竣　工　2020年8月
最寄駅　浅草駅徒歩9分
総戸数　72戸

住　所　東京都台東区浅草6-18-9
概　要　地上9階 RC造
駐車場　有（平置式）月額44,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサ
PROUD FLAT 浅草

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸二丁目店まで約280m
セブンイレブン浅草馬道店店まで約130m
ローソン浅草4丁目店店まで約210m
コンビニエンスサカイヤ店まで約250m
マツモトキヨシ浅草二天門前店店まで約330m
浅草寺病院店まで約370m
浅草警察署まで約540m
浅草病院店まで約400m
浅草寺店まで約550m
まいばすけっと千束4丁目店店まで約960m
肉のハナマサ根岸店店まで約1940m
まいばすけっと雷門2丁目店店まで約1370m
オリンピック三ノ輪店店まで約1990m
ロイヤルホームセンター南千住店店まで約2120m

物件名	プラウドフラット浅草賃貸
所在地	東京都台東区浅草6-18-9
最寄駅	東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	72戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　有（平置式）月額44,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.11㎡～50.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

日本の失われた10年は日本の生産性上昇率の低下が大きな要因(地価下落による資産デフレも本書のなかでふれている)で「リストラの遅れ」「ITの立ち遅れ」「非製造業の構造問題」「構造改革の遅れ」を挙げている。いずれも賃金問題に無縁ではない。日本の生産性のネックは労働市場の硬直性にあり、IT投資をやって人が不要になっても簡単にクビにできない。

グリーンスパン連銀議長は「アメリカが日、欧よりIT化に成功したのはアメリカ企業が自由に労働者を雇用、解雇できるからだ」と言っているそうだ。

本書は小泉政権の「構造改革」を支持し、強力に進めることを強調する。「構造改革」とは経済自由主義と呼ばれ、市場メカニズムにまかせたほうが経済はうまく行くというサッチャリズム、・レーガノミックスを踏襲した考えで「競争、自助努力、利潤」こそが繁栄の推進力とする。

以上の立場は、新保守主義の小泉、レーガノミックスで経済効果を発揮したサプライサイドの経済学者竹中ラインとほぼ同軸である。森永卓郎著「日本経済最悪の選択」で構造改革は極一部の金持ちと多数の貧乏人を拡大生産する最悪の選択と主張する。労働者の権利の縮小は、驚くべきスピードで進んでいる。小泉総理は官の改革は進めないが、リストラと強者の論理による賃下げは熱心に進め日本はアングロサクソン型社会に急速に変化していると指摘する。いま定昇や終身雇用など日本型賃金制度は事実上崩壊に瀕している。

中国は最下位成績者は1回目は反省を述べさせ、2回目はクビにする。韓国は下位5%に退職勧告を出す。賃金の二極化といえば聞こえがいいが大半の勤労者の賃金低下はグロバール経済のなかではいまや常態になった。

都心部を主体とした高層分譲マンションであるが、ここにきて息切れ感がでてきた。在庫も積み上がってきている。「今年は15,000戸～20,000戸のマンション在庫が膨らむ(不動産経済研究所)」という予測もあり、デベロッパーは分譲マンションに慎重になってきた。

反面、賃貸に対する居住者の意識変化や、不動産購買力の低下が追い風となり、不動産各社が賃貸物件に事業をシフトする環境が醸成されており、大手、中堅不動産各社の賃貸マンションを中心とする動産投資ファンドへの売却を前提とした賃貸マンション開発拡大の動向が進んでいる。

当該ファンド等から、これら賃貸住宅のAM(アセットマネジメント)・PM(プロパティマネジメント)業務を受注し、収益性・資産価値の向上に努め、フィービジネスの分野を拡大する。 不動産投資ファンドは投資家から資金を集め、投資法人やSPC(特定目的会社)などを通じて不動産に投資。賃貸料や売却益を投資家に分配する。不動産会社は一括売却することで開発資金負担を軽減し、不動産のキャピタルロスのリスクを回避し、管理など周辺収入の拡大を図れる。

想定利回りが年5～7%程度と高いため、低金利下で資金運用に悩む、いわゆる「富裕層」と言われる個人投資家は、ペイオフ解禁などで積極的な投資姿勢を強めている。これら個人富裕層の一部が不動産投資に積極的な背景には、長引く低金利政策により、行き場を失った余剰資金の存在がある。投資用不動産の評価手法として収益還元法が定着し、値上がり益でなく収益性を月々のキャッシュフローベースで判断するようになった不動産投資は、個人投資家にとって比較的安定した数少ない長期投資の対象となっている。

富裕層と呼ばれる個人投資家を中心とする投資資金の運用先として、賃貸マンションを中心とする不動産ファンドは、彼らのニーズに合致するものであり、不動産各社のこの部門への事業拡大の牽引役となっている。

さらに戸建住宅会社は、都心回帰によるマンション需要の高まりや、少子化、地価下落による買い替え層の買い控えで、戸建分野の先行きに危機感が強く、賃貸アパートなどの分野に急速に事業をシフトしてきている。

低金利や株式市場の低迷が続くなか資産運用手段として比較的高い利益が見込まれるとして、アパート経営の代行などと組み合わせて土地保有者を中心に売り込んでいる。

大和ハウス工業は土地所有者から土地を借り受けアパート賃貸による運用収入を所有者に還元するサービスを強化する。賃貸管理子会社の大和リビングが地主から一定期間土地を借り上げてアパートを経営する。建設資金が不足していたり経営リスクを避けたい土地所有者向けを想定している。積水ハウスは土地は持たないがアパート経営したい人に土地情報を提供。所有者からの土地の借り上げを斡旋する。建設後は関連の積和不動産グループが実勢価格の9割前後で一括借り上げし、一定の賃料を払うシステムも提案する。

大手不動産、ハウスメーカーなどが土地保有者のアパート経営に伴う資金やリスクを回避する仕組みを作り、賃貸分野に参入してきたため、商品開発力や、設備などで劣る既存のアパート、賃貸マンションのなかには、立地にもよるが賃料を下げても空室の増加が止まらない物件も見られる。また新築物件も鉄道駅への接近性などが悪いければ入居がない。

都心部の投資用ワンルームマンションも供給が拡大しており需給ギャップが悪化してきている。都心マンション分譲や、オフィスビルの例を見ても供給が過剰となり、在庫が積みあがりだしても業者は供給を止めない。生き残りがかかつているためストップできないからだ。したがって市況は月を追うごとに悪くなる。

さらに賃借人の所得低下が進行し、少子化などの影響で税負担や保険料などが高負担になってくるため、賃借人の家賃負担能力は一般に劣化しており、物件を選別する目はさらに厳しい。賃料体系の大きな見直しが迫られ、物件の淘汰と賃料、敷金などの低下が加速する時代が到来したと言える。

土地再評価法は、「固定資産についてはその取得価額」という商法上の資産評価の原則にかかわらず、法人の事業用土地について再評価を行い、再評価差額金をもって株式消却をすることを可能とする。土地の再評価及び株式消却の期限が02年3月31日まで延長された。駆け込みで再評価法を利用する企業が増加すると見込まれている。

減損会計は、含み損だけをあぶりだすが、土地再評価法では含み益のある土地を保有する企業では、簿価が切り上げられるため、自己資本の充実が可能となる。土地再評価法を適用する場合の時価には用途別に公示価格、都道府県地価調査基準地価格、路線価、固定資産税評価額などがあり、再評価を利用する企業はこれらの価格を自由に選択できる。

公示価格を10とすると路線価8、固定資産評価額7という価格水準に通常はなるためどの価格を基準にするかで損益の額は変動する。また土地再評価法を利用して含み益と含み損を相殺しても、今後さらに固定資産の評価額が下落するとその分を改めて処理しなければならなくなる可能性がある。

減損会計とは簡単な例でいうと10億円で買った土地がその後の地価下落で売れずに利用もされず時価2億円になっている場合、減損会計では将来キャッシュフローを産み出せなくなった資産についてはゼロ評価、産み出すにしても取得価格より低ければその低い時価で減損し、損失発生が確実になつた時点で保守主義の観点から損失処理をせまる。

減損会計は米国規準や国際会計基準(IAS)ですでに導入され日本も国内の会計基準に基いた財務諸表の国際信用力を回復するためその導入が国際的に要請されているのだが、減損会計は、帳簿価額の「切上げ」は認めず、「切下げ」だけを求める制度であり、全体では含み益のある企業であっても、自己資本の減少、赤字決算を招く恐れがあるなど、企業の財務諸表へ大きな影響を及ぼす可能性が高いなどその影響の大きさを懸念して先送りされてきた。

導入をめぐり地価下落による影響を緩和するため「激変緩和措置」や先送りの政治的動きもあるが、減損会計が導入されるとバブル期に不動産を大量に抱え込んだ不動産、ゼネコン、商社、流通業界はもとよりに半導体メーカーなどでは多額の資金を投じて建設した最新鋭の工場設備の稼働率が市況の低迷などで悪化しているため時価で評価し直せば、巨額の損失が発生し過剰設備の実態が明らかになる可能性がある。他業界でもバブル期に土地を購入し本社ビルを保有した企業に影響が出る。

企業が全体でどれくらいの損失処理を迫られるかは不明だが、日本経済新聞によると、上場企業(新興市場上場企業と銀行証券保険を除く2,078社)の「土地」勘定だけでも50兆円を超えることを考えると、影響は小さくない。

不動産の時価は、欧米では原則として収益還元の考え方が適用されており、日本でも将来キャッシュフローなどに基く収益還元法になるのではなかろうか、土地再評価法と同様に、固定資産税の評価額や公示価格や路線価などを基準として利用する方法も検討されている。

減損会計導入に対応するには遊休地の有効利用で最大限キャッシュフローをあげる。不可能な場合は売却にならざるを得ない。土地再評価法を利用し含み益のある資産、含み損のある資産を組み合わせて証券化して、両者ともオフバランスして含み損を処理する。

いずれにしても減損会計の導入は、不良資産の売却など供給圧力を増加し、企業は、地価が下がりつづけるためリスクの高い不動産所有を志向せず不動産をオフバランスし賃貸で利用するということになるだろう。企業の不動産所有のインセンティブはますます弱まり地価下落は加速する。

竣　工　2020年8月
最寄駅　根津駅徒歩6分
総戸数　40戸

住　所　東京都台東区谷中1-1-26
概　要　地上8階 RC造
駐車場　有/月額44,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
プラウドフラットネヅヤナカ
PROUD FLAT 根津谷中

■近隣周辺施設情報
アブアブ赤札堂根津店まで約430m
マルエツプチ池之端二丁目店まで約700m
セブンイレブン台東谷中6丁目店まで約170m
ウエルシア文京根津店まで約460m
デニーズ上野谷中店まで約160m
吉野家根津店まで約380m
谷中清水町公園まで約280m
台東桜木郵便局まで約320m
セブンイレブン文京千駄木店まで約830m

物件名	プラウドフラット根津谷中賃貸
所在地	東京都台東区谷中1-1-26
最寄駅	東京メトロ千代田線「根津駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　1台/月額44,000円
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　株式会社柳学アーキテクツ
■施　工　　　馬渕建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.21㎡～59.23㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

J-REITの株価は、マーケットで日々売買されており、例えば、不動産価格の増減要因がニュースなどで明らかになれば通常の株価と変わらない速度で投資口価格に反映される。

取引事例やレインズなどの成約価格は、通常、不動産取引においては当事者が値決めしてから契約・登記に至るまで時間の経過があり、さらにそれを収集し、事例等の価格形成要因事項を調べ判明するのに時間がかかるのでタイムラグが生じる。

地価公示・地価調査価格は相当数の取引事例等が鑑定士により集められて、鑑定評価されるわけで、価格時点が1月1日と7月1日の年2時期であるため、取引事例等の時点からこれらの公的価格の価格時点までの間にタイムラグが発生する。

それなら情報効率性が1番高いJ-REITの株価変動で実物不動産の価格トレンドをリアルタイムで説明できるかというと必ずしもそうでもない。J-REITの価格の高騰時は、不動産の収益価格を決定するファンダメンタルズを反映しないで、為替や国際間金利差による円キャリートレード指数等との相関が高かったし、リート価格の暴落時は、投資法人のスポンサーやリファイナンスリスクで価格が乱高下した側面があるからだ。

政府の相次ぐ支援策や官民ファンド創設、リート間の合併再編の促進でリートマーケットはポートフォリオのクオリティ・収益性をかなり反映するようになってはきているが…。

各価格データは、価格形成要因の価格織り込み速度である情報効率性に違いがあることを書いた。それでは本論に入り、中短期(オフィス賃貸市場の周期は5～6年といわれている)で将来のオフィス市況を予測するためのいくつかの先行経済指標について紹介する。

直接的にオフィスの需要スペースを決定するのはオフィスワーカーの動向である。オフィス需要予測をするときの要件式で見ると、

オフィス需要=オフィスワーカーの数×1人当たりのオフィス利用床面積

となる。オフィスワーカーの雇用と相関が高い経済指標は「完全失業率」と「有効求人倍率」である。

オフィス需要を決定する要因はオフィスワーカーの数といった物理的な切り口もあるが、企業の経済活動の循環から決定される側面がある。住信基礎研究所の調査レポート「オフィス賃貸市場と企業活動の関係」によると、

オフィスマーケットを収益価格の側面から見るとネットキャッシュフローとキャップレートの変動に分解できる。ネットキャッシュフローの変動要因としては、「企業活動を表す経済指標」の収益面での「経常利益」や「売上高」といった指標がテナント企業の賃料負担力を規定する指標として挙げられる。

ニッセイ基礎研究所レポート「J-REITの鑑定キャップレートはどこまで上昇するか」によると、キャップレートの変動に相関が高い指標に日銀短観における金融機関の不動産への貸出態度判断DIがあり、キャップレートの変動に2～3半期先行する。

株価がオフィス賃貸市場を含む全てのセクターで不動産価格の先行指標となることは知られている。日経平均株価は、輸出関連・ハイテクなど株価そのものが高い、値がさ株の変動が数値に与える影響が大きくなるが、東証株価指数(TOPIX)は、東証一部上場の全銘柄の時価総額を計算に使っているので、大手銀行株のような内需関連株の影響が大きい。このため、オフィス市況や商業用不動産の市況を予測するには日経平均よりTOPIXが相関が高いといわれている。

企業活動は生産→雇用・収益→設備投資の順で好不況時に循環し、この順序で先行するが、現時点で明らかになっている経済指標からオフィス市場の底入れ反転の時期を探って見よう。

生産面では在庫調整の一巡と中国経済の急回復による輸出の伸びに加え、前政権による景気刺激策の効果も相俟って鉱工業生産指数が今年の2月を底に7ヶ月連続で改善している。雇用面では9月の完全失業率が5.3%と前月に比べ、0.2ポイント改善したものの失業率の水準はなお過去最悪圏にあり、非製造業や中小企業で特に高い。9月の有効求人倍率(同)も0.43倍と前月から0.01ポイント改善した。

このように足元の統計では雇用情勢が一時的に改善したかに見えるが、今後、雇用悪化がさらに進むという観測が多い。特に卸売・小売業など内需型産業では個人消費の低迷から今後、さらに雇用が悪化する可能性が高い。国の助成金制度を使って一時休業している潜在失業者が9月時点で約211万人。今後の景気動向次第では、一気に失業者が顕在化する可能性がある。また企業は来年春の新卒採用を前年の8割程度まで絞り込む方向で、就職先のない大卒、高卒者があふれる懸念もある。このような国内の雇用情勢を総合的に考えると、来年末には失業者が6%強に達するという野村證券金融経済研究所の見方もあるほどだ。

テナントの賃料負担力と相関が高い企業の経常利益は日本経済新聞社が09年7～9月期決算を集約したところ、全産業の連結経常利益は前期比で2.3倍となり、2四半期連続で改善している。設備投資では9月の機械受注統計が前月比10.5%増の7,380億円と、2ヶ月連続で拡大しており、底入れの兆しが見えてきた。機械受注統計は6ヶ月ほど、設備投資に先行するため、10年半ば頃に設備投資が回復軌道に乗ってくるだろう。

以上の諸指標から底入れ時期を予測する。先行経済指標からオフィス市場を予測する有効性は、市場規模が大きい東京、大阪、名古屋、福岡で高いといわれている。市場規模が大きくない都市ではローカルなオフィスのサプライサイドの要因から受ける影響が大きいからだ。例えば、ニッセイ基礎研究所の予測では東京都心部大規模ビルのオフィス賃貸市場の底入れは11年頃としており、ほかでも10年後半から11年を予測する向きが多い。

現状で回復に懸念がある雇用面の指標は景気に通常、遅行し、実物不動産市況の回復が続くため、予測されている時期頃以降の底入れになるのではないだろうか。

投資家が買いたくなるオフィスビルとはどのような条件を備えたビルであろうか。近年になってオフィスビルをファンドやJ-REITが買うときは、エンジニアリングレポート(ER)を取って建物に内在するリスク要因をさまざまな側面から炙り出すのが国内でもすっかり定着した。建物の状況、PML値による地震リスク、遵法性、緊急を要する修繕コスト、周期的に行われる長期修繕コストなど、建物のバリューを決定するための専門家によるシビアな減点法の建物調査をクリアしなければ投資適格にならない。それでもERで把握できないような投資リスク要因もある。

投資家が投資を決定するのは、当該オフィスビルが、他の物件より高収益を上げ、その収益が安定的に継続すると判断したときだ。現時点で高収益を上げてなくても潜在的にその可能性があり、投資家の運用力で高い確率で高収益を具現化できると判断できるときも投資価値が高いビルになる。

これまで、わが国においてオフィスビルの必要条件は、オフィスワーカーが執務できるためのスペース提供という域を出ない時期もあったが、近年になって、企業のオフィスの見方や評価が変わった。つまりオフィスは、企業の付加価値を生産する場であって、快適にそこでオフィスワーカーが働くことで、ワーカーのモチベーションや創造力が高まり、企業成果の向上に寄与するというように認識が変わった。その結果、オフィス環境をあらためて見直し重要視する傾向が強まっている。

このような変化は、従来のオフィスビルの在りかたを変容し、執務スペースというオフィスビルの基本的な機能に加え、さまざまな快適性や創造性を付加する仕掛けをオフィス空間に装備していく方向になった。例えば、最近の大規模オフィスビルでは、託児所設置とか仮眠室やマッサージ室、専門家によるリフレクソロジーやストレス健康相談室などワーカーのライフスタイルからリラクゼーションまでサポートするものもある。

またITがオフィスビルを変えたことも見逃せない。ITの浸透により、例えば最近のフリーアドレスオフィスのようにワークスタイルが激変した。ITの導入でワーカー1人当りの必要面積が増加し、オフィスに置かれるコンピュータ機器やオフィス用品にフイットすべくオフィスレイアウトも変化する。さらにITから生み出される企業機密や重要情報を防御するセキュリティも重要になる。企業は、PCと情報ネットワークで、部外者等に知られたくない情報を生産し、間断なくやり取りしており、その膨大なデータが記憶装置にまとめられ蓄積されている。情報の盗用がデータの持ち出しで格段に容易になったため、これらを防御するセキュリティ機能が重層的に装備されることになった。

前置きはこれぐらいにして早速、本論に入ろう。投資価値が高いビルとは、高収益を上げ、それが安定的に継続できるビルということになるが、これを可能にするビルは、「近、新、大」といわれるように立地、建物のハードスペック、規模など、さまざまな条件が必要になる。具体的には東京都心5区に位置するAクラスと呼ばれるビルは、投資家から高い評価を得ているオフィスビルと考えてよいだろう。

外観的条件としては、20階建以上で、高付加価値となるエントランスホール、ファサード、アトリウムが装備され、ランドマーク性があればよりオフィスビルの競争力が高まる。平たく言うと「誰もがそこで働きたくなり、入居者であることにステータスを感じ、知名度が高いビル」ということになる。それでは上記の各スペックについて書いていく。

基準階の貸室面積が大きいほどビルのプレミアム価値は高まるのが最近の傾向だ。ビルの大型化傾向は、企業の拠点分散の集約化や、最近の大量採用などの背景もあるが、無柱空間によるプレミアム価値増が見逃せない。スーパーフレーム(大架構)を構築して奥行24mを超える無柱空間オフィスとすると天井から床面までの大スパンの開口部が可能となり、開放感溢れる快適なオフィスを実現できる。またレイアウトのフレキシビレティに富み、将来のオフィスのリニューアルや拡張に対しても柔軟に対応できる。床組み構造が架構の柔軟性も高めてビル内に吹き抜け空間を設けやすくなるなどビルの資産価値が飛躍的に高まっている。

ビルの1棟規模と賃料は高い相関が認められる。一般論としては、ビル規模が小型になるほど空室率は高くなる。また証券化してファンドに組み入れるとき中小規模ビルは、費用対効果、規模の利益、資産規模による流動性などからみて不利であるため大規模ほど投資価値が高くなる。

近年のオフィスビルは、ビルの入退場管理の進化が急速で目覚しい。守衛に預けていた鍵を備え付けの管理ボックスに入れ、磁気カードを読み込ませてボックスを開ける方式から、非接触ICカードや指静脈認証などを活用した入退館システムへと進化している。利用者単位、扉単位で開錠の可否を設定でき、履歴の記録・管理が可能になっている。また入退場時・入退室時の映像も併せて記録し、1つのICカードで2人がとも連れで入場することを防ぎ、問題発生時には入退場履歴とともに検索し、再確認することが可能となっている。社員と顧客が共同利用するゾーンにはICカード、社員だけが入室できるゾーンは生体認証、重要書類保管ゾーンは2者の認証を求めるといったセキュリティレベルごとの入退場管理を導入しているビルもある。

オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことはテナントニーズに応えて24時間執務可能なオフィス空間を提供することが、欠かせない必要スペックになっている証でもある。

従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や照明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。

オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。

この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50センチ単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようになった。

次世代の空調システムとして欧州ですでに普及している輻射冷暖房が注目されている。現在の送風式空調機は夏季に冷たい風を送るためワーカーの冷房病の主因となっていた。輻射冷暖房は、天井や床面を冷却し、輻射熱伝熱で冷暖房する方式で、送風式に比べ人体に優しいとされており、エネルギー消費量も少ない。いまのところイニシャルコストが高いのがネックだが導入企業が国内でも増えているため、コスト面のさらなる改善が期待される。

オフィスビルの天上高は、時代と共に高くなってきており、オフィスワーカーが快適に執務する環境としていまや欠かせない重要なスペックとなっている。現時点での最高クラスで2,800ミリが定着してきている。今後の不動産投資のグローバル化による世界水準との競争力や高度情報通信設備、床下空調などをテナントが要求する時代に備えるためにはスラブからの高さがOAフロア300ミリ+天井高2,800ミリ=3,100ミリ程度を確保することが望ましい。建築された後、天井高は変えられないため建築設計時に余裕をもたせて確保しておくことが、時代変化への対応力として投資家の高い評価を取得することになる。

構造の床荷重の設計値は、オフィスで1㎡当たり300キロであるが、テナントがサーバールームを設置するなどの特定用途では500キロ位が必要となる。

オフィスの形は整形のものがレイアウトがし易く、使いやすいのはいうまでもないが、形だけでなくビルの設計モジュールが使いやすさを左右する。オフィスビル総合研究所著「新 次世代ビルの条件」によると、「日本の大型オフィスビルでもっとも多いモジュールは3,200ミリでスプリンクラー配置の経済性や地下駐車場スペースの効率から決まったもので、実際の居住空間の使いやすさという発想はない。またモジュールが内法でなく芯割りを基本にしていることもオフィスレイアウトのやりにくくしている。」

この観点からどのようにレイアウトを変化させてもオフィス家具が空間にフイットして無駄が出ないようにモジュールが統一されていなければいけないが、最近の高付加価値ビルには、このような考え方を採用し、効率的なレイアウトが可能なものも出てきている。

近年のオフィスのインテリジェント化でPCをはじめサーバー、空調など電気容量は増えていく傾向にある。さらに365日・24時間フルに電気供給が必要なケースもあるため、電源のトラブルは、致命的な損失を招く。テナントにIT企業などが想定される場合は、突然の停電に備え無停電電源装置(UPS)や自家発電設備の設置も必要となる。

近年のオフィスではOA機器が普及し、ワーカーの執務時の照明が重視されている。オフィスで必要な照度は750ルクス以上が望ましい。例えば、タスク・アンビエント照明方式では、室内全体を控えめな照度に抑制し、作業部分はタスク照明として700ルクスくらいで明るく照明するが、必要な部分を明るくという方式なので省エネになる。

前段で投資価値が高いオフィスビルの一般的な基準を見てきたが、さらに今後の建築技術、設計思想の進化などを織り込みながら、もう少し多角的に掘り下げて投資バリューの高いオフィスビルの新たな開発について言及してみよう。

まずビル規模であるが、Aクラスに該当しない中小規模ビルが投資の対象として不適とは一概にいえない。新規開発の場合、用地取得から竣工までの期間は大型ビルに比べ短いため投資環境変化が急で先が読みにくいいまの時代には、開発から稼動までの時間が短い分、リスクは低下する。また中小規模ビルは、大型ビルに比べ、通常、1%以上は投資利回りが高い。その分リスクも高いわけだが、中小規模ビルの開発のやり方次第ではリスクを低め、大型ビルに劣らない投資効果を生み出すことは可能である。

例えば、野村不動産は、中規模ビルにAクラスビル並みのグレードを付加したプレミアム・ミッドサイズ・オフィス(PMO)という新たなカテゴリーのビル開発を進めている。広いスペースは不要だが、大規模ビルと同等のクオリティを持ったビルに入居したいという需要が多い反面、そのようなビルの供給が少なく、これをビジネスチャンスと捉えたからだ。ビルのデザインには、有名デザイン事務所を起用して、基準階100坪前後、1フロア1テナントの中規模オフィスビルとした。簡単な打ち合わせ、休憩に使えるフレッシュスペースを貸室内に設け、トイレ、給湯室へは貸室内からのみアプローチとし、EVホール前に無人管理のセキュリティゲートを設置するなど、セキュリティに配慮している。

今後の地球環境を展望すると、そろそろ発想の転換が必要だ。建築も地球環境への負荷の減少努力や省資源への適応なしには生存し得ないため、これまでのような建築物のスクラップ&ビルドから容易に建て替えができない時代を迎えると思われる。このような観点からオフィスビルの今後の開発を考えると、短期的な利回りにとらわれた当面のイニシャルコストだけに拘泥するだけでなく、長期的な時間スパンのなかで急速な時代変化に適応しながら長寿命を全うできるビルが要求されていくだろう。

そのためには絶え間ないITやワークスタイル、企業組織の変化で機能劣化した設備の更新、ビル全体の競争力をUPするためのコンバージョン、リノベーションなどが可変的・柔軟に行えるハードの構造が必要となる。階高や床荷重のような建築後に変更ができないものは予め変化に備え余裕のスペックで設計されるべきである。投資価値が高いと評価されるためには、この辺の構造スペックを余裕として備えているかが重視される。このような観点から長寿命が可能な構造体と可変的な設備部分に分離されたスケルトン・インフィル(SI)構造の設計思想の採用が進むだろう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　浅草橋駅徒歩8分
総戸数　55戸

住　所　東京都台東区台東1-1-13
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
コンフォリアアキハバラノース
COMFORIA 秋葉原 NORTH

■近隣周辺施設情報
台東区立蔵前小学校まで約310m
三井記念病院まで約510m

コンフォリア秋葉原ノースは、単なる不動産投資の対象としてだけでなく、その社会的価値においても注目されています。都市の中心に位置し、利便性が高いだけでなく、地域コミュニティとの融合を目指した設計がなされています。この物件が持つ持続可能性は、環境に配慮した設計やエネルギー効率の高い設備に表れており、住む人々の生活の質を向上させると同時に、長期的な価値の向上を実現します。また、地元の商業施設や文化施設との連携を通じて、地域全体の活性化にも寄与しています。これにより、投資家にとっては資産価値の安定と成長が期待でき、住民にとっては快適な暮らしが提供されるのです。コンフォリア秋葉原ノースが提供する革新的なサービスは、不動産投資における新たな価値を提案します。最新のテクノロジーを駆使したセキュリティシステムや、住民の利便性を考慮したスマートホーム機能は、居住者に快適な生活を提供します。これにより、物件としての競争力が高まり、投資先としての魅力が増します。また、こうしたサービスの導入によって、居住者の生活の質が向上し、長期的な居住を促進することができます。結果的に、安定した賃料収入をもたらし、不動産投資のリスクを低減する効果が期待できます。

物件名	コンフォリア秋葉原ノース賃貸
所在地	東京都台東区台東1-1-13
最寄駅	JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	55戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬1匹または猫2匹迄・敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.10㎡～51.90㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

近年、不動産取引を巡る私法や行政法規が年々複雑化しており、不動産関連法以外でも耐震強度偽装、土壌汚染、アスベスト等と相次ぐ時代変化の潮流が不動産取引にも影響し、色濃く反映されるため、建築・土木工学から環境問題等に亘る広範な知識を網羅しなければ瑕疵なく不動産取引を遂行するのは困難な状況になっている。

宅建業者に不動産の売買や貸借を委託する取引当事者は、一般に不動産取引の素人であるが、宅建業者は、不動産取引のプロであり、不動産取引に係る諸法規等を広範、横断的に理解している。宅建業者と依頼者等との間には不動産取引に関する知識や経験量からみて大きな情報格差があるのが通常であるため信義則上、依頼者等に対する業者の説明、注意義務は年々厳格に解される傾向にある。

宅建業者の行う媒介契約の法的性格は準委任と捉えるのが通説・判例の立場であり、民法656条、644条により善良なる管理者の注意義務をもってその委任事務を処理する義務(善管注意義務)を要求される。不動産取引のプロとされる宅建業者に求められる善管注意義務は、その専門性を考慮すると高度な注意義務となると解されている。

宅建業者の調査・説明義務について宅建業法をみると宅建業法35条1項各号に重要事項として説明すべき事項が列挙されている。また取引関係者に重大な不利益をもたらすものについては宅建業法47条1項1号に基づく説明義務がある。さらに宅建業法31条は宅建業者の業務処理について信義誠実義務を課している。

宅建業者の行う媒介行為が不適切で落ち度があると宅建業法に加え民事上の責任を問われ損害賠償を請求される。宅建業者の民事上の責任としては、善管注意義務違反による債務不履行責任および媒介契約をしていない取引の関係者についても宅建業者が注意義務に反して過失により損害を与えれば民法上の不法行為責任も問われる。

とはいえ宅建業者が不動産取引に精通したプロとしても不動産を取り巻くあらゆる分野、領域にわたって専門的な知識を要求するのは宅建業者に過大な負担を強いることになり不動産取引業界の現状から見ても非現実的で酷である。例えば建築の耐震構造等は建築士、不動産の価格や賃料は不動産鑑定士、土壌汚染等は専門の調査機関という具合にそれぞれ専門分野に専門家が存在するため宅建業者に求められる相応の注意や調査は、宅建業者の専門外の領域まで要求されるものではない。そのようなケースは、必要に応じて当該分野の専門家や専門調査機関の調査を取引当事者に勧めて媒介業務を進行するのがより適切な対応となる場合もある。

売主は、現状有姿のまま買主に売り渡し、買主は現状確認してこれを買い受けた。
本物件について、添付の「物件状況確認書」に記載された内容と異なる瑕疵があり、買主が引渡し後2ヶ月以内に発見し売主に通知した場合、売主は自己の責任と負担でその修復をしなけらばならない。ただし、本項に基づいて売主が責任を負う瑕疵は専有部分の瑕疵に限定され、かかる瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が原因となっているときは売主は本項に基づく責任を負わない。
付帯設備確認書に瑕疵が「有」と記載された付帯設備については、現状有姿で買主に引き渡すものとし、売主は瑕疵担保責任を負わないものとする。
買主Aは、本物件に屋根外壁の老朽化、床鳴り、雨樋の不良、ウォシュレットの不良、給湯器の不良等の隠れた瑕疵があったとして売主Bに瑕疵担保責任および補修の必要性の不実告知等による債務不履行責任に基づく損害賠償を請求。媒介業者Xには告知義務および調査・説明義務違反等による損害賠償を求めて提訴した。1審地方裁判所はAの請求を棄却したため控訴した。

本件売買契約は、築19年の中古住宅の売買契約であり、そこで問題とされるべき瑕疵は、築19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいうと解される。また本件売買契約書にも、本件売買契約が本件物件を現状有姿の状態で売り渡すものであり、本件契約書添付の物件状況確認書に記載された内容と異なる瑕疵があった場合にのみ、売主が修繕義務を負担する旨が記載されている。Aが主張する本件建物に関する不具合は、いずれも、物件状況確認書の記載内容と異なるものではない。
付帯設備について瑕疵担保責任を免除する特約は、原則として有効なものであり、売主Bが上記特約による免責を主張することが信義則上許されないと認められる特段の事情がある場合に限り、免責されないと解するのが相当である。
本件売買契約締結当時、本件建物の屋根や外壁について具体的修繕計画が存在したのであればともかく、それ以前の段階の補修についての管理組合での議論について、売主Bが買主Aに対して告知すべき義務を負っていたとは認められない。
仲介業者が調査告知義務を負う範囲は、原則として、取引物件に関する権利関係や法令上の制限等に止まり、取引物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知り得るものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当である。買主A主張の不具合は、本件建物が築19年の中古住宅として通常有すべき品質・性能を欠くものと認めるに足りないことに照らせば、Xが、本件売買契約の仲介に際して、屋根及び外壁の瑕疵について調査し、Aにそれを告知すべき義務を負っていたものとは認められない。
宅建業法上、仲介業者が過去の修繕の経過について告知義務を負うのは当該建物の維持修繕の実施状況が記録されている場合である。本件建物について上記記録がされていたものと認めるに足りる証拠はない。また、本件売買契約締結当時、本件建物について具体的な時期及び金額等が明確にされた修繕計画が存在したと認めるに足りる証拠もない。Xが、本件建物の過去の修繕の経過及び今後の修繕予定について説明すべき義務を負っていたものとは認められない。
築後19年経過した本件建物について通常有すべき品質・性能を欠くと認められる瑕疵は存在しないとして売主の瑕疵担保責任を認めなかった。

建物の不等沈下は軟弱地盤に起因しており、基礎工事についての工法上の選択や施工が不相当と認められる。
本件各土地が軟弱地盤であるという瑕疵は隠れた瑕疵に該当する。各建物の補修費用は新築に匹敵するほど高額であるため本件売買の目的を達することができないので売買契約解除は有効である。
媒介業者は委託の本旨に従って善管注意義務をもって誠実に媒介事務を処理すべきであり、信義則上、買主が物件購入の意思決定を行う際に重要な意義を有する情報は説明告知する義務がある。
媒介業者X1、X2は契約締結前に売主から軟弱地盤であることの地盤調査報告書を受け取っており、認識していたため説明告知義務違反を理由とする不法行為責任に基づく損害賠償の責を負うべきである。
大阪高裁の事案では、媒介業者の責任は認められなかったが、本件は媒介業者の責任を認めた判例となっている。軟弱地盤の地耐力などの具体的な数値については専門の調査会社でなければ調査できないとしても、当該機関による調査報告書を媒介業者が事前に受け取り、軟弱地盤であることを認識しており、建物不等沈下など買主にとって深刻な被害をもたらすことを容易に予見できたにも関わらず買主に説明しなかったため、その責任を認定したもので、当該事案の経緯からみても媒介業者に説明告知義務違反の責任があることは明白といえるため妥当な判例である。また建物に起きた数々の不具合が軟弱地盤に起因しているのは明らかであるため、当該建物が新築後間がないことを併せて考慮すると当該土地に隠れた瑕疵があったと積極的に判示できる事案である。

竣　工　2020年7月
最寄駅　駒沢大学駅徒歩5分
総戸数　23戸

住　所　東京都世田谷区上馬2-1-4
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
グランデュオカミウマ

■近隣周辺施設情報
オオゼキ野沢店まで約80m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約140m
ファミリーマート上馬交差点前まで約50m
株式会社立花薬局まで約280m
城南信用金庫駒沢支店まで約130m
世田谷上馬郵便局まで約170m
関屋デンタルクリニック駒沢まで約60m
イトウ動物病院まで約500m
世田谷区立三軒茶屋小学校まで約530m
世田谷区立駒沢中学校まで約810m
コドモの園幼稚園まで約200m
世田谷区立駒沢保育園まで約210m

駒沢大学エリアに建つデザイナーズマンション。建物から徒歩2分圏内にスーパーとコンビニがあり、日常の買い物が便利です。ワンルームを中心に揃えており、シングルに最適です。各住戸の室内は土間とフローリングの材料を使用したモダンな雰囲気の住空間です。敷地内に24時間ごみを捨てられるごみ置き場がありますので、いつでもごみを捨てられます。最も近い東急田園都市線駒沢大学駅からは徒歩5分の好立地です。さらに東急田園都市線三軒茶屋駅など全部で3路線が使えて、交通の便が非常に良いです。

物件名	グランデュオ上馬賃貸
所在地	東京都世田谷区上馬2-1-4
最寄駅	東急田園都市線「駒沢大学駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	23戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　SUPPOSE DESIGN OFFICE株式会社
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.03㎡～71.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

国内の人口減少、高齢化の波は地方都市において地方経済の疲弊、恒常的に続く地価下落を招いている。一方、大都市圏は人口動態の負の影響が地方ほど先鋭化しておらず、国内の人口問題に起因する地価下落はまだ将来のことと楽観視されているように思える。

しかし、東京、大阪、名古屋など大都市圏でも高齢者増加率が今後は急速に拡大し、人口動態に起因する地価下落が起きる可能性が高い。いや人口動態による不動産市場の縮小は大都市圏ですでにその兆候が見えており、今後、大都市部で顕著に進む高齢化増加率がもたらす負の影響度の大きさは地方圏を超える可能性が高い。

人口減少・高齢化が国内の地価の下振れ要因であることは誰でも容易に想像がつく。我が国の人口動態がもたらしている経済の停滞や地価下落の実態を詳細にデータ(後述)で見ていくと、影響度が想像を超え、その深刻さに慄然とし、この国の先行きを考えると暗澹となるのである。日本の人口問題は人口の減少もそうだがそれよりもその構成比の変化が特徴的で経済成長や不動産市場動向を考える上ではこの点が重要ファクターとなる。

他の先進国と比べた場合の我が国の人口動態の特性は生産年齢人口の減少、老年人口の増加の顕著さだ。その結果、経済成長率の低下、国内企業の海外移転、不動産市場の縮小を招いている。

国内総人口は2010年で1億2,654万人でピークアウト。以後は減少し、2070年には1億人を下回る。生産年齢人口(15歳～64歳)は1950年4,905万人から1995年に約8,660万人でピークアウトし、2010年には8,093万人、2070年には5,084万人にまで減少する。一方、65歳以上の老齢人口は1950年407万人であったが、以後増加し、高齢社会の分岐点である7%を1970年に超え、2005年に20.2%と僅か35年で間で約3倍近い水準となった。2010年には2,871万人となり1950年の約7倍に達した。その後も老齢人口は増加し、2045年に3,895万に達する。これほど急速な高齢化は世界にも例がなく、欧米の先進国と比較してもその異例さは際立っている(松谷明彦著 人口減少時代の大都市経済)。

人口動態と経済成長率の関係は「人口ボーナス」と「人口オーナス」という概念から解明できる。人口ボーナスは働き手が養われる人々の何倍いるかという考え方である。国の生産年齢人口(15歳から64歳まで)を従属人口(4歳以下と65歳以上)で割って算出する。指数が「2」を超える期間がボーナス期で、同時期には経済成長が加速する。人口が増えれば中間層を核とする消費拡大の好循環のメカニズムが生まれるからだ。経済産業研究所の試算では日本の高度経済成長期(60～80年代)の経済成長の2割から4割が労働力の増加、つまり人口要因で説明できるとしている。

一方、人口に占める働く人の割合が低下する現象を「人口オーナス(重荷)」という。少子高齢化が進んでいる日本はまさにこれだ。高齢層が増加し、労働人口比率が低下しており、より少ない人数が働いて経済社会を支えなければならない。次に 「人口オーナス(重荷)」が経済成長率を押し下げるメカニズムを供給と需要面から説明しよう。

現存の経済構造のもとで資本や労働が最大限に利用された場合に達成できると考えられる供給面からみた経済活動水準を潜在成長率という。潜在成長率は資本や労働の投入と技術進歩など全要素生産性によって規定される。国内で進行している生産年齢人口の減少は、労働投入量の減少となるため、当然に潜在成長率を低下させる。つまり生産年齢人口の減少が中長期で我が国の経済の供給側面を押し下げることになる。もっとも労働人口の増加率以外に潜在成長率を決定する変数には労働生産性の上昇率があり、労働生産性上昇が労働人口減少を上回れば潜在成長率は低下しないことになる。生産性の上昇要因は技術進歩、既存の技術の下での効率性の向上や費用の節約であるが、一般に高齢化による若年労働力の減少は経済全体の創造性や積極性を低下させ、生産性を低下させるといわれている。

次に経済成長率を需要側面から見てみよう。「人口オーナスは他の条件を一定とすれば、確実に日本の1人あたり所得を低下させる。働く人だけが所得を生み出せるのだから、勤労者1人あたりの所得(生産量)が同じならば、人口オーナスが進むと日本全体の1人あたり平均所得は低下する。

つまり女性、高齢者の労働参加率を高め、1人あたりの生産性を引き上げていくなど有効な政策が打たれなければ経済学上では日本全体の1人あたり平均所得は低下し、総需要量は減少する。また内閣府の「年次経済財政報告」が指摘するように、生産年齢人口の増加予想が期待成長率を高め、それを受けて企業が設備投資需要を拡大し、家計も将来の所得増加を予想することにより、消費や住宅需要が拡大させるというメカニズムが働く。生産年齢人口の減少は、そのメカニズムが逆方向へ作動し、需要を抑制することになる。

我が国の人口動態、特に生産年齢人口減少が国内の経済成長率を需給両面から押し下げることが解った。このような国内人口動態 の特性を踏まえ、中長期スパンで今後の日本の経済成長率を予測するとどうなるだろうか。シンクタンクの中長期経済成長率予測も低位成長率となっている。

野村金融経済研究所は、「労働力の核となる15～64歳人口の減少を主因に、供給側から計測した今後10年間の日本の潜在成長率は、既に0%近くにまで低下している可能性がある。それでも、現状では需給ギャップが大きいために、しばらくはそれよりも高めの実質成長率が続くだろう。しかし、いずれは需要が供給力に接近し、潜在成長率に見合った成長を余儀なくされることになろう。様々な仮定の下ではあるが、2010年代の末にも、実質成長率が長期的にマイナスの領域に突入する「マイナス成長」時代の到来を意識しなければならなくなる可能性がある」と指摘する。

三菱UFJリサーチ&コンサルティングは「2010年代前半(2011～2015年度)は、東日本大震災によるマイナス成長から抜け出した後、2012年度～2013年度までは1%台半ばから後半の成長率を達成するが、2014年度には消費税の引き上げによって成長率が大幅に鈍化するため、実質GDP成長率の平均値は+0.8%にとどまろう。2010年代後半(2016～2020年度)は、人口減少が進むことに加え、消費税の引き上げが3回にわたって実施されることもあり、実質GDP成長率の平均値は+0.5%にまで鈍化しよう」との認識だ。

生産年齢人口の減少は長期に亘り不動産市場を蝕み、特に住宅市場を長期的に低下させ続けている。総務省の「住宅・土地統計調査」によると世帯主が30～44歳で持ち家比率が顕著に上がることが確認されている。確かにマンション・戸建分譲などの購入層の半分程度をこの年齢層が占めている。今後はこの年齢層から「団塊ジュニア」世代が抜けて行き、加えて購入層となる若者人口は減少していく一方となる。

日本は先進国のなかでも20～30歳代の若者人口動向は極めて深刻な減少期を迎える。20～30歳代の若者人口は、日本では2005年からの45年間で▲51.6%と半減する。それに対してフランスではわずか▲5.0%に過ぎず、イギリスでは逆に+1.5%の増加であり、アメリカではなんと+30.5%も増加すると予測されている。

生産年齢人口の減少と相まった国内不動産市場の縮小、地価下落は長期データで明確に観測される。例えば大和総研の11年12月29日調査レポートは人口減少や高齢化の進行が地価にはマイナスの影響を与えることを長期データや回帰分析で指摘している。

長期データを用いて人口動態と地価や住宅着工戸数との長期的な関係を見ると、住宅着工戸数は戦後増加していき、1973年に190.7万戸でピークを迎える。その後1983年に113万戸まで減少するが、その後再び増加し1990年に170.7万戸まで達する。その後は増減が錯綜するものの、全般的には減少して推移している。直近の2010年では81.3万戸であった。

従属人口指数の推移と住宅着工戸数を重ね合わせると従属人口指数の2つのボトムと住宅着工戸数のピークがほぼ重なってるように見える。一方、両変数を時系列でプロットすると従属人口指数が戦後低下していく一方で、住宅着工戸数が増加している様子が窺える。住宅着工件数の最初のピークの1973年から次のピークの1990年まで、両者の関係はなくなったように見えたが、1990年以降2010年までは、再び傾向線に沿って推移している様子も窺えよう。

住宅着工戸数を被説明変数とする回帰分析結果でも従属人口指数は負で有意となり、決定係数も低くはない。また、都道府県別の住宅着工戸数(対数値)を被説明変数とした回帰分析を行ったところ、「人口増加率(県別、1期前)」は正で有意で、「65歳以上人口比率(県別、1期前)」は負で有意となっている。

これらの結果から、生産年齢人口の減少・高齢化の進行といった人口動態は住宅着工件数と高い相関性を示し、長期にわたる住宅着工の減少を招いている実態が分る。

さらに同レポートによると不動産市場の縮小は土地取引について売買による所有権の移転登記の件数の長期低落傾向で鮮明になっている。「1980年に全国では260万件の取引があったが、その後減少。バブルの時期(1986年～1990年)に取引件数は増加するものの、その後は全般的に減少傾向が明瞭となっている。その傾向は大都市圏、地方圏でも同様であり、特にここ数年は減少が続いており、2010年中の全国の土地取引件数は115万件と1980年の件数の44%程度しかない」。

また西村清彦日銀副総裁は日経紙特集記事で、生産人口比の上昇と下落は、バブルの生成・崩壊と時期的に符合すると指摘する。日本での生産人口比のピークは1990年ころで、ちょうどこの時が資産、特に土地バブルのピークと一致する。05年ころに生産人口比のピークを迎えた米国では、同年冬が実質住宅価格のピークで、それ以後の急落はサブプライム問題をもたらした。欧州周縁国のアイルランドでは生産人口比のピークは05年ころで、実質住宅価格のピークは06年冬である。スペインも生産人口比のピークは05年ころで、住宅価格のピークは07年秋だ。現在危機にあるギリシャも繁栄を謳歌したのは生産人口比が高原状態になる00年ころからだ。

さらに15年には日本国内の世帯数も5,045万世帯でピークアウトして減少に転じるため、住宅余剰に拍車がかかり住宅地地価の下落要因となるだろう。総務省の「住宅・土地統計調査」では08年に現存する住宅戸数は5,759万戸、一方、世帯数は4,989万戸と既存住宅ストックが世帯数を超えている。すでに1968年時点で総住宅数が世帯数を上回っていた。以後、その格差が拡大している。空き家数も08年に757万戸で1973年と比べ4.4倍に拡大するなど一貫して増加している。08年の空き家率は実に13.1%に達する。高齢化率が高い島根、和歌山、鹿児島、高知、山口などで自家用の空き家率が高いのが特徴だ。

また我が国の人口動態はオフィス・店舗市場にも中長期で負の影響を及ぼす。生産年齢人口減少は直接的にオフィス市場を下押しする。オフィスの需要スペースを決定するのはオフィスワーカーの動向だからだ。オフィス需要予測をするときの要件式は、

オフィス需要=オフィスワーカーの数×1人当たりのオフィス利用床面積となる。当該式から生産年齢人口減少はオフィスワーカーの数を縮小させ、オフィス需要を押し下げることが分かる。

足元でみると東京都心5区のオフィス空室率悪化が止まらない。三鬼商事による11年12月末時点の東京都心5区のオフィス空室率は9.01%だった。前月比で0.11ポイント上昇し、3ヶ月連続で悪化した。11年、12年は首都圏でオフィスビルの大量供給があるという短期的な需給要因もあるが、日本の製造業が少子高齢化が進む国内から海外へ事業拠点をシフトしているため、オフィス需要が鈍化していく兆しと捉える見方もある。東京都心部は大阪、名古屋など他大都市に比べグローバルスケールで海外事業展開を進める大手企業のオフィスの集積度が高いため、このような懸念が指摘されている。

近年、製造業・非製造業は、少子高齢化を背景とした内需の伸び悩みなどが影響し新興国など海外の生産・販売拠点への投資を優先させる動きが一層強まっている。人口減少・高齢化と相まった低経済成長が続く国内は期待収益率が低く、人口ボーナス期(中国はやがて人口オーナスに入るが)を迎え需要が旺盛で高成長が見込まれる新興国へ企業が事業拠点シフトするのは当然の動きといえる。

我が国の人口動態は個人消費の低下を招き、店舗等の不動産市場も下振れさせている。個人消費は人口増加率の低下などを背景に長期的にみて伸びは鈍化してきた。特に、1990年代後半から雇用者報酬等の家計の所得が減少している。2010年代は数度にわたる消費税増税が予定されており、家計の可処分所得はさらに減少する。国内の商業店舗はすでにオーバーストア状態にあることからさらに市場は低迷するだろう。

東京や名古屋、福岡など一部の大都市では1990年初頭のバブル崩壊後は過熱し過ぎたエリアで地方都市を超える地価下落も起きた。以降、国内全域に及ぶ長期の地価下落が続く。05年から円安とカネ余りで国内外のファンドやJ-REITなどによるミニバブルと囃される地価上昇が起き、08年のリーマンショックでバブルが弾けた。大都市の一部エリアで繰り広げられたこのプロセスは地方で恒常的に続いている人口動態に起因する構造的地価下落トレンドとは異質のものだった。

しかし、今後は大都市部も人口動態の負の影響が強まる。その主な理由は大都市部では、高度成長期に地方から大量に流入した世代がこれから一斉に高齢期に入るからだ。松谷明彦著「人口減少時代の大都市経済」は大都市圏で加速する高齢人口増加率が地方圏より今後はより厳しい状況に追い込むと指摘する。

国立社会保障・人口問題研究所の下表の推計では30年後の地域社会の人口は、高齢人口割合は地方圏で高いが、高齢人口の増加率は大都市圏で際立って高い。特に東京圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)では、高齢者が75%も増加する。

高齢化率そのものは下表でいえば地方の島根県が高いが、高齢化速度は大都市部の方が断然速い。松谷明彦氏は社会経済にとって「高齢化率の高さ」よりもその「変化の大きさ」が重要と指摘する。つまりその高齢化の変化量と速度に社会システム変化が追いつかないので、今後の人口減少社会で、より厳しい経済環境に置かれるのは大都市圏としている。

高齢化の加速は生産年齢人口を相対的に減少させ、財政状況の悪化で低福祉・高負担に傾斜していくため、行政サービスも悪化し、大都市の生活水準が低下する。高齢化がもたらす地価への様々な負の影響はここまで書いてきた通りで、地価下落要因となる。

これまでは地方からの若者を中心とした大都市への人口の流入が大都市圏経済活動を支えていたが、先に書いたように20～30歳代の若者人口が2005年からの45年間で51.6%と半数に減少するため、大都市部の高齢化を緩和する規模には達しない。すでに人口移動率は、都道府県間・都道府県内ともに、長期に亘って、低下傾向にある。

住居を移転する人口移動は大都市圏の賃貸需要を支えていたが、農林金融理事研究員渡辺氏の調査レポートによると80年代から90年代半ばに650万人前後で推移していた人口移動が09年に530万人まで減少している。若年人口の減少等により10年代後半には500万人を割り込むと見込まれる。

総務省が28日に発表した住民基本台帳に基づく2010年の人口移動報告によると、三大都市圏(東京・大阪・名古屋)への転入超過数は前年に比べ27%減の7万6,137人となった。景気低迷による雇用縮小や、少子化により流動人口の核をなす若年層が減少したことが主な要因。超過幅の縮小は3年連続で、8万人を下回るのは00年以来、10年ぶりとなった。

大都市圏においても今後加速する高齢化率に加え、若者人口そのものの減少や若年雇用情勢の悪化で就職や大学進学など地方からの人口流入が鈍化するなどこれまでのような住宅市場の量的拡大は期待できない。グローバル企業が集積する東京都心では海外移転の動きが加速し、オフィス市場の構造的下振れも懸念され始めた。国内の人口動態の特性である生産年齢人口減少・老齢人口増加が経済成長率を下振れさせ、不動産市場も縮小させている。この負の影響は想像を超える深度で広範に進んでいる。大都市圏をはじめ国内の不動産市場は否応なく量から質への転換を模索しなければ生き残れない時代に突入した。

すでに住宅では次世代環境住宅の中核技術HEMS、オフィスビルでは地震エンジニアリングとITを融合させたBCP支援ビルや省エネ技術を装備したゼロ・エミッション・ビルなど新技術が相次ぎ流入。他業種からの参入など質への競争転換は予想を超える速度で進んでいる。不動産市場も急速に縮みゆく市場を睨んだ本格的な質への競争時代を迎えたようだ。

竣　工　2018年7月
最寄駅　秋葉原駅徒歩9分
総戸数　132戸

住　所　東京都千代田区東神田1-6-4
概　要　地上13階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ロイジェントヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報

まいばすけっと岩本町3丁目店まで約140m
スギ薬局岩本町店まで約210m
千代田区立和泉小学校まで約710m
あい保育園東神田まで約230m
ローソン岩本町三丁目店まで約160m
中央区立日本橋中学校まで約990m
三井記念病院まで約880m
岩本町二丁目児童遊園まで約190m
明和病院まで約800m
台東保育園まで約990m

開放感のある隅田川より徒歩数分。多数の駅に囲まれた大変利便性の高い住環境に誕生したロイジェント東神田。フラットなフォルムが印象的な外観はモノトーンカラーを基調とし、洗練された佇まいを形成しています。ラインが強調されたファサードがもたらす堂々とした存在感。その姿からは、高い美意識がうかがえることでしょう。各住戸では、幅広い間取りプランと良質な設備・仕様によって、多様なニーズに応えると共に、高い居住性を実現。さらに、決め細やかなサービスを提供するコンシェルジュや24時間のセキュリティシステムなど、サービス・防犯面も万全です。現地からは、秋葉原・浅草橋・神田・馬喰町エリアが徒歩圏内。各駅を中心に食料品店や金融機関、飲食店、書店などが集まっており、日々のお買物や食事にも迷うことがない立地です。特に秋葉原駅周辺は圧倒的な売り場面積を誇るヨドバシカメラをはじめ、大型の商業施設が多数点在。ウィークディにおいても多くの買物客や観光客で賑わいをみせる活気のあるエリアです。ビッグターミナルの秋葉原駅をはじめ、岩本町駅や神田駅など、現地からは多数の路線・駅が利用可能。東京駅や上野駅、品川駅といったその他のターミナル駅にもダイレクトに繋がるため、都内23区だけではなく千葉や神奈川方面にもスムーズに繋がります。居住者に心地良い都心生活をお届けするため、ロイジェント東神田では各種設備・仕様にも配慮しています。換気乾燥機付きバスルームや使いやすいシステムキッチン、清潔感漂う洗面台といった水廻りはもちろん、
無料で利用できるインターネット回線や便利な宅配ボックスなど、充実のラインナップを取り揃えました。その他にも、英語にも対応可能なコンシェルジュサービスやセコムによる24時間防犯システム、複製が困難なカードキーなど、ワンランク上のサービスとセキュリティも採用しており、住まいの安全性と快適性を大きく高めています。間取りは1Kから3LDKまで幅広く、そのバリエーションは約40種類。コンパクトながら必要な機能を凝縮した1K・1Rをはじめ、カウンターキッチンやウォークインクローゼットといった魅力的な設備を採用した1LDK、ゆとりある専有面積を確保した2LDK・3LDKなど、ライフスタイルに合わせて豊富なプランからお選びいただけます。
高水準の住まいが日々の安らぎを深めると共に、豊かな都心生活を育むことでしょう。

物件名	ロイジェント東神田賃貸
所在地	東京都千代田区東神田1-6-4
最寄駅	JR山手線「秋葉原駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	132戸	築年月	2018年7月

■駐車場　　　18台/月額35,200円～44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　135台/月額110円～330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K：26.40㎡～32.30㎡
□1LDK：45.57㎡～55.74㎡
□2LDK：57.13㎡～85.12㎡
□3LDK：82.40㎡～89.77㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

管理費は、マンション経営に関わる賃貸業務を専門の業者に委託したときにかかる費用です。入居者のトラブルや家賃の回収、建物の清掃やメンテナンスなど、さまざまな業務を担ってくれます。

もちろん委託せずに、自分で行うという選択をすれば不要な経費ですが、サラリーマン投資家のように自分の仕事を持ちながらマンション経営をする人にとっては、かなりの負担になります。またプロの業者に任せることで、よりよいマンション経営ができるという利点もあります。適正な価格で委託し、経費として計上するのがよいでしょう。

マンションは数年～十数年に一度修繕を行います。経年で老朽化することは避けられませんから、将来的な修繕に備えて、毎月費用を積み立てるのが修繕積立費です。

火災保険や地震保険など、物件にかける保険料も経費の対象となります。費用として計上できるのは1年分になりますから、1年ごとの保険であればそのまま計上します。複数年で契約し、一括して保険料を支払う場合は、その費用を1年分ごとに経費計上します。

不動産やそれにまつわる設備など高額で、長期に渡って使用するものを購入した際には、耐用年数に従って、複数年に分けて経費計上します。すでに支払った費用について経費計上ができるので、減価償却費の計上によって節税効果を出すことも可能です。

固定資産税や都市計画税などの税金も経費としての計上が可能です。

マンションの設備に不具合が生じた場合には、修繕が必要になります。エアコンや給湯設備などは、一定の期間が経つと交換が必要になります。とくに中古マンションの場合は、購入後すぐに交換が必要になることもあるでしょう。

退去した後には、部屋のクリーニングが必要になります。業者に委託した場合の費用、あるいは自分で機器を購入して行った場合の購入費用も計上できます。

リフォームの場合、金額も大きくなりますが、経費として計上すればその分控除額も大きくなります。時代に合わせてリフォームを行えば、マンションの資産価値を上げることにもなります。

スマホや携帯などの通信費、所有するマンションまでの移動や不動産に関するセミナーに参加する場合の移動などの交通費、管理会社との打ち合わせにかかった交際費、パソコンやカメラといった消耗品、マンション経営に必要な知識を得るための書籍購入費なども、経費の対象です。

しかし、これらはプライベートな費用との線引きが明確になっている必要があります。場合によっては経費として認められないこともあります。迷ったり不安に思ったりするときは、税理士や不動産会社に確認をすることが重要です。

マンション経営において、避けて通ることのできない住民間のトラブル。その中でも代表的なのが「騒音トラブル」です。 日常生活を送る中で音を出さずに暮らすことは不可能ですが、マンションの入居者は育った環境も感性も異なる人たちですから、何を不快に感じるかは人それぞれです。

走り回る足音や、ドスドスと蹴るような音が聞こえてストレスになる、など。賃貸住宅に住んだことのある人であれば、多少の経験があるかもしれません。 他にも、ペットの鳴き声や音楽が深夜に響いてくる、週末になると大人数で騒いでいる、といったものが、入居者から騒音トラブルとして挙がってくることがあります。 最近では、近くの学校や幼稚園、保育園の子どもの声がうるさい、工事の音が気になる、などの環境音が騒音トラブルの原因となることもあります。

オーナーとして、入居者のトラブルや要望には丁寧に応える必要があります。 「入居者間のトラブルは、当人同士で解決すればよい」と考えてしまうかもしれません。 しかし、顔見知りでない入居者同士の場合、さらに話がこじれてしまう可能性が高いので、冷静な立場にいる第三者として解決策を提示することが重要です。

騒音とされる音の大きさについては、環境省が基準を開示しているので、具体的な数値として参考にしてもよいでしょう。 しかし、人の感覚は一律に判断できるものではありません。基準以下だからといって、「問題なし」とすると、被害感情をより高めてしまう場合もあるでしょう。 ストレスを感じて不快感にとらわれている場合には、騒音を感じている入居者の要望をしっかり聞いて、親身になって接したうえで説得すると、納得してくれることもあります。

投資物件を選ぶ際、「トラブル対応もしてくれる管理会社を選ぶ」「リフォーム・リノベーションをする場合には床材や窓、壁紙などは遮音性の高いものを選ぶ」といった、自分が直接トラブルに関わらずに済む方法をあらかじめ選んでおくことも大切です。

竣　工　2020年8月
最寄駅 東向島駅徒歩2分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区東向島5-1-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レオーネヒガシムコウジマエキ

■近隣周辺施設情報
イーストコア曳舟三番館まで約930m
アコレ東向島店まで約280m
カズン八広店まで約500m
セブンイレブン墨田堤通1丁目店まで約830m
どらっぐぱぱす東向島店まで約470m
アコレ八広5丁目店まで約380m
まいばすけっと八広6丁目店まで約700m
ビッグエー墨田八広まで約720m
ローソンストア100墨田八広五丁目店まで約550m
くすりの福太郎まで約420m

物件名	レオーネ東向島駅前賃貸
所在地	東京都墨田区東向島5-1-1
最寄駅	東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台/月額1,650円
■駐輪場　　　33台/月額220円～330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～40.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

まず、減価償却とは何かを知りましょう。不動産を運用する場合、物件の購入代金は経費として計上できます。しかし、不動産物件というのは長い期間利用するのが前提となっているため、1年目でそのすべてを経費計上はできません。そのため、利用可能な年月に分け、毎年費用として計上することになります。これが減価償却です。そして、その費用のことを減価償却費と言います。

ただし、減価償却できるのはあくまでも“朽ちていく建物”のみ。土地に関してはそもそも朽ちるものではないので、減価償却ができません。なお、実際には建物部分は本体である建物躯体と電気設備や給排水設備といった建物設備に分けられます。

土地は減価償却費の対象になりません。不動産会社が発行した売買契約書や譲渡対価証明書を確認し、建物のみの費用を把握しましょう。なお、設備についてもこれらの書類で確認できます。ただし、中古物件の場合は設備と本体の区分が難しいので、一緒に計算するケースが多いようです。

減価償却費を計算する場合に用いられるのは、定額法と定率法の2種類です。前者は減価償却の対象になる金額を耐用年数で割る方法。毎年一定額が配分される仕組みで、建物本体と設備の両方に用いることができます。

一方、定率法は利用開始初期の減価償却費を多くし、年々減少させていく方法。築年数が経過するほどに、減価償却費が少なくなっていくのが特徴です。こちらは、建物設備のみに用いることができます。なお、平成28年4月1日以降に取得した物件の場合、建物設備の償却は定額法を用いるようになりました。

2015年に厚生労働省が発表した調査によると、女性の平均寿命は86.99歳でした。これは男性の80.75歳に比べて6歳以上長生きという結果であり、いかに女性の寿命が長いかを物語っています。一方で、未だに男女の資金格差は存在し、女性の老後の資金確保問題は切実と言えるでしょう。不動産投資は、こうした女性たちにとって老後の不安を解消するひとつの手段になり得ます。

一般的に、家事や出産、育児などの経験に富む女性というのは、どのような部屋が住みやすいかを理解している傾向にあります。そのため、不動産投資における物件選定の場面でも、女性ならではの視点から部屋の良し悪しが判断できると言えるでしょう。結果として、借り手が見つかりやすい物件の確保につながる可能性が高いです。

不動産オーナーという響きから、日々忙しい毎日を想像される方も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産物件管理の実務というのは外部の業者へと委託するのが一般的になっています。マンション経営に関する知識や経験というのは、そこまで必要ありません。手間のかかりそうな契約や家賃の催促、クレーム処理などについても、まとめて任せることができます。現在、家事や子育て、育児で多忙な方であっても、安心して運営できます。

賃貸経営というのは不動産賃貸事業に分類されます。個人でも可能な事業となるため、日本政策金融公庫の「女性起業支援資金融資」を受けることが可能です。ただし、目的が不動産投資であっても、ビジネスとして行うという前提のもと利用できるローンになり、事業計画書の提出が求められるかもしれません。ポイントは、長期にわたって金利が固定であることと、比較的低金利で借入ができること。年収が高くなくても比較的審査が通りやすい点も魅力です。

女性が不動産投資をはじめるにあたり、不安になるのはやはり融資の問題。先述の女性企業支援資金融資は別にして、銀行等の金融機関から融資を受けるのは、専業主婦やパート勤務の方には難しいでしょう。この場合、まずは旦那様がローンを組む、という方法も考えられます。このようにして奥様主導で不動産投資をはじめ、お二人の老後の資金確保にするのもおすすめです。

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点（BER）の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点（Break Even Point）」とは異なり、「均衡が破られる比率（Break Even Ratio）」、つまり利益率の限界のことを言います。

運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点（BER）は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点（BER）は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点（BER）に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点（BER）を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点（BER）の計算を行いましょう。

また、損益分岐点（BER）を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用（ローン）が運営費（OPEX）に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。

竣　工　2020年5月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　60戸

住　所　東京都中央区八丁堀3-13-1
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レーガベーネ八丁堀
LEGABENE 八丁堀

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約40m
セブンイレブン中央区八丁堀4丁目店まで約50m
新富郵便局まで約200m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約100m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約100m
マルエツ プチ八丁堀店まで約370m
miniピアゴ入船１丁目店まで約410m
ファミリーマート八丁堀三丁目店まで約400m
聖路加国際病院まで約930m

物件名	レーガベーネ八丁堀賃貸
所在地	東京都中央区八丁堀3-13-1
最寄駅	東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2020年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.40㎡～40.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

 

竣　工　2020年5月
最寄駅　神泉駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都目黒区青葉台4-1-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■9月末迄フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ラグゼナアオバダイ
LUXENA 青葉台

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約750m
成城石井池尻大橋店まで約770m
ドンキホーテ中目黒本店まで約1030m
コナミスポーツクラブ目黒青葉台まで約990m
ナチュラルローソン渋谷神泉町店まで約250m
ファミリーマート目黒神泉町店まで約300m
マルエツプチ渋谷神泉店まで約260m
まいばすけっと神泉駅前店まで約450m
ローソン神泉駅前店まで約400m
鍋島松濤公園まで約550m

物件名	ラグゼナ青葉台賃貸
所在地	東京都目黒区青葉台4-1-1
最寄駅	京王井の頭線「神泉駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2020年5月

■駐車場　　　6台/月額44,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　33台/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.22㎡～56.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション経営を始めようとするとき、多くの方が懸念されるリスク要因があります。 その代表的なものが「空室リスク」や「家賃下落リスク」「物件価格下落リスク」「老朽化リスク」でしょう。 これらを回避する最善の策はやはり正しい物件選びに尽きます。

では、どんな物件を選べばよいのかと言えば、都心部のワンルームマンションです。 しかも、新築ではなく築10年程度の比較的新しい中古のワンルームマンションがベスト。 大阪や東京などの都市部には、企業のオフィスが集中していて生活利便性も高いので住む人も多く、人口減少が顕著になってきたと言われる今日でも、人口や世帯数はむしろ増え続けています。 しかも、市場の流動性も高いので、空室が発生したとしてもごく一時的で、外観や内装、設備がまだ新しい物件なら人気があるためすぐに次の入居者が現れます。

都心にある築10年程度の物件なら、その後の資産価値低下が緩やかなので家賃維持がしやすいでしょう。 もちろん、売却してキャピタルゲインを得たいという方も、資産価値低下が少ない中古物件のほうが有利です。

また、老朽化リスクは言わずもがな。 築30年ともなれば、給排水設備などが傷んで修繕費用で大きな出費がかさむ可能性が高くなりますが、築10年程度ではこうした懸念も無用です。

このようにみると、マンション経営に伴う多くのリスクが物件選びや立地の吟味で十分回避できることがわかるでしょう。 では、「災害リスク」のように不可抗力なものや「家賃滞納リスク」のように物件の良し悪しに無関係なものについてはどう対処すべきなのでしょうか？

実は、これらに関するリスク対策はとてもシンプル。 なぜなら火災保険や家賃保証で、万が一の事態やそこから起こりうる不利益をすべてカバーできるからです。 火災保険は物件購入時にオーナー側で、また家賃保証は入居者側で半ば自動的に加入するので難しいこともありません。 このように、不動産投資は保険でリスク回避できる数少ない資産運用法です。 株やFX、先物取引ではこうはいきません。

信頼できる不動産管理会社をパートナーに選べば、物件選びはもちろん資金計画、マンション経営のノウハウまで広範囲にわたって適切な提案や助言をしてくれるので安心です。

たとえば、上記で挙げたリスクのほかにも、ローンの金利が上昇してしまうリスクもありますが、優秀な不動産管理会社ならこうした場合でもその影響が最小限になるよう、繰り上げ返済などの有効な対策をアドバイスしてくれるはずです。

マスコミ各社やメディアが、2020年問題を深刻な論調で取り上げているのを目にする機会は少なからずあります。 ですが、そこで紹介される理由を掘り下げると、オリンピックに乗じた一連の再開発などを、一過性の世界的イベント、お祭り騒ぎによるものとして捉え過ぎているのではないでしょうか。 そう考えると、オリンピック後は関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが一段落して、土地やマンションといった不動産の価格が大きく下落してしまうように錯覚するのも無理はないでしょう。

ところが、東京駅周辺や品川、渋谷をはじめ都心部の至るところで進行中の大規模再開発は、オリンピック開催を背景にしてはいるものの、目指すところは東京という都市の機能をブラッシュアップすることであって、2020年で期限を迎えるような性格のものではありません。

むしろ、「職」「住」「遊」が高度に充実した都市へと再構築が進めば、オリンピック閉会後にも東京都心部には外国人を含む多くの人が居住し、そこで働くことになるでしょう。 日本では不安要素としてとかく人口減少が指摘されていますが、真にグローバル化した東京には世界から多くの人が集まり、これまで以上に賑わいのある街へと変貌を遂げることになるはずです。 そうなれば、土地やマンションの価格は暴落どころか、さらに上昇を続ける可能性すらあります。 何しろ、世界的に見ても首都・東京の地価、不動産価格はまだ手頃なのですから。

多くの方にとって不安材料となっている日本の人口減少問題についても考えてみましょう。

確かに、日本は少子高齢化や人口減少のさなかにあります。 この傾向は何かよほど効果的な対策が打たれない限り、反転させるのは難しいことでしょう。 しかし、ここで押さえておかなければいけないのは、東京のような都心部と郊外、地方を分けて考える必要があるということ。

現在も地方では人口減少が続き、限界集落化する地域も少なくありません。 しかし、逆に都心部は、若い単身者や家族の流入でむしろ世帯数は増加傾向にあります。 もちろん、人口だけを見れば東京の都心部でさえ2025年あたりにピークを迎え、その後は減少に転じると言われています。 こと世帯数については2035年がピーク。 とはいえ、人口・世帯数ともにピークを迎えてから先の減少傾向は他の地方と比べればはるかに緩やかなものとなるため、マンション価格や賃料は当面、高値で推移すると考えて差し支えないでしょう。

さて、東京都心部で人口減少を気にする必要がないことはこれまで述べた通り。 しかし、関西圏の主要都市でも同様のことが言えます。

2025年に開催される大阪万博を前に、関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでおり、このエリアでも東京都心部と同じような投資環境が急速に整ってきています。 東京のポテンシャルは今後も期待できますが、大阪を中心とした関西圏はこれからが本番。 投資のビッグチャンスを逃さないよう、不動産市場の動向に注目し続けたいところです。 これらのことから、大阪や神戸、京都などで不動産投資を検討している方も、人口減少への懸念については安心してよいと言えるでしょう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　住吉駅徒歩1分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区住吉2-7-13
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
アーバネックスフカガワスミヨシ2

■近隣周辺施設情報
区立毛利小学校まで約540m
区立深川第一中学校まで約1300m
毛利保育園まで約420m
住吉郵便局まで約40m
セブンイレブン江東住吉2丁目店まで約110m
ローソン住吉1丁目店まで約140m
ローソン江東住吉2丁目店まで約230m
スリーエフ江東猿江店まで約320m
セブンイレブン江東毛利1丁目店まで約360m
肉のハナマサ住吉店まで約380m

物件名	アーバネックス深川住吉2賃貸
所在地	東京都江東区住吉2-7-13
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK（25.33㎡～26.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

一番オーソドックスで、利用されている計算方法が表面利回りです。1年間、家賃が満室の収入から購入金額を割り戻して計算します。例えば、以下のA物件の表面利回りを算出してみましょう。

売り物件が出ている場合の利回りは、表面利回りで表示されていることがほとんどです。年間の満室家賃収入が分かるとすぐに算出できるため、他の物件と比較をするときに利用しやすい計算式です。

実質利回りは、1年間の家賃収入から年間の支出を差し引いて、売買金額と売却時にかかる諸経費も含めて割り戻して算出します。

表面利回りが満室だった場合と違い、実質の家賃収入から算出するので、より現実的な計算方法です。先ほど、表面利回りを出したA物件で計算してみましょう。

空室時の家賃や諸経費も計算に入れるため、利回りは表面利回りよりも下がりますが、より具体的な利回りが算出できます。

不動産の相場は、日本や世界の経済状況と密接にリンクしています。経済状況が悪ければ、不動産市況も悪くなる傾向にあります。

1990年に起こったバブル崩壊もその一例です。1980年代、景気は絶好調で、経済の好調にリンクして不動産価格も高騰していました。しかし1990年に入った途端にバブルが崩壊し、不動産の価格は急落することとなり、多くの不動産投資家が大きな損失をかぶりました。

このように、リスクを回避するためにも、経済状況を把握しておくことは非常に大切です。不動産の相場環境を把握するには、日本や世界の経済状況を常に確認しておく必要があります。 一方で、賃料に関しては、世界の経済状況の影響はさほど受けておりません。バブル期のようにキャピタルゲインを狙うのではなく、地道にインカムゲインを狙ってじっくり腰を据えて運用することを心がけましょう。

不動産投資は地域によって、その利回りは異なります。例えば、東京や大阪といった大都市圏では人口が多いため入居率は高くなりますが、購入金額も高くなるため、利回りは全国平均よりも低めです。

一方で地方の不動産投資物件を見てみると、大都市圏に比べ利回りは高めになっていますが、入居者が安定して入る可能性が大都市に比べて低いため、一概にどちらがお得とは言えません。

不動案投資はどの地域でも物件を購入すれば不動産投資を行うことができますが、確実な運用をするためには、目先の利回りで地方都市の物件を狙うよりは、利回りはそこそこでも大都市圏を狙うほうが得策と言えるでしょう。

気になる物件が見つかったときには、必ず該当マンションの詳細を確認しておきましょう。利回りだけでは判断できない問題点や改善点が見えてくることがあります。

利回りはとても大切な指標ですが、利回りだけに捉われてしまってはリスクを避けることができないこともあります。

また、問題点を見つけ出して改善することができれば、より高い利回りを期待することもできるので、購入予定のマンションについては詳細まで確認するようにしましょう。

利回りの計算式でも解説しましたが、必要経費は必ず確認しておきましょう。経費がどの程度かかるのかを把握せずに不動産物件を購入してしまうと、予想外の経費が必要となり期待していた利回りを得ることができないことも考えられます。

また年間でどの程度の経費が必要になるのかを事前に確認しておくことで、管理上のリスクを避けることができます。経費の流れを細かく見て、余計な出費を抑えると、利回りをさらに高くすることができます。

相場環境も大きく影響するので一概には言えませんが、一般的には東京都心部においての利回りの基準は新築で3%前後、中古で4%前後と言われております。近畿圏や名古屋、福岡などの主要都市では新築では4%前後、中古で5%前後が相場です。

利回りを計算できることは不動産投資の成功に大きくかかわってくるので、自分でいつでも計算できるようになっておくことが重要です。

しかし不動産投資は利回りを算出できれば成功できるわけではありません。その後の経費含め、その他さまざまな計算や手続きを行わなければいけません。

そこで重要になってくるのが「不動産投資に詳しい税理士もしくは公認会計士」です。

不動産投資を成功へ導くポイントのひとつにパートナー選びがあり、優秀なパートナーを見つけることで様々な局面で大きな力になってくれます。

特に、不動産関係に詳しい税理士や公認会計士の協力を得ることは大きな助けになるでしょう。税務関係など、一般の人には分かりにくい部分に対するアドバイスや会計部分の説明など、多方面で相談することができます。

自身で理解することも大切ですが、知識が足りない部分はパートナーに補ってもらうようにしましょう。

空室を減らして収入を上げていくこと、支出を抑えること、予期せぬ修繕に対応できる環境を整えておくことが重要なポイントです。

そこでここでは、安定して黒字を出し続けるために必要なことを紹介します。

気になる不動産物件を見つけたなら、周りの建物や環境などを確認するようにしましょう。

周辺の利便施設や駅、その駅は何線が使えるのかを把握することは、物件の人気や入居率にも大きく影響します。そのため、物件の周辺環境を確認することは黒字経営を考える上で非常に重要なポイントになります。

また周辺環境、立地条件をしっかりと把握しておくことで、気になる物件がいくつかあった場合に、どの物件に投資をするのかの最終的な判断軸の一つにもなります。

多くの人は不動産投資を借金して行うので、家賃収入を得ることと借金を返済することを同時に行わなければなりません。そのため、なるべく利回りが高く、安定している物件を選択して、借金返済の目途を立てましょう。

利回りが高くても、入居が決まらなければ期待できる収入を得ることができません。不動産投資は長期的な資産運用なので、借金返済も長期的になることを頭に入れておく必要があります。

そのため、安定した利回りを継続するのかを第一に考えましょう。目先の利益にとらわれず、長期的な視野を持って考えることがポイントです。

不動産相場は日本や海外の経済状態に密接にリンクしているため、しっかりと把握しておきましょう。景気に関する動向を得るには、新聞やインターネットだけでなく、不動産専門誌の購読などの方法もあります。

普段からニュースなどを意識して見ることで、自然と経済の情報を得ようとする姿勢が身につきます。経済動向を常に把握できるように、景気に関する情報は意識して取り入れていきましょう。

不動産投資をする際、新築物件と中古物件のどちらを選ぶのかで迷う人もいるかもしれません。一般的に新築物件は入居率が高く、修繕費が少ないといったメリットがありますが、購入金額が少し高いこともあり、利回りは中古物件に比べると低い傾向にあります。

一方で中古物件の場合、設備の交換の費用が発生することもありますが、新築物件に比べると、利回りは高く設定されています。

これらの点から、どちらを選ぶのかをしっかりと判断しなければいけません。新築、中古ともそれぞれメリットとデメリットがあるため、自身に合った物件を選びましょう。

優良な物件情報をいち早くキャッチするのも不動産会社なので、優秀な不動産業者がパートナーになれば不動産投資の成功に大きく近づいたと言っても過言ではありません。

不動産投資は、長期間にわたる投資となるため様々なことを考えなければなりません。そのため経験が大切になることも多いので、不動産投資を一度でも行ったことがない人とそうでない人には大きな差があります。

そしてその差を埋めるは経験であり、信頼できるパートナーです。

小規模でも一歩踏み出して経験することが将来の成功につながるとともに、信頼できるパートナーが最初の一歩を成功に導いてくれます。

x竣　工　2020年9月
最寄駅　湯島駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都文京区湯島3-12-13
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ルフォンプログレブンキョウユシマ

■近隣周辺施設情報
■セブンイレブン文京湯島3丁目店まで約140m
■私立桜蔭高校まで約1320m
■台東区立御徒町台東中学校まで約1050m
■文京区立湯島小学校まで約450m
■練成公園まで約270m
■芳林公園まで約400m
■ローソン湯島駅前店まで約140m
■ジョナサン妻恋坂店まで約320m
■たんぽぽ保育園しんはな分園まで約370m
■ピーコックストア神田妻恋坂店まで約430m

物件名	ルフォンプログレ文京湯島賃貸
所在地	東京都文京区湯島3-12-13
最寄駅	東京メトロ千代田線「湯島駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2020年9月

■駐車場　　　有/月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/初回ステッカー代2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.42㎡～53.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

竣　工　2020年7月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区亀沢3-11-9
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルリョウゴクイースト
プライマル両国EAST

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田亀沢3丁目店まで約90m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約390m
どらっぐぱぱす両国店まで約330m
福助石原店まで約430m
山田記念病院まで約500m
ファミリーマート墨田亀沢二丁目店まで約280m
マルエツ両国亀沢店まで約170m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約210m

物件名	プライマル両国イースト賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢3-11-9
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	22戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.20㎡～53.11㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション投資を行うと、納める税額を節約できます。大きく影響を受けるものとしてあげられるものが、相続税、所得税、住民税の3つです。

なぜ納める税額が変わってくるのでしょうか。ここでは各税金の解説と、マンション投資により納税額が節約できる理由について解説します。

相続税とは、一定額以上の遺産を受け取った場合に発生する税金です。税率は相続する遺産の金額によって異なります。

同じ遺産金額を相続する場合、現金で相続するのと不動産として相続するのとでは税額に大きく差が出ます。建物に対する相続税評価額(相続税の対象となる金額)は建物建築費の約50％〜60%となるためです。この建物を賃貸用にする場合は、さらに30%の割引が可能です。

現金での相続の場合は、金額に対して100%課税対象となるのと比べて、節税効果はとても大きいといえるでしょう。

所得税とは所得に対し課せられる税金を指します。また、住民税は都道府県民税と市区町村税を合わせたものを指します。

マンション投資で得た収入も税金の対象となりますが、投資初期の段階では経費が多くかかり不動産所得が赤字になるケースは多く見受けられます。その際、給与所得と不動産収入は損益通算することが可能です。確定申告することで、給与所得で天引きされた税金の還付を受けられます。

またマンション投資として法人化することにより、さらなる税金の節約も可能です。累進課税制度のため、個人の所得税は最大55%まで上がります。所得が800万円を超える段階で個人と法人では税率が逆転するので、計画的に法人へと切り替えることを検討しましょう。

投資開始当初は支出が特に大きいことが予測されるため、経費に該当するものを把握しておく必要があります。余分な税金を支払わなくてすむように、もれなく計上できるようにしておきましょう。

管理費とは、投資したマンションが問題なく機能するための管理にかかる費用です。清掃を含む日常メンテナンスなどが該当します。

また、マンションの購入者になると同時に「マンション管理組合」の一員となります。マンション管理組合はマンションの維持・管理業務を円滑に行うために設けられており、法律上必ず加入することになっています。管理組合を運営するための費用も、管理費に該当します。

修繕積立費とは、定期的な修繕工事のために毎月入居者から徴収し積み立てておくお金を指します。マンションの維持のためには、外観や廊下、エントランス、エレベーター、配管関係など共有スペースの定期的な修繕が必要です。

マンション一棟でも区分でも、実際に修繕が必要となったときはオーナーが支払います。修繕が発生したときに速やかに対応できるよう、積み立てておく必要があるでしょう。

損害保険には各種ありますが、主に火災保険料が該当します。火災保険は実際に火事が起きたとき以外にもカバー範囲が広く、さまざまな事例に対応可能です。

たとえば、入居者が泥棒に入られてしまった場合も火災保険の対象です。入居者の家財などは入居者の火災保険で対応ができますが、壊れた玄関のドアや傷ついた壁などはオーナーの火災保険が適用されます。

マンション運営を円滑に進めるためには、細かな管理業務が数多くあります。この業務はオーナー自身が1人で請け負うのではなく、管理会社に代行してもらう「管理委託方式」をとることが一般的です。

管理委託方式をとる場合、管理会社に管理料として手数料を支払います。管理の内容は会社によって異なりますが、入居者の募集、賃貸の集金、共用部の管理、ゴミや騒音に対するクレーム対応などを行ってくれます。管理手数料は、毎月の家賃収入の約5％前後が一般的な金額です。

所有していたマンションを売却する際に生じた損失のことを譲渡損、利益のことを譲渡益といいます。これらは一見マンション投資に関わる費用なので、経費計上できるように感じるかもしれません。

しかし不動産所得としての扱いではなく、譲渡所得として処理されます。マンション投資の必要経費とは所得区分が異なるため、経費計上はできません。

ただし、売却にともない生じる仲介手数料や建物を売るために要した費用、測量費、立ち退き料などは経費計上することが可能です。

マンション購入時の元金は、まさにマンション投資に必要不可欠な費用です。そのため経費計上できると思われがちですが、経費計上の対象外となります。

マンションを購入した時点で、購入総額を経費として計上しているためです。ローンの返済はあくまでも一度計上した費用内のものとなるので、経費にすると二重計上になってしまいます。なおローン返済にともなう利息に関しては経費計上の対象です。

投資したマンションのうち1室を自宅として使用しているという場合もあるでしょう。しかしこの場合、自宅で使用している1室に関しては経費計上の対象外です。

経費計上できる対象の支出とは、あくまでも「マンション投資で収入を得るためのもの」とされています。自らが住んでいる場合、「収入を得るためのもの」とは考えにくいと判断されます。私生活にかかる費用なのか、不動産に関わる費用なのか線引きがしづらいという問題点もあります。

マンション投資で節税効果が大きいのは、マンション投資の所得が赤字であるときです。投資初期時は諸経費が大きくかかるため赤字になりやすいですが、減価償却費の減少やローン返済にともなう利息の減少により、年数を経るにつれ経費は減少していきます。

そのため、いずれ時期が来れば黒字へと転換するケースが多いでしょう。黒字になると同時に節税効果のある期間は終了です。計画的に収入を生み出せるように、マンション投資を考える必要があります。

ローン返済の場合は、ローン元本は経費計上ができないため会計上は黒字になっているケースもあるでしょう。しかし、キャッシュフローは赤字となってしまい黒字倒産という事態にもなりかねません。これでは本末転倒です。あくまでも収入を得るためにマンション投資をすることを目的としましょう。

あまりにも赤字経営が長期化した場合、銀行の審査が厳しくなり融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

購入時だけでなく、マンションを維持管理していく中で定期的な修繕や固定資産税の支払いなど多額の費用が必要になるタイミングがあります。赤字経営が続いていると銀行からの信頼がなくなり、追加融資を断られてしまう可能性が出てきます。

融資を受けられないと、予定していた修繕などができなくなってしまうかもしれません。修繕の施されていない物件には人が集まらず、より赤字が深刻化してしまうというケースも考えられるでしょう。また、ほかの物件を購入したい場合にも同じ理由で融資が受けづらくなってしまいます。

竣　工　2004年2月
最寄駅　岩本町駅徒歩2分
総戸数　65戸

住　所　東京都千代田区岩本町2-12-1
概　要　地上15階 地下1階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
レジディアカンダイワモトチョウ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ岩本町3丁目店まで約140m
スギ薬局岩本町店まで約200m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約60m
千代田岩本町郵便局まで約120m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約600m
お茶の水公園まで約1490m

物件名	レジディア神田岩本町賃貸
所在地	東京都千代田区岩本町2-12-1
最寄駅	都営新宿線「岩本町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上15階 地下1階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2004年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（22.71㎡～55.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

所得は給料や投資利益から必要経費を差し引いた手取りです。不動産投資だけでなく仕事の給料を表す給与所得など、1年間の全体的な手取りを意味します。そこに税率を合わせる総合課税方式を取り入れています。対象時期は申告年度の1月〜12月です。

不動産投資結果がマイナスなら、ほかの所得の合計からマイナス分が引かれ、申告が必要な税金も結果的に安くなります。

不動産所得の確定申告には複数の書類が必要です。手続きの不備がないように、必要書類や提出時期などを押さえておきましょう。

ここでは、確定申告のために必要な書類を紹介し、書類の受け取り方や税務署への提出時期なども解説していきます。

さまざまな種類が必要になるため、事前にチェックしておくことが大切です。ひとつでも不備がある場合は、確定申告の書類を受理してもらえません。

確定申告に限らずあらゆる手続きをスムーズに行うため、書類の管理は大切です。不動産投資関連の書類は専用のファイルにまとめておくと、確認がしやすく便利です。

取引の準備段階から大切な書類を扱うこともあるため、なくしてしまわないように自身がわかりやすい場所に保管しておきましょう。

確定申告書にはAとBの2種類があり、不動産所得がある場合はBに記入します。法人として税務署に開業届を提出している場合は、毎年1月に確定申告書Bが自宅に届きます。この申告書には2つの表があります。

確定申告書Bの第一表にはおもに収入、所得およびそこから差し引かれる控除額、税金などを記入します。所得は給与と不動産投資分などを別々に記します。保険や配偶者、医療費などの控除額も忘れずに記載しましょう。

所得は、給与や不動産などの各収入から必要経費を引いたものです。最終的な納税額は源泉徴収分を差し引いてから決まります。

第二表では、おもに所得の内訳や控除額の詳細情報などを記していきます。

確定申告書が完成したら、必要書類とともに税務署へ提出しましょう。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに提出しなければなりません。期限に遅れないように、スケジュールを調整しましょう。

確定申告を期限までに行わない場合は、「期限後申告」となり最高20%の無申告加算税や延滞税が加わることがあります。余分な出費をしないためにも、かならず期限内に提出しましょう。

不動産所得からは、必要経費として差し引けるものが複数あります。経費を正しく計算すれば、節税にも効果的です。

ここでは、不動産の維持・管理にかかる経費の具体的な項目を説明します。不動産投資に関係する必要経費の全体像を把握しましょう。

管理に関連する費用は必要経費として所得から差し引くことができます。おもに建物内の部屋や廊下、階段などの清掃や備品などのメンテナンスにかかる費用が挙げられます。

マンションやアパートへの入居者などによい物件であることを印象づけることは、退去を防ぎ安定した家賃収入にもつながります。物件のきれいな見た目は、評価を高めるポイントにもなります。

また、オフィスや部屋を利用していた方が退去したあとに、掃除や修繕を行うことも管理のうちにはいります。 管理費は、不動産に必要な投資であるといえます。

確定申告では不動産の修繕費も必要経費にできます。マンションやアパート、オフィスなどの部屋や備品のうち壊れた部分を直したり、新品に交換したりすることも維持や管理に必要であるためです。

壊れたものが放置されている建物よりも、常に使えるものやきれいなものがそろった建物のほうが好印象を受けやすいでしょう。修繕をないがしろにすると悪い評判がたつなど投資活動に支障をきたすかもしれません。

不動産投資では、必要な修繕をしっかりと行うなど利用者への配慮も重要です。

損害保険料も、必要経費として計上できます。建物には地震や火災などの災害で大きなダメージを負うリスクがあります。損壊すれば、不動産価値にも大きな影響を与えたり、建物が利用できなくなったりする可能性もあります。

そのため、火災や地震、施設賠償の保険に入ることは不動産保持にとって必要なものといえます。

複数年で保険を契約していて2年分以上を一括で支払った場合は、1年あたりの金額を経費とします。

管理会社へ不動産の管理を任せた場合は、委託料が発生します。確定申告ではこれも必要経費とすることが可能です。

不動産の購入後も、常にきれいにしておくなどの配慮が大切です。所有者が忙しいなどの理由から管理に時間が取れず、管理会社に維持やメンテナンスなどを任せるケースも多く見られます。そのような場合に支払った委託料は、必要経費として計上できます。

必要経費には減価償却費も該当します。これは時期経過に応じた建物の劣化に合わせて、購入時の価値から減った分を意味します。

木造や鉄筋など素材により耐用年数が違い、それを踏まえて建物を利用できる期間が決まっています。使用可能期間をベースに毎年一定額を不動産価値から差し引くしくみです。価値のマイナス分を必要経費として不動産所得から引きます。

不動産投資は多額の資金が必要になる場合も多く、ローンを組む方もいるでしょう。その金利部分も必要経費になります。

不動産投資目的で金融機関からお金を借りた場合、金利の支払い義務も生じます。金利も不動産所有権の維持や資産運用には欠かせないものと考えられ、必要経費とされています。

これまでに挙げた6つ以外でも必要経費として計上できるものがあります。たとえば、自宅から不動産の状況をチェックするための移動にかかる交通費や、公共交通機関やレンタカーなどの費用も経費として計上できます。

ほかにも、不動産に関することで管理会社と連絡をとることもあります。その場合に発生する通信費や、関係者との打ち合わせなどで生じる交際費も必要経費として認められる場合があります。

不動産投資にあたり、専門家に助けてもらうこともあるかもしれません。税理士事務所へ確定申告の相談をしたり、司法書士に不動産登記を頼んだりする費用も、経費として計上できます。

不動産投資にはさまざまな出費が生じますが、それらの多くが確定申告では必要経費として計上できます。そのため、支払いがあれば忘れずに記録をつけておくようにしましょう。

相続税は現金より優遇される
現金よりも不動産として所持しておくほうが、相続税を安く抑えられます。おもな理由として、建物は相続税としての評価額を下げられるからです。

購入した建物には固定資産税評価額がつきますが、これが相続税評価と同じ数字になります。固定資産税評価額の相場は、購入代金の50％〜60％です。建物と同じ額の現金を相続するよりも、建物のまま相続したほうが余分な税金を支払わずに済みます。

投資対象の不動産がマンションやアパートなどで、すでに利用者がいる場合は借家権が生じて相続税評価額をさらにダウンできます。

所得税の節税は赤字が前提
不動産投資の結果、所得税が思ったよりも安く済んだ経験をした方もいるかもしれません。多くの場合、それは投資結果が確定申告上マイナスであったからです。申告上黒字となっている場合は、所得税の節税は期待できないと考えましょう。

確定申告の対象である年度において、所得は給与や不動産投資などあらゆる要素をひとつにまとめます。その金額へ税率をかけて正式な納税額が決まります。これを総合課税と呼びます。

総合課税の性質上、不動産投資の結果が申告上マイナスの場合は、損をした分をほかの所得から差し引いて税金計算を行います。そのため、最終的な所得額が低くなり税率も合わせてダウンするため、所得税が安くなることがあります。

住民税も安くなる
住民税は10%を相場として地域により異なりますが、こちらも不動産投資の結果次第で安くなることがあります。所得税と同じく住民税も総合課税方式を取り入れているからです。

不動産投資結果が申告上マイナスなら、給与などほかの所得から損失分を差し引いて住民税を計算します。そのため、申告上マイナスの結果に合わせて住民税の額が安くなります。

たとえば給与所得だけで500万円あった場合は、10％の住民税で50万円かかります。しかしこれに50万円の不動産投資におけるマイナスが加われば、最終的な所得は450万円になり、住民税は45万円となります。

所得税と計算方式が似ていることもあり、投資が成功していて黒字の場合は住民税の節約は見込めませんが、申告上マイナスの結果であれば安くなるケースもあります。

竣　工　2016年2月
最寄駅　秋葉原駅徒歩8分
総戸数　131戸

住　所　東京都千代田区東神田2-9-19
概　要　地上12階 RC造
駐車場　24台（機械式）月額44,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
コンフォリアアキハバライースト

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東神田二丁目店まで約50m
朝日生命成人病研究所附属医院まで約190m
肉のハナマサ浅草橋店まで約290m
スギ薬局日本橋横山町店まで約430m
台東区立中央図書館浅草橋分室まで約430m

物件名	コンフォリア秋葉原イースト賃貸
所在地	東京都千代田区東神田2-9-19
最寄駅	JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	131戸	築年月	2016年2月

■駐車場　　　24台（機械式）月額44,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　131台/ステッカー代1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社INA新建築研究所
■施　工　　　株式会社イチケン
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.20㎡～59.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション経営は、さまざまなメリットをもつ不動産投資手法です。マンション経営を進めていくことで具体的にどのような恩恵を受けられるのか、主なメリットを紹介します。

安定的な不労収入を得ることが可能
マンション経営は、入居者から毎月一定額の家賃収入を得られるのが特徴です。運営が軌道に乗りさえすれば、長期にわたり安定して収入を獲得し続けられます。

さらに、建物管理や入金確認などの管理業務を賃貸管理会社に任せれば、大家としてすべきことはあまりありません。毎月支払われる家賃を、不労収入として得ることが可能です。

安定して不労収入を得る仕組みが確立できれば、老後の不安が解消できるほか、ケガや病気などで働けなくなった場合にも安心できます。

景気の変動に比較的強い
一般的に、マンション経営は景気の影響を受けにくいため、安定性が高いという特徴をもちます。景気の先行きが読めない状況が続くなかで、長期継続的な収入を得たいと考えた場合に、景気変動に比較的強いマンション経営を選ぶのは賢明といえるでしょう。

一方、景気の影響を受けやすいのが、株・FX・仮想通貨のような金融商品です。安定して利益を出し続けるためには、市況を読む力を養う必要があります。

資産として計上することができる
相続税対策は、昨今強い関心を集めているテーマのひとつです。マンション経営のために購入した不動産は、後世に残す遺産としての価値ももちます。

単に所有しているのではなく、賃貸物件として運用しているほうが、相続税の対象としての評価額が下がり、大幅な節税が期待できるでしょう。

運用をうまく進めていくために、収益性を重視して投資用マンション物件を選べば、相続税対策につながるマンション経営を目指せます。

収支がマイナスの場合は節税効果もある
マンション経営で生じた費用を多く計上した結果、運用における年間収支が赤字となった場合、給与所得など、ほかの所得と損益通算しておけば、確定申告で所得税が還付される場合があります。

損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得から差し引ける制度です。損益通算できるいくつかの所得には不動産所得が含まれています。損失を恐れてマンション経営への投資をためらっている方にとっても、ひとつの安心材料といえるでしょう。

魅力の多いマンション経営には、少なからずデメリットもあります。リスクを考えずに運用を開始してしまうと、失敗する確率が高くなるでしょう。

マンション経営における主なデメリットと、それを回避するための対策を以下に紹介します。リスクを知り、それぞれに適した対処法を理解することで、失敗への不安を軽減できるでしょう。

入居状況によって出る空き室や家賃滞納問題
マンション経営は、入居者がいなければ収入が得られません。空き室が発生することで利回りが急激に悪化します。家賃の滞納も深刻な問題のひとつです。未払いの家賃を回収するために、簡易裁判所で民事訴訟を起こさなければならないケースも考えられます。

空室が発生しないようにするためには、高い入居率が予想できるエリアの物件を探すなどの対策を講じることが重要です。滞納など入居者とのトラブルに対しては、管理会社を間にはさむことで、一定の効果が期待できます。

老朽化による資産価値の下落
マンションなどの不動産投資物件は、経年劣化によって資産価値が下落し、売却額や家賃も下がっていきます。資産価値の下落を抑えるためには、室内を修繕するなどのメンテナンスを定期的に実施することが重要です。

自然災害による被害
発生を未然に防げない自然災害に対しては、被害を最小限に抑えるための対策を事前に施しておくことが重要です。地震が起きた場合のリスクを回避するには、1981年以降に建てられた新耐震基準適合の物件を選ぶことがポイントとなります。

風害や水害に関しては、火災保険に加入することで対処できます。多くの火災保険は、風害や水害を補償範囲に含んでおり、オプションで地震災害を補償対象に含めることも可能です。物件を選ぶ際に、エリアのハザードマップを確認しておくことも大切な作業といえるでしょう。

初期費用が比較的高額になりやすい
投資用に新築マンションを建てる場合は初期費用が高額になりやすく、自己資金の少ない人にとっては手を出しにくいといえるでしょう。しかし、新築マンションは資産価値も高いため、物件自体を担保にしてローンを組めます。

自己資金で頭金さえ支払えれば、ローンを支払い終わったあとは、継続して収益を生み出す資産になるでしょう。長期的な資産として考えると、自己資金が少ない状態でも始められる新築マンションは、投資のメリットが大きい物件です。

マンションとアパートは、法律上で区別されているわけではなく、明確な違いがありません。しかし、建物の構造や部屋数など、一般的に認識されている差異は存在します。

マンション経営とアパート経営のどちらを選ぶか迷ったときのために、両者の違いをさまざまな角度から確認しておきましょう。

マンションのほうが耐用年数が長い
マンションは鉄筋コンクリート構造が多く、アパートは木造や鉄骨造が多い、というのが一般的な見方です。構造上の違いは建物の耐用年数に影響します。多くの場合、マンションのほうが耐用年数は長くなるでしょう。

耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐えうる年数のことです。アパートに比べ、マンションはより長い期間減価償却できることになります。減価償却費は、毎年の納税額を軽減できる経費として計上できるものです。一方、減価償却により簿価が下がると、売却時に経費計上できる額が少なくなります。

ローンをどのくらいの期間組めるか
建物の耐用年数は、融資を受けた場合のローン返済期間にも影響を与える要素です。耐用年数の長いマンションのほうが、アパートと比較して、ローンの返済期間をより長く設定できます。

返済期間が長いほど、月々の返済額を少なくできるため、現金収支を改善しやすくなります。金融機関への返済が滞らないように、キャッシュフロー上でプラスの出る投資をしているかどうかが、不動産投資における重要なポイントです。

ローン審査が通りやすい
耐用年数や部屋数などの違いから、一般的にはマンションのほうがアパートより投資効果が高いとされています。物件の購入資金を確保するためのローン審査が通りやすいのも、アパートよりマンションです。

どちらも融資を受けられるような場合でも、マンションのほうが好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。購入金額は高くても、より低い金利でローンを組めるならば、マンション経営のほうが結果的にキャッシュフローはより安定するでしょう。

マンション経営には多くのメリットがある一方で、失敗例も散見します。やみくもにスタートさせるのではなく、ポイントを押さえた経営を心がけることが重要です。

マンション経営を始めるにあたりどのような点に注意すればよいのか、チェックすべきポイントをしっかりと理解しておきましょう。

マンションの立地にはしっかりとこだわる
マンション経営で長期間の家賃収入を望むなら、空き室へのリスクマネジメントを最重要事項として意識する必要があります。日本の人口がますます減少していくと予想されている今の状況では、物件を所有するエリアをしっかりと考えて選ぶことが重要です。

たとえば、東京圏・大阪圏・名古屋圏の3大都市圏は、近年も人口流入が続いており、空き室リスクを抑えられます。経年劣化による家賃低下のリスクも、大都市圏であれば対策を講じやすいでしょう。

中古と新築のどちらを選択するか
新築マンションの場合、初期費用は高額になりますが、耐用年数が長いため、長期の家賃収入を見込めるでしょう。中古マンションは、初期費用を抑えられるため参入しやすい反面、新築に比べ収入を得られる期間が短くなります。

融資を受ける際に、中古は新築に比べより多くの自己資金を必要とすることもポイントです。短期投資で比較的気軽に取り組める中古にするか、ローンが組みやすく長期間の収入が期待できる新築にするか、自分に合ったほうを選ぶようにしましょう。

マンションのタイプをどう選ぶか
マンションにおける部屋の種類には、ワンルームタイプとファミリータイプの2種類があります。ワンルームタイプは、単身者を中心とした若年層の人口が増加傾向にある大都市圏において、将来的な需要が高いといえるでしょう。

ファミリータイプは高利回りである点がメリットですが、ファミリー層が減少傾向にある情勢においては、空き室リスクが高まりやすいデメリットもあります。基本的に賃貸期間が長いため、リフォーム代が高くなりやすいこともファミリータイプの特徴です。

安定的な家賃収入を目指すのであれば、賃貸需要が途切れにくい大阪圏や東京圏を狙って、マンション経営を行うのがおすすめです。

収入だけでなく税金などの経費をチェックしておく
マンション経営では、毎年発生する固定資産税や、不動産購入時にかかる不動産取得税など、各種税金が課されます。リフォームなどの際に発生する修繕費用や、入居者を募集する際にかかる広告費などの経費にも注意が必要です。

投資を始める際は、予想される家賃収入とさまざまな支出をもとにシミュレーションを作成し、しっかりと利益を試算しましょう。黒字経営を長期間継続させるために、資金管理を正しく行う意識をもつ必要があります。

会社を立ち上げてマンション経営を進めることには大きなメリットがあります。家賃収入による収益が高いレベルで安定してきたら、法人化も視野に入れてみましょう。

法人にすることで、税金面で大きな恩恵を受けられます。入居希望者からの信用を得られやすくなることも、法人化による大きなメリットです。以下で詳しく解説します。

法人化最大メリットは節税効果
マンション経営を法人として行うことで、節税効果が期待できます。収入から経費を差し引いた所得額が1,000万円以上であれば、一般的に法人化したほうがお得になるといえるでしょう。

法人化した場合の不動産所得には法人税がかかりますが、社長の役員報酬を増やせば課税対象額を減らせます。さらに、この役員報酬にも所得税がかかりますが、給与所得控除があるので、トータルで見れば節税になるという仕組みです。

また、マンション経営による所得を、役員報酬のかたちで子どもに分散すれば、自分の財産が増加することを抑えられます。将来的に相続人となる子ども本人も財産を増やせるため、効率的に相続税対策ができるでしょう。

経費にできる範囲が広がる
会社経営にすることで、より多くの費用の経費化が可能です。原則として、経費が多くなるほど所得が減ることになるため、法人税の節税効果が期待できます。

たとえば、出張手当や、役員のために借り上げた社宅の家賃なども経費として計上可能です。また、役員の生命保険を会社で加入したり、小規模企業共済に加入したりすることで、保険料や掛金も経費にできます。ただし、将来的に保険金を受け取った場合は会社の収入として扱われる点に注意しましょう。

「法人」＝信用できると思ってもらえる
法人化することで、オーナーの肩書が会社の社長になります。個人の大家さんという、法人化する前の肩書と比べれば、入居希望者や、すでに入居している人たちからの信用は高まるでしょう。空き室率にもよい影響を与える可能性があります。

個人から会社に変わると、金融機関からの信用度が増し、融資の面でも有利になります。将来的に物件をもっと増やしていきたいと考えている場合に、ローンを組みやすくなることはとても大きなメリットといえるでしょう。

法人化のデメリット
会社設立時には、定款作成や公証人の認証、設立登記などの手続きが必要です。これらに関しては、手数料などの費用が発生します。登記手続きを司法書士にお願いする場合は、報酬も用意する必要があるでしょう。

会社運営においては、法人住民税という地方税も発生します。法人であれば、赤字経営でも課される税金です。法人化により複雑化する会計処理を税理士などへ依頼する場合は、定期的に支払う顧問料も発生します。

会社が不動産を取得したあと、3年以内に相続が開始された場合は、その不動産が時価評価になることもデメリットです。個人で所有していた不動産を新会社に移転する際に、不動産取得税や、所有権移転登記にかかる登録免許税が発生することも覚えておきましょう。

マンションの経営を始める際は、最初に自分の希望を不動産投資会社に相談します。マンションの規模や部屋の間取りなど、ある程度自分で構想を練ったうえで相談すれば、会社との打ち合わせがスムーズに進むでしょう。

希望にかなった物件があったり、新築のめどが立ったりすれば物件の売買契約を締結します。同時に金融機関などからローンの審査を受ける形です。その後、物件引き渡しがあり、入居者募集を行います。不動産投資に慣れていない場合、経営を始める流れでは不動産投資会社との二人三脚体制が不可欠といえるでしょう。

竣　工　2007年4月
最寄駅　岩本町駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都千代田区岩本町2-12-6
概　要　地上13階 地下1階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
レジディア神田岩本町Ⅱ
レジディアカンダイワモトチョウ2

■近隣周辺施設情報
エフワン秋葉原駅前店まで約640m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約160m
ミニストップ岩本町2丁目店まで約110m
スギ薬局岩本町店まで約400m
千代田岩本町郵便局まで約270m
すき家秋葉原駅岩本町店まで約170m

物件名	レジディア神田岩本町2賃貸
所在地	東京都千代田区岩本町2-12-6
最寄駅	都営新宿線「岩本町駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 地下1階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2007年4月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（31.85㎡～42.16㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

不動産投資とは、購入した不動産を運用し、家賃収入や売却益を獲得する投資方法です。株式投資・FX・投資信託などによる資産運用が人気を集めているなかで、不動産投資を始める投資初心者も増えてきています。

古くから行われている投資方法であるにもかかわらず、なぜ今不動産投資が注目されているのでしょうか。おすすめできる理由を以下に紹介します。

計画的に利益を上げることができる
不動産投資により得られる家賃収入は、毎月入金される定期収入です。毎月一定の利益を得られることが分かっていれば、投資の計画を立てやすくなります。

毎月の利益額をある程度予測できるようになると、資産形成に向けた計画も作りやすくなり、手堅く資産を積み重ねていくことが可能です。

また、積み重ねた資産を新たな増資に活用するタイミングも自由に決めることができます。自分のペースで計画的に堅実的に利益を上げるシステムを構築できることは不動産投資だからこそ実現できる方法といえるでしょう。

自分でリスクマネジメントが可能
投資にはリスクがつきものです。投資におけるリスクのなかには、自分の力ではどうにもならない、運次第のようなリスクも存在します。 しかし、不動産投資におけるリスクのほとんどは、自分でコントロールすることが可能です。リスクマネジメントの方法さえ知っていれば、多くのリスクに対処できます。

たとえリスク回避ができなくても、損失を最小限に抑えられれば、もち直すことは十分に可能です。リスクへの対処法は、不動産投資を勉強する過程で習得できるでしょう。

不労所得を継続的に得ることができる
不動産投資における大きなメリットのひとつとして、継続的な不労所得を作れることが挙げられます。物件を購入し、入居者募集や集金などの各種業務の代行を管理会社に依頼すれば、こちらで定期的にするべき作業はほとんどありません。

株やFXのように、銘柄や業界の研究をしたり、売買のタイミングを見極めたりといった日々の作業は不要です。

不労所得のよい点は、収入が安定することだけではありません。ケガ・病気・介護などで働けなくなったときの大きな備えとなることもメリットといえます。

不動産投資に関心があり、勉強を始めようと考えても、勉強方法や学習すべきポイントが分からなくて悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこで、不動産投資を始めるための勉強方法や、集中的に学ぶべき不動産投資の基礎知識を紹介します。個人でスムーズに学習を進めていくための参考にしましょう。

書籍やWebサイトを利用した独学での勉強は、自分のペースで進められることや、知りたいポイントにフォーカスして学習できることが利点といえるでしょう。

物件を探すにあたっては、新築と中古、地方と都市部などによる違いも考慮する必要があります。いずれも、初期費用や利回りなどに大きくかかわってくる要素です。

不動産投資について学ぶ場合、インターネットや書籍を利用した独学での勉強以外にも、プロから知識やスキルを学べるセミナーへの参加を検討しましょう。

一棟か区分か、新築か中古か、場所はどうするかなど、物件選びでは悩んでしまうポイントが数多くあります。初心者の方が特に知りたい分野ともいえるでしょう。

さまざまな要素が複雑にからみあう不動産投資では、運用に成功し着実に収益をあげている例だけでなく、物件を維持できなくなるなどの失敗例も多く見られるのが現状です。

主な成功例と失敗例を、それぞれ紹介します。リスクマネジメントの学習を兼ねて失敗例を知っておくことは、成功例から不動産投資を学ぶこと以上に重要です。

高額な不動産を購入しすぎて維持できなくなった失敗例
一棟投資は、区分投資よりも元手が多くかかるものの、その分大きな利益を得られるなどのメリットがあります。しかし、資産価値や利回りの高さだけに目を向け、高額な不動産を購入しすぎて物件を維持できなくなるケースは少なくありません。

失敗の原因のひとつは、想定リターンに対する、建物の維持管理にかかる経費や、月々のローン返済額の多さを見誤ってしまうことです。投資額が大きいことから、区分投資に比べ買い手がつきにくく、売却に苦労しているオーナーも多く存在します。

投資の地域を間違えた失敗例
購入費用の安さや高利回りの見込みだけを重視し、物件の所在エリアに関して十分な検討をしていなかったことから、入居者付けに苦労する失敗例も散見します。1年以上の空き室を発生させるケースもあるほどです。

大学に近いというだけで、駅へのアクセスの悪いマンションを購入したところ、大学の移転により一気に空室が増えた例もあります。このケースでは、郊外のマンションだったということもあり、利便性の悪さから格安での売却を余儀なくされてしまいました。

地道に不動産件数を増やして成功した例
1年に1棟ほどのペースで地道に物件を増やし続け、着実に収益を伸ばしているベテランオーナーの例を紹介します。このオーナーが実践しているのは、「一度購入した不動産会社と仲よくなり、資産状況も知ってもらったうえで、おすすめの物件を紹介してもらう」という方法です。

購入実績を積んで業者に信頼されることで、毎月のようにお得な非公開物件を紹介してもらえるようになりました。マンションや戸建てなど、今では10軒を超える物件を所有しているとのことです。

予期せぬ空き室が出たことをきっかけに部屋の機能を充実させて成功した例
空室の発生を逆手にとって入居者がいない時期に部屋をリフォームし、人気物件としてよみがえらせたオーナーの成功例を紹介します。ワンランク上の仕様に変更したり、優れた機能を備える設備を整えたりすることで、入居者目線で物件を改善した好事例です。

このケースでは、追い炊き機能や浴室乾燥機、24時間ゴミ捨て可能なゴミ置き場、宅配ボックス、オートロック機能、無料Wi-Fiなどの設備を追加し、入居者の満足度を高めることに成功しています

不動産投資の魅力を知れば知るほど、早く物件を購入して運用をスタートしたいと思う方もいるでしょう。しかし、長期間にわたり収益を上げ続けたいと考えるなら、事前の入念な準備がとても重要です。

初心者の方が最初に取り掛かるべきことを、3つ解説します。できるだけリスクを減らしながら運用できるように、それぞれのポイントを理解しましょう。

投資用不動産を見極める目を養う
家賃収入を主な収益とする不動産投資には、一棟投資・区分投資・戸建て投資などの種類があります。シェアハウスやコインパーキング、トランクルームなども、事業性の高い不動産投資です。

初期の購入費用や利回りなど、投資対象によってそれぞれ特徴があります。メリットやデメリットを比較して、自分に合った種類を見極めることが重要です。たとえば、区分マンション投資なら、都市部エリアでも少額の投資資金からスタートできます。

情報収集力を身に着ける
不動産投資を始めるにあたり、上手に運用していくための収支シミュレーション作成は欠かせません。購入費・家賃収入・税金・ローン返済額・管理費などの数字をもとに、きちんと利益を試算することが重要です。 シミュレーションを作成する際に使う数字を正確に割り出すには、正しい情報収集力を身につける必要があります。経年による家賃の下落や、空室発生によるリスクなども予測できれば、より精度の高いシミュレーションが作れるでしょう。

不動産投資のパートナーを見つける
孤独になりがちな不動産経営を健全に続けるには、仲介業者やコンサルタント、賃貸管理業者、大家仲間といったパートナーをもつことも大切です。問題になりそうな事案を共有したり、経営の効率化へのアドバイスを受けたりできるかもしれません。孤独になりがちな経営こそ、サポートを受けられる関係づくりは重要になるでしょう。

竣　工　2008年3月
最寄駅　浅草橋駅徒歩3分
総戸数　55戸

住　所　東京都中央区日本橋馬喰町2-4-11
概　要　地上12階 RC造
駐車場　有/月額38,500円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
レジディア日本橋馬喰町Ⅲ
レジディアニホンバシバクロチョウ3

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約220m
ミニストップ日本橋馬喰町2丁目店まで約180m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約570m
朝日生命成人病研究所附属医院まで約150m
東神田郵便局まで約300m
三井住友銀行浅草橋支店まで約340m

物件名	レジディア日本橋馬喰町3賃貸
所在地	東京都中央区日本橋馬喰町2-4-11
最寄駅	JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	55戸	築年月	2008年3月

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（40.64㎡～68.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

文京地域ならではの落ち着いた住環境。高級賃貸マンションは文京区が狙い目

文字通り文の京として、夏目漱石や森鴎外など多くの文人たちに好まれてきた文京区。東京のほぼ真ん中に位置しながら、大きな繁華街が少なく、数々の大きな教育機関や医療機関が集まる文京地区であることから、ファミリーに人気があります。

一方で、遊園地と商業施設が融合した東京ドームシティ、小石川植物園などの自然豊かな公園を有するなど、レジャーエリアとしての表情も持つなど、その多彩さで常に人気を集めています。都心的でありながらどこか懐かしく、歴史的情緒にも溢れた文京区の魅力をご紹介しましょう。

アクセスが良くて賑わう小石川・後楽・本郷などの南部エリア

まずは、小石川、後楽、本郷を中心とした文京区・南部エリア。江戸時代には大名屋敷が並んでいたこの地域も、現在は多彩な都市機能と利便性を備えたエリアとして発展を遂げました。皇居のある千代田区に最も近い後楽には、アミューズメントスポットの「東京ドームシティ」が。プロ野球の試合やコンサート、遊園地への来場者などで休日はひときわ賑わいます。スポーツ観戦や遊園地へ自宅から徒歩で出かけられるというのは大きな魅力ですね。

また、春は梅や桜、秋にはイロハモミジなど四季の花木を楽しめる自然豊かな「小石川植物園」があり、都心とは思えない自然の風景は、憩いの場として大変人気です。

このエリアには、東京メトロの丸ノ内線・南北線・千代田線、都営地下鉄の大江戸線・三田線の5路線が経由。乗り換え可能な駅も湯島・本郷三丁目・後楽園の3駅あります。また、バスやタクシーでのネットワークも充実。この恵まれたアクセスと充実度は、東京駅から3～4km圏というエリアならではのメリットといえるでしょう。

閑静な住宅街が広がる本駒込・巣鴨の北部エリア

文京区を代表する歴史的庭園のうちのひとつ「六義園」や、「旧古河庭園」、「染井霊園」など、自然豊かな庭園が数多く集まる北部エリア。この緑のオアシスを享受できるエリアとして、本駒込や駒込、巣鴨は特に人気があります。小中学校や医療機関の多いことからも、ファミリーにはとってはまさに見逃せないエリアですね。

JR山手線により、東京方面や新宿・渋谷方面、浜松町・品川方面などへのアクセスも便利。アフター５に、休日に、幅広い都心ライフを楽しめることでしょう。

歴史的情緒を感じられる住空間で豊かな暮らしを

西片、大和郷、本郷、小石川、小日向、本駒込、目白台など、閑静な住宅地が多く残る文京区にも、近年高層マンションやビルなどが増えてきました。周辺地域の自然や歴史的情緒を損なうことなく建築されている点が、この地区のマンションの魅力です。都市部ならではの利便性と落ち着きを兼ね備えた文京区は、高級賃貸マンションでの新生活に最適といえるでしょう。

豪華ラウンジにフィットネスルームまで。大規模タワーマンションのメリットは共用施設にあり

マンションの共用施設は、近年めざましい進歩を遂げてきました。大正14年につくられ、高級マンションの原型とされた東京・お茶の水の「お茶の水文化アパートメント」では、共用のゲストルーム、カフェテリアや社交室などのスペースのほか、地下には駐車場やランドリー室を整備。また掃除や家事サービスまで提供されていました。

欧米スタイルを持ち込んだこれらの文化アパートは、一部の有名文化人や官僚、著名芸術家などの間で話題にはなりましたが、雲の上の話。戦後は昭和40年に東京原宿駅前に建てられたコープオリンピアは、ロビー、フロント、管理事務、医務室、ゲストハウス、ランドリー、レストラン、喫茶室など豊かな施設とサービスがついた憧れの最新住宅が登場したのです。

しかしその後いくつかのマンションブームを経て、バブル経済のあおりで地価が高騰。地価負担が重い上に、電化や水回り設備の刷新、和風から洋風へのライフスタイルの変化などに対応することが優先されて、なかなか共用施設の充実までたどりつけなかったのが実情でした。

室内設備の充実も限界がみえ、さらなる付加価値の注目点として大規模でリッチな共用施設つきのマンションが次々に登場したのが2000年以降です。

ホテルのようなハイグレードのサービスが現実に

今では共用施設のキーワードはホテルライク。高級ホテルのようにラグジュアリーなエントランスやラウンジをはじめ、フィットネスルーム、朝食サービス付きのカフェテリア、煌めくイルミネーションを楽しめるバーまでも完備されています。24時間対応のコンシェルジュサービス、キッズルームなども揃い、至れり尽くせりです。また、ハイグレードの外国車を常備しているカーシェアリングサービスも話題になりました。

自分の部屋に友人を招かなくとも、入居者だけの特権で使えるスカイラウンジで、夏は花火が目の前で楽しめます。広いパーティールームで思いっきり料理を楽しめたり、シャンパンを飲みながらシアタールームで巨大スクリーンを前に映画鑑賞それも映画館並みの音響を体験できます。また、来客に宿泊してもらうゲストルームを完備したマンションも

自室のプライバシーは保ちながらも、友人や両親を気兼ねなく自宅に招待できるこのスタイル。世界でもなかなかお目にかかれません。

維持管理費が大規模マンションで一気に解決

リッチで夢のような施設やサービスが付帯されていればいるほど、コストが割高になるのは当然のこと。共用施設の運営費、設備消耗費は入居者の管理費から算出されるのが普通ですから、１世帯あたりの負担が増すのではないかと想像する方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら大規模マンションは世帯数が多いので、これらの付帯設備やサービスへの維持費の一世帯あたりのコストは下がります。

賃貸マンションを共用設備の充実と多様性で選ぶなら、大規模マンションという選択肢はいかがでしょうか。ホテルライクな豪華さと利便性が、必ずや住まわれる方を満足させることでしょう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　馬喰町駅徒歩4分
総戸数　51戸

住　所　東京都千代田区東神田2-9-16
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
エスレジデンスヒガシカンダ
S-RESIDENCE 東神田

■近隣周辺施設情報
台東区立中央図書館浅草橋分室まで約550m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約300m
ファミリーマート東神田二丁目店まで約70m
スギ薬局岩本町店まで約530m
東神田郵便局まで約250m
三井住友銀行浅草橋支店まで約360m

物件名	エスレジデンス東神田賃貸
所在地	東京都千代田区東神田2-9-16
最寄駅	JR総武本線「馬喰町駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	51戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　51台/1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬・猫1匹迄・敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.18㎡～41.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

魅力は圧倒的な利便性！新宿区の高級賃貸マンション

地の利の良さや利便性では、新宿区は都内でもNo.1といえるのではないでしょうか。ただ、新宿に住むということを考えたとき、まず「日本一の歓楽街」であることが、住居環境として気がかりになる方もいらっしゃるかもしれません。

これは、私たちが新宿の役割を限定的に考えていたことと関連がありそうです。つまり、東側ならショッピングや飲み会、西側はビジネスの場であり飲食も接待で使うレストランなどが多いといったように、シーンによって使い分けてしまいがちです。「新宿＝飲み食いと買い物の場」として活用してきた結果として、新宿が発展を遂げてきたのは事実です。

しかし、ここ５〜６年でこの街の再開発の構想が劇的に変化してきています。

都内屈指の利便性を誇る新宿西口エリア

新宿のポテンシャルを改めてみてみましょう。JRはもちろんのこと、丸の内線、副都心線といった東京メトロ、大江戸線や新宿線などの都営地下鉄、小田急線、京王線、西武新宿線などの私鉄の発着駅でもある新宿は沿線が開発され、地価が上がっていくにつれて、単なる繁華街である以上の価値が備わりはじめています。

目を転じれば新宿には、新宿御苑と中央公園という緑豊かな公園があります。至便であり、繁華街が集中していて緑が多い街というと海外ではロンドンが例えられますが、最近の西新宿の変容ぶりはまさにそのもの。緑の風が心地よく吹くゆったりとした幅広な歩道を、休みの日に犬を散歩させることができます。

都内の主要オフィス街まで、ものの20分以内で移動OK　深夜帰宅のタクシー代は、例えば六本木からだと2000円程度。少し歩けば24時間営業のスーパーやレストランが選択に困るほど密集しています。それこそ世界各国の料理が楽しめる大歓楽街まで徒歩圏内なのが西新宿エリアです。

そして新宿の顔ともいえるヨドバシカメラ新宿西口本店や周辺ビルが2020年をめどに再開発され、売り場面積約４万㎡の国内最大級の家電量販店に生まれ変わる予定です。

拡大する新宿の高級住居エリア

新宿駅を挟んで西口、東口、南口では街の様相が確かに違います。それが、逆に住居環境としては都合がよく、効率のよい都市生活を発想できるといえるでしょう。今まで電車に乗って服を買っていたのが、歩いて行ける住まい。友人と飲みに行くのも映画を観るのも交通機関を挟んでいたのが、新宿に住まうことで、すべて徒歩圏内でクリアできてしまうのですから。

新宿区には四ッ谷、市ヶ谷、神楽坂、早稲田といった歴史の名残をとどめる名所も点在しています。また、新宿御苑近くの富久町周辺の新たなエリアは、西新宿に対抗するかのような勢いで再開発中。四ッ谷へと続くエリアへの新しい住まい革命が始まっています。昨年から今年にかけて分譲されたこの近辺の新築マンションが、新たな付加価値をポイントにして軒並み完売。高級賃貸マンションとしても貸し出されていて、空き部屋を見つけるのは至難といえるほどの人気です。あきらかに従来の居住層と違う、都市型ビジネスマンを中心とした人口流入が現実のものとなっています。

新宿は、新しいライフスタイルを私たちにプレゼンしてくれることでしょう。とことん利便性を求める方には、新宿エリアの高級マンションはまさにおすすめです。

立地やデザインでコストパフォーマンスがUP

2020年に開催の東京オリンピックに向けて、世界的に注目が集まる東京。都内には高層マンションが次々と誕生し、高級賃貸マンションの人気も高まっています。物件それぞれに特徴があり、サービスも充実しているため、どのマンションにしていいか迷ってしまうかもしれません。そこで今回は、ご自身に合う高級賃貸マンションの選び方を紹介しましょう。

高級賃貸マンションの価値は立地にアリ

都心に勤務しているなら都内の足回りの良さは欠かせないポイント。高級賃貸マンションの多くが駅徒歩10分圏内に位置しているのは大きな魅力です。職住近接を選ぶことで、趣味の時間を増やせたり、行動の幅が広がったりすることも。利便性やゆとりを楽しめるメリットこそ価値があるといえるでしょう。複数の路線が乗り入れる大きな駅周辺から物件を探してみましょう。

共感できるデザインとの出会い

良くあるデザイン、良くある間取り。「賃貸だから」と当たり前に思って過ごしている方も多いかもしれません。しかし、高級賃貸マンションには個性的なデザインのものが多くあります。まるであなたが住まうことがあらかじめ想定されていたかのような、ぴったりのデザインが見つかるでしょう。部屋は毎日を過ごす場所。妥協せずご自身にあった一室との出会いを楽しんでください。

自分にとって使いやすい「広さ」とは

都内の賃貸マンションにはステイタスのように部屋数の多さや広さを誇る物件があります。まずはご自身にとってどれだけの広さが必要なのかを考えてみましょう。面積が広くなれば、それだけ余裕のある暮らしが楽しめるでしょう。しかし、掃除や手入れの手間もかかるし、当然賃料も上がります。特に一人暮らしの場合は、面積にこだわらず、より駅に近い物件であったり、共用施設を基準に選ぶこともひとつの手です。

くつろぐ自分がイメージできる周辺環境選び

都内に住む楽しさは、自分の楽しみのために時間をめいっぱい使えることでもあります。湾岸エリアであれば窓辺に広がる雄大な海に日々癒されるし、文教エリアであれば美術館などでじっくりと感性を磨くこともできます。食べ歩きを好む方なら、レストランの豊富なエリアがおすすめ。物件の周辺をじっくり歩いてみて、自分が過ごしたいと思える休日をイメージできる場所を選ぶことが大切です。

24時間有人管理で安心のセキュリティ

高級賃貸マンションは、一人暮らしをする女性や、お子様のいるご家庭に選ばれるケースも多くあります。その理由はセキュリティサービスが整っているから。防犯カメラの設置はもちろん、24時間常駐のコンシェルジュがフロントにて来訪者に対応します。誰かがしっかりと見守ってくれるという安心感は、賃料に変えがたい、高級賃貸マンションならではの魅力です。

あらゆる望みが叶うからこそ高いコストパフォーマンス

最近は、フロントサービスやハウスクリーニングサービスなどが受けられる、ハイグレードな家具付きサービスアパートメントも登場。敷金礼金なしでホテルのような暮らしを始められ、マンスリーマンションなので通常の賃貸マンションより退去もしやすいことから、人気が高まっています。

ベストな条件が揃った高級賃貸マンションは、コストパフォーマンスが高いと言えるでしょう。ご自身のニーズに合わせて、幅広く検討してみてはいかがでしょうか。

住民のさまざまな要望に応えるコンシェルジュ。いわゆる“管理人”とは違い、ちょっとした希望を叶えてくれる細やかさこそ、高級賃貸マンションのコンシェルジュの魅力といえます。いま人気の高級賃貸マンションを借りることを検討しているのなら、コンシェルジュサービスがあるかどうかをチェックしてみませんか？

コンシュルジュのもともとの意味は、フランス語で「建物の管理人」。それが転じて、ホテルの宿泊客のさまざまな要望、相談に応じる職種を指すようになりました。そして現在では、ホテルのグレードに匹敵する高級賃貸マンションでもコンシェルジュは活躍。単純なマンションの清掃や巡回業務ではなく、個人個人のちょっとした要望に応え、かゆいところに手の届くサービスをしてくれるのがマンション版のコンシェルジュサービスです。
高級賃貸マンションでは24時間、あるいは朝から夕方までのコアタイムにコンシュルジュが常駐しています。特に大規模な高級賃貸マンションは、住民の人数もさることながら来客も相当数にのぼるので、エントランスには必ずといっていいほどコンシェルジュカウンターがあります。

コンシュルジュの具体的な仕事は、共用施設の予約といったマンション内のサービスはもちろん、外部からの荷物の預かり、コピー・FAXのサービス、タクシーやレンタカーの手配にまで及びます。直接入居者の方と触れ合う立場なのですぐに顔なじみになり、それがセキュリティにもつながります。
誤って鍵を持たないまま部屋を出てしまい、オートロックがかかってしまった。そのようなときにも住人の顔を覚えているコンシュルジュの出番です。コンシェルジュがいることで、住人にとっても安心感のあるマンションライフになるでしょう。マニュアルに頼らない、パーソナルなサービスを提供できることがコンシェルジュがいる高級賃貸マンション最大の魅力と言えます。

突然の来客の一次対応も任せられるので、小さなお子さんだけで留守番をするご家庭、高齢者だけのご家庭でも安心ですね。特に、体調不良の日は来客の対応をするのもひと苦労なので、フロントで宅配便などを受け取ってくれるのはありがたいもの。
また、外国からお越しの住民の方にとって、バイリンガルのコンシェルジュがいてくれるのはとても心強いです。周辺施設や観光スポットの案内、レストランの予約を頼むことができて、不慣れな土地での暮らしも快適になるでしょう。日本語の取扱説明書を訳してもらえたり、日常生活の中のちょっとした不便も解消されます。

このように高級高級賃貸マンションのコンシェルジュは、入居者1人1人に応じたきめ細やかなサービスを行うため、もはやホテル以上ともいえる日常生活を約束してくれます。これからどのようなマンションに住もうか悩んでいる方は、コンシェルジュサービスの備わった高級賃貸マンションという選択はいかがでしょうか？

竣　工　2014年6月
最寄駅 秋葉原駅徒歩6分
総戸数　73戸

住　所　東京都台東区台東1-14-10
概　要　地上10階 RC造
駐車場　5台（平置式）月額38,500円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
パークハビオアキハバラ
PARK HABIO 秋葉原

■近隣周辺施設情報
ヨドバシAkibaまで約550m
まいばすけっと秋葉原昭和通り店まで約300m
ライフ神田和泉町店まで約420m
ファミリーマート神田和泉町店まで約110m
トモズ秋葉原店まで約470m
社会福祉法人三井記念病院まで約420m

物件名	パークハビオ秋葉原賃貸
所在地	東京都台東区台東1-14-10
最寄駅	東京メトロ日比谷線「秋葉原駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	73戸	築年月	2014年6月

■駐車場　　　5台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　70台/月額330円
―――――――
■設　計　　　岩田地崎建設株式会社
■施　工　　　岩田地崎建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬・猫2匹迄・敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（SBI）
大手法人等保証会社未加入の場合、敷金2ヶ月必須
―――――――
■間取り
□Studio～2LDK（25.15㎡～51.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

竣　工　2020年4月
最寄駅　外苑前駅徒歩8分
総戸数　409戸

住　所　東京都渋谷区神宮前2-2-39
概　要　地上23階 地下1階 RC造
駐車場　有（機械式152台・平面23台）
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ザコートジングウガイエン
THE COURT 神宮外苑

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神宮前2丁目商店街店まで約390m
ビオセボン外苑西通り店まで約490m
まいばすけっと千駄ヶ谷3丁目店まで約720m
ミニストップ神宮前2丁目店まで約190m
どらっぐぱぱす北青山店まで約610m
渋谷神宮前郵便局まで約520m
渋谷区立神宮前小学校まで約790m
渋谷区立原宿外苑中学校まで約50m
セブンイレブン渋谷神宮前2丁目西店まで約150m
明治公園まで約700m
渋谷神宮前郵便局まで約130m

CHARGE & RELAXというコンセプトを掲げ、先進の感性と、豊かな自然の中で日々のエネルギーを充たすレジデンスの未来像を目指す。建物はランドマーク性の高いV字形状。ガラスファサードが豊かな緑と高い空を映し出します。敷地内の広場には四季の移ろいが楽しめる植栽を計画。建物に施された屋上緑化・壁面緑化が足元の緑が空へと続くような印象を創出します。パブリックスペースは躍動感を感じさせるリボンをモチーフにデザイン。ブライトプールやヒーリングフォレストなど、豊かな緑に包まれて心を潤す共用施設が用意されます。1926年、日本初の風致地区に指定され、100年近く美しい景観が維持されてきた神宮外苑地区。新国立競技場を眼前に、地上23階建の建物からは、都心でありながら見渡すかぎりの大きな空と豊かな緑が楽しめます。新国立競技場の建設を機に神宮外苑一帯の再開発を進める神宮外苑地区地区計画。ザ コート 神宮外苑は、大規模なスポーツ施設の建替促進や緑豊かな都市風景の創出を目指す再開発エリアで、唯一のマンション事業です。明治神宮外苑や、代々木公園、新宿御苑など、都心を代表する広大な緑に囲まれた場所に誕生します。

物件名	ザコート神宮外苑賃貸
所在地	東京都渋谷区神宮前2-2-39
最寄駅	東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩8分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	免震構造 地上23階 地下1階 RC造
総戸数	409戸	築年月	2020年4月

■駐車場　　　有（機械式152台・平面23台）
■バイク置場　41台
■駐輪場　　　820台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
■1LDK～3LDK（55.43㎡～134.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

賃貸契約で多く見られるのが、「普通建物賃貸借契約」です。貸主から借主に対して、正当な理由なく契約更新の拒否や解約依頼をすることはできません。普通建物賃貸借契約の場合、貸主は、自分が住むことよりも不動産投資を目的として所有しているケースが多いのが特徴です。

契約の際に特別な書面が必要なく、口頭でも契約できるという手軽さもあり、長く貸し続けたい貸主はこの契約を選択します。また、借主にとっては好みの物件に住み続けられるという利点があります。

「定期建物賃貸借契約」とは、契約の更新がないことをあらかじめ特約した建物の賃貸借のことをいいます。2000年3月1日から借家法に加わった契約形態で、別名「定期借家」とも呼ばれます。この契約では、あらかじめ定めた期間が満了すれば、貸主は正当な理由がなくても契約更新を拒否することができます。つまり契約満了時の退去を大前提とした契約ができるのです。

そのため貸主側は契約時に、契約書とは別に、借主に対して公正証書の書面による契約内容の告知が義務づけられています。

借主がその物件を気に入っていても、契約期間の終了と共に退去しなくてはならない定期建物賃貸借契約。貸主にとって一方的なメリットのように見えますが、借主にとってはどのようなメリットがあるのでしょうか。

借主にとってのメリットは、多くの普通建物賃貸契約で設定されている「更新料」が存在しない事が挙げられます。定期借家であっても、再契約を行うことが出来れば長く住み続けることも可能ですし、更新ではないため更新料がかかりません。

コストパフォーマンスの良さは、ひとつの住まいにこだわらない「賃貸借り換え派」にとっては大きな魅力ではないでしょうか。普通建物賃貸契約と異なり、契約期間内の賃貸借条件の変更もありません。「長期間借りたいから」という理由だけで、定期建物賃貸借契約の物件を候補から排除してしまうのももったいないもの。再契約可能としている物件も多くあるので、気になる物件があったら積極的に貸主に確認してみましょう。

契約の違いをきちんと理解していれば、「長く住むつもりだったのに契約満了で退去させられた」というアクシデントを回避することができます。交通やショッピングに便利な都心での賃貸暮らしを検討されているのなら、定期建物賃貸借契約の物件も候補として探してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2020年6月
最寄駅　浅草駅徒歩3分
総戸数　82戸

住　所　東京都台東区浅草3-10-5
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルアサクサコトトイドオリ

■近隣周辺施設情報
浅草寺病院まで約400m
台東区立千束小学校まで約170m
西浅草交番まで約260m
まるごとにっぽんまで約690m
ライフ浅草店まで約550m
マルエツ浅草四丁目店まで約220m
松の湯まで約10m
まいばすけっと台東千束店まで約550m
浅草寺病院まで約390m

物件名	プライマル浅草言問通賃貸
所在地	東京都台東区浅草3-10-5
最寄駅	つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	82戸	築年月	2020年6月

■駐車場　　　有/月額35,200円
■バイク置場　有/月額35,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.20㎡～51.20㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

賃貸を前提にしてつくられた高級マンションや、分譲マンションを高級賃貸として貸し出すなど、さまざまなスタイルが存在します。高級分譲マンションを購入するのではなく、「賃貸で住む」という選択肢もあり得るのです。そこで今回は、高級マンションに賃貸で住むメリットや賃貸に向いている人、分譲マンションのメリットとデメリットをご紹介します。

都心の恵まれた立地に新築分譲マンションが建つのはごくわずかです。そこで選択肢として考えたいのが、一等地に建つ高級賃貸マンションを選ぶという方法。複数の路線が乗り入れている都心に住むと主要オフィス街へのアクセスが容易なので、通勤時間を短縮でき、ゆとりある生活スタイルが実現できます。

また、強固なセキュリティによって安全な暮らしとプライバシーが保たれます。24時間対応のコンシェルジュの細やかなサービスも魅力的。個人のリクエストに合わせたパーソナルなサービスが受けられます。フィットネスルームやキッズルームなど充実した共用施設は、ビジネスに忙しい方にとってはとても便利なものです。

高級賃貸マンションの中には、家具・家電などの生活用具がすでに整っているサービスアパートメントもあります。結婚、出産、子育てといったライフスタイルの変化に合わせて気軽に住み替えができる点は大きなメリットと言えるでしょう。

高級マンションを購入するとなると初期費用や維持費はかなりの額になってしまいます。また、一度購入してしまうと、転勤のときなどに住宅を貸し出したり売却する手間もかかります。

転勤が多い人や、仕事の関係で一時的に東京にいる必要がある人にとっては、賃貸の方がそのような費用や手間を省けるので理想的なのではないでしょうか。これからお子さんを持つ予定のご夫婦だと、将来的にベストな間取りが決まるまではひとまず賃貸という選択も賢明です。このようにライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点が、賃貸マンションのメリットといえます。

逆に、仕事の関係で転勤の心配もなく、一カ所に留まることがすでにわかっている場合は、分譲マンションという選択肢もあります。「自分のもの」になるためリフォームは自由。現役中にローンを完済すれば、老後に賃料を支払い続ける負担がなくなるのは大きなメリット。月々の修繕費の積み立てがありますが、これはいつまでも住まいを美しく維持してくれる必要経費です。

分譲マンションで考えられるデメリットとしては、共用施設の予約の取りにくさが挙げられます。コンシェルジュのサービスは時間が限定されている場合が多く、個人のリクエストに合わせたパーソナルなサービスを受けることも困難です。また、住民で管理組合を営むため、密な人付き合いも生じます。

このように、高級賃貸マンションと分譲マンションにはそれぞれ特徴があります。現在のあなたのライフスタイルはどのような感じでしょうか。どの街が好き？　転勤はありそう？　将来的にはどのような家に住みたい？　さまざまな条件を考慮し、自分にはどのスタイルが合っているのかを相談しながら、新しい住まいを検討してみてはいかがでしょうか。

マンションを借りる際は仲介会社を経由して探し契約するのが一般的です。しかし、最近は大家さんがホームページで直接入居者を募集するなど、仲介会社を通さずに契約できる物件も増えてきました。こうした物件を「賃貸直接契約物件」といいますが、仲介物件とはどのような違いがあるのでしょうか。

文字通り、物件の所有者が希望者と直接賃貸契約を交わすことをいいます。貸主が個人とは限らず、法人の場合もあります。内覧には貸主が立ち会い、賃料交渉も直接借主を相手に行います。契約の際に審査がある点、保証人を求められる点は、仲介会社を通す契約と同じです。

貸主直接契約の最大のメリットは、仲介会社を通さずに契約をするため、仲介手数料が不要になる点です。引っ越し費用や新しい家具の購入費など、新しい賃貸住宅への住み替えは何かとお金がかかりがち。特に、仲介手数料は賃料約1ケ月分かかることが多いため、できるだけ節約したい方にとっては見逃せないメリットといえます。

また、所有者だからこそ知っている物件の特徴や情報を直接聞くことができるのも大きなメリット。内覧時には、気になる点をどんどん質問してみましょう。さらに決定権も貸主本人が持っていますから、交渉時の決断や、契約もスピーディーに行えます。

貸主と直接契約する場合の注意点は、入居に関する重要事項の確認を借主自身が行わなくてはならないことです。大家の場合は、重要事項を説明する義務も、書面を作成する義務がありません。気になることは積極的に確認し、必要があれば書面に残してもらうようにしましょう。

また、設備の不具合といったトラブルが生じたときには、貸主と借主が直に交渉しなくてはなりません。トラブルがあった場合に、貸主がどのように対応をしてくれるのかを見極め、ときには自分で対処しなくてはならないことを頭に入れておきましょう。貸主が法人である場合は、不動産の知識が豊富でサービスが整っていいますから、行き届いたサービスや安心を第一に求めるのであれば管理会社を兼ねた法人を選ぶ方が良いでしょう。

賃貸住宅探しのポイントはさまざまにありますが、最も大切なのはあなたが物件に何を求めるかということ。メリットとデメリットをきちんと理解した上で、メリットの方が上回るようであれば、賃貸直接契約の物件は有効な選択肢のひとつとなります。

住みたい住宅のイメージがはっきりしていて、貸主もわかっている物件であれば、積極的に貸主へ問い合わせてみましょう。仲介手数料を節約できるだけでなく、細かな要望にも柔軟に応じてもらえるかもしれません。人気の物件はあっという間に契約が決まってしまうもの。賃貸直接契約で交渉ごとはスムーズに済ませて、満足のいく新生活をスタートさせたいものですね。

竣　工　2008年2月
最寄駅　中目黒駅徒歩5分
総戸数　92戸

住　所　東京都目黒区中目黒1-18-7
概　要　地上7階 RC造
駐車場　有

■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
カスタリアナカメグロ

■近隣周辺施設情報
ライフ中目黒店まで約500m
中目黒本店東急ストアまで約410m
セブンイレブン朝日橋店まで約170m
渋谷代官山郵便局まで約610m
目黒区役所まで約950m
りそな銀行中目黒支店まで約450m

物件名	カスタリア中目黒賃貸
所在地	東京都目黒区中目黒1-18-7
最寄駅	東急東横線「中目黒駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	92戸	築年月	2008年2月

■駐車場　　　18台（機械式）
■バイク置場　13台
■駐輪場　　　102台
―――――――
■設　計　　　株式会社スタジオ建築計画
■施　工　　　株式会社イチケン
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K（70戸）19.7㎡～41.88㎡
□1R（9戸）24.79㎡～38.50㎡
□1DK（8戸）31.41㎡～32.54㎡
□1LDK（4戸）42.19㎡～51.56㎡
□2LDK（1戸）78.82㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。