竣　工　2017年11月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区東上野6-17-12
概　要　地上15階 RC造

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ルネフラッツウエノイナリチョウ

■近隣周辺施設情報
すき家稲荷町駅前店まで約440m
スルタン東上野店まで約150m
ザ・ダイソーマルエツ東上野店まで約180m
まいばすけっと合羽橋南店まで約490m
ローソン台東北上野1丁目店まで約340m
台東区立御徒町台東中学校まで約760m
千代田区立和泉小学校まで約500m
台東保育園まで約330m
三井記念病院まで約500m
御徒町公園まで約710m
上野病院まで約740m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.18㎡～53.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の領域に最新テクノロジーを活用した「不動産テック」の注目度が高まってきています。フィンテック（Fintech）の領域でもよく話題に出てくる、AI（人工知能）、ビッグデータ、機械学習、ディープラーニング（深層学習）、チャットボット、VRなどの技術が不動産投資の分野にも導入され始めており、役立つサービスがいくつも生まれてきています。今後は、不動産投資テックのサービスを知っている方とそうでない方で、投資パフォーマンスも大きく異なってくると考えられます。

マンションの参考価格を簡単操作で算出することができ、マンション売却、マンション購入の簡易査定として活用することができます。また、駅や地域ごとの価格相場を知るのにも最適です。

参考価格の算出は、膨大なデータベースを元に、立地要素（徒歩・バス時間、路線・駅、都心アクセスなど）、時間要素、物件属性要素（築年数、面積、階数など）などの視点に加えて、マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員 清水 千弘氏の研究成果を取り入れ、 独自に開発されたロジックに基づいています。

物件のトータル収益価値を算出できる国内唯一の不動産投資プラットフォームです。従来の諸経費を考慮しない表面利回りや、賃料下落を考慮できなかった実質利回りでなく、大量データと人工知能（機械学習システム）により算出された物件固有のキャッシュフロー推移と売却予想価格により精緻で直感的な投資分析ができます。

物件ごとに10年後・20年後の未来の賃料相場予測や毎年の収支シミュレーション、売却予想価格などもチェックすることができるため、不動産投資を行う前に一度はチェックをしておきたいサービスとなります。

貸家の着工件数の水準が続いているのは、2015年1月1日からの相続税改正により、投資用不動産に節税対策手段としての期待が集まったことに加えて、2016年1月に導入されたマイナス金利政策による金融機関のローン融資拡大がその動きを支えていることによるものです。また、2020年に予定されている東京オリンピックや現在の日経平均株価の上昇なども安心材料となり、安定的な需要が生み出されています。

「貸家」が着工件数を伸ばす一方で、「分譲」の着工件数が伸びないのはなぜでしょうか？ 以下は、新築マンションの建築価格の推移となりますが、2014年から新築価格が上昇し続けていることが分かります。

ここ数年、分譲物件のほうでは、利便性の高さや高機能な住宅が求められるようになり、土地取得費用の上昇やハイグレードな設備のマンションの需要が高まってきています。そのため、開発にかかる費用も大きくなり、資金体力などに余裕がある大手企業に供給の半分近くが占められ、着工件数も自然と低い水準に落ち着いているものと考えられます。

一方、2017年4月～6月の地方銀行（地銀）のアパートローンの融資新規実行において、個人による貸家業向けの融資（アパートローン）が前年比マイナスに転じたと公表がありました。また、11月1日にもみずほフィナンシャルグループが東北や九州など地方の一部で住宅ローンの撤退を検討しているなどの報道が出たばかりで、来年以降は地方における貸家や住宅への融資状況が厳しくなっていくものと想定されます。

最近は空き家問題がクローズアップされることも多くなってきましたが、貸家の着工件数が高い水準で推移していることに問題はないのでしょうか？ 以下は、平成25年住宅・土地統計調査の結果で、2013年時点で空き家率は13.5%（住宅ストック数6063万戸に対して、空き家数820万戸）まで上昇してきていることが分かります。

2018年にまた調査結果が公表されるかと思いますが、その際にはこの空き家率が大きく上昇すると考えられており、国も数年前から具体的な対策を講じ始めています。平成26年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況」（空き家法）では、以下の施策が予定されています。

空き家率の上昇が上記の対策などではどうにもならないと判断される場合には、新規住宅の着工件数に対して総量規制がかけられるなどの強行策が取られて不動産投資に大きく影響する可能性もありますが、次々回の調査結果（2023年）までは空き家問題についてはおそらく大きな動きは無いのではないかと思います。

竣　工　2020年12月
最寄駅　月島駅徒歩5分
総戸数　18戸

住　所　東京都中央区月島3-15-8
概　要　地上10階 RC造

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
ツキシマカグヤ

■近隣周辺施設情報
ダイエー月島店まで約190m
ファミリーマート中央月島三丁目店まで約140m
月島西仲通り商店街まで約130m
どらっぐぱぱす月島1丁目店まで約270m
中央区立月島図書館まで約210m
中央区立月島第二児童公園まで約420m
晴海トリトンまで約770m
スーパー文化堂月島店まで約610m
マルエツプチ晴海店まで約700m
成城石井晴海トリトン店まで約770m
月島雲母保育園まで約160m
中央区立月島第一小学校まで約160m
中央区立月島図書館まで約350m
中央区立月島社会教育会館まで約350m
中央区月島特別出張所まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.31㎡～40.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に関する正しい知識を身につけることが大切です。自分にあった不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、マンションとアパートのどちらが良いか、新築と中古のどちらを買うか、ディベロッパーや不動産投資会社の特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーを信じるしかなくなってしまいますので、言われるままに物件を高値づかみしてしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊～3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者がセールスの場として書籍やセミナーを利用していることが多いためです。その場合、自分たちのサービスを利用して欲しい、自分たちから物件を購入して欲しいということで、発信される情報も自分たちのサービスを勧める偏ったものになりがちなので、複数の情報源に触れて客観的に比較検討を行うことが大切です。複数の情報源に目を通すことで、得られる情報が立体的になり、信じて良い情報かどうかを判断しやすくなるというメリットがあります。

日経平均が連日上昇し、何かしら資産を運用したほうが良いのではないかと考えている医師の方も多いのではないかと思います。しかし、株や外貨での資産運用は、診療中や就寝中の時間帯に大きな値動きが発生することが多く、本業に集中したい方にはあまり向いていない投資手法です。最近になって「投資に煩わされたくないが、資産の運用はしたい」という医師の方から、特に人気が高まっているのが不動産投資です。

不動産投資は、株やFXとは異なり、値動きが緩やかです。年に数％～10%程度という幅でしか変動しないので、日中に値動きを気にする必要がありませんし、売買の判断も時間に余裕をもって行うことができます。

一方で、運用利回りは年で4%～5%ですので、定期預金や国債などの金融商品よりも、はるかに効率良く資産を運用することができます。

株やFXのように「気づいたら大損をしていた」ということにはなりにくいので、本業でしっかりと稼いで、そのお金を堅実に運用するという投資スタイルを実現するということが可能です。

不動産投資は、購入した後の運用を管理会社に任せることができるので、運用中は特に手間が発生しないという点も人気の理由の一つです。他の投資だと、状況に応じて資産ポートフォリオを組み替えるといったことが必要になるので、どうしても時間を取られがちになりますが、不動産投資では物件を買った後は丸投げが基本となりますので、貴重な時間を取られることなく、運用を進めることができます。

不動産投資を始める場合、物件を購入する資金をすべて自己資金で賄う方法と、金融機関から融資を受ける方法の2つがあります。最もポピュラーな都心のワンルームマンションでも2500万円程度の金額はかかりますので、自己資金だけで購入する方は少なく、融資を利用する方のほうが多いのですが、この時に医師であるということが非常に大きな強みとなります。

具体的には、金融機関が融資をする際にお金を貸しても良いかどうかの融資評価の基準として、年収額や勤続年数、職業、資産状況などを中心にチェックをしますが、医師の場合は「年収が高く（700万円以上）、収入が安定しており（失業リスクが低い）、返済能力が高い（資産も多い）」という評価になることが多いため融資額や金利面で優遇を受けやすいのです。

そのため、一等地のマンションを購入する際にも、フルローン・35年返済・金利1%台といったような好条件でローンを組める可能性があり、大多数の不動産投資家と比べて失敗しするリスクが低い状態で投資を始めることができる、というメリットがあります。

不動産投資の収入は給与所得と通算ができるため、不動産投資で赤字が出たとしても所得税の節税につながります。そのため、所得の多い年に修繕費や経費などの支出をコントロールすることで、節税対策として不動産投資を活用することが可能ですので、年によって所得が大きく動くという医師の方には嬉しいポイントです。

竣　工　2016年8月
最寄駅　根津駅徒歩1分
総戸数　36戸

住　所　東京都文京区根津1-1-25
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■近隣周辺施設情
谷中清水町公園まで約640m
東京大学医学部附属病院まで約1770m
本富士警察署根津交番まで約390m
赤札堂根津店まで約210m
セブンイレブン根津駅前店まで約270m
アメ横商店街まで約1430m
まいばすけっと千駄木2丁目店まで約210m
どらっぐぱぱす根津店まで約150m
ぱぱす薬局根津店まで約180m
セブンイレブンAIM日本医科大学付属病院店まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.92㎡～43.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格は、賃貸ニーズや入居率によって大きく左右されます。賃貸ニーズを考える場合、一番大切なのは「そのエリアの人口が増えるかどうか」です。たとえば、以下は東京都政策企画局が出している全国と東京都人口の推移となります。

これを見ると、東京都全体は2025年まで、23区では2030年まで人口が増え続けるものの、多摩などの郊外にほど近い都下のエリアでは2020年に人口のピークを迎えることが分かります。人口が減少すれば、その分だけ賃貸ニーズも少なくなることが予想されるので、地方や郊外の不動産投資が敬遠されやすく、東京に投資が集中するということになります。

また、人口の動きと併せて見ておきたいのが、エリアの年齢割合です。20代から30代の若年層の独身労働者の人口が多いのであれば、アパートやワンルームの需要が高いことが予想されますし、30代～40代の子どもがいる世帯が多そうであれば、ファミリータイプの部屋や戸建ての需要があると考えられます。15歳から64歳までの年齢層を「生産年齢人口」と呼びますが、東京はこの年齢層の人口が数十年間で微増し続けており、ワンルームなどの賃貸需要も安定していると考えられます。

オリンピック会場となる予定の有明・お台場・夢の島などを中心に湾岸エリアの再開発が進み、マンションなどの価格も上がってきていますが、実は2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、それらの周辺市街まで含めた土地やマンションの価値が上がっていくのではないかと予想されています。

また、世界から見ても、東京という都市は魅力度が高い街であり、森記念財団都市戦略研究所が2016年10月18日に発表した2016年版の「世界の都市総合力ランキング」では、東京がフランス・パリを抜いて3位に順位を上げています。また、東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。不動産投資の利回りについても、台湾や香港で1%～2%台にも関わらず、東京はいまだに4%～5%を確保できるということで、アジアを中心とした世界の不動産投資家からの買い意欲が旺盛な状況でもあります。

このような国内外の不動産事情が現在の不動産投資を後押ししており、不動産価格はリーマンショック前と近い水準まで上昇中ではありますが、すぐに急落することもないだろうというのが現在の不動産業界の見通しとなっています。

10月12日に森記念財団都市戦略研究所が発表した2017年版「世界の都市総合力ランキング」では、東京はロンドン・ニューヨークに続いて世界３位にランクインしています。東京は国際都市としても注目が高まっており、中国人や欧米などの外国人からの不動産購入のニーズを見込むことができるため、不動産の売買の成長性を見込むことができます。

東京都心で不動産投資を始めたい方や不動産を買い増したいという方は、東京都を中心とした物件を取り扱っている下記会社に相談してみることをおすすめします。

竣　工　2021年9月
最寄駅　新富町駅徒歩5分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区湊3-12-1
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログギンザイースト
Log銀座EAST

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン中央区明石町店まで約190m
ファミリーマート中央明石町店まで約90m
まいばすけっと新富町駅東店まで約110m
まいばすけっと築地明石町店まで約200m
デリド湊店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約210m
聖路加国際病院まで約260m
国立がん研究センター中央病院まで約1060m
キッズルームひかりまで約20m
湊町第二児童遊園約110m
明石児童公園まで約80m
あかつき公園まで約440m
ポニークリーニング入船店まで約400m
中央区立明石小学校まで約280m
中央区立中央小学校まで約310m
中央区立佃中学校まで約530m
中央区立晴海中学校まで約1170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額300円
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエ・アプト
■施　工　　　株式会社サンコービルド東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.32㎡～48.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資が副業として一番おすすめできるポイントは、管理に手間がかからないという点です。不動産投資は一度保有してしまえば、あとは賃貸管理会社に部屋の管理を一任してしまうことができます。そのため、その管理会社からの定期的な報告をチェックして気になる点だけ必要な指示を出せば良く、一年に一度の確定申告についても税理士に数万円で丸投げしてしまうことが可能です。

他の副業では、どうしても直接手を動かす必要性や頻繁にチェックをしなければいけないことが発生しますので、副業が本業の邪魔になってしまうことがあります。不動産投資は、本業に集中したいというサラリーマンの方に非常に人気がある副業となります。

また、購入や売却の際にも、マーケティング職の方であればエリア選びや物件選び、ITに強い方であれば情報収集やデータの分析、営業の方であれば不動産の価格交渉や融資の条件交渉、経理の方であればキャッシュフロー計算や確定申告・節税など、それぞれの職種・業界での経験や知識を強みとして発揮できることも人気の理由となっています。

不動産投資は、株式投資やFX投資などと比べると元本割れのリスクが少ないと言われています。FX投資の場合は、レバレッジ比率（自己資金に対する投資可能な金額）の倍率が高い上に値動きが激しく、ケースによってはたった1日で自己資金が0やマイナスになってしまうリスクもあり、リアルタイムで情報にキャッチアップをしていかないと大きな損失を生むことにもなってしまいます。

その点、不動産投資の値動きは1年単位で数％程度と小さく、ゆっくり判断ができるため、平日に値動きが気になって仕事に集中できない、というようなことは起こらないメリットがあります。

不動産投資と切っても切り離せないのが、不動産購入時の融資です。融資元の金融機関は、個人事業主の方や高年収で雇用が不安定な方などと比べると、サラリーマンの方のほうが返済能力は高いと判断しています。

そのため、「安定性が高い企業に勤務」「勤続3年以上」のサラリーマンであるというだけで高く評価され、他の人よりも金利や融資金額・融資期間などを良い条件で融資を引きやすく、不動産投資で有利に始めやすいのです。融資という面からも、サラリーマンは自身の「属性」を最大限に活用して不動産投資に取り組むことができるという利点があります。

不動産の融資を受ける際に「団体信用生命保険（団信）」という保険加入がセットになることが多いのですが、この保険は融資の借主が死亡した際にその後の融資を返済しなくても良い、ということを保障してくれるものとなります。そのため、生命保険に加入している方やこれから加入を検討している方は、不動産投資を生命保険の代わりにすることが可能です。

通常の生命保険であれば毎月の保険料を自分の口座から支払わければいけませんが、不動産投資の場合は毎月の家賃収入から生命保険料を支払うことになるため、実質の保険料支払いをゼロにできるという点でお得さが際立っています。生命保険に毎月数万円を支払っている方であれば、不動産投資に切り替えてみるという選択肢が非常に有効となります。

不動産収入は、毎年の確定申告の際に本業の給与収入と通算することが可能です。そのため、本業のほうで所得が多い年には、不動産投資の方で費用を多く発生させて節税するといった所得のコントロールをすることができるという点も、サラリーマンの方におすすめできるポイントとなります。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区緑4-17-4
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
スプランディッドキンシチョウ2

■近隣周辺施設情報
オオゼキ菊川店まで約570m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約450m
マルエツ両国亀沢店まで約350m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約220m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
どらっぐぱぱす両国店まで約590m
アルカキット錦糸町まで約900m
VAN丸井錦糸町店まで約790m
タカキュー丸井錦糸町店まで約790m
GAPストア丸井錦糸町店まで約800m
墨田江東橋郵便局まで約460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.09㎡～29.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

行動経済学は、心理学的に観察される人間の行動を経済学のモデルに取り組んでいくという学問です。経済学は、これまで「人間はつねに合理的な選択をする」という大前提に立って様々な理論を構築してきましたが、行動経済学は「人間は非合理的な選択をすることもある」というところをスタートにしているため、経済学のなかで当初は異端視されていたという歴史があります。1990年代から急速に学問として発展し、現在は経済学の主流派の一つとしての立ち位置を獲得するまでに至りました。

最近では、「経済は感情で動く」「予想通りに不合理」といったタイトルの書籍がベストセラーになるなど、行動経済学への注目や関心が高まり、ビジネスや投資でもどのように活用できるかが検討されてきています。

さて、ここからは行動経済学の理論についてもご紹介をしていきたいと思います。不動産投資にも使える主な行動経済学の理論を以下にまとめましたので、一つ一つ見ていきましょう。

現在志向バイアスは、未来の大きな利益よりも目の前の利益が評価されやすい傾向があるという理論です。近視眼性と呼ばれることもあります、これは、たとえば「今日1万円をもらう」「1年後に2万円をもらう」の2つの選択肢を与えられた時に、「今日1万円をもらう」人が多いことがよく知られています。

現在志向バイアスの不動産投資での活用例としては、たとえば入居者に家賃を毎月1000円値引きすることを提案するよりも、入居時に5000円をプレゼントするほうが喜ばれやすいといったことなどが考えられます。

フレーミング理論は、数字やデータの見せ方によって情報の受け取り方が異なるという理論です。たとえば、毎年5%ずつ売上が伸びている企業を、「安定的に成長している」と表現するか、「成長性が低い」と表現するかで企業への印象がだいぶ変わってきます。

また、1000円の商品と3000円の商品があったときには「3000円は高い」となりますが、ここに5000円の商品が新たに加わると、「3000円はちょうど良い」という受け取り方になります。このように、真ん中のものを選ぼうとする傾向があることを「極端回避性」と呼び、小売などでは「松竹梅の法則」という経験則として昔から多用されています。

フレーミング理論を不動産投資で活用する場合は、たとえば保有している不動産の近くに繁華街がない場合に、その不動産を紹介する際に、「近くに繁華街がないので娯楽に欠ける、街に活気がない」とは表現せずに、「夜は静かで住み心地が良い」「治安が良く、女性におすすめできる」などと視点を変えて表現をすることで、物件の魅力を十分にアピールすることができます。不動産を購入する際には、逆に「○○が魅力的な物件です」という売り文句を裏返してみるとどうなるか、何か不都合なことが伏せられていないかと考えてみると、買うべきでない物件を回避することができます。

また、不動産の売却価格を設定する際は、自分が売却する物件と同様の条件の売却物件（同じマンションなど）が複数あった場合に、一番安い価格と一番高い価格の間で売り出しの価格を設定することで選択されやすくなる可能性が高まります。

アンカリング効果は、最初に示された数値（アンカー）に判断が左右される傾向があるという理論です。有名な実験としては、「8×7×6×5×4×3×2×1」または「1×2×3×4×5×6×7×8」という計算を5秒以内に推測してもらった場合に、前者（中央値2,250）のほうが後者（中央値512）よりも大きい推測の値が得られるというものがあります。（正解は40,320）

不動産投資でも、アンカリング効果を使った価格設定がよく行われます。たとえば、物件の価値が2500万円である物件を、そのまま2500万円として売り出すよりは、最初に3000万円で売り出してから後で2500万円に値下げをするほうが、購入者からは「お得」な物件に映ります。売却者としては、本来は2000万円で売りたい物件があれば、まず2500万円で売り出して値下げをしていく、購入者としては、大幅な値下げをされているから「お得」とは限らないということを念頭に入れて不動産投資を進めると良いでしょう。

プロスペクト理論は、利益と損失が同じ額の場合は、損失のほうが意識されやすいという理論です。たとえば、50%の確率で10000円がもらえるくじと、50%の確率で15000円がもらえ、50%の確率で5000円を支払わなければいけないくじがあった時に、期待値は同じ5000円となりますが、損失がない前者のくじが選ばれやすい傾向にあります。このように判断の際に損失を避ける傾向が強くなることを「損失回避性」と呼びます。

不動産投資で損失回避性を最も意識したほうが良いのは、管理会社との「サブリース契約」です。サブリース契約は、不動産オーナーに「満室」を保証して「空室」が出ないようにする契約ですが、都心のアクセスが良いマンションなどではそもそも入居率が95%を超えることが多いため、空室リスク自体が少なく、サブリース契約を結ぶ必要性がほとんどありません。サブリース契約よりも通常の賃貸管理にしたほうが「利益」が大きくなりますので、空室による「損失」を過度に評価してしていないかを確認したほうが良いでしょう。

すでに費やしてしまって取り戻すことができない費用や時間のことをサンクコストと言います。サンクコストが大きくなればなるほど、コストをかけた対象を諦めることが難しくなります。

不動産投資では、サンクコストは売買の交渉シーンで効果的に活用することができます。たとえば、不動産を購入する場合には営業マンや売り主に対して交渉を長引かせれば長引かせるほど、相手が「売りたい」気持ちを高めることができるので、価格などで良い条件を引き出しやすくなります。

行動経済学には、目の前の利益を優先する現在志向バイアス、情報の見せ方で印象を変えられるフレーミング理論、利益よりも損失を過大評価するプロスペクト理論（損失回避性）、最初に提示した価格に判断が左右されるアンカリング効果、費やしたコストの大きさに判断が左右されるサンクコストなど、知っておくだけで不動産投資を有利に進めることができる理論がたくさんあります。今回ご紹介した理論やテクニックを効果的に使って、不動産投資の成功確率を高めていきましょう。

実際に不動産投資を初めてみたいという方や、具体的な物件を検討してみたいという方は、下記不動産投資会社のセミナーや個別相談などに参加をしてみると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　94戸

住　所　東京都墨田区緑3-15-12
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

■駐車場　　　6台/月額33,000円～44,000円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　111台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　株式会社植木組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20％程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅歩8分
総戸数　16戸

住　所　東京都港区白金3-12-15
概　要　地上4階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1Kタイプ対象／フリーレント3ヶ月
■フリーレント合計、実質5ヶ月キャンペーン

■1LDK／2LDKタイプ対象／フリーレント2ヶ月
■フリーレント合計、実質4ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオシロカネタカナワ
GRAN PASEO 白金高輪

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンKOYO北里大学北里研究所病院店まで約310m
北里研究所病院まで約300m
肉のハナマサ南麻布店まで約330m
トモズ白金プラザ店まで約610m
サイゼリヤ白金高輪店まで約560m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約610m
ローソン白金三光店まで約200m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約780m
ミニストップ白金6丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約560m
港白金台郵便局まで約1130m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.67㎡～58.78㎡）

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不動産投資会社を見極める一番のポイントは、サイト内でデメリットやリスクについてもしっかりと説明をしているかどうかです。不動産投資のデメリットやリスクは、見る人に躊躇をさせたり慎重にさせたりしてしまう情報なので、サイト運営側としてはできるだけ載せたくない情報です。

そのため、不動産投資のデメリットやリスクをサイト上にしっかりと載せている会社は、「良い情報も悪い情報もしっかりと伝えて、お客様に十分に吟味してから不動産投資を始めていただきたい」と考えている会社の可能性が高いと言えます。

一方、不動産投資のデメリットやリスクを全く載せていない会社は、「不動産の販売に不都合な情報は載せるな」「とにかく売れ」というスタンスの売上第一主義の会社である可能性があります。

「お客様の声」は、会社内の人間ではない第三者からの評価ということで、見る人に信頼感を持ってもらえる情報です。ただし、会社のサイトに掲載されるものは、恣意的にピックアップされているものであることが多く、ほとんどがサービスを一方的に褒めるばかりの内容となっていることが多いので注意が必要です。

信頼できる不動産投資会社のお客様の声は、「○○という点は良かったですが、△△という点はもう少し改善していただきたいです」などの改善を要望する声や、全体の2割前後に不満の声も掲載しているような会社です。あえて、自社にとって良くない情報も取り上げることで、「お客様に比較検討の上で選んでいただきたい」と考えている、もしくは謙虚にサービス改善に努めていこうと考えている可能性が高いと言えます。

お客様の声の数は多いのに、一切の不満や改善要望が見当たらない場合は、自社にとって都合の良い情報ばかりを一方的に伝えようとする会社の可能性が高いので、やや注意をしてその他のポイントをチェックしたほうが良いでしょう。

不動産投資で成功する方の多くは、周辺物件と差別化ができている物件を保有しています。日本国内の物件自体の数は多いので、全く特長がない物件は入居者から見向きをされず、生き残っていくことができません。そのため、入居者ニーズを正確にとらえて、それに最も応えるような物件や、競合と差別化がきちんとできているような物件に投資をしていく必要があります。

この観点をしっかりと持っている会社は、競合の不動産投資会社と自社の差別化についても意識をしているので、「弊社の特徴」「私たちが選ばれる理由」などのコンテンツとして公開していることが多いのです。差別化についての意識が高い会社であれば、「投資物件の特長」「周辺物件との差別化」「その物件が選ばれる理由」などを考慮して物件を厳選してくれる可能性が高いので、物件選びを安心して任せることができます。

サイト内に「よくある質問」「FAQ」などが充実しているかどうかも判断材料となります。顧客からの声に耳を傾けようとする会社は、「お客様がどういう不安や悩みを抱えているのか？」「どうすれば不安や悩みを解消できるだろうか？」と常に考えています。そのツールの一つが「よくある質問」「FAQ」となります。

「よくある質問」「FAQ」を見て、自分が抱えている不安や悩みが解消できるようであれば、顧客から寄せられる質問にしっかりと答えようとする会社である、または自分のような顧客タイプのことをよく分かっている会社である、ということになります。逆に、サイト内の情報や「よくある質問」「FAQ」などを見ても、まったく問題が解決しないということであれば、不動産投資会社にとって都合の良い情報しか掲載されていない、もしくは自分のような顧客に関する理解度が低いと考えたほうが良いでしょう。

自社のマーケティング力が弱い会社に、物件に関するマーケティング能力が高いことを期待するのは、ややハードルが高い可能性がありますので、慎重に検討する必要があります。

サイト運営者の立場になってみると分かりやすいのですが、営業マンをサイトに掲載した場合、退職した社員を差し替えるのは手間がかかります。そのため、多くの会社では営業マンや社員をサイトにあまり掲載しようとは思いません。特に、不動産投資会社の離職率は高いので、他の領域のサイトと比べても社員をサイトに掲載する意欲は低いと言えるでしょう。

これを逆に考えれば、サイトに営業マンや社員を掲載している会社は、離職率が低いので退職による更新の手間が少なく、社風の良い会社である可能性が高いと考えられます。不動産投資会社で社風が良い会社というのは、顧客のリピート率が高いため営業マンに不条理な営業ノルマが課されない会社や、自社が販売する物件やサービスに自信を持っており会社の将来性を心から信じられるメンバーで構成された会社などが考えられます。

いずれにせよ、顔が見えるサイトは信頼できる会社である可能性が高いという点を頭に入れておくと良いかと思います。

依頼を検討している会社の場合は、IR資料という株主向けの事業説明資料をチェックしておくと良いでしょう。IR資料のなかには、事業戦略や販売戦略、経営課題などが説明されていますので、無理な営業・販売をしていないか、競合ときちんと差別化できていそうか、会社として致命的な問題を抱えていないかといったことを調べることができます。

最後のポイントとして、その会社の評判や口コミを掲載しているサイトを確認しておくことも大切です。お客様の声の項目でも触れましたが、不動産投資会社のサイト内にある情報は、会社にとって都合の良い情報が掲載されている可能性が高く、不都合な情報はなかったことにされているケースがあります。

良い評判だけでなく悪い評判もきちんと掲載されている中立的なサイトを見て、どのような失敗例があったのか、どのような体質の会社なのか、本当に信頼できる会社なのかを見極めると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　新大塚駅徒歩7分
総戸数　38戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-2-20
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ジオエントオオツカ

■近隣周辺施設情報
ライフ新大塚店まで約210m
フレッシュランドフェルカまで約110m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目南店まで約180m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約550m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約700m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
みずほ銀行新大塚駅前出張所まで約550m
豊島南大塚郵便局約350m
東京健生病院まで約350m
東京都立大塚病院まで約600m
豊島区立南大塚からたち公園まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　中野建設株式会社
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.19㎡～30.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の場合、購入した後の出口戦略は「売る」「持ち続ける」の2択しかありません。売るのであれば、「いつ売るか、いくらで売るかを決めるだけだから簡単じゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが存外に難しいのです。

たとえば、2017年時点で、値上がりしたマンションをお持ちの不動産投資の方も多いかと思います。しかし、できれば高値で売りたいという気持ちが先行して、「一昨年・昨年と価格が上がったなら、今年も上がるんじゃないか」「ちょっと下がっても家賃収入が入ってくるし…」と決断は先延ばしになります。そう考えている方の多くは、仮に来年に価格が下がったとしたら、「まだ誤差の範囲だろう」「待っていたらまた上がってくるはず」と思うのではないでしょうか。そして、数年後に本格的に下落基調が見え始めた時に「あの時売ればよかった」「この価格では売りたくない」とマンションを抱え続ける羽目になってしまうことが予想されます。

これは、「いつ売るか、いくらで売るか」を決めておかないために起こる判断ミスです。不動産投資は、売却をしなければ利益が確定しないという水物の実物資産です。ですから、いつ買うか、いくらで買うかということ以上に、いつ売るか、いくらで売るかを決めておくことが大切なのです。

逆算思考というのは、最初に達成したい目標を定めて、そこからの最短距離を考える思考方法です。対となる思考方法は順算思考と呼ばれるもので、目標は定めずにその場その場で状況判断をしていくため、柔軟性はありますが意思決定やアクションを起こすまでに時間がかかるというデメリットがあります。それぞれの思考方法が売却までにたどるイメージとしては、以下のようになります。

順算思考では、最初は「高く売りたい」と考えていたものの、価格が上がるにつれて「まだ上がるのでは」「持ち続けたほうがよいのでは」と思うようになり、価格が下がってきた時点で「やっぱり売ったほうが良いのでは」と考え、価格が本格的に下げに転じた時点で「もう売ってしまおう」と決断するといった思考プロセスになります。

一方の逆算思考では、「家賃と売却の利益総額が1000万円になった時点で売ろう」ということを決めたら、あとは毎年の「家賃と売却の利益総額がいくらになったか」を確かめながら、売り時を判断していくので、無駄が少なく意思決定にかかる時間が短くなります。

仮にイメージ内の矢印一つの期間が1年だとすると、もし順算思考と逆算思考の方が同じ利益額を手にしていたとしても、順算型では12年かかっているのに対して、逆算型は7年しかかかっていないということになります。逆算思考は目標に対して最短距離を描くために、目標達成のスピードを格段に向上させることができるというメリットがあります。

逆算思考で目標を定めるためには、まず不動産投資の目的を整理する必要があります。目標は、目的を達成するために置かれるものですので、当初に立てた目標が達成できていたら、自然と目的が達成できているという関係性になっています。そのため、目標が適切かどうかは、目的が明瞭かどうかで決まると言えるでしょう。

不動産投資の目的は、老後のために生活資金を備えたい、子どもの教育資金を捻出したい、不動産投資の収入だけで食べていけるようになりたい、など人それぞれかと思います。大切なことは、何年後までにいくらの利益を確保したいか、そしてそれが達成できていなかった時に、どういう決断をするか、ということを定めておくことです。

たとえば、「目標は10年後に1000万円の利益を確保すること。ただ、10年後に800万円まで利益が確保できていたなら売っても良い。逆に10年後に利益が500万円以下だったとしたら、売らないで持ち続ける」などのように目標を立てます。そうすると5年後にはどれくらいの利益が出ていないといけないか、3年後ではどうか、といった詳細の目標にブレイクダウンしていくことができます。

もちろん、購入当初の時点で立てた目標ですので、色々と考慮に入れていなかったことも起こるかと思いますが、その都度、それを織り込んだ目標に再修正していけば良いでしょう。このようにして立てた一連の目標が不動産投資の出口戦略となって、後々に生きてくることになります。

不動産投資は、他の投資と比べて長期の投資となります。投資期間は最低でも数年以上、長ければ数十年というスパンになります。ただ、投資の年数が長くなるために、目標をしっかりと定めておかないと、いつまでも意思決定ができないという状況になりがちです。ただ、現状はかなり不動産価格も上がってきており、今後は持ち続けるだけではなく状況に応じて適切な判断をしていくことが必要となってきます。今から不動産投資を始める方は、特に、目標設定を明確にして逆算思考で臨むことをおすすめします。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　78戸

住　所　東京都台東区寿3-16-1
概　要　地上14階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
ヴィークブライトクラマエ

■近隣周辺施設情報
アコレ三ノ輪駅北店まで約370m
ワイズマート三ノ輪店まで約410m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約170m
miniピアゴ蔵前2丁目店まで約530m
まいばすけっと三ノ輪店まで約500m
セブンイレブン台東駒形1丁目店で約120m
セブンイレブン台東日本堤店まで約240m
平和堂薬局まで約340m
同善病院まで約190m
蔵前郵便局まで約340m
蔵前協立診療所まで約740m
蔵前公園まで約520m

■駐車場　　　4台/月額33,000円～38,500円
■バイク置場　3台/月額6,600円
■駐輪場　　　78台/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～51.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格の相場が高い時期に購入してしまうと、その後は物件価格が下がる一方ですので、「売りたくても、売却価格でローンの残債が相殺できないので売ることができない」という負動産となってしまいます。

この負動産パターンを避けるためには、家賃収入からの利益がしっかり取れる物件を購入することが一番の対策となります。仮に物件価格が下がったとしても、毎月の収支で利益が出ていれば、焦って売却をしなくても物件を持ち続けることができるようになりますので、不動産の価格の上下に投資の成否を左右されなくてすむようになります。

次の負動産パターンは、エリアの選定ミスです。人口が減少しているエリアや競合の物件が多いエリアでは、年数を経るごとにどうしても空室率が上がってしまいます。空室率が上がってしまうと、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ず、それが収支の悪化を招くことになります。そうして、空室→家賃の引き下げのサイクルを繰り返していくと、毎月の家賃収入をコストが上回るようになり、「持ち続けているだけで毎月の赤字を生み出す」負動産となってしまうのです。

これを回避するには、エリアを厳しく選定する必要があります。特に、郊外や地方の物件を購入する場合は、エリアの人口動態や開発計画、競合物件などをしっかりとチェックして、数年ごとに家賃水準がいくらまで下がる可能性があるのか、いくらまでであれば黒字を出すことができるのか、そのエリア内の物件と比べて何が強みで、それを長期間維持することができるのか、といったことを購入前にしっかりと検討しましょう。

こちらも負動産のパターンとしてはよくあるケースです。地方や郊外の物件は、都心の物件よりも、物件価格に対する家賃の水準が高いため、利回りが良くなります。利回りが良いと投資対象として魅力的に映るため、どうしても目を惹かれてしまいますが、ここに落とし穴があります。

郊外や地方の物件は物件価格に対する「表面利回り」は高いのですが、賃貸管理や建物管理などの「管理コスト」も高くなるため、「実質利回り」は低いのです。たとえば、極端な例をご紹介すると、スキーリゾートなどにある古いマンションのなかには価格が数十万円のものもありますが、家賃が仮に1万円でも表面利回りは数十％になります。しかし、管理コストは月に1万円以上かかるため、満室でも毎月の収支が赤字という物件もありえるのです。

こういった負動産を避けるためには、利回りが良い＝良い物件ではなく、利回りが良い＝リスクが高い物件という認識を持った上で、毎月の家賃が最低でも5万円～6万円以上はある物件を選定することが大切です。

こちらは、古いマンションでよくあるパターンなのですが、マンションの保有者が修繕費という毎月の積立金の支払いを滞納して、建物管理が不十分になってしまうというケースです。

建物管理が不十分になると、入居者の満足度が下がるため、家賃を引き下げたり、入居者の審査を甘くしたりしないと空室が目立つようになってしまいます。家賃の引き下げは毎月の収支を悪化させますし、入居審査を怠ることは家賃の滞納リスクや夜逃げリスク、マンション全体のスラム化へとつながってしまいます。

こうなってしまうと、仮に満室でも「回収できない家賃のせいで売上に対する税金が発生してしまい、家賃の振込がないのに税金を支払わなければならない」という負動産になることや、「マンション全体がスラム化していて、一般の入居者が寄り付かない」負動産になってしまうことが考えられます。

この対策としては、中古マンションの購入前に積立金の支払い状況や修繕計画に関するヒアリングを行ったり、すでにスラム化しているマンションではないかを実地視察したりすることが大切です。新築マンションを購入する際は、そのディベロッパーの過去の物件の建物管理状況を調べておくと良いでしょう。「不動産投資は、管理を買え」と言われるほど、物件の管理がきちんと行われるかという点は大切なポイントとなります。

建物管理に続いて問題になりやすいのは、賃貸管理です。エリアと物件に問題がなくても、広告や客付けが下手な管理会社のせいで赤字になってしまうというケースがあります。ひどいケースになると、広告費だけもらって集客はほとんどしていないといった悪質な業者までいますので、どんな管理会社に依頼をするかはきっちりと選定をしたいところです。

また、最近はサブリース契約も多くなってきましたが、残念ながら「サブリースだから空室でも家賃保証で安心」というわけにはいきません。サブリース契約には、ほとんどの場合、「数年に一度、相場の状況を鑑みて家賃を変更する」という内容が盛り込まれているため、年数が経つごとに家賃が下がってしまい、満室状態にも関わらず赤字に突入するということがありえるのです。しかも、厄介なことに現在の法律ではサブリース契約は借り主に有利な契約となっているため、オーナーが不服を申し立てても、却下されてしまうことが多いというのが現状です。

これらの事態を避けるためには、賃貸管理会社の過去の評判や口コミを調べて、問題や訴訟を抱えているような会社ではないかを確認したり、安易にサブリース契約を結ばないようにしたりすることが大切です。

こちらは自分ではコントロールできないポイントなのですが、保有物件で死亡事故が起こってしまうと、高い原状回復費がかかってしまったり、次の入居者が決まらなくなったり、家賃を引き下げなければいけなくなったりするため、不動産投資に大きなダメージを受けることになります。

このリスクに対する対処としては、自殺や孤独死などまで保証する火災保険に加入しておくことや、入居審査を厳しくすること、家賃収入を一つの物件に頼らずに分散させておくこと、などが取り組むことができる内容となります。

負動産の最後の例は、相続で収益性の低い物件を引き継いでしまったケースです。高齢化が進むに連れて、この悩みは非常に増えてきているのですが、「実家を引き継いだものの、住むには利便性が悪く、貸すには物件のリノベーションが必要」ということで、相続当初から負動産になってしまっているパターンとなります。

こちらの負動産を避けるには、そもそも物件の相続をしないという選択をするか、相続前に物件の出口戦略を検討して「建物を○○万円で壊して、土地を○○万円で売却する」「○○万円でリノベーションをして、○○万円で貸し出す」といったことを事前に決めておくことが大切です。

物件は保有しているだけで固定資産税や修繕費がかかってしまいますので、意思決定はできる限り素早く行うことが必要です。

不動産投資を開始する前に、負動産になってしまった失敗事例を知っておくことで、事前の対処が可能となります。赤字を生み出す物件にならないよう、収支や家賃水準の確認、エリアの選定、建物管理・賃貸管理会社のリサーチ、事故のリスクヘッジ、相続前の検討などをしっかりと行って、失敗しない不動産投資を行っていきましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-8
概　要　地上10階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク
ＧＲＡＮ ＰＡＳＥＯ 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額5,500円
■駐輪場　　　32台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビッグプランニング一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社スカイフィールドコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.35㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、いくらまで借りることができるものなのでしょうか？ 正確な金額は、勤務先の企業の知名度や資産状況、借入状況によって大きく変わってしまいますが、一般的には年収の5倍～10倍程度と言われています。

年収500万円の方であれば、2,500万円～5,000万円くらいの物件が不動産投資ローンで購入できることになります。この価格帯の物件は、都心のワンルームマンション1戸～2戸の金額となります。サラリーマンにワンルームマンション投資が人気なのは、この借入によるところが大きいと言えるでしょう。

年収10倍以上のローンを借りることは決して不可能ではありませんが、その場合は不動産投資の初期費用を自己資金でまかなえることに加えて、配偶者や親族の資産といったところまで審査されることがありますので、あまり身の丈を超える投資には手を出さないほうが無難でしょう。

不動産投資会社のセミナーなどに参加すると、「頭金ゼロ（＝フルローン）でも始められます」といったことを言われることがありますが、頭金ゼロは良いことばかりではありません。

頭金ゼロは、たしかに自己資金の持ち出しは少なくなりますが、裏を返せば、返済すべき原資が多くなってしまうということです。返済原資が多くなるということは、支払うべき利息が増えるということになりますので、自己資金は少なくなりますが、同時に返済総額が大きくなるということを頭に入れておく必要があります。

たとえば3000万円の物件を金利3%、35年ローン、頭金ゼロで借りた時の返済総額は4,849万円となります。これに頭金100万円を入れてみると返済総額は4,687万円となり、将来の返済額は160万円以上も違ってきます。100万円を35年で160万円以上に増やすことができるのであれば、頭金ゼロにしたほうがお得となりますが、そうでない場合はできるだけ早く返済を終えてしまったほうが、利息面でお得となります。

また、「頭金ゼロ」は、不動産投資を始める費用がゼロ円ということではないという点にも注意が必要です。不動産投資を開始するにあたっては、不動産の登記費用や印紙代などの初期費用と呼ばれるお金がかかります。これは物件価格の5%～7%程度の金額になりますので、3,000万円の物件であれば150万円前後の初期費用が発生するということも頭に入れておきましょう。

なお、頭金をゼロではなく、逆に数百万円から数千万円を入れると、返済の金利条件が大幅に優遇されることがあります。金融機関にとって、頭金を多く入れることができるということは、それだけ返済能力が高くリスクが低い貸し先という認識となりますので、他の人に比べて金利を安くしても付き合いたい相手となります。もし手元に余剰資金がある方は、頭金を交渉材料にしてみるのも一つの手と言えます。

物件の購入にかかる初期費用までローンでまかなうことを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンでは、初期費用と物件購入の借入とが別々にローンとして組まれ、初期費用のローンは金利がかなり割高となるケースが多いので、利用には特に注意が必要です。

また、そもそもの話として、物件の価格以上のローンを組むことになるので、事故や病気、突然の失業などで不動産投資を続けることが難しくなった時に、物件を売却したとしてもフルローンでは返済しなければいけない金額が残ってしまうことになります。

オーバーローンは一切の自己資金を必要としないため、不動産投資を始めるハードルを下げてくれるように見えますが、リスクのない投資はありませんので、利息が多くなるリスクや将来の返済額が膨らむというデメリットをしっかりとおさえておきましょう。

ローンの返済方法については、繰り上げ返済やボーナス返済を勧められた方も多いかと思います。先ほど、頭金を入れることのメリット・デメリットをお話しましたが、繰り上げ返済についても、利息の支払いが少なくなるメリットがある一方で、手元の自己資金が減少するということがデメリットとなります。

返済後のローンの取り扱いに関しては、返済額を変えずに期間を短縮する「期間短縮型」と、期間を変えずに返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つがあります。

どちらが良いというものではありませんが、たとえば、60歳を超えてローンを組んでいる方は、60歳までに完済できるように期間短縮型で繰り上げ返済を行うことがおすすめとなりますし、毎月の家賃収入を返済額が上回って赤字になっている方は返済額軽減型がおすすめとなります。

いずれにせよ、繰り上げ返済を行うことで不動産投資からの利益を上げやすくなりますので、可能であれば繰り上げ返済を行っていくほうがよいでしょう。ただ、繰り上げ返済を急ぐあまりに毎月の返済に支障が出るような返済の仕方は避けなければいけませんので、半年～1年程度の返済ができる自己資金の余裕をもって残りを繰り上げに当てるとよいでしょう。

なお、不動産投資を今後大きく拡大させていきたい方にとっては、繰り上げ返済が必ずしも良い選択とは限りません。自己資金を次の物件の初期費用に充てる必要があるためです。不動産投資の目標をしっかりと整理して、繰り上げ返済を行うかどうかを検討していきましょう。

頭金ゼロは、今後のための自己資金を手元に残しておきたいという特別な事情がある方には有効な仕組みです。そうでない方は、家賃が突然ゼロ円になったり、事故や病気になって収入がなくなったりしても半年前後は返済が滞らない程度の資金を手元に残した上で、頭金をいれておくと良いでしょう。

また、返済方法については、残りの返済期間や毎月の収支を見て、期間短縮型にするか返済額軽減型にするかを決めると良いでしょう。

竣　工　2021年8月
最寄駅　市ヶ谷駅徒歩7分
総戸数　44戸

住　所　東京都新宿区市谷鷹匠町3-1
概　要　地上5階 RC造
駐車場　2台（平置式）月額33,000円
■フリーレント2ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
イチガヤタカジョウマチレジデンス

■近隣周辺施設情報
ニュードラッグ牛込北町店まで約350m
セブンイレブン牛込北町店まで約490m
肉のハナマサ市ケ谷店まで約850m
ファミリーマート市谷田町店まで約440m
キッチンコート神楽坂店まで約650m
マルエツ市ヶ谷見附店まで約720m
二松学舎大学九段キャンパスまで約1900m
東京理科大学神楽坂キャンパスまで約1000m
法政大学市ケ谷キャンパスまで約1000m
大妻女子大学千代田キャンパスまで約1500m

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　40台/初回登録料5,500円
―――――――
■設　計　　　株式会社SPACE-CREW
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.37㎡～40.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を考えるにあたって、高級住宅街や一等地という存在は切っても切り離せない関係にありますが、青山、松濤、白金などブランドエリアと呼ばれる高級住宅街の何がすごいのか、なぜ価格が高いのかと聞かれると、すぐには答えづらいのではないしょうか？ この記事では、名前はよく知っているのに、実はよく知らない高級住宅街について詳しく解説をしていきたいと思います。

都内の一等地と呼ばれる場所はたくさんありますが、まず「商業地」と「住宅地」を切り分けて考える必要があります。たとえば「銀座」は世界的にも一等地ですが、こちらは「商業地」として考えるのが適切です。

住宅地としての一等地は、千代田区「番町」エリア、港区「麻布・赤坂・青山」の3Aエリアや「白金」、渋谷区「松濤」、新宿区「市谷」あたりが有名です。

準一等地と呼ばれるエリアは、目黒・品川・渋谷・新宿あたりでしょうか。これらのエリアは一等地に挙げたエリアと比べても交通の利便性が非常によく、タワーマンションやブランドマンションを始めとして価格が高い不動産も多数ありますが、上で挙げた一等地と比べると土地としてのブランド力が弱いエリアです。

たとえば、地震が起きた時の危険度を示した「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表（区市町別）」を見てみると、高級住宅街として挙げられている一等地のエリアは危険度が最も低いことが分かります。また、高級住宅街は丘の上にあることが多く、津波などが起こったとしても高台にあるので水害リスクが低いエリアでもあります。

つまり、一等地は何が起こっても安全な地域としての信頼が寄せられており、そこに歴史的な背景や特色が加わることによって、ブランド化したエリアだということになります。一度ブランドが出来上がれば、ハイステータスな属性の人々が不動産を購入するようになるので治安も保たれ、高い水準で不動産価格が維持されるようになる、というわけです。

これは、東京オリンピックで人気を博している勝どきや豊洲などの湾岸エリアが一等地になれない理由でもあります。地震が起こった時に資産価値を維持できない可能性があるエリアは、安定的な資産として不動産を所有することが難しく、資産の保全を第一とする大多数の富裕層からは敬遠されてしまうのです。

では、不動産投資は一等地や高級住宅街で行うべきかというと、一概にそうは言い切れません。一等地の相場はすでに成熟しているので、利回りなどは低くなりがちで2%～3%の不動産も少なくないためです。

もちろん、一等地は災害に強く、安定的な収入が期待できることや値下がりリスクも低いため、資産の一部を高級住宅街で運用するということであれば問題ありませんが、不動産投資からの収益を期待するのであれば、これから成長する街や賃貸需要が期待できそうなエリアに物件を持つほうが賢い選択と言えるでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区浅草5-34-4
概　要　地上12階 RC造
駐車場　1台（平置式）
■1Kタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサ5スカイガーデン
GENOVIA浅草Ⅴskygarden

■近隣周辺施設情報
業務スーパー浅草店まで約510m
セブンイレブン浅草店まで約150m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約480m
ローソン台東浅草5丁目まで約160m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
ココカラファイン千束通り店まで約160m
ポニークリーニング千束通り店まで約610m
朝日信用金庫浅草支店まで約410m
東武ストア東浅草1丁目店まで約380m
デニーズ東浅草店まで約380m
浅草病院まで約470m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　47台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.50㎡～46.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を検討する際に、最も気になるのが「自分の購入する物件に空室が発生しないだろうか」という点です。不動産投資の利回りは、満室を前提としたものとなりますので、1ヶ月でも空室が出てしまうと収支計算に大きなズレが生じてしまいます。そのため、不動産を購入する上で、空室の発生リスクをどう抑えるかという点が大きな関心事項となってきます。

ただ、こうした不動産投資家の悩みについては不動産会社もよく理解をしているので、空室リスクを心配する投資家向けに「満室を保証するサービス」を打ち出す会社も多くなってきました。これが、サブリース契約と呼ばれるものです。

そのなかでも、ローンの契約期間と併せる形で「家賃30年保証」「35年空室保証」といった長期的な保証サービスも増えてきています。一見すると、「30年間も満室の家賃を保証してくれるとは、なんて太っ腹なサービスなんだ！」とお思いになる方も多いかと思いますが、実はサブリース契約には思わぬ落とし穴も存在します。

サブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的として一括で部屋を借り上げる契約方式です。サブリース契約締結後、不動産管理会社は、サブリースで借り上げた部屋を入居希望者に転貸し、入居者から月額賃料を受け取ります。また、不動産オーナーに対しては、契約時に定めた保証賃料（月額賃料の90%～95%程度）を支払うという仕組みです。

不動産オーナーのメリットとしては、空室リスクをゼロにできるという側面がある一方で、不動産管理会社も慈善事業ではありませんので、空室リスクを保証する代わりに通常の不動産管理でもらう管理費用よりも月額賃料数％分の上乗せをすることになります。

まず、サブリース契約を検討するにあたって、事前に知っておきたいのが入居率に関する話です。都心・新築・ワンルームマンション・駅徒歩5分以内・複数路線などの好条件物件は、そもそも入居者に困ることが少なく、通常の管理サービスを利用していても95%以上の入居率となることが多いため、サブリース契約を結ぶメリットが少ないといえます。

一方、都心から距離が離れたり、ロケーションや築年数、設備や物件タイプ（アパート・戸建てなど）といった物件条件が良くないと空室率も上がってきますので、サブリースを検討する価値が出てきますが、この場合は不動産管理会社が空室リスクを織り込んでサブリースの保証賃料率を下げることが多いという点に注意が必要です。

サブリース契約で注意すべき2点目は、「35年家賃保証」という言葉が意味するものは「35年間、契約時の保証賃料を払います」というものではない、という点です。

サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに小さい文字で書いてあることが多いのですが、サブリースの保証賃料は不動産の賃料相場などを踏まえて契約内容が一定期間毎（たとえば、2年毎）に保証賃料を見直すとなっているものが多いのです。

本来、物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくものです。たとえば、同じ立地にある物件であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、入居者を募るために築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。スーモや国土交通省などが過去に調査した結果を踏まえると、築10年で賃料の10%、築20年で賃料の20%、築30年で賃料の20%～40%程度の下落を想定しておく必要があります。

サブリース契約において、不動産管理会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできませんので、「入居者が集まるところまで賃料を引き下げますよ」という内容が契約書に盛り込まれているというわけです。

さて、ここで冒頭の「35年家賃保証」という言葉の意味を考えてみると、これは「35年間、2年毎に入居者が集まるように賃料を見直したうえで、家賃保証を致します」と言っていることになります。こうなってくると、管理会社が通常の客付けをするのと変わらなくなって来ますので、「サブリースで家賃保証をつける必要があるのか」という点に疑問符が生じてくる状況となります。サブリース契約時の家賃が35年間毎月入ってくると考えていた方にとっては、将来の収支が大きく変わってくるので、大きな問題になりやすい点です。

サブリース契約でさらに注意したい点としては、サブリースの契約完了後にただちに賃料が入ってくるというわけではなく、客付け期間として契約から30日後、45日後などの一定日数は家賃が入ってこない事になっている契約が多いという点です。

「入居者から月額賃料が入ってくるまでは、不動産オーナーに家賃を支払うことが難しい」という不動産管理会社の言い分も分からないではないのですが、空室リスクを軽減したくてサブリースを活用しようと考えている不動産投資家からすれば、サブリースを利用するには空室1ヶ月～1.5ヶ月を認めて欲しいと言われていることになります。都心の好条件物件の入居率が95%以上であったことを考えると、1ヶ月以上の空室が発生するのであれば、むしろサブリース契約をしないで通常の管理会社を使うというほうが賢い選択になります。

不動産管理会社もこの点を理解していますので、サブリース契約時に「賃料が発生しない期間」を減らして、不動産投資家との交渉材料にすることがあります。都心の新築物件を購入する方や属性が良い方は、サブリースの説明時に交渉をしてみるとこの「賃料が発生しない期間」をゼロにできることがありますので、頭に入れておくと良いでしょう。

サブリース契約の最後の注意点は、日本の法律が借りる側を保護する内容になっている、という点です。いったんサブリース契約を結んでしまうと、不動産オーナーと管理会社は物件を貸す側と借りる側になってしまいますので、管理会社は借りる側としての主張をすることができるようになります。

そのため、サブリース契約時に定めた内容（たとえば賃料に関する取り決めなど）が、契約期間中に管理会社の都合によって覆されてしまうということもありえるということです。古い付き合いの管理会社で信頼できるケースであれば問題はないのですが、契約内容に関する認識の違いから係争や裁判に至るケースもありますので、契約前には十分な下調べをしたほうが良いでしょう。

竣　工　2019年6月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区芝2-15-15
概　要　地上8階　RC造
駐車場　―
■さらに賃料1.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ラディーチェシバ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約50m
ドラッグセガミ芝浦店まで約360m
社会福祉法人恩賜財団母子愛育会総合母子保健センター愛育病院まで約530m
戸板女子短期大学図書館まで約260m
金杉濱町緑地まで約170m

都営三田線芝公園駅徒歩5分。日比谷通りを少し入った落ち着きのある閑静な住宅地。徒歩9分圏内では大門駅もご利用可能と主要都市へのアクセス環境も良好です。地上8階建、全8戸。デザイン性の高いスタイリッシュなフォルム。ルームプランニングはワンルーム、1SLDKをご用意した機能的なコンパクトレジデンス。充実した設備やゆとりある居室を確保した快適な住空間となっております。周辺はスーパーマーケットやコンビニエンスストアが徒歩1分。飲食店やカフェなども揃う生活環境。少し足を延ばせば緑豊かな「芝公園」も点在する魅力的なロケーションです。

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SDK（27.08㎡～55.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

年収400万円の方でも資産1億円が作れるか、と聞かれたら答えはYESなのですが、それは純資産かと聞かれた場合はNOとなります。これはどういうことかというと、アパートやマンションを購入すると会計上は資産となるのですが、資産を購入するために必要な不動産投資ローンなどがセットで負債となるため、購入時点での不動産投資による純資産（資産-負債）の増加はゼロ円となります。

では、資産が１億円であるということに全く意味が無いかというと、そんなこともありません。金融機関から資産価値を認めてもらうことができれば、次の融資の担保として機能するという側面がありますので、運用を拡大していく上では資産を持つことに一定の価値はあります。

ただ、いずれにせよ、不動産投資において資産は負債とセットになるという点をしっかりと頭に入れた上で、資産形成だけを謳った広告に踊らされず、どうやって負債の金額を減らして純資産の比率を高めていくかということを考えていくことが大切です。

なお、そもそもの前提条件として、年収水準（400万円）に対して融資金額（1億円）が25倍とかなり高い比率となるため、貯金状況（頭金）や勤務先などの属性面が良くないと融資自体がおりないケースも考えられますので、その点については注意が必要です。

「○○で資産１億円」と同じくらいよく見るのが「年間賃料1,000万円」という謳い文句です。「年間賃料が1,000万円っていうことは、不動産投資から1,000万円の利益が出せるっていうことでしょ？それ、すごくない？」と思った方、要注意です。

たとえ年間賃料1,000万円であっても、すべてが利益になるわけではありません。むしろ、不動産投資ローンの返済や物件の管理費、諸経費、税金などを差し引くと、手残りは数十万円～多くても100万円程度となります。現在、不動産投資の利回りは東京のワンルームマンションで3%～5%、一棟で5%～8%程度ですので、総額１億円の物件を保有して年間に出せる利益が30万円～80万円程度というイメージになります。

もちろん、頭金100万円に対して考えれば、年間数十万円の利益が出るということは年間の利回りは数十％となりますので、それ自体は素晴らしいパフォーマンスと言えるのですが、年間賃料1000万円を実現するには物件価格1.5億円、平均利回りが7%前後の物件でなければ実現できないという点に注意が必要です。

物件価格が1.5億円だと、頭金100万円に対して150倍の金額の融資を受ける必要がありますので、かなりハイリスクな投資になることを覚悟しておく必要があるかと思います。何が起こっても返済を滞らせないためには、1,000万円～1,500万円程度の現金資産を手元に持っておきたいところです。

「頭金100万円で年間賃料1,000万円」というフレーズは、頭金が100万円さえあれば不労所得1,000万円が手に入る、ということではなく、相応のリスクを背負って年間数十万円の利益を狙いに行くということだと理解しておくことが大切です。

3点目の「30歳から不動産投資を始めれば、頭金なしでも65歳でマンションを3戸完済できる」という点に関しては、決してウソではないのですが、注意すべき点がいくつかあります。

不動産投資の大まかなイメージとしては、マンションなどの物件を35年ローンで購入し、毎月返済する必要があるが、不動産からの賃料収入があるので、ローン返済と賃料収入が相殺し、自己資金を減らさずとも35年後に物件のローンを完済して保有できる、というものかと思います。これだけを見ると、30歳に不動産投資を始めれば、65歳にはマンション3戸を労せず保有できる、というイメージを持たれる方も多いかと思いますが、この流れのどこに注意すべき点があるかを以下で詳しく見ていきます。

まず、不動産を購入するにあたっては、不動産を取得するための費用がかかりますが、多くの場合でこちらは「頭金」には含まれない費用となります。頭金というのは、不動産の購入金額に対するローンにいくらを入れるか、というお金になりますので、不動産を取得するのにかかる手続きや税金などは含まれないのです。

この不動産取得にかかる初年度の費用は、物件により金額は異なりますが、ワンルームマンションの場合であれば、物件価格の3%前後の費用がかかると考えておけば良いかと思います。具体例として、1件2500万円のワンルームマンションを3戸持つとすると、頭金ゼロだとしても、物件価格2500万円×取得費用3%×マンション3戸＝総額費用225万円前後のお金が必要となりますので気をつけましょう。

また、上記以外にも毎年のランニングコストとして、固定資産税（2500万円のマンションであれば1件につき4万円程度）がかかる点や、築年数が増えてくると賃料が下落して賃料収入がローン返済額を下回って赤字になるリスクなどについても注意をしておいたほうが良いでしょう。

さらに、3戸をすべてフルローンで借りられるかどうかという点に関しては、貯蓄の状況や属性によっても大きく異なります。特に、ワンルームマンションは一棟物件に比べると資産評価が低く見積もられがちなので、2戸目・3戸目を取得しようとする際に、融資でつまずいてしまう可能性があります。その場合は、1戸目を繰り上げ返済（たとえば毎年100万円程度）しながら完済までのスピードを上げ、完済前後で2戸目以降を購入することになります。2戸目以降は、1戸目の家賃収入を返済に充てることができるようになるので、繰り上げ返済がしやすくなるという完済スキームとなります。

この場合の注意点は、1戸目の繰り上げ返済に年100万円×15年の追加資金が必要となるということでしょう。30歳ということで、これから年収が上がることは考えられるものの、結婚・出産・病気・事故・介護などのライフイベントでお金が必要になるケースや、保有物件に空室が続いて想定していた賃料が得られないケースなどをリスクとして認識しておく必要があります。

そういったことを踏まえて考えると、まったくの貯蓄ゼロで不動産投資をスタートするのではなく、繰り上げ返済をしてもある程度の余裕がある資金状態を整えてから、不動産投資を開始するということが大切かと思います。

竣　工　2021年12月
最寄駅　稲荷町駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区東上野6-23
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質1.5ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ベルファースウエノ

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約50m
まいばすけっと合羽橋南店まで約480m
セブンイレブン台東東上野6丁目まで約40m
ファミリーマート台東松が谷店まで約250m
ローソン台東北上野1丁目店まで約340m
ナチュラルローソンクオール薬局東上野5丁目店まで約420m
ドラッグストアスマイル東上野店まで約600m
ユニクロエキュート上野店まで約920m
上野内科クリニックまで約260m
東上野六郵便局まで約210m
みずほ銀行稲荷町支店まで約340m
シミズパンまで約270m
医療法人社団全仁会上野病院まで約660m

竣　工　2021年12月
最寄駅　大森町駅徒歩2分
総戸数　48戸

住　所　東京都大田区大森西3-26-7
概　要　地上11階 RC造
駐車場　有/月額27,500円
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グラシアプレイスオオイマチ
GRACIA PLACE OMORIMACHI

■近隣周辺施設情報
徳福大森町店まで約310m
すき家大森町駅前店まで約350m
マチノマ大森まで約540m
クリエイトSD大森町駅前店まで約230m
ファミリーマート大田大森中1丁目店まで約320m
マツモトキヨシ平和島店まで約660m
大田病院まで約910m
芝信用金庫平和島支店まで約970m
大森警察署まで約320m
大森西交通公園まで約250m
セブンイレブン大田区大森西3丁目店まで約80m
ドラッグストアスマイル大森町店まで約170m
まいばすけっと大森町駅前店まで約240m
キャンドゥ大森町店まで約290m
梅森プラットフォームまで約370m
TSUTAYA大森町駅前店まで約280m

■駐車場　　　有/月額27,500円
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.01㎡～41.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

身のまわりに建つ鉄筋コンクリートの建物のほとんどは耐震構造になり、建築基準法に定められた耐震基準に従って設計されています。柱、梁を太く頑丈にして建物自体が地震の揺れに耐え、倒壊しないという前提で造られています。ですが、揺れそのものは建物に伝わるので、柱や梁といった構造体や住宅内部へのダメージは受けやすくなります。そこで建物自体の揺れを抑える構造として生まれたのが、免震構造と制震構造です。今回は、その2つの構造について紹介します。
^
地震力を免ずる、つまりは大地の揺れを直接建物に伝わりにくくする構造です。建物と地盤の間の基礎部分に設けたゴムパッキンを利用して、大地の揺れる力を逃がす構造が一般的です。
ただ、免震構造には、地盤と建物の間に大地の揺れを伝わらないようにするための緩衝空間と、建物まわりにも免震構造特有の揺れを逃がすために敷地の空間が必要になります。また免震装置自体も高額で日常的な点検整備も必要になるため、コストがかかります。
ですが、建物自体の揺れはかなり減免されるので、その分、建物や住宅内部へのダメージは少なく、なかにいる人間も安心でき、安全に暮らせるわけです。

地震の揺れを構造体のなかで制御する構造です。制震ダンパーや制震パネルと呼ばれる物を壁面に配置して揺れを減ずるなど、いくつか構造の種類がありますが、柱や梁をつなぐのようなダンパーが延び縮みして、揺れを制御するのが一般的です。
広義には、日本の伝統的な木造構法も制震構造と言え、木組み部分をゆるく造り、そこで建物の揺れが吸収され、大きく揺れない仕組みになっています。今まで地震による倒壊の記録がない五重塔がその代表格になりますが、塔の中心部にはという塔頂部から吊られている柱があり、その柱が揺れを和らげます。いま話題の東京スカイツリーも制震構造の建物で、中心部に五重塔の芯柱の知恵が採用されています。

揺れの少ない住まいの選択肢として、ここでは代表的な2つの構造をご紹介いたしました。大地の揺れを基礎部分の工夫で直接建物に伝えないようにする免震構造の建物と、揺れようとする建物を構造体の中で制御して衝撃を最小限に抑えようとする制震構造の建物です。
地震で揺れても倒壊しないように造られているのが耐震構造の建物ですが、今後は、地震の揺れ自体を小さくする免震や制震の構造を採用した建物がますます増えていくことでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　65戸

住　所　東京都江東区東陽3-22-4
概　要　地上14階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グラシアプレイストウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33000円
■バイク置場　4台/月額2,200円
■駐輪場　　　61台/月額330円
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.19㎡～25.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

初めて会う場合、初対面でいきなり相手の性格についていろいろ聞くことはあまりしないかもしれません。
その代わりに、見た目から相手のことを想像しているのです。
もしスーツにしわがなく、きれいに保たれていたら「この人はきちんとしている人かもしれない。仕事も丁寧にしてくれる可能性が高いな」という印象を持ってもらえるかもしれません。
逆に髪型は整っておらず、ヨレヨレのスーツでいるなら、だらしない印象を与え「自分の格好にこだわることができない人が、こちらの仕事にこだわりを持ってくれるのだろうか？」といった不信感につながることさえあり得ます。
そのときに想像したものが、その相手のイメージになって定着することも多く、後になって見た目を改善しても、なかなか最初の印象が消えないようです。
そのため、特に大切な人に会うときや初対面のときはスーツにこだわるのは大切なことといえるでしょう。
また、見た目はその人の内面を表すともいわれています。
大切な式典や冠婚葬祭にラフな格好で行く人はほとんどいないでしょうが、それはその場やそこに来ている人への敬意の表れで「あなたを大切に思っています」という気持ちを示すことになります。
ですから、もしビジネスシーンでも、着ているものが体に合っていないとか、毛玉がいっぱいついている、アイロンが掛けられていない、季節や場面に合っていない生地や柄などを着ていると、相手の会社に対する敬意や思いが少ないというメッセージを伝えてしまうかもしれず、逆にこだわりのスーツを着るなら、仕事に対するやる気や誇り、または相手に好意的な気持ちを持っていることを示せます。
このように、人の本質は外見からは分からないものが多いとはいえ、見た目から得られる情報は多く、そこからたくさんのことを判断されるということが、スーツにこだわったほうが良いといえる理由の1つになります。

スーツにこだわる人が出世しやすい理由の1つは「信頼感を得やすい」ということです。
スーツにこだわって整った服装をすると、相手に良い印象を与えます。
こだわりのスーツを着ると気持ちが引き締まってやる気が出ると述べるビジネスマンもいて、自信を持って仕事に携わるのにも役立つことがうかがえます。
こういった前向きな姿勢が相手に伝わると、より信頼感を得やすくなるかもしれません。
信頼感を得ると、社内でも社外でも仕事を任せてもらえるようになります。
「○○君に仕事を任せておいたら大丈夫」と任される責任の量が増えるとやりがいも増えます。
人とのやり取りもスムーズに進むようになり、ビジネスが成功する可能性が高くなるといえるでしょう。
また、きちんとした服装で仕事をすると、その人の仕事に対する真摯な姿勢が感じられます。
上司からの期待や評価も高くなるかもしれません。
加えて、周りから信頼感を得ていることが見て分かると、スーツにこだわる人は「仕事ができる人」という印象が強くなります。
もちろんスーツにこだわるだけで出世するわけではありません。努力し、良い結果を出さねばなりません。
しかしビジネスで成功するのに、相手からの信頼感を得たり、仕事を任されたり、物事をスムーズに進めることは大事な要素です。
こだわりのスーツを着るならそのような要素を得やすくなるといえるのかもしれません。

スーツにこだわるということは、既製品ではなくオーダーメイドのスーツを仕立てるということだけを意味しているわけではありません。
それでも、こだわる人の多くはオーダーメイドで仕立てています。
オーダーメイドのスーツは、お店にもよりますが、一般的に体の13～15カ所ほどを採寸しますので、自分の体にぴったり合うものが出来上がります。
体にジャストフィットすると見た目が格段に良くなり、きちんとしている印象が強くなります。
また、スーツは仕事着なので動きやすくなるという点も嬉しいポイントといえるでしょう。
では、既製品だと体に合うものは見つからないのかというと、そうでもありません。
いろいろ試着を繰り返し、自分の体に合うものを選べばこだわることができます。
見た目の良さは、スーツの値段よりも体に合っているかどうかに起因していることが多いといわれています。
もし大体のところは合うのだが1カ所だけ合わないという場合は、お直しに出すという方法もあります。
しかし、ウエストや着丈を数センチ調整する分にはバランスは崩れにくいといわれていますが、スーツによっては、袖を外したり肩周辺の調整をしたりするのが非常に難しく、注意が必要なものもあります。
既製品を買うときは、後にお直しに出すことを考えているとしても、肩幅や胸囲、袖丈は合うものを選ぶほうが良いでしょう。
オーダーメイドが自分の体に合うスーツを作る最良の方法だとしても、フルオーダーだとかなり高価になるかもしれません。
すぐにフルオーダーするのが難しい場合は、まず既製品のスーツでもこだわって選ぶことから始められます。
また、オーダースーツの中でも、採寸後、自分の体形に一番近いサンプルのスーツやパターンを、自分の体形に合うように調整して作っていくイージーオーダーとかパターンメイドというオーダーの仕方もあります。
これだとそこまで高価ではありませんので、オーダーメイドを体験してみたい人は試してみる価値があるかもしれません。

まずこだわりたいのは「今の自分の体形にフィットしているか」という点です。
良質なスーツは上手に管理すると何十年と着られますが、体形に合わなくなってしまうと、だらしなく見えてしまったり、みすぼらしく見えてしまったりしてしまうことがあるかもしれません。
「汚れやしわなどがないか」ということもいつも気を配りたい点です。
どんなに良いスーツを着ていたとしても、汚れたままだったりしわがあったりすると清潔感が醸し出されません。
疲れた印象を与えることにもなってしまうかもしれません。
ワイシャツも含めて「きちんとアイロン掛けされている」ことも大切です。
中に着るワイシャツがきちんとしていて、初めてスーツへのこだわりが生きてきます。
「シャツやネクタイにもこだわりを持つ」ことを意識できます。
営業の場合、担当者の好きな色や社風などをとりいれたシャツやネクタイを付けると、喜んでもらえるかもしれません。
TPOに合わせてデザインや色をうまく使い分けることで、自分がこだわるだけでなく、人から「できるビジネスマン」という印象を持ってもらえるかもしれません。
最後に「全体的に色味が合っているか」をチェックします。
自分の個性を全面に出すのが歓迎される職業である場合は、面白い色の組み合わせもOKかもしれませんが、一般的には全体的に色味を合わせているほうが、スッキリとしていて洗練された感じを出すことができます。

スーツにこだわる人にはビジネスへの関心度が高い人が大勢います。
実際、年収の高い人ほどスーツをオーダーメイドする人の率が高いというデータもあるようです。
スーツへのこだわりを持てる人の多くは、さまざまなことに気を配れる人ですから、ビジネスだけでなく、あらゆる場面でうまく事が運びやすくなるといえるかもしれません。
ビジネスシーンの服装はスーツ、シャツ、ネクタイと基本的にシンプルです。
アイテムが少ない分、一つ一つの選択に気を配る必要があります。TPOに合わせた服装全てにこだわりを持って、一流の人になっていきましょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　都立大学駅徒歩8分
総戸数　19戸

住　所　東京都目黒区碑文谷3-17-12
概　要　地上4階 RC造
駐車場　―
■North棟／South棟
■フリーレント2ヶ月キャンペーン
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質4ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオヒモンヤ
GRAN PASEO 碑文谷

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒碑文谷3丁目店まで約400m
ローソン柿の木坂店まで約400m
オオゼキ碑文谷店まで約550m
まいばすけっと碑文谷1丁目まで約850m
イオンスタイル碑文谷まで約700m
碑文谷病院まで約450m
サイクルベースあさひ碑文谷店まで約110m
碑文谷警察署まで約550m
碑文谷八幡宮まで約350m
目黒区立すずめのお宿緑地公園まで約230m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□2DK～2SLDK（40.16㎡～48.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高級感のあるインテリアにするには、使用する家具の材質やブランド・部屋の色調などを工夫することが大切です。
まず第一に、家具の一つ一つが洗練されているものを選びます。
具体的にいうと、洗練されている家具とは、手が込んでいたり材質が良いものであったりすると良いかと思います。
また、こだわりのあるインテリアにするのもいいでしょう。空間の色調を意識するだけでも高級感が増します。
こだわるためには、最初に部屋のコンセプトなどを決めると家具を選びやすいです。
高級ブランドの家具にするのも、高級なインテリアにするポイントです。

高級なインテリアにするためには、高級な材質で出来ているものを選ぶのがポイントです。
例えば、「無垢材」は、切り出したままの原木を板状にカットしています。木材そのものであり、混在物などがありません。よって、高級な材質として重宝されています。
また、ソファなどは布製よりも革製のものだと、より高級感が出るでしょう。特に本革が望ましいです。
高級な材質である無垢材や本革は、定期的なメンテナンスが必要になります。
しかし、経年劣化による傷なども、材質の魅力を引き出してくれるものです。高級な材質ならアンティークとして経年劣化も楽しめるでしょう。
色調や材質などで、部屋の家具に統一感を出すのもポイントです。
例えば、高級感を出したい時には「黒・ゴールド・ダークな赤」などの彩度や明度が低いものにします。
壁紙などで高級感を出したい時は、白やクリーム色などにするといいでしょう。
壁紙を白にして、ダイニングテーブルやチェアー・ソファーなどを黒にすると、空間が引き締まって高級な雰囲気になります。
ゴールドを取り入れることでも、高級感のあるインテリアになるでしょう。
ダイニングテーブルやソファー・カーテンなどに、ゴールドの模様や刺繍を入れるだけでも構いません。ダークな赤色も高級感を出せる色です。
このように、高級感が出る色調で空間を統一すれば、高級なインテリアを作ることができます。
また、洗練されたインテリアの部屋を作るためには、空間のテーマを決めると良いでしょう。
まずは、「どのような空間で過ごしたいのか」を考えてみます。
その部屋に住む人が暮らしやすく、満足感の得られる空間にすることを目指しましょう。
そのためには「インテリアエレメント」とのバランスを考えたテーマ作りをすることも大切です。
インテリアエレメントとは、部屋の空間を構成する家具や内装・カーテン・照明など、それぞれの単体を指します。
つまり、部屋を構成するそれぞれのバランスが悪いと、高級感がなくなってしまうのです。
例えば、部屋の照明がシャンデリアで豪華だったとしても、その下にあるダイニングテーブルに高級感がないとバランスは悪くなってしまいます。
壁紙や家具がカジュアル過ぎても、バランスは悪いでしょう。
よって、テーマ作りをした後は、インテリアエレメントのバランスを考えて、工夫することが大切です。
それぞれ単体のデザインよりも、家具の統一性や配置などに気を付けるコーディネートを優先させると、全体的なバランスが良くなるでしょう。
家具の大きさのバランスも重要視します。
例えば、高級感のあるダイニングテーブルやベッドが、部屋の空間を占領してしまう場合、高級なインテリアとは言えません。
空間が窮屈になってしまい、高級感よりも圧迫感だけが目立ってしまいます。
よって、部屋には何もない空間を作ることも大切です。家具などの寸法や柄などを意識して、空間のバランスに気を付ければ、高級なインテリアにすることができます。

高級なインテリア家具などを取り扱うブランドとして、「カッシーナ」「フェンディ カーサ」「ドレクセル ヘリテイジ」「モリシゲ」などがあります。
「カッシーナ」は、イタリアの高級家具を扱うメーカーです。
デザイナーとコラボレーションしながら、デザイン性が高い家具を工業的に生産したことで、注目されました。
有名な作品として、世界で最も軽く指一本でも持てる「スーパーレジェーラ」という椅子があります。また、「プリヴェ」というソファは、建築デザイナーがデザインし、カッシーナ伝統の革加工技術と最新技術を取り入れて仕立てていることが特徴です。最高素材の革を使い、座り心地と芸術性が共存しています。
「フェンディ カーサ」は、有名ブランド「フェンディ」の家具ブランドです。
イタリアの家具ブランドで、1989年に立ち上げてからラグジュアリーな家具を製造しています。製造技法や素材はクラシックな伝統を重んじていますが、デザインのアイデアなどは現代的です。多くのデザイナーとコラボレーションし、革新と伝統の融合をしています。
「ドレクセル ヘリテイジ」では、「クラッチマホガニー材」という高級素材を使っていることが特徴です。
アメリカのブランドで、扱っている多くの商品が、クラシック家具と呼ばれています。高級素材の良さが引き立つ加工や彫刻を施しているブランドです。
「モリシゲ」は日本の家具メーカーで、「木との対話」をコンセプトに、素材の選定をしています。
素材は樺材を使用し、微調整を職人の手でしていることが特徴です。
また、木の耐久力と風合いを保つために、塗装技術にもこだわっています。「漆塗り」を用いて、和風の家具だけでなく洋風家具でも、塗る技術で評価されているブランドです。伝統とモダンの調和を大切にしています。

高級なインテリアにするためには、部屋に合ったものを選択することが大切です。
そのためには、部屋を選ぶことから始めましょう。
高級な家具を取り入れたとしても、部屋に合っていないと高級感を出すことはできません。
部屋の間取りや壁紙・床の色調なども、希望するインテリアに合うか確認してから決めることが必要です。
最も大切なことは、空間のゆとりです。特に海外製の高級家具はボリュームがあるものも多く、また設置する空間も広いことを想定されています。
部屋が狭いと、大きな家具に空間が占領されてバランスが悪くなってしまいます。
例えばゆったりとしたローソファセットを、僅かな隙間の中並べても本来の開放感は発揮されません。
部屋をどのようなイメージにしたいのかを考えてから物件を決め、それに合った家具にすることが大切です。

高級なインテリアにすることで、リラックスできる空間を作ることができます。
それぞれの趣味や好みに合った高級インテリアなら、日々の生活に刺激や充実感を与えてくれるでしょう。
そのような空間を作るためには、高級な家具などを有効に取り入れることが大切です。
部屋のテーマを決めてから、家具の材質やブランドを決めてみるといいでしょう。

竣　工　2021年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　11戸

住　所　東京都港区三田5-4-9
概　要　地上5階 地下1階 RC造
駐車場　―
■101／103号室限定／フリーレント1ヶ月
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■402号室限定／フリーレント2ヶ月
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ルクレミタ
Le Clair MITA

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約500m
マルエツプチ三田2丁目店まで約700m
ローソン麻布三ノ橋店まで約190m
ケーヨーデイツー三田店まで約180m
白金アエルシティまで約810m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約640m
スーパーフェニックス三田店まで約730m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約850m
ゆらりん白金高輪保育園まで約790m
慶應義塾大学まで約480m
ガスト麻布十番店まで約1170m
マクドナルド三田駅前店まで約820m
慶応仲通り商店街まで約630m
網代公園まで約1040m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（13.39㎡～44.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2007年6月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　39戸

住　所　東京都港区三田5-8-16
概　要　地上14階 RC造
駐車場　13台（機械式12台・平置式1台）
■物件名フリガナ
アパートメンツミタ

■近隣周辺施設情報
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約500m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約600m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約530m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約680m
サミットストア三田店まで約140m
セブンイレブン南麻布店まで約250m
ローソン麻布三ノ橋店まで約260m
ローソン三田5丁目店まで約230m
トモズ白金高輪店まで約550m
トモズ白金プラザ店まで約730m
トモズ麻布十番店まで約1020m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約380m
港区立御田小学校まで約500m
白高児童遊園まで約600m
白金商店街まで約800m

■駐車場　　　13台（機械式12台・平置式1台）
月額46,440円～50,760円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　39台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　西武建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（45.39㎡～55.57㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　亀戸駅徒歩4分
総戸数　46戸

住　所　東京都江東区亀戸6-11-10
概　要　地上12階 RC造
駐車場　1台（平置式）
■物件名フリガナ
YUNO ART KAMEIDO
ユノアートカメイド

■近隣周辺施設情
アトレ亀戸まで約190m
ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約170m
ローソン 江東亀戸6丁目店まで約220m
みずほ銀行 亀戸支店まで約190m
トモズ亀戸東口店まで約150m
マックスバリュエクスプレス亀戸センタープラザ店まで約550m
東京都立城東高校まで約270m
江東区立第二大島小学校まで約590m
江東区立亀戸第三保育園まで約440m
城東郵便局まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（37.88㎡～46.510㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ホテルライクな部屋とは、おしゃれなホテルのように手入れの行き届いた、最高の癒し空間として作られた部屋のことを指します。
間取りやインテリアを、見た人が心地よく感じられるように設計し、その部屋で生活する際の動線にまで気を配るなどして、清潔で安心できる環境を作るのです。
寝室はもちろんのこと、リビングをホテルライクにすることもあれば、玄関などの省スペースのみをホテルライクにすることもできます。
また家全体をホテルライクにしてしまうなど、場所や範囲にとらわれずに幅広いコーディネートをできるのが特徴です。
場合によっては家自体を開放的な作りのものにするなどして、リゾートホテル風な部屋を作る方もいます。
ですがそこまでせずとも、寝室をホテルライクにするだけで眠りに入りやすく、熟睡しやすい環境を手に入れることが可能です。
さらにその寝室をホテルライクにするのも、これから紹介するちょっとしたポイントを抑えるだけで案外簡単にできてしまいます。

ホテルライクな寝室を作るときのポイントとして、ベッドカバーは基本白いものを使いましょう。
理由は単純で、ほとんどのホテルではベッドカバーの色は白一色か、そうでなくとも白を基調とした色のものを使用しているからです。
これだけでいくらかのホテルらしさを演出することができます。
さらに、多くのホテルでは、家具やインテリアのレイアウトやコーディネートを、どんな人にも心地良く感じるようにという思想の上で設計しているので、もちろんベッドカバーの色も、考えなしに選んでいるわけではないはずです。
白は清潔感のある色であり、完璧に美しい状態であれば容易に高級さを感じられる色でもあります。
ウェスティン・アンド・シェラトンホテルのデザイン部門副責任者のエリン・ホバー氏は、真っ白のベッドはがハロー効果を作り出すと言っています。
ベッドカバーを真っ白なものに変えただけで、部屋全体が改装されたと思う人もいるそうです。
それだけベッドは部屋全体に与える影響の多い家具であり、また白にはその魅力を最大限に活かすことのできる力があるのだと言えるでしょう。

ほとんどのホテルでは、お客様が部屋をチェックアウトされた後、シーツの交換などを行うベッドメイクというものを行います。
ホテルの心地よさ、清潔感を損なわないための大事な作業であり、ホテルライクな部屋を作る場合でも、やはり同じく欠かせない大事な作業になるでしょう。
とはいっても、ホテルがやっているように毎日多くの項目をこなし、洗濯までしてしまうというのは無理があります。
しかし、例えば枕をもとの位置に戻しておいたり、しわになったシーツを整えておいたりするだけでも、かなりきれいに見えるので、意識しておいて損はありません。
その他にもベッドの掛け布団をきれいな位置に戻す作業は効果的です。
一見当たり前に見えるこの作業ですが、この作業をやっておけばそれだけでベッドの整い方がとてもホテルライクに仕上がります。

寝室においてベッドの与える影響が大きいとは書きましたが、もちろん寝室で大事な家具はその他にもいくつかあります。
そのうちの一つがランプです。
部屋全体を明るく照らすようなものではなく、ベッドの中で本を読むために使うような、明るすぎず優しい光を発するようなものがホテルライクな部屋作りには適しているでしょう。
ある程度光量の出せるものでも、間接照明のように使用すればぐっと雰囲気が出るため効果的です。
ただし、間接照明は照らした壁や天井にあるものを目立たせてしまう効果もあるので、エアコンやコンセント、給気口などのある面を照らしてしまうと、せっかくのムーディさが台無しになってしまいます。
極力何もない面を利用するか、カーテンなどかけた面を照らしましょう。
またサイドテーブルなどがあれば、テーブルランプを置くのも良いです。
テーブルランプの場合雰囲気づくりに役立つのはもちろん、光量を調節できるものならば、わざわざメインの照明を付ける程でもないという作業の時に役立てることもできます。

一人で泊まるためにホテルに来たのに、何故か枕が複数置いてあって不思議に思った経験はありませんか？
あれは特定のホテルでのみやってることではなく、数多くのホテルが普段から枕を宿泊人数より多く用意しています。
もちろんあれも無意味にやっているわけではなく、わかりやすい理由としては、部屋に来たお客様に自分好みの枕を選んでもらうため何種類か置いているという説があります。
また、ベッドの端から端まで枕で埋めることによってソファの代わりとして使うための、背もたれの役割を持ちます。
本やタブレットを扱う際はもちろん、ベッドの正面にテレビなどが設置されているホテルも多いので、ベッドがソファとして使えれば非常にリラックスした状態でそれらを楽しむことができます。
ホテルライクな部屋を作る際にも、形の違う枕を複数用意しておくことで、ラグジュアリーなおしゃれさを演出することができるでしょう。
配置するときは、形別に揃えてきれいに並べるといいです。

ベッドスローとはベッドカバーの上の、足元部分に横にかけられている細長い布のことです。
これは靴を履いたままベッドに寝転がっても、ベッドカバーが汚れなくて済むようにとかけられているものです。
室内でも靴を履くスタイルの欧米でこそ必要なものであって、室内では裸足やスリッパの多い日本では単なる装飾か、ベッドメイクの最後にかけて完了の証という風にしか使われていません。
実際日本ではベッドスローなんてホテル以外では見たことが無いという人の方が多いでしょう。
しかし、だからこそベッドスローはホテルライクな部屋作りにおいては、重要で効果的なものだと言えます。
ホテルでしか見たことがないということは、それがあるだけでホテルらしく見えるということでもあるからです。
ベッドスローは他の家具やベッドとの兼ね合い、特に色に気を付けて選びましょう。
シーツとは違って白などを選んでしまうと存在感がかすんでしまい、逆に突飛な色だと部屋から浮いてしまうためです。

ご紹介したようにホテルライクな部屋作りというのは、大掛かりな家具などの購入や部屋の改築などは必ずしも必要というわけではく、本当にささいな、ちょっとした工夫だけでも行えるものなのです。
もちろん本格的に壁の素材から変えてしまったり、窓の大きさや形、部屋の間取りなどから変えてしまったりすることも可能です。
しかし、そんなにハードルを上げて失敗してしまっては元も子もありません。