竣　工　2021年9月
最寄駅　王子駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都北区王子3-21-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アルファコートオウジ2
アルファコート王子Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと王子駅北口店まで約860m
タジマ王子店まで約510m
サミットストア王子店まで約610m
コープみらいミニコープ豊島店まで約860m
東武ストア王子店まで約940m
SUPERMARKETTajima王子店まで約600m
セブンイレブン北区王子4丁目店まで約190m
ローソン王子2丁目店まで約210m
王子銀座商店街まで約440m
マツモトキヨシ王子店まで約600m
マクドナルド王子店まで約860m
みずほ銀行王子支店まで約570m
王子病院まで約460m
王子警察署まで約120m
名主の滝公園まで約850m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.66㎡～57.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接赴いて物件を査定することをいいます。専門のスタッフが依頼者と直接面談しながら住宅の内外を実地調査するため、提供したデータ情報のみで行う「机上査定」よりも査定結果の精度が向上するのが特徴です。

不動産の売却活動は、自分の不動産がいくらで売れるかについて知ることから始まります。一般の方では正確に把握するのが難しい不動産の価値について、査定のプロが専門的な知識に基づいて査定額を算出してくれます。

査定額を知ることで、売却活動における売出し価格設定の根拠にもなるだけでなく、資金計画や売却計画・住み替え計画などの目処なども立てやすくなります。

訪問査定の現地確認にかかる時間は、不動産会社で異なりますが約1～2時間で終了します。なお、査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

訪問査定は、売却を実際に依頼する不動産会社を選ぶ根拠にもなります。不動産を売却するためには、不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があり、通常は訪問査定の結果や応対の状況をみて、査定額が最も高い会社や依頼しやすい会社を選ぶことになります。

訪問査定は、その後の売却活動を支えてくれる会社を決める貴重な判断材料となるため、真摯に対応しましょう。

不動産会社に不動産を売却する理由を理解してもらうためには、わかりやすく説明するのがベターですが、注意したいポイントもあります。例えば、売り急いでいる姿勢を強く見せすぎると、査定額に影響しかねません。

「急にまとまった資金が必要になった」「急な転勤のためすぐに転居先を探さなければならない」「なるべく早く売却資金が欲しい」などと伝えることで、早く売るために査定額を低めに見積もられる可能性もあり、売出し価格にも影響することがあります。

相当の事情がない限り、仮に売り急いでいたとしても余裕を感じさせる態度で臨むのが良いでしょう。

査定額が出る前に聞かれる質問です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認したり、統計データを調査したりなどして自分なりに調べた近隣相場を参考に、希望価格を伝えると良いでしょう。

転居先の確保との関係があるため、この段階で住まいを退居できる時期について具体的に示すことは難しい部分もありますが、自身の状況も考慮して大体の目安を伝えておきます。

住宅ローン残債の状況は正直に伝えます。不動産の売却資金でローン残債を支払う必要があり、住み替えなどの場合は新しい住居の取得資金も必要です。全体の資金計画を立てそれを着実に実行していくには、不動産会社のアドバイスを受けることも必要になります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　新大塚駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都文京区大塚4-3-5
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■E-302／E-303号室対象／フリーレント2ヶ月
■E-302／E-303号室対象／実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.75㎡～54.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

プライムメゾン大塚が選ばれる理由の一つは、その立地条件です。首都圏という利便性の高い地域に位置しており、公共交通機関へのアクセスが良好であることが、居住者にとって大きな魅力です。また、周辺環境も整っており、教育施設や商業施設、医療機関が充実しているため、家族での生活にも適しています。さらに、物件自体の品質も高く、最新の設備が備わっているため、長期間にわたって快適に生活することができます。不動産投資としても、これらの条件が資産価値の維持に繋がるため、魅力的な選択肢となっています。プライムメゾン大塚が高評価を受ける理由の一つに、立地の良さがあります。都心へのアクセスが良好であることはもちろん、周辺には商業施設や公園などの生活利便施設が充実しており、居住者にとって快適な生活環境が整っています。また、管理体制の充実も高評価の要因となっています。プロフェッショナルな管理スタッフが常駐しており、住民のニーズに迅速に対応する体制が評価されています。これにより、居住者は安心して住むことができ、それが不動産価値の安定化と投資の成功に寄与しています。こうした高評価が、不動産市場においてプライムメゾン大塚を際立たせる要因となっています。

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区佐賀1-10-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ1
ARKMARK水天宮前Ⅰ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.35㎡～26.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本業でボーナスが出たり、資金に余裕があったりする場合は、不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることをおすすめします。

売却の際にローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権抹消ができないので売却が完了しません。一般的に完済する資金は売却で得た資金から充当しますので、残債の額が手元に残る利益と大きく関係してきます。

繰り上げ返済をした時点で返済スケジュールが更新され、元金と利息が同時に減額されます。そのため残債と毎月の返済額が減り、キャッシュフローも改善されますので、売却時だけでなく日々の運用にもメリットが発生することになります。

残債が減っていれば、売却する際の完済に要する金額も少なくなる分、手残り額を多く残すことができます。このような点から、売却の際に損をしないためには、繰り上げ返済をすることが大事な要素の一つになります。

不動産の管理は資産性に大きく影響します。不動産投資の場合は管理状態が入居率に影響してきますので、運用を効率よく行うためには、日頃から小まめな管理が求められます。戸建やアパートなど一棟物件を所有している場合は、外壁やエントランスの管理、周りの草木の管理から、内部の清掃や内装の改修といったように幅広い管理が必要になります。

区分所有の場合は一棟物件と比較すると狭い範囲になりますが、壁や床の痛み、水回りの状態を小まめに管理することが大切です。最初は小さな損壊でも、時間の経過とともに大きくなり修復する費用も大きくなる可能性がありますので、入居者の入れ替わりのタイミングなどで細かく確認するようにしましょう。

売却で失敗しないためには、購入時に立地にこだわって物件を選ぶことが大切です。駅から近かったり、周辺に銀行や病院、スーパーなど生活に必要な施設があったりすると入居者のニーズが高くなりますので、その分物件の価値が落ちにくくなります。

不動産投資物件の場合、賃借人が長期間にわたり付くかどうかという点も査定に影響してきますので、売却価格をなるべく高く設定するためには、立地は重要な要素になってきます。内装や設備は途中で変えることができますが、立地は変えようがありませんので、購入時に慎重に検討するようにしましょう。

売却の際は購入者のターゲットを絞ることが大切です。購入者がプロの投資家だと売却の際に価格交渉をされて価格がどんどん下がっていく可能性があります。逆に初めて不動産投資をする方が購入する場合はどうでしょうか？

不動産投資の初心者にはサラリーマンの方が多く、そうした方は自分で物件管理が十分にできるわけではありません。そのため、支出を限界まで抑えて利回りを追求するより、利回りがそれほど良くなくても、自分の手がかからず安心して運用ができる物件の方が購入しやすいことが考えられます。

不動産投資を始めた理由は「副業として」が最も多く、次に「老後への不安のため」、「貯蓄の代わり」と続き、他の投資手段より利回りが良いためという回答は全体の5%前後しかないことがわかります。

このことから不動産投資を始めたばかりの時期は、「収入を今よりも増やしたい」「長期的な不安を軽減したい」という意識が高く、利回りにはあまりこだわっていないという層も一定数存在すると考えられます。

不動産投資が初めてという層や、初心者の層であれば、物件がきれいで運用が手堅くできると判断できるようであれば、多少利回りが悪くても納得して購入する可能性が高くなります。売却の際はターゲット層をプロの投資家ではなく不動産投資の初心者に設定することが、売却で損しない一つのコツと言えます。

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して売却価格を設定し、募集広告を出すという流れになります。その際の価格はなるべく高めに設定するようにしましょう。

購入者のターゲットを不動産投資の初心者に設定した場合は、利回りがそれほど高くなくても、安心して運用できるかという視点から物件を検討するということには触れました。そのような点から、まずは売却価格を高めに設定することが損をせずに売却できるコツになります。

はじめから安い売却価格を出してしまうと、価格交渉の際に後から値上げを提示するのは厳しくなります。購入希望者を納得させる十分な理由がなければ、相手の気分を害してしまい交渉が決裂する可能性が高いからです。

一方、価格を高めに出しておけば、価格交渉で多少下がっても成約には繋がるため、利益の額を考えて「ここまでなら下げてもいい」というラインを決めておくことで、損を回避することができます。

竣　工　2005年3月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都品川区大井1-22-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアオオイマチ
RESIDIA 大井町

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー大井町店まで約280m
阪急百貨店大井食品館まで約220m
肉のハナマサ大井町店まで約500m
西友大井町店まで約320m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
サンクス大井1丁目店まで約90m
ローソン大井町駅前店まで約450m
ドラッグセガミ大井町ガーデン店まで約130m
品川大井二郵便局まで約380m
大井中央病院まで約600m
三菱東京UFJ銀行大井町支店まで約180m
AOKI大井町駅前店まで約170m
洋服の青山大井町東口店まで約460m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約320m
紳士服のコナカ大井町店まで約320m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（24.93㎡～27.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　不動前駅徒歩7分
総戸数　62戸

住　所　東京都品川区西五反田5-32-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄のフリーレント

■物件名フリガナ
ジニアフドウマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五反田6丁目店まで約260m
マルエツプチ不動前店まで約700m
ファミリーマート荏原1丁目店まで約280m
ローソン不動前店まで約320m
どらっぐぱぱす西五反田店まで860m
ケイポートドラッグマートTOC五反田店まで約700m
TSUTAYA西五反田店まで約850m
大崎郵便局まで約670m
さわやか信用金庫不動前出張所まで約580m
こだまクリニックまで約250m
一般社団法人巨樹の会五反田リハビリテーション病院まで約930m
亀の甲緑地まで約1070m
中原保育園まで約250m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社空間システム研究所
■施　工　　　鈴与三和建物株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.00㎡～44.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

購入されたマンションのエアコンや換気扇、給湯器、その他の設備機器が壊れたり、不具合が生じたりすると、それを直したり交換する義務は全てオーナー、つまり投資家の方に生じます。

全ての設備機器には必ず寿命があります。中古マンションを購入すると購入直後に臨時の出費発生したり、トラブルの対応等に時間をとられる場合が多くあります。

その一方で、新築物件の設備は最新です。当分の間、設備機器の不具合が生じたり、破損などするリスクは考えなくてもいいでしょう。

設備機器の寿命については、それぞれメーカー発表された期間があります。一般的に日本製であれば大半の設備機器は10年以上はもちます。特に技術の進歩は目覚しく、新しい物であればある程、メーカー発表の寿命より大幅に長く使える物が登場しています。

中古物件は、オーナーチェンジ物件と言って、多くの所有者を転々とした物件が多く存在します。その様な物件は、確定申告に必要な建物と土地の比率や躯体と設備の比率を保証する書類が欠けてしまう事が多々あります。

新築の場合、そのマンションを開発した業者が売主であり、その後の賃貸管理や建物管理をするケースが多く、管理費や家賃収入に関する確定申告に必要な書類も請求したら直ぐに出て来ます。

中古の場合、元所有者・開発会社・販売会社・管理会社等、全てバラバラのケースも多々あり、確定申告を行う際に書類を集めるだけでかなりの労力を要する事がよく見受けられます。

人生初の不動産投資で、確定申告も初めてと言う方や、本業が本当にお忙しい方等は、楽々と手続きを進められる事は非常に重要な事だと思います。

新築物件は、20年以上経過した中古マンション等と比べ、家賃は少し高めに設定されています。その為、入居者の属性が高くなります。

これにより、入居後の家賃の滞納や入退居のトラブルなども限りなくゼロに近くなり、なおかつ物件を丁寧に使っていただくことができ、資産価値の維持にもつながります。

まず申し上げたいのは、不動産投資には関係なく、「リスク分散」は人生においてとても大切な事だと思うと言うことです。

現代の人々は生きて行く上でお金を必要とします。そこで、その「お金」と言うものがどのようなものなのかと考えます。「お金」は「紙幣」や「貨幣」であり、「通貨」と言う言葉に置き換える事ができます。「通貨」とは、国家もしくは、その地の統治主体によって価値が保証された、決済のための価値交換媒体です。

簡単に言いますと、価値が一定ではない資産であり、投資商品と理解できます。要するに現代人は何も考えずに生きているだけだと、「通貨」と言う投資商品のみ所有し、分散投資は行っていないと言う理解になります。

万が一、所有している通貨の発行体であるその国が破綻してしまった場合、唯一の資産である通貨の価値はなくなってしまいます。このリスクを分散しておく必要があると私は考えます。

例えば、円と言う通貨しか持っていない場合、インフレーションが起こり、円の価値が大きく下がってしまったとしても、もし有形の資産、例えば不動産を持っていれば、その価値は逆に大きく上がります。

毎月長期的な家賃収入があるからこそ、銀行へ返済もでき、他人資本による投資ができるという大きなメリットを享受できますが、万が一空室になってしまうと、そのメリットがなくなります。また、資産運用のために購入している不動産から何も収入が入って来ないと運用にはなりません。

とてもシンプルな判断基準だと思います。立地と物件のデザインや機能性など、総合的に考えて自分が住みたいと思える物件は他の人も住みたいと思えるはずです。

逆に言えば、自分が住みたいと思わない物件は購入を控えた方が良いでしょう。

新築物件は、「新築」と言うブランドがついていることから、相場よりも少し高く家賃設定をする業者がいます。相場より高すぎる賃料設定された物権は、なかなか入居者が見つからないケースが多く見受けられます。

従って、相場に沿った家賃設定であるかどうかを事前に調べておく必要があります。物件周辺の不動産会社に飛び込み聞き込みをすると答えが見えて来ます。

他にもCHINTAIやSUUMOなどのポータルサイトを調べることもできますが、やはり、その場所に足を運び、不動産会社を一社一社訪ねて回り、聞き込みをすることをお勧めします。

住まい選びは、生活の仕方やリズムを決める大切な事です。従って住まい選びの重要なポイントは交通の利便性と言うことになります。つまり、駅を中心に考えます。そこで、中央区、渋谷区、新宿区、港区、千代田区、都心5区と言われているエリアにあって、駅からの距離、徒歩7分以内の物件は基本合格です。

逆に言うと、徒歩10分以上の物件は選ばない方が無難でしょう。

中には、西麻布、代官山などダブルSレベルと言われている超人気エリアの物件であれば、徒歩10分以上でも賃貸ニーズが見込めますが、やはり駅から近い物件をお勧めします。

ただし、土地の所有権が付いている建物であれば、その価値がゼロになることはありませんので、ペーパー資産よりゼロになるリスクが無い事が分かります。

日本は地震大国である分、日本の建築技術は大きな躍進を遂げ、大地震に耐えられる建物を作る事が出来ます。また、その技術は常に進歩していますので、なるべく最新の建物を購入することで、地震リスクは小さくなります。しかし、世の中に絶対はありません。万が一に備えて地震保険を購入しておくこともおすすめします。

なお、ここで注意していただきたいのは、購入しようとしている物件の管理会社にしっかりとヒアリングをし、共有部に対する地震保険や火災保険を管理組合として購入している事を確認する必要があるという点です。

昨今金利はかなり低金利ではありますが、返済期間中に金利が上昇するリスクも考えられます。

金利が上昇してしまうと、返済額が増えますので、今のキャッシュフローを維持することが難しくなります。

金利上昇リスクを回避するには、固定金利を選択してください。しかし、不動産投資用住宅ローンにおいては、固定金利の商品は少なく、変動金利の商品がほとんどです。

そこで回避策としては、変動金利の商品でも次の事を踏まえてローンを組むことをおすすめします。

変動金利は、短期プライムレート、もしくは長期プライムレートに連動して住宅ローン金利を決めるものがほとんどです。

一般的に現在は、長期プライムレート連動型商品の方が金利が低く推移している為、選ばれる方が多くなっています。しかし、金利の歴史を紐解いて検証してみますと、長期プライムレートよりも短期プライムレートの方がボラティリティがなく、安定して推移していると考えられます。

したがいまして、金利上昇に連動しやすい長期プライムレートより、少し金利は高いですが、長期安定して推移する短期プライムレート連動型の商品を選ばれた方がおすすめです。

5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても5年間は返済額の変更がなく、5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は1.25倍までが上げられないルールのことです。

実は、このルールは全ての金融機関が適用しているわけではないので、融資を受ける際に、きちんと「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶようにしましょう。

なお、最近融資期間45年の金融商品もリリースされましたが、融資期間が長い分、月々の返済額が減り、キャッシュフローがよくなるというメリットがある反面、返済総額が多くなるというデメリットもあります。45年ローンは、購入から数年後にはキャピタルゲインを狙いたいと考えている方には、適している商品と言えます。

「不動産投資は管理会社選びから始める」という言葉があるように、不動産投資をはじめ、効率よく運用する為に、または資産価値を高く維持する為にも管理会社が非常に重要となります。管理会社選びを間違えると数年後の資産価値が変わります。

また、万が一管理会社が倒産してしまうと、数ヶ月分の家賃収入に値する損失が発生すると認識しておいてください。

回避策としては、管理を依頼する前にその会社の財務内容、会社が大切にしている理念、その会社の将来性、社員数や売上など様々な事を調べることです。

不動産投資の先輩や同業他社の方から教えてもらうのも一つの方法です。

売主から物件を購入される場合、売主が物件を管理するケースがほとんどなのです。このケースは管理会社を選べません。従いまして、幾ら物件が良くても、その物件を開発した販売会社であり、管理会社が余りよくないと判断した場合は、物件の購入を控えてください。

安心して、ご自信の資産を預けられる不動産会社から物件を購入し、管理を任せる事をお勧めいたします。

作って、売って、儲けて倒産。そんな会社から買ってしまわないように注意していただきたいと強く思います。

竣　工　2008年3月
最寄駅　大井町駅徒歩4分
総戸数　65戸

住　所　東京都品川区大井1-26-2
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ
Park Cube 大井町

■近隣周辺施設情報
アトレ大井町まで約450m
阪急百貨店大井食品館まで約280m
阪急大井町ガーデンまで約210m
ゲートシティ大崎まで約1430m
ローソン品川大井1丁目店まで約130m
ファミリーマート阪急大井町ガーデン店まで約370m
セブンイレブン大井町駅前店まで約180m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約150m
西友大井町店まで約480m
イトーヨーカドー大井町店まで約370m
肉のハナマサ大井町店まで約630m
まいばすけっと大井2丁目店まで約210m
大黒屋大井町店まで約380m
まいばすけっとゼームス坂店まで約790m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約360m
大井中央病院まで約700m
ツルハドラッグ大井1丁目店まで約400m

■駐車場　　　2台/月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　36台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（20.49㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「ワンルームマンションは売りに出していればそのうち買い手がつく」と思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは言い切れません。

ベビーブームなどの影響によって、2004年に日本の人口はピークを迎えましたが、その後は少子化の影響を受けて年々人口が減少しています。2019年現在では、まだ人口が1億人を超えていますが、2050年には人口が1億人、2100年には人口が5,000万人を割り込むことが予想されています。

人口が増加している状況では需要に対して供給が不足しがちなため、すぐに買い手がつく、高く売れるといった状況が期待できます。しかし、人口が減少している状況では、需要に対して供給が上回ってしまうので、ワンルームマンションを早くかつ高く売るには、事前の対策が重要になってくると言えるでしょう。

1つ目のポイントは早めに出口戦略を立てることです。出口戦略とは、運用中のワンルームマンションを最終的にどうするのかということです。例えば、投資用ワンルームマンションまたは居住用ワンルームマンションとして売却する、入居者がいなくなった場合は居住用マンションとして自身で居住するなどが不動産投資における出口戦略になります。

ワンルームマンションを売却すると言っても、簡単に売買契約が成立するわけではありません。ワンルームマンションの売却には以下の工程をクリアする必要があります。

全ての工程をクリアするには最低でも3ヶ月程度の期間を要します。少しでも早く売買を成立させるには、どのような工程をクリアする必要があるのか内容をあらかじめ確認しておくだけでなく、逆算して早めに行動に移すことが重要と言えるでしょう。

2つ目のポイントは不動産一括査定を活用することです。ワンルームマンションを少しでも早くかつ高く売却するには、ワンルームマンションの査定と買い手の募集を行ってくれる不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

「どの不動産会社に依頼しても同じなのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、実際には不動産会社ごとに営業力や査定ポイントが異なるので、査定結果も異なります。

例えば、営業力の高い不動産会社に依頼してすぐ買い手が見つかった、地域に密着した不動産会社に依頼した際には、地元のネットワークを活かした売却に自信があるため査定額が高くなった、といったことが起きる可能性があります。

より良い不動産会社を選ぶには、数多くの不動産会社からより条件に合った不動産会社を選ぶ必要がありますが、1社ずつに足を運んでいては手間がかかります。そこで便利なのが不動産一括査定です。不動産一括査定であれば、物件情報を1回登録するだけで数多くの不動産会社から一括で査定を受けられます。

3つ目のポイントは売却前に部屋の修繕を行っておくことです。不動産会社が行う査定には、机上査定と実査定の2種類あります。机上査定とは、周辺のエリアで同条件の物件がどの程度の価格で取引されているか等の情報に基づいて査定額を決定する方法です。机上査定は、査定の時間を短縮できる一方、実際に物件を確認していないので査定額の信憑性が低くなります。

実査定とは、不動産会社が実際に物件に足を運んで、周辺の状況や建物・部屋の劣化状況を反映させながら査定額を決定する方法です。実査定は、査定の時間がかかってしまいますが、机上査定よりも査定額の信憑性が高いと言えます。実査定では、部屋の劣化状況が査定額に反映されるため、部屋がきれいであるほど査定額が高くなります。

そのため、クロスやフローリングが傷んでいる、水回りの設備が壊れているなどの場合には査定額が低くなるため、修繕を行って査定額を上げることもポイントです。しかし、修繕を行っても必ず査定額が上がるわけではありません。不動産会社に査定を依頼する際は、どう修繕すればいいか不動産会社からアドバイスを貰ってから修繕を行いましょう。

4つ目のポイントは売却の時期を考慮することです。ワンルームマンションの需要は1年中多いというわけではありません。日本では、進学、就職、転勤などで新生活がスタートする4月に合わせて3～4月に不動産需要が最も高くなると言われています。この時期を逃すと、次の3～4月まで買い手が現れない可能性もあるので注意が必要です。

かと言って、3～4月にマンションを売りに出せばいいというわけではありません。購入を検討している方は、10月頃には物件の情報を収集し、12月頃には不動産会社を訪ねるなど行動に移すのが一般的です。

それらの行動に合わせるためにも、逆算して11～12月には査定を依頼するなどあらかじめ売却の意思表示を行う必要があります。そうすれば、3～4月の需要に間に合うため、スムーズな売買契約に結び付けられるでしょう。

5つ目のポイントは入居者がいる時の売却にこだわらないことです。ワンルームマンションの売却を行う際には、入居者がいる場合は投資用として、入居者がいない場合は居住用として売却することが可能です。

入居者が既にいる物件はオーナーチェンジと呼ばれ、投資家がすぐ家賃を得られるため一定の人気はありますが、逆に空室の物件を好む投資家がいたり、居住用としては売却しづらかったりといったデメリットもあるため、売却までの期間が長引く可能性もあります。

「投資用不動産なのだから入居者がいる状況で売らないと」とこだわってしまうと、売却に良い時期を逃したり、築年数の経過で査定額がどんどん下がったりする可能性もあります。

マンションの解体まで投資用として所有する、居住用マンションとして自身で居住する、といった予定がないのであれば、入居者がいない状態でも居住用マンションとしての売却を視野に入れることがポイントと言えるでしょう。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、5つのポイントをしっかりと押さえながら売却を進める必要があります。しかし、5つのポイントをしっかりと押さえていても、状況次第で損をする可能性や、計画を変更しなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。ワンルームマンション売却時の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目はワンルームマンションの所有期間を考慮することです。5つのポイントを実践したことでワンルームマンションの売却が成功すると、売却で利益が生じる可能性があります。

「利益が生じることはいいことなのでは？」と思われるかもしれませんが、不動産の売却によって生じた利益には税金が課せられます。その譲渡所得税は、物件の所有期間次第で税率が大きく異なるので注意が必要です。

ワンルームマンションを売却した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下の場合の税率は39％、所有期間が5年を超える場合の税率は20％が適用されます。例えば地域の再開発が進んでいる場合などには、購入時よりも大きく地価が上昇している可能性があるため、売却による利益が大きくなることも考えられます。

居住用としてではなく投資用として所有していたマンションの売却には、3,000万円の特別控除といった税制の特例を適用できません。利益が大きくなりそうな場合は、税率を下げるためにできる限り5年を超えてから売却するなどの工夫も必要と言えるでしょう。

注意点の2つ目は買取を視野に入れながら売却を進めることです。不動産会社に仲介してもらって買い手を探すのが一般的ですが、需要が低下している時期であったり、立地条件があまり良くなかったりする場合には、買取を視野に入れるのもポイントです。

買取とは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に買い手になってもらうという売却手段です。買取には、買い手が現れるまで待つ必要がなく、すぐに売買が成立するというメリットがあります。

一方、市場価格よりも2割程度安く買い取られるほか、買取を希望しても立地条件が悪い、物件の状態が悪いといったケースでは買い取ってもらえないというデメリットもあります。

もし、買取に応じてくれる会社はいるものの、すぐには他の買い手が見つからないという状況なら、時間の経過で資産価値が落ちたり無駄な支出が生じたりする前に、不動産会社に買い取ってもらった方が良い場合もあります。

竣　工　2018年1月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　170戸

住　所　東京都品川区大井1-22-16
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ

■近隣周辺施設情報
阪急大井町ガーデンまで約300m
成城石井アトレ大井町店まで約300m
肉のハナマサ大井町店まで約530m
西友大井町店まで約480m
セブンイレブン二葉町店まで約380m
ドラッグストアいわい大井町店まで約620m
まいばすけっと大井町駅南店まで約210m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
ヒノミドラッグ大井町店まで約150m
品川大井二郵便局まで約320m
大井小川クリニックまで約160m
大東京信用組合大井支店まで約190m

■駐車場　　　17台（機械式）
■バイク置場　14台
■駐輪場　　　92台
―――――――
■設　計　　　株式会社TAC
■施　工　　　真柄建設株式会社 東京事業部
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.01㎡～40.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えをする際にはローン審査の保証料や事務手数料が発生します。あまり金利が下がらない場合、借り換えの際にかかった費用の回収ができないこともありますので、注意が必要です。では、借り換えの際にかかる保証料などはいくらくらい発生するのでしょうか。

例えば最初に組んだローンを借りてから10年後に借り換えをするとして、2,000万円を25年ローンで組みなおすとした場合、この表から25年のローンを組む場合は100万円当たり1万7,254円の保証料が発生します。借り換えの金額が2,000万円だとすると、1万7,254円×20＝34万5,080円になります。

その他にも今までのローンの解約手数料や登記費用などがかかりますので、そういった費用を支払っても回収できるかどうかをきちんと試算することが大切です。

借り換えをする際には返済期間を変更することもできます。金利が下がることで、返済期間を短くしても月々の返済額が変わらない場合には、期間を短縮して早めに完済する方法を選択することができます。しかし、不動産投資ローンの場合は、期間の短縮はあまりおすすめできません。

期間を短縮すると、それだけ早い段階で借金がなくなり、生活費に余裕ができるというメリットが発生しますが、完済するまでは借り換えによるメリットを享受することができないからです。

借り換えをして金利が下がる場合、返済期間を変えなければ月々の返済額が減りますので、キャッシュフローがより多くストックできます。すると空室になった場合に借入金の返済に充当できる資金源になったり、金利上昇した場合のリスクヘッジにもなったりします。

そのような点から不動産投資ローンの場合は、金利が下がるのであれば、返済期間を短縮せずに月々の返済額を減らす方が早く借り換えメリットを享受でき、余裕のある運用ができるということが言えます。

月々の返済額や総返済額、借り換えに必要な費用がどれくらいになるかは、借り換え前にあらかじめシミュレーションを行っておくことが大切です。オンライン上で簡単に借り換えシミュレーションを行うことができ、借り換え代行も依頼できる『インベース』などのサービスを利用すると便利です。

今の不動産投資ローンが組めているからといって、全てのケースで借り換えができるというわけではありません。借り換えの際は新しく借り入れをする金融機関が審査を行いますので、審査に通らなければ借り入れができないからです。

最初の借り入れをした後に病気になり、ローン借り入れの際に加入が必要となる団体信用生命保険に入れない状態だと、新しい金融機関からの借り入れができない場合があります。団信に入らなくても融資をする金融機関はありますが、金融機関の選択肢を多く確保しておくためにも体調には気を配り、団信に入れる状態にしておくことが大切です。

最初のローンを組んだ後に教育ローンや自動車ローンを組んだ場合は、新しいローンが組めない可能性が出てきますので注意が必要です。金融機関はローンの審査をする際に返済比率をもとに融資額を決めることが多いからです。

返済比率とは収入に対する返済額の割合のことです。例えば年収700万円で金融機関が設定している返済比率が30%の場合で試算すると、700万円×30%＝210万円となり、年間210万円までの返済額までしかローンが組めないということになります。

月々に直すと、210万÷12ヵ月＝17万5,000円の返済額までしかローンが組めません。自宅のローンや教育ローンで仮に毎月10万円の返済をしていた場合は、1ヵ月7万5,000円の返済額までしか新たにローンが組めないことになります。

最初にローンを組んだ後に借り入れが増えている場合は、まずは金融機関の担当者に相談をして、いくら借りられそうかを確認して取り組むようにしましょう。

借り換えをする場合は金利タイプを変えることもできます。借入金利が高くなるぶん毎月の収支は悪くなりますが、金利上昇リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをすることも可能です。

しかし、金利がすでに上昇した後は、固定金利に変更してメリットがあるのかどうかを慎重に検討する必要があります。固定金利の利率もすでに上がってしまっている可能性があるからです。その場合、高い金利のまま固定されてしまうリスクがあります。

また固定金利は変動金利より高く設定してありますので、収支がマイナスにならない範囲での借り換えを検討することが大切です。金利上昇リスクに備えたつもりがずっと赤字では、金利が上がった時と同じ結果を招いてしまいます。

団信に入れないことがあることには触れましたが、借り換え時は団信の見直しをすることで、さらに手厚い保障の団信に加入するチャンスでもあります。団信とは団体信用生命保険のことで、契約者が死亡した時に残債があってもローンが完済となる保険です。

最近の団信では3大疾病や8大疾病と診断された時点で保険金が支払われるものもありますし、掛け金も月々数百円ということで、一般の生命保険より割安の価格で入ることができます。しかし、団信は普通の生命保険と違いローンの支払いにだけ充当できるもので、現金が入ってくるものではありません。

この団信の制度により、不動産投資は生命保険の代わりにもなると言えますが、保険金そのものは入ってこないことに注意しましょう。また、不動産があるからということで、生命保険の補償額を多めに設定していることも考えられますので、団信の見直しの際は生命保険も見直してみると良いでしょう。

借り換え前のローンの契約を親子リレーローンなどにしている場合は、借り換えの申し込みができないこともあるので注意が必要です。例えばりそな銀行では、住宅ローンの借り換えについて以下のような条件を設定しています。

借り換え前のローンの契約が、親子リレー方式や夫婦で各々借り入れている場合などは、借り換えができませんので注意が必要です。また借り換え後のローンも、本人以外の収入を合算して一つの収入として申し込みをすることはできません。

金融機関によって細かい規定は違ってきますが、このように借り換え前のローンの契約方式によっては借り換えの申し込みができないケースがありますので注意が必要です。

竣　工　2021年6月
最寄駅　後楽園駅徒歩8分
総戸数　14戸

住　所　東京都文京区小石川1-27-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
プロスパーコイシガワ

■近隣周辺施設情報
エキュート日暮里まで約3100m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約470m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約290m
慈愛病院まで約1140m
スギ薬局小石川1丁目店まで約330m
東洋大学白山キャンパスまで約1430m
セブンイレブン文京西片1丁目店まで約50m
スギ薬局白山通り店まで約230m
マクドナルド春日駅前店まで約160m
春日クリニックまで約230m
マルエツ春日駅前店まで約220m
文京区役所まで約670m

竣　工　2021年12月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区高松3-2-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンパークセンカワ

■近隣周辺施設情報
豊島区立高松小学校まで約370m
板橋区立板橋第二中学校まで約630m
東京都立板橋高校まで約540m
千早公園まで約1210m
コモディイイダ幸町店まで約500m
ビッグ・エー板橋中丸店まで約730m
アコレ板橋幸町店まで約560m
ライフ千川駅前店まで約720m
ローソン板橋幸町店まで約470m
ドラッグセイムス豊島高松店まで約360m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.56㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却での成功というと、安い価格で購入して、それよりも高い価格で売却する、ということが頭に浮かぶのではないでしょうか。ですが、マンション投資の利益を考える場合は、購入した時の価格と売却価格の差ではなく、購入してから売却するまでの総収入と総支出の差をみることが大切です。

例えば、2,000万円で購入した物件を1,600万円で売却した場合、この2つの数字だけを見ると400万円損をしたことになります。しかし、運用をしている間の家賃収入が手元に600万円残っているとすれば、600万円－400万円=200万円で200万円儲かっているということになります。

マンション投資ではこのように家賃収入と売却益の2種類の収入があり、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと言います。マンション投資で利益が出たかどうかは、この2つの収入を足して考えることが大切です。

マンションの売却をする場合、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、売り出す価格を決定したら、不動産会社に広告を出してもらい買主を募集するという流れになります。売却の流れの中で、特に査定の段階と売却の方法で注意しておきたい点について見てみましょう。

売却を検討する際は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定は2回行われますが、1回目の査定は簡易査定と言い、物件資料をもとに机上で試算した価格になります。簡易査定の価格は「この価格なら売却の話を進めても良いだろう」というように、検討の参考にする価格だと思ってもらえば良いでしょう。

2回目の査定では不動産会社の査定担当者が実際に物件を見に行き、駅からの距離や周りの環境を見た上で価格査定を行います。2回目の査定のことを訪問査定と言います。訪問査定で出した価格で売主が納得できれば、その価格で募集をスタートします。

この段階で注意しておきたいのは、査定は複数の不動産会社に依頼するのが望ましいということです。1社だけだと、その不動産会社の査定した価格が本来の適正な価格かどうかの判断ができないからです。

また、売却に至るまでに価格は色々な条件で上下するため、簡易査定の段階で高く査定した不動産会社の価格が、訪問査定をした段階で高い価格のままだとは限らないということが考えられます。

低い価格を出した不動産会社が訪問査定で高い価格を出す可能性もありますので、最終的な売り出し価格を決めるまでは、複数の不動産会社に依頼することが、より正確な価格で募集を出すためのコツだと言えます。複数社へ査定を依頼する場合は、『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すると便利です。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が募集広告を出し第三者が購入します。不動産会社はその際に契約を仲介して、仲介手数料を利益として受け取ります。

買取は不動産会社が一旦物件を買い取って再販し、その差額を不動産会社が利益として受け取ります。買取の場合は募集広告を出さず、不動産会社が買主になりますので、仲介手数料はかかりません。

一般的に買取の場合の価格は、仲介で売却する価格より20%から30%は安くなりますので、できるだけ高い価格で売却をしたいのであれば、仲介で売却をした方が良いでしょう。

仲介の場合と買取の場合ではどれだけ手取り額が違うかを試算してみましょう。

例えば2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は物件価格の3%＋6万円と計算しますので、この場合に支払う仲介手数料は、2,000万円×3%＋6万円＝66万円になります。よって、差し引き1,934万円が手取り額となります（実際は、仲介手数料よりも少額ですが他にも諸費用が発生します）。

仮に買取で売却をした場合に仲介の価格より20%低かったとすると、2,000万円×20%＝400万円となりますので、手取り額は1,600万円となります。仲介手数料はかかりませんが、300万円以上も価格が安くなることがわかります。

出口戦略は、後で考えれば間に合うと思われている方もいらっしゃると思います。しかし、出口戦略はなるべく早い段階から考えた方が対策はしやすく、時間の経過とともに対策できることが減り、何も考えていないと売却のタイミングを逃してしまうということもあります。まずは物件を購入する際に検討したいことについて見てみたいと思います。

売却時の訪問査定では不動産会社の担当が現地に行き、実際に物件を見て査定します。その際には駅からの距離や周りの環境も見て査定を行いますので、購入するマンションが駅から近かったり、周りにスーパーや病院、銀行など生活に必要だと思われる施設が整っていたりする方が高く査定されます。

立地は後で変えることができませんので、購入時点で良く検討することが大切です。購入時点では駅がなくても後でできる計画があるとか、あるいは周りに学校や病院が建設される予定がある、といったエリアもありますので、そういった情報などを仕入れて検討することが大事な作業になります。

マンション投資においては、空室になった場合に今までよりも家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げないようにすることも物件の査定価格を下げないコツになります。これには物件価格を査定する際の試算方法が関係しています。不動産の価格を算出する際の試算方法には、取引事例比較法と収益還元法、原価法の3種類があります。

投資用の不動産の査定には多くは収益還元法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がありますが、どちらの試算も収益が関係してきます。収益とは家賃収入のことです。

直接還元法がわかりやすいですので、ここでは直接還元法を例に解説します。直接還元法は家賃収入を利回りで割って物件価格を算出する方法です。

例えば年間収入が100万円で投資家に提示される利回りを8%と設定した場合の物件価格は100万円÷8%＝1,250万円になります。では家賃収入が120万円の場合はいくらになるでしょうか。計算すると120万円÷8%＝1,500万円となり、家賃収入の多い方が物件価格は高くなることがわかります。

このように投資用のマンションの場合は家賃収入が査定に関係してきますし、家賃が高いほど物件価格も高く査定されます。マンション投資をしているといずれ空室が発生し、家賃を下げた方が賃借人が付きやすく空室を埋められるというケースに遭遇する場合もありますが、あまり安易に下げないように慎重に検討するようにしましょう。

立地に加えて、建物や部屋の管理状態なども査定価格に影響しますので、しっかり物件を管理することが大切です。区分マンションであれば室内の劣化や損壊がないかどうかや、水回りの状態などは入居者が入れ替わる際に必ず確認するようにしましょう。特に水回りの劣化は腐食が進むと修理代も大きくなることがありますので注意が必要です。

また物件を目視するだけでなく、修繕積立金の積み立てに遅れがないかなどもしっかりチェックしておきましょう。

繰り上げ返済をして、徐々に毎月手元に残る資金を増やし早めに収益を積み上げることができれば、売却の際に利益が残りやすくなりますので、より有利に売却活動を行うことができます。

また、月々の返済額を下げずに支払期間を短縮するのも収益をうまく得る方法です。早く完済できれば、家賃収入そのものを積み上げていくことができますので、やはり売却の際に利益を残しやすくなります。このように、余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討してみましょう。

マンションには高く売れるタイミングがあります。売却の際はローンの残債を完済しなければいけませんので、ローンの残債の減り方と比較して物件価格があまり下がらないタイミングを狙って売却できれば、他の時期に売却するより利益が残る確率が高まります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　早稲田駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都文京区関口1-38-1
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
エプル
Ａｐｒｕ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン西早稲田1丁目店まで約220m
ローソン西早稲田1丁目店まで約50m
まいばすけっと西早稲田1丁目店まで約170m
miniピアゴ関口1丁目店まで約290m
コープみらい目白台店まで約650m
本庄病院まで約500m
岡崎医院まで約650m
西早稲田一郵便局まで約350m
戸塚警察署戸塚1丁目交番まで約350m
肥後細川庭園まで約220m
早稲田大学まで約450m
関口台町小学校まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（29.41㎡～70.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローン借り換えのシミュレーションをする前に、まず借り換えをする目的を整理することが大切です。借り換えは人によって目的が違いますし、その目的によって組むローンも変わってきます。目的が明確になっていないと、シミュレーションを見ても何が良くて何が悪いのか正確な判断がつきません。

また、借り換えをしても目的が明確になっていないばかりにあまり状況が変わらない、ということでは借り換えをする意味がありません。では、借り換えはどのような目的で行うものなのかを参考に見てみましょう。

借り換えをする目的で最も多いのが月々の返済額や総返済額を減らす、ということではないでしょうか。金利が低いローンに借り換えをすることで、月々の返済額と総返済額を減らす効果があります。

こちらの調査では借り換えをした方の64.7%の方が毎月の返済額が減ったと回答していることがわかります。一方で返済額が変化しなかったという回答や、逆に返済額が増加したという回答も合わせて35.3%あることが読み取れます。

必ずしも毎月の返済や返済総額を少なくできるというわけではありませんが、実際に月々の返済額を減らす目的でローンを借り換え、成功している人も多いということが言えます。

また、将来の金利変動リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをしたり、固定期間を増やしたりすることや、固定金利から変動金利に変えて金利を削減するといったことも住宅ローン借り換えの大きな目的となります。以下のグラフは同じく住宅支援機構が調査した、借り換えによる金利タイプの変化をまとめたグラフになります。

金利タイプ別に借り換え後の人数の増減がわかるようになっています。この結果から、借り換え後は変動型の金利タイプに移行している件数が最も多いことがわかります。また全期間固定型のフラット35の割合は大幅に低下しており、金利削減ニーズがあることが分かります。

しかし、固定金利への借り換えもないわけではありません。5年や10年の固定期間選択型の件数は増えており、現状の金利と将来の金利変動リスクを天秤にかけつつ借り換えを行っているということが言えます。

ローン返済期間はそのままに借り換えを行って金利が下がれば、月々の返済額は減少します。その際、月々の返済額を変えず、代わりに残りの返済期間を短期化するという方もいます。以下のグラフは上記と同じく住宅支援機構が調査した借り換え後の返済期間の変化をまとめたグラフです。

この調査結果から72.1%の方が借り換え後に返済期間を短期化していることがわかります。返済期間を短くすると毎月の返済負担は大きくなりますが、返済総額の削減分を考慮してうまく調整を行うことで、月々の返済額を上げないようにすることも可能です。

返済期間を短くし、65歳くらいのタイミングで住宅ローンの返済を終わらせることでメリットを享受することができます。会社員の方は60～65歳で定年退職をしますので、ローンの完済時期をその時期に合わせることで、退職後の住宅ローンの返済が無くなります。

住宅ローンは生活費の中でも大きな割合を占めますので、仕事を辞めた後の住宅ローンの支払いは生活費を圧迫する原因になります。返済期間を短期化して住宅ローンを早期に完済することができれば、退職後も生活費に余裕を持つことができます。

借り換えの目的には返済額を減らすだけでなく、ローンを早めに終わらせるなどの目的があることがわかりました。次にシミュレーション方法と注意すべきポイントについて見てみましょう。

住宅ローンの借り換えは無料でできるわけではありません。借り換え先の金融機関は最初にローンを組む時と同じように審査を行い、また抵当権の設定なども行いますので、事務手数料や登記費用などがかかります。以下に諸費用の一覧を記載します。

金額は金融機関によって違いますので一律ではありませんが、数十万円から100万円を超えることもありますので、諸費用を入れずにシミュレーションを作成していると、借り換えをしても返済額が減らないということにもなりかねません。シミュレーションを見る際は諸費用まで含まれて試算してあるかを確認することが大切です。

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡した際にローンが完済される保険のことを言います。団体信用生命保険は、ローン契約をする際に金融機関が保険会社を指定して付けているケースと、自分で加入しなければならないケースがあります。

シミュレーションを見る際は団体信用生命保険が付いているかだけでなく、どういった保障になっているかにも注目しましょう。団体信用生命保険の掛け金には数十万円のものや数百万円するものがあります。最近では掛け金がかからないものや、保障範囲が死亡だけでなくガンなどの大きな疾病と診断されただけで保険金が支払われるものもあります。

このように掛け金や保障内容が保険会社によって異なりますので、自分で入る際はなるべく条件の良いものを探して入りましょう。もし金融機関が指定の保険をローンに付けていたとしても、もっと良いものがあれば変更できないか確認することも大切です。

借り換えの際は、シミュレーション上で金利が1%以上低くなっているかを確認しましょう。1%以上低くなっていない場合、諸費用の支払いを含めると毎月の返済額があまり変わらず借り換えをしても意味がないという場合があります。

また、借り換えをした直後は返済額が減ったとしても、少しの金利上昇ですぐに返済額がもとの返済額を上回るという可能性もあります。このような点から借り換えの場合は金利の下げ幅が1%以上あるかどうかを確認するようにしましょう。

住宅ローンは1,000種類以上あると言われていますので、自分で金融機関をあたり借り換えのシミュレーションを行うには、かなりの時間や手間がかかります。そこで借り換えを検討する際は、借り換え用のシミュレーションサイトを利用すると便利です。

竣　工　2021年12月
最寄駅　西大島駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都江東区大島2-36-14
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
トウキョウオオシマザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
秀林外語専門学校まで約200m
東京服装文化学院まで約870m
大島防災公園まで約230m
江東区立亀戸第三保育園まで約580m
江東区立第一大島小学校まで約290m
江東区立大島西中学校まで約820m
ローソン亀戸南店まで約490m
ダイエー大島店まで約500m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約1060m
サンドラッグ砂町銀座店まで約1680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社太陽設計東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自宅を売却する際は、まず大まかな売買価格を出します。これを査定と言います。査定は2回行われ、それをもとに売り出し価格を決定します。売却に当たっては、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を依頼して購入希望者を探すかのいずれかを選択することとなります。

買取は不動産会社が直接物件を買い取るもので、仲介の場合は広告を出すことで買主を募集して問い合わせを待ち、問い合わせが来た買主と交渉して条件が合えば売買契約を行います。また、売却が完了しても、仲介の場合には瑕疵担保責任を問われる可能性があります。以下ではこの流れに沿って注意点をご紹介したいと思います。

自宅を売却する際は、まず自宅の価格がいくらくらいになるのか査定を行います。査定は机上で試算する簡易査定と実際に物件を見て行う訪問査定とあります。査定は不動産会社に依頼することとなりますが、1社だけへの依頼だと査定価格が物件の本来の適正価格かどうかが判断しにくいので、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際は、自分で1社1社直接査定を依頼するのではなく、の不動産一括査定サービスを使うと便利です。不動産一括査定サイトでは、一度物件の情報を登録すると複数の不動産会社による査定を受けることができます。その価格を見て、希望の価格に近い不動産会社と話を進めていきます。

不動産会社から提示された価格を見ると、最も高く査定した不動産会社1社に絞り話をすすめたくなるところですが、最初の段階で1社に絞り込むにはリスクがあります。

必ずしも査定価格＝売却価格になるわけではありません。高い価格で募集しても買い手が付かないために価格を下げたり、買主との交渉で価格が下がったり、逆に問い合わせが多い場合は価格を上げるケースもあります。

また、実際に売却となると買主との交渉もあり、査定価格よりも不動産会社の担当者のやる気や積極性などで交渉の結果が変わってきます。このような点から査定の段階では1社に絞らず、複数の不動産会社と話を進めながら、徐々に絞っていくようにしましょう。

では、良い不動産会社と巡り合うにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは良い不動産会社を見分ける方法について見てみましょう。

査定の際に高く価格を付けてくれる会社は、積極的に物件を取り扱いたい、という意思の表れでもある可能性がありますので、高く査定している会社と連携を取ることは大切です。

しかし、高く査定している会社以外にも、適正価格で査定してくれる会社かどうか、という点で会社を見ることも大切です。高い査定価格でも、売り出し後にすぐ下げてしまう会社もあるため、もともと下げた後の価格帯を提示している会社でも良かったということになります。

最初に適正価格に近い価格を付ける会社は、きちんとリサーチをしていると考えられるため、誠実に売却のサポートをしてくれる可能性が比較的高いと言えます。そういった会社とも同時に話を進めて比較検討することが、売却までスムーズに進めていくコツになります。

不動産会社が適正な価格で査定ができているかを見極めるには、自分で相場を調べて相場価格を把握しておく必要があります。相場を調べる方法はいくつかありますが、1つは一括査定サービスで調べるという方法です。一括査定サービスで複数の不動産会社が査定価格を出してくれるので、その価格からおおよその相場を把握することができます。

2つ目の方法として、ネットで同じような不動産の売り出し情報を調べる方法があります。大手不動産情報サイトのHOME’Sやスーモでエリアや築年数、部屋の広さ、間取りで検索をして似た条件の物件と比較する方法です。

ただ、この場合は今売り出し中の価格であり、成約された価格ではありませんので、念のために成約事例も調べておきましょう。成約事例はREINS Market Informationというサイトで、スーモなどと同様の方法で調べることができます。

このようにあらかじめ相場価格を知った上で不動産会社と接することで、その会社が相場価格に近い価格を提示してくれているかどうかがわかります。

もし自分が調べた相場価格と不動産会社が出した価格とに差がある場合は、そこで話を終わらせるのではなく、その価格になった理由を確認することも大切です。理由を確認することで、自分では発見できなかった建物の損壊やマイナスポイントなどがわかることもあるからです。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらが自分の状況に合っているかを検討することがスムーズに売却する上では大切です。それぞれの特徴を下記表にまとめました。

仲介の場合は募集広告を出して買主からの問い合わせを待たなければいけませんので、売却までに時間がかかることがありますし、問い合わせが無い場合は価格を下げたり、あるいは引き合いが多ければ価格を上げたりすることもあります。このように売却するまでに手間暇がかかる可能性がありますが、状況によっては高い価格で売却できることもあります。

買取の場合は不動産会社が買い取ってくれますので、すぐに売却が完了します。そのためすぐに現金化したい、という方にはメリットがあります。しかし、買取の場合は仲介の価格の20%から30%くらいは安くなりますので、価格を下げたくない人には向いていません。現金化が優先で価格は安くても良い、という方には合っている方法です。

このように仲介と買取のメリット、デメリットをしっかり確認して自分の状況にあった方法で売却することが、無駄なく売却を完了させるコツになります。

仲介で売却をした場合、瑕疵担保責任がありますので注意が必要です。瑕疵とは目視では確認しにくい欠損や損壊のことを言います。売却時にはそのような瑕疵に気付かずに売却して、その後に瑕疵が発見された場合は、民法では一定期間内は売主が責任を負わなければならないとなっています。

仲介で売却をした場合は、売却が完了しても原則として瑕疵担保責任があるということを忘れないようにしましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-42-16
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ファーレオオツカ

■近隣周辺施設情報
タリーズコーヒー大塚店まで約470m
スターバックスコーヒー大塚駅前店まで約580m
マクドナルド大塚店まで約420m
キッチンオリジン大塚店まで約600m
豊島区立巣鴨小学校まで約270m
カレーハウスCoCo壱番屋豊島区大塚店まで約580m
若草保育園まで約270m
南大塚公園まで約360m
ファミリーマート南大塚店まで約320m
私立東洋女子高校まで約440m
巣鴨警察署まで約480m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　下博史建築設計室
■施　工　　　横沢建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■概　要
□Ⅰ棟：東京都豊島区南大塚1-42-16
□Ⅱ棟：東京都豊島区南大塚1-42-1
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（16.97㎡～40.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高額所得者が米国不動産に投資をしているのは、米国不動産を保有することが節税スキームとして非常に優れているためです。国内の不動産も節税目的に利用されることがありますが、米国での不動産投資による節税効果のほうが大きく、購入後のリスクについても軽減をすることが可能となってきています。以下では、その手法のポイントを見ていくことにしましょう。

まず、日本では木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、この年数が経つと建物の価値がゼロ円となるように毎年「減価償却費」という費用が計上されて建物価値が下落していきます。

では、築23年目以降の木造戸建て・木造アパートを取得した場合はどうなるのでしょうか？築23年目以降の物件を購入した場合、建物の価値は「4年」で減価償却可能となります。これが一つ目の大きなポイントとなります。

仮に建物の評価割合が不動産資産全体の半分でも、以下の計算のように減価償却費は毎年1250万円を計上できることになります。

そして、2つ目のポイントは、不動産投資の損益は給与所得と通算ができるため、減価償却で数千万円の損失が計上できれば、高額所得者はその金額分の所得税を納税しなくてよいという点です。

日本の課税体系は、高所得者になるほど重税となりますので、課税所得が数千万円の方が、この築23年目以降の中古アパート減価償却費計上による節税スキームを活用すると、4年間で合計数千万円の納税を節税できることになります。

では、なぜ日本の中古アパートではなく、米国の中古アパートへ投資をするのでしょうか？理由の一つ目は、米国は日本よりも建物の評価割合が高いためです。日本では築年数が経過した戸建てや築古アパートの建物評価額は2割～3割とわずかにしかならないため、節税効果もほとんど期待できないケースが多いのです。

一方、米国の中古アパートは築年数が経過しても、不動産における建物割合が70%～80%と高くなるケースが多く、短期の節税に非常に適しています。

建物割合が日本よりも高くなる理由としては、米国の住宅は日本の住宅と比べて建物の寿命が長いと言われており、米国では建物が長く残存することが前提となっているためではないかと考えられます。

この節税スキームの最後のポイントは、取得した年から5年が経ったあとに物件を売却する、という点です。5年が経つと売却時に課税される譲渡税という税金の税率が半分近くまで下がるため、売却時の税負担を軽減することが可能です。

なお、売却時に低すぎる金額で売却することになると所得税で節税した金額を上回ってしまうことになるため、投資先は5年後も賃貸需要が安定していそうなエリアや、これから物件価値が上昇することが見込まれるエリアである必要があります。

上記で取り上げた項目以外に、米国が注目されている理由としては、先進国でありながら今後も人口の増加やGDPの安定的な成長が見込まれている点や、法制度や政治なども成熟しており、発展途上国などに比べてカントリーリスクも低いことなどが挙げられます。

経済成長が見込まれるということは、ドル高になる可能性が高く、購入時から円安になれば為替差益も期待することが可能です。また、好景気が続けば物価が上がり、インフレになりますので、不動産価格の上昇も期待することができるというメリットもあります。

これらの要因から、米国は安定性と成長性のバランスが良く、資産保全を主目的とする富裕層からの人気が高い投資エリアと言えるでしょう。

なお、今回取り上げた米国での戸建て・築古アパート投資による節税スキームについては、「課税を強化するべきでは？」という議論も上がってきており、法制度が改正される恐れもあります。これから取り組まれる方は、国内の税制改革などの動きにも目を光らせておいたほうが良いでしょう。

こういった税制に関する最新情報や米国の投資エリア・物件の選び方などについては、専門家や不動産会社に相談することも大切です。たとえば、東証1部上場企業で、米国不動産の販売・管理・売却で国内トップクラスの実績があるオープンハウスでは、米国不動産に関する無料の税務相談や無料セミナーなどを行っています。

オープンハウスは融資面でも特長があり、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けることができるというメリットがあります。高い所得税に悩んでいる方や、手元にキャッシュを残しながら米国不動産に投資を進めてみたいという方は一度話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産の投資エリアで、米国以外にも注目すべきエリアはあります。たとえば、成長が著しい東南アジア諸国は、米国よりも成長性が高いため、リスクは大きくなるものの相応のリターンを期待することができます。また、日本や米国に比べると物価が安く、不動産価格も1000万円以下から購入できるといったケースも多いため、自己資金が少なくても取り組みやすいというメリットもあります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　神泉駅徒歩5分
総戸数　8戸

住　所　東京都渋谷区松濤2-3-17
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ルネサンスショウトウプレミアムコート

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと駒場1丁目店まで約640m
まいばすけっと神泉駅前店まで約690m
マルエツプチ富ヶ谷1丁目店まで約1040m
ローソン円山町店まで約640m
デイリーヤマザキ神泉店まで約650m
ローソン駒場1丁目店まで約1070m
セブンイレブン神山店まで約350m
マクドナルド駒場東大前店まで約1000m
目黒駒場郵便局まで約700m
医療法人社団明生会セントラル病院まで約130m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（46.29㎡～66.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローンの借り換えとは、今住宅ローンを借りている金融機関以外の金融機関から新しく住宅ローンを借り直し、古いローンの残債を完済することで、住宅ローンの借入先を変更することを指します。

借り換えをして条件が悪くなるようでは借り換えをする意味がありませんので、一般的には現状より低い金利でローンを組んだり、金利タイプを変えてローンを組み直したりして、今組んでいるローンよりメリットがある形で借り換えることを言います。

借り換えの際は、金利や金利タイプを変更できるだけでなく、返済期間も変えることができます。

借り換えをした場合の事例として多いのは、金利が低いローンへ借り換えをして月々の支払額を減らすというパターンです。以下の表を確認しましょう。以下はオンライン上でローンの借り換えシミュレーションから代行まで行ってくれるサービス『モゲチェック』の借り換えシミュレーションです。

こちらの試算では、金利3%から2%のローンへ借り換えをした場合の、借り換える前と後の支払額等の比較をした表になります。この表から、借り換えをすることで借り換え費用はかかりますが、それでも毎月の返済額と総返済額は減ることがわかります。このように金利が低いローンへ借り換えをすることで、返済の条件が良くなり得るということが言えます。

借り換えの際は金利タイプを変更することもできます。金利タイプの変更は固定金利から変動金利への変更と、変動金利から固定金利への変更の両方のパターンが考えられます。

固定金利タイプの契約では、固定期間が5年間や10年間のように一定期間に限定されている契約がありますので、そういった種類の契約をしていて固定期間が過ぎた場合は、そのまま契約を継続するのではなく借り換えを検討してみるのも良いでしょう。

固定金利から変動金利のローンへ借り換えする場合は原則として金利が下がりますので、先ほど試算したように月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

では変更金利から固定金利へ借り換えをした場合はどうでしょうか。固定金利はもともと変動金利より高い利率に設定されていますので、変動金利から固定金利へ借り換えをすると月々の支払額や総返済額が増える可能性があります。

しかし、変動金利だと、将来的に金利が高くなりすぎて支払いが困難になるかもしれない、という金利上昇リスクがあります。それをヘッジするために固定金利に借り換えた場合は、目先の金利が高くなって支払額が増えたとしても、借り換えのメリットはあると言えます。

借り換えをする際は諸費用がかかるということを忘れないようにしましょう。借り換えを検討する際は、月々の返済額のシミュレーションだけではなく、諸費用の支払額も含めて試算することが大切です。

借り換えをする際の諸費用を以下の表にまとめてみました。金融機関によっては以下の通りではないことがありますので、借り換えの際は個別に確認するようにしましょう。

このように借り換えをする際は色々な諸費用が発生しますので、諸費用を支払うと総支払額が増えてしまった、ということにならないように試算するときは注意しましょう。借り換える金融機関によっては諸費用も含めて融資をしてくれるところもありますので、事前に確認することが大切です。

変動金利から固定金利へ変更すると金利が高くなることには触れました。逆に固定金利から変更金利へ変更すると金利は低くなりますので、支払額が減る可能性があります。しかし全てのケースでメリットがあるというわけではありません。あまり支払額が減らない場合は、のちに金利が上がった際にもとの支払額よりも返済額が増える可能性もあるからです。

変動金利への借り換えで月々の支払額がどれくらい下がるかを検証した上で、今後の金利変動リスクにも注意するようにしましょう。

金利の下げ幅が1%未満の場合は注意が必要です。ゆくゆく金利が上がった時に、ローン金利も1%程度は上昇する可能性があるからです。また、借り換えの際は諸費用がかかりますので、諸費用を支払うことを考えると総支払額があまり変わらないということも考えられます。

返済額の差が少ないと感じた場合は、借り換えをして1%以上金利が下がるのかどうかを目安に判断するようにしましょう。

変動金利の先行きを不安視して固定金利へ変更する場合は、安定した金利を早めに設定できるという目的は達成できますが、変動金利の金利が上がってきたために慌てて固定金利へ移行するのは注意が必要です。

変動金利の金利が上昇し始めているということは、固定金利の金利も新規申し込み時点で上がっていることが多いからです。上がったまま固定金利へ借り換えをした場合、ゆくゆく金利が下がった時でも、高い金利で固定されたままになります。金利タイプの変更は後手に回ると不利になることが多くなりますので、慎重に検討して取り組むようにしましょう。

せっかく借り換えをしても、残債が数百万円の場合は諸費用などを支払って借り換えしても、残債をそのまま支払った場合と総支払額があまり変わりませんので、借り換えをしてもあまりメリットがありません。目安としては残債が1,000万円あるかどうかで判断すると良いでしょう。

残っているローンの期間が長いほど支払いが減った分のメリットを享受することができます。しかし、残債が少ない場合はメリットがあまりないのと同じように、残りのローン期間が短いとそれほど大きなメリットを享受できません。残りのローン期間が10年以上あるのか10年を切っているのかを目安に、借り換えをするかしないかの判断をするようにしましょう。

では、実際に借り換えをしたい場合はどのようにすれば良いのでしょうか。借り換え先の金融機関を探すのも大変ですし、果たして借り換えた場合にどれくらいメリットがあるのかも具体的に相談しなければわからない、ということを考えるとなかなか自分で金融機関を当たるのは難しいというのが現実的なところです。

そこで、借り換えのシミュレーションが簡単にでき、実際に借り換えのサポートをしてくれる会社が提供しているWebサービスがありますので、そのようなシミュレーションサイトを利用すると良いでしょう。

竣　工　2018年10月
最寄駅　白金高輪駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区白金1-5-9
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
マインズ・コムシロカネ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約350m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約410m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約560m
ローソン港白金店まで約190m
ナチュラルローソン白金1丁目店まで約290m
ファミリーマート港区白金プラザ店まで約370m
トモズ白金プラザ店まで約330m
白金アエルシティまで約270m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約320m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（27.83㎡～28.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、隣地との境界を明確にするための測量費用がかかることがあります。測量会社に土地を測量してもらい測量図を作成してもらう費用となり、一般的には50坪前後の土地で30～50万円かかります。

なお、私道など公共用地に接している土地の場合、役人の立会いが必要になるため、60～80万円と若干割高になることがあります。

古家や廃屋が建っている土地は、買主が購入後に自費で撤去しなければならないため、買い手が付きにくく、高く売れないことがあります。そのため建物や廃材や不用品を撤去し、更地にするための費用をかけなくてはならない場合があります。

不用品の処分は、解体業者にまとめて依頼することもでき、費用の目安は木造住宅で1坪当たり3～5万円程度です。延べ床面積30坪程度の木造2階建ての場合は、90～150万円かかることがあります。

収益用物件などで賃貸に出している場合に、売却前に入居者に立ち退いてもらうための費用が立ち退き料となります。入居者に直接支払う費用であり、相場の目安は家賃の5～6か月分です。

売却予定の住宅が破損していたり、外壁の塗装が劣化していたり、内装などが古く時代のニーズに合っていないなどの場合に、売却前に修繕やリフォームを行う場合があります。

修繕費用はその内容により異なってきますが、屋根・外壁塗装は、延べ床面積が30坪前後の木造2階建ての場合は、100万円前後かかることもあります。3LDKの間取りでフルリフォームを行う場合は200～300万円が目安となります。特定の箇所だけの簡易リフォーム、またはハウスクリーニングの場合は、数万～数十万円程度になると見積もっておきましょう。

売却予定の物件に返済中の住宅ローンが残っている場合、これを完済する必要があります。自己資金で完済するか、もしくは売却代金を返済に充てることもできますが、それでもなお残債がある場合は、住み替えローンを利用することができます。

住宅ローンが残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、金融機関が付けた抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼するなどして行う必要があります。費用は、登記手続き時に発生する登録免許税と司法書士報酬を合わせて1〜2万円程度かかります。

自宅を売却する場合に必要となる費用であり、一般的に10～20万円程度かかります。なお、引越し業者の繁忙期となる3〜4月に依頼すると費用も割高になるため注意しましょう。

不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して税金が発生します。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、税金の種類は所得税、住民税となります。

不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約書は、売主と買主が1通ずつ保管することになるため、収入印紙も2セット必要になります。記載金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されており、金額は次のようになります。

不動産をできるだけ高く売るには、売却相場の把握や売却金額のアップが見込める不動産会社選びが欠かせません。たとえば次のポイントに留意して売却活動を行うと効果的です。

手取り額を増やすためには、売却にかかる費用を節約し、圧縮することも重要です。以下のことに留意して節約を図ります。

譲渡所得税の計算では、譲渡価格から不動産の取得費や譲渡費用などを差し引いて求めます。そのため、費用となる経費を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。譲渡所得税は前述したとおり、譲渡価額－（①取得費＋②譲渡費用）－特別控除額に税率をかけて算出します。

譲渡所得税を算出する際の税率は、不動産の所有期間により大きく異なるため、特別な事情がない限り不動産は売り急がず、長期譲渡所得の適用を受けられるように売却すると、支払う税金を抑えることができます。

不動産の売却では、節税につながる様々な特例を利用することができるため、該当する場合は最大限活用することがポイントです。

マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。

所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。

個人が、土地・建物などの不動産を譲渡して売却損が生じた場合は、その損失は他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則できません。ただし、マイホームの譲渡損失に限っては、以下のように特例が定められています。

住み替えのためマイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

マイホームを売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

竣　工　2018年8月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区柳橋1-25-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサバシ3
PROUD FLAT ASAKUSABASHIⅢ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ柳橋2丁目店まで約380m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約880m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約450m
セブンイレブン台東柳橋2丁目店まで約120m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約520m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約760m
サンクス 浅草橋駅前店まで約120m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約220m
シモジマ浅草橋本店まで約200m
サカゼン馬喰町店まで約730m
永寿総合病院柳橋分院まで約340m
浅草橋公園まで約360m
柳北公園まで約760m
浅草橋郵便局まで約980m
両国郵便局まで約390m
東日本橋交番まで約390m
蔵前警察署まで約540m

■駐車場　　　3台（平置式）月額41,800円
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　34台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.12㎡～41.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは、主に金利負担を軽減する目的で借入先の金融機関を乗り換えることになります。

たとえば、金利負担が年率3%のA銀行から融資を受けていたのを、2%のB銀行に乗り換える場合などを指します。このとき既存の金融機関の残債は、新しい金融機関からの融資資金を使って完済することになります。

不動産投資ローンの借り換えには、返済負担が軽減されるメリットがある一方、手数料や手間がかかるといったデメリットもあります。結果的に返済負担が減らず、「こんなはずではなかった」と後悔する可能性もあるため、事前に十分な調査とシミュレーションを行うことが重要です。まずはローン借り換えのメリットから見ていきましょう。

借り換えの最も大きなメリットと言えるのが、金利負担の軽減です。借り換えで金利が下がることにより、毎月の返済負担が軽くなり、総返済額も抑えられる可能性があります。

例えば、「借入額4,000万円」「金利年3%」「返済期間20年間」「元利均等返済」といった条件のローンでは、毎月の返済額は22万1,839円となります。

一方、ローンの借り換えにより金利を2%に下げると、毎月の返済額は20万2,353円となり、毎月1万9,486円、年間23万3,832円の負担減少となります。これを20年間続けた場合は、トータルで467万6,640円の差が生じることになります。

このように、金利を1%下げるだけで数百万円以上の負担が軽くなることもあるため、ローンを適切に借り換えるメリットは大きいと言えます。

不動産投資では、毎月一定のキャッシュフローを確保することが重要です。キャッシュフローとは、帳簿上導き出される利益ではなく、不動産投資における実際の現金の流れのことを言います。

キャッシュフローが不足すると突発的なトラブルなど大きな出費に対応できませんが、毎月十分なキャッシュフローを確保できれば余裕を持った賃貸経営ができるだけでなく、新たな物件を取得する資金として積み立てることも可能になります。

ローンの借り換えで金利が下がると、元本分の返済速度が上がり、残債を早く減らすことが可能になります。将来物件を売却する時点でローンの残債を減らしておけば、一括完済が容易になるため売却計画も立てやすくなります。

ローンを借り換えるためには、元々借りていたローンの残りを完済する必要があります。借り換え先から融資を受け残債を充当できれば、不動産投資ローンを完済したという実績が残ります。

ローン完済の実績ができると、将来的に別案件で他の金融機関から融資を受けようとする際に信用度が高くなります。借り換え先が大手の都市銀行となっている場合は、借り換え前よりも個人としての信用力がさらに上がることもあります。

一般的にローンを借り換える場合、借り換え元の金融機関に繰り上げ返済の手数料を支払わなければなりません。手数料の金額は金融機関や個別の契約により異なります。無料で済む場合もありますが、数万円かかることもあります。

繰り上げ返済手数料は金融機関に問い合わせることで確認することができますが、住宅ローンの融資を受ける際に銀行と交わした「金銭消費貸借契約書」でも調べられます。「借り入れから〇年以内に繰り上げ返済する場合は、〇%の手数料がかかる」との記載があれば、手数料がいくらになるかが判明するでしょう。

借り換える先の銀行等に支払う新規ローンの事務手数料です。金額は、安い場合で数万円から借入額の1%前後としているところもあります。たとえば3,000万円の借り入れで1%の事務手数料を支払う場合、30万円となります。

借り換え元の金融機関に対してローン残債を完済した後は、その金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。一方、借り換え先の金融機関に対しては融資の担保として新たな抵当権を設定する必要があります。

抵当権抹消と抵当権設定にかかる費用は、司法書士報酬も入れて計10～15万円程度必要になると考えておけば良いでしょう。

金利の低いローンに借り換えることができれば返済負担は軽くなりますが、金利上昇リスクが伴うことや、借り換えを判断する目安を知っておくことが大切です。

ローンの借り換えで固定金利から変動金利にする場合は特に注意が必要です。現在は低金利が長引いており、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も低く抑えられていますが、今後も続く保証はありません。

金利はその時々の経済・景気動向や国の金利政策によって決まるため、将来の金利がどう動いていくかを現時点で予測することは困難です。そのため固定金利よりも金利の安い変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇リスクを認識しておくことが必要です。

ローンの借り換えは主に金利負担を軽減することが目的ですが、結果的に毎月の返済負担が増える場合もあります。毎月のローン返済額は「借入額」「金利」「返済期間」「返済方法」などの設定次第で変わってくるため、たとえ金利負担が現時点より軽くなっても、返済期間の設定次第で毎月の返済額が上がるからです。

そのため借り換えをする際は、金融機関の担当者とよく相談し、自らシミュレーションすることも大切です。

金利が下がっても毎月の返済額が多くなるケースは例えば次のとおりです。同じ借入額でパターンAの金利は3％、パターンBの金利は2％ですが、毎月の返済額が多いのはパターンBとなります。

金利の高いパターンAは、毎月の返済負担は軽くなりますが、返済期間が5年長いため総返済額が多くなります。パターンAの総返済額が3,993万960円であるのに対し、パターンBは3,474万9,360円と、両者には518万1,600円の差が生じることになります。

このように、上記2つのパターンは、「毎月の返済額」と「トータルの返済額」という面でそれぞれ長所と短所があります。どちらが良いかについては、それぞれローンを利用して返済する方の個別的な事情や投資に対する考え方によって変わってきます。

ローンの借り換えを行う場合は、自分が置かれている立場や事情から、たとえば毎月の返済額を軽くするのか、それとも返済総額を軽くしたいのか、などの優先すべきポイントを検討することが大切です。

ローンの借り換えでは様々な費用がかかるため、「費用を負担してでも借り換えればメリットがある」と判断できる場合に、借り換えを行うのが目安となります。費用を払ってでも金利を下げて効果が期待できるのは、ローン残額が一定額以上あり、返済期間も一定期間以上残っている場合です。

上記の3つの条件に該当すれば、借り換えを行うメリットがあるとされていますが、無条件にメリットがあるというわけではありません。本当にメリットがあるかどうかの判断は、将来的にローンの負担がどの程度改善されるか試算した上で行うことが重要です。

「複雑な計算は苦手」と敬遠する方もいますが、インターネットで検索すれば、住宅・不動産ローンをシミュレーションできるサイトが数多くあります。借入額・金利・返済期間などの条件を入力し、返済方法を選択すれば、自動でシミュレーションしてくれます。

例えば、インターネット上で不動産投資ローンの借り換えが気軽にできる『インベース』というサービスがあります。ここでは簡単なシミュレーションを入力するだけで、借り換えによって金利や返済額をどれだけ削減できるかを把握することができ、その結果をもとに借り換え手続きの代行を申し込むことが可能です。

シミュレーションでは、設定を変えながら数種類のパターンを検証することが大切です。最終的に自分のニーズを満たし、返済負担にも耐えられる融資案を選び、それをもとに金融機関と交渉してみましょう。

事前にしっかりと準備・検討を行っておくことで、不動産投資事業やローン返済計画に対して真摯に向き合い、研究・検討を重ねている姿勢があることを金融機関に示すことができます。このような努力が、金融機関担当者の熱意を引き出すことや理解を得ること、さらに担当者からの信頼を得るという良い結果につながっていきます。

竣　工　2017年2月
最寄駅　蔵前駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-24-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ベルフェリークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約300m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約200m
ファミリーマート浅草橋3丁目店まで約100m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約340m
くらまえ橋郵便局まで約100m
ゲオ蔵前店まで約400m
ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局まで約480m
さくら薬局柳橋店まで約140m
同愛記念病院まで約1000m
永寿総合病院柳橋分院まで約280m
台東区役所まで約1900m
ホワイト急便浅草橋店まで約290m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1500m
精華公園まで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.84㎡～40.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

消費税は、国内のほぼ全ての商品・サービスの売買の際に課税され、「消費税を負担する者」と「消費税を納税する者」が異なる「間接税」となります。生産・流通の各段階で商品や製品などが販売される度にその販売価格に上乗せされ、最終的に消費者が負担しています。

消費税率は2019年2月現在、地方消費税を含め8%ですが、2019年10月1日より10%に増税される予定です。なお、対価を伴う資産の譲渡、貸付、役務（サービス）の提供が反復・継続かつ独立して行われる行為は、消費税上「事業」と定義され、規模の大小は問わず課税対象となります。そのため、個人でも投資用不動産の賃貸や売買には消費税が課税されます。

納税義務者となるのは国内で取引する「個人事業主」や「法人」、また、輸入取引の場合は「保税地域から外国貨物を引き取る者」となります。

つまり、事業を営んでいない個人が自宅を売却する際は、消費税はかかりません。ただし、投資用不動産を賃貸物件として利用している場合は事業に該当するため、個人事業主として課税対象となり、売却の際には消費税が課税されます。その場合、売主は買主に消費税を含めた価額で買主に請求し、売主が消費税を税務署に支払うことになります。

また、不動産会社の売買仲介など売却に付随するサービスを売主が受ける際は、消費税がかかることもあるため、増税の影響を受けることになります。

個人事業主などの小規模事業者の事務負担の軽減を目的とした免税の特例があります。具体的には「課税期間に係る基準期間※の課税売上高が1,000万円以下の事業者は原則としてその課税期間の納税義務が免除される」という内容です。

たとえば、駐車場や店舗などで年間売上1,000万円以下の賃貸業をしている個人事業主の場合、特例により消費税の納付が免除されます。ただし、収益物件の売却などにより1,000万円超の売上高になる場合、2年後の課税期間では課税事業者になる可能性があることに留意しましょう。

法人以外の個人が不動産を売却する際に発生する消費税について、「何が課税対象となるのか」「増税でいくら増えるのか」を見ていきます。

個人が居住している自宅や別荘を売却する際には消費税は課されませんが、収益物件の売却では建物について課税対象となります。前述したとおり、事業を営んでいない個人が自宅を売却しても消費税は生じません。

しかし、個人でも投資を目的に賃貸に出しているアパートなどを売却する際には、建物について消費税がかかります。なお土地は消費税の対象外です。

事業を営んでいない個人が不動産を売却する場合は非課税です。一方、賃貸事業を営んでいる個人が、アパートを7千万円で売却した場合、建物部分の価格を1千万円とすると、消費税の「増税前」と「増税後」の違いは次の通りです。

増税後は20万円負担が増えることになります。この20万円分は物件価額に上乗せされ、買主が負担します。売主は直接消費増税の影響を受けるわけではありませんが、増額分だけ物件価格を高くしなくてはならないため、そのぶん売却しにくくなる可能性があります。よって売主も間接的に税負担を負うと考えて良いでしょう。

事業を営んでいない個人が自宅を売却する際でも、建物以外の以下のような費用については消費税がかかることがあります。

不動産を売却する際、不動産会社に依頼すれば仲介手数料を支払うことになり、仲介手数料には消費税が生じるため増税の影響を受けます。仲介手数料は、下表のように上限が定められていますが、相場としてほぼ上限の金額となる傾向が見られます。

住宅ローンなどの返済が完了していない不動産を売却する場合、ローンを完済する必要があり、繰上返済に伴う手数料を金融機関に支払わなければなりません。繰上返済手数料は消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

全部返済する場合の繰上返済手数料の金額は、金融機関や手続方法によって異なりますが、たとえばみずほ銀行や三菱UFJ銀行の窓口では32,400円かかります。

住宅ローンの利用で抵当権が設定されている自宅を売却するには、抵当権の抹消登記が必要となり、その手続きを司法書士に依頼すれば手数料がかかります。司法書士への報酬も消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

抵当権抹消登記にかかる司法書士の手数料は1〜2万円となり、増税後では2万円×0.02＝400円程度の負担増となります。

建物ではなく土地である駐車場を売却する場合、個人でも消費税が課されることもあり、その場合は増税の影響を受けることになります。

土地は原則として消費税の対象ではありませんが、駐車場でも「駐車している車両を管理している」「駐車設備などを設置している」などの管理・整備をしている場合は、消費税の課税対象となります。

地面整備や区画設置等をしている駐車場は消費税の対象となりますが、駐車区画をしていない単純な青空駐車場などの場合、消費税はかかりません。ただし、売却する駐車場が消費税の課税対象となるかどうかは、税務署や税理士等に相談したほうが確実です。

現在住んでいる自宅を売却して新しい住居を購入する場合、増税でどのような影響を受けるかを確認しましょう。

新しい住居を購入する場合は、販売者は通常事業者となるため消費税が課税され、買主が負担しなければなりません。また、不動産会社に支払う仲介手数料にも課税されます。

たとえば、土地代3千万円、建物代1千万円の計4千万円の新築戸建てを購入する場合、消費税の増税により1千万円×（0.1－0.08）＝20万円の負担増になります。

また、買い替えによる新築物件の購入について不動産会社に仲介を依頼した場合、増税前後で以下のような負担増となります。

中古物件も新築物件と同様に増税の影響を受けますが、建物の価格が新築に比べ低くなるため、負担は若干軽減されます。

たとえば土地代3千万円、建物代3百万円の計3.3千万円の中古戸建てを購入する場合、増税後は300万円×（0.1－0.08）＝6万円の負担増になります。

個人が自宅を売却する場合、消費税は課税されませんが、消費増税前の駆け込み購入などが加速すれば増税後の不動産市況の停滞が懸念されます。言い換えれば、増税後、自宅などの不動産が売れにくい状況になる恐れもあります。

経済全般の動向や金融市場の状況などによって不動産市況は変わってきますが、消費税増税の影響が出るかどうかは不確定です。そのため不動産の売却を考えている方は、負担の少ない増税前に売却することも検討しておくと良いでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　押上駅徒歩8分
総戸数　15戸

住　所　東京都墨田区横川2-14-19
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサオシアゲ
Live Casa 押上

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田太平3丁目店まで約400m
まいばすけっと業平1丁目まで約450m
スーパーイズミ業平店まで約550m
東武ストア業平店まで約700m
オリナス錦糸町まで約700m
賛育会病院まで約350m
墨田横川郵便局まで約270m
警視庁本所警察署まで約450m
東京消防庁本所消防署まで約400m
押上温泉大黒湯まで約270m
業平公園まで約190m
大横川親水公園まで約350m
墨田区立業平小学校まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社ハマ建築設計一級建築士事務所
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.34㎡～36.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件と新築物件の定義はどのように異なるのでしょうか。竣工後一年未満で、まだ誰も入居していない物件のことを新築と言います。一方、一年が経過した物件あるいは一度誰かが居住した物件のことを中古住宅と言います。

築浅の物件は見かけや設備などが新築とほとんど変わりませんが、そういった物件でも、竣工後一年以上経過していたり、誰かが住んだ物件であったりすれば中古物件になるのです。

築年数が新しくても、築年が経過するなどで中古物件扱いになると、とたんに売却価格は安くなります。以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは東日本不動産流通機構が2017年に調査した、首都圏における築年数別の不動産価格推移グラフです。

グラフから、新築の状態から築5年にかけて大きく価格が下がっていることが確認できます。このように、築年数が浅い物件でも、新築と比較して安い価格で購入できる点が、中古物件を購入するメリットになるということがわかります。

完成前の新築物件を購入する場合は、基本的に物件の中を見ることはできません。その場合買主は図面やモデルハウスで確認して購入することになります。図面だけを見て購入した場合、完成後に「想像していたものと違う」となる可能性もあります。

その点、一般的に中古物件では建物の中を見ることができますので、現在の状況を目視で確認することができます。購入者にとっては、日当たりや窓からの景色などの図面ではわからないことを自分の目で確認できるため、購入する上での不安材料を一つ解消できることになります。

新築から築5年くらいまでに一気に物件価格が下がることには触れました。そのため、新築の物件を購入してから将来売却するとなった場合、ローンの残債と売却価格を比較した時に売却価格の方が低くなるといった可能性も高くなります。

損をせずに売却するためには、相場価格の下落とローンの残債の減り方を見ながら、慎重に売却のタイミングを伺わなければなりません。

その点、中古物件の場合は購入する時点ですでに新築時より価格が下落していますので、新築物件に比べると短期間で大きく下落する可能性は少ないということが言えます。そのため、新築よりも売却するタイミングがわかりやすく処分しやすいため、より気軽に購入を決断できることが考えられます。

一般的に、新築物件を完成前に購入した場合は完成するまで住むことができませんが、中古物件にはすぐに住むことができます。急いで入居したい方は新築の物件が完成するのを待つわけにはいきませんので、そういった事情がある方はすぐに住める中古物件を探すことになります。

すぐに住むことができるということは、売却の対象になる層が広がるという点で中古物件はメリットがあると言えます。

築年数が古いと、大規模なリフォームをしないと綺麗な状態に戻らない場合もあります。その場合は購入後の工事代が高額になることもあります。また設備もあまり古いタイプのものだと、取り替えないとならない場合も考えられます。

そのような点を考慮して本格的にリフォームをしようとすると費用が高額になることがあり、買主は安く物件を購入できたとしても、結局支払うお金は多くなる可能性もあるため、その点がデメリットになります。

瑕疵とは目視だけでは発見しにくい物件の欠陥や損壊のことを言います。中古物件の場合、年数の経過とともに目に見えない部分の劣化が進行している可能性があります。そのため、買主は瑕疵がないかどうか、あるいは売主の瑕疵担保責任の契約を慎重に確認することとなります。

なお、通常では売却後に瑕疵が発見された場合、一定期間内は売主に瑕疵担保責任があり、修理代だけでなく賠償金などを支払わなければならないこともあります。

1981年6月以降に建築確認が下りた物件であれば、相応の耐震性を持っていると考えられる「新耐震基準」に基づいて建てられている物件に原則としては当てはまりますが、念のため、築年数にかかわらず耐震性の確認をしておきましょう。

日本は地震大国と言われるほど地震が多く、近年も大きな地震で被害を受けている地域もあります。住宅を購入する買主にとって耐震性は気になる点ですので、売却前にあらかじめ耐震性を確認しておくことが大切です。

中古物件を売却する際の買主におけるメリットとデメリットについて確認してきました。では、メリットとデメリットの内容をもとに、中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイントについて見てみましょう。

不動産は売りに出したからといってすぐに売れるものではありません。状況によっては半年以上も売れないということもありますので、売却は期限に迫られてからではなく、余裕をもって計画することが大切です。

また築年数によって物件価格の下落率が違いますので、築年数なども考慮しながら売却を検討することが、なるべく高く売却するコツになります。

また、売却の時期を中古マンションなどが多く流通する時期に合わせて売りに出すのも高く売却するコツです。市場が活性化している方が購入意欲のある買主が多いことが考えられますので、高い価格で売却できる可能性が広がります。

以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは公益財団法人東日本不動産流通機構が作成した2018年1月～3月のサマリーレポートの資料から抜粋したものです。中古マンションの2015年から2018年3月までの四半期ごとの成約件数や新規登録件数が記載されています。

調査結果から、中古マンションの成約件数は毎年1月から3月の期間が年間を通して最も多い時期だということがわかります。この時期に物件を売りに出すことで、他の月に売りに出すより高く売却できる可能性があることが考えられます。

物件を売却する際、最初に不動産会社に査定を依頼し、大体いくらくらいで売却できるかという簡易的な価格を提示してもらいます。その中から話を進めて良いと思われる不動産会社に対して本格的な査定を依頼する形となります。

不動産会社の中には、最初は高い査定価格で契約を引き付けておいて、売却の話が進むにつれて売出価格をどんどん安くするような不誠実な不動産会社もあります。この場合、売却までに不要に時間がかかったり、不動産会社の言いなりになって安く売り払わなければならなくなったりする可能性も０ではありません。そのようなことにならないように、不動産会社を選ぶ際は慎重に検討することが大切です。

不動産一括査定サイトで査定を依頼すると、そのサービスと提携している複数の不動産会社による査定価格を入手することができます。そのため、査定価格や担当者の対応を比較しながら検討することが可能になります。熱心に売却活動を行ってくれる会社を見つける上でも不動産一括査定サイトは役立ちますので、利用を視野に入れて売却活動を進めてみると良いでしょう。

管理状態が良いか悪いかで物件の資産価値は変わってきます。例えば床に傷が入っていたり、ドアの閉まりが悪かったりすると価値が下がりますので、そういった部分は日頃からメンテナンスしておくことが大切です。キッチンなどの水回りの劣化も、最初は小さくても放っておくと劣化が拡大し、直りにくくなったりすることもあります。

そういった場合、売却直前になって慌てて修理しようとしても、工事に時間がかかったり、修復が難しかったりする可能性も出てきます。そのようなことがないように日頃からメンテナンスをして管理状態は良好にしておくことが大切です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-3-3
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1K／1R／1DK／1LDK住居対象
■キャンペーンＢ／適用可

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエプレミア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約220m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約300m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約90m
朝日信用金庫浅草橋支店まで約60m
シモジマ浅草橋本店まで約350m
永寿総合病院柳橋分院まで約350m
三井記念病院まで約850m
浅草橋郵便局まで約650m
鳥越神社まで約180m
台東区立柳北公園まで約400m
台東区立浅草橋保育園まで約260m
台東区立台東育英小学校まで約500m
東京都立忍岡高等学校まで約300m

■駐車場　　　(機械式9台・平置式1台)月額38,800円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　95台/月額2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.30㎡～56.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち不動産取引の仲介をする売却方法です。売主に仲介を依頼された不動産会社は募集広告を出し買主を募集します。仲介を依頼する際に、売主は仲介する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。

仲介では後述の買取に比べ売却価格を高く設定できるメリットがありますが、募集広告を出して買い主からの問い合わせを待つため、長期間売却できないケースもあり、急いで売却をしたい方にとっては売却できない期間が続きかねないことがデメリットになります。

不動産会社が直接物件を買い取る方法を買取と言います。買取の際は重要事項説明書と売買契約書を作成する必要があります。

買取価格は一般的に仲介で売却する際の価格より20%から30%は安くなります。しかし、査定後すぐに買い取ってくれる不動産会社もありますので、現金化を急いでいる方にはその点がメリットになります。

買取では不動産会社と売買契約を締結し、引き渡しが済めば売却は完了します。一方、仲介の場合は不動産会社に依頼する段階でまず媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方法がありますので見てみましょう。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。また、自分で親せきや知り合いなどから買主を探してきた場合、不動産会社を通さずに契約することもできます。

売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができません。買主が自分で探してきた買主とは不動産会社を通さずに契約することができます。依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。

専任媒介契約と同じように1社にしか仲介を依頼することができません。また、売主が自分で探してきた買主との契約も、依頼した不動産会社を仲介して行わなければいけません。専任媒介契約と同じように定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ情報を登録する義務が発生します。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になりますので、優先順位が落ちる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が無駄になる可能性がありませんし、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。

どの契約方法にするかは、個別の対応になってきますので、事前に各契約の特徴と良し悪しを把握した上で決めることが大切です。以下に契約方法の特徴を表にしたものを記載いたしますので確認しましょう。

不動産会社が募集広告を出したことで買主が決まり、売買を行う際には、売買契約書と重要事項説明書を作成します。それぞれどのようなものかを見てみましょう。

売買契約書には、売主がどのような物件を買主に売却し、仲介した不動産会社がどこであるか、などということが謳われています。具体的には以下のようなことや、その他細かい情報などが記載されています。

重要事項説明書には、物件に関する事項や取引条件に関する事項とその他の事項の3つの内容が記載されています。不動産会社は、売買契約締結までに買主に重要事項の説明をしなければならないことが法律で定められています。

重要事項説明書は宅地建物取引士が交付し口頭で説明を行います。買主は重要事項説明書の内容の説明を受け売買を継続するか辞めるかの選択をすることになりますので、とても重要な書類になります。

不動産売買契約には様々な書類が必要になります。大きく分けると本人を確認できる書類、権利を確認できる書類、物件を確認できる書類の3パターンの書類が必要になります。

以下にマンションを売却する場合に必要な書類をまとめてみました。状況によって不要な書類もありますので、契約の際は個別に確認するようにしましょう。

重要事項説明を受け、契約書を作成しても、購入代金の支払いと登記が行われるまでは不動産売買が終わったとは言えません。

引き渡し日には、買主から売主に売買価格から手付金を引いた残金が振り込まれます。その後、一般的に売主は振り込まれた資金からローンの残債を完済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、この時点で引き渡しが完了したことになります。

引き渡し後の物件の所有権は買主にありますので、物件で何か問題が起きても基本的には買主が対応しますが、引き渡しから一定期間内の瑕疵担保責任は原則として売主が負わなければいけません。

瑕疵とは簡単には発見できない欠陥や不具合のことを言います。売主が欠陥部分に対する修繕などの責任を負わなければならない期間は契約によって定められ、一般的には引き渡し後2，3ヵ月以内となっています。主な瑕疵には給排水管の故障や漏水、騒音や臭気などが考えられます。

いざという時に慌てないように、引き渡しが終わった後でも瑕疵担保責任があるということを知っておきましょう。また、瑕疵担保責任が発生した時に支払われる保険がありますので、加入しておくことも検討しましょう。

なお、古い物件を売却する際は、瑕疵が多いことが予想され売主の負担が大きくなってしまうことから、「瑕疵担保責任を負わない」という契約内容にすることが一般的です。不動産会社と話し合い、瑕疵担保の取り扱いを事前に決めておきましょう。

竣　工　2011年11月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　61戸

住　所　東京都墨田区千歳2-14-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクサウス
COMFORIA 両国サウス

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約2140m
マルイ錦糸町店まで約2020m
エンゼルファミリー両国店まで約270m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約470m
スーパー森泉屋まで約490m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約660m
両国国技館まで約750m
同愛記念病院まで約1100m
ライフ菊川店まで約910m
セブンイレブン墨田千歳店まで約220m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約470m
医療法人社団愛恵会両国駅前病院まで約720m
墨田両国三郵便局まで約350m

■駐車場　　　7台（平置式）月額35,200円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザインネットワークス
■施　工　　　石黒建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.84㎡～47.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社の査定を受ける前に、近隣にある類似した不動産の販売価格相場を自分で調べることが大切です。ネットで検索すれば同じ地域にある不動産の販売価格が閲覧できますし、また新聞折り込みの広告なども参考にすることができます。

ある程度の相場感覚を身に付けておくと、次の手順となる売却査定額を適正に評価できるようになります。

次に、一括査定サイトなどで売却査定を依頼します。このとき各査定を比較検討するため複数の業者に査定してもらうことがポイントですが、査定額次第でローンの残債を完済できそうか、それとも難しそうかを大体把握することができます。代表的なサービスとしては、「すまいValue」「LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス」などがあります。

業者選びでは、複数の業者から査定額の根拠を聞き出し、納得のいく算出方法で計算した信頼できる業者を選ぶのが良いでしょう。ただし、売却予定の不動産にローンの残債があり、抵当権が付いている場合、業者にその事情を説明し、具体的な対応策を提案してくれる業者を選ぶようにします（詳細は後述）。

また、住み替えを予定している場合は、住み替え実績を豊富に持ち、住み替えローンなどを扱った経験が豊富な業者が候補になるでしょう。

売却を依頼する業者が決まったら、次は業者と相談しながら不動産の売り出し価格を決めていきます。実際に市場に出す売り出し価格は相場より若干高めに設定し、購入希望者の反応を見て価格の引き下げなどを検討するなどの戦略を話し合い、適正価格で売れるであろう価格帯に設定することが大切です。

購入希望者が現れたら、内覧対応や値引き交渉に応じることになります。内覧時に不動産業者に任せっきりにするのではなく、売主自らも内覧に立ち会い直接購入希望者と話をすることで、価格交渉や購入にあたっての質疑応答などがスムーズに進みます。

売却価格について購入希望者の同意が得られれば、売買契約手続きに移行します。また、契約と並行して引越し準備なども進めておき、売主、買主、不動産会社の三者立会いのもと、不動産の引き渡しを行います。

不動産の売却はおおよそこのような流れになります。一連の流れを知っておくだけでも、慌てず落ち着いて行動することができるようになります。

不動産を売却するときにローンの残債がある場合、売主はこれを完済し金融機関が不動産に設定している抵当権を抹消しなければなりません。抵当権付き不動産の購入希望者は通常おらず、また融資先の金融機関も売却に同意してくれないことが考えられるからです。

残ったローンを貯金などの自己資金で完済できれば、それが最もスムーズに売却を完了できる手段だと言えるでしょう。ローンを完済することで不動産は問題なく売却でき、新居を購入する場合も新たな住宅ローンをスムーズに組むことができる期待が持てるでしょう。

不動産の売却代金をローン残債に充当する場合は、手順が少し複雑になります。具体的には、不動産売却の決済日にローン残債の支払いと抵当権の抹消を合わせて行う必要があります。

抵当権を抹消しないと不動産を売却できないものの、売却しないと売却代金が入らず抵当権を抹消できないという状況になるため、不動産売却と抵当権抹消を同一の日に合わせて行うことが必要です。

このような一連の手続きを同一日に行う必要があるため、経験豊富な不動産業者のアドバイスに基づき、手続きをスムーズに進めることが重要です。もし売却代金だけを受け取り、抵当権抹消が後日になる場合、買主側が納得しない可能性があるため注意が必要です。

実際は売主、買主、仲介業者が金融機関の窓口前に集合し、入金状況を確認しながら司法書士と連絡を取り合い、手続きを進めることになります。

住み替えローンは、現住居を売って新居に移ろうとする際、現住居の売却額をローン残債に充当しても不足する場合に利用できる融資です。つまり新居の購入費用と現住居のローン未済分の両方を、まとめて貸し付けてくれるため売主にとってメリットの大きい内容となります。

住み替えローンを利用できるのは、売却代金をローン残債に充当しても不足する場合に限られます。売却代金でローンを完済できる場合は、通常の住宅ローンを組めば良いため、住み替えローンは利用できません。

また、住み替えローンでは、金融機関は担保物件価値を超える金額を融資することになるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを利用する際は決済のタイミングがより複雑になります。不動産の売却決済と抵当権抹消のほか、新居購入の決済も同一日に合わせる必要があります。そのため現住居の売却と新居の購入は、住み替え実績が豊富にある慣れた不動産業者に仲介を任せるのが良いでしょう。

その上で、現住居の売却と新居の購入の双方について、お互いに連携を図りながら進めていき、両方の決済日を同一日に合わせることになります。もちろん多少の時間的なズレが生じることもありますが、現住居の売却活動を行いながら、新居探しや購入の交渉も並行して進めていく必要があります。

なお、現住居の売却可能額を把握しなければ、ローンにどの程度充当できるかなど資金計画が立てられないため、現住居の売却活動を先行させるほうが安全でおすすめです。

現住居は、買主から売却代金を受け取り、売却代金と住み替えローンの融資額を使ってローン残債を完済、および抵当権を抹消し、物件を引き渡します。新居は、住み替えローンの融資額を使って売主に購入代金を支払い、引き渡しを受けます。

住み替えローンでは、融資額が膨れるため返済負担も増えることになります。返済計画を立て、返済が家計を圧迫しないか、途中で頓挫するような無理な計画になっていないかなどについて、十分に検討することが大切です。

また、新居の購入契約について、現住居の売却が予定どおりにいかない場合、新居の購入を白紙撤回できるという「住み替え特約」を契約に付けるよう売主に交渉することも可能です。売主側からの同意を得るのは容易ではありませんが、買主側には大きなメリットがあるため検討してみても良いでしょう。

住み替えローンの利用を成功させるためには、現住居の売却と新居の購入、そして融資の申込み・審査など、それぞれの活動や手続きについてお互いに連携を図りながら手順よく進め、最終的にタイミングを合わせていくことが必要です。そのためには、住み替え実績が豊富で信頼できる不動産業者に依頼しましょう。

しかし、もしも住み替えローンの審査が下りず、経済的にローン返済の負担に耐えられないという場合、「競売」もしくは「任意売却」という方法を取らざるを得ない可能性があります。

住宅ローンの返済ができない場合、自宅は「競売」にかけられることになります。ローンの返済が滞ると、債務者は分割返済の権利を失い、お金を貸している金融機関は一括の返済を求めてきます。それに応じることができなければ、金融機関は担保に取っている不動産を換金して残債に充てるため、裁判所に対し競売の申し立てを行います。

なお、競売は債権者が申し立てできる制度であり、ローンを借りている債務者がいくら不動産を売却したいと思っていても債務者側から競売を申し立てることはできません。

自宅が競売に付されると、売却額は相場よりも安くなるのが一般的です。競売代金はローンの残債に充当されますが、不足額は債務者が一括返済しなければなりません。また、物件明け渡しの時期も裁判所が決めるため、その日までに債務者の自己負担で引っ越しを済ませる必要もあります。

このように、競売は債務者側にとってデメリットが大きい方法と言えます。そのため、ローン返済が行き詰まってしまった場合でも、競売に移行する前に「任意売却」などの方法を検討することが大切です。

任意売却とは、金融機関と債務者が話し合った上で競売前に不動産を売却し、ローンの残債に充当する方法です。売主にとって任意売却は次のようなメリットがあります。

任意売却は、債権者である金融機関の同意と協力がないと実現ができないという点に注意しましょう。そのため任意売却の実績豊富な不動産業者の協力を得ながら、金融機関に現状や今後の返済計画を説明し、納得してもらうよう行動する必要があります。金融機関側も、競売に比べて高く売却できる分充当額が増えるメリットがあるため、任意売却の相談には応じてくれるでしょう。