竣　工　2019年2月
最寄駅　木場駅徒歩6分
総戸数　63戸

住　所　東京都江東区東陽1-25-14
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ディームスキバ
Dimus 木場

■近隣周辺施設情報
大陽ビルクリニックまで約480m
洲崎川緑道公園まで約250m
東陽一丁目第二公園まで279m
まいばすけっと 江東東陽1丁目店まで約80m
ローソンストア100 東陽一丁目店まで約140m
セブンイレブン東陽店まで約290m
深川警察署東陽交番まで約270m
くすりの福太郎東陽町３丁目店まで約430m
まいばすけっと東陽１丁目店まで約140m
イトーヨーカドーまで約900m
赤札堂まで約400m
文教堂書店まで約750m
木場公園まで約1300m
江東区役所まで約1100m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　木内建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.69㎡～32.45㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

投資目的で不動産を購入する際は、このようなデメリットについても確認しましょう。不動産投資の情報収集をしながら、自身で物件を確認するための基準を持つことが重要となります。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資には特有のリスクがありますので、そのリスクに対応できるように体制を整えておくことが事業を展開していく上で不可欠です。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

例えば、プロパティエージェントの「0から始める不動産投資セミナー」では、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

不動産投資を始めて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。自身の状況に合わせて参加を検討されてみると良いでしょう。

こうしたリスク対策をするには、資金に余裕を持って賃貸物件を運用する必要があります。手元の資金を全て投資に回してしまったり、不動産投資で得た収益をプライベートの消費などに使うのは最小限に抑え、リスク対策のためなどに有効に使うようにしましょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区東陽5-29-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームストウヨウチョウ
Dimus 東陽町

■近隣周辺施設情報
西友東陽町店まで約660m
西友東陽町店まで約710m
サミットストアイースト21店まで約710m
スーパータイヨー東陽町店まで約680m
ミニストップ東陽5丁目店まで約110m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約380m
デイリーヤマザキ東陽町店まで約370m
東京イースト21まで約490m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約500m
江東区役所まで約500m
江東区文化センター内郵便局まで約580m
くすりの福太郎東陽町店まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（32.00㎡～70.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカ不動産投資を検討する上で重要なポイントは、予算や狙いたい利益など金額的なことを最初に整理することです。希望を明確にしてから情報収集することで、投資のパートナーとなる不動産会社の見極めなどもしやすくなります。

不動産投資で狙える利益には、大きく分けて家賃収入と物件売却による売却差益の2種類があります。アメリカ不動産投資においても、基本的にはこの2つの利益を得られるような物件を検討していくことになります。

アメリカ不動産投資を始めている方の中には、短期的な利益ではなく、物件の中長期的な資産性に着目する方もいます。例えば、アメリカにはロサンゼルス・ニューヨーク・ホノルルなど世界的に有名なエリアが複数あり、有名エリアの物件は中長期的な視点で見たときの資産性も高くなっています。

条件の良い物件は低リスクな反面、家賃収入に対する価格が高くなっており、利回りが低くなっていたり、物件の大きな値上がり幅も期待しにくい傾向があります。希望条件の全てを同時に狙える物件は多くないため、物件選びに際して意思決定するためには、優先したいものを決めることが必要です。

zillow・Redfin・Truliaなどのwebサイトがアメリカ不動産のポータルサイトとして代表的です。上記のwebサイトは全て英語表記となっていますが、ブラウザの翻訳機能を使えばある程度は内容を理解できるようになっています。

まずは用意できる予算にもとづいて、どのエリアであれば物件を買えそうか考えてみると良いでしょう。エリアごとの相場観をつかめれば、後に不動産会社から物件情報を案内されたときに物件の見極めをしやすくなります。

予算にもとづいてエリアの見当をつけたら、そのエリアの不動産を取扱っている不動産会社を探します。アメリカ現地では不動産会社はあるものの、多くの不動産エージェントは個人事業主として活動しており、日本とは事情が異なるため注意が必要です。

大手の不動産会社に依頼したいと考える方も少なくありませんが、日本以上に会社の評判だけでなくエージェントの質に重点を置いて検討することが大切です。現地の大手不動産会社に属していても、質の良くない不動産エージェントもいることがあるためです。

アメリカ不動産投資を始めて検討するのであれば、日系企業でアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社を探してみるのも良いでしょう。日系企業であれば、言語の壁がないうえにビジネス感覚も近く、「まずは情報収集したい」という方に適していると考えられます。

また、可能な限り見当をつけたエリアに進出している不動産会社を選ぶことも考えておきましょう。現地に進出している不動産会社の方が、より鮮度の高い情報を提供してくれる可能性が高く、希望している物件の情報にアクセスしやすい可能性が高まるためです。

ニューヨークは世界で最も大きな都市の1つです。ウォール街は世界最大の金融街として認知されており、ウォール街の動向は世界経済に対して大きく影響します。広大な国土を持つアメリカの中でも東海岸最大の都市であり、多くの人口が集まっている点が特徴的です。

ニューヨークでは不動産価格が高く低利回りの物件も多いため、どちらかというと資産性重視の投資をしたい場合に適したエリアとなっています。

ロサンゼルスはアメリカ大陸の西海岸で最大の都市で、西海岸における産業集積地の1つとなっています。また、ハリウッドがあるなど世界的なエンターテインメントの発信地としても有名です。

人口が多く経済的にも発展していることから都心部の物件価格は高めで、予算によってはエリアを厳選する必要があります。

ハワイは世界的に有名なリゾートエリアです。なお、ハワイ不動産投資とは、多くの場合は州都ホノルルの不動産投資を指しています。

ハワイ不動産の価格は長期間にわたって上昇傾向にあります。また、戸建住宅や通常のコンドミニアムに加えて、短期滞在の宿泊客を対象としてホテル運用が可能なホテルコンドミニアムも多数流通しています。

ただし、2020年4月にはハワイへの訪問者数が前年同月比で99.4%減るなど、ハワイの産業は新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。ハワイの不動産マーケットが今後どのような動向を見せるか、注意が必要です。

ダラスはテキサス州の州都オースティンや南部のヒューストンなどと並ぶ、テキサス州における大都市の1つです。アメリカ本土の中でも東西の真ん中に位置していることから、ダラスフォートワース空港はアメリカの流通における中心地となっています。

物流の面で利便性が高いことに加えて、2022年1月時点ではテキサス州に法人所得税が設定されていません。このため多くの大企業が集まってきており、企業の増加とともに人口も増加しているため、ダラスは今後アメリカの中でも特に発展していくことが期待されている都市の一つです。

不動産市場に目を向けると、ニューヨークやロサンゼルスよりは安価な物件も多いのが特徴となっています。

アメリカ不動産投資に関する情報を収集する方法について解説します。重要なポイントは、できるだけ現地の不動産エージェントから情報収集することです。

アメリカ不動産投資の始め方として、情報収集と不動産会社を探すことについて触れましたが、アメリカ不動産投資に関する情報収集はwebとセミナーが中心的です。

日本国内の不動産投資に関しては多くの本も出版されており、本を読むことも情報収集及び勉強として有効です。しかし、アメリカ不動産投資は日本国内の不動産投資と比較して先例が少ないため、アメリカ不動産投資について解説した本はそれほど多くありません。

また、不動産会社の経営者などが自社の宣伝として本を出版しているケースもあります。中立的な視点を持って情報収集する上では、複数のセミナーなどに参加して比較してみることも検討しておきましょう。

アメリカ不動産投資会社「オープンハウス」オープンハウスは日本で創業した不動産会社であり、東証1部取引市場で株式上場しています。日本国内における分譲住宅販売で大きな実績があるうえに、投資用のアメリカ不動産についても国内有数の実績を持っています。

アメリカ不動産投資だけを取扱っているわけではなく、グループとして日本国内に強固な基盤を持っているため、不動産会社倒産などのリスクが比較的低い点が特徴的です。

そのほか、海外不動産投資に融資する国内の金融機関は少ないため、アメリカ不動産投資では資金調達が課題になることがあります。オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが投資用のアメリカ不動産購入に対して融資しており、課題となりやすい資金調達面でも強みがあります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方にも適したセミナー内容となっています。

竣　工　2011年7月
最寄駅　赤羽橋駅徒歩3分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区東麻布2-29-1
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアアザブイースト
コンフォリア麻布EAST

■近隣周辺施設情報
成城石井東麻布店まで約10m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約150m
ローソン三田一丁目店まで約230m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約670m
麻布十番商店街まで約500m
芝公園まで約600m
日本赤十字社医療センターまで約2950m
愛宕警察署まで約1440m
ファミリーマート三田一丁目店まで約300m
くすりの福太郎麻布十番店まで約860m
芝増上寺まで約930m
ナルト薬局まで約50m
スマイルドラッグ麻布店まで約630m
狸穴診療所まで約170m
三田国際ビル内郵便局まで約770m
さわやか信用金庫麻布支店まで約600m

■駐車場　　　6台（機械式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　68台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.48㎡～62.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資で一番重要な点は、複数の情報源を持つということです。新築マンションであれば、購入を検討している物件のディベロッパーに話を聞くだけでも良いのですが、中古マンション投資では、数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶということが必要になってきますので、複数の情報源から入手した情報を色々な軸で比較検討をすることが必要となります。

たとえば、大手ポータルサイトとしては、楽待、SUUMO、HOME’Sなどを利用して情報収集を行ってみましょう。また、これらのサイトに会員登録をして購入したい物件の条件や購入を検討している中古マンションを登録しておくと、該当する新着の物件情報や、登録した中古マンションの価格が値下がりしたときなどにアラートが届くようになり、日々の情報収集が効率的になります。

また、不動産投資会社や仲介会社を複数利用することも大切です。検討しているマンションブランドのディベロッパーや、大手の仲介会社、購入を検討しているエリアに強い仲介会社などに相談しておくと、それぞれの会社が独自に持っている情報が手元に集まってくるようになるため、比較検討がしやすくなります。

なお、中古マンション購入時の仲介手数料は通常「購入価格の3%＋6万円」という金額になりますが、不動産投資会社の中には、プロパティエージェントや湘建、エイマックスのように物件を直接仕入れて自社が売主になることで、中古マンション購入時の仲介手数料0円を実現している会社もありますので、うまく活用をしていきましょう。中古マンションの価格は数千万円の水準になることも多いので、以下のように仲介手数料が1%違うだけでも数十万円の違いとなってきます。

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や郊外の中古マンションには利回りの良い物件や1,000万円以下のお手頃な価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおすすめできません。なぜなら、地方や郊外の物件は今後、賃貸の実需が細っていくリスクがあるためです。

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですので、入居者が減少するおそれがあるエリアをそもそも選ばないということが大切です。購入を検討している物件の市区町村の人口動態などを調べることができればベストですが、そういった下調べの手間を省きたいのであれば、都心エリアの駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば、大きな空室リスクを抱えることは少なくなります。

中古マンション選びの際に、注意したい2点目は家賃収入についてです。こちらは、エリアの話とも重なる点がありますが、地方や郊外の中古マンションの中には、利回りが高いものの家賃水準は低いという物件があります。

投資という側面だけで考えた時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用を無視することはできません。たとえば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こちらの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので、家賃がどれだけ少なくても一定額かかってしまいます。

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースであっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると0.8万円～1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。

他にも退居の際の原状回復費や設備修繕費などもかかってきますので、月6万円以上の家賃収入は確保しておきたいところです。家賃があまり低い物件は、いくら利回りが良くてもリスクが高いので避けたほうが無難といえるでしょう。

物件選びをしていると、ファイミリータイプのほうが家賃が高く投資金額も大きいため、ついつい目を惹かれてしまいがちですが、ファミリータイプには２つのデメリットがあるので注意が必要です。

デメリットの一つ目は、空室リスクが高いことです。ファミリータイプの物件の入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長いと言われていますが、裏を返すと今住んでいる物件からはあまり動かないということでもあります。

つまり、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがあるのです。ファミリータイプは一戸の家賃収入が高い分、一ヶ月の空室は収支に大きな影響が出てしまいますので、返済に不安がある方は避けたほうが無難と言えるでしょう。

また、東京都の推計では、ファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も、2035年には48.9％と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

デメリットの2つ目は、ワンルームマンション投資よりも平米あたりの家賃収入が低いという点です。ファミリータイプは空室リスクが大きいことに加えて投資効率も低いので、初心者が安易に手を出すことはおすすめできません。ファミリータイプは、不動産投資経験がある程度身についてきてから改めて検討したほうが良いでしょう。

物件選びの際に、次にチェックしたいポイントは築年数です。まず一番重要なのは建築された年が1981年以前でないかという点です。1981年に新耐震基準という地震に強い基準で建物を建てられるようになったため、1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があります。1981年以前の物件を選ぶ場合には、耐震工事がきちんと行われているかをしっかりと確認するする必要があります。

また、こちらは建物管理のポイントでも後述しますが、築年数が15年前後の物件にも注意が必要です。築15年というのは、マンションの大規模修繕が行われるタイミングとなるためです。大規模修繕は修繕積立金という各戸からの毎月の積立金によって行われますが、マンションによってはこの積立金に滞納が発生してしまっているケースがあります。

積立が計画通り行われていないと、大規模修繕の費用が足りないということになり、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収されることがありますので、マンション購入後に収支が悪化する可能性があります。築15年前後の物件を選ぶ場合には、修繕積立金の状況なども確認したほうが良いでしょう。

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。

もしその物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHOME‘Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったことまで調べ上げると思います。このように、入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみると良いでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本郷三丁目駅徒歩7分
総戸数　29戸

住　所　東京都文京区湯島2-11-10
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レジディアオチャノミズプレイス

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ湯島店まで約500m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約410m
マルエツプチ本郷3丁目店まで約400m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約410m
まいばすけっと西片1丁目店まで約1710m
まいばすけっと東大前まで約1970m
赤札堂根津店まで約1770m
セブンイレブン本郷店まで約200m
ローソン文京サッカー通り店まで約220m
ローソン文京本郷3丁目まで約90m
ローソンストア100本郷郵便局店まで約1100m
ファミリーマート東大正門前店まで約1160m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約360m
ソフトバンク本郷3丁目店まで約410m
東京こども保育園まで約140m
文京区立湯島小学校まで約310m
文京区立本郷台中学校まで約770m
春木町公園まで約270m
私立桜蔭高校まで約940m
東大春日門まで約320m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約490m
本富士警察署まで約450m
本富士警察署本郷交番まで約760m
文京区役所まで約1660m
寿司処しゅん湯島店まで約430m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　松尾建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　松尾建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～2DK（40.45㎡～41.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンションを購入し賃貸用物件として貸し出す場合、家賃回収や入居者からのクレーム処理といった管理業務を行う必要があります。この際、管理業務の大部分を委託することができる管理会社などに、管理業務を委託するのが通例になっています。

管理委託費用は、管理会社によって異なりますが、家賃の◯％や1部屋◯円などと設定されています。管理契約の内容によって大きく異なってきますが、目安となるのは、家賃の5～10％、部屋ごとの設定であれば1部屋1,500円〜2,500円です。

管理会社によって対応する業務が異なっています。基本的な業務としては家賃回収、問い合わせ窓口業務、入居者募集などがあります。その他、備品交換などがセットになっていたり、家賃保証がついている契約内容の場合などでは、やや相場よりも高い管理費用に設定されているケースがあります。そのため、契約する前に管理会社には価格だけでなく管理内容についても確認し、サービス内容と価格をセットで比較するようにしましょう。

売主が不動産投資会社ではなく、個人のオーナーから中古マンションを購入するような場合には、管理会社を引き継ぐのか、選定から自身で行うのか、様々な判断が必要となってきます。不動産運用のパフォーマンスに大きく影響を与える部分であるため、慎重に検討しましょう。

分譲マンションでは、入居者で組織する管理組合が共用部分の清掃などの管理を行う仕組みになっています。ただし管理組合が管理業務を行うのではなく、窓口となって管理会社に委託することが通常です。そのため管理組合では各入居者から管理費を集め、管理会社と契約しているのです。

管理費の設定はマンションの管理組合によって異なりますが、概ね5,000円～15,000円前後が目安となります。

このように料金の幅が広いのは、管理費の設定がマンションの状態などによるからです。例えば、マンションの戸数が少ないと管理費用は高くなり、戸数が多いと管理費用は低く抑えられる傾向があります。

中古マンションを購入して不動産投資を始める場合は、物件を購入する前に管理費の確認も忘れないようにしましょう。

マンションは資産価値を守るために、15年ごとなどの適切な時期に大規模修繕工事をすることが、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」にて示されています。この大規模修繕工事では、外観や屋根の改修工事、塗装工事、水道管工事、玄関や廊下などの共用部分の改修工事、エレベーターの補修工事などが検討されます。

この時の工事代金となるのが、マンションに居住する区分所有者から毎月集める修繕積立金です。修繕工事を行う際に費用を集めると入居者の負担が大きくなるため、毎月集めておき、それを原資として大規模修繕工事を行う仕組みにしているのです。

この修繕積立金もマンションの規模や築年数などで異なりますが、主に築年数が経っていると修繕工事が大掛かりになりやすいため、積立金の費用が高額になる傾向があります。

また注意する点としては、管理費も修繕積立金も区分所有者に支払い義務があります。そのため、所有する部屋に入居者がいなくても、オーナーが支払うことになります。

厳密には経費ではありませんが、マンション投資のキャッシュフローで意識しておきたいのがローンの返済額です。中古マンションを購入した際に金融機関でローンを組んだ場合、毎月ローン残金を返済していきます。毎月のローン返済額は、契約時の金利や融資額、借入期間などによって計算されます。

通常は、元本の返済分と利息を合わせて支払うことになります。またローン保証が上乗せされるタイプであれば、毎月の返済額とローン保証料を合わせて支払うことになります。

個人事業主が行う事業を家族や親族が継続的に手伝う場合、支払う給与は専従者給与という形を取ることができます。配偶者控除などができなくなりますが、専従者給与を経費として計上することができるからです。

不動産投資であれば、物件内の清掃や電話代行、経理、広告制作といった業務が考えられます。

ただし、確定申告を青色申告でしている場合は、管轄する税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

管理業務を委託した管理会社では、入居者から預かった家賃を諸経費などを差し引いてからオーナーに振り込みを行います。この時の振り込み手数料は、通常オーナーが負担することになります。

管理会社によっては負担してくれるところがあったり、同一の金融機関であれば無料となるケースもあります。

マンションで不動産投資を行う場合の月々で支払うランニングコストを紹介しました。しかし、一年を通してみると毎月決まった時ではなく必要な時に支払う費用もあります。この項目では、それらの定期的に発生するコストについて解説していきます。

管理組合に毎月支払う修繕積立金とは異なり、修繕費とは所有するマンションが経年劣化や突発的な損傷によって必要になる修繕工事のための費用です。マンション投資の場合であれば、室内の内装工事費、設備費用などが対象になります。

ただし入居者の故意または過失によって居室内の設備などに損耗や毀損が生じた場合は、入居者に復旧の義務が生じるケースがあります。

また、入居者が退去した際に原状回復工事を行いますが、この時の工事費用も、「経年劣化による損耗や毀損」と見られる場合はオーナー負担、「故意または過失による損耗や毀損」と見られる場合は入居者負担と判断されることになります。

個々の事案で異なりますので、管理会社あるいは入居者との調整が必要になります。

不動産投資を行う場合、対象の不動産を守る目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際に、融資対象となる不動産の損失を防ぐために損害保険への加入が必須となるケースもあります。

マンション投資の場合は、オーナーが加入する場合と入居者が加入する場合の両方のパターンがあります。どちらを選ぶか選択権はオーナーにありますが、地域や入居対象者によっても異なりますので、管理会社などに相談してみましょう。

損害保険料は、契約年数が1年、2年、5年、10年などがあり、加入時および更新時に保険料を支払う形になります。

通常、入居者が決まった際には仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料は宅地建物取引業法で「家賃の1か月分」が上限と決められています。

しかし近年では、広告料という形の費用が発生するようになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告、新聞広告などを利用して入居者を募集するからです。

この広告料は、仲介を依頼する不動産会社との間で媒介契約を締結する際に、「家賃の◯か月分」といったような契約を交わします。

この広告料は必須ではないため、広告料を支払わない契約を結ぶことができる不動産会社もあります。しかし、競合の強いエリアの場合には案内の優先度が下がり、入居者募集活動に力を入れてもらえないことも想定されますので、慎重に検討したいポイントと言えます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　麻布十番駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都港区東麻布3-2-4
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットヒガシアザブ
AIFLAT東麻布

■近隣周辺施設情報
ローソン東麻布2丁目店まで約90m
成城石井麻布十番店まで約490m
狸穴公園まで約170m
国際医療福祉大学三田病院まで約610m
麻布十番郵便局まで約510m
港区立麻布図書館まで約390m
ナチュラルローソン東麻布3丁目店まで約210m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約450m
麻布郵便局まで約660m
トモズ麻布十番店まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　北和建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～69.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では土地や建物などを取得する必要があるため、投資額が高額になります。そのため一般的なサラリーマンの方や公務員の方などが物件を購入する際は、購入費の大半を金融機関からの融資で賄うことになります。

必要資金を金融機関から借りる際、対象物件の内容や本人の属性を評価するための融資審査を受けます。本人の属性評価では特に個人の「職業」「年収」「年齢」などが重要な評価項目となります。

融資額は投資家の自己資金力や社会的信用度などに従って決定されるため、解雇がなく安定した職業・勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴があります。多額の借り入れも期待できるため、収益性の良い物件を購入できるチャンスが広がり、より有利な条件で不動産投資を始められる期待があります。

このように公務員であること自体が融資審査でアドバンテージになりやすいため、一般のサラリーマンの方よりも不動産投資に向いていると言えます。

不動産投資の開始後は、建物の維持管理や入居者管理など運用面での管理が必要になりますが、管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば運用面での手間や時間を減らせるため、本業で忙しい公務員の方でも大きな負担とはなりません。

働き方改革を背景に民間企業の間では副業やダブルワークが推進されていますが、公務員の場合、副業は原則として禁止されています。ここでは公務員が行う不動産投資が副業に当たらないのかどうかを解説します。

「職員は、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員等の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」とされています。つまり、国家公務員は営利企業の役員兼業のほか、商店、不動産賃貸などの副業を行うことが原則的に禁止されています。

「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」と定められています。

つまり、各省庁などの許可がない場合、国家公務員の方が報酬を得て、全ての事業や事務を行うことは禁止されています。

「職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない」とされています。

つまり、地方公務員は、市長など任命権者の許可がない限り、「営利企業の役員になること」「営利企業を経営すること」「従業員として報酬をもらって働くこと」が禁止されています。

そもそも公務員は憲法15条2項の「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」と定められているため、一部の民間企業等に従事することは憲法違反となり、原則的には副業にあたる不動産投資も認められません。

公務員の副業は原則禁止ですが、一部例外があります。「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。所轄庁の長の申し出により人事院の「承認」が得られた場合には、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能です。

さらに賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないため「承認」を必要とせず、自由に不動産投資を行うことが可能です。「一定以上となる賃貸規模」については次章で解説を行います。

不動産投資や副業だけでなく、公務員には様々な服務義務が定められています。公務員の服務・懲戒制度について分かりやすく解説した「義務違反防止ハンドブック」が人事院から発行されているので、こちらも参考とされてみると良いでしょう。

不動産等の賃貸物件の種類が複合している場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、また土地1件（または駐車場1台）はアパート1室相当、として換算されます。これらを合計して10室相当以上となるときや、上記の各規程に当てはまる場合は自営と見なされるため注意しましょう。

一定規模以上の不動産投資が公務員の「副業」に該当するケースは上記のとおりですが、これ以下の場合なら必ずしも「副業」に該当しないというわけではありません。そのため対象の不動産投資が規則違反に該当するかどうかで迷う場合は、事前に承認申請するか、人事担当者に確認するほうが望ましいでしょう。

なお、確認しないまま「承認なし」で投資を行った場合、規則違反に該当すれば懲戒処分を受ける可能性もあるため注意してください。

また人事院に事前に相談することも有効ですが、個別の事案に関する自営兼業の判断は、職員の所属する各府省で行われるため、その人事担当者に事前に確認する必要があることを留意しておきましょう。

さらに、承認を得た不動産投資でも、投資が成功するとは限らないため、リスクなど必要な知識を習得した上で投資に臨むようにしましょう。公務員はその信用度の高さから多額の融資を受けられる可能性が高くなるのですが、借入額が多くなると大きなリターンが期待できる反面、失敗した場合の損失も大きくなります。

不動産投資を始める前に、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」などのデメリットがあることも認識し、適切な収支計画等を立てた上で不動産投資に臨みましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区森下5-18-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネキクカワエキマエ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東森下4丁目店まで約240m
セブンイレブン墨田菊川店まで約260m
ローソン江東猿江1丁目店まで約400m
マルエツ菊川店まで約220m
オオゼキ菊川店まで約300m
三井住友銀行菊川出張所まで約270m
みずほ銀行 菊川出張所まで約400m
墨田菊川郵便局まで約250m
かさい眼科まで約350m
あゆみ保育園まで約450m
江東区立深川第一中学校まで約280m
東京都立墨田工業高等学校まで約280m
江東区森下文化センターまで約700m
高森公園まで約550m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　23台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　小俣建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.65㎡～35.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸中の区分マンションの売却方法は、賃貸契約を締結したままオーナーのみが交代するオーナーチェンジという売却方法が選択されることがほとんどです。

居住用としてではなく、賃貸用として売却するという点が通常の不動産売却とは異なる点ですが、その他は基本的に同じです。不動産会社に賃貸中の区分マンションの売却を検討している旨を相談し、売却を進めていきます。

ただし、オーナーチェンジの場合は管理会社を継続するかどうか、内見ができない場合に付帯設備についてどのように説明するのか、住居の売却とは異なるポイントがあります。購入者も投資目的で検討しているため、収益性についても重要なポイントとなります。

これらの注意点があるため、売却を依頼する不動産会社については収益不動産を専門的に扱う不動産会社への依頼を検討することも大切なポイントとなってきます。

通常の居住用物件の場合、市場相場に築年数や劣化状況などの個別情報などを踏まえつつ価値がどのくらいかを判断します。一方、投資用物件の場合、収益還元法による価格も踏まえて判断するため、特別な知識が求められます。

多くの不動産会社では投資用物件の査定にも対応しています。しかし、不動産会社で査定の際に何を重視するかが異なり、査定結果にも差が生じるため、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格や査定の根拠を比較してみましょう。

査定結果、担当者との相性、売却実績などを総合的に判断しながら、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。

仲介を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約締結後は不動産会社が中心になって売却活動を行ってくれます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。

専任・専属専任媒介契約では、売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができませんが、依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。どの契約形式が良いか迷う場合には、まずは一般媒介契約を締結して様子を見るなど、工夫をしてみましょう。

なお、媒介契約後は不動産会社が主体となって活動を行ってくれますが、値下げ交渉、不動産会社から進捗報告を受けて売却期間と価格の調整、必要書類の準備、抵当権抹消のための金融機関との連携など、売主主体の業務も多数あるので注意してください。

また買主との値下げ交渉を不動産会社へ任せるのであれば、値下げ交渉があることを想定して応じられる価格をあらかじめ決めておき、不動産会社へ伝えておくと良いでしょう。

売買契約締結前に確認しておく必要がある事項として、修繕積立金の引き継ぎ、今後の修繕計画、管理会社の継続可否などが挙げられます。

区分マンションでは定期的に行われる大規模修繕に備えて修繕積立金を徴収しています。売主はオーナーが変更することを理由に修繕積立金を引き出すことはできず、それまでの修繕積立金は買主が引き継ぐのでその旨を明確にしておかなくてはなりません。

また、引き渡し後のトラブルを回避するためにも、マンション全体の修繕計画・修繕履歴、室内の修繕履歴なども合わせて確認しておきましょう。他にも、現在管理を委託している管理会社の管理継続可否を決めておくことも大切です。

売買契約締結後、物件の引き渡しの際に元オーナーから新オーナーへの所有権移転登記を完了させ、最後に入居者にオーナーの変更を通知すれば売却手続きは一通り完了です。オーナーの変更の通知に関する様式は特に決まっていませんが、トラブル回避のためにも以下の事項を盛り込んでおきましょう。

空室状態の区分マンションとは違い、賃貸中の区分マンションは所有していれば家賃収入を見込める物件です。収益物件が売りに出されているということは「何らかの問題が潜んでいるのでは」と買主は不安を抱きます。

そのため、理由を聞かれた場合に速やかに伝えられるように、資産整理のため、老後資金を確保するため、買い替えのためといった理由を整理しておくと良いです。

ただし、売り急いでいることを相手に伝えてしまうと、買主から強気の交渉をされてしまうことがあります。売却理由についてどのように伝えるのか、状況にあわせて不動産会社と相談を行っておきましょう。

通常の不動産売買では、内覧時に室内の状況を確認できますが、賃貸中の区分マンションを売却する際は入居中なので買主に室内の様子を見せることはできません。

そのままでは買主にとって不利になるため、入退去があった場合、原状回復工事後の写真を撮って残しておくなど工夫してみましょう。

売却時にはその写真を買主に提示すれば、室内の様子を確認できるため、売買契約の締結に至りやすくなります。

民法改正により、売却した不動産に契約条件とは異なる何かしらの欠陥が潜んでいた場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任を負うことになると、相手から契約解除や損害賠償を請求されるといったトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

売主が故意に事実を伝えなかっただけでなく、欠陥に気付いていなかった場合にも、同様に契約不適合責任を負います。

そのため、売主は物件に不具合がないか把握することを努めるほか、不具合があった場合は売買契約書や告知書などの書面で通知し、当該不具合の責任を負わない旨を明記するなど対策が必要です。

また、契約不適合責任について明記していない場合は、買主が不備を知ってから1年間は追及可能となります。あらかじめ、引き渡しの日から〇ヶ月といったように期限を設定しておくと良いでしょう。

竣　工　2004年8月
最寄駅　御成門駅徒歩3分
総戸数　86戸

住　所　東京都港区新橋6-19-1
概　要　地上12階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月
（※604／612号室を除く）

■604／612号室対象／フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
シティハウストウキョウシンバシ

■近隣周辺施設情報
カレッタ汐留まで約900m
マルエツプチまで約600m
Pedi汐留まで約700m
浜離宮庭園まで約700m
芝公園まで約500m
まいばすけっと新橋5丁目店まで約350m
肉のハナマサ西新橋店まで約610m
ナチュラルローソン新橋六丁目店まで約140m
ファミリーマート＋ミヤモトドラッグ御成門店まで約210m
TSUTAYA新橋店まで約610m
芝公園まで約500m
虎ノ門ヒルズまで約910m

■駐車場　　　有（機械式）月額58,300円
■バイク置場　有/月額/3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社陣設計
■施　工　　　住友不動産株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（24.91㎡～62.34㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続時に所有権移転の手続きを行っていないことが未登記の要因です。このような未登記の不動産は自治体で所有者を把握できず公共事業が進まないといった問題が生じます。加えて登記していない建物・土地は管理がされていない、管理不全のケースが多く、空き家増加の要因となっています。

所有者不明の土地発生を予防するために、不動産登記法が一部改正となり相続登記や住所変更時には取得を知った日から3年以内の登記が義務化となります。

前述したように、現行の法律では相続が発生しても、相続登記の申請は義務ではないことから土地の価格が低い場合、相続登記を行わない事例が多いという問題があります。

相続登記の申請を義務付けると同時に、申請人の負担を軽減する手続きの簡素化、氏名・住所のみの相続人申告登記の新設などが検討されています。

現行の不動産登記法では、土地や建物の表題登記、変更があった際の申請が義務づけられおり違反した者は10万円以下の過料を定めています。

過去の法務省・法制審議会の会議では、相続登記に関しても同様に過料を定めるという意見がありましたが、登記に関わる費用を考えると現実的ではないことから過料以外の不利益を課す案も出ています。

「相続土地国庫帰属法」という所有者不明土地の発生の抑制を図る法律が創設されました。相続又は遺贈により土地の所有権・共有持分を取得した人が、土地の所有権を法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。

既に条文が公開されており、土地を数人で共有する場合には承認の申請を全員が共同して行うと規定されています。

一方で、建物が建てられた土地、境界が明らかでない土地、崖があり管理に多くの費用・労力がかかる土地や管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地は承認されません。

申請者は、承認にあたって10年分の標準的な管理費用の額を考慮して定める「負担金」を納める必要があり、対象外の土地であることを知りながら申請・承認され国に損害が生じた場合は、国に対して損害賠償責任を負います。

現行の民法では、土地の所有者が不在である時に利害関係者が「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申し立て、土地の管理、家庭裁判所の権限外行為許可を得て遺産分割・売却・譲渡を行うことができます。

改正後の民法では、所有者が不明又は行方不明であり必要と認められた際には、利害関係者の請求によって「所有者不明土地管理人」を選任、管理の命令を行う事が可能となります。

不在者財産管理制度は不在者の財産全般の管理・保全などを行いますが、所有者不明土地管理制度は特定の財産が対象であるため、管理人の負担軽減や業務の円滑化が期待できます。

さらに管理不全土地管理制度が創設され、所有者がいる土地でも管理が不適当とされ他人の権利・法律上の利益を侵害し、必要と認められる際には「管理不全土地管理人」を選任し「管理不全土地管理命令」を行う事が可能となりました。

不動産登記法の改正により相続登記は義務化されます。相続・遺贈により不動産を受け継ぐ場合には、早めに相続登記を行いましょう。

「財産を相続したいものの、土地が遠方にある・低額であるなどの理由で相続や管理が負担」 というケースは少なくありません。このような場合、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続した土地を国庫に帰属させることができるようになりました。

土地は一定のものに限られ負担金を支払う必要がありますが、管理・活用が難しい土地を手放すことができるというメリットがあります。

管理不全土地管理制度の創設により、取得した土地を適切に管理できなかった場合、隣人といった利害関係者が管理不全土地管理人を選任し、管理不全土地管理命令が下される事が可能となります。

管理不全土地管理人は該当する土地の管理・処分を行う事が出来ますので、最悪の場合土地は処分されてしまう可能性があります。土地を相続する際には定期的な管理が可能であるかを検討し、相続後は適切な管理を行う必要があります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　飯田橋駅徒歩6分
総戸数　45戸

住　所　東京都新宿区新小川町3-26
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
サニバスイイダバシ
ＳＵＮＩＶＡＳ飯田橋

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東五軒町店まで約290m
いなげや飯田橋店まで約250m
THE100STORES100円ショップまで約590m
ローソン新小川町店まで約100m
BOOKOFF飯田橋駅東口店まで約520m
小石川後楽園まで約710m
セントラルプラザRAMLAまで約670m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約520m
みずほ銀行飯田橋支店まで約600m
飯田橋駅東口郵便局まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.60㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が融資の際の評価につながります。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、民間企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています（もちろん、非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります）。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。

また、家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍～20倍程度と言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁の発表データによると、2018年の30代男性サラリーマンの平均年収は30～34歳で469.5万円、35～39歳で527.6万円となっています。仮に年収が500万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみましょう。

融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年～35年のローンを組むことが可能と考えられます。

なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍～20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円～700万円程度と言われてます。こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、アイケンジャパンというアパート経営会社では、個別相談で、自分がいくらまで・どんな金利条件で融資を受けられるか、実際にどんな物件が購入できるのかといったことを教えてもらうことも可能です。

なお、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることも可能で、たとえば、エイマックスという中古マンション投資の会社は、目安として年収500万円以上・勤続年数1年以上などであれば頭金10万円以内でスタートすることができ、金利も1.6%～の条件でローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。また、エイマックスの物件は都内23区の駅徒歩10分以内という立地でありながら他の不動産投資会社よりも10%近く価格が割安で、購入後に黒字収支で運用できるという点も投資家から評価されています。

融資に強い不動産会社としては、東京23区・横浜に集中してマンション開発・販売を行うプロパティエージェントも特徴的です。プロパティエージェントの新築マンションは、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富で、購入後の借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。

他にも、首都圏屈指の豊富な投資用マンション開発実績と大手銀行・信販会社含めて10社以上の提携金融機関を持つインヴァランスという会社は、多様な金融機関のコーディーネートにより有利な融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができ、頭金も10万円からと始めやすくなっています。

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。

もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、年齢による制限もあるため（定年など）、早めにスタートするのが良いとされています。

融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

例えば年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンの場合、個人の金融資産がなくても遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。

また、銀行によっては、上場企業勤務の場合に年収に対する融資額を1割増加させるところもあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するというのが基本方針の銀行の場合、「年収400万円の単身者が限度額4,000万円」であるケースも、「属性が高い妻帯者は限度額6,300万円」になるということです。

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも属性改善に有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善する可能性があります。

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、よほど規模が大きくない限りほとんど属性の改善にはつながりません。本業よりも副業の収入が増えたからといって独立してしまうと、属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。むしろ、属性改善のためにそういったことをしているとみなされると、評価が下がる可能性がありますので、あまりテクニカルな方向に走りすぎないように注意が必要です。

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、定期的な家賃収入が見込める投資用不動産を保有している場合は話が変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まるケースがあります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、その後にキャッシュフローがプラスにできている場合は、そのプラス分が評価されて次の物件購入に役立ちます。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。30代のうちに収益性の高い物件を購入し、数年後に物件を買い増していくというプランを立ててみるのも良いでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある方は、ローンの見直しをすることで属性が高まるケースがあります。ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断や借り換えの提案をしてくれるオンラインサービスもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　麻布十番駅徒歩5分
総戸数　64戸

住　所　東京都港区南麻布2-5-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ミナミアザブノース
MINAMIAZABU NORTH

■近隣周辺施設情報
ナニワヤまで約350m
2成城石井麻布十番店まで約750m
24時間スーパーコアまで約550m
セブンイレブン南麻布店まで約150m
城南薬局まで約300m
麻布十番商店街まで約700m
クオール薬局古川橋店まで約300m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約300m
ローソンまで約40m
ケーヨーデイツーまで約640m
本村小学校まで約680m
慶応義塾大学まで約900m

■駐車場　　　3台/月額55,000円
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　61台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計東京第二事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.09㎡～77.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　曳舟駅徒歩8分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区向島5-33-7
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ARムコウジマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田向島5丁目まで約30m
ファミリーマート向島四丁目店まで約160m
コモディイイダ東向島店まで約430m
まいばすけっと東武曳舟駅西店まで約660m
トモズEQUIA曳舟店まで約820m
どらっぐぱぱす東向島店まで約590m
イトーヨーカドー曳舟店まで約970m
ニトリ押上駅前店まで約1020m
寺島保育園まで約150m
三浦医院まで約250m
銅像堀公園まで約410m
杉の子学園保育所まで約440m
墨田区立言問小学校まで約140m
墨田区立第一寺島小学校まで約380m
東京スカイツリータウンまで約900m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊藤陸川設計室
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～43.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

宅地建物取引業法では「不動産会社の事務所など定められた以外の場所で契約を交わした場合には契約の解除が可能」とされています。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

電話などで投資用マンションの勧誘を受けたときには、相手が誰なのかを明確にすることと、その気がないときにははっきりと断ることが重要になります。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2018年3月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　65戸

住　所　東京都新宿区新宿5-8-20
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
コンフォリアシンジュク
COMFORIA 新宿

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿5丁目まで約240m
マルエツ新宿6丁目店まで約490m
サンクス新宿5丁目店まで約220m
ファミリーマート新宿7丁目店まで約780m
ファミリーマート新宿5丁目東店まで約170m
ファミリーマート東京医科大学前店まで約90m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約90m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約140m
新宿区新宿第2保育園まで約200m
天神幼稚園まで約260m
新宿6丁目交番まで約260m
カギの救急車新宿明治通り店まで約310m
ドン・キホーテ新宿店まで約910m
TSUTAYA新大久保店まで約730m
沢田クリニックまで約600m
新宿区立大木戸子ども園まで約1130m
新宿区立 四谷第四小学校まで約1020m
モスバーガー四谷4丁目店まで約1120m
ドミノ・ピザ四谷4丁目店まで約1250m

■駐車場　　　4台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　63台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（25.02㎡～40.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2000年8月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都新宿区新宿5-7-9
概　要　地上8階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト
RESIDIA 新宿EAST

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東京医科大学前店まで約60m
ファミリーマート御苑大通り店まで約360m
ファミリーマート新宿五丁目東店まで約110m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約100m
セブンイレブン新宿5丁目靖国通り店まで約300m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約110m
新宿区立天神小学校まで約310m
新宿区立新宿中学校まで約310m
東京都立新宿高等学校まで約570m
新宿区新宿第二保育園まで約200m
大久保病院まで約1110m
新宿明治通郵便局まで約310m
まいばすけっと新宿5丁目店まで約230m
マルエツ新宿6丁目店まで約480m
龍生堂薬局東新宿店まで約300m
スギ薬局新宿1丁目店まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（23.79㎡～31.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2004年2月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都新宿区新宿5-8-18
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト2
RESIDIA 新宿EASTⅡ

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー食品館新宿富久店まで約430m
まいばすけっと新宿5丁目まで約140m
まいばすけっと新宿住吉町店まで約940m
まるえい新宿店まで約330m
三徳新宿本店まで約1250m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約80m
セブンイレブン新宿7丁目店まで約910m
セブンイレブン新宿富久町店まで約430m
ローソン新宿御苑中央店まで約650m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約20m
ファミリーマート新宿5丁目東店まで約60m
ポプラ東大久保店まで約780m
サンクス新宿2丁目店まで約130m
スギ薬局新宿1丁目店まで約300m
新宿区立富久さくら公園まで約530m
カフェ・ド・クリエ新宿5丁目店まで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.79㎡～53.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2009年2月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都新宿区新宿5-7-10
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト3
RESIDIA 新宿EASTⅢ

■近隣周辺施設情報
新宿区立天神小学校まで約200m
新宿区立新宿中学校まで約130m
東京都立新宿高等学校まで約550m
新宿区新宿第二保育園まで約550m
大久保病院まで約300m
新宿明治通郵便局まで約490m
ファミリーマート東京医科大学前店まで約40m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約80m
セブンイレブン新宿5丁目靖国通り店まで約320m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約130m
まいばすけっと新宿5丁目まで約130m
マルエツ新宿6丁目店まで約320m
イトーヨーカドー食品館新宿富久店まで約360m
まいばすけっと新宿5丁目店まで約210m
龍生堂薬局東新宿店まで約320m
新宿明治通郵便局まで約510m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.43㎡～40.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年8月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　66戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-10
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクデュ―
COMFORIA 両国 DEUX

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋1丁目店まで約400m
ローソン永代橋店まで約2130m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約2500m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約610m
エンゼルファミリー両国店まで約170m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約300m
社会福祉法人三井記念病院まで約1990m
両国交番まで約840m
シモジマ浅草橋本店まで約1360m
横網町公園まで約1350m
浜町公園まで約1200m
小鳩保育園永代まで約2360m
同愛記念病院まで約1100m
久松警察署まで約1470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（20.72㎡～30.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　京急蒲田駅徒歩5分
総戸数　20戸

住　所　東京都大田区東蒲田2-37
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネサンスコートカマタリバーテラス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南蒲田1丁目店まで約200m
マルエツ西糀谷店まで約350m
セブンイレブン大田区西糀谷1丁目店まで約330m
大戸屋ごはん処ウィングキッチン京急蒲田店まで約490m
ツルハドラッグ西糀谷店まで約330m
くまざわ書店ウィングキッチン京急蒲田店まで約480m
Ｃａｎ★Ｄｏ糀谷店まで約550m
東蒲田二郵便局まで約420m
東蒲田保育園まで約180m
大田区立南蒲小学校まで約300m
大田区立東蒲中学校まで約130m
南蒲公園まで約300m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　PCMC・アーキテクト・サポート株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　薩摩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2K（25.27㎡～25.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これから不動産投資を始める初心者は、取得までに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、といくつかのハードルを乗り越えることになります。

この時、不動産の取得に焦ってしまい失敗したということにならないよう、ここでは初心者がまず気を付けるべき不動産投資の7つのポイントを挙げています。

大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2～3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信（ローンの借り入れ枠）が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。

購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。

これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。

将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。

信用できる不動産投資会社を選ぶには、2～3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。

複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か？」ということを判断しておくと良いでしょう。

昨今、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になっています。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。

しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正をしていることが判明し、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。

一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。

購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。

不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千～何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。

このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。

きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。

物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。

不動産投資は家賃収入と経費（管理費用や諸税金など）、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。

なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない！」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。

不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。

不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身です。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。

不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにせず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。

どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。

そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切りが出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。

返済原資や何かあった場合の担保、余剰資産がない状態でキャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用が下がってしまう可能性もあり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。

不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。

例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。

不動産投資では、建物の経過年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費を経費として計上することで、給与所得と損益通算し、会計上の所得を圧縮することができるメリットがあります。

不動産を売却する際、不動産の取得費と売却価格の差額が売却益と見なされます。ただし、取得費は購入金額から減価償却分を差し引いて行われるため、減価償却によって損益通算していた部分については売却時に譲渡益と見なされることになります。譲渡所得における取得費は、次のように計算します。

この年数を超えると減価償却費の計上は出来なくなります。中古物件を購入していた場合には残りの耐用年数が短くなっているために、より注意が必要となります。

減価償却のデメリットや注意点について知らずにシミュレーションを行っていると、将来的に収支が合わなくなる事例が見られています。減価償却費に重きをおいた収支シミュレーションを行ってしまっている場合には注意が必要です。

不動産投資に関する全体的な情報収集を行います。不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーの言い分をすべて信じることになってしまいますので、物件を高値づかみしてしまったり、問題のある物件を見分けられずに購入してしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊から3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者が販促ツールとして書籍やセミナーを利用していることが多いためです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　表参道駅徒歩11分
総戸数　33戸

住　所　東京都港区南青山7-4-20
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
プリマリードミナミアオヤマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約60m
ナチュラルローソン港日赤通り店まで約350m
ファミリーマート南青山7丁目店まで約400m
アキバストアー秋葉商店まで約400m
成城石井西麻布店まで約550m
三井住友銀行青山支店まで約700m
SMBC信託銀行青山支店まで約950m
渋谷広尾四郵便局まで約500m
渋谷警察署常磐松交番まで約350m
日本赤十字社医療センターまで約600m
ヨックモックミュージアムまで約240m

竣　工　2022年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都港区高輪4-3-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークワンズタカナワ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹品川店まで約880m
京急ストア品川店まで約580m
セブンイレブン品川プリンスホテル店まで約210m
ファミリーマート高輪4丁目店まで約70m
マツモトキヨシウイング高輪店まで約490m
ウィング高輪WESTまで約600m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約510m
せんぽ東京高輪病院まで約440m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約680m
港区立高輪台小学校まで約1350m
品川駅前郵便局まで約690m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額2,200円
■駐輪場　　　38台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社SHOW建築設計事務所
■施　工　　　村本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.06㎡～64.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションには決まった定義はありませんが、通常は30㎡以上50㎡未満のマンションのことをコンパクトマンションと呼びます。ワンルームとファミリータイプの中間に位置し、ワンルームや1LDK、2LDKが間取りの中心になっています。

単身者や夫婦のみのDINKS世帯などがメインターゲットとなっており、2000年以降に見られるようになりました。子どもを持たずに夫婦二人だけで暮らしていく新しい家族の形が注目されたり、分譲マンションを求める単身者が増えたことなどが主な要因です。

不動産がなかなか売却できない場合、原因を探し、そのための対策を打つことが大切です。基本的な原因となりうるケースとしては、以下のような事例があります。

これらの基本的な原因をまずは見直し、改善するようにしましょう。その上でコンパクトマンションならではの個別要因によって売却が長引いている可能性について検討してみましょう。

分譲マンション購入を希望する単身者やDINKSは経済的に余裕があることが多く、新築物件と比較されやすい傾向があります。中古物件の場合は物件価格に対して100％の融資が得られないことに加え、設備の古さなどが懸念材料になることもあります。

夫婦二人のDINKS世帯が中古マンションを購入しようとした場合、主な比較対象が50㎡以上のファミリー物件となります。戸数が少ないコンパクトマンションの場合、収益性を優先していることもあり、外観や内観のデザイン、共用部分の設備などのグレードが低いことがネックになります。

一方、コンパクトマンションを収益物件として運用している場合は、ワンルームマンションに比べて価格が高い割に設定できる家賃がそれほど変わらないことも多く、この場合利回りがよくないと判断されて売却が難しくなることがあります。

所有者＝居住者が多い分譲マンションに比べて、収益物件として運用している所有者が多いマンションでは、収益性を求めるため管理費用が抑えられる傾向があります。管理費の削減に加えて所有者が管理状況をこまめに把握していない場合、共用部分の清掃やゴミ出し、駐輪場の管理など管理体制が悪くなっていることがあります。

コンパクトマンションを売却する際に検討される対策について紹介していきます。コンパクトマンションを売却するためには、コンパクトマンションのメリットを明確にし、そのメリットに合致するターゲットに適切に訴求することが大切です。

コンパクトマンションのメインターゲットとなるのは、単身者やDINKS世帯です。経済的に余裕があり、ローンも組みやすい状況にあると仮定すると、価格重視よりも快適性重視の傾向が想定されます。そのため、室内の設備グレードを上げることを検討しましょう。

時間短縮を実現する機能をはじめ、多機能な設備を導入することで物件としての付加価値を高めることができます。入居後の快適な暮らしをイメージしてもらえるように、検討してみましょう。

前の項目で紹介したのとは反対に、まったく手をかけずに売り出しをかける方法もあります。入居者自身が住みやすさを追求できるように、リノベーション向き物件として売り出すのです。

コンパクトマンションのメリットは、立地がよく、専有面積が十分にあることです。そのため新築で購入するよりもお得感があり、さらに自分たちの暮らしたいように部屋をリノベーションあるいはリフォームできるのであれば、購入希望者が現れる可能性があります。また、売主としても、想定外の費用がかからないこともメリットになります。

コンパクトマンションの主要ターゲットは単身者やDINKS世帯ですが、少子高齢化の影響で高齢者の住居問題がクローズアップされており、中でもダウンサイジングという考え方が注目されています。

一般社団法人不動産流通経営協会の「FRK調査『シニアの住宅に関する実態調査』2019.6」によると、元々は家族で3LDKや4LDKに暮らしていたが、子供が巣立ったなどで住み替えの際に住居を狭くするダウンサイジング傾向が強まっていることが指摘されています。

高齢化が進む日本では、このようなシニア層に向けた住居が増えると想定されており、需要が増加すると考えられます。これらの傾向から、下記のような対策も有効となる可能性があります。

リフォーム後に、高齢者向けの賃貸物件とすることもできます。高齢化社会が今後も続くことを考えると、賃貸物件として長く運用できる可能性があります。

不動産を売却する不動産会社には、得意な物件と不得意な物件があります。例えば、コンパクトマンションの売却の実績がない場合、ターゲット層の絞り込みがうまくいかず、売却活動がスムーズに進められないことも考えられます。不慣れな印象を受ける場合や、売却活動が長引いてしまっている場合には不動産会社を変更することも検討しましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区北上野2-2-8
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1DK対象／キャンペーンＢ／適用可

■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ブリリアイストウエノ
Brillia ist 上野

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと合羽橋北店まで約410m
マルエツ東上野店まで約520m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約240m
ローソンストア100北上野2丁目店まで約330m
ウエルシア台東入谷店まで約430m
松屋入谷店まで約370m
台東区立駒形中学校まで約50m
北上野こどもクラブまで約30m
山伏公園まで約190m
下谷警察署まで約200m
ココスナカムラ入谷店まで約350m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　33台/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビームス・デザイン・コンサルタント
■施　工　　　株式会社和田組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.33㎡～43.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩3分
総戸数　36戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町1-10-11
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約980m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約160m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
エンゼルファミリー両国店まで約1320m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約170m
セブンイレブン日本橋久松町店まで約210m
ローソン東日本橋2丁目店まで約240m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約790m
ローソン新大橋1丁目店まで約1100m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約250m
ミニストップ日本橋馬喰町2丁目店まで約960m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社飯島建築設計事務所
■施　工　　　株式会社ウラタ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.39㎡～48.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に適した物件がないか探していると、たまに「再建築不可」と記載されている物件が見つかるときがあります。再建築不可物件は、周辺の似たような条件の物件よりも価格が安いのが一般的ですが、どのような物件なのでしょうか？

再建築不可物件とは、建築基準法が改正されたことで現行の法律に適さなくなり、新築や建て替えができない物件のことです。土地および築年の古い戸建物件で目にすることが多くあります。

それぞれ建築基準法の42条と43条に詳細が記載されており、道路とは幅員4m以上。

建築した時点では建築条件を満たしていても、時代とともに法律は改正されるため、法律に適さない物件が残ってしまいます。既存建物の竣工当時には再建築ができたものの、法改正後に建築基準法の要件を満たしておらず、現状では再建築できないのが再建築不可物件の特徴です。

再建築不可物件は、一般的な物件と比較すると物件価格が安いという大きな特徴があります。再建築不可物件は、現状のままでは建物の再建築ができないため、不動産の利用価値や資産価値が周辺の一般的な物件よりも低くなります。そのため、売りに出される価格も一般的な物件よりも低いので安く物件を手に入れることが可能です。

再建築不可物件は利用価値や資産価値は低くなるものの、かといって賃料が低くなるわけではありません。再建築不可物件は物件価格が安いにもかかわらず、賃料は普通の物件とほぼ変わらないため、一般的な物件よりも利回りが高くなります。

不動産投資で継続的に安定した利益を得るには、利回りの高い物件に投資することが重要です。そのため、物件価格が安く利回りが高い再建築不可物件に投資することを検討するのも一つの手段です。

再建築不可物件には物件価格が安いという特徴がありましたが、同時に固定資産税が安いという特徴もあります。不動産投資では、入居者がいる間は継続的な長期的な家賃収入が期待できますが、修繕費や固定資産税などのランニングコストが生じます。これらのランニングコストが大きくなるほど実質利回りは低くなります。

再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されているのが特徴です。固定資産税評価額を基準に算出する固定資産税や都市計画税・相続税・贈与税なども安くなります。

再建築不可物件を運用することによって、ランニングコストを一般的な物件よりも小さく抑えられるので、実質利回りを高くできます。また、相続や贈与を予定している場合は、相続税や贈与税を抑える効果も期待できるでしょう。

再建築不可物件は一般的な物件よりも利回りが高く、相続税や贈与税も小さく抑えられるメリットがありました。そのため、再建築不可物件に興味を持った方も多いと思いますが、一方で以下のようなデメリットも存在します。

再建築不可物件に投資する最も大きなデメリットは、建て直しができないことです。不動産投資では、築年数の経過とともに劣化が進行するため、修繕によって劣化を補うか、もしくは建て直して新しくする必要があります。

しかし、再建築不可物件では、既に建っている建物の修繕やリフォーム・リノベーションは可能ですが、一度取り壊すと建て直すことは不可能です。修繕やリフォーム・リノベーションで劣化を防げている間は問題ありませんが、建物を支える躯体部分に問題が生じた場合にはいよいよ建て直しを検討する必要があります。

また、地震や火災などの自然災害によって建物が大きな被害を受けた場合にも建て直しを検討する必要がありますが、再建築不可の場合はどちらの状況でも建て直しができません。更地にした後は、建築の許可が出ない限りは更地としてしか所有できないことがデメリットと言えるでしょう。

居住用不動産の場合は住宅ローン、投資用不動産の場合は不動産投資ローンを契約すれば自己資金を抑えながら不動産を取得することが可能です。しかし、再建築不可物件に対する投資の場合は、利用価値や資産価値が低いことから不動産投資ローンの審査に通りにくい可能性があります。

不動産投資ローンの審査に通りにくいということは、再建築不可物件を購入する際は自己資金で購入しなくてはならない可能性も高いということです。そうなると、自己資金の一部が現金ではなく流動性の低い不動産に変わるため、万が一現金が必要になった時に対応できなくなる場合があります。

再建築不可物件で不動産投資ローンを契約できても、一般的な物件よりも金利を高く設定される可能性もあります。そうなると、キャッシュフローが悪化して安定した不動産投資の継続が困難になる可能性もあるので注意しましょう。

しかし、再建築不可物件の場合は、建物を建て直して運用を続けるという選択肢がありませんので、売却すると言っても簡単には買い手が見つかりません。

再建築不可物件を購入した場合は、一般的な物件よりもさらに流動性が低くなるほか、売却価格も低くなる可能性があります。購入したはいいものの、出口戦略が立てにくいことで困ってしまう可能性もあるので注意しましょう。

再建築不可物件の建て直しができない・不動産投資ローンの審査に通りにくい・出口戦略が立てにくいというデメリットを見る限り、不動産投資に再建築不可物件は適していないと言えます。しかし、せっかく似たような条件の物件を安く手に入れられることを考えると、何か良い対策はないのでしょうか？

通常、再建築不可物件は、建築基準法の「建築基準法上の道路に2m以上面している」という条件を満たしていないことで再建築不可になっています。そのため、この条件を満たせば再建築が可能になります。

例えば、建築基準法上の道路に2m以上面している隣接する土地を購入すれば、再建築不可物件でも建築条件を満たすことが可能です。また、再建築不可物件のある地域が住宅密集地や古い町並みで、火災の危険性が高いと判断された場合には区画整理などによって再建築が可能になるケースもあります。

しかし、建築条件を満たしている隣接する土地が取得できるとは決まっておらず、取得には追加資金が必要であることを忘れてはなりません。また、区画整理も実施が保証されているものではありません。再建築不可物件を購入したものの、負の資産を抱えて終わる可能性もあるため、出口戦略を熟考するなど対策を練ってから再建築不可物件を購入しましょう。