竣　工　2012年10月
最寄駅 武蔵小山駅徒歩6分
総戸数　61戸

住　所　東京都品川区荏原3-8-13
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオムサシコヤマ

■近隣周辺施設情報
東急ストアパルム武蔵小山店まで約200m
ファミリーマート武蔵小山パルム店まで約160m
ローソン品川荏原三丁目店まで約40m
クスリのカツマタ武蔵小山店まで約70m
武蔵小山駅ビルまで約520m
TSUTAYA 武蔵小山店まで240m
モスバーガー武蔵小山店まで100m
品川平塚橋郵便局まで約310m
マツモトキヨシ武蔵小山Ｐａｒｔ２店まで約140m
昭和大学病院まで約1000m

竣　工　2021年10月
最寄駅　西小山駅徒歩7分
総戸数　39戸

住　所　東京都品川区荏原5-12-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／仲介手数料無料
■1LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アークマークニシコヤマ
ARKMARK西小山

■近隣周辺施設情報
サミットストア荏原4丁目店まで約300m
まいばすけっと西小山駅前店まで約490m
セブンイレブン西小山桜並木通り店まで約410m
ヒノミドラッグ西小山店まで約520m
荏原警察署まで約570m
荏原郵便局まで約650m
大黒屋西小山店まで約430m
TSUTAYA武蔵小山店まで約900m
松屋西小山店まで約480m
私立昭和大学まで約580m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（20.23㎡～40.82㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続が優先され、法定相続は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

被相続人の相続財産に負債が多い、受け継ぎたくないといった理由で相続人全員が放棄をした場合、相続人がいない状態となります。

相続放棄を行っても民法940条の規定により相続財産の管理義務を負う事になりますので、このケースではまず放棄をした方に連絡を行う事になります。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-8
概　要　地上10階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m
ファミリーマート両国亀沢店まで約230m
サミットストア両国石原店まで約350m
まいばすけっと両国駅東まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約510m
同愛記念病院まで約270m
墨田横網郵便局まで約270m
朝日信用金庫本所支店まで約450m
墨田区立二葉小学校まで約450m
日本大学第一中学校・高等学校まで約350m
国技館まで約600m
江戸東京博物館まで約400m
東京都立横網町公園まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社タウン設計
■施　工　　　山廣建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.78㎡～56.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続（遺言による相続）が優先され、法定相続（民法で定められた相続）は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。

基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

竣　工　2022年5月
最寄駅　浅草駅徒歩6分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区西浅草2-20-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
グランメゾンアサクサカッパバシ
Grande Maison 浅草合羽橋

■近隣周辺施設情報
ミニストップ西浅草2丁目店まで約350m
セブンイレブン台東松が谷1丁目店まで約550m
まいばすけっと西浅草2丁目店まで約170m
三平ストア浅草店まで約400m
台東松が谷郵便局まで約350m
朝日信用金庫合羽橋支店まで約300m
渡辺医院まで約110m
関戸クリニックまで約260m
東本願寺まで約350m
台東区立松葉公園まで約240m
浅草花やしきまで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（34.26㎡～40.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。

不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。

不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。

不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。

不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。

また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。

不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。

不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。

不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。

ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。

投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。

投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。

投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。

物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。

不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。

投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。

このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。

不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。

そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。

不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。

不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。

サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。

不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。

数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。

資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。

不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。

不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。

例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。

一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。

顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。

なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。

多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。

不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。

しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。

物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都港区高輪1-20-15
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
タカナワキューブ
TAKANAWA CUBE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート高輪1丁目店まで約670m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約500m
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約150m
大丸ピーコック三田伊皿子店まで約180m
白金アエルシティまで約500m
コア三田店まで約350m
リンコス高輪店まで約940m
トモズ白金高輪店まで約400m
泉岳寺まで約400m
御田小学校まで約160m
三田中学校まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（18.28㎡～49.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。

勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。

少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。

簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。

交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。

ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。

特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。

ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。

ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。

中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。

このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。

「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」

不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。

ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。

「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」

この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。

マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。

「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」

ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。

この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。

不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　学芸大学駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都世田谷区野沢3-9-13
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
JMFレジデンス学芸大学
JMFResidence学芸大学

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン野沢店まで約360m
ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m
駒沢通り野沢東急ストアまで約260m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m
サミット野沢龍雲寺店まで約670m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m
ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m
トモズ野沢店まで約780m
コルモピア野沢店まで約680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社福子工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福子工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.14㎡～27.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。

不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。

売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。

また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。

売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。

売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。

土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。

また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。

引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。

売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。

譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。

不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。

弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。

また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。

土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。

なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。

売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。

不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　御茶ノ水駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレチヨダオチャノミズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約240m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約350m
まいばすけっと神田神保町まで約400m
マツモトキヨシ神保町店まで約350m
三井住友銀行神保町支店まで約500m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約550m
ゆうちょ銀行明治大学駿河台校舎内出張所まで約550m
西神田郵便局まで約190m
東京歯科大学水道橋病院まで約400m
三楽病院まで約450m
神田女学園中学校高等学校まで約40m
千代田区立錦華公園まで約270m
東京ドームシティまで約600m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジャイロアーキテクツ
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート・マンション経営が、会社で禁止されている副業に該当する可能性はどれぐらいあるのでしょうか。また、アパート・マンション経営はそもそも副業という位置づけになるのでしょうか。

厚生労働省が平成30年1月に公表した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、原則として、副業・兼業を認めるべきであるものの、例外的に、次のような場合には副業・兼業を制限することもできるとしています。

会社員の場合、アパート・マンション経営が副業にあたるとされた場合であっても、このような例外的に副業・兼業が制限されるケースに該当しない限り、問題は生じないといえます。自社の就業規則では、副業・兼業制限規程がどのように定められているか、確認してみましょう。

公務員は、国民に奉仕する立場にあり職務専念義務があることから、営利企業との兼業や自ら営利企業を営むことを法律によって禁止されています。

兼業が厳しく禁止されている公務員ですが、例外的に、その営利企業との間に特別な利害関係がなく、職務の遂行に支障がない範囲内であれば、副業をおこなうことも認められています。

公務員の兼業禁止基準は、民間の会社員よりも厳しいといえるため、公務員の基準で許容範囲であれば民間であっても許容範囲である可能性が高いでしょう。

国家公務員が例外的におこなうことのできる副業の範囲については、人事院規則１４―８の運用についてにおいて定められており、その具体的な運用についても通達が発せられています。

国家公務員の兼業禁止を定める通達によると、禁止される兼業に該当しない不動産賃貸業の基準は、主に次のような条件を満たすケースになります。

国家公務員の禁止される兼業基準に該当するものとして、家屋・建物であれば5棟10室以上、土地であれば10件以上という条件があります。

駐車場の場合は、建物内もしくは機械式のもの、あるいは10台以上という条件になります。また、太陽光発電投資の場合、太陽光発電設備の出力10キロワット以上が条件になっています。

4棟9室以下の規模のアパートあるいはマンション経営、9台以下の駐車場経営、10キロワット未満の太陽光発電投資であれば、国家公務員であっても兼業・副業とみなされません。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準では、賃貸料収入の額も年500万円以上という条件を示しています。500万円という基準は、家賃のみならず、駐車場の賃貸料などのすべての不動産収入の金額を合計した金額で判断します。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準に反しない場合として、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職務の遂行に支障が生じないこと」が条件とされています。

いわゆる自主管理をしていると、この条件を満たさないことになり、兼業・副業基準に抵触する可能性が高いといえます。

国家公務員は、禁止される兼業基準に該当するアパート・マンション経営はできないのが原則です。

しかし、法令では、職務との間に特別の利害関係がなく、職務の遂行に支障がない場合は、兼業の許可の申請を許可することができることも定められています。

国家公務員の場合、自営兼業承認申請書という許可申請様式があり、これに賃貸する不動産の数、所在地、予定賃貸料などを記載して申請することになっています。申請して許可を受けることができれば、禁止されている基準以上の規模のアパート・マンション経営も、おこなうことができる可能性はあります。

公務員でない会社員の人は、公務員の兼業・副業禁止基準ほど厳しく制限されないと考えられますが、アパート・マンション経営が副業に該当しそうであると判明した段階で、上司に許可申請の相談をすることを検討してみましょう。

会社員の場合、アパート・マンション経営が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」に抵触するようなものでない限り、会社から禁止される副業に当たる可能性は低いといえます。

アパート・マンション経営が副業に当たるのか、という判断基準として、公務員の兼業禁止基準を参考にすることができます。4棟9室以下、賃貸料収入500万円未満の規模であれば、副業に該当しない可能性が高いでしょう。これらの規模を超えて、なおかつ自主管理をしている場合は、副業に該当する可能性が高くなります。

副業に該当しそうな場合は、会社の就業規則を確認し、上司にアパート・マンション経営をおこなうことの許可を求めることを検討してみましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩4分
総戸数　15戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-33-1
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■【→ キャッシュバック ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサニホンバシハマチョウ
Live Casa 日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Ｆタワー店まで約180m
セブン-イレブン日本橋浜町店まで約400m
成城石井日本橋浜町店まで約190m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約200m
まいばすけっと水天宮店まで約400m
みずほ銀行日本橋浜町Ｆタワー出張所まで約150m
日本橋清洲クリニックまで約150m
トルナーレ内科外科まで約280m
中央浜町一郵便局まで約550m
久松警察署浜町交番まで約260m
中央区立浜町公園まで約350m
明治座まで約500m
中央区立総合スポーツセンターまで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社フー設計
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.04㎡～52.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション査定とは、マンションの状態を確認してもらい、不動産市場ではどれくらいの売却価格なのか調べてもらうことです。査定額を元に市場で売り出す価格を決めるので、価格を設定する上でも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ上でも、査定は重要なポイントとなります。

マンション査定を不動産会社へ依頼すると無料で行ってくれます。査定方法には大きく分けて2つの方法があるので、違いを下記で確認してみましょう。

マンションのあるエリアの過去の取引事例や築年数、間取り、交通アクセスなどから査定価格を出す方法です。マンションの情報だけで価格をつけるため、机上査定ともいわれます。

マンションを訪れて、実際の状態などを確認して査定価格を出す方法です。日差しや眺望、室内の状態、共用部分の状態、周辺環境などが分かるため、机上査定で算出した査定額を補正する査定方法となります。

訪問査定は不動産会社の担当者が自宅に来るため、手間がかかってしまう点がデメリットですが、後にマンションの欠陥が見つかってしまうようなトラブルを避けることができるメリットがあります、机上査定だけではなく、訪問査定を受けてから売却活動を行ってくれる不動産会社を探すことも検討してみましょう。

無料査定を受けるには不動産会社に依頼しますが、どのような流れになるのか、不動産会社を選ぶところから不動産市場で販売が開始されるまでの全体像を紹介します。

マンション査定を依頼するポイントは複数の不動産会社へ査定を依頼することです。1社だけでは、査定価格や査定の根拠が本当に適切なものであるのかの判断が難しくなるため、複数社へ査定を依頼しそれぞれを比較するようにしましょう。

また、複数の不動産会社に査定価格を提出してもらうと、販売価格の相場がより把握しやすくなり市場で売り出す際の価格や実際の売買価格を判断しやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに役立つのが、物件情報を一度登録するだけで提携会社へ査定依頼がかけられる不動産一括査定サイトです。下記の表に、悪徳業者の排除を積極的に行う国内大手5社の不動産一括査定サイトをまとめましたので、参考にしてください。

資料の他に、固定資産税の評価証明書や、登記簿謄本などがあれば合わせて準備しておきましょう。なお、最低でも所在地情報と間取りの情報があれば、すべて揃えていなくともおおよその査定は可能となります。

査定を行う不動産会社によって必要な書類が異なることがありますので、訪問査定を依頼する際に確認しておきましょう。

訪問査定の当日になったら、不動産会社の担当者が訪れて査定を行います。築年数などマンションに関する情報はすでに伝えていますので、訪問査定では下記のような部分をチェックして状態を確認します。

資料などでは分からない、意見や感想を伝えることが大切です。価格には反映されないこともありますが、買主を見つける際に役立つこともあるため、

最後にマンションの無料査定を受ける際に注意してほしいポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。

不動産会社へ簡易査定・訪問査定を依頼するのは原則無料となりますが、無料だからと言って多くの不動産会社に査定依頼をすると、売主として対応しきれなくなることもあります。

一方、少なすぎると、査定価格にばらつきが出た場合に比較することが難しくなります。そのため簡易査定の段階では5～6社程度、訪問査定では3～4社程度を目安に検討してみましょう。

不動産会社の担当者に室内の様子を見てもらうため、清掃および整理整頓はいつもより丁寧にしておきましょう。部屋がごちゃごちゃしていると、実際よりも狭く感じることもあります。

特にマンションの場合は、1面採光や2面採光が多く、日差しは限定されています。差し込む光によって部屋の中の印象が変わりますので、窓際に荷物を置かないようにしたり、窓を拭いたりするのもいいでしょう。荷物を整理しきれない場合は、レンタルボックスなどを借りて、訪問査定の日に合わせて運び出しておくといったことも検討してみましょう。

マンションの査定に訪れた不動産会社の担当者は、玄関周りやロビー、エレベーターといった共用部分も印象に残ります。一戸建ての場合と違って、これらの共用部分は自分で整理や清掃ができません。管理組合に掛け合って、掃除をしてもらうなども検討してください。

訪問査定を受ける際は、1日で複数社に来てもらうこともあります。その場合、不動産会社同士が顔を合わせることのないように気をつけましょう。不動産業界では、複数社に査定を受けるのは通例になっています。しかし、時間がないからといって同時に査定をしてもらうといったことは、できる限り避けましょう。

不動産会社が無料で査定を行うのは、売却時の仲介手数料が主な収益となります。営業マンが顔を合わせてしまうと、売却依頼を自社で請け負うために他社の査定価格を考慮した価格を提示する可能性があるためです。

マンション査定の目的は他社の提示価格を考慮した金額を知るためではなく、市場に沿った相場を調査することにありますので、できるだけ査定担当者が顔を合わせることのないのようなスケジュールを組んでみましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-18-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約180m
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約200m
ローソン東日本橋2丁目店まで約290m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約450m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約600m
日本橋中央医院まで約280m
両国郵便局まで約350m
中央浜町一郵便局まで約500m
城北信用金庫日本橋支店まで約550m
キッズルームひかり東日本橋園まで約400m
中央区立日本橋中学校まで約190m
開智日本橋学園中学・高等学校まで約500m
中央区立千代田公園まで約250m

竣　工　2005年3月
最寄駅　北参道駅徒歩1分
総戸数　52戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-7-1
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ニューシティアパートメンツセンダガヤツー

■近隣周辺施設情報
マルマンストア南新宿店まで約700m
NEWoManまで1330m
渋谷ヒカリエまで約2600m
まいばすけっと代々木2丁目店まで900m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約570m
ココカラファインJR代々木駅前店まで約480m
ローソン北参道駅前店まで約230m
ローソン国立能楽堂前店まで約260m
サブウェイ北参道駅前店まで約200m
代々木焼き鳥鳥ゴローまで約200m
つるまる饂飩千駄ヶ谷店まで約170m
ファミリーマート北参道駅前店まで約210m
オーケーディスカウントスーパーマーケット千駄ヶ谷店まで約350m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.52㎡～71.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2014年11月
最寄駅　北参道駅徒歩3分
総戸数　31戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-7-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスハラジュク
Urbanex 原宿

■近隣周辺施設情報
オーケー千駄ヶ谷店まで約230m
miniピアゴ千駄ヶ谷１丁目店まで約470m
セブンイレブン北参道駅前店まで約200m
薬ヒグチ代々木店まで約460m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約410m
スターバックスコーヒー北参道店まで約240m
鳳凰会 フェニックスメディカルクリニックまで約190m
ココカラファインＪＲ代々木駅前店まで約800m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約760m
東京都立代々木公園まで約2310m
新宿御苑まで約660m
喫茶室ルノアール千駄ヶ谷駅前まで約640m

■駐車場　　　4台（平置式）
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　古久根建設一級建築士事務所
■施　工　　　古久根建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.28㎡～38.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2017年10月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　39戸

住　所　東京都墨田区横川1-1-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
（※201号室を除く）

■201号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■201号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスオシアゲパークサイド

■近隣周辺施設情報
マルエツ錦糸町店まで約330m
マルエツプチ本所4丁目店まで約380m
肉のハナマサ錦糸町店まで約480m
サファイアドラッグまで約480m
どらっぐぱぱす横川店まで約540m
サンドラッグCVS業平店まで約550m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約160m
ローソン墨田横川2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約350m
墨田太平町郵便局まで約310m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.81㎡～42.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年7月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-35-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アラートミナミセンジュ
ａ　ｌａｔｏ　ｍｉｎａｍｉｓｅｎｊｕ

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約290m
Santoku南千住店まで約870m
ローソン南千住3丁目店まで約200m
セブンイレブン台東清川2丁目店まで約120m
中華食堂日高屋南千住店まで約800m
マクドナルド南千住駅前まで約880m
台東日本堤郵便局まで約700m
浅草警察署日本堤交番まで約300m
朝日信用金庫浅草支店清川出張所まで約400m
日本堤診療所まで約700m
台東区立玉姫保育園まで約350m
台東区立玉姫公園まで約120m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.30㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

贈与があったことが第三者に分かるように書面化したものを「贈与契約書」と呼びます。

贈与契約書を作成せずに贈与を行うと、非課税額の範囲内でも贈与税が課されることがあったり、親族に証明できず後にトラブルが起こる可能性があります。契約書は必ず作成しておきましょう。

贈与契約書には贈与する人と贈与を受ける方が契約を締結した旨、土地の所在地・地番・地目・地積、贈与の日にち、贈与者・受贈者の住所を記載、贈与者と受贈者が記名・押印を行います。

土地の地番や地目などは登記情報提供サービス又は所在地を管轄する法務局の窓口で「登記事項証明書」を取得することによって確認が可能です。

固定資産課税台帳の評価額は、自治体から送付された「固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書」、または自治体の役所で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

土地の価額が一定額以上の際には、贈与された方は不動産取得税・贈与税を申告・納付する必要があります。

土地を取得した時には「固定資産課税台帳に記載されている評価額×3％」の不動産取得税を納付します。ただし、課税標準額が10万円以下の土地の場合、納める必要はありません。

なお、2024年3月31日までに宅地等を取得した場合には、土地の課税標準額が1/2に軽減されます。土地を取得した日から30日以内に、所在地にある税務署に申告しましょう。申告書は役所又は自治体のホームページで取得可能で、後日納税通知書が送られてきます。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、どちらかを選択します。相続時精算課税は税務署に「相続時精算課税選択届出書」を提出後に適用となり、届出を出していない場合には自動的に暦年課税となります。

1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から基礎控除額を控除した価額に「一般税率」又は「特例税率」のいずれかを適用して贈与税額を計算します。

父母や祖父母など直系の尊属以外の方から贈与を受けたケースで受贈者が贈与の年の1月1日において20歳未満である場合には、「一般税率」、直系尊属から贈与を受け受贈者が贈与の年の1月1日において20歳以上である場合には、「特例税率」を適用します。

なお、直系尊属からの住宅取得のための資金や教育資金、結婚・子育て資金などで一定の要件を満たすもの、相続や遺贈により財産を取得した人が、相続の年に被相続人から贈与により取得した財産は一定額が贈与税から控除されます。暦年課税は、土地を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に申告と納税を行います。

「相続時精算課税」を選択した場合には、土地の価額が110万円以下であっても贈与税の申告をする必要があります。

相続時精算課税では贈与財産の価額の合計額から、複数年で利用できる特別控除額を控除した後の価額に、20％の税率をかけて計算します。

将来の相続時に贈与時の土地の時価と他に受け継いだ財産の価額を合計し、相続税額から既に支払った贈与税相当額を控除した金額が相続税の額となります。

相続時精算課税は60歳以上の父母又は祖父母が、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合において選択できる制度で、一度選択すると暦年贈与に変更できません。

暦年課税と相続時精算課税を選ぶ際には、後の贈与・相続について考え慎重に検討を行いましょう。相続時精算課税を適用する場合には、税金を支払わない場合でも贈与年の翌年2月1日から3月15日の間に申告します。

被相続人が亡くなり自動的に相続が開始となります。まずは、遺言書の有無を確認します。遺言書は自宅といった身近な場所、公証役場、法務局に保管されている可能性があります。

遺言書は被相続人が自筆で書いた自筆証書遺言、公証役場で内容を読み上げ封をする秘密証書遺言、公証人が作成する公正証書遺言の3種類があります。

自筆証書遺言・秘密証書遺言は被相続人にとって身近な場所に保管されている事がありますが、自筆証書遺言は法務局で保管する事も可能です。公正証書遺言は公証役場で保管されています。

基本的に遺言書がある場合は遺言書の内容に沿って遺産分割を行います。ただし、遺留分を侵害している、民法上の相続財産ではないものを指定している、遺産分割協議で相続人全員が合意しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

法務局で保管されている自筆証書遺言と公正証書遺言以外の遺言は家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。検認は遺言書の変造・偽造を防ぐためのもので、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます。

民法上における相続人は、被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　白金台駅徒歩1分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区白金台4-5-9
概　要　地上12階 RC造

■物件名フリガナ
ラテストシロカネダイ

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約160m
東京大学医科学研究所附属病院まで約1000m
港区立高輪台小学校まで約410m
私立東海大学付属高輪台高校まで約600m

不動産の資産価値を維持するためには、立地や物件の状態だけでなく、長期的な視点での管理とメンテナンスが欠かせません。白金台のような高級住宅地では、周辺環境の価値が物件の資産価値に大きく影響します。例えば、地域の再開発計画や公共施設の整備などは、資産価値を押し上げる要因となります。また、定期的なリフォームやエネルギー効率の改善は、物件の競争力を高め、将来的な価値の低下を防ぐ手段となります。これらの施策を組み合わせることで、白金台における不動産の価値を長期にわたり維持し続けることが可能です。白金台での不動産選びにおいて、環境に優しい住宅は注目すべきポイントです。特に昨今では、持続可能な社会の実現に向けた取り組みとして、エコフレンドリーな住宅が求められています。環境に優しい住宅とは、再生可能エネルギーの利用や省エネルギー設計を取り入れた住まいのことを指します。具体的には、太陽光発電システムを導入することで、エネルギーの自給自足を目指すことが可能です。また、高断熱材を使用した建物は、冷暖房の効率を高め、光熱費を抑える効果があります。さらに、雨水の再利用システムを取り入れることで、資源の無駄遣いを防ぎ、環境負荷の軽減に寄与します。これらの要素を考慮し、環境への配慮を重視した住宅選びが、長期的な住環境の持続可能性を高める鍵となります。

■駐車場　　　7台/月額41,800円～47,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　68台/月額550円
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.03㎡～50.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続税法では個人間の取引が対象となることから、個人が法人から受け継いだ財産に対して基本的に相続税は課されません。不動産を法人名義にしており、個人に相続する場合には「不動産の譲渡」として相続税ではなく所得税が課されます。

所得は10種類に分類され、それぞれの所得で計算方法が異なりますが、法人から譲り受けた財産は「一時所得」に分類されます。ただし業務に関するもの、継続的に受けるものは一時所得には該当しません。

譲渡された方が法人の一員である場合には給与所得とみなされる可能性もあります。例えば、法人が不動産を役員（法人の取締役、執行役、監査役、理事など）に無償で譲渡した場合、実質的に給与を支給したと同様の経済的効果があったものとして「給与所得」に分類されます。

法人側には、所得税法により不動産を時価で売却したとみなされ、「みなし譲渡所得」として譲渡所得税が課される可能性があります。不動産の売却価格から取得に関わる費用（建築費や購入費）と印紙税といった譲渡に関わる費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、所有期間によって一定の税率をかけ計算されます。

個人の確定申告だけでなく法人側の会計処置も必要となり、複雑な会計処理と税務上の知識が必要となります。誤って過少申告を行ってしまうと追徴課税などのペナルティを負う可能性もあるため、税理士や会計士など専門家への依頼も検討しつつ、相続を進めて行きましょう。

一般社団法人又は一般財団法人の理事が亡くなった場合には、一定の金額が理事から遺贈により取得したものであり、一般社団法人・財団法人を個人とみなして相続税が課されます。

登記識別情報・登記済証を何らかの理由で提出できない際には、「不通知・失効・失念・管理支障・取引円滑障害・その他」から該当するものを選びチェックマークを付けます。

手続きの際には登記原因証明情報の提出が必要になりますが、法人からの不動産譲渡を贈与として「贈与契約書」を交わして書面化し、提出することで後のトラブルを防げる可能性が高くなります。

契約書を交わさない時には登記の原因となった事実・行為、権利変動が生じたことを証明する情報を提出します。なお書類を集める事が難しい時には、司法書士といった専門家に依頼することで収集できることがあります。

登録免許税は、贈与による土地・建物共に所有権移転登記の際には「役所で管理している固定資産課税台帳の価格×2％」が課されます。住宅用家屋の場合には一定の要件を満たすことで軽減される可能性があります。

必要書類を法務局に直接持参、郵送、オンラインの3つの申請方法から選びます。法務局は平日の8時30分～17時15分が業務の取り扱い時間で、窓口に書類を持参します。

法務局へ行くことが難しい方は、郵送・オンライン申請が可能です。郵送で申請する際には、申請書と必要書類を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付します。

還付を希望する書類で郵送による返却を希望する方は、宛名を記載した返信用封筒と書留郵便のための切手を同封しましょう。

オンラインでは「登記・供託オンライン申請システム」で専用のソフトをダウンロードし申請する事が出来ます。ただしアップロードできる書類が限られおり、郵送で送付する可能性がある点に注意しましょう。オンライン申請システムの利用時間は平日の8時30分～21時までとなっています。

税金の申告・納付を行います。サラリーマンの場合、所得が20万を超える時には確定申告が必要となります。法人側にも譲渡所得税がかかる可能性があります。

土地と建物の所有者が個人と法人で別れている際には、個人と法人の間で土地の賃貸借契約が交わされ、借地権という権利が設定されています。借地権の設定の対価として「権利金」が支払われるような会計処理になっていることが多いでしょう。

借地権設定更新・更改・譲渡・返還の時には税金が課されますが、権利金の金額や地代の設定金額などによって異なります。よって建物と土地の所有権が個人・法人で異なる場合には、賃貸借契約の内容や土地の無償返還に関する届け出の有無、権利金や地代収入などを確認する必要があります。

ただし、法人によっては賃貸借契約を交わしていない、借地権・権利金に関する会計処理をしていないなどのケースがあります。このようなケースでは、弁護士や税理士などの専門家に相談してみると解決できることがあるため、依頼を検討してみましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　北参道駅徒歩6分
総戸数　11戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-5-15
概　要　地上5階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
リーガランドビズハラジュク
ＬＥＧＡＬＡＮＤＢｉｚ原宿

■近隣周辺施設情報
オーケーストア千駄ヶ谷店まで約450m
セブンイレブン原宿外苑店まで約280m
スターバックスコーヒー北参道店まで約400m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約700m
竹下通りまで約650m
代々木公園まで約900m
山野美容専門学校まで約990m
東京モード学園まで約1850m
ミニストップ千駄ヶ谷3丁目店まで約160m
オーエスドラッグ原宿店まで約580m
ビックカメラセレクト原宿店まで約630m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社AE総合計画
■施　工　　　米持建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（32.64㎡～77.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は集合住宅を人に貸し出し、定期的に家賃収入を見込める土地活用の一つです。更地のままでも始められる駐車場経営や資材置き場等と比べて、人が住める建物を用意する必要があるため、建築費または購入費がかかる上、維持していくための費用もかかります。

アパート経営を始めるための費用は高めになるものの、継続的な収入を狙えるのがメリットです。単身者向けアパートの場合、1〜2年程度の入居期間が見込める一方、ファミリー向けの場合、10年以上の長期で借りてもらえることもあります。

また、アパート経営は駐車場などよりも高い賃料を設定することが可能で、高い利回りを確保しやすいのも強みです。駐車場は立地が与える影響も大きくなりますが、建物は差別化を図りやすいのも特徴です。

このほか、アパートなど居住用不動産が建てられている土地には一定の税金の控除があり、固定資産税の額は安くなります。駐車場のような更地よりも1／4～1／6程度の税額になります。

また、不動産所得で赤字が出た場合、給与所得があれば損益通算できるので、課税所得を減らせる可能性もあります。

アパート経営は、都心か地方で始める場合とでメリット・デメリットが大きく異なります。日本は少子高齢化や人口減少により地方の過疎化が進み、中心都市に人が集まる傾向が続いていますが、地方でアパート経営を行うメリットもあります。詳しく確認していきましょう。

地方のアパート経営の大きなメリットは、価格面です。地方でアパートを探せば東京都心などよりも安い価格で購入できる場合もあります。

アパート経営では多くのケースで土地を含めた建物の一棟買いとなり、物件価格に対する土地価格の割合は高くなります。そのため、比較的に土地値の安い地方であれば安くアパートを取得できる可能性があります。アパートローンの借入も少なくなり、返済リスクを小さくできるのもメリットです。

地方のアパートの中には、地主が土地活用でアパートを建てたものの、高齢となったためあまり管理されず、放置されている物件があります。このような物件では、現在の空室率が高くても、きちんと力を入れて集客すれば満室にできる可能性もあります。

地方や人口の少ないエリアでのアパート経営は、都心と比べて競争相手が少ないのも特徴です。田舎の場合、高齢化に伴って不動産事業に積極的でない資産家オーナーも多く、集客に力をあまり注いでいないケースもあります。

賃貸需要の少なさが地方アパートのデメリットですが、工夫次第で入居率の改善余地が大きいのはメリットです。

アパート経営では利回りが高くなるほどリスクも高くなります。地方におけるアパート経営のデメリットや注意点は以下の通りです。

日本の少子高齢化は、地方を中心に深刻化しています。地方都市の中でも福岡や仙台のような大都市の場合、人口が増えているエリアもありますが、多くの田舎では減少傾向です。特にアパートを借りる人は若者などの単身者が多く、働き盛りが減っているエリアでは入居付けに不安が残ります。

また、数少ない入居者を複数の物件で取り合うことになるので、集客力を高めるために家賃の値下げ競争が起こる可能性もあります。しかし、必要以上に値下げをすれば物件を維持するための費用も捻出できなくなるので、地方で物件を買う時は競合物件の状況をチェックしておくことも重要です。

こういった各エリアの入居需要に関しては、自分だけで調べることが難しそうな場合は、アパート経営の会社に直に相談してみるのも一つの手です。たとえば、関西圏・名古屋・札幌・仙台・広島・岡山・福岡・熊本などのエリアでアパートの開発・販売実績がある「アイケンジャパン」は、月間1,000件の非公開土地の中から利便性・将来性・入居率などから厳選をしており、各エリアで入居需要が高い土地や将来的な価値が高い土地に関する情報を豊富に有しています。また、狭小地や変形地などであっても、地形に合わせた建築設計を行うことができるという強みもあるため、様々な土地をアパート経営の選択肢として加えることができます。

地方で中古アパートを購入する際は融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。特に耐用年数22年を過ぎた木造アパートなどは担保評価が低く、販売価格での融資が下りないこともあります。

地方の中古アパートは、買い手を見つけにくいのも特徴です。木造アパートは築年数が古くなると、金融機関の融資がつきにくいため、購入者も見つけにくくなります。

金融機関の融資姿勢はタイミングによって異なり、購入時に積極的だった融資が売却時には審査が厳しくなることもあります。このような場合、購入時に想定していた出口戦略が適用できない可能性があります。

売却を視野に入れる場合、このような金融機関の融資姿勢についても慎重に判断することが大切です。建物が古い中古物件を購入する場合は、土地値の割合が大きい物件を優先して検討するなど、工夫をしてみましょう。

地方や田舎のアパート経営はそれなりのリスクを伴いますが、工夫次第では満室経営や高利回りを狙うことが可能です。アパート経営を地方で始める際のポイントを確認していきましょう。

地方でアパートを探すときは価格だけではなく、維持費も検討することが大切です。価格の安さだけで購入しても、管理状態が良くなかったりデザインも古かったりで、集客力が乏しい可能性があります。そうなると修繕費やリフォーム代が多額になり、結果的に利回りを下げる要因となります。

物件情報誌や不動産情報サイトには基本的に「表面利回り」が掲載されています。しかし、表面利回りはあくまでも満室時の数字であるため、表面利回りのみを見て購入しても、実際には空室が発生する可能性があります。この場合、家賃収入が不足して収支が赤字になる可能性もあります。

アパートの利回りをチェックする際は、売りに出ている物件の直近の稼働率を調べ、実際の家賃収入の数字も確認することが重要です。家賃収入から維持費を差し引いた「実質利回り」を計算し、比較するようにしましょう。。

地方には競合アパートが建っていることもあります。そこで、購入前には競合物件がどれくらいあるのか、どれくらいの稼働率なのかをチェックしておきます。

競合物件がなければ高い入居率を維持できることがある一方、周囲の稼働率が低い物件ばかりだと賃貸需要を見込みにくいと判断できます。そのエリアにアパートを建てるべきか・購入するべきかの目安にもなります。

対象エリアの人口が将来的にどのように変化する可能性があるかも検討します。特にアパートを借りるような若年層がほとんどいないエリアでは、入居者を見つけるのに苦労することになり、赤字でアパートを手放さざるをえない状況になることもあります。

そのため、10年後、20年後の入居需要について、不動産会社の資料や地方自治体が公表している人口動態データ等から予測することが重要です。

地方は車移動が必須となる場合も多いので、駐車場付きアパートの需要が高いのも特徴です。特に子供がいるようなファミリー向け物件では駐車場の重要性が高いと予想できるため、国道沿いの駐車場付き物件のほうが駅近物件よりも需要が見込めることもあります。

車が必須の地域かどうかについて、入居者の属性をよく調べた上で、駐車場付き物件を選ぶことも大きなポイントです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区大島7-1-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
スタンズオオシマ
ＳＴＡＮＤＺ大島

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東大島5丁目店まで約470m
ドラッグストアスマイル大島店まで約140m
株式会社インテリア館イシバシ大島店まで約1250m
薬局くすりの福太郎公団店まで約1250m
たんぽぽ薬局大島店まで約1320m
ダイエー東大島店まで約350m
ピーコックストア大島店まで約1280m
ファッションセンターしまむらダイエー東大島店まで約350m
miniピアゴ大島5丁目店まで約250m
ローソン大島五丁目店まで約330m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　日本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.18㎡～25.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却するときに発生する仲介手数料は、売買契約が成立したことに対する成功報酬です。金額は不動産会社が決めることができますが、その上限は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」で定められています。仲介手数料の上限については、下記の速算法を用いるのが通例になっています。

仲介を担当した不動産会社はこの計算式を元に仲介手数料を請求しますが、これはあくまでも法で定められた上限額ということになります。

仲介手数料の上限額であるため、それ以下であれば法律に違反することはなく、無料でも問題ありません。そのため不動産を売却する際に仲介手数料を支払わないケースもあるのです。下記が代表的な4つの方法です。

仲介手数料は、仲介をする不動産会社にとって主な収入源となります。売買を成立させるためには人件費や広告費などが必要ですが、それらの費用もすべて売買契約が成立しなければ得ることができないということになります。

しかし、このような背景がある中で、仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。これは独自の仕組みを用いて、エンドユーザーから仲介手数料をもらわないようにしているからなのです。

例えば、両手仲介の活用です。不動産の売買は買主と売主がいて成立します。つまり、仲介会社1社で不動産の売買が成立すると、買主側と売主側の両方に仲介手数料が発生します。

買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいる場合、売買契約が成立した際には、買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。一方、ひとつの不動産会社が売主と買主を見つけると、両方から仲介手数料を得ることができます。

この場合、売主と買主からの仲介手数料をそれぞれ半額にしたり、あるいはどちらかを無料にすることでも不動産会社としては利益を出せる可能性があります。そのため取り扱う物件を増やす目的で、売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるのです。

次のケースは、不動産会社への交渉によって仲介手数料を無料にする方法です。これは不動産会社がその条件に応じてくれることが必要です。

例えば、中古マンションを売却しようと不動産会社に仲介を依頼した際に、リフォームをしてから売却することを提案されることがあります。このときに、提示された条件でリフォームをする代わりに、売買が成立した際の仲介手数料は発生しないように交渉できるケースがあります。

リフォームをすると人件費や広告費をそれほどかけずに早期に売却できる可能性があり、リフォームの工事費用で利益を出すこともできます。そのため仲介手数料無料に応じてくれる可能性があるのです。

不動産を売却する方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があります。買取は、売主から不動産会社が買い取る方法です。

買取は仲介業務には当たりませんので仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が買い取る際の価格は、市場での相場価格より7割ほど低くなる傾向があります。それは不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどをして市場で売却するからです。

買取は、仲介手数料がかからず早期売却を見込める、というメリットがありますが、最終的な手残り金が少なくなってしまうケースもあるため注意しましょう。

不動産売買は不動産会社に仲介してもらうだけでなく、個人で売買することも可能です。取引の自由度は高く、価格の設定も契約内容も自分の思い通りにできます。不動産会社に依頼しないため、売買が成立した際に仲介手数料も発生しません。

ただし、不動産の売買は契約ごとですので、責任の所在をはっきりさせておくなど、注意しなければいけないことがあります。また、不動産市場で売却活動をするにも手間や労力が必要で、慣れていない場合は買主候補、あるいはその窓口の不動産会社に不審に思われることもあります。

その他、レインズへの登録ができないことや、買主が金融機関に持ち込んだ時の物件評価に影響を与える可能性など、様々な懸念点があります。個人売買を検討するのであれば、ある程度の不動産知識や経験を必要とする点に注意しましょう。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の中には、手数料とは違う名目で料金を請求することがあります。例えば、「コンサルティング料」や「紹介料」「システム料」といった項目になっているのです。

仲介手数料とは違うため、法的な縛りがなく請求額は自由設定になっていることがあります。そのため通常の仲介手数料よりも高い金額を支払うこともあるのです。こうした事態を招かないためにも、仲介手数料が無料になっている仕組みを聞いて、納得してから契約するようにしましょう。

囲い込みとは、仲介を行っている不動産会社が両手仲介をするために、買主候補が現れても売却をしないことです。売主側の仲介手数料を無料にした場合、買主側からの仲介手数料が入らないと不動産会社は収入を得ることはできません。そこで他社から買い付けの申し込みが入っても、いろいろな理由をつけて断ってしまうのです。

売主としてみれば、買主が現れたらすぐに売却したいケースであっても、不動産会社の都合で売却が見送られてしまう可能性があります。

こうした囲い込みをされないようにするためには、不動産会社と連絡を密にとって、どのような売却活動をしたのか、問い合わせの本数や内容などを細かく報告してもらいましょう。少しでも不審なところがあれば確認をして、改善されなければ不動産会社を変更することも検討してください。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

下記、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者を積極的に排除しており、全国に対応している特徴があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　新宿御苑前駅徒歩6分
総戸数　77戸

住　所　東京都新宿区新宿5-1-20
概　要　地上14階 RC造

■物件名フリガナ
ミリアレジデンスシンジュクギョエン

■近隣周辺施設情報
東京都立総合芸術高等学校まで約450m
東京医科大学まで約260m

都市生活を考える上で、住まいに求められる機能とは何でしょうか。まず重要なのは、利便性です。都心部では、交通のアクセスが良く、周囲に商業施設や医療機関が揃っていることが求められます。次に、セキュリティの高さも欠かせません。安心して生活するためには、建物全体の防犯対策がしっかりとされていることが必要です。また、快適な居住空間も重要な要素であり、十分な収納スペースや最新の設備が整った住まいは、都市生活において非常に価値があります。このように、都市における暮らしを支える為の多様な機能が調和することが、理想的な住まいの条件となります。現代の生活スタイルに合った住まいを選ぶには、まず住まい手自身のライフスタイルを深く理解することが必要です。例えば、リモートワークが普及する中で、静かな作業スペースが必要な方には、騒音が少ないエリアや部屋数が多い物件を選ぶことが重要です。また、趣味や家族の構成に合わせて、周辺の施設や交通の便利さを考慮した選択も求められます。さらに、エコやサステナビリティに配慮した設備が整った住まいは、未来に向けた価値を持ち続けることができるでしょう。

■駐車場　　　1台/月額44,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　73台
―――――――
■設　計　　　有限会社環設計室
■施　工　　　岩田地崎建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.01㎡～40.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産投資に興味はあるものの、自分に合っているのはどの国なのかわからないという人もいるのではないでしょうか。

海外不動産投資について勉強や情報収集をする前に、どんな投資をしていきたいのか考えることが重要です。例えば以下のようなポイントについて考えてみましょう。

不動産会社に問い合わせをしたり、セミナーに参加したりと勉強するための行動をとる人は多いものです。しかし、自分が理想とする投資の全体像について明確な答えを持っている人はあまり多くないと言えます。

海外不動産投資では、国やエリアごとに物件価格や市場の特徴および外国人に対する規制内容などが異なっています。闇雲に情報を集めると情報量が多くなってしまい、どこがいいのかさらにわからなくなってしまう点に要注意です。

自分がしたい投資の理想像を固めたら、まずは国ごとの情報を集めていきましょう。例えば、アメリカの不動産に投資するメリットとして、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点が挙げられます。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。対して、東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。

自分がしたい投資の理想像や予算などと合いそうな国を大まかに絞り込んだら、その国の不動産を取扱っている不動産会社を探します。見つかった不動産会社に資料請求などの問い合わせをすれば、詳しい内容について勉強が可能です。

なお、日本国内の不動産投資について勉強するためには本を読むのも有効です。しかし、国内不動産投資と比較すると、海外不動産投資を取扱う会社は少ないほか、投資の実例も少なくなっています。

このため、海外不動産投資について解説する本は非常に少ないと言えます。もし本が見つかったとしても、情報が古く、現在とは違う市況や税制度になってしまっている可能性があります。

最新の情報を集めて勉強するという点においては、実地で物件を比較するなどしていくことで効率的に自身の目的に合った投資方法を知ることに繋がります。

資料請求などを通じて知識を深めたら、海外不動産を取扱う会社が主催するセミナーに参加してみることも検討してみましょう。講師の雰囲気などから、不動産会社の雰囲気なども判断できます。

また、実際に海外現地へ足を運んでいる講師からは、インターネットや資料などから得られる情報よりも濃い情報を得られることもあります。気になる情報があれば、不動産会社から物件情報をもらって比較してみると良いでしょう。

アメリカ不動産投資を検討しているのであれば、例えば、オープンハウスの不動産投資セミナーを検討してみるのも良いでしょう。アメリカ不動産投資の基礎から、注目エリア・具体的な物件情報までわかる無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。

その他、東南アジア不動産投資を考えているのであれば、物件選びから賃貸管理、売却までワンストップで手掛けるビヨンドボーダーズのセミナーがあります。ビヨンドボーダーズの海外不動産セミナーの特徴は、「主に東南アジアの不動産投資を対象としていること」「日系・現地の大手デベロッパーの開発物件のみを紹介していること」などが挙げられます。

なお、これらのセミナーで物件情報をもらう場合には、可能な限り収支シミュレーションももらっておくと役立ちます。表面利回りなどの情報だけでなく、どんな経費がかかると想定しているのかも判断できるためです。

そのほか、収支シミュレーションの細かさを比較することで、不動産会社の比較も可能になります。複数の不動産会社と同時にコミュニケーションを取っておくことで、提供される情報に誤りがないか判断もしやすくなります。

時間的・資金的な余裕がある場合は、机上の勉強にとどまらず海外現地へ行ってみることも有効です。実際に現地を見ることで掴めるイメージなどは、机上の勉強によって得られない情報です。

また、強い購入意欲を持てる物件がある場合は特に、現地を視察することで、不動産会社からの説明だけではつかめなかった情報を得られることも多いものです。

2021年時点では新型コロナウイルス感染拡大の影響によって海外渡航が規制されているケースもありますが、海外渡航が可能であれば、1度足を運んでみても良いでしょう。

日本国内で海外不動産投資を扱う不動産会社へ問い合わせるとともに、現地で日本人が営業している不動産会社にも問い合わせてみると、違った情報を入手できる可能性があります。

海外の不動産市場に関して最も鮮度の高い情報を持っているのは、海外現地で営業している不動産会社です。また、例えばタイのバンコクなど日本人が多いエリアでは、現地で不動産業を営んでいる日本人もたくさんいます。

日本人が経営する不動産会社が見つからなかった場合は、現地の日本人会などを探してみるのが有効です。海外現地で日本人が経営する不動産会社は、現地の日系企業へ日本人駐在員向けの住宅を斡旋していることが多く、日本人会のwebサイトに広告を掲載していることがあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　新御徒町駅徒歩6分
総戸数　22戸

住　所　東京都台東区台東3-4-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネオカチマチ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東4丁目店まで約350m
ファミリーマート台東鳥越店まで約350m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約230m
なんでも酒やカクヤス上野店まで約300m
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
台東三郵便局まで約300m
三井記念病院まで約500m
台東区立平成小学校まで約240m
東京都立忍岡高等学校まで約700m
台東区立竹町公園まで約150m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　上段月額220円　下段月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社MDI
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.77㎡～40.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の略語で、経済的に自立してお金を稼ぐための労働からリタイアすることです。つまり、FIREとは「会社の給与収入とは別に十分な収入源を確保し自由に生きる」ことを指します。

単なる早期退職によって、早期退職後はパートやアルバイトをしながら生活するというわけではなく、資産の運用益によって会社に頼らない自由な生き方を選択できる状態になった時にFIREを達成したと言えます。

FIREを目指すためには、日々の生活費を賄えるだけの給与以外の継続的な収入または貯金などが必要です。不動産投資によって資産規模を拡大し、FIREを目指すメリットを解説していきます。

FIREを目指すにあたって不動産投資のポイントとなるのは、不動産投資ローンを利用することで元手を抑制しながら資産形成できることです。

例えばサラリーマンは給与による一定の収入が見込みやすいことから、銀行による信用評価が高く、収入の変動が起きやすい個人事業主などと比較して不動産投資ローンの審査を通過できる確率が高くなります。

金融機関の評価が高いとローンの返済期間も最長で35年など長期間に設定できるケースもあります。時間をかけてローンを返済し純資産を増やせるため、長期的な視点で資産形成していく上では、FIREと不動産投資の親和性は高いものです。

不動産投資は入居者の募集や家賃の回収などといった賃貸経営の手間を管理会社に委託できます。働きながらでも資産形成が可能という点で、不動産投資はFIREを目指すための資産形成にも活用しやすい投資方法の一つと言えます。

ここまで不動産投資でFIREを目指すメリットについて見てきましたが、注意しておきたいデメリットやリスクもあります。それぞれ確認していきましょう。

不動産投資ローンを金融機関の評価が必要になります。一定の収入が無い場合や、初期費用として捻出できる頭金が少ない場合には不動産投資ローンの審査を通過できず、物件購入のための資金調達に苦戦する可能性があります。

不動産投資で注意しておきたい重大なリスクに「空室リスク」があります。想定よりも空室期間が長引いてしまうことで家賃収入が確保できず、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまうケースもあります。

日本では人口減少が続いており、賃貸需要が大きく減少してしまっているエリアも少なくありません。長期的な視点をもち、将来の賃貸需要が見込めるエリア選定が重要となってきます。

なお、空室リスクの低いエリアでは将来的な賃貸需要が見込みやすいために、利回りが低くなる傾向があります。好立地の物件は低リスクとなる反面、リターンが少なくなってしまうデメリットがあるということです。

FIREを検討するのであればリスクとリターンのバランスを取りながら、計画的に収益性のある物件を選択することが重要となります。

闇雲に不動産投資を始めても、効率的にFIREを目指すことはできません。FIREの達成には大きな資産形成が必要となる以上、最初に計画を立てることが重要です。投資におけるリスクにも注意しながら、計画の考え方と大まかなシミュレーションの仕方について解説します。

FIREを目指すためには、FIRE実現後の年間生活費といつまでにFIREを実現したいかという期限を設定することが必要です。例えば現在の年齢が35歳で50歳までにはFIREを実現したいと考えるのであれば、15年間で必要な資産形成を済ませることが目標となります。

また、現在の生活費などを考慮して、FIRE実現後には毎月40万円の所得があれば十分など、具体的な金額を設定します。この場合、不動産投資による手残り額が毎月40万円に達する仕組みを作るか、FIRE後に必要な金額の総額を貯金するかの2通りの方法が考えられます。

期間と目標額とを決めたら大まかな試算をします。なお、手残り額を大きくしていくためには、1戸単位のマンション投資を拡大していくか、複数の住戸を同時に賃貸運用できるアパート投資を検討するなどの方法が検討できます。

また、いきなり自己資金を2,143万円貯めるのでは時間がかかるため、不動産を数棟に分けて、最終的な投資合計額が約2億1,430万円に達するよう投資を重ねていくことが必要です。

不動産投資は1度物件を購入したらその後も同じ物件を運用し続けるだけでなく、適宜物件を売却して再投資する、というような視点も重要になります。この時、物件価格が大きく値下がりしてしまっていると、想定した利益が得られないこともあるため注意しましょう。

最初に4,000万円のアパートに投資するとしたら、物件購入時に400～800万円の自己資金を捻出するとともに、上がった収益は再投資用にストックしていくことが必要です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　茗荷谷駅徒歩6分
総戸数　23戸

住　所　東京都文京区小日向3-9-6
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオミョウガダニ

■近隣周辺施設情報
三徳茗荷谷駅前店まで約460m
マルエツプチ茗荷谷店まで約490m
紫山堂薬局本店まで約500m
文京スポーツセンターまで約680m
文京音羽郵便局まで約600m
新大塚公園まで約410m
miniピアゴ音羽1丁目店まで約580m
上田医院まで約450m
ヤマザキショップ小日向三河屋店まで約400m
スギ薬局茗荷谷店まで約930m
文京区立小日向台町幼稚園まで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　オーバルプランニング株式会社
■施　工　　　株式会社ナミキ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.32㎡～52.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外には日本と違って不動産売買に関する法整備が進んでいない国もあります。また、売買契約書の作成についても、売主が自主的に作成している場合や現地の弁護士が作成している場合など様々です。

特に新興国の投資用物件に多いプレビルドなどは、資金支払の期間が長期間にわたることもあります。

キャンセルしたい場合はいつ申し出ればよいのか、キャンセル料はかかるのか、かかるとすればいくらなのかなど、売買契約のキャンセルに関する内容については、契約書へサインする前に確認しておくことが重要です。

内容を確認するとともに、不明点がある場合は売主へ確認しておくことで、トラブルを予防できます。

過去にはプレビルドの物件で工事が途中で中断されてしまったものもあります。工事が中断されると再開されることはほとんどなく、支払い済の資金も返金されないケースが大半です。

このため、プレビルドの物件を購入する場合は、万一工事が中断された場合について契約書に記載されているか、サインする前に確認することが必要になります。

中古物件を購入する場合に限りますが、物件の状態に関する記載がないか確認することは重要です。売買契約書に「As Is」という記載があった場合は、仮に不具合があったとしても、現状での引渡しが条件となります。

海外では書類が絶対的な効力を持つことも多く、内容を十分に確認しないままサインしてしまうと、後で損失を被ることもあるので要注意です。

物件の引渡し条件については、可能な限り売買契約締結の段階に入る前に売主と交渉しておくのが望ましいと言えます。また、不具合があった場合には売主と交渉できる条件で売買契約を締結する場合は、契約締結後にインスペクションを実施することも検討しておきましょう。

インスペクションとは専門家による物件の点検調査のことです。アメリカの中古不動産を購入する場合などは特に、引渡し前のインスペクションが行われるケースが大半となっています。

インスペクションを依頼すると、建物の構造部分や設備関係について調査したうえで、どこにどんな不具合があるのか報告書が提出されます。早急な修繕を要するような指摘が上がった場合は、報告書をもとに修繕費用の負担区分について売主と交渉することが必要です。

プレビルドの物件を購入する場合には、セラーズローンというローンを利用できる場合があります。通常、ローンは金融機関によって提供されるものです。しかし、外国人投資家は現地の金融機関でローンを利用できないケースも少なくありません。

ローンを利用しないと資金調達ができない投資家のために、売主が用意しているのがセラーズローンです。

セラーズローンはどんな物件でも利用できるというわけではなく、売主が提供している場合に限り利用できます。また、利用できる場合は貸付条件や返済方法などが契約書に記載されるため、内容を確認することが重要です。内容の確認を怠ると、セラーズローンと単なる分割払いと認識してしまうことも起こり得ます。

なお、ローンの場合は、購入決済の手続きが完了した時点で物件の所有権が買主に移ります。しかし、分割払いの場合は、支払が完了するまで所有権を取得できない場合もあるため要注意です。ローンであることを確実に確認しておかないと、後に大きなトラブルとなる可能性もあります。

プレビルドの物件の中には、物件購入後の数年間にわたって、売主によって家賃収入が保証されているものもあります。家賃保証付きの物件を購入する場合には、家賃保証の金額や期間が契約書に明記されているか確認することが重要です。

また、売主からの送金がストップしてしまった場合について記載されているか、記載されているとすればそれはどのような対応となるのか確認できることが望ましいでしょう。

海外不動産投資の失敗例には、家賃保証付きの物件を購入したものの、引渡しを受けてから保証家賃が1度も送金されていないというものもあります。過去の失敗例と同じような失敗をしないためには、売買契約を締結する時点でトラブル時の対応についても確認することが重要です。

日本では、物件引渡し後に建物の不具合が見つかった場合は、売主が費用負担して修繕に対応するなどの法整備が進んでいます。しかし、海外には日本でいうところの契約適合責任の概念が浸透していない国も少なくありません。

また、例えばアメリカでは、引渡し後に不具合が見つかったとしても、物件の引渡し前に不具合の有無を確認しなかった買主に責任があるとされます。このため、アメリカ中古不動産の売買では、多くの場合インスペクションが行われています。

海外不動産の取引においては、アフターサービスの考え方について日本と大きく異なる国もあるのが事実です。このため、引渡し後に不具合が見つかった場合の対応について契約書に記載があるか、売買契約を締結する前に確認を要します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　木場駅徒歩4分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区木場6-8-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
キバステーションレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約840m
イトーヨーカドー木場店まで約260m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
セブンイレブン江東木場1丁目店まで約270m
ファミリーマート木場6丁目店まで約370m
ローソン江東木場店まで約190m
サンクス江東塩浜2丁目店まで約690m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
深川ギャザリアまで約350m
青藍会鈴木病院まで約550m
江東木場郵便局まで約550m
スマイルクラブナーサリー木場まで約380m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.27㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資において信頼できる不動産会社を見分けるためには、どのような不動産会社であれば信頼できるのか把握する必要があります。まず、信頼できる不動産会社の特長について解説します。

不動産投資は長期継続的な収入が見込めるなど、メリットの多い資産運用です。しかし、不動産投資には気を付けるべきリスクやデメリットもあります。

また、空室や資産価値の下落など、不動産投資にまつわるリスクやデメリットは複数あるため、物件ごとに注意すべきリスクなどは異なるのが実態です。

このため、物件を購入するメリットばかり主張する不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。物件ごとのリスクやデメリットについて、人口統計の分析など客観的な指標に基づいて説明してくれるかどうか、チェックしてみましょう。

プレゼンを受けた時点でリスク・デメリットの説明があるかはもとより、投資家からリスクやデメリットについて質問した時に明確な答えが返ってこない不動産会社は避けておきましょう。

不動産投資は収益を上げるために行う資産運用であり、賃貸運用しても収益が残らない物件に投資する意味は限られると言えます。

投資用物件を判断する上では、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額などに着目することが必要です。キャッシュフローを計算するためには、想定される家賃収入に加えて賃貸管理費や固定資産税など様々な経費を想定することになります。

この時、想定されている経費や家賃の下落幅、空室率の上昇などマイナス面での数値が多く計上されていると、実際に賃貸運用した場合の収支とシミュレーションのずれも少なくなります。このようなシミュレーションを提案している不動産投資会社の信頼性は高いと言えるでしょう。

反対に、経費を少なくして少しでも利益が上がるように見せ、購入を促す不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。シミュレーションに不足が無いか、経営が悪化した時に備えて数値にストレスをかけても問題がないか、確認してみましょう。

不動産投資を効率的に進めるためには、不動産投資ローンを活用するのが有効です。しかし、不動産投資ローンは誰でもいくらでも使えるというわけではなく、年収や年齢、勤務先情報などの属性によって借入額の限度が決まっています。

悪質な不動産会社は自社の売上を優先するために、投資家に限度額までローンを使わせることも少なくありません。後先を考えずに借入を重ねてしまうと、そのうち投資規模の拡大に行き詰まるほか、返済が大きな負担になってしまうことも考えられます。

空室が発生すると給与収入等からのローン返済が必要になるため、不動産投資ローンの借りすぎには要注意です。

一方、顧客の資金状況や投資の目的のヒヤリング、車や住宅ローンを活用したい場合の総合的なライフプランの提案など、無理のない範囲でローンを利用するよう勧めてくる不動産会社は信頼性が高いと言えます。

不動産投資は物件を購入して終了ではなく、物件購入後に入居者が入ることで初めて家賃収入を得られる資産運用の方法です。入居者の募集によって賃貸管理を継続するためには、経験やノウハウの蓄積も必要になります。

賃貸運用によって起こり得るトラブルや対処法について知識がある営業マンならば、要注意のリスクやデメリットについても幅広い説明も期待できます。

販売だけではなく賃貸管理の部署も持っていることで、賃貸管理のノウハウが営業マンにも浸透している不動産会社であれば、購入から管理、売却までワンストップでの案内を受けることもできます。

営業マンのプレゼンなどからリスクやデメリットを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資に関する知識がないと、特に注意すべきリスクなどについて判断基準を持てません。

知識がない状態だと、そもそも営業マンに何を質問すればよいのか、営業マンのプレゼンは根拠に基づいた論理的なものなのかなどを判断できなくなってしまいます。

結果的に「この営業マンは一生懸命で誠実な印象を持ったから」などのように、具体的な根拠のない判断を下してしまうこともあります。営業マンの人柄も重要なポイントの1つではありますが、不動産投資は資産運用である以上、利益などの数字に基づいた根拠を持って判断する必要があります。

本やインターネットで概要を掴んだら、不動産投資会社が行っている初心者向けのセミナーを受講するなども検討してみると良いでしょう。不動産投資会社の初心者向けセミナーでは、不動産投資の基礎的な知識を身に着けることができ、疑問点が出てきた場合にはその場で質問することも可能です。

例えば、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売を行う東証1部上場企業の「プロパティエージェント」では、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

なお、営業マンの言うことが正しいかどうか判断するためには、複数の不動産会社と並行してコミュニケーションを取ることも有効です。1社からの案内に疑問を持った時、他社へその内容を相談することで、複数社の意見を比較することが出来るためです。不動産投資セミナーを受講する際も、複数のセミナーを受講して比較してみると良いでしょう。

多くの不動産会社は営業している物件の収支シミュレーションを作成しています。収支シミュレーションは、物件の見込み利益などを判断する上で重要な判断材料です。

しかし、不動産会社が作成した収支シミュレーションが必ずしも正確で実態に即しているとは限りません。収支シミュレーションを提示されたら、必要な経費に抜けがないか、甘い見込みに基づいていないかなど、投資家自身が確認する必要があります。

投資用不動産を取扱う不動産会社の中には、金融機関と提携してローンを斡旋しているところもあります。提携金融機関のローンは比較的審査を通過しやすい点でメリットがあるものの、貸し付け条件などについては確認が必要です。

提携金融機関の中には、申込者の信頼性よりも不動産会社や物件の信頼性を重視して融資しているところも多いものです。このため、物件そのものの資産性や収益性があまり評価されていない場合には、投資家にとって貸し付け条件があまり良くないことも考えられます。

借りられるからと言って提携ローンの条件を鵜呑みにするのではなく、金利などの貸付条件を確認して冷静に判断することが重要です。毎月のキャッシュフローが出るような条件になっているか、他行と比較して金利や年数などの条件が悪くないか、チェックしてみましょう。

管理部門も併設している不動産会社がノウハウを持っているかという点については、管理戸数や管理業を展開している年数などを見て判断するのが有効です。

戸数や管理開始後の年数が少ない場合には、なぜ少ないのか原因を探るとともに、具体的にどのような方法で管理をしているのか確認してみましょう。

そのほか、管理戸数に対してスタッフの人数が少なすぎる場合には、管理業務に満足な対応ができていないことも考えられます。この場合にはノウハウの共有などもできていない恐れがあるため要注意です。