不動産投資用の物件を購入する際、多くの人は金融機関の投資用ローンを利用します。金融機関から借りることができる金額のことを「与信枠」といい、与信枠は個人の職業や勤務歴、勤務先の規模や年収等の属性によって異なってきます。

金融機関からの評価が高い場合、年収の10倍程度のローンを組める場合もあります。例えば、借主の年収500万円、与信枠5,000万円の場合、すでに住宅ローンで2,500万円を借りていたとすると、別の金融機関から借りられる金額は、5,000万-2,500万円＝2,500万円程度となります。

与信枠の上限があることから、先に住宅ローンを使って物件を購入していると投資用ローンで借りられる金額が少なくなります。

一方、住宅ローンを借りていない場合には与信枠の上限で融資を受けられるため、与信を最大まで活かした物件を狙うことも可能です。できるだけ幅広い投資物件から検討したい方にとって、住宅ローンよりも先に不動産投資を始めるほうが向いていると言えます。

先ほどの事例で5,000万円の物件を購入し、年間100万円ほどの不動産所得を得ることができた場合、総年収は本業の500万円の収入と合わせて600万円となります。

不動産投資を行う前に貯金として毎年100万円貯めていた場合、不動産所得の100万円と合わせて年間200万円ずつ増やすことも検討できるでしょう。不動産投資を先に行うことで収入を増やし、将来のための貯蓄をしやすくなる可能性があります。

不動産投資用の物件は、ファミリータイプの物件より現金化しやすいのもメリットです。住宅ローンで購入する物件は、家族で住むための一定の広さのあるファミリータイプの物件が多く、単身者用のワンルームマンションなどと比較して流動性の低い物件となります。

一方、投資用物件には都心のワンルームマンションなどが多く、物件価格の低さや賃貸需要の多さから流動性が高い特徴があります。購入希望者を見つかりやすく、ファミリータイプの物件と比較して短期間で売れる可能性が高いと言えるでしょう。

投資用物件の運用が上手く行かなかった場合でも、速やかな現金化が可能であれば、ローンの支払いが難しくなったときでも売却してローンを完済することができます。不動産投資を先に始めることは、リスク対策の意味でも有効な手段と言えます。

金融機関の融資審査では、不動産投資の経験も評価対象としてチェックします。すでに不動産投資をしており、継続的に収益を得ていれば与信枠を増やしてくれることがあります。

また、不動産投資での収入が増えていけば、所得に応じて与信枠も増加しやすくなります。不動産投資の経験が豊富な人ほど与信枠も増えやすく、次の物件購入にも繋げやすい好循環が生まれます。

不動産投資ローンと住宅ローンは、その性質が大きく異なります。住宅ローンは長く住むための家を購入するローンで金利が低く設定されている一方、不動産投資ローンは事業目的の事業用ローンであるため、貸付金利も住宅ローンより少し高くなっています。

しかし、不動産投資ローンを先に利用していると与信限度枠が減るため、マイホームを購入する時の住宅ローンを組みにくくなります。

投資用ローンの借入を行っている場合、すぐに住宅ローンを借りようとしても金融機関は渋る可能性があります。不動産投資で利益を出していなければ、評価はさらに厳しくなります。

賃貸経営では、部屋が埋まらない空室リスク、建物の経年劣化による修繕リスク、賃料の減額リスク、入居者による家賃の滞納リスクなどがあり、毎月の家賃収入をローンの返済金額が上回る可能性もあります。

収入を増やす目的で物件を購入しても利益が出ないだけでなく、毎月支出が増えて赤字経営に陥る可能性もあります。経営状況によっては、マイホームの購入が先延ばしになってしまう可能性もあります。

マイホームの購入を優先する場合、与信枠も上限まで使えるので、住宅ローンを活用することで広めの住宅や新築住宅など自分の理想にあった住宅を購入しやすくなります。

投資用ローンで与信枠を使っていると借り入れ可能な金額が減り、購入できる住宅や立地も制限されます。マイホームの購入で妥協したくない場合、先に住宅購入を行うことで住宅ローンを最大限活用することができるメリットがあります。

住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低いのが特徴です。例えば、35年間固定で借りることができるフラット35の場合、金利は約1.3%〜となっています（2021年4月5日執筆時点）。全期間固定なので返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。

ただし、フラット35には、総返済負担率が年収の30〜35％以下という利用条件があります。総返済負担率とは年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合のことで、「すべての借入れ」にはフラット35以外の住宅ローン、教育ローン、自動車ローンや、不動産投資ローンも含まれます。

不動産投資ローンは基本的に家賃収入で返済しますが、賃貸経営は空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあるため、家賃収入だけでは足りず、本業の収入から補う可能性もあります。

フラット35の利用条件である総返済負担率30〜35％を上回る可能性も出てくるため、不動産投資ローンを先に利用しているとフラット35を利用できない場合もあります。

住宅ローンを使って投資用物件を購入することはできませんが、賃貸併用住宅であれば検討できる可能性があります。

賃貸併用住宅とは、建物の一部の部屋を人に貸し出せる部屋にすることで、自宅に住みながら家賃収入も得られる住宅のことを指します。賃貸部分が住宅総面積の50%未満の場合、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できる可能性があります。

住宅を買うか、投資用物件を買うのか迷った時には、賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得て住宅ローンの返済をしていくという方法も一つの選択肢になります。

ただし、賃貸併用住宅は戸建住宅よりも風呂やキッチンなどの設備が部屋数だけ必要になるので、建築費が高額になるデメリットもあります。そのため、賃貸併用住宅の購入を検討する際は、毎月の家賃収入に対するローン返済金額の割合について、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

竣　工　2022年4月
最寄駅　赤羽駅徒歩7分
総戸数　118戸

住　所　東京都北区赤羽南2-4-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークアクシスアカバネミナミ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　56台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社福田組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福田組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.01㎡～55.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自己資金とは、投資用物件を購入する際に現金で用意するお金です。すべて現金で購入する場合もありますが、金融機関から融資を借りるケースが多く、この場合は物件価格から自己資金を差し引いた分を融資してもらうことになります。自己資金がいくら用意できるのかを把握しておきましょう。

自己資金の割合が多いほど借入金が少なくなりますので、月々のローン返済による負担が小さくなります。目安は物件価格の1割～2割ですが、物件の条件や借主の属性によって異なります。

自己資金が多いほど物件の経営は楽になりますが、すぐに利益が出ないことが想定される場合や突発的な修繕などに備え、自己資金をある程度残しておくことも考えておきましょう。また、投資用物件を購入するには、下記のような初期費用がかかります。

賃貸用物件を取得する際の諸経費は、物件価格の8～10％が目安になります。不動産投資ローンは物件価格に対して融資がなされるため、必ず現金で支払わなければならない費用が出てきます。これらの費用がかかることも念頭に、自己資金を確認するようにしましょう。

金融機関から融資を得る場合の金利には、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、短期プライムレートなどに連動して変わる「変動金利」の2つの種類があります。通常は、固定金利の方が変動金利よりも高めに設定されています。

1％と2％では大きな違いはないようなイメージがありますが、融資の金利の場合は返済が20年や30年など長期間におよぶため総返済額に大きな違いが出てきます。返済期間と金利の組み合わせによって違いがありますので、設定する際は注意しましょう。

返済期間とは、金融機関から融資を得たときに全額を返済するまでの期間のことです。金融機関の判断になりますが、物件の法定耐用年数の残存期間をベースに、担保の価値、申込者の属性などで最大返済期間が決定されます。例えば、法定耐用年数の残存期間が20年あれば、20年が基準になると考えるといいでしょう。

この返済期間は、短い方が総利息額および総返済額は少なくなります。総利息額を抑えたい場合は、金融機関から提示される返済期間よりも短く設定することも可能です。

ただし毎月の返済額が高額になると、長く物件を所有している間に入居率が下がってしまい、返済の負担が重くなることも予想されます。

返済期間が長くなることで毎月の返済額は減りますが、総返済額は35年の方が20年より500万円以上も多くなります。この点も注意しましょう。

シミュレーションをする際に基準となるのが毎月の家賃収入と年間の収入です。しかしどのような物件も満室状態が続くとは限りません。そのため、ある程度空室が出ることを想定して用いるのが想定空室率です。

例えば、10部屋のアパートで1部屋が12カ月間空室になっているとしたら、空室率は（1×12）÷（10×12）×100という計算式で、10％となります。

ただしシミュレーションを行うときは、物件の条件によって異なりますので、慎重に設定する必要があります。通常は10～20％を目安に設定しますが、入居状況に応じて想定空室率を設定することが大切です。例えば、中古物件をオーナーチェンジで購入する場合であれば、直近1年間の空室率を教えてもらうというのでもいいでしょう。

また、空室対策として想定空室率を高めに設定してシミュレーションをすることもありますが、高くしすぎると条件の良い物件を見逃してしまう可能性もあります。このようなバランスに注意しながら、どこまでリスクをとることができるのか、あらかじめ確認しておくのも良いでしょう。

不動産投資における諸経費は、区分所有のマンションと一棟アパートおよび一棟マンションで分けて考えますが、同じようにかかる諸経費には下記のものがあります。

これに、区分所有マンションであれば建物の管理費や共益費、修繕積立金など、一棟アパートや一棟マンションであれば共用部分の清掃費用および水道光熱費、修繕費用などがかかります。

物件の規模が大きくなるほど経費の総額は大きくなりますが、家賃収入に対する諸経費の割合である諸経費率は家賃収入の10～20％を目安に設定します。ただし、築年数が経つほど修繕費用が上昇することが予想されますので、諸経費率の割合を高くして設定するなど柔軟な考え方が必要です。

これまで紹介した項目の数値をシミュレーションの計算式に入れることで算出されるのが、主に下記の4つの項目です。これらの数値を比較することで、物件を検討しやすくなります。詳しく見ていきましょう。

年間収入とは物件を運用することで得られる1年間の収入です。不動産ポータルサイトや物件情報などで表記されていますが、例えば、家賃が50,000円の部屋が4つあるアパートでは下記のような計算で年間収入がはじき出せます。

ただし、これはあくまでも満室状態が1年間続くことを想定して算出した数値です。そのため、前述した想定空室率を設定して計算することで、空室になる可能性を加味した想定年間収入を算出することができます。

一例として想定空室率を10％に設定すれば、上記の物件の場合の想定年間収入は216万円となります。

年間収支は、想定年間収入と年間支出で求めることができます。計算式は下記のようになります。

ただし、年間支出はシミュレーションを行う段階では正確に把握できません。諸経費率を家賃収入の10〜20％として求める場合、これを年間支出に置き換えて計算し、おおよその目安とするのも一つの方法となります。

利回りは、物件価格に対する家賃収入の割合を表した数値です。収入がどのくらい得られるかの指標となり、数値が大きいほど利益が大きくなる可能性があるということです。

ただし、利回りには大きく分けて、表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。表面利回りの計算式は下記のようになります。

不動産ポータルサイトや不動産会社による物件広告は、この表面利回りを表記していることが通常です。ただし、実際に手元に残る収入を正確に把握しづらいため、比較検討する際は次で紹介する実質利回りを用いるようにしましょう。

実質利回りは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りで、物件の収益力をより正しく測れる数値です。例えば、表面利回りが同じ物件でも、管理費や修繕積立金は異なります。そのため、表面利回りだけでは収益力はわかりにくく、より正確に比べられるように実質利回りを用いるのです。

これを実質利回りで比べると、A物件が6％で、B物件が8％となります。このように諸経費まで計算式に組み入れることで、より実態に近い数値で比較することが可能です。購入検討段階で物件比較をする際は、実質利回りを用いることを検討しましょう。

不動産投資のシミュレーションは、物件を比較検討する際にも参考になります。ただし、シミュレーションを用いて購入する物件を検討する際は、できるだけ条件を同じにする必要があります。

例えば、A物件の際は金利が2％で、B物件の時は2.5％の金利でシミュレーションをすると、実際の収益力を比較することは難しくなってしまいます。この点も注意点として覚えておきましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　森下駅徒歩6分
総戸数　20戸

住　所　東京都墨田区立川1-7
概　要　地上7階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ヴァリヴィラージュ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約450m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約500m
ライフ菊川店まで約270m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約650m
墨田両国三郵便局まで約800m
東京法務局墨田出張所まで約280m
三菱UFJ銀行本所中央支店まで約550m
森下駅前クリニックまで約450m
墨田区立中和小学校まで約290m
中和公園まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.72㎡～37.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　31戸

住　所　東京都墨田区緑2-4-9
概　要　地上9階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パーチェリョウゴク
ＰＡＣＥ　ＲＹＯＵＧＯＫＵ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約360m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約220m
アルカキット錦糸町まで約1270m
山田記念病院まで約940m
ジョナサン両国店まで約330m
菊川2丁目交番まで約630m
横網町公園まで約1280m
両国国技館まで約1400m
江戸東京博物館まで約850m
わらべみどり保育園まで約300m
墨田区役所緑出張所まで約180m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　スターツCAM株式会社建設技術本部一級建築士事務所
■施　工　　　スターツCAM株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.70㎡～58.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　西新宿五丁目駅徒歩5分
総戸数　14戸

住　所　東京都渋谷区本町4-18-12
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
パセオニシシンジュクゴチョウメ2
PASEO西新宿五丁目Ⅱ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン渋谷本町4丁目店まで約170m
ファミリーマート幡ヶ谷本町店まで約500m
サミットストア渋谷本町店まで約280m
オリンピック中野弥生町店まで約500m
川島商店街まで約600m
中野弥生郵便局まで約210m
スギ薬局 中野南台店まで約350m
ハラダ薬局 渋谷本町店まで約190m
武藤医院まで約600m
渋谷区立本町東べんてん橋公園まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.94㎡～40.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社を介して不動産の売却が成功した場合に売主および買主が不動産会社に支払う手数料のことです。成果報酬型の仕組みになっており、不動産の売買が成立しない限り仲介手数料は発生しません。

なお、不動産会社は不動産の売買を仲介する場合に売主と買主の双方に仲介手数料を請求できます。

不動産の取引では、売主と買主との不動産会社が違う場合と同じ場合とがあります。売主側と買主側とで利用している不動産会社が同じだった場合は、不動産会社は売主と買主との両方に対して仲介手数料を請求可能です。

一方で、売主と買主との不動産会社が違っている場合は、不動産会社は個別に自社の顧客へ仲介手数料を請求します。

不動産の仲介手数料は法律で上限が決められているだけで、実際に請求する仲介手数料は不動産会社が個別に設定可能です。仲介手数料の上限は取扱い取引の金額によって決まっており、以下の表のようになっています。

仲介手数料の上限が決められているだけなので、売主および買主は必ずしも上限額いっぱいの仲介手数料を支払う必要はありません。不動産会社との交渉が成立するのであれば、仲介手数料を値引きすることも可能です。

ただし、仲介手数料の値引きは不動産会社のモチベーションを削ぐことにもつながる可能性があるので、値引き交渉をするかは慎重に決める必要があります。

仲介手数料は、不動産仲介を取扱う会社にとっては主な収入源ともいえるべきものです。なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。不動産会社が仲介手数料を無料にできる理由は、主に以下のようなものです。

1つ目と2つ目の理由については、大手の不動産グループ会社などで実際に提案されている事例です。大手の不動産会社では特に、不動産仲介以外にも収益の柱となる事業を展開している場合や、スケールメリットを活かして自社の顧客の中で取引を完結できる場合などがあります。

一方、仲介手数料以外の費用を請求されている場合には注意が必要です。仲介手数料には法律による上限が定められていますが、悪質な業者の場合、コンサルティング費用など別の名目で仲介手数料の上限を無視し、別途請求が行われる可能性があります。

不動産の仲介手数料は売主にとって純粋な支出と言える経費です。また、取引金額が高ければ仲介手数料は高くなるため、売主にとって負担になります。仲介手数料が無料になれば、売主にとっての負担が軽減されるのは大きなメリットです。

新たにローンを組んで家を買い替えようとしている場合などは特に、売主にとって仲介手数料無料の不動産会社を利用するメリットは大きくなります。

不動産の売却額によっては100万円以上の金額が浮くため、自己資金を増やすことでローン審査を有利に進めることも可能です。自己資金を増やせば借入額が減って毎月の返済額を抑制できるほか、支払金利も減らせます。

仲介手数料無料の不動産会社を利用することは、売主にとって金銭的なメリットがありますが、デメリットを排除するための確認ポイントがあることも事実です。

不動産会社が売主の仲介手数料無料と宣伝していても、どんな不動産を売却する場合でも必ず無料になるとは限りません。不動産会社は、自社顧客の中から買手を探してくる前提で売主の仲介手数料を無料と宣伝していることもあります。

自社顧客の中で買手を見つけられる見込みがない場合は、仲介手数料無料と宣伝していても断られる場合があるので要注意です。

仲介手数料無料の不動産会社を利用するデメリットとして挙げられる2点目のポイントは、不動産会社から囲い込みをされる可能性があるということです。

囲い込みとは、自社の顧客へ優先して売却を行うために、他の不動産会社から購入の問い合わせが入った場合でも案内を行わないような行動のことを指しています。囲い込みをされると、売主側の不動産会社が成約済と虚偽の報告をするケースもあります。

売主側の仲介手数料が無料の場合、不動産会社は自社顧客の中で買手を探そうと囲い込みをする可能性もあるので要注意です。

不動産会社から囲い込みに合うと、売手にとっては不動産の売却時期が遅れる可能性もあります。そのほか、なかなか売れないからという理由で不動産会社から値下げを提案されて、結果的に売却額が下がってしまう可能性も否定できません。

仲介手数料が無料の不動産会社に依頼する場合、なぜ仲介手数料が無料となるのか、結果的に売却価格が低下したり売却期間が長くなってしまう可能性があるかどうか、という点について注意しましょう。

仲介手数料無料の不動産会社を利用する時の注意点について解説します。なかなか不動産が売れないなどの場合は、思い切って不動産会社を変更することも必要です。

仲介手数料無料の不動産会社を選ぶときには、仲介手数料以外に支払う金額について確認することも重要です。例えば「コンサルティング手数料」など内容が不明瞭なものがないか、あらかじめ見積もりをもらうなどしてチェックすることも有効になります。

仲介手数料以外に不動産会社特有の手数料が発生するのであれば、仲介手数料無料の意味が薄れてしまうため要注意です。

例えば不動産会社と入念に話し合って売り出し額を決めたのに、なかなか不動産が売れないなどの場合は囲い込みされている可能性もあります。

不動産の売却を依頼した時に不動産会社と締結する媒介契約は、専任・専属専任媒介契約の場合は最長3ヶ月間が契約期間となります。契約期間の3ヶ月を経過しても問い合わせの数などが極端に少なかった場合は、不動産会社を変更することも検討してみると良いでしょう。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　50戸

住　所　東京都江東区大島8-5-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンフォリアオオジマDEUX

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大島駅南店まで約670m
ローソン大島5丁目店まで約630m
ファミリーマート大島8丁目店まで約300m
デイリーヤマザキ江東東砂1丁目店まで約430m
ヨークマート東砂店まで約540m
ダイエー東大島店まで約350m
アリオ北砂まで約2070m
ドンキホーテ亀戸駅前店まで約2280m
BOOKOFF14号江戸川平井店まで約1960m
江東北砂五郵便局まで約520m
江東病院まで約860m
大島八丁目公園まで約210m
秀林外語専門学校まで約1870m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　株式会社カシワバラ・コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.63㎡～25.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に成功しやすいエリアの特長として最も着目すべきポイントは、人口が増えているかどうかという点です。人口が増えているエリアでは、住宅需要が喚起されるため、住宅の賃貸ニーズを見込めます。賃貸ニーズの有無は空室リスクの大きさを判断する上で重要なポイントです。

2021年時点の日本ではすでに人口が減少する局面に入っていますが、都心などのエリアに限定すれば、転入超過によって人口が増加しているエリアがあります。

なお、コロナウイルス感染症の拡大によってテレワークを取り入れる企業が増えたことで、2020年に都心から郊外へ移る人が例年より増えています。

しかし、東京都全体で見れば人口が減っている時期もあるものの、区別の人口などミクロの視点で見れば、どのエリアでも人口が減っているというわけではありません。賃貸需要という側面で見たとき、未だ東京都内が最も不動産投資の候補として挙がりやすいエリアと言えるでしょう。

一方、人口減少が続く地方都市でも、県全体では人口が減っているものの、主要駅近くに限定してみると人口増加傾向にあるエリアがあります。このようなエリアを投資先とすることで、将来の賃貸需要を見込んだ投資も検討できるでしょう。

投資エリアを選ぶ上では、都道府県別の人口推移だけではなく、範囲を限定してミクロの人口推移を確認することも重要です。

賃貸ニーズの多さを判断する上では、人口増加率とともに、若手の社会人世代がどの程度住んでいるのかについても確認する必要があります。賃貸住宅に住むのは、主に20代～30代などの単身者またはDINKS世帯などです。

人口推移とともに世代別の人口についても、都道府県および市区町村のホームページで調べられます。不動産投資のエリアを絞り込む上では、各自治体のホームページを見ながら比較することも重要です。

人口に関するポイントよりも優先順位は下がりますが、将来的な賃貸需要を検証するうえでは、今後再開発が行われるエリアを選ぶことも有効です。再開発が行われるエリアでは、交通利便性や生活利便性が向上するため、周辺から人口が集まってくる可能性もあります。

人口が集まっているエリアでは地価が上昇しやすいため、不動産投資におけるキャピタルゲインを狙えることもあります。

再開発に関する情報は、都道府県及び市区町村のホームページなどからも収集可能です。しかしながら、再開発の計画が持ち上がっているものの周辺住民の理解を得られないなどの事情により、計画がなかなか進展しないといったことも少なくありません。

そのほか、再開発計画の認可から計画完了までの間に数年かかるなどといったことも多いものです。再開発計画には過度な期待を寄せず、計画が履行されない場合でも問題がないような投資を検討しましょう。

2020年にコロナウイルス感染症が拡大して以降、東京都の人口が転出増加に転じたことは大きなニュースとして報道されました。しかし、年ごとの人口推移では、東京都の人口は増加しています。

ただし、2020年から2021年にかけて人口増加の勢いがかなり弱まったことは事実です。なお、2021年における東京都の統計を見ると、4月や5月など入学・入社・転勤が盛んな時期は人口が増えているエリアも多いものです。しかし、それ以外の時期では対前年同月比で人口が減少しているエリアも目立ちます。

2021年時点では、東京都全体で見れば人口推移は横ばいになっていますが、ミクロの視点で見ると、エリアによって違いがあるため要注意です。

大阪府は東京都の次に大きな都市圏ですが、東京都とは違って人口減少の傾向が強くなっています。2020年から2021年の人口減少は直近の3年間よりも顕著であり、大阪府ではコロナウイルス感染症拡大の影響が東京都よりも大きかったと言えるでしょう。

一方で、大阪の中でも都心6区と呼ばれる中央区・北区・西区・浪速区・天王寺区・福島区における人口推移は以下グラフの通りです。

大阪府全体の人口は減少傾向にありますが、都心6区ではどの区でも人口増加が続いています。コロナの影響が強かった2020年から2021年にかけても、人口の増加傾向は変わっていません。

大阪府内で投資エリアを選ぶ上では、特にミクロの視点で統計を調査することが重要と考えられます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　向原駅徒歩1分
総戸数　52戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-20-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスオオツカガーデンスクエア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約50m
まいばすけっと向原駅北店まで約130m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約340m
一心病院まで約570m
南大塚保育園まで約150m
ファミリーマート南大塚通り店まで約30m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約40m
キッチンオリジン大塚店まで約10m
十九浦医院まで約80m
小池歯科医院まで約80m

■駐車場　　　―
■バイク置場　7台/月額5,500円
■駐輪場　　　19台/ステッカー代100円
―――――――
■設　計　　　内野建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.23㎡～25.23㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営の場合、物件の取得費に対して1～2％程度のキャッシュフローがおおよその目安になります。ただし、投資規模や金融機関の設定金利、築年数やエリアによって大きく変動するため、目安として押さえておきましょう。

また、月々のキャッシュフローの目安を把握する上で必要なのが経費率です。経費としていくら必要になるのかを知ることで、手元に残る現金の流れを知ることができます。

経費率とは、アパート経営において得られる家賃収入に対して、経費の割合がどれくらいかを表す数値です。目安は15％～20％で、家賃10万円の部屋が6室あるアパートの場合、60万円×0.15～0.2が計算式となり、月の経費は9万円～12万円が目安ということになります。

ただし、アパートの築年数や物件の状態、ローン金利、入居率、構造など、それぞれの物件の条件によって異なり、外壁塗装や入退去の時期などは大幅に変動します。あくまでも目安として覚えておきましょう。

アパート経営で売り上げを増加させるには家賃を高く設定する必要がありますが、周辺相場に合わせた設定を行う必要があるため非常にハードルが高いと言えます。つまりキャッシュフローを増やすには、経費を減らしていくことが大きなポイントになります。次の項目で経費について詳しく見てみましょう。

アパート経営にかかる経費について、どのような種類があるのかをまずは把握しましょう。この項目では、毎月かかる経費と、必要なときにかかる経費について分けて紹介します。

アパートの管理を管理会社に委託した場合は、管理費を支払うことになります。管理費は、ひと部屋◯円や、家賃×◯％など、管理会社によって設定の仕方が異なります。

管理会社の主な業務は、アパートの清掃や外壁工事の提案といった物件管理と、入居者募集や家賃回収といった入居者管理などです。

アパートを経営する上で必要になるインターネット料金、電話料金、切手代（書類郵送料）などは経費として計上することができます。オーナーの仕事として必要になるケースのほか、アパートの設備としてケーブルテレビやWi-Fiなどを設けた場合にも通信費として計上します。

アパートを購入する際に金融機関から融資を受けた場合、ローンの利息は経費として計上します。ローンの残額が大きいと、この利息額も大きくなります。ただし、元本返済の金額は経費にはならないことに注意点が必要です。なお、ローンの保証料が上乗せされている場合は経費に計上します。

蛍光灯など、アパートの玄関や廊下などの共用部でかかる電気代は、オーナーが支払うことになります。その他、暖房費、水道料金などの水道光熱費も経費として計上します。

アパート経営を行うために借りている事務所の家賃は、経費として計上することができます。自宅の一部を事務所として使用している場合も、家賃を按分してその分を経費として計上します。

また、アパートが借地の上に建っている場合、地主に賃料を払う必要があります。この土地の賃料も経費として計上します。

アパート経営に関わる業務を家族や親族に依頼し、賃金を支払う場合は専従者給与として経費に計上することができます。アパート経営では、アパート内の清掃、経理、電話代行、広告作成といった業務が考えられます。

青色申告にしている場合は、専従者給与の上限はありません。ただし、一定額を超えて給与を支払うと、住民税や所得税などの税金が発生することになります。

租税公課とは、国税や地方税などの税金を意味する「租税」と、国や公共団体などに関する会費や交付金といった公的な課金を意味する「公課」を組み合わせた言葉です。

経年劣化や突発的な損傷によって必要になる工事費用のことです。アパートの場合は、外壁や廊下などの共用部分のメンテナンスや工事費用、居室内の内装工事費、設備交換費用などを修繕費として計上します。比較的大きな金額になり、この費用を抑えることで経費率を下げることができます。

アパートには災害リスクがありますので、オーナーとしての負担を軽減する目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際は、アパートの損失を防ぐ目的で必須となるケースもあります。これらの保険料は経費となりますが、契約年数によって1年、5年、10年ごとなどに必要になります。

アパート経営では、アパートに出かけて外壁を確認したり、内装工事の進捗状況を確認することもあります。その際の交通費は経費として計上します。

このほか、管理会社や融資を受けている金融機関、依頼している司法書士事務所、登記のための法務局、確定申告のための税務署などを訪問する際に発生した交通費も同様です。電車代だけではなく、ガソリン代、駐車場料金なども交通費となります。

アパートの玄関にある蛍光灯などを交換した際の費用は、消耗品費として経費にします。そのほか、入居者募集のために広告を作る際に必要な紙やインク代、事務用品代なども消耗品費です。

アパート経営には接待は必要ないと思う人も多いでしょうが、不動産会社や施工会社、管理会社、入居者などと会食した場合の費用は交際接待費として経費に計上できます。

入居者を募集するために不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して広告を出しますが、その際の費用は広告宣伝費として経費となります。

手元に残るお金を増やすには、毎月かかる経費をコツコツ減らしていくことのほかに、大きな費用を抑制することが大切です。代表的な2つの方法を紹介します。

相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。

アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。

なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。

現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。

アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。

アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。

滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。

アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。

表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。

このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。

外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。

アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。

また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。

アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。

アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。

どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。

空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。

空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。

周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。

アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。

相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。

アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。

財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。

建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。

これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。

最初に抑えるべきポイントは、アパートローンの審査は住宅ローンの審査よりも厳しいという点です。審査に違いがある理由は、借り入れたお金の使い道と返済原資にあります。

住宅ローンは自分が住む目的で家を購入するときに利用します。また、住宅ローンの主な返済原資は給与収入です。このため、住宅ローンについては、長期的な収入があることを証明できれば審査を通過できる確率が上がります。

しかし、アパートローンは賃貸経営という事業を営むために利用するローンです。アパートローンの返済原資は、賃貸経営によって入ってくる家賃収入であり、例えばサラリーマンの給与収入などと比較すると不安定性が強くなります。

アパートローンでより確実に審査を通過するためには、自らの収入が一定以上見込める状況であるともに、物件の収益性・担保性が高いことなどの証明も必要です。

空室の見込みが小さい物件とは、例えば賃貸需要の見込める立地条件の良い物件です。不動産投資における好立地とは、駅からの距離が近く、買物できるスーパーなどが近くにあることなど、様々な条件があります。

そのほか、立地が良い物件を可能な限り安く購入することも有効です。好立地で安い物件の情報は、インターネットなどに出回る前に水面下で取引されることも多くなっています。

より良い物件の情報を入手するためには、不動産会社の営業マンと良い関係を作ることが一つの方法です。あらかじめ自身の属性や希望する物件の条件を伝えるなどして、営業マンとの関係ができていれば、良い物件が売り出されたときに最初に案内してもらえる可能性も高まっていきます。

アパートローンの審査では、収益性に加えて物件の担保評価も確認の対象です。担保評価は積算評価と呼ばれることもあります。

担保評価とは、もし契約者が返済を継続できなくなった場合に、購入した物件がいくらで売れそうかという評価のことを指しています。担保評価が高い物件は、売却した時により多くのお金を回収できるため、金融機関から見てリスクの低い物件です。

金融機関の担保評価を予測するためには、土地の相続税路線価や物件の構造・築年数などを確認することが必要です。相続税路線価は国税庁のホームページで確認できます。

アパートの購入にあたっては、木造・軽量鉄骨造よりも重量鉄骨造の物件の方が担保評価は高くなります。また、築年数に関しては新築もしくは築浅物件の方が審査で高い評価を得やすくなります。

アパート経営が赤字になるなど上手くいかない場合には、給与収入などからの返済が必要になります。このため、アパートローンの審査では、物件の収益性や担保評価に加えて申込者の属性も審査の対象となります。

勤務先については、高年収の中小企業の社長や役員などよりも、大手企業のサラリーマンの方が勤務先の経営状況を判定しやすく、高い評価を得られることがあります。そのほか金融機関からの印象が良いのは、公務員や弁護士などの士業に加えて、医師などの職業です。

アパートローンで審査される属性については、年収や勤続年数など簡単に変えられない項目も多いものです。ここからは、転職など以外に有効な属性改善の対策について解説します。

不正融資問題が発覚して以降、コロナによる不景気も重なった2021年11月時点では、物件購入にかかる費用を全額ローンで賄うフルローンを利用できることは少なくなりました。ローンを利用できるとしても、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められることは少なくありません。

借入額を抑制すれば、金融機関から見ると貸し倒れ時のリスクが小さくなるため、審査も比較的通り安くなります。

アパートローンの審査では、毎月の収入と返済額とのバランスも確認の対象です。収入と返済額とのバランスのことを「返済比率」と言います。

なお、ここでいう返済額には、申し込んだアパートローンに加えてマイカーローンやカードローンなど、他のローンの返済額も含まれるため要注意です。

返済比率は低い方が、アパートローンの審査を通過できる確率が上がります。アパートローンの申込をする前に、可能な限り他のローンについては繰上げ返済などをしておくことが重要です。

アパートローンの申込時点で利用していない不要なクレジットカードがある場合は、あらかじめ解約しておくと、審査通過の可能性が上がります。

クレジットカードの利用枠が余っていると、金融機関は申込者が限度額いっぱいまで利用する可能性もあると考えます。クレジットカードの利用額が増えると、返済比率が上がるため、金融機関の貸し倒れリスクが上がります。

返済比率が上がる可能性があると判断されないためには、日頃利用していない余分なクレジットカードを解約することも有効です。

ある程度長期的な対策にはなりますが、アパートローンを申込む以前に、別途不動産投資の実績を作ることも有効です。金融機関から「不動産投資の実績がある人」と判断されて、審査を通過できる可能性が上がります。

ある程度金融機関を絞り込んだうえで、まずは価格もそれほど高くない小さな物件を購入する際にローンを利用し、いずれアパート購入の際にアパートローンを申込むという手順を踏むことも有効になります。

ただし、サラリーマン投資家などが区分所有マンションを数戸購入したのちに、アパート投資へステップアップしようとしても、融資の利用枠を使い切っているため資金調達に行き詰まるというケースも少なくありません。

「アパート経営を始めたいがアパートローンの審査に苦戦したため、区分マンション投資を始める」というような、消極的な理由で検討している場合には注意が必要です。区分マンションを購入することで現状よりさらに融資枠が減ってしまい、今後の与信審査に悪影響を与える可能性が高いためです。

不動産投資の実績を作る際は、不動産の運用によって返済を行い、融資枠が回復したタイミングで新たに融資を申請する、という長期的な戦略が必要になります。出来るだけ収益性の高い物件をはじめに購入するなどの工夫をしてみましょう。

2020年はコロナウイルス感染症が拡大したため、マレーシアでも大幅にGDP成長率が低下しましたが、2019年までの推移を見ると、4%以上の成長率を保っているのが特徴的です。

2010年から2019年までの平均値は5.3%でした。2011年以降は7%に届いた年がありませんが、大崩れもしていないのがマレーシア経済の特徴と考えられます。コロナの影響を除けば、比較的堅調に推移しているのがマレーシア経済の強みです。

なお、同じく2010年から2019年における日本のGDP成長率平均は1.3%です。日本はすでに先進国であり経済が成熟していますが、マレーシアはまだ新興国であり経済成長の余力を残しています。

GDP成長率だけの比較ではありますが、経済的な背景からみたとき、マレーシア不動産は値上がりの余地があると考えられます。

従来、マレーシアの経済をけん引してきたのは、もともとあった天然ゴムなどの農林業や原油産出国であることを強みとした製造業でした。しかし、近年では政府がIT産業に関する外資の誘致などを推進していることもあり、電気機器を中心とした製造業も盛んです。

新興国と先進国との違いを区別するためには、国民総所得という指標が用いられます。1人あたり国民総所得が12,235ドルを超える国は、世界銀行から「高所得国」と判断されるため、OECDによる補助対象外です。

また、OECDの補助対象から外れた国は先進国と判断されます。世界銀行の統計によると、経済発展を続けるマレーシアでは1人当たり国民総所得が2019年に11,230ドルまで上がってきました。

マレーシア政府は2025年までの先進国入りを政策として掲げていることもあり、近年中の先進国入りが期待されています。

比較している5ヶ国の中で平均GDP成長率が最も高いのはカンボジアです。次いでベトナム・フィリピンと続き、マレーシアの平均GDP成長率はベトナムやフィリピンよりも約1%低くなっています。しかし、マレーシアの平均GDP成長率はタイより1.7%高いという状況です。

経済が拡大・成熟へ向かうにつれて、GDP成長率自体は下がっていくので、マレーシアの経済は周辺諸国よりも成熟していると考えられます。

リーマンショックは2008年9月に発生した、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発した経済危機です。不況は全世界に広がっており、翌年2009年には東南アジアの各国もGDP成長率が低下しています。マレーシアも例外ではありませんでした。

マレーシアのGDP成長率は、2008年から2009年にかけて6.3%下がっており、比較している5ヶ国の中では、6.6%のカンボジアに次ぐ下がり幅となっています。金融危機においてマレーシアのGDP成長率が低下したのは、マレーシアの経済規模が拡大しているからとも言えるでしょう。

なお、多くの東南アジア諸国がGDP成長率を下げた中で、ベトナムだけはあまり変化がありません。ベトナムがリーマンショックの影響をあまり受けなかったのは、他国よりも閉鎖的な金融政策によるものです。

ベトナムでは通貨の海外送金について規制が敷かれているほか、短期的な資本移動についても規制されています。金融市場を対外開放しない政策が金融危機におけるリスクヘッジにつながったと言えるでしょう。

各国とも、2021年から2022年にかけてGDP成長率が大幅に回復すると予測されています。ベトナムとカンボジアは2026年まで比較的安定するものの、マレーシア・フィリピン・タイの3ヶ国については、1～2年後にGDP成長率が少し落ち込む様子が見受けられます。

しかし、2025年からはマレーシア・フィリピン・タイでもGDP成長率の変動は少なくなると予想されています。マレーシアのGDP成長率も4%を超えており、今後も先進国入りに向けた経済の拡大と、不動産の値上がりを期待できると言えるでしょう。

竣　工　2008年5月
最寄駅　東向島駅徒歩1分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区東向島5-1-14
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオヒガシムコウジマ
Parkhabio 東向島

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東向島駅北店まで約330m
ファミリーマート東向島五丁目店まで約190m
セブンイレブン墨田東向島5丁目店まで約140m
くすりの福太郎東向島店まで約170m
ドイト ウィズ リ・ホーム東向島店まで約660m
ホームセンターコーナンドイト東向島店まで約670m
グルメシティ東向島駅前店まで約50m
マクドナルド 東向島店まで約110m
なつめ公園まで約250m
曳舟病院まで約920m
東向島交番まで約250m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　60台
―――――――
■設　計　　　松井建設株式会社東京支店
■施　工　　　松井建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（21.38㎡～46.51㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　東向島駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都墨田区東向島5-14-5
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K対象／実質フリーレント1ヶ月

■1LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メイクスヒガシムコウジマ2

■近隣周辺施設情報
イーストコア曳舟三番館まで約930m
アコレ東向島店まで約280m
カズン八広店まで約500m
セブンイレブン墨田堤通1丁目店まで約830m
どらっぐぱぱす東向島店まで約470m
イトーヨーカドー曳舟店まで約850m
グルメシティ東向島駅前店まで約190m
セブンイレブン墨田東向島4丁目店まで約160m
くすりの福太郎東向島店まで約250m
東向島五郵便局まで約400m
医療法人社団中林病院まで約490m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　信城建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.82㎡～42.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新興国などと比較して、イギリスは不動産の取引に関する制度の整備が進んでいます。イギリスの不動産取引では、ソリスターと呼ばれる弁護士が売主と買主との双方につくためです。

現地の法律に基づいて弁護士が書類の内容等をチェックするほか、マネーロンダリングチェックや取引の当事者に関する厳重な本人確認などが行われます。

不動産売買の取引においてトラブルが起こりにくいのがイギリス不動産投資の特徴です。また、買主は物件を購入する前に、不動産鑑定士に物件の状態確認を依頼できます。

鑑定結果によって物件の不具合が見つかった場合は、修繕の費用負担などについて売主との交渉も可能です。

2021年8月時点では、イギリス不動産の平均価格は￡280,921であり、日本円に換算すると4,326万1,834円です。（※参照：日本銀行「基準外国為替相場及び裁定外国為替相場」

2015年1月の価格を100とすると、2021年8月時点のイギリス不動産価格指数は138.5となっています。イギリスは世界でも有数の先進国でありながら、不動産価格が長期的に上昇傾向にある点はイギリス不動産投資のメリットです。

ただし、上記のデータはこれまで不動産価格が上昇傾向にあるということを表していますが、将来的に値上がりが起こるという保証にはなり得ません。投資判断をするうえでの重要な指標の一つとして、参考にとどめておきましょう。

イギリスは海外からの留学生受け入れが非常に盛んな国です。2019年～2020年における留学生の数は55万6,625人でした。長期的な統計を見ても、イギリスの留学生数は増え続けています。

また、国際的な調査機関であるstatistaが発表している統計によると、イギリスで高等教育を受けている学生のうち約2割は留学生というデータが出ています。

このように、イギリスでは留学生が非常に多いことから、留学生の入居を狙った学生寮の投資も検討することができます。

学生寮の投資では住戸の面積が狭くても入居者が入るため、安価な価格で小さめの物件を取得できる可能性があります。イギリスの学生寮投資は、初期費用を抑えた投資を考える場合にも適した投資手法と言えるでしょう。

イギリス不動産投資において注意すべきデメリットとしては、2021年時点では先行き不透明感が強いことや、取引の完了までに時間がかかることなどが挙げられます。

2021年時点では不動産価格が上昇しているなど、明るい材料もあるように思えるイギリス不動産投資ですが、経済的な先行きは不透明な状況にあると考えられます。

イギリスは2021年1月1日時点で完全にEUを離脱しました。また、新型コロナウイルス感染症の影響も大きく、2021年11月時点、まだ終息時期も不透明な状況と言えます。

なお、2020年以降にイギリスで不動産価格が上がっているのは、新型コロナウイルス感染拡大の経済対策のため政策金利が引き下げられたことにより、住宅ローン金利が下がったことも要因の一つと考えられます。イギリスの政策金利推移は以下グラフの通りです。

イギリスのEU離脱は人の移動や物流などに影響を与えると予測されていましたが、2020年に新型コロナウイルス感染症が拡大したことにより、イギリスを含むヨーロッパの各国では、人の流れと物流とを止めざるを得なくなりました。

2021年時点では、イギリスのEU離脱によって具体的にどのような影響があったのか、明確に判断するのは難しい状況となっています。

また、多くの国と同じように、イギリスも2020年以降GDPを下げていますが、新型コロナウイルス感染症が終息した時にGDPなど経済指標がどこまで回復するかは不透明です。

既に解説した通り、イギリスでは不動産の取引制度が整備されているため、取引の信頼性が高い国の一つと言えます。しかし、取引の過程で求められる買主側の手続きや提出書類などが多く、全体的に手続きが煩雑な点はイギリス不動産投資のデメリットです。

イギリス不動産投資では、中古物件を購入する場合であっても、物件の購入申し込みを完了してから取引が終了するまでに3ヶ月～4ヶ月などの時間がかかります。3ヶ月以上など長い時間がかかると、その間に市場環境が変化する可能性も否定できません。

例えばアメリカ不動産投資でも、買主と売主との間にエスクローという第三者が入ります。しかし、アメリカ不動産投資の手続きはイギリス不動産投資よりも簡略なため、長くても購入申し込み後45日程度で手続きを完了させることができます。

イギリス不動産投資では、物件を選んでから実際の賃貸運用を開始するまでに時間がかかる点に注意を要します。

竣　工　2022年3月
最寄駅　中延駅徒歩7分
総戸数　63戸

住　所　東京都品川区二葉4-7-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ラペルラニシオオイ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと二葉4丁目店まで約180m
セブンイレブン西大井店まで約280m
スギ薬局二葉店まで約40m
三栄の家具まで約780m
品川豊郵便局まで約280m
目黒信用金庫二葉支店まで約250m
ユニクロ中延駅前店まで約730m
まいばすけっと西大井6丁目店まで約270m
ＢＩＧＡ品川豊町店まで約530m
ローソンＬＳ品川二葉4丁目まで約250m
ローソンストア100品川二葉4丁目店まで約240m
セブンイレブン二葉4丁目店まで約290m

竣　工　2019年11月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩3分
総戸数　26戸

住　所　東京都目黒区東山3-4-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
セリジェイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
成城石井池尻大橋店まで約180m
ライフ目黒大橋店まで約240m
ビオセボン池尻店まで約560m
ファミリーマート東山三丁目店まで約30m
ポプラ池尻大橋店まで約90m
セブンイレブン目黒東山3丁目店まで約100m
ココカラファイン池尻大橋店まで約70m
トモズ池尻大橋店まで約180m
ココカラファイン目黒大橋店まで約240m
オリジン弁当池尻大橋店まで約10m
松屋池尻大橋店まで約130m
焼肉酒家牛角池尻大橋店まで約140m
東京都立駒場高校まで約530m
私立駒場東邦高校まで約560m
国立筑波大学附属駒場高校まで約700m
目黒区立第一中学校まで約490m
目黒区立東山中学校まで約500m
私立駒場東邦中学校まで約550m
小学校 目黒区立東山小学校まで約360m
目黒区立菅刈小学校まで約550m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約230m
アソシエ大橋保育園まで約240m
双葉の園保育園まで約310m
東邦大学医療センター大橋病院まで約360m
古畑病院まで約410m
自衛隊中央病院まで約540m
目黒大橋郵便局まで約130m
目黒東山二郵便局まで約180m
目黒東山一郵便局まで約550m
目黒区立大橋図書館まで約240m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
昭和信用金庫大橋支店まで約220m
世田谷信用金庫池尻支店まで約490m
警視庁第三方面本部まで約410m
目黒区立目黒天空庭園まで約140m
東山公園まで約220m
大坂緑地まで約530m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　大和ハウス工業株式会社
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.63㎡～44.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2019年12月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩3分
総戸数　43戸

住　所　東京都目黒区東山3-5-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンプレミアイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東山3丁目まで約100m
ポプラ池尻大橋店まで約170m
目黒天空庭園オーパス夢ひろばまで約340m
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約290m
ココカラファイン池尻大橋店まで約60m
目黒大橋郵便局まで約220m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
目黒天空庭園まで約230m
東山貝塚公園まで約150m
世田谷池尻郵便局まで約920m
Tomods池尻大橋店まで約240m
ココカラファイン薬局東邦大学大橋病院前店まで約340m
ヤマグチ薬局池尻店まで約490m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.04㎡～25.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年4月
最寄駅　五反田駅徒歩8分
総戸数　72戸

住　所　東京都品川区西五反田7-4-3
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リアンニシゴタンダ
Lien西五反田

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート西五反田7丁目店まで約170m
セブンイレブン大崎広小路駅西店まで約270m
まいばすけっと西五反田2丁目まで約600m
東急ストア五反田店まで約700m
大崎郵便局まで約350m
大崎警察署まで約650m
テーオーシービル診療所まで約120m
東京アーバンクリニック五反田まで約750m
ユニクロ五反田ＴＯＣ店まで約350m
ドン･キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都墨田区立川4-12-11
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アリビオキクカワ
ＡＬＩＶＩＯ菊川

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約410m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
オリジン弁当菊川店まで約690m
VAN丸井錦糸町店まで約940m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
肉のハナマサ住吉店まで約360m
マルエツ菊川店まで約710m
ファミリーマート立川4丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす住吉店まで約750m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社リムデザインオフィス
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.51㎡～27.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これまでの不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、その不動産を運用することで家賃収入や売却益を狙う手法が中心でした。従来の不動産投資の特徴について確認してみましょう。

不動産を購入するには、ワンルームマンションの場合でも最低数百万円以上は必要になります。都内に限らず物件の立地や広さによっては億を超えることも珍しくありません。アパートやマンションなどを一棟建てする場合には10億円以上に達することもあります。

また、投資資金を回収するのにも相応の期間を要します。短くても数年、長い場合には20〜30年かけなければ利益にならないこともあります。不動産投資は、基本的に長期になるほど物件の経年劣化や市場環境の変化が生じやすく、リスクも大きくなります。

さらに、不動産は株式や債券などと比べれば流動性が低いため、売却の際になかなか買い手が見つからないこともあります。そのため、ひとつの投資が完全に終わるまでの期間が想定より長くなる場合もあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、築古の物件なら利回り10％以上になることもあります。しかし、収益が見込める物件の見極めは簡単ではなく、長期運用やリスク管理が苦手な方には始めにくい投資方法と言えます。

不動産投資では、一括で購入できるだけのお金を用意できる方は多くありません。そのため、通常は金融機関から融資を受けるなどして資金調達をします。借り入れの際は、購入予定の不動産の資産性や収益力に加え、本人の職業や収入といった属性が審査され、内容によっては希望の融資額に届かないこともあります。

さらに、借り入れたお金には利子が発生し、投資による収益率を下げる要因にもなるため、いかに有利な条件で資金調達をするか等のノウハウも求められます。また、変動金利で借り入れをする場合は、金利上昇もリスクとなります。

借り入れた金額の返済ができない場合、購入物件を担保に入れているケースでは物件を手放すことになります。しかし、その時には物件の資産価値が購入時よりも低下していることが多く、借金だけが残るケースもあります。

不動産投資では融資を受けることで、少ない元手で大きな家賃収入を得るレバレッジ効果の恩恵を受けられることが強みの一つですが、反面上記のようにリスクが大きくなるため、物件を購入する際は様々な知識をもとに慎重な判断が求められます。

不動産投資では物件購入後にも空室リスクや家賃の滞納リスク、大規模修繕のリスクなどがあります。入居者募集や家賃の督促などの管理業務は管理会社に委託が可能ですが、そもそも立地が良くないケースや、入居者審査が甘かったケースでは、空室や滞納のリスクを抱えることになります。

また、区分マンション投資の場合は、購入した建物全体で修繕費が十分に集まっていない場合は大規模修繕が適切に行われないケースなどもあります。

このようなことから、不動産投資に参入する人が少なく、競争率が低いという点はメリットにもなります。毎月の家賃収入があるので次の投資に向けた収支計画なども立てやすく、マンションやアパートをプライベートでも活用できるのも特徴です。

しかし、不正融資事件などの不動産投資詐欺に巻き込まれる可能性もゼロではありません。投資用不動産の購入・運営は、ある程度の専門的なノウハウや知識を身につけ、実際に取り組む時間を確保できなければ難しいでしょう。

従来型の不動産投資と比較すると、最近の不動産投資サービスは少額で始められるものが増えています。まずはその特徴やメリット・デメリットを確認しましょう。

REITとは不動産投資信託のことで、「リート」と読みます。世界共通の投資用語ですが、日本のREITでは特殊なルールもあるため、日本のREITをJ-REITと呼ぶこともあります。

REITでは、投資家から資金を集め、それを元手にして専門家である投資法人が不動産投資を行って、得られた収益を投資金額に基づいて投資家に分配します。REITの提供事業者によっては、レバレッジをかけるとも可能です。

REIT投資は数万円程度から始めることができるのが特徴です。また。不動産の運用という初心者では難しい部分を専門家に委託できるため、投資を行った後は手放しで良いのがメリットです。

また、REITでは投資運用における収益のほとんどが投資家に還元されるため、同じく出資金額に応じて収益が分配される株式よりも利回りが高い場合もあり、10%以上のファンドも少なくありません。また、REITは株式などと同様に流動性が高く、いつでも売却することが可能です。

専門家が不動産を運用してくれる場合でも、市場環境によっては元本割れ等を起こすリスクがあります。また、投資法人の経営破綻などによって投資したお金が戻ってこない可能性もあるため、注意が必要です。

不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。多くの投資家が出資して不動産を購入し、プロの管理会社に運用を委託します。そして、その運用益を投資家の出資分に応じて分配します。

収益だけでなく所有権も分配されているのが特徴で、節税にも活用可能です。不動産小口化商品は、おもに不動産会社で取り扱っています。

個人では購入の難しい高額物件でも少額で投資することができます。都心の新築マンションや長期的に賃料収入を狙える物件が、一口100万円程度から購入可能になります。さらに物件の所有権の一部を保持しているだけなので、流動性は比較的高く、いつでも売却可能な点もメリットです。

REITと同様に、投資を行った後は物件の管理や運用の手間を必要としませんが、中間に業者が入るため従来の不動産投資と比較すると利回りは劣ります。また、募集に対して応募者が多い場合、投資ができないケースがあることや、金融機関から融資を受けて投資することができないことにも注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは、国が2019年にガイドラインを定めた新しい投資方法です。特定の不動産の購入やリノベーションのための資金を広く投資家に対して募集し、出資金に応じて収益の一部が分配されるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家から少額ずつ資金を集めるため、個人の出資額の上限・下限が低めに設定されており、1万円程度から投資することが可能です。

また、不動産クラウドファンディングの投資期間は半年〜2年など比較的短期に設定されている上、運用の手間がかかりません。

物件の所有権がなく、一度投資を行うと途中で売却することができない点に注意が必要です。また、投資の元本割れリスクや、募集する企業の破綻リスクもあります。不動産クラウドファンディングの利回りは低い水準ではありませんが、投資上限が低いため、大きな収益を狙う場合には不向きです。

不動産クラウドファンディングはここ数年で提供事業者が増えてきた新しいサービスのため、現在は玉石混交の状態です。なお、事業者によって取り扱う案件の種類や最低投資金額などは異なるので、内容をよく調べて選ぶことが大切です。最近注目されている不動産投資クラウドファンディングサービスをご紹介します。

竣　工　2020年4月
最寄駅　両国駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区両国4-1-10
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレリョウゴク

■近隣周辺施設情報
横網町公園まで約500m
両国国技館まで約500m
ファミリーマート墨田両国東口店まで約10m
両国交番まで約320m
シモジマ浅草橋本店まで約1540m
オリジン弁当両国店まで約260m
両国公園まで約400m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約390m
サミットストア両国石原店まで約920m
セブンイレブン墨田両国4丁目店まで約130m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約260m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　24台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ヒロ・デザイン・オフィス
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.99㎡～34.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンの金利とは、融資を受けた人の借入額に対して発生する利息の割合をいいます。金融機関で提供される不動産投資ローンやアパートローンは、借入額に対して発生する利息を得ることで利益を出すという仕組みになっています。そのため、金融機関のアパートローンを利用する場合、借入額には金利が付されます。

アパートローンの金利は、変動金利型と固定金利型の2種類に大きく分けられます。また、固定金利特約の金利形態を設けている金融機関もあります。それぞれどのような金利なのかを詳しく見ていきます。

変動金利型とは、経済の状況によって金利の利率が変わるタイプです。変動金利型の利率は、金融機関の短期プライムレートを基準に変動します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して融資する際の1年以内の最優遇金利のことです。

変動金利型の利率は固定金利型と比較して低く設定されます。市場の金利が上昇しなければ、低金利の恩恵を受けられるのが特徴です。

一方、市場の金利が上昇した場合、固定金利よりも利率が高くなります。利率が常に変動するため、将来的な返済計画を立てにくい側面もあります。

固定金利型とは、決められた期間内は金利の利率が一定になるタイプです。市場の金利が上昇した場合でも、ローン金利の利率は変わらない点がメリットで、総返済額を計算しやすいのも特徴です。

固定金利特約型とは、変動金利型でありながら、一定期間はローン金利の利率が固定されるタイプです。アパートローンの固定金利特約型では、ローン金利の利率の固定期間を選択できるようになっています。

固定金利期間中は、変動金利型に変更できません。固定金利期間が終了した場合、変動金利型に移行します。しかし、アパートローンを取り扱う金融機関によっては、再度固定金利を選択できるケースがあります。

アパートローンの金利には、店頭金利と適用金利があります。店頭金利とは、アパートローンを取り扱う金融機関が設定している元の金利のことです。一方、適用金利とは、融資を受けるときに実際に適用される金利をいいます。

アパートローンを利用する場合、利用者の属性、購入する収益物件の内容や額によって優遇金利の対象になります。店頭金利から優遇金利分を差し引いた利率が適用されるので、適用金利のほうが店頭金利よりも低くなります。

これに対して、優遇金利の対象外の場合、店頭金利の利率がそのまま適用されます。この場合、店頭金利と適用金利は同じ利率になります。

なお、アパートローンの金利は年単位で設定されており、アパートローンの年利から発生する1年間の利息の計算方法も定められています。

1年間に発生する利息を計算する場合、まず年利を12で除して月利を出し、前月末のローン残高に月利を乗じて毎月の利息額を算出します。そして、各月の利息額を合計すると、1年間に発生する利息を算出することができます。

アパートローンの金利相場は、取り扱う金融機関によって異なります。そこで、アパートローンの金利相場を金融機関ごとに見ていきます（いずれも2020年12月22日時点の金利です）。

都市銀行のアパートローンは、申込方法によって適用される金利の利率が異なります。店頭で申込をする場合、金利の利率は年2％台となるのが通常です。

ここから利用者の条件に合わせて優遇金利が適用される場合もあるので、都市銀行のアパートローンの金利相場は、年1％～が目安になります。

政策金融公庫のアパートローンの金利相場は、年1.2～2％程度になります。都市銀行のアパートローンの金利相場と比較すると若干高めになりますが、それでも他の金融感と比較して低金利の部類に入ると言えるでしょう。

政策金融公庫のアパートローンの金利は固定のみです。返済期間中の金利は、年1.2〜2％の利率が継続して適用されます。そのため、経済状況によっては、都市銀行よりも金利の利率が低くなるケースもあります。

信用金庫・信用組合のアパートローンの金利相場は、年2％台です。金融機関の中には、年2％台の金利で提供しているところもあります。そのため、信用金庫、信用組合のアパートローンの金利相場は、平均的な水準となります。

地方銀行のアパートローンの金利相場は、年1.5～4.5％程度で、他の金融機関よりも金利の利率幅が広くなっています。

不動産投資に積極的な地方銀行の場合、アパートローンの金利相場も低い傾向があり、年2％台の銀行も複数あります。

このようにアパートローンの金利相場に関して、都市銀行と同程度のケースもあれば、年3～4％台の地方銀行もあります。

ノンバンクのアパートローンの金利相場は、年3～4％台で他の金融機関よりも高くなっています。例えば、不動産投資でよく利用されるセゾンファンデックスのアパートローンの場合、金利の利率は年3.6％からです。

ただ、ノンバンクによっては、地方銀行や信用金庫・信用組合と同じ水準の金利でアパートローンを利用できる場合もあります。

ここまで、アパートローンを取り扱う各金融機関にはそれぞれ設定されている金利相場があることについて解説してきました。

しかし、アパートローンで適用される金利の利率は、借入者の属性、購入する収益物件の内容や額などによって大きく左右されるため、実際に融資を受ける際の金利や諸条件について正確に把握するのは非常に困難です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩2分
総戸数　84戸

住　所　東京都世田谷区池尻2-31-5
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
プライマルイプセイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
私立昭和女子大学まで約1020m
まいばすけっと三軒茶屋駅北口店まで約1160m
肉のハナマサ三軒茶屋店まで約1510m
まいばすけっと三軒茶屋2丁目店まで約1520m
セブンイレブン池尻大橋店まで約70m
まいばすけっと池尻3丁目店まで約460m
スーパーオオゼキ池尻店まで約520m
古畑病院まで約220m
ココカラファイン池尻大橋店まで約300m
スターバックスコーヒー池尻2丁目店まで約100m

■駐車場　　　有/月額37,400円～
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社長谷建築設計事務所
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.08㎡～50.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地を売却したときにかかる税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4種類があります。

納税のタイミングは、売買契約時に、売買代金に応じた印紙税を納付することになります。この時、登記手続きが必要になれば、登録免許税の納付も必要です。

売却について利益が出た場合、翌年以降、譲渡所得税と住民税を納付することになります。

土地を売却し、売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。不動産の売買価格によって印紙税の金額は下表のようになっています。

売却予定の土地にローンが残っていて、設定されている抵当権を抹消しなければならないなどの登記が必要な場合は、規定の登録免許税がかかります。

土地の売却をして利益が出た場合、売却した年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこない、その利益につき譲渡所得税を納付することになります。

不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。

住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。住民税の納付時期は、自分で納める普通徴収と、会社の給与から天引きして納めてもらう特別徴収とで異なります。

一方、特別徴収の場合、6月から5月までの給与から天引するように分割した金額を、会社がそれぞれの月の翌月10日までに納付します。譲渡所得税・住民税の税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。

建物の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、短期譲渡所得は所得税と住民税を足して39.63％、長期譲渡所得は20.315％の税金が課されます。

譲渡価格は売却した価格です。取得費は土地を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用と考えることができますが、それぞれ、含めることができる費用はある程度決められています。

購入時の売買契約書を紛失してしまったり、相続によって取得した先祖伝来の土地であったりして、購入時の取得費が不明な場合もあります。この場合、売却価格の5％を取得費とできる概算取得費の制度があります。

しかし、概算取得費の制度をそのまま適用すると譲渡所得がかなり大きくなってしまい、実態にそぐわないということも考えられます。このようなケースでは、合理的な計算方法によって推計された取得費であれば、認められる可能性もあります。

国税不服審判所の判断では、土地取得価格について市街地価格指数を認めたケースもあります。ただし、これは一事例であり税務慣行とまでは言えません。取得費が不明な場合は、税理士に相談するなどして慎重に計算するようにしましょう。

土地の売却のために直接要した費用であり、維持または管理のための費用は含まれないので注意が必要です。

マイホームの敷地を売却した場合、譲渡所得の計算において特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税を軽減できる場合があります。

その他、土地の買い換えをおこなった際の特例と売却して損をしたときの損益通算・繰越控除の特例があります。

マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。

マイホームの敷地の売却も対象になります。売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないことが条件となり、実質、3年に1度しか利用できません。

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円までは所得税率10.21％・住民税率4％に軽減され、6,000万円をこえた部分については、長期譲渡所得の通常税率が適用されます。

なお、この特例はマイホームの3,000万円特別控除と併用することが可能ですが、3年以内に新たにマイホームをローンによって取得するときは、住宅ローン控除の適用が受けられないので注意しましょう。

竣　工　2004年11月
最寄駅　学芸大学駅徒歩14分
総戸数　64戸

住　所　東京都世田谷区野沢3-5-16
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスガクゲイダイガク
Park Axis 学芸大学

■近隣周辺施設情報
サミットストア野沢龍雲寺店まで約360m
東急ストア野沢店まで約410m
セブンイレブン世田谷野沢2丁目店まで約560m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約540m
東が丘クリニックまで約660m
学芸大学前郵便局まで約680m
柿の木坂交番まで約690m
野沢公園まで約490m
コルモピア野沢店まで約470m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約310m
ゆうちょ銀行本店東京医療センター内出張所まで約890m

■駐車場　　　17台（機械式）月額33,000円～36,300円
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　64台/登録料2,200円
―――――――
■設　計　　　株式会社協立建築設計
■施　工　　　東急建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/28.54㎡～35.65㎡（37戸）
□1LDK/38.62㎡～51.54㎡（19戸）
□2LDK/57.15㎡～63.03㎡（7戸）
□3LDK/65.06㎡（1戸）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　経堂駅徒歩5分
総戸数　38戸

住　所　東京都世田谷区経堂2-9-6
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
フレシアキョウドウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン世田谷経堂すずらん通り店まで約160m
ファミリーマートサンズ経堂すずらん通り店まで約300m
まいばすけっと経堂すずらん通りまで約130m
オオゼキ経堂駅前店まで約200m
経堂コルティまで約350m
ダイソー経堂店まで約450m
千歳郵便局まで約500m
昭和信用金庫経堂支店まで約280m
みずほ銀行経堂支店まで約400m
本田クリニックまで約270m
児玉経堂病院まで約300m
世田谷区立石仏公園まで約450m

竣　工　2022年2月
最寄駅　駒込駅徒歩3分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区駒込3-5-11
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ヴァローレコマゴメ

■近隣周辺施設情報
霜降り銀座商店街まで約420m
駒込駅前郵便局まで約70m
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約340m
ローソン駒込駅前店まで約80m
スギ薬局駒込店まで約100m
医療法人社団金地病院まで約340m
豊島区立駒込図書館まで約140m
マルエツプチ駒込店まで約480m
ファミリーマート駒込3丁目店まで約160m
コクミンドラッグ駒込メトロピア店まで約370m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　TOAライブ株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新英興業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.50㎡～25.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

代償分割とは、相続人のうち1人が代表して財産を相続し、残りの相続人には代償金を支払うという方法です。

例えば相続人が3人で相続人のうち1人が評価額5,000万円の不動産を相続した場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に、1人2,500万円ずつの代償金又は2,500万円相当の財産を譲ることになります。

代償分割のメリットは不動産を処分せずに相続できること、事業用の不動産といった事業の後継者対策としては便利であることです。

一方で、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が無いと分割が難しい点、代償金をめぐってトラブルになる可能性がある事がデメリットとなります。

「不動産を現物のまま相続したいが、現物分割では公平に分割できない」「代表して相続したい人がいる」等の場面で、代償分割を選ぶ方が多く見られます。

相続の際には手続きで登記事項証明書が必要となりますので、取得しておくことを検討しておきましょう。法務局の窓口か、登記・供託オンライン申請システムにより取得できます。

登記事項証明書又は登記情報で抵当権の設定がされている時にはローンが残っているか、ローンを完済したものの抵当権抹消手続きを行っていない可能性があります。

ローンの残債が多く、不動産の評価額を上回ってしまう時には「債務」となり相続人はマイナスの財産を引き継ぐことになってしまいます。遺産分割や相続税の計算にも影響を及ぼしますので、相続放棄も視野に入れて慎重に検討しましょう。

祖父母から相続した不動産の所有権移転登記を行っておらず、親が受け継ぎ亡くなってしまった時には「数次相続」となり登記手続きが通常より複雑になってしまいます。このような不動産の所有者が被相続人ではない時には、登記の際に別の手続きが必要となるため、注意しましょう。

現物分割は現物のまま相続する方法で、例えば相続人が2人、相続不動産にマンションと戸建て物件が1件ずつあった際に1人はマンション、1人は戸建て物件を相続します。その他、土地を分筆して分ける方法もあります。

換価分割は相続不動産を売却した代金を分割する方法です。現金化によって公平な相続となりやすい反面、売却を伴うため不動産を残すことができないというデメリットがあります。

共有分割は各相続人の持ち分割合に応じた共有名義で相続する方法です。公平かつ不動産を残すことができる相続方法ですが、権利関係が複雑となり自由に売却することができなくなったり、次の相続でさらに名義が分かれてしまうなどのデメリットがあります。

代償分割では他の相続人に代償金を支払う必要がありますが、代償金の価額をどのように定めるのかはケースバイケースです。しかし、不動産の場合には原則的に「取引価格」が評価の基準とされています。

財産の評価基準となる国税庁の「財産評価基本通達」によると、相続不動産の評価は基本的に時価でみなされると記載があります。加えて時価は「相続・遺贈により財産を取得した日」が基準とされていますが、「財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。

よって不動産の場合には「取引価格」が時価とみなされることになります。不動産の取引価格を調べる方法を確認しておきましょう。

不動産の取引価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を調査します。不動産一括査定サイトなどを利用して、効率的に査定価格を調査してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、サイト上に物件情報を登録するだけで、提携している不動産会社へ同時に査定依頼をかけることができます。複数社の査定価格や査定の根拠をすぐに確認することができるので、効率的に査定依頼を進めたい時に便利です。

ただし、不動産一括査定サイトによって提携している会社が異なることや、中には悪質な不動産会社が紛れてしまっている可能性もあります。利用前には、提携している不動産会社について確認したり、査定価格だけでなく査定の根拠も合わせて確認することが大切です。

以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。これらのサイトでは、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っており、全国エリアに対応している特徴があります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-11
概　要　地上15階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1304号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1304号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100墨田石原店まで約90m
どらっぐぱぱす石原店まで約550m
薬ヒグチ両国店まで約770m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約970m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約830m
サミットストア両国石原店まで約310m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約340m
両国国技館まで約600m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約620m
緑町公園まで約720m
くらまえ橋郵便局まで約610m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（25.27㎡～39.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。