不動産投資は、銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けて物件を購入し、物件を賃貸に出すことで賃料収入を得る投資方法です。1棟マンションやアパートなど大きなものから、マンション1室を貸し出す区分マンション投資や、一軒家を貸し出す戸建投資など様々な物件が対象となります。

金融機関から融資を受けて購入すると、毎月ローンの返済をする必要があります。この返済金を家賃収入で支払い、長期間運用することでローンの残債が減っていきます。こうして、徐々に不動産を自身の純資産へと変換しつつ、手残り金を獲得していくのが不動産投資の主な流れとなります。

不動産投資では、金融機関からの属性評価が高いほど良い条件での借入が可能で、融資年数や融資額、金利などの様々な条件が優遇される傾向があります。平均給与の高い医師は属性評価が高く、他の職業と比較しても融資審査でのアドバンテージがあると言えます。

不動産投資は物件購入後の運用を管理会社に委託することができるため、他の投資と比較して手間のかからない資産運用方法の一つです。医師としての職務に大きな支障をきたさないことは、大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、物件の売却戦略や賃料の見直しなど、不動産オーナーが自ら投資判断しなければならない場面があります。管理会社へ任せっきりの運用とならないよう、運用状況の報告を受けたり、定期的なチェックを行うことが重要です。

不動産投資で重要なポイントの一つにキャッシュフローという指標があります。キャッシュフローとは資金の流れのことで、不動産投資では、得られる収入から支出を引いて手元に残る資金の流れを指しています。

キャッシュフローの数値が良いと毎月の手残り金が増え、投資効率が高いことを表しています。突発的なトラブルによる損害金や、空室率が長くなってしまった時の損失を手残り金でカバーすることにも繋がり、「キャッシュフローを良好に保つ」ということは、不動産投資の基本的な戦略の一つとなります。

医師は高条件で不動産投資ローンを受けやすく、融資年数を長く設定できたり、貸付金利が低くなることがあります。融資年数が長くなると毎月の返済金が減り、金利が低くなると返済総額が減るため、毎月のキャッシュフローも良化していきます。

不動産投資は1棟や1戸だけの物件を所有していると、エリア単位の環境変化の影響を受けやすく、リスクが高まる特徴があります。対象物件のエリアで人口減少が起きたり、災害による大きな被害が起きた場合、1つの物件だけを所有しているとその他の物件でカバーすることができないためです。

このような不動産投資特有のリスクに対し、複数の物件を所有する分散投資は有効な対策の一つとなります。複数所有することで、災害や人口減少などエリアのリスクを分散し、空室が出た際にも他の物件の家賃収入でカバーできる可能性があります。

医師は金融機関から高い評価を受けやすく、高属性であることを活かして比較的容易に複数物件の所有を検討することが可能です。規模拡大による分散投資の戦略の幅が広いことは、高属性である医師のメリットと言えます。

ただし、複数の不動産を所有すると投資総額が増え、借入総額も増額していきます。運用資金が増えることにより全体的なリスクも増すため、規模拡大をする際は返済比率を再確認したり、エリアや物件選びを慎重に検討することが大切です。

これから不動産投資を始めるのであれば、1社だけでなく複数の不動産投資会社へ問い合わせることを検討してみましょう。不動産投資会社の中には、投資家の利益よりも自社の売上を優先している悪徳業者が紛れていることがあるためです。

不動産投資をこれから始める初心者の方にとって、不動産のプロである不動産投資会社の言う事が正しいことかどうか、判断することは非常に難しいことと言えます。そのため、複数の不動産投資会社の話を聞き、それぞれの内容を比較することが大切です。

複数の不動産投資会社とつながりを持つことで、1社の案内に疑問点や不安点があれば、他の不動産投資会社に相談することも可能です。各社で取り扱う物件の特徴も異なるため、自身の投資目的と照らし合わせながら比較検討してみましょう。

購入した投資用不動産の運用や管理は管理会社へ委託することが可能ですが、自身でも不動産投資の基礎知識や流れについて理解しておくことが大切です。

不動産投資は1つの投資案件に対して数千万円～数億円の規模を持つ投資方法であり、元本を毀損するリスクがあります。このようなリスクに対して最終的な投資判断を下すのは不動産オーナーであるため、自身でも知識を蓄えておくことが重要となります。

不動産投資の基礎知識や流れについて勉強を進めるのであれば、書籍の購入や不動産投資会社が開催する不動産投資セミナーへの参加を検討してみましょう。2021年3月時点、コロナウイルスの影響により無料の不動産投資オンラインセミナーも開催されており、PCやスマートフォンで手軽に参加可能となっています。

医師は金融機関からの属性評価が高く、不動産投資ローンで多額の借入ができる可能性が高い職業です。しかし、借入が増えることで不動産投資の運用総額も増加し、リターンだけでなくリスクも大きくなっていきます。

5,000万円と1億円の運用を比較した場合、運用利益率が1％変わると50万円と100万円の違いとなります。投資規模が拡大すると大きな収益を上げられる可能性も増える反面、損失が出た場合のスピードも早まるため注意が必要です。

不動産投資会社の中には、自社の利益を優先してやや強引に規模拡大を促すケースがあります。自身の投資目的を再確認しつつ、どの程度の規模拡大を行うのか戦略をたて、いたずらに借入額を増やさないように注意しておきましょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　馬込駅徒歩7分
総戸数　28戸

住　所　東京都大田区中馬込1-13-6
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
イプセマゴメ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大田中馬込店まで約240m
ローソン北馬込松原橋店まで約500m
マルエツプチ馬込駅前店まで約650m
まいばすけっと北馬込まで約650m
ライフ上池台店まで約700m
ウエルシア大田上池台店まで約550m
ガーデニングセンターケンマートまで約700m
中馬込郵便局まで約140m
城南信用金庫馬込支店まで約850m
馬込特別出張所まで約450m
馬込中央診療所まで約270m
大田区立馬込図書館まで約400m
区立馬込第三小学校まで約450m
区立貝塚中学校まで約300m
都立大田桜台高等学校まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社三木組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社三木組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.10㎡～29.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2015年10月
最寄駅　広尾駅徒歩10分
総戸数　16戸

住　所　東京都港区南麻布4-11-31
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パーククロスヒロオ

■近隣周辺施設情報
広尾プラザまで約470m
MEIDI－YASTORE広尾ストアーまで約470m
ナショナル麻布スーパーマーケットまで約320m
肉のハナマサ南麻布店まで約600m
ドラッグ・オゾン広尾店まで約460m
マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約650m
ファミリーマート南麻布四丁目店まで約310m
セブンイレブン広尾駅前店まで約400m
ミニストップ白金6丁目店まで約570m
麻布警察署まで約1780m
港白金三郵便局まで約330m
東京都立広尾病院まで約610m
北里研究所病院まで約160m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約570m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　16台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.28㎡～36.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2018年6月
最寄駅　広尾駅徒歩4分
総戸数　59戸

住　所　東京都港区南麻布4-4-6
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
バウスステージヒロオ

■近隣周辺施設情報
広尾プラザまで約460m
MEIDI－YASTORE広尾ストアーまで約460m
ディスカウントドラッグコスモス広尾駅店まで約410m
ケンタッキーフライドチキン広尾店まで約530m
31アイスクリーム麻布店まで約290m
ファミリーマート南麻布四丁目店まで約330m
ドラッグストアスマイル広尾店まで約600m
（株）ザ・ペニーワイズ広尾店まで約570m
大阪王将広尾店まで約450m
肉のハナマサ南麻布店まで約570m

■駐車場　　　12台（機械式）月額58,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　63台（1住戸1台・無料）
―――――――
■設　計　　　佐藤工業株式会社
■施　工　　　佐藤工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　相談（ピアノ）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（38.51㎡～71.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年9月
最寄駅　菊川駅徒歩3分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区森下5-19-7
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■203／705／904号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■203／705／904号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルミードキューブキクカワプレミアム
LUMEED CUBE 菊川 PREMIUM

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ常盤2丁目店まで約980m
スーパーオオゼキ菊川店まで約460m
マルエツ清澄白河店まで約660m
ライフ菊川店まで約790m
ファミリーマート菊川駅前店まで約230m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約290m
ローソン江東住吉大門通店まで約720m
東京都現代美術館まで約860m
高橋のらくロード高橋商店街まで約660m
マルエツ菊川店まで約100m
オオゼキ菊川店まで約370m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ガイ・プランニング
■施　工　　　株式会社カワシバラ・コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.66㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2014年8月
最寄駅　東陽町駅徒歩2分
総戸数　64戸

住　所　東京都江東区東陽2-4-42
概　要　地上8階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオトウヨウチョウ
Parkhabio 東陽町

■近隣周辺施設情報
江東区立東陽中学校まで約750m
江東区立東陽小学校まで約490m
亀戸保育園まで約670m
順天堂東京江東高齢者医療センターまで約1860m
宮本クリニックまで約210m
東陽公園まで約350m
サンクス東陽4丁目店まで約290m
ローソン明治安田生命新東陽町ビル店まで約260m
ローソン東陽橋店まで約530m
ファミリーマート東陽町駅前店まで約400m
三菱東京UFJ銀行木場深川支店まで約430m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー東陽町駅前まで約420m
りそな銀行錦糸町支店東陽町出張所まで約520m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　60台
―――――――
■設　計　　　大豊建設株式会社
■施　工　　　大豊建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R（25.00㎡～25.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

中古マンション投資は新築時よりも物件の取得費が安くなることから、高利回りが狙いやすくなる特徴があります。

マンション投資における利回りの捉え方として、大まかには下記の2種類に分けられます。

中古マンション投資を検討する際は、表面利回りに加えて実質利回りからシミュレーションを作成し、キャッシュフローを比較することが重要なポイントとなります。

投資用として運用されているマンションが売り出されている場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であることがあります。

オーナーチェンジ物件は、元オーナーの運用実績があることから収益予測が立てやすく、購入してすぐに家賃収入を得られたり、これまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などが確認できます

マンションの売却を検討している場合、物件価格の下落幅が大きい新築マンション投資よりも中古マンション投資の方にメリットがあるケースも少なくありません。

東日本不動産流通機構REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向にあります。

マンションを所有し続けるのではなく比較的に短期間での売却を検討しているのであれば、物件価格の下落幅が少ない中古マンションへ投資するメリットは大きいと言えるでしょう。

収益面でのメリットが大きい中古マンション投資ですが、その一方で、新築時には無かった様々なデメリット・リスクを抱えています。デメリットについても詳しくみていきましょう。

マンション投資で注意しておきたいリスクの一つに、経年劣化による修繕リスクがあります。新築時よりも築年数が経過している中古マンションはこの修繕リスクが高まっており、投資開始後すぐに修繕費を必要とするケースもあります。

中古マンション投資を検討する際は、この修繕リスクを加味した投資判断が重要です。物件価格の下落により表面利回りが向上していたとしても、修繕費を差し引いた実質利回りで勘案するとキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。

中古マンションは新築時よりも設備が古くなっており、新築当初に想定していた入居率を保てなくなっている可能性があります。また、近隣に競合となる新築マンションが建設されてしまうなど、周辺環境の変化で受ける影響も少なくありません。

特にオーナーチェンジ物件では、入居率が低下しているかどうかが分かりづらくなっていることがあります。現在入居中の賃貸人が退去してしまった場合、同じ家賃設定で新しい入居者が入るとは限らないためです。

金融機関の融資を利用して行われるマンション投資では、マンションの担保価値は重要な指標となります。担保評価の低いマンションは融資額や融資年数などの融資条件が悪化してしまうため、月々のキャッシュフローを圧迫してしまったり、購入時に多額の自己資金を必要とするケースがあります。

なお、マンションの担保価値の低下は出口戦略においてもネガティブな要因となります。投資開始時のマンションの担保評価が購入価格に対して低すぎた場合、次の購入検討者の融資条件がさらに厳しくなってしまうためです。

次の購入者の融資条件が厳しくなるほど、その中古マンションを購入するメリットが少なくなり、希望価格での売却が難航してしまうことになります。この場合、売却できる価格がオーバーローンとなってしまうなどのリスクがあります。

ここまで解説したように、中古マンション投資は物件価格が安くなることで収益面でのメリットが大きくなる半面、物件の陳腐化による様々なリスクがデメリットとなり得ます。中古マンション投資では、これらのリスクを踏まえた物件の目利きが重要です。

不動産投資は長期に渡って運用していく商品です。そのため、実物資産であるマンションが長期に渡って適切に管理されることは、建物の資産価値を保つ上で大変重要なポイントとなります。

ひとつは、専有部分の管理のことで、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割である「賃貸管理」、もう一つは共用部分の管理のことで、いわゆる「建物管理」というものです。

例えば、オーナーの方が201号室を所有していて、隣の部屋の202号室で火事が起きたとします。燃え広がってしまい、廊下まで被害が発生したとしたら、共有部分についての修繕等迅速な対応が求められる状況になります。

この場合、建物管理部門を構えている販売会社では、原状回復の対応やその他問題が起きた場合のアドバイスを迅速に行えますが、一方で建物管理を行っておらず販売だけをしている会社の場合、建物管理のノウハウを有していないため対応すること自体が難しくなります。

また、エントランス・エレベーター・駐輪場等のお部屋の外の部分に関しては、オーナーの方々が「修繕積立金」と「建物管理費」を毎月出し合って、そのお金によって管理されています。

では、この修繕積立金が十分に積みあがっていなかったらマンションはどうなるのでしょうか。その場合、オーナーひとりひとりから一時金を徴収することになります。一時金と言っても時には何十万円も支払うというケースも少なくありません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　東陽町駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都江東区東陽1-34-12
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンストウヨウチョウフェリズ
S-RESIDENCE東陽町feliz

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東東陽1丁目店まで約200m
ローソンストア100東陽1丁目店まで約230m
まいばすけっと東陽1丁目まで約210m
まいばすけっと木場駅前まで約500m
ゴールドジム東陽町スーパーセンターまで約650m
岡本内科クリニックまで約600m
江東洲崎橋郵便局まで約290m
江東塩浜郵便局まで約650m
みずほ銀行木場駅前出張所まで約600m
京葉銀行東陽町支店まで約450m
木場洲﨑神社まで約750m
江東区保健所まで約350m
江東区立南陽小学校まで約130m
東京都立深川高等学校まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額2,200円
■駐輪場　　　34台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社叶アーキテクト
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.47㎡～32.19㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

戸建てには土地が付いているため、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。この際、売出価格を決めるために不動産会社へ査定を依頼します。

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動開始となります。売却活動は、基本的には不動産会社に任せることになりますが、買い手候補者から価格交渉が入った場合や物件について要望事項があった場合などは、売主が対応する必要が生じてきます。

買い手が決まったら、売買契約の締結となります。買い手はローンを利用することが多いといえますので、ローンの承認が下りてからの決済・引渡しとなります。

売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意し、売却戦略を練っておきたいといえます。売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理には注意しましょう。

戸建てを売却する際は、土地の境界を確定あるいは明示する必要があります。隣地の所有者との立ち会いの下、境界の確認や境界標の設置を行いましょう。あらかじめ境界標や確定測量図の有無を確認しておくことも大切です。

また、上下水道などのライフラインの越境が売却価格を低下させることがあります。ライフラインの越境がある場合、買主が引き続き使用できる旨の承諾書を、隣地所有者から取るとよいでしょう。

接道が私道で所有権持分がない場合、私道の通行掘削を拒否されるリスクが値引きの原因となることがあります。各所有権者から通行掘削承諾書を取るようにしましょう。

建物に瑕疵がある場合、戸建の売却価格を引き下げる要因となることがあります。雨漏りやシロアリ被害による柱の腐食などの瑕疵は、あらかじめできる限り確認し、把握しておくようにしましょう。

ただし、建物が古かったり、強度に重大な影響を及ぼす瑕疵があったりして修繕費用が多額になる場合、その修繕費相当額を売却価格に上乗せできないことも考えられます。そのような場合は、修繕を行う前に不動産会社など専門家に相談してみましょう。

売却活動を成功させるためには、相場や戸建ての状態に応じて適切な売却戦略を立てることが大切です。

適正な相場価格で売り出すことは、基本的な売却戦略の一つです。相場価格とかけ離れた価格では、買い手候補の間口を狭めることになってしまうため、不動産会社へ依頼する前に、ポータルサイトや積算法などを利用して自分で売却相場を調べておきましょう。

なお、高く売るためには、相場価格よりも少し高めの価格で売り出すことも検討してみると良いでしょう。販売活動の途中で価格を下げる際には、平均的な販売期間を考慮して一気に価格を下げると、市場における注目度が高まる可能性があるためです。

また、戸建ての相場価格は市場環境のみならず、建物の状態にも影響を受けます。状態が良い場合は、相場価格よりも高めの価格でも買い手が付く可能性もありますが、状態が悪い場合は相場価格で売却できない可能性もあります。

建物に重大な瑕疵がある場合や居住するには大規模なリフォームが必要になる場合は、取り壊して更地として販売することも検討してみましょう。

売却戦略においては、土地の広さや形状も影響してきます。戸建てとして利用しやすい広さや形状の土地であれば売りやすくなりますが、広すぎたり、形状がいびつであったりする場合は分筆して売却することも検討するとよいでしょう。

戸建ての売却に強いかどうかは、査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案、条件の近い物件の売却実績、売却を担当する営業マンの接客態度・印象などによって判断しましょう。

特に、具体的な売却方法の提案は、戸建ての売却戦略に関わる最も重要な部分になります。売出し価格の根拠や買い手候補となるターゲットへのアプローチ方法などの提案に、具体性があるほど戸建ての売却に強い可能性があります。

戸建ての売却は、個別性が高いため、立地や広さ、築年数などの条件が近い物件の売却実績があるかどうか、という点も重要です。これらの視点を基に、依頼する不動産会社を選定してみましょう。

キッチン、バス、トイレの水回り設備は、生活に不可欠な設備です。これらが利用できる状態であるかどうか、清潔感があるかどうかは、買い手候補にとって目に付きやすい部分となります。

例えば、水回り設備を清掃し、壊れている箇所があれば修理しておくのは効果的です。ただし、戸建てには購入後個別にリフォームしたいというニーズもあるため、売却のために全面的なリフォームをするのは慎重に検討するようにしましょう。

買い手候補が現れたら、迅速かつ丁寧に対応することも大切です。内覧の際には、できる限り清掃や整理整頓をおこない、清潔な印象を保つようにしましょう。

また、照明を明るいものに変えたり、換気や消臭剤で臭いを消したりするなど、印象アップを心がけておくと良いでしょう。空き家の場合、モデルルームのような演出をするホームステージングが効果的なこともあります。

買い手候補が買い付けにあたり、要望事項を出してくることがあります。土地や建物の問題解決や測量など、予想できる事項については、あらかじめ対応策を考えておくようにしましょう。

値引きの要望についても、応じられる限度額を決めておき、担当者に伝えておくと交渉がスムーズに進みます。

竣　工　2018年5月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩9分
総戸数　49戸

住　所　東京都墨田区向島3-11-14
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスオシアゲレジデンス
Park Axis 押上レジデンス

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま押上店まで約430m
まいばすけっと業平1丁目店まで約880m
まいばすけっと押上駅前店まで約1050m
ローソン向島1丁目店まで約220m
ローソンメトロス押上店まで約1190m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約900m
セブンイレブン向島店まで約350m
ファミリーマート墨田押上駅前店まで約960m
東京スカイツリータウンまで約660m
隅田公園まで約730m
小梅保育園まで約380m
墨田区立横川小学校まで約780m
とうきょうスカイツリー駅前内科まで約240m
健生堂病院まで約1130m
東京スカイツリータウンまで約550m
マツモトキヨシ東京スカイツリータウンソラマチ店ウエストまで約520m

2018年5月、墨田区向島に誕生した高級賃貸マンション。三井不動産が手掛ける、パークアクシスシリーズのマンションです。本所吾妻橋徒歩9分のところに位置しています。スカイツリーへも徒歩で8分なので、ショッピングや外出にとても便利です。

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額4,400円
■駐輪場　　　58台/月額1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社エーエーアンドサン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福田組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□Studio（25.20㎡～26.39㎡）
□1LDK（32.71㎡～45.75㎡）
□2DK・2LDK（42.21㎡～50.34㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本駒込駅徒歩3分
総戸数　46戸

住　所　東京都文京区本駒込1-6-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K／1DK／2K
■311／403／411／508／605号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月
（※202／306号室は除く）

■1LDK／2DK／2LDK／3K住居対象
■キャンペーンＢ／適用可
■フリーレント2ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月
（※311／403／411／508／605号室は除く）

■202／306号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リビオメゾンホンコマゴメ

■近隣周辺施設情報
Santoku白山店まで約160m
コープみらいコープ白山店まで約840m
まいばすけっと本駒込3丁目店まで約520m
ファミリーマート白山5丁目店まで約100m
ファミリーマート本駒込1丁目店まで約110m
サンクス白山5丁目店まで約70m
ミニストップ白山駅店まで約320m
マツモトキヨシ白山5丁目店まで約40m
ポニークリーニング白山1丁目店まで約460m
三井住友銀行白山支店まで約160m
文京白山上郵便局まで約210m
明化小学校まで約710m
オリジン弁当白山店まで約370m
白山上郵便局まで約320m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ユニバーサルトラスト株式会社
■施　工　　　株式会社三浦組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3K（25.01㎡～63.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地又は建物の譲渡によって譲渡益が生じた場合、同じ年に生じた、土地又は建物の譲渡による譲渡損と損益通算することが可能です。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて3,000万円の物件を5,000万円で売却し、2,000万円の譲渡益が生じたとします。

同じ年に別の物件を売却して、1,500万円の譲渡損が生じている場合、その年の土地又は建物の譲渡所得は、2,000万円―1,500万円＝500万円と計算されます。

ただし、土地又は建物の譲渡による譲渡損との損益通算に限定され、他の分離課税の所得（株式譲渡など）や総合課税の所得（給与、事業など）と損益通算することはできません。

特定のマイホームを譲渡した譲渡益を利用して、再びマイホームに買換えた場合、その買換えたマイホームを売却するまでその譲渡益を繰り延べる特例があります。

税制上、厳密には損益通算ではありませんが、実際のキャッシュフローの観点からは、マイホームの売却収入を買換え時の購入支出と相殺できることになります。

たとえば、1,000万円で取得したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買換えた場合、4,000万円の譲渡益は買換えたマイホームの取得資金に充てたものとされ、その時点では課税されません。

その代わり、買換えたマイホームを売却するときの取得価格は、買換え前のマイホームの取得価格1,000万円と買換え時の上乗せ支出額2,000万円の合計額として譲渡益が計算されます。

なお、譲渡収入をマイホームの購入の際に使い切っている場合、譲渡益はなかったものとみなされます。なお、適用には、主に次のような要件があります。

特定の事業用資産を譲渡した譲渡益を利用して、一定の事業用資産に買換えた場合、買換えた事業用資産を売却するまでその譲渡益の80％を繰り延べる特例があります。この特例も、マイホームの買換え特例と同様、特定の事業用資産の売却収入のうち80％までを買換え時の購入支出と相殺できます。

たとえば、1,000万円で取得した事業用資産を5,000万円で売却し、7,000万円の事業用資産に買換えた場合、4,000万円×0.2＝800万円が譲渡所得として売却時に課税されます。

譲渡益の残額4,000万円×0.8＝3,200万円は、買換え資産の取得価格となり、買換え資産の売却まで課税が繰り延べられます。なお、主な適用条件は次のようになっています。

土地又は建物の譲渡によって譲渡損が生じた場合、同じ年に生じた、土地又は建物の譲渡による譲渡益と損益通算することが可能です。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて5,000万円の物件を3,000万円で売却し、2,000万円の譲渡損が生じたとします。同じ年に別の物件を売却して、2,500万円の譲渡益が生じている場合、その年の土地又は建物の譲渡所得は、2,500万円―2,000万円＝500万円と計算されます。

ただし、他の分離課税の所得や総合課税の所得との損益通算には特例を活用する必要があります。こちらについては項目「2-3．マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」で解説します。

住宅ローンの残っているマイホームを、住宅ローン残高を下回る価格で売却して譲渡損が生じたとき、その譲渡損を給与所得や事業所得などと損益通算することができます。その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間、繰越控除して損益通算することができます。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて5,000万円のマイホームを3,000万円で売却し、住宅ローン残高が4,000万円だったとします。ローン残高と売却価格の差額4,000万円―3,000万円＝1,000万円が、この特例の損益通算及び繰越控除の対象となります。

マイホームを売却して、新たなマイホームに買換えた場合、元のマイホームの売却によって譲渡損が生じたときは、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できる特例があります。その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間、繰越控除して損益通算することができます。

たとえば、5,000万円で取得したマイホームを4,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買換えたとします。売却年の給与所得が600万円であるとすると、1,000万円の譲渡損との損益通算により、売却年の課税所得はゼロとなります。

1,000万円―600万円＝400万円の損失が翌年以降に繰り越されます。売却年の翌年の給与所得も600万円であるとすると、繰越控除により、翌年の課税所得は、600万円―400万円＝200万円と計算されます。

土地又は建物等の譲渡による譲渡所得は、所得税制では分離課税とされており、給与所得が事業所得、不動産所得などの総合課税の所得と損益通算できず、株式等の譲渡所得などの他の分離課税の所得とも損益通算できないものとされています。

また、土地又は建物の譲渡による譲渡所得であっても、過去の年分の損失を翌年以降の利益と損益通算することは原則できません。マイホームを売却あるいは買換えた場合の損益通算や繰越控除、課税の繰延べなどの優遇税制は、例外的な制度であることに注意しましょう。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除する優遇税制もあります。いずれか一方の特例適用を受けた場合、他方の特例の適用を受けることができなくなります。買換え特例と3,000万円控除の特例とを比較してどちらの適用を受けるかを判断するようにしましょう。

3,000万円控除の特例は、譲渡所得税を繰り延べるのではなく軽減することができます。譲渡益が3,000万円以下であれば利用することを検討してみましょう。

譲渡益が3,000万円を超えており、買換え後のマイホームを長期的に保有する見込みである場合は、買換え特例を選択するメリットも大きいといえるでしょう。

不動産を売却した場合、譲渡所得税の確定申告を行います。マイホームを売却あるいは買換えた場合の損益通算及び繰越控除の特例などの適用を受けるときは、通常の確定申告書に加えて、所定の明細書や計算書、添付書類を付けることが必要になります。

添付書類は、マイホームに関する登記事項証明書や売買契約書の写し、借入金の残高証明書などを添付することが必要になります。適用を受ける特例によって添付すべき書類が異なるので、確定申告の前に確認し、準備しておくようにしましょう。

不動産売却における損益通算を行うには、高度な税の知識を必要とし、特例の適用条件の確認や、確定申告の手間など様々な作業が発生します。これらの作業は自身でも行うことが可能ですが、不動産売却の手続きと並行して行うには大きな手間と時間を要します。

例えば、マイホームの買換え特例と3,000万円控除の特例は同時に適用できず、どちらからを選択すると一方の適用が出来なくなります。税制改正も頻繁に行われるため、特例の適用条件を誤ってしまうケースも考えられます。

これらの手間やリスクを排除したい方は、税理士への相談も検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットですが、確定申告を代行してもらえたり、的確な税関連のアドバイスをもらうことが可能になる点は大きなメリットです。

竣　工　2022年1月
最寄駅　早稲田駅徒歩2分
総戸数　18戸

住　所　東京都新宿区早稲田町68-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月
（※401／501号室は除く）

■401／501号室居対象／キャンペーンＡ／適用可
■401／501号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
グランジットワセダ

■近隣周辺施設情報
Santoku早稲田店まで約130m
イトーヨーカドー食品館早稲田店まで約190m
季節料理すぎうらまで約260m
ILE・DES・PAINまで約300m
グッドモーニングカフェ早稲田店まで約540m
ツルハドラッグ早稲田店まで約140m
戸山公園まで約530m
早大通りまで約240m
東京女子医科大学病院まで約1220m
スーパーマーケット三徳早稲田店まで約120m
マルエツプチ早稲田店まで約300m
ローソン新宿馬場下町店まで約160m
ツルハドラッグ早稲田店まで約160m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　練馬建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　練馬建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.90㎡～26.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　月島駅徒歩4分
総戸数　15戸

住　所　東京都中央区佃1-10-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K対象／実質フリーレント1ヶ月

■1LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォートツキシマ
ＣＯＮＦＯＲＴ月島

■近隣周辺施設情報
ナチュラルローソン佃2丁目店まで約400m
ファミリーマート佃2丁目店まで約500m
リンコスリバーシティ店まで約350m
マルエツ佃店まで約700m
マツモトキヨシmatsukiyoLAB佃2丁目店まで約400m
リバーシティ21郵便局まで約600m
みずほ銀行月島出張所まで約700m
三菱UFJ銀行月島駅前出張所まで約650m
石川島記念病院まで約450m
中央区立佃公園まで約10m
みちてる保育園まで約600m
中央区立佃島小学校まで約400m
中央区立佃中学校まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　コーナン建設株式会社東京支社一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（28.62㎡～54.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年12月
最寄駅　春日駅歩8分
総戸数　13戸

住　所　東京都文京区白山1-2-1
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムブリスブンキョウカスガ

■近隣周辺施設情報
グルメシティ小石川店まで約520m
コープ白山店まで約870m
どらっぐぱぱす小石川駅前店まで約420m
くすりセイジョー白山店まで約570m
カクヤス白山店まで約610m
マクドナルド白山駅前店まで約850m
文京区役所まで約1050m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約190m
スギ薬局小石川1丁目店まで約240m
まいばすけっと白山1丁目店まで約240m

■駐車場　　　―
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　13台/月額330円
―――――――
■設　計　　　ユービーエム株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　ユービーエム株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.32㎡～34.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年11月
最寄駅　渋谷駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都渋谷区桜丘町7-8
概　要　地上4階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ハイツサクラガオカ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ渋谷鶯谷町店まで約220m
ミニストップ渋谷桜丘店まで約90m
トモズ渋谷並木橋店まで約740m
セブンイレブン渋谷桜丘東店まで約130m
渋谷みどり薬局まで約770m
メディカルクリニック渋谷まで約760m
西郷山公園まで約1070m
医療法人社団明生会セントラル病院まで約1660m
興産信用金庫渋谷支店まで約130m
スターバックスコーヒー渋谷文化村通り店まで約1040m
ドン・キホーテ渋谷店まで約1010m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.72㎡～49.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年12月
最寄駅　早稲田駅徒歩7分
総戸数　10戸

住　所　東京都新宿区早稲田鶴巻町561
概　要　地上6階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アルジェント

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと早稲田鶴巻町店まで約120m
まいばすけっと山吹町店まで約430m
コモディイイダ江戸川橋店まで約470m
miniピアゴ関口1丁目店まで約440m
イトーヨーカドー食品館早稲田店まで約720m
セブンイレブン早稲田店まで約130m
ぱぱす江戸川橋店まで約500m
国立国際医療研究センターまで約150m
早稲田大学前郵便局まで約150m
三井住友銀行早稲田出張所まで約190m
三菱東京UFJ銀行江戸川橋支店まで約350m
デニーズ新宿山吹町店まで約450m
ほっともっと山吹町店まで約450m
クリーニング喜久屋江戸川橋まで約320m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.82㎡～42.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　西大井駅徒歩3分
総戸数　11戸

住　所　東京都品川区西大井1-7-3
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレストレジデンスシナガワ

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂西大井店まで約70m
ファミリーマート西大井駅前店まで約280m
マツモトキヨシ西大井駅前店まで約290m
スーパー文化堂西大井店まで約70m
品川西大井二郵便局まで約150m
区立伊藤小学校まで約630m
区立伊藤学園まで約410m
西大井保育園まで約150m
西大井二郵便局まで約170m
大井警察署まで約890m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（23.82㎡～65.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年2月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　18戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-51-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカⅡ

■近隣周辺施設情報
シマダヤ大塚店まで約420m
ミニストップ新大塚店まで約860m
総合病院一心病院まで約350m
巣鴨公園まで約430m
日高屋大塚南口店まで約170m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約360m
ローソンストア100南大塚店まで約310m
アトレヴィ大塚まで約300m
吉野家大塚店まで約170m
バーガーキング大塚駅南口店まで約190m

■駐車場　　　─
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社秀コーポレーション
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（32.00㎡～33.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2001年11月
最寄駅　神谷町駅徒歩3分
総戸数　17戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カミヤチョウプライムプレイスレジデンス

■近隣周辺施設情報
手まり坂緑地まで約430m
霊南坂幼稚園まで約300m
国家公務員共済組合連合会虎の門病院まで約430m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約70m
セブンイレブン虎ノ門タワーズオフィス店まで約100m
トモズ神谷町店まで約190m
増上寺・芝公園まで約800m
アークヒルズ　成城石井まで約400m
ホテルオークラ　別館まで約100m
麻布十番商店街まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（61.73㎡～132.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2002年2月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　91戸

住　所　東京都中央区新川2-7-11
概　要　地上13階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
HFハッチョウボリレジデンス2

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約460m
マルエツプチ八丁堀店まで約370m
ローソン新川2丁目店まで約340m
ナチュラルローソン新川2丁目店まで約280m
中央幼稚園まで約410m
明石幼稚園まで約830m
グローバルキッズ新川園まで約60m
八丁堀保育園まで約570m
中央区立明正小学校まで約140m
中央区立中央小学校まで約410m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2K（25.20㎡～40.20㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年6月
最寄駅　大手町駅徒歩7分
総戸数　49戸

住　所　東京都千代田区内神田1-10-11
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオソーホーオオテマチ
THE PARKHABIO SOHO OOTEMATI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート内神田一丁目店まで約30m
ローソンTHE KAITEKIビル店まで約100m
神田駅西口商店街まで約190m
まいばすけっと神田駅前店まで約180m
サミットストア神田スクエア店まで約270m
業務スーパー神田店まで約550m
成城石井御茶ノ水ソラシティ店まで約820m
オリンピック淡路町店まで約820m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約1000m
新丸の内ビルディングまで約1100m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　49台
―――――――
■設　計　　　大豊建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R（32戸）1DK（11戸）1LDK(6戸)
□25.31㎡～50.63㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マレーシア不動産投資のメリットは、人口増加や経済成長を背景とした成長性に加え、海外移住を視野に入れた投資としても有効な点が挙げられます。

海外不動産投資では人口増加率と経済成長率が高い国を選ぶことが重要です。日本では2021年時点で人口減少が進んでおり、日本の経済成長率は落ち着いてきているのも事実です。

しかし、海外には人口増加と経済成長を続けている国も多く、マレーシアも両方が伸びている国の1つです。人口が増加している国では住宅需要が拡大していくため、物件の値上がり益を狙えます。国際連合の統計によると、マレーシアと日本の人口増加率は以下の表の通りです。

また、経済成長が続いている国ではインフレが起こりやすく物価が上昇する確率も高いものです。物価が上昇している国では、物件の値上がり益を狙えます。IMFの統計によると、マレーシアと日本の予測GDP成長率は以下の表の通りです。

一般社団法人ロングステイ財団の調査によると、マレーシアはロングステイ希望国・地域のランキングで10年以上1位となっています。

マレーシアはMM2Hという外国人向けの長期滞在ビザを発行しています。他の国で長期滞在ビザを取得するためには、現地で就職していたり現地駐在をしていたりする必要があるなど、ハードルの高い条件をクリアする必要があります。

しかし、MM2Hの取得にあたっては、他の国と比較してそこまで条件が厳しくありません。2020年時点の制度においては、一定額以上の財産や収入があることを証明できれば取得可能です。マレーシア不動産投資は、将来的な海外移住を視野に入れた投資としても有効と言えます。

マレーシアは「東南アジアの優等生」とも言われており、新興国の中では国民所得などの面で先進国に近づきつつあります。また、マレーシア政府も近年中の先進国入りを目指すとして、様々な施策を推進しています。

しかし、マレーシアの不動産は他の先進国と比較すると、まだそれほど高くありません。マレーシア政府の統計によると、2020年におけるマレーシア全体の住宅価格中央値はRM295,000となっています。

RM1＝27円で換算すると796万5,000円であり、1,000万円に到達していません。一方で、日本の不動産価格を見てみると、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「収益物件 市場動向 マンスリーレポート2021年4月期」によると、2021年4月時点における区分マンション価格は1,598万円となっています。戸建てなどが含まれていないため単純な比較はできませんが、マレーシアの不動産価格は日本の区分マンションと比較すると半額程度となっています。

マレーシア不動産投資で要注意のデメリットとしては、外国人投資家に対する規制と登記済証に関するポイントが挙げられます。

マレーシアでは、一時期外国資本に対する規制を緩和した時期がありました。しかし、中国などからの投資マネーが大量に流入し、乱開発が進んだ結果、大量の不動産が売れ残っています。

在庫不動産の処分は政府も対策に乗り出すほどの社会問題となっており、外国資本の流入を減らす目的で海外資本に対する規制が設けられました。2021年時点ではまだ売れ残りの問題が解決していないため、当面規制が続くものと予測されます。

不動産投資では物件価格が高いと利回りが下がるため、利回り狙いの投資をするのであれば、マレーシアの最低購入価格規制には要注意です。

東南アジアなどの新興国では、購入した不動産の所有権証明となる登記済証が発行されるまでに、数ヶ月〜1年など非常に長い時間がかかることもあります。マレーシアも例外ではありません。

登記済証を取得できていないと、物件の売却などに支障をきたすことも考えられます。マレーシア不動産投資を検討するのであれば、登記済証の発行時期について事前に確認することが重要です。

他の国の不動産投資と比較して、マレーシア不動産投資は急な値下がりリスクや賃貸管理に関するリスクが低いと言えます。その一方で空室リスクには要注意です。

物件の購入価格が高いと、家賃も高く設定しないと利回りを確保できません。また、マレーシア全体の不動産価格中央値であるRM295,000と比較すると、RM100万という物件価格は高額です。

高額な物件の家賃を支払える入居者は、富裕層か外国人駐在員などに限られます。マレーシア不動産投資を進める場合には、想定される入居者が周辺にどの程度いるのか確認することが重要です。

例えば、最低購入価格の規制がないフィリピンやタイなど別の国と比較すると、マレーシアでは空室リスクに注意を要します。

2010年以降の10年間では、マレーシア不動産は順調に値上がりを続けていることがわかります。また、2010年の不動産価格指数と2020年の不動産価格指数とを比較すると、マレーシア不動産の価格は約2倍まで上がっています。
対前年比の変動割合は年々下がっているため、今後大きく値上がりするかは不透明です。しかし、10年間にわたって増加傾向にある点は、マレーシア不動産の価格推移が堅調であることを示しています。

一方で、例えばフィリピンなどでは新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年の前後でコンドミニアムの価格が大きく変動しました。フィリピン中央銀行の統計によると、フィリピン全体のコンドミニアム価格指数推移は以下グラフの通りです。

フィリピンでは、感染対策として2020年3月からロックダウン状態となったことから、同年のGDP成長率が大きく低下しています。このような経済不安を背景に、不動産価格への影響が出たものと考えられます。

同じ東南アジアの国である2ヵ国ですが、不動産の値動きの差からマレーシア不動産はフィリピン不動産と比較して、同様の経済不安が起きた時の急な価格変動が起こるリスクがやや低いと考えられます。

ただし、過去の傾向は未来の動向を必ずしも約束するものではありません。大きな値下がりが起きる可能性が0ではない点に留意して、投資判断をするうえでのひとつの評価ポイントとして捉えておくことが大切です。

マレーシアは日本人から移住先として支持を集めていることもあり、現地で営業している日系不動産会社は少なくありません。

また、マレーシアと日本との時差は1時間です。例えばアメリカなどは10時間以上の時差があるため、現地不動産エージェントとのコミュニケーションにタイムラグが生じます。

賃貸管理会社を比較的見つけやすくコミュニケーションも容易なことから、海外不動産投資を検討するにあたり、マレーシア不動産投資は賃貸管理のリスクが低い国の一つと言えます。

竣　工　2020年8月
最寄駅　両国駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区緑1-5-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレスミダミドリ3

■近隣周辺施設情報
江戸東京博物館まで約600m
両国国技館まで約800m
サミットストア両国石原店まで約1600m
生鮮マルシェまで約400m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約400m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
ローソン両国三丁目店まで約400m
松崎珈琲まで約100m
横網町公園まで約1000m
山田記念病院まで約1500m
墨田石原郵便局まで約1300m
墨田区緑出張所まで約500m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.53㎡～25.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

自分の目的や資金規模に合った投資をして大きな失敗をしないようにするためには、不動産投資のリスクやリターンについての正しい知識を身に付けることが大切です。

不動産投資は数百万円の初期費用が必要となり、投資規模は数千万円単位に及びます。また、物件の取得やローンの返済だけではなく、修繕やトラブルの解決など様々な局面で資金を必要とする場面があります。

しかし、不動産投資のリスクは、投資方法や投資物件の種類によって大きな違いがあります。またリスクによって、得られるリターンの大きさも異なるため、不動産投資をおこなう目的や投資資金の規模などによって、選択する不動産投資は変わってきます。

目標とする収益を上げるために、具体的な物件探しや資金計画についても自分で見極めて判断することが必要になります。そのため、不動産投資の種類や物件を見極める判断力を養うことはとても重要なポイントとなってきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強します。インターネットの不動産投資情報サイト・メディアを利用するとよいでしょう。

不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

余裕があれば、株式投資などの他の投資方法と比較してどのような特徴があるのか、についても勉強してみましょう。

このような不動産投資の概要は、不動産投資の基本を書いた概説書でも勉強することができますが、書籍では頭に入りにくく難しく感じられてしまう場合もあるでしょう。そこで、検索などで簡単に情報を入手できるインターネットの活用が有効でしょう。

ただし、インターネットの情報は、情報発信者・運営者によって信ぴょう性に疑問があるものもあります。運営元や配信元を調べ、信頼性の高い情報を取捨選択するように注意しましょう。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になるでしょう。

不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知る必要があるでしょう。それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

また、利回りや、キャッシュフロー、サブリース、管理会社、専任媒介契約など、不動産投資でよく使われる用語を知らないと、不動産投資の勉強を深めていくうえで支障が出ることがあります。基本的な不動産投資の用語は、まず押さえておくと後々便利でしょう。

ただし、効率性を重視するならば、用語の勉強は、目的や種類を絞ってから、分からない言葉が出てきた時点でその都度勉強するのでもよいでしょう。

不動産投資の種類の比較や不動産投資用語については、やや専門的な内容になるため、基本的な内容を網羅的、体系的に解説しているような書籍で勉強するのが効率がよいといえます。

インターネットの不動産投資情報サイトやメディアの中にも、そのようなノウハウを網羅的に集約したものもあり、そのようなサイトのうち信頼できるものを利用して勉強してもよいでしょう。

不動産投資の様々な種類について学んだら、自分がどのような目的で不動産投資がしたいのか、また、その目的と自分の資金背景などを合わせて、自分に向いている不動産投資は何かを考えてみましょう。

そして、不動産投資をおこなう目的や、それに合った不動産投資の種類を絞ったら、その絞った分野について勉強を深めていくとよいでしょう。

たとえば、長期的に低リスクの運用で副収入を得たいという目的であれば、高い収益は得られないが比較的リスクの低い、区分マンション投資が向いています。この場合は手元資金の範囲内で購入することのできる、区分マンション投資について勉強していくというような流れになります。

目的や種類を絞った不動産投資の勉強には、テーマ別に行われることが多いセミナーが向いているといえるでしょう。セミナーであれば、実際の投資例に基づいた具体的な話を講師から直接聞くことができるケースも多く、講師に質問して不明点や疑問点を解決できる可能性もあります。

不動産投資で利益を出していくためには、オーナー自らが収入と支出の管理をする必要があり、資金計画や税金についての理解が不可欠といえます。不動産投資の目的や種類を絞るステップでは、同時に不動産投資の収入と支出、融資とその返済、税金の計算などについて勉強していくとよいでしょう。

不動産投資の資金計画や税金については、テーマ別に行われるセミナーやテーマ別に書かれた書籍を利用するとよいでしょう。

自分の目的に沿って不動産投資の種類を絞り込み、その分野の勉強も一通り終えたと感じたら、実際に物件を探して見学し、実践しながら勉強していくとよいでしょう。

多くの物件をみることで、相場観が分かるようになり、自分が実際に投資対象とする物件の条件をさらに絞り込んでいくことができるようになっていきます。物件を現地で見るときに不動産会社の人と会話することで、不動産市場の動向を肌で感じることができます。

投資対象となる良い物件があったら、金融機関に融資の相談もしてみましょう。実際に購入しない場合であっても、自分の資金背景、属性などからどのような物件がどれくらいの条件で購入できるのかを知ることにもつながります。

融資の条件によって購入できる物件も変わってくるため、物件探しと並行して金融機関へのアプローチも適宜おこなっていくことで、物件の絞り込みに役立つでしょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　馬喰町駅徒歩2分
総戸数　―戸

住　所　東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスニホンバシバクロチョウ

■近隣周辺施設情報
■ヨドバシAkibaまで約1090m
■くすりセイジョーまで約550m
■タウン・ドイト後楽園店まで約3330m
■どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約970m
■まいばすけっと岩本町3丁目店まで約360m
■ファミリーマート東神田二丁目店まで約170m
■セブンイレブン東神田2丁目店まで約200m
■スギ薬局岩本町店まで約380m
■東神田郵便局まで約300m
■三井住友銀行浅草橋支店まで約450m
■まいばすけっと日本橋横山町店まで約240m
■マルマンストア日本橋馬喰町店まで約150m
■セブンイレブン馬喰町駅前店まで約130m
■ファミリーマート小伝馬町鞍掛橋店まで約140m
■スギ薬局日本橋横山町店まで約170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.00㎡～50.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。