竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋4-16-8
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージファーストアキハバラ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート浅草橋2丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草橋駅西口店まで約400m
ライフ神田和泉町店まで約130m
まいばすけっと神田佐久間町まで約300m
肉のハナマサ浅草橋店まで約500m
三井記念病院まで約350m
浅草橋郵便局まで約160m
薬局トモズ神田和泉町店まで約350m
みずほ銀行東京文書管理センターまで約230m
台東一丁目区民館まで約550m
台東区立柳北公園まで約200m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.60㎡～42.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

契約の成立を証明するために、契約書に収入印紙を貼ることが「印紙税法基本通達第12条」で決められています。そのため物件代金に合わせた金額の収入印紙を用意します。

このほか、引き渡しの時期によって固定資産税などの税金を売主と買主との間で精算する必要もあります。その場合は、固定資産納付書または固定資産税評価証明書を準備しておきます。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

不動産売買契約を締結した後は物件の引き渡しになりますが、引き渡し前には主に下記の3つの準備が必要です。

居住用の建物を売却した場合、電気やガス、水道などの使用を引き渡し日で停止するように手続きしておきます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

竣　工　2007年1月
最寄駅　大門駅徒歩7分
総戸数　45戸

住　所　東京都港区芝2-3-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シティスパイアシバコウエン
CITY SPIRE芝公園

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約170m
ローソン金杉橋店まで約220m
東京都民銀行浜松町支店まで約90m
ファミリーマート芝2丁目店まで約200m
ココカラファイン芝浦店まで約610m
タリーズコーヒー芝2丁目店まで約190m
芝一郵便局まで約280m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約90m
芝パーククリニックまで約90m
桑山清心堂まで約90m
金杉濱町緑地まで約90m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.52㎡～51.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2007年2月
最寄駅　稲荷町駅徒歩7分
総戸数　40戸

住　所　東京都台東区東上野6-27-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ハイリーフウエノ

■近隣周辺施設情報
台東区立駒形中学校まで約340m
台東区立上野小学校まで約320m
清島幼稚園まで約320m
永寿総合病院まで約990m
上野病院まで約860m
山伏公園まで約210m
東上野六郵便局まで約60m
ポニークリーニング松が谷店まで約130m
セブンイレブン台東東上野6丁目店まで約230m
マルエツ東上野店まで約290m
下谷警察署まで約530m
朝日信用金庫根津支店まで約630m

竣　工　2022年3月
最寄駅　入谷駅徒歩5分
総戸数　85戸

住　所　東京都台東区入谷2-38-4
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスイリヤ
Park Axis 入谷

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと入谷2丁目店まで約40m
ミヤモトドラッグ入谷店まで約160m
城北信用金庫台東支店まで約170m
台東入谷郵便局まで約330m
下谷警察署入谷東交番まで約190m
いなげや入谷店まで約200m
セブンイレブン台東入谷1丁目店まで約410m
吉野家入谷店まで約500m
どらっぐぱぱす入谷店まで約300m
ファミリーマート千束3丁目店まで約260m
台東区立台東病院まで約440m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　81台
―――――――
■設　計　　　不二建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　不二建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3DK（25.25㎡～51.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産相続においては、建物や土地といった形のあるものだけではなく、借地権・借家権や賃借権などの権利も相続対象となります。

一方で、被相続人の一身に専属した権利・義務は相続の対象となりません。被相続人の一身に専属した権利・義務とは、被相続人のみが持つ事のできる固有の権利・義務を指し、国家資格や年金の受給権・著作権なども該当します。

例えば「隣の住民が被相続人に生前お世話になったので、被相続人に土地の一部を無料で貸していた」といったケースは一身専属権であり、相続の対象外となります。

被相続人が亡くなってから7日以内に、被相続人の亡くなった市町村・本籍地の役所か、届出人の住所にある役所に死亡届を提出します。

遺言書の有無を確認します。遺言書は被相続人の自宅といった身近な場所、法務局、公証役場に保管されている可能性があります。

遺言書が公証役場・法務局以外に保管されている場合には、家庭裁判所で「検認」の手続きを行う必要があります。検認は遺言書の偽造・変造を防ぐためのもので、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てを行います。

相続財産の調査、把握、評価を行います。被相続人が生前取引のあった銀行・証券会社・不動産会社・保険会社などに連絡を行い、取引や財産の有無を確認します。

郵便物や年賀状、遺品がきっかけで相続財産が見つかる事例もありますので、隅々まで調べておきましょう。

不動産は登記済証などの権利証や固定資産税の納税通知書もチェックしておくことで漏れがなくなります。詳細は管轄の法務局で取得できる登記事項証明書、市町村役場にある固定資産課税台帳などで確認しましょう。

全ての相続財産を把握した後は評価を行います。特に、不動産は相続税評価額と実際の売却価格に大きな乖離が出てくることがあるため、不動産査定や鑑定を受け、後の遺産分割協議に備えておくことが大切です。

不動産査定を受ける際は、複数社の不動産会社で査定を受け、査定価格や査定の根拠などを比較してみましょう。例えば、不動産一括査定サービスを利用すると、効率的に査定依頼をかけることができ、実際に売却するかどうかは査定後に決定することができます。

相続財産に債務が多い、引き継ぎたくないなどのケースでは相続放棄の申し立てが可能です。相続放棄では被相続人のマイナスの財産だけではなく、プラスの財産も含めた全てを放棄する事になります。

債務額が不明である際には、相続した財産の範囲内で債務を引き継ぐ「限定承認」の手続きを行うこともできます。

相続放棄・限定承認は共に基本的に撤回・取り消しができないため、慎重に検討しましょう。相続放棄・限定承認の申し立てを行わなかった時には、自動的に相続を承認したとみなされ、相続の手続きを行う事になります。

相続財産の相続人、分割割合や方法などを決める遺産分割協議を行います。基本的に相続人全員で行うこととされており、一人でも欠けていた場合は無効となり最終的に全員の合意を得た時に成立します。

実物資産である不動産の分割は難しく、金額も大きいために後のトラブルの要因となることもあります。分割方法や評価方法について慎重に協議し、公平な財産分与を行えるように対処していきましょう。

相続税を計算し、相続開始の日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付しましょう。この時、誤って過少申告をしてしまうと後に追徴課税のペナルティを負う可能性があります。計算が難しい場合には税理士に依頼する事も検討してみましょう。

不動産の相続では、相続財産ではない墓地・墓石の取り扱い、配偶者居住権に注意しましょう。イレギュラー・複雑なケースでは専門家に相談する事で解決ができる事があります。

墓地や墓石は「祭祀財産」とされ、相続人が相続する財産とは別個に考えられており、相続人とは別に「承継者」を決める事になります。仏壇・仏具や神棚・神具なども祭祀財産です。

民法897条では「慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。」と規定されており、「ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。」と続けて記載があります。

よって被相続人が遺言書で承継者を指定した場合には、指定された方が受け継ぐことになります。なお祭祀財産は相続税が控除されますので、税金の計算をする際にはおさえておきましょう。

配偶者居住権とは夫婦の一方が亡くなった際に、残された配偶者が被相続人所有の建物に亡くなるまで無償で住むことができる権利です。

建物の価値を「所有権」と「居住権」に分け、残された配偶者が建物の所有権を持っていない場合でも一定の要件を満たす際に居住権を取得することで、被相続人が所有していた建物に引き続き住み続けられるようにするものです。

不動産が相続財産になるか否か判断がつかないケース、イレギュラーな事例などは弁護士・税理士などの専門家に相談してみることでスムーズに解決できることがあります。報酬が必要となりますが、後のトラブルを避けるためにも相談を検討してみると良いでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　牛込神楽坂駅徒歩4分
総戸数　20戸

住　所　東京都新宿区白銀町5-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
ハイグラウンドカグラザカ

■近隣周辺施設情報
よしや神楽坂店まで約200m
まいばすけっと西五軒町店まで約560m
ファミリーマート神楽坂店まで約240m
セブンイレブン新宿筑土八幡町店まで約330m
ココカラファイン神楽坂上店まで約280m
カフェ・ド・クリエ神楽坂上店まで約220m
珈琲館神楽坂店まで約380m
カフェ・ベローチェ神楽坂店まで約390m
la　kaguまで約680m
りそな銀行神楽坂支店まで約230m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約500m
牛込箪笥区民ホールまで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　スターツCAM株式会社建設技術本部一級建築士事務所
■施　工　　　スターツCAM株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（41.59㎡～56.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日（翌業務日）に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人（亡くなった方）から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

竣　工　2021年6月
最寄駅　京急蒲田駅徒歩7分
総戸数　34戸

住　所　東京都大田区南蒲田2-11-23
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象／引越代賃料1ヶ月分迄無料
（※2022年2月末の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
ジェノヴィアカマタツースカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ライフ西蒲田店まで約900m
まいばすけっと環八蒲田4丁目まで約300m
セブンイレブン京急蒲田駅前店まで約500m
ファミリーマート蒲田駅前店まで約550m
ローソンテクノポートカマタ店まで約100m
ローソン南蒲田二丁目店まで約150m
蒲田駅前郵便局まで約700m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約700m
セリアサンライズ蒲田店まで約600m
ユザワヤ蒲田店まで約600m
ファッションセンターしまむら蒲田店まで約550m
ホットヨガスタジオLAVA蒲田東口店まで約550m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約800m
糀谷病院まで約550m

■駐車場　　　2台（平置式）月額25,300円
■バイク置場　3台/月額2,200円～3,300円
■駐輪場　　　34台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増・犬猫2匹迄・体重15キロ迄）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.45㎡～40.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　入谷駅徒歩5分
総戸数　64戸

住　所　東京都台東区松が谷4-27-5
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＡ／適用可

■1LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ベルシードウエノマツガヤ

■近隣周辺施設情報
下谷警察署入谷東交番まで約150m
城所医院まで約290m
ポプラ松が谷店まで約130m
まいばすけっと合羽橋北店まで約150m
ライフサポートゆらりん上野保育園まで約200m
台東区立金竜小学校まで約360m
セブンイレブン台東入谷1丁目店まで約80m
城所医院まで約160m
松屋入谷店まで約140m
ドラッグストア一本堂入谷店まで約180m
まいばすけっと入谷2丁目店まで約200m
清水歯科クリニックまで約160m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン
■施　工　　　株式会社田名部組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.75㎡～41.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借地権とは建物の所有を目的とした権利を指します。例えばAさんがBさんと契約を結び、Aさんから土地を借り土地の上に家を建てた場合、Bさんは借地権を保有している事になります。

借地権の中には、土地を利用できる物的な権利と、賃借権と呼ばれる賃貸借契約に基づく賃借人の債権的な権利があります。

借家権は生活に関わる家を借りる権利で、Aさんが家の所有者であるBさんと賃貸借契約を結び、家を借りた際にはAさんは借家権・賃借権を持つ事になります。

借地権・借家権共に貸別荘などの一時使用が目的の契約は対象外ですが、基本的に借地権・借家権は相続の対象です。

借地権・借家権を相続した場合、相続人は被相続人から借地権・借家権を受け継ぎ土地や建物を借りる権利を所有する事になります。

なお、被相続人がマンション・アパートなど賃貸物件に住んでいた場合は賃借権を相続します。しかし、被相続人が1人で住んでいた場合や亡くなった事をきっかけに同居していた方が引っ越す時には、契約を解約することを検討して良いでしょう。

借地権・借家権は、損害賠償請求権・知的財産権などと同様に相続が認められている権利となりますので、相続にあたって地主の許可を得る必要はありません。被相続人が亡くなった事をきっかけに明け渡しを要求されることもありますが、要求に応じる必要もないという結論になります。

ただし、賃貸借契約書に基づき契約されているものとなりますので、賃貸借契約書の名義変更を行う必要があります。地主・家主の方に相続を通知し、書き換えをすることで名義が変更できます。

なお、地主から「名義書換料」を請求される可能性がありますが、相続の場合には支払う必要はありません。

ただし、民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と記載されています。売却や家屋の増改築・処分などでは地主の許可が必要となります。

借家権は被相続人と同居している場合は借家権、同居していない場合には賃借権を相続します。

道路・公園・河川など公共施設を整備し、土地の区画を整え宅地の利用増進を図る「土地区画整理事業」の施行中であるエリアで、借地権・借家権の相続を行った場合には自治体に手続きを行う必要があります。

所定の申告書に必要事項を記入し、相続人全員の印鑑登録証明書、被相続人及び相続人全員の除籍謄本・戸籍謄本などの添付書類を提出することで手続きは完了します。自治体によって対応が異なりますので、手続きを行う際には役所に問い合わせてみましょう。

土地区画整理事業を行っているエリアは自治体のホームページに掲載されていることがありますが、不明な場合には管轄の役所に尋ねてみましょう。

遺言書があり、相続人・割合が指定されている場合には基本的に遺言書通りに相続を行い、遺言書が無い場合又は遺言書に借地権・借家権に関する記載がない時には遺産分割協議にて相続人や割合を決定します。

遺産分割協議は相続人全員で行い、一人でも欠けている場合や反対意見がある時には成立しません。全員が合意した内容で相続を行います。なお、遺産分割協議で全員の合意が得られた際には、遺言書の内容と異なる分割を行っても問題ありません。

土地又は家の所有者である地主・家主に、被相続人が亡くなったため相続人が相続を行う旨の通知を行います。電話や手紙など方法は自由ですが、相手の都合を考慮した連絡方法が望ましいと言えます。

また、相手が古くからの知り合いであり、「こちらで書き換えておく」と言われた場合には契約書を作り直す必要がない、という判断を行うケースもあります。しかし、後のトラブルを避けるためにも、できるだけ賃貸借契約書を作り直しておくことを検討しておきましょう。

被相続人と地主・家主が賃貸借契約書を交わしており、契約内容に変更がない場合には借地人・借家人・賃借人の名前のみを相続人に変更します。契約期間や条件などを変更したい場合には、双方で話し合い合意をした上で契約書の内容を決定します。

契約書の最後に賃貸人と借地人・借家人・賃借人など借りる人の署名・押印欄を設け、双方が署名・押印を行い一通ずつ保管します。

契約書の作成や家主・地主との連絡の代行など手続きの代行を依頼したい場合には、弁護士や司法書士などの専門家に依頼します。

料金はや事務所によって異なりますが、5～10万円程度が相場と言えるでしょう。ただし借地権・借家権の評価額によっては数十万円かかる可能性があります。

遺産分割協議書の作成といった他の相続手続き代行も依頼する事が可能です。専門家に依頼する際には、料金や対応など複数の事務所を比較・検討した上で依頼先を決定しましょう。

竣　工　2005年5月
最寄駅　神保町駅徒歩5分
総戸数　25戸

住　所　東京都千代田区西神田1-1-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パトリスニジュウロク

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田神保町店まで約270m
成城石井神保町店まで約690m
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約100m
ポプラ三崎町1丁目店まで約120m
西神田郵便局まで約330m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約400m
薬マツモトキヨシ神保町店まで約230m
ガスト水道橋店まで約150m
東京歯科大学水道橋病院まで約430m
公益社団法人東京都教職員互助会三楽病院まで約660m
神田警察署まで約900m
文京区小石川運動場まで約1300m
お茶の水公園まで約1200m
千代田区役所まで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（37.69㎡～52.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2002年8月
最寄駅　新御茶ノ水駅徒歩5分
総戸数　44戸

住　所　東京都千代田区神田小川町3-24-1
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアオチャノミズ
CASTALIA お茶の水

■近隣周辺施設情報
成城石井御茶ノ水ソラシティ店まで約740m
オーガニックスーパーマザーズ小学館すずらん通りビル店まで約330m
オリンピック淡路町店まで約700m
ファミリーマート千代田小川町店まで約130m
ファミリーマート神田駿河台3丁目店まで約230m
ローソン神田駿河台1丁目店まで約220m
セブンイレブン・文京神田明神下店まで約870m
くすりの福太郎神田小川町店まで約300m
ツルハドラッグ神田神保町店まで約260m
スターバックスコーヒー神田小川町2丁目店まで約220m
千代田区立お茶の水幼稚園まで約400m
千代田区立お茶の水小学校まで約420m
千代田区立神田一橋中学校まで約660m
小川町郵便局まで約120m
朝日信用金庫神田小川町店まで約250m
三井住友銀行神保町支店まで約260m
錦華公園まで約380m
神田警察署まで約430m
日本大学病院まで約190m
日本大学歯学部附属歯科病院まで約360m
杏雲堂病院まで約380m

■駐車場　　　有/月額47,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（31.82㎡～79.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2002年6月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　242戸

住　所　東京都中央区佃2-19-1
概　要　地上29階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ファミールツキシマグランスイートタワー
Famille Tsukishima Gran Sweet Tower

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約350m
マルエツ佃店まで約560m
リンコスリバーシティ店まで約560m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m
ファミリーマート佃2丁目店まで約200m
ローソン月島駅前店まで250m
石川島記念病院まで約350m
中央区立佃中学校まで約400m
中央区立佃島小学校まで約530m
道輝会みちてる保育園まで約220m
中の島公園まで約410m

竣　工　2013年11月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩7分
総戸数　54戸

住　所　東京都目黒区大橋1-7-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームイケジリオオハシ
ZOOM池尻大橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

■駐車場　　　6台（機械式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.5㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2018年11月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　56戸

住　所　東京都墨田区緑3-14-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アスールリョウゴク

■近隣周辺施設情報
両国国技館まで約500m
丸井錦糸町店まで約980m
マルエツ両国亀沢店まで約130m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約430m
まいばすけっと墨田緑３丁目店まで約180m
ミニストップ緑2丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田緑3丁目まで約330m
どらっぐぱぱす両国店まで約220m
くすりの福太郎森下駅前店まで約1200m
墨田緑町郵便局まで約300m
同愛記念病院まで約980m
山田記念病院まで約880m
湘南メディカル記念病院まで約1000m
江東橋交番まで約470m
墨田区役所まで約1900m
大横川親水公園まで約1000m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.46㎡～44.51㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年7月
最寄駅　東日本橋駅徒歩2分
総戸数　13戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-5-5
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レピュアヒガシニホンバシエキマエレジデンス

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約190m
ファミリーマート東日本橋2丁目店、まで約260m
ミニストップ東日本橋3丁目店まで約290m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目まで約450m
日本橋中央医院まで約130m
浜町どいクリニックまで約300m
中央浜町一郵便局まで約300m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約650m
三菱UFJ銀行馬喰町駅前出張所まで約800m
中央区立千代田公園まで約190m
中央区立日本橋中学校まで約40m
明治座まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社トーキョー工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社トーキョー工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.21㎡～40.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年8月
最寄駅　神楽坂駅徒歩1分
総戸数　70戸

住　所　東京都新宿区矢来町120-1
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
（※602号室は除く）
（※2022年2月末迄の契約開始に限る）

■602号室対象／フリーレント1ヶ月
■602号室対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年2月末迄の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
ケイディエックスレジデンスカグラザカドオリ

■近隣周辺施設情報
よしや神楽坂店まで約320m
ファミリーマート升本神楽坂店まで約90m
ドラッグストアいわい神楽坂店まで約270m
（財）神経研究所附属晴和病院まで約610m
東京厚生年金病院まで約70m
牛込警察署まで約600m
キッチンコート神楽坂店まで約120m
業務スーパー新宿榎店まで約440m
丸正食品江戸川橋店まで約650m
スワローチェーン矢来店まで約110m

竣　工　2021年9月
最寄駅　神田駅徒歩3分
総戸数　55戸

住　所　東京都千代田区神田多町2-3-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■203号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■603号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークリュクスカンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅北口店まで約80m
業務スーパー神田店まで約150m
マルエツプチ神田司町店まで約180m
ファミリーマート神田駅北店まで約約80m
セブンイレブン神田駅北口店まで約250m
スギ薬局神田西口通り店まで約260m
マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m
司町交番まで約230m
神田警察署まで約650m
神田税務署まで約850m
神田駅前郵便局まで約150m
みずほ銀行神田支店まで約340m
明和病院まで約440m
日本大学病院まで約880m
区立神田保育園まで約560m
区立千代田小学校まで約130m
錦城学園高等学校まで約660m
神田児童公園まで約120m

■駐車場　　　2台（平置式）月額40,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　55台/月額100～300円
―――――――
■設　計　　　株式会社イチケン
■施　工　　　株式会社イチケン
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（25.17㎡～59.85㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80％に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80％減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　尾山台駅徒歩15分
総戸数　46戸

住　所　東京都世田谷区玉堤1-16-23
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年5月末迄のフリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
センチュリーオヤマダイルミナス

■近隣周辺施設情報
ワークマンプラス等々力店まで約1070m
まいばすけっと玉堤2丁目店まで約530m
ファミリーマート世田谷玉堤店まで約130m
ローソン世田谷玉堤1丁目店まで約180m
私立東京都市大学世田谷キャンパスまで約370m
田園調布五郵便局まで約470m
セブンイレブン世田谷玉堤1丁目店まで約310m
マクドナルド環八等々力店まで約1060m
多摩川玉川公園まで約1590m
ｍｉｎｉピアゴ尾山台3丁目店まで約930m

竣　工　2022年3月
最寄駅　小川町駅徒歩1分
総戸数　75戸

住　所　東京都千代田区神田小川町1-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■802／803／804／805
■1102／1103／1104／1105
■1202／1203／1204／1205号室対象
■キャンペーンＤＥ／適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月

■706／806／1106／1206号室対象
■キャンペーンＢＤ／適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢＤ／適用可
■上記以外号室対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスチヨダアワジチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート薬ヒグチ淡路町店まで約130m
ウエルシア神田小川町2号店まで約150m
小川町駅前郵便局まで約110m
マルエツ神田司町店まで約180m
ミニストップ神田美土代町店まで約30m
くすりの福太郎神田小川町店まで約70m
神尾記念病院まで約320m
千代田区立神田まちかど図書館まで約250m
日本教育大学院大学図書館まで約90
万世橋警察署まで約330m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.13㎡～51.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数％の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

代表的な利回りには3つの種類があることがお分かりいただけたかと思います。それぞれの具体的な計算方法についてみていきましょう。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りになるので、次の算式によって計算できます。

集合住宅の場合は、1部屋ごとの家賃収入を算定し、すべての部屋の家賃収入を合算、月数を乗じて年間家賃収入を計算します。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8％～4.0％、ファミリー向けで4.0～4.1％となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8％～5.7％、ファミリー向けで4.9～5.8％となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3％～6％が相場といえるでしょう。

新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

広告などでは、想定利回りや表面利回りが使われることも多くみられますが、実際に購入検討するのであれば、空室状況や経費を考慮した、実質利回りを検討材料に用いるとよいでしょう。

利回りの最低ラインは、築年数や立地などの収益物件の条件によって相場が異なるため、何％以上、などのように定義することができません。投資目的やリスクとリターンのバランス、周辺エリアや築年数の相場と照らし合わせて判断してみましょう。

また、不動産投資ローンの金利との差や自己資金収益率も判断材料となります。利回りは収益物件のリスクに反比例する傾向があり、利回りが低ければリスクも低いことがあるため、多角的な視点から物件に求める利回りを判断すると良いでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　戸越公園駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都品川区戸越5-5-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログトゴシパークサイド
Log 戸越 parkside

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと戸越公園店まで約190m
ローソン戸越4丁目店まで約230m
オーケー戸越店まで約160m
ローソンストア100LS戸越公園駅前店まで約190m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約310m
ツルハドラッグ戸越公園店まで約310m
品川区立戸越小学校まで約540m
東京都立大崎高等学校まで約490m
松屋戸越公園店まで約180m
戸越南公園まで約450m
文庫の森まで約750m

竣　工　2022年2月
最寄駅　曙橋駅徒歩2分
総戸数　78戸

住　所　東京都新宿区片町2-5
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リージアアケボノバシ

■近隣周辺施設情報
三徳住吉店まで約250m
セブンイレブン新宿曙橋駅東店まで約70m
ココカラファイン曙橋店まで約340m
スワローチェーン近江屋酒店まで約110m
まいばすけっと市谷薬王寺町店まで約400m
ローソン新宿荒木町店まで約100m
Santoku住吉店まで約330m
どらっぐぱぱすFC曙橋店まで約310m
ドトールコーヒーショップ曙橋店まで約200m
カフェ・ド・クリエ曙橋店まで約270m
松屋曙橋店まで約280m
ローソン新宿坂町店まで約190m
まいばすけっと曙橋駅前店まで約400m
ローソンストア100新宿住吉町店まで約400m
アトレ四谷まで約1160m
新宿住吉郵便局まで約390m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.90㎡～51.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資で最も注意すべきリスクの1つは空室リスクです。投資目的が赤字計上による節税であっても、将来的な売却によるキャピタルゲインであっても、入居者が入っていないと不動産投資による損失は膨らんでいきます。

上記の維持管理経費を合計すると年間で数十万円以上の金額になることも多く、入居者が入っていない場合は、物件オーナーが自己負担により支払わなくてはなりません。

長期的な空室は不動産投資が失敗に至る最大の原因にもなり得るため、空室リスクには特に注意が必要です。

マンション投資では投資しているマンションの築年数が経過するにつれて、設定できる家賃は下落していく傾向にあります。立地の良いマンションであり、周辺エリアで再開発があったなどの場合を除いて、家賃を上げることは非常に難しいことです。

不動産サイトのLIFULL HOME’Sが発表している「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」によると、渋谷や池袋など東京都心のエリアであっても、築5年目以降は特に家賃が下がっていきます。

家賃が下がっていく一方で修繕費などは上がっていくため、マンション投資を続けていると、いずれ収支が赤字になる「デッドクロス」に陥るケースもあります。

日本では地震が頻発しているほか、台風や大雨による水害などの災害リスクがあります。地震に関しては、大きな地震が起こる度に耐震基準や品質評価について国による見直しが行われています。

また、大雨や河川の氾濫などによる水害リスクをケアするためには、各自治体が公表しているハザードマップを参照するのも有効です。ハザードマップを見れば、過去に水害が発生したエリアや将来的に水害が発生すると予測されているエリアなどを確認できます。

不動産投資において物件の売却を検討するのであれば、構造ごとの法定耐用年数と築年数との関係に要注意です。マンションであれば築47年に近づくほど、次の購入者の資金調達のハードルが上がり、少しずつ売却が難しくなっていくと言えます。

国税庁は建物の構造及び用途ごとに耐用年数の目安を示しており、これを法定耐用年数と呼びます。金融機関が投資用物件の購入に融資する際には、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた期間を最長の返済期間とすることがあるためです。

投資用マンションを売却するのであれば、築浅物件である方が次の買主の資金調達のハードルが下がり、融資年数などの条件も良くなるため、売却がしやすいというメリットがあります。

ここまで不動産投資で要注意のリスクについて解説しました。続いてハイリスクな物件とは具体的にどのような物件なのか、詳しく解説していきます。

マンションの中でもリスクが高くなる物件は築古物件です。建築確認の取得が1981年5月以前である旧耐震基準の物件は、特に災害リスクと売却に関するリスクが高くなります。

築古物件は空室リスク・災害に関するリスク・売却に関するリスクなど、様々なリスクが高くなるため要注意です。

入居者が賃貸マンションを探す場合には、できる限り築浅の物件に住みたいと考えます。理由は、築浅マンションの方がきれいで設備も整っている印象が強いからです。

その一方で、築古物件には水回りが3点ユニットになっている物件なども多く、この場合は東京都心の駅近など立地が良くない限りは入居者の獲得競争で不利になることもあります。

築古物件が入居者獲得競争の中で入居率を保つためには、リフォームやリノベーションによって見た目と設備を整えるほか、広告に際して住戸内の写真を多めに掲出するなど工夫が必要です。

また、既に解説した通り、築古マンションでは火災保険料に加えてマンションの管理費・修繕積立金など維持管理経費が高くなるため、黒字経営を保つのが難しくなります。

そのほか、築古マンションでは法定耐用年数も残り少なくなっていくため、物件を売却しようとしても買手が好条件でローンを利用できる確率は低くなります。なお、旧耐震基準の物件は地震による倒壊などのリスクがあるとして、銀行の審査もさらに厳しくなります。

旧耐震基準の物件では、キャッシュバイヤーの買手を探すために値下げせざるを得ず、物件を売却しても赤字になってしまうというケースもあります。

築20年以上のマンションに投資する・数十年単位の長期間にわたって物件を運用するなどの場合は、あらかじめ長期的な収支シミュレーションをするとともに、物件の売却に関する出口戦略を立てておくことが重要です。

首都圏もしくは地方都市の双方において、郊外のエリアには築古のマンションも多いものです。郊外の築古マンションは物件価格が安いために表面利回りが高くなります。しかし、郊外の築古マンションでは空室リスクに要注意です。

賃貸マンションを探す入居者は、閑静な住宅街のある郊外よりも利便性の高い都心の物件の方が賃貸ニーズを多く見込めます。また、人口が多いため都心エリアの方が賃貸住宅を探している人も多くなります。

一方、郊外のエリアでは都心と比較して不動産価格が下がるため、郊外のエリアでマンションを探している人には賃貸ではなく分譲マンションを探している人も多くなります。

地方都市の郊外エリアでは特に、人口が少なくなるうえに賃貸住宅のニーズも縮小しているため、入居者を探す難易度が特に高いものです。投資用マンションを選ぶときは、特にエリアと立地にこだわって物件を探すことが重要になります。

竣　工　2019年9月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　42戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-30-10
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■502／7階／10階／1103／1202／12階
■1302／13階対象／キャンペーンＢ／適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■202号室対象／キャンペーンＣ／適用可

■上記以外号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ガリシアオオツカサウス
ガリシア大塚Ｓｏｕｔｈ

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ大塚店まで約110m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m
ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m
大塚駅前郵便局まで約460m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
成城石井アトレヴィまで約330m
よしや大塚店まで約610m
サンクス南大塚3丁目店まで約60m
ローソン南大塚3丁目店まで約150m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.65㎡～42.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。