竣　工　2022年3月
最寄駅　中延駅徒歩2分
総戸数　99戸

住　所　東京都品川区東中延2-8-11
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスシナガワナカノブ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート中延駅前店まで約180m
セブンイレブン品川東中延2丁目店まで約230m
東急ストアフードステーション中延店まで約210m
オーケー戸越店まで約450m
まいばすけっと東中延まで約220m
トモズ中延店まで約160m
スギドラッグ中延店まで約250m
松本クリニックまで約270m
相原内科クリニックまで約280m
品川中延三郵便局まで約350m
目黒信用金庫荏原支店まで約550m
東中延公園まで約100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.27㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

業者名簿とは、宅地建物取引業法第8条に定められている宅地建物取引業者名簿です。国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が業者名簿に登録する主な事項として以下の7つが挙げられます。

業者名簿は各不動産業者に備え付けられているわけではなく、都道府県知事免許の宅地建物取引業者の場合は免許証を交付した都道府県庁内の不動産業管轄部署で閲覧できます。

一方、国土交通大臣免許の場合は、本店を管轄する都道府県庁または管轄地域の国土交通省地方整備局のどちらでも閲覧可能です。

業者名簿を閲覧できる時間や曜日は、国土交通大臣免許なのかによって異なります。また、閲覧にお金がかかるケースもあるので事前に確認しておきましょう。

閲覧場所が遠方にある、仕事の都合で受付時間内に閲覧できないケースでも、不動産業者の基本情報についてはインターネットでも閲覧可能です。

無免許または行政処分を受けたことがあるかどうかなどの情報が確認でき、信頼できる不動産業者かどうかを判断する際の参考とすることができます。

業者名簿には多くの情報が登録されているため、どこを確認すればいいか分からない人も多いと思います。業者名簿を確認する際に、重視しておきたいチェックポイントは以下の4つです。

免許申請書の第1面には、免許証番号と有効期限が記載されています。申請時の免許証番号と現在の免許証番号の2種類が記載されているので、申請時の免許証番号を現在の免許証番号と間違わないように注意しましょう。

数字の大きな業者は業歴が長いという証明となります、ただし、業歴の長い業者が必ずしも実務経験豊富であり、問題が無いとは限らないので、実際の仲介実績もあわせて確認しましょう。

免許申請書の第1面～第4面には、商号、名称、事務所、代表者、役員の氏名、専任の宅地建物取引士などの情報が記載されています。

経営状況や運営に問題のない企業であれば、基本的に商号が変わったり、代表者や役員が入れ替わることは少なくなります。商号が頻繁に変わっている、短期間で代表者または役員が入れ替わっている不動産業者は注意が必要です。

また、従事者名簿では、従事者の氏名と勤務開始年月日を確認できます。従業者の入れ替わりは代表者や役員の入れ替わりほど珍しくありません。

しかし、従業者が頻繁に入れ替わっていることを確認できた場合、引き継ぎミスによるトラブルに発展する、問題を多く抱えている業者の可能性がある、という見方もできるでしょう。

宅地建物取引業経歴書では免許申請前の5年間の取引実績を確認できます。1枚目は代理・媒介、2枚目は売買・交換が記載されています。

免許の更新回数と宅地建物取引業経歴書をあわせて確認すれば、実務経験豊富かどうかを見抜くことが可能です。ただし、免許更新を一度もしていない業者の場合は、取引実績に関する記載がありません。

他にも、決算書を確認すれば免許申請1年前の資産状況、納税証明書を確認すれば同じく免許申請1年前の法人税の納税状況を確認できます。

また、行政処分の記録では、過去5年間に処分歴のある業者の場合はその記録が確認できます。ただし、記載されているのはあくまでも行政処分を受けた場合のみです。指導や注意などは記載されていません。

行政処分の記録に何も記載されていない不動産業者でも、消費者からの苦情やトラブルの多い業者の可能性もあるため、注意しましょう。

不動産業者の何らかの不備でトラブルに発展した場合、十分な資力がなければ納得できる保証を受けられない可能性があります。そこで重要なのが営業保証金です。

不動産業者は免許を取得した後、営業を開始する前に法務局に営業保証金を供託もしくは保証協会に入会して弁済業務保証金分担金を納付します。

通常は営業保証金によって十分な保証を受けられる体制が整っていますが、弁済によって営業保証金がない、保証協会から除名された業者は営業保証金から弁済が受けられません。

そのような十分な保証が受けられる状態でない不動産業者については、業者名簿の表紙に営業保証金からの弁済が受けられない旨が記載されています。表紙にそのような表示がないか確認しておきましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　若松河田駅徒歩3分
総戸数　149戸

住　所　東京都新宿区若松町7-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＡ／適用可
（※306／402号室除く）

■407号室対象／仲介手数料無料

■上記以外号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレヴィアシンジュクワカマツチョウ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局まで約110m
ライフ若松河田駅前店まで約240m
私立東京女子医科大学まで約610m
独立行政法人国立国際医療研究センター病院まで約280m
牛込若松町郵便局まで約340m
ローソン若松町店まで約280m
ブックオフ早稲田駅前店まで約1010m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約290m
タリーズコーヒー新宿若松河田店まで約250m
新宿戸山郵便局まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　アイサワ工業株式会社東京支店一級建築士事務所
■施　工　　　アイサワ工業株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（25.50㎡～80.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンション投資に家族の理解が必要となる主な要因は、多額の融資を利用することで、その後のライフスタイルに変化が出るリスクがあることなどが挙げられます。そのほかの理由も合わせて見てみましょう。

このように、家族が反対する代表的な理由は、「高い買い物をすることに不安を感じる」「借金をすると金利を払うことになる」「本当に儲けられるのかわからない」「今の生活を崩したくない」というような傾向があると言えます。次の項目からは、こうした理由で家族が反対しているときの解決策を見てみましょう。

マンション投資に家族が反対している場合は、まずはその理由を知って解決する方法を探しましょう。代表的な解決策は次の5つです。

マンション投資は所有するマンションを他人に貸して、利益を得るというビジネスモデルです。これまでサラリーマンとして給料を得ていた家庭であれば、ローンを組んで、家賃収入でローンを返していくという仕組みが家族にとって理解しづらいこともあります。

このような場合には、マンション投資の仕組みを丁寧に解説し、さらにどのようなメリット・デメリットがあるかも伝えるようにしましょう。この時、メリットだけでなくデメリットやリスクについても理解してもらうように解説することが重要なポイントとなります。

マンション投資には高額の費用が必要で、そのため家族が将来に不安を感じてしまい、反対していることもあります。このような場合は、講じているリスク対策についても説明をしてみましょう。

例えば、万が一のことがあった場合に備えて、ローンの返済義務を追わなくてもいい団体信用生命保険に加入することや、家族の連帯保証や住宅の共同担保を利用しないことなどです。

そのほかにもマンション投資にはリスクがあります。リスク面も家族にしっかり伝え、さらにリスクを小さくする、あるいは回避する手段についてどのように考えているのかも話しておきましょう。

投資という言葉への嫌悪感や不安により、「儲からない」「騙されている」ということが反対の理由になっていることがあります。このような場合は、マンション投資自体のことに加え、購入する予定の物件についても情報を伝えてもらうと、より理解が得られやすいでしょう。

物件の情報や収支シミュレーションなども確認してもらうことで、マンション投資についてより具体的にイメージしてもらうことができます。

ただし、注意しておきたいのは、家族が投資に消極的な段階で無理に家族と担当者を合わせようとしてしまうことです。その他、説明を依頼した担当者によっては、専門用語を並べて説明を押し通そうとされてしまうこともあります。

このような手順で強引に進めようとすると、逆効果にもなることもあります。あらかじめ、家族の同意を得たうえで、担当者には家族が反対している状況などを伝えておくなどして、慎重に対応しましょう。

言葉で説明するのが難しいようであれば、実際に購入したい物件を見にいくのもいいでしょう。実際に物件を見ることで、住む人のイメージも湧き、それによって家賃が発生することに対してもイメージが湧くことになります。

物件を一緒に見にいくということで、家族の理解を得られやすくなることもあります。また、一人で勝手に進めているのではなく、家族一緒で物件を選んでいるという印象を持ってもらうことにもつながります。

家族と物件を一緒に見にいく際は、住む人がイメージできるように下記の点に注意しましょう。

ただし、メリットばかりではなく、リスクになりそうな点、さらにその対策法もしっかり伝えるようにしましょう。

最初から高額のマンションに投資するよりも、家族が納得する価格のマンションを購入して経営していくのも一つの手です。投資用のマンションは価格帯の幅が広く、安ければ数百万円のワンルームマンションがあります。

こうしたマンションを実際に運営してみて、影響がどのくらいあるのか、実績はどのくらいあるのかを、1年後などに見てもらうのも良いでしょう。

その他、不動産投資型クラウドファンディングなど、1万円～の少額資金で間接的に不動産投資ができる投資方法も検討できます。例えば、厳選された物件に1口1万円から投資可能な「COZUCHI」や、東証1部上場のマンション投資会社プロパティエージェントが運営している「Rimple」などがあります。

前述したように家族に反対されると理解してもらうための対策や工夫が必要ですが、マンション投資を反対されないように普段から行動しておく方法もあります。次から3つの方法を紹介しましょう。

「マンション投資を始めたい」といきなり家族に言っても、すぐには受け入れられないこともあります。そのため、ただマンション投資を始めたいというのではなく、下記のように老後の資金不足を解決する方法としてマンション投資はどうか、というような提案を早い段階からしていくのもいいでしょう。

家族が反対する理由の一つに資金の問題があります。このような場合に備えて投資資金を確保しておくことで、家族が反対する理由を減らしていくことができます。

ただし、自分が貯めた資金だからといって全額投資へ集中させてしまわないように注意しましょう。今後のライフプランに合わせて、投資資金と生活資金のバランスをとることが重要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　西小山駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都目黒区原町1-34-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■全部屋対象／保証金1ヶ月

■物件名フリガナ
レガリスメグロニシコヤマ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒本町4丁目店まで約350m
ヤマザキショップ碑文谷1丁目店まで約480m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約420m
さわやか信用金庫碑文谷支店まで約250m
立会川緑道まで約150m
目黒本町郵便局まで約530m
目黒原町郵便局まで約240m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約280m
ヤマザキデイリーストアー目黒本町店まで約340m
miniピアゴ原町1丁目店まで約340m

■駐車場　　　5台/月額25,000円
■バイク置場　7台/月額4,000円
■駐輪場　　　40台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエ プラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.65㎡～57.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

どのタイプの不動産を売却する際にも共通して必要となる書類があります。仲介を担当する不動産会社から用意するように依頼されるのは主に4つです。また状況に応じて必要になる書類もありますので、合わせて紹介します。

売却する不動産の持ち主が本人であることを証明するための書類です。顔写真がついている免許証やマイナンバーカード、パスポートなどがふさわしく、コピーを渡すか、不動産会社でコピーを取ることになります。共有名義者がいる場合は、全員分の身分証明書が必要です。

査定をしてもらう際にも提出しますが、売買契約時に改めて用意するように依頼されることもあります。

押印する印鑑が正しいことを証明するための書類が印鑑証明書です。登記手続きを行う際に必要となります。

市役所や区役所などの窓口で申請し、発行してもらいます。有効期間は3ヵ月ですので、3ヵ月以内に発行されたものを用意しましょう。

土地や建物の登録名義人を証明する書類で、かつては「権利書」「権利証」と呼ばれていました。しかし2007年の法改正後は登記識別情報と呼ばれています。

用意するのは登記済権利書か登記識別情報通知のどちらでも、手元にある書類で構いません。なお、登記識別情報通知に記載されているのは、次の情報です。

通常は、不動産を入手したときに移転登記を行いますので、その際に司法書士から提供されます。万が一、紛失している場合は、法務局で申請すると発行してもらえます。戸建てや一棟アパート・一棟マンションの場合は土地分で1通、建物分で1通となります。

不動産の所有者は、不動産に課せられた固定資産税と都市計画税を納付する義務があります。毎年1月1日に不動産を所有している人に課税され、4月過ぎに各自治体から納税通知書が送られてきます。

この納税通知書には固定資産税評価額が掲載されているので、売却の際に証明書として利用できます。もし納税通知書を紛失した場合は、市役所や区役所などで固定資産税評価証明書を発行してもらうことになります。

不動産を登記している住所と、売主の現住所が異なる場合に必要になります。戸建てで転居を先にしたケースや、収益物件を売却するケースなどに当てはまります。印鑑証明と同じく、有効期間は3ヵ月となっています。

ローンの支払いが残っている売主は、ローン残高証明書を用意する必要があります。不動産会社や買主に、借入金の状況を伝えるためです。ローン返済予定表（償還表）などでも代用できます。

融資を受けている金融機関から定期的に送付されていますが、紛失している場合は再発行してもらうことができます。売却後は、ローンの抵当権を外すことになりますので、抵当権を抹消するための書類も必要になります。心得ておきましょう。

特に性能を示すものがあれば用意しましょう。専門家による住宅の評価になりますので、売却しやすくなる可能性があります。

ここの項目では、売却する物件の種類によって異なる必要書類を紹介します。物件の種類は、マンション、戸建て、収益物件です。

マンションを売却するには下記の書類が必要になる場合があります。必須ではありませんが、仲介する不動産会社や買主の求めに応じて用意しましょう。

マンションの管理規約は、マンションに住むためのルールが記載されている書類です。主に下記のようなことが記されています。

マンションの管理規約は、買主候補にどのようなマンションか知ってもらうために必要になります。通常はマンション所有者に配布されますが、紛失した場合は管理組合に問い合わせて入手しましょう。

1棟のマンションにはたくさんの世帯が居住していますので、明確なルール作りが行われます。それが前項で紹介した管理規約ですが、それ以外にもさまざまなルールがあり、それらの書類も合わせて用意しておきます。具体的には下記について記されている書類が必要です。

前項のマンション管理規約に記載されているケースもありますが、分けているケースもありますので、入居当時にもらった書類を確認して用意しましょう。

戸建ての場合は、必ず提出する書類はありません。ただし、売却しやすくなることもありますので、用意できるものは提供しましょう。

建築確認済証は、対象の戸建てが建築基準法に則っていることを証明する書類になります。また現地で検査を行い、適合が確認されると発行されるのが検査済証です。

通常は、検査の後に施工会社から渡されるものですが、紛失してしまった場合は「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を役所で発行してもらいます。

戸建てを建てる際に作成された建築設計図面や工事記録書があると、どのように設計・施工されたかが分かります。そのため、リフォームや配管の修繕などをする上でも役立つため、買主が求めるケースがあります。

売買契約にかかわる法的な手続きには必要ありませんが、買主側の購買意欲を高めることにもつながるため、用意しておくと良いでしょう。

前述の書類と同様に、戸建てを建てた際に施工会社から渡される書類です。土地測量図は土地の形状や広さを図面に起こしたものです。また境界確認書は隣接地との境界線を明確に示した書類です。

どちらの書類も売却の際に必ず必要な書類ではありませんが、売買成立後にトラブルが起きるのを防ぐために買主が要望することがあります。紛失した場合は、土地測量図は法務局で取得できますが、境界線の確認は新たに測量し直す必要があります。

収益物件の場合、一棟所有物件と区分所有物件がありますが、一棟物件の場合は前述の戸建て、区分所有の場合は前述のマンションの項目を参考にしてください。そのほかに必要になるのが下記の書類です。

賃貸物件の所有者が変わった場合、入居者は同じ住居に住み続けられることが「借地借家法第31条」などの法律で定められています。つまり、退去を希望しない入居者の賃貸借契約は、買主にそのまま引き継がれるのです。そのため入居時に締結した賃貸借契約書を買主に引き継ぎます。

なお、管理会社が預かっているケースもあり、その場合は管理会社が用意してくれます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　戸越公園駅徒歩6分
総戸数　50戸

住　所　東京都品川区豊町6-12-6
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンストゴシコウエン

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川豊町4丁目店まで約350m
セブンイレブン西大井店まで約400m
ビッグ・エー品川豊町店まで約30m
まいばすけっと二葉4丁目まで約350m
東急ストアフードステーション中延店まで約600m
スギ薬局二葉店まで約450m
伊藤クリニックまで約40m
東日本銀行戸越支店まで約300m
三井住友銀行戸越公園出張所まで約500m
品川豊郵便局まで約120m
二葉公園まで約150m
蛇窪神社まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　谷津建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（20.75㎡～51.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

団信とは生命保険の一種で、自身にもしものことがあったときに保険金でローンを完済する仕組みです。保険料はほとんどの場合、ローンの金利に上乗せされます。

団信は契約者が死亡又は高度障害になった時に保険金がローンに充てられますが、がんや生活習慣病にかかった時にローンを弁済する商品もあります。

がん・生活習慣病などは「診断されたらローン残高の○％を弁済する」という形で設定する場合が多く、通常の団信より上乗せされる金利が高い点が特徴です。

「持病があるから団信に加入できない、ローンを契約できないのでは？」と心配になる方もいらっしゃるかもしれませんが、加入時の健康に関する要件を緩和した「ワイド団信」という団信も存在します。

生命保険には契約者が死亡・高度障害になった時に保険金がおりる死亡保険、がんや急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病など所定の病気にかかった時に給付金が出る医療保険などがあり保障内容は多岐に渡ります。

女性に多い子宮がん・乳がん等に備えた保険やケガに対応できる保険など、団信より保障内容が手厚くきめ細やかな点が特徴です。

保険料が割高ではあるものの貯蓄としての機能もあり一定の要件を満たすことで、解約返戻金を受け取れる貯蓄型保険もあります。

ただし「最低限の保障で構わない」「保険料をおさえたいから団信のみ」という方もいるため、各々の家計状況や保障への考え方によってどちらを選ぶかが決まることになります。

生命保険の契約期間は「定期」と「終身」の2種類があり、一定の契約期間内に亡くなった場合に保険金を受け取れるタイプが「定期」、一生涯に渡り契約が続くタイプを「終身」と言います。

不動産投資ローンでは契約者に万が一の事が合った際、保険金はローンの返済に充てられます。残された家族は不動産が手に入りますが、手元に現金という形では残りません。

一方で生命保険は所定の疾患・死亡の際に保険金・給付金が支給されます。現金を葬儀費用や当面の生活費に充てる事はできますが、投資用不動産のローンは残ってしまいます。

生命保険の死亡保険金や満期保険金などを受け取る際、所得税が発生することがあります。保険を掛けられている人、保険料負担者、受取人が誰かによって異なり、所得税ではなく相続税・贈与税の納税義務が生じる可能性もあります。

一方で団信は保険金がローンの返済に充てられるため、税金を支払う義務はありません。ただし、ローンの残債が無くなるために、ローンを債務として遺産から差し引くことはなく、不動産の評価額に応じた相続税が発生することになります。

団信の保険金はローン残債に充てられるため、ローンの残高が少なくなるにつれて保険料は段々安くなっていきます。

生命保険は、契約後に年齢とともに保険料が見直されるもの、変わらないものと商品によって異なりますが、団信のように自動的に減っていくことはなく保障内容・保険料を変更したい時には契約者が変更手続きを行う必要があります。

団信と生命保険の保障内容が重複しており、どちらか一方の保険金で保障が十分である際には生命保険を解約又は団信に加入する必要がないという結論になります。

商品によっては団信と生命保険を一本化する事も可能です。例えば「生命保険とがん保険に加入しており、団信のがん特約を付帯して生命保険を解約する」という事例もあります。

第2のポイントは契約期間で、「一生涯の保障が欲しい」と言う方は生命保険の終身タイプ、「ローン完済まで死亡保障を付けたい」という方は団信が適しています。

ただし「一定期間内で良いけど保険金を現金で欲しい」というケースでは、生命保険に加入する必要があります。

その他、個人の貯蓄額やライフプランによっても、判断基準は異なります。例えば貯蓄が十分にあり、団信加入必須のローンを契約した場合にはいざという時の生活費は確保されているため、生命保険は必要がない可能性もあるでしょう。

まずは保障内容の重複が無いかを調べ、契約期間の希望、貯金額や保険・保障に関する考え、今後のライフイベントなどを想定しながら、総合的に判断していきましょう。「どうしたら良いかわからない」という方は不動産会社、保険会社のスタッフと相談することで自身の意思が明確になることがあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　池上駅徒歩2分
総戸数　49戸

住　所　東京都大田区池上7-10-10
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツイケガミ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと池上駅前店まで約10m
まいばすけっと池上7丁目店まで約240m
マックスバリュエクスプレス池上店まで約250m
キャンドゥ池上店まで約50m
ミニストップ池上駅前店まで約110m
かつや池上駅前店まで約50m
ローソン池上駅前店まで約160m
セブンイレブン大田区池上3丁目店まで約200m
ミニストップ池上6丁目店まで約370m
ファミリーマート大田池上3丁目店まで約480m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社野村設計
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.05㎡～40.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

都市計画道路は、各市町村内の道路利用状況を改善することなどを目的に作られます。通常は、住民の利便性を向上させるために、幅員20～30メートル程度の幹線道路になります。

都市計画道路の整備を進める上で、道路となることが決まった土地を都市計画道路予定地と言います。ただし同じ都市計画道路予定地でも「計画決定」と「事業決定」という2つの段階があり、その段階によって売却の可否が異なります。

都市計画道路には段階によって予定地を売却できる場合と、売却できない場合があります。そこで都市計画道路の段階について紹介し、売却の可否についても解説していきます。

「計画決定」段階は、都市計画道路を作る計画が決定したという進捗状況です。ただし事業をいつから行うかをはじめ、具体的にどのように行うかも決定していません。主に下記の内容で、調査を行っている状況です。

計画が行われることが決まっていますが、実際に工事が始まるまでに数十年かかったケースや、そのまま放置されてしまっているような事例もあります。ただし、公的に計画が遂行されることが決まっているため、以下の条件を除いて、建築物を建てるには都道府県知事の許可が必要になります。

この「計画決定」の段階では土地の売却はできますが、予定される売買金額や買主について都道府県知事に届出をする必要があります。これに対して、都道府県知事は「都市計画法第57条」に基づいてその土地を優先的に先買いすることもできます。

「計画決定」の段階で計画をどのように行うか決定した後に、事業として進めることが決定されます。この段階を「事業決定」と言います。計画決定に基づいて調査し、下記のように工事期間や計画などの具体的な内容が決定された状況です。

こうして事業決定された段階では、都市計画道路予定地はやがて分筆されて自治体に収用されてしまいます。そのため売却することができません。

なお、都市計画施設の事業決定には地権者との合意が必要なため、損失を受けないように事業者が補償する仕組みになっています。

前述したように、都市計画道路予定地になった土地を売却するには、事業決定される前の計画決定の段階で行う必要があります。

しかし計画決定の段階でも建物を建設するには制限が設けられるため、買主にとっては購入しづらい物件でもあります。そのため下記のような方法を考えてみましょう。

都市計画道路予定地には買主にとってメリットもありますが、そのことを知らないケースがあります。そのため積極的にメリットを伝えるようにしましょう。

都市計画道路予定地には一定の補正率が適用される軽減措置があるため、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金が通常の宅地と比べて安くなる可能性があります。

幹線道路が完成すれば接道条件がよくなり、周辺に商業施設などが建設されることも考えられ、地価が上昇する可能性があります。ただしこの場合、都市計画道路予定地の部分は収用されてしまうので、都市計画道路予定地に含まれない広い土地である必要があります。

建物を建築するには制限がありますが、木造2階建ての住宅を改築・移転するなどであれば問題ありません。

不動産会社では不動産の買取を行っているケースもあります。一般客が買主となる仲介と違って、買取は不動産会社に購入してもらう方法です。

不動産買取では、仲介では時間のかかる特殊な物件でもスムーズに売却ができる可能性があります。ただし、仲介時の売却価格よりも価格が3割程度安くなってしまう点に注意しましょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都江東区佐賀2-3-15
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ2
ARKMARK 水天宮前 Ⅱ

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約950m
まいばすけっと清澄1丁目店まで約450m
まいばすけっと清洲橋西店まで約700m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約430m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約390m
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約470m
ファミリーマート江東福住2丁目店まで約540m
久松警察署浜町交番まで約890m
あやめ第二公園まで約810m
辰巳湯まで約990m
日本橋アレイラクリニックまで1090m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　34台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2K（25.56㎡～26.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

海外のコンドミニアム投資は日本国内のマンション投資と何が違うのか、気になる人もいるのではないでしょうか。海外のコンドミニアム投資におけるメリットやデメリットについて解説します。

日本国内のマンションではなく海外のコンドミニアムに投資するメリットとして代表的なポイントは、キャピタルゲインを狙えるエリアや物件が多いことです。

日本国内では経済成長の鈍化や人口減少によって、今後不動産価格が上昇するエリアは限定的になると考えられます。その一方で、アメリカなどの先進国を含む海外では継続的な人口増加や経済成長によって、キャピタルゲインを期待できるエリアが少なくありません。

東南アジアを中心とした新興国では特に、キャピタルゲインの期待も大きくなります。日本では見込みの薄いキャピタルゲインを積極的に狙える点が、海外のコンドミニアムに投資するメリットです。

新興国でコンドミニアムに投資する場合は特に、建設前または建設途中の物件に投資することが多くなります。「プレビルド」とは未完成物件のことです。

プレビルドのコンドミニアムに投資する場合は、例えば物件の購入契約を締結してから3年後など、時間をおいて賃貸運用をスタートすることになります。しかし、万一物件が完成しなかった場合は賃貸運用することができません。

そして、新興国では特に、物件の建設工事が中断し放置されてしまうことも起こり得ます。当初の予定より工事のスケジュールが遅れることは、海外ではめずらしいことではありません。

しかし、1度工事が中断されてしまうと再開されることは少ないのが実態です。物件の引渡しを受けられないうえに、支払済みの資金も返金されないことがあります。

海外のコンドミニアムに投資する上で、失敗しないために重要なポイントは、利益やリスクについて優先順位をつけることと、売買契約について内容を把握しておくことなどです。コンドミニアムに投資する手順と注意点などについて解説します。

海外のコンドミニアムに投資する場合は、エリアや物件を絞り込む前に、狙っていきたい利益や排除したいリスクについて優先順位をつけることが必要になります。

海外不動産投資では国によって特徴や環境が異なる点に要注意です。国ごとの特徴を理解するとともに、狙いたい利益やリスクと国・エリアの特徴とを合致させることが投資成功のポイントとなります。

そのほか、投下できる自己資金や理想とする利回りおよびキャッシュフローなど、具体的な数字に落とし込んで目標を決めることも重要です。数字で条件を決めることによって、不動産エージェントから条件に合わない物件を提案された場合でも、自信をもって投資判断を行い、断れるようになります。

海外不動産投資で投資先として選べるのは、主に東南アジアを中心とした新興国とアメリカなどの先進国です。それぞれの特徴を大まかに説明すると、以下のようになります。

新興国の投資については、狙える利益が大きい代わりにリスクのケアを特に要求される物件も多いと言えます。その一方で、先進国は低リスクの運用を期待しやすいものの、大きな利益は狙いにくい傾向があります。

投資の方針を決めて大まかに国を絞り込んだら、希望する国の物件を取扱う不動産エージェントを絞り込んでいきます。大半の不動産会社はメールでの資料請求やオンラインセミナーなどに対応しているので、まずは問い合わせてみましょう。

不動産エージェントに対しては、予算や希望利回りに加えて排除したいリスクなど、最初に考えた優先順位について明確に伝えることが重要になります。

優先順位について何も伝えていないと、不動産エージェントが売りたい物件を勧められることが多くなります。そして、不動産エージェントが売りたい物件は、必ずしも投資家の希望に沿った物件とは限りません。

また、希望が固まっていない状態で物件の提案を受けると、どの物件が良いのか判断がつかなくなってしまいます。結果的に「とりあえず勧められた物件に投資してみよう」という結論に繋がる可能性もあります。

不動産会社や不動産エージェントを比較するにあたっては、現地に進出していて取引の取扱実績を持ったところを選ぶことが重要です。実績を持っていないところを選ぶと、期待したほどのサポートを受けられないことも起こり得ます。

また、現地に進出していない不動産エージェントを選ぶと、不動産エージェントも遠隔で売主などとコミュニケーションを取ることになるため、不動産エージェントのサービスを利用するメリットが薄れてしまいます。これらのポイントに注意し、複数の不動産エージェントを比較してみましょう。

物件の絞り込みまで完了したら、物件の購入手続きに入ります。具体的には、売買契約の締結や手付金振り込みなどの手続きが必要です。

なお、海外不動産の売買契約書は、その大半が現地の言語または英語で書かれています。法律も絡んだ文書の読解は難しいものですが、トラブル回避のためには最低限のポイントだけでも把握することが必要です。

例えば、契約キャンセルの条件や物件に不具合があった場合の対応などについては、必ず把握しておく必要があります。不動産エージェントへ任せきりにせず、契約書へサインする前に自分でも内容を読解することが重要です。わからないことを不動産エージェントへ確認することがトラブル回避につながります。

売買契約の締結と購入資金の入金まで完了したら、物件の引渡しと物件所有権の登記に移ります。物件所有権の登記については、投資先の国で対応するため日本国内での登記手続きは不要です。

なお、引渡しと登記手続きにあたって現地への訪問が必要な場合もあるので、あらかじめ不動産エージェントへ確認してからスケジュールを組んでおくと良いでしょう。

引渡しおよび登記の手続きが完了したら、入居者を募集して賃貸運用を始めます。新築物件の場合は特に、入居者が入ってくるまでに時間が空くと赤字が積み重なってしまうため、賃貸管理会社及び入居者募集のスケジュールについては早めに確認するのが重要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　78戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-34-9
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームオオツカ
ZOOM大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立清和小学校まで約530m
豊島区立巣鴨小学校まで約580m
豊島区立西巣鴨中学校まで約380m
私立巣鴨中学校まで約830m
ファミリーマート大塚駅前店まで約10m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目店まで約100m
デリドアトレヴィ大塚駅店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約120m
総合病院一心病院まで約110m
東京都立大塚病院まで約750m
アップルナースリーまで約60m
巣鴨公園まで約240m
南大塚二丁目児童遊園まで約320m
MAXクリーニング大塚駅前店まで約90m
みずほ銀行大塚支店まで約110m
三菱UFJ銀行大塚支店まで約140m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約150m
巣鴨警察署まで約210m
豊島区立巣鴨図書館まで約380m
豊島南大塚郵便局まで約340m
大塚駅前郵便局まで約190m
アップルナースリー大塚園まで約60m
大塚りとるぱんぷきんずまで約120m
南大塚保育園まで約290m
いきなりステーキ大塚店まで約50m
吉野家大塚店まで約60m
中華食堂日高屋大塚南口店まで約60m
私立十文字中学校まで約380m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約190m
ココカラファイン大塚店まで約190m
くすりの福太郎大塚南口店まで約230m
ゲオ大塚駅南口店まで約170m
ミニストップ北大塚1丁目店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約110m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約150m
アトレヴィ大塚まで約110m
靴下屋アトレヴィ大塚店まで約110m
ユニクロアトレヴィ大塚店まで約120m

■駐車場　　　5台/月額29,700円
■バイク置場　1台/月額1,100円
■駐輪場　　　56台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社DAN総合設計
■施　工　　　株式会社福田組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～65.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

まずは不在者に代わり財産を管理する人を決めます。財産管理人は、不在者のために以下の業務を行います。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の配偶者や相続人が申し立てをする際には戸籍謄本、債権者が申し立てを行う場合には賃貸借契約書・金銭消費貸借契約書の写しを提出する事になります。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8：30～17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が選任されることで、遺産分割協議・相続を行う事が出来るようになります。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　浜町駅徒歩6分
総戸数　42戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-45-5
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
バウスフラッツニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Ｆタワー店まで約300m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約500m
まいばすけっと清洲橋西まで約270m
成城石井 日本橋浜町店まで約350m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約400m
甘酒横丁まで約690m
トモズトルナーレ浜町店まで約400m
日本橋清洲クリニックまで約280m
トルナーレ内科外科まで約400m
みずほ銀行まで約290m
三井住友銀行東京メトロ水天宮前駅出張所まで約650m
日本橋浜町郵便局まで約180m
中央人形町二郵便局まで約650m
中央区立中洲公園まで約60m
中央区立浜町公園まで約300m
隅田川テラスまで約140m

■駐車場　　　1台/カーシェアリング用
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　47台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤総合計画
■施　工　　　株式会社増岡組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.00㎡～45.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営におけるデッドクロスとは、通称、「ローン元金返済＞減価償却費」という状態に陥ることをいいます。このような状態になると、所得税や法人税などの税金計算をおこなう決算書上の所得が、実際の手取りキャッシュよりも少なくなってしまいます。

その結果、アパート経営の税金負担が増えてキャッシュフローを圧迫し、アパート経営が苦しくなる可能性があります。

なぜこのような事態が生じるのか、その原因は、法定期間を経過すると減価償却費は計上できなくなるのに対し、ローン返済については、返済が進むにつれて経費に計上できる利息部分が減っていくことにあるといえます。

アパート経営で建物や建物設備を購入するのにかかった支出は、購入時に一括して経費に計上するのではなく、それらが利用できる期間に分割して経費に計上していきます。

分割計上する期間は法令によって定められており、建物について、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年、建物設備は15年で均等償却をおこないます。これが減価償却費です。

減価償却費は、購入した年は、購入した支出よりも少ない経費を計上することになりますが、それ以降は、いわば現金の支出がない経費となって所得を圧縮するため、税金が軽減されることにもつながります。

しかし、これらの法定期間が経過すると、減価償却費は計上されなくなり、その分の経費は一切なくなることになるため、所得が増え、その分の税金がかかってくることになります。

アパート経営では、建物が木造であることが多く、減価償却費計上の法定期間が早めに経過してしまいます。その上、法定期間は、新築時から計算した期間であるため、中古で購入した場合は、さらに短い期間で減価償却費は計上されなくなります。

また、平成28年3月31日以前に購入した建物設備については、定率法が認められていました。定率法では、年数が経過するにつれて減価償却費が減っていく償却方法であるため、減価償却費の減少度合はより大きかったといえます。

アパート経営で物件の購入のために組んだローンの返済額には、ローンの元本と利息が含まれています。このうち、決算書上の経費に計上できるのは、利息のみであり、元本の返済は経費になりません。

ローンの返済では、返済が進むにつれて元金が減っていくため、利息も減少することになります。特に、元利均等返済という返済方式を選択した場合、返済額は定額であるものの、総額に占める元金部分の金額が徐々に増える、という仕組みになっています。

このため、経費に計上できる利息部分の金額の減少度合は、元金均等返済による場合よりも大きくなります。

いずれにしても、ローン返済額のうち、経費に計上できる利息部分の金額は、返済が進むにつれて減少する仕組みになっているといえます。

アパート経営では、減価償却費の経費計上の仕組みと借入金返済と経費計上の仕組みから、デッドクロスが生じることが多いといえます。

それでは、デッドクロスを回避するためにはどのような対策が考えられるのでしょうか。まずは、購入前にできる対策からみていきましょう。

減価償却費に比べてローンの元金返済額が少なくなるため、元金返済額が減価償却費を上回るリスクが低くなります。また、自己資金を多めにした場合、返済期間が短くなることもあり、返済期間が減価償却費の法定期間を超えてしまうリスクを減らすことができるでしょう。

ただし、不動産投資のレバレッジ効果は薄れることになるため、手元資金の状況や投資目的に応じて検討してみましょう。

返済期間を通じて元金の返済額が一定である元金均等返済は、ローン返済が進むにつれて、元金の返済額が増える元利均等返済よりも、デッドクロスになるリスクは低いといえます。返済方式が元金均等返済である不動産投資ローンを選択することも検討してみましょう。

ただし、元金均等返済は、返済初期の返済額が大きくなるため、家賃収入に対する返済比率の余裕があるかどうか、トラブルが生じたときに対応する手元資金が十分にあるかどうか、などキャッシュフローには注意を払うようにしましょう。

物件や木造以外の物件など、減価償却期間の長い物件を購入することで、減価償却期間が終わったために、デッドクロスに陥るリスクを避けることができます。

また、返済につれて返済元本の金額が増えていったとしても、減価償却期間が長ければ、その分デッドクロスに陥る時期を遅らせることが可能です。

購入前あるいは融資を申し込む前に、購入する物件の減価償却期間と不動産投資ローンの返済期間を比較するようにしましょう。

収益性が高い物件であれば多くの家賃収入を見込みやすく、キャッシュフローに余裕が生まれることで、資金をプールしておくことができます。資金が貯まった段階で、繰上げ返済などのデッドクロスを回避するための対策を行うことが可能になります。

ただし、収益性が高くても、減価償却費や減価償却期間は変わりません。ローンの返済期間も変わらなければ、デッドクロスそのものを回避することはできないことに注意しましょう。

デッドクロスを回避するためだけに役立つ対策ではありませんが、物件を購入する前や、ローンを組む前に、シミュレーションを綿密におこなうようにしましょう。減価償却費とローン元金の返済額のバランス推移を確認し、デッドクロスを回避できるような条件でローンを組み、物件を購入するようにしましょう。

毎年の減価償却費は、定額法の場合、下記の算式で求めることができます。建物の構造によって耐用年数が決められていますので、取得価格に法定の耐用年数に応じた償却率を乗じて計算してみましょう。

デッドクロスを回避するには、購入前に対策をおこなうのが最も効果的であるといえますが、購入後であっても対策を講じることは可能です。以下で、購入後にできる対策についてみていきましょう。

デッドクロスが生じる原因となる、物件の減価償却費とローンの元本返済額は、原則として物件の購入前に決定しています。

しかし、ローンの借り換えや繰上げ返済をおこなうことで、ローンの元本返済額を減らし、デッドクロスを回避することができることがあります。借り換えによって金利や返済期間などの返済条件を変更することで、元本返済額を減価償却費以下に抑えられる可能性があります。

また、手元資金に余裕があれば、将来、デッドクロスが生じてキャッシュフローが悪化したとしても、大きなリスクにはならないでしょう。

デッドクロスは、税金を計算する上での所得が実際のキャッシュフローよりも大きくなって税金の支払額が負担になってしまう、という状態のことです。

そのため、デッドクロスのリスクを回避するにはアパート経営で適用できる税控除の利用を検討することも有効な手段となります。

たとえば、青色申告の条件を満たすことで、最大65万円の所得控除をすることが可能になります。さらに、不動産賃貸業を事業的規模にすることで、計上できる経費の範囲が広がり、税金の支払額を軽減できる可能性があります。

新規物件を購入することで、デッドクロスを回避することができる可能性があります。新規物件の購入によって、新たな減価償却費が発生するため、既存のローン返済と新たなローン返済の元本返済額がその減価償却費の範囲内であれば、デッドクロスの発生を先延ばしにすることができます。

しかし、新たな物件のローン返済が進んでいくと、やはりデッドクロスが生じる可能性があるため、別途、既存のローンと合わせて借り換えをおこなったり、あるいは既存物件を売却したりするなどの対策を検討する必要もあるでしょう。

デッドクロスの発生は、デッドクロスが生じる原因となった不動産投資ローンに紐づく物件を売却することで、確実に回避することが可能です。

不動産投資においては、売却によって利益確定を図ることも選択肢の一つとなります。デッドクロスが生じるとキャッシュフローは少なからず悪化するため、物件の売却を検討してみるのもよいでしょう。

ただし、物件を購入してから、家賃収入から得た利益、売却によって見込める利益をすべて合わせて、十分な利益が出るかどうかを検討してから売却するようにしましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　駒込駅徒歩7分
総戸数　77戸

住　所　東京都文京区本駒込5-31-9
概　要　地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットブンキョウホンコマゴメ
AIFLAT文京本駒込

■近隣周辺施設情報
北田端郵便局まで約180m
東洋大学白山キャンパスまで約1600m
滝野川警察署中里交番まで約370m
駒込東公園まで約540m
トップパルケ田端銀座店まで約270m
文京グリーンコートまで約910m
セブンイレブン田端3丁目店まで約160m
東京都立駒込病院まで約600m
セブンイレブン北区田端3丁目まで約180m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約280m
大戸屋田端アスカタワー店まで約680m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計東京第一事務所
■施　工　　　株式会社松村組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.90㎡～51.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

不動産売買契約が締結されると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」によって法定限度額が決められており、下記のようになっています。

通常は、不動産会社があらかじめ請求書を発行して提出します。決済後にそのまま支払うケースや、後日振り込むケースなど不動産会社によって異なりますので、事前に確認しましょう。

売却した物件をローンで返済していた場合、売却して得た資金でローンを完済することになります。この場合、次のような流れで手続きを行います。

不動産売買契約は法律に則った正式なものです。そのため、過ちがあると違約金などのペナルティが課せられることになりますので、注意点を紹介します。今回は「解約による違約金」と「収入印紙不足による過怠税」の代表的な2つのペナルティです。

不動産売買は契約の上で行いますので、自己都合で破棄すると、相手方に迷惑がかかってしまいます。そのため、あらかじめ契約解除に関する事項も決めておきます。

通常は、損害賠償という扱いで違約金を設定し、不動産売買契約書に記載しておきます。違約金は物件代金の10〜20％が目安となります。

ただし、不動産売買に関しては、契約後の一定期間内であれば契約を解除できる手付解除と呼ばれる期間を設けることがあります。例えば、1カ月の手付解除期間を設けていれば、その期間内であれば契約を解除できるというものです。手付解除には下記のようなペナルティが設けられていることがあります。

違約金の支払いや手付解除によって契約を解約することはできますが、手付解除を行うことで仲介会社からの信用にも影響を与えますので、できるだけ契約後の解約とならないよう契約前に慎重に確認しましょう。

ペナルティを避ける方法としては、特約を設定する方法もあります。例えば、ローンの利用ができなかった場合に解約できる「ローン特約」などです。売買交渉の前に、特約について不動産会社に説明してもらうといいでしょう。

前述したように、不動産の売買における契約書は、その成立を証明するために税金を支払いますが、それは収入印紙を貼付することで行います。しかし、収入印紙の金額は契約金額によって異なることに注意が必要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区東池袋2-26-14
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナイケブクロイースト
ＡＬＴＥＲＮＡ池袋ＥＡＳＴ

■近隣周辺施設情報
よしや大塚店まで約550m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約760m
大塚駅前郵便局まで約530m
みずほ銀行大塚支店まで約480m
巣鴨警察署まで約800m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約140m
スギ薬局東池袋店まで約300m
なか卯東池袋向原店まで約320m
豊島郵便局まで約550m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約100m
ゲオ大塚駅南口店まで約710m
まちの保育園東池袋まで約150m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　インタープラン一級建築士事務所
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.28㎡～25.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由（不通知・失効 失念・管理支障・取引円滑障害・その他）にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　浅草駅徒歩3分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区西浅草2-2-4
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットニシアサクサ
AIFLAT西浅草

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西浅草2丁目店まで約90m
ファミリーマート花やしき遊園地前店まで約510m
どらっぐぱぱす浅草雷門店まで約700m
浅草寺病院まで約830m
西浅草郵便局まで約140m
台東区立中央図書館まで約540m
ミニストップ西浅草2丁目店まで約150m
ケミカル薬局浅草店まで約190m
三平ストア浅草店まで約250m
ドン・キホーテ浅草店まで約300m
アインズ&トルぺ浅草ROX店まで約310m

■駐車場　　　1台（平置式）月額35,200円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ウィッシュワーク設計事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.13㎡～55.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

借地権とは建物の所有を目的とした権利を指します。例えばAさんがBさんと契約を結び、Aさんから土地を借り土地の上に家を建てた場合、Bさんは借地権を保有している事になります。

借地権の中には、土地を利用できる物的な権利と、賃借権と呼ばれる賃貸借契約に基づく賃借人の債権的な権利があります。

借家権は生活に関わる家を借りる権利で、Aさんが家の所有者であるBさんと賃貸借契約を結び、家を借りた際にはAさんは借家権・賃借権（家を借りた人の権利）を持つ事になります。

借地権・借家権共に貸別荘などの一時使用が目的の契約は対象外ですが、基本的に借地権・借家権は相続の対象です。

借地権・借家権を相続した場合、相続人は被相続人から借地権・借家権を受け継ぎ土地や建物を借りる権利を所有する事になります。

なお、被相続人がマンション・アパートなど賃貸物件に住んでいた場合は賃借権を相続します。しかし、被相続人が1人で住んでいた場合や亡くなった事をきっかけに同居していた方が引っ越す時には、契約を解約することを検討して良いでしょう。

借地権・借家権は、損害賠償請求権・知的財産権などと同様に相続が認められている権利となりますので、相続にあたって地主の許可を得る必要はありません。被相続人が亡くなった事をきっかけに明け渡しを要求されることもありますが、要求に応じる必要もないという結論になります。

ただし、賃貸借契約書に基づき契約されているものとなりますので、賃貸借契約書の名義変更を行う必要があります。地主・家主の方に相続を通知し、書き換えをすることで名義が変更できます。

なお、地主から「名義書換料」を請求される可能性がありますが、相続の場合には支払う必要はありません。

ただし、民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と記載されています。売却や家屋の増改築・処分などでは地主の許可が必要となります。

借家権は被相続人と同居している場合は借家権、同居していない場合には賃借権を相続します。

道路・公園・河川など公共施設を整備し、土地の区画を整え宅地の利用増進を図る「土地区画整理事業」の施行中であるエリアで、借地権・借家権の相続を行った場合には自治体に手続きを行う必要があります。

所定の申告書に必要事項を記入し、相続人全員の印鑑登録証明書、被相続人及び相続人全員の除籍謄本・戸籍謄本などの添付書類を提出することで手続きは完了します。自治体によって対応が異なりますので、手続きを行う際には役所に問い合わせてみましょう。

土地区画整理事業を行っているエリアは自治体のホームページに掲載されていることがありますが、不明な場合には管轄の役所に尋ねてみましょう。

遺言書があり、相続人・割合が指定されている場合には基本的に遺言書通りに相続を行い、遺言書が無い場合又は遺言書に借地権・借家権に関する記載がない時には遺産分割協議にて相続人や割合を決定します。

遺産分割協議は相続人全員で行い、一人でも欠けている場合や反対意見がある時には成立しません。全員が合意した内容で相続を行います。なお、遺産分割協議で全員の合意が得られた際には、遺言書の内容と異なる分割を行っても問題ありません。

土地又は家の所有者である地主・家主に、被相続人が亡くなったため相続人が相続を行う旨の通知を行います。電話や手紙など方法は自由ですが、相手の都合を考慮した連絡方法が望ましいと言えます。

また、相手が古くからの知り合いであり、「こちらで書き換えておく」と言われた場合には契約書を作り直す必要がない、という判断を行うケースもあります。しかし、後のトラブルを避けるためにも、できるだけ賃貸借契約書を作り直しておくことを検討しておきましょう。

被相続人と地主・家主が賃貸借契約書を交わしており、契約内容に変更がない場合には借地人・借家人・賃借人の名前のみを相続人に変更します。契約期間や条件などを変更したい場合には、双方で話し合い合意をした上で契約書の内容を決定します。

契約書の最後に賃貸人と借地人・借家人・賃借人など借りる人の署名・押印欄を設け、双方が署名・押印を行い一通ずつ保管します。

契約書の作成や家主・地主との連絡の代行など手続きの代行を依頼したい場合には、弁護士や司法書士などの専門家に依頼します。

料金はや事務所によって異なりますが、5～10万円程度が相場と言えるでしょう。ただし借地権・借家権の評価額によっては数十万円かかる可能性があります。

遺産分割協議書の作成といった他の相続手続き代行も依頼する事が可能です。専門家に依頼する際には、料金や対応など複数の事務所を比較・検討した上で依頼先を決定しましょう。

竣　工　2016年2月
最寄駅　田原町駅徒歩2分
総戸数　84戸

住　所　東京都台東区寿2-8-10
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1505号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1505号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■1001号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リバーレアサクサウエスト

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート 台東寿二丁目店まで約160m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー田原町駅前まで約170m
浅草郵便局まで約200m
ゆうちょ銀行本店浅草出張所まで約200m
セブンイレブン 台東寿1丁目店まで約220m
ミニストップ 元浅草3丁目店まで約240m
まいばすけっと合羽橋南店まで約460m
ローソン台東元浅草四丁目店まで約200m
浅草ＲＯＸまで約750m
三平ストア浅草店まで約640m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.76㎡～53.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2009年2月
最寄駅　戸越駅徒歩2分
総戸数　56戸

住　所　東京都品川区平塚1-6-10
概　要　地上14階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオトゴシ
Parkhabio戸越

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約320m
スーパー文化堂戸越銀座店まで約360m
ファミリーマート戸越銀座店まで約170m
ローソンスリーエフ戸越銀座店まで約130m
セブンイレブン品川戸越1丁目店まで約230m
ミネ薬局戸越店まで約200m
戸越台公園まで約290m
品川平塚一郵便局まで約190m
マクドナルド戸越銀座店まで約180m
ゆで太郎五反田TOC店まで約750m
琉庵まで約890m
餃子の王将戸越銀座店まで約220m
サイゼリヤ戸越銀座店まで約200m
松屋戸越銀座店まで約220m
ドトールコーヒーショップ戸越銀座店まで約240m
キシフォート戸越銀座ネクスト店まで約480m

■駐車場　　　8台（平置式2台・機械式6台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　48台
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　大豊建設株式会社
■管理形式　　日勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.51㎡～36.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2019年2月
最寄駅　戸越駅徒歩3分
総戸数　53戸

住　所　東京都品川区戸越3-9-21
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックストゴシ
Urbanex 戸越

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと戸越3丁目店まで約10m
オーケー戸越店まで約250m
スーパーオオゼキ戸越公園店まで約390m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約110m
ファミリーマート品川平塚1丁目店まで約230m
ローソン戸越4丁目店まで約210m
ヘルスケアセイジョー戸越公園店まで約370m
三井住友銀行荏原支店まで約850m
品川戸越郵便局まで約390m
ステーキハウスBM戸越店まで約350m
餃子の王将戸越銀座店まで約640m
鳥貴族中延店まで約870m
サイゼリヤ戸越銀座店まで約500m
松屋戸越銀座店まで約570m
カレーハウスCoCo壱番屋東急荏原中延駅前店まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.24㎡～41.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2016年11月
最寄駅　戸越駅徒歩1分
総戸数　36戸

住　所　東京都品川区平塚1-13-4
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオシナガワトゴシ
The Parkhabio 品川戸越

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約410m
スーパー文化堂戸越銀座店まで約610m
まいばすけっと戸越3丁目店まで約360m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約360m
ファミリーマート品川平塚1丁目店まで約160m
ミニストップ戸越駅前店まで約210m
ミネ薬局戸越店まで約240m
あい薬局戸越銀座店まで約40m
平塚たけのこ公園まで約330m
東戸越保育園まで約470m
品川区立京陽小学校まで約370m
品川平塚一郵便局まで約70m
松永医院まで約360m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー戸越銀座まで約190m
さわやか信用金庫戸越銀座支店まで約240m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　36台
―――――――
■設　計　　　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
■施　工　　　木内建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（30.73㎡～36.28㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2014年10月
最寄駅　田町駅徒歩7分
総戸数　150戸

住　所　東京都港区芝浦2-16-11
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
オアーゼシバウラレジデンス

■近隣周辺施設情報
ドラッグストアスマイルまで約380m
郵便局まで約560m
りそな銀行田町支店まで約560m
まいばすけっと海岸3丁目店まで約460m
マルエツプチ芝四丁目店まで約790m
ピーコックストア芝浦アイランド店まで約500m
ドラッグストアスマイル田町東口店まで約390m
ファミリーマート芝浦二丁目店まで約140m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約150m
ローソンストア100まで約110m
miniピアゴ芝浦2丁目店まで約70m
社会福祉法人恩賜財団母子愛育会総合母子保健センター愛育病院まで約370m

■駐車場　　　1台/月額38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　150台（無料）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.29㎡～76.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2001年3月
最寄駅　恵比寿駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都渋谷区恵比寿西1-15-8
概　要　地上8階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
サンエビス
ＳＵＮ恵比寿

■近隣周辺施設情報
渋谷区立臨川みんなの図書館まで約990m
総合病院厚生中央病院まで約960m
三菱ＵＦＪ銀行恵比寿支店まで約180m
ピーコックストア恵比寿店まで約80m
ファミリーマート恵比寿西口店まで約50m
恵比寿駅前郵便局まで約380m
ファミリーマートメトロ恵比寿駅前店まで約110m
ピーコックストア恵比寿南店まで約370m
成城石井アトレ恵比寿西館店まで約510m
セブンイレブン渋谷恵比寿南3丁目店まで約90m
ケイポートドラッグマートホテルエクセレント店まで約340m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（29.25㎡～32.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2018年2月
最寄駅　浅草駅徒歩4分
総戸数　37戸

住　所　東京都台東区寿3-15-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■全部屋対象／保証金1ヶ月

■物件名フリガナ
ログアサクサ
Log浅草

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東駒形1丁目店まで約80m
ドン・キホーテ浅草店まで約970m
ファミリーマート台東三筋1丁目店まで約1310m
ローソンストア100浅草寿店まで約140m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約330m
島田クリニックまで約100m
蔵前小学校まで約600m
蔵前2丁目交番まで約380m
スーパーオオゼキ浅草雷門店まで約490m
スーパーマーケットヤマザキ三筋店まで約830m
ミニストップ蔵前3丁目店まで約530m
どらっぐぱぱす浅草雷門店まで約490m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.41㎡～41.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　浅草駅徒歩13分
総戸数　78戸

住　所　東京都台東区浅草6-47-6
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ヴィラクレールアサクサ

■近隣周辺施設情報
ココカラファイン千束通り店まで約330m
みずほ銀行千束町支店まで約810m
東京信用金庫浅草支店まで約610m
浅草四郵便局まで約420m
浅草警察署まで約250m
東武ストア東浅草1丁目店まで約330m
マルエツ浅草4丁目店まで約630m
ローソン東浅草1丁目店まで約210m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約250m
マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約650m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社トータルブレイン
■施　工　　　株式会社ノバック東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（25.18㎡～52.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

以下では、実家の売却・相続の主な注意点を中心にして解説していきます。空き家になった実家を売却あるいは相続する際に参考にしてみましょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期（5年超）の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

ただし、相続後に売却した場合であっても、一定の条件を満たせば同様の控除を認める特例が適用できる可能性もあります。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80％に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80％減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

竣　工　2013年8月
最寄駅　馬喰町駅徒歩3分
総戸数　18戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-26-2
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■801号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■フリーレント実質1.5ヶ月

■上記以外住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ浅草橋店まで約400m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約290m
セブンイレブン日本橋横山町店まで約180m
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約210m
ローソン東日本橋京葉道路店まで約140m
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約340m
コスメティクスアンドメディカル東日本橋ドラッグまで約450m
スギ薬局日本橋横山町店まで約510m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約430m
公益財団法人朝日生命成人病研究所付属医院まで約550m
浜町センタービルクリニックまで約740m
両国郵便局まで約90m
ビーバーブレッドまで約750m
浜町公園まで約800m

■駐車場　　　有/月額41,800円
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.82㎡～42.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。