竣 工 2007年7月
最寄駅 品川駅徒歩5分
総戸数 98戸
住 所 東京都港区港南1-6-33
概 要 地上20階 地下1階 SRC造
駐車場 63台/月額55,000円～66,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。
■物件名フリガナ
シナガワグラスレジデンス
■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約440m
品川エリアは、その独自の文化と歴史によって他の地域と一線を画しています。古くからの商業地として栄えた品川は、歴史的な建物や文化施設も充実しています。例えば、江戸時代から続く伝統行事や、現代的なアートと融合したイベントが行われており、訪れる人々に多様な体験を提供しています。不動産投資の観点からも、こうした文化的な魅力は長期的な資産価値に寄与します。品川グラスレジデンス周辺では、文化施設や飲食店が集まるエリアがあり、住民が生活を楽しむ環境が整っています。投資家にとっては、このような文化と歴史が共存する地域が、魅力的な投資先となる理由です。品川エリアは、再開発の波に乗りつつあり、その未来には大きな期待が寄せられています。新しい商業施設や文化施設の開発が進行中で、エリアの価値が向上することが見込まれています。このような再開発は、不動産市場の活性化に寄与し、品川グラスレジデンスの資産価値をさらに高める要因となります。また、再開発に伴って新たに生まれるコミュニティやライフスタイルも、住民に新しい魅力を提供するでしょう。将来的には、品川エリア全体がより活気に満ちた場となり、投資家にとっての魅力が一層増すことが期待されます。
| 物件名 |
品川グラスレジデンス賃貸 |
| 所在地 |
東京都港区港南1-6-33 |
| 最寄駅 |
JR山手線「品川駅」徒歩5分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 |
| 構造規模 |
制震構造 地上20階 地下1階 SRC造 |
| 総戸数 |
98戸 |
築年月 |
2007年7月 |
■駐車場 63台/月額55,000円～66,000円
■バイク置場 22台/月額3,300円
■駐輪場 102台
―――――――
■設 計 株式会社東京プロパティ・コンサルティング
■施 工 鹿島建設株式会社、株式会社日東みらいJV
■管理形式 常駐管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（25.75㎡～102.50㎡）
―――――――
■概 要
□2～10階/オフィスフロア
□11～20階/レジデンスフロア
―――――――
■共用施設
□１階 ラウンジ
□敷地内 トランクルーム12区画/月額5,500円
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。
売却に出したにもかかわらず、1年以上も売れない物件もあります。通常不動産を売却する場合、売りに出してから売却完了するまでは6ヶ月程度が一般的です。1年経っても売れない物件には、次のような理由があります。
・売却価格が相場より高い
・外壁の劣化や内装の古さが目立つ
・築年数が経っている
・間取りが使いづらい
・立地条件が悪い
・設備が充実していない
・内見時の印象が悪い
・共有部分の整備がされていない
・不動産会社の宣伝活動が弱い
・事故物件など心理的瑕疵がある
それぞれの内容を見ていきましょう。
売却価格が相場より高い
売却価格が周辺相場に比べて高い場合、なかなか買い手が見つからず売れ残ってしまう場合があります。物件購入を考えている買主は、家を買う場合まず「新築」か「中古」かを選びます。新築よりも中古を選ぶ買主は、新築にはないコスパのよさを重視する傾向が強いです。
そのため周辺相場との比較をしっかりと行ったうえで購入を検討する場合が多く、相場に比べて高いと検討候補から外されてしまいます。物件を売れ残させないためには適正な価格設定が重要ですが、できるだけ高く売るためには始めから安い価格で売り出すのはおすすめできません。
不動産の売買では提示価格から値引き交渉が入ることが多く、提示価格通りで売却できることは少ないでしょう。そのため値引きを前提としてある程度高めの価格を出しておく必要がありますが、あまり高すぎると買い手候補も出てきません。できるだけ高く、かつ早く売るためには事前に相場を調べ、相場よりも少しだけ高めに売却価格を設定するとよいでしょう。
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外壁の劣化や内装の古さが目立つ
外壁や内装の劣化がひどい場合も、買い手がつきにくいでしょう。中古住宅を購入する買主は、購入を決定する前に内覧を行う場合がほとんどです。物件の内覧を行った際に、外壁や室内などの劣化がひどいと購入意欲が下がってしまう可能性が高いです。
中古物件を購入する買主は、新築に比べると割安感を求めているケースが多くあります。新築では高すぎるもののできるだけ建物の状態がよい物件を割安で探しているため、汚れや古さが目立ってしまうと候補から外される可能性が高いでしょう。中古物件を購入する際はリフォームを前提としている買主も多いですが、あまりに劣化がひどく見えてしまうとリフォーム代も高額になってしまうと思われてしまいます。
とくに水回りなどは暮らしやすさに直結する部分のため、重視する買主も多いでしょう。あまりに汚れや劣化が目立つのであれば、最低限の修繕も検討してみましょう。
築年数が経っている
築浅の物件に比べると、築年数の経過している物件は売れにくいでしょう。しかし築年数が古いからといって、必ずしも売りにくいというわけではありません。たとえば築年数の経過した物件であっても、周辺相場に比べて割安感が感じられれば購入する方もいるでしょう。
都心の立地のよいマンションであれば、築年数が経過していても価格が下がらない物件もあります。築年数が古いというだけで売れないわけではなく、築年数に応じた価格設定をすることで競合物件に比べて競争力が出せる場合もあります。築古の物件の場合は不動産会社ともよく相談して、価格設定するとよいでしょう。
間取りが使いづらい
間取りによっては買主を限定してしまい、売りにくくなってしまう可能性があります。たとえば十分な広さのある物件であっても、極端に部屋数の少ない間取りであればファミリー層には向きません。また築年数の古い物件の場合、キッチンが使いにくかったり生活導線が悪かったりする場合もあります。
ただし買主によって希望する間取りは違うため、どの間取りがよいかは一概にはいえません。少しでも買主候補者を増やすためには、たとえば住宅街の物件であればファミリー向けの間取りにするなど、物件ごとの特徴や周辺の環境を踏まえたうえで間取りを変更すれば、解決できるかもしれません。しかし間取りを変更するためには費用もかかってしまい、場合によってはニーズに合わず買主を限定してしまうかもしれません。リフォームなどを行う場合は不動産会社に相談して、慎重に行うようにしましょう。
立地条件が悪い
立地条件が悪いと、売却しにくい傾向にあります。買主によって求める立地条件はさまざまですが、都市部では駅からの距離が重要視されます。駅から近い物件ほど人気が高く、5分、10分と離れれば離れるほど価格も安くなり、売却も困難です。
ただし駅から離れている物件が、必ずしも立地が悪いわけではありません。車で通勤する世帯であれば駅からの距離よりも、駐車場が確保できるスペースがあることが重要です。また子育て世帯であれば、雑多な都心部よりも自然豊かな環境を選択することもあるでしょう。物件ごとの立地や特性に合わせた層をターゲットにすることで、立地が悪くても売却できることもあります。
設備が充実していない
建物の設備が充実していない場合も、売れ残ってしまう可能性があります。一口に住宅の設備といってもさまざまですが、同じ価格帯の競合する物件と比べて設備が劣る場合は、買主の候補から外されてしまう可能性があるでしょう。
とくに重視されるのが水回りで、ファミリー層向けの物件であるにもかかわらず追い炊き機能がついていないなど、使い勝手が悪いと敬遠されてしまいがちです。また近年では太陽光パネルや蓄電池など、環境に配慮した住宅が注目を集めています。築年数の浅い物件であれば、環境に配慮した設備を求める買主も多いでしょう。
住宅に求める設備は買主によってさまざまですが、最低限の設備が整っていない場合は検討候補から外されてしまう可能性が高いです。競合物件と比べて設備が劣っている場合は、売却に合わせて設備の更新を検討しましょう。
内見時の印象が悪い
内見時の印象が悪いと、検討候補から外されてしまい売れ残ってしまう可能性があります。中古の物件を購入する買主は、検討段階で内見をする場合がほとんどです。内見でどのようなポイントを見るかは買主によってさまざまですが、内見した時の印象が悪い物件を買おうとはしないでしょう。
そのため売主にとっては内見の対応はとても重要です。とくに居住している状態で売却する場合は、住んでいる状態の物件を見られることになります。室内がちらかっているのはもちろん、あまり家具などを置きすぎていると室内が狭く見えてしまいます。また水回りなどが汚れていると、印象が悪いです。
また玄関周りや外観などは、物件の第一印象を決める重要な部分です。傘や靴が散乱していると物件が綺麗だったとしても、全体的に汚れている印象を与えてしまいかねません。物件をスムーズに売却するためには内見の印象は重要なため、清掃や整理整頓を心掛けましょう。
共有部分の整備がされていない
共有部分の整備状況も、売却に影響を与えます。とくにマンションの場合が、エントランスや共用施設が充実している物件も少なくありません。せっかく共用施設が充実していても管理状況が悪いと、かえって悪い印象を与えてしまいます。
共用施設が充実していれば、そのぶん管理費が高いです。せっかく高い管理費を払ったとしても、共有部分の整備があまりよくないのであれば管理費が無駄になってしまうでしょう。またエレベーターや駐輪場、ゴミ捨て場などの共用部分の清掃状況も重要です。共用部分にゴミが散乱していたり、利用状況が悪かったりする物件を購入したいと思う方はいません。内見の時だけ綺麗にするのではなく、普段からできる限り共用部分の整備を行いましょう。
不動産会社の宣伝活動が弱い
不動産会社の営業活動が弱いと、中々買い手がつかず売れ残ってしまいます。不動産を売却する際、買主を見つけてくるのは不動産会社の仕事です。買主探しに加えて内見時の対応や物件のプレゼンなど、営業活動全般を不動産会社の担当が担います。そのため不動産会社の営業力が弱ければ、いつまで経っても買主が見つからないでしょう。
不動産会社の報酬は仲介手数料のみのため、売買を成立させなければ貰えません。そのため不動産会社からしたら、売買が成立しやすい物件に力を入れる傾向にあります。売却を担当してくれている不動産会社の中での優先順位が低くなってしまい、いつまでも売れ残ってしまうケースは珍しくありません。
著しく条件が悪いわけではないのに中々売れない場合は、不動産会社を変えてみるのもよいでしょう。不動産会社によって得意な物件も違いますし、抱えている顧客も違います。中々売れなかった物件でも、不動産会社を変えればすぐに買主が見つかるというケースも珍しくありません。不動産会社を選ぶ際には、営業力の強さにも注目してみましょう。
事故物件など心理的瑕疵がある
事故物件など、心理的瑕疵のある物件も売却しにくいでしょう。瑕疵（かし）とは品質や性能が欠けているという意味で、欠陥と同義語です。心理的瑕疵とは住む人にとって心理的・精神的に苦痛を感じる可能性のある物件のことで、具体的には次のようなケースが該当します。
・事故や事件で人が亡くなった
・墓地や刑務所など嫌悪施設が周辺にある
・反社会的勢力の事務所などが近くにある
このような物件の場合、好んで買う人はほとんどいないでしょう。しかし心理的瑕疵があるからといって、買主に内緒で売却するわけにはいきません。心理的瑕疵がある場合は重要事項説明に盛り込んで説明をしなければ、損害賠償などが発生してしまう可能性もあります。心理的瑕疵に該当する物件は、大幅な値下げなどを検討しましょう。
1年以上売れない家を売却するための対策とは？
1年経っても売れない物件では、次のような対策を検討してみましょう。
・不動産会社を変える
・価格の見直しを行う
・不動産情報サイトの写真を変更する
・適切なリフォームや修繕を行う
・ホームステージングのサービスを利用する
・賃貸物件として貸し出す
・不動産会社に買取をしてもらう
それぞれの対策を見ていきましょう。
不動産会社を変える
対策の1つ目は、不動産会社を変えることです。前述のように物件を売却するためには、不動産会社の営業が欠かせません。中々売れない場合は不動産会社の中で物件の優先順位が下がっているか、営業活動はしているものの買い側の顧客のニーズに合っていない可能性があります。
もし物件の優先順位が下がっているのであれば、不動産会社を変えることで解決できるでしょう。不動産会社としても新しく売却の依頼を受けた物件は積極的に動きやすいため、次の不動産会社が販売活動を行ってくれるでしょう。逆にいえば1年程度経過しても売れない物件に対しては、不動産会社はあまり動いてくれない可能性もあります。
また不動産会社の営業活動と、物件の特徴がマッチしていない可能性もあります。不動産会社があまり慣れていないエリアや物件であれば、買主に対して的確にアプローチができていないかもしれません。このような場合も不動産会社を変えることで、買主を見つけられる可能性があります。
価格の見直しを行う
2つ目の対策は、価格の見直しです。中々売却できない利用の1つに、価格が高すぎる場合があります。安易に値下げをするのはよくありませんが、高すぎる価格のままでは買主はいつまで経っても見つからないでしょう。
値下げ交渉を見越して、ある程度高めの価格設定で売り出す場合もありますが、このようなケースでは価格に柔軟に応じる姿勢を見せる必要があります。「最悪これくらいまでなら値下げしてもよい」というラインを事前に決めておけば、買主との価格交渉もスムーズに行えるでしょう。
価格の見直しは周辺の相場や成約実績などを参考にして慎重に行う必要があるため、不動産会社とも相談しながら慎重に行いましょう。
不動産情報サイトの写真を変更する
3つ目の対策は、不動産情報サイトや販売図面に掲載する写真を変更することです。買主が物件を検討する際、最初に見るのがサイトや図面に掲載されている物件の写真です。物件の写真の印象がよくなければ、検討しようとは思わないでしょう。
物件の写真を撮影する際に一番大切なポイントは、明るく撮ることです。明るく撮影するためには天気のよい日に撮影するなど実際に明るくして撮影するか、露出補正を使って撮影後に明るくする方法があります。また室内の撮影ではできるだけ広く撮ることで、室内を広く見せられます。このように細かい部分を意識して撮影をすることで、写真を見た際の印象をよくできるでしょう。
適切なリフォームや修繕を行う
4つ目の方法は、適切なリフォームを行うことです。前述したように室内の汚れや劣化などがひどい場合は見た目の印象が悪くなってしまい、買主の候補から外されてしまう場合があります。劣化や破損がひどい箇所をリフォームしておくことで、見た目の印象もよくなるだけでなく機能性が向上できる場合もあります。
販売図面や物件サイトに「水回りリフォーム済」と記載するだけで、見る人の印象もよくなるでしょう。ただし理由は後ほど詳しく解説しますが、独自の判断での過度なリフォームは行ってはいけません。修繕やリフォームを行う場合は不動産会社にも相談して、適度に行うようにしましょう。
ホームステージングのサービスを利用する
5つ目の方法は、ホームステージングを利用する方法です。ホームステージングとは売り出し中の物件の内装を家具やインテリアでコーディネートして、物件を魅力的に見せる手法のことです。元々はアメリカで使われていた手法ですが、近年日本でも利用する方が増えています。
ホームステージングを利用すれば室内をモデルルームのように見せられるため、そのままの状態の物件に比べると実際の生活が想像しやすいです。また最近では物件の内見をオンラインで行うケースも増えており、ホームステージングを行うことで物件の第一印象がよくなります。ホームステージングを行うには、専門の業者に依頼するか、DIYで自分で行う方法、バーチャルで行うことも可能です。それぞれの特徴を活かしてホームステージングを行うことで、早期の売却に繋がるでしょう。
賃貸物件として貸し出す
6つ目の方法は賃貸物件として貸し出す方法です。中々物件が売却できないのであれば、賃貸物件として貸し出すことで物件を有効活用できます。一度賃貸物件として貸し出してしまえば毎月の賃料が発生するため、急いで売る必要はありません。
今後も中々売却できなかったとしても、売却するまでの間は賃料収入が発生します。また賃貸物件として売り出すことで、投資用物件として売り出すことも可能です。投資用物件として売却すれば、不動産投資家も買主の対象となるため買主候補の幅が広がります。空室のままいつまでも売却活動を続けるのであれば、賃貸として貸し出すことも検討してみましょう。
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不動産会社に買取をしてもらう
7つ目の方法は、不動産会社に不動産の買取をしてもらう方法です。買取とは名前の通り買主を探して売るのではなく、直接不動産会社に買い取ってもらうことをいいます。個人の買主に売却する場合に比べると、資金力が豊富な不動産会社に買い取ってもらえるため融資が原因で成約できないということはありません。また売却して資金が入るまでの期間も、一般の売却に比べると短い点が特徴です。
このように買取にはメリットがある一方で、売却価格が安くなってしまうというデメリットがあります。購入する不動産会社は転売などを想定しているケースが多いため、どうしても価格は安くなってしまいます。そのため一般の売却で売れそうな物件であれば、買取はおすすめしません。中々売れない物件や、急いで売りたい場合に買取を検討しましょう。
1年以上売れない家でもやってはいけないこと
物件が中々売却できない時には適切な対策が必要ですが、次のようなことはしてはいけません。
・独断で必要以上のリフォームを行う
・相場価格よりも大幅に下げる
・複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ
・安易に更地にする
・何も対策をせず待ち続ける
それぞれの内容を見ていきましょう。
独断で必要以上のリフォームを行う
1年以上売れない物件でも、独断で必要以上のリフォームをしてはいけません。前述のように適切な修繕やリフォームであれば効果がありますが、過度にリフォームをしてしまうとかえって買主を狭めてしまうことになります。
中古物件を購入する買主は、リフォームを前提としている場合が多いです。室内のデザインや間取りなどを自分の好きなように仕上げたいと考えている買主は多く、できるだけ希望に近づけられるような物件を探す傾向があります。しかし売主の独断でリフォームを行ってしまうと、買主の希望に合わなくなってしまうかもしれません。
広い部屋がよいと思い壁をなくして広いリビングを作ったとしても、部屋数を確保したいという買主には響きません。和室をなくしてリビングにしても、和室を求めている買主もいます。売主の独断で大幅なリフォームをしてしまうと、結局売主の希望の間取りやデザインになってしまい、すべての買主が共感するわけではありません。独断で必要以上のリフォームは行うのはやめましょう。
相場価格よりも大幅に下げる
1年以上売れない物件でも、周辺相場に比べて大幅に値下げをしてはいけません。中々物件が売れない場合は価格に問題がある場合もあるため、値下げを検討することは珍しくありません。しかし売却したいからといって周辺相場よりも大幅に価格を下げてしまうと、後悔してしまう可能性があります。
どこまで値下げすべきかは難しい判断ですが、一般的な新規売り出し時と成約価格の差は15～20％程度といわれています。そのためまずは5～10％程度から値下げするのが妥当といえますが、物件によっては一概にはいえません。値下げに関しては不動産のプロである不動産会社とも相談して、慎重に検討しましょう。
複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ
中々売却ができない場合でも、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことはやめましょう。不動産会社に売却を依頼する際の契約には、次の3つがあります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
このうち一般媒介契約は、複数の不動産会社と結ぶことが認められています。つまり一般媒介契約は不動産会社からすれば、ほかの不動産会社にも声をかけている売主です。一般媒介の依頼では一生懸命売却活動しても、ほかの不動産会社に先手をとられてしまうかもしれません。
一方専任媒介や専属専任媒介は、ほかの不動産会社と契約できません。そのため自社だけの売り物件であり、売却にも力が入ります。また売主への活動状況の報告義務にも違いがあり、専任媒介契約は2週間に1度、専属専任媒介契約は1週間に1度売却活動報告をする義務があります。しかし一般媒介契約は、売主に対して売却活動の報告義務がありません。そのため一般媒介ではいくら複数の不動産会社に依頼しても、売却活動が進捗しない可能性があります。
売却活動が進捗しないだけでなく、買主からすれば複数の不動産会社から同じ物件を提案される可能性もあるでしょう。不動産会社視点で考えればほかの不動産会社にはない物件情報を提供できることがアピールになるため、専任・専属専任の物件のほうが紹介しやすいです。複数の不動産会社と一般媒介を契約することは、情報を陳腐化させてしまう可能性があります。
安易に更地にする
1年以上売却できなくても、安易に更地にしてはいけません。築年の経過した古屋が建っている場合などは更地にすることで、売却しやすくなるケースもあります。しかし更地にするためには建物の解体費用がかかります。更地にするためにかかった解体費用が売却価格に上乗せできるかというと、そうではありません。
また更地にすることで、毎年の固定資産税が高くなってしまいます。更地にしても思うように売却できなければ、損失のほうが大きくなってしまう可能性があります。更地にすれば売れるかどうかは物件の立地や条件にもよるため、安易に更地にするのではなく不動産会社と相談しながらにしましょう。
何も対策をせず待ち続ける
1年以上売れない場合で、やってはいけないことは何も対策しないで待ち続けることです。とくに売り急いでいない場合などは、いつか買主が見つかると思って気長に待ち続ける方もいるかもしれません。しかし1年待っても買主が見つからない場合は、対策をしなければ今後も見つかる可能性は低く、2年3年と時間が経過してしまうでしょう。
購入希望のある買主は同じエリアで物件を探しているため、いつまでも同じ状態で売り情報が残っていると売れ残っていると思われてしまいます。売れ残った物件というイメージがついてしまうと、ますます買主は探しにくくなってしまいます。何も対策をしないで待ち続けていても、事態が好転する可能性は低いため何かしらの対策を考えるようにしましょう。
1年以上家が売れない場合は恵比寿不動産に相談しよう
1年以上物件が売れない場合は、恵比寿不動産に相談してみましょう。恵比寿不動産はWebでの集客力に長けています。自社ホームページを売買・賃貸の両方で運営しており、さらにSEOに強く恵比寿不動産に登録されている物件は、YahooやGoogleで上位に表示させることが可能です。
またプロのカメラマンの技術を熟知したスタッフが写真撮影を行うため、他社不動産会社に比べると写真のクオリティがとても高いです。そのためほかの不動産会社で買主が見つからなかった物件でも、恵比寿不動産なら見つかる可能性があります。売却だけでなく買取や賃貸を募集する場合でも恵比寿不動産はサポートしてくれるため、不動産のことで困った場合は相談してみるとよいでしょう。
多くの大企業の本社や有名大学、巨大なショッピング街、近代的設備の整ったマンション、交通アクセスの良さなど、
あらゆる人々のニーズを満たす都会には、快適な暮らしを求めて多くの人々が移り住んできました。
東京23区は日本で最も人口が集中したエリアとなっています。
たくさんの人々が押し寄せた23区内のライフスタイルはどんなものなのでしょうか。
便利で快適な暮らしなのでしょうか。
それを示すデータの１つに住民一人当たりの平均年収額があります。額が高ければ高いほど、それを活かして衣食住全てにおいて充実した日々をすごしているという考え方です。
23区それぞれに住む住民の平均年収額をみれば、どの区で高額所得者が多いのかがわかります。
お金持ちが多い場所なら、その人たちをターゲットにした高級レストラン、ブティックも多いでしょうし、
生活を楽しむためにフィットネスクラブの設備も充実しているかもしれません。また子育て世代のニーズに応えるべく、子どもの将来を考えた早期教育を提供する塾などもあることでしょう。
反面、平均年収が低い区であれば高価な品物を売る店やサービスは少ないですが、その代わりにスーパーが価格競争をしているかもしれません。
年収が低いといっても、そのエリアでは人々のお財布事情にあった環境が整っていることでしょう。
高額所得者はみなさん同じ地域に住む傾向があるのがわかります。上位にランクインした区は、
23区の中でも最も都市化が進んだ東京都の中心部です。こういった人たちが多く住む区は、物価水準も高くなります。
大名屋敷の多くは、現在の港区、文京区、渋谷区、千代田区などに建てられていました。
その後これらの屋敷は、港区にある迎賓館や六本木ヒルズ、赤坂サカス、有栖川記念公園、
渋谷区の明治神宮、文京区の東京大学、千代田区にある有名ホテルなどに建て代わりました。
それぞれの施設が建設されるまでに年月がかかったとはいえ、広範囲にわたって建てられた大名屋敷跡を大規模に再開発することができ、現在の町並みが形成されています。
また渋谷区、目黒区、世田谷区は、大正後期から昭和初期にかけて東京の開発が進んだときに鉄道がこのエリア付近に開通したことから住宅開発が進んだ経緯があります。
大名屋敷跡や未開拓の土地など、広範囲にわたって計画的に開発が進み住みよい街づくりをした結果、当初から経済力の豊かな人たちがこれらの地にどんどん移り住むようになりました。
このような経緯が現在も受け継がれたことが、23区内の住民に年収の差が生まれた背景になりました。
東京の大田区では金属機械部品、葛飾区のおもちゃ作り、北区の印刷、板橋区の精密機械、台東区や墨田区の皮革製品は長い歴史を持つ、区独自の代表的な産業です。
これらの伝統産業が未知の新しい分野を切り拓くことができれば、地域の発展に大きく貢献する可能性があります。
東京23区は、面積や人口などさまざまな違いがあります。23区全体としては人口が増加していますが、区によっては増加にばらつきがあります。
ここでは各区における高齢者の人数やその割合、就業率などのデータが街の住み心地とどのような関係があるかどうか紹介していきます。
少子高齢化が進み、今後若い年代の労働人口が少なくなることから、定年後受け取れるはずの年金が減額される可能性が高まっています。
また高齢者の増加に伴い医療費も増加しています。生産性が向上したとはいえ、少ない労働人口では十分な税収を上げられるかどうかも不透明なため、
年金制度や医療保険制度の資金不足を補うことも危ぶまれています。
これらの流れを受けて政府は、年金の切り下げや支給開始年齢引き上げ、および医療保険制度は自己負担割合を増加するなど制度の維持に努めています。
そして、高齢者の定年後の就労も奨励することで、自らの収入を自分で確保してもらうよう働きかけています。
医療技術の進歩により平均寿命が延びた日本社会では、定年を迎えたあとも働く意欲を持つ高齢者の数が増えています。
リサーチ会社の2011年度調査によれば、男性60代で40.0%、70代で13.9%の就労率となっています。
そして何歳まで働き続けたいかという質問に対しては、65～69歳が33.5％、70～74歳が22.0％、75～79歳が14.3％、80歳以上が4.4％という結果が出ました。
1位の千代田区は、23区内で昼間の人口と夜間人口の差が最も大きい区です。つまり住んでいる人はとても少ない区です。
住宅地も少なく物価は高いので、住んでいる人は富裕層と言ってもいいでしょう。このエリアに住む人の多くは会社役員が多いと考えられます。
2位の台東区は、商業地として江戸時代以来発展してきた下町の代表区です。商売人が多く集まっており自営業主が多いことが、
高い高齢者就業率につながっています。1位と2位を比較してみれば、住んでいる人や高齢者が携わる職種に差があることが予測できます。
このように見れば、高齢者就業率の割合が高くても街の雰囲気が全く同じかと言えばそうではないことがわかります。
これは、データだけでは読み取れない23区それぞれが独特の特徴を持っていることを示しています。
商店街といえば昔ながらの対面販売を思い浮かべますが、東京23区内にある商店街は、昔ながらの庶民的なものもあれば、
規模が大きく世界から注目される賑やかな場所に立ち並ぶものまでさまざまです。
銀座や日本橋、表参道などにある有名店が立ち並ぶ広域型商店街から、浅草や東京スカイツリー、
明治神宮付近の観光型商店街、秋葉原の電気店や神田の書店街、かっぱ橋の道具街といった専門店街などがあります。
商店街の特徴や利用するメリットは商店街によってさまざまですが、住まいを探している人にとっては、
商店街の活気や雰囲気、充実度は場所選びの決め手の１つになると考える人が多くいます。
不動産関連情報サービスの会社がインターネットを通じて行ったアンケート結果によれば、
1位は吉祥寺サンロード、2位はアメヤ横丁、3位は戸越銀座商店街、4位は吉祥寺ブロードウェイと中野ブロードウェイ、
以下、築地場外市場、武蔵小山商店PALM、巣鴨地蔵どおり商店街、砂町銀座商店街、高円寺商店街、谷中銀座商店街となっています。
1位の吉祥寺サンロードは、吉祥駅北口正面にあります。
吉祥寺は住みたい街としても人気の高い場所ですが、その理由の１つに挙げられるのがこの商店街の良さと言われています。
近年チェーン店も増えましたが昔ながらのお店もあり、さまざまなジャンルの店が並びます。アーケードがあり雨でも濡れる心配はありません。土日には多くの買い物客でにぎわいます。
2位のアメヤ横丁は、JR御徒町駅と上野駅間の約500メートルに400店舗が集まった商店街です。
観光地としても有名で、多数の外国人が訪れます。年末には、正月料理の買出しでにぎわう様子が毎年テレビ中継されています。
3位の戸越銀座商店街は、東京一長い商店街で全長は1.3キロメートルあります。休日の午後は食べ歩きを楽しむ客で賑わいます。
幅広い年齢層から支持されていますが、特に女性からの評価が高い商店街です。
このように東京にある商店街は、規模も大きく多くの人のニーズを満たすものが多くなっています。単に商品を販売するだけでなく、
商店街が協力して面白いイベントを企画し集客に努めています。東京都もこのような商店街の活性化を後押しすべく、
東京商店街グランプリ開催を始めとして、さまざまな支援を行っています。
経済産業省によれば、商店街は小売店や飲食店、サービス事業所などが近接して30店舗以上あるものと定義されています。
商店街の発祥は、安土桃山時代に誕生した楽市･楽座にまでさかのぼることができます。そして江戸時代に入り、
街道沿いにできた宿場町、寺院が集まる門前町、明治前後になれば港や鉄道駅周辺などに誕生しました。
当時から、人の往来が頻繁に行われているような場所に商店街は生まれています。店は、その地に住み着いた人の子孫が代々引き継いできました。
現在営業を続けている商店街の多くは組合を結成し、個々の店の従業員が協力して集客を上げるべくポイントカード制度や期間限定のセールを行っています。
また商店街の従業員が共同で利用できる福利厚生制度もできました。個々の力を合わせて客を呼び込み、商店街全体の売り上げを伸ばしています。
商店街の役割は、物品販売やサービス提供だけではありません。
地域に代々住む人たちによって運営されている商店街は街の顔として、地域の問題解決活動も積極的に担うようになっています。
これまでの販売業務だけでは、近年台頭してきた大手チェーンストアや郊外にあるモールには勝てないことから、
街の安全確保のためにパトロール活動を実施したり、職業体験施設として地元学生を受け入れることや、高齢者施設を商店街内に開設するなどして、近隣住民とのつながりを深めています。
街の顔として地域の役に立つ役割を積極的に担い、住民に信頼される商店街が東京23区内には数多くあり、これらの元気な商店街が町全体のイメージ向上に大きく貢献しているのです。
ハイテク化や近代化がますます進んだ現代社会において、人と人とのつながりを取り戻す動きをしている商店街には活気があふれ、地元だけでなく遠い場所からも人が訪れるようになっています。
近年、高齢化が進み人口の都市集中が見られる中、住民の数が減少しつづけるエリアでは、商店街の空き店舗化が進み、閉鎖に追い込まれることも多くなりました。
東京23区内では、若い世代の人口が流入しているというプラスの要因はあっても、近代的なショッピングセンターが次々とオープンしている環境で、
商店街にとっても、価格や品揃えでは競争力が劣る個々の商店が利益を上げ続け、存続していくのは困難な状況です。
そんな状況下ですが、自治体からの助成制度などを利用し、次世代の若い商店経営者たちが地域住民との絆を深めるような商店街運営に取り組むことで、
23区内の商店街は、今も元気に街の顔として毎日たくさんの客でにぎわっています。
住みよい街探しで見逃せない優先事項の1つに、医療環境の充実があげられます。日々の暮らしをおくる中で、赤ちゃんからお年寄り、
全ての人が病気や怪我で医師の診察を受けます。通いやすい病院や町のお医者さんが近所にあれば、まさかの時には安心です。
東京23区の自治体では、独自の医療保障制度を提供し、それがきっかけとなって子どもや20～30代夫婦の区内への引越しを導いたケースも多々あります。
ここでは各自治体内のどの区で医療機関が多いのかを紹介し、また独自の医療助成を提供している区を紹介していきます。
面積あたりの診療所の数が多い区はどこか
医療環境が充実していると言えば、思い浮かぶのが気軽に受診できる診療所が徒歩圏内に数多くあることです。
年齢やライフスタイルにもよりますが、ちょっと診察してもらうといった病院がすぐ近くにあればとても便利です。
そして診察を受けるのは自分だけではなく、予防接種を受ける乳幼児、付き添いがないと通えない高齢者なども想定されます。
自分がその人たちに同行する、同行してもらうことも考えれば、医療機関やその数が充実していることは、住まい探しの大切なチェックポイントといえるでしょう。
また診療所の数が多いということは、外来患者の診察医師が多いということに加えて在宅医も多いということです。
高齢化社会が進む日本において、今後在宅医療の充実が求められていく傾向があります。
東京23区においては、他の地域よりも在宅医を見つけることができる可能性が高いというメリットがあります。
医療機関と患者の自宅が近ければ近いほど、医療水準が高いと考えられています。在宅医療を受ける側からすれば、
区の介護担当者からアドバイスをもらいながら、多くの在宅医から自分に合った医師を探せます。安心して老後生活をおくるためには、医師の人数が多い都市部が好まれます。
そうはいっても医療機関の数は、単純に数が多ければよいというわけではありません。23区の広さはそれぞれ違っており、
例えば住んでいる人が少なく、昼間働く人が多いオフィスエリア向けに開業している診療所もたくさんあります。
1位の板橋区は2位の足立区の病床数を1.5倍上回っています。
3位の新宿区には、慶応大、女子医大、東京医科大の附属病院、文京区には東大、医科歯科大、順天堂大、日本医科大といった国内屈指の大病院があります。
これらの大病院には、近隣各県からも患者が受診や入院のために利用することが多く、交通の便が整ったところにあります。
大病院周辺は地域以外の人の出入りも増えますが、それに伴い病院周辺も整備されます。
独自性も出てきた23区の子育て世帯向け医療支援制度について
医療機関の数が多い区については以上の通りとなっていますが、住む人にとっては病院の数と共に大切なのは、どのような医療助成制度が受けられるかということです。
医療費の援助が受けられるかどうかは、特に若い子育てファミリーには住まい選びの中でも優先度が高くなっています。
子どもの医療費助成制度は、現在全ての区において所得制限なしで中学3年生まで助成を受けられます。
また小児慢性疾患医療費助成や予防接種事故に対する医療費公費負担制度といったものもあります。
区によっては独自の医療支援制度を行うところもあります。
千代田区は、独自の支援策として区内在住者であれば18歳に達した日以後の最初の3月31日まで、入院や通院についても自己負担分の軽減を受けられます。
北区は入院についてのみ助成を受けることができます。
出産祝い金のランキングを紹介しましょう。
港区では出産時助成金が区内最高の60万円です。2位は江戸川区の約15万6000円、3位は渋谷区の8万円です。
ランク外ですが、練馬区では第3子以降の出産は20万円が支給されます。
小児用ワクチンや予防接種の助成をしているのは品川区と北区です。
医療助成ではありませんが、世田谷区ではさんさんサポートという子育て世帯向けへのヘルパーさん派遣サービスがあります。葛飾区では、幼児2人同乗用自転車の購入補助が受けられます。
家を買う、引越しをするなど新しい住まいを探す人たちにとって場所選びのポイントは何でしょうか。
個人によりその基準には違いはありますが、一般的に住む家を探す人たちの多くは通学や通勤に便利な場所を探す単身世帯と20～30代の子育て世代です。
現在、東京23区では都市回帰の流れを受けて子育て世代の流入が盛んで、それに伴い人口増だけでなく子どもの比率が高くなっています。
一概には言えませんが住みよい街は子育てがしやすい街という一面を持っています。
東京23区では、それぞれの区で独自の子育て支援政策を打ち出しています。最近ではその政策の効果が徐々に出始めて、子どもの割合が高くなっている区も出ています。
港区、品川区では子どもの数が増えた一方、杉並区と中野区はその数が減っています。
ここでは東京23区での子どもの人口や、その割合が増加した区と共に自治体独自の子育て支援策も紹介していきます。
子どもの割合が増えたと判断する指標：幼児人口増加特化度
23区はその広さに差があるため、子どもの年齢別人口が多いというだけでは子育てがしやすい街とは言えません。
子育てがしやすい街、子育てファミリーが多く流入している街を計るには、幼児人口増加特化度を用います。
東京23区全体は子どもの数は増えていますが、区別に幼児人口特化度を見ると数値がプラスの区もあればマイナスの区もあります。
子どもの増えた割合に差があるということは、子どもにとって暮らしやすい環境、つまり子育てのしやすさに大きな差があるということです。
幼児人口増加特化度がプラスの区は23区中14区あります。
1位は港区、2位品川区、3位世田谷区、以下江東区、千代田区、目黒区、文京区、中央区、北区、荒川区、台東区、豊島区、墨田区、新宿区です。
ここまではプラスの区ですが、以下、足立区、大田区、練馬区、江戸川区、葛飾区、渋谷区、板橋区、杉並区、中野区はマイナスの区です。
品川区は、全国に先駆けて学童保育の対象年齢を6年までに引き上げていたため、
学童の登録児童数が2014年度で23区内第1位、約5,400人と2位の世田谷区約4,500人を大きく上回っています。
1～3年生の登録率も23区平均で29.1％に対し50.8％と1位です。
保育所の待機児童数の割合も1.3％と23区中2位。
女性が子どもを産み育てながら仕事を続ける環境が整っています。
品川区では区民のボランティアが参加する子どもの見守り制度もあります。
GPS機能がついた防犯ブザーを小学生が携帯し、万が一の時は発信地点近くのボランティアの住民が子どものSOS発信に応じて駆けつけるというシステムです。
このシステムの土台となった83運動は、午前8時と午後3時には、地域住民が犬の散歩や買い物などの時間を利用し屋外に出て子どもの見守りをしようという活動です。
このような地域住民も巻き込んだ子育て支援が、子育てしやすい街としての人気を集めた要因となっています。
港区は年収の高い層が住む、誰もがうらやむ場所として最高のステイタスを誇る街です。衣食住、どれをとっても不自由さを感じることがありません。
そして区のサービスも子ども医療費助成制度に留まらず、1回500円で夜10時半まで利用できる区立のスポーツセンターや各種証明書発行手続きが土日も行えること、
ゴミ捨て禁止条例や緑の公園が多いことなどが高い評価を得ています。
また東京大学の医科学研究所や慶応義塾大学、東京インターナショナルスクールなどの教育施設が多いことも教育熱心な親達にとっては大変魅力的です。
都内のあらゆる方面へ移動できる交通アクセスの良さは、夜遅くまで活動したい若い夫婦にはぴったりです。
