タワー

竣　工　2008年8月 最寄駅　初台駅徒歩5分 総戸数　192戸 住　所　東京都渋谷区代々木4-30-5 概　要　地上24階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ フェニックスニシサンドウタワー ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ西新宿3丁目店まで約470m 成城石井オペラシティ店まで約400m ローソン代々木西参道まで約350m ローソン西新宿3丁目店まで約210m ファミリーマート渋谷文化女子大前店まで約290m ファミリーマート代々木4丁目店まで約110m セブンイレブン代々木3丁目店まで約160m セブンイレブン西新宿新和ビル店まで約490m サンクス渋谷文化学園前店まで約400m ローソンストア100西新宿3丁目店まで約260m 薬ヒグチパークタワー店まで約340m 新宿パークタワーまで約210m ドラッグストアスマイル初台店まで約620m 代々木第四公園まで約610m 物件名 フェニックス西参道タワー賃貸 所在地 東京都渋谷区代々木4-30-5 最寄駅 京王新線「初台駅」徒歩5分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上24階 地下1階 RC造 総戸数 192戸 築年月 2008年8月 賃料 95,000円 – 266,000円 管理費 10,000円 – 20,000円 ■駐車場　　　42台（平置式2台・機械式40台） 月額44,000円～49,500円 ■バイク置場　20台（バイク11台・ミニバイク9台） 月額1,100円～2,200円 ■駐輪場　　　97台/月額550円 ――――――― ■設　計　　　前田建設工業株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　前田建設工業株式会社東京支店 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □Studio～3LDK（20.75㎡～164.18㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □地下１階　　ゴルフラウンジ/1時間4,000円 3時間迄予約可/10階以上の入居者様限定 □地下１階　　シアタールーム/1時間500円 □地下１階　　フィットネスルーム/3時間500円 ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 ※③ 初期費用概算は日中の時間では10分以内を心がけております。

竣　工　2004年9月 最寄駅　浜松町駅徒歩1分 総戸数　55戸 住　所　東京都港区浜松町1-30-5 概　要　地上20階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ハママツチョウスクエアスタジオ 浜松町スクエアstudio ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ汐留シオサイト店まで約470m ローソン文化放送メディアプラス店まで約100m トモズ浜松町店まで約130m タリーズコーヒー浜松町駅北口店まで約140m 世界貿易センター内郵便局まで約230m みずほ銀行浜松町支店まで約190m 旧芝離宮恩賜庭園まで約150m 増上寺まで約400m イタリア街まで約400m 物件名 浜松町スクエアスタジオ賃貸 所在地 東京都港区浜松町1-30-5 最寄駅 JR山手線「浜松町駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ 構造規模 地上20階 地下1階 鉄骨造 総戸数 55戸 築年月 2004年9月 賃料 800,000円 管理費 0円 ■駐車場　　　有（機械式・平置式）月額49,500円～66,000円 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社東急設計コンサルタント、東急建設株式会社 ■施　工　　　東急建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（67.35㎡～127.52㎡） ――――――― ■概　要 □駐車場　　　地下1階 □店舗　　　　1階 □事務所　　　2階～13階/浜松町スクエアオフィス □賃貸住宅　　14階～20階/浜松町スクエアスタジオ ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ラウンジ □敷地内　　　トランクルーム/月額1,100円 ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 ※③ 初期費用概算は日中の時間では10分以内を心がけております。

竣　工　2023年3月 最寄駅　蔵前駅4分 総戸数　128戸 住　所　東京都台東区蔵前1-3-18 概　要　地上23階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■2LDK／3LDK対象／キャンペーンＡ／適用可 ■上記以外住居対象／仲介手数料無料 ■物件名フリガナ JP noie クラマエ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン台東蔵前2丁目まで約220m ファミリーマート浅草橋三丁目店まで約230m リコス柳橋2丁目店まで約約290m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約380m ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約400m くらまえ橋郵便局まで約60m 蔵前警察署まで約120m 浅草消防署まで約600m 浅草橋区民館まで約790m 三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約420m 三井住友銀行浅草橋支店まで約890m 区立台東育英小学校まで約980m 区立浅草中学校まで約240m さくらさくみらい蔵前まで約130m アスク浅草橋保育園まで約280m 物件名 JP noie 蔵前賃貸 所在地 東京都台東区蔵前1-3-18 最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上23階 RC造 総戸数 128戸 築年月 2023年3月 賃料 129,000円 – 430,000円 管理費 10,000円 – 20,000円 ■駐車場　　　18台/月額38,500円 ■バイク置場　6台/月額5,500円 ■駐輪場　　　128台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　日本郵政株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　大成建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～3LDK（25.70㎡～75.64㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 ※③ 初期費用概算は日中の時間では10分以内を心がけております。

竣　工　2023年1月 最寄駅　西新宿駅徒歩8分 総戸数　428戸 住　所　東京都新宿区西新宿5-2-1 概　要　地上35階 地下2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料／5万円 ■物件名フリガナ シティタワーシンジュク ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート西新宿アトラスタワー店まで約50m セブンイレブン西新宿５丁目中央店まで約160m ナチュラルローソン新宿フロントタワー店まで約260m もとまちユニオン新宿店まで約260m マルエツプチ西新宿六丁目店まで約500m ライフ中野坂上店まで約500m 東京医科大学病院まで約600m 小林クリニックまで約230m 新宿アイタウン郵便局まで約270m 中野坂上郵便局まで約700m みずほ銀行新宿西口支店まで約1100m きらやか銀行東京支店まで約700m Mogu動物病院まで約50m 西京信用金庫西新宿支店まで約160m 成子天神社まで約400m 新宿区立新宿中央公園まで約500m 東京都庁まで約1200 物件名 シティタワー新宿賃貸 所在地 東京都新宿区西新宿5-2-1 最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「西新宿駅」徒歩8分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上35階 地下2階 RC造 総戸数 428戸 築年月 2023年1月 賃料 225,000円 – 470,000円 管理費 15,000円 – 30,000円 ■駐車場　　　109台/月額39,600～66,000円 ■バイク置場　28台/月額8,800～11,000円 ■駐輪場　　　656台/月額880～2,200円 ――――――― ■設　計　　　アール・アイ・エー + E.D.L.一級建築士事務所共同企業体 ■施　工　　　大成建設・五洋建設共同企業体 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（38.32㎡～83.79㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 ※③ 初期費用概算は日中の時間では10分以内を心がけております。

竣　工　2008年5月 最寄駅　南千住駅徒歩5分 総戸数　556戸 住　所　東京都荒川区南千住4-7-3 概　要　地上39階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ ロイヤルパークスタワーミナミセンジュ Royal Parks Tower 南千住 ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート南千住四丁目店まで約140m セブンイレブン荒川南千住４丁目店まで約190m リブレ京成LaLaテラス南千住店まで約100m ロイヤルホームセンター南千住まで約180m 三徳南千住店まで約420m キリン堂南千住店まで約100m モリタ動物病院まで約480m 荒川汐入郵便局まで約490m 城北信用金庫南千住支店まで約500m コンビプラザ南千住保育園まで約140m 荒川区立南千住第二中学校まで約200m 東京都立荒川工業高等学校まで約879m ロイヤルパークスタワー南千住は、忙しい都会の中のオアシスを提供します。都市の利便性と自然の静けさを兼ね備えたこの物件は、理想の住まいを追求する方々に最適です。住居の選び方に関しては、周囲の環境や建物のデザイン、管理体制を考慮した総合的なアプローチが大切です。未来の生活を豊かにするために、最適な不動産の選択肢を提供します。 土地の売却方法には主に仲介と買取の2つがあり、それぞれに特徴や長所、短所があります。 まず仲介方式では、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を仲介します。 この方法では、不動産会社が市場での適正価格を見極め、広告や物件紹介などのマーケティング活動を行うため、一般的に高値での売却が期待できます。 しかし、買主が見つかるまでに時間がかかることが多く、成約までに数ヶ月から場合によっては1年以上要することもあります。 一方、買取方式は不動産会社が直接土地を購入する方法です。 この場合、不動産会社自身が買主となるため、物件の状態や立地に関わらず、迅速な売却が可能です。 通常、数週間程度で売却が完了し、確実に現金化できるのが大きな特徴です。 ただし、買取価格は仲介での売却価格と比べて抑え目になる傾向があります。 これは、買取を行う不動産会社が転売利益を見込んで価格を設定するためです。 仲介と買取のどちらを選ぶかは、売主の状況や優先事項によって異なります。 土地所有者は自身の状況や優先事項を慎重に検討し、適切な方法を選択することが重要です。 また、どちらの方法を選んだとしても、複数の不動産会社に相談や査定を依頼することで、より有利な条件での売却が可能になるでしょう。 この記事を見ている人はこちらも読まれています 家を売却するコツと注意点とは？不動産売却のための必要な知識を解説 引っ越しや買い替えなどで自宅の売却を考えている方も多いでしょう。しかし不動産の売却に慣れている方は少なく、金額も大きい取引のため不安や悩みを抱えている方もい… 買取のメリット 土地の買取には、多くの利点があります。 特に、迅速な売却や手続きの簡便さを求める土地所有者にとって、買取は魅力的な選択肢となります。 以下に、買取の主なメリットを詳しく説明します。 これらのメリットを理解することで、自身の状況に最適な売却方法を選択する際の判断材料となるでしょう。 時間と手間がかからず売却・現金化できる 土地の買取における最大のメリットの一つは、時間と手間をかけずに迅速に売却・現金化できる点です。 買取方式では、不動産会社が直接土地を購入するため、一般的な仲介売却と比べて売却プロセスが大幅に短縮されます。 通常、買取による売却は数週間程度で完了し、最短では1週間ほどで手続きが終わることもあります。 この迅速性は、様々な状況下で大きな利点となります。 例えば、相続で突然土地を取得し、相続税の支払いのために急ぎ現金化が必要な場合や、債務返済のために早急に資金を調達しなければならない場合など、時間的制約のある方にとって買取は理想的な選択肢となります。 転勤や移住のため、迅速に所有物件を処分したい場合にも適しているといえるでしょう。 また、買取方式では一般的な売却で必要となる様々な手間も省くことができます。 例えば、物件の広告掲載、内覧対応、価格交渉などの煩わしい作業が不要になります。 さらに、買主が見つからない場合の長期待機や、買主の住宅ローン審査待ちなどの不確定要素も排除されます。 加えて、買取業者の多くは、土地の状態や立地条件にかかわらず購入してくれるため、一般の買主には魅力的に映りにくい物件でも、スムーズに売却できる可能性が高くなります。 再建築不可の土地や、相続で取得した遠方の土地なども、買取なら比較的容易に売却できるでしょう。 仲介手数料がかからない 買取方式による土地売却の大きな利点の一つに、仲介手数料が発生しないという点があります。 通常の不動産取引では、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要がありますが、買取の場合はこの費用が完全に不要となります。 一般的な仲介売却では、売買価格の3%程度（消費税別）の仲介手数料が発生します。 例えば、2,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料は60万円程度になります。 これは決して小さな金額ではありませんが、買取方式を選択することでこの費用が丸ごと節約できます。 また、仲介手数料以外にも、不動産売却には様々な経費（登記費用、測量費用、広告費など）がかかりますが、 買取の場合はこれらの費用も買主である不動産会社が負担することが多いです。 家屋付きでも解体せずに買取してもらえる 土地売却を考える際、古い家屋が建っている場合に頭を悩ませる方は少なくありません。 通常の不動産取引では、老朽化した建物は土地の価値を下げる要因となり、売却の障害になることがあります。 しかし、買取方式を選択すると、この問題を比較的容易に解決できる可能性が高まります。 買取を行う不動産会社の多くは、古い家屋が建っている土地でも、解体費用を売主に負担させることなく、現状のまま買い取ってくれる場合が多いのです。 これは土地所有者にとって大きな利点となります。 なぜなら、建物の解体費用は決して安くなく、場合によっては数百万円以上かかることもあるからです。 この費用を負担せずに済むことは、売主にとって大きな経済的メリットとなります。 さらに、買取会社は独自のノウハウや販売ネットワークを持っているため、一般の買主には魅力的に映らない物件でも、その潜在的な価値を見出すことができます。 例えば、古い家屋を改装してリノベーション物件として販売したり、更地にして新築物件を建設したりするなど、様々な活用方法を考慮に入れて買取を行います。 また、家屋付きの土地を買い取る際、不動産会社は建物の状態を様々な要素を専門的な観点から評価するため、売主が気づいていなかった建物の価値が見出されることもあります。 例えば、古民家や歴史的建造物としての価値がある場合、それが買取価格にプラスの影響を与える可能性もあるのです。 遠方に住んでいて物件の管理が難しい場合や、相続で急に不要な家屋付き土地を手に入れた場合などで、特にメリットを感じられるでしょう。 再建築不可など条件が厳しい土地でも買取ってもらえる 買取業者は、専門知識とノウハウを活かして様々な問題に対処できるため、一般の買主には難しい条件の厳しい土地でも買取を行います。 例えば、再建築不可の土地では既存建物の改修や用途変更を検討します。 接道義務を満たさない土地に対しては、近隣との交渉や通路権設定などで問題解決を図ります。 土砂災害警戒区域や急傾斜地の場合は、適切な防災工事や土地造成の方法を考えるでしょう。 また、権利関係が複雑な土地についても、専門知識を活かして権利調整を行います。 買取業者は、現在の価値だけでなく、土地の潜在的な価値や将来の活用可能性も見極めます。 時には、自社が保有する他の物件と組み合わせたり、長期的な地域開発の観点から評価したりすることもあります。 そのため、一見すると条件が厳しく、価値が低いと思われる土地でも、戦略的な判断で買取を行うことがあります。 契約不適合責任免責の契約ができる 不動産取引において、契約不適合責任（旧称：瑕疵担保責任）は売主にとって大きな懸念事項の一つです。 しかし、買取方式を選択することで、この責任を免除する特約を結ぶことができ、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できる可能性が高まります。 契約不適合責任とは、売買契約の目的物に契約の内容に適合しない点（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。 例えば、土地売却後に予期せぬ土壌汚染が発見された場合や、境界線の問題が浮上した場合などが該当します。 通常の売買では、こうした問題が発覚すると、買主から修補や損害賠償を求められる可能性があり、売主にとっては大きな負担となります。 買取の場合、多くの不動産会社は専門的な知識と経験を持っているため、物件の状態を詳細に調査し、潜在的なリスクを事前に把握します。 そのため、契約不適合責任を免除する特約を結ぶことに対して比較的柔軟です。 この特約により、売主は売却後に予期せぬ問題が発覚しても、責任を問われるリスクを大幅に軽減できます。 特に、相続で取得した古い土地や、長年保有していて詳細な状態がわからない土地などを売却する場合、この特約は非常に有益です。 売主自身も把握していない潜在的な問題があった場合でも、売却後のトラブルを避けることができるからです。 買取のデメリット 土地の買取には多くのメリットがありますが、同時にいくつかの重要なデメリットも存在します。 これらのデメリットを理解することは、土地所有者が適切な売却方法を選択する上で非常に重要です。 仲介での売却よりも相場が安い（相場の8割程度） 買取方式による不動産売却の最大のデメリットの一つは、仲介での売却と比較して価格が低くなる傾向にあることです。 一般的に、買取価格は市場価格（相場）の約8割程度に設定されることが多く、これは売主にとって大きな懸念事項となります。 この価格差が生じる主な理由は、買取業者が転売利益を見込んでいるためです。 買取業者は自社で物件を購入し、その後、適切なタイミングや方法で転売することで利益を得るビジネスモデルを採用しています。 そのため、買取価格には業者の利益や、保有期間中の諸経費、さらには市場変動などのリスクも考慮されています。 例えば、市場価格が1,000万円の土地であれば、買取価格は約800万円程度になることが予想されます。…

竣　工　2023年11月 最寄駅　渋谷駅徒歩1分 総戸数　155戸 住　所　東京都渋谷区桜丘町3-2 概　要　地上30階 地下1階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ シブヤサクラステージ Shibuya Sakura Stage(SAKURAタワー) ■近隣周辺施設情報 渋谷ストームまで約350m ローソン渋谷警察署南店まで約550m ファミリーマート渋谷桜丘町店まで約120m セブンイレブン渋谷桜丘店まで約240m ローソン渋谷桜丘町南店まで約210m 渋谷ヒカリエまで約600m 渋谷109まで約700m 焼肉ZENIBA渋谷店まで約1100m ニトリ渋谷公園通り店まで約1100m タワーレコード渋谷店まで約 物件名 渋谷サクラステージ賃貸 所在地 東京都渋谷区桜丘町3-2 最寄駅 JR山手線「渋谷駅」徒歩1分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上30階 地下1階 SRC造 総戸数 155戸 築年月 2023年11月 賃料 636,600円 – 1,403,500円 管理費 0円 – 0円 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　(株)日建ハウジングシステム ■施　工　　　戸田建設(株) ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □ ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2018年1月 最寄駅　初台駅徒歩5分 総戸数　297戸 住　所　東京都新宿区西新宿3-9-7 概　要　地上24階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ フロンティアシンジュクタワー ■近隣周辺施設情報 高島屋まで約1400m バスタ新宿まで約1000m 京王百貨店まで約980m マルエツプチ西新宿三丁目店まで約350m セブンイレブン西新宿3丁目店まで約240m ローソン西新宿3丁目店まで約130m ヤマダ電機LABI新宿西口館まで約800m 東京オペラシティまで約350m トモズ東京オペラシティ店まで約750m 内藤病院まで約800m 新宿パークタワー内郵便局まで約350m 代々木公園まで約1200m 東京都庁まで約640m 新宿区役所まで約1600m 不動産物件の管理方法にはさまざまな形態がありますが、中でもサブリース契約は物件オーナーにとって多くのメリットがあり、最近特に注目されています。これから不動産経営を始めようとしているオーナーの方々は、サブリース契約に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。 この記事では、一括借り上げ（マスターリース）とサブリースの違いについて詳しく説明し、サブリース契約の具体的な内容や特徴を解説します。 一括借り上げ（マスターリース） 「マスターリース」とは、オーナーとサブリース会社の間で結ばれる一括借り上げ契約を指します。この契約により、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者に再度貸し出す形態を取ります。 一方、「サブリース」は転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約です。サブリースは転貸という意味を持つため、一括借り上げによって転貸する管理方式がサブリース方式と呼ばれます。この方式では、「家賃保証」や「空室保証」といった形での管理が行われます。 実務上、マスターリース契約とサブリース契約は厳密に使い分けられているわけではなく、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約も一般的に「サブリース契約」と呼ばれることが多いです。しかし、日本語では厳密に言えば、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約は「原賃貸借契約」、サブリース会社と入居者との賃貸借契約は「転貸借契約」となります。 つまり、原賃貸借契約はマスターリース契約を意味し、転貸借契約はサブリース契約を指します。一般的にマスターリース契約もサブリース契約と呼ばれることが多いですが、正確にはオーナーとサブリース会社との間の契約を「マスターリース契約」と呼ぶのが適切です。 このように、用語の使い分けは混乱を招きやすいですが、マスターリースとサブリースの違いを理解することが重要です。これにより、不動産経営においてより適切な契約を選ぶことができるでしょう。 サブリース 前述の通り、「サブリース」とは転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約のことです。 しかし、「サブリース」という言葉は、賃貸住宅の管理委託形態を指す場合がほとんどです。簡単に言うと、不動産オーナーが賃貸管理会社に所有する物件を貸し出し、管理会社から家賃（サブリース料）を受け取る管理委託契約です。 他の管理委託契約の形態としては、「集金代行契約」があります。これは、賃貸管理会社に手数料を支払い、家賃の集金を代行してもらう契約です。サブリースより手数料は低額ですが、空室が発生した場合には家賃収入が得られません。 賃貸管理会社に依頼せず、オーナー自身で全ての管理を行うことも可能で、これを「自主管理」といいます。自主管理では、設備の修理や更新、家賃の集金、入居者間のトラブル対応など、全ての業務をオーナーが行う必要があるため、負担は大きくなりますが、管理手数料がかからないというメリットがあります。 サブリースの仕組みについてもう少し詳しく見てみましょう。 サブリース契約では、オーナーと賃貸管理会社（サブリース会社）が賃貸契約を結び、オーナーが物件を貸し出します。サブリース会社はその物件を第三者に貸し出し、得られた家賃から手数料を差し引いた額をオーナーに支払います。この手数料が管理会社の収益となります。 サブリースはさらに、「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類に分けられます。 家賃保証型 入居者の有無に関わらず一定のサブリース料をオーナーに支払う方式。 一般的なサブリース契約で用いられます。 パススルー型 入居状況に応じてオーナーが受け取るサブリース料が変動する方式。 これらの形態を理解し、オーナーにとって最適な管理方法を選ぶことが重要です。 サブリースのメリットとデメリット サブリース（一括借り上げ）は、物件オーナーにとって多くのメリットを提供します。最大のメリットは、サブリース会社が物件を一括して借り上げ、長期間にわたり安定した家賃収入を保証することです。これにより、空室や滞納による収入の不安が解消されます。また、賃貸経営・家を貸すことの実務をプロに任せることができるため、オーナー自身の負担が軽減され、入居者との直接のトラブルを避けることができます。 しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。まず、サブリース契約は賃貸借契約であり、保証契約ではないため、契約期間中に家賃の見直しや減額が行われる可能性があります。さらに、中途解約のリスクもあります。 最悪のケースとして、サブリース会社が経営破たんする可能性も考慮する必要があります。加えて、一般的な管理契約に比べて家賃収入の水準が低くなる傾向があり、礼金や更新料などの一時金が受け取れない点もデメリットと言えます。 サブリース契約のメリットとデメリットを詳細に比較検討し、自分の賃貸経営に適したシステムかどうかを見極めることが重要です。 以下に、サブリースのメリットとデメリットを詳しく説明します。 サブリースのメリット サブリース契約を結ぶことで、不動産管理業務や入居者募集の負担が軽減されるなど、以下のような主なメリットがあります。 空室・滞納関係なく安定した家賃収入が入る サブリース契約には家賃保証があり、毎月の家賃が不動産会社によって保証されます。これは、仮に入居者が見つからず空室が多い場合や、入居者が家賃を支払わない、または遅延している場合でも、不動産会社がオーナーに賃料を支払うことを保証するものです。 このため、不動産経営に不慣れなオーナーでも安定した収入を得られるのが大きなメリットです。ただし、契約内容により空室時の保証範囲が異なるため、契約前に必ず確認しておくことが重要です。 管理の手間がかからない サブリース契約を結ぶことで、不動産物件の管理や運営をすべて不動産会社に任せることができます。清掃や保守点検、入居者対応など、通常はオーナーが行う業務を不動産会社が代行するため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。 特にサラリーマンが副業として行う不動産投資では、オーナー自身が管理業務を行うのは難しいことが多いため、サブリース契約は有効です。この方式では、物件オーナーは入居者との直接的な関わりを持たず、管理業務から解放されます。 相続税対策になる サブリース契約では、物件が常にサブリース会社に貸し出されている状態と見なされるため、実際の空室に関わらず常に満室とみなされます。 賃貸物件の相続税評価は「貸家建付地」として土地の評価額が減額されます。これは、「他人に部屋を貸している」ことで資産価値が低下すると評価されるためです。 相続税は相続開始時点での貸出割合に影響されますが、サブリース契約では賃貸割合が常に100％と見なされるため、相続税を抑える効果があります。 確定申告の手間が軽減する サブリース契約を結ぶことで、税務計算が簡略化されるというメリットもあります。通常の賃貸契約では、各入居者ごとに税務計算を行い、入居や退去のたびに税務処理が必要です。そのため、書類の作成や計算に手間や時間がかかります。 しかし、サブリース契約では不動産会社との契約分のみ税務処理を行えばよいため、税務計算にかかる時間を大幅に短縮できます。その結果、確定申告の手間を大幅に省くことができるのです。 サブリース契約のメリットを最大限に活用し、効率的な不動産経営を実現しましょう。 サブリースのデメリット ここまではサブリース契約のメリットを紹介しましたが、デメリットも存在します。安易にサブリース契約を行うと、思わぬ不利益が生じる可能性があるため、注意が必要です。ここでは、サブリース契約の代表的なデメリットを4つ紹介します。 手数料が高いため家賃収入の利益率が低い サブリース契約では、賃借人と直接契約するのではなく、不動産会社を介して家賃を受け取ります。そのため、相場の家賃よりも10～20％低い金額の家賃を受け取ることになります。不動産会社に支払う手数料が高いため、家賃収入の利益率が低くなる点がデメリットです。 家賃保証が見直しされる可能性がある サブリース契約には家賃保証が付いていることが一般的ですが、この保証される賃料は契約期間中に見直される可能性があります。初めに契約した金額がずっと保証されるとは限らず、賃料が減額されることもあります。また、契約には免責期間が設けられていることが多く、修繕費用はオーナーの負担となる点にも注意が必要です。 入居者の選定ができない サブリース契約では、オーナーが入居者を選ぶことができません。通常の賃貸経営では、不動産会社が入居希望者の審査を行い、オーナーの意向を反映することができますが、サブリース契約ではサブリース会社が入居者を選定します。 そのため、オーナーの意向が反映されにくくなることがあります。サブリース契約を解除してオーナーが自主管理に戻した場合、既存の入居者との関係を引き継ぐ必要があります。 サブリース契約の解除が難しい サブリース契約は一度締結すると、原則として解約が難しいです。賃貸管理会社も一般の借主と同じく「借地借家法」によって保護されており、貸主側からの契約解除は基本的にできません。 貸主からの解約には「正当事由」が必要ですが、「期待した収益が出ない」や「損失が発生した」といった理由は正当事由として認められない場合がほとんどです。契約を解除したい場合には違約金を支払う必要があり、解約のハードルが高いのが実情です。 サブリース契約を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、自分の賃貸経営に適しているかどうかを慎重に判断することが重要です。 サブリース契約がおすすめの人 サブリース契約は、貸主の負担を軽減し、安定した経営をサポートする仕組みです。以下のような人々に特に向いていると言えます。 賃貸経営の経験がない人 賃貸経営・マンションを賃貸に出す際は単に物件を貸し出すだけでは終わりません。空室対策や修繕計画、退去時の対応など、所有者が行うべき業務は多岐にわたります。サブリース契約では、サブリース業者が募集から入居中、退去時までの対応をすべて行ってくれるため、初めて賃貸経営をする方に適しています。 賃貸経営に手間をかけたくない方 既に賃貸経営を行っていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方にもサブリースはおすすめです。サブリースを利用することで、物件管理の手間が大幅に軽減され、投資物件の増加やリスク分散が容易になります。 高い手数料を払っても問題がない人 賃貸経営に自信がなく、高い手数料を払ってでも安定した収入を得たいと考えている方にも向いています。例えば、海外に住んでいるために国内の物件でトラブルが発生しても迅速に対応できないという方には、サブリース契約が特に有効です。不動産会社が現地で迅速に対応してくれるため、貸主と借主の双方にとって安心です。 さらに、海外在住の貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」を納付する必要があります。このため、海外居住の貸主は借主を見つけにくいリスクがありますが、サブリース契約をしていれば、不動産会社が借主となり、源泉所得税の対応も行うため、入居者募集の機会損失を防ぐことができます。 サブリース契約は、これらの条件に当てはまる人々にとって非常に有効な選択肢となります。 サブリース契約をする際の注意点 サブリース契約にはメリットも多い一方で、デメリットや注意点もあります。慎重に契約内容を確認し、納得の上で契約を交わすことが重要です。不動産オーナーがサブリース契約を行う際に気をつけるべきポイントを解説します。 家賃保証の割合 まずチェックすべきは、家賃保証の割合です。サブリース契約では、家賃収入に対して通常80～90％の家賃保証率が設定されます。この割合は、不動産管理会社や物件の条件によって異なります。 周辺の賃料相場や入居率、不動産管理会社の実績を確認し、提示された家賃保証率が適切かどうかを判断する必要があります。また、家賃保証率がどのように設定されているのか、その根拠をしっかり確認しましょう。 将来的に家賃保証額が下落する可能性も考慮し、長期的に黒字経営が可能かどうかを見極めることが重要です。 免責期間の有無 サブリース契約には「家賃保証」が含まれていますが、免責期間が設定されている場合があります。免責期間とは、入居者が退去した後の一定期間、不動産会社がオーナーに賃料を支払わない期間のことです。 この期間中はオーナーの収入が途絶えるため、契約書をよく確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。 サブリース契約解除の条件 サブリース契約の中には、契約解除の条件が不動産会社側に有利な場合があります。たとえば、家賃や契約内容の見直しで条件が折り合わない場合、不動産会社が一方的に契約を解約できるケースや、高額な違約金が発生する場合があります。 契約解除の条件や違約金の額については、契約書を細かく確認し、不動産会社の担当者にも確認しておきましょう。 家賃保証の見直しがどれくらいで行われるか サブリース契約の期間が長期にわたる場合でも、家賃が一度も見直されないことはほとんどありません。一般的には契約内容に家賃見直しの項目が含まれており、一定期間ごとに家賃が見直されます。契約見直しの時期が何年ごとに行われるのかを確認し、突然の家賃減少に備えておくことが重要です。 サブリース契約を検討する際には、これらの注意点をしっかり確認し、自分に合った契約内容を選ぶようにしましょう。 よくある質問 サブリースに関するよくある質問をまとめてみました。 サブリースの契約解除が認められる正当事由とは？ サブリースに限らず、賃貸借契約は原則として貸主の都合で簡単に解約することはできません。しかし、一定の条件を満たすことで解約が可能となる場合があります。…

竣　工　2009年3月 最寄駅　豊洲駅より徒歩4分 総戸数　1063戸 住　所　東京都江東区豊洲3-4-1 概　要　地上48階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ シティタワーズトヨスザ・ツイン ■近隣周辺施設情報 文化堂豊洲店まで約230m ファミリーマートアネックス豊洲店まで約220m スーパービバホーム豊洲店まで約230m イオン東雲店まで約1320m 江東豊洲郵便局まで約330m 江東東雲郵便局まで約1820m ららぽーと豊洲まで約630m くすりの福太郎 豊洲店まで約520m スーパー文化堂豊洲店まで約470m マツモトキヨシ豊洲店まで約470m はま寿司スーパービバホーム豊洲店まで約380m 昭和大学江東豊洲病院まで約1140m 物件名 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン賃貸 所在地 東京都江東区豊洲3-4-1 最寄駅 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」徒歩4分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上48階 地下1階 RC造 総戸数 1,063戸 築年月 2009年3月 ■駐車場　　　646台（平置式22台・機械式624台） 月額27,500円～52,800円 来客用駐車場/1時間200円 ■バイク置場　有/64台 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　鹿島建設株式会社・株式会社日建設計 ■施　工　　　鹿島建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～ 3LDK（40.35m²～153.99m²） ――――――― ■共用施設 □Ｂ１階　　　シアタ・カラオケルーム2室 利用時間10時～22時/3時間1,000円 □Ｂ１階　　　集会室1/1時間100円 □Ｂ１階　　　集会室2/1時間100円 □Ｂ１階　　　集会室3/1時間200円 □１階　　　　車寄せ/洗車場/ペット足洗い場 □３階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス 03-6219-5650 □３階　　　　防災センター/03-5548-2431 □３階　　　　グランドロビー1,000㎡ □３階　　　　レンタサイクル12台/6時間200円 □６階　　　　屋上庭園 □Ｎ棟３６階　ゲストルーム・ベイスイート/1泊10,000円 □Ｎ棟３６階　ゲストルーム・ベイスタンダード1/1泊7,000円 □Ｎ棟３６階　ゲストルーム・ベイスタンダード2/1泊7,000円 □Ｓ棟３６階　ゲストルーム・シティスイート/1泊10,000円 □Ｓ棟３６階　ゲストルーム・シティスタンダード1/1泊7,000円 □Ｓ棟３６階　ゲストルーム・シティスタンダード2/1泊5,000円 ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

名古屋の不動産市場が持つメリットは、物件や土地の値上がり期待があることと、高所得者層の多さから空室リスクを抑制できることなどです。 2021年時点、名古屋が不動産投資先として注目されている理由の一つには、リニア中央新幹線の開通予定があります。 リニア中央新幹線は、2027年度の開通を目指して工事および調整が続けられており、路線が開通すれば、東京都の品川駅と名古屋駅との間を約40分で移動可能です。 不動産投資においては、オフィス街までの電車移動時間30分を目安としてエリアを評価することもあります。東京へ40分程度でアクセスできることになれば、名古屋の賃貸需要が増加する可能性は高いと言えるでしょう。 また、家賃や住宅価格の差、新型コロナウイルスの影響によるオフィスワークからテレワークへの移行などを考慮すれば、東京都内で勤務する人が名古屋で家を探す可能性もあります。住宅需要が拡大すれば、住宅は値上がりするため、名古屋では物件の値上がりを期待できます。 厚生労働省が発表している労働統計要覧によると、都道府県別現金給与総額にて、愛知県は全国2位です。愛知県の給与は神奈川県や大阪府よりもやや高くなっています。 東京都とは大きな差がありますが、地方都市の中では、愛知県には高所得者が比較的多いと言えます。愛知県の県庁所在地である名古屋では、高所得者の入居も期待可能です。 物件オーナーにとって、高所得者が入居する主なメリットは、家賃の滞納リスクが低いことです。入居者の所得が高いほど、家賃の滞納リスクは下がります。 名古屋市では直近10年間で人口が増加傾向にあります。今後、人口減少局面に入る可能性はありますが、リニア新幹線の開通予定なども考慮すると、他県と比較して減少幅は比較的軽微で済むものと予測されます。 国際連合の統計によると、2015年〜2020年における日本全体の人口増加率は-0.2%です。一方で、同期間における名古屋市の人口増加率は1.42%となっており、名古屋市の人口増加率は日本全体を大きく上回っています。 人口が増加しているエリアでは住宅需要の拡大を見込めます。人口が増加傾向にあり、空室率の低い投資と物件価格の上昇を期待できる点は、名古屋で不動産投資をするメリットと言えます。 日本で最も不動産が高いのは東京です。愛知県は大阪府と並ぶ地方都市ですが、東京・大阪・愛知の比較においては、愛知県の中古マンション成約価格は最安になっています。 愛知県の中古マンション成約価格は、東京都の半額以下で大阪府と比較しても500万円以上低くなっています。成約物件の平均面積を見ても、東京都と大阪府は60㎡台ですが、愛知県は約75㎡と、比較して広いことが分かります。人口増加傾向にある都市で物件を低価格で買えるのは大きなメリットと言えます。 名古屋は大きな都市ですが、交通利便性などはエリアによって異なる点に要注意です。空室リスクを下げるためには、ミクロのエリア分析が重要になります。 名古屋市は、中村区や中区など市の中心部ではJRのほかに地下鉄も整備されているなど、交通利便性が高いと言えます。しかし、市の外縁部では中心部と比較すると利便性が落ちるため、立地の見極めには要注意です。 また、東京と違い電車ではなく車が主要な交通手段になっているエリアもあります。駐車場の有無が入居者募集の成否を左右するケースもあるので要注意です。 名古屋市全体の人口は長期的に増加傾向にあるものの、市の中でもエリアによって人口にバラつきがあります。 例えば、名古屋駅南側の中川区や豊明市に接する緑区などでは人口が20万人を超えています。その一方で、中川区の東に隣接する熱田区は人口が6万6,000人と市の中で最小です。また、中川区の北東に接する中区も人口が9万人弱と少ない部類に入ります。熱田区や中区は都心に近く利便性は高いものの、人口は多くありません。 このように、実際に投資する対象エリアによってどのような人が多く住んでいるのか、どのような賃貸需要が見込まれるのか、同じ名古屋市内でも違いがあることが分かります。 実際に不動産を購入する前に現地調査を行って駅までのルートや近隣の雰囲気を確かめたり、周辺の家賃相場の推移を確認しておくなど、ミクロの視点からも投資判断をすることが重要です。 不動産投資は金融機関の融資を利用し、手元の運用資金以上の物件を取得することができるメリットがあります。 ただし、融資条件は金融機関によって異なります。融資条件の一つには、投資対象の不動産と融資を受ける借主の住所が管轄であるかどうかという点も重視され、管轄外であると融資を受けるハードルが高くなることがあります。 特に、名古屋在住でない方が名古屋の投資物件を購入しようと考えた場合、金融機関の選択肢が限られてきます。東京の不動産投資で利用できた金融機関が使えないケースがあることに注意が必要です。 名古屋の不動産投資を検討しているものの不動産投資ローンが利用できない場合には、不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をするという選択肢もあります。 不動産投資型クラウドファンディングは、複数の投資家が小口出資するファンドを組み、間接的に不動産投資ができる仕組みのことです。実際に不動産を取得することが出来ないデメリットがありますが、1～10万円などの少額資金から投資検討が可能です。 不動産の売買取引は基本的に本人が行いますが、不動産が遠方にある、所有者が高齢であるなど、本人が売却活動を行う事が困難である場合には、代理人に権利を委任することができます。 代理人には「法定代理人」と「任意代理人」があり、法定代理人は法律で定められた成年後見人を指します。任意代理人は法定代理人以外のすべての代理人のことです。 親の不動産を代理で売却する際には、子供が「任意代理人」となり委任状を作成することで、親に代わり売却活動を行う事が出来ます。売却活動までの流れは以下の通りです。 不動産取引では、委任者の意向と受任者の認識にズレが生じると後にトラブルに発展してしまう可能性があります。 例えば、売却代金で両者の認識に差があると金銭トラブルに発展してしまい、引き渡し時期を確認していないと仮住まいが必要になってしまうケースなどがあります。 代理権に関しても「売却活動のみ」であるのか、「物件の手付金や清算など金銭の授受も行う」又は「引き渡し・清算の時のみ代理で立ち会う」など権限の範囲を明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことが出来ます。 話し合いで決まった後は、「委任状」に代理権の範囲を記載しておきましょう。代理で売却活動も行う場合には、売却代金や手付金の額など売却条件に関する項目も記載する必要があります。 委任状には法的に定められた形式はありませんが、上記で話し合った項目について明記しておきます。氏名・住所を自筆で記入、印鑑は実印を用い印鑑証明書を添付しておきましょう。 不動産会社に仲介を依頼します。査定を複数の不動産会社に申し込んだ後に、数社に絞り訪問査定を依頼し、媒介契約を結ぶ業者を決めましょう。 媒介契約を結んだ後は売り出し価格を決定し、売却活動を行います。購入希望者が現れ、内覧対応や契約の交渉などを行い売買契約が成立、場合によっては手付金を受け取ります。 引き渡し・売却代金の清算を行い売却活動は終了ですが、利益が出た場合には確定申告が必要となります。 なお、不動産売買においては「本人の売却意思の確認」、「本人確認」のために親と仲介業者が最低でも1度は顔を合わせる必要があります。 親が認知症又は認知症の疑いがある時には、家庭裁判所に申し立て成年後見人を選任して売却活動を行いましょう。 親に判断能力があるうちに「任意後見制度」を利用し、任意後見人を選任しておくことで、不動産の売却だけではなく入院の手続きや医療に関する契約を結ぶことなどが可能となります。 親が認知症である場合には家庭裁判所に成年後見人を申し立て、成年後見人が代わりに売却を行うことができます。 成年後見人は、判断能力が十分ではない方を保護するための制度で、本人に代わって契約を結ぶ、契約を取り消すなどの行為が可能です。財産管理のために幅広い権限を持ち、親族だけではなく、弁護士や司法書士などの専門家を選任できます。 上記の成年後見制度は判断力が十分でない方のための制度ですが、親に判断能力があるうちに「任意後見契約」を結んでおくことで、代理で財産の管理や必要な契約締結等を行う事が出来ます。 あらかじめ任意後見人を選任しておくことで、親にとって面識があり信頼関係のある人物と契約を行うことが出来ます。 後見人は不動産や預貯金等の管理、税金や公共料金の支払い等の財産管理を始め、要介護認定の申請等に関する諸手続き、医療契約の締結、入院の手続きなどを行います。成年後見人と同様に、親族や専門家を選任するケースがあります。 任意後見契約は戸籍謄本、住民票など所定の書類を準備し、公証役場で公証人が「任意後見契約公正証書」を作成、法務局に登記され「登記事項証明書」が発行されます。登記事項証明書を提示する事によって、代理で手続きを行う事や契約を結ぶ事などが可能となります。 竣　工　2022年12月 最寄駅　白金高輪駅徒歩3分 総戸数　1247戸 住　所　東京都港区白金1 概　要　地上45階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ 白金ザスカイ SHIROKANE The SKY 倒壊等保安上危険のある状態とは、建物が倒壊したり、屋根や外壁が脱落、飛散したりする可能性がある状態です。 建物に大きな傾きや沈下があったり、基礎や土台・柱の破損、腐食などがあったりして、構造上の耐久性に問題があると判断されると、保安上危険であるとされることになります。この他、擁壁の老朽化なども該当します。 アスベスト等が飛散しており住民が吸引してしまうおそれがあったり、排水設備等が故障して排水が流出し臭気が発生したりしている状態などが該当します。ごみの放置、不法投棄により臭気が発生している状態なども衛生上有害とみなされます。 景観法の基づく景観計画が策定されている場合などで、既存の景観計画やルールに著しく適合しない状態が該当します。 ガイドラインで挙げられている具体例としては、汚物や落書きで傷んでいたり、窓ガラスが多数割れたままであったり、立木が建物を覆う程度まで繁っていたりする状態が該当するとされています。 立木が腐朽・倒壊して敷地・道路に散乱していたり、空き家に住み着いた動物が原因で騒音・臭気・羽などが発生して住民の日常生活を妨げていたりする状態などとされています。 空き家のある自治体によって、空き家対策法に沿って手続きを進めるのか、あるいは、独自に定めた条例によって手続きを進めるのか、多少異なります。 基本的には、空き家対策法の手続きに従って、「特定空き家」とされる原因となった状況を改善するように、指導がなされます。 指導に従わない場合、勧告がなされて、それでも状況が改善されないときは、固定資産税の優遇措置がなくなったり、罰金が科されたりするなどの懲罰的措置がとられます。場合によっては、行政代執行手続きによって強制的な措置がなされたりします。 「特定空き家」に指定されたら、まずは行政から、所有者等に対して改善を求める助言、指導がなされます。助言、指導によっても改善がなされないとき、行政は、一定の猶予期間をもうけて勧告を行います。 勧告に従わなかった場合には、固定資産税の優遇措置が解除されます。そして、一定の猶予期間をもうけて、改善措置命令が出されることになります。 命令にも従わなかった場合、一定に履行期限ののちに、行政代執行法に基づいて、代執行の時期、見積額などが通知されます。代執行日に、強制的に改善措置がなされます。強制執行に要した費用は後から徴収されます。 特定空き家に指定されて、行政の改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除されます。 居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大6分の1まで減額されています。都市計画税も住宅用地の特例によって最大3分の1まで減額されていますが、これも解除されます。 「空き家対策法」制定以前の事例ですが、東京都墨田区では「墨田区老朽建物等の適正管理に関する法律」条例に基づき、2014年12月に老朽化して倒壊の危険があった木造2階建ての強制解体処分を行いました。 5年以上前から倒壊の危険があると通報が相次いでいた建物であり、2階部分が崩落し、壁面が傾いて隣家に倒れ掛かっていたものです。同建物には別棟の平屋もあり、こちらは屋根が損壊、柱が傾いて、建築資材の落下事故や火災の可能性が高くなっていました。 2014年1月に改善指導を行ったものの、改善が図られなかったため、学識経験者等で構成される墨田区老朽建物等審議会に諮問のうえ、勧告、命令を経て、行政代執行がおこなわれました。 「特定空き家」に指定されても、すぐに罰則が科され、行政代執行となるわけではありません。行政から改善の助言、指導がなされたから一定期間の猶予があります。その期間内に、改善内容についての対策を講じることが、第一にすべきことと言えます。 倒壊の危険がある場合は解体が主な対策となりますが、構造上の耐久性に問題がないような修繕を行ったり、衛生上の有害性が問題の場合は、問題となっているごみを撤去したりするなどの改善が確認できれば、指定は解除されます。 また、空き家対策法では14条4項において、改善命令の直前の段階で、命令を出そうとする相手に対して下記の3点を通知するものとされています。 空き家の管理が行き届かないことにつき、やむを得ない理由などがあれば、証拠を提示してこのときに申し出るようにしましょう。できれば、行政法に詳しい弁護士を代理人に立てた方がよいでしょう。 その後、命令が決定した後も、通知されてからは不服申し立ての期間が設けられています。その期間内であれば、その市町村町長に対して異議申し立てをすることが可能です。 行政を相手に訴訟を起こす場合は、まずは異議申し立ての手続きを経ることが慣例です。2016年の行政事件訴訟法の改正で、いきなり取消訴訟を起こすことも可能になりましたが、まずは話し合いでの解決を目指して、順序を踏まえた対応が良いでしょう。 「特定空き家」に指定されてしまうのは、空き家の管理が行き届いていないことがそもそもの原因です。空き家を放置すれば、資産価値が低下し、維持管理の手間と費用がかさむ負債となってしまう可能性があります。 しかし、空き家への対処をきちんと行えば、特定空き家には指定されず、収入を生み出す資産となる可能性もあります。空き家を放置せず、しっかりと対策していくことが大切です。 最もスタンダードな空き家の利用方法は、売却することです。地方や郊外の古い不動産で、売却できないと考えて放置しているのであれば、「不動産一括査定サービス」の利用を検討してみましょう。 不動産一括査定サービスでは、物件情報を登録するだけで複数の不動産会社による査定を無料で依頼することが可能です。査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較したうえで実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶことができるため、1社だけに依頼するよりも良い条件で売却できる可能性が高まります。 また、スムーズに不動産を売却するには、買い手のニーズを把握して適正な価格、適切な方法で売り出すことが有効です。まずはどのような価格で売却が可能なのか、空き家の査定をしてみましょう。 物件名 白金ザ・スカイ賃貸 所在地 東京都港区白金1 最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩3分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 制震構造 地上45階 地下1階 RC造 総戸数 1,247戸 築年月 2022年12月 ■駐車場　　　381台（機械式348台・平置式33台） 月額40,700円～66,000円 ■バイク置場　49台/月額7,700円～16,500円 ■駐輪場　　　1353台/330円～880円 ――――――― ■設　計　　　株式会社梓設計…

竣　工　2008年6月 最寄駅　神谷町駅徒歩4分 総戸数　231戸 住　所　東京都港区虎ノ門3-14-1 概　要　地上30階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ パークコートトラノモンアタゴタワー Park Court 虎ノ門愛宕 Tower ■近隣周辺施設情報 虎ノ門ヒルズまで約570m 成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約420m セブンイレブン神谷町駅東店まで約160m ナチュラルローソン虎ノ門巴町店まで約210m トモズ神谷町店まで約340m 港区立御成門中学校まで約570m 港区立御成門小学校まで約600m グローバルキッズ虎ノ門保育園まで約150m 東京慈恵会医科大学附属病院まで約450m 神谷町郵便局まで約460m 東京慈恵会医科大学学術情報センター図書館まで約590m 香川銀行東京支店まで約330m みずほ銀行神谷町支店まで約340m 愛宕警察署まで約850m 手まり坂緑地まで約430m 物件名 パークコート虎ノ門愛宕タワー賃貸 所在地 東京都港区虎ノ門3-14-1 最寄駅 東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩4分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 制震構造 地上30階 RC造 総戸数 231戸 築年月 2008年6月 ■駐車場　　　100台（機械式）月額50,600円～58,300円 ■バイク置場　4台/月額5,500円 ■駐輪場　　　231台/月額220円～330円 ――――――― ■設　計　　　清水建設株式会社 ■施　工　　　清水建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　相談 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（42.85㎡～131.72㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　コンシェルジュサービス □３階　　　　エグゼクティブスタディ/8:00～21:00/1時間500円 □３階　　　　ストーンガーデン □２８階　　　クラブスイート/15:00～翌11:00/1泊8,000円 □２８階　　　プレミアムラウンジ/8:00～21:00/通常無料 貸切時1時間1,000円 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2015年2月 最寄駅　新豊洲駅徒歩5分 総戸数　1110戸 住　所　東京都江東区豊洲6-2-31 概　要　地上44階 地下2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ スカイズ TOWER＆GARDEN ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート豊洲スカイズ店まで約100m イオンスタイル有明ガーデン店まで約400m ららぽーと豊洲店まで約1110m 東急ハンズららぽーと豊洲店まで約1110m 昭和大学江東豊洲病院まで約900m 江東東雲郵便局まで約1630m 豊洲公園まで約830m サカガミグランルパ豊洲店まで約250m ローソン江東豊洲六丁目店まで約30m 江東区立豊洲図書館まで約300m ワイルドマジックまで約200m 物件名 スカイズタワー＆ガーデン賃貸 所在地 東京都江東区豊洲6-2-31 最寄駅 ゆりかもめ「新豊洲駅」徒歩5分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上44階 地下2階 RC造 総戸数 1,110戸 築年月 2015年2月 ■駐車場　　　656台/月額25,000円～30,000円 来客用駐車場7台 ■バイク置場　112台（バイク56台・ミニバイク56台） 月額1,000円～2,000円 ■駐輪場　　　2,220台/月額100円 レンタサイクル20台 ――――――― ■設　計　　　清水建設株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　清水建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（43.57㎡～130.92㎡） ――――――― ■共用施設 □地下２階　　コーチエントランス □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □１階　　　　フィットネス（ジム・プール・ジェットバス） □１階　　　　スタディルーム □１階　　　　ガーデンラウンジ □１階　　　　コモンラウンジ □１階　　　　キッズルーム □１階　　　　バーベキューテラス □１階　　　　パーティルーム □１階　　　　カルチャールーム □４３階　　　ゲストルーム ノルディックスイート ジャパニーズスイート ミランスイート オリエンタルスイート兼パーティルーム □４４階　　　ビューラウンジ・サンライズ □４４階　　　ビューラウンジ・サンセット □屋上　　　　天体観測ドーム □屋上　　　　スカイラウンジ ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2011年11月 最寄駅　六本木駅徒歩3分 総戸数　611戸 住　所　東京都港区六本木3-7-1 概　要　地上39階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ザロッポンギトウキョウクラブレジデンス THE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCE ■近隣周辺施設情報 もとまちユニオン六本木店まで約180m まいばすけっと西麻布3丁目店まで約1050m マルシェロッポンギまで約280m デイリーヤマザキ六本木3丁目店まで約70m セブンイレブン六本木3丁目店まで約180m セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約1160m ファミリーマート六本木東店まで約220m ローソン東麻布2丁目店まで約1090m マツモトキヨシ六本木店まで約320m マツモトキヨシ麻布十番店まで約1140m トモズ東京ミッドタウン店まで約430m 六本木駅前郵便局まで約350m 全特六本木ビル内郵便局まで約490m 麻布郵便局まで約990m 三菱UFJ銀行六本木支店まで約240m 三河台公園まで約150m ビックカメラセレクト六本木駅店まで約380m CoCo壱番屋東京メトロ六本木駅前店まで約280m ザ・六本木東京クラブレジデンスの分譲時の間取りは1LDK～3LDK、広さは38㎡～177㎡台と多彩な住戸タイプを用意、様々な居住者層に対応します。ゲストスイート、フィットネスルーム、バレーパーキングなどホテル並みのサービスが充実、エレベーターホールを高層階用と中層階用に分離、各フロアに設置したダストステーションなど、日常生活を快適にするための設備も整っています。建物コア部分に、地震の揺れを制御する制震部材を配置しています。地震が起きると、組み込まれた制震部材がエネルギーを吸収し、建物全体の揺れや柱・梁の損害を抑え、住まう方の安全性と大切な財産を守ります。THE ROPPONGI TOKYOでは、鉄筋コンクリート造の杭を現場で造り、建物の重量を支えています。基礎に伝わった荷重を、直径1.5～2.6mの現場造成杭により、強固な地下約15mの支持地盤に伝えています。さらに、杭の先端を広げ、支持地盤に対する設置面積を広めることにより、力強い支持力が得られる3.9mの、拡底杭を採用しています。 物件名 ザ六本木東京クラブレジデンス賃貸 所在地 東京都港区六本木3-7-1 最寄駅 都営大江戸線「六本木駅」徒歩3分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 制震構造 地上39階 地下1階 RC造 総戸数 611戸 築年月 2011年11月 ■駐車場　　　307台（機械式288台・平置式19台） 月額65,000円～90,000円 ■バイク置場　23台/月額3,300円 ■駐輪場　　　588台/月額220円～440円 ――――――― ■設　計　　　株式会社日建設計 ■施　工　　　大成建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～3SLDK（31.12㎡～173.69㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　スーパーもとまちユニオン六本木店/営業時間10時～23時 □１階　　　　バレーパーキングサービス/利用時間7時～23時 □１階　　　　ゲストパーキング5台 利用時間12時間1,000円・24時間2,000円 □２階　　　　フィットネスルーム/24時間利用可（無料） □２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス 24時間利用可 □３階　　　　ラウンジ □３階　　　　プライベートラウンジ/利用時間9時～24時/1時間1,000円 □２０階　　　スカイラウンジ/利用時間9時～24時/1時間500円 □２１階　　　ゲストスイート/利用時間15時～翌10時/1泊7,000円 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年2月 最寄駅　牛込柳町駅徒歩4分 総戸数　165戸 住　所　東京都新宿区原町3-21-1 概　要　地上30階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ プライムアーバンシンジュクナツメザカタワーレジデンス ■近隣周辺施設情報 医療法人社団鉄友会柳町病院まで約400m よしやセーヌ柳町店まで330m クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約230m 柳町病院まで約530m 原町公園まで約30m プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンスの信頼性は、細部にまでこだわった設計と施工によって支えられています。特に、耐震性や環境に配慮したエコデザインは、未来を見据えた先進的な建築技術を活用したものです。不動産としての価値を確固たるものにするため、居住者の生活を豊かにする設備やセキュリティシステムの導入にも力を入れています。これにより、安心して暮らせる住環境が整っており、多くの住人から高い評価を得ています。都市生活で重視される環境と安全性を提供することで、住みやすさの新基準を確立しています。プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンスの建築技術には、未来を見据えた革新的な取り組みが施されています。建物は耐震性に優れた設計となっており、地震発生時にも住民の安全を確保します。さらに、省エネルギー性能の高い設備を導入することで、環境への配慮がされています。これにより、住みやすさだけでなく、地球環境への負荷を軽減することができます。これらの最新技術は、将来的なライフスタイルの変化にも対応できる柔軟性を持っています。住む人々が安心して長く暮らすことができるよう、未来を見据えた設計思想が反映されています。 物件名 プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンス賃貸 所在地 東京都新宿区原町3-21-1 最寄駅 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上30階 地下1階 RC造 総戸数 165戸 築年月 2008年2月 ■駐車場　　　有/月額38,500円 ■バイク置場　有/月額44,000円 ■駐輪場　　　有/月額3,960円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（40.33㎡～114.93㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年10月 最寄駅　豊洲駅徒歩4分 総戸数　1152戸 住　所　東京都江東区豊洲5-1-13 概　要　地上48階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■【→ キャッシュバック ／ 5大キャンペーン】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ ブランズタワートヨス ■近隣周辺施設情報 アーバンドックららぽーと豊洲まで約340m スーパービバホーム豊洲店まで約450m ユナイテッド・シネマまで約340m キッザニア東京まで約340m クォリティフーズマーケットサカガミまで約350m 豊洲シビックセンターまで約270m 豊洲水上バスのりばまで約340m くすりの福太郎豊洲店まで約350m 江東豊洲郵便局まで約450m フードストアあおき東京豊洲店まで約450m ファミリーマート豊洲5丁目店まで約230m ローソン江東豊洲五丁目店まで約260m メディカルモール豊洲まで約370m 昭和大学江東豊洲病院まで約340m ワイルドマジックまで約550m 豊洲公園まで約140m 物件名 ブランズタワー豊洲賃貸 所在地 東京都江東区豊洲5-1-13 最寄駅 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」徒歩4分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上48階 地下1階 RC造 総戸数 1,152戸 築年月 2021年10月 ■駐車場　　　392台 ■バイク置場　17台/月額7,700円 ■駐輪場　　　2236台/月額220～880円 ――――――― ■設　計　　　株式会社熊谷組一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社熊谷組首都圏支店 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（43.41㎡～219.44㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ウェルスナビとは、ウェルスナビ株式会社が提供する投資一任型のロボアドバイザーサービスです。資産運用のアドバイスや投資家に代わって運用なども行ってくれるため、運用に手間をかけなくてすむことから働く世代を中心に支持を得ています。 ウェルスナビの大きな特徴は、専門的な投資の知識がない方や忙しくて時間がとれない方でも資産運用を手軽に行える点です。事前の簡単な質問に答えるだけで投資目標に合わせた最適なポートフォリオを提案してくれるので、目標金額を設定して入金すれば運用等をお任せで行ってくれます。 ウェルスナビの投資対象は、国内外の株式や債券、不動産、金です。米国に上場しているETFを通じて提案された最適なポートフォリオになるよう、売買やリバランスなどを行いながら運用を行ってくれます。 運用成績も2016年1月19日のサービス開始以降は高いリターンを生み出しており、2021年12月30日までのリスク許容度に応じた円建てのリターンは32.4％〜62.1％となっています。 NISAとは、少額投資非課税制度の総称で、NISA口座で毎年決まった金額の範囲内で購入した金融商品の売却益や配当金などが、原則、非課税となる制度です。NISAでは主に以下3種類の制度を利用することができます。 上記のNISAは2014年1月1日から開始された一般NISAをはじめ、2016年4月1日にはジュニアNISA、2018年1月1日にはつみたてNISAを利用できるようになっています。 なお、現行の制度は2023年までの予定となっており、2024年からは新しいNISA制度が開始される予定です。現行の一般NISAで2023年に購入した金融商品は最長で2027年まで（5年間）運用することができます。 ウェルスナビの「おまかせNISA」は、日本で初めてNISA口座を利用した投資一任サービスとなっており、ポートフォリオの提案から運用までを全て行ってくれるロボアドバイザーサービスで非課税制度を利用できる点が大きな特徴です。 通常、一般NISAの非課税制度を利用するためには、投資する金融商品の選定や商品ごとの購入金額の決定、商品の発注や購入などの手間がかかる一方、ウェルスナビの「おまかせNISA」では、ロボアドバイザーがこれらの作業を自動で行ってくれるため、時間や労力をかけずに非課税制度を利用した投資が可能です。 ウェルスナビの投資で発生する売却益や分配金は、年間120万円までの一般NISAの投資枠内で購入した商品は全て非課税となるため、効率の良い資産運用を行えます。 通常、ETFを売却した際の売却益とETFを保有している期間に受け取る分配金に対して税金が課されます。具体的には、売却益と分配金に対して20.315％（所得税15.315％、住民税5％）の税金がかかりますが、一般NISAを利用した「おまかせNISA」では年間120万円までの投資に対して税金がかかりません。 例えば、通常口座で100万円を運用して10万円の利益が出た場合、10万円の利益に課される20,315円が税金として引かれるため、運用の結果として手元に残るのは1,079,685円（100万円＋10万円－20,315円）です。 一括投資とは、ボーナスなどのまとまった収入があったときに好きなタイミングで買い増しできる方法で、ウェルスナビの口座に買付金額を入金することで自動的に買い付けることができます。 一方、自動積立は毎月1万円から定期的に積み立てることが可能で、自動引落の銀行口座を設定しておくことで毎月決まったタイミングで積立投資ができる方法です。 ウェルスナビの「おまかせNISA」では、自動積立と一括投資を併用しながらNISA口座で取引できるため、非課税投資の枠内であれば予算や収入などに合わせて高い自由度で非課税制度を活用しながら投資できます。 市況の変化や保有資産の状況によって最適なポートフォリオを維持できない場合、リバランスが必要になります。ウェルスナビの「おまかせNISA」では、このリバランスも全てお任せできる点がメリットです。 通常、最適なポートフォリオを維持するためには資産構成を考えながら保有資産の売却や買い増しなどをしてリバランスを行う必要があります。しかし、ウェルスナビの「おまかせNISA」では自動でリバランスしてくれるため、このような手間は一切不要です。 また、自動でリバランスする際もNISA口座からの売却は原則として行わないため、非課税メリットを維持したままポートフォリオを維持できるように調整してくれます。 ウェルスナビ「おまかせNISA」を利用する場合、通常口座からNISA口座に資産移動ができない点はデメリットの一つです。 NISAは制度上、通常口座で保有している資産をNISA口座に移管することができません。そのため、NISA口座に資産を移動したい場合、まずは通常口座の資産を売却し、新たにNISA口座で資産を購入する手続きが必要です。 この際、ウェルスナビの「おまかせNISA」には「買い直し」という機能があり、自動で通常口座の資産を売却してNISA口座で買い直すことも可能ですが、通常の口座で売却する際に利益が発生していれば税金が課せられるため、NISA口座に移動できる資産が税金分だけ減ることになります。 すでに一般口座や特定口座などの通常口座を利用して取引している方は、新たにNISA口座を利用する時や、通常口座とNISA口座を併用して取引をする時、資金移動ができない点に留意しておきましょう。 通常、ウェルスナビで取引するETFから発生した利益は上場株式等に係る譲渡所得または配当所得として申告分離課税で所得税を計算します。 このとき、他の申告分離課税で税額を計算する上場株式の取引などで損失が発生していれば、損益通算が可能です。 例えば、ウェルスナビで10万円の譲渡所得が発生し、他社の日本株の取引で5万円の譲渡損失が発生している場合、確定申告でこれらの損益を通算して10万円－5万円＝5万円に対する課税のみで済みます。 しかし、NISA口座では税務上、損益がないものとして扱われるため、ウェルスナビの「おまかせNISA」でも上記の損益通算制度を利用することができません。 おまかせNISAで損失が発生した場合、譲渡損失の繰越控除制度を利用できない点もデメリットです。 譲渡損失の繰越控除制度とは、上場株式等の譲渡損失が発生した場合に確定申告をすることで、損失を3年間繰り越せる制度です。例えば、今年10万円の損失が発生した場合、確定申告をしておくと翌年以降の3年以内に10万円の利益が出ても納税は不要になります。 しかし、NISA口座では繰越控除制度を利用することができないため、ウェルスナビの「おまかせNISA」で発生した損失も翌年以降に繰り越すことができません。 「おまかせNISA」は、非課税枠を利用して資産運用を自動化できる点が高い評価を受けています。手間や時間をかけずにお任せで運用できるため、日中仕事のある方や学生の方にも好評です。 一方、NISAの年間投資枠上限が120万円であることや、2024年からの新しいNISA制度では上限が102万円に引き下げられることを惜しむ声もあります。 また、ウェルスナビは毎月積立で投資を行うこともできますが、最長20年の非課税期間を設けている「つみたてNISA」は利用できません。ウェルスナビの「おまかせNISA」は、一般NISAを利用するため、非課税投資期間は最長5年間となります。 「おまかせNISA」はウェルスナビのトップページから申し込めます。ただし、申込にはウェルスナビの口座も必要となるため、口座開設が済んでいない場合、口座開設手続きを先に行います。 「おまかせNISA」の申込手続きには、本人確認書類として運転免許証またはマイナンバーカードなどの本人確認書類のアップロードが必要なので、事前にこれらの書類を準備しておくとスムーズに手続きを進めることができます。 ただし、他の金融機関でNISA口座を開設したことがある場合、「勘定廃止通知書」または「非課税口座廃止通知書」の発行を申請し、「通知書受付番号」とともにウェルスナビへ郵送しなければならないため、注意しましょう。

竣　工　2002年6月 最寄駅　月島駅徒歩1分 総戸数　242戸 住　所　東京都中央区佃2-19-1 概　要　地上29階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ ファミールツキシマグランスイートタワー Famille Tsukishima Gran Sweet Tower ■近隣周辺施設情報 スーパー文化堂月島店まで約350m マルエツ佃店まで約560m リンコスリバーシティ店まで約560m セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m ファミリーマート佃2丁目店まで約200m ローソン月島駅前店まで250m 石川島記念病院まで約350m 中央区立佃中学校まで約400m 中央区立佃島小学校まで約530m 道輝会みちてる保育園まで約220m 中の島公園まで約410m 物件名 ファミール月島グランスイートタワー賃貸 所在地 東京都中央区佃2-19-1 最寄駅 都営大江戸線「月島駅」徒歩1分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上29階 RC造 総戸数 242戸 築年月 2002年6月 ■駐車場　　　96台（機械式95台・身障者用平置平置1台） 月額33,000円～37,000円 ■バイク置場　23台 ■駐輪場　　　242台 ――――――― ■設　計　　　前田建設工業株式会社、三平建設株式会社 ■施　工　　　前田建設工業株式会社、三平建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～4LDK（37.91㎡～132.48㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □１階　　　　ラウンジ □２６階　　　ビューラウンジ ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。 ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。 抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。 登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。 登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由にチェックをします。 抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。 登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。 現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。 不明な点がある場合には、法務局に事前に電話で予約を取り相談してみましょう。 申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。 法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。 郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。 オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。 「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。 電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。 なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。 それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。 抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。 また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。 不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。 特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。 また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。 その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。 相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。 被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

竣　工　2013年1月 最寄駅　池尻大橋駅徒歩5分 総戸数　689戸 住　所　東京都目黒区大橋1-5-1 概　要　地上42階 地下2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ クロスエアタワー ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m ココカラファイン目黒大橋店まで約30m 支那そば八雲まで約200m マクドナルド池尻大橋店まで約300m オリジン弁当池尻大橋店まで約490m ライフ目黒大橋店まで約30m 代官山蔦屋書店まで約1400m ココカラファイン目黒大橋店まで約40m 目黒大橋郵便局まで約250m 昭和信用金庫大橋支店まで約350m 目黒区立目黒天空庭園まで約150m 物件名 クロスエアタワー賃貸 所在地 東京都目黒区大橋1-5-1 最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩5分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 制震構造 地上42階 地下2階 RC造 総戸数 689戸 築年月 2013年1月 ■駐車場　　　243台（機械式）月額36,300円～44,000円 ■バイク置場　86台 月額1,100円～1,650円 ■駐輪場　　　622台/月額220円～440円 来客用駐車場3区画/1時間100円 ――――――― ■設　計　　　大成建設一級建築士事務所 ■施　工　　　東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（30.07㎡～161.68㎡） ――――――― ■共用施設 □２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス 利用時間8時～20時 □２階　　　　スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時～25時 □２階　　　　ココカラファイン □２階　　　　サイクルポート32区画/月額2,200円～3,850円 □２階　　　　トランクルーム209区画/月額2,200円～3,300円 □２階　　　　レンタサイクル 電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円 □２階　　　　ペット足洗い場 □３階　　　　コミュニティラウンジ/利用時間6時～24時 カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー □３階　　　　目黒天空庭園直結通路 □６階　　　　フィットネスジム/利用時間6時～24時 □６階　　　　パーティールーム/利用時間9時～23時/1時間550円～ □６階　　　　キッズルーム/利用時間6時～18時 □６階　　　　ガーデンラウンジ/利用時間9時～22時 □６階　　　　ミーティングルーム/利用時間9時～23時/1時間330円～ □６階　　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊2,000円～ □９階　　　　目黒天空庭園 □９階　　　　目黒区立大橋図書館 □９階　　　　目黒北部地区サービス事務所 □３９階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～23時/ □３９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊4,000円～ ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割～3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。 東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万～5,000万程度、中古では1,000万～3,000万程度となります。そのため、100万～1,000万程度の頭金が必要になるといえます。 一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。 金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。 金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。 金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。 収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。 ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。 積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。 金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。 給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。 不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。 不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。 マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。 以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。 たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。 利回り7%、販売価格3,500万（積算評価約3,000万）程度の築浅投資用マンションで、金利2％、35年のフルローンを受けることを考えてみます。 マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19％となります。 リスクを抑えた返済比率の目安が40％程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。 負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。 マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。 フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。 マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。 しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円＝56.5％となり、返済比率は大きく悪化することになります。。…

竣　工　2022年1月 最寄駅　神谷町駅徒歩4分 総戸数　120戸 住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20 概　要　地上21階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料3万円 ■物件名フリガナ パークコートトラノモン ■近隣周辺施設情報 虎ノ門ヒルズまで約710m マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m 成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m トモズ神谷町店まで約150m 神谷町郵便局まで約140m 手まり坂緑地まで約540m 国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m みずほ銀行神谷町支店まで約180m 港区役所まで約1350m 愛宕警察署まで約1030m 港区立御成門中学校まで約1110m 港区立御成門小学校まで約1110m 霊南坂幼稚園まで約520m 虎の門病院まで約620m 六本木ファーストクリニックまで約820m 芝給水所公園まで約1040m 物件名 パークコート虎ノ門賃貸 所在地 東京都港区虎ノ門4-1-20 最寄駅 東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩4分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 制震構造 地上21階 RC造 総戸数 120戸 築年月 2022年1月 ■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台） ■バイク置場　3台 ■駐輪場　　　120台 ――――――― ■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社大林組東京支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。 投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。 投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。 つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。 売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。 投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。 買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。 投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。 投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。 投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。 つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。 投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。 不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。 不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。 投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。 マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。 オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。 地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。 マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。 ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。 投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。 物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。 ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。 投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。 一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。 それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。 投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。 不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。 絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2016年1月 最寄駅　田町駅徒歩10分 総戸数　883戸 住　所　東京都港区芝浦1-6-41 概　要　地上34階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ グローバルフロントタワー GLOBAL FRONT TOWER ■近隣周辺施設情報 成城石井芝浦シーバンス店まで約380m まいばすけっと三田駅東店まで約430m まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m 8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。 物件名 グローバルフロントタワー賃貸 所在地 東京都港区芝浦1-6-41 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩10分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上34階 RC造 総戸数 883戸 築年月 2016年1月 ■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台） 月額44,000円～47,300円 来客用駐車場2台/1時間300円 ■バイク置場　30台 ■駐輪場　　　1165台 ――――――― ■設　計　　　清水建設一級建築事務所 ■施　工　　　清水建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店 24時間営業 □１階　　　　ブリッジホール □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料 □１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点 利用時間10時～20時/1時間500円 □２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料 □２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料 □２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料 □２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料 □２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料 □２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料 □２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料 □２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円 □２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料 □２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料 □２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時 SUN/1泊7,000円 TSUKI/1泊7,000円 TERRACE SUITE/1泊8,000円 □２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料 □２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円 □各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料 □敷地内　　　トランクルーム833区画 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。 しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？ 不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。 1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。 そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。 築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。 一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。 また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。 また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。 融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。 入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。 中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。 また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。 また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。 築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。 なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。 しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。 そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。 築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。 いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。 最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2006年12月 最寄駅　池袋駅徒歩2分 総戸数　404戸 住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13 概　要　地上32階 地下2階 RC造 ■物件名フリガナ ウエストパークタワーイケブクロ ■近隣周辺施設情報 東武ストア西池袋店まで約360m 池袋消防署まで約260m スギ薬局西池袋店まで約290m 池袋警察署まで約200m ローソン西池袋店まで約40m くすりの福太郎池袋西口店まで約220m 医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m 池袋西口公園まで約180m 物件名 ウエストパークタワー池袋賃貸 所在地 東京都豊島区西池袋3-21-13 最寄駅 JR山手線「池袋駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上32階 地下2階 RC造 総戸数 404戸 築年月 2006年12月 ■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円 ■バイク置場　8台/月額2,200円 ■駐輪場　　　439台/月額330円 ――――――― ■設　計　　　株式会社竹中工務店 ■施　工　　　株式会社竹中工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷3積増） ■楽　器　　　ピアノ相談可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。 2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。 住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。 そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。 一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。 給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。 実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。 現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。 まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。 中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。 不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。 不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。 1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。 2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。 そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。 これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。 また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。 このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。 最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。 お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。 予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。 ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2007年10月 最寄駅　田町駅徒歩8分 総戸数　869戸 住　所　東京都港区芝浦4-10-1 概　要　地上47階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ キャピタルマークタワー CAPITAL MARK TOWER ■近隣周辺施設情報 肉のハナマサ芝浦店まで約340m ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m 物件名 キャピタルマークタワー賃貸 所在地 東京都港区芝浦4-10-1 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩8分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上47階 地下1階 RC造 総戸数 869戸 築年月 2007年10月 ■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円 来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円 ■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円 ■駐輪場　　　890台/月額220円 レンタサイクル電動アシスト自転車20台 24時間利用可/1回6時間迄 ――――――― ■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計 ■施　工　　　鹿島建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　防災センター/03-3769-6611 □２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00 □２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料 □２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料 □２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料 □２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円 □２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～ □２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料 □２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料 □２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円 □２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。 計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。 計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。 不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。 その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。 不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。 また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。 訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。 逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。 仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。 それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。 しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。 仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。 できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。 不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。 不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。 この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。 販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。 どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。 長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。 物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。