ジェノヴィア森下スカイガーデン/事故

民法では相続人の範囲と優先される順位が定められており、第1順位は亡くなられた方(被相続人)の子供となります。被相続人に離婚経験があり、たとえ親権がなくても子供が第1順位であることに変わりはありません。

なお、配偶者は婚姻中であれば常に相続人になりますが、離婚後は相続の権利を失います。

法定相続分は相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分となりますので、話し合いで合意している際や、遺書がある時は上表の割合で分割されなくても問題ありません。

1-1.遺言書がある場合とない場合
被相続人が遺言書を残しており法的に有効である場合は、原則として遺言書通りに相続が行われます。遺言書は公証役場で作成された公正証書遺言、被相続人が自ら作成した自筆証書遺言のうち日付を記載し署名・押印した法的に有効であるものが適用されます。

遺言書は偽造・変造を防止するため家庭裁判所で「検認」の手続きを行う必要があります。遺言書は2020年7月から法務局で「自筆証書遺言の保管制度」を行っているため、法務局に保管されているケースもあります。

遺言書が無い場合や遺言書が法的に無効であるケースでは、遺産分割協議で相続人全員が話し合い、まとまらない場合は家庭裁判所に調停を申し立てる事が出来ます。

離婚後の子供、再婚相手の連れ子など被相続人に離婚経験がある場合、相続権の判断が難しくなります。ここでは、以下の4つのパターンに分けてご紹介します。

子供は第1順位の相続人として不動産を含めた相続の権利があります。財産の1/2を相続できますが、子供全員での取り分となるため例えば他に子供が2人いる場合、子供の数は合わせて3人となり、1/2×1/3=1/6の財産を受け取る権利を持ちます。

離婚後に再婚して再婚相手に連れ子がいる場合など、再婚で親同士が入籍している状態だけでは、連れ子の方に相続の権利はありません。

こちらも養子縁組を組み、法律上親戚関係となったケースでは相続権が発生します。

ただし、相続税の負担を軽減させる目的のために養子の数を法定相続人の数に含めた場合、養子の数を法定相続人として含めることはできません。

なお以下のケースでは、養子の相続権は実の子供と同様に取り扱われます。

普通養子縁組では親と子の同意があれば年齢の制限無しに養子縁組が可能で、離縁する際も両社の合意で解消できます。

特別養子縁組は、離縁の際も「養子の利益のため特に必要があるとき」に養子、実親、検察官の請求により縁組を解消できます。

特別養子縁組は普通養子縁組より子供の利益がより守られていますが、法的な制限も強くなっており、特別養子縁組を組むと実父母との親族関係が終了します。そのため実父母の資産における相続の権利は消滅します。

籍を入れていない両親の子供は、法的に婚姻関係である両親の子供と同様に、子供全員で1/2の相続分の権利を持ちます。

相続手続きの中で預貯金の名義変更や不動産の所有権移転などをする際、遺産分割協議書や遺言書を求められるケースがあります。

特に、遺言書が無い又は法的に無効である場合や、法定相続通りに遺産を分割しない時には、遺産分割協議書を求められる可能性が高くなりますので、書類を作成しておきましょう。

遺産分割協議書は公的文書として作成することで、法的に相続分を証明する書類となります。公証役場で作成したほうが後のトラブルを回避できる可能性が高くなります。

現物は不動産を相続人それぞれの持ち分の割合で分割し登記を行う方法で、換価は不動産を売却、売却代金を分ける方法です。

代償は不動産を相続人のうち1人が相続し、不動産の価額相当の「代償金」を他の相続人が受け取る方法で、共有は相続人全員または複数の共有名義となります。

4つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、相続人全員で話し合い、状況に合わせて柔軟に対応していきましょう。

遺産分割において、主に親と子の利益が相反する場合には家庭裁判所で特別代理人選任の手続きを行う必要があります。

例えば、夫が死亡し妻と未成年者で遺産分割協議をする、同一の親権に服する子の間で利害関係が衝突するケースなどでは、第三者である特別代理人が選ばれ、家庭裁判所の定めた範囲で遺産分割協議に参加するといった代理行為を行います。

竣 工 2022年6月
最寄駅 森下駅徒歩6分
総戸数 21戸

住 所 東京都墨田区立川2-4-4
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアモリシタスカイガーデン
Genovia 森下 Skygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約160m
ライフ菊川店まで約200m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約240m
くすりの福太郎菊川店まで約490m
薬ヒグチ両国店まで約1120m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約180m
墨田区立中和小学校まで約270m
墨田菊川郵便局まで約800m
墨田区立緑図書館まで約600m

物件名 ジェノヴィア森下スカイガーデン
所在地 東京都墨田区立川2-4-4
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 21戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ─
■バイク置場 3台
■駐輪場   21台
―――――――
■設 計   株式会社藤井坂詰建築設計事務所
■施 工   株式会社竹徳
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(犬・猫2匹、体重15kg迄)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.57㎡~27.76㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ガリシア新宿ノース2/事故

マンションとアパートの明確な定義は決まっていませんが、アパートの建物は木造物件が中心で高さは建物が3階建て以下です。一方、マンションは3階以上で重量鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造で建てられた耐火性のある集合住宅を指していることが多くなります。

アパートは木造や軽量鉄骨造で建てられており、坪単価もマンションと比べて安めとなります。土地の条件が同じでも建物の建築費用は、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションと比べて1.5~2倍ほど安くなります。

不動産投資における表面利回りは家賃収入と物件の取得価格の割合で表されます。アパートは建築費用が安く、取得費用を抑えられることから、利回りを高く設定しやすい特徴があります。

アパートはマンションよりも安く物件を建てられますが、設備面や機能面で見ればマンションより劣ります。例えば、火災が起きた時の耐火性は、木造物件よりも鉄筋コンクリート物件のほうが優れています。

また、木造物件の場合、躯体にコンクリートを用いていないので、RC造物件より耐震性、断熱性や防音性も劣ります。アパートは2階建ての建物が多いので、エレベーター等が設置されていません。

区分マンションであれば一部屋ずつ購入できますが、アパートの場合は一棟ごとの購入になります。アパート経営では複数戸の部屋を同時に運用できるため、多くの家賃収入を得られ、空室が出た際にも他の部屋の家賃収入でカバーできるメリットがあります。

一方、1戸ずつ所有できる区分マンションと比較して、物件あたりの最低投資額は高くなり、不動産投資を始めるハードルは高めと言えます。投資額が増額することでリスクも高くなる点には注意が必要です。

住宅用の木造物件の法定耐用年数は22年と定められています。法定耐用年数が短いことには、メリット・デメリットの両面があります。

建物の減価償却費は、物件取得価格を法定耐用年数で割った数字です。例えば、建物価格4,400万円でアパートを取得した場合、法定耐用年数22年で割った数字を毎年経費にできます。そのため、4,400÷22=200万円を減価償却費として計上できます。

一方、アパートの法定耐用年数が短いことのデメリットとしては、築年数が経過するごとに金融機関の融資審査に通りづらくなることが挙げられます。

金融機関によっては建物の法定耐用年数内でしか融資年数を設定しないケースがあります。アパートの売却を検討したタイミングで法定耐用年数が残り少ないと、融資が伸びずに売却に苦戦してしまう可能性があります。

アパートは木造物件なので、鉄筋コンクリート造物件よりも建物の躯体が劣化しやすい点に注意が必要です。特に築古アパートの場合、外壁塗装や防水加工など様々な修繕をしなければならないリスクを抱えていることがあります。

また、価格の安い中古アパートなどは、瑕疵付きの物件であるリスクも高くなります。中古アパートの購入を検討する際は、購入前にしっかりと現地確認をしたり、契約不適合責任の内容を確認することが大切です。

アパートは木造物件中心であるため、駅付近などの立地が良い防火地域に建てることはできません。そのため、駅からやや離れた場所となり入居需要に影響してくる可能性があります。

駅から10分ほど離れても人口が多い地域の場合、大きな問題にならないですが、駅から10分離れると地価が急に安くなり、集客が難しくなるエリアもあります。

集合エントランスのあるマンションは、エントランスから各部屋に入ることになるため、オートロックや防犯カメラなどの防犯機器を設置しやすい特徴があります。

一方、アパートで集合エントランスがある物件は多くありません。アパートの共用通路は道路に面していることも多く、オートロックの無いアパートでは容易に誰でも各部屋の前まで行ける構造となっています。

このように、建物の構造から防犯対策が難しく、犯罪等のトラブルに巻き込まれるリスクが高くなる点には注意が必要です。侵入経路となる可能性のある場所に防犯カメラを設置するなど、対策も検討してみましょう。

アパート経営には様々なリスクがあるため、具体的な失敗事例を確認しておくことが大切です。アパート経営の中でもよくある以下3つのケースを見ていきましょう。

築年数が古いアパートは、家賃収入に対して安い価格で売られていることもあります。中には駅から相当離れた立地にあり、土地の価値が低く、築年数は30年以上経過している物件も少なくありません。

しかし、建物が古く立地も悪いアパートを実際に運営してみると、想定した家賃設定で新しい入居者を見つけるのに苦戦してしまう可能性があります。

高利回りの中古アパートの購入を検討する際は、想定している家賃収入が本当に得られるのか慎重に検討し、事前の綿密な調査が必要と言えるでしょう。

購入時は新築のアパートでも、築年数を経過すると経年劣化により様々な欠陥を抱えることがあります。投資前のシミュレーションの段階でこれらの修繕費を織り込んでいないと、期待した収益を得られずにトータルの収支がマイナスになってしまう可能性があります。

また中古アパートの場合も、購入時には売主も知らなかった欠陥に購入後から気づくケースが少なくありません。

シロアリに食われていたり、配管が錆びていたりすると、購入後に多額の修繕費用がかかります。このような瑕疵は売主側に告知する義務があるものの、購入後に問題が発覚するケースもあります。

特に、個人間売買の中古物件の場合、契約不適合責任を免責とする契約を締結してしまっているケースもあります。この場合、問題が発覚しても修繕費は購入側の全額負担になることもあるため、中古物件の売買契約前には内容や条件を必ず確認しておきましょう。

アパートの建築計画を立てる際、その建物に住む人の多くが近くにある大学の学生や、企業で働く会社員などを入居者想定しているケースは少なくありません。

しかし、入居需要をそのような一つの要素に依存していると、大学や企業、工場が移転した後に集客が難しくなることがあります。

そのため、中古のアパートを購入する場合、一つの施設などに入居者を依存していないかを確認することもポイントです。特定の需要に偏らず、幅広い入居者を集めることができるかどうかをチェックしておくことが重要となります。

竣 工 2022年6月
最寄駅 新大久保駅徒歩2分
総戸数 37戸

住 所 東京都新宿区百人町2-4-10
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアシンジュクノース2
ガリシア新宿NorthⅡ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン新大久保駅西店まで約130m
ファミリーマート新大久保駅前店まで約140m
まいばすけっと新大久保駅前まで約90m
業務スーパー 新宿大久保店まで約180m
miniピアゴ百人町1丁目店まで約290m
マツモトキヨシ新大久保駅前店まで約40m
ココカラファイン大久保駅前店まで約400m
JCHO東京山手メディカルセンターまで約270m
三好医院まで約350m
新大久保駅前郵便局まで約180m
三菱UFJ銀行ATMコーナー新大久保駅前まで約80m
みずほ銀行大久保出張所まで約90m
皆中稲荷神社まで約150m
新宿区立大久保公園まで約700m

物件名 ガリシア新宿ノース2
所在地 東京都新宿区百人町2-4-10
最寄駅 JR山手線「新大久保駅」徒歩2分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 37戸 築年月 2022年6月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社大和地所
■施 工   住協建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.72㎡~26.02㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ガリシア東上野/事故

全国の不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数は一貫して上昇しており、2010年から約1.5倍にまでなっています。

ただし、不動産価格は、その不動産の所在するエリアによって影響を受けます。マンション市場の主要エリアである、東京・大阪・名古屋のマンション市場について、それぞれ詳しく解説していきます。

東京カンテイの「2020年・年間平均中古マンション価格」によると、東京23区の中古マンション70平米換算価格は、2012年以降、一貫して上昇を続けています。2012年に3,975万円であったのが、2020年には5,766万円になっており、約1.5倍になっています。

公益財団東日本不動産流通機構の「Market Watch 2020年10~12月期」によると、東京23区の中古マンションの四半期ごとの成約件数は、直近3年間、3,700件から4,300件の間で推移しており、ほぼ横ばいの状態です。コロナショックが起きた2020年でも、成約件数が落ち込んだのは4~6月期のみで、その他の四半期はほぼ変わっていません。

このようなデータからすると、東京エリアのマンション市場では、価格が上昇しているにもかかわらず、需要が大きく減少しているということもなく、堅調に推移していることが分かります。

東京カンテイの「2020年・年間平均中古マンション価格」によると、大阪市の中古マンション70平米換算価格は、2012年以降、一貫して上昇を続けています。2012年に2,133万円であったのが、2020年には3,406万円になっており、約1.6倍になっています。

公益社団近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート2021年1月号」によると、大阪市の中古マンションの成約件数は、直近5年間、3,600件から4,400件まで増加しています。

2020年の月別成約件数をみると、緊急事態宣言が発令された4月・5月が極端に落ち込んだものの、その他の月は依然前年と変わらない件数を維持しています。

このようなデータからすると、大阪エリアのマンション市場も、東京と同じく価格が上昇しているにもかかわらず、需要が大きく減少しているということもなく、堅調であるといえます。

東京カンテイの「2020年・年間平均中古マンション価格」によると、名古屋市の中古マンション70平米換算価格は、2012年以降、一貫して上昇を続けていましたが、2020年には小幅な下落となりました。

2012年に1,738万円であったのが、2019年には2,410万円になり、2020年には2,358万円となっており、2012年時の約1.4倍の価格を維持しています。

公益社団中部圏不動産流通機構「季刊サマリーレポート2020年10~12月期」によると、愛知県の中古マンションの成約件数は、直近3年間で1,000件から1,200件で推移しており、横ばい状態といえます。他の地域と同様、2020年の減少も、2020年4~6月期のみにとどまっています。

このようなデータからすると、名古屋エリアのマンション市場は、価格は高い水準を維持しており、需要も堅調であるといえますが、価格がわずかに下落したことから、高止まりの可能性も考慮する必要があると考えられます。

マンションを高値で売却するには、各エリアの市場動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却したいといえます。

東京・大阪エリアのマンション市場は、いずれも価格が上昇を続けており、成約件数も上昇基調あるいは横ばいで推移していることから、堅調であるといえます。名古屋エリアのマンション市場も、依然堅調であるものの、高止まりの傾向がみられています。

このようなデータにみる市場動向からすると、いずれのエリアでも、近年、価格が高い水準になっていることから、含み益が生じているなら、売却してもよいタイミングであると考えられます。

ただし、各都市とも上昇相場がまだ継続する可能性もあり、金融機関の融資状況や市場動向を確認しながらもう少し様子をみてみるのも選択の一つと言えます。

マンションの売却タイミングを計るには、市場全体の価格上昇の動向に加えて、個別の物件事情を踏まえることも重要です。

不動産市場全体の価格上昇要因となるものに、金融機関の融資態度があります。「日銀短観(2020年12月)」によると、現在の不動産業に対する融資姿勢は緩和された状況であるため、今後も価格上昇傾向が継続する可能性があるといえます。

一方、金融機関の貸出態度が厳しくなったり、貸出金利が上昇してくれば、不動産価格の上昇が止まったり、価格下落に転じる可能性が生じてきます。

また、不動産はこのような全体的な傾向だけでなく、物件の個別事情による価格変動にも注意が必要です。マンションの場合、経年劣化によって建物価格が築浅時から築30年ぐらいまでに半分以下まで下落する傾向にあります。

その他、マンションのエリアによっては人口が減少傾向にあったり、新築物件の供給数が多く、賃貸需要を超えた供給過多になっているケースもあります。このような、個別の状況も踏まえ、売却タイミングを見はからうことが重要です。

個別のマンションの価格推移を確かめるのであれば、不動産会社による査定を定期的に受けておくことも一つの方法となります。例えば、不動産一括査定サイトを活用すれば、複数社による簡易査定を無料で受けることができ、効率的にマンションの価格を調査すること可能です。

また、不動産一括査定サイトは、査定価格の結果を見てから売却するかどうか、依頼するかどうかを判断することができます。「まずはいくらで売れるのか価格を知りたい」「不動産査定を受けたことが無い」「マンションの実際の価格が気になっている」という方は、利用を検討してみましょう。

竣 工 2022年7月
最寄駅 稲荷町駅徒歩4分
総戸数 20戸

住 所 東京都台東区東上野6-12
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアヒガシウエノ
GALICIA HIGASHI UENO
GALICIA東上野

■近隣周辺施設情報
大黒屋浅草店まで約240m
ファミリーマート西浅草三丁目店まで約1120m
上野病院まで約770m
清島幼稚園まで約370m
松葉公園まで約170m
台東区立松葉小学校まで約190m
セブンイレブン台東元浅草店まで約240m
まいばすけっと合羽橋南店まで約230m
台東松が谷郵便局まで約250m
上野警察署 稲荷町交番まで約300m

物件名 ガリシア東上野
所在地 東京都台東区東上野6-12
最寄駅 東京メトロ銀座線「稲荷町駅」徒歩4分
物件特徴 分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2022年7月

■駐車場   ─
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   オリエント設計株式会社
■施 工   新三平建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.83㎡~52.28㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ブリリア亀戸/事故

竣 工 2020年4月
最寄駅 亀戸駅徒歩4分
総戸数 49戸

住 所 東京都江東区亀戸6-42-6
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ブリリアカメイド
Brillia 亀戸

■近隣周辺施設情報
アトレ亀戸まで約700m
業務スーパー河内屋酒販亀戸店まで約400m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約140m
まいばすけっと江東亀戸5丁目店まで約250m
セブンイレブン亀戸昭和橋通り店まで約220m
ファミリーマートTKD亀戸六丁目店まで約760m
江東亀戸六郵便局まで約10m
トモズ亀戸東口店まで約340m
亀戸駅前クリニックまで約530m
医療法人社団順江会江東病院まで約860m
江東病院まで約720m
ファッションクリーニングあずままで約350m
小松川信用金庫亀戸支店まで約440m

物件名 ブリリア亀戸
所在地 東京都江東区亀戸6-42-6
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2020年4月

■駐車場   3台(平置き)
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   69台/月額220~330円
―――――――
■設 計   株式会社陣設計
■施 工   奈良建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.02㎡~54.58㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

パークホームズ日本橋浜町二丁目リビオガーデン/事故

竣 工 2011年3月
最寄駅 浜町駅徒歩4分
総戸数 90戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町2-4-2
概 要 地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
パークホームズニホンバシハマチョウニチョウメリビオガーデン

■近隣周辺施設情報
成城石井日本橋店まで約190m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約160m
トモズトルナーレ浜町店まで約200m
山村病院まで約340m
中央区立日本橋中学校まで約990m
中央区立有馬小学校まで約390m
人形町保育園まで約380m
浜町公園まで約130m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約410m
ローソン日本橋浜町2丁目店まで約280m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約390m

物件名 パークホームズ日本橋浜町二丁目リビオガーデン
所在地 東京都中央区日本橋浜町2-4-2
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 地下1階 RC造
総戸数 90戸 築年月 2011年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(41.14㎡~71.92㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ベルシード門前仲町2/事故

子供や父母など配偶者以外の被相続人が2人以上いるときは、原則として均等に分けます。

法定相続分は相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分となりますので、話し合いで合意している際や、遺書がある時は上表の割合で分割されなくても問題ありません。

被相続人が遺言書を残しており法的に有効である場合は、原則として遺言書通りに相続が行われます。遺言書は公証役場で作成された公正証書遺言、被相続人が自ら作成した自筆証書遺言のうち日付を記載し署名・押印した法的に有効であるものが適用されます。

遺言書は偽造・変造を防止するため家庭裁判所で「検認」の手続きを行う必要があります。遺言書は2020年7月から法務局で「自筆証書遺言の保管制度」を行っているため、法務局に保管されているケースもあります。

遺言書が無い場合や遺言書が法的に無効であるケースでは、遺産分割協議で相続人全員が話し合い、まとまらない場合は家庭裁判所に調停を申し立てる事が出来ます。

離婚後の子供、再婚相手の連れ子など被相続人に離婚経験がある場合、相続権の判断が難しくなります。ここでは、以下の4つのパターンに分けてご紹介します。

子供は第1順位の相続人として不動産を含めた相続の権利があります。財産の1/2を相続できますが、子供全員での取り分となるため例えば他に子供が2人いる場合、子供の数は合わせて3人となり、1/2×1/3=1/6の財産を受け取る権利を持ちます。

離婚後に再婚して再婚相手に連れ子がいる場合など、再婚で親同士が入籍している状態だけでは、連れ子の方に相続の権利はありません。

こちらも養子縁組を組み、法律上親戚関係となったケースでは相続権が発生します。

被相続人に実子がいる場合、相続の権利は1人まで、実子がいない場合は2人までとなります。

ただし、相続税の負担を軽減させる目的のために養子の数を法定相続人の数に含めた場合、養子の数を法定相続人として含めることはできません。

特別養子縁組とは、一定の条件を満たした場合に「子の利益のため特に必要がある」と家庭裁判所に認められた養子縁組を指します。家庭裁判所の認可に加え、6ヶ月間の監護が必要となります。

普通養子縁組では親と子の同意があれば年齢の制限無しに養子縁組が可能で、離縁する際も両社の合意で解消できます。

特別養子縁組は、離縁の際も「養子の利益のため特に必要があるとき」に養子、実親、検察官の請求により縁組を解消できます。

特別養子縁組は普通養子縁組より子供の利益がより守られていますが、法的な制限も強くなっており、特別養子縁組を組むと実父母との親族関係が終了します。そのため実父母の資産における相続の権利は消滅します。

籍を入れていない両親の子供は、法的に婚姻関係である両親の子供と同様に、子供全員で1/2の相続分の権利を持ちます。

相続手続きの中で預貯金の名義変更や不動産の所有権移転などをする際、遺産分割協議書や遺言書を求められるケースがあります。

特に、遺言書が無い又は法的に無効である場合や、法定相続通りに遺産を分割しない時には、遺産分割協議書を求められる可能性が高くなりますので、書類を作成しておきましょう。

遺産分割協議書は公的文書として作成することで、法的に相続分を証明する書類となります。公証役場で作成したほうが後のトラブルを回避できる可能性が高くなります。

現物は不動産を相続人それぞれの持ち分の割合で分割し登記を行う方法で、換価は不動産を売却、売却代金を分ける方法です。

代償は不動産を相続人のうち1人が相続し、不動産の価額相当の「代償金」を他の相続人が受け取る方法で、共有は相続人全員または複数の共有名義となります。

4つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、相続人全員で話し合い、状況に合わせて柔軟に対応していきましょう。

遺産分割において、主に親と子の利益が相反する場合には家庭裁判所で特別代理人選任の手続きを行う必要があります。

例えば、夫が死亡し妻と未成年者で遺産分割協議をする、同一の親権に服する子の間で利害関係が衝突するケースなどでは、第三者である特別代理人が選ばれ、家庭裁判所の定めた範囲で遺産分割協議に参加するといった代理行為を行います。

竣 工 2022年5月
最寄駅 門前仲町駅徒歩5分
総戸数 39戸

住 所 東京都江東区永代2-37-20
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ベルシードモンゼンナカチョウ2
ベルシード門前仲町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
マルエツ佃店まで約750m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約750m
すき家新川永代橋店まで約780m
リンコスリバーシティ店まで約820m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで約830m
ナチュラルローソン新川一丁目店まで約880m
区立深川第二中学校まで約840m
もんなか保育園まで約570m
区立臨海小学校まで約330m
深川モダン館まで約220m

物件名 ベルシード門前仲町2
所在地 東京都江東区永代2-37-20
最寄駅 東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2022年5月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社宮内武志建築設計事務所
■施 工   株式会社第一ヒューテック
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(25.45㎡~28.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ステージファースト八丁堀/事故

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。

公益財団東日本不動産流通機構の首都圏不動産市場の動向による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6%減にとどまっています。

新築マンションの初月契約率は70%程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

竣 工 2022年4月
最寄駅 八丁堀駅徒歩4分
総戸数 34戸

住 所 東京都中央区入船2-6-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K住居対象/キャンペーンB/適用可
■1K住居対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージファーストハッチョウボリ

■近隣周辺施設情報
ローソン入船店まで約190m
ファミリーマート入船1丁目店まで約200m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約250m
miniピアゴ入船1丁目店まで約100m
まいばすけっと新富町駅前まで約350m
マルエツプチ八丁堀4丁目店まで約400m
新富げんかクリニックまで約400m
厚生診療所まで約550m
みずほ銀行入船湊出張所まで約120m
りそな銀行新富1丁目出張所まで約250m
三菱UFJ銀行八重洲通支店まで約260m
中央湊郵便局まで約190m
新富郵便局まで約300m
中央区立鉄砲洲児童公園まで約200m
中央区立桜川公園まで約240m
中央区立桜川屋上公園まで約650m
中央区立中央小学校まで約220m
中央区立銀座中学校まで約1600m

物件名 ステージファースト八丁堀
所在地 東京都中央区入船2-6-4
最寄駅 東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ディスク
■施 工   中野建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.48㎡~48.65㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

白金ザ・スカイ/事故

名古屋の不動産市場が持つメリットは、物件や土地の値上がり期待があることと、高所得者層の多さから空室リスクを抑制できることなどです。

2021年時点、名古屋が不動産投資先として注目されている理由の一つには、リニア中央新幹線の開通予定があります。

リニア中央新幹線は、2027年度の開通を目指して工事および調整が続けられており、路線が開通すれば、東京都の品川駅と名古屋駅との間を約40分で移動可能です。

不動産投資においては、オフィス街までの電車移動時間30分を目安としてエリアを評価することもあります。東京へ40分程度でアクセスできることになれば、名古屋の賃貸需要が増加する可能性は高いと言えるでしょう。

また、家賃や住宅価格の差、新型コロナウイルスの影響によるオフィスワークからテレワークへの移行などを考慮すれば、東京都内で勤務する人が名古屋で家を探す可能性もあります。住宅需要が拡大すれば、住宅は値上がりするため、名古屋では物件の値上がりを期待できます。

厚生労働省が発表している労働統計要覧によると、都道府県別現金給与総額にて、愛知県は全国2位です。愛知県の給与は神奈川県や大阪府よりもやや高くなっています。

東京都とは大きな差がありますが、地方都市の中では、愛知県には高所得者が比較的多いと言えます。愛知県の県庁所在地である名古屋では、高所得者の入居も期待可能です。

物件オーナーにとって、高所得者が入居する主なメリットは、家賃の滞納リスクが低いことです。入居者の所得が高いほど、家賃の滞納リスクは下がります。

名古屋市では直近10年間で人口が増加傾向にあります。今後、人口減少局面に入る可能性はありますが、リニア新幹線の開通予定なども考慮すると、他県と比較して減少幅は比較的軽微で済むものと予測されます。

国際連合の統計によると、2015年〜2020年における日本全体の人口増加率は-0.2%です。一方で、同期間における名古屋市の人口増加率は1.42%となっており、名古屋市の人口増加率は日本全体を大きく上回っています。

人口が増加しているエリアでは住宅需要の拡大を見込めます。人口が増加傾向にあり、空室率の低い投資と物件価格の上昇を期待できる点は、名古屋で不動産投資をするメリットと言えます。

日本で最も不動産が高いのは東京です。愛知県は大阪府と並ぶ地方都市ですが、東京・大阪・愛知の比較においては、愛知県の中古マンション成約価格は最安になっています。

愛知県の中古マンション成約価格は、東京都の半額以下で大阪府と比較しても500万円以上低くなっています。成約物件の平均面積を見ても、東京都と大阪府は60㎡台ですが、愛知県は約75㎡と、比較して広いことが分かります。人口増加傾向にある都市で物件を低価格で買えるのは大きなメリットと言えます。

名古屋は大きな都市ですが、交通利便性などはエリアによって異なる点に要注意です。空室リスクを下げるためには、ミクロのエリア分析が重要になります。

名古屋市は、中村区や中区など市の中心部ではJRのほかに地下鉄も整備されているなど、交通利便性が高いと言えます。しかし、市の外縁部では中心部と比較すると利便性が落ちるため、立地の見極めには要注意です。

また、東京と違い電車ではなく車が主要な交通手段になっているエリアもあります。駐車場の有無が入居者募集の成否を左右するケースもあるので要注意です。

名古屋市全体の人口は長期的に増加傾向にあるものの、市の中でもエリアによって人口にバラつきがあります。

例えば、名古屋駅南側の中川区や豊明市に接する緑区などでは人口が20万人を超えています。その一方で、中川区の東に隣接する熱田区は人口が6万6,000人と市の中で最小です。また、中川区の北東に接する中区も人口が9万人弱と少ない部類に入ります。熱田区や中区は都心に近く利便性は高いものの、人口は多くありません。

このように、実際に投資する対象エリアによってどのような人が多く住んでいるのか、どのような賃貸需要が見込まれるのか、同じ名古屋市内でも違いがあることが分かります。

実際に不動産を購入する前に現地調査を行って駅までのルートや近隣の雰囲気を確かめたり、周辺の家賃相場の推移を確認しておくなど、ミクロの視点からも投資判断をすることが重要です。

不動産投資は金融機関の融資を利用し、手元の運用資金以上の物件を取得することができるメリットがあります。

ただし、融資条件は金融機関によって異なります。融資条件の一つには、投資対象の不動産と融資を受ける借主の住所が管轄であるかどうかという点も重視され、管轄外であると融資を受けるハードルが高くなることがあります。

特に、名古屋在住でない方が名古屋の投資物件を購入しようと考えた場合、金融機関の選択肢が限られてきます。東京の不動産投資で利用できた金融機関が使えないケースがあることに注意が必要です。

名古屋の不動産投資を検討しているものの不動産投資ローンが利用できない場合には、不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をするという選択肢もあります。

不動産投資型クラウドファンディングは、複数の投資家が小口出資するファンドを組み、間接的に不動産投資ができる仕組みのことです。実際に不動産を取得することが出来ないデメリットがありますが、1~10万円などの少額資金から投資検討が可能です。

不動産の売買取引は基本的に本人が行いますが、不動産が遠方にある、所有者が高齢であるなど、本人が売却活動を行う事が困難である場合には、代理人に権利を委任することができます。

代理人には「法定代理人」と「任意代理人」があり、法定代理人は法律で定められた成年後見人を指します。任意代理人は法定代理人以外のすべての代理人のことです。

親の不動産を代理で売却する際には、子供が「任意代理人」となり委任状を作成することで、親に代わり売却活動を行う事が出来ます。売却活動までの流れは以下の通りです。

不動産取引では、委任者の意向と受任者の認識にズレが生じると後にトラブルに発展してしまう可能性があります。

例えば、売却代金で両者の認識に差があると金銭トラブルに発展してしまい、引き渡し時期を確認していないと仮住まいが必要になってしまうケースなどがあります。

代理権に関しても「売却活動のみ」であるのか、「物件の手付金や清算など金銭の授受も行う」又は「引き渡し・清算の時のみ代理で立ち会う」など権限の範囲を明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことが出来ます。

話し合いで決まった後は、「委任状」に代理権の範囲を記載しておきましょう。代理で売却活動も行う場合には、売却代金や手付金の額など売却条件に関する項目も記載する必要があります。

委任状には法的に定められた形式はありませんが、上記で話し合った項目について明記しておきます。氏名・住所を自筆で記入、印鑑は実印を用い印鑑証明書を添付しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼します。査定を複数の不動産会社に申し込んだ後に、数社に絞り訪問査定を依頼し、媒介契約を結ぶ業者を決めましょう。

媒介契約を結んだ後は売り出し価格を決定し、売却活動を行います。購入希望者が現れ、内覧対応や契約の交渉などを行い売買契約が成立、場合によっては手付金を受け取ります。

引き渡し・売却代金の清算を行い売却活動は終了ですが、利益が出た場合には確定申告が必要となります。

なお、不動産売買においては「本人の売却意思の確認」、「本人確認」のために親と仲介業者が最低でも1度は顔を合わせる必要があります。

親が認知症又は認知症の疑いがある時には、家庭裁判所に申し立て成年後見人を選任して売却活動を行いましょう。

親に判断能力があるうちに「任意後見制度」を利用し、任意後見人を選任しておくことで、不動産の売却だけではなく入院の手続きや医療に関する契約を結ぶことなどが可能となります。

親が認知症である場合には家庭裁判所に成年後見人を申し立て、成年後見人が代わりに売却を行うことができます。

成年後見人は、判断能力が十分ではない方を保護するための制度で、本人に代わって契約を結ぶ、契約を取り消すなどの行為が可能です。財産管理のために幅広い権限を持ち、親族だけではなく、弁護士や司法書士などの専門家を選任できます。

上記の成年後見制度は判断力が十分でない方のための制度ですが、親に判断能力があるうちに「任意後見契約」を結んでおくことで、代理で財産の管理や必要な契約締結等を行う事が出来ます。

あらかじめ任意後見人を選任しておくことで、親にとって面識があり信頼関係のある人物と契約を行うことが出来ます。

後見人は不動産や預貯金等の管理、税金や公共料金の支払い等の財産管理を始め、要介護認定の申請等に関する諸手続き、医療契約の締結、入院の手続きなどを行います。成年後見人と同様に、親族や専門家を選任するケースがあります。

任意後見契約は戸籍謄本、住民票など所定の書類を準備し、公証役場で公証人が「任意後見契約公正証書」を作成、法務局に登記され「登記事項証明書」が発行されます。登記事項証明書を提示する事によって、代理で手続きを行う事や契約を結ぶ事などが可能となります。

竣 工 2022年12月
最寄駅 白金高輪駅徒歩3分
総戸数 1247戸

住 所 東京都港区白金1
概 要 地上45階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
シロカネザ・スカイ
SHIROKANE The SKY

倒壊等保安上危険のある状態とは、建物が倒壊したり、屋根や外壁が脱落、飛散したりする可能性がある状態です。

建物に大きな傾きや沈下があったり、基礎や土台・柱の破損、腐食などがあったりして、構造上の耐久性に問題があると判断されると、保安上危険であるとされることになります。この他、擁壁(ようへき)の老朽化なども該当します。

アスベスト等が飛散しており住民が吸引してしまうおそれがあったり、排水設備等が故障して排水が流出し臭気が発生したりしている状態などが該当します。ごみの放置、不法投棄により臭気が発生している状態なども衛生上有害とみなされます。

景観法の基づく景観計画が策定されている場合などで、既存の景観計画やルールに著しく適合しない状態が該当します。

ガイドラインで挙げられている具体例としては、汚物や落書きで傷んでいたり、窓ガラスが多数割れたままであったり、立木が建物を覆う程度まで繁っていたりする状態が該当するとされています。

立木が腐朽・倒壊して敷地・道路に散乱していたり、空き家に住み着いた動物が原因で騒音・臭気・羽などが発生して住民の日常生活を妨げていたりする状態などとされています。

空き家のある自治体によって、空き家対策法に沿って手続きを進めるのか、あるいは、独自に定めた条例によって手続きを進めるのか、多少異なります。

基本的には、空き家対策法の手続きに従って、「特定空き家」とされる原因となった状況を改善するように、指導がなされます。

指導に従わない場合、勧告がなされて、それでも状況が改善されないときは、固定資産税の優遇措置がなくなったり、罰金が科されたりするなどの懲罰的措置がとられます。場合によっては、行政代執行手続きによって強制的な措置がなされたりします。

「特定空き家」に指定されたら、まずは行政(市役所など)から、所有者等に対して改善を求める助言、指導がなされます。助言、指導によっても改善がなされないとき、行政は、一定の猶予期間をもうけて勧告を行います。

勧告に従わなかった場合には、固定資産税の優遇措置が解除されます。そして、一定の猶予期間をもうけて、改善措置命令が出されることになります。

命令にも従わなかった場合、一定に履行期限ののちに、行政代執行法に基づいて、代執行の時期、見積額などが通知されます。代執行日に、強制的に改善措置がなされます。強制執行に要した費用は後から徴収されます。

特定空き家に指定されて、行政の改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除されます。

居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大6分の1まで減額されています。都市計画税も住宅用地の特例によって最大3分の1まで減額されていますが、これも解除されます。

「空き家対策法」制定以前の事例ですが、東京都墨田区では「墨田区老朽建物等の適正管理に関する法律」条例に基づき、2014年12月に老朽化して倒壊の危険があった木造2階建ての強制解体処分を行いました。

5年以上前から倒壊の危険があると通報が相次いでいた建物であり、2階部分が崩落し、壁面が傾いて隣家に倒れ掛かっていたものです。同建物には別棟の平屋もあり、こちらは屋根が損壊、柱が傾いて、建築資材の落下事故や火災の可能性が高くなっていました。

2014年1月に改善指導を行ったものの、改善が図られなかったため、学識経験者等で構成される墨田区老朽建物等審議会に諮問のうえ、勧告、命令を経て、行政代執行がおこなわれました。

「特定空き家」に指定されても、すぐに罰則が科され、行政代執行となるわけではありません。行政から改善の助言、指導がなされたから一定期間の猶予があります。その期間内に、改善内容についての対策を講じることが、第一にすべきことと言えます。

倒壊の危険がある場合は解体が主な対策となりますが、構造上の耐久性に問題がないような修繕を行ったり、衛生上の有害性が問題の場合は、問題となっているごみを撤去したりするなどの改善が確認できれば、指定は解除されます。

また、空き家対策法では14条4項において、改善命令の直前の段階で、命令を出そうとする相手に対して下記の3点を通知するものとされています。

空き家の管理が行き届かないことにつき、やむを得ない理由などがあれば、証拠を提示してこのときに申し出るようにしましょう。できれば、行政法に詳しい弁護士を代理人に立てた方がよいでしょう。

その後、命令が決定した後も、通知されてからは不服申し立ての期間が設けられています。その期間内であれば、その市町村町長に対して異議申し立てをすることが可能です。

行政を相手に訴訟を起こす場合は、まずは異議申し立ての手続きを経ることが慣例です。2016年の行政事件訴訟法の改正で、いきなり取消訴訟を起こすことも可能になりましたが、まずは話し合いでの解決を目指して、順序を踏まえた対応が良いでしょう。

「特定空き家」に指定されてしまうのは、空き家の管理が行き届いていないことがそもそもの原因です。空き家を放置すれば、資産価値が低下し、維持管理の手間と費用がかさむ負債となってしまう可能性があります。

しかし、空き家への対処をきちんと行えば、特定空き家には指定されず、収入を生み出す資産となる可能性もあります。空き家を放置せず、しっかりと対策していくことが大切です。

最もスタンダードな空き家の利用方法は、売却することです。地方や郊外の古い不動産で、売却できないと考えて放置しているのであれば、「不動産一括査定サービス」の利用を検討してみましょう。

不動産一括査定サービスでは、物件情報を登録するだけで複数の不動産会社による査定を無料で依頼することが可能です。査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較したうえで実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶことができるため、1社だけに依頼するよりも良い条件で売却できる可能性が高まります。

また、スムーズに不動産を売却するには、買い手のニーズを把握して適正な価格、適切な方法で売り出すことが有効です。まずはどのような価格で売却が可能なのか、空き家の査定をしてみましょう。

物件名 白金ザ・スカイ
所在地 東京都港区白金1
最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩3分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上45階 地下1階 RC造
総戸数 1,247戸 築年月 2022年12月

■駐車場   381台(機械式348台・平置式33台)
月額40,700円~66,000円
■バイク置場 49台/月額7,700円~16,500円
■駐輪場   1353台/330円~880円
―――――――
■設 計   株式会社梓設計
■施 工   大林・長谷工建設共同企業体
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(49.90㎡~86.37㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

銀行というとその役割は同じですが、実は種類があります。日頃からお金の出し入れや税金の振り込みなどを行う銀行は「普通銀行」と呼ばれていて、下記のように分類されます。

東京や大阪などの大都市に本店を置いて全国各地で銀行業務を行います。取引先は上場企業などの大手企業や、個人の場合は資産家や年収の高い人が中心です。

全国の大都市および中都市に本店を置き、その都道府県内を中心に銀行業務を行っています。取引先は主に地域の企業や個人です。下記の第2地方銀行との混同を避けるため第1地方銀行とも言われます。

地方銀行と同様に、地方都市に本店を置き、地元密着型の銀行業務を行います。もともと相互銀行だったところが多くを占めます。

コンビニや商業施設にATMを構える流通系銀行、店舗を持たないインターネット専業銀行などがあります。ゆうちょ銀行も含まれます。

上記で紹介した通り、地方銀行は全国の都市に本店を置いて、該当地域を中心に営業活動を行っています。該当地域を中心に店舗を展開し、個人や、中堅および中小企業のニーズに応えて金融サービスを展開する地域金融の担い手です。簡単に言うと、地域に根ざし、発展のために金融サービスを行っている銀行です。

2021年1月1日現在、金融庁の「銀行免許一覧」では地方銀行として46都道府県の62行が掲載されています。一方、都市銀行は4行、第2地方銀行は34都道県の38行が記載されています。

地域の企業や個人などを対象に銀行業務を行う地方銀行の不動産投資ローンを利用するには下記のようなメリットがあります。

地域密着型で営業活動を行っているため、該当都道府県に居住している人に対しての融資は積極的に審査をしてくれます。また該当都道府県内に店舗やATMを網羅しているので、何かを相談する際や融資の返却などには利便性がいいでしょう。高額の預金があったり、親戚に関係者がいる場合などはローンを組む際に有利になることもあります。

都市銀行では年収が一定水準に達していない、物件の属性が良くないなどで融資を得られないこともあります。また融資の規模が小さいものも融資は難しくなります。

それに対して地方銀行では、オーナーの属性や年収なども都市銀行より緩く、規模が小さい融資も審査してくれます。

地方銀行は、信用保証協会が保証することで融資が受けられる保証協会つき融資の割合が多いのも特徴です。オーナーにとっては保証料が必要になるため支払う額は多くなりますが、その分融資が下りやすいというメリットもあります。

一般社団法人全国信用保証協会連合会の「令和元年度信用保証利用状況」には、「金融機関別群保証承諾実績」が掲載されています。それによると、その割合は下記のようになっています。

不動産投資ローンの融資は20年や30年など長い付き合いになることがほとんどです。長い付き合いができるということは、その間、滞りなく返済を行い適切な経営をすることで信用を得ることもでき、2棟目や3棟目を購入する際にも力になってくれます。

一概には言えませんが、地方銀行と比べると都市銀行のほうが規模が大きく、資金量および取引量も多いのが特徴です。それに加え、取引先と長い付き合いがあり、さらに融資の規模も大きいことが多いため、金利は低く設定されることが多くなります。それに対し、地方銀行の金利はやや高めに設定される傾向があります。

なお、不動産投資ローンをノンバンクで借りる場合と比較すると、地方銀行は低い金利水準と言えます。ノンバンクは預金の受け入れを行わずにお金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関で、金利も高く設定されています。

地方銀行はあくまでも地域密着が基本になるため、エリアが違うと融資が得られないこともあります。例えば、千葉県内の地方銀行と取り引きがある千葉県在住のオーナーが、東京都内の賃貸用物件を購入しようとした際に対応をしてもらえるかは確認が必要になります。

広いエリアの物件を対象としている都市銀行や公庫、ノンバンクと比較して、地方銀行は対象エリアや融資条件が銀行ごとに大きく異なっています。さらに、支店によっても融資姿勢が異なるため、融資が得られるかどうかの確認に手間と時間を必要とします。

日中は本業のあるサラリーマンの方など、まとまった時間を取りづらい方にとって、一件ずつ問い合わせを行い融資条件を確認することが難しい場合もあるでしょう。

地方銀行で不動産投資ローンを利用する場合、各金融機関で審査の基準が設けられています。審査されるのは利用者の属性や、購入予定の物件の資産価値や事業の将来性などです。また銀行によって融資の条件も違いますので、特徴的な条件も確認しましょう。

不動産投資の場合、まずは不動産投資に用いる賃貸用物件の資産価値が審査されます。各行によって異なりますが、立地や建物の築年数、状態などによって評価は変わります。例えば、古い物件は入居者がつきづらいと判断されて評価が低くなり、最寄駅に近い物件は入居者がつきやすいと判断されて評価が高くなります。

また事業計画書に基づいてその物件の収益性も審査されます。中古物件であればすでに月額の家賃収入なども明らかになっているため、それらを見て物件の判断を行います。

不動産投資ローンを利用する場合はオーナーとなる人も審査の対象になります。主な項目は、勤務先および勤続年数、年収、自己資金、借入金の有無、年齢などです。

この基準も各行で違い、明確にどのように判断するかは明らかになっていません。ただし、都市銀行は資産家や年収の高い人が対象となりますが、地方銀行の場合はサラリーマンなどミドルクラスの人でも融資を受けることが可能です。

不動産投資で購入するべき物件の選び方として、思い浮かびやすいのは、大手不動産ポータルサイトの活用が考えられます。例えば、「楽待」や「健美家」などが挙げられます。

都道府県や、アセットクラス、販売価格や利回り、築年数別に物件を検索しやすく、様々な工夫がされています。

優良物件の場合にはこうした自社の顧客への紹介でその多くが販売できてしまいます。つまり、ポータルサイトへの掲載は、なかなか思うように販売することができない訳アリ物件である可能性もあります。

そこで、初心者の方がはじめに検討しておきたいのはは、ポータルサイトは、掲載されている物件を購入するために活用するのではなく、物件の相場観を養うために活用するということです。

そして、良いなと思える物件があった場合には、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせて、物件を紹介してくれる候補先としてピックアップしておくのです。

ポータルサイトには数多くの物件が掲載されていますが、必ずその物件の掲載元の不動産業者の連絡先が掲載されています。物件情報をとおして、複数の不動産業者とコンタクトを取り、不動産業者の特徴などを整理しておくと良いでしょう。

良い不動産業者かどうかを見極めるコツは、実際にアプローチをして、投資家に寄り添ってくれる提案をしてくれる会社かどうか、という視点で判断してみましょう。

ポイントはいくつかありますが、まずは、投資家の投資目的や自社が勧める物件情報をきちんと把握していること、取り扱う物件のメリットやデメリットを投資家に正確に伝えていること、レスポンスが速くストレスないコミュニケーションを取れること、などは最低限必須であると思います。

私の知人に不動産会社の選定は二の次で、物件情報にのみ着目して物件を購入した投資家がいました。彼は属性が高かったのでスムーズに利回りの高い物件を購入することができました。しかし、物件を管理する管理会社の質が低く、購入後に入居者付けやリフォームなど管理面で苦労をしていました。

私は、最適な物件は人によって違うと考えています。物件を選ぶプロセスはとても楽しいのですが、その前段階として自身の不動産投資の目的や自身の属性に合った不動産投資の手法を一緒に考え、寄り添ってくれる不動産業者を選ぶ必要があります。不動産投資は、物件の購入がゴールではありません。

机上の投資シミュレーション作成などももちろん大事ですが、例えば、物件の見学に同行してくれるなども重要です。最近は、問い合わせ自体が多く、物件の見学は投資家自身で行ってください、という不動産会社も多くなってきています。

効率を重視しているのでしょうが、物件の所在する最寄り駅から一緒に歩くことによって営業担当者の人柄や会社の考え方など、わかることも多くあります。見学は一人でも行けますが、なるべく営業担当者に同行してもらうと良いでしょう。プロならではの物件の見方を知る機会にもなります。

私は、不動産投資を検討するうえで、初心者が最も取り組みやすいのは区分マンションへの投資だと考えます。最近は、多くの金融機関が区分マンションへの融資に積極的で、少額の自己資金で投資が可能です。

私は、自身のペースで少しずつ資産形成をしていきたいと考え、区分マンション投資をメインにしています。物件の所在を分散させることにより、天災(地震)などのリスクを軽減することもできます。

区分マンションは、購入した後、区分所有法の規定により、購入者は管理組合の組合員になります。管理組合が定期的に理事会を開催するなど適正に機能していて、管理組合を支援する管理会社が定期的に適切な修繕の提案をしてくれれば、中長期的な資産形成として手間がほとんどかかりません。

デメリットとしては、築年数によっては、家賃に占める管理費や修繕積立金の割合が20%程度になることもあり、経費率が高く、毎月のキャッシュフローが出づらいことがあります。

また、マンションの総戸数が多すぎると、将来的にオーナーが全国に分散して居所不明などにより連絡が取りづらく、重要な議案があった際に管理組合の合意形成が困難になる可能性があります。

逆に、マンションの総戸数は少なすぎても、大規模修繕の際に修繕積立金が不足して、適切な工事を実施できないなどの支障が生じる可能性もあります。

不動産投資は、株式投資などと比較して流動性が低い投資対象ですが、区分マンションは1棟物件と比較すると価格が低く、現金化しやすいメリットがあります。一方、物件を1部屋ごとに買い足していく必要があるため、資産形成に時間がかかるという点はデメリットと言えるでしょう。

ただし、2018年に明るみになった、シェアハウス「かぼちゃの馬車」・「スルガ銀行」の不正融資問題により、2021年時点、多くの金融機関の融資審査では、購入に必要な自己資金は物件価格の2割程度は必要とされています。別途、諸費用も必要なため、物件によっては綿密な資金計画が必要となります。

1棟物件は戸数が多いため投資規模が大きく、また、区分マンションよりも経費率が低いことから、毎月のキャッシュフローが出やすく、比較的資産形成はしやすいと言えるでしょう。

デメリットとして、区分マンションのメリットはそのまま1棟物件のデメリットになり得ます。例えば、1棟物件は物件の所在を分散させることができないため、天災などが起きた場合には大きな被害を受けることになります。

また、区分マンションと違って、1棟物件のオーナーは物件全体の管理方針を自ら決定できますが、逆に言うと自ら計画的に修繕を見極め実施するスキルが求められます。

私の知人の投資家に、1棟物件を購入後、適切なメンテナンスをほとんど実施せず、数年間保有した後、毎月のキャッシュフローを得ながら、売却益を最大化して見事売り抜けた方がいます。

知人はうまく売り抜けましたが、この物件を購入した次のオーナーは、築年経過ごとに必要とされる修繕がほとんどされないまま、オーナーチェンジで物件を入手しているため、来たる大規模修繕の際、苦労する可能性があります。

1棟物件の客観的な修繕状況はプロでもわかりづらいものです。利回りが高いからといって修繕履歴の調査を怠ると、購入後に多額の修繕費用が必要となるリスクもあります。投資額が大きくなりやすい1棟投資では、物件の選定をより慎重に行うべきです。

なぜなら、前者の物件を取り扱う不動産業者はとても多いのですが、戸建を専門に取り扱う不動産業者は少なく、得られる情報(提案される物件数やノウハウなど)も限られているからです。

築年数を絞らずに検索をしてみると、検索結果には築40~50年の物件が多く目に付きます。この築年数ですと都内でも2,000~3,000万円以内で購入できる物件も出てきます。

戸建賃貸に取り組む投資家の多くは、500~1,000万円以下で、地方郊外のボロボロの戸建てをリフォームして高い利回りを叩き出すことによって家賃を最大化しています。

これは裏返すと、築古のボロボロ物件を見極めて、適切なリフォームをして、上手に入居付けをする専門的なスキルや経験値が必要となります。また、エリアや状態によっては十分な融資が下りずに、現金割合が高くなることも想定されます。

ここまで来ると、セミプロの領域に入ってきます。高い利回りの物件の場合、雨漏りやカビの発生、大量の残置物があるなど劣化状況がひどいこともあるでしょう。リフォーム費用も勘案して購入しないと、万が一、柱など建物の基本構造に不具合があった場合に、当初の想定利回りを大幅に下回る可能性もあり得ます。

戸建賃貸の特徴として、子持ちのファミリー世帯の需要は多く、一度入居付けに成功すれば長期の入居につながり収益が見込みやすい、という特徴が挙げられます。ただし、エリアによっては、家賃の滞納や夜逃げなどのリスクもあります。

戸建賃貸は、前述のとおり市場に出回る物件の供給量が極端に少ないため、競争も激しく、高い利回りで入居付けがしやすいエリアの物件を探すことは困難でしょう。物件価格が低く仲介によって得られる手数料の額も少なくなるため、本腰を入れて事業として注力している不動産業者自体が少ない印象です。

店舗・事業用物件投資は、これまで解説をした投資と比較すると、個人的に初心者にはかなり難易度が高いと思われます。私たちがよく街中で見かける店舗や事務所の入ったオフィス物件、大規模なものでは商業施設や工場、倉庫などが該当します。ここでは個人投資家の検討スコープに入る店舗物件をメインに解説します。

店舗・事業用物件投資では、区分マンションや1棟物件と比較すると投資金額が大きくなる傾向があり、その分賃料も高く、高い利回りが期待できます。

また、店舗・事業用物件では、退去時に賃借人の負担で原状回復工事を実施してオーナーに返還します。通常、オーナーは家賃の6ヶ月~1年分の敷金や保証金を預かりますので、万が一の場合にはこれらの預り金から充当していくことになります。

その一方、区分マンションなどの居住用物件以上に、用途によっては立地条件が厳しく選定され、賃借人の範囲がかなり限定されます。物件周辺の人口動態調査もする必要があり、購入の意思決定をする際にはマーケティングの素養も求められると考えます。

十分なマーケティングの結果、物件を購入し、例えば、飲食業態の賃借人が見つかったとします。テナントは初期の設備投資をしていますし、その地域の人に愛されれば人気店になり得ます。一度地域に根付けば長い入居が見込まれるでしょう。

しかし、景気の変動やテナントの経営状況が悪化した場合には、時期を問わず長期の空室期間が発生する可能性があります。テナントが複数入居している場合、いっせいに退去してしまうリスクもあります。

私が不動産会社勤務時の実務で実感したことですが、店舗・事業用物件で空室がある場合には売却時のタイミングが難しくなります。物件賃料の妥当性の精査が居住用物件と比較すると時間がかかるためです。また、金融機関の融資金額も伸びない傾向があります。

そして居住用物件と違い、店舗・事業用物件で怖いのが賃貸付けです。居住用物件の入居者付けのノウハウがある会社でも、店舗・事業用物件のノウハウがあるとは限りません。

また、独自の業者ネットワークも必要です。店舗・事業用物件の空室は賃料を下げたとしても埋まらないときには本当に埋まらないものです。物件によっては1年ないしは2年以上埋まらないということもざらにあります。

買い手としても、賃借人が付いていない物件、長期間付きそうもない物件には及び腰になりがちです。2021年時点、新型コロナウイルスの影響を受けやすい飲食業態のテナント物件には、特に注意が必要です。

中古の物件であれば、この法定耐用年数から築後の経過年数が引かれることになります。例えば、木造で建てられてから10年が経過している中古の賃貸用アパートであれば、不動産投資ローンの返済期間は12年を基準に考えることになります。

金融機関ではこの法定耐用年数による基準に加え、賃貸用物件の状態や家賃収入、オーナーの属性などを審査して、融資期間や金利、毎月の返済額などを決定していきます。

代表的なのは月々の返済額が少なくなることです。返済期間を長くすると、借入額、金利、返済方法が同じ場合は月々の返済額は少なくなります。

15年間で返済するのであれば毎月の返済額は32万2,000円ですが、35年なら16万6,000円となります。毎月の返済する金額が約半分になるので、それだけ手元に資金が残ることになります。

不動産投資の場合、管理手数料や清掃費用、共用部分の電気代、Wi-Fiといった設備費用などの経費が毎月かかります。また屋根や外壁の塗装工事、水道管工事、さらに原状回復工事など急な出費のために費用を蓄えておく必要があります。そのため手元に資金が残せるのであれば、それは大きなメリットと言えます。

また、退去によって空き部屋が出るとその分の家賃収入はなくなります。このとき、過去に家賃収入で得た金額よりも、毎月の返済額や諸経費が上回ってしまうと経営は赤字になってしまいます。

逆に、返済額が少ないと、空室期間の返済負担が減り、空室が出てしまった時に経営が赤字になるリスクを抑えることができます。

まず紹介するデメリットは返済総額が大きくなってしまうことです。毎月の返済額が少ないということはそれだけ借り入れた元金の返済が遅くなるということです。そのため利息の支払い額が増えて、返済総額が大きくなってしまうのです。

借入時の不動産投資ローンの金利が高い場合、借り換えなどにより不動産投資ローンの金利を下げてキャッシュフローを良化させることを検討してみましょう。金利が下がることで返済総額が少なくなり、投資効率を改善することに繋がります。

例えば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

賃貸マンションを新築した当初、毎月の家賃収入が30万円で、融資の返済額が毎月20万円だった場合の20年後を比較してみます。

金融機関から融資を受ける場合、その融資金額に対して保証人を立てない代わりに保証会社に保証金を支払うケースもあります。

保証金は、融資年数が長いほど料率が上がる仕組みになっている金融機関がほとんどです。つまり、融資年数が長くなると保証金を多く用意する必要があるのです。

ただし不動産投資ローンの場合、賃貸用の物件に抵当権をつけて保証の代わりとすることもあります。金融機関によって違いますので、申し込みの際は確認が必要です。

金融機関が融資をする際の審査基準はそれぞれで違い、公表していません。ただし、原則として投資物件の収益性と投資家の属性の両面から、「返済能力があるかどうか」という視点が大きな判断基準となります。条件交渉の際は、下記のことに注意しましょう。

お金の管理がルーズな人は金融機関から信用が得られない可能性があります。例えば、クレジットカードの支払いが遅延したことによって、信用情報に問題がある人は審査に通りにくくなります。また資金不足によって口座引き落としの延滞が何度もあるような人も同様です。

融資を審査してもらう際に必要となる書類はいくつかありますが、そのうちに事業に関わる重要な書類が事業計画書です。物件を購入することでいくら収益を上げることができるか、といったことが丁寧にまとめられていれば、それだけ信用度も高くなります。

また物件の収益性だけではなく、事業計画書を作成することで経営者としての姿勢もアピールすることができます。物件を販売する不動産会社がテンプレートなどを用いて作成することがほとんどですが、一度目を通しておき、疑問に思ったことがある場合はあらかじめ確認および調整しておきましょう。

この際、希望の融資期間に基づいて事業計画書を作成しておくことが肝心です。ただし、融資年数に無理が見られるようであれば、融資自体を断られることにもなりかねません。常識的な範囲で融資年数を設定するようにしましょう。

融資を依頼する金融機関で長年口座を持っていると、資金状況の把握が容易であることから交渉がスムーズに進むことがあります。その他、物件を販売する不動産会社などから金融機関を紹介してもらうのもひとつの方法です。不動産会社の担当者によって、投資物件に適した条件交渉を行ってもらえる可能性もあります。

生前贈与と相続では、受贈または遺贈された財産に対してかかる税金の種類が異なります。生前贈与では贈与税、相続では相続税が課されます。

贈与税は、暦年の一年間のうちに、もらった財産額から控除額を差し引いた額に対して課税されます。

一方で、相続税は、被相続人の正味財産額から控除額を差し引き、相続人どうしが法定相続をしたとした場合の仮の税額を算出します。その後、実際の各相続人取得分に合わせて、それぞれに適用される税額控除を考慮し納付税額を計算していきます。

贈与税、相続税ともに、課税財産の額から差し引くことのできる基礎控除額があります。贈与税は受贈者一人につき暦年一年間で110万円であるのに対し、相続税は被相続人一人につき3,000万円に加えて法定相続人一人につき600万円加算するものとされています。

ただし、贈与税の場合、扶養義務者から生活資金や教育資金を贈与された場合は非課税となり、贈与税はかかりません。また、基礎控除以下の金額の贈与であっても、毎年同額を贈与していると、定期贈与とみなされて、その定期金の合計額の贈与を受けたものとして贈与税がかかることがあります。

このように、相続税の基礎控除額は贈与税に比べて多額であるものの、贈与税では非課税となる範囲が広く、やや曖昧な傾向があるといえるでしょう。

贈与税は相続税と比較して税率が非常に高く、贈与あるいは遺贈した価格帯によっては、贈与では相続に比べて1.5倍~4倍の税金がかかることになります。

贈与税で適用できる非課税の取り扱いは、資金の用途によって教育資金一括贈与・結婚子育て資金一括贈与、住宅取得資金一括贈与があります。いずれも、直系尊属からの贈与が条件となり、教育資金・結婚子育て資金の場合には、金融機関等との管理契約も条件となっています。

直系尊属から30歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、教育資金の贈与を受けた場合、1,500万円までが贈与税非課税となります。

また、20歳以上50歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、結婚子育て資金の贈与を受けた場合、1,000万円までが贈与税非課税となります。

なお、受贈者が教育資金では30歳、結婚子育て資金では50歳に達した場合、資金管理契約は終了し、残額があれば残額は贈与税の課税対象となります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与をした場合、贈与税の課税価格の計算の際、基礎控除に加えて2,000万円まで控除されます。

相続税で適用できる軽減税制では、被相続人の配偶者に対して大きな税額軽減制度があります。また、被相続人に直近に支払った相続税がある場合や生前贈与について支払った贈与税がある場合に、二重課税分を控除する制度があります。

相続人が未成年者や障害者である場合にも、税額控除制度が設けられています。相続財産が不動産である場合は、税額計算の対象となる財産評価額について、小規模宅地等の特例があることも特徴的といえるでしょう。

被相続人の配偶者については、遺贈された正味財産額が1億6千万円と法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかからない税額軽減制度があります。

1億6千万円を超えても、配偶者の法定相続分までは相続税がかからないことになります。ただし、この軽減制度は実際に取得した財産を下に計算されるため、分割されていない財産は対象になりません。

相続人が未成年者や障害者であるときは、相続税額から一定の金額を控除できる税額控除制度があります。

相続人が85歳未満の障害者であるときに相続税額から控除できる障害者控除額は、その障害者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円とされています。

相続人が未成年であるときに相続税額から控除できる未成年者控除額は、その未成年者が満20歳になるまでの年数1年につき10万円となります。

贈与税額控除では、相続開始前3年以内に被相続人から贈与された財産について支払った贈与税額を控除することができます。ただし、その贈与財産は相続税の課税財産に加算されます。

相次相続控除では、相続開始前10年以内に被相続人が相続によって財産を取得して相続税を課されていたとき、その相続税額のうち、一定の算式により計算した金額を控除することができます。

一定の条件を満たす小規模宅地等を特定の相続人が相続する場合、相続税の財産評価額を減額する特例の適用を受けられることがあります。

居住用または事業用・貸付用に供されていた小規模の宅地等のうち、特定の親族が相続した分について、相続税の財産評価額が最大80%減額されます。評価額が減額される土地の面積や減額割合は、土地の用途によって区分され決められています。

相続時精算課税は、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子・孫への財産の移転につき、生前贈与と相続を通算して課税する制度です。

相続時精算課税を選択した場合、その者から贈与される財産額から2,500万円までを控除し、超過した額に20%の贈与税額が課されます。2,500万円の控除枠を使い切るまで何回贈与しても利用できますが、相続時精算課税を選択した贈与者については、以降、贈与税の暦年課税は選択できません。

相続時精算課税を選択した贈与者が亡くなったときは、その贈与された財産を相続財産に加算して相続税額を計算し、既に納めた贈与税がある場合は精算されます。

不動産を生前贈与された場合、相続の場合と異なり、不動産取得税が課されます。また、所有権の移転登記をするにあたって、生前贈与と相続では課される登録免許税の金額が異なります。以下で、詳細を説明します。

不動産の所有権の移転登記をする際、登録免許税がかかります。この登録免許税の税率は、贈与と相続を原因とする場合では異なります。贈与では、その不動産の価額の2%、相続では4%が原則となります。

また、相続による所有権移転登記については、相続による土地を取得した個人が登記をせずに死亡した場合、その死亡した個人の登録免許税は免税とする措置や、10万円以下の土地についても免税とする措置があります。

不動産取得税は、不動産を取得した者に都道府県が課す税金ですが、贈与によって取得した場合には課されますが、相続によって取得した場合は課されません。

なお、通常、不動産取得税の税率は課税標準額の4%とされていますが、住宅及び住宅用地については3%の軽減税率が適用されます。税率面以外にも、住宅および住宅用地には、課税標準額や税額の軽減措置があります。

不動産の生前贈与・相続は、相続財産の規模や相続人の数・条件がケースごとに大きく異なります。税の知識が不十分だと、受けられると思った特例が受けられなかったり、余分な課税を招いてしまうケースも少なくありません。

詳細な判断に迷ったときには、税理士などの専門家へ依頼することも検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットとなりますが、適切な税制優遇を受けられたり、追徴課税のリスクを低減させられたりなど、大きなメリットもあります。

パークコート虎ノ門愛宕タワー/事故

竣 工 2008年6月
最寄駅 神谷町駅徒歩4分
総戸数 231戸

住 所 東京都港区虎ノ門3-14-1
概 要 地上30階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークコートトラノモンアタゴタワー
Park Court 虎ノ門愛宕 Tower

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約570m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約420m
セブンイレブン神谷町駅東店まで約160m
ナチュラルローソン虎ノ門巴町店まで約210m
トモズ神谷町店まで約340m
港区立御成門中学校まで約570m
港区立御成門小学校まで約600m
グローバルキッズ虎ノ門保育園まで約150m
東京慈恵会医科大学附属病院まで約450m
神谷町郵便局まで約460m
東京慈恵会医科大学学術情報センター図書館まで約590m
香川銀行東京支店まで約330m
みずほ銀行神谷町支店まで約340m
愛宕警察署まで約850m
手まり坂緑地まで約430m

物件名 パークコート虎ノ門愛宕タワー
所在地 東京都港区虎ノ門3-14-1
最寄駅 東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩4分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上30階 RC造
総戸数 231戸 築年月 2008年6月

■駐車場   100台(機械式)月額50,600円~58,300円
■バイク置場 4台/月額5,500円
■駐輪場   231台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   清水建設株式会社
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(42.85㎡~131.72㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    コンシェルジュサービス
□3階    エグゼクティブスタディ/8:00~21:00/1時間500円
□3階    ストーンガーデン
□28階   クラブスイート/15:00~翌11:00/1泊8,000円
□28階   プレミアムラウンジ/8:00~21:00/通常無料
貸切時1時間1,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

グランドコンシェルジュ吾妻橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩3分
総戸数 31戸

住 所 東京都墨田区吾妻橋3-4-8
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
グランドコンシェルジュアズマバシ

■近隣周辺施設情報
サンドラッグCVS業平店まで約210m
セブンイレブン墨田吾妻橋3丁目店まで約90m
ローソン吾妻橋3丁目店まで約170m
まいばすけっととうきょうスカイツリー駅南店まで約300m
東洋ランドリー本所吾妻橋店まで約230m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約130m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約120m
ほっかほっかのお弁当一喜まで約520m
くすりの福太郎押上店まで約1040m
どらっぐぱぱす東駒形店まで約520m

物件名 グランドコンシェルジュ吾妻橋
所在地 東京都墨田区吾妻橋3-4-8
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.80㎡~40.94㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ワンルームマンション投資が持つ大きなメリットは、アパート経営よりも物件価格が安いため、投資の初心者でもエントリーしやすい点です。2021年時点では、東京23区など都心でも新築で2,000万円〜3,000万円程度の物件が多くなっています。地方都市においては1,000万円台の物件も少なくありません。

一方でアパート経営の場合は、立地や規模によって違うものの、物件価格は数千万円〜1億円程度です。アパート経営と比較すると、ワンルームマンション投資は自己資金を豊富に用意できない投資の初心者に適しています。

物件価格が安いワンルームマンションは、ローンを利用するとしても利用額が少なくなるため、アパートと比較するとローン審査を通過しやすい点も初心者向けのメリットです。

アパートと比較すると新築時の物件価格がさほど高くないワンルームマンションは、流動性が高く売却しやすい特徴も持っています。

ワンルームマンションの入居者はサラリーマンの単身者などが中心です。駅から近いなど立地条件が良いワンルームマンションは空室リスクが低いため、長期的に収益が期待できます。

不動産投資において入居率の高い物件は人気が高いため、立地の良いワンルームマンションは、アパートなどと比較すると売却しやすい強みを持っています。

ワンルームマンション投資ではキャッシュフローが上がりにくい点に要注意です。キャッシュフローとは資金の流れのことで、不動産投資では、得られる収入から支出を引いて手元に残る資金がいくらなのかを見ることになります。

間取り別で比較すると、面積の狭いワンルームマンションの家賃は最も低い部類に入ります。しかし、ワンルームマンションは、立地が良い分だけ固定資産税などの経費が上がってしまうこともあります。

収入が少ない一方で経費が高くなるため、ワンルームマンション投資を検討する際は、事前の収支シミュレーションを入念にすることが重要です。特に新築ワンルームマンションの場合は、ローンを利用すると分譲当時からキャッシュフローが赤字という物件も少なくありません。

アパート経営の場合は、複数の住戸をまとめて保有することになるので、1部屋空室が発生したとしても、他の住戸の運用収入でカバーできます。

しかし、ワンルームマンションを1部屋しか保有していない場合は、空室が発生した際に他の住戸の収入でカバーするといったことができなくなります。

例えば、学生向けマンション投資などでは、大学の移転など周辺環境の変化によって赤字を補填できなくなる失敗例があります。

ワンルームマンション投資で空室期間が発生すると、ローン返済に行き詰まる可能性もあります。ワンルームマンション投資を進める場合は、可能な限り空室期間を短くするため、立地の選定には特に要注意です。

アパート経営はワンルームマンション投資とは反対の特徴を持っています。買いづらく売りにくい一方で、空室リスクに強く収益を確保しやすいことが特徴的です。

アパート経営が持つ最大のメリットは、複数の住戸を同時に運用できる特徴から、毎月のキャッシュフローを増やせることです。例えば1棟アパートを購入できれば、複数のワンルームマンションを同時に運用しているのと同じような状況を作れます。

また、キャッシュフローに余裕があれば、不動産投資で貯まった収益を2次運用でさらに増やせます。総じてアパート経営は投資規模や収益の拡大に適しています。

アパート経営は複数の住戸を同時並行で運用できるため、1部屋空室が発生しても、他の部屋の家賃収入で穴埋め可能です。空室リスクに備えられる点は、アパート経営の大きなメリットと言えます。

空室の長期化からローン返済に行き詰まる失敗は多いものです。しかし、アパートを運用している状況下では、ワンルームマンション1部屋のみの投資よりも空室リスクの対策が可能となります。

なお、アパートは高さ制限のある住宅街に建てられることが多く、都市部に存在しているワンルームマンションと比較して立地条件に差があります。

このような背景からアパート経営では、1部屋が広い物件を選んだり家賃を周辺相場よりも少し安くしたりなど、周辺物件との競争力を保つ対策が重要になります。

アパート経営が持つデメリットとしては、物件価格の高さから要求される自己資金が多くなる点が挙げられます。

2021年時点、アパートローンを利用する場合でも、物件価格の1割〜3割程度は自己資金の投下を求められることも多いものです。仮に1億円の物件・1割の自己資金であれば、1,000万円の自己資金が必要になります。

また、アパート経営では木造物件も多いため、ローンの返済期間が短くなってしまう点にも要注意です。アパートローンの返済期間は法定耐用年数を基準としている金融機関が多く、この場合、木造アパートの投資では返済期間を22年に設定されることになります。

返済期間が短くなると、毎月の返済額が多くなるため、ローン返済が物件運用の収益を圧迫します。木造アパートに投資する場合は、キャッシュフローのシミュレーションに要注意です。

木造アパートはローンの返済期間が短くなるため、法定耐用年数の築22年を経過した物件では、不動産投資ローンの審査がさらに厳しくなります。収益が低い、またはローンを利用できない物件は買い手がつきにくく、価格を下げないと売却できないこともあるので要注意です。