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竣　工　2018年2月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分 総戸数　11戸 住　所　東京都墨田区本所2-3-10 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ レピュアリョウゴクホンジョ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約170m セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約210m リカーショップ福助まで約190m Santoku約240m 同愛記念病院まで約770m 賛育会病院まで約1100km 光の園保育学校外手分園まで約160m 若宮公園まで約70m かしわ児童遊園まで約400m ホワイト急便越後屋店まで約60m 墨田区立外手小学校まで約140m 墨田区立二葉小学校まで約390m 墨田区立本所中学校まで約310m 墨田区立錦糸中学校まで約440m 物件名 レピュア両国本所賃貸 所在地 東京都墨田区本所2-3-10 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 11戸 築年月 2018年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有/月額330円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（26.20㎡～43.38㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月 最寄駅　浅草橋駅徒歩4分 総戸数　36戸 住　所　東京都台東区浅草橋2-4 概　要　地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ ライオンズフォーシアアサクサバシ ■近隣周辺施設情報 VAN　Shop　Kuramaeまで約560m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約270m 肉のハナマサ浅草橋店まで約440m まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約510m セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約190m ファミリーマート浅草橋2丁目店まで約250m 御蔵前公園まで約410m 台東区立台東育英小学校まで約70m 台東区立浅草中学校まで約430m 浅草橋保育園まで約250m 柳北公園まで約530m 物件名 ライオンズフォーシア浅草橋賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋2-4 最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 36戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　1台（平置式）月額44,000円 ■バイク置場　1台/月額3,300円 ■駐輪場　　　35台/無料 ――――――― ■設　計　　　株式会社日企設計一級建築士事務所 ■施　工　　　大東建託株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（27.00㎡～51.70㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 一戸建ては土地と建物がセットになっているケースがほとんどで、マンションの売却とは違う注意点があります。一戸建て売却ならではの注意点をそれぞれ確認していきましょう。 建物は築年数とともに劣化するものですが、特に注意したいのが雨漏りやシロアリなどの被害です。それは建物の価値が下がってしまうだけではなく、売却後のトラブルに発展することもあるからです。 押し入れの奧や収納の天井などに、気づかないうちに雨漏りによるしみができていることもあります。長年、雨漏りが続いていたようであれば腐食が起きているケースもあるので、売却を決めた際は確認しましょう。 一方、シロアリは木材を食べることで知られており、一戸建てを管理するうえで注意しておきたい重大な欠陥の一つです。家の躯体にも被害が及んでいる場合は倒壊の危険もあります。普段の生活で気づかないことも多いので、売却をする前に一度専門家に調べてもらうのもいいでしょう。 シロアリ被害や雨漏りがあるのに知らずに売却してしまうと、契約不適合責任を追及され、損害賠償請求や売買契約のキャンセルといった事態にも発展します。 前項でも触れた契約不適合責任とは、これは2020年4月に民法が改正されたことによって新しくできた売買取引の法律です。不動産売買契約においては、元々は瑕疵担保責任という言葉で知られていましたが、契約時に気づかなかった住宅の欠損に対して売主が負う責任のことを指しています。 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。 瑕疵担保責任から契約不適合責任になって大きく変わった点は、買主が売主に対して行使できる権利の選択肢が増えたことです。瑕疵担保責任では契約の解除や損害賠償請求だけでしたが、契約不適合責任には下記の5つの選択肢があります。 マンションとは違い、土地のある一戸建てでは敷地に関するトラブルもあります。代表的なのが敷地の境界線がはっきりしていないことです。 築年数が浅い物件や区画整理された分譲地などでは起きにくい欠陥トラブルですが、古くから所有している土地の場合は境界杭が土の中に埋まっていたり、隣家との間にブロック塀を設けるなどで境界線が曖昧になっていることがあります。 敷地面積が曖昧なままでは売買できないため、土地家屋調査士に依頼して土地面積や形を明確にしてもらうことが必要になります。 また、屋外にある庭木やエアコンの室外機、雨樋などが越境して隣家に入っていることに気づいていないケースもあります。これらも査定を依頼する前に確認しておき、越境しているようであれば適切に対処しましょう。 一戸建てに限らず、不動産の名義が他人の場合、勝手に売却することができません。例えば、親から相続した場合は名義が親のままになっていることがあり、なりすましなどによる詐欺行為と捉えられる危険性もあります。 不動産会社に不動産の売却を依頼する際には、身分証明書や登記済権利書などを提出することになります。名義と依頼者が違うケースでは委任状が新たに必要になるなどして、すぐに売却活動に移ることができません。そのため売却のタイミングを逸すこともあり得ます。 また、実家の敷地内に住居を建てたケースなどでは、土地と建物で名義が違うこともあります。この場合も売却を開始する前に、土地と建物の所有者を確認する必要があります。売却を決める前にあらかじめ名義を確認し、認識していた名義と違う場合には弁護士や司法書士などの専門家に相談しておくといいでしょう。 一戸建ての売買では、買主が新築時の建築確認通知書・検査済証、設計図面などの引き渡しを求めることがあります。必ず引き渡さなければいけないものではないのですが、買主が購入後にリフォームをしたり、増改築するなどの際に設計図があったほうが的確に行えるからです。 マンションの場合は施工会社が保存しているケースがありますが、一戸建ての場合は所有者が保管しているものです。売却の際には手元に残っているか、確認しましょう。 またリフォームや修繕した履歴もまとめておきましょう。中古住宅を購入する場合、どこかに不具合がないか買主が不安に思っていることも多く、リフォームや修繕の履歴があれば購入に関する不安を取り除くこともできます。また、給湯器やシャワートイレ、ユニットバス、システムキッチンなどの設備に関しては、取扱説明書が残っているか確認しておきましょう。

竣　工　2020年6月 最寄駅　浅草橋駅徒歩3分 総戸数　44戸 住　所　東京都台東区浅草橋2-28-6 概　要　地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ドゥーエアサクサバシ2 ドゥーエ浅草橋Ⅱ ■近隣周辺施設情報 佐竹商店街まで約1000m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約120m miniピアゴ柳橋2丁目店まで約470m ファミリーマート浅草橋三丁目店まで約210m マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約300m ココカラファイン浅草橋店まで約230m キッチンオリジン浅草橋店まで約120m 両国郵便局まで約800m 鳥越神社前郵便局まで約400m 蔵前警察署須賀橋交番まで約240m 御蔵前公園まで約400m 永寿総合病院柳橋分院まで約290m 同愛記念病院まで約570m 伊東クリーニングまで約330m 精華公園まで約280m 物件名 ドゥーエ浅草橋2賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋2-28-6 最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 44戸 築年月 2020年6月 ■駐車場　　　1台（平置式）月額38,500円 ■バイク置場　2台/月額4,400円 ■駐輪場　　　40台/月額220～440円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（25.53㎡～40.61㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2007年2月 最寄駅　浅草橋駅徒歩3分 総戸数　36戸 住　所　東京都台東区浅草橋4-12-4 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ アサクサバシレジデンス ■近隣周辺施設情報 ライフ神田和泉町店まで約240m まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約300m ファミリーマート浅草二丁目店まで約160m ファミリーマート 浅草橋駅前店まで約120m 浅草橋郵便局まで約200m 三井記念病院まで約290m 永寿総合病院柳橋分院まで約700m 同愛記念病院まで約1200m 柳北公園まで約170m ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1800m 物件名 浅草橋レジデンス賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋4-12-4 最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 36戸 築年月 2007年12月 ■駐車場　　　有（平置式）月額44,000円 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有（無料） ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（29.67㎡～30.01㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年3月 最寄駅　木場駅徒歩4分 総戸数　155戸 住　所　東京都江東区木場6-7-18 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■物件名フリガナ レジディアキバ RESIDIA 木場 ■近隣周辺施設情報 イトーヨーカドー木場店まで約250m カクヤス門前仲町まで約880m ローソン江東木場店まで約120m ファミリーマート木場6丁目店まで約250m セブンイレブン江東木場3丁目店まで約1120m くすりの福太郎木場駅前店まで約280m ホームセンターコーナン江東深川店まで約1950m 深川警察署東陽交番まで約690m 三菱東京UFJ銀行木場深川支店まで約1210m 木場親水公園まで約910m くすりの福太郎木場3丁目店まで約1020m 物件名 レジディア木場賃貸 所在地 東京都江東区木場6-7-18 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 155戸 築年月 2008年3月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（21.00㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2006年3月 最寄駅　木場駅徒歩3分 総戸数　34戸 住　所　東京都江東区木場6-10-10 概　要　地上8階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ アーデンキバ ADEN　KIBA ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと木場駅前店まで約270m セブンイレブン江東木場駅南店まで約220m くすりの福太郎木場駅前店まで約330m 医療法人社団修世会木場病院まで約430m 江東木場郵便局まで約250m 東京東信用金庫深川支店まで約380m イトーヨーカドーまで約390m 赤札堂まで約680m 深川ギャザリアまで約380m 都立木場公園まで約1100m 物件名 アーデン木場賃貸 所在地 東京都江東区木場6-10-10 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上8階 RC造 総戸数 34戸 築年月 2006年3月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.71㎡～43.47㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月 最寄駅　住吉駅徒歩10分 総戸数　14戸 住　所　東京都江東区石島24-11 概　要　地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1DK住居対象／キャンペーンＥ／適用可 ■1DK住居対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ハーモニーフラッツスミヨシ ■近隣周辺施設情報 精華楼まで約180m 業務スーパー 石島店まで約170m まいばすけっと 江東扇橋3丁目店まで約560m セブンイレブン 江東扇橋店まで約200m セブンイレブン 江東扇橋2丁目店まで約260m ライフ深川猿江店まで約670m マルエツ清澄白河店まで約700m まいばすけっと江東千石1丁目店まで約780m 扇橋公園まで約300m 物件名 ハーモニーフラッツ住吉賃貸 所在地 東京都江東区石島24-11 最寄駅 都営新宿線「住吉駅」徒歩10分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 14戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　─ ■バイク置場　─ ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　ナミキ都市設計研究所株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社ナミキ ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（24.37㎡～48.99㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。 これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。 収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。 還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6％であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。 住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。 投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。 一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。 また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。 事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。 不動産投資におけるデットクロスとは、主に「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指しています。 事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。 こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。 不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。 こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。 投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。 譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。 つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。

竣　工　2007年9月 最寄駅　木場駅徒歩6分 総戸数　60戸 住　所　東京都江東区木場2-17-7 概　要　地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ コンフォリアキバコウエン COMFORIA 木場公園 ■近隣周辺施設情報 北野エースフーズブティック門前仲町店まで約790m まいばすけっと木場駅前店まで約640m 大黒屋門前仲町店まで約450m セブンイレブン江東冬木店まで約380m ファミリーマート木場2丁目店まで約300m ローソン木場公園店まで約190m ローソン木場2丁目店まで約250m くすりの福太郎木場駅前店まで約280m 深川ギャザリアまで約570m TSUTAYA門前仲町店まで約510m 医療法人社団修世会木場病院まで約260m 江東木場郵便局まで約340m 木場病院まで約250m 東京東信用金庫深川支店まで約350m 江東区役所まで約1290m 広大な緑園と共に在る暮らしこそ、先端。常に緑と上手に付き合うことを日常としています。水と緑。美と文化。あらゆるものが身近に揃う広大な緑園の木場公園。そのパークサイド・エリア、しかも都心直通の地だからこそ先進の暮らしが始まります。大手町直通7分。銀座・東京も10分圏内の都心近接立地です。清潔感と開放感を両立した、心地よい住空間。清潔感あふれるエントランスから、内廊下によるアプローチとした深い安らぎを感じられるレジデンス。公園の開放感を身近にした住空間は、ペアガラスを採用するなど居住性に配慮したハイ・クオリティな仕様。 物件名 コンフォリア木場公園賃貸 所在地 東京都江東区木場2-17-7 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 60戸 築年月 2007年9月 ■駐車場　　　3台 ■バイク置場　6台 ■駐輪場　　　54台 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（21.35㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年2月 最寄駅　末広駅徒歩2分 総戸数　48戸 住　所　東京都千代田区外神田6-13-1 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ アーバンプレミアアキハバラ ■近隣周辺施設情報 秋葉原UDXまで約400m Hanamasa　Plus＋湯島店まで約100m ピーコックストア神田妻恋坂店まで約130m 肉のハナマサ秋葉原店まで約340m セブンイレブン外神田2丁目妻恋坂店まで約100m ローソン末広町駅前店まで約130m ファミリーマートファーマライズ薬局末広町店まで約160m マツモトキヨシ末広町店まで約190m Health＆Beauty宝仙堂外神田本店まで約380m マルツ秋葉原本店まで約280m ジョナサン妻恋坂店まで約20m 銀だこハイボール酒場末広町店まで約90m セガフレード・ザネッティ・エスプレッソ末広町店まで約120m 私立日本薬科大学お茶の水キャンパスまで約230m 千代田区立昌平小学校まで約250m 台東区立黒門小学校まで約400m 神田寺幼稚園まで約230m 千代田区立昌平幼稚園まで約250m 小学館アカデミー昌平保育園まで約250m 東都文京病院まで約200m 上野黒門郵便局まで約300m 湯島二郵便局まで約360m 千代田区立昌平まちかど図書館まで約240m 三菱UFJ銀行秋葉原支店まで約140m 新生銀行上野支店まで約260m 興産信用金庫秋葉原支店まで約270m 交通は東京メトロ銀座線末広町駅徒歩2分、東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分、JR山手線御徒町駅徒歩8分、JR中央総武線・東京メトロ日比谷線秋葉原駅徒歩9分。神田エリアの活気溢れる下町感と秋葉原エリアのビッグターミナル感が融合した魅力たっぷりの住環境です。外観はベージュとブラウンのタイル貼りで清潔感と落ち着いた高級感を演出しています。 物件名 アーバンプレミア秋葉原賃貸 所在地 東京都千代田区外神田6-13-1 最寄駅 東京メトロ銀座線「末広町駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 48戸 築年月 2020年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　3台/月額2,200円～3,300円 ■駐輪場　　　45台/月額220円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　通勤管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（27.34㎡～44.75㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2016年1月 最寄駅　南新宿駅徒歩2分 総戸数　28戸 住　所　東京都渋谷区代々木2-27-14 概　要　地上8階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 （※401号室は除く） ■401号室対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ブエナビスタヨヨギ Ｂｕｅｎａ　Ｖｉｓｔａ代々木 ■近隣周辺施設情報 紀伊國屋サザンシアターまで約690m まいばすけっと代々木2丁目店まで約50m マルマンストア南新宿店まで約380m 新宿タカシマヤまで約590m ファミリーマート南新宿駅前店まで約140m セブンイレブン渋谷代々木2丁目店まで約210m 代々木二郵便局まで約340m デニーズ南新宿店まで約70m シティバンク新宿南口支店まで約550m JR東京総合病院まで約320m 新宿中央公園まで約1200m 新宿警察署まで約1200m スターバックスコーヒー新宿マインズタワー店まで約270m 物件名 ブエナヴィスタ代々木賃貸 所在地 東京都渋谷区代々木2-27-14 最寄駅 小田急線「南新宿駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 28戸 築年月 2016年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　3台/月額3,300円 ■駐輪場　　　29台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　株式会社藤木工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（22.25㎡～52.40㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年4月 最寄駅　亀戸駅徒歩5分 総戸数　73戸 住　所　東京都江東区亀戸6-42-7 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アルテシモクレルトルテ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン 亀戸駅東口店まで約350m Maxvalu Expressまで約520m まいばすけっと 江東亀戸6丁目店まで約550m アトレ亀戸まで約630m ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約590m 肉のハナマサまで約820m マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約650m 亀戸南公園まで約130m 亀戸緑道公園まで約340m マクドナルド亀戸店まで約410m 物件名 アルテシモクレルトルテ賃貸 所在地 東京都江東区亀戸6-42-7 最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 73戸 築年月 2022年4月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社ARG一級建築士事務所 ■施　工　　　住協建設株式会社東京本店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（25.44㎡～26.43㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 アメリカのハワイは海外のリゾートエリアとして有名なエリアです。ハワイは旅行先としても日本人の人気が高く、海外不動産に投資する際にハワイ不動産を購入したいと考える人も少なくありません。 しかし、投資対象としてみた時、ハワイ不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。それぞれ詳しく見て行きましょう。 ハワイはリゾートエリアとして世界的な知名度を持っているため、世界中の投資家から注目されているエリアです。ハワイでは投資用物件の需要も多くため、ハワイの不動産価格は他のエリアと比較しても堅調な推移をしているのが特徴的です。 アメリカ不動産のポータルサイトであるRedfinの統計によると、値動きが細かいものの、ハワイ州の不動産価格は長期的には右肩上がりで上昇しています。 新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きい2020年以降も、それ以前と比較するとペースが鈍っているものの、値上がりを続けている状況です。ただし、アメリカの不動産価格が上昇している背景には、大規模な金融緩和があったことにも注意が必要と言えるでしょう。 過去の傾向が将来の値動きを保証するとは断言できないものの、市場が大崩れしづらい背景を持っていることは、ハワイ不動産投資のメリットと言えます。 そのほか、ハワイは日本人の人気も高いリゾート地なので、現地で不動産エージェント業を営む日本人もたくさんいます。物件の売買や購入後の賃貸管理について、日本人の不動産エージェントを頼れる点もハワイ不動産投資のメリットとなります。 海外不動産投資においては、日本との時差があるほか言語も違う現地人とのコミュニケーションは投資家にとって負担が大きくなります。しかし、商習慣や言語が同じ日本人とのやり取りであれば負担を軽減可能です。 その一方で、ハワイ不動産投資が持つ代表的な注意点としては、高価格低利回りの物件も多いことや、築古物件では修繕費がかさむことなどが挙げられます。 先に挙げたRedfinの統計によると、2021年6月時点におけるハワイ州の物件価格は$671,000であり、日本円に換算すると約7,000万円です。ハワイ不動産の価格は世界的に見ても高い部類に入ります。 また、高価格の物件は利回りが低くなる点に要注意です。ハワイ不動産の中には表面利回りが2%前後しかないものも少なくありません。ハワイ不動産は利回り狙いの投資には適していないと言えます。 ハワイ不動産に投資するのであれば、長期的なキャピタルゲインや資産性に着目した投資方法が適していると言えるでしょう。 そのほか、ハワイには築50年を超えるような築古物件も多い点にも要注意です。築古物件では修繕費がかさんで思うようにキャッシュフローが出ないこともあります。築古物件を購入するのであれば、購入手続きの前にインスペクションを入れるなどで対策をしておきましょう。 インスペクションとは、専門業者による物件の点検調査を指しています。修繕を要する箇所があればインスペクションで指摘されるため、修繕費用の負担区分について売主と交渉も可能です。ハワイの築古物件投資では、事前に修繕の不安要素をつぶしておくことが重要になります。 フィリピンは、急速な人口増加や経済発展によって不動産投資先としても注目されています。フィリピンのリゾート地としては、セブ島エリアが有名です。セブ島エリアにおける不動産投資についてメリットやリスクなどを解説します。 セブ島エリアの不動産投資が持つメリットの1つは、高所得の外国人入居者がターゲット層となる点です。セブ島はリゾート地でありながら、セブシティエリアと呼ばれる都心部では海外IT企業の拠点も数多く設置されています。 フィリピンではほとんどのエリアで英語が通じるほか、ITアウトソーシング産業が盛んです。また、セブ島は英語やプログラミングなどの留学先として選ばれることも多くなっています。 これらの背景から、フィリピンに進出する海外IT企業も多いものです。都心部には現地に派遣されている外国人駐在員も多く居住しています。 2021年時点におけるフィリピンの首都マニラでは、外資の流入量も多いことなどからコンドミニアム価格の値動きが激しいものの、首都以外のエリアでは順調に不動産価格が上昇中です。セブ島エリアでは、上記のような市場環境を背景としつつ、海外不動産の中でも安価に物件を購入できます。 セブ島エリアの不動産投資では、フィリピンの経済動向や新型コロナウイルスの影響などを受けやすい点がリスクと言えます。セブ島エリアの代表的な産業は、既に解説したIT産業や観光産業などです。 IT産業は海外企業の動向に影響を受けるほか、観光産業は世界的な景気の動向や新型コロナウイルス感染症の状況に影響されます。 例えば、セブ島のコンドミニアム投資では、管理組合の規制がなければ空室期間中にホテル運用することも可能です。しかし、世界的に景気が後退している時期には観光客も減ってしまいます。 また、世界的にコロナウイルス感染症が収束していない2021年8月時点では、観光産業の動向も先行き不透明です。外国人が入居者や宿泊者のメインターゲットとなるセブ島の不動産投資では、外的な要因の影響を受けやすい点に注意を要します。 パタヤの不動産投資が持つメリットは、安価に物件を購入できることとホテル運用も有効な点などです。 2021年時点のタイでは、首都バンコクの不動産価格は直近10年間で大きく値上がりしたものの、地方都市の物件はまだ比較的安価に購入できます。パタヤもハワイ同様に欧米から人気のリゾートエリアですが、ハワイと比較すればパタヤの物件価格はそれほど高くありません。 同じ海外リゾートの物件という観点で比較すると、パタヤの不動産投資は効率的に利益を上げることが可能です。また、周辺諸国からも観光客が集まってくるため、物件のホテル運用でも利益を狙えます。 パタヤの不動産投資では、物件売却の方向性も含む出口戦略に要注意です。タイは東南アジアの中では国として少子高齢化が進んでいる部類に入ります。CIAの統計によると、例えばフィリピンにおける2020年の年齢中央値は24.1歳ですが、タイでは39歳です。特に、タイ人女性の年齢中央値はすでに40.1歳に達しています。 また、国際連合の統計によると、2015年～2020年におけるタイの平均人口増加率は0.3%です。1%を超えているフィリピンやカンボジアなどと比較すると、タイの人口増加率は低くなっています。 パタヤに限らずタイ全体に言えることですが、統計で比較する限りは、タイの不動産は他の国よりもキャピタルゲインの期待などが薄いと言えます。パタヤ不動産に投資する場合は、物件売却も含めた出口戦略について事前の検討が重要です。

竣　工　2022年4月 最寄駅　都立大学駅徒歩9分 総戸数　22戸 住　所　東京都目黒区中根2-19-16 概　要　地上2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ボヌールアラマンダ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと都立大学駅南店まで約790m セブンイレブン都立大学駅南店まで約570m ツルハドラッグ目黒中根店まで約520m 目黒区立中根小学校まで約350m 中根公園まで約280m 松屋 都立大学店まで約470m まいばすけっと 中根１丁目店まで約590m ココカラファイン 都立大学駅南口店まで約382m みずほ銀行 都立大学駅前支店まで約510m 東急ストア都立大学店まで約690m 物件名 ボヌールアラマンダ賃貸 所在地 東京都目黒区中根2-19-16 最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上2階 RC造 総戸数 22戸 築年月 2022年4月 ■駐車場　　　─ ■バイク置場　─ ■駐輪場　　　─ ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK（34.84㎡～38.80㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産投資をするうえで注意しておきたいリスクの一つに「空室リスク」があります。空室リスクとは、保有している物件に入居者が入らず、空室となってしまい、家賃収入が入ってこない状況となるリスクを言います。 不動産投資は、入居者が家賃を支払ってくれれば比較的手間がかからず、「不労所得」というイメージがありますが、そう考えられていた時代は既に過去のものとなっています。 空き家数及び空き家率の推移そして、居住世帯のない住宅のうち、「空き家」は846万戸と、2013年と比較して26万戸の増加となっています。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％であり、2013年から0.1ポイント上昇して、過去最高となっています。 少子高齢化によって、日本は人口の減少が大きな社会問題となっています。その一方で、アパートやマンション等の新築物件は毎年どんどん建設されています。つまり、需要と供給に大きなギャップが生まれているのです。 この供給過剰の状況の中、不動産投資家が自身の保有する物件に空室をつくらず、高い入居率で運営していけるかは、空室が発生する原因を知り、いかに対策をしていくかにかかっています。 前述した国内の人口の減少、国内全体での物件の数そのものの増加といったマクロ的な環境以外に、この記事では特に、不動産投資で空室が発生する主な原因として、次の3つの点を挙げたいと考えます。 私は、賃貸ニーズの高いエリアで、入居者が必要とする設備がある物件を保有して、適切な家賃を設定し、リーシング（入居者募集）に強い管理会社に賃貸管理をお願いできれば、空室リスクを低く抑えることができると考えています。 しかし、私の経験上、不動産投資をするうえでは「投資対象エリア」と「自分が住みたいエリア」は完全に分けて考えた方がうまく行くケースが多いと考えています。 恵比寿駅や吉祥寺駅、中目黒駅は、今後も人気ランキング上位に入り続けると予想していますが、物件価格は獲得できる家賃が高いこととエリアの希少性もあり、相対的に割高になる傾向があります。 この場合、稼働率は高まりますが、キャッシュフローはあまり出ないでしょう。また、融資を活用して物件を購入する場合、ローン返済等でキャッシュフローを気にして設定家賃を間違えると、知名度が高い人気駅であっても賃貸は付かなくなる可能性が高まります。 では、不動産投資をするうえではどのような駅を選べば良いのでしょうか。あまり知られていない狙い目の駅として、例えば、リクルート住まいカンパニーが発表した同調査で、「順位が上昇した街ベスト10」の9位に川口駅があります。川口駅は、ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2021」では1位を獲得しています。 川口駅は、JR京浜東北線が使えて、東京駅や新宿駅、渋谷駅に30分程度でアクセス可能です。再開発も進んでおり、駅前にはタワーマンションも多く建設されています。アリオ等の大型商業施設や商店街も多いので、生活もしやすい環境と言えます。 隣駅の赤羽駅は東京都内ですが、川口駅は埼玉県内となり、都心主要駅のアクセスが便利なうえに賃料相場が相対的に低いのが人気の理由であると考えられます。 居住用エリアで人気の高い物件は価格も高くなりがちです。ただし、物件価格が2倍でも、家賃が2倍取れるかと言えば、必ずしもそうなりません。人気エリアの物件をコレクションしたい、というのであれば話は別です。しかし、空室リスクを抑えた、賃貸ニーズの高いエリアの物件を割安で購入する方が投資効率は高く、キャッシュフローも出やすいと言えます。 首都圏以外の地方で物件を探す場合には、前述した視点に加えて、人口動態や最寄り駅の1日の乗降客数等も参考にして探すことが重要です。 全国賃貸住宅新聞が発表した「人気設備ランキング2020」では、コロナ禍では、人気設備の傾向はコロナ前と比較して少し変動があるように見えます。エントランスのオートロックは変わらず高い人気ですが、TVモニター付きインターフォンの順位が上がっているのはコロナ禍で家に滞在する時間も増えている中、防犯意識が高まっていると読み取れます。 また、ランキングの中で、最も順位を上げたのが、ファミリー物件での宅配ボックスの設置ニーズです。Amazon等のオンラインショッピングのニーズは今後もますます増えてくると見られ、単身者向け物件でも重視されやすいポイントと言えます。最近ではアパート等の1棟物件でも後付けで設置できる宅配ボックスが登場しているので、設置を検討してみると良いでしょう インターネット設備に関しては注意が必要です。コロナ前からインターネット無料はランキングでは上位でした。つまり、あって当たり前になってきた感があります。コロナ禍では、社会人のテレワーク、学生のオンライン授業等で利用頻度が急速に高まってきており、無料であることに加えて、今度は通信速度が課題になってきています。 経験がある方も多いかと思いますが、インターネットは無料であっても通信速度が低すぎると快適に仕事をすることは困難になります。賃貸仲介会社の知人に確認をしてみたところ、実際にどのくらいの通信速度が出るのか問い合わせもあるようで、今後同様の問い合わせは増えてくるだろう、とのことでした。 不動産投資をするうえで、管理会社は重要なパートナーです。物件の家賃収入を1円でも多く上げ、稼働率を少しでも上げるためには、いかに空室を少なくするかを戦略的に考えなくてはいけません。 不動産投資家の中には、修繕計画を綿密に立て、コストを下げることに終始する人をよく見ますが、まずは企業経営で言うところの売上高（＝家賃収入）を確実に確保することが肝要です。 売上高を上げる仕組みとして、リーシングに強い管理会社を見極め、常日頃から関係値を高めていくことができるかが、引きも切らない入居者募集、ひいては高い入居率につながっていきます。 不動産投資、その中でも特に1棟物件投資は、受け身の対応では決してうまくいきません。1棟物件投資は、「賃貸不動産経営」です。その業務内容を理解して、プロの管理会社と強力に連携することが、空室を減らして物件の収益性を高めることにつながります。 不動産投資家の役割は、1棟物件の維持管理に必要な各業務を管理会社に依頼し、満室経営に向けてマネジメントすることです。そこで、ここでは、空室を減らして収益性を高める5つのステップを解説します。 どのような管理会社に管理を委託するか、によって不動産投資の収益は変わってきます。一番に見るべきはやはり管理実績です。1棟物件の管理にしろ、区分マンションの管理にしろ、業界では管理戸数は3,000戸を超えていることが一つの目安になります。業歴も確認するべきですが、実際にどれだけの戸数の物件を管理しているかが重要です。 管理会社はどこも、まずは管理戸数1,000戸を超えることを当面の目標としています。1,000戸までは力技で何とかなることもありますが、私の経験上、3,000戸を超えるとなると組織として機能をしていないと入居者のニーズに応えることはまずできません。 管理業務は、管理戸数が多ければ多いほど、スケールメリットが効いてきます。管理戸数が多い管理会社では、リフォーム工事の発注単価も低くなり、パートナー企業が積極的に良い商品の紹介をしてくれるようになります。そして、管理戸数が5,000戸を超えると業界でも一目置かれ、10,000戸を超えるとそのエリアでも有数の管理会社として認識されます。 会社の経営方針にもよりますが、管理戸数が増えてくると、様々な管理業務（入居者募集・入居者対応・清掃等の建物管理等）等の窓口を1人でこなすことは難しくなってきますので、セクション（課・チーム）を分ける等、明確に役割分担している管理形態を取っている会社もあります。 また、1棟物件の場合には、管理物件の入居率が90％を超えているかどうかが任せて良い管理会社であるかどうかの一つの目安（指標）になります。入居率の計算方法は、その算出の仕方によって異なりますので注意が必要ですが、主に1棟物件を取り扱っている管理会社で管理戸数が3,000戸以上、入居率が95％を超えていたら優秀であると言えます。 そして、管理会社に管理を委託するうえで、重要なポイントがリーシングに力を入れているかどうかです。管理戸数が多い管理会社はたいていリーシングに注力しています。リーシングの実務面で留意するべきポイントは、入居者付け（仲介業務）を自社で行っているかどうかです。 不動産投資家としては、ともすると、管理会社が店舗を持っていて自社で直接入居者付けをした方が効率良いと思いがちです。しかし、管理会社の役割は、仲介手数料を獲得することではなく、不動産オーナーの利益を最大化し、空室をなくすことです。 リーシングで大事なことは、入居者を募集する窓口を幅広く持つことです。管理会社が自社で店舗を持っていると、仲介手数料のノルマ（店舗・個人）獲得の観点から、物件を自社の店舗ネットワークだけで囲い込みしようという意識が働き、結果として募集の窓口が自社だけに狭められてしまうのです。 前述したとおり、全国的にも空室率が高まっており、そして今後は、部屋が大量に余る時代です。そのような時代の中、不動産投資家から預かった部屋を自社の店舗ネットワークの中で囲い込んで、果たして想定どおりの条件で決まるのか疑問があると思います。 私が勤務していた不動産会社はグループに管理会社を持っていましたが、自社では店舗を持っておらず、賃貸営業部のメンバーが毎日50～60件飛び込みで店舗を訪問し、空室となった部屋（商品）の紹介に駆けずり回っていました。実績を出している担当者の携帯電話にはひっきりなしに店舗から連絡が来ており、多い日は1日に30件以上は着信履歴があったほどです。 この管理会社は、自社では店舗を持たず、空室となった部屋を広く賃貸仲介会社に紹介することで、私が在籍時に管理戸数は5,000戸を超えていましたが、入居率も常に95％を超えていました。地方郊外の物件も多く取り扱っており、1棟物件の管理会社で、この実績はエリア内でも屈指であったと記憶しています。 さて、どれほど素敵な物件を保有していても、入居者を見つけることができなければ賃貸経営は成り立ちません。アパートのほか、区分マンションの一室でも、やり方を間違えてしまうと空室は長期（3ヶ月以上）にわたり、収益率が低い物件となってしまいます。 空室が起きている原因を分析すると様々なことがわかってきます。ほとんどの不動産投資家は、空室が発生していることを認識しても、その原因を調査分析して対策までしているケースは少ないものです。 入居者の退去の原因がわかれば、退去を減らして長期的な入居につなげるため、不動産オーナー側から管理会社に提案することもできます。入居者確保に向けた不動産投資家の積極的な姿勢は今後さらに重要になってきます。 部屋が埋まらないのには必ず理由があります。管理会社をとおして、賃貸仲介会社へヒアリングをかけてもらう必要があります。時間があればヒアリングは自身で行うことも可能ですが、要領を得ない質問や偏った質問は大きな先入観を生んでしまうこともあります。自身でヒアリングをする場合には、管理会社から事前にコツを教えてもらうのも良いでしょう。 賃貸仲介営業マンに、「入居者にあの部屋を紹介したいな」、と思ってもらうためにも、入居者が住みたいと思う部屋を作ることは重要です。入居者に気に入ってもらうためには、適度なリフォームを実施して、清潔感のある部屋を作る必要があります。 さて、リフォームには、汚れ等をきれいにする原状回復工事と、部屋の資産価値を向上させるグレードアップ工事があります。物件が古い場合、もしくは、古くなってきた場合には、単に原状回復工事をするだけではなく、入居者が住みたいと思えるような付加価値を付けることも重要です。 実際に私が体験した話をします。コロナ禍では、テレワークが浸透しました。毎日、会社に通勤する必要がない一方、毎日、同じ部屋にいると気が滅入ってくることもあります。ある入居者から管理会社に、「部屋のクロスが真っ白で息がつまりそう。模様変えできないか」、と連絡がありました。 このとき私は管理会社から連絡を受け、管理会社と相談をしたうえで、壁の一部をアクセントクロスにすることを提案しました。入居者は、毎日テレワークをしていたのですが、「一日中、パソコンと白いクロスを目の前にして参ってしまっていた」、とのことでした。私は入居者の生の声になるほど、と思ったものです。 アクセントクロスをうまく使うと、単調になってしまいがちな部屋も一気におしゃれになります。文字どおり、部屋のアクセントになるように、色や柄を選んで、壁の一部分を張り替えれば簡単に完成します。 リフォームに関しては、単に費用をかければ良いというものではありません。家賃収入に応じて、物件価格が決まりますので、将来売却を視野に入れている場合には、投資対効果を考慮してリフォームする必要があります。 管理会社は、業務量が非常に多いので、リフォーム業者に部屋を視察してもらい、見積もりをもらう際、いちいち部屋を見ないケースも多くあります。できれば、投資家自身で部屋を確認して、必要なリフォームを見極めることが重要です。 若干費用がかかっても、物件の付加価値を上げてみたい場合には、システムキッチンの導入を検討してみるのも良いでしょう。前述の「人気設備ランキング2020」では、単身者向け物件でも、コロナ禍で部屋にいる時間も増えるため、システムキッチンのニーズが上がっています。 管理会社にREINSに部屋情報を掲載してもらった後は、マイソクを作成して、管理会社からお付き合いのある賃貸仲介会社に一斉にメールやFAXをしてもらいます。物件が所在する最寄駅はもちろん、ターミナル駅も重要なターゲットになります。 例えば、西武池袋線の江古田駅に物件があった場合、江古田駅の周辺の賃貸仲介会社をはじめ、隣の駅の桜台駅や、都営大江戸線の新江古田駅周辺の賃貸仲介会社にもアプローチをします。実務上は、ターミナル駅である練馬駅や池袋駅からの客付けがメインとなりますので、練馬駅や池袋駅の賃貸仲介会社にも積極的にアプローチをしていきます。 次に、管理会社から、取引実績のある賃貸仲介営業マンに電話で部屋を紹介してもらいます。私も不動産会社勤務時に、部屋の紹介をしたことがあります。メールやFAXだけではなく電話を使うと、営業マンと直接の面識がなくても、話が弾むこともあり、その流れで部屋を紹介してもらえたりします。…

竣　工　2019年1月 最寄駅　菊川駅徒歩6分 総戸数　53戸 住　所　東京都墨田区江東橋5-2-9 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■203／403／404／504／607号室対象 ■キャンペーンＢ／適用可 ■フリーレント1ヶ月 ■実質フリーレント2ヶ月 ■上記以外住居対象／キャンペーンＢ／適用可 ■上記以外住居対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ ブラウスミヨシ ■近隣周辺施設情報 肉のハナマサ住吉店まで約130m スーパーオオゼキ菊川店まで約240m ライフ深川猿江店まで約890m マルエツ菊川店まで約590m ローソン緑4丁目店まで約590m ローソン住吉新大橋通店まで約90m セブンイレブン墨田菊川店まで約150m セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約1m アルカキット錦糸町まで約1050m 丸井錦糸町店まで約910m 大黒屋錦糸町店まで約260m あそか病院まで約210m 菊川2丁目交番まで約370m 猿江恩賜公園まで約840m 物件名 ブラウ住吉賃貸 所在地 東京都墨田区江東橋5-2-9 最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 53戸 築年月 2019年1月 ■駐車場　　　2台/月額38,500円 ■バイク置場　6台/月額3,300円 ■駐輪場　　　62台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.21㎡～43.09㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ラウンジ □１階　　　　セブンイレブン ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年1月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩8分 総戸数　48戸 住　所　東京都墨田区本所2-11-12 概　要　地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ コンフォリアホンジョアズマバシ COMFORIA 本所吾妻橋 ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ本所4丁目店まで約400m まいばすけっと本所3丁目店まで約270m セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約110m どらっぐぱぱす東駒形店まで約450m 医療法人財団正明会山田記念病院まで約500m 墨田石原郵便局まで約460m 大横川親水公園まで約990m 石原3丁目交番まで約520m ジョナサン両国店まで約1130m 東京スカイツリータウンまで約1360m 江戸より続く、利便性の粋を暮らす。両国、浅草、錦糸町、さらには東京スカイツリー、東京の情緒と先進、利便性を生活圏に捉えるロケーションだからこそ叶う都心の粋を味わう暮らし。浅草も徒歩圏内、アクセス性にも優れ、都心通勤者はもちろん、東京人であることを愉しむ大人たちにご提案したい、ハイセンスなレジデンスです。多彩なプランで、この街ならではの魅力ある暮らしを。 物件名 コンフォリア本所吾妻橋賃貸 所在地 東京都墨田区本所2-11-12 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩8分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 48戸 築年月 2008年1月 ■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円 ■バイク置場　10台/月額2,970円 ■駐輪場　　　48台 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（20.80㎡～48.12㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年4月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩9分 総戸数　24戸 住　所　東京都墨田区本所3-17-1 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント4ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント6.5ヶ月 ■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料 ■物件名フリガナ パセオホンジョアヅマバシ PACEO 本所吾妻橋 ■近隣周辺施設情報 東京スカイツリータウンまで約1300m 東京スカイツリーまで約1300m まいばすけっと本所3丁目店まで約190m サミットストア両国石原店まで約590m セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約90m サファイアドラッグまで約250m 本所一郵便局まで約240m ポプラ本所店まで約240m 朝日信用金庫本所支店まで約470m こだま内科まで約710m 山田記念病院まで約510m ホワイト急便越後屋店まで約250m 若宮公園まで約210m 物件名 パセオ本所吾妻橋賃貸 所在地 東京都墨田区本所3-17-1 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩9分 物件特徴 デザイナーズ 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 24戸 築年月 2020年4月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1DK（25.65㎡～31.63㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月 最寄駅　両国駅徒歩5分 総戸数　42戸 住　所　東京都墨田区石原1-4-6 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1LDK住居対象キャンペーンＢ／適用可 ■1LDK住居対象／フリーレント4ヶ月 ■1LDK住居対象／実質フリーレント5ヶ月 ■1DK住居対象キャンペーンＢ／適用可 ■1DK住居対象／フリーレント3ヶ月 ■1DK住居対象／実質フリーレント4ヶ月 ■物件名フリガナ ベルファースリョウゴク ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと両国駅東店まで約360m どらっぐぱぱす石原店まで約310m 墨田区立二葉小学校まで約160m 墨田区立亀沢保育園まで約90m 横網町公園まで約540m ローソン墨田石原2丁目店まで約170m セブイレブン墨田亀沢1丁目店まで約240m ファミリーマート両国亀沢店まで約290m 江東学園幼稚園まで約300m 墨田横綱郵便局まで約350m 物件名 ベルファース両国賃貸 所在地 東京都墨田区石原1-4-6 最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 42戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　2台(平置式)月額36,300円 ■バイク置場　5台/月額3,300円 ■駐輪場　　　49台 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1SLDK（25.10㎡～40.38㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 数は少ないものの、日本国内にも海外不動産投資に融資している銀行があります。ローンを利用できる投資先や、必要な自己資金の考え方について解説します。 日本国内の金融機関で海外不動産投資に融資するところは少数派です。しかし、アメリカ不動産投資であれば、購入物件のエリアを限定する条件で融資しているところが複数あります。 例えば、ハワイ州オアフ島のホノルルエリアであれば、東京スター銀行やSBJ銀行などでローンを利用可能です。そのほか、カリフォルニア州の物件であれば香川銀行のローンを使えます。 海外現地の銀行で外国人向けに住宅ローンを出しているところもありますが、情報の有無やローン利用の可否については、不動産エージェント次第であることも否めません。 外国人向けの住宅ローンについては、インターネットで情報を収集するのが困難であり、現地の不動産エージェントが個人的に情報を持っているケースも多くなります。また、ローン申込の条件として該当する銀行での口座開設や、投資先の国における継続的な収入を求められることも少なくありません。 初めての海外不動産投資であれば特に、日本国内の銀行で融資元を探す方がローンを利用できる確率は高くなります。 アメリカ以外の国で投資したい場合は、オリックス銀行の不動産担保ローンを利用することも検討できます。オリックス銀行のローンは、原則、投資先の国について制限がありません。 ただし、オリックス銀行の場合は、購入する物件とは別に日本国内の首都圏など限られたエリアに立地した不動産を担保に入れる必要があります。アメリカ不動産投資に利用できるローンでは、購入物件を担保に入れるため別途担保不動産を用意する必要がありません。 オリックス銀行のローンは、すでにローン完済済みの自宅か別の投資用物件を持っていないと利用できない点に要注意です。そのほか、前年度の税込み年収が700万円以上など複数の申込条件があります。利用を検討する場合は、申込条件の事前確認が必須です。 日本国内の銀行が提供するローンでは、それぞれ商品説明書には明記されていないものの、おおむね物件評価額の50%が融資限度額となっています。このため、例えば評価額が2,000万円の物件を購入する場合は、諸経費を含めると1,000万円以上の自己資金が必要です。 また、物件価格ではなく評価額の50%が限度である点に注意を要します。銀行はローン審査にあたって独自に現地の評価機関等から物件の評価レポートを取得し、評価レポートに基づいて融資額を決定しています。 価格が2,000万円の物件を購入するからと言って、必ず1,000万円のローンを利用できるわけではありません。周辺相場よりも高価格の物件を購入する場合は特に、審査の結果として融資額が下がることも考えられます。 なお、オリックス銀行のローンを利用する場合に融資額の根拠となるのは、担保とする日本国内の物件評価額です。評価額が高い物件を担保に入れられれば、物件購入額の大部分をローンで調達できる可能性もあります。 海外不動産投資でローンを利用する場合は、日本国内での不動産投資とは異なる複数の手順を要します。手続きをスムーズに進めるためには、スケジュールの事前確認が重要です。 海外不動産投資を進めるためには、最初に投資先の国と不動産エージェントを選び、購入する物件を決めます。ローン利用上の注意点としては、物件購入前に不動産価格の周辺相場を調べておくことです。 評価額よりも大幅に高い価格の物件を購入してしまうと、物件価格に対する融資額の比率が下がるために必要な自己資金額が上がります。ローンを利用して自己資金比率を下げるためには、可能な限り評価額が高く、周辺利回り相場と合致した物件を購入することが重要です。なお、物件購入の申込が済んだら、手付金もしくは申込金を売主に支払います。 申込金の着金が確認されたら、買主と売主との間で売買契約を締結します。なお、売買契約書にはキャンセル条項が入っているか、契約締結の前に確認することが重要です。 キャンセル条項とは、買主が物件購入にあたってローンを利用する場合に、審査を通過できなかったら契約をキャンセルできるという条項のことです。キャンセル条項には契約締結後の期限が設けられており、期限と審査期間の目安とが合致しているか確認することが重要になります。 売買契約の締結が完了したら、銀行に申込書類を提出してローン審査に入ります。本審査の場合は1週間～2週間前後の日数が必要になるので、あらかじめ銀行へ目安の期間を確認することが重要です。 なお、審査にあたってはサイン済みの売買契約書に加え、収入証明など複数の書類が必要になるので、あらかじめ用意しておくとスムーズに手続きを進められます。 銀行の審査を通過できたら、公証役場で認証手続きをします。認証手続きをするのは、購入対象の不動産について、投資先の国で銀行が抵当権を設定するためです。アメリカ不動産投資でローンを利用する場合は特に、認証手続きが必ず必要になります。 なお、すでにご紹介したオリックス銀行のローンを利用する場合は、日本国内の不動産に抵当権を設定するため認証手続きは不要です。 また、公証役場は平日の日中しか認証の対応をしていないことに注意を要します。土日には対応していないため、平日のスケジュール調整が必要です。多くの銀行ではローン契約の当日に認証手続きをします。 ローン契約および認証手続きが完了したら、決済日に合わせてローンが実行されます。なお、融資額の振込先が契約者の銀行口座になるのか、物件売主が指定する口座になるのか事前に確認することが重要です。 契約者の銀行口座になる場合は、融資額の着金を待ってから売主の指定口座へ決済資金を送金することになります。海外送金は日本国内の資金送金よりも完了までに日数を要するため、決済日に間に合わせるためには余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。 日本と違って、海外では物件所有権の登記済証が発行されるまでに時間がかかることもあります。ローン実行後に銀行または保証会社から登記済証の提出を求められることがあるため、登記済証の発行スケジュールを事前に確認することが重要です。 例えば、アメリカではそれほど時間がかかりませんが、新興国の不動産投資では、発行までに数ヶ月以上の期間がかかることもあります。あらかじめ売主に必要期間を確認しておくと、ローン契約の時に銀行へ説明できるためトラブル防止に役立ちます。

竣　工　2022年4月 最寄駅　錦糸町駅徒歩7分 総戸数　24戸 住　所　東京都墨田区江東橋5-16-2 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ トラディスコウトウバシ TRADIS 江東橋 ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン江東毛利店まで約90m ファミリーマート江東橋2丁目店まで約290m ローソン墨田江東橋5丁目店まで約300m まいばすけっと住吉駅北まで約450m オーケー住吉店まで約550m 丸井錦糸町店まで約250m 錦糸町PARCOまで約750m 東京都立墨東病院まで約700m 墨田江東橋郵便局まで約500m みずほ銀行錦糸町支店まで約550m 横浜銀行錦糸町支店まで約550m 江東橋公園まで約290m 猿江恩賜公園まで約600m 東京都立両国高等学校・附属中学校まで約450m 物件名 トラディス江東橋賃貸 所在地 東京都墨田区江東橋5-16-2 最寄駅 東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 24戸 築年月 2022年4月 ■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円 ■バイク置場　3台/月額3,300円 ■駐輪場　　　24台/月額330円 ――――――― ■設　計　　　株式会社松寿設計コンサルティング ■施　工　　　株式会社深山工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（小型犬:敷1積増 猫:敷2積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（30.71㎡～31.39㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。 この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。 また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。 前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。 この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。 不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。 2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。 繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。 返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。 融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。 その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。 繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。 不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率（CCR）が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。 その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。 不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。 繰り上げ返済をすると利息の支払いを抑えることができますが、その分、税金の支払いが多くなる可能性がある点に注意しましょう。 これまでメリットとデメリットについて解説しましたが、繰り上げ返済をする際に注意しておきたい点も紹介します。 不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。 金利の高いものから：金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる 残額の多いものから：同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する 複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。 不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。 抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。

竣　工　2008年3月 最寄駅　蔵前駅徒歩2分 総戸数　67戸 住　所　東京都台東区蔵前3-9-4 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ カスタリアクラマエ ■近隣周辺施設情報 ミニストップ蔵前3丁目店約160m セブンイレブン台東蔵前3丁目店約140m まいばすけっと蔵前駅前店約150m ライフ新御徒町店約730m ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局約170m どらっぐぱぱす浅草雷門店約950m すき家蔵前駅前店約190m マクドナルド蔵前駅前店約200m 物件名 カスタリア蔵前賃貸 所在地 東京都台東区蔵前3-9-4 最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 67戸 築年月 2008年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（24.53㎡～43.52㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2018年8月 最寄駅　市ヶ谷駅徒歩8分 総戸数　22戸 住　所　東京都千代田区三番町30ｰ4 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ヴィークグレイスサンバンチョウ VIEQU GRACE 三番町 ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと九段南3丁目店まで約280m セブンイレブン九段南大妻通り店まで約130m くすりの福太郎九段北店まで約510m 千代田区立九段小学校まで約430m あい・あい保育園三番町園まで約390m 麹町郵便局まで約460m いきなりステーキ　市ヶ谷店まで約400m 靖国神社まで約400m ユニクロ　市ケ谷駅店まで約950m 大妻女子大学まで約130m 物件名 ヴィークグレイス三番町賃貸 所在地 東京都千代田区三番町30ｰ4 最寄駅 東京メトロ有楽町線「市ケ谷駅」徒歩8分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上112階 RC造 総戸数 22戸 築年月 2018年8月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □2LDK（57.05㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2005年11月 最寄駅　田町駅徒歩7分 総戸数　13戸 住　所　東京都港区芝浦2-13-3 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ NTPRレジデンスシバウラ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約170m セブンイレブン港区芝浦1丁目店まで約300m ローソンHみなとパーク芝浦店まで約360m ファミリーマートファミマムスブ田町/S店まで約330m ピーコックストア芝浦アイランド店まで約450m マルエツプチ芝4丁目まで約580m 肉のハナマサ芝浦店まで約510m グランパークまで約670m SUIT SELECT TAMACHIまで約760m まいばすけっと海岸3丁目店まで約510m 田町芝浦ファミリー薬局まで約120m マツモトキヨシムスブ田町店まで約250m 芝浦薬局まで約60m 芝浦公園まで約250m 三田警察署まで約820m 港区立芝浦小学校まで約520m 物件名 NTPRレジデンス芝浦賃貸 所在地 東京都港区芝浦2-13-3 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 13戸 築年月 2005年11月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（43.35㎡～73.92㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。