竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2014年1月
最寄駅　赤坂駅徒歩4分
総戸数　82戸

住　所　東京都港区赤坂6-12-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂6丁目店まで約80m
セブンイレブン赤坂氷川坂下店店まで約100m
東京ミッドタウンまで約500m
赤坂サカスまで約500m
スギ薬局赤坂店まで約110m
ゆうちょ銀行本店千代田線赤坂駅内出張所まで約400m
区立檜町公園まで約310m
スパヒノキまで約160m
室町砂場赤坂店まで約280m

■駐車場　　　10台/月額44,000～47,300円
■バイク置場　4台/月額1,650円
■駐輪場　　　114台/月額上段220円・下段330円
―――――――
■設　計　　　日本国土開発株式会社
■施　工　　　日本国土開発株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.79㎡～74.03㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フィリピンでは、外国人投資家は建物を購入できても、土地を購入することはできません。登記可能なコンドミニアムの購入が実質的な不動産投資の方法となります。

さらにコンドミニアムを貸し出す・転売する相手も同じ外国人相手となります。賃貸貸しをする場合は、どの程度の賃貸需要が見込めるのか、新築物件の建設計画や売買需要がどの程度あるのかも調べましょう。

フィリピンでは中古物件を購入することもできますが、中古市場が十分に確立されていません。ブローカーを通して物件を紹介してもらったり、物件オーナーと直接取引したりと慣れていなければ中古物件の購入は難しくなります。

そこでフィリピンでの不動産投資は、プレビルドのコンドミニアムを購入するのがメインになります。

プレビルド物件を購入する場合、頭金は何度か分割して支払い、分割支払い終了後に残金を一括で支払うことになります。

なお、現地銀行からローンの融資を受けて一括で支払う場合には注意が必要です。フィリピンの経済状況によっては、コンドミニアムの担保価値が落ちることで、購入時には融資が下りるはずだったローンが組めなくなる可能性もあります。

仮に残金を支払えない場合、それまで支払ったお金はほとんど没収される可能性があります。実際にはバイヤー保護の法律により、デベロッパーは支払った頭金の半額を返還する必要がありますが、現地弁護士を雇って交渉する必要があるなど手間や時間、そして費用がかかります。

現地銀行のローン金利は、例えば東京支店や名古屋出張所があるPNB（Philippine National Bank）の場合、5.95％です（固定金利5％+みずほ銀行の長期プライムレート0.95％）。

PNBの住宅ローンは、返済ができなくなっても最後まで借入金の返済義務を負うリコースローンという種類ですが、他の銀行ではノンリコースローンを組むことができます。

ノンリコースローンとは、担保となる物件を手放しても返済できない分は銀行が負担するという借り手有利の住宅ローンです。負債を抱えずに済みますが、金利が高いのがデメリットです。さらに融資条件としてSRRVビザやクオータビザを取得していることが必要になるなど、審査は厳しくなります。

フィリピンの不動産市場の動向と資金計画の確認をしたあとは、出口戦略を検討しましょう。出口戦略とは、どのように売却して利益を出すかという計画です。

フィリピンのコンドミニアムで利益を出すためには、転売によるキャピタルゲイン狙いがメインになります。というのも、フィリピンでは賃貸運営に適した環境が十分に整っていないからです。

フィリピンでは賃貸管理を行う会社があまりなく、コンドミニアムの賃貸管理はほとんどデベロッパーの賃貸管理部門が行っています。家賃設定もその管理部門で行い、入居希望者はコンドミニアムごとに用意されている管理部門から直接賃貸募集リストを入手しています。

管理部門で設定する家賃金額は、家賃を下げるとコンドミニアムの格が下がってしまうという理由から空室があっても下げたがりません。そこで空室が続いて困るオーナーは、別に賃貸管理をしている会社を探す必要があります。

投資用で購入するコンドミニアムの家賃は高いため、ほとんどの場合、ターゲットは海外からの駐在員や旅行客になります。

つまり投資用にコンドミニアムを購入する場合、このような駐在員や旅行客による賃貸需要が多い場所を選ぶことがポイントです。現地のフィリピン人を対象としないため、空室期間が長期化する可能性も加味しなければなりません。

このようにフィリピンのコンドミニアムによるインカムゲインはあまり期待できないことを踏まえて、出口戦略を考えましょう。

出口戦略として重要なのが、プレビルドで購入したコンドミニアムをいつ売却するかです。完成後に転売する場合には、登記に時間がかかることを頭に入れておく必要があります。

フィリピンではコンドミニアムが完成し、引き渡しが終わったあとの登記に時間がかかります。完成してから1年後に登記されるというケースもあるため、完成直後に売却する場合は注意しましょう。場合によっては数年間も権利書が手元に届かないこともあるため、その間の賃貸運用も検討しておく必要がなります。

また完成前の転売は、実質的に「所有権がないままの売却」となるため、デベロッパーとの契約名義の書き換え作業が必要になります。契約名義人変更手続きはデベロッパーによって対応の仕方が違うため、購入前にきちんと確認することが重要です。

なお、コンドミニアム売却におけるキャピタルゲイン税は基本的に売主負担ですが、契約書にその旨が明記されていない場合、不払いとなっていれば買主がそのペナルティを課せられることがあります。契約書を作成する時点で税金に支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

賃貸管理ではデベロッパーの管理部門か、専門の賃貸管理会社に任せるかどちらかを選びます。日本のように物件を一覧で検索できるような仕組みがないため、入居希望者は多くの場合、デベロッパーの管理部門に直接足を運ぶことになります。専門の管理会社を選ぶ際には、どのように客付けをしているのかをよくチェックしておきましょう。

なお、専門の管理会社はさまざまな管理を一括して行ってくれるなどのメリットがあります。コンドミニアムを購入して賃貸運用する場合、内装工事が必要になりますが、デベロッパーは内装工事までは行いません。しかし、管理会社は家具や家電を備え付けて貸し出してくれます。

さらに室内のメンテナンスや空室時の清掃なども任せることができるため、オーナーの手間を省くことができます。

フィリピンに何度も足を運んで物件選びをするのも難しいため、現地不動産を取り扱うエージェント選びが重要になります。フィリピンの不動産購入手続きは後述するように煩雑なため、手続きに精通しているエージェントを選びましょう。

さらにコンドミニアム購入で大事なのは、デベロッパー選びです。物件の品質はもちろんのこと、その後のアフターフォローをきちんと行うデベロッパーなのかも確認します。

物件選びでは、外国人投資家や駐在員に人気のエリアを選ぶのがポイントです。例えばコンドミニアムが多く建設されているマニラのマカティ市や、開発が進むボニファシオ・グローバルシティなどがおすすめです。他の地域でもコンドミニアム価格上昇が見込めるエリアはチェックしておきましょう。

このほか、周辺環境や交通の便などをチェックし、入居者が住みやすい環境が整っているかを調査しましょう。転売するまで賃貸運用する可能性があることを前提に、賃貸付けしやすい物件選びが必要です。

中古物件を購入する際は特に注意が必要です。契約後の一定期間以内に税金を支払っていないことを理由に、罰金を求められることがあります。契約書の内容に少しでも不備があれば、余計なペナルティを課せられることがあるため、信頼できるエージェントに契約書の内容を精査してもらうことが大切です。

プレビルド物件を購入する場合は最初に銀行口座を開設しておきましょう。支払いは小切手で行うのが一般的で、銀行から自宅に送付してもらうようにします。

契約では、まず購入申込書となる「予約契約書」をデベロッパーに提出し、購入金額の10～30％を予約申込金として支払います。申し込みをしてから半年以内に売買契約書が届くため、認証手続きとともに署名した契約書を送り返します。

支払いは、「頭金→月々の分割支払い→残金」と建設段階に応じて振り込みます。残金をローンで支払う場合は、融資が確実に下りると見込める範囲で設定する必要があります。融資が下りずに現金も用意できなければ、それまで支払ったお金のほとんどを失う可能性があります。

なお、残金を支払う余力がなく、銀行の融資も下りない場合、デベロッパーが提供するインハウスローンを利用する方法があります。

ただし、インハウスローンは、金利が銀行ローンよりもかなり高いため、支払い総額も高額になります。どうしても利用せざるを得ない場合には、返済期間が短いプランを利用しましょう。

契約書はすべて手書きによるサインで行いますが、仮に現地でその時間が取れなかった場合、帰国後に届く契約書類を公証役場まで持って行き、公証人の目の前で契約書にサインします。そして、その書類を外務省に持っていき、承認印をもらってフィリピン大使館で認証手続きをしてもらいます。

また、物件が完成したあとに賃貸運用する予定がある場合は、先にTINナンバーとよばれる納税番号を取得しておく必要があります。非居住外国人が賃貸を行い、税務申告をするために必要なものです。

残金の支払いが終わっていることを確認し、デベロッパーから物件の鍵と、引渡証明書および売買証書を受け取ります。その後、売買を仲介したエージェントに「所有権移転の手続き」を依頼します。銀行ローンを利用している場合には、所有権移転が完了したあとに抵当権の設定を行います。

竣　工　2006年1月
最寄駅　大崎広小路駅徒歩2分
総戸数　153戸

住　所　東京都品川区大崎3-1-1
概　要　地上20階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハウスオー・タワー
PARK HOUSE O-TOWER

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎ニューシティ店まで約660m
ファミリーマートトキワ大崎店まで約180m
セブンイレブン品川大崎3丁目店まで約280m
くすりの福太郎大崎駅前店まで約400m
ユニクロ大崎店まで約530m
大崎ニューシティーまで約480m
大崎三郵便局まで約460m
東日本銀行大崎支店まで約400m
私立立正大学まで約640m
ココファンナーサリー大崎まで約100m
大崎警察署まで約280m

■駐車場　　　73台（機械式）月額33,000円～38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.64㎡～79.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、２つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　1993年2月
最寄駅　月島駅徒歩6分
総戸数　336戸

住　所　東京都中央区佃1-11-7
概　要　地上40階 地下3階 SRC造

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイライトタワー

■近隣周辺施設情報
石川島記念病院まで約330m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約320m
リバーシティ21郵便局まで約550m
マルエツ佃店まで約570m
ぱぱす薬局月島店まで約610m
月島区民センターまで約820m
ナチュラルローソン佃二丁目店まで約100m
リンコスリバーシティ店まで約100m
石川島公園まで約330m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約200m
中京銀行東京支店まで約690m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社 JVほか
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（41.19㎡～107.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用による利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類が挙げられます。キャピタルゲインとは価格変動に合わせて売買を行うことによって得られる利益のことで、インカムゲインとは配当などのように資産を所有していることに得られる利益のことです。

不動産投資は家賃収入というインカムゲインを得ることを目的として行う資産運用ですが、定期預金や債券などの資産運用手法と比べると利回りが高いため注目されています。

株式投資などと比較すると、不動産投資は初期投資が大きくなるため、資産に余裕の人しか行うことができませんでした。しかし、今ではマイナス金利政策の影響もあり、不動産ローンが借りやすくなったため、自己資金がなくても比較的手軽に始められるようになっています。

政府が発表したデータによると、平成20年に総人口のピークを迎えてから、年々人口が減少を続けています。2100年には現在の人口の半分以下になると予想されるなど、人口の減少が深刻化しています。

不動産投資にとって大きなリスクの1つに空室リスクがありますが、人口が減少するということは、そもそも入居者の母数が少なくなるということを意味しているため、空室リスクが今以上に高まってくることが予想されるでしょう。

ただ、日本全体の人口は減少しているものの、東京のように魅力が大きいエリアでは今後も人口の流入増が見込まれています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によれば、東京都の人口は2025年に、区部では2030年にピークを迎えると予測されており、今後も10年以上は人口増が続くことになります。

2030年頃から人口減少が始まることを考えると、2040年頃までは現在と同水準以上の人口を見込むことができると考えられます。

不動産投資におけるリスクの1つとして金利変動のリスクがあります。金融機関の融資を受けて行うのが一般的であるだけでなく、融資金額が大きいため、金利が変動すると大きな影響を受けてしまいます。

現在の日本はデフレから脱却するために、マイナス金利政策を行っています。マイナス金利政策とは、日本銀行の金利をマイナスに引き下げることによって、投資や消費を活発にし、物価を引き上げるというものです。

このマイナス金利政策の影響を受けて、金融機関の預金金利が低くなっていることに加え、個人や企業に対する融資が積極的に低金利で行われています。

2018年4月に日銀の黒田総裁の再任が決まり、任期満了までには5年の期間があるため、当面はマイナス金利政策が維持されると見られていますが、引き続き日銀の動向を注視しておく必要があります。

日本は、全国各地で頻繁に地震が発生するほか台風による風害・水害が発生するなど、自然災害のリスクが大きい国です。

不動産投資における災害リスクとは、災害によって物件が損壊してしまったり、運用できなくなってしまうリスクのことを指します。以下では、災害リスクを地震とそれ以外のリスクに分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資を行う場合には、地震のリスクを避けて通ることはできませんが、物件選びの過程でリスクを軽減することは可能です。

現在新築されている物件は新耐震基準が適用されていますが、昭和56年（1981年）よりも前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されています。新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないかどうかとなっています。

新耐震基準では、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないという基準で設計されていますが、旧耐震基準の物件は地震によって大きな損失が発生する可能性がありますので注意が必要です。

火災などの災害の他に、最近は台風や異常気象（爆弾低気圧）の豪雨の影響によって河川の氾濫などに巻き込まれる洪水による被害なども多発しています。地震による被害と同様、建物に甚大な被害が生じてしまうため、物件の運用を継続することが困難になる可能性があります。

これらの自然災害のリスクの高さは、事前に調べることが可能です。例えば、国土交通省が公表しているハザードマップです。ハザードマップとは、地震、津波、高潮、洪水、浸水、噴火、土砂災害などの被害のおそれがある地域についてまとめた資料です。これらの資料を確認することによってある程度の自然災害のリスクを把握し、リスクの大きいエリアでの投資を避けたり、対策を練ったりすることが可能です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　八広駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区八広6-1-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
オープンブルームシブヤヒロオ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと八広6丁目店まで約240m
城北信用金庫墨田支店まで約610m
東墨田公園まで約590m
ファミリーマート八広4丁目店まで約350m
ビッグ・エー墨田八広店まで約200m
ファミリーマート八広6丁目店まで約130m
セブンイレブン墨田八広5丁目店まで約450m
中川薬局八広店まで約220m
アコレ八広1丁目店まで約890m
くすりの福太郎八広駅前店まで約480m
ベルクス東墨田店まで約730m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～49.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、戸建て経営、アパート経営、マンション経営の大きく3つに分けられます。アパート経営は、アパートを1棟丸ごと購入して運用します。そのため、初期投資が大きくなるというデメリットはあるものの、1部屋空室になっても他の部屋で空室分を補うことができるのがメリットです。

戸建て経営とアパート経営は、それぞれ1軒および1室を購入して運用します。どちらもアパート経営より初期投資を抑えられるというメリットがあるものの、もし空室が生じた場合には家賃収入が0になってしまうというのがデメリットです。

そのため、マンション経営は、比較的手軽に始められますが、入居者が現れないと購入時に契約したローン返済だけが残ることになってしまうため、アパート経営よりも物件選びや運用に対して慎重になる必要があります。マンション経営を行うにあたって成功と失敗の分かれ目になるポイントについて見ていきましょう。

マンション経営に限らず、アパート経営、戸建て経営、全ての不動産投資の失敗に共通して言えることは、投資する物件選びを誤ってしまうことによる失敗が多いということです。

マンションは戸建て住宅やアパートよりも利便性の高い場所に建てられていることが多いです。しかし、マンション経営を行う人の中には「利便性が高い＝初期投資が大きくなる」という理由から少しでも初期投資を抑えるために、駅から少し離れた物件を選ぶ人もいるかもしれません。

都心で需要が高く駅チカに空室がないような場合には、少し離れたマンションでも需要があるかもしれません。しかし、基本的に駅から離れるにつれて需要が低くなっていくため、利便性の悪いマンションを購入すると空室のリスクが高くなりやすいと言えるでしょう。

では、駅からのアクセスは良いものの、乗降者数の多い主要な駅ではなかった場合にはどうでしょうか？周辺環境を比べても、主要な駅周辺の方がスーパーや病院などの生活環境が整っていることが多く需要が高くなります。

そのため、物件が駅から近いだけでなく、駅自体のアクセスの良さや、駅周辺の環境が整っているマンションを選ぶのが失敗しないポイントと言えるでしょう。

マンションを建てるのに必要な費用は、土地の購入費用と建物の建設費用の2種類です。建物の建設費用は地域差がほとんどありませんが、土地の購入費用は地域差があり都心と郊外では都心の方が大きくなります。

もちろん、都心と郊外では都心の方の家賃が高く設定されていますが、物件価格の上昇幅ほどには家賃は高くなりません。そのため、都心でマンション経営を行うよりも郊外のマンション経営を行うほうが利回りは高くなります。

しかし、いくら利回りが高くても空室が発生してしまっては元も子もありません。郊外エリアの利回りが高いのは、それだけ空室のリスクが高いからです。日本はすでに人口減少社会に突入していますので、将来的に入居者の減少する郊外でマンション経営を行うというのは、ハイリスクな投資手法という認識を持つことが大切です。

短期から中期での不動産投資を検討している場合であれば、郊外も選択肢に入ってくるかと思いますが、20年～30年の長期投資を検討している場合は、都心中心で物件を探すほうが良いでしょう。

「駅から近いマンションを見つけた」と喜んでいても、そのマンションの間取りが限られた人達にしか需要がないような場合にはどうでしょうか？その地域で同条件のマンションをたまたま探していた人と出会えた場合には問題ありませんが、その人が退去してしまうと次の入居者が決まるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

マンション経営で成功するかどうかは、利便性も含めて需要が高いマンションかどうかにかかっています。そのため、「単身赴任が多いエリアでは1Rから2LDK」「ファミリー層が多いエリアでは3LDKから4LDK」などのように、各エリアの需要に合わせたマンション選びを行うことが失敗しないポイントと言えるでしょう。

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことがないでしょうか？インターネットなどでマンション購入について調べてみると、マンションと管理を結び付けたものがよく見られます。

マンションは、居室などの専有部分の管理は入居者が自ら行いますが、廊下やエントランスなどの共用部分の管理は入居者全員で組織する管理組合が行います。しかし、マンションの知識が少ない入居者たちでマンションの管理を行うのは不可能であるため、マンションの管理会社に依頼するのが一般的です。

マンションの管理会社は、日常の清掃や不具合が生じた場合の修繕などを行います。しかし、管理会社の管理が疎かな場合は、汚れが目立ったり劣化が激しかったりするため、入居者の募集に影響が生じます。

また、マンションの管理会社の管理は、建物の管理だけでなく入居者間のトラブルも範囲内です。騒音問題、ベランダでの喫煙問題などに対するマンションの管理会社の対策が疎かな場合にも入居者の募集に影響が生じます。運用を行うマンションを選ぶ際はマンションの管理が行き届いているかどうかも重要なポイントと言えるでしょう。

マンション経営を含めた不動産投資全般は、現金として相続するよりも節税効果があると言われています。相続税を計算する際は土地の評価額と建物の評価額に分けて行うため、マンションごとに評価額は異なりますが、節税効果の高い物件だと取得時の3割程度の評価になることもあります。

この場合、現金として1億円相続すると1億円に相続税が課されるのに対して、マンションを1億円で相続しても約3,000万円の現金を相続したのと同じ税金額で済むということで、節税につながるというものです。

しかし、この節税効果を期待してマンション経営を始めたとしても、節税できる金額以上にマンションの価格が下がると節税の意味がありません。節税ばかりを意識しすぎると、相続の際にマンションが「負の遺産」になってしまう恐れがあるため注意が必要です。

不動産投資の基本は「物件を入居者に貸して賃料を得ること」ですので、節税のようなテクニカルな側面ばかりにとらわれすぎず、長きにわたって入居者から選ばれる物件を見極めていくことが大切です。

アパート経営と比べると、マンション経営は初期投資を抑えることができますが、それでも数千万円の資金が必要です。自己資金では足りないことから、不動産ローンを利用するのが一般的ですが、購入資金に対する自己資金比率を間違ってしまうと、後の返済が厳しくなるので注意が必要です。

例えば、購入価格が3,000万円のマンションで自己資金を1,000万円でローン2,000万円、自己資金を2,000万円でローン1,000万円を拠出したとします。金利を2％、20年返済とすると前者は毎月の返済額が約10万円ですが、後者は約5万円と5万円の差が生じます。

自己資金比率を低くした場合には、手元にある程度の資金を残すことができますが、毎月の返済額が大きくなってしまいます。毎月の返済額が大きくなるということは、それだけ空室時のリスクを高めてしまうことになるため、余裕資金の範囲内でなるべく借入金額を減らすようにしましょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　京成曳舟駅徒歩3分
総戸数　28戸

住　所　東京都墨田区京島1-51-19
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラチナスクエアトウキョウツリー

■近隣周辺施設情報
オーケー曳舟店まで約390m
大黒屋曳舟店まで約470m
まいばすけっと京成曳舟駅前店まで約440m
セブンイレブン墨田京島3丁目明治通り店まで約180m
ファミリーマート京島1丁目店まで約220m
くすりの福太郎京島店まで約330m
無印良品イトーヨーカドー曳舟店まで約460m
サイゼリヤ曳舟店まで約280m
中央診療所まで約180m
医療法人社団仁寿会中村病院まで約230m
墨田京島一郵便局まで約360m
曳舟さくら公園まで約490m

■駐車場　　　2台（平置式）月額19,800円～27,500円
■バイク置場　3台/月額4,400円
■駐輪場　　　33台/月額3,300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.44㎡～25.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用で得ることができる利益は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つあります。キャピタルゲインとは、株式投資や仮想通貨のように、価格変動に合わせて売買を行うことで利益を得るものです。インカムゲインとは、株式投資の配当や不動産投資の家賃収入のように、所有し続けることで利益を得るものです。

短期的にキャピタルゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、どちらかといえば「投資」という側面よりも「投機」という側面が強いと言えます。そのため、投資初心者でも流れをつかめば専門的な知識がなくても利益を得ることができますが、流れが変わった場合には大損する可能性があるため注意が必要です。

インカムゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、キャピタルゲインに比べると収益の変動が少なく、初心者にとっても長期投資をしやすい手法です。時代の流れや周辺環境などの情勢がどのように変化しているか、リスクはどの程度かなど、しっかりと向き合いさえすれば、リスクを抑えながら安定した利益を得ることができます。

不動産投資のリスクは、対処やコントロールができるものが多いため、事前にしっかりと対策を練っておけばリスクを最小限に抑えた資産運用ができるでしょう。そこで、重要なのが不動産投資家が実際に行っている以下の5つの心得です。

不動産投資の主な収入は、家賃収入です。不動産投資を全く行ったことがない人の中には、家賃収入の全てが手に入ると思っている人もいるのではないでしょうか？

しかし、実際は固定資産税や管理を不動産会社に依頼する管理委託費、水道光熱費、修繕費などの諸費用が差し引かれるため、思っているよりも手元に残る収入は少なくなります。

そのため、家賃収入を基準に融資を受けて返済計画を立てていた場合は、予想よりも収入が少なくなるため、契約内容によっては家賃収入だけでは足りず、自己資金からも補う必要が生じる場合もあるため注意が必要です。

不動産投資を行う際は、不動産投資に関する最低限の知識を身に着けてから行うのが心得です。書物を購入する、不動産投資セミナーに参加する、インターネット検索を行うなどの方法が挙げられます。不動産投資に対する質問をすぐにできることを考えると、不動産投資セミナーに参加するのが効率良い方法と言えるでしょう。

不動産投資で負けないためには、良い物件を運用できているかどうかが重要です。そこで、良い物件かどうかを判断する基準の1つとして用いられるのが利回りです。利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類あります。どのような違いがあるのでしょうか？

想定利回りとは、運用している物件が満室だった場合の利回りです。「満室時の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。中古アパートで利回りが良いもので10％を超えますが、都内のマンションでは4%～5%程度が目安となっています。

表面利回りとは、現在の家賃収入を基準にして求める利回りです。「現在の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。

実質利回りとは、表面利回りから必要経費を差し引いて求める利回りです。「実際の利益÷物件の購入価格」で求められます。築年数が経過した物件は、物件の購入価格が新築よりも安く、利回りが高くなりやすいのが特徴です。

想定利回りや表面利回りを見て良質な物件と思っても、実際には修繕費などの諸費用が多く発生しているということがよくあります。

そのため、実際に収益性が高い物件なのかを判断するには、実質利回りを基準にして想定利回りや表面利回りと比較することが有効です。比較を行うことで、物件の本当の利益やどの程度の可能性を秘めているかが分かりやすくなるでしょう。

築年数が浅い物件の場合には、表面利回りで判断してもいいのではと思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。運用する物件には「家具設置物件」や「水道光熱費込物件」などがあります。これらの物件を運用する場合は、築年数に関係なく諸費用が発生します。

そのため、表面利回りだけで良質な物件かどうか判断しようとすると、運用してから実際の家賃収入を確認する際に驚いてしまうことになります。どのような場合でも実質利回りにこだわることが重要と言えるでしょう。

不動産投資は、初期投資の費用が大きくなるため、金融機関が提供している不動産ローンを利用するのが一般的です。しかし、不動産ローンは住宅ローンのように低金利ではなく返済期間も短いという特徴があります。そのため、契約内容を誤った場合には、返済に追われてしまうため注意が必要です。

「返済総額を抑えるために頭金を増やせば大丈夫？」と思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。頭金を増やすということは手元の自己資金が減ることになります。

潤沢な余裕資金があれば良いですが、そうでない場合は運用がうまくいかなかった場合の返済資金に充当する自己資金が減ってしまうことになるため、万が一に備えることを考えると得策とは言えません。

融資を上限まで受けるのではなく、「どの程度まで自己資金を残しておくべきか」「融資額がいくらであれば返済計画に無理がないか」などの資金計画をしっかりと練ってから投資を始めることが重要と言えるでしょう。

不動産投資を行う上で足を引っ張ってしまう原因になりやすいのが「物件への執着心」です。基本的に物件は長く所有し続けていると価値が下がっていくものであるため、いずれは入居率の低下や修繕費用の増加に悩まされるようになります。

「まだ入居率を高く維持できているので入居率が下がったら売却する」と考えている人もいるかもしれませんが、入居率が下がった物件は買い手もつきにくくなります。そのため、物件の購入希望者が現れた場合や価格が上昇した場合は売却を検討するなど、いつまでも物件に執着するのではなく、柔軟に対応した方が物件を高く売ることが期待できるでしょう。

物件に執着しすぎないのは売却時だけではありません。物件を探している際も気を付ける必要があります。例えば、「あとちょっとで自分の中で決めた基準に該当するのになぁ」と物件を購入するかどうか悩んでいる場合があるとします。これで購入を決めてしまったとすると、物件が条件を満たしたのではなく自分が基準を引き下げたことになります。

確かに、基準を引き下げたことによってそれが良い方向に向かうこともありますが、自分が決めた基準を満たしていない物件であることに変わりはありません。また、一度購入すると、次に基準を満たした良い物件が見つかっても資金が不足しているため、後悔する可能性もあります。

物件への執着心をなくして、あくまでも「投資」と割り切って最善の選択を行うことも不動産投資で負けないための心得と言えるでしょう。

物件を購入する前に売却を想定するのと不思議に思った人もいるかもしれませんが、相続などをしない場合は、いずれ売却する時がやってきます。そのため、売却時に価格が大きく崩れるような物件では、購入して運用しても利益を生み出すことができません。

そのため、物件を購入する場合には、売却した場合でもある程度の価格で売却できるような物件を購入しておくことが重要です。例えば、需要が落ちにくい「都心・駅徒歩5分以内・複数路線利用可」など非常に立地の良い物件や、土地の広い物件を購入するのも方法の1つです。

土地の広い物件の場合には、投資用不動産の需要がなくてなかなか買い手が見つからない場合でも、更地にして売却するという選択が増えます。そのため、通常よりも売却しやすくいだけでなく、物件価格に占める土地の割合の多い物件を選ぶことで値崩れを防ぐことも期待できるでしょう。

竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大井町駅徒歩6分
総戸数　58戸

住　所　東京都品川区東大井4-12-10
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンオオイマチ

■近隣周辺施設情報
オーケー青物横丁店まで約550m
西友大井町店まで約470m
イトーヨーカドー大井町店まで約610m
マルエツプチ鮫洲駅東口店まで約690m
セブンイレブン品川東大井5丁目店まで約520m
ローソン東大井6丁目店まで約550m
ローソン東大井5丁目店まで約370m
阪急百貨店大井食品館まで約770m
アトレ大井町まで約580m
阪急大井町ガーデンまで約660m
ヤマダ電機LABI品川大井町まで約520m
阪急大井町ガーデンまで約770m
品川区役所まで約1140m
品川郵便局まで約470m
三菱東京UFJ銀行大井支店まで約680m
ワッツ大井町駅前店まで約600m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ユニバーサルトラスト株式会社
■施　工　　　株式会社三浦組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.01㎡～46.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは若年層の人口比率が40％超と高いことで有名です。経済成長は若年層を中心とした労働力の多さが基盤となっており、不動産需要が見込めることでもこれからの市場拡大が期待できます。

マレーシアでは不動産価格は上昇傾向にあります。しかし100万リンギットを超える高額物件が過剰供給状態となっています。

マレーシア中央銀行によるレポートによれば、高級不動産開発の供給が低価格住宅の需要を上回っており、マレーシア政府は、高級不動産開発プロジェクトを一時的に凍結すると発表しました。

その結果、現在は100万リンギット以上の高級コンドミニアムの建設が止められており、高級物件の過剰供給が改善するまで続くとみられています（海外メディアTHE EDGE MARKETSより）。

今回のように規制と聞くとマイナスイメージを持つ方は多くなりますが、今回のマレーシア政府による措置は、不動産相場を上げることを目的に供給数を制限した不動産市場のテコ入れ政策といえます。つまりマレーシアの不動産相場は、政府を後ろ盾に今後の上昇が期待でき、逆に安く購入するチャンスと捉えることができます。

商業用地にはサービスアパート（コンドミニアムのようなもの）と呼ばれる住宅が建設されますが、1ベッドルームの間取りでも40～100㎡とかなり広いのが特徴で、共用施設としてプールやジム、テニスコートを完備している物件もあります。

コンドミニアムの購入では為替レートの相場も重要ですが、マレーシアの通貨リンギットは対円で安く推移しています。

2014年11月に1リンギット35円をつけてから下落し、2016年9月に24.6円をつけてからは徐々に上がり、2018年9月時点では27円台で推移しています。

過去の為替レートからみれば、コンドミニアム購入に有利な安い水準にあるといえるでしょう。

マレーシア政府は外資が安い物件を買い占めるのを回避するため、自国の不動産相場をある程度コントロールしています。

基本的に外国人が購入できる不動産は、100万リンギット以上の物件のみとなります。ただし州によって規制の条件は若干異なり、例えばリゾートアイランドとして人気のペナン島は最低購入価格が200万リンギットですが、同じ観光地でも北部に位置するサバ州では最低50万リンギットとなります。

なお、長期滞在ビザを保有している場合、規制は若干緩和されます。例えばマレー半島の西方にあるペナン島では「最低50万リンギット以上、最大2物件」までの購入が可能となります。ビザ保有により信用力が高まるため、住宅ローンも組みやすくなります。

マレーシアのコンドミニアムを購入してどのように利益を得るかを見ていきましょう。マレーシアでの不動産投資においては現在の経済状況と不動産市場、購入から売却に至るまでの道筋を立ててから購入計画を立てることが重要です。

海外コンドミニアムの不動産投資はおもに売却時での利益を目的とします。あるいは税金対策による利益を確保しつつ売却のタイミングを狙うかのどちらかとなるでしょう。

現在のマレーシアの不動産状況を見ると、すぐに大きなキャピタルゲインを狙うのは難しい状況といえます。Global Property Guideのデータを見ると、上昇は続いているものの前年度比での上昇率は低下しており、大手デベロッパーのプロパティ・グループも2017年第四半期での不動産価格は下落が続いていると指摘しています。

マレーシア政府はこのような状況を踏まえて不動産供給をコントロールしようとしています。経済成長が堅調に続くようであれば、いずれ需要が供給を上回ることで、再び不動産相場が上昇すると予測できます。

そこで、新築のコンドミニアムを購入して完成前に売却する戦略よりも、ある程度賃貸運用を続けて売却の時期を見計らうことになる可能性も考慮すると良いでしょう。もちろんプレビルド物件を購入すれば早期割引により安く購入できますが、外国人が購入できる100万リンギット以上の新規開発が凍結されているため、現在出ている物件以降の販売予定はない点に注意が必要です。

マレーシアのコンドミニアムは中古も購入できますが、管理状態によっては劣化が進んでいる物件もあります。キャピタルゲインが目的であれば新築物件を狙うところですが、価格はかなり高騰しており、さらに100万リンギット以上のコンドミニアム建設は一時的な凍結状態です。

単価価格は安いといえますが、マレーシアで高い利回りが期待できるのは広い間取りの物件となります。例えば首都クアラルンプールのKLCC地区における賃貸利回り平均は次のようになっています（販売価格と賃料の平均も記載しています）。

完成前の転売で利益を出すのが一般的ですが、長期間保有する場合、利回りと減価償却費の効果を考慮した売却価格の設定がポイントになります。課税所得によっては、あまりに高額な物件を購入しても税金の還付が追い付いてこないケースもあります。

築3年の1ベッドルームタイプの中古物件を55万リンギットで購入し、短期の旅行者向けに貸していましたが、2年後に売却を決意するも、購入時を下回る価格でしか売れず、キャピタルゲインを得られないことがあります。

中古物件ではさらに水漏れなどの修理費用がかさみ、収益を圧迫することも珍しくありません。

売却してキャピタルゲインを得るには、エリアごとでどのような条件の物件がいくらで取引されているのかを事前に調査することが大切です。現地不動産会社の言いなりになって相場よりも安い価格で売却しないためにも、自ら調査し、相場感を身につけましょう。

マレーシアでコンドミニアムの多くを建設しているのは、実は中国企業です。シンガポールに近い人工島では大きな開発プロジェクトが進行していますが、これも中国の不動産開発会社カントリー・ガーデン・ホールディングズが手掛けています。

中国企業が手掛ける物件は、当初、中国、インドネシア、ドバイなどの投資家をターゲットにした売却を目的としていましたが、2018年5月の政権交代によりマハティール首相が外国人の購入を禁止しました。

また、中国企業が手掛けたコンドミニアムは品質にも要注意です。コストダウンの一環として人件費の高い日本人技術者の雇用をやめたこと、生産現場を管理する者がいなくなったことが原因で、中国メーカーによる品質管理を問題視する声もあります。

もちろん全ての中国企業に当てはまるわけではありません。しかし中国の経済成長に伴って職業の選択肢が広がり、工場労働を敬遠する中国人が増加したことも品質低下の一端と見られています。

竣　工　2021年9月
最寄駅　大森町駅徒歩11分
総戸数　58戸

住　所　東京都大田区大森東2-34-7
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
メディフィスオオモリマチ

■近隣周辺施設情報
マルエツ大森町店まで約540m
ライフ大森中店まで約800m
ファミリーマート大田大森東2丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区美原通り南店まで約280m
スギ薬局大森町店まで約550m
クリエイトエス・ディー大森町駅前店まで約900m
和敬幼稚園まで約250m
大田区立大森東小学校まで約270m
サンクス大田大森東2丁目店まで約310m
COCOS大森東店まで約310m
大森東一郵便局まで約340m
セブンイレブン大田区大森中1丁目店まで約360m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社松尾工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.86㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそもオリンピック開催が不動産市場にとってなぜプラスに働くのかを考えてみたいと思います。

オリンピックが開催される国では、道路や鉄道などの交通網が整備されたり、訪日外国人のための宿泊施設や商業施設などが用意されるなど、都市そのものが再開発されます。

再開発された都市には人が集まりますので、住む人が増えて不動産の需要が高まり、不動産価格が上がるという流れになります。

ただ、それらの再開発はオリンピックに向けて行われることになりますので、オリンピック開催前と比べると開催後は不動産などの需要も落ち込んでしまう可能性がある、ということが考えられます。

2020年以降に考えられる問題の一つはマンションの供給数と人口の関係です。不動産価格は需要が高ければ上がりますし、需要が低ければ下がります。

国土交通省が発表しているマンションのストック数推移グラフを見てみましょう。新規のマンション供給数は平成19年の20数万戸をピークにその後は10万戸前後に落ちついていますが、ストック総数は毎年増え続けています。

国土交通省・分譲マンションストック戸数＊国土交通省「分譲マンションストック戸数」から引用

供給数が増えているということは、不動産価格は下がることが予想されます。さらに人口の減少が今の日本では大きな問題になっています。総務省統計局の将来人口予想数では日本の人口は2020年以降も減り続けていくことが予想されています。

マンションのストック数が増え、人口は減少していきますので、この2つの関係だけを見ると、2020年以降、不動産価格は下がっていくことが考えられます。

しかし、不動産取引は個別取引になるので、総数では供給数が多くても、需要の大きい物件というものが存在します。そのため、ストック総数と人口の関係だけで不動産価格が下がるとは判断しにくい面もあります。あくまで参考材料にして、他の要因も見て総合的に判断することが重要です。

需要と供給の関係だけであれば2020年以降の不動産価格は下がる可能性が予想されます。需要と供給の関係以外に不動産価格に影響する材料として、2020年以降、日本では大きな問題を抱えていることが知られています。

特に2022年、2025年、2035年には不動産市場に影響のある問題が起こると想定されています。これらの3つの問題について見てみましょう。

2022年問題とは生産緑地法という制度が解除され、農地が住宅地として使用できるようになることで住宅の供給が急増することが懸念されている問題のことを言います。

生産緑地法とは1974年に公布され、1992年に改正された農地に関する制度です。この制度は、急激に進む土地不足と地価の上昇を緩和するために施行されたものです。緑地のままで農業を継続することで、所有者は税制面で優遇を受けられるようになったのです。

その期限は30年となっていて2022年で満期を迎えます。制度が解除されると所有者が負担する固定資産税の額が大きく跳ね上がるため、多くの土地が市場に出てくるのではないかと予想されています。

生産緑地法に指定されている土地は全国で約1万3,653ヘクタール、東京ドームで2,968個分になります。もともと市街化区域が指定されている土地のため、住宅を建てることは問題ない土地です。

相続税対策のためにアパートを建てる人もいるでしょうし、売りに出される土地は大手のディベロッパーがまとめて購入し、大型マンションなどが建設されることが予想されます。

人口が減り、マンションのストックが増え続けている中、さらにアパートやマンションが増えるということであれば、不動産価格が下がる材料が増えることになります。

2022年の次に2025年問題が不動産市場に影響してくると考えられています。2025年問題とはどういったものなのでしょうか。2025年問題を理解するためにまず下のグラフを見てみましょう。

2025年の日本の人口ピラミッド＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2025年の画像）から引用

このグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測する2025年の日本の人口ピラミッドです。縦の数字が年齢、横の数字が人口です。右側が女性、左側に男性の人口が棒グラフで表してあります。

このグラフの75歳から78歳くらいまでの突出している部分が団塊の世代と言われている年代です。次に突出している51歳から54歳くらいの層が団塊ジュニア世代と言われている年代です。

2025年問題とは、団塊の世代の全ての人が後期高齢者に当たる75歳を迎えることから、介護や医療費などの社会保障費が急増することが懸念されている問題のことを指します。高齢者が多くなると、年金や社会保障費などを主に担っている若い世代の家計が圧迫されることになります。

社会的にそのような問題が懸念されている中で、不動産投資業界においても投資機会の減少が懸念されています。若い世代の家計から社会保障にかける割合が増え、投資に回す資金が減ることが考えられるからです。

2025年問題の後に2035年問題という事象が、さらに若者の家計を圧迫するのではないかと心配されています。

2035年には先ほど触れた団塊の世代が85歳になり、医療費用や介護費用の負担が本格化します。下のグラフが2035年の人口ピラミッドの予測グラフです。

2035年の日本の人口ピラミッドの予測グラフ＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2035年の画像）から引用

2035年に心配されることはそのことだけではありません。さらなる懸念材料として、団塊ジュニア世代と言われる年代が65歳となり、年金受給の時期を迎えることが挙げられます。

65歳以上の人口の割合は5人に1人となり、若い世代への社会保障費の負担は2025年以上に重くのしかかってくることになります。このことから、2035年問題では2025年以上に不動産投資へ向けられる資金が減少することが予想されます。

世界的に、オリンピック開催国ではオリンピック開催後の不動産価格が下がっていることがわかっています。また日本でもオリンピック開催年の2020年以降はマンションの供給数は少なからず増加傾向にあり、人口は減少することがわかりました。いくつかの問題が重なり、不動産価格が下がる材料が多い中、上がる材料もいくつかあります。

日本全体では人口は減少傾向にありますが、東京都とその近隣では世帯数の増加が予測されるエリアがあります。下のグラフを見てみましょう。これは国立社会保障・人口問題研究所がまとめた都道府県別の一般世帯数の推移を表したグラフです。

このグラフでは2010年から2035年までの5年ごとの都道府県の人口推移を見ることができます。2010年から2035年までの世帯数の増加率と、5年ごとの増加率も試算されています。

竣　工　2021年11月
最寄駅　南砂町駅徒歩10分
総戸数　140戸

住　所　東京都江東区南砂7-16-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プライマルミナミスナ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東南砂3丁目公園前店まで約440m
ファミリーマート東砂7丁目店まで約540m
まいばすけっと東砂7丁目店まで約860m
江東区東砂八郵便局まで約350m
城東警察署元八幡交番まで約100m
江東区立第二砂町中学校まで約160m
ミニストップ東砂店まで約300m
ダイエー南砂町スナモ店まで約920m
順天堂東京江東高齢者医療センターまで約990m
寿康会診療所まで約160m
南砂3丁目公園まで約310m
ドイト南砂店まで約500m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社SOMプランニングオフィス一級建築士事務所
■施　工　　　大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.20㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資はマンション経営で得た家賃収入を給与などの課税所得と合算し、経費も計上することで、課税所得を下げることができるため、節税につながります。
このほか「物件管理費」「税金」「ローンの金利分」「減価償却費」などのさまざまな経費を計上することができます。

なかでも海外不動産投資で大きな節税効果を期待できるのが、「減価償却費」の計上です。

減価償却とは、収益を得るために購入した不動産の経年劣化による価値減少分を経費と捉え、すでに支払ったお金を一定期間収入から差し引くことをいいます。

減価償却費は他の経費と比べて大きな金額となるため、経費が家賃収入を上回れば給与所得などを大きく引き下げることになります。その結果、すでに天引きされた所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることができます。また課税所得が下がるために、住民税も少なくできます。

つまり、不動産投資を赤字経営として申告することで税金を抑えることができ、課税所得が高い人ほどその効果も高く、多くの還付金を受け取ることになるというわけです。

不動産のうち減価償却費として計上できるのは建物部分のみである点に注意が必要です。通常、不動産の土地分は劣化しないと考えられているため償却できません。償却できるのは不動産の購入価格のうち、建物分のみとなります。

設備は法定耐用年数が15年と定められています。購入価格の設備分は15年間に分けて償却します。
躯体はその構造によって次のように法定耐用年数が決まっています。償却費期間が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果も高くなります。

減価償却費は、建物および付属設備と土地の割合など求めることができます。計算式には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、定額法で計算する必要があります。なお、それ以前に取得した物件の場合は、付属設備のみ定率法で計算することも可能です。

中古物件でも購入価格が新築と変わらない場合、短い期間で新築物件よりも多くの減価償却費を計上できるため節税効果が高くなります。逆に購入価格があまりに安い場合、減価償却費は少なくなります。

日本と海外の住宅における資産価値の違いから、海外不動産投資では高い節税効果が期待できます。

国内の不動産は、購入金額のうち土地と建物の比率は土地のほうが高くなります。さらに築年数の経過によって建物の劣化も大きいため、建物分の価格は大きく下がり、節税効果も低くなります。

一方、海外では中古物件でも「建物の価値は落ちない」と考えられているため、建物分の比率が日本よりも高くなっています。つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果が高くなるわけです。

不動産の減価償却期間は、中古物件の場合、耐久年数が減少することで次第に短くなっていきます。国内不動産であれば、建物の価値そのものが低下していくため、減価償却費そのものは変わらないか、あるいは低下する傾向にあります。

ところがイギリスなど一部の海外では、築年数が古くても資産価値がさほど落ちない国があります。日本では家屋は消耗品であり、木造住宅は古くなれば建て替えを行います。しかし欧米などでは住宅は修理をしながら長く居住し、資産価値を高めて売却します。

また高温多湿の日本に比べて湿度が低い国の場合、建物の劣化も少なくなります。さらに外断熱による施工であれば、外気の変動による影響を受けにくいため、劣化はさらに抑えられます。

アメリカなども新築より中古物件のほうが不具合を手直しされることで住みやすくなり、新築時よりも高く売却できるケースがあります。ハワイの木造住宅も物件価値が落ちにくく賃貸需要も多いことから世界中の投資家から注目されています。

そのため古い物件であっても建物価格がさほど落ちず、短期間で多くの減価償却費を計上できます。課税所得が高い人ほど税金の還付が多く、高い節税効果を実感することができます。

さらに、アメリカの不動産は資産に占める建物の比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

※たとえば、日本で土地：建物の比率が7：3の物件が、アメリカでは土地：建物が3：7となるケースもあります。

また、アメリカ自体の経済成長率が、日本の成長率よりも高いという点も注目すべきポイントです。経済成長が期待できるということは、ドル高（為替差益）やインフレによる物価上昇が期待できるためです。これらのポイントをまとめると、アメリカ不動産の特徴は、以下のようになります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2019年7月
最寄駅　恵比寿駅徒歩7分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
概　要　地上9階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスエビスミナミ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ広尾5丁目店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアまで約860m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約700m
セブンイレブン渋谷広尾5丁目店まで約230m
セブンイレブン渋谷恵比寿1丁目東店まで約220m
ローソンストア100渋谷恵比寿2丁目店まで約200m
どらっぐぱぱす広尾店まで約490m
広尾プラザまで約610m
三田交番まで約880m
東京都立広尾病院まで約400m
広尾公園まで約570m
渋谷広尾郵便局まで約170m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約600m
スターバックスコーヒー東京都立広尾病院店まで約550m

■駐車場　　　22台/月額41,800円～44,000円
■バイク置場　6台/月額1,650円～2,200円
■駐輪場　　　112台/月額220円～1,100円
―――――――
■設　計　　　西松建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　西松建設株式会社関東建築支社
■管理形式　　日勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（62.83㎡～107.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では土地は政府のものとされます。農村の土地や都市の郊外地区の土地は、中国政府の所有に属する場合を除けば、農民集団のものとなります。そのため住宅などの建設をする業者は土地の使用権を政府から購入しています。

海外の投資家が、中国の投資用不動産を手に入れる際も、土地の使用権を購入する形となります。例えば住宅を購入する場合、土地使用権の期限は最大70年ですが、期限が切れる1年前までに申請すれば延長できます。ただし延長の際には再び土地使用権の支払いをしなければなりません。

中国の不動産相場は、実質的にこの土地使用権の増減によって左右されるといえます。現在、不動産相場は過熱気味と言われますが、政府によって土地使用権の売却がコントロールされているため、不動産市場もある程度コントロールされている状況です。

つまり政府が市場を上手くコントロールしている間は、不動産市場が暴落するは起こりにくいと考えることができます。これも中国での不動産投資の魅力の一つといえます。

例えば外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。以前はその設立申請もなかなか通りませんでしたが、中国政府が外国人投資家を積極的に受け入れる方針に転換してからは、それほど困難を伴わず作ることができるようになりました。

なお、1件目を住宅用として購入する場合、この申請は不要です。ただし2件目以降は、投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

他にも地域によって厳しい規制があります。例えば中国最南端に位置する海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみです。支払いの際には頭金として最低70％必要になるうえ、購入から5年間は転売できないといった条件も付きます。

価格上昇が続く上海や北京といった、いわゆる1級都市では、利回りは2％前後と低くなっています（Global Property Guideより）。

そのため中国での不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」よりも、売却差益である「キャピタルゲイン狙い」が多くなります。物件選びでは、値上がりが期待できるエリアを探すのが重要です。

中国国家統計局が発表した2018年8月の不動産投資は、前年同期比9.2％増です。7月の伸びが13.2％だったため、伸びは鈍化しているといえます。ただ、1〜8月の不動産投資は前年同期比10.1％の増加で、中国当局による不動産投機規制策が継続するなかでも、デベロッパーの資金調達状況の改善を示す数字も出ています。

先述したように、政府が土地使用権の売却によってコントロールしているわけですが、2017年7月から過熱する不動産市場の緩和策として土地所有権の売却を増やすなか、それに対して入札が入らない地域も出てきています

政府が売却する土地使用権は、開発業者などが入札によって競り落とす仕組みになっていますが、入札自体が行われていないことから、需要の減少も伺えます。実際、8月単月の不動産販売は前年比2.4％増で、7月単月（9.9％増）と比較して伸びが鈍化しました。

ただ、不動産相場が下落すれば、政府が規制緩和などの対応によって再び相場を上昇させる可能性もあります。今後は、高騰している不動産を安く仕入れることができる好機になると考えることもできます。

現在中国には固定資産税に相当する税金はありませんが、政府は2020年の導入を目指しています。固定資産税が導入されれば不動産投資のコスト負担が増すほかに市場に影響を及ぼします。

中国では2011年に上海・重慶市で固定資産税を試験的に導入した結果、不動産価格が下落しました。

中国は土地の保有ができず、使用権を支払っているわけですが、さらに不動産税を徴収することに強く反発する動きがあります。仮に中国全土でこの不動産税が導入されるとなれば、不動産相場は1割下落するとの見方も出ています。

しかし中国政府は、土地使用権の売却による財源の確保が難しくなっていることから、この不動産税を新たな税源として確保しようとしているため、中国で不動産投資を検討する際は、この動きに注視する必要があります。

まず日本の金融機関では、海外不動産に融資する銀行などはほとんどなく、融資を受けられるとしても、国内の不動産を担保にするなど条件は厳しくなります。

次に中国の銀行で融資を受けるようとしても、外資の規制をしているために非居住者が銀行口座を開設することが難しくなっています。口座開設の条件は以下の通りです。

例えばHSBCは他のASEAN諸国での不動産投資でも利用できるうえ、中国でも利用できる銀行です。口座開設のためには10万元（2018年9月時点の日本円で163万円ほど）以上の預金があれば可能となります。必要書類の確認などはメールで行えるため、日本にいながら口座開設の準備をすることも可能です。

仮に中国で銀行口座を開設できない場合、ローンを組むことができないため現金の用意が必要になるでしょう。

資金計画を立てたあとは物件探しです。中国の物件探しには、エージェントの協力が不可欠でしょう。なかでも中国事情に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産エージェントは全国各地でセミナーを開催したり、現地ツアーを手配しているため、まずはこれに参加して物件情報の取集に努めましょう。特に新築マンションを購入する場合は、現地デベロッパーの情報に精通したエージェント選びが重要です。

中国の新築マンションを購入する場合、代金の支払いは売買契約をして登記が終わった直後になります。つまり建設中に売買契約をすれば、完成を待たずに決済が必要になるため、代金の支払いが済んでしまえば、その物件に関する責任は購入者に移ります。

そのため、万が一マンションの建設が中断して完成しなかった場合、物件は引き渡されず、そのまま失うというリスクを負います。そうならないためにも、物件を確実に完成させることができるデベロッパーなのかどうか、見極めるエージェントが必要になるわけです。

中国では新築マンションの購入者は日本の法務局に当たる「房地産交易中心」で登記を行います。直訳すれば不動産取引センターとなりますが、中古物件に関する情報もこの不動産取引センターに問い合わせることができます。

他に中古不動産を紹介している中国サイトに、「百姓網」「捜房網」「中原地産」といったものがあります。これらを利用することでも、中古マンションを探すことが可能です。

購入したい物件が決まった場合、中古マンションなら所有権を確認する必要があります。中国ではひとつの物件を複数の人が登記するのが当たり前となっているため、中古マンションを購入する時は、全ての登記を移転しなければ完全に所有権を得ることができません。手続きは契約締結から90日以内と決まっているため、事前にしっかりとチェックすることが不可欠です。

また、中古マンションの売買契約は、オーナーと直接行うことになります。契約後のトラブルを回避するためにも細かく確認しておきましょう。

竣　工　2002年12月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩7分
総戸数　55戸

住　所　東京都目黒区東山2-5-12
概　要　地上7階 地下1階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツヒガシヤマ

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約430m
miniピアゴ上目黒5丁目店まで約740m
ココカラファイン目黒大橋店まで約440m
目黒東山一郵便局まで約260m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約640m
自衛隊中央病院まで約750m
目黒区立東山小学校まで約460m
目黒区立東山中学校まで約300m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約520m
目黒区立東山保育園まで約100m
目黒区立菅刈保育園まで約660m

■駐車場　　　29台（機械式26台・平置式3台）月額39,600円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
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■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（58.78㎡～121.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

経済成長が続くインドネシアのインフレ率（＝物価上昇率）は毎年3％を超え、2017年も3.8％を記録しました（IMF – World Economic Outlook Databasesより）。ASEAN諸国の中ではミャンマーに次ぐ高さであり、不動産投資先としての魅力はインフレに伴う値上がりにあるといっても良いでしょう。

インドネシアや東南アジアを始めとした多くの新興国では、外国人が豊富な資金力のもとで土地を買いあさり、現地住民の住む場所を奪うことがないよう、外国人による土地購入を禁止するか規制しています。

そのため、インフレ率の上昇が安易に「不動産投資の儲け」に直結するとは限らない点に注意が必要です。外国人でもインドネシア法人を設立することで、土地の共有持分所有権を伴った物件の購入は可能です。戸建てやコンドミニアム、ヴィラ（コテージタイプの宿泊施設）などを土地つきで購入することができます。

なお、外国人がインドネシアで会社を設立するためには、「最低2,500万円程度の自己資金」と「2名以上のインドネシア国籍の名義人」が必要です。

土地つき物件を購入すれば、インドネシアの経済成長とともに大きなキャピタルゲインを狙うことも可能ですが、インドネシアで不動産投資を始めるためには、次のような投資戦略を立てる必要があります

非居住者である外国人がインドネシアの不動産を購入するためには、リースホールド（Leasehold）物件を探さなければなりません。リースホールドとは借地権つきの物件であり、地主に地代を支払うことで保有が認められます。

また、2015年の政権交代の際に、土地使用権は25年から30年になり、引き続きインドネシアに居住する場合に限り、更新が25年から20年となりました。土地を保有できる期間が限定されることに変わりはないですが、使用権延長の際には借地代を支払う必要があるため、投資戦略が重要な要素といえます。

一方、賃貸需要は多く、今後のインフレ率上昇が期待できることからインカムゲインを見込めます。この場合、中古のコンドミニアムを購入するか、プレビルド物件を購入するかの2つの方法があります。

新築のコンドミニアムの場合には、首都ジャカルタでプレビルドを購入して完成前に売却する方法が考えられます。特にインドネシアはインフレ率が高いため価格上昇が期待できます。

あるいは日本人旅行者にも人気のバリ島でヴィラを購入する方法があります。借地権つき物件であるヴィラは、観光客向けの利回りが高く、売買マーケットが大きいのが特徴です。利回りが10〜20％になる物件もあるため、現金で購入して10年も保有すれば投下資金を回収できるケースもあります。

一般的にコンドミニアムの売却相手はほとんどが投資家であり、需要に限りがありますが、バリ島のヴィラの場合には、オーストラリア人や欧州人が居住用に購入するケースが多く見受けられるうえ、需要は年々増加しており、売却時のキャピタルゲインも期待できます。

また、所有権の更新時に支払う借地料を安くできるケースもあります。ジャカルタの土地はインドネシア政府が所有しているため、借地期限延長時に支払う借地料の値下げ交渉は難しいですが、バリ島の場合、土地の保有者は現地に住む個人であるため交渉する余地が残されています。

インドネシアでの不動産投資を検討する際には、その経済構造についても理解しておくと役立ちます。インドネシアは周辺国とは異なり、内需によって経済が支えられています。

1998年のアジア通貨危機以降、GDPは6％前後で安定し推移しており、輸出に頼りきらないことで、他の輸出中心の国と比べて世界経済の影響を受けにくいといった特徴があります。また外貨流入を制限しており、対外的な支払いにはルピア発行で対応しています、

個人消費の拡大に伴い、インフレが継続的に続き、不動産相場も上昇を続けているわけです。安定的な経済成長と内需拡大を背景に、インカムゲイン狙いでも不動産投資で利益を見込むことができます。

投資戦略を決めたあとは、物件を効率よく探すためのエージェント（不動産会社）を選びが大切です。

新築のコンドミニアムを購入する場合、現地ツアーを開催しているエージェントを探すのが無難な方法ですが、バリ島のヴィラのように、利回りの高い中古物件を購入する場合は経験豊富なエージェントが不可欠です。

外国人に人気のバリ島ヴィラはプロの投資家が競争相手になる場合もあります。利回りと資金回収スケジュールを綿密に計算して決める必要があるため、経験豊富なエージェントの存在が欠かせません。

「人気の高い物件はいくらで競り落とされるのか」「競り落とすタイミングはいつか」など、買い注文が殺到する高利回り物件を競り落とす上で有益なアドバイスを受けることができます。

エージェントには賃貸管理も任せることになります。海外投資物件の選定では、現地の賃貸需要に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。

ジャカルタは5つのエリアに分かれますが、投資物件を選ぶ際、外国人が多く住んでいるエリアが有力候補に挙がります。転売や賃貸でも日本人を含めた外国人が多いほうが有利になるからです。

例えば、中央ジャカルタか南ジャカルタで探す場合、ビジネス街の「タムリン・スディルマン」は、観光名所でもある「グランドインドネシアモール」が近く人気があります。また、南部に位置する「クマン」は欧米人が多く住むエリアとして有名です。

物件探しは日本の投資会社が行う現地ツアーに参加すると良いでしょう。プレビルド物件の案内も行っているため、いくつか見てまわり気に入ったものを選ぶことができます。

プレビルド投資では、建設前の販売によって得たお金を建設費用に充てるのが一般的です。そして建設途中での売り出し価格を上昇させて、さらに多くの建設費用を集めて完成を目指します。

人気のある物件は完成前に売却することで利益を得ることができますが、人気のない物件の場合、建設途中での売り出しに対して買い手がつかなければ、建設費用を捻出できずに計画がストップします。そのためブレビルドでは物件選びは特に重要といえます。

竣　工　2004年9月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　61戸

住　所　東京都中央区八丁堀3-7-4
概　要　地上13階 SRC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオキョウバシ

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約300m
中央八丁堀郵便局まで約60m
マルエツプチ八丁堀店まで約300m
miniピアゴ入船1丁目店まで約420m
まいばすけっと新川2丁目店まで約420m
サンクス八丁堀店まで約220m
ローソン八丁堀二丁目店まで約310m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約210m
プロント八丁堀店まで約220m
田中歯科医院まで約80m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約330m
丸竹書店まで約440m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.35㎡～54.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ハワイで不動産投資を始める場合、まずは資金計画を立てることが大切です。日本の不動産を購入する場合は物件の購入申し込みをしてからローン申請することができますが、ハワイの場合、申し込み前にローンの仮審査が通っている必要があります。

物件を購入する際はエージェントを通して交渉することになりますが、ハワイでは買主よりも売主の立場が強く、売主は申し込みをする買主の中から交渉する相手を選定することになります。

買主の中で最も交渉力が強いのは「現金で購入できる人」と言われます。次に「ローンの仮審査が通っていることを証明できる人」、続いて「申し込みをしてからローンの審査を受ける人」となります。ハワイで人気物件を確実に押さえたいという場合は、現金で購入するか、最低でもローンの仮審査を通っている必要があります。

そのためにまずは資金計画を立て、ローンを利用するのであれば事前に仮審査を通しておくのが良いでしょう。

ハワイの不動産ローンを国内銀行で組む場合、金利の低い西京銀行を利用することができます。国内ではハワイの不動産を担保に融資を受けることができる唯一の銀行です。このほか、オリックス銀行や日本政策金融公庫の海外不動産用のローンを利用することもできます。

現地銀行のローンを利用してハワイ不動産を購入する場合、最初にローンオフィサーの審査を通す必要があります。ローンオフィサーは、申し込み者のクレジット・スコア（クレジットカードの支払い履歴や勤務年数など）によって借入限度額を算出してくれます。

あとは頭金をいくら用意できるかによって、購入可能金額を割り出します。なお、外国人の場合、頭金は30〜50％程度とされます。ハワイでは日本語対応可能なローンオフィサーも多いため、気軽に相談できます。

ローンオフィサーの審査を通ると、証明書として「プレ・クオリフィケーション・レター（pre-qualification letter）」を発行してもらえます。これを売主に提出することで物件の申し込みができるというわけです。

また、ハワイの物件は、ステュディオタイプ（日本でいうワンルームのような間取り）や1ベッドルーム、2ベッドルームなど部屋タイプによってローン審査が下りない場合があります。対象物件の条件も細かく確認しておくと良いでしょう。

ハワイでは、物件探しから建物の内見の申し込み・購入申し込みなどを行う専属のエージェントを探す必要があります。

新築のコンドミニアムを購入する場合は、日本からの視察ツアーに参加してそのまま申し込むという方法もありますが、中古で投資価値の高い物件を購入する場合、エリアごとの特徴に精通しているエージェントが不可欠です。

優秀なエージェントはうまく交渉を行い、少しでも買主に有利となる条件で購入する権利を勝ち取ることができます。そのようなエージェントはブローカーからの信頼も厚いため、ブローカーを通して紹介してもらうこともできます。

例えば観光スポットで人気のオアフ島エリアの物件はMLS（Multiple Listing Service）というサイトで一元管理されています。ハワイのエージェント（不動産会社）はこのサイトを通じてオアフ島全ての物件を取扱うことができます。

ハワイの不動産価格は上昇を続けており、特に再開発が進む「カカアコ」やハワイ最大のショッピングモールがある「アラモアナ」周辺の新築コンドミニアムは売り出し価格も高騰しています。

それに対して賃貸利回りの上昇が追い付いていないため、完成後の運用でどのように利益を確保するかが課題になります。また高値で購入した新築コンドミニアムを売却してキャピタルゲインを得られるのかも考えて物件選びをすることも大切です。

ワイキキでは新築のコンドミニアムはありませんが、中古物件は値上がりを続けています。ホノルルの中心地でも、一戸建てもコンドミニアムも価格は上昇傾向にあります。新築のコンドミニアムを購入するのか、中古でこれからさらに値上がりが期待できる物件を探すのかがポイントになります。

また購入後の運用において、賃貸期間に関してはゾーニング（zoning）に注意が必要です。ゾーニングとは土地利用に関する規制のことで、主に観光客相手にコンドミニアムを貸し出すワイキキでは、ゾーニングによって賃貸の最短期間が定められています。

ゾーニングで規制されたコンドミニアムは基本的に30日以上のレンタルしか許可されていないため、デイリーやウィークリーといった形で観光客に貸し出すことはできません。またコンドミニアムによっては3か月以上、あるいは6か月以上のレンタルを規定されている物件もあります。購入前にはゾーニングを確認して、賃貸運用の計画を立てるようにしましょう。

日本とは異なり、土地に対する建物の比率が高いことから減価償却費を大きく計上できますが、物件によってはその割合が低いものもあります。「カイムキエリア」「ワイケレエリア」などでは建物比率が30％台となる物件もあります。

またホテル機能を持つコンドミニアムである「ホテルコンド」を購入する場合には、宿泊客に1日単位で貸すことが可能です（通常のコンドミニアムは、前述の通り、30日以上の規制がある）。

普段はホテルとして営業するためのコンドミニアムになるため、私物を保管することはできませんが、ハワイ滞在時の別荘として利用できるなどのメリットがあります。

ハワイの不動産のほとんどはMLSに登録されているため、どの不動産会社も同じ物件を取り扱うことになります。

したがって物件の中からより有利な条件で物件を購入することがポイントになってきます。そのためにも優秀なエージェントの選定は欠かせないでしょう。

竣　工　2016年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　84戸

住　所　東京都江東区東陽3-24-15
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　3台（機械式）28,000～29,000円
■バイク置場　5台/2,000円
■駐輪場　　　79台/500円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.61㎡～30.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

日経新聞社による「働き方改革に関する企業の実態調査」によれば、兼業・副業に関する企業方針では、「現在認めている」(18%)「現在認めていないが、認めることを検討中」（9.2%）「現在認めていないが、(一定の懸念が解消されれば) 認めることを検討する」(36.9%)となっています。

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」（28.9%）と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きである。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか？」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では３つの注意点をご紹介していきたいと思います。

不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

竣　工　2009年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩1分
総戸数　102戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2-1-7
概　要　地上16階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
リビオニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

竣　工　2008年1月
最寄駅　勝どき駅徒歩5分
総戸数　1333戸

住　所　東京都中央区勝どき6-3-1
概　要　地上58階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザトウキョウタワーズシータワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン５丁目店まで約90m
晴海トリトンスクエアまで約1000m
ぱぱす５丁目店まで約140m
ららぽーと豊洲まで約2300m
月島警察署まで約360m
マルエツ勝どき六丁目店まで約100m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約360m
ローソン勝どき四丁目店まで約550m
デリド勝どき駅前店まで約810m
中央勝どき郵便局まで約890m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■施　工　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（63.07㎡～125.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1年後に不動産価格が上がると予想する人が減っている反面、上がると予想する人は増えていますが、一番多かったのは横ばいで推移するという回答でした。上がると予想する人と下がると予想する人は反比例になっていて、横ばいと予想する人の比率は前年とほぼ変わっていません。そのような視点から全体を見ると、上がる可能性が年々低くなっていると見ることもできるでしょう。

今、投資用不動産は買い時だと思いますか、というアンケートでは1番多かった回答が「買い時はしばらく来ないと思う」で、2位は「間もなく買い時が来ると思う」、3位が「買い時だと思う」でした。

この回答で興味深いのは「買い時だと思う」という回答が2015年から毎年なだらかに減少している点です。このことから不動産価格の上昇が緩やかになってきていることが考えられます。

では、買い時がしばらく来ないという回答が反比例して増えているのか、というとそうでもありません。買い時だと思う人は減っても、間もなく買い時がくると思う人が増えています。

回答の「買い時はしばらく来ないと思う」と「間もなく買い時が来ると思う」の両方の理由に融資の厳しさが反映されている点も見逃せない点です。

1位の「買い時はしばらく来ないと思う」の理由では「建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため」とあり、金融機関の融資引き締め自体が、不動産投資に影響を及ぼしていると考えている人がいるということを、うかがい知ることができます。

2位の「間もなく買い時が来ると思う」の理由では「融資が厳しくなっており不動産価格下落が予想されるため」という理由があります。つまり融資が厳しいうちは購入を見送り、価格が下がりきるのを待つ、という戦略を講じている人がいるということが考えられます。上記のいくつかの調査から融資の厳しさと購入時期が深く関係していることがわかります。

金融機関の融資状況について、変化を感じますか、という質問に対しては、「変化を感じる」が52.8％、「変化を感じない」が47.2％でした。わずかながら変化を感じている人の方が多いことがわかります。

このアンケートでの結果の中で注目すべきは「どのような変化を感じますか」という質問に対する回答でしょう。変化を感じると答えた人の87.7％が「審査が厳しくなった」と回答している点です。2017年でもすでに65.9％の人が審査は厳しくなったと感じていて、数年前から急激に審査が厳しくなってきていることがうかがえます。

不動産投資家に関する意識調査では、投資家が融資に対して厳しい実感を持っているということが分かりましたが、実態はどうなのでしょうか？ 金融機関の貸し出し状況が変わっているのかについても各種データを見ていきましょう。

以下は日銀が2017年1月に発表した近年のアパートローン新規融資額の減少率をグラフにしたものです。この発表から2017年7月くらいからアパートローンの新規融資額が大幅に減少したことがわかります。

2017年から減速傾向にあった融資環境をさらに厳しいものとしたのが、以下に挙げるシェアハウス投資以降の不正融資問題です。

大々的なニュースとして報道されたシェアハウス投資問題では、借り入れをする人の資産状況や属性をごまかすことで不正に融資を受けていたことが取り沙汰されました。最近では7月13日に東日本銀行が不正融資で業務改善命令を受けるなど、いまだに多くの問題を抱えている状況で、金融機関としても新規の貸し付けには慎重な姿勢にならざるを得ません。

不正融資を受ける方法の一つの事例として、源泉徴収票を改ざんする、という手口があります。源泉徴収票のフォーマットはネット上で手に入りますので、そこに多めの収入を記入し改ざんする、という手法です。返済比率をもとに貸出額を決定する金融機関であれば収入が多いほど大きな金額を融資することができます。

そこで収入を証明する源泉徴収票を偽造すれば、本来では受けられない融資額を引き出すことができます。しかし、返済比率はその人が返済できる額を示す計算方法ですから、その数値をオーバーしているということは、当然のことながら返済が困難になることが考えられます。

このように借り手に悪意があれば不正に融資を引き出すことができてしまうといったことも考えられるため、金融機関としても慎重な姿勢になってきていると思われます。

また、金融庁が平成29年7月～平成30年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」では、「不動産市況や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調したことも融資が厳しくなった要因の一つと考えられます。

さらに、融資が厳しくなれば、おのずと貸家の建築数も減少してきます。以下のグラフは国土交通省が調査した「貸家の規模別新設着工戸数推移」（全国）です。この統計から、30㎡以下の規模以外の貸家の新規着工数は、新規融資額が大幅に減少した年と同じ平成29年に減少していることがわかります。

このような統計から、アパート経営や貸家を検討している投資家にとっては、新規で融資を受けるのは実態としてかなり厳しい時代になったことがわかります。では、このような厳しい環境の中、これから新規で不動産投資を考えている人はどのような手法で不動産投資に取り組めば良いのでしょうか。

投資家が融資は厳しくなったと感じるように、実際に新規の不動産投資に対する貸出額も減少しており、融資が厳しくなっていることがわかりました。以下では、このような厳しい融資環境下でアパートローンを組むためのポイントについて考えていきたいと思います。

物件の収益性は、立地に大きく左右されます。入居需要が少ない地域にいくら良いアパートを建てても、そもそもの母数が少ないと入居者を安定的に確保することは難しくなります。逆に、築年数が経ったとしても、以下のように立地条件が良く入居需要が多い土地であれば、高い入居率を実現することは可能です。

満室経営が実現できるのであれば、長期的な家賃収入と返済が期待できるため、金融機関側としても融資の判断をしやすいということになります。

物件の品質は、ハード（建物・設備）とソフト（管理・サービス）の2つの面から決まります。高品質なハード（建物・設備）は入居率を高め、高品質なソフト（管理・サービス）は入居満足度を高めてくれます。

金融機関は融資審査において、収益性と物件の品質に加えて「借主がきちんと返済できるか」という点を見ています。これは「属性」と呼ばれる借主の収入・資産・借入などの状況と、「返済比率」という家賃収入と返済額の比率などから判断されます。

属性をすぐに良くするということは難しいので、借主側でできることとしては、融資審査の際に聞かれた場合にすぐに答えられるように準備や情報の整理をしておく、ということになります。

また、情報を隠そうとしたり、嘘をついてしまうと、金融機関からの信頼を失ってしまい融資を受けることが難しくなりますので、誠実に受け答えをしていくことが大切です。

「返済比率」の値が高すぎると融資を断られてしまうことがあります。たとえば、中古アパートと新築アパートでそれぞれ5,000万円と1億円を借り入れを申し込む場合を考えてみましょう。

中古アパートの借入条件を「借入額5,000万円、返済期間20年、融資金利3.5%、年間家賃収入400万円（利回り8%）」、新築アパートの借入条件を「借入額1億円、返済期間30年、融資金利1.6%、年間家賃収入600万円（利回り6%）」だとします。

一見すると、中古アパートのほうが借入額も少なく、利回りも高いように見えるのですが、この2つの返済比率を見てみると中古アパートのほうは返済比率が大幅に高くなってしまいます。

アパートは築年数が経つほど融資が下りにくくなり、融資条件も厳しいものとなっていきます。中古アパートの場合、新築アパートよりも返済期間が5年間～10年間ほど短くなったり、融資金利が1%～2%ほど高くなってしまうため、毎月・毎年の返済額が多くなり、返済比率が高くなります。

返済比率が7割～8割を超えると、空室が出たり修繕が発生した場合に赤字に転落してしまうリスクが高まり、返済の確実性が低いとみなされてしまうため、今回のように新築と比べて借入額が半額と少ないケースであっても融資が厳しくなることがあります。

返済比率を低く抑えることは、投資後の自分を守ることにもつながりますので、これからアパート経営を始めたいという方は返済比率を意識して物件を選ぶことが大切です。

竣　工　2016年10月
最寄駅　蔵前駅徒歩5分
総戸数　71戸

住　所　東京都台東区鳥越2-3-1
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
デゥーエクラマエ

■近隣周辺施設情報
こまがた薬局まで約1830m
どらっぐぱぱす石原店まで約1630m
宮田内科クリニックまで約1680m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約1560m
Chigaya蔵前店まで約150m
鬼久保歯科医院まで約130m
まいばすけっと合羽橋南店まで約1200m
マインマート東駒形店まで約1310m
ローソン寿3丁目まで約700m
サンキ浅草店まで約1320m
ドラッグストアぱぱす雷門まで約1280m

■駐車場　　　3台/月額33,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.11㎡～50.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産の情報は国内物件ほど簡単には手に入りません。特に経済成長の著しい東南アジア諸国で不動産を購入する場合、目まぐるしく変化する社会情勢に応じて、常に最新の情報を手に入れる必要があります。

そこで、海外不動産会社選びの判断基準の一つとなるのが、海外不動産セミナーや現地視察ツアーを積極的に開催しているかどうかです。

定期的にセミナーや現地視察ツアーを開催している不動産会社であれば、現地のリアルタイムな情報を得ることができます。

例えば価格が安く、大きなキャピタルゲインが見込めるコンドミニアムを購入したい場合、商業施設やインフラが未開発のエリアが狙い目となりますが、そのようなエリアの開発情報は現地当局に確認する必要があるなど、個人ではなかなか入手しづらいのが現状です。

不確かな開発情報をあてにして購入をした物件がその後に値上がりせずに、塩漬け（＝売るに売れない状態）となってしまうケースも少なくありません。そのような事態にならないためにも、現地情報に精通した不動産会社選びはとても大切です。

東南アジアの不動産は経済成長に伴って資産価値の上昇が期待できます。しかし都市部などはすでにコンドミニアムの供給過剰と言えるエリアも多く、どの物件でも購入すれば値上がりが期待できるというわけではありません。

つまり物件選びはマクロからミクロへと視点を変える必要があります。資産価値の高い物件を見極める判断基準は次の通りです。

東南アジアの一部では不動産市場に関するデータは十分に収集されていませんが、海外不動産会社を選ぶ際はデータを根拠に価格面などで魅力ある物件を紹介できるかどうかを見極めましょう。

東南アジアで購入するコンドミニアムはプレビルド物件がほとんどです。建築工事の着工前に分割支払いし、物件完成時に残金を支払う形式となります。

しかし中には、資金不足などを理由に建設計画が頓挫し、それまでに投じたお金を失うという事例もあります。そのために信頼できるデベロッパー選びは必須と言えます。

不動産会社はデベロッパーが開発するコンドミニアムを購入希望者に仲介するのが業務の一つです。つまり、優良なデベロッパーを購入希望者に紹介するのも信頼できる不動産会社の条件と言えます。不動産会社が「デベロッパーの財務状況を分析しているか」「開発するコンドミニアムの資金計画をチェックしているか」「そのレポートを購入希望者に提供しているか」などが重要な要素と言えます。

例えばマレーシアの有名なデベロッパーのひとつに「SP Setia」があります。昨年度の国内のベストデベロッパーを決める賞で1位を獲得し、世界不動産連盟からも表彰されました。財務基盤が盤石であることやデザイン性の高さなどが評価されたことが受賞につながりました。

このような財務面や実績面で優れたデベロッパーが手がける物件を紹介してもらえるかどうかという点がとても大切です。

タイ・プーケットに本社を構える「エメラルドデベロップメント」は、2015年、コンドミニアムの販売後、資金不足を理由に着工に移れませんでした。会社オーナーは現地警察によって逮捕されましたが、被害総額は10億バーツ（約34億円）に及びました。

あるいはカンボジアで2005年に韓国系デベロッパーにより建設が始まったゴールデンタワー42は、2008年の世界金融危機以降、建設がストップしていました。しかし2018年に入り中国とマカオの企業が追加資金を投入して工事を再開、2019年から2020年の完成を目指すとしています。

経済成長の著しい東南アジアで不動産を開発から手掛けようと、国内の各大手デベロッパーは続々と参入を決めています。

例えば大和ハウス工業はインドネシアでの大型開発に、野村不動産は三越伊勢丹ホールディングスとフィリピンの大手デベロッパーと共同で住居・商業施設の開発事業に取り組んでいます。このほか三菱地所はシンガポールのデベロッパーと組んで複合施設の建設に乗り出します。

現地企業と組む形で日系企業が開発に携わるコンドミニアムは特に信頼感があります。そのような物件を紹介する不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。

東南アジアのデベロッパーは最初に現地で販売を開始し、その後、日本など外国の不動産会社を通して残りの売却を進めるのが一般的です。そこでキャピタルゲイン狙いでコンドミニアムを購入する場合、建設の早期段階で情報を入手する必要があります。

完成間近になると価格は上昇することが多いため、紹介された物件はすでに値上がりした状態であることも少なくありません。そこで、できる限り早い段階でデベロッパーと交渉し、投資家に物件を紹介できる不動産会社を探すことが重要になります。

例えばカンボジアの首都プノンペンで日系上場企業が開発する高級コンドミニアム「BOEUNG KENG KANG （ラ・アトレ ボンケンコン）」は、今年5月に着工したばかりで完成は2020年の秋が予定されています。企画から施工まで、建設プロジェクトの全ての工程に日本人のスタッフが携わっているため、購入希望者は早めのアプローチが可能です。

現地の最新情報をいち早く入手するためには、現地法人を持つか、エージェントとの強いパイプを持つ不動産会社に仲介してもらう必要があります。刻々と変化する不動産市場に精通する現地エージェントとのコネクションを持つ不動産会社であれば、常にリアルタイムの情報を提供することができます。

例えば、ベトナムで不動産事業を行うためには、「不動産営業ライセンス」と「宅地建物ライセンス」の2つのライセンスが必要です。ベトナムの現地情報に精通した優良なエージェントは、この不動産事業を行う免許を持っています。しかし、無資格で不動産事業を行っているエージェントも多数いるため、ベトナムではライセンスの有無のチェックが欠かせません。

国によって外国人の不動産購入に関する規定は異なるため、売却が難しくなるケースもあります。そのような時にも、現地エージェントとのコネクションは必要になります。

例えばマレーシアでは2018年7月現在、外国人は100万リンギット以上の物件しか購入できません。しかし2014年3月以前は50万リンギットまでと規制されていました。つまり、2014年3月以前に購入した物件が100万リンギット以上に値上がりしていなければ、外国人に転売することができないことになります。

このように外国人による不動産売買の規定が厳しい東南アジアでは法改正の動きにいち早く対応することが重要です。

マレーシアでは100万リンギットに満たない売値の物件は、現地人にしか売却できないため、現地エージェントの協力が不可欠です。しかし、これも州によって異なります。

例えば観光スポットで有名なセランゴール州では不動産の最低購入価格は200万リンギットです。また、ペナン州では戸建ての最低購入額は200万リンギットからとなります。このように州によって購入額が違うため、キャピタルゲイン狙いで高く売却する場合でも優秀な現地エージェントの協力が欠かせません。

竣　工　2019年9月
最寄駅　九段下駅徒歩9分
総戸数　19戸

住　所　東京都千代田区三番町30-2
概　要　地上11階 RC造
駐車場　―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジオイドサンバンチョウ

■近隣周辺施設情報
九段小学校まで約430m
まいばすけっと九段南3丁目店まで約270m
セブンイレブン新宿市谷田町2丁目店まで約1120m
ファミリーマート市谷田町店まで約1150m
千代田区立九段幼稚園まで約430m
麹町保育園まで約340m
くすりの福太郎九段北店まで約350m
東京逓信病院まで約520m
二松學舍大學附属図書館まで約110m
靖国神社まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社ノバック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（56.45㎡～112.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資とは簡単に言えばマンションを購入し、それを他人に賃貸することで得る収入（＝インカムゲイン）と、売却して得られる売却収益（＝キャピタルゲイン）を目的とする投資です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

マンション投資の主な収入は、入居者が毎月支払う家賃です。しかし、家賃収入が定期的に得られる一方、建物の階段や室外機といった共用部分の清掃費用や点検費用などの管理費も支出として毎月必要になります。

このほか、外壁の塗装や大規模な修理に備えた修繕積立金、建物を所有することで発生する固定資産税などの各種税金も経費となります。

そのため、マンション投資の総合的な収支（インカムゲイン）は、これらの年間の収入と支出の差額となります。

インカムゲインがプラス（黒字）である場合、それを蓄積することでローンの返済や別の物件への投資資金に充てることができます。

マンション投資のキャピタルゲインとは、所有している物件を売却した時の収益のことです。

マンション価格も株式などのように変動します。購入時よりも売却額が上回るケースもあれば、逆に下回るケースもあります。マンション価格は経済状況や不動産市況により相場が上下しますが、建物は経年劣化するため資産価格は長期的には下落するのが一般的です。そのため売却損が出ることは珍しくありません。

しかし、人口増加が望めて都市開発が進むエリアなどではマンション価格が上昇することもあります。人口減少が進む地方ではなかなか難しいですが、都心の一部では再開発などで土地価格、マンション価格の上昇が見られます。

マンションという建物の性質上その点はやむを得ないため、マンション購入に要した投資額は、売却するまでのインカムゲインとキャピタルゲインの合計で回収することになります

つまり、マンション投資で成功と判断するポイントは、インカムゲインとキャピタルゲインの合計がマンション購入に要した金額を上回ることになります。

もちろんマンションを購入してから資産価格が大幅に上昇した際に売却してキャピタルゲインを狙う方法もありますが、初心者の方が資産価格の高騰を予想するのは難しいため、まずはリスクが低く、かつ安定的な収入が見込める家賃収入を中心としたマンション投資を検討したほうが良いでしょう。

マンション投資の区分（所有）投資とは、マンションを1室単位で購入して賃貸することをいいます。一方、1棟投資はマンションをまるごと1棟購入して賃貸することを指します。

マンションの1室か、マンション全体かという投資単位の違いにより、購入にかかる資金や収入は大きく異なります。

区分投資では数百万円〜数千万円の資金で投資できますが、1棟投資の場合は中古物件でも1億円以上となるケースが一般的です。

では投資初心者は新築と中古のどちらから始めれば良いのでしょうか。物件により価格は異なりますが、一般的には新築のほうが中古よりも高額です。

そのため、サラリーマンが取り組みやすい区分投資で考えた場合、資金的な面では中古投資のほうが始めやすいでしょう。

しかし、実際は中古物件の適正評価は簡単ではありません。なぜなら中古物件には築年数経過による「修繕リスク」「空室リスク」「マンション価格の下落リスク」が新築物件よりも大きくなるからです。詳しくは「3-2　マンション投資のリスク」で後述します。

マンション投資を区分投資で始める場合、中古なら数百万円台、新築なら3,000万円台といった物件から投資することができるため、年収が低くて不安だというサラリーマンの方でも取り組みやすい投資といえます。

自己資金がない方でも不動産会社と提携している金融機関のローンなら、マンション購入にかかる費用の全てを低金利で借り入れること（＝フルローン）も可能です。

株式投資やFXなど他の投資では融資を利用した投資は基本的にできませんが、マンション投資は事業の一環であり、建物自体を担保とすることができるため年収が低いサラリーマンの方でも融資可能となっています。

また、自己資金があればローン資金と合わせて、より高額な物件や複数物件への投資が可能となります。

マンション投資で順調に成果を上げることで、定年退職後には投資で得られる収入を毎月の生活費に充てるなど年金代わりとすることも可能です。

日本生命が行ったアンケート調査によると、定年退職後に夫婦二人がゆとりをもって生活するには月35万円が必要だとされています。しかし、高齢夫婦無職世帯の年金受給額の平均は約19万円です（総務省「平成29年度　家計調査報告　速報版より」）。

そこで、老後の足りない生活資金としてマンション投資が注目されています。また、退職前後などの適切な時期に物件を売却してその売却額を生活費に回すこともできます。ほかにも、売却額と退職金等とを合わせて別の高額物件に投資してより多くの年間収支を得るという方法も考えられます。

マンション投資で貸家業を開始すると、「入居者の募集」「家賃の集金」「共用部の管理」などの管理業務が必要になりますが、本業で忙しいサラリーマンの方が行うのは大変です。そこで、管理業務の一部もしくは全てを不動産管理会社へ委託すれば、多くの時間を割かれることはありません。

また、空室率や家賃滞納率の対処に優れた管理会社に依頼することで、家賃の減収リスクを最大限抑えることも可能です。

マンション投資でローンを利用して団体信用生命保険に加入しておけば、投資家本人が亡くなった際、保険によりローンが返済されます。そのため投資家の家族は借金の返済義務を負うことなく貸家業を継続することができる上、家賃収入が生活費の心強い味方にもなります。

つまり、マンション投資は実質的に生命保険と収入保障保険のような役割を果たすことも可能です。不動産投資を始めるにあたって、現在加入している生命保険を解約して、浮いた保険料でローン返済に充てるという方もいます。

マンションは、現金や有価証券などと異なり、時価評価ではなく別の基準で相続税が決まるため節税効果があります。

マンションの土地は実勢価格よりも低い「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。路線価とは市街地の土地の価値を算定する方法で、固定資産税評価額は建物の価値を算定する方法です。一般的に路線価で評価される場合は実勢価格の7〜8割程度、固定資産税評価額は実勢価格の6〜7割程度の価格になることが多くなります。

例えば土地5000万円、建物5000万円の合計1億円の価値があるマンションを相続する場合、土地の評価額は3500万円程度、建物は3000万程度の計6500円が課税対象となります。一方、現金では1億円全てが課税対象となります。

また、第三者にマンションを賃貸すると、さらに評価が下がるため現金で相続する場合と比べて相続税評価額が3分の1～4分の1程度になることもあります。

マンション投資は貸家業という事業の一種です。投資にかかった経費や減価償却費などは利益から控除できるため、節税効果が期待できます。

なお、減価償却費は“支出しない”費用であるため、所得税等の税率分だけ現金が多く手元に残るというメリットもあります。

また、高額物件などで年間の収益が赤字になる場合などは、サラリーマンの所得と相殺して税金を計算する「損益通算」ができます。その場合、高所得で多くの税金を支払っている方などは多額の還付金を受けることもあります。