竣　工　2016年3月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　38戸

住　所　東京都港区三田3-3-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カーサスプレンディッドミタケイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝5丁目店まで約250m
ローソン港三田三丁目店まで約120m
ドラッグストアスマイル三田店まで約220m
ケーヨーデイツー三田店まで約440m
港芝五郵便局まで約270m
三井住友銀行三田通支店まで約120m
ココカラファイン三田店まで約150m
グランパークまで約1020m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約1280m
キャン・ドゥ白金店まで約1360m
ブックオフ白金台店まで約1880m
ドン・キホーテ六本木店まで約2430m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.60㎡～53.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築不動産投資とは、相続などで取得した土地や新規に購入した土地に賃貸用物件を新築、または新築の賃貸用物件を購入して運用する不動産投資のことです。

相続などで所有した土地は、そのまま所有していても固定資産税が発生するだけです。賃貸用物件を新築すると、費用がかかるものの、うまく借り手が付けば長期的な家賃収入が得られるなど、土地の有効活用につながります。また、土地を新規に購入して賃貸用物件を新築する場合には、需要が期待できる土地を選んで運用を始められるため、不動産投資のリスク軽減に繋げられます。

一方で、新築の賃貸用物件を購入する場合には、新規に土地を購入して新築するよりも安く初期投資を抑えられる可能性があります。新築物件は、最新設備を有していてきれいなので、ある程度需要が期待できます。また、一般的に購入してから10年程度は修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすいことがメリットとして挙げられるでしょう。

新築不動産投資は、相続などで取得した土地の有効活用につながる、最新設備を有していてきれいなどの理由から安定した需要が期待できる、というメリットがありました。しかし、不動産投資を始める際には自己資金だけでは足りず、銀行融資を受けながら運用するのが一般的です。

融資を受けるということは必ず返済を伴うため、想定とは異なる運用結果によって返済計画に支障が生じないようにする必要があります。返済計画に支障が生じないようにするには、新築不動産投資のよくある失敗例を把握しておくことが重要です。主な失敗例は以下の5つです。

1つ目の失敗例は、利回りが低いことによる失敗です。新築不動産投資を始める際は、新たに土地を取得して新築する、もしくは土地がセットの新築不動産を購入する必要があります。仮に相続などで取得した土地を有している場合でも、投資用物件を新築する必要があるため初期投資が大きくなってしまいます。

初期投資が大きくなるということは、そのぶん利回りが低下することを意味します。だからと言って、利回りを高めるために家賃設定を引き上げると、需要の低下につながる可能性があるので容易に変更できません。

また、利回りの低さはキャッシュフローの悪化と結びついています。購入した物件の価格や融資条件によっては、利回りの低さが原因で家賃収入だけでは返済が追い付かない場合もあります。返済が完了するまでは、給料や貯金を切り崩しながら運用するケースもあるので十分に注意しましょう。

2つ目の失敗例は需要が予測できないことによる失敗です。新築不動産投で資は、過去の運用実績がないため、契約中の想定利回りを算出できても、実際に運用した場合にどうなるのかは予測できません。

「周辺の物件が常に入居者がいる状態なので、この地域で新築不動産投資を始めても問題ない」と思っていても、たまたまその物件が人気なだけで、いざ始めても入居者が現れない可能性もあります。

中古不動産投資であれば、過去の運用実績で入居者需要がある程度予測できるだけでなく、入居者がいる状況を引き継げば、しばらくは長期的な家賃収入が期待できます。新築不動産投資を始めたのはいいものの、空室で家賃収入が全く得られないというケースもあるので注意しましょう。

また、売却価格の下落による失敗もあります。新築物件は不動産会社やデベロッパーの利益などが上乗せされているため、物件価格が高くなります。投資額が大きくなる分、利回りが低くなることについては既に触れましたが、新築物件は売却価格の下落が大きいということにも注意が必要です。

例えば、新築マンションなどは、建設したデベロッパーの利益や販売会社の広告費や人件費、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも、売却時には1～2割程度価格が下がると言われています。

節税効果が思ったよりも期待できなかった、ということも失敗事例として挙げられます。不動産投資の魅力の1つとしてよく挙げられる節税効果ですが、相続税に対する節税効果は期待できるものの、新築不動産投資で注意しなければならない点としては所得税の節税効果があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、得られた家賃収入から必要経費などを引いて算出します。その経費の中に含まれていて、大きな節税効果が期待できるのが減価償却費です。減価償却とは、築年数の経過によって生じる建物・設備の資産価値の目減りを費用として計上するものです。

しかし、新築不動産の減価償却期間は木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年となっています。木造住宅であれば、22年かけて建物部分の資産価値を経費として計上できますが、マンションなどの鉄骨鉄筋コンクリート造は47年かけるため、1年あたりの節税効果は意外と小さいので注意しましょう。

新築不動産投資では、管理する不動産会社や販売を手掛ける不動産会社からサブリース契約を勧められる場合があります。サブリース契約とは、一括借り上げとも呼ばれるもので、不動産会社などが部屋を借りて、借りた部屋を転貸することです。不動産会社などが部屋を継続して借りてくれるため、オーナーは家賃保証システムによって空室リスクを気にせず運用できるというメリットがあります。

しかし、サブリース契約では管理料として家賃収入の10～15％程度を徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられる可能性もあります。また、アパートなどでは、約10年に1回割高な修繕を求められて、キャッシュフローが悪化するといったケースもあるので注意しましょう。

まず、返済計画をしっかり立てておくことが必要です。銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなってしまいます。その結果、返済額が月々の家賃収入を上回ることもあるので注意が必要です。

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。返済計画をしっかり立てれば、投資額が大きくなりやすい新築不動産投資でも安定した運用に繋げられるでしょう。

また、需要が期待できる地域以外に投資しないことも重要です。不動産投資は長期的な家賃収入が期待できると言っても、それは需要が高く安定した入居率が確保できる地域に限った話で、需要が低い地域では空室リスクを高めることになります。

新築不動産投資では過去の運用実績がないため、市場調査をしっかりすることが重要です。市場調査の結果、同じような物件の需要が高い、賃貸用物件が多い、立地条件が良いなど、需要が期待できる地域である場合に限定して不動産投資を始めれば、リスクを抑えながら運用できるでしょう。

物件の購入・新築前から、売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておくことも必要です。新築不動産は地価の上昇などがない限りは、基本的に年ごとに売却価格が下落するのが一般的です。裏を返すと、地価の下落が生じた場合には、さらに売却価格が下落するリスクが高いと言えます。

新築不動産投資では短期間の運用で売却しても利益が出ることは少ないため、地価が大幅に上昇して利益が得られない限り売却しないなど、売却価格の下落を想定しながら長期的な運用を視野に入れた出口戦略を立てておくことが重要と言えるでしょう。

節税目的の投資で後悔しないためには、節税効果の仕組みを理解しておくことが欠かせません。不動産投資は相続税に対する節税効果は期待できますが、所得税の節税効果は不動産所得の一部を抑える効果は期待できても、そこまで大きなものとは言えません。

節税効果を期待したにもかかわらず、不動産投資で収入が増えたことによって所得が多くなると、税率が以前よりも高くなる場合もあります。給与所得などの所得を合算して税率が高くならないか、事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

竣　工　2007年4月
最寄駅　六本木一丁目駅徒歩2分
総戸数　71戸

住　所　東京都港区六本木3-3-10
概　要　地上18階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツタワーロッポンギ
Apartments Tower 六本木

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約710m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約1030m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約270m
肉のハナマサ赤坂店まで約520m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約500m
ファミリーマート六本木1丁目店まで約180m
ファミリーマート六本木3丁目店まで約80m
ローソン六本木三丁目店まで約360m
セブンイレブン六本木5丁目店まで約570m
マツモトキヨシ六本木店まで約690m
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約1040m
六本木ヒルズまで約1100m
バーニーズニューヨーク六本木店まで約1000m
赤坂サカスまで約1510m
泉ガーデンまで約400m
SALADSTOP六本木グランドタワー店まで約270m
タリーズコーヒー六本木3丁目ナナナリア店まで約280m

■駐車場　　　有（機械式・平置式）月額49,500円～
■バイク置場　―
■駐輪場　　　71台
―――――――
■設　計　　　株式会社スルガコーポレーション
■施　工　　　株式会社スルガコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（31.90㎡～99.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

誰でもより高い価格で物件を売却したいと思っていますので、高めの価格で募集をしたくなるのは仕方がないでしょう。しかし、相場からあまりにも高すぎると売れ残る可能性が高くなりますので注意が必要です。

買主からすると、一度高すぎると感じた場合、同じ広告が出ていても何度も見ようとは思いませんので、長期間募集してもそのような人から問い合わせが入る可能性は少なくなります。

高めに価格を設定している場合は、売値が相場とかけ離れている可能性を考えることが必要です。相場は大手の不動産情報サイトで調べればわかりますし、レインズでは成約価格も公開しています。相場とかけ離れた価格を付けないように、そのようなサイトで調べて価格を検討するようにしましょう。

不動産会社1社にしか価格査定を依頼していない場合、先に触れたように高すぎる価格設定をしたり、逆に低すぎる価格で売却をしたりする可能性があります。

そのようなミスをなくすためには、価格査定を複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社だけだと物件の本来の適正価格かどうかがわかりませんし、その不動産会社が手っ取り早く手数料欲しさに相場より低い価格で売り抜こうとしている、ということも考えられるからです。

マンションを売り急ぐと、価格設定や買主との交渉の際に安値で価格を設定してしまう可能性があります。売り急ぐのは早く現金化したかったり、価格を上げると売却できないのではないかといった不安があったりすることが原因として考えられます。

その場合は出口戦略がきちんと立てられていない可能性が考えられます。売り急がないようにするためには、価格設定や告知のタイミング、価格の見直しの時期などをきちんと計画することが大切です。売却の活動は順を追って計画を進めていくようにしましょう。

残債や税金のことを考えていなかったために、思わぬ支出が発生し利益が少なくなったり、マイナスになったりすることがあります。

ローンの残債が残っている場合、売却の際に完済をしなければ所有者の移転ができません。そういった事態にならないように、一般的に残債の完済は買主や金融機関から支払われるお金から行うことになります。また売却をして利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金を支払わなければいけません。

設備の修理や清掃をしていないために査定価格が低くなることがあります。不動産会社が査定をする際は実際に物件を見て行いますので、設備が壊れたままだったり、清掃が行き届いていなかったりすると査定額も下がります。

例え小さな損傷や、あまり目立たない汚れだとしても、時間が経つと大きくなり、やがて修復ができなくなる可能性も出てきます。管理は継続してきちんと行われていないと、劣化の進行に繋がってしまいます。このような点から管理体制は物件の資産価値に大きく影響してきますので、小さな損傷や汚れでもきちんと対処することが大切です。

近年のリノベーション技術は大きく向上しており、リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もあります。そのため、古い物件はリノベーションすれば高く売却できる可能性があります。

しかし、リノベーションの内容によっては費用が数百万円から1千万円以上かかることもあり、売却しても元が取れないことも考えられますので、慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。

売り出し直前で空室になり、賃借人を付けるために家賃を下げてしまうと、査定価格も低くなる可能性があります。物件価格の査定の際は、簡易査定と訪問査定という2回の査定が行われます。簡易査定は机上で価格を査定するものですが、その際には主に収益還元法という試算法が使われます。

収益還元法は、家賃が低いと求められる物件価格も低くなる計算式になっています。そのため家賃を下げると査定価格が下がりますので注意が必要です。特に売り出し直前で家賃を下げるのはとてももったいないことです。

売り出し直前で家賃を下げないためには、やはり出口戦略を緻密に立てることが大切です。場合によっては、賃借人に依頼して査定が終わるまでは退去しないでもらうなどの施策も必要かもしれません。

マンションを売却する方法は仲介だけではありません。買取という方法もあります。買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。買取業者の中には早ければ1週間もかからずに買い取ってくれる会社もあります。

買取には買主が現れるのを待たなくて良かったり、すぐに現金化できたりするメリットがあります。しかし買取の価格は、相場の価格から20%～30%低くなるのが一般的です。仲介は時間がかかる可能性がありますが、高い価格で売却できることも考えられます。

そのようなメリットやデメリットを知らずに不動産会社の言いなりで買取を依頼してしまうと、得られる利益が少なくなりますので、売却方法はきちんと調べて取り組むことが大切です。

例えば一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社で仲介が決まった場合、それまでの活動が無意味なものになる可能性があります。そのため、不動産会社の中には販売に積極的ではない会社もあることが考えられます。

逆に専任媒介契約や、専属専任媒介契約は1社だけにしか仲介の依頼ができません。そのため、積極的に販売活動はしたとしても、その会社の募集方法で契約になりそうな客が見つからない場合、長期間売れ残る可能性があります。

竣　工　2019年4月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　13戸

住　所　東京都墨田区業平5-4-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
トウキョウフラット
東京フラット

■近隣周辺施設情報
BEAMSまで約800m
くすりの福太郎押上店まで約730m
タビオ東京スカイツリータウン・ソラマチ店まで約1040m
セブンイレブン墨田業平5丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田業平4丁目店まで約320m
ローソンメトロス押上店まで約490m
東武ストア業平店まで約130m
ビッグ・エー墨田業平店まで約170m
墨田区横川さくら保育園まで約450m
ちゃのま保育園まで約290m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.22㎡～40.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの資産価値が高い場合には、売却の際に高い価格で売却できる可能性が高くなります。早期の段階から出口戦略を考え、できるだけ高い価格で売却したいと考えている場合は、資産価値の高い物件を購入すればメリットが大きいでしょう。

また、ローンを完済した場合、毎月のローンの返済が無くなりますので、管理費等を支払って残った家賃収入が手元に残るお金になります。資産価値が高い物件は家賃収入が高い場合や長期的な入居率が高い場合も多く、年金代わりの収入をより多く得たい場合は大きなメリットと言えます。

不動産の資産価値は立地で決まる、とも言われたりします。それほど立地はマンションの資産価値に深く関係しています。立地は都市の中心部なのか、あるいは中心部から離れた郊外なのかといったことや、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことが一つの判断基準になります。

立地が資産価値に影響する理由の一つとして、立地が良い方が入居率は高くなるということが考えられます。入居率が高い方が空室は少なく、不動産の収益の一つである家賃収入が安定して入ってくることが想定できます。

一般的に都市の中心部の方が利便性は良いため、立地が良いと判断されます。しかし、都市の中心部ではなくても入居率が高いエリアもあり、その場合も資産価値が高い可能性があります。

先に触れたように、資産価値とは現金化する時にいくらになるかという意味合いですので、立地が中心部から外れていても、入居率が高く家賃収入が安定して入るエリアであれば資産価値が高くなることがあります。

物件のグレードや造りも資産価値に影響します。分かりやすいものではトイレとバスが一緒になっている部屋より、トイレとバスが別々の物件が好まれるように、グレードや造りでも入居率が変わります。

より新しい設備だったり、床や壁が一般的な造りの物より厚く、隣室や上階の音が漏れてこなかったり、エントランスの天井が高く高級感があったりする場合も価値が落ちにくいことが考えられます。

家賃の額も資産価値に影響します。不動産の価格を試算する計算方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があります。投資用不動産の場合は主に収益還元法という試算法で価格を算出します。

収益還元法は物件から得られる利益が大きいほど算出される物件価格が高くなるという特徴があります。そのため家賃が高いと資産価値が高いと判断される可能性が高くなります。

ただ、不動産は個別の事情により売買される際の価格が変わりますので、必ずしも家賃が低いほど資産価値が低いとは限りませんが、そのような試算法があるということを知っておきましょう。

築年数が経過している中古物件より、新築の方が資産価値は高いイメージがあります。たしかに新築時の価格は割高でかつ建物価値も高いので、資産価値はあると判断しても良いでしょう。しかし、新築物件は数年もすると急激に価格が下がり、その後も徐々に物件価格が低くなっていきます。

新築の価格が高いのは、建設会社や販売している不動産会社の利益が含まれているからで、資産価値とは別の理由でも売値が高くなっているのです。新築物件の資産価値は中古より高い一方、中古より建物価値の下落が激しい傾向にあること、資産価値によらない販売価格の上乗せ要因があることは知っておきましょう。

駅から徒歩15分以上になるとマンションをあまり見かけなくなり、戸建住宅の割合が多くなります。これは都市計画法によって地域ごとに建設できる物件の高さや使われる建材が制限されているなどの理由があります。

駅から徒歩10分以内のマンションであれば、通勤や通学にも差支えがなく一定の居住ニーズがあることが考えられます。10分を超えるとニーズが低くなる可能性がありますので、駅からの徒歩時間は10分以内で検討するのが良いでしょう。

都市部に企業が集中しており、その近くに住みたいというニーズが顕在化している現状から、都市中心部の方が賃貸ニーズは高いことが考えられます。

この傾向は、近年国が推進している職住近接という政策も影響していることが考えられます。職住近接とは職場と住居を近接させることですが、国の施策は物理的に近接させることだけではありません。企業の近くにマンションやスーパーなどを併設し、周辺には噴水や池などの水場を作り、緑の木々などを植え、子供から高齢者までが安全に生活できる環境を目指しています。

その時のトレンドでランクインする街もありますが、何年も継続して選ばれているエリアなどは今後も人気が継続することが考えられます。そのようなエリアの物件であれば賃貸ニーズがあり、高い資産性が期待できるでしょう。

単身向けを中心としたマンションの立地は都市の中心部が有利なことが考えられます。しかし、中心部から外れたとしても特急や急行が停車する駅からであれば、会社まで30分以内で通勤できることも考えられます。もし郊外で物件を検討する際は、そのような駅がある場所で検討するようにすれば、資産価値が高い物件に出会える可能性が高くなります。

エントランスやポスト周りなど、建物の清掃状態も資産価値に影響します。汚れや損傷などは最初のうちは小さくても、時間の経過とともに大きくなり修復が難しくなる場合もあります。特に雨漏りなどは放置しておくとどんどん悪化し、建物を傷ませて資産価値を大きく下げる原因になってしまいます。

清掃状態が悪かったり、小さな損傷が修理されていなかったりした場合、管理会社の管理が行き届いていないことが考えられます。そういったマンションは長期的に見た場合、資産価値が落ちることも考えられますので、慎重に検討することが大切です。

大手不動産会社などがシリーズ化しているマンションには一定のブランド力があり、賃貸ニーズが高いことが想定できます。そのようなマンションではブランド力を落とさないように、特に管理には力を入れていることが考えられ、資産価値が高い状態に保たれている可能性があります。

収益還元法で試算した場合、利益が高いほど物件の価格が高くなり得ることには触れました。利益を資産価値の判断の一つにする場合、その源泉となる家賃が相場と合っているかを確認しましょう。

家賃設定が相場より高く設定してある場合、近いうちに家賃を下げる必要があることが考えられ、物件価格も低くなる可能性があります。入居が長い部屋の場合、相場が下がっても家賃は据え置きのままというケースがありますので、その入居者が退去する場合には注意が必要です。

表面利回りは「年間の家賃収入÷物件価格」という計算方法で求められます。利回りが高い物件は、物件価格に比べて家賃収入の割合が高いことになりますので、割安なぶん資産価値は低いと言えます。一般的に利回りが高い物件は修繕や空室などのリスクも高いため、売却価格が低くなるのです。

一方、利回りが低い物件はリスクが低く資産価値の高い物件だと考えられますが、キャッシュフローがあまりストックされませんので、何かあった時にオーナーはその月の家賃収入で賄いきれない費用を貯金から支払うことも多くなります。

都市の中心部の物件は価格が高いために、あまりキャッシュフローを得ずに運用している人もいます。そういった物件でキャッシュフローをストックするには、ローンの頭金を多めに入れるなどの工夫が必要です。資産価値の高さだけを気にするのではなく、どういったスタイルで運用するのかを慎重に検討して物件を選ぶようにしましょう。

資産価値が高い物件を購入しても、管理状態などが悪いために資産価値を落とすようではもったいありません。ここでは、資産価値を落とさないための注意点について見てみましょう。

建物の管理は積み重ねが重要です。管理状態が悪いと、悪い状態が積み重なり、長期的に見た場合に資産価値が落ちる可能性があります。少しの汚れや損傷でも見逃さずこまめに清掃や修繕をするようにしましょう。

空室が発生した際、入居者を早く付けるために家賃を下げて募集することもあります。しかし、収益還元法で触れた通り、家賃は物件価格に影響を与える可能性がありますので、安易に家賃を下げないことが大切です。

空室になった場合は原因を慎重に調査して、家賃を下げる必要があるかどうかをよく考えてから客付けに取り組むことが大切です。

入居者の属性によっては、室内をひどく汚したり、家賃滞納リスクが高くなったりすることもあります。入居者が入れ替わる際は、内覧に立ち会ったり、審査資料を確認したりして入居者をなるべく把握するようにしましょう。

近年のリノベーション技術はとても高くなっています。リノベーションすることでマンションの資産価値が上がり、高い価格で売却できたり、家賃を維持できたりする可能性が高くなります。質の高いリノベーションは資産価値を下げない一つの方法になります。

ただしリノベーションは内容により高額になることがありますので、慎重に収支のシミュレーションをして取り組むようにしましょう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都世田谷区三宿2-1-13
概　要　地上4階 RC造

■物件名フリガナ
レガリスイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
世田谷区立多聞小学校まで約530m
スーパーオオゼキ池尻店まで約280m
まいばすけっと世田谷淡島店まで約670m
成城石井池尻大橋店まで約740m
まいばすけっと駒場東大前駅前店まで約1150m
ローソン世田谷三宿1丁目店まで約740m
私立昭和女子大学まで約1080m
オーケー池尻大橋店まで約250m
セブンイレブン池尻大橋店まで約710m
ヤマグチ薬局池尻店まで約620m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.66㎡～32.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを損してでも売却してしまう最も多い理由として、売り急いでしまうことが考えられます。なるべく早く売ろうとする行為は悪いことではありません。しかし、売りたいという気持ちだけが先走り、損をするとわかっていても売却してしまうのは避けた方が良いでしょう。

その時には損をしていても「売却できた」という満足感があるかもしれませんが、後で後悔する可能性がありますので、急いでいても損をしないように売却することが大切です。そのためには事前にしっかり売却計画を立てて取り組むようにしましょう。

値下げをして売却する理由として、「これより高い価格だと売れない」と思っているケースがあります。そう思ってしまう原因の一つとして、相場価格を知らないことが考えられます。

売却しようとしているマンションの本来の相場価格を知らなければ、不動産会社の言いなりになる可能性も大きくなります。また、買主との交渉の際も、相場を知らなければ安易に値下げに応じることにもなりかねません。

物件の相場を知った上で売却活動に取り組むことはとても大切ですので、自分だけで売却価格を決めつけずに、きちんと相場を調べて取り組むことが大切です。

また、売却を失敗する理由として、査定を1社の不動産会社にしか依頼していないことも考えられます。複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格には幅があることに気付くはずです。これにより最高値と最安値を確認でき、大まかでも自分の物件の相場価格が把握できます。

もし1社にしか依頼していない場合は、その不動産会社の言い値になってしまいますので、その価格が相場に比べて高いのか低いのかが分かりにくくなります。不動産会社によっては、すぐに売却するためだけに相場より低い価格を提示することもあります。そういったことにならないように、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション自体に価格を下げなければならない理由がある場合があります。例えば、どうしても取れない傷などが床や壁などに残っている場合や、日照状態が悪かったり、騒音がひどかったりした場合です。

その場合、例えば思い切ってリノベーションをしたり、売却までの期間にローンの繰上返済などをしたりして、低い価格で売却しても利益が得られるようにしておく、などの工夫が必要です。

買主はなるべく低い価格で購入したいと考えていますので、色々な理由をつけて価格を下げる交渉をしてくる可能性があります。その際、安易に値下げ交渉に応じてしまうと損をすることもあります。

買主との交渉は自分で直接行う必要はありません。仲介を行う不動産会社を挟んでの交渉になることが一般的ですので、担当とよく相談しながら話を進めてもらうことがポイントです。また売却を計画する際に最低価格を決めておけば、値下げをしすぎて損をする可能性は減るでしょう。戦略をきちんと立てて売却活動をすることが大切です。

マンション売却で損をしてしまう理由について確認をしました。安易に価格を下げないよう、あらかじめ注意するようにしましょう。では売却価格をなるべく下げずに早く売却するために、売却活動の際にどのような点に注意すれば良いかを以下で見ていきましょう。

先に触れたように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社の査定だけでは本来の相場価格かどうかが判断できませんし、不動産会社が手っ取り早く手数料を欲しいがために低い価格で売却しようとする可能性もあるからです。

査定を依頼する際には、査定には簡易査定と訪問査定の2種類あるということを把握しておくことが必要です。簡易査定は机上で計算をして価格を算出する査定方法で、訪問査定は実際に物件を見て査定する方法です。簡易査定を行った後に、売主がその査定価格で話を進めても良いと判断した場合に訪問査定を行います。

査定の際に注意したいのは、訪問査定が終了するまでは1社に絞り込みをしないことです。簡易査定において、一番高くかつ相場に照らして妥当な価格を提示した不動産会社に訪問査定も依頼するのは間違いではありません。しかし、簡易査定で高い査定価格を出した不動産会社が訪問査定でも高い価格を提示するとは限りません。

簡易査定では低くても訪問査定で高い価格を出す不動産会社もありますので、訪問査定で最終的な査定価格が出るまでは複数の不動産会社に継続して依頼をすることが大切です。

価格の査定が終わると、売却活動に移行します。売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらを選択するかは売主が決めますが、それぞれの特徴をきちんと把握して選択することが大切です。仲介と買取の特徴について見てみましょう。

仲介は不動産会社が広告を出し、買主を募集して売却する方法です。仲介の場合の不動産会社の収入は仲介手数料になります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介はしませんので、不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたりしてから売却します。売却価格と買取価格の差が不動産会社の利益になります。

仲介は買主が現れるまで売却が完了しませんが、買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、買主が現れるのを待つ必要がありません。早ければ売りに出して4日～5日で売却できることもあります。しかし、買取の場合は一般的に通常の相場価格より20%～30%は価格が低くなりますので、どちらの方法で売却するかは慎重に検討するようにしましょう。

価格が低くなる理由や売却手続きの際に注意すべき点を確認しました。その点を抑えながら、価格をなるべく下げずに早く売却する出口戦略の立て方について見てみましょう。

相場をきちんと調べていないことが原因で、値下げしてしまうなどの不利な状況になる可能性があることには触れました。逆に相場を把握しておけば、損をしてまで売却をする可能性が減りますし、交渉も有利に運べる可能性が高くなります。

相場価格は大手の不動産情報サイトで類似物件の価格から調べることができますし、複数の不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格の平均値を相場価格として検討しても良いでしょう。

相場を把握しておけば、万が一売却に時間がかかりそうなときでも、相場より少し低い価格で売りに出すなど、買主の心理を考えて工夫をすることもできます。相場を把握することはとても大切だということを知っておきましょう。

マンションだけでなく不動産全体を通して成約件数が多い時期があります。以下は公益財団法人不動産流通推進センターが公開している「2018不動産業統計集」から抜粋したグラフです。こちらのグラフでは平成29年3月から平成30年2月間の各月の成約件数が確認できます。

こちらのグラフから、2月と3月はマンションに加え不動産全体でも成約件数が多いことが確認できます。毎年この傾向があるとは限りませんが、1年の切り替えの時期であるその時期には引っ越しが多いことから、不動産の売買件数も多いことが考えられます。売却をする際は、できるだけこの時期を外さないことが、すぐに売却できる可能性を高めるコツでもあります。

仲介で買主を募集する場合は広告を何パターンか準備するようにしましょう。その際に大切なのはデザインや価格を変更するということです。マンションの売却は生ものとも言われます。価格が高すぎると感じた買主は、同じ広告を見ても興味を惹かれる可能性は低くなります。

スケジュールはいつまでに売却するかという最終的な期限の意味もありますが、査定をいつまでに終わらせて、広告をいつ出して、物件の価格をどのタイミングで下げるかといったような細かなスケジュールのことを指します。

価格をあまり落とさずになるべく早く売却をするには、広告の変更と価格を変えるタイミングが特に重要になります。査定期間から始まり売却が完了するまでの細かなスケジュールを立てて、自分の物件が市場で飽きられないように、計画的に売却活動をするようにしましょう。

広告を出しても反応があまり無い場合は、不動産会社との契約方法を変えることも検討しましょう。不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約方法によって、不動産会社は1社だけにしか仲介を依頼できなかったり、自分で探してきた買主とは自由に契約できなかったり、といったようなルールがあり、それぞれ異なります。長期化しそうな場合は契約方法を変えることも必要です。募集した際の反応を見ながら検討するようにしましょう。

いつまでに最低いくらで売却したいかといった、時期と価格の希望は必ず不動産会社の担当者に伝えておきましょう。不動産会社も売却のノウハウがありますので、それに合わせて計画を立ててくれます。

最低価格を決めたら、売却のタイミングを逃さないように、ある程度値引きの範囲も共有しておくことが大切です。買主の中には値引額によってはすぐに契約をするという方もいます。そのような時に時間をかけて売却のタイミングを逃すのはもったいないので、金額によっては値引きの権限を委任することも早く売却する上での一つのコツと言えるでしょう。そのためには、不動産会社の担当者とこまめに連絡を取り合いながら信頼関係を築いておくことが大切です。

買取は仲介より売却価格が低くなることには触れました。そのため、価格をどうしても下げたくない場合は仲介で売却した方がメリットはありますが、価格よりスピードを優先したい場合は買取も検討が必要です。

その際にもなるべく損をしないためには、総収入と手数料や経費を含めた総支出との差がポイントになります。総収入が総支出を上回れば、運用はプラスだということができますし、差が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　水天宮前駅徒歩5分
総戸数　22戸

住　所　東京都中央区日本橋箱崎町9-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオニホンバシハコザキチョウ
GRAN PASEO 日本橋箱崎町

■近隣周辺施設情報
エフワン神田店まで約2560m
まいばすけっと新川2丁目店まで約1120m
マルエツプチ八丁堀店まで約1520m
マルエツ佃店まで約1670m
イトーヨーカドー木場店まで約2970m
マルエツプチ神田司町店まで約2940m
肉のハナマサ新川店まで510m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで270m
箱崎川第二公園まで240m
区立有馬小学校まで570m
区立有馬幼稚園まで640m
隅田川テラスまで910m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築年数の経過したマンションは内装などが劣化していることが多いため、「リフォームして少しでもきれいにした方が売却に有利になるだろう」と思っている方も多いでしょう。売却前にリフォームすることには、どんなメリットがあるのでしょうか？主なメリットは以下の2つです。

1つ目のメリットは物件の印象が良くなることです。築年数が経過したマンションは設備が古く、内装も傷んでいるケースが多いのが一般的です。そのため、中古マンションの購入を検討している方の中には、購入した後のリフォームにどのくらい費用がかかるのかを気にしている方が多いと言えます。

しかし、リフォームしている中古マンションであれば購入後の費用を気にせずに済むため、物件に対する買い手の印象が良くなります。例えば、マンション本体の予算を3,000万円で組んでいて、リフォーム費用を100万円と想定していた買い手がいるとします。

もし、この買い手に対して、3,000万円で売却予定の物件を50万円程度でリフォームした場合に買い手が納得するような結果が得られていれば、リフォーム費用を上乗せした3,100万円で購入してくれる可能性があります。

そのままでは高く売れない場合でも、上記のケースのようにリフォームすることによって印象が良くなるため、より高く売れることが期待できるでしょう。

2つ目のメリットは需要が高くなる可能性があることです。中古マンションはリフォームを想定して購入する方が多いということについては既に触れましたが、中には購入してからリフォームすることを面倒に感じる方もいます。その理由として挙げられるのは以下の2つです。

購入してからリフォームするとなると、どんなリフォームをするのか業者と打ち合わせをしなければならないため、リフォームが始まるまでに時間と手間がかかります。また打ち合わせが終わってリフォームが始まっても、リフォームしている間は使えない場所が出てくるなど、生活が不便になる可能性があります。

そのため、それらの手間や無駄を省くために、リフォームが完了している中古マンションを探している方もいます。そのような方の中には、少し費用がかかったとしても手間や無駄を省ける方が良いと考えている方もいるため、そうした方に向けて想定よりも高く・早く売れることが期待できるでしょう。

マンション売却前にリフォームをすれば、物件の印象が良くなる・需要が高くなる可能性があるため、マンションをより高く・早く売りたい方にとっては、リフォームした方が良いと言えます。一方、売却前にリフォームする主なデメリットとしては以下の3つが挙げられます。

リフォームを行うことで、売買が成立しにくくなる可能性もあります。マンションをリフォームしてから売却する方のほとんどは、少しでもマンションを高く・早く売ることが目的でしょう。そのため、リフォーム後の売却価格は、リフォーム費用に利益を乗せた価格に設定するのが一般的です。

しかし、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討している方は、少しでも住居費用を抑えることを目的としている場合があります。そうなると、買い手の希望と売り手の希望が合わなくなってしまうため、せっかくリフォームしてきれいになった物件でも、あまりに費用を上乗せしすぎると誰も見向きもしてくれなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、中には需要に合わせて間取りを変更する「リノベーション」をする方もいます。しかし、リノベーションにはより多くの費用がかかるため、こちらも需要が高くても価格が高すぎて売買が成立しない可能性があるので特に注意しましょう。

上記のようにリフォームには費用がかかりますが、必ずしもその費用を回収できるとは限りません。「リフォームで利益を出すことができなくても、せめて費用くらいは回収できるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、やや甘い見通しと言えます。

リフォームをした方がマンションをより高く・早く売れる、というのはあくまでも売り手の立場から考えた話で、買い手の立場ではありません。先ほども触れたように、住居にかかる費用を抑えるために中古マンションを選んでいる方もいるため、より価格の安い中古マンションの方が魅力を感じる方が多い可能性もあります。

リフォーム費用を上乗せした売却価格で募集をかけたにもかかわらず、買い手がなかなか現れないケースはよくあります。結果的に値下げして募集をかけ直す手間と無駄な支出を考慮すると、そのまま売りに出した方が良かったと言える可能性も０ではないでしょう。

リフォームに対して「面倒」という印象を抱いている方にとっては、リフォームされたマンションの方が魅力的に感じられるかもしれません。しかし、購入後にリフォームすることを前提としている方の中には、自分達で設備を選んだり内装を選んだりすることを楽しみにしている方もいるため、リフォームしたことが需要低下の引き金になる可能性もあります。

また、リフォームに自分の好みを出すと、好みが受け入れられた場合には問題ありませんが、そうでない場合には需要が低下する可能性もあります。そのため、リフォームをしてから売る際は、費用とターゲットの双方を考えることが重要と言えるでしょう。

リフォームと一口に言っても、リフォームする場所や規模によって大きく費用が異なってきます。そのため、リフォームするかどうかを決めるには、まずはリフォームにどの程度の費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが重要です。場所別にかかるリフォームのおおよその費用は以下のようになっています。

無駄に費用をかけすぎたことが原因で回収できなかった時のリスクを考えると、全部をリフォームするのは避けておいた方が良いと言えるでしょう。

全体的にリフォームするのは避けておいた方が良いと言っても、経年劣化によるクロスやフローリングの傷みなどが気になって、内覧までに何とかしておきたいというケースもあるでしょう。そのような場合は、全体的なリフォームではなく、クリーニングや部分的なリフォームをした方が良いと言えます。

クリーニング費用は、依頼する業者によって異なりますが、全ての水回りのクリーニングを依頼しても5万円程度で済みます。水垢やカビ、錆などの汚れは、自分で取ろうと思っても簡単には取れない場合がありますが、クリーニングのプロに任せれば簡単にきれいにすることが可能です。

また、必要な箇所のみを部分的にリフォームを行うことで、費用対効果を高くすることができます。事前に不動産会社にどこをリフォームすればいいかアドバイスを貰うことで、無駄な支出を抑えられるリフォームができるでしょう。

竣　工　2022年12月
最寄駅　水天宮前駅徒歩3分
総戸数　―戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アクシアニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.08㎡～42.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区向島4-28-13
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
クレストコートオシアゲノース

■近隣周辺施設情報
EQUiA曳舟まで約370m
セブンイレブン墨田押上2丁目東店まで約320m
喜多方ラーメン小法師曳舟店まで約480m
コモディイイダ東向島店まで約440m
大岩医院まで約160m
ふじのき公園まで約310m
東武ストアフレッシュ＆クイック曳舟店まで約390m
向島四郵便局まで約330m
イトーヨーカドー曳舟店まで約610m
サイゼリヤ東武曳舟店まで約360m
医療法人伯鳳会東京曳舟病院まで約390m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　28台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社秀コーポレーション一級建築士事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.83㎡～46.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

確定申告が必要なのは、売却によって利益が生じた場合です。不動産売却でいくらの利益が生じたかに応じて税負担が決まるため、確定申告が必要になります。

確定申告が不要な場合とは、売却によって損失が生じたときです。不動産を売却したことで損失が生じたのであれば、不動産の譲渡に伴う税金を支払う必要はありません。ただし、この場合であっても確定申告をしたほうが良いというケースもあります。

例えば、給与所得や事業所得などプラスの所得があった場合は、不動産の売却による損失と相殺することで支払う所得税・住民税を抑えることができます。これを損益通算といいます。

記入が簡単な白色申告をする方なら、不動産の譲渡による損失が生じた年だけ、給与所得や事業所得などと損益通算することができます。

科目ごとに収支を計算し税額を算出する青色申告の方なら、不動産売却に伴う損失を3年間繰り越すことができるため、譲渡による損失が出た年だけで控除しきれない損失がある場合は、翌々年までその損失を繰り越すことが認められています。

このように不動産売却により損失が出た場合であっても、節税効果が期待できるケースがあるため、手間を惜しまずに確定申告をしておくことをおすすめします。

税理士に確定申告作業を依頼している場合は申告書類を準備してくれますが、自分で確定申告をする場合は、税務署で必要な申告書類を準備するか、インターネット上で必要な申告書類を準備する必要があります。

確定申告書B様式は、税務署で入手できます。この確定申告書の様式は、すべての所得の申告に適用できる書類です。なお、確定申告書A様式の場合は給与所得、配当所得、一時所得、雑所得のある人の確定申告にしか使えないため、不動産の売却によって利益が生じた場合の確定申告には使用できません。

仲介手数料など購入、売却にかかった経費の領収書 不動産の購入時や売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料などの領収書、固定資産税の清算書、登記費用などのコピーも添付する必要があります。
税額計算上、これらを経費として算入するかしないかで税額に大きな差が生じることになるため、紛失しないよう大切に保管します。

このほか、売買を仲介した会社や保険会社、勤務先の会社などからも確定申告に必要な書類を取り寄せることになる場合もあります。また適用を受けようとする特別控除の種類によっては、追加で書類を提出することもあります。

各項目はすべて書面で確認して金額を計算します。ただし、不動産の購入から売却するまでの期間は長期であることが多く、書類の紛失などで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合もあります。そこで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合は「売却価格の5％」として計算することも認められています。

計算した課税譲渡所得の額に税率を乗じることで譲渡所得税を計算します。この時の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」に該当し、所得税は15.315％、住民税は5％課税されます。一方、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得に該当することになり、所得税は30.63％、住民税は9％課税されます。

居住用不動産の売却については、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が設けられています。10年を超える居住用不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の特例＋軽減税率という形で重複して特例の適用を受けることができます。

これらの特別控除を利用することで、不動産売却によって利益が出る場合でも、利益額を0円にでき譲渡税の支払いが必要なくなる可能性が高くなります。そのため売却前には特別控除を適用できるかどうかを事前に調べておくことが重要です。

不動産を取得した日が2014年2月1日で、売却した日が2019年10月31日の場合、単純計算をすると所有期間は5年を超えますが、税務上の取り扱いでは「売却した年の1月1日」が基準となるため4年とみなされ、短期譲渡所得の課税が適用されることになります。

次に居住用不動産を売った場合、3,000万円の特別控除の特例の適用要件についても注意を要します。「3,000万円特別控除の特例」を受けようとする場合には、適用要件が細かく決められているため、特例の対象から除外されていないかを慎重に確認する必要があります。

適用除外の例としては、「新たに居住用家屋を建築するため、一時的に仮住まいした家屋の売却」や、「別荘のような趣味や娯楽のために所有する家屋の売却」などが挙げられます。

このほか、「居住しなくなった家屋を売却する場合」や、「店舗を兼ねた家屋を売却する場合」なども、場合によっては特例の対象外になることもあります。マイホーム売却で特例を受ける要件は国税庁ホームページに詳細が記載されています。

最後に「譲渡費用の範囲」についてです。税金を安く済ませようと何でも購入・売却にかかった経費として計上すると、税務署から修正を求められることがあります。不動産の譲渡にかかる取引１つ１つの金額が多額になることから、税務調査でもこの点を追及される可能性があります。

なお、譲渡費用とは、土地や建物といった不動産を売却するために「直接」かかった費用のことを言います。そのため、仲介手数料や売買契約にかかる収入印紙代、登記費用などは譲渡費用に該当しますが、引っ越し費用や税理士への確定申告手続き費用は譲渡費用に該当しません。

竣　工　2021年10月
最寄駅　武蔵小山駅徒歩5分
総戸数　11戸

住　所　東京都目黒区目黒本町3-1-21
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドムサシコヤマ
LEGALAND武蔵小山

■近隣周辺施設情報
無印良品MUJIcomエトモ武蔵小山店まで約460m
miniピアゴ目黒本町3丁目店まで約190m
セブンイレブン武蔵小山西口店まで約180m
キッチンオリジン目黒本町店まで約240m
芝信用金庫小山支店まで約260m
金杉原南緑地公園東急ストア武蔵小山駅ビル店まで約420m
セブンイレブン目黒平和通り店まで約220m
くすりセイジョー目黒本町店まで約300m
三菱東京UFJ銀行小山支店まで約360m
ローソンLAWSON＋toks武蔵小山店まで約360m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　立建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.00㎡～51.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションとは、マイホームのように自分が居住する目的で購入するのではなく、他人への貸付や転売などで利益を得ることを目的としたマンションを指します。専用に作られているものもあれば、通常の住宅用マンションを投資に用いるケースもあります。

キャピタルゲインとは「売買差益」のことを言います。投資用マンションを購入時の価格より高い価格で売却することで、値上がり益を狙う投資手法が、キャピタルゲインの獲得を主としたものです。

不動産投資では、投資用マンションを購入し、一定の期間他人に貸し付けてインカムゲインを得た後、物件価格が上昇したタイミングで売却し、キャピタルゲインを得るなど、2つの方法を上手に組み合わせて利益を上げることが重要になります。

区分所有とはマンション1部屋分の所有権のことを指し、その部屋を投資用に所有することを区分マンション投資などと言います。区分所有マンションは購入資金が比較的安く済み、維持管理の手間や経費も大きくかからないなどのメリットがある一方、一戸を所有するのみだと月々の家賃収入は1部屋分のみで、空室時には収入がゼロとなるのがデメリットです。

単身者用の投資用マンションで、実際にはワンルームだけでなく1DKや1LDKなどの間取りもこの区分に属します。ワンルームマンションは専有面積が狭いため、購入価格が安く済み、また、ファミリー世帯向けに比べると維持管理経費もそれ程かかりません。

さらに単身者用は賃貸需要が高いため、空室になっても比較的短期間で埋まる可能性があります。家賃については、立地にもよりますが専有面積が狭い分だけファミリー世帯向けより低くなります。

ファミリー世帯向けの投資用マンションです。間取りでいえば2LDK以上のタイプが多くなります。単身者用に比べると専有面積が広い分だけ購入価格が高く、維持管理経費もそれなりにかかります。

ファミリー層は、子どもの入学・進学などの関係で入居時期が限られているため、空室になるとなかなか埋まらない場合があります。家賃は専有面積に比例して単身者用より高く設定できます。

マンションをまるごと1棟分、投資用に所有する形態です。投資用マンションを1棟購入するには、かなりのまとまった資金が必要になります。また維持管理面でも、玄関自動ドアやエレベーター、給排水設備などの点検・修繕をはじめ建物全体にわたっての管理が必要となるため、手間や経費は大きくなります。

投資用のマンションを選ぶには、「自分が住みたいか」という主観よりも、マンションの収益性を左右する「立地」「交通利便性」「周辺環境」などの要素を客観的に見極めることが大切です。

例えばエリア選びでは、今後の人口動態が判断材料になります。総務省が公表した「住民基本台帳人口移動報告2018年結果」によると、都道府県別で転入超過となっているのは、東京、埼玉、神奈川、千葉、愛知、福岡、大阪、滋賀の8都府県のみとなっています。

また、「東京都長期ビジョン」における2019年最新の推計では、23区では2030年頃まで人口が増え続けるのに対し、多摩・島しょ地域ではピークが2020年頃と見込まれています。

今後の日本の人口は、「増えつづけるエリア」と「減るエリア」の二極化が進むと明らかになっていることから、人口が増え続ける東京23区や地方の大都市部およびその周辺地域にターゲットを絞って不動産投資を行うのも良いでしょう。

また、世帯数に占めるそれぞれの割合では、2060年には「単独世帯」が48.4％、「夫婦のみの世帯」が18.5％、「夫婦と子供から成る世帯」は20.0％まで低下するとの予測です。今後の投資用マンションの入居ターゲットも、総世帯数に占める割合が最も多い単身者世帯に的を絞るのが堅実と言えるでしょう。

初めて投資用マンションを購入する場合、新築よりも中古の物件を取得するほうが、初期費用もかからずおすすめです。一般的に、新築マンションは販売価格に広告宣伝費などが上乗せされているため割高ですが、比較的手頃な築浅の中古マンションなどを購入すると、利回りが改善できる可能性があります。

利回りとは「投資物件の収益性」を表す指標のことです。例えば、販売価格2,000万円の中古マンションで、年間の想定家賃収入が200万円の場合、利回りは200万÷2000万×100＝10％になります。

なお、家賃を設定する際は、周辺相場に合わせることも大切です。一般的な入居者は、月々に負担できる家賃には限度があるため、新築の物件だからといって購入価格に比例した高い家賃を設定すると、入居者は集まりにくくなると考えられます。

投資用マンションを堅実に経営していくには、例えば周辺相場を考慮した家賃を設定しやすい「築浅の中古物件」などが向いているでしょう。

築年数が30〜40年以上経過した物件を購入する際は、耐震性能の確認が欠かせません。1978年に起きた宮城県沖地震の被害を契機として、1981年、建築基準法により新耐震基準が導入されました。新耐震基準では、「震度6強〜7程度の地震が起きても即座に建物が倒壊しないこと」が目安とされています。

投資用マンションで築古を選ぶ際には、新耐震基準に基づき1981年以降に建築されていることが必要な条件となります。そうでない場合、耐震補強工事のためのまとまった負担金の支出が必要になったり、いざ地震が来た際に建物が破損し、収支にも打撃を受けたりするリスクがあります。

区分所有の場合には、投資用物件ではない分譲マンションを購入するという方法もあります。購入後、自分が住むのではなく賃貸物件として貸し出します。分譲マンションは、賃貸用に建てられた投資用マンションより上質のものが多いなど、不動産投資として有利な条件を備えていることもあります。

投資用マンションの入居者は、物件自体の品質や居住環境よりも、職場への通勤距離などの利便性を優先して物件選びを行う傾向があります。そのため、一般的な投資用物件では立地条件を優先し、敷地面積や建築にかかる費用を合理的な範囲内に抑えてあります。

一方、分譲マンションの入居者は、マイホームとして物件自体の質や快適な居住環境を重要視します。そのため、分譲マンションは、ある程度の建築費をかけて質の良い建物として造られているとともに、ゆったりとした敷地や周囲に緑が多いなど快適な居住環境に配慮した物件が多くなります。

はじめから投資用として建てられたマンションは、土地部分の資産価値割合が少なく、また今後どれだけの家賃を生み出せるかという収益還元法の見方で厳しく査定されるケースがほとんどのため、高く売るのが難しくなります。

一方、分譲マンションの売却では、投資用の賃貸物件として限定するのではなく、マイホーム探しの購入希望者にも買ってもらえるよう募集を広くかけることができます。マイホームを探す方は、ゆったりとした敷地やグレードが高い建物など、自分が気に入った物件なら多少高くても購入してくれることがあるからです。

購入物件を転売してキャピタルゲインを得る方法はプロでも難しいため、不動産投資の開始当初は家賃収入であるインカムゲイン狙いで、一定期間保有していく方法が良いでしょう。価格が安い中古物件の区分所有からスタートし、さらに賃貸需要が望める比較的立地の良い単身者用の物件などが候補になります。

東京都内で探すなら、都心からあまり遠くない私鉄沿線の駅から徒歩10分圏内に建っている築浅のワンルームを1部屋購入し、家賃収入を確保しながらしばらくの間、賃貸経営を行ってみることをまずは検討してみて下さい。

以下に都心周辺・駅徒歩10分以内・新築もしくは築浅の物件を扱うマンション投資会社をピックアップしましたので、情報収集も兼ねてセミナーなどに足を運んでみるのも良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区白金3-12-1
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシロカネタカナワ
ＬＥＧＡＬＡＮＤ白金高輪

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ南麻布店まで約220m
ローソン白金三光店まで約130m
マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約640m
北里研究所病院まで約180m
白金公園まで約240m
かつ亭まで約30m
芝信用金庫白金支店まで約280m
ローソン白金三光店まで約130m
ファミリーマート南麻布3丁目店まで約530m
トモズ白金プラザ店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社RYアーキテクツ
■施　工　　　株式会社前田工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.96㎡～51.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築30年以上の築古マンションなら下落のスピードが緩やかになるため、無理に売り急ぐ必要はなく、買い手が集まりやすい時期など不動産市況などを正しく見極め、最も高く売れる時期に売却することが重要になります。

このほか、公園、学校・病院・買物場所、騒音・臭いといった周辺環境や、単身者用・家族用、開口部の方位といった間取りなどの条件も販売価格に影響します。周辺相場や近隣での開発案件があれば、それらも同様です。

後述するように築年数だけで売却のタイミングを判断するのではなく、支払う税金や買い手目線の住宅ローン金利といった要因を総合的に見ることが大切です。

中古マンションを有利に売る場合は、マンション市場が活況になる時期が狙い目です。例えば新築マンションの販売価格が高騰した時などは、価格が高い新築を諦め、安い中古マンションに目を向ける購入者が増えます。

①については、新規物件の開発や工場、店舗を広げるために用地を確保する、個人が積極的にマイホームを買うなど、経済環境が活況を呈している場合です。②、③については、ホテルや店舗、マンション、オフィスビルなどの建設ラッシュになった場合に、資材や人が不足するためマンションの価格が上がります。

また、景気が良くなれば収入も上がり、融資も付きやすくなることで価格が高い新築物件を買う人も現れてきます。好景気の時には、価格が高騰した新築マンションの購入を諦めた層が中古マンションの購入需要を支え、その市場価格も高い水準を維持することができます。そのような時期に売れば、買い手は見つけやすく、比較的高い価格で売ることも期待できます。

なお、経済・景気動向の先行きを予測するのは難しく、リーマンショックなどのように、突然景気の歯車が狂うこともあります。一度不況が訪れれば回復するのに一定の時間がかかります。

政府は2019年5月、景気動向指数の基調判断について約6年ぶりに「悪化」と下方修正しました。戦後最長とも言われたアベノミクス景気に、後退する可能性が出てきた現在も売り時の一つと言えるでしょう。

国の金利政策も不動産の売却に大きく影響を与える要因です。マンションを売却する時期が、国の金融引き締め政策の時期に該当するか、金融緩和政策の時期にあたるかで、購入需要に大きな違いが生じるからです。

なかでも住宅ローン金利は、マンションの購入需要を左右します。国の金利政策が金融引き締め期で住宅ローン金利が高いと、マンションの購入を諦める方が多くなり、反対に金融緩和期で住宅ローン金利が安いと、マンションを購入したいと考える方が多くなるわけです。マンションを購入したいと考える方が多くなれば、物件を高い価格で売りやすくなります。

住宅ローンの金利にはおもに「変動型」と「全期間固定型」の2種類があります。変動型はその時々により金利が変動するため、短期金利（国の政策金利）に連動します。また、全期間固定型は途中で金利を変えることができないため、将来的な経済情勢を予想して長期金利を参考に決定されます。

住宅ローン金利は、国の政策金利と不可分の関係にあります。現在、大規模な金融緩和政策を続けている日本では、住宅ローン金利も連動して安くなっており、ローンを組んで住宅を購入しやすい環境下にあると言えます。

不動産を所有して5年以内に売却すると、5年超所有した場合に比べ、ほぼ2倍の税金がかかることになります。税金を抑えてマンションを売却する場合は、所有期間が5年超の長期譲渡所得が適用されるタイミングで売るのが良いでしょう。特に、売却するマンションがマイホームではなく賃貸目的の投資用物件の場合には、長期譲渡所得の適用を受けることが重要になります。

例えば、例年3月下旬～4月初旬にかけて、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに合わせて人の移動が生じるため、その時期に間に合う2～3月に不動産の購入・賃貸需要が活発になり、マンションも売りやすくなります。

逆に、人の移動が一段落した4月以降は売りにくい時期になります。4月以降になると、ほとんどの人が新居を決めて移り住んでしまっているため、不動産の購入・賃貸需要が沈静化します。

そのため売却を検討する際は、販売開始から3ケ月間程度の期間を見込んでおくことが大切です。例年の2～3月に照準を合わせ、前年から売却の準備に入るのが良いでしょう。前年のうちに販売計画の策定・売却査定・不動産業者選び・販売価格の決定を済ませ、年明け早々に募集を開始し、2～3月のうちに売却ができるよう内覧対策や価格交渉に力を入れます。

まずは、マンションの築年数と売却価格の関係を詳しく見てみます。公益財団法人の東日本不動産流通機構から、首都圏中古マンションの築年数帯別成約単価の状況が公表されています。

大規模修繕を終えた時期に売り出されるマンションの販売用広告やチラシには、「大規模修繕実施済み」と表記されます。大規模修繕実施済みの物件は、買い手にとって大きなメリットです。

また、大規模修繕では、外壁の洗浄・塗装や階段・廊下などの破損個所が補修されるため、買い手が下見を行う場合、外観や共用部が綺麗で見栄えがすると好印象を与えます。

築年数と大規模修繕の両方の要素を判断した際、中古マンションなら「築15年程度」「大規模改修実施済み」であれば売り時と言えるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　戸越銀座駅徒歩6分
総戸数　18戸

住　所　東京都品川区荏原2-10-13
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
カサファミリア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川荏原2丁目店まで約190m
セブンイレブン品川荏原店まで約150m
セブンイレブン戸越銀座駅前店まで約490m
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約380m
業務スーパー武蔵小山店まで約590m
100円ショップキャンドゥ戸越銀座2号館まで約410m
セブンイレブン品川荏原1丁目店まで約120m
ちよだ鮨戸越銀座店まで約560m
餃子の王将戸越銀座店まで約430m
ミネ薬局戸越店まで約640m
中原東公園まで約210m
みずほ銀行戸越銀座駅前出張所まで約360m
星薬科大学まで約240m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（30.85㎡～62.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却する際は売却する価格を決めなければいけません。しかし、設定した価格が物件の本来の価値より高すぎるとなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎるとせっかく得られるはずだった利益を得られないことが考えられます。

物件に見合わない価格を決めるとそのようなリスクがありますので、一般的に価格設定をする際は個人で希望価格を付けるのではなく、不動産会社の専門家に査定を依頼します。依頼された不動産会社の担当者は、自分の感覚で査定価格を算出するのではなく、一定のルールに沿って査定を行います。

査定は簡易査定と訪問査定の2回行われます。簡易査定は机上で試算し物件価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を見て行う査定です。訪問査定の際は物件だけではなく周辺の環境も調査します。

全てのケースで2回行われるわけではなく、簡易査定で出した価格を見て、売主がその価格で話を進めても良いと承諾した場合のみ、訪問査定が行われ売却価格を設定します。この2回の査定でいかに高く、かつ適切な価格を査定してもらえるかが、高く売却するための一つのポイントになります。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買主が現れるのを待つ必要がないため、仲介で募集するより早く現金化ができるメリットがあります。不動産会社は買取した物件をリフォームなどをしてから売却します。買取価格と売却価格の差額が利益になります。買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、売主は仲介手数料を支払いません。

一般的に買取価格は相場価格より20%～30%くらい低くなります。それに対し、仲介は相場から売却価格を決める形になります。仲介と買取を比較すると、一般的に仲介手数料を支払っても仲介で売却した方が手元に残る金額は多くなります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。また、自分で買主を探した場合も依頼した不動産会社を通して売却しなければいけません。

仲介を依頼された不動産会社は、レインズという不動産会社が使うネットワークに、仲介を依頼されてから5日以内に情報を掲載したり、1週間に1回以上売主に販売活動の状況などを報告したりする義務が発生します。そのため不動産会社は積極的に売却活動をする可能性が高くなります。

専任媒介契約も不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。専属専任媒介契約との違いは、自分で探した買主と直接売買ができるという点です。また、レインズに載せるまでの期間が7日になり、買主への販売活動状況の報告は2週間に1度になります。

不動産会社はレインズに掲載したり販売活動状況を売主に報告したりする義務がありません。一般媒介契約では、複数の不動産会社に募集の依頼ができますので、募集範囲は広がりますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社が仲介をした場合、自分たちの活動が無意味になる可能性があるため積極的に販売活動をしないことも考えられます。

どの契約方法が良いのかは、その時の物件の状態や市場の状況によって変わりますので、個別に不動産会社と相談して決めるようにしましょう。以下に契約方法についてまとめた表を記載しておきます。

立地は売却の際に価格に大きく関係してきますので、高い価格で売却をしたい場合は、購入時により良い立地に建てられた物件を選ぶことが大切です。立地を考える際は、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことや、都心なのか郊外なのかといったことを検討する必要があります。

東京23区内の都心は人口が集中していて、今後も他の地域に比べて人口が減少するスピードが遅いことが予測され、賃貸ニーズが高いことが考えられます。しかしそのようなエリアの物件は価格が高いため、価格が低い物件を購入したいという方には抵抗があるかもしれません。

東京23区と東京市部のマンション価格では2倍くらい23区の物件価格が高いことが確認できます。そのため、利回りの差も大きいことが想定でき、利回りを追求したい方は東京市部や川崎市、横浜市といったエリアの物件のほうにメリットを感じるでしょう。

東京市部や横浜市、川崎市などのエリアで物件を探す場合は、複数の路線が通っている駅の周辺で物件を探すことが大切です。複数の路線が通っていれば通勤や通学に便利ですし、そのような大きな駅であれば特急電車や急行電車が停まる可能性が高いため、都心まで短時間で移動できることが考えられるからです。

新築の場合は仮に15年後に売却するとしても、まだ築15年の物件ですので、投資価値はある程度高いことが考えられます。しかし築20年の中古物件を購入した場合、15年後は築35年の物件として取り扱われます。資産価値は築15年の物件と比較すると、かなり低いことが想定できます。

中古物件を購入する際は、現時点での建物の劣化状態や清掃の状態を詳細に確認することが大切です。同じ築年数の物件でも管理状態によって劣化の進行具合も違います。劣化が少なく清掃が行き届いている物件は、管理状態が良いことが考えられますので、今後も良い状態で管理される可能性が高くなります。

上記のように査定には2種類の方法があり、そのうち訪問査定では物件と周辺環境を調査した上で査定をします。訪問査定では周辺に病院や銀行、スーパー、コンビニなど生活に必要な施設などがあれば、価格は下がりにくくなります。

環境を購入後に自分で変えることはできませんので、購入時から周辺の環境を確認しながら物件を探すことが、売却時の価格を高くするコツだと言えるでしょう。

近年、地震や集中豪雨などの被害が多いため、災害に対する意識が高くなっています。買主の中には災害が起きそうな場所では物件を探さないという方もいるでしょう。そのため、なるべく災害が起きにくい場所の方が売却の時に有利になる可能性が高くなります。

仮に購入したいマンションが災害の発生しそうな場所だとしても、近くに避難場所があったり、避難場所へのルートがはっきりしていたりすれば買主の不安は減ることが考えられます。災害が発生する場所を避けるためだけでなく、リスクを把握し的確に対応するためにも、購入前にハザードマップを必ず確認するようにしましょう。

空室になった際に、家賃を下げて入居者を募集することがありますが、高く売却することを優先する場合、家賃は安易に下げないことが大切です。簡易査定の際には机上で物件価格を試算しますが、その際には多くの場合、収益還元法という試算法を使います。収益還元法で試算する場合、家賃が低くなると査定価格も低くなる特徴があります。

そのため売却する時の価格を高くしたい場合は、空室になっても安易に家賃を下げないようにすることが求められます。空室の原因を管理会社と慎重に検討して、家賃を下げない別の対処法を見つける努力をすることが大切です。

管理状態は価格を査定する際の重要な要素になります。劣化や損傷が目立つと売却価格も下がる可能性があります。そのため、清掃や修繕などはこまめに行い、きれいな状態で保つことが大切です。物件の管理は依頼している管理会社が行いますので、管理会社とよく相談することが大切です。

仲介の場合、どの物件を積極的に販売するかは不動産会社の判断になります。また、買主との交渉も不動産会社が行います。売却をする際は不動産会社の担当者が買主とのパイプ役になります。

担当者に自分の物件販売に注力してもらうためには、不動産会社の担当者と普段からコミュニケーションを良好にしておくことが大切です。最後に自分の物件を推してくれるのは不動産会社の担当者だということを認識しておきましょう。

築年数が多く経過している場合はリノベーションの検討もしましょう。近年リノベーションの技術は大きく向上していますので、リノベーションをすることで査定価格が数百万円上がることもあります。

しかし、マンションは物件によって劣化の状態や査定価格が違いますので、全ての物件でそのような効果があるとは限りません。リノベーションする際は、費用分の利益が見込めるかどうかをシミュレーションして取り組むようにしましょう。

物件の査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社だけでは査定価格が物件の本来の価格かどうかがわかりませんし、不動産会社が売り急ぐ場合は査定価格が低くなる可能性もあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区松が谷2-7-5
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
デュオフラッツウエノマツガヤ
DUO FLATS Ueno Matsugaya

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約300m
まいばすけっと合羽橋店まで約250m
ライフ浅草店まで約1000m
ファミリーマート台東松が谷店まで約40m
セブンイレブン台東東上野店まで約280m
ナチュラルローソン東上野5丁目店まで約600m
永寿総合病院まで約900m
台東区立中央図書館まで約800m
台東区役所まで約650m
三井住友銀行浅草支店まで約1100m
西浅草郵便局まで約650m
ポニークリーニング東上野5丁目店まで約350m
台東区立隅田公園まで約1300m
エニタイムフィットネス上野店まで約450m

■駐車場　　　1台（平置式）月額45,980円
■バイク置場　2台/月額9,680円
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所有限会社中谷俊治ステューディオ
■施　工　　　株式会社石井工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.59㎡～51.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

また、「自分で物件を探すとなるとそれなりに時間も手間もかかるし、そもそも良い物件が提案されることはない」と考えている人も多くいます。私の場合、初めて物件を購入したときは、一般の会社員でした。

物件を増やしていく場合には、融資する金融機関の立場からすると、初めて購入するときよりも年収や金融資産を多く要求されますが、いまは年収500万円から融資をしてくれる金融機関も登場しています。

私が初めて購入したときに決め手となったことの理由の一つに、不動産投資は、年収が何千万円もある会社経営者よりも、安定した給与収入がある会社員や公務員の方が金融機関から融資を受けやすい、という現実がありました。

上場企業や公務員で、勤務年数も長く、毎月安定した収入がある人を不動産業界では「属性が良い人」といいます。私が不動産投資を検討したのも社会人6年目くらいでした。若手会社員でも物件を購入して不動産投資家になれると知ったときは、目からウロコでした。

物件を購入するにあたっては、2通りの方法があります。1つ目はお金を貯めて現金で一括して購入する方法です。借入をしないので、翌月から丸々家賃収入を得られることから安定収益を期待できます。

通常、私たちが銀行に行って、「株式を購入したいのでお金を貸してください」と依頼をしてもまず断られるでしょう。株式以外の金融商品でも同様です。銀行は万が一のことがあった場合に損失を被ることを回避したいと考え、不確実な金融商品の購入資金への融資は行いません。

一方、銀行は不動産に関しては融資をしてくれます。某地方銀行のシェアハウスをめぐる不正融資問題が勃発し、不動産業界は一時騒然としましたが、担保評価の高い物件に関しては現在も金融機関は積極的に融資をしてくれます。株式等の金融商品と違い、現物不動産は長期的な運用に適しています。

融資を受けることで、「時間を味方にする」ことが可能です。融資で購入をした物件のローンは、毎月の家賃収入から返済します。返済金額に占める支払利息部分は毎月減少し、その分元本返済部分が毎月増加していきます。

当初、私は借入をしたくなかったため、ある程度お金を貯めてから物件を購入しようと考えました。しかし、通常、不動産はよほど築古でない限り1,000万円以上、ものによっては数千万円します。

適切な融資を受けることができれば、入居者からの家賃収入で元本と利息を返済でき、比較的短期間で資産形成をすることができるのではないか。このように考えた私は融資を受けて物件を増やしていくことを選択しました。

せっかく購入した物件を売却してキャピタルゲインを狙いたいという友人がいました。長く不動産投資をしていると、一時的に景気が良くなった場合、物件価格が上昇する局面もあります。

私の経験では、物件を短期間で売却することを前提に不動産投資をするのであれば、最初から株式投資等他のキャピタルゲインを獲得できる投資機会に参戦した方が効率的です。

不動産投資では毎月、家賃収入から元金をコツコツ返済していきます。エリアや物件自体の選定さえ間違えなければ、家賃が下落するスピードより、元金を返済して純資産が増えるスピードの方が早いのです。

仮に3,000万円で購入した物件が500万円値上がりしても、短期間で売却することはおススメできません。不動産は所有期間により、売却の際に生じる譲渡益に課税される税金の額が異なります。

簡単に言うと、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なのか、5年を超えるかにより、課税される税金が約2倍変わってきます。こうした譲渡所得にかかる税の問題もあるのですが、不動産投資はそもそも長期的な視点を持って取り組むインカムゲインを獲得することが本質です。

私も物件価格の高騰や元金部分の返済により、含み益が出ている物件に関して、友人の投資家から何度か売らないのか、と言われました。私の答えは「少なくとも10年程度では売らない」です。

もちろん、今後本格的に売却を検討する必要性に迫られることもあるかもしれません。しかし、不動産投資ほど安定した収入が得られるものも中々ありません。出口戦略に正解はありませんが、目先の売却益につられて、せっかく保有している物件を手放してしまったら、「金の卵を産むニワトリ」を手放してしまうようなものです。

不動産投資を始めるには、金融機関が融資をしてくれる物件を選定しなければなりません。物件の収益性を判断する指標の1つとして「表面利回り」が広く知られています。表面利回りとは、物件の年間の家賃収入の総額を物件価格で割り出した数字です。

一見とても分かりやすい指標ですが、表面利回りは物件が新築か中古か、区分所有か一棟ものか、東京都内か地方郊外か、によって異なってきます。一般的には、中古物件よりも新築物件の方が、一棟ものよりも区分所有の物件の方が、地方郊外よりも東京都内の物件の方が、表面利回りは低くなります。

楽待や健美家等の不動産サイトで掲載されている物件はまず表面利回りで評価され、投資家も高い表面利回りの物件を好む傾向があります。ベテラン投資家同士の会話の中でも、よく使う指標として認識されています。

私は今まで多くの物件を見てきましたが、そこに落とし穴があると考えています。表面利回りは確かに収益性を評価するにあたり、一見公平で分かりやすい指標ですが、あくまでも現時点での評価に過ぎません。不動産投資をして何年か経過すると、家賃の下落や空室期間、さらには家賃の滞納等が発生することがあります。

物件は経年劣化すれば将来家賃は下がりますし、部屋に退去が発生すれば次の入居者が見つかるまでは空室で家賃収入が入らなくなります。表面利回りだけで評価するということは、このような運営期間中の収益性に影響を与える要因を一切考慮していないということになります。

厄介なのが、入居者がついていない空室物件を紹介されたときの「満室想定利回り」です。特に人気が高い駅に所在する物件が販売時に空室だった場合、想定利回りがその駅周辺の類似物件の想定家賃と違っていた場合、購入した後に苦労することになります。

初心者のときには、不動産会社から様々な資料を提示されると、「そんなものなのかな」と思ってしまいがちですが、必ず販売担当者に家賃設定の根拠を確認するようにしましょう。

また、新築物件時の当初設定時の家賃で、中古物件として紹介された場合、例え入居者が居住していたとしても注意が必要です。長く住んでいた場合、その入居者が退去してしまえば、1万円以上家賃を下げないと次の入居者が決まらないというケースもあるからです。

地方郊外に所在するアパートでは、仮に数室こうした部屋があった場合、表面利回りは「絵に描いた餅」となります。このように一時点での収益性を示す表面利回りの高さだけで物件を選定せず、その物件の実質的な価値を見極めることが重要です。

一般的に金融商品は購入した後、購入者が商品の価値を高めることはできないことがほとんどです。しかし、不動産投資に関しては、経営者の視点を持つことにより、不動産「経営」にすることができます。企業経営と同様に自身が経営努力することにより、付加価値を高め、ひいては資産価値を高めることができるのです。

オーナーとして経営にあたるということは難しいことではありません。例えば、退去した物件の入居者を早く決めるために、賃貸仲介会社と協力したり、専有部分の賃貸管理会社を見直したり、リフォームやリノベーションを検討したりと、物件の資産価値を高めるための工夫をすれば良いのです。

私の経験上、不動産投資でうまく行っている投資家のほぼ全ての人が、この経営の視点をもって工夫をしています。運良く優良物件を購入できた場合には、特別な経営努力をしなくてもうまくいくことがあります。ですが、毎回優良物件を購入していくことはできません。

物件購入時のエリア選定や管理会社の選定等はもちろんですが、購入した後にオーナーとして、経営者としての視点をもって運営にあたれば長期的に成功する確率が飛躍的に高まるでしょう。

竣　工　2008年5月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　49戸

住　所　東京都港区白金3-23-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
シロカネタカナワレジデンス

■近隣周辺施設情報
ホームマート四の橋まで約280m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m
トモズ白金プラザ店まで約480m
白金タワークリニックまで約570m
港白金三郵便局まで約280m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m
サイゼリヤ白金高輪店まで約430m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m
白金アエルシティまで約200m
麻布十番商店街まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？

例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。

アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。

戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。

戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。

主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。

新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。

中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。

一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。

また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。

また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。

しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。

また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。

一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？

しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。

1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。

新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。

銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。

そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。

部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。

また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。

そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。

ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。

竣　工　2021年4月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　21戸

住　所　東京都江東区森下3-19-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ヴァレッシアモリシタシティ
VALENSIA森下CITY

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約930m
マルエツ菊川店まで約290m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約190m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約220m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約320m
ライフ菊川店まで約430m
江東区立深川小学校まで約350m
江東区立八名川小学校まで約670m
東京都現代美術館まで約960m
江東区森下文化センターまで約250m
赤札堂清澄白河まで約630m
マルエツ清澄白河店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.48㎡～25.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「築古」に関する明確な定義は存在しませんが、マンションの場合、築20年程度で資産価値が下げ止まる傾向のため、一般的に築古と呼ばれるようになります。築20年経つと、資産価値として新築時の約30%程度にまで下がり、場合によっては管理負担も重くなってくることがあります。

また、建物は経年劣化するため、基本的に購入時と同じ価格では売れません。そのため、建物の種類ごとに法定耐用年数という「使用できる期間」が定められており、税務上の耐用年数はコンクリート造の建物で「47年」、木造住宅で「22年」となります。コンクリート造のマンションだとしても、30年を超えるとおおよそ築古と判断されます。

築26〜30年の8.4％を加えれば、全体の3割以上を占めることになります。高価な新築物件の流通量が減少する中、安価な築古物件を求める動きが強まっていると見ることができます。

ただ、築古物件の売却は難しい一面もあります。たとえば、最新の耐震基準などに適していない物件や、断熱性や遮音性なども基準を満たさない物件などもあり、安全志向の強い購入層には売りづらくなります。

また、築古物件では住宅ローンの組みにくさも挙げられます。住宅ローンでは抵当権を設定し、貸し倒れを防ぐ仕組みになっていますが、資産価値の低い築古物件の場合は回収するのが難しいため、ローンそのものが利用できないケースもあります。

ただし、築古物件の多くは建物こそ古くなっているものの、立地が優れているなどの特徴を備えていることがあります。良い土地は先着順で取得されるため、先に手を付けている好立地の築古物件は、建物さえ見直せば新たな価値をつけて蘇らせることも可能です。建て直しやリフォームによって生まれ変わった築古物件は少なくありません。

築古売却で成功したケースでは、築古物件ならではの長所を活かした戦略的な方法が取られています。

築古物件はできるだけ早期に売却したほうが良いと言われています。資産価値が減少することでキャピタルゲインも減り、また建物や設備の老朽化が進むことによって管理費や修繕費の負担が重くなります。

加えて、住宅や建物に関する法律や基準が厳しくなってくると、それだけ物件の価値が下がる可能性があるため、法改正などの動きによっては早めに売却に動いたほうが良いでしょう。中古需要が増えてきたとはいえ、欧米と比べて新築や築浅を好む日本のマーケットでは基本的に不利だという認識は持っておきましょう。

ただし、どのような場合でも早めの売却が良いとは限りません。30年を過ぎた築古物件は、資産価値が下がり切ったと考えることもできるため、売却による収益よりも投資での家賃収入が期待できる場合には所有を続けたほうが良い場合もあります。

数年の期間を設けて考えたときに、売却益と不動産投資の収入、どちらが良いのかをよく検討しましょう。特に立地に強みがある物件や、再開発が予定される地域では建物の需要が高まる可能性もありますので、売却価格と家賃の増額幅を鑑みて決めることが可能です。

また、建築技術の向上により、建物の品質が高まって平均寿命も伸びつつあるため、住宅の耐用年数や評価方法も見直しが行われる可能性があります。政府方針で住宅取得などを促すために税率や公的金利が変わる場合もあります。

こうした社会変化のタイミングには物件価値が大きく変わる可能性もあるため、不安な方は不動産会社や専門家に相談してみると良いでしょう。

築古アパートの売却で買い手が付かない場合は、物件を取り壊し、更地にして売却することも検討します。しかし、更地で売却することが必ずしも良い結果になるとは限りません。

更地で売却をする場合は、売却価格が建物の取り壊しに要した費用を上回ることが理想です。建物の解体費用は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、コンクリート造なら5～6万円/坪程度が相場で、マンションなどの集合住宅では費用がさらにかかることもあります。加えて、解体するだけでなく中の設備の回収や処分についても考える必要があります。

一方、更地にすると建物を建てる以外にも駐車場として使うこともできるなど土地利用の選択肢が増えるため、問い合わせが増えることもあります。また、すでに建物が建っていたということで地盤に大きな問題がないことも推定できるため、地盤改良工事に多額の費用がかかる可能性が低いのも買い手にとってはメリットです。

立地面で「駅から遠い」「近隣環境が良くない」といった悪条件の場合は、築古の既存建物付きで土地を売却するのが難しい場合もあるため、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。

建物や土地の売却で譲渡所得が出た時には、所得税や住民税がかかります。つまり「物件取得にかかった費用と、売却のためにかかった広告費などの諸費用」を合わせた金額よりも、売却によって得た収入が大きいような場合です。

税金計算時の取得費用は購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、築古物件になるほど譲渡所得は発生しやすくなります。

また所得税の計算では、マンションを取得してから5年以内で売却するかどうかで税率が大きく変化します。5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、5年超になる場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。同じ物件でも売却タイミングによって税率が倍ほど違うため、注意が必要です。

さらに取得年数の計算をする場合、「売却をする年の1月1日」が基準となるため、実際には所有から5年経過しているとしても、1月1日時点で計算すると5年に満たない場合には、長期譲渡所得扱いを受けることができないことにも注意します。

土地や建物の売却で得られる譲渡所得は分離課税の対象となり、給与などその他の所得の状況とは関係なく個別に課税されます。そのため、他の事業やさまざまな税金の状況を考える必要は基本的にはありません。

譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税ができる場合があります。そのため、利益の有無に関係なく確定申告を行うことを意識しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円までの特別控除が認められる特例がありますが、そのためには3年以上その物件に住み続ける必要があるため、投資用物件の売却時の節税対策としては利用できません。

築古物件の購入者は、建物そのものよりも立地にメリットを感じていることがあり、そのような人は同エリアの新築物件を購入するのが経済的に難しいため、安価な築古物件を選択すると考えられます。そのためリフォームによって物件の価値が高まり販売額が高くなると、築古にも関わらず手の出しにくい物件だと敬遠されることがあります。

そこでクリーニングや最低限の修繕を行うにとどめ、販売価格を低くして広告したほうが買い手の付きやすい物件になる可能性があります。特に立地面で有利な条件がある場合は、リフォームは買い手に任せ、購入しやすい状況を作ってあげるほうが効果的です。

また、現在は住宅の状態を確認するための住宅診断を行う例が増えてきています。設備や備品を綺麗に見せるだけでなく、住む上での安心感を与えるリフォームという観点も重要視されます。

売主には瑕疵担保責任があり、買主が建物に事前に説明されていない問題点を発見した場合には修繕や損害賠償、解約を求められることになります。2020年4月1日からは民法改正により「契約不適合」という名称に改められ、売主に対する責任が広がるため、売主としてはより一層の注意が必要になります。

投資用の築古不動産売却が得意で実績豊富な会社は、築古の目利きができ、市場での需要の有無についての判断などノウハウを持っているため、投資を続けるか売却を行うべきかのタイミングの判断や、オーナーに有利な売却方法の提案などもしてくれます。

例えば築古物件を更地にして売却する場合は、税法上の経費の扱いや、入居者への立ち退き依頼、近隣への説明、業者の手配など個人では対応が難しい部分が出てきます。築古売却が強い不動産会社では、このような専門知識が問われる対応についても、より低コストでスムーズに手続きが進むように協力してくれます。

一般的な不動産会社の多くは築古物件も取り扱っていますが、中には広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれない会社もあります。実際、新築などと比べれば「築古物件は売れにくい」という傾向があるため、それを言い訳にされることも少なくありません。

一方、築古物件の販売実績が豊富な会社は、それだけ販売のために積極的に動いてくれることが期待できます。築古物件の売却に強いかどうかを見極めるには、販売実績や、取り扱っている物件の種類で判断します。

その上で、実際に売却案件を相談しながらその提案を聞いてみるのが良いでしょう。物件への販売意欲が高く興味を持ってくれる会社では、実際に物件を見てみたいと言ってくれることもあります。

竣　工　2021年6月
最寄駅　池袋駅徒歩7分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-17-7
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アクセスイケブクロ
ACCESS IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約80m
東武ストア 西池袋店まで約90m
セブンイレブン西池袋3丁目店まで約400m
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約450m
ルミネ池袋まで約550m
スギ薬局西池袋店まで約120m
平塚胃腸病院まで約170m
警視庁池袋警察署まで約240m
豊島区立池袋西口公園まで約500m
豊島区立池袋第三小学校まで約170
立教池袋中学校・高等学校まで約350m
立教大学まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額500円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.47㎡～35.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とひとくちに言っても、物件の構造や種類によって様々なスタイルがあります。例えば、マンション一棟、アパート、ワンルームマンション、一戸建て、新築物件なのか中古物件なのか、複数保有する場合にはその組み合わせも様々です。今回は主にワンルームマンションを保有する前提でお話します。

不動産投資のリスクのうち、もっとも影響が大きいものの一つに空室リスクがあります。不動産投資では長期的かつ安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得ることが最大の目的ですので、空室期間をいかに短くするかが成功のカギといえます。

物件の構造や種類に限らず、まずは東京で購入することを検討しましょう。神奈川県には横浜や川崎、埼玉県では大宮や浦和、千葉県では船橋や浦安等の有力なエリアがあります。関西では大阪府や京都府にもそれぞれ有力なエリアがあるでしょう。

しかし、初めてワンルームを購入するのであれば都心部で、そしてできれば国内で最も人口が多く、賃貸重要が旺盛な東京23区内の物件を検討することをおススメします。その他のエリアは、物件を複数保有するうえでポートフォリオの一環として、後から買い増しすることができます。

東京都では再開発が活発に行われています。2020年の東京オリンピックやそれ以降を見据えた大規模な開発プロジェクトが広範囲で進行中です。

例えば、大手町、丸の内、品川エリアにはじまり、最近では渋谷エリアの再開発も話題になります。完成済みの渋谷ヒカリエ、渋谷ストリームをはじめ、渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、渋谷ソラスタ等、実に駅と街を根本的に造りかえる規模の再開発が行われています。

その他にも大田区では羽田空港を中心とした再開発プロジェクトが展開されており、ビジネスや日常生活における利便性は飛躍的に増すものと考えられます。企業が増加することで賃貸需要も増加するというスパイラルです。

今後、地方郊外のエリアはワンルームでも投資リスクは高くなると考えます。地方郊外のマンションには、都心部と比較すると専有面積が倍以上で、物件価格が半分以下というものもあります。一見魅力的に思えますが、都心部とは対照的に地方では人口が減少しており、2019年の現状では将来的に回復する見込みもありません。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の地域別将来推計人口」によれば、2020年から2030年にかけては、東京都と沖縄県を除く45道府県で人口が減少するという推計が出されています。不動産投資は一般的に中長期的な投資となります。20～30年経過してもしっかりとした入居者がつくようなエリアで家賃収入を得ることができるかが重要です。

ワンルーム購入に限らず、不動産投資では最寄駅から徒歩10分以内の物件を購入することが重要です。鉄則と言い換えても良いでしょう。ワンルームの入居者は利便性を重視する傾向が高いので、駅からの距離がある物件は今後賃貸付けが非常に厳しくなります。

最寄駅が山手線のターミナル駅や若者に人気の駅であれば徒歩10分を超えても賃貸需要は旺盛です。しかし不動産投資が初めての人は、あえて最初に購入する物件でターミナル駅や人気駅以外の徒歩10分を超える物件を選定する理由はありません。

今後の将来需要を見据えると、できれば徒歩7分から8分以内の物件を購入することを目標にすると良いでしょう。もちろん、徒歩5分以内の物件のほうが望ましいのですが、その分物件価格が高くなりますのでバランスが大事です。

また、不動産投資の成功確率を高めたいのであれば、ターミナル駅まで乗り換えで1本以内に行ける駅を選定することも大事です。例えば、ターミナル駅である新宿駅に1本で行ける山手線、中央線、総武線、埼京線、小田急線、京王線、丸の内線、大江戸線、新宿線、西武新宿線等にある駅です。

私の知人の投資家は、最寄駅から徒歩10分以上のワンルームを購入しましたが、数年後に苦戦を強いられていました。なぜなら、ワンルームで徒歩10分以内の物件はいくらでもありますので、よほど家賃が入居者にとってお得に感じる水準でなければその物件を選択する理由がないからです。

ワンルームを購入するにあたっては、部屋の間取り・形は大事ですが、専有面積は最低でも20㎡以上、できれば22～23㎡以上の物件を選定すると良いでしょう。私が保有する物件に関して言うと、東京23区のワンルームマンションの建築規制の関係で、保有物件のうちワンルームはすべて専有面積25㎡以上です。

都の条例では、ワンルームマンションに関する紛争の防止や、マンション周辺の居住者との関係、生活環境を良好に保つことを規制の目的としています。ワンルームに住む単身者は居住にあたり住民票を移さないケースが多く、自治体の住民税等の収入につながらないという問題が根底にあります。

需要が底堅いエリアであれば、この建築規制によりワンルームを新規に建築することに一定のハードルがあるものの、今後建築される場合には専有面積は基本25㎡以上の物件が出てきますので、狭い部屋の物件は競争力が落ちてくることが予想されます。

また、そもそも専有面積が20㎡以下の物件には、バス・トイレ・洗面台が一体となっている、いわゆる「3点ユニット」の場合が多くあります。最近の築浅物件は独立洗面化粧台があることも珍しくなく、専有面積が狭い・3点ユニットの物件は入居者に敬遠され、競争力が落ちてしまうことが考えられます。

ワンルームの購入に限らず、物件の選定にあたっては、「新耐震物件」と「旧耐震物件」があることと、その違いに関しても認識しておくと良いでしょう。

不動産は建築する際、建築基準を満たしているかの検査が義務付けられていますが、その基準は1981年6月1日を境にして変更になっています。1981年6月1日以降に着工された建築物は新耐震物件といい、旧耐震物件はそれ以前の建築物となります。

新耐震基準以降の物件に関しては、阪神淡路大震災や東日本大震災で倒壊した物件は一棟もありません。旧耐震物件は駅の近くにあることも多く、そうした物件は立地が魅力的です。また、築古ですので物件価格も安く抑えられており、その価格の安さから購入を検討する投資家も少なくありません。

私の周囲の失敗事例としては、旧耐震物件を現金で購入したものの、売却したいと思ったときに、購入予定者の金融機関のローンが付かず売却することをあきらめたケースがあります。これは、旧耐震物件の耐震性の低さから、金融機関が担保評価を低く見積もる、もしくは担保価値を見出さずローンをそもそも付けないことによります。

不動産投資は通常流動性が低いと言われますが、ローンが付かない物件は現金で購入するしかなく、購入者がかなり限定されてしまいます。また、それにより物件価格も低くなってしまいがちです。古い物件ゆえ、抜群に好立地のこともありますが、流動性リスクを取るのは上級者になってからでも遅くはないでしょう。

にわかには信じがたい話ですが、投資物件を見学しないで購入するケースが最近多くなってきていると実感しています。この物件に住んでみたい、と思ったときに、一般的には気になる賃貸物件を内見するかと思いますが、なぜ、投資物件を購入する際、見学しないで決定してしまうのか理解に苦しむところです。

私の周囲では、投資物件をGoogleのストリートビューを使ってパソコン上で閲覧をしただけで購入した人がかなりいます。物件を見学していないので、購入した後も最寄駅のどちら側に所在するのかもわかっていません。駅周辺に新しい商業施設ができたり、競合物件ができたりしても、そもそも関心が低い状態ですので、気がつくこともないでしょう。

彼らの物件は、最初のうちは賃貸も付いていますが、市況や周辺状況に変化があった場合に、物件を見ていないので対応策が後手に回ってしまいます。自宅から遠い地方に購入した訳でもないのに、物件の見学をしないのは論外です。

不動産の販売会社が何と言おうと、せめて3回は物件を見学した方が良いでしょう。私は、昼と夜、平日と休日に分けて3～4回は見学し、駅周辺も自身の足で歩いて確認をしました。忙しいと言い訳をせずに、購入前には見学するべきです。

そうでなければ、どんな人が住みたいと思ってくれるのか、入居率が下がるリスクはどこにあるのかがはっきりと分からず、将来的に空室期間が長くなりかねないからです。

入居者のニーズは、家賃価格帯によって様々です。不動産投資に関心はあるものの、なかなか物件を購入できないという投資家の方がよくいますが、そういった方は自身の目線の高さがハードルとなり、物件の選定に行きつかないのです。

例えば、年収が1,500万円の人と年収が500万円の人では、マンションに住むとしてもグレードは明らかに違うはずです。普段の自身の目線や感覚だけで判断をしてしまうと、そのエリアではニーズがある賃貸需要を逃してしまい、物件の購入もできなくなってしまいます。

自身が居住するマイホームであれば、自分で納得が行くまで基準を満たすような物件を探すのも良いでしょう。ですが不動産投資でそのような考え方のみでいては、販売会社からせっかく良い物件を提案されても、いつまでたっても物件を購入することができないでしょう。

竣　工　1995年4月
最寄駅　虎ノ門ヒルズ駅徒歩2分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区愛宕1-3-2
概　要　地上16階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アタゴビューアパートメント

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ西新橋店まで約340m
ミニストップ愛宕１丁目店まで約10m
ローソン慈恵医大店まで約600m
ファミリーマート神谷町駅前店まで約640m
トモズ神谷町店まで約660m
スギ薬局虎ノ門ヒルズ駅前店までやk390m
港虎ノ門三郵便局まで約190m
西武信用金庫虎ノ門支店まで約200m
TSUTAYA神谷町駅前店まで約510m
港区立御成門小学校まで約550m
手まり坂緑地まで約540m
虎ノ門ヒルズ森タワーまで約90m
南桜公園まで約350m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（82.17㎡～112.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

古い住宅の売却では、はじめに家と土地の売却価格査定を受けることが重要です。「築年数が経過した古家は売れないだろう」と家の解体や家財処分を先に決める方もいますが、現在は不動産に対する世間のニーズは多様化しており、新築・築浅・築古・更地など対象ごとに購入希望者が多くいます。

築年数が経過した昔風の住宅を探す方も多く、自分好みにリノベーションしたり、安く購入して投資物件として蘇らせたりする手法も人気を呼んでいます。そのため、最初から「古い家は解体して更地にしてから売るしかない」と決めつけず、まずは既存の状態で家と土地の売却査定を受けることが大切です。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。「古家が残してあるから、あとは住むなり壊すなり自由にしてください」と建物を残置物として扱う売り方となります。

売却査定ではなるべく複数の業者に依頼して、それぞれから査定額を貰う必要があります。1社のみの査定では、査定額の客観性が保証されないこともあるからです。すまいValueやLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社からの3通りの査定額に基づいてどのような売り方が最も有利になるのかを検討するのが良いでしょう。

家を解体してから売る場合、解体費・廃棄物処分費が発生しますが、解体せずにそのまま売る場合でも買主との価格交渉の際に必要な情報となります。また、修繕費は中古住宅として売る場合に、どれくらい修繕費が必要となるかを知っておくためにも必要です。

解体費・廃棄物処分費・修繕費を調べるには、業者から正式な見積書を出してもらうのが一般的な方法です。インターネット上で調べて算出することも可能ですが、必ずしも正確な金額になるとは限りません。

正確な見積りは、査定を依頼している不動産業者に解体業者や工務店を紹介してもらい、見積り依頼を出すのが良いでしょう。家を解体する・しない、修繕する・しないにかかわらず調べておきましょう。

古家を解体し、更地にして売る場合には事前にデメリットをよく検討しましょう。建物を解体して更地にする場合は、はじめから購入層を更地希望者に限定することになります。つまり、売る前から中古・築古希望者を排除して売却のチャンスを自ら狭める可能性があるのです。

また、古家の解体には、建物の解体費や廃棄物の処分費がかかります。木造住宅では坪当たり3～5万円程度が相場で、木造2階建て住宅の平均的なサイズとなる延床面積30坪の建物では、90～150万円程度が必要となります。

さらに、住宅を壊して更地にすると、土地の固定資産税負担が数倍に上がることもあります。通常、住宅用地については固定資産税の評価額が軽減されますが、解体すれば住宅用地とみなされなくなるからです。

不動産は売りに出しても、いつ売れるかの保障はありません。その時の景気状況や不動産固有の条件にもよりますが、長い期間売れなかった場合、高額な固定資産税を払い続けるというリスクを負うこともあるため、要注意です。

古家を中古住宅として売る場合にも注意したいポイントがあります。中古住宅は人が住める住宅として売る必要があるため、建物の傷んだ部分は補修工事を行い、壊れた設備は交換・修繕して使える状態にしておかなければなりません。

つまり中古住宅として売る場合は、一定の資金が必要になり、特に築年数が経過した古い家の場合は、修繕費が高額になる場合もあります。

売る前にリフォームを行う例もみられます。「壁のクロスやフローリングを一新して綺麗な状態にする」「古いキッチンやトイレ・洗面台などを新しい物に交換する」などのケースがあり、費用もかかります。住宅のフルリフォームでは少なくとも約200～300万円、簡易的なリフォームでも数十万円の資金が必要になります。

このようにリフォームにはお金がかかりますが、リフォームを行ったからといって高く売れる保証はないことにも注意しましょう。古家の場合は、お金をかけて内装や設備をリフォームして新しくしても、建物の外側は古びています。中には古びた外観を好む方もいますが、住宅の見栄えをよくするためのリフォームは、壊れた設備の修繕などを除き、必要最小限度にとどめるのが良いでしょう。

住宅を売った後で、購入時に買主が注意しても見つからなかった隠れた瑕疵が明らかとなった場合、売主は住宅を補修して正常な状態に戻す必要があります。仮に、瑕疵の程度が大きく補修してもなおらない場合は、契約解除となる場合もあります。

売買契約の定め方にもよりますが、個人が売主の場合は、一般的には売却後2～3ケ月間の期間は瑕疵担保責任を負うことになります（売主が不動産業者の場合は2年間）。

このように、古家を人が住める状態にして中古住宅で売ろうとすると、一定の経費や契約上の責任を負うことになります。中古住宅として売るのは、収益とそれによって生じる支出・責任とを天秤にかけ、採算がとれる場合に検討するのがおすすめです。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。建物は売るわけではなく、残置物として土地に残す方法となるため、次のようなメリットがあります。

このように、「古家付き土地として売る」場合は、経費面・契約面で多くのメリットがある一方で、古家の解体に費用がかかることを理由に、買主から値引きを要求される可能性が高いなどのデメリットが挙げられます。

ただし、あらかじめ解体費・廃棄物処分費の見積書をとって準備していれば、その見積もり費用を上限として値引きに応じることができます。仮に、見積もり費用の限度内で値引きするのでは買主が納得しない場合は、自分で解体して値引きなしの更地にしてから引き渡すことについて交渉することも可能です。

一定の資金をかけて補修し、中古住宅として売れば確実に採算がとれる場合には、②「中古住宅として売る」方法について検討するのが良いでしょう。しかし、建物が非常に古く相当な修繕費用がかかるため、中古住宅として売ったのでは採算が見込めない場合には、③「古家付き土地として売る」方法が様々なメリットが見込めので、有力候補となります。

一方、①「更地にして売る」については、更地にして売れば確実に採算がとれる場合以外は、「販売のチャンスを広げておく」「解体費などの費用をかけない」「税金が上がるのを防ぐ」などの点から慎重に検討することが必要です。中古住宅としては採算がとれず、古家付き土地としても売るのが困難な場合に、最終的に選択する方法と言えるでしょう。

竣　工　1999年8月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝2-26-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
シバコウエンアパートメント

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約90m
まいばすけっと三田駅東店まで約160m
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで50m
ファミリーマート 第一京浜芝二丁目店まで約110m
TSUTAYA田町駅前店まで約640m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
ライオン薬局まで約250m
みなと芝クリニックまで約90m
芝公園かみやまクリニックまで約130m
金杉濱町緑地まで約210m
芝一郵便局まで約210m
タリーズコーヒー 芝二丁目店まで約320m
浜松町交番まで約450m
港区芝浦港南地区総合支所まで約460m
港区役所まで約800m

■駐車場　　　有（機械式）月額48,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（36.78㎡～108.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築とは、建てられたばかりでまだ誰も居住したことがない物件のことを言います。具体的には「竣工後1年未満かつまだ利用されていないもの」が新築に当たります。そしてこの条件に当てはまらない物件を総じて中古と呼びます。

新築は建物の価値が高く、また物件価格に販売会社の利益が含まれているため、中古と比較して価格帯が高い傾向があります。利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合ですので、物件価格が高いと利回りが低くなります。そのため新築は中古と比較して利回りが低く、キャッシュフローが蓄積されにくいという特徴があります。

それに対し、中古は一般的に新築と比較して価格帯が低いため利回りが良くなります。利回りが良いと得られるキャッシュフローは多くなる傾向にありますので、キャッシュが蓄積されるスピードは新築より早くなる可能性があります。

金融機関が融資を行う際の審査では、契約者の収入や仕事の属性を見るだけでなく、物件の担保評価も行い融資額や金利を決定します。担保評価とは、物件が融資額に見合う価値があり、返済が滞った際に売却することで資金回収ができるかを評価することです。

新築の場合、入居率が高い傾向にあり家賃収入が安定的に入ってくる可能性が高いため、資産価値も高いことから金融機関は競売などで資金が回収できる見込みが高くなります。そのためフルローンが組めたり、中古と比較して金利が低かったりするケースが多くなります。

一方、中古は築年数が多く経過するほど損傷が目立つようになり、空室率が高くなる可能性があるため、売却価格が安くなり資金が回収できないリスクが高まります。そのため中古は新築より担保評価が低いことが多く、融資条件も新築より悪くなる傾向にあります。

また、新築の場合多くの物件で30年や35年ローンが組めますが、中古の場合は法定耐用年数から築年数を引いた期間が、組むことができるローンの目安期間になります。建物の耐用年数は建物の構造により以下のように定められています。

この場合では17年の期間程度でしかローンが組めないことになります。30年ローンを組める場合と17年しかローンを組めない場合で月々の返済額にどれくらい違いがあるかを試算してみましょう。

この条件で比較した場合、期間17年の方が、月々の返済額は約5万円多くなることが確認できます。さらに審査の結果、金利が高かった場合はさらに返済額が大きくなります。

このように中古を購入する際は金融機関の審査が厳しかったり、ローンを組める期間に制限があったりし、その結果収支が悪くなる可能性がありますので、家賃収入と返済のバランスをしっかりシミュレーションして取り組むことが大切です。

新築の場合、中古と比較して長期的に入居者のニーズが高い可能性があることが考えられます。例えば古いタイプのワンルームでは、バスとトイレが一緒になっているものがありますが、時代の変遷とともにバス・トイレは別々のものが好まれる傾向が出てきました。

このように、以前はあまり抵抗がなくても、時代が変わると好まれなくなる造りもあります。不動産会社は日々住みやすさを追求し研究し、マンション建築に活かしていますので、中古より新築の方が入居者にとってニーズは高い可能性が高くなるのです。

新築のワンルームマンションは、広さが同じくらいで設備が同じグレードの物件であればあまり価格帯が変わらない傾向にありますが、中古は新築よりも価格帯や利回りが多種多様です。

中古は築年数の幅が広く様々な物件が存在するため、間取りや広さ、設備、損傷の具合などに違いがあり、価格帯も幅が広くなります。新築の場合の投資スタイルはある程度絞られますが、中古の場合はバリエーションの幅広さから、投資スタイルを絞りにくいデメリットがあります。

都心では新築のマンションを建設する場所が少なくなっているため、希望のエリアで新築ワンルームを購入するのは難しくなっています。しかし、中古であれば希望する立地の良いエリアでも購入できる物件がある可能性が高くなります。

中古の場合は既に運用実績がある状態で購入することになりますので、どのような属性の人が住み、どのようなトラブルがあり、設備はどのような修理が多いかなど、ある程度把握できた状態で所有することができます。

しかし、新築の場合は購入後に始めて入居者を募集し運用がスタートする形ですので、どのような属性の人が多く住み、どのような修理が多いのかがわからない状態で運用をしなければいけません。そのようなことから、中古の場合は修理やクレームの傾向がわかっている分、リスクに備えて運用ができる点でメリットがあると言えます。

新築と中古ワンルームの運用上の特徴について比較しました。ワンルーム投資をする際は、それぞれの特徴を活かした運用をすることでメリットも大きくなります。しっかり把握して取り組みましょう。

新築と中古にはそれぞれ特徴がありますので、特徴を活かしたり、リスクに注意したりすることでより効率的な運用ができます。まずは新築の投資法について見てみましょう。

新築は価格帯が高く、中古と比較して利回りが低いのが特徴です。また、フルローンなど融資が組みやすいこともある一方、キャッシュフローが出にくい点がデメリットと言えます。

利回りが低いということは、返済額に対して家賃収入が少ないケースが多くなるため、その場合蓄積されるキャッシュフローは少なくなります。空室になったり、突発的な修理が発生したりした場合は貯金から費用を支払わなければならないため、資金繰りが苦しくなる可能性も出てきます。

新築の場合、フルローンが組めるケースが少なくありません。フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用をかけたくない方にはメリットになります。しかし、フルローンが組めるということは、頭金を入れる場合よりローンを組む金額が大きくなるということですので、月々の返済額は多くなります。

フルローンを組んで仮に毎月の収支がプラスだったとしても、キャッシュフローがあまり多く蓄積できない場合は突発的な修理や空室になった場合の費用が足りなくなる可能性もあります。そのため、フルローンが組める場合でも、頭金を入れなくても良いかどうかを検討するようにしましょう。

新築の場合は、収支をより良くするためにも、資金に余裕がある時に繰上返済を積極的にしましょう。必ずしなければいけないというものではありませんが、繰上返済は収支の改善につながります。繰上返済をすることで残債の元金を減らすことができますので、毎月の返済額や総支払額を減らす効果があります。

繰上返済には手元資金が必要ですが、長期で見た場合はメリットがあります。特に収支があまり良くない新築物件の場合は検討するようにしましょう。

ワンルーム投資では、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上できます。不動産所得が赤字になった場合、本業の収入から支払った税金を返還してもらえる可能性があります。実際のキャッシュフローがプラスになっても、赤字であれば納税額が安くなるため、不動産投資には節税効果があると言われています。

ただ、ここで注意したいのは節税効果が期待できる期間です。経費の中で大きな割合を占めるのは減価償却費ですが、減価償却費を計上できるのは一定期間だけですので、その後は思ったような節税効果が見込めなくなります。

中古ワンルームは新築と比較して物件の価格帯が低く、利回りが良い傾向があります。しかし、同じ中古ワンルームでも築1年位の築浅の物件から、築数十年の物件までありますので、築年数によって注意点などが異なります。どのような点に注意して投資すればよいのかを見てみましょう。

東京都心の立地の良い場所は新しくマンションを建設する場所が少なくなっていますので、希望のエリアで物件を探すのは難しくなっていますが、中古の場合はすでに建設されたものを探しますので、比較的希望の立地で見つけやすい傾向にあります。

立地はワンルーム投資で成功するにはとても重要な要素になりますので、中古のワンルーム投資をする際は、立地を絞って物件を探すことも必要です。

中古物件には目に見えない瑕疵が隠れている可能性があります。瑕疵とは目視では確認できない欠陥や損傷のことを言います。

瑕疵は購入してしばらく時間が経過して発見されることもあります。売主の責任期間が過ぎていた場合は買主が自分で修理代を負担しなければいけません。修理内容によっては数十万円以上する可能性もありますので、購入する際はきちんと確認してから購入することが大切です。

低金利の日本では、ローンの借り換えをすることで、さらに低い金利でローンが組める可能性があります。うまく借り換えをした場合、毎月の返済額が低くなり、収支も良くなります。しかし、中古の場合は借り換えるタイミングに注意が必要です。

先に触れたように、中古物件のローンの返済期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数しか基本的には組めません。築年数によっては30年間で組んでいたローンが、20年やもっと短い期間でしか組めないという可能性もあります。

利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。家賃が高くなくても、物件価格が低ければ利回りは良くなります。しかし、物件価格が低すぎると、利回りが良くても手残りの額はそれほど多くない可能性があります。

また売却の際に高く売却できないことも考えられます。利回りばかりを追求するあまり、キャッシュフローが確保できないほど安い物件に安易に手を出さないように注意しましょう。

中古ワンルームを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立金の額などに注意しましょう。大規模修繕の際に修繕積立金では修繕費用が足りずに追加で支払わなければならないケースもあります。

また、その時は足りたとしても、その後の積立金が値上げされるということもあります。大規模修繕が貯まっているかどうかや、直近の大規模修繕はいつ行われたかなど、購入前に確認することが大切です。

竣　工　2007年9月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　34戸

住　所　東京都港区芝2-5-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シバウエスト

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
マルエツプチ浜松町2丁目店まで約600m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約330m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約170m
ローソン芝公園駅前店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約850m
桑山清心堂まで約120m
伯山堂薬局芝店まで約400m
100YEN SHOP FLET’Sまで約240m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.28㎡～54.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

地域銀行の融資に関しては「個人による貸家業向けを中心に、2016年末をピークとして伸び率の低下が続いている」としており、背景の一つとして「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と慎重な融資姿勢についても言及をしています。

一方、将来の物件需要という点については、「足もとの状況から判断することは難しい」としながらも「貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単身世帯の増加等に伴って世帯数が大きく増加している地域が中心であり、相応に実需を反映した動きとなっている」と概観しており、ネガティブな見方をしているわけではないことが分かります。

一方、金融庁のほうでも、昨年からの一連の不動産投資向け融資に関する問題を受けて、金融機関の融資規律の緩みや不動産会社の業務の適切性に関する検証の甘さなどを問題意識として、金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施し、3月28日に調査結果を公表しました。

その調査の中で、銀行における投資用不動産向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していることや、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関が減少し、消極的な態度を取る金融機関が増加していることが明らかになっています。

投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。
ポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合には、これまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。

こうした各種の調査結果が示すのは、今後の融資環境が厳しくなっていくという見通しです。融資審査が通りづらくなれば投資家は不動産を購入しづらくなり、不動産価格などにも影響が出てくる可能性があります。

一方で、2020年に控えた東京オリンピックや都心の再開発計画、単身世帯の増加など、不動産の実需が増加する要素も数多く存在することや、将来の年金確保のための資産形成手段として不動産投資を検討している、という方もいるでしょう。

投資家としては、融資が厳しくなったことはデメリットばかりではありません。融資が厳しくなるということは、それだけ物件の収益性や完済できる可能性が金融機関に精査されているということでもあります。

先ほどのレポートでも見た通り、金融機関は今後、業者の業務の適切性、取引スキームのリスク評価、物件の売買価格の妥当性、キャッシュフロー計画の妥当性、顧客の知識・経験・リスクの理解度、財産・収入の状況、ポートフォリオのリスク評価などの広範にわたる項目について慎重な審査を行っていくことが求められています。

つまり、現在の融資環境下で審査を通過できるということは、金融機関から物件の収益性や返済能力などが一定程度認められているということになります。

将来のために長期保有を前提として不動産投資を始める方の場合、まず重要なことはローンが完済できることです。その完済にあたっての様々なリスクを金融のプロが一緒になって考えてくれる、ということは非常に心強いことでもあると言えるでしょう。

融資審査で評価されやすい物件のポイントは？融資審査が厳しくなる状況下では、投資家側も不動産について理解を深めることが必要となってきます。特に、融資審査で金融機関が高く評価する物件の特徴を知っておくことが重要となってきます。

不動産投資において、毎月のローンの返済原資は主に家賃収入となるため、家賃を支払ってくれる入居者からの需要が高い物件かどうかが融資評価に大きく関わってくることになります。入居需要が高いかどうかは、以下のように立地・建物・設備などのそれぞれの観点から見極めることが必要です。

融資の状況は今後も大きく変化していくことが予想されますので、融資を左右する経済・金融情勢や不動産市況などの動向にもキャッチアップをし続けることが重要です。

また、市場全体の状況だけでなく、自分が物件を購入した場合の収支シミュレーションについても把握しておきたいところです。今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、事前に購入時にかかる初期費用や必要な頭金、購入後の管理費用や税金などのランニングコストをしっかりと試算して無理のない返済計画づくりや資金準備を進めておくことが大切です。

こうした融資に関する最新情報の収集やシミュレーション作成を「自分一人だけで行うのは難しい」と感じる方は、不動産投資会社のセミナーなどをうまく活用すると良いでしょう。

竣　工　2003年3月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区芝2-10-2
概　要　地上9階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エヌスリーユニテ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約220m
マルエツプチ汐留シオサイト店まで約920m
スーパーフェニックス三田店まで約770m
まいばすけっと三田駅東店まで約390m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート芝二丁目店まで約80m
ピザーラ芝公園店まで約100m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約150m
港区スポーツセンターまで約620m
芝一郵便局まで約220m
池田歯科医院まで約10m
みなと芝クリニックまで約60m
芝公園まで約300m
芝市役所まで約600m
トモズ浜松町店まで約600m

■駐車場　　　9台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　24台／月額330円
―――――――
■設　計　　　横河健 / 横河設計工房
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（30.06㎡～80.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。

日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。

大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。

北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。

北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。

大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。

堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。

中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。

大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。

大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。

1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。

中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。

2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。

関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。

大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。

大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。

地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。

大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。

そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。

そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。

しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。

交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。

また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。

1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。

また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。

竣　工　2016年12月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝浦2-1-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームシバウラ
ZOOM芝浦

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m
まいばすけっと海岸3丁目店まで約320m
成城石井芝浦シーバンス店まで約400m
miniピアゴ芝浦2丁目店まで約170m
ローソン芝浦2丁目店まで約510m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約70m
ファミリーマート芝浦2丁目店まで約200m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
スマイルドラッグ芝浦3丁目店まで約420m
シーバンス・ア・モールまで約630m
ムスブ田町まで約650m
グランパークまで約730m
ケーヨーデイツー三田店まで約1690m
やまや芝大門店まで約1790m
ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約2270m
埠頭公園まで約810m
芝一郵便局まで約540m
港芝浦郵便局まで約710m
芝浦クリニックまで約350m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー芝浦まで約360m

■駐車場　　　3台（平置式）月額35,200円～37,400円
■バイク置場　1台/月額2,200円
■駐輪場　　　54台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.50㎡～57.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。

管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。

管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。

管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。

管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。

管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。

しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。

また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。

2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。

遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。

そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。

「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイントは分かったものの、管理会社と言っても数多く存在しているため、その中から選ぶのはなかなか困難です。インターネットなどで調べて雰囲気が良さそうな管理会社を選んでみたものの、委託費が高かったもしくは管理戸数が多すぎて新規を受け付けておらず、時間だけが無駄になったというケースもあります。

では、どうすれば自分に合った管理会社を効率良く見つけられるのでしょうか？効率良く管理会社を見付ける方法について詳しく見ていきましょう。

1社ずつ管理会社を探した場合には、上記のように自分に合った管理会社でないと振り出しに戻ってしまうため、効率が良いとは言えません。また、不動産投資を始めたい物件から遠く離れている管理会社は、物件に足を運ぶ回数が少なくなる可能性があるのであまりおすすめできません。

まずは物件近くにどのような管理会社があるのかをピックアップし、その中から気になる管理会社を絞ることから始めることが重要です。候補をいくつか絞った後は、実際に管理会社に足を運んでヒアリングをします。

ヒアリングでは、管理条件や報酬といった契約に関する内容だけでなく、どのような募集方法なのか、どのような強みのある管理会社なのかなどをしっかりと調査します。「手間がかかる」と感じた方もいるかもしれませんが、最初の管理会社選びがキャッシュフローに大きな影響を与えると考えれば、いかに最初が肝心なのかがわかるでしょう。

管理会社のヒアリングで、どのような募集方法かを確認する必要性について触れましたが、紙媒体での募集しかしていない管理会社はなるべく避けた方が良いと言えます。周辺の管理会社が集まって、自分たちで管理している物件情報を掲載した冊子を駅周辺やコンビニなどに配置しているところもありますが、効果はあまり期待できません。

ほとんどの入居希望者は、スマートフォンやパソコンなどで物件情報を検索しているため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が空室リスクを抑えることが期待できます。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトへの掲載に積極的であるなど、ネット集客を取り入れているかをしっかり確認しておくようにしましょう。

「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。

そのため、現実的なところ、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。そのため、管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。

それらを防ぐためには、業務に支障が出ない範囲でこまめに連絡を取る、管理会社に顔を出すといったように管理委託後も定期的に関わりを持つことが重要です。不動産投資成功の鍵は管理会社選びにかかっていると言えますが、委託後の関係も大切にしましょう。