デザイナーズ

竣　工　2007年7月 最寄駅　牛込神楽坂駅徒歩1分 総戸数　130戸 住　所　東京都新宿区箪笥町39 概　要　地上17階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ ルネカグラザカ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと牛込神楽坂駅西店まで約210m キッチンコート神楽坂店まで約90m セブンイレブン新宿岩戸町店まで約190m ウエルシア新宿牛込店まで約320m タリーズコーヒー神楽坂店まで約140m 牛込警察署まで約440m la　kaguまで約620m クリエイトエス・ディー新宿牛込北町店まで約330m 牛込郵便局まで約500m 新宿区立愛日小学校まで約170m 物件名 ルネ神楽坂賃貸 所在地 東京都新宿区箪笥町39 最寄駅 都営大江戸線「牛込神楽坂駅」徒歩1分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上17階 地下1階 RC造 総戸数 130戸 築年月 2007年7月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～2LDK（41.11㎡～53.67㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2011年9月 最寄駅　渋谷駅徒歩7分 総戸数　244戸 住　所　東京都渋谷区鶯谷町14-5 概　要　地上7階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料無料 ■物件名フリガナ センチュリーフォレスト CENTURY FOREST ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ渋谷鶯谷町店まで約150m ローソン渋谷鶯谷町店まで約120m ウエルシアマンサード代官山店まで約520m 渋谷ストリームまで約720m 東急プラザ渋谷まで約600m 恵比寿ガーデンプレイスまで約1800m 渋谷区立鉢山中学校まで約350m 渋谷区立猿楽小学校まで約340m 鴬谷さくら幼稚園まで約200m ジョナサン渋谷桜丘店まで約320m 物件名 センチュリーフォレスト賃貸 所在地 東京都渋谷区鶯谷町14-5 最寄駅 JR山手線「渋谷駅」徒歩7分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 244戸 築年月 2011年8月 ■駐車場　　　162台（平置式5台・機械式157台） 月額44,000円～66,000円 ■バイク置場　有/月額1,100円 ■駐輪場　　　244台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　鹿島建設株式会社 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（46.02㎡～125.66㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産特定共同事業法とは、1995年4月に施行された法律です。不動産特定共同事業の発展や不動産特定共同事業に出資する投資家の保護を目的として制定・施行されました。 不動産特定共同事業とは、不動産会社などが匿名組合契約や任意組合契約などを通じて複数の投資から出資を受け、集めたお金でマンションやアパートなどの収益不動産を取得し、賃貸や売却で得た収益を投資家に分配する事業のことです。 不動産特定共同事業法ができたことで、不動産特定共同事業を行うには国土交通大臣などの許可が必要となっています。 不動産特定共同事業法は、1995年に施行されて以降、2013年、2017年、2019年に一部法改正が行われています。主な改正ポイントは、以下のとおりです。 不動産特定共同事業法が制定されたのは、投資家を保護するためです。小口化により比較的簡単に不動産投資ができるようになったため、不動産特定共同事業法が施行される前の1980年代は、高額な不動産を分割した不動産小口化商品が生まれ、販売が急増していました。 しかし、1991年にバブルが崩壊したことで、経営基盤が脆弱な事業者の倒産が相次ぎました。事業者が倒産して多くの投資家が大きな損失を負ったことで、法規制の必要性が高まり、投資家を保護することを目的に、不動産特定共同事業法（不特法）が制定されています。 不動産特定共同事業法によって、不動産特定共同事業を運営するには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。許可を得るには、資本金など一定の要件を満たさなくてはなりません。以下は、不動産特定共同事業法の許可を受けるための主な要件です。 不動産小口化商品とは、特定の不動産を数万円〜数十万円など小口化して投資家に販売し、事業者は不動産を運用して得た収益を出資者に分配します。比較的少ない投資資金で不動産投資を始められ、実際に登記を行うことから不動産を所有できる点がメリットです。 不動産投資型クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家に対して出資を募り、集めた資金で収益不動産を取得して、そこから生まれた収益を投資家に分配します。1口1万円からなど、少額資金で始められるのが不動産投資型クラウドファンディングの特徴です。 ただし、不動産投資型クラウドファンディングは登記を伴わず間接的に不動産投資を行い、投資額に応じた収益を分配する仕組みとなります。2021年11月時点の税法では、不動産所得とはならず雑所得に分類される点に注意が必要です。 任意組合型とは、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する任意組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家と不動産特定共同事業者が組合となり任意組合を組成します。 1口数百万円など高額で運用期間が長い商品が多く、不動産の所有権は組合員で共有します。不動産小口化商品の多くは、この契約形態となります。 匿名組合型は、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する匿名組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となり、匿名組合を組成します。 1口数万円など少額で、運用期間は短い商品が多く、不動産投資型クラウドファンディングサービスの多くがこちらの契約形態になります。不動産の所有権は不動産特定共同事業者に帰属し、投資を行っても不動産は所有しない点に注意が必要です。 賃貸借型は、投資家が共同出資をして不動産を購入して、事業者と賃貸借契約もしくは賃貸借の委任契約を行い、事業者が不動産の運営管理をして収益を投資家に分配します。賃貸借型の商品はあまり多くありません。 通常、インターネットで出資を募るには、第二種金融商品取引業登録が必要になります。しかし、不動産特定共同事業法における不動産投資型クラウドファンディングは案件組成の規模が比較的小さいため、第二種金融商品取引業登録をしなくても行うことができます。 2021年時点、不動産投資型クラウドファンディングを運営している不動産会社は、大半が不特法に則った運営を行っています。 一方、貸付を行う融資型クラウドファンディングでは、第二種金融商品取引業登録が必須となっており、登録を受けていない業者の募集は詐欺的な商法である可能性があります。このような違いにも注意しましょう。 不特法が改正され、小規模不動産特定共同事業の創設など、不動産投資型クラウドファンディングを活用しやすい環境整備が行われたことで、不動産投資型クラウドファンディングを提供する事業者は増加傾向にあります。 不特法改正と不動産投資型クラウドファンディングサイトの関係や不特法事業者の種類、小規模不動産特定共同事業者について見ていきましょう。 2017年の法改正では、資本金などの要件を緩和する小規模不動産特定共同事業が創設されるなど、事業者が不動産特定共同事業に参入しやすいよう規制緩和が行われました。また、クラウドファンディングを電子取引業務と定義し、一定の規制を設けるなど、今後のクラウドファンディングの発展を見越した環境整備も行われています。 2019年の法改正では、不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドラインの制定や不動産特定共同事業法施行規則の改正、不動産特定共同事業への新設法人参入要件の見直しがあり、不動産投資型クラウドファンディングがより一層活用しやすい環境になっています。 このような法改正を背景に、近年、不動産投資型クラウドファンディングを提供している事業者が増加していると考えられます。

竣　工　2022年2月 最寄駅　菊川駅徒歩7分 総戸数　12戸 住　所　東京都墨田区立川4-12-11 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アリビオキクカワ ＡＬＩＶＩＯ菊川 ■近隣周辺施設情報 ビエラ江東橋まで約410m セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m くすりの福太郎菊川店まで約370m オリジン弁当菊川店まで約690m VAN丸井錦糸町店まで約940m スーパーオオゼキ菊川店まで約340m 肉のハナマサ住吉店まで約360m マルエツ菊川店まで約710m ファミリーマート立川4丁目店まで約270m どらっぐぱぱす住吉店まで約750m 物件名 アリビオ菊川賃貸 所在地 東京都墨田区立川4-12-11 最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 12戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社リムデザインオフィス ■施　工　　　内野建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.51㎡～27.55㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 これまでの不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、その不動産を運用することで家賃収入や売却益を狙う手法が中心でした。従来の不動産投資の特徴について確認してみましょう。 不動産を購入するには、ワンルームマンションの場合でも最低数百万円以上は必要になります。都内に限らず物件の立地や広さによっては億を超えることも珍しくありません。アパートやマンションなどを一棟建てする場合には10億円以上に達することもあります。 また、投資資金を回収するのにも相応の期間を要します。短くても数年、長い場合には20〜30年かけなければ利益にならないこともあります。不動産投資は、基本的に長期になるほど物件の経年劣化や市場環境の変化が生じやすく、リスクも大きくなります。 さらに、不動産は株式や債券などと比べれば流動性が低いため、売却の際になかなか買い手が見つからないこともあります。そのため、ひとつの投資が完全に終わるまでの期間が想定より長くなる場合もあります。 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、築古の物件なら利回り10％以上になることもあります。しかし、収益が見込める物件の見極めは簡単ではなく、長期運用やリスク管理が苦手な方には始めにくい投資方法と言えます。 不動産投資では、一括で購入できるだけのお金を用意できる方は多くありません。そのため、通常は金融機関から融資を受けるなどして資金調達をします。借り入れの際は、購入予定の不動産の資産性や収益力に加え、本人の職業や収入といった属性が審査され、内容によっては希望の融資額に届かないこともあります。 さらに、借り入れたお金には利子が発生し、投資による収益率を下げる要因にもなるため、いかに有利な条件で資金調達をするか等のノウハウも求められます。また、変動金利で借り入れをする場合は、金利上昇もリスクとなります。 借り入れた金額の返済ができない場合、購入物件を担保に入れているケースでは物件を手放すことになります。しかし、その時には物件の資産価値が購入時よりも低下していることが多く、借金だけが残るケースもあります。 不動産投資では融資を受けることで、少ない元手で大きな家賃収入を得るレバレッジ効果の恩恵を受けられることが強みの一つですが、反面上記のようにリスクが大きくなるため、物件を購入する際は様々な知識をもとに慎重な判断が求められます。 不動産投資では物件購入後にも空室リスクや家賃の滞納リスク、大規模修繕のリスクなどがあります。入居者募集や家賃の督促などの管理業務は管理会社に委託が可能ですが、そもそも立地が良くないケースや、入居者審査が甘かったケースでは、空室や滞納のリスクを抱えることになります。 また、区分マンション投資の場合は、購入した建物全体で修繕費が十分に集まっていない場合は大規模修繕が適切に行われないケースなどもあります。 このようなことから、不動産投資に参入する人が少なく、競争率が低いという点はメリットにもなります。毎月の家賃収入があるので次の投資に向けた収支計画なども立てやすく、マンションやアパートをプライベートでも活用できるのも特徴です。 しかし、不正融資事件などの不動産投資詐欺に巻き込まれる可能性もゼロではありません。投資用不動産の購入・運営は、ある程度の専門的なノウハウや知識を身につけ、実際に取り組む時間を確保できなければ難しいでしょう。 従来型の不動産投資と比較すると、最近の不動産投資サービスは少額で始められるものが増えています。まずはその特徴やメリット・デメリットを確認しましょう。 REITとは不動産投資信託のことで、「リート」と読みます。世界共通の投資用語ですが、日本のREITでは特殊なルールもあるため、日本のREITをJ-REITと呼ぶこともあります。 REITでは、投資家から資金を集め、それを元手にして専門家である投資法人が不動産投資を行って、得られた収益を投資金額に基づいて投資家に分配します。REITの提供事業者によっては、レバレッジをかけるとも可能です。 REIT投資は数万円程度から始めることができるのが特徴です。また。不動産の運用という初心者では難しい部分を専門家に委託できるため、投資を行った後は手放しで良いのがメリットです。 また、REITでは投資運用における収益のほとんどが投資家に還元されるため、同じく出資金額に応じて収益が分配される株式よりも利回りが高い場合もあり、10%以上のファンドも少なくありません。また、REITは株式などと同様に流動性が高く、いつでも売却することが可能です。 専門家が不動産を運用してくれる場合でも、市場環境によっては元本割れ等を起こすリスクがあります。また、投資法人の経営破綻などによって投資したお金が戻ってこない可能性もあるため、注意が必要です。 不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。多くの投資家が出資して不動産を購入し、プロの管理会社に運用を委託します。そして、その運用益を投資家の出資分に応じて分配します。 収益だけでなく所有権も分配されているのが特徴で、節税にも活用可能です。不動産小口化商品は、おもに不動産会社で取り扱っています。 個人では購入の難しい高額物件でも少額で投資することができます。都心の新築マンションや長期的に賃料収入を狙える物件が、一口100万円程度から購入可能になります。さらに物件の所有権の一部を保持しているだけなので、流動性は比較的高く、いつでも売却可能な点もメリットです。 REITと同様に、投資を行った後は物件の管理や運用の手間を必要としませんが、中間に業者が入るため従来の不動産投資と比較すると利回りは劣ります。また、募集に対して応募者が多い場合、投資ができないケースがあることや、金融機関から融資を受けて投資することができないことにも注意が必要です。 不動産クラウドファンディングは、国が2019年にガイドラインを定めた新しい投資方法です。特定の不動産の購入やリノベーションのための資金を広く投資家に対して募集し、出資金に応じて収益の一部が分配されるのが特徴です。 不動産クラウドファンディングは、多くの投資家から少額ずつ資金を集めるため、個人の出資額の上限・下限が低めに設定されており、1万円程度から投資することが可能です。 また、不動産クラウドファンディングの投資期間は半年〜2年など比較的短期に設定されている上、運用の手間がかかりません。 物件の所有権がなく、一度投資を行うと途中で売却することができない点に注意が必要です。また、投資の元本割れリスクや、募集する企業の破綻リスクもあります。不動産クラウドファンディングの利回りは低い水準ではありませんが、投資上限が低いため、大きな収益を狙う場合には不向きです。 不動産クラウドファンディングはここ数年で提供事業者が増えてきた新しいサービスのため、現在は玉石混交の状態です。なお、事業者によって取り扱う案件の種類や最低投資金額などは異なるので、内容をよく調べて選ぶことが大切です。最近注目されている不動産投資クラウドファンディングサービスをご紹介します。

竣　工　2020年4月 最寄駅　両国駅徒歩5分 総戸数　24戸 住　所　東京都墨田区両国4-1-10 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ ルクレリョウゴク ■近隣周辺施設情報 横網町公園まで約500m 両国国技館まで約500m ファミリーマート墨田両国東口店まで約10m 両国交番まで約320m シモジマ浅草橋本店まで約1540m オリジン弁当両国店まで約260m 両国公園まで約400m マルエツプチ両国緑1丁目店まで約390m サミットストア両国石原店まで約920m セブンイレブン墨田両国4丁目店まで約130m ファミリーマート亀沢1丁目店まで約260m 物件名 ルクレ両国賃貸 所在地 東京都墨田区両国4-1-10 最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 24戸 築年月 2020年4月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有/月額3,300円 ■駐輪場　　　24台/月額220～330円 ――――――― ■設　計　　　株式会社ヒロ・デザイン・オフィス ■施　工　　　株式会社片山組 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.99㎡～34.85㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパートローンの金利とは、融資を受けた人の借入額に対して発生する利息の割合をいいます。金融機関で提供される不動産投資ローンやアパートローンは、借入額に対して発生する利息を得ることで利益を出すという仕組みになっています。そのため、金融機関のアパートローンを利用する場合、借入額には金利が付されます。 アパートローンの金利は、変動金利型と固定金利型の2種類に大きく分けられます。また、固定金利特約の金利形態を設けている金融機関もあります。それぞれどのような金利なのかを詳しく見ていきます。 変動金利型とは、経済の状況によって金利の利率が変わるタイプです。変動金利型の利率は、金融機関の短期プライムレートを基準に変動します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して融資する際の1年以内の最優遇金利のことです。 変動金利型の利率は固定金利型と比較して低く設定されます。市場の金利が上昇しなければ、低金利の恩恵を受けられるのが特徴です。 一方、市場の金利が上昇した場合、固定金利よりも利率が高くなります。利率が常に変動するため、将来的な返済計画を立てにくい側面もあります。 固定金利型とは、決められた期間内は金利の利率が一定になるタイプです。市場の金利が上昇した場合でも、ローン金利の利率は変わらない点がメリットで、総返済額を計算しやすいのも特徴です。 固定金利特約型とは、変動金利型でありながら、一定期間はローン金利の利率が固定されるタイプです。アパートローンの固定金利特約型では、ローン金利の利率の固定期間を選択できるようになっています。 固定金利期間中は、変動金利型に変更できません。固定金利期間が終了した場合、変動金利型に移行します。しかし、アパートローンを取り扱う金融機関によっては、再度固定金利を選択できるケースがあります。 アパートローンの金利には、店頭金利と適用金利があります。店頭金利とは、アパートローンを取り扱う金融機関が設定している元の金利のことです。一方、適用金利とは、融資を受けるときに実際に適用される金利をいいます。 アパートローンを利用する場合、利用者の属性、購入する収益物件の内容や額によって優遇金利の対象になります。店頭金利から優遇金利分を差し引いた利率が適用されるので、適用金利のほうが店頭金利よりも低くなります。 これに対して、優遇金利の対象外の場合、店頭金利の利率がそのまま適用されます。この場合、店頭金利と適用金利は同じ利率になります。 なお、アパートローンの金利は年単位で設定されており、アパートローンの年利から発生する1年間の利息の計算方法も定められています。 1年間に発生する利息を計算する場合、まず年利を12で除して月利を出し、前月末のローン残高に月利を乗じて毎月の利息額を算出します。そして、各月の利息額を合計すると、1年間に発生する利息を算出することができます。 アパートローンの金利相場は、取り扱う金融機関によって異なります。そこで、アパートローンの金利相場を金融機関ごとに見ていきます（いずれも2020年12月22日時点の金利です）。 都市銀行のアパートローンは、申込方法によって適用される金利の利率が異なります。店頭で申込をする場合、金利の利率は年2％台となるのが通常です。 ここから利用者の条件に合わせて優遇金利が適用される場合もあるので、都市銀行のアパートローンの金利相場は、年1％～が目安になります。 政策金融公庫のアパートローンの金利相場は、年1.2～2％程度になります。都市銀行のアパートローンの金利相場と比較すると若干高めになりますが、それでも他の金融感と比較して低金利の部類に入ると言えるでしょう。 政策金融公庫のアパートローンの金利は固定のみです。返済期間中の金利は、年1.2〜2％の利率が継続して適用されます。そのため、経済状況によっては、都市銀行よりも金利の利率が低くなるケースもあります。 信用金庫・信用組合のアパートローンの金利相場は、年2％台です。金融機関の中には、年2％台の金利で提供しているところもあります。そのため、信用金庫、信用組合のアパートローンの金利相場は、平均的な水準となります。 地方銀行のアパートローンの金利相場は、年1.5～4.5％程度で、他の金融機関よりも金利の利率幅が広くなっています。 不動産投資に積極的な地方銀行の場合、アパートローンの金利相場も低い傾向があり、年2％台の銀行も複数あります。 このようにアパートローンの金利相場に関して、都市銀行と同程度のケースもあれば、年3～4％台の地方銀行もあります。 ノンバンクのアパートローンの金利相場は、年3～4％台で他の金融機関よりも高くなっています。例えば、不動産投資でよく利用されるセゾンファンデックスのアパートローンの場合、金利の利率は年3.6％からです。 ただ、ノンバンクによっては、地方銀行や信用金庫・信用組合と同じ水準の金利でアパートローンを利用できる場合もあります。 ここまで、アパートローンを取り扱う各金融機関にはそれぞれ設定されている金利相場があることについて解説してきました。 しかし、アパートローンで適用される金利の利率は、借入者の属性、購入する収益物件の内容や額などによって大きく左右されるため、実際に融資を受ける際の金利や諸条件について正確に把握するのは非常に困難です。

竣　工　2022年3月 最寄駅　池尻大橋駅徒歩2分 総戸数　84戸 住　所　東京都世田谷区池尻2-31-5 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ プライマルイプセイケジリオオハシ ■近隣周辺施設情報 私立昭和女子大学まで約1020m まいばすけっと三軒茶屋駅北口店まで約1160m 肉のハナマサ三軒茶屋店まで約1510m まいばすけっと三軒茶屋2丁目店まで約1520m セブンイレブン池尻大橋店まで約70m まいばすけっと池尻3丁目店まで約460m スーパーオオゼキ池尻店まで約520m 古畑病院まで約220m ココカラファイン池尻大橋店まで約300m スターバックスコーヒー池尻2丁目店まで約100m 物件名 プライマルイプセ池尻大橋賃貸 所在地 東京都世田谷区池尻2-31-5 最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 84戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　有/月額37,400円～ ■バイク置場　有/月額5,500円 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社長谷建築設計事務所 ■施　工　　　風越建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（25.08㎡～50.45㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 土地を売却したときにかかる税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4種類があります。 納税のタイミングは、売買契約時に、売買代金に応じた印紙税を納付することになります。この時、登記手続きが必要になれば、登録免許税の納付も必要です。 売却について利益が出た場合、翌年以降、譲渡所得税と住民税を納付することになります。 土地を売却し、売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。不動産の売買価格によって印紙税の金額は下表のようになっています。 売却予定の土地にローンが残っていて、設定されている抵当権を抹消しなければならないなどの登記が必要な場合は、規定の登録免許税がかかります。 土地の売却をして利益が出た場合、売却した年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこない、その利益につき譲渡所得税を納付することになります。 不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。 住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。住民税の納付時期は、自分で納める普通徴収と、会社の給与から天引きして納めてもらう特別徴収とで異なります。 一方、特別徴収の場合、6月から5月までの給与から天引するように分割した金額を、会社がそれぞれの月の翌月10日までに納付します。譲渡所得税・住民税の税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。 建物の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、短期譲渡所得は所得税と住民税を足して39.63％、長期譲渡所得は20.315％の税金が課されます。 譲渡価格は売却した価格です。取得費は土地を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用と考えることができますが、それぞれ、含めることができる費用はある程度決められています。 購入時の売買契約書を紛失してしまったり、相続によって取得した先祖伝来の土地であったりして、購入時の取得費が不明な場合もあります。この場合、売却価格の5％を取得費とできる概算取得費の制度があります。 しかし、概算取得費の制度をそのまま適用すると譲渡所得がかなり大きくなってしまい、実態にそぐわないということも考えられます。このようなケースでは、合理的な計算方法によって推計された取得費であれば、認められる可能性もあります。 国税不服審判所の判断では、土地取得価格について市街地価格指数を認めたケースもあります。ただし、これは一事例であり税務慣行とまでは言えません。取得費が不明な場合は、税理士に相談するなどして慎重に計算するようにしましょう。 土地の売却のために直接要した費用であり、維持または管理のための費用は含まれないので注意が必要です。 マイホームの敷地を売却した場合、譲渡所得の計算において特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税を軽減できる場合があります。 その他、土地の買い換えをおこなった際の特例と売却して損をしたときの損益通算・繰越控除の特例があります。 マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。 マイホームの敷地の売却も対象になります。売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないことが条件となり、実質、3年に1度しか利用できません。 マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円までは所得税率10.21％・住民税率4％に軽減され、6,000万円をこえた部分については、長期譲渡所得の通常税率が適用されます。 なお、この特例はマイホームの3,000万円特別控除と併用することが可能ですが、3年以内に新たにマイホームをローンによって取得するときは、住宅ローン控除の適用が受けられないので注意しましょう。

竣　工　2004年11月 最寄駅　学芸大学駅徒歩14分 総戸数　64戸 住　所　東京都世田谷区野沢3-5-16 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ パークアクシスガクゲイダイガク Park Axis 学芸大学 ■近隣周辺施設情報 サミットストア野沢龍雲寺店まで約360m 東急ストア野沢店まで約410m セブンイレブン世田谷野沢2丁目店まで約560m ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約540m 東が丘クリニックまで約660m 学芸大学前郵便局まで約680m 柿の木坂交番まで約690m 野沢公園まで約490m コルモピア野沢店まで約470m ツルハドラッグ柿の木坂店まで約310m ゆうちょ銀行本店東京医療センター内出張所まで約890m 物件名 パークアクシス学芸大学賃貸 所在地 東京都世田谷区野沢3-5-16 最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩14分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 64戸 築年月 2004年11月 ■駐車場　　　17台（機械式）月額33,000円～36,300円 ■バイク置場　5台 ■駐輪場　　　64台/登録料2,200円 ――――――― ■設　計　　　株式会社協立建築設計 ■施　工　　　東急建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　ピアノ相談可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K/28.54㎡～35.65㎡（37戸） □1LDK/38.62㎡～51.54㎡（19戸） □2LDK/57.15㎡～63.03㎡（7戸） □3LDK/65.06㎡（1戸） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ラウンジ ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月 最寄駅　神楽坂駅徒歩5分 総戸数　72戸 住　所　東京都新宿区東榎町7-1 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月 ■物件名フリガナ パークアクシスカグラザカ・ワセダドオリ ■近隣周辺施設情報 業務スーパー新宿榎店まで約250m まいばすけっと神楽坂駅西店まで約220m まいばすけっと山吹町店まで約470m セブンイレブン新宿山吹町店まで約300m セブンイレブン新宿神楽坂駅西店まで約280m ファミリーマート新宿天神町店まで約150m 矢来公園まで約250m マクドナルドまで約400m ココカラファイン神楽坂中里町店まで約320m 柳町病院まで約880m 物件名 パークアクシス神楽坂・早稲田通り賃貸 所在地 東京都新宿区東榎町7-1 最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 72戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　村中建設株式会社東京支店一級建築士事務所 ■施　工　　　村中建設株式会社東京支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（30.06㎡～34.37㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパート経営は不動産賃貸事業という事業形態となります。所有するアパートのひと部屋を賃借人に貸し、その対価として家賃を得ることで成り立つビジネスモデルです。全体の流れを知るために、アパート経営の大きな流れを追っていきましょう。 所有する部屋に入居者がいると、収入が得られることになります。入居者が部屋に入居すると、その賃料として家賃をオーナーに支払います。これに対して、オーナーは快適な居住空間を提供するために、物件の管理をします。 その後、入居者が退去すると、再び入居者を募集します。ただし、部屋が汚れていたり、破損・経年劣化があると修繕工事などを行い、次の入居者が快適に暮らせるようにオーナーが環境を整えていきます。 所有するアパートの部屋数が10室あれば、10室で同様のことを行い、オーナーは家賃収入を得ていきます。これがアパート経営のおおよその仕組みとなります。 なお、アパート経営を始めるには、新築アパートを建築する方法や中古アパートを購入する方法など、様々な手段があります。以下、それぞれの大まかな手順を確認してみましょう。 アパート経営の大まかな流れを把握したところで、利益が生まれる仕組みを解説していきます。主にアパートを経営では、下記のような収入と支出があります。 入居者が快適に暮らせるように、アパートの清掃を行ったり、家賃の回収などをスムーズに行う必要があります。 この管理業務には、オーナー自身で行う自主管理と、管理会社に委託する委託管理の2つの方法があります。管理を管理会社に委託した場合は、管理費がかかります。管理費の設定は管理会社によって異なり、ひと部屋◯円や、家賃×◯％などとなっています。 外壁や屋根の工事、玄関や廊下など共用部分のメンテナンスや工事、居室内の内装工事、設備の交換などにかかる費用のことです。 入居者が快適に暮らせるようにするのが第一の目的ですが、資産であるアパートの劣化を防ぐ目的もあり、アパート経営には欠かせない支出です。 入居者を獲得するためには、仲介会社に入居者募集の情報を提供して入居者募集を行います。この際の契約の方法は、媒介契約と代理契約の2種類あります。 管理会社に委託している場合は、管理会社が代行して仲介会社とやりとりをしてくれます。通常は、入居が決まると広告費として請求される仕組みになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告などに、入居者募集の広告を掲載するためです。 アパートを購入した際に金融機関から融資を受けた場合、その元本を利子とともに毎月返済していきます。この原資となるのが家賃収入です。 なお、アパートローンの返済は厳密には支出ではなく、返済した分だけ純資産が増えることになります。確定申告時にも利息分は経費として計上可能ですが、返済したローンの元本については計上することはできません。 毎年かかる税金は固定資産税と都市計画税で、不動産所得税や印紙税、登録免許税はアパートを取得したときにかかります。また、個人事業主の消費税は課税売上高（家賃収入を含む）が1,000万円以上になると納税義務が生じます。 アパート経営の仕組みと大まかな流れが把握できたところで、アパート経営の特徴を紹介します。アパート経営を始める際の知識として覚えておきましょう。 アパート経営の収益には、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。両社の違いをみて行きましょう。 アパートは経年劣化するもので、購入時の価格よりも売却価格の方が低くなっていきます。仮に家賃収入を定期的に得られていても、売却時に大きく値下がりをしてしまうことで、トータルの収益がマイナスになることがあります。 このような事情から、アパート経営を行う際はインカムゲインとキャピタルゲインの両方の総和がどのように推移するのか、二つの視点でシミュレーションを行うことが重要となります。なお、アパート売却時の戦略立てを行うことを、出口戦略と言います。 アパート経営でレバレッジ効果が働くのは、物件を所有する際に金融機関の不動産投資ローンを利用できるからです。 一例として、手持ち資金が500万円だった場合をみて行きましょう。ローンを活用しなければ手に入れられるのは500万円の不動産ですが、500万円を頭金に3,500万円の融資を得られた場合は4,000万円の物件を購入することができます。 500万円の物件と4,000万円の物件がともに利回りが10％だった場合、それぞれに生み出す年間収入は下記のようになります。 同じ利回りの物件でもレバレッジ効果が得られることで、自己資金効率に大きな差が出てくることが分かります。 ただし、レバレッジ効果はプラスの側面だけでなく、マイナスに進むスピードも増加することになります。多くの融資を得てレバレッジをかけすぎると、大きな損失に繋がるケースもあるため注意が必要となります。 中古物件の場合は、築年数や入居率、経年劣化の状態なども検討項目となります。これらを慎重に検討し、シミュレーションなどを経てから物件を選択するようにしましょう。

竣　工　2021年12月 最寄駅　経堂駅徒歩5分 総戸数　38戸 住　所　東京都世田谷区経堂2-9-6 概　要　地上4階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ フレシアキョウドウ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン世田谷経堂すずらん通り店まで約160m ファミリーマートサンズ経堂すずらん通り店まで約300m まいばすけっと経堂すずらん通りまで約130m オオゼキ経堂駅前店まで約200m 経堂コルティまで約350m ダイソー経堂店まで約450m 千歳郵便局まで約500m 昭和信用金庫経堂支店まで約280m みずほ銀行経堂支店まで約400m 本田クリニックまで約270m 児玉経堂病院まで約300m 世田谷区立石仏公園まで約450m 物件名 フレシア経堂賃貸 所在地 東京都世田谷区経堂2-9-6 最寄駅 小田急線「経堂駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上4階 RC造 総戸数 38戸 築年月 2021年12月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有/無料 ――――――― ■設　計　　　株式会社SPACE-CREW ■施　工　　　日広建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2K（25.41㎡～26.02㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 家賃保証は保証会社との契約によって家賃が保証されるシステムですが、物件を管理する管理会社や仲介事業を行っている不動産会社、アパートを建設するアパートメーカーなどで行っているケースもあります。 契約内容により異なりますが、例えば家賃収入の80％まで補填される契約の場合、稼働率が70％まで落ち込んだ際に家賃収入の10％分が補填されるといった仕組みになります。空室が発生しても損失は最大20％で済むため、収入がゼロになるリスクを回避できるということになります。 サブリースとの違いは、物件の管理や入居者の募集などは自ら行う必要があることです。また、敷金や更新料、家賃、修繕費用などはオーナーの収支となります。サブリースの場合は、管理業務などアパート経営に関するすべてを含めて1部屋◯◯円あるいは家賃×◯％というような契約になります。 家賃保証の特徴は、空室になっても契約内容に応じて家賃相当額をオーナーが得られることです。これによってどのようなメリットがあるのか、解説していきましょう。 一棟アパート経営などと比べ、マンション投資は空室リスクが大きくなります。アパートの場合は複数の部屋があるため1部屋が空室になっても収入がゼロになることはありませんが、マンション投資を1つの部屋で運用している場合には収入がゼロになってしまうリスクが高くなります。 家賃保証を活用していると空室になっても家賃を補填してくれます。まだ運用している戸数が少ない場合にも、家賃保証は収益が大きく減少してしまうリスクを低減する効果が高いと言えます。 マンションを所有していると管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払う義務があります。また、投資用マンションを金融機関から融資を得て購入した場合は、毎月ローンの返済をすることになります。 つまり、マンション投資によって収入が得られない場合は管理費や修繕積立金、ローン返済を貯蓄などから捻出しなければならず、キャッシュフローがうまく回らない場面が出てくることがあるのです。 さらに、一年を通して固定資産税や都市計画税などの税金を納める義務もあります。家賃収入が得られなければこれらの税金も蓄えから捻出しなければならず、マンション投資の収支は赤字になってしまいます。 一方、家賃保証によって家賃を補填していると、このような赤字リスクを避けることができます。投資のリスクを低減し、できるだけシミュレーションに近い運用を行いたい場合に、家賃保証のメリットは大きいと言えるでしょう。 家賃保証を受けるためには、満室状態でも毎月保証料を負担することになります。つまり、家賃保証をつけることで支払う経費が増え、本来の利益が得られないことにもなります。 保証料の負担額は、保証会社の契約プランによって異なりますが、通常は家賃の◯％という形で毎月支払います。そのため稼働率を想定して、保証料の負担とのバランスを考慮しながら判断する必要があります。 家賃保証は、オーナーが希望すればどのマンションでも契約できる訳ではありません。それはマンションの状態がそれぞれで異なるからです。例えば、築年数が経っていて入居率の悪いマンションの家賃保証をした場合、保証会社は家賃を補填し続けるリスクがあるからです。 そのため通常、家賃保証の契約は数年ごとに見直しされます。その際のマンションの状態や入居率によって、保証料が上昇したり、補填額が減少したりすることになります。さらにマンションの状態に不備があれば、契約自体を断られるケースもあります。 契約内容によりますが、家賃保証では家賃の満額が補填される訳ではありません。通常は家賃収入の80％～90％が保証範囲になっています。90％以上の稼働率があれば、家賃保証のための保証料が無駄になる可能性があると言えるでしょう。 入居者がいるオーナーチェンジ物件として売却する場合、家賃保証がついていることで買主候補に敬遠されることもあります。 家賃保証がついていると、退去しても家賃が保証される可能性があるため買主候補が早期に現れることもあります。しかしその一方で、入居者がいる状態で家賃保証がついていると保証料が無駄に感じるオーナーもいるためです。 ひと口に家賃保証といっても、基準にばらつきがあるためサービスを提供する保証会社や不動産会社などによって契約プランが異なります。家賃を保証してくれるものだと思って契約しても、実際には「免責期間がある」「保証期間が限定されている」など、想定していた内容と異なることもあります。 そのため、安易に契約するのではなく、提案されている家賃保証の条件や契約内容をしっかり確認することが大切です。契約書を読んでもわからない点は、そのままにしないで担当者に聞くようにしましょう。

竣　工　2022年2月 最寄駅　駒込駅徒歩3分 総戸数　40戸 住　所　東京都豊島区駒込3-5-11 概　要　地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ ヴァローレコマゴメ ■近隣周辺施設情報 霜降り銀座商店街まで約420m 駒込駅前郵便局まで約70m マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約340m ローソン駒込駅前店まで約80m スギ薬局駒込店まで約100m 医療法人社団金地病院まで約340m 豊島区立駒込図書館まで約140m マルエツプチ駒込店まで約480m ファミリーマート駒込3丁目店まで約160m コクミンドラッグ駒込メトロピア店まで約370m 物件名 ヴァローレ駒込賃貸 所在地 東京都豊島区駒込3-5-11 最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 40戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　TOAライブ株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　新英興業株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.50㎡～25.63㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 代償分割とは、相続人のうち1人が代表して財産を相続し、残りの相続人には代償金を支払うという方法です。 例えば相続人が3人で相続人のうち1人が評価額5,000万円の不動産を相続した場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に、1人2,500万円ずつの代償金又は2,500万円相当の財産を譲ることになります。 代償分割のメリットは不動産を処分せずに相続できること、事業用の不動産といった事業の後継者対策としては便利であることです。 一方で、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が無いと分割が難しい点、代償金をめぐってトラブルになる可能性がある事がデメリットとなります。 「不動産を現物のまま相続したいが、現物分割では公平に分割できない」「代表して相続したい人がいる」等の場面で、代償分割を選ぶ方が多く見られます。 相続の際には手続きで登記事項証明書が必要となりますので、取得しておくことを検討しておきましょう。法務局の窓口か、登記・供託オンライン申請システムにより取得できます。 登記事項証明書又は登記情報で抵当権の設定がされている時にはローンが残っているか、ローンを完済したものの抵当権抹消手続きを行っていない可能性があります。 ローンの残債が多く、不動産の評価額を上回ってしまう時には「債務」となり相続人はマイナスの財産を引き継ぐことになってしまいます。遺産分割や相続税の計算にも影響を及ぼしますので、相続放棄も視野に入れて慎重に検討しましょう。 祖父母から相続した不動産の所有権移転登記を行っておらず、親が受け継ぎ亡くなってしまった時には「数次相続」となり登記手続きが通常より複雑になってしまいます。このような不動産の所有者が被相続人ではない時には、登記の際に別の手続きが必要となるため、注意しましょう。 現物分割は現物のまま相続する方法で、例えば相続人が2人、相続不動産にマンションと戸建て物件が1件ずつあった際に1人はマンション、1人は戸建て物件を相続します。その他、土地を分筆して分ける方法もあります。 換価分割は相続不動産を売却した代金を分割する方法です。現金化によって公平な相続となりやすい反面、売却を伴うため不動産を残すことができないというデメリットがあります。 共有分割は各相続人の持ち分割合に応じた共有名義で相続する方法です。公平かつ不動産を残すことができる相続方法ですが、権利関係が複雑となり自由に売却することができなくなったり、次の相続でさらに名義が分かれてしまうなどのデメリットがあります。 代償分割では他の相続人に代償金を支払う必要がありますが、代償金の価額をどのように定めるのかはケースバイケースです。しかし、不動産の場合には原則的に「取引価格」が評価の基準とされています。 財産の評価基準となる国税庁の「財産評価基本通達」によると、相続不動産の評価は基本的に時価でみなされると記載があります。加えて時価は「相続・遺贈により財産を取得した日」が基準とされていますが、「財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。 よって不動産の場合には「取引価格」が時価とみなされることになります。不動産の取引価格を調べる方法を確認しておきましょう。 不動産の取引価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を調査します。不動産一括査定サイトなどを利用して、効率的に査定価格を調査してみましょう。 不動産一括査定サイトでは、サイト上に物件情報を登録するだけで、提携している不動産会社へ同時に査定依頼をかけることができます。複数社の査定価格や査定の根拠をすぐに確認することができるので、効率的に査定依頼を進めたい時に便利です。 ただし、不動産一括査定サイトによって提携している会社が異なることや、中には悪質な不動産会社が紛れてしまっている可能性もあります。利用前には、提携している不動産会社について確認したり、査定価格だけでなく査定の根拠も合わせて確認することが大切です。 以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。これらのサイトでは、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っており、全国エリアに対応している特徴があります。

竣　工　2003年8月 最寄駅　目黒駅徒歩5分 総戸数　36戸 住　所　東京都品川区上大崎1-21-1 概　要　地上13階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ パークアクシスシロカネダイミナミ Park Axis 白金台南 ■近隣周辺施設情報 アトレ目黒1まで約540m いなげや白金台店まで約510m ファミリーマート自然教育園前店まで約120m ウエルシア目黒上大崎店まで約330m 目黒駅前郵便局まで約190m きらぼし銀行目黒支店まで約120m NTT東日本関東病院まで約780m 果実園リーベル目黒店まで約500m 国立科学博物館附属自然教育園まで約200m 東京大学医科学研究所附属病院まで約400m 物件名 パークアクシス白金台南賃貸 所在地 東京都品川区上大崎1-21-1 最寄駅 JR山手線「目黒駅」徒歩5分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上13階 SRC造 総戸数 36戸 築年月 2003年8月 ■駐車場　　　4台（機械式） ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　三井住友建設株式会社 ■施　工　　　三井住友建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（31.71㎡～60.01㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2008年4月 最寄駅　両国駅徒歩4分 総戸数　55戸 住　所　東京都墨田区横網2-4-11 概　要　地上15階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1304号室対象／キャンペーンＢ／適用可 ■1304号室対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ ドゥーエリョウゴク ■近隣周辺施設情報 ローソンストア100墨田石原店まで約90m どらっぐぱぱす石原店まで約550m 薬ヒグチ両国店まで約770m まいばすけっと両国横綱横丁店まで約970m マルエツプチ両国緑1丁目店まで約830m サミットストア両国石原店まで約310m セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約340m 両国国技館まで約600m ファミリーマート亀沢1丁目店まで約620m 緑町公園まで約720m くらまえ橋郵便局まで約610m 物件名 ドゥーエ両国賃貸 所在地 東京都墨田区横網2-4-11 最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上15階 SRC造 総戸数 55戸 築年月 2008年4月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有/月額3,300円 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1DK（25.27㎡～39.53㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2012年10月 最寄駅 武蔵小山駅徒歩6分 総戸数　61戸 住　所　東京都品川区荏原3-8-13 概　要　地上14階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■物件名フリガナ パークハビオムサシコヤマ ■近隣周辺施設情報 東急ストアパルム武蔵小山店まで約200m ファミリーマート武蔵小山パルム店まで約160m ローソン品川荏原三丁目店まで約40m クスリのカツマタ武蔵小山店まで約70m 武蔵小山駅ビルまで約520m TSUTAYA 武蔵小山店まで240m モスバーガー武蔵小山店まで100m 品川平塚橋郵便局まで約310m マツモトキヨシ武蔵小山Ｐａｒｔ２店まで約140m 昭和大学病院まで約1000m 物件名 パークハビオ武蔵小山賃貸 所在地 東京都品川区荏原3-8-13 最寄駅 東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 61戸 築年月 2012年10月 ■駐車場　　　4台（平置式）月額38,500円 ■バイク置場　4台/月額3,300円 ■駐輪場　　　30台 ――――――― ■設　計　　　木内建設株式会社 ■施　工　　　木内建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　相談（ピアノ） ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（23.66㎡～42.97㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産を売却する際は、売買契約の締結時に買主から手付金を受け取り、不動産の引渡時に残代金を受け取る流れとなります。売主に住宅ローンの残債がある場合は、引渡時に受け取った代金で残債を完済し、抵当権を抹消した後に所有権移転登記を行います。 一方、割賦契約とは、上記のように引渡時に残代金を一括で支払うのではなく、分割払いによって売買代金を支払う契約方法です。 不動産を購入する際には住宅ローンを契約し、引渡時に一括で売買代金を支払うケースが多いため、割賦契約を締結することは基本的にありません。 しかし、親族間での売買や資産価値の低い再建築不可物件といった訳あり物件の売買では、金融機関のローン審査に通らず、購入手段が自己資金のみに限られることもあります。 なお、親族間で不動産を譲渡する場合、一定の条件を満たしていれば控除を受けられるものの、基本的に受け取った側が税率の高い贈与税（みなし贈与）を負担することになるケースがあります。 割賦契約であれば、買主の費用負担を軽減できるので売買契約を進めやすく、正式な売買契約なので買い手に贈与税が発生しないというメリットがあります。 このような事情から、融資を受けにくい親族間での不動産売買、訳あり物件の売買を予定している人は、割賦契約を検討するのも選択肢の1つと言えるでしょう。 不動産の売買契約を締結するにあたり、代金の支払い方法を一括払いではなく分割払いに変更することを禁止する法律はありません。 契約自由の原則に基づいて当事者間で自由に契約条件を決めることができるため、代金の支払い方法を分割払いにすることも可能です。 ただし、当事者間での合意が必須となります。売主のみまたは買主のみが割賦契約を了承しており、どちらか一方が了承していないケースでは、分割払いによる売買契約を締結できないので注意してください。 買主と売主の双方が割賦契約を了承していても、住宅ローンを完済していないケースでは割賦契約を選択できない可能性があります。 住宅ローンを契約する際は金銭消費貸借契約を締結しますが、契約条項に「承諾なく勝手に不動産の名義変更することを禁止する」という内容が盛り込まれていることがあります。 売主側で残債を一括返済できるのであれば、抵当権を抹消することができます。しかし、返済に充てるためのまとまった資金がない場合、不動産売却の代金による一括返済ができないために抵当権の抹消もできないということになります。 このような事情から、割賦契約を行うには、残債を一括返済できるほどの自己資金がある場合、もしくはローンを完済している場合にのみ検討できる方法となります。 割賦契約は不動産売買では特別な契約形態なので、契約後のトラブルを回避するためにも割賦契約の注意点を事前に押さえておくことが大切です。それぞれの注意点を詳しく説明していきます。 割賦契約を締結する際に、「最終的に売却代金を受け取ることができれば問題ない」という理由から、無利息の割賦契約を締結しようとする人もいると思います。 しかし、割賦契約は長期に渡る高額な借り入れであると考えられることから、通常は利息を返済額に上乗せして支払います。 無利息にすることは問題ありませんが、買主に有利な契約条件となるため、利息分について贈与税が課される可能性があります。 契約期間、金額がどのくらいであれば贈与税の課税対象になるという基準はありません。ただし、無利息で契約した場合には、買主の負担が大きくなる可能性があるため、割賦契約を締結する際は税理士への相談も検討しておきましょう。 分割払いによる売買契約を締結し、不動産の名義変更手続きを済ませた場合、買主の返済が滞れば売主は残債を回収できないリスクを伴います。 強制執行認諾文言付きの契約書とは、買主の返済が滞った際に一括返済による強制施行を認めるものです。公正証書で契約書を作成しておくことも検討してみましょう。 また、一括返済による強制執行を認めてもらっても、買主に返済能力がないケースもあります。このような場合に備え、対象不動産に抵当権を設定していれば、滞納時には不動産を売却し、現金化することで残債を回収できます。 個人間での不動産売買では、自身で売買契約書を作成し、取引を行うことも可能です。しかし、専門的な知識や後の法的トラブルに備えた契約書の作成が必要となり、これまで個人間売買の契約書作成のノウハウがない方にとっては非常にハードルが高いと言えるでしょう。 不動産会社へ仲介を依頼すると、仲介手数料の費用発生がある点はデメリットですが、不動産会社の専門的な知識を持って売買契約書の作成も行ってもらえます。買主がすでに決まっている契約であれば、仲介手数料の交渉を行ってみるのも良いでしょう。

竣　工　2021年12月 最寄駅　森下駅徒歩4分 総戸数　48戸 住　所　東京都墨田区千歳3-12-7 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月 ■物件名フリガナ ガリシアモリシタ5 ガリシア森下Ⅴ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと新大橋1丁目店まで約580m 両国江戸NORENまで約950m セブンイレブン墨田千歳店まで約140m キッチンオリジン両国店まで約480m マルエツプチ両国緑1丁目店まで約590m 千歳公園まで約270m 朝日信用金庫立川支店まで約270m 東京法務局墨田出張所まで約570m オリジン弁当森下店まで約430m 森下交番まで約610m 墨田区立両国小学校まで約510m 墨田区立両国中学校まで約790m 物件名 ガリシア森下5賃貸 所在地 東京都墨田区千歳3-12-7 最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩4分 物件特徴 分譲賃貸、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 48戸 築年月 2021年12月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　權現領建築研究所一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社松下産業 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.58㎡～42.56㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 マレーシアの年間平均気温は26～27℃と温暖な気候であり、「物価の安さ」「治安の良さ」などから移住地としても人気です。一般財団法人ロングステイ財団によると2006年から2019年まで連続して日本人のロングステイ希望国のトップに選ばれています。 国家主導により経済発展を続けるマレーシアは、今後の経済発展性や若年層の人口構成比が高いことから、不動産投資においても人気があります。そこでまずは、マレーシアの不動産投資の周辺情報を整理してみましょう。 マレーシアの住宅価格は2000年以降、年間5％ほどの上昇を続けています。特に2008年のリーマンショック後、銀行とタッグを組んだデベロッパーの不動産購入促進施策により、多くの海外不動産投資家がマレーシア市場に参入したこともあり、マレーシア経済はV字回復を見せました。 2014年からは不動産価格の高騰を懸念した政府の規制により、住宅ローン申請の厳格化や外国人最低購入価格の増額を行いました。さらに2015年後半からの原油価格急落を受け、石油産出国であるマレーシアの経済減速が鮮明となり、不動産市場は下落を始めます。 2021年時点のマレーシアの不動産価格は、コロナ禍により伸び悩みとなっています。2016年以降におけるマレーシア全体における住宅価格指数の推移は以下グラフの通りです。 2010年の平均住宅価格を100とした場合の住宅価格指数推移を表しています。マレーシアの住宅価格は、2019年頃までの約10年間で2倍まで上がってきたことがわかります。 しかし、2019年の後半以降は横ばいの状態です。2021年第2四半期は、同年第1四半期と比較して約1.6%価格が下がっています。 マレーシアには華僑と呼ばれる中国系の富裕層も住んでおり、中国からの投資マネーが不動産市場へ大量流入してきた過去があります。マレーシアの住宅市場は、外資の流入量に影響されやすい側面を持っていることも事実です。 2020年に拡大し始めたコロナウイルス感染症は、2021年に入っても収束の兆しを見せておらず、各国の経済状況に大きな影響を与えています。2021年にマレーシアの住宅価格が下落したのは、世界経済の影響も受けている可能性があり、今後の動向には注意が必要です。 マレーシアの不動産相場に対する投資家の期待感は続いています。阪急阪神不動産株式会社は今年４月、ベッドタウンとして開発が進むニライ地区で、マンション分譲プロジェクトに参画することを表明しました。すでに不動産開発においては過熱感があるとも言われるマレーシアですが、エリアを絞ることで成長性の高い物件を購入するチャンスを伺うことができます。 それではマレーシアで不動産を購入するための条件をご紹介します。まず外国人が購入できる不動産は100万リンギット、日本円で2700万円以上の物件となります。ちなみに、過去には2020年の1年間は外国人が購入できる不動産が60万リンギット（※RM1=27円～28円で1620万円以上）へと1年間だけ引き下げられたことがありました。価格規制に関しては最新情報にキャッチアップしていくことが大切です。 購入する物件の州によっても規制する法律が異なります。例えばジョホール州では、2000万リンギット以上の不動産購入にはマレーシア経済企画庁の許可が必要となります。ただし最長10年の長期滞在ビザ（MM2H）を取得していれば、最低価格が安くなる州もあります。さらにMM2Hビザを取得していれば、現地での住宅ローンが組みやすくなります。 なお、外国人が不動産を取得するには、どの州でも物件が所在する州政府からの許可が必要になります。許可は、現地の弁護士に頼んで申請を行い、2～3ヶ月で取得できます。 まず購入時に発生するのが登記に必要な印紙税です。一般的に物件引き渡しのあと2～3年後に請求されます。印紙税額は不動残購入価格と登記時の評価額とを比較し、高い方に対して価格により1～3％となっています。 次に売買契約書作成には弁護士依頼費用がかかります。こちらは不動産購入価格の0.4～1％ですが、新築物件の場合には不要となるケースもあります。なお、売買契約書は英語で作成することができるので、マレーシア語に堪能でなくても作成可能です。このほか、住宅ローン申請費用や州政府合意取得費用なども必要になります。 一方、不動産を売却する場合はキャピタルゲイン税が発生します。所有期間が5年超なら5％、5年未満なら30％となります。もちろん日本でも納税は必要なので二重課税とならないように外国税額控除ができます。ただし全額控除できるわけではないので、詳しくは税理士などの専門家に聞いておくとよいでしょう。 ところで、マレーシアは英国式税制度を採用しているので基本的に減価償却費を計上できません。そのため、家賃収入に対しての現地での課税額が大きくなるので注意が必要です。もちろん日本での所得税申告では減価償却することができます。 マレーシアでの物件選びでは、どのエリアを選ぶのかも大事なポイントです。ここでは人気エリアの「モントキアラ」「KLCC、ブキッ・ビンタン」「アンバン」「ミッドバレー」「ブキジャリル、スリペタリン」をご紹介します。 まず、高層コンドミニアムが多く高級住宅街として日本人にも人気があるのがモントキアラです。クアラルンプールの中心部から車で20分ほどにある場所で、多くの日本人や欧米人が住んでいます。複数のショッピングモールや日本食を扱うスーパーも多いのが特徴です。 次に、クアラルンプールの商業地でありビジネス街となるのが、KLCCとブキッ・ビンタンです。オフィスやホテルなどの高層ビルが多く立ち並びます。シンボルとなるペトロナスツインタワーの周辺には高層コンドミニアムが集中し、相場価格はクアラルンプールでもトップクラスとなります。 そして、KLCCの隣に位置する閑静な高級住宅街となるのがアンバンです。新築の高層コンドミニアムが多く建設されており、邸宅タイプの高級住宅も多いエリアとなります。 多くの日本人が住むコンドミニアムがあるエリアがミッドバレーです。マレーシア最大のショッピングモールもあり、伊勢丹やイオンのほかダイソーやユニクロといった日系の百貨店およびショップが多く進出しているエリアです。 アジア圏は高い経済成長と人口増加から不動産価格の上昇が見込まれ、不動産投資利回りに魅力があるとされます。それでは実際に、マレーシアは他国と比べるとどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか。少し前のデータになってしまいますが、Global Property Guideによると2017年の平均利回りは、次のようになります。 アジア各国のなかでは、マレーシアの利回りはそれほど高くないことがわかります。不動産価格の上昇に加えてコンドミニアムなどの開発ラッシュにより、供給過剰となるエリアがあることなどが一因です。 それでは、マレーシアのエリア別利回りをご紹介します。Global Property Guideの2017年11月時点でのデータによると、次のようになります。なお全てベッドルームが1つの部屋での表面利回り比較になります。 TTDIはパンサーの西側に位置し、昨年、大量高速輸送システム1号線が開通したばかりです。スリハマスはモントキアラの南側にあるエリアで、バンサーは高級住宅地・コンドミニアムが多いのが特徴です。ケニーヒルズはモントキアラの東に位置するエリアで、ダマンサラハイツは一戸建てが多い高級住宅地です。 マレーシアのビバリーヒルズと呼ばれるダマンサラハイツやKLCCは物件価格の上昇により利回りは低くなっています。利回りの低いエリアではキャピタルゲインを狙い、利回りの高いエリアではインカムゲインを狙う方針で投資を始めるのも良いでしょう。 外国での不動産投資はリスクも考えなければいけません。マレーシアは原油産出国なので世界のオイルマネーの流れによっては経済的な影響を大きく受けます。 また未完成時に購入するプレビルド物件の場合は、竣工の遅れにも注意が必要です。たとえばマレーシアのコンドミニアムは、30階建てのケースで1棟建設するのに3年ほどかかりますが、長期計画となるため竣工が遅れることもあり、場合によっては開発が中止となるというリスクがあります。 これまでは完成前に購入したコンドミニアムを完成後に高値で売却するケースもありましたが、今後は、現在の供給量の多さや未完成となるリスクを考慮することが大切なポイントです。デベロッパーの資金量などチェックできることは調べておきましょう。 このほか、2～3年間など短期間で家賃保証をつける物件もあります。この場合、家賃保証終了後も賃貸需要が見込めるかを十分に検討することも大事です。都市部のクアラルンプールでも、実際には賃借人をつけるのに苦労する物件が見受けられます。買い物などの住環境もチェックして、利便性の高い物件を選ぶなどの工夫も必要です。 さらに、売却時のリスクとしては、為替差損に気をつける必要があります。インフレによりマレーシアの通貨リンギットが円に対して上昇すれば、物件を売却して得られる日本円は少なくなるので、売却のタイミングが重要となります。 現在、マレーシアの外国人向けのコンドミニアムは賃貸需要を超えた現在過剰供給にあるといえます。多額の現金を投入してキャピタルゲインのみを狙うのであれば別ですが、インカムゲインによる収益を考えるなら地元の賃借人がつきやすい物件を選ぶのが無難でしょう。 開発エリアの人口の増加率などをチェックし、賃貸需要がどの程度見込めるのかを確認するようにしましょう。例えばイスカンダル開発計画が進むジョホール州のイスカンダル地区は、政府試算では190万人（2017年）から2025年までに300万人増えるとされています。しかし、住宅物件は投機目的で購入されたケースが多く、物件価格は上昇しているものの人口は少なく、シンガポールからの移住も増えていないのが現状です。一方でペナンは3％台の利回りですが物件価格も賃貸需要も安定して推移しています。インカムゲインを狙うのであれば、このようなエリアを狙うのもよいでしょう。 また大手デベロッパーが開発する物件を選ぶことも大切です。日本企業も開発に参入しており、開発が滞りなく遂行される物件を選ぶようにしましょう。現地で実績豊富なデベロッパーには、以下のような企業があります。

竣　工　2022年1月 最寄駅　西小山駅徒歩8分 総戸数　26戸 住　所　東京都品川区荏原5-11-3 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ティモーネグランデメグロサウス ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン荏原4丁目店まで約450m ローソンストア100品川小山店まで約450m サミットストア荏原4丁目店まで約210m 業務スーパー武蔵小山店まで約550m ツルハドラッグ西小山店まで約750m 武蔵小山商店街パルムまで約700m 品川小山五郵便局まで約290m 昭和大学病院附属東病院まで約650m 荏原西保育園まで約210m 品川区立小山小学校まで約290m しいのき公園まで約170m 物件名 ティモーネグランデ目黒サウス賃貸 所在地 東京都品川区荏原5-11-3 最寄駅 東急目黒線「西小山駅」徒歩8分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 26戸 築年月 2022年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　叶デザイン株式会社 ■施　工　　　株式会社松尾工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.60㎡～42.42㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 中古アパートを購入するメリットは、新築アパートよりも購入価格が2割前後低くなっており、投資金額を抑えることができることです。 また、満室時の利回りは都内の中古アパートで6～10％と新築アパートの5～6％より高くなっています。利回りが高いということは、初期投資の回収までの時間を短縮できることになるため、満室経営が実現できれば新築よりも投資効率を上げることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。 中古アパートを購入するデメリットは、投資金額を抑えることができるものの、経年劣化とともに、修繕費が増大していくため、家賃収入が圧縮されることです。 また、築年数の経過とともに入居者の確保が困難になってくるため、アパートの出口戦略を検討する必要が生じてくるなど、年々リスクが高くなってくることもデメリットと言えるでしょう。 新築アパートとは、既に完成済で一度も誰の手にも渡っていない築1年以内のアパートか建築途中で数ヵ月以内に完成するアパートです。 値幅が数千万円から数億円と大きくなる主な原因は、地域による地価の差です。アパートの建築価格は地域差がそれほど大きくありませんが、地価については地域差が大きいため、都心に近くなればなるほど価格が高くなるという傾向があります。 完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリットは、投資用の土地探しから始めてオーダーメイドのアパートを建てる場合よりも、割安になっていることが多いことです。また、土地を探す時間やアパートの設計を一から考える手間を省くことができるというメリットもあります。 完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリットは、アパートの立地や設備が既に決まっているということです。土地を購入してアパートを新築する場合のように、需要が期待できる場所を選ぶことができず、内装や設備、間取りなどを自由に設計できません。 また、初期投資が大きくなるため、満室時の利回りは都内で5～6％前後と中古アパートの6～10％より低くなります。運用実績がなく、購入したものの利回り通りの結果を出せるか分からないため、その分リスクが高くなってしまうと言えるでしょう。 相続などによって土地を取得した場合は、自宅を建てる・駐車場経営をするといった土地活用の方法以外にも、アパートを建てて運用するという方法もあります。アパートを建てることによって毎月の家賃収入が得られるだけでなく、固定資産税も抑えることができます。 アパートを建てる費用は、建物の構造によって大きく異なります。構造は木造・鉄骨造・RC造の全部で3種類あります。それぞれの特徴と費用は以下の通りです。 木造は、建築費用を抑えることができるものの、強度が鉄骨造・RC造よりも弱くなるため、低層アパート向きになります。おおよその建築費用は坪単価50万円程度となっています。 鉄骨造は、強度が木造よりも少し強くなるため、低中層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価50～70万円と強度が強くなった分高くなってしまいます。 RC造は、強度が最も強くなるため、高層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価70～100万円と鉄骨造よりさらに高くなってしまいます。 一般的な4～6戸程度の低層アパートの場合には木造建築が多く、仮に総戸数が6戸で延床面積が60坪だった場合は、木造の坪単価を50万円で計算すると、建築費用は3,000万円必要になります。 相続などで取得した土地にアパートを建てるメリットは、土地の購入費用が発生しないため初期投資を抑えることができ、高利回りでリスクを抑えた経営ができることです。 また、それぞれの地域に合わせた自分の理想通りのアパートを作ることができる以外にも、本来発生する予定だった土地の購入費用を回すことで太陽光パネルを設置するなど、違う部分に費用をかけることができることもメリットと言えるでしょう。 ご自分の土地にアパートを建てる場合に役立つのが、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスです。アパート経営の収益プランはもちろん、マンション経営や駐車場経営といった別の投資手法との比較検討もできるメリットがあります。 まだ建築会社が決まっていないという場合は、こういった一括比較・お問い合わせサービスを賢く活用することも視野に入れてみると良いでしょう。 相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリットは、中古アパートや完成済み・検知途中の新築アパートを購入する場合のように、既に完成している物件を購入するわけではないため、建物の設計や打ち合わせなどの手間がかかるほか、運用を開始するまでに時間がかかってしまうことです。 また、土地を既に所有していることによって初期投資を抑えることができますが、所有している土地が賃貸需要のない地域であった場合は、アパートを建てても入居者が集まらずに低い利回りになってしまうことや収支が赤字になってしまうことがあるなど、所有している土地の影響を受けやすいこともデメリットと言えるでしょう。 アパート経営のために最適と考えられる土地を探すだけでなく、アパートの間取りや設備などを自分で考えることもできるため、自由度の高い経営方法と言えます。 アパートを新築する場合の費用に加え、土地の購入費用が発生しますが、土地の購入費用は地域によって大幅に異なるため、その地域の地価を確認する必要があります。 都内は賃貸需要が期待できるものの、土地の購入費用が高くなるため、土地とアパートの新築費用を合わせて1億円前後になることを想定しておく必要があります。2018年後半からアパートローンの審査が徐々に厳しくなっており、土地付きの新築アパートでは年収500万円～700万円程度が借入できる目安になってきていると言われています。 「自分の借入可能額が知りたい」という方や、「どのような物件があるか知りたい」という方は、まずは下記のような新築アパート経営会社に一度相談されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月 最寄駅　西小山駅徒歩7分 総戸数　39戸 住　所　東京都品川区荏原5-12-2 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1R／1K対象／仲介手数料無料 ■1LDK対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ アークマークニシコヤマ ARKMARK西小山 ■近隣周辺施設情報 サミットストア荏原4丁目店まで約300m まいばすけっと西小山駅前店まで約490m セブンイレブン西小山桜並木通り店まで約410m ヒノミドラッグ西小山店まで約520m 荏原警察署まで約570m 荏原郵便局まで約650m 大黒屋西小山店まで約430m TSUTAYA武蔵小山店まで約900m 松屋西小山店まで約480m 私立昭和大学まで約580m 物件名 アークマーク西小山賃貸 所在地 東京都品川区荏原5-12-2 最寄駅 東急目黒線「西小山駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 39戸 築年月 2021年10月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社エル設計事務所 ■施　工　　　株式会社リンク・トラスト ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（20.23㎡～40.82㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続が優先され、法定相続は遺言がいない時の補助的な基準です。 指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。 被相続人の相続財産に負債が多い、受け継ぎたくないといった理由で相続人全員が放棄をした場合、相続人がいない状態となります。 相続放棄を行っても民法940条の規定により相続財産の管理義務を負う事になりますので、このケースではまず放棄をした方に連絡を行う事になります。 相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。 実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。 被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。 法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。 また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。 日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。 生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。 特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。 ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。 上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。 連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。 被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。 相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。 弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。 民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。 遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。 基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。 ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。 少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。 法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。 1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。 川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。 相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

竣　工　2022年2月 最寄駅　両国駅徒歩3分 総戸数　24戸 住　所　東京都墨田区横網2-4-8 概　要　地上10階 鉄骨造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m ファミリーマート両国亀沢店まで約230m サミットストア両国石原店まで約350m まいばすけっと両国駅東まで約550m どらっぐぱぱす石原店まで約510m 同愛記念病院まで約270m 墨田横網郵便局まで約270m 朝日信用金庫本所支店まで約450m 墨田区立二葉小学校まで約450m 日本大学第一中学校・高等学校まで約350m 国技館まで約600m 江戸東京博物館まで約400m 東京都立横網町公園まで約70m 物件名 キャッスルパレス両国横網公園賃貸 所在地 東京都墨田区横網2-4-8 最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 鉄骨造 総戸数 24戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有/月額3,300円 ■駐輪場　　　有/月額330円 ――――――― ■設　計　　　株式会社タウン設計 ■施　工　　　山廣建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（26.78㎡～56.64㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続（遺言による相続）が優先され、法定相続（民法で定められた相続）は遺言がいない時の補助的な基準です。 指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。 相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。 相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。 実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。 被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。 被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。 法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。 また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。 日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。 生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。 特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。 ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。 上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。 相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。 連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。 被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。 相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。 弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。 民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。 遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。 基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。 ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。 上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。 少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。 法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。 1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。 川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。 相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。 予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。 基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

竣　工　2022年5月 最寄駅　浅草駅徒歩6分 総戸数　30戸 住　所　東京都台東区西浅草2-20-5 概　要　地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ グランメゾンアサクサカッパバシ Grande Maison 浅草合羽橋 ■近隣周辺施設情報 ミニストップ西浅草2丁目店まで約350m セブンイレブン台東松が谷1丁目店まで約550m まいばすけっと西浅草2丁目店まで約170m 三平ストア浅草店まで約400m 台東松が谷郵便局まで約350m 朝日信用金庫合羽橋支店まで約300m 渡辺医院まで約110m 関戸クリニックまで約260m 東本願寺まで約350m 台東区立松葉公園まで約240m 浅草花やしきまで約800m 物件名 グランメゾン浅草合羽橋賃貸 所在地 東京都台東区浅草2-20-5 最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 30戸 築年月 2022年5月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所 ■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～1LDK（34.26㎡～40.13㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。 不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。 不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。 不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。 不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。 また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。 不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。 不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。 不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。 ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。 投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。 投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。 投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。 物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。 不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。 投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。 このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。 不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。 そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。 不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。 不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。 サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。 不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。 数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。 資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。 不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。 不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。 例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。 一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。 顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。 なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。 多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。 不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。 しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。 物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

竣　工　2021年12月 最寄駅　白金台駅徒歩6分 総戸数　37戸 住　所　東京都港区白金台3-18-3 概　要　地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ コンシェリアシロカネダイトウキョウプレミアム ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート自然教育園前店まで約140m セブンイレブン白金台駅前店まで約490m いなげや白金台店まで約210m マルエツプチ白金台店まで約490m プラチナドン･キホーテ白金台店まで約400m アトレ目黒1まで約730m 目黒駅前郵便局まで約180m 舘内記念診療所まで約190m 東京大学医科学研究所附属病院まで約750m りそな銀行目黒駅前支店まで約350m 三菱UFJ銀行目黒支店まで約550m 品川区立池田山公園まで約350m 国立科学博物館附属自然教育園まで約450m 物件名 コンシェリア白金台 TOKYO PLATINUM賃貸 所在地 東京都港区白金台3-18-3 最寄駅 東京メトロ南北線「白金台駅」徒歩6分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 築年月 2021年12月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所 ■施　工　　　株式会社松下産業 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（21.04㎡～51.03㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 孫は子供が亡くなっている際に「代襲相続」として相続することができますが、子供が生きているうちには子供が第1順位となります。 配偶者の最低限の取り分である遺留分を侵害せず、子供が亡くなっており遺産分割協議で全員が合意している時、孫が相続する事は可能です。 ただし、配偶者は常に相続人となり、相続人が配偶者と子供の場合には配偶者が1/2、子供が全員で1/2となりますので不動産の価額やその他の相続財産の状況によっては相続できない可能性があります。 基本的に遺言書がある場合には遺言書通りに相続を行う事とされていますが、遺産分割協議で全員が合意した時、遺留分を侵害しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。 よって相続人が遺言書の内容を必ず実行するとは限りません。心配な方は弁護士・司法書士などの第三者を遺言執行者に選任しておくことを検討しておきましょう。 生前、孫に不動産を贈与しておく方法です。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があり、暦年贈与では年間110万円までが控除対象となります。 一方、相続時精算課税を選択すると2500万円までが控除されますので、2500万円までの価額の不動産であれば贈与税を課されることなく贈与ができます。子だけではなく、孫への生前贈与にも適用可能な税制度です。 一方、孫を養子にすることで、相続人の人数が増え相続税の基礎控除額が増えますが、遺産分割のバランスが崩れ他の相続人が納得せずトラブルに発展してしまう事例があります。 特に遺留分を侵害している場合には、遺留分侵害額請求の申し立てをされる可能性があります。養子縁組は遺言書や生前贈与が出来なかった場合に、メリット・デメリットを踏まえ親族でよく話し合い検討した上で選択する方法と言えるでしょう。 孫に不動産相続を行う主なメリットは相続税の課税が一度で済むこと、デメリットはトラブルに発展する可能性があることや手続き面の負担などです。 通常の相続であれば祖父母から親、親から孫へと相続され相続税が2回課されることになりますが、祖父母から孫に相続する場合は親を通さないため相続税がかかるのは1回のみです。 ただし、相続財産の合計額が基礎控除額内である場合には、通常の相続過程であっても相続税は課されません。相続財産が控除枠内であれば、不動産を孫へ相続する税制上のメリットは薄いと言えるでしょう。 被相続人の子供が存命中で法定相続人ではない孫が相続を行う際には、たとえ遺言書で指定されていても他の相続人に不公平感を与えてしまう可能性があります。 例えば子供に兄弟がおり、兄弟のうち兄の孫にだけ相続を行うケースでは弟や弟の配偶者・子供とトラブルになってしまう事があります。事前に家族間で相続財産の分配方法について協議することが大切です。 第二のデメリットは手続き面です。不動産の相続は必要書類を集め所有権移転登記の申請を行う必要があり、手続きの手間が孫に負担となってしまう可能性があります。 ただし、子供が亡くなっており、代襲相続で孫が相続する場合には2割加算は適用されません。相続対策として孫を養子にする予定の方は、2割加算をおさえておきましょう。 一方、子供が存命である場合には通常の相続過程を経ることで、3,000万円の基礎控除を受けることが可能です。税制上どちらにメリットがあるのかはケースバイケースとなるため、相続を専門としている税理士への依頼も検討しておきましょう。 例えば、「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。 未成年者は基本的に遺産分割協議といった法律行為を行う事ができません。親が法定代理人として代わりに協議を行う事になります。 親・親権者が不在である場合には、他の相続人や関係者などが家庭裁判所に申し立て「未成年後見人」を選任、後見人が孫に代わり遺産分割協議に参加、財産管理などを行います。 不動産相続が孫にとって負担となる、トラブルを引き起こす可能性がある時、非課税制度を活用し贈与を行う方法があります。 例えば「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は一定の要件を満たすことで祖父母から孫に対する贈与にも適用され、最高3,000万円までは贈与税が控除となります。 その他、教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置・結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置などもあります。 不動産をそのまま贈与するよりも、売却して現金化することでより利用しやすい形で資産を渡すことができるケースもあります。また、実際に売却が明確に定まっていない時でも、売却した時の不動産価格を知っておくことで、財産をどのように分配するか判断するときにも役立ちます。

竣　工　2022年3月 最寄駅　白金高輪駅徒歩5分 総戸数　30戸 住　所　東京都港区高輪1-20-15 概　要　地上3階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料1万円 ■物件名フリガナ タカナワキューブ TAKANAWA CUBE ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート高輪1丁目店まで約670m クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約500m 大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約150m 大丸ピーコック三田伊皿子店まで約180m 白金アエルシティまで約500m コア三田店まで約350m リンコス高輪店まで約940m トモズ白金高輪店まで約400m 泉岳寺まで約400m 御田小学校まで約160m 三田中学校まで約500m 物件名 高輪キューブ賃貸 所在地 東京都港区高輪1-20-15 最寄駅 都営三田線「白金高輪駅」徒歩5分 物件特徴 デザイナーズ 構造規模 地上3階 RC造 総戸数 30戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有/無料 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2DK（18.28㎡～49.36㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。 勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。 少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。 簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。 ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。 交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。 ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。 特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。 ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。 ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。 中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。 このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。 「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」 不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。 ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。 「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」 この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。 マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。 「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」 ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。 この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。 不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。

竣　工　2022年3月 最寄駅　学芸大学駅徒歩10分 総戸数　41戸 住　所　東京都世田谷区野沢3-9-13 概　要　地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ JMFレジデンス学芸大学 JMFResidence学芸大学 ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン野沢店まで約360m ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m 駒沢通り野沢東急ストアまで約260m まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m サミット野沢龍雲寺店まで約670m ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m トモズ野沢店まで約780m コルモピア野沢店まで約680m 物件名 JMFレジデンス学芸大学賃貸 所在地 東京都世田谷区野沢3-9-13 最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩10分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 41戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社福子工務店一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社福子工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（25.14㎡～27.33㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。 不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。 その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。 媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。 買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。 売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。 また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。 売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。 売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。 土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。 また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。 引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。 売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。 譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。 不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。 弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。 また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。 土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。 なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。 売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。 不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。