竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産の売却では不動産業者の提案がベースとなることが多く、最終的な売却価格は業者の売却実績や担当者の熱意・行動力によって大きく左右されます。

周辺相場と所有者の意向を汲み取りながら最大限高めに売れる作戦を立て遂行する事業者もいれば、早く確実に売却ができるよう相場より安い価格で売り出そうとする事業者や、高めの査定を提示しておき売り出し後にすぐ値下げを要求してくる事業者もいます。

例えば、不動産会社のA社・B社・C社に売却査定してもらった際、A社は3,300万円、B社は3,500万円、C社は3,800万円の査定額を提示してきたとします。

その物件が実際には相場価格の3,500万円で売却できたとすると、A社に依頼した場合は200万円の機会損失になります。またC社の査定額は高めですが、募集への反応が悪ければすぐに値下げを提案してくるかもしれません。値下げ後の価格が3,200万円など相場よりも低い場合は機会損失が生じることとなります。

このように、事業者の売却活動に対する姿勢の違いにより、数百万円もの価格差異が生じることがあります。しかし不動産の売却に関する知識がない所有者や投資家にとっては、仲介する不動産会社の情報だけが拠り所となることが多いのが実情です。

不動産売却で損しないためには、複数の不動産会社を慎重に比較検討し、適切な査定額を提示する会社を見極めることが大切です。

そもそも不動産会社の専門分野は、「不動産の販売（新築・中古）」「売買物件の仲介」「賃貸物件の仲介・管理」「買取再販」など多種多様であり、それぞれ得意不得意があります。不動産を高く売却するためには、売却が得意で実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最初のポイントになります。

同じ業態でも居住物件、収益物件や商業物件など取り扱う物件が異なる場合や、全国対応や地域限定対応など地理的な活動範囲に特徴がある仲介会社もあります。そのため上記の不動産会社のタイプの中では「売買物件の仲介」を主な業務としている会社を中心に、専門的に取り扱う物件の種類などを調べてみると良いでしょう。

例えば、郊外のファミリーマンションなら「地域で実績が豊富な地場の不動産仲介会社を選ぶ」、都会のワンルームなら「全国展開している大手不動産会社を中心に検討する」といった方法が挙げられます。また、収益物件なら投資用物件の仲介をメインにしている会社に相談してみるのも良いでしょう。

査定を依頼する際は、「売買物件の仲介をメインに業務を行っているか」「自分が売却しようとしている資産の取り扱いが得意か」「売却物件の近くに営業拠点があるか」などをポイントに探してみてください。

不動産の売却に適した業態の仲介会社であっても「売却実績が乏しい」「意欲が低い」「誠意がない」といった業者では希望通りの売却も困難になります。そのため自分の不動産と同タイプの売買の仲介実績が豊富で、高額に販売した取引事例が多い会社を探すのが良いでしょう。

販売実績等を評価するには、宅地建物取引業の免許（番号）、実績及び行政処分歴を確認するなどの方法があります（免許のかっこ内の番号を見ることで営業年数がわかります）。国土交通省や都道府県の関係行政庁の担当部署でそれらの情報を確認できるほか、一部ではインターネットで確認することも可能です。

このほか、会社のホームページや会社の評判・口コミ、実際の顧客対応なども調査して判断するようにしましょう。

仲介会社の中には、査定価格を高めに提示して顧客を期待させながら、販売開始後には手っ取り早く売却させようと価格の値下げを勧めてくる会社も少なくありません。そうした会社には顧客が望む価格で売却できるための営業努力が欠けています。

誠意のある会社を選ぶためには、物件の査定から売却に至るまでの不動産会社の取り組み方を確認する必要があります。

売却物件の査定価格について、どのような根拠をもとに算定したかを確認してみましょう。具体的な直近の取引事例に会社独自のデータを加味して算定するといった方法が採られているかどうかがポイントになります。

明確な根拠なく、直近の取引事例や販売中の物件情報からかけ離れた価格を提示するような仲介会社は再検討したほうが良いでしょう。客観的な情報をもとに物件を査定し、質問に対しても明確に答えてくれる会社を選ぶことが重要です。

また、複数の仲介会社に査定を依頼して、その査定価格と算定の根拠を比較・確認すれば、信頼できる査定価格が把握できるようになり、仲介会社選びにも役立ちます。

一つ一つの売却活動がどのような時間や量をかけて実施されるかを複数の会社に確認して比較すると良いでしょう。また、過去に行われた売却事例とそのときの資料などが確認できれば、より具体的にイメージしやすくなります。

仲介会社の営業担当者の質も売却価格に大きく影響します。仲介会社の売却する方法が妥当であっても、実行する営業担当者の質が低かったり熱意がなかったりすると、結果的に高く売却できないことになりかねません。

特に営業ノルマが課せられている営業担当者の場合、自身の売上の増大を優先して早めの値下げで売却を促すことも十分にあり得ます。そのため営業担当者がどれだけ顧客の要望に沿って動いてくれるかを確認する必要があります。信頼できて熱意のある担当者が付いている会社を選ぶようにしましょう。

営業担当者の専門性や熱意を見極めるポイントは次の通りです。

特に「要望・質問への回答内容」については営業担当者の営業姿勢を確認するうえで必須です。併せて「相場より高い価格で募集した場合に売却期間が長くなる」といったデメリットも説明できるのが好ましいでしょう。

また、値下げする必要がある場合でも「もう1カ月問い合わせの反応や市場の状況を見てから検討してみましょう」など売主に配慮できるかどうかもポイントです。売り急がずに顧客の利益や希望を最優先にした行動や努力がとれる営業担当者の会社を選びましょう。

不動産売却では売却時期などにより売却にかかる税金が大きく変動するため、節税面の情報も適宜提供してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

所有不動産を売却して譲渡益がでる場合、上記の税率で課税されることになります。例えば所有期間が4年11カ月と5年1カ月で税率に19.315％の差が生じるため、こうした情報を提供してくれる仲介会社を選ばないと税金で損する可能性が高くなります。

居住用財産を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。譲渡所得にかかる税金の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）×税率＝税額」となります。譲渡所得が3,000万円より低い場合、税金はかかりません。

居住用財産を売却した場合に一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率の適用が受けられます。軽減税率の計算方法は、「譲渡所得6,000万円以下の場合」と「6000万円超の場合」で異なります。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2006年1月
最寄駅　大崎広小路駅徒歩2分
総戸数　153戸

住　所　東京都品川区大崎3-1-1
概　要　地上20階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハウスオー・タワー
PARK HOUSE O-TOWER

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎ニューシティ店まで約660m
ファミリーマートトキワ大崎店まで約180m
セブンイレブン品川大崎3丁目店まで約280m
くすりの福太郎大崎駅前店まで約400m
ユニクロ大崎店まで約530m
大崎ニューシティーまで約480m
大崎三郵便局まで約460m
東日本銀行大崎支店まで約400m
私立立正大学まで約640m
ココファンナーサリー大崎まで約100m
大崎警察署まで約280m

■駐車場　　　73台（機械式）月額33,000円～38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.64㎡～79.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、２つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
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■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
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■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。