竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産の売却では不動産業者の提案がベースとなることが多く、最終的な売却価格は業者の売却実績や担当者の熱意・行動力によって大きく左右されます。

周辺相場と所有者の意向を汲み取りながら最大限高めに売れる作戦を立て遂行する事業者もいれば、早く確実に売却ができるよう相場より安い価格で売り出そうとする事業者や、高めの査定を提示しておき売り出し後にすぐ値下げを要求してくる事業者もいます。

例えば、不動産会社のA社・B社・C社に売却査定してもらった際、A社は3,300万円、B社は3,500万円、C社は3,800万円の査定額を提示してきたとします。

その物件が実際には相場価格の3,500万円で売却できたとすると、A社に依頼した場合は200万円の機会損失になります。またC社の査定額は高めですが、募集への反応が悪ければすぐに値下げを提案してくるかもしれません。値下げ後の価格が3,200万円など相場よりも低い場合は機会損失が生じることとなります。

このように、事業者の売却活動に対する姿勢の違いにより、数百万円もの価格差異が生じることがあります。しかし不動産の売却に関する知識がない所有者や投資家にとっては、仲介する不動産会社の情報だけが拠り所となることが多いのが実情です。

不動産売却で損しないためには、複数の不動産会社を慎重に比較検討し、適切な査定額を提示する会社を見極めることが大切です。

そもそも不動産会社の専門分野は、「不動産の販売（新築・中古）」「売買物件の仲介」「賃貸物件の仲介・管理」「買取再販」など多種多様であり、それぞれ得意不得意があります。不動産を高く売却するためには、売却が得意で実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最初のポイントになります。

同じ業態でも居住物件、収益物件や商業物件など取り扱う物件が異なる場合や、全国対応や地域限定対応など地理的な活動範囲に特徴がある仲介会社もあります。そのため上記の不動産会社のタイプの中では「売買物件の仲介」を主な業務としている会社を中心に、専門的に取り扱う物件の種類などを調べてみると良いでしょう。

例えば、郊外のファミリーマンションなら「地域で実績が豊富な地場の不動産仲介会社を選ぶ」、都会のワンルームなら「全国展開している大手不動産会社を中心に検討する」といった方法が挙げられます。また、収益物件なら投資用物件の仲介をメインにしている会社に相談してみるのも良いでしょう。

査定を依頼する際は、「売買物件の仲介をメインに業務を行っているか」「自分が売却しようとしている資産の取り扱いが得意か」「売却物件の近くに営業拠点があるか」などをポイントに探してみてください。

不動産の売却に適した業態の仲介会社であっても「売却実績が乏しい」「意欲が低い」「誠意がない」といった業者では希望通りの売却も困難になります。そのため自分の不動産と同タイプの売買の仲介実績が豊富で、高額に販売した取引事例が多い会社を探すのが良いでしょう。

販売実績等を評価するには、宅地建物取引業の免許（番号）、実績及び行政処分歴を確認するなどの方法があります（免許のかっこ内の番号を見ることで営業年数がわかります）。国土交通省や都道府県の関係行政庁の担当部署でそれらの情報を確認できるほか、一部ではインターネットで確認することも可能です。

このほか、会社のホームページや会社の評判・口コミ、実際の顧客対応なども調査して判断するようにしましょう。

仲介会社の中には、査定価格を高めに提示して顧客を期待させながら、販売開始後には手っ取り早く売却させようと価格の値下げを勧めてくる会社も少なくありません。そうした会社には顧客が望む価格で売却できるための営業努力が欠けています。

誠意のある会社を選ぶためには、物件の査定から売却に至るまでの不動産会社の取り組み方を確認する必要があります。

売却物件の査定価格について、どのような根拠をもとに算定したかを確認してみましょう。具体的な直近の取引事例に会社独自のデータを加味して算定するといった方法が採られているかどうかがポイントになります。

明確な根拠なく、直近の取引事例や販売中の物件情報からかけ離れた価格を提示するような仲介会社は再検討したほうが良いでしょう。客観的な情報をもとに物件を査定し、質問に対しても明確に答えてくれる会社を選ぶことが重要です。

また、複数の仲介会社に査定を依頼して、その査定価格と算定の根拠を比較・確認すれば、信頼できる査定価格が把握できるようになり、仲介会社選びにも役立ちます。

一つ一つの売却活動がどのような時間や量をかけて実施されるかを複数の会社に確認して比較すると良いでしょう。また、過去に行われた売却事例とそのときの資料などが確認できれば、より具体的にイメージしやすくなります。

仲介会社の営業担当者の質も売却価格に大きく影響します。仲介会社の売却する方法が妥当であっても、実行する営業担当者の質が低かったり熱意がなかったりすると、結果的に高く売却できないことになりかねません。

特に営業ノルマが課せられている営業担当者の場合、自身の売上の増大を優先して早めの値下げで売却を促すことも十分にあり得ます。そのため営業担当者がどれだけ顧客の要望に沿って動いてくれるかを確認する必要があります。信頼できて熱意のある担当者が付いている会社を選ぶようにしましょう。

営業担当者の専門性や熱意を見極めるポイントは次の通りです。

特に「要望・質問への回答内容」については営業担当者の営業姿勢を確認するうえで必須です。併せて「相場より高い価格で募集した場合に売却期間が長くなる」といったデメリットも説明できるのが好ましいでしょう。

また、値下げする必要がある場合でも「もう1カ月問い合わせの反応や市場の状況を見てから検討してみましょう」など売主に配慮できるかどうかもポイントです。売り急がずに顧客の利益や希望を最優先にした行動や努力がとれる営業担当者の会社を選びましょう。

不動産売却では売却時期などにより売却にかかる税金が大きく変動するため、節税面の情報も適宜提供してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

所有不動産を売却して譲渡益がでる場合、上記の税率で課税されることになります。例えば所有期間が4年11カ月と5年1カ月で税率に19.315％の差が生じるため、こうした情報を提供してくれる仲介会社を選ばないと税金で損する可能性が高くなります。

居住用財産を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。譲渡所得にかかる税金の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）×税率＝税額」となります。譲渡所得が3,000万円より低い場合、税金はかかりません。

居住用財産を売却した場合に一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率の適用が受けられます。軽減税率の計算方法は、「譲渡所得6,000万円以下の場合」と「6000万円超の場合」で異なります。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2003年10月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都中央区入船3-10-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ
CASTALIA 新富町

■近隣周辺施設情報
中央区立佃中学校まで約1520m
中央区立中央小学校まで約410m
中央区立明石幼稚園まで約250m
聖路加国際病院まで約410m
石川島記念病院まで約1580m
明石児童公園まで約340m
まいばすけっと新富町駅前店まで約220m
デリド湊店まで約550m
miniピアゴ入船3丁目店まで約160m
ローソン新川2丁目店まで約1060m
ファミリーマート入船3丁目店まで約60m
セブンイレブン中央区明石町店まで約140m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約500m
日本橋高島屋S.C.まで約1020m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約190m
中央湊郵便局まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（28.47㎡～48.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1棟マンションの1番のメリットは自由度が高いという点ではないでしょうか。建て替えや修繕などが自由にできますし、部屋の家賃も自由に決められます。近隣の他の物件と比較されて家賃の価格競争に巻き込まれることもありません。自分の判断で色々な問題をクリアできる点は区分所有マンションにはない魅力です。

自由度が高いというメリット以外に、スケールメリットも享受できます。物件が大規模になった分、ローンの支払いと比較して家賃収入が大きく上回ることが多くなりますので、その点で区分所有マンションより有利です。しかし、反面リスクが大きくなるというデメリットもあります。

1棟マンションは修繕や建て替えの判断が自分でできます。区分所有のマンションの場合、所有者全体の5分の4以上の賛同がなければ建て替えができないため、老朽化しても建て替えができないリスクがあります。

また、大規模修繕は国土交通省の指標では12年に一度が望ましいとされています。その前後で修繕が行われることになりますが、区分所有マンションの場合、自分だけが早期に修繕の必要性を感じても勝手には修繕できません。

1棟マンションのオーナーは物件の状態を見ながら早期に必要性を感じた場合は、そのタイミングで修繕を行うことができます。小さな劣化が数年後には大きな損壊に拡大することもありますし、目立つ劣化になると入居率にも影響してきますので、適切なタイミングで修繕できるメリットは大きいと言えます。修繕の際は入居率を上げるために、外壁の色を変えたり、デザインを一新したりすることが自分の判断でできるという点も魅力の一つではないでしょうか。

区分所有マンションの場合、物件価格に対し土地の評価分がかなり少なくなります。仮に建物を取り壊し土地だけを売りに出した場合、全所有者で区分所有の面積の比率分で分けることになりますので、物件価格に対しての土地の評価がかなり低いことが予想されます。

それに対し1棟マンションは敷地が全てオーナーの所有物になります。土地が広い分購入の際の融資条件に有利になります。売却をする際にも土地の分、高く評価されるというメリットがあります。また、老朽化などが原因で賃貸事業を辞める場合でも、解体をして土地を売却する場合も、土地の評価によっては利益が大きくなることもある点でメリットがあります。

1棟マンションは規模が大きい分、家賃収入にスケールメリットが発生します。区分所有マンションの場合、頭金が少ないと手残り金額がかなり少なくなりますので、1棟マンションの手残りと比較すると大きな差になってきます。

全国平均の物件価格と利回りをもとに試算した場合、1棟マンションでは毎月47万105円、区分所有マンションでは3万8,505円の手残りがあることがわかりました。1棟マンションのスケールメリットがかなり大きいことがわかります。

1棟マンションの場合、部屋数が多いので空室リスクは高いように感じます。確かに多くの部屋が空室になると利回りは一気に悪くなりますが、立地が良ければ、いくつか空室になっても表面利回りでは区分所有マンションより大きくなります。

区分マンション1部屋ではその部屋が空室になった場合収入はゼロになりますが、1棟マンションはいくつか空室になっても収入が発生するからです。何室か空室になっても手残りが発生する点でもスケールメリットを享受できていると言えるでしょう。

この数値には経費が含まれていませんので、経費を含んだ場合は4室と見た方が良いでしょう。その場合、5室以上空室になった場合は赤字になってしまうことがわかります。このリスクを軽減するためには、物件を探す際に物件が建っているエリアの空室率などを調査しながら、立地の選択を慎重に行うことが重要になってきます。

1棟マンションは建物、土地ともにオーナー所有である場合は長期の運用に色々なバリエーションが持てることが強みです。よく見られるのが、ウィークリーマンションにしたり、1階の1室をレンタルスペースやコインランドリーにしたりする手法です。数十年経って一般的なマンションとしてニーズが無くなってきた場合は、外壁などを張り替えて違う事業に取り組むことも可能になります。

住居としてニーズが無くなった場合は、解体して違う建物を建てることもできます。解体後は建物を建てずに土地活用することもできますし、土地を売却することもできます。

区分マンションの場合は土地が無いため活用の仕方が限られてきますが、1棟マンションは建物と土地をうまく活用することで、長期的に運用するには有利になります。

1棟マンションの5つの魅力について解説しました。1棟マンションは高額でリスクが大きいように思えますが、自由度とスケールメリットを生かすことで軽減できるリスクもあり、区分マンションにはないメリットを享受できることがわかりました。では、逆に1棟マンション投資を始める場合に気を付けたい点を見てみましょう。

1棟マンションは区分所有マンションと比較して価格が高額になりますので、無計画に運用すると大きな損失を招いてしまいます。計画的に運用するために注意しておきたい点を見てみましょう。

1棟マンションの場合、多少の空室であれば利回りは悪くならないということに触れましたが、空室の部屋が多いと逆に大きな赤字になってしまいます。そうならないためにも立地は慎重に検討するようにしましょう。

先ほどの平均値から試算した場合、4室までは空室でも収支は黒字でしたが、5室以上空室ができると赤字に転換することがわかりました。しかし、必ずしも5室以上空室になる物件の収支が悪いわけではありません。

立地が良ければ一時的に5室以上空室になっても、黒字の月のキャッシュフローで補うことができます。このように、赤字になることがあっても黒字の時にその埋め合わせができるように立地の良い物件を探すことが大切です。

エリアによって空室率などが違ってきますので、1棟マンションの空室率を調べながら物件を探すことが、収支を良くするコツになるでしょう。

区分所有マンションであれば、修繕費用は所有する部屋の中の範囲になりますが、1棟物件のオーナーになると室内の躯体部分だけでなく、建物や共有部分などの修繕責任が発生します。修繕費用や、維持管理費は大きな額になることもあり、特に急を要する修繕などはリスクになってきます。まずは定期的な修繕や維持管理を計画的に行い、突発的な修繕を極力無い状態に保つことが大切です。

維持管理する箇所はエレベーターや屋内消火栓、給水用の貯水タンクなどが含まれます。それぞれ定期的な清掃やメンテナンスが必要ですが、特に屋内消火栓や避難ハッチなどの非常用設備については法定点検や、整備、補修が必要になります。ビル全体の光熱費などもオーナーが支払います。細かい整備などを想定し、資金は余裕を持ってシミュレーションするようにしましょう。

1棟マンションは価格帯が大きくなるため、売りに出してもなかなか売れない可能性があり、流動性が低い物件と言えます。区分所有であれば1室あたり2,000万円前後の価格帯の物件が多くなりますが、1棟になると1億円から数億円することもあります。

1棟マンションを購入したいという人の数が、区分所有マンションを購入する層の人数と比較すると少ない傾向にあることと、仮に購入したいという人がいても、ローンが通らないことがある、ということが流動性を低くしている要因と言えるでしょう。そのようなことから1棟マンションの出口戦略には時間的に余裕を持って取り組むことが必要になります。

ただ、1棟マンションの場合は、買い手がつかず、自分で賃貸経営を続ける意思がない場合でも建物を解体して土地だけを売却するという選択肢もあります。土地だけでも取引できるという点で区分所有マンションにはないメリットと言えます。

不動産を長く所有するほどメンテナンスが重要になってきます。1棟マンションの場合は建物全体の劣化対策や防犯対策をしなければならない点で、区分所有マンションでは必要ではない費用が発生します。

築年数が古くなると耐震対策や防犯対策、バリアフリー対策も必要になってきます。あまりにも対策する箇所が多い場合は建て替えも検討する必要もでてきます。オーナーの判断で建て替えはできますが、大きな費用がかかりますので、資金に余裕をもって計画をたてましょう。

不動産のローンを組める期間は物件の耐用年数によって変わってきます。たいていのマンションはRC造りです。RC造りの建物は法定耐用年数が47年になりますので、新築物件であればどの金融機関でも30年のローンを組むことができるでしょう。しかし、中古物件の場合、一般的には耐用年数から築年数を引いた残り年数がローンを組める期間になります。

例えば築30年であれば、47年－30年＝17年がローンの返済期間になります。仮に1億の物件のローンを金利2%で組み、期間を17年と30年で支払額を比較してみましょう。

1棟マンションというと高額なためリスクが大きいイメージがあります。しかし、想定される問題に合わせて対策をすることで、リスクを軽減できることがわかりました。また、1棟マンションでしか得られないメリットも多く存在します。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2014年1月
最寄駅　赤坂駅徒歩4分
総戸数　82戸

住　所　東京都港区赤坂6-12-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂6丁目店まで約80m
セブンイレブン赤坂氷川坂下店店まで約100m
東京ミッドタウンまで約500m
赤坂サカスまで約500m
スギ薬局赤坂店まで約110m
ゆうちょ銀行本店千代田線赤坂駅内出張所まで約400m
区立檜町公園まで約310m
スパヒノキまで約160m
室町砂場赤坂店まで約280m

■駐車場　　　10台/月額44,000～47,300円
■バイク置場　4台/月額1,650円
■駐輪場　　　114台/月額上段220円・下段330円
―――――――
■設　計　　　日本国土開発株式会社
■施　工　　　日本国土開発株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.79㎡～74.03㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フィリピンでは、外国人投資家は建物を購入できても、土地を購入することはできません。登記可能なコンドミニアムの購入が実質的な不動産投資の方法となります。

さらにコンドミニアムを貸し出す・転売する相手も同じ外国人相手となります。賃貸貸しをする場合は、どの程度の賃貸需要が見込めるのか、新築物件の建設計画や売買需要がどの程度あるのかも調べましょう。

フィリピンでは中古物件を購入することもできますが、中古市場が十分に確立されていません。ブローカーを通して物件を紹介してもらったり、物件オーナーと直接取引したりと慣れていなければ中古物件の購入は難しくなります。

そこでフィリピンでの不動産投資は、プレビルドのコンドミニアムを購入するのがメインになります。

プレビルド物件を購入する場合、頭金は何度か分割して支払い、分割支払い終了後に残金を一括で支払うことになります。

なお、現地銀行からローンの融資を受けて一括で支払う場合には注意が必要です。フィリピンの経済状況によっては、コンドミニアムの担保価値が落ちることで、購入時には融資が下りるはずだったローンが組めなくなる可能性もあります。

仮に残金を支払えない場合、それまで支払ったお金はほとんど没収される可能性があります。実際にはバイヤー保護の法律により、デベロッパーは支払った頭金の半額を返還する必要がありますが、現地弁護士を雇って交渉する必要があるなど手間や時間、そして費用がかかります。

現地銀行のローン金利は、例えば東京支店や名古屋出張所があるPNB（Philippine National Bank）の場合、5.95％です（固定金利5％+みずほ銀行の長期プライムレート0.95％）。

PNBの住宅ローンは、返済ができなくなっても最後まで借入金の返済義務を負うリコースローンという種類ですが、他の銀行ではノンリコースローンを組むことができます。

ノンリコースローンとは、担保となる物件を手放しても返済できない分は銀行が負担するという借り手有利の住宅ローンです。負債を抱えずに済みますが、金利が高いのがデメリットです。さらに融資条件としてSRRVビザやクオータビザを取得していることが必要になるなど、審査は厳しくなります。

フィリピンの不動産市場の動向と資金計画の確認をしたあとは、出口戦略を検討しましょう。出口戦略とは、どのように売却して利益を出すかという計画です。

フィリピンのコンドミニアムで利益を出すためには、転売によるキャピタルゲイン狙いがメインになります。というのも、フィリピンでは賃貸運営に適した環境が十分に整っていないからです。

フィリピンでは賃貸管理を行う会社があまりなく、コンドミニアムの賃貸管理はほとんどデベロッパーの賃貸管理部門が行っています。家賃設定もその管理部門で行い、入居希望者はコンドミニアムごとに用意されている管理部門から直接賃貸募集リストを入手しています。

管理部門で設定する家賃金額は、家賃を下げるとコンドミニアムの格が下がってしまうという理由から空室があっても下げたがりません。そこで空室が続いて困るオーナーは、別に賃貸管理をしている会社を探す必要があります。

投資用で購入するコンドミニアムの家賃は高いため、ほとんどの場合、ターゲットは海外からの駐在員や旅行客になります。

つまり投資用にコンドミニアムを購入する場合、このような駐在員や旅行客による賃貸需要が多い場所を選ぶことがポイントです。現地のフィリピン人を対象としないため、空室期間が長期化する可能性も加味しなければなりません。

このようにフィリピンのコンドミニアムによるインカムゲインはあまり期待できないことを踏まえて、出口戦略を考えましょう。

出口戦略として重要なのが、プレビルドで購入したコンドミニアムをいつ売却するかです。完成後に転売する場合には、登記に時間がかかることを頭に入れておく必要があります。

フィリピンではコンドミニアムが完成し、引き渡しが終わったあとの登記に時間がかかります。完成してから1年後に登記されるというケースもあるため、完成直後に売却する場合は注意しましょう。場合によっては数年間も権利書が手元に届かないこともあるため、その間の賃貸運用も検討しておく必要がなります。

また完成前の転売は、実質的に「所有権がないままの売却」となるため、デベロッパーとの契約名義の書き換え作業が必要になります。契約名義人変更手続きはデベロッパーによって対応の仕方が違うため、購入前にきちんと確認することが重要です。

なお、コンドミニアム売却におけるキャピタルゲイン税は基本的に売主負担ですが、契約書にその旨が明記されていない場合、不払いとなっていれば買主がそのペナルティを課せられることがあります。契約書を作成する時点で税金に支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

賃貸管理ではデベロッパーの管理部門か、専門の賃貸管理会社に任せるかどちらかを選びます。日本のように物件を一覧で検索できるような仕組みがないため、入居希望者は多くの場合、デベロッパーの管理部門に直接足を運ぶことになります。専門の管理会社を選ぶ際には、どのように客付けをしているのかをよくチェックしておきましょう。

なお、専門の管理会社はさまざまな管理を一括して行ってくれるなどのメリットがあります。コンドミニアムを購入して賃貸運用する場合、内装工事が必要になりますが、デベロッパーは内装工事までは行いません。しかし、管理会社は家具や家電を備え付けて貸し出してくれます。

さらに室内のメンテナンスや空室時の清掃なども任せることができるため、オーナーの手間を省くことができます。

フィリピンに何度も足を運んで物件選びをするのも難しいため、現地不動産を取り扱うエージェント選びが重要になります。フィリピンの不動産購入手続きは後述するように煩雑なため、手続きに精通しているエージェントを選びましょう。

さらにコンドミニアム購入で大事なのは、デベロッパー選びです。物件の品質はもちろんのこと、その後のアフターフォローをきちんと行うデベロッパーなのかも確認します。

物件選びでは、外国人投資家や駐在員に人気のエリアを選ぶのがポイントです。例えばコンドミニアムが多く建設されているマニラのマカティ市や、開発が進むボニファシオ・グローバルシティなどがおすすめです。他の地域でもコンドミニアム価格上昇が見込めるエリアはチェックしておきましょう。

このほか、周辺環境や交通の便などをチェックし、入居者が住みやすい環境が整っているかを調査しましょう。転売するまで賃貸運用する可能性があることを前提に、賃貸付けしやすい物件選びが必要です。

中古物件を購入する際は特に注意が必要です。契約後の一定期間以内に税金を支払っていないことを理由に、罰金を求められることがあります。契約書の内容に少しでも不備があれば、余計なペナルティを課せられることがあるため、信頼できるエージェントに契約書の内容を精査してもらうことが大切です。

プレビルド物件を購入する場合は最初に銀行口座を開設しておきましょう。支払いは小切手で行うのが一般的で、銀行から自宅に送付してもらうようにします。

契約では、まず購入申込書となる「予約契約書」をデベロッパーに提出し、購入金額の10～30％を予約申込金として支払います。申し込みをしてから半年以内に売買契約書が届くため、認証手続きとともに署名した契約書を送り返します。

支払いは、「頭金→月々の分割支払い→残金」と建設段階に応じて振り込みます。残金をローンで支払う場合は、融資が確実に下りると見込める範囲で設定する必要があります。融資が下りずに現金も用意できなければ、それまで支払ったお金のほとんどを失う可能性があります。

なお、残金を支払う余力がなく、銀行の融資も下りない場合、デベロッパーが提供するインハウスローンを利用する方法があります。

ただし、インハウスローンは、金利が銀行ローンよりもかなり高いため、支払い総額も高額になります。どうしても利用せざるを得ない場合には、返済期間が短いプランを利用しましょう。

契約書はすべて手書きによるサインで行いますが、仮に現地でその時間が取れなかった場合、帰国後に届く契約書類を公証役場まで持って行き、公証人の目の前で契約書にサインします。そして、その書類を外務省に持っていき、承認印をもらってフィリピン大使館で認証手続きをしてもらいます。

また、物件が完成したあとに賃貸運用する予定がある場合は、先にTINナンバーとよばれる納税番号を取得しておく必要があります。非居住外国人が賃貸を行い、税務申告をするために必要なものです。

残金の支払いが終わっていることを確認し、デベロッパーから物件の鍵と、引渡証明書および売買証書を受け取ります。その後、売買を仲介したエージェントに「所有権移転の手続き」を依頼します。銀行ローンを利用している場合には、所有権移転が完了したあとに抵当権の設定を行います。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2017年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　48戸

住　所　東京都港区高輪1-21-6
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
レビスタシロカネタカナワ

■近隣周辺施設情報
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約790m
リンコス高輪店まで約520m
KINOKUNIYA entreeルミネザ・キッチン品川店まで約680m
デイリーヤマザキ高輪本店まで約550m
サンクス港区白金プラザ店まで約840m
ツルハドラッグ高輪台店まで約970m
トモズ白金プラザ店まで約980m
ココカラファイン白金台店まで約870m
白金アエルシティまで約730m
ウィング高輪まで約830m
品川駅前郵便局まで約400m
ゆらりん 白金高輪保育園まで約820m
高松くすのき公園まで約650m
白金志田町児童遊園まで約990m
キャン・ドゥ白金店まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台/月額5,500円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.05㎡～54.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は他の投資と比べて必要となる資金が多いため、どこまで自己資金を用意すれば良いのか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？ ひと昔前であれば、融資で借りるお金の2割～3割を自己資金（頭金）で入れることが求められていましたが、最近は「自己資金ゼロ」から始められるというケースも増えてきました。

自己資金ゼロで投資を始めることができれば、資産がない状態から家賃収入を生むことができるようになるため、大きなメリットがあるように思えます。しかしその一方で、「自己資金ゼロで不動産投資を始めることはおすすめできない」と唱える人もいるように、デメリットがあるケースも存在します。

自己資金ゼロでの融資ケースは以前からもありましたが、特に融資に関する注目が高まったのは、2016年2月に実施されたマイナス金利政策の導入後となります。マイナス金利政策により、民間の銀行は日銀の預金口座に資金を寝かせておくとマイナスが発生してしまうようになったため、融資で貸し出そうという気運が高まりました。ただ、企業にはすでに十分な金額の融資を行っていたため、新しい貸し先として有望視されたのが個人の不動産投資という領域です。

このようにマイナス金利政策を機に、金融機関が不動産の融資に積極的な姿勢を取るようになったため、多くの投資物件で借り手に有利な条件で融資が実行されるようになりました。ただ、2016年以降に不動産投資への融資が急激に増えたため、最近では融資の審査がやや厳しくなってきたという状況です。

自己資金ゼロで始める場合のメリットは、冒頭でも少し触れましたが、「自己資金を使わずに、大きな投資を始められること」となります。では、自己資金を使わないことにどのようなメリットがあるのでしょうか？

自己資金が少なくて済む際のメリットの一つ目は、キャッシュを手元に残しておけるという点です。キャッシュがあれば、事故や天災など何か想定外のことが起きて収入が一時的に途絶えたとしても、手元のキャッシュで返済を続けることが可能となります。

最初から自己資金をすべて投入した場合は、毎月のやりくりに余裕がなくなってしまうことも考えられるため、自己資金として使える余裕資金があったとしても、可能な限り手元に残しておくほうが後々の安心材料となります。

また、自己資金が少ない場合の2つ目のメリットは、投資額に対する利回りが大きくなるという点です。たとえば、金額1億円で利回りが7%の不動産投資を、同じ融資条件のもとで、自己資金100万円と自己資金1000万円でそれぞれ始めた場合、自己資金（投資額）に対して得られる収入（1億円×利回り7%）の倍率は、以下のようになります。

自己資金として1000万円を投入した方は、投資額に対する利回りが70%となるのに対して、自己資金として100万円しか投入していない方は、投資利回りが700%となります。つまり、不動産投資の場合は、投入した自己資金が少なければ少ないほど、投資の効率は高まるというわけです。

一方で、自己資金ゼロで始めることは良いことばかりではなくデメリットもあります。こちらも以下で詳しく見ていくことにしましょう。

自己資金ゼロで始める場合に最も大きなデメリットとなりやすいのは、金利が高くなるという点です。金融機関としても、同じ物件であれば自己資金が多ければ多いほど、融資の際に回収できないリスクは小さくなるため、自己資金が多ければ金利を下げ、自己資金が少なければ金利を上げるという動きになります。

不動産投資でよくある失敗ケースとしては、自己資金ゼロで融資を受けられたものの、不動産から得られる利回りに対して融資金利が高くなりすぎてしまい、毎月の融資返済後はほとんど手元にキャッシュが残らない、もしくはマイナスになってしまうというケースです。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分からないということになってしまいますので、自己資金ゼロで始める場合は融資金利の条件を併せて確認することが大切です。

不動産投資会社から3%～4%台の金利水準で提案を受けている方は、不動産投資の利回りとの金利差（イールドギャップ）を確認して、その値が小さい場合（金利と利回りの差が1%～2%しかないなど）には、投資するかどうかを慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

自己資金ゼロで始める方のうち、資金に余裕がない方は購入後に何か想定外の出費や収入減の事態が起こった際、返済ができなくなってしまう可能性があります。たとえば、事故や失業で本業の収入が落ちてしまった場合や、繁忙期の１月～3月で入居者の引越しのタイミングが重なってしまい、不動産からの収入が落ち込んでしまった月があった場合など、手元に収入が入らずに融資の返済ができないというケースが考えられます。

このリスクへの対処策として、自己資金ゼロで始める場合にも、返済額の何ヶ月分かを手元に残しておくことや、いざという時に親や配偶者などから資金を調達できるように準備をしておくと良いでしょう。

では、実際に自己資金ゼロで不動産投資を検討する場合、どれくらいの条件を目指すことができるのかという点についても考えていきたいと思います。

良い融資条件を獲得するにあたって、重要なことは「金融機関が貸したくなること」です。その分かりやすいケースとしては、融資を借りなくても良いほどの資産を持っているということです。

金融機関としては、金融資産や不動産などの資産に抵当権を設定しておけば、何かあった場合にも資産を差し押さえることで未回収のリスクがなくなるので、融資リスクが非常に低い優良な貸し先ということになります。つまり、資産家であれば、自己資金ゼロ・融資金利1%台という条件でも融資を受けられるということになります。

では、資産を持っていないと自己資金ゼロで金利1%台は不可能でしょうか？ 実は、不動産投資の場合、融資の条件を決める際にもう一つ重要なポイントがあります。それが、「物件の収益性」です。

融資の返済は、不動産の家賃収入から支払われることが多いため、金融機関から「投資物件の収益性が高い」とみなされれば、融資リスクが低いということになり、個人としての資産額が少ない状態でも金利1%台を獲得できるケースがあります。

竣　工　2012年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩1分
総戸数　44戸

住　所　東京都港区元赤坂1-2-17
概　要　地上30階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
アカサカKタワーレジデンス
ＡＫＡＳＡＫＡ　Ｋ－ＴＯＷＥＲ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ

■近隣周辺施設情報
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約380m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約430m
マルエツプチ赤坂店まで約840m
セブンイレブン赤坂Kタワー店まで約50m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約160m
赤坂警察署まで約500m
ドン・キホーテピカソまで約600m
みずほ銀行赤坂支店まで約320m
サカガミルパ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂4丁目店まで約210m

■駐車場　　　22台（平置式1台・機械式21台）
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　43台
―――――――
■設　計　　　KAJIMA DESIGN
■施　工　　　鹿島・鉄建建設共同企業体
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（51.03㎡～168.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「アパート経営には以前から興味はありましたので、2005年に親が遺産として残してくれた、東京の土地を相続したことをきっかけにアパート経営を始めました。場所は駅から徒歩11分でしたがアパートは新築でしたので、最初はすぐに満室になりましたが、毎年繁忙期になると３割くらいが退去して、次の入居者がつかないというケースも増えて、家賃収入が減少し赤字になるようになってしまいました。建物が古くなると同時に常に空室が数戸あるという状態になってきました。広告費や修繕費なども予想以上にかかってしまいアパート経営はうまくいっていません。開始してからの累計だと280万円ほどの損失が出ています。」

東京都の目黒区という需要もある土地でのアパート経営ですが、駅徒歩の分数が10分（距離800メートル）を超えているため、周辺物件と比べると競争力が低くなってしまいます。駅からの時間が10分を超えると、入居者からは「駅から遠い」とみなされて敬遠されてしまうためです。

実際、駅徒歩10分を超える物件を選ぶ入居者は、賃貸大手企業のアンケートでも全体の3割～4割程度 (※参考1、参考2)という結果が出ており、後々で空室リスクを抱えることになります。新築のうちは、「新築・築浅に住みたい」というニーズで満室を実現できますが、年数が経ってくると他の築浅物件や駅近物件に入居者を奪われてしまうのです。

遺産として相続した土地の中には、今回のようにアパート経営に活用してみたいとお考えの方も多いかと思いますが、保有している土地が必ずしも賃貸向きの土地ではないというケースがあり得ますので、アパートを建てる前に駅徒歩の時間や周辺の利便性をしっかりと調べてから、始めるかどうかを検討したほうが良いでしょう。

アパート経営は長期で運用をしていくものとなりますので、10年後・20年後を見据えて安定的な入居ニーズが見込める立地を確保することが非常に重要です。相続した土地のアクセスや利便性が良くない場合には、その土地を売却したり担保にしたりして、好立地な土地を購入するといった選択肢も視野に入れることが大切です。

相続であらかじめ土地を所有していたという背景はありますが、物件のみで考えたとしても都内で利回り18%というのは高い家賃水準です。オーナーにとっての利回りが高いということは、入居者にとっては家賃水準が高いということでもありますので注意が必要なポイントです。

新築・築浅の頃であれば多少高い家賃に設定をしていても入居者がつきますが、年数が経ってくると、物件のスペック（駅徒歩、築年数、設備）と家賃で周辺物件と比較されるようになるため、家賃水準が高いままだと今回のように入居者がつかなくなってしまうことになります。

もちろん、家賃を引き下げると物件の収益性や不動産価値が落ちてしまうため安易な値下げは禁物ですが、今回のように常に空室が目立つという状況であれば、空室の分の家賃がずっと入らないままですので、家賃を引き下げることで全体の家賃収入を引き上げることが可能です。

また、家賃が高いことのデメリットは、入居者がつかないということだけではありません。家賃水準が高いと現在入居している方の入居期間も短くなってしまうという点にも注意が必要です。入居期間が短くなると、次の入居者を迎え入れるための原状回復費（家賃の1ヶ月～1.5ヶ月程度）や設備の修繕・更新、次の入居者を募集するための広告費（家賃の1ヶ月～2ヶ月分）、次の入居者が決まるまでの空室期間による機会損失（0.5ヶ月～2ヶ月程度）などのコストが余計にかかることになってしまいます。

つまり、平均の入居期間が短くなればなるほど、上記のコスト割合が増えてしまうため、手元に残る実質的な家賃収入が減少してしまうことになります。将来の収益性を落とさないように高い家賃に設定し続けていることが、逆に現在の全体の収益を悪化させてしまっていることがあるため、注意が必要です。

駅徒歩10分超の立地や高い家賃などの要因も空室に影響していましたが、建物面でも気をつけておきたいことがあります。それは、築年数が経っても入居者から選ばれる建物を建てるということです。

築年数が経っても選ばれるアパートの特徴は、美観を保っていること・設備が充実していること・入居中の評判が良いことの3つです。まず、美観を保っているというポイントについては、外観が良いことと建物管理がしっかりしていることが条件となります。

竣　工　2013年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩3分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区元赤坂1-3-10
概　要　地上20階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エル・セレーノモトアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
ビオセボン赤坂店まで約650m
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約510m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約490m
ビックカメラまで約430m
スターバックスコーヒー赤坂見附店まで約390m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約220m
医療法人社団友仁会赤坂見附前田病院まで約100m
赤坂警察署まで約290m

■駐車場　　　8台（平置式）月額63,000円
■バイク置場　4台/月額10,500円
■駐輪場　　　23台
―――――――
■設　計　　　株式会社日建設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（52.29㎡～99.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

区分マンションの価格は10年前と比べるとかなり高い水準になっています。これから価格が伸びる物件を探そうとすると、都市開発計画の予定があるエリアや副都心になりそうなエリアなど、想定通りにならないと不動産価格が下落してしまう可能性もあるリスクの高い投資となってしまいますので注意が必要です。

今年以降に購入したマンション価格が軒並み倍になるといった状況は考えにくいため、これからマンション投資を始める方は、価格の値上がり（キャピタルゲイン）を期待したマンション投資ではなく、価格が落ちない資産価値の高いマンションを保有することを投資目的に据えたほうが良いでしょう。

「価格が落ちないマンション」というポイントに大きく関わってくる要素が家賃収入です。現在の不動産価格は収益還元法という利回りをベースにした算出方法に基づくケースが多いので、家賃収入や利回りが安定していれば不動産価格が大きく落ちることは考えにくいという状況です。

家賃収入が下落しにくいマンションに共通するのは、利便性が高いということと、建物管理がしっかりしているという2点です。利便性の高さを最も左右するのがアクセスの良さで、現在は、「ターミナル駅から電車で30分圏内」「駅徒歩10分以内」「複数路線が利用可能」という条件を満たす物件の人気が高いと言われています。この条件のなかでも「駅徒歩」の時間については、分数が短いほど人気が高くなりますので、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩3分以内」の条件で探していくと、より確実性が高くなります。アクセスの良さ以外では、コンビニや商業施設、金融機関、医療施設などが周辺に存在するかといったことも利便性の高さに影響します。

また、建物管理がしっかりしていると、購入後に年数が経っても建物の美観が損なわれず、住みやすさも維持できるため、築浅の物件と比べても人気が落ちにくくなります。築古でも人気が高い物件は「ヴィンテージマンション」と呼ばれますが、ヴィンテージマンションは総じて建物管理がしっかりと行われています。「マンション投資は、管理を買え」と言われるほど重要なポイントとなりますので、購入を検討しているマンションの建物管理がしっかりと行われているかについては、十分に確認したほうが良いでしょう。

利便性が高く、建物管理もしっかり行われている物件を購入することで、資産価値を落とさずに、毎月の家賃収入で黒字を積み上げていくインカムゲイン型のマンション投資を実現することができるようになります。

先ほど、現在の不動産価格の物件は利回りをベースに算出されていることが多いという話をしましたが、これを逆に考えると「利回りが低すぎる物件は、現在の不動産価格が高い可能性がある」ということになります。

投資用不動産の物件検索サイトなどで、購入を検討している物件と似たような条件（エリア、部屋の広さ、築年数、設備など）で検索をかけてみて、著しく利回りが低いようであれば、その理由をしっかりと調べ上げてみたほうが良いでしょう。利回りが低い理由が特に見当たらない場合には、売り主の利益が上乗せされている可能性がありますので、購入には慎重になったほうが良いでしょう。

不動産価格は、売り主によって決められている価格ですので、売り主が下げてもよいと判断する場合には売買価格が安くなることがあります。たとえば、売り主がマンションを早く売りたいと考えているケースや、値下げを前提に高めに価格を設定していたケース、現金を必要としているケースなどです。

何も言わなければ売り主から条件を切り下げることはないため、いくらでなら購入したいと自分の意思を伝えることが大切です。また、買いたい気持ちが先行してしまうと、売り主の提示する価格に近い水準での売買となってしまうので、「買いたい」という気持ちをぐっと抑えて「このマンションが買えなければ、他の物件を買えばいい」という姿勢で交渉に臨むと良いでしょう。

また、不動産仲介会社を利用する場合は、手数料費用（相場は、税込不動産価格×3%+6万円）が安い会社や無料の会社を利用したり、手数料が安くならないか相談をしてみたりすることをおすすめします。買い主と売り主を両方自社で仲介しているケース（※両手仲介と言います）では、双方から手数料収入を得ることができるため、買い主側の手数料を多少安くしても利益が出せるというケースもあります。

最後のポイントは、融資の条件です。資産価値が落ちにくく収益性が高いマンションを購入する場合、金融機関からの評価も高くなりますので、融資条件を交渉できる可能性があります。最も重要なのは金利条件で、1%～2%台で契約を結ぶことができれば、購入後に手残りのキャッシュを増やすことが可能です。融資会社が貸したくなるように、マンションの価値や収益性に関わる情報、購入後の事業計画、自分の資産状況や属性情報（勤務先・勤続年数・肩書き・年収など）などをまとめておき、融資担当者から質問された場合や資料を求められた場合に、いつでも対応できるようにしておくことが大切です。

竣　工　2009年6月
最寄駅　赤坂駅徒歩7分
総戸数　518戸

住　所　東京都港区赤坂4-14-14
概　要　地上43階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークコートアカサカザタワー
Park Coat 赤坂ザタワー

■近隣周辺施設情報
赤坂サカスまで約590m
AOYAMA TWINショッピングプラザまで約750m
東急プラザ赤坂まで約930m

■駐車場　　　330台（平置式32台・機械式298台）
月額38,500円～88,000円
■バイク置場　13台
月額2,200円～3,300円
■駐輪場　　　486台/月額220円～330円
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～4LDK（37.26㎡～159.42㎡）
―――――――
■共用施設
□地下１階　　コーチエントランス
□地下１階　　防災センター/03-3568-7154
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時～22時/03-3568-7152
□２階　　　　ドアマン/利用時間8時～20時
□２階　　　　ガーデンルーム・コンサバトリー
□３階　　　　ガーデンラウンジ
□３階　　　　集会室/1時間300円
□３階　　　　ガーデンスイート/1泊7,000円
□３７階　　　スカイラウンジ
□３７階　　　スカイスイート/1泊7,000円
□４３階　　　スカイデッキ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

就業規則は、常時10人以上の従業員を有する企業が、所轄の労働基準監督署長に届け出なければならないとされているものです。モデル就業規則は、企業が就業規則を作成・届出する際の参考になるよう、厚生労働省のサイト上で掲載されている就業規則の規程例や解説となります。

つまり、多くの企業がモデル就業規則をベースにして自社の就業規則を作成するため、モデル就業規則が変われば企業の就業規則も大きく変わることが予想されるのです。以下では、このモデル就業規則の何がどう変わるかを見ていきましょう。

許可なく他の会社の業務に従事すると懲戒処分になるという非常に重い罰則が規定されていたため、副業というのは実質的に「してはいけないもの」「ごく一部の人だけがするもの」として扱われていましたが、今回の改定により、事前に届け出を行えば業務や会社の営業に支障をきたさない範囲で勤務時間外に副業してもよい、という規定に変更されることになります。

この改定以降に新たに就業規則を作成する企業はもちろん、すでに就業規則を作成・届出している企業も、従業員の満足度向上や採用力の強化などの観点から規則の見直しを図っていくことが想定されます。副業することが当たり前、という時代が到来することもそう遠い未来ではなくなるでしょう。

副業を制限・禁止されないためには、勤務中の職務に支障が出ず勤務時間外に取り組めるものや、会社の事業と競業したりしない分野を考慮して選ぶ必要があります。以下では、改定のポイントを踏まえた上で副業ごとの特徴やメリット・デメリットを整理しましたので副業選びの際に参考にして下さい。

上の表で黄色くハイライトした行が、「本業に支障を来さないかどうか」という点と「副業で稼ぐことができるのか」という点に関わる箇所となります。

これらの副業に関する関係性を「収入が多い・少ない」「作業時間が多い・少ない」の切り口で整理してみると以下のような図となります。

初期投資が少ないクラウドソーシングやアフィリエイトなどは、収入をつくるために相応の作業時間が必要となります。一方、初期投資が大きい不動産投資や株式投資・FX投資投資は、収入が多い上に手間が少ないというメリットがある一方で、値下がりなどで収支がマイナスとなることがありますので、十分なリスクヘッジが必要です。

「アパートの家賃収入から、税金や銀行の借金、毎月の支払い利子など費用をひくと、去年1年で100万円以上の赤字が出てしまっています。老後が不安で始めたアパート経営だったのですが、開始から3年が経ってもなかなか黒字にならず不安な日々が続いています。満室時の利回りが10%後半という数字に魅力を感じて京都の中古アパートを購入してみたものの、半分程度しか空室が埋まらず、不動産に付随するクーラー、厨房器具、風呂の給湯器具の修理や交換の費用などもかかるため、期待していた収支からは程遠い状況です」

アパート経営は入居者がいて始めて成り立つものですので、入居者が物件に求めているものをしっかりと把握し、それを満たす物件を探して購入するということが大切です。

今回のケースでは、京都府の亀岡駅からバスで10分というアクセスの悪さが空室率に大きく影響していると考えられます。立地は購入後に変更できませんので、特に注意をして選ぶ必要があります。

上記の立地に加えて問題となるのが、築16年の「築古物件」であるという点です。一般的な木造アパートは、コンクリート造のマンションと比べると老朽化が早く、施設や設備の使用可能な目安となる法定耐用年数は、マンションが47年であるのに対して、アパートでは22年と半分以下の年数となっています。つまり、今回の築16年のアパートというのは、かなり古い建物として認識をする必要があるということになります。

「立地が悪く、建物も古い」ということになると、入居者からは敬遠されてしまうため、こういったアパートはリノベーションなどを行って内装や設備を刷新することで、入居率や賃料を上げるという「バリューアップ戦略」を実行することが必要となります。しかし、アパート経営の初心者には、どうリノベーションすれば物件の魅力や価値を高めることができるかを判断することが難しいため、基本的には郊外・地方の築古アパートは不動産投資のプロやセミプロの方向けの物件だという認識をもって臨んだほうが良いでしょう。

今回のケースでは、物件のバリューアップを行うことが難しいと考えられるため、空室を解消するためには、毎月の家賃の引き下げや入居条件の緩和（フリーレント期間を設ける、入居審査を緩くするなど）を行う必要があります。ただ、いずれの取り組みにもデメリットがあるため注意が必要です。具体的には、家賃の引き下げについては利回りの低下と不動産価値の下落につながりますし、入居条件の緩和については滞納リスクのある方が入居することになってしまうリスクがあります。

この2つのデメリットを比較した場合、よりデメリットが大きいのは、入居条件の緩和により滞納者が増えることで「売上は立つのに、家賃を回収できない」というケースです。滞納が発生した状態で黒字化してしまうと、売上自体は立ってしまっているので翌年に所得税を支払わなくてはならなくなり、今以上に手元のキャッシュフローが悪化することになってしまいます。また、次の入居者を入れる場合には、原状回復費用の負担も発生してしまうので、家賃を回収できなかった場合には二重苦となってしまいます。

そのため、まずは賃料の引き下げから実施することをおすすめしますが、賃料が下落すると満室時の物件の利回りが低下してしまうことになりますので、アパートを売却する際の物件価格も下がってしまう可能性があることを念頭に置いて進める必要があります。

現在、Hさんの物件は空室が多いこともあり、利回りに対する融資金利の比率が高いという状況になってしまっています。融資金利は、主に物件の収益性や担保価値、借入人の属性（職業・年収・資産状況など）などから決まりますが、銀行間でその評価割合などが異なりますので、ある銀行では高い融資金利を提示されても、他の銀行ではそれよりも安い金利が提示されるということがあります。

Hさんの場合は、正社員としての長年の勤続によって、ある程度の資産形成ができていると考えられますので、他行で返済能力などが評価されて今よりも良い条件で融資を引くことができる可能性があります。また、頭金の金額が用意できる場合についても、金利交渉ができるケースがありますので、まずは色々な金融機関を回って、よりよい条件で借り換えをできないかを相談してみると良いでしょう。

今回の「郊外×築古アパート」という物件は、不動産投資のなかでもかなりハイリスクなものとなります。Hさんが考えていた「老後の年金対策」という当初の目的に照らし合わせると、「郊外×築古アパート」よりも、中長期で安定的な入居と家賃収入が実現できる物件を保有したほうが良いでしょう。

その場合の投資エリアとしては、中長期で人口増や安定的な賃貸需要を見込むことができる首都圏の駅徒歩10分以内の条件で探してみることをおすすめします。また、家賃収入を高い水準で維持するには、物件のアクセスが良いという利便性に加え、他の物件と比べて建物の状態や設備が良いということが重要です。

先ほど耐用年数（アパートは22年）のお話をしましたが、最近はアパートも進化しており、50年～60年の長期にわたって性能を維持できる「劣化対策等級2相当」という、マンションに匹敵する耐久性を持つアパートが出てきています。この物件を扱っているのがシノケンプロデュースという新築アパートの会社です。「劣化対策等級2相当」のアパートは、従来の木造アパートでは不可能だった、「最長35年間の融資」というコンクリート造のマンションと同等の条件を取り付けることができるほど、金融機関からも高く評価されています。

竣　工　2013年3月
最寄駅　乃木坂駅徒歩6分
総戸数　75戸

住　所　東京都港区赤坂7-6-45
概　要　地上7階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■物件名フリガナ
プレミストヒノキチョウコウエン

■近隣周辺施設情報
檜町公園まで約250m
赤坂サカスまで約500m
東京ミッドタウンまで約400m
国立新美術館まで約600m
成城石井赤坂Bizタワー店まで約710m
ファミリーマート赤坂パインクレスト店まで約410m
セブンイレブン赤坂6丁目店まで約280m
トモズ赤坂店まで約990m
港区立赤坂小学校まで約260m

■駐車場　　　有（機械式）月額39,200円
■バイク置場　5台/月額10,000円～12,000円
■駐輪場　　　有/月額800円～1,200円
―――――――
■設　計　　　清水建設株式会社
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　日勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の50％～100％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（40.26㎡～93.03㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

複利で運用する場合は、利回り×運用年数の値が70%になるタイミングで資産が約2倍となります。この例で言えば、利回り5%×運用年数14年目が70%になるタイミングで、グラフを見てみると、複利での運用14年時点では594万円となっており、元本300万円に対してほぼ倍となっていることが分かります。また、次の14年後の28年目には1176万円と、さらに倍（元本300万円に対しては約4倍）になっていることが分かります。

このように、単利の場合は比例的（足し算的）にしか資産が増えていかないのに対して、複利は指数的（かけ算的）に伸びていくため、資産運用を早く始めたほうがより大きく増やすことができる、ということになります。

資産運用を早く始めたほうが良い2つ目の理由は、老後までに資産運用の知識や経験を身につけることができる、という点です。

資産運用でよくあるケースとしては、退職金をもらってから資産運用を始めてみたものの十分な知識や経験がなかったために、元本割れや大きなマイナスとなってしまったというものがあります。たとえば、退職金2000万円を運用して、年間で5%のマイナスとなってしまった場合に、1年の損失額は100万円となってしまいます。これが200万円の運用金額であれば、同じ5%のマイナスであっても損失額は10万円でおさまります。

つまり、資産運用で失敗をするのであれば、運用金額が少ない内にしておいたほうが良く、運用金額が大きくなる頃には安定してプラスにできるような知識や経験を身につけておくことが大切なのです。

資産運用をする上では、投資をする環境や制度に目を向けることも重要です。たとえば、2016年1月に導入されたマイナス金利政策によって、定期預金や国債の金利が大きく下がり、従来型の資産運用では全くと言っていいほど利息がつかないようになりました。2018年２月には黒田総裁の続投が決まり、2023年4月までは現在の金融政策の路線が大きく変更される可能性は少なく、マイナス金利もしばらくは続く公算が高いと考えられています。

また、2017年1月にはiDeCo（個人型確定拠出年金）の制度変更があり、公務員や主婦、すでに企業型確定拠出年金に加入している会社員も新たに加入ができるようになりました。iDeCoは毎月の掛金（下記参照）がすべて所得控除できるというメリットがあり、運用益は非課税、60歳からの給付時にも控除が受けられるという、非常にお得な個人年金の制度です。

資産を寝かせたままでいると、「マイナス金利」＋「増税」で資産が目減りしてしまう可能性が高い一方で、iDeCoのようなお得な資産運用の選択肢が出てきている時期となりますので、資産運用を始めることを検討してみたほうが良いでしょう。

それでは、今から資産運用を始める場合に何から手をつけるのがよいでしょうか？ここでは、初心者でも取り組みやすいものを2つ紹介したいと思います。

まず検討をしたいのは、節税メリットが大きいiDeCoです。サラリーマンの方であれば、毎月1.2万円～2.3万円程度の掛金で無理なく始めることができ、所得税と住民税の課税控除で掛け金に対して数十％のプラス効果があるため、運用で5%～10%のマイナスが出たとしても資産全体は目減りすることなく、将来に向けて着実に積み立てていくことができます。

運用上の注意点は、60歳まで原則引き出すことができないという点です。iDeCoは個人年金制度なので、国民年金と同様に掛金の支払期間中は引き出すことができなくなります。そのため、使う予定のない余裕資金を掛金にする必要があります。

竣　工　2019年4月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　15戸

住　所　東京都港区白金4-4-10
概　要　地上4階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ルーチェシロカネ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ・伊勢丹白金高輪店まで約500m
ピーコックストア 高輪魚籃坂店まで約780m
ローソン 白金三光店まで約350m
白金アエルシティまで約580m
クイーンズ伊勢丹まで約520m
肉のハナマサまで約660m
ローソン白金三光店まで約370m
サンクスまで約540m
ミニストップ白金6丁目店まで約500m
プラチナドン・キホーテ白金台店まで約910m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（34.20㎡～45.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築浅物件は築5年以内～長くても築10年以内がイメージされますが、築古物件は20年超程度の物件を指すかと思います。物件は20年も経つと設備が一回り古くなってしまい、そのままでは周辺の築浅物件に勝つことができなくなってしまいます。そのため、入居率の低下状況を見ながら、賃料を適宜下げて行く必要があります。

このように築古物件は入居率低下とそれに対応するための賃料低下が想定されるため、新築時よりも収益性が落ち込む事になります。これが融資審査で厳しい評価を受ける一点目の理由となります。

一方、物件の耐用年数は木造22年、RC造（マンションなど）47年となりますので、築20年超の木造アパートなどは建物の耐用年数を超えてしまっていることが多く、こちらも建物価値がほとんどゼロに近い形となり、担保価値が非常に低くなってしまいます。こちらも、融資審査ではマイナス評価を受ける原因となります。

この物件の収益性の低下と担保価値の低さの2点が、築古物件が厳しい評価を受けてしまう主な理由となります。なお、築古物件に無理に融資を通そうとすると、個人のバランスシート（資産と負債の状況）が債務超過状態となってしまい、その後の融資に悪影響が出てしまうため、交渉などで審査を乗り切るというよりは、融資評価をしっかりと得ることを目指したほうが良いでしょう。

先ほどの築古物件が厳しい評価を受ける2点をもとに、融資がつきやすい築古物件を考えてみると、次の2点に集約されることになります。それは、収益性が高い（入居や賃料を見込むことができる）ということと、担保価値があるという点です。これを以下で詳しく見ていきましょう。

まず一点目の収益性が高いという点に関しては、方法は2つあります。一つは、都心やターミナル駅の徒歩7分以内の物件など、今後の入居需要が安定的に見込まれるエリアにある物件を中心に選ぶということ、もう一つはやや玄人の手段となりますが、リノベーションによりバリューアップ（リノベーション後に賃料アップや満室経営を実現すること）された物件を狙うこと、となります。

物件選びは何を差し置いてもエリアが重要です。エリアさえよければ、入居率を高く維持することが可能なためです。入居者のニーズにおいて、物件の設備よりもエリアの利便性が高いことのほうが重要、というわけです。融資審査においては、エリアが良いということだけではなく、客観的に購入後の入居率が見込めるという証拠を提示することが求められるかと思いますので、これまでの物件の入居状況や周辺類似物件の入居状況、エリアの今後の入居需要予測なども揃えることができれば、融資審査でプラスとなります。

リノベーション物件については、購入時にリノベーション費用が上乗せされる形となり、金額はやや高めになり利回りも低下する可能性がありますので、高利回りを狙いたい方にとってはしっかりと検討をしたほうが良いポイントとなります。

なお、手元に現金の余裕がある方は、物件を一度現金で購入してからリノベーションを行い、改めて融資審査を受けに行くといった不動産投資手法も可能だと思いますが、やや玄人的なやり方となりますので、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

先ほども少し触れたとおり、築古の木造物件は土地以外の担保価値をあまり期待できないため、融資を引くことを考えるとあまり得策ではありません。担保価値を考えるのであれば、狙うべきはRC造の物件となります。

たとえば、RC造のマンションは築20年の物件であっても、耐用年数があと27年残っているため、建物価値は半分以上も残存している計算となります。そのため、築古物件のなかでもマンションであれば、比較的融資は引きやすくなります。属性が良い方であれば、マンションの中でも金額や利回りが高い一棟投資や価値が落ちにくいヴィンテージマンション（一等地にある物件やブランド化した物件）を視野に入れると良いでしょう。

融資審査を通しやすくするには、属性を引き上げておくことも大切です。ローンの金額に対して、保有している資産が多ければ債務超過状態にはなりません。そのため、融資審査前に現金・預金・金融資産の状況をリストにまとめることはもちろん、住宅や車、保険、相続予定の資産など、担保価値がつきそうな資産がないかもしっかりと確認をしておきましょう。

自分の属性を引き上げる以外でできる取り組みとしては、築古物件の融資を通した実績が多い不動産投資会社に相談をすることも有効です。実績が多い会社ほど「今の融資環境では、どんな中古物件であれば融資評価がつきやすいか」「過去に融資を引くことができた築古物件はどういう物件か」「金融機関ごとの特徴と対策方法」など、有益な情報を蓄積しています。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅歩8分
総戸数　16戸

住　所　東京都港区白金3-12-15
概　要　地上4階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1Kタイプ対象／フリーレント3ヶ月
■フリーレント合計、実質5ヶ月キャンペーン

■1LDK／2LDKタイプ対象／フリーレント2ヶ月
■フリーレント合計、実質4ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオシロカネタカナワ
GRAN PASEO 白金高輪

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンKOYO北里大学北里研究所病院店まで約310m
北里研究所病院まで約300m
肉のハナマサ南麻布店まで約330m
トモズ白金プラザ店まで約610m
サイゼリヤ白金高輪店まで約560m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約610m
ローソン白金三光店まで約200m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約780m
ミニストップ白金6丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約560m
港白金台郵便局まで約1130m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.67㎡～58.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社を見極める一番のポイントは、サイト内でデメリットやリスクについてもしっかりと説明をしているかどうかです。不動産投資のデメリットやリスクは、見る人に躊躇をさせたり慎重にさせたりしてしまう情報なので、サイト運営側としてはできるだけ載せたくない情報です。

そのため、不動産投資のデメリットやリスクをサイト上にしっかりと載せている会社は、「良い情報も悪い情報もしっかりと伝えて、お客様に十分に吟味してから不動産投資を始めていただきたい」と考えている会社の可能性が高いと言えます。

一方、不動産投資のデメリットやリスクを全く載せていない会社は、「不動産の販売に不都合な情報は載せるな」「とにかく売れ」というスタンスの売上第一主義の会社である可能性があります。

「お客様の声」は、会社内の人間ではない第三者からの評価ということで、見る人に信頼感を持ってもらえる情報です。ただし、会社のサイトに掲載されるものは、恣意的にピックアップされているものであることが多く、ほとんどがサービスを一方的に褒めるばかりの内容となっていることが多いので注意が必要です。

信頼できる不動産投資会社のお客様の声は、「○○という点は良かったですが、△△という点はもう少し改善していただきたいです」などの改善を要望する声や、全体の2割前後に不満の声も掲載しているような会社です。あえて、自社にとって良くない情報も取り上げることで、「お客様に比較検討の上で選んでいただきたい」と考えている、もしくは謙虚にサービス改善に努めていこうと考えている可能性が高いと言えます。

お客様の声の数は多いのに、一切の不満や改善要望が見当たらない場合は、自社にとって都合の良い情報ばかりを一方的に伝えようとする会社の可能性が高いので、やや注意をしてその他のポイントをチェックしたほうが良いでしょう。

不動産投資で成功する方の多くは、周辺物件と差別化ができている物件を保有しています。日本国内の物件自体の数は多いので、全く特長がない物件は入居者から見向きをされず、生き残っていくことができません。そのため、入居者ニーズを正確にとらえて、それに最も応えるような物件や、競合と差別化がきちんとできているような物件に投資をしていく必要があります。

この観点をしっかりと持っている会社は、競合の不動産投資会社と自社の差別化についても意識をしているので、「弊社の特徴」「私たちが選ばれる理由」などのコンテンツとして公開していることが多いのです。差別化についての意識が高い会社であれば、「投資物件の特長」「周辺物件との差別化」「その物件が選ばれる理由」などを考慮して物件を厳選してくれる可能性が高いので、物件選びを安心して任せることができます。

サイト内に「よくある質問」「FAQ」などが充実しているかどうかも判断材料となります。顧客からの声に耳を傾けようとする会社は、「お客様がどういう不安や悩みを抱えているのか？」「どうすれば不安や悩みを解消できるだろうか？」と常に考えています。そのツールの一つが「よくある質問」「FAQ」となります。

「よくある質問」「FAQ」を見て、自分が抱えている不安や悩みが解消できるようであれば、顧客から寄せられる質問にしっかりと答えようとする会社である、または自分のような顧客タイプのことをよく分かっている会社である、ということになります。逆に、サイト内の情報や「よくある質問」「FAQ」などを見ても、まったく問題が解決しないということであれば、不動産投資会社にとって都合の良い情報しか掲載されていない、もしくは自分のような顧客に関する理解度が低いと考えたほうが良いでしょう。

自社のマーケティング力が弱い会社に、物件に関するマーケティング能力が高いことを期待するのは、ややハードルが高い可能性がありますので、慎重に検討する必要があります。

サイト運営者の立場になってみると分かりやすいのですが、営業マンをサイトに掲載した場合、退職した社員を差し替えるのは手間がかかります。そのため、多くの会社では営業マンや社員をサイトにあまり掲載しようとは思いません。特に、不動産投資会社の離職率は高いので、他の領域のサイトと比べても社員をサイトに掲載する意欲は低いと言えるでしょう。

これを逆に考えれば、サイトに営業マンや社員を掲載している会社は、離職率が低いので退職による更新の手間が少なく、社風の良い会社である可能性が高いと考えられます。不動産投資会社で社風が良い会社というのは、顧客のリピート率が高いため営業マンに不条理な営業ノルマが課されない会社や、自社が販売する物件やサービスに自信を持っており会社の将来性を心から信じられるメンバーで構成された会社などが考えられます。

いずれにせよ、顔が見えるサイトは信頼できる会社である可能性が高いという点を頭に入れておくと良いかと思います。

依頼を検討している会社の場合は、IR資料という株主向けの事業説明資料をチェックしておくと良いでしょう。IR資料のなかには、事業戦略や販売戦略、経営課題などが説明されていますので、無理な営業・販売をしていないか、競合ときちんと差別化できていそうか、会社として致命的な問題を抱えていないかといったことを調べることができます。

最後のポイントとして、その会社の評判や口コミを掲載しているサイトを確認しておくことも大切です。お客様の声の項目でも触れましたが、不動産投資会社のサイト内にある情報は、会社にとって都合の良い情報が掲載されている可能性が高く、不都合な情報はなかったことにされているケースがあります。

良い評判だけでなく悪い評判もきちんと掲載されている中立的なサイトを見て、どのような失敗例があったのか、どのような体質の会社なのか、本当に信頼できる会社なのかを見極めると良いでしょう。

竣　工　2019年6月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区芝2-15-15
概　要　地上8階　RC造
駐車場　―
■さらに賃料1.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ラディーチェシバ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約50m
ドラッグセガミ芝浦店まで約360m
社会福祉法人恩賜財団母子愛育会総合母子保健センター愛育病院まで約530m
戸板女子短期大学図書館まで約260m
金杉濱町緑地まで約170m

都営三田線芝公園駅徒歩5分。日比谷通りを少し入った落ち着きのある閑静な住宅地。徒歩9分圏内では大門駅もご利用可能と主要都市へのアクセス環境も良好です。地上8階建、全8戸。デザイン性の高いスタイリッシュなフォルム。ルームプランニングはワンルーム、1SLDKをご用意した機能的なコンパクトレジデンス。充実した設備やゆとりある居室を確保した快適な住空間となっております。周辺はスーパーマーケットやコンビニエンスストアが徒歩1分。飲食店やカフェなども揃う生活環境。少し足を延ばせば緑豊かな「芝公園」も点在する魅力的なロケーションです。

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SDK（27.08㎡～55.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

年収400万円の方でも資産1億円が作れるか、と聞かれたら答えはYESなのですが、それは純資産かと聞かれた場合はNOとなります。これはどういうことかというと、アパートやマンションを購入すると会計上は資産となるのですが、資産を購入するために必要な不動産投資ローンなどがセットで負債となるため、購入時点での不動産投資による純資産（資産-負債）の増加はゼロ円となります。

では、資産が１億円であるということに全く意味が無いかというと、そんなこともありません。金融機関から資産価値を認めてもらうことができれば、次の融資の担保として機能するという側面がありますので、運用を拡大していく上では資産を持つことに一定の価値はあります。

ただ、いずれにせよ、不動産投資において資産は負債とセットになるという点をしっかりと頭に入れた上で、資産形成だけを謳った広告に踊らされず、どうやって負債の金額を減らして純資産の比率を高めていくかということを考えていくことが大切です。

なお、そもそもの前提条件として、年収水準（400万円）に対して融資金額（1億円）が25倍とかなり高い比率となるため、貯金状況（頭金）や勤務先などの属性面が良くないと融資自体がおりないケースも考えられますので、その点については注意が必要です。

「○○で資産１億円」と同じくらいよく見るのが「年間賃料1,000万円」という謳い文句です。「年間賃料が1,000万円っていうことは、不動産投資から1,000万円の利益が出せるっていうことでしょ？それ、すごくない？」と思った方、要注意です。

たとえ年間賃料1,000万円であっても、すべてが利益になるわけではありません。むしろ、不動産投資ローンの返済や物件の管理費、諸経費、税金などを差し引くと、手残りは数十万円～多くても100万円程度となります。現在、不動産投資の利回りは東京のワンルームマンションで3%～5%、一棟で5%～8%程度ですので、総額１億円の物件を保有して年間に出せる利益が30万円～80万円程度というイメージになります。

もちろん、頭金100万円に対して考えれば、年間数十万円の利益が出るということは年間の利回りは数十％となりますので、それ自体は素晴らしいパフォーマンスと言えるのですが、年間賃料1000万円を実現するには物件価格1.5億円、平均利回りが7%前後の物件でなければ実現できないという点に注意が必要です。

物件価格が1.5億円だと、頭金100万円に対して150倍の金額の融資を受ける必要がありますので、かなりハイリスクな投資になることを覚悟しておく必要があるかと思います。何が起こっても返済を滞らせないためには、1,000万円～1,500万円程度の現金資産を手元に持っておきたいところです。

「頭金100万円で年間賃料1,000万円」というフレーズは、頭金が100万円さえあれば不労所得1,000万円が手に入る、ということではなく、相応のリスクを背負って年間数十万円の利益を狙いに行くということだと理解しておくことが大切です。

3点目の「30歳から不動産投資を始めれば、頭金なしでも65歳でマンションを3戸完済できる」という点に関しては、決してウソではないのですが、注意すべき点がいくつかあります。

不動産投資の大まかなイメージとしては、マンションなどの物件を35年ローンで購入し、毎月返済する必要があるが、不動産からの賃料収入があるので、ローン返済と賃料収入が相殺し、自己資金を減らさずとも35年後に物件のローンを完済して保有できる、というものかと思います。これだけを見ると、30歳に不動産投資を始めれば、65歳にはマンション3戸を労せず保有できる、というイメージを持たれる方も多いかと思いますが、この流れのどこに注意すべき点があるかを以下で詳しく見ていきます。

まず、不動産を購入するにあたっては、不動産を取得するための費用がかかりますが、多くの場合でこちらは「頭金」には含まれない費用となります。頭金というのは、不動産の購入金額に対するローンにいくらを入れるか、というお金になりますので、不動産を取得するのにかかる手続きや税金などは含まれないのです。

この不動産取得にかかる初年度の費用は、物件により金額は異なりますが、ワンルームマンションの場合であれば、物件価格の3%前後の費用がかかると考えておけば良いかと思います。具体例として、1件2500万円のワンルームマンションを3戸持つとすると、頭金ゼロだとしても、物件価格2500万円×取得費用3%×マンション3戸＝総額費用225万円前後のお金が必要となりますので気をつけましょう。

また、上記以外にも毎年のランニングコストとして、固定資産税（2500万円のマンションであれば1件につき4万円程度）がかかる点や、築年数が増えてくると賃料が下落して賃料収入がローン返済額を下回って赤字になるリスクなどについても注意をしておいたほうが良いでしょう。

さらに、3戸をすべてフルローンで借りられるかどうかという点に関しては、貯蓄の状況や属性によっても大きく異なります。特に、ワンルームマンションは一棟物件に比べると資産評価が低く見積もられがちなので、2戸目・3戸目を取得しようとする際に、融資でつまずいてしまう可能性があります。その場合は、1戸目を繰り上げ返済（たとえば毎年100万円程度）しながら完済までのスピードを上げ、完済前後で2戸目以降を購入することになります。2戸目以降は、1戸目の家賃収入を返済に充てることができるようになるので、繰り上げ返済がしやすくなるという完済スキームとなります。

この場合の注意点は、1戸目の繰り上げ返済に年100万円×15年の追加資金が必要となるということでしょう。30歳ということで、これから年収が上がることは考えられるものの、結婚・出産・病気・事故・介護などのライフイベントでお金が必要になるケースや、保有物件に空室が続いて想定していた賃料が得られないケースなどをリスクとして認識しておく必要があります。

そういったことを踏まえて考えると、まったくの貯蓄ゼロで不動産投資をスタートするのではなく、繰り上げ返済をしてもある程度の余裕がある資金状態を整えてから、不動産投資を開始するということが大切かと思います。

竣　工　2021年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　11戸

住　所　東京都港区三田5-4-9
概　要　地上5階 地下1階 RC造
駐車場　―
■101／103号室限定／フリーレント1ヶ月
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■402号室限定／フリーレント2ヶ月
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ルクレミタ
Le Clair MITA

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約500m
マルエツプチ三田2丁目店まで約700m
ローソン麻布三ノ橋店まで約190m
ケーヨーデイツー三田店まで約180m
白金アエルシティまで約810m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約640m
スーパーフェニックス三田店まで約730m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約850m
ゆらりん白金高輪保育園まで約790m
慶應義塾大学まで約480m
ガスト麻布十番店まで約1170m
マクドナルド三田駅前店まで約820m
慶応仲通り商店街まで約630m
網代公園まで約1040m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（13.39㎡～44.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2007年6月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　39戸

住　所　東京都港区三田5-8-16
概　要　地上14階 RC造
駐車場　13台（機械式12台・平置式1台）
■物件名フリガナ
アパートメンツミタ

■近隣周辺施設情報
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約500m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約600m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約530m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約680m
サミットストア三田店まで約140m
セブンイレブン南麻布店まで約250m
ローソン麻布三ノ橋店まで約260m
ローソン三田5丁目店まで約230m
トモズ白金高輪店まで約550m
トモズ白金プラザ店まで約730m
トモズ麻布十番店まで約1020m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約380m
港区立御田小学校まで約500m
白高児童遊園まで約600m
白金商店街まで約800m

■駐車場　　　13台（機械式12台・平置式1台）
月額46,440円～50,760円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　39台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　西武建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（45.39㎡～55.57㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。