建築基準法の接道義務を満たさない無道路地の不動産は、新築不可、再建築不可といった条件が付いています。そのため、売却したくても買い手が見つかりにくく、希望条件での売却が長期化してしまうケースも少なくありません。

無道路地の売却では、これらの条件を踏まえたうえで対策を練り、様々な角度からアプローチすることが重要になります。

無道路地とは、建築基準法上の「建築基準法に定められている道路に2m以上接している」という接道義務の条件を満たせていない土地のことを指しています。

接道義務を満たしていない無道路地は、建物を新たに立てることができません。また、既に建物が建っている場合には、リフォームやリノベーションを行うことは可能ですが、増築や建て替えができません。

このように、無道路地は土地の使用が制限される、建物の増築や建て替えができないなどの条件付きの不動産となるため、希望条件での売却は長期化してしまう可能性があります。

隣地の所有者に売却するという方法です。無道路地を取得しても建物を新築できない、増築や建て直しができないため、新築を予定している人や建て直しを視野に入れつつ長く住みたいと考えている人の需要は期待できない特徴があります。

しかし、隣地の所有者にとっては、隣接している所有地が接道義務を満たしていれば、無道路地の様々な用途への活用が検討できます。隣地の所有者の中には、将来的に敷地を広げたいと考えていたり、横並びの二世帯を検討しているケースもあります。

このような場合、一般の購入検討者よりも良い条件で売却できる可能性があります。隣地所有者で購入検討してもらえる可能性が無いか、確認してみましょう。

ただし、不動産売買は売主と買主の利益が相反する交渉内容が少なくありません。直接話をしてしまうとトラブルに発展する可能性もあるため、不動産仲介会社を介した隣地の所有者との交渉を行いましょう。

建築基準法に定められている道路に2m以上接すれば、接道義務を満たすことができます。例えば、隣地が接道義務を満たした土地の場合、隣地が空き家や空き地であれば、交渉して売ってもらうことによって接道義務を満たせるようになります。

袋地のように周囲を家に囲まれている場合、隣地に相談して土地の一部を売ってもらって接道義務を満たすことも可能です。接道義務を満たすことによって資産価値が向上し、無道路地として売却するよりも好条件での売却が期待できる可能性があります。

ただし、隣地所有者へ売却する場合と同様、こちらも直接の交渉は避け、不動産仲介会社を介した交渉を進めるようにしましょう。

無道路地に建っている建物の場合、増築や建て替えはできませんが、面積の変更を伴わないリフォームやリノベーションは可能です。リフォームやリノベーションを行ってきれいな物件という印象を強めれば、手を加えない場合よりも高く売却できる可能性が高まります。

ただし、リフォーム費用の上乗せが出来ず、新たな損失になる可能性もあるため注意が必要です。仲介を依頼している不動産会社に手を加えるべきか、事前に相談してから取り組みましょう。

無道路地は、建物を一度解体すると接道義務を満たすまで再建築できなくなる可能性が高い不動産です。建物が古く解体を考えていても、売却前に解体をしてしまうと資産価値を大きく低下させてしまう恐れがあります。

隣地の購入を進める場合も、「相場に沿った価格であるか」「購入することで費用以上の付加価値を得られるか」という視点で慎重に検討することが大切です。

隣地購入には、仲介手数料や不動産登記の費用が掛かります。これらの諸費用や手間をかけて資産価値の向上が望めないのであれば、隣地を取得するメリットが少ないと言えるでしょう。

また、隣地との交渉により接道状況が解消されていたとしても、解体費用の分だけ売値に上乗せできる保証がないため、まずは不動産会社に建物を解体すべきかを相談してから取りかかることを検討してみましょう。

不動産会社に仲介を依頼する場合も、買取を依頼する場合も、無道路地のような条件付きの物件を得意としているかどうかを確認することが重要です。

無道路地は様々な条件の付いた不動産であることから、不動産会社によっては取り扱いをしてくれなかったり、相場よりも安い価格で売出して決済を急いでしまう可能性があります。

このような状況を避けるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。特に仲介の査定価格を提示してもらう場合は、価格だけでなく査定の根拠や、仲介担当者の対応力なども比較しておきましょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　浜町駅徒歩6分
総戸数　55戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-43-9
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
クオリタスニホンバシハマチョウ
QUALITAS日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン日本橋浜町店まで約500m
ローソン新大橋1丁目店まで約550m
成城石井日本橋浜町店まで約300m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約400m
トモズ トルナーレ浜町店まで約400m
薬マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約700m
日本橋清洲クリニックまで約190m
トルナーレ内科外科まで約400m
日本橋浜町郵便局まで約240m
中央人形町二郵便局まで約650m
みずほ銀行日本橋浜町Ｆタワー出張所まで約270m
明治座まで約600m
江東区芭蕉記念館まで約600m
中央区立浜町公園まで約350m
浜町保育園まで約130m
中央区立有馬小学校まで約550m
中央区立日本橋中学校まで約950m

物件名	クオリタス日本橋浜町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋浜町3-43-9
最寄駅	都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	55戸	築年月	2022年5月

■駐車場　　　1台（平置式）月額55,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　60台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社岡田総合計画一級建築士事務所
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.40㎡～57.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　1999年2月
最寄駅　新富駅徒歩2分
総戸数　74戸

住　所　東京都中央区新富1-6-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1007号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1007号室対象／フリーレント1ヶ月
■1007号室対象／実質フリーレント2ヶ月

■805号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■805号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■上記以外住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エイチエフギンザレジデンスイーストツー

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約340m
マルエツプチ八丁堀店まで約710m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約300m
ローソン入船店まで約450m
どらっぐぱぱす明石町店まで約940m
中央湊郵便局まで約630m
100円ショップUSAまで約400m
miniピアゴ入船3丁目店まで約360m
miniピアゴ入船1丁目店まで約420m
ザ・ダイソー 築地店まで約440m

物件名	HF銀座レジデンスイースト2賃貸
所在地	東京都中央区新富1-6-10
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	74戸	築年月	1999年2月

■駐車場　　　有/月額44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.95㎡～63.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2003年7月
最寄駅　東日本橋駅徒歩1分
総戸数　25戸

住　所　東京都中央区東日本橋1-2-3
概　要　地上10階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約300m
ローソン東日本橋2丁目店まで約150m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約200m
東日本橋三郵便局まで約260m
ゆうちょ銀行本店馬喰横山駅内出張所まで約480m
久松警察署まで約440m
中央区立日本橋中学校まで約270m
中央区立久松小学校まで約290m
山村病院まで約830m
久松児童公園まで約380m
浜町公園まで約570m
龍閑児童公園まで約760m

物件名	オーキッドレジデンス東日本橋賃貸
所在地	東京都中央区東日本橋1-2-3
最寄駅	都営浅草線「東日本橋駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 SRC造
総戸数	25戸	築年月	2003年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（23.55㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2017年3月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　21戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-5-8
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■楽器24時間演奏可／防音室完備

■物件名フリガナ
コードテラスヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
浅草橋公園まで約400m
両国幼稚園まで約450m
スーパーカエデ・浅草橋店まで約730m
中央区立久松小学校まで約770m
中央区立日本橋中学校まで約250m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約410m
ローソン東日本橋京葉道路店まで約60m
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約250m
東日本橋ドラッグまで約320m
いきなりステーキ浅草橋駅前店まで約430m
プロント東日本橋店まで約380m

物件名	コードテラス東日本橋賃貸
所在地	東京都中央区東日本橋2-5-8
最寄駅	都営浅草線「東日本橋駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	21戸	築年月	2017年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（40.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2011年3月
最寄駅　浜町駅徒歩4分
総戸数　90戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町2-4-2
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
パークホームズニホンバシハマチョウニチョウメリビオガーデン

■近隣周辺施設情報
成城石井日本橋店まで約190m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約160m
トモズトルナーレ浜町店まで約200m
山村病院まで約340m
中央区立日本橋中学校まで約990m
中央区立有馬小学校まで約390m
人形町保育園まで約380m
浜町公園まで約130m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約410m
ローソン日本橋浜町2丁目店まで約280m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約390m

物件名	パークホームズ日本橋浜町二丁目リビオガーデン賃貸
所在地	東京都中央区日本橋浜町2-4-2
最寄駅	都営新宿線「浜町駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上11階 地下1階 RC造
総戸数	90戸	築年月	2011年3月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（41.14㎡～71.92㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。

公益財団東日本不動産流通機構の首都圏不動産市場の動向による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6％減にとどまっています。

新築マンションの初月契約率は70％程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

竣　工　2022年4月
最寄駅　八丁堀駅徒歩4分
総戸数　34戸

住　所　東京都中央区入船2-6-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K住居対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K住居対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージファーストハッチョウボリ

■近隣周辺施設情報
ローソン入船店まで約190m
ファミリーマート入船1丁目店まで約200m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約250m
miniピアゴ入船1丁目店まで約100m
まいばすけっと新富町駅前まで約350m
マルエツプチ八丁堀4丁目店まで約400m
新富げんかクリニックまで約400m
厚生診療所まで約550m
みずほ銀行入船湊出張所まで約120m
りそな銀行新富1丁目出張所まで約250m
三菱UFJ銀行八重洲通支店まで約260m
中央湊郵便局まで約190m
新富郵便局まで約300m
中央区立鉄砲洲児童公園まで約200m
中央区立桜川公園まで約240m
中央区立桜川屋上公園まで約650m
中央区立中央小学校まで約220m
中央区立銀座中学校まで約1600m

物件名	ステージファースト八丁堀賃貸
所在地	東京都中央区入船2-6-4
最寄駅	東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2022年4月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ディスク
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.48㎡～48.65㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　月島駅徒歩4分
総戸数　15戸

住　所　東京都中央区佃1-10-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K対象／実質フリーレント1ヶ月

■1LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォートツキシマ
ＣＯＮＦＯＲＴ月島

■近隣周辺施設情報
ナチュラルローソン佃2丁目店まで約400m
ファミリーマート佃2丁目店まで約500m
リンコスリバーシティ店まで約350m
マルエツ佃店まで約700m
マツモトキヨシmatsukiyoLAB佃2丁目店まで約400m
リバーシティ21郵便局まで約600m
みずほ銀行月島出張所まで約700m
三菱UFJ銀行月島駅前出張所まで約650m
石川島記念病院まで約450m
中央区立佃公園まで約10m
みちてる保育園まで約600m
中央区立佃島小学校まで約400m
中央区立佃中学校まで約300m

物件名	ＣＯＮＦＯＲＴ月島賃貸
所在地	東京都中央区佃1-10-7
最寄駅	都営大江戸線「月島駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	15戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　コーナン建設株式会社東京支社一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（28.62㎡～54.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2002年2月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　91戸

住　所　東京都中央区新川2-7-11
概　要　地上13階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
HFハッチョウボリレジデンス2

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約460m
マルエツプチ八丁堀店まで約370m
ローソン新川2丁目店まで約340m
ナチュラルローソン新川2丁目店まで約280m
中央幼稚園まで約410m
明石幼稚園まで約830m
グローバルキッズ新川園まで約60m
八丁堀保育園まで約570m
中央区立明正小学校まで約140m
中央区立中央小学校まで約410m

物件名	HF八丁堀レジデンス2賃貸
所在地	東京都中央区新川2-7-11
最寄駅	東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上13階 SRC造
総戸数	91戸	築年月	2002年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2K（25.20㎡～40.20㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

自分の目的や資金規模に合った投資をして大きな失敗をしないようにするためには、不動産投資のリスクやリターンについての正しい知識を身に付けることが大切です。

不動産投資は数百万円の初期費用が必要となり、投資規模は数千万円単位に及びます。また、物件の取得やローンの返済だけではなく、修繕やトラブルの解決など様々な局面で資金を必要とする場面があります。

しかし、不動産投資のリスクは、投資方法や投資物件の種類によって大きな違いがあります。またリスクによって、得られるリターンの大きさも異なるため、不動産投資をおこなう目的や投資資金の規模などによって、選択する不動産投資は変わってきます。

目標とする収益を上げるために、具体的な物件探しや資金計画についても自分で見極めて判断することが必要になります。そのため、不動産投資の種類や物件を見極める判断力を養うことはとても重要なポイントとなってきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強します。インターネットの不動産投資情報サイト・メディアを利用するとよいでしょう。

不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

余裕があれば、株式投資などの他の投資方法と比較してどのような特徴があるのか、についても勉強してみましょう。

このような不動産投資の概要は、不動産投資の基本を書いた概説書でも勉強することができますが、書籍では頭に入りにくく難しく感じられてしまう場合もあるでしょう。そこで、検索などで簡単に情報を入手できるインターネットの活用が有効でしょう。

ただし、インターネットの情報は、情報発信者・運営者によって信ぴょう性に疑問があるものもあります。運営元や配信元を調べ、信頼性の高い情報を取捨選択するように注意しましょう。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になるでしょう。

不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知る必要があるでしょう。それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

また、利回りや、キャッシュフロー、サブリース、管理会社、専任媒介契約など、不動産投資でよく使われる用語を知らないと、不動産投資の勉強を深めていくうえで支障が出ることがあります。基本的な不動産投資の用語は、まず押さえておくと後々便利でしょう。

ただし、効率性を重視するならば、用語の勉強は、目的や種類を絞ってから、分からない言葉が出てきた時点でその都度勉強するのでもよいでしょう。

不動産投資の種類の比較や不動産投資用語については、やや専門的な内容になるため、基本的な内容を網羅的、体系的に解説しているような書籍で勉強するのが効率がよいといえます。

インターネットの不動産投資情報サイトやメディアの中にも、そのようなノウハウを網羅的に集約したものもあり、そのようなサイトのうち信頼できるものを利用して勉強してもよいでしょう。

不動産投資の様々な種類について学んだら、自分がどのような目的で不動産投資がしたいのか、また、その目的と自分の資金背景などを合わせて、自分に向いている不動産投資は何かを考えてみましょう。

そして、不動産投資をおこなう目的や、それに合った不動産投資の種類を絞ったら、その絞った分野について勉強を深めていくとよいでしょう。

たとえば、長期的に低リスクの運用で副収入を得たいという目的であれば、高い収益は得られないが比較的リスクの低い、区分マンション投資が向いています。この場合は手元資金の範囲内で購入することのできる、区分マンション投資について勉強していくというような流れになります。

目的や種類を絞った不動産投資の勉強には、テーマ別に行われることが多いセミナーが向いているといえるでしょう。セミナーであれば、実際の投資例に基づいた具体的な話を講師から直接聞くことができるケースも多く、講師に質問して不明点や疑問点を解決できる可能性もあります。

不動産投資で利益を出していくためには、オーナー自らが収入と支出の管理をする必要があり、資金計画や税金についての理解が不可欠といえます。不動産投資の目的や種類を絞るステップでは、同時に不動産投資の収入と支出、融資とその返済、税金の計算などについて勉強していくとよいでしょう。

不動産投資の資金計画や税金については、テーマ別に行われるセミナーやテーマ別に書かれた書籍を利用するとよいでしょう。

自分の目的に沿って不動産投資の種類を絞り込み、その分野の勉強も一通り終えたと感じたら、実際に物件を探して見学し、実践しながら勉強していくとよいでしょう。

多くの物件をみることで、相場観が分かるようになり、自分が実際に投資対象とする物件の条件をさらに絞り込んでいくことができるようになっていきます。物件を現地で見るときに不動産会社の人と会話することで、不動産市場の動向を肌で感じることができます。

投資対象となる良い物件があったら、金融機関に融資の相談もしてみましょう。実際に購入しない場合であっても、自分の資金背景、属性などからどのような物件がどれくらいの条件で購入できるのかを知ることにもつながります。

融資の条件によって購入できる物件も変わってくるため、物件探しと並行して金融機関へのアプローチも適宜おこなっていくことで、物件の絞り込みに役立つでしょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　馬喰町駅徒歩2分
総戸数　―戸

住　所　東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスニホンバシバクロチョウ

■近隣周辺施設情報
■ヨドバシAkibaまで約1090m
■くすりセイジョーまで約550m
■タウン・ドイト後楽園店まで約3330m
■どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約970m
■まいばすけっと岩本町3丁目店まで約360m
■ファミリーマート東神田二丁目店まで約170m
■セブンイレブン東神田2丁目店まで約200m
■スギ薬局岩本町店まで約380m
■東神田郵便局まで約300m
■三井住友銀行浅草橋支店まで約450m
■まいばすけっと日本橋横山町店まで約240m
■マルマンストア日本橋馬喰町店まで約150m
■セブンイレブン馬喰町駅前店まで約130m
■ファミリーマート小伝馬町鞍掛橋店まで約140m
■スギ薬局日本橋横山町店まで約170m

物件名	アーバネックス日本橋馬喰町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
最寄駅	JR総武本線「馬喰町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数		築年月	2022年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.00㎡～50.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。

竣　工　2008年2月
最寄駅　勝どき駅徒歩2分
総戸数　55戸

住　所　東京都中央区勝どき4-2-11
概　要　地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアカチドキ
RESIDIA 勝どき

■近隣周辺施設情報
パンダ薬局勝どき店まで約40m
マルエツ晴海3丁目店まで約810m
ローソン勝どき4丁目店まで約150m
セブンイレブンベイシティ晴海店まで約710m
どらっぐぱぱす晴海店まで約810m
キャンドゥ勝どき駅前店まで約280m
中央区立晴海中学校まで約1190m
中央区立月島第二小学校まで約380m
かちどき西保育園まで約260m
聖路加国際病院まで約1510m
黎明橋公園まで約560m
独立行政法人国立がん研究センター中央病院まで約1490m
晴海トリトンまで約850m
デリド勝どき駅前店まで約280m
ファミリーマート勝どき5丁目店まで約450m
中央勝どき郵便局まで約350m
三菱東京UFJ銀行月島支店まで約290m

物件名	レジディア勝どき賃貸
所在地	東京都中央区勝どき4-2-11
最寄駅	都営大江戸線「勝どき駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 地下1階 RC造
総戸数	55戸	築年月	2008年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（40.06㎡～66.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。