竣 工 2007年4月 最寄駅 六本木一丁目駅徒歩2分 総戸数 71戸 住 所 東京都港区六本木3-3-10 概 要 地上18階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アパートメンツタワーロッポンギ Apartments Tower 六本木 ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ城山ヒルズ店まで約710m まいばすけっと東麻布2丁目店まで約1030m まいばすけっと六本木1丁目店まで約270m 肉のハナマサ赤坂店まで約520m 成城石井赤坂アークヒルズ店まで約500m ファミリーマート六本木1丁目店まで約180m ファミリーマート六本木3丁目店まで約80m ローソン六本木三丁目店まで約360m セブンイレブン六本木5丁目店まで約570m マツモトキヨシ六本木店まで約690m プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約1040m 六本木ヒルズまで約1100m バーニーズニューヨーク六本木店まで約1000m 赤坂サカスまで約1510m 泉ガーデンまで約400m SALADSTOP六本木グランドタワー店まで約270m タリーズコーヒー六本木3丁目ナナナリア店まで約280m 物件名 アパートメンツタワー六本木賃貸 所在地 東京都港区六本木3-3-10 最寄駅 東京メトロ南北線「六本木一丁目駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上18階 地下1階 RC造 総戸数 71戸 築年月 2007年4月 ■駐車場 有（機械式・平置式）月額49,500円～ ■バイク置場 ― ■駐輪場 71台 ――――――― ■設 計 株式会社スルガコーポレーション ■施 工 株式会社スルガコーポレーション ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～3LDK（31.90㎡～99.48㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 誰でもより高い価格で物件を売却したいと思っていますので、高めの価格で募集をしたくなるのは仕方がないでしょう。しかし、相場からあまりにも高すぎると売れ残る可能性が高くなりますので注意が必要です。 買主からすると、一度高すぎると感じた場合、同じ広告が出ていても何度も見ようとは思いませんので、長期間募集してもそのような人から問い合わせが入る可能性は少なくなります。 高めに価格を設定している場合は、売値が相場とかけ離れている可能性を考えることが必要です。相場は大手の不動産情報サイトで調べればわかりますし、レインズでは成約価格も公開しています。相場とかけ離れた価格を付けないように、そのようなサイトで調べて価格を検討するようにしましょう。 不動産会社1社にしか価格査定を依頼していない場合、先に触れたように高すぎる価格設定をしたり、逆に低すぎる価格で売却をしたりする可能性があります。 そのようなミスをなくすためには、価格査定を複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社だけだと物件の本来の適正価格かどうかがわかりませんし、その不動産会社が手っ取り早く手数料欲しさに相場より低い価格で売り抜こうとしている、ということも考えられるからです。 マンションを売り急ぐと、価格設定や買主との交渉の際に安値で価格を設定してしまう可能性があります。売り急ぐのは早く現金化したかったり、価格を上げると売却できないのではないかといった不安があったりすることが原因として考えられます。 その場合は出口戦略がきちんと立てられていない可能性が考えられます。売り急がないようにするためには、価格設定や告知のタイミング、価格の見直しの時期などをきちんと計画することが大切です。売却の活動は順を追って計画を進めていくようにしましょう。 残債や税金のことを考えていなかったために、思わぬ支出が発生し利益が少なくなったり、マイナスになったりすることがあります。 ローンの残債が残っている場合、売却の際に完済をしなければ所有者の移転ができません。そういった事態にならないように、一般的に残債の完済は買主や金融機関から支払われるお金から行うことになります。また売却をして利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金を支払わなければいけません。 設備の修理や清掃をしていないために査定価格が低くなることがあります。不動産会社が査定をする際は実際に物件を見て行いますので、設備が壊れたままだったり、清掃が行き届いていなかったりすると査定額も下がります。 例え小さな損傷や、あまり目立たない汚れだとしても、時間が経つと大きくなり、やがて修復ができなくなる可能性も出てきます。管理は継続してきちんと行われていないと、劣化の進行に繋がってしまいます。このような点から管理体制は物件の資産価値に大きく影響してきますので、小さな損傷や汚れでもきちんと対処することが大切です。 近年のリノベーション技術は大きく向上しており、リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もあります。そのため、古い物件はリノベーションすれば高く売却できる可能性があります。 しかし、リノベーションの内容によっては費用が数百万円から1千万円以上かかることもあり、売却しても元が取れないことも考えられますので、慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。 売り出し直前で空室になり、賃借人を付けるために家賃を下げてしまうと、査定価格も低くなる可能性があります。物件価格の査定の際は、簡易査定と訪問査定という2回の査定が行われます。簡易査定は机上で価格を査定するものですが、その際には主に収益還元法という試算法が使われます。 収益還元法は、家賃が低いと求められる物件価格も低くなる計算式になっています。そのため家賃を下げると査定価格が下がりますので注意が必要です。特に売り出し直前で家賃を下げるのはとてももったいないことです。 売り出し直前で家賃を下げないためには、やはり出口戦略を緻密に立てることが大切です。場合によっては、賃借人に依頼して査定が終わるまでは退去しないでもらうなどの施策も必要かもしれません。 マンションを売却する方法は仲介だけではありません。買取という方法もあります。買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。買取業者の中には早ければ1週間もかからずに買い取ってくれる会社もあります。 買取には買主が現れるのを待たなくて良かったり、すぐに現金化できたりするメリットがあります。しかし買取の価格は、相場の価格から20%～30%低くなるのが一般的です。仲介は時間がかかる可能性がありますが、高い価格で売却できることも考えられます。 そのようなメリットやデメリットを知らずに不動産会社の言いなりで買取を依頼してしまうと、得られる利益が少なくなりますので、売却方法はきちんと調べて取り組むことが大切です。 例えば一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社で仲介が決まった場合、それまでの活動が無意味なものになる可能性があります。そのため、不動産会社の中には販売に積極的ではない会社もあることが考えられます。 逆に専任媒介契約や、専属専任媒介契約は1社だけにしか仲介の依頼ができません。そのため、積極的に販売活動はしたとしても、その会社の募集方法で契約になりそうな客が見つからない場合、長期間売れ残る可能性があります。
グローバルフロントタワー賃貸
竣 工 2016年1月 最寄駅 田町駅徒歩10分 総戸数 883戸 住 所 東京都港区芝浦1-6-41 概 要 地上34階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ グローバルフロントタワー GLOBAL FRONT TOWER ■近隣周辺施設情報 成城石井芝浦シーバンス店まで約380m まいばすけっと三田駅東店まで約430m まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m 8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。 物件名 グローバルフロントタワー賃貸 所在地 東京都港区芝浦1-6-41 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩10分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上34階 RC造 総戸数 883戸 築年月 2016年1月 ■駐車場 369台（平置式9台・機械式360台） 月額44,000円～47,300円 来客用駐車場2台/1時間300円 ■バイク置場 30台 ■駐輪場 1165台 ――――――― ■設 計 清水建設一級建築事務所 ■施 工 清水建設株式会社 ■管理形式 常駐管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡） ――――――― ■共用施設 □１階 ファミリーマートグローバルフロントタワー店 24時間営業 □１階 ブリッジホール □１階 コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □１階 喫煙室/24時間利用可/無料 □１階 居住者用集会所兼地域防災拠点 利用時間10時～20時/1時間500円 □２階 グローバルラウンジ/24時間利用可/無料 □２階 スタディルーム/24時間利用可/無料 □２階 オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料 □２階 ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料 □２階 ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料 □２階 フォレストジム/利用時間10時～22時/無料 □２階 キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料 □２階 スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円 □２階 キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料 □２階 レンタルサイクル/最大6時間迄/無料 □２９階 ゲストルーム/利用時間15時～翌10時 SUN/1泊7,000円 TSUKI/1泊7,000円 TERRACE SUITE/1泊8,000円 □２９階 レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料 □２９階 パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円 □各階 食配ステーション/24時間利用可/無料 □敷地内 トランクルーム833区画 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。 しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？ 不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。 1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。 そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。 築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。 一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。 また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。 また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。 融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。 入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。 中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。 また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。 また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。 築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。 なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。 しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。 そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。 築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。 いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。 最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。
リーガランド白金高輪賃貸
竣 工 2021年11月 最寄駅 白金高輪駅徒歩8分 総戸数 8戸 住 所 東京都港区白金3-12-1 概 要 地上5階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ リーガランドシロカネタカナワ ＬＥＧＡＬＡＮＤ白金高輪 ■近隣周辺施設情報 肉のハナマサ南麻布店まで約220m ローソン白金三光店まで約130m マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約640m 北里研究所病院まで約180m 白金公園まで約240m かつ亭まで約30m 芝信用金庫白金支店まで約280m ローソン白金三光店まで約130m ファミリーマート南麻布3丁目店まで約530m トモズ白金プラザ店まで約700m 物件名 リーガランド白金高輪賃貸 所在地 東京都港区白金3-12-1 最寄駅 都営三田線「白金高輪駅」徒歩8分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 地下1階 RC造 総戸数 8戸 築年月 2021年11月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 ― ――――――― ■設 計 株式会社RYアーキテクツ ■施 工 株式会社前田工務店 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.96㎡～51.04㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 築30年以上の築古マンションなら下落のスピードが緩やかになるため、無理に売り急ぐ必要はなく、買い手が集まりやすい時期など不動産市況などを正しく見極め、最も高く売れる時期に売却することが重要になります。 このほか、公園、学校・病院・買物場所、騒音・臭いといった周辺環境や、単身者用・家族用、開口部の方位といった間取りなどの条件も販売価格に影響します。周辺相場や近隣での開発案件があれば、それらも同様です。 後述するように築年数だけで売却のタイミングを判断するのではなく、支払う税金や買い手目線の住宅ローン金利といった要因を総合的に見ることが大切です。 中古マンションを有利に売る場合は、マンション市場が活況になる時期が狙い目です。例えば新築マンションの販売価格が高騰した時などは、価格が高い新築を諦め、安い中古マンションに目を向ける購入者が増えます。 ①については、新規物件の開発や工場、店舗を広げるために用地を確保する、個人が積極的にマイホームを買うなど、経済環境が活況を呈している場合です。②、③については、ホテルや店舗、マンション、オフィスビルなどの建設ラッシュになった場合に、資材や人が不足するためマンションの価格が上がります。 また、景気が良くなれば収入も上がり、融資も付きやすくなることで価格が高い新築物件を買う人も現れてきます。好景気の時には、価格が高騰した新築マンションの購入を諦めた層が中古マンションの購入需要を支え、その市場価格も高い水準を維持することができます。そのような時期に売れば、買い手は見つけやすく、比較的高い価格で売ることも期待できます。 なお、経済・景気動向の先行きを予測するのは難しく、リーマンショックなどのように、突然景気の歯車が狂うこともあります。一度不況が訪れれば回復するのに一定の時間がかかります。 政府は2019年5月、景気動向指数の基調判断について約6年ぶりに「悪化」と下方修正しました。戦後最長とも言われたアベノミクス景気に、後退する可能性が出てきた現在も売り時の一つと言えるでしょう。 国の金利政策も不動産の売却に大きく影響を与える要因です。マンションを売却する時期が、国の金融引き締め政策の時期に該当するか、金融緩和政策の時期にあたるかで、購入需要に大きな違いが生じるからです。 なかでも住宅ローン金利は、マンションの購入需要を左右します。国の金利政策が金融引き締め期で住宅ローン金利が高いと、マンションの購入を諦める方が多くなり、反対に金融緩和期で住宅ローン金利が安いと、マンションを購入したいと考える方が多くなるわけです。マンションを購入したいと考える方が多くなれば、物件を高い価格で売りやすくなります。 住宅ローンの金利にはおもに「変動型」と「全期間固定型」の2種類があります。変動型はその時々により金利が変動するため、短期金利（国の政策金利）に連動します。また、全期間固定型は途中で金利を変えることができないため、将来的な経済情勢を予想して長期金利を参考に決定されます。 住宅ローン金利は、国の政策金利と不可分の関係にあります。現在、大規模な金融緩和政策を続けている日本では、住宅ローン金利も連動して安くなっており、ローンを組んで住宅を購入しやすい環境下にあると言えます。 不動産を所有して5年以内に売却すると、5年超所有した場合に比べ、ほぼ2倍の税金がかかることになります。税金を抑えてマンションを売却する場合は、所有期間が5年超の長期譲渡所得が適用されるタイミングで売るのが良いでしょう。特に、売却するマンションがマイホームではなく賃貸目的の投資用物件の場合には、長期譲渡所得の適用を受けることが重要になります。 例えば、例年3月下旬～4月初旬にかけて、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに合わせて人の移動が生じるため、その時期に間に合う2～3月に不動産の購入・賃貸需要が活発になり、マンションも売りやすくなります。 逆に、人の移動が一段落した4月以降は売りにくい時期になります。4月以降になると、ほとんどの人が新居を決めて移り住んでしまっているため、不動産の購入・賃貸需要が沈静化します。 そのため売却を検討する際は、販売開始から3ケ月間程度の期間を見込んでおくことが大切です。例年の2～3月に照準を合わせ、前年から売却の準備に入るのが良いでしょう。前年のうちに販売計画の策定・売却査定・不動産業者選び・販売価格の決定を済ませ、年明け早々に募集を開始し、2～3月のうちに売却ができるよう内覧対策や価格交渉に力を入れます。 まずは、マンションの築年数と売却価格の関係を詳しく見てみます。公益財団法人の東日本不動産流通機構から、首都圏中古マンションの築年数帯別成約単価の状況が公表されています。 大規模修繕を終えた時期に売り出されるマンションの販売用広告やチラシには、「大規模修繕実施済み」と表記されます。大規模修繕実施済みの物件は、買い手にとって大きなメリットです。 また、大規模修繕では、外壁の洗浄・塗装や階段・廊下などの破損個所が補修されるため、買い手が下見を行う場合、外観や共用部が綺麗で見栄えがすると好印象を与えます。 築年数と大規模修繕の両方の要素を判断した際、中古マンションなら「築15年程度」「大規模改修実施済み」であれば売り時と言えるでしょう。
白金高輪レジデンス賃貸
竣 工 2008年5月 最寄駅 白金高輪駅徒歩5分 総戸数 49戸 住 所 東京都港区白金3-23-2 概 要 地上5階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料 ■物件名フリガナ シロカネタカナワレジデンス ■近隣周辺施設情報 ホームマート四の橋まで約280m クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m ローソン白金三光店まで約290m セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m トモズ白金プラザ店まで約480m 白金タワークリニックまで約570m 港白金三郵便局まで約280m 三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m サイゼリヤ白金高輪店まで約430m スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m 白金アエルシティまで約200m 麻布十番商店街まで約1300m 物件名 白金高輪レジデンス賃貸 所在地 東京都港区白金3-23-2 最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上5階 地下1階 RC造 総戸数 49戸 築年月 2008年5月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有/月額330円 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？ 例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。 アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。 戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。 戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。 主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。 新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。 中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。 2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。 一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。 また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。 また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。 しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。 また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。 一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？ しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。 1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。 新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。 銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。 そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。 部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。 また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。 そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。 ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。
愛宕ビューアパートメント賃貸
竣 工 1995年4月 最寄駅 虎ノ門ヒルズ駅徒歩2分 総戸数 18戸 住 所 東京都港区愛宕1-3-2 概 要 地上16階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アタゴビューアパートメント ■近隣周辺施設情報 肉のハナマサ西新橋店まで約340m ミニストップ愛宕１丁目店まで約10m ローソン慈恵医大店まで約600m ファミリーマート神谷町駅前店まで約640m トモズ神谷町店まで約660m スギ薬局虎ノ門ヒルズ駅前店までやk390m 港虎ノ門三郵便局まで約190m 西武信用金庫虎ノ門支店まで約200m TSUTAYA神谷町駅前店まで約510m 港区立御成門小学校まで約550m 手まり坂緑地まで約540m 虎ノ門ヒルズ森タワーまで約90m 南桜公園まで約350m 物件名 愛宕ビューアパートメント賃貸 所在地 東京都港区愛宕1-3-2 最寄駅 東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上16階 SRC造 総戸数 18戸 築年月 1995年4月 ■駐車場 有/月額55,000円 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有/無料 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 通勤管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～2LDK（82.17㎡～112.69㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 古い住宅の売却では、はじめに家と土地の売却価格査定を受けることが重要です。「築年数が経過した古家は売れないだろう」と家の解体や家財処分を先に決める方もいますが、現在は不動産に対する世間のニーズは多様化しており、新築・築浅・築古・更地など対象ごとに購入希望者が多くいます。 築年数が経過した昔風の住宅を探す方も多く、自分好みにリノベーションしたり、安く購入して投資物件として蘇らせたりする手法も人気を呼んでいます。そのため、最初から「古い家は解体して更地にしてから売るしかない」と決めつけず、まずは既存の状態で家と土地の売却査定を受けることが大切です。 「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。「古家が残してあるから、あとは住むなり壊すなり自由にしてください」と建物を残置物として扱う売り方となります。 売却査定ではなるべく複数の業者に依頼して、それぞれから査定額を貰う必要があります。1社のみの査定では、査定額の客観性が保証されないこともあるからです。すまいValueやLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社からの3通りの査定額に基づいてどのような売り方が最も有利になるのかを検討するのが良いでしょう。 家を解体してから売る場合、解体費・廃棄物処分費が発生しますが、解体せずにそのまま売る場合でも買主との価格交渉の際に必要な情報となります。また、修繕費は中古住宅として売る場合に、どれくらい修繕費が必要となるかを知っておくためにも必要です。 解体費・廃棄物処分費・修繕費を調べるには、業者から正式な見積書を出してもらうのが一般的な方法です。インターネット上で調べて算出することも可能ですが、必ずしも正確な金額になるとは限りません。 正確な見積りは、査定を依頼している不動産業者に解体業者や工務店を紹介してもらい、見積り依頼を出すのが良いでしょう。家を解体する・しない、修繕する・しないにかかわらず調べておきましょう。 古家を解体し、更地にして売る場合には事前にデメリットをよく検討しましょう。建物を解体して更地にする場合は、はじめから購入層を更地希望者に限定することになります。つまり、売る前から中古・築古希望者を排除して売却のチャンスを自ら狭める可能性があるのです。 また、古家の解体には、建物の解体費や廃棄物の処分費がかかります。木造住宅では坪当たり3～5万円程度が相場で、木造2階建て住宅の平均的なサイズとなる延床面積30坪の建物では、90～150万円程度が必要となります。 さらに、住宅を壊して更地にすると、土地の固定資産税負担が数倍に上がることもあります。通常、住宅用地については固定資産税の評価額が軽減されますが、解体すれば住宅用地とみなされなくなるからです。 不動産は売りに出しても、いつ売れるかの保障はありません。その時の景気状況や不動産固有の条件にもよりますが、長い期間売れなかった場合、高額な固定資産税を払い続けるというリスクを負うこともあるため、要注意です。 古家を中古住宅として売る場合にも注意したいポイントがあります。中古住宅は人が住める住宅として売る必要があるため、建物の傷んだ部分は補修工事を行い、壊れた設備は交換・修繕して使える状態にしておかなければなりません。 つまり中古住宅として売る場合は、一定の資金が必要になり、特に築年数が経過した古い家の場合は、修繕費が高額になる場合もあります。 売る前にリフォームを行う例もみられます。「壁のクロスやフローリングを一新して綺麗な状態にする」「古いキッチンやトイレ・洗面台などを新しい物に交換する」などのケースがあり、費用もかかります。住宅のフルリフォームでは少なくとも約200～300万円、簡易的なリフォームでも数十万円の資金が必要になります。 このようにリフォームにはお金がかかりますが、リフォームを行ったからといって高く売れる保証はないことにも注意しましょう。古家の場合は、お金をかけて内装や設備をリフォームして新しくしても、建物の外側は古びています。中には古びた外観を好む方もいますが、住宅の見栄えをよくするためのリフォームは、壊れた設備の修繕などを除き、必要最小限度にとどめるのが良いでしょう。 住宅を売った後で、購入時に買主が注意しても見つからなかった隠れた瑕疵が明らかとなった場合、売主は住宅を補修して正常な状態に戻す必要があります。仮に、瑕疵の程度が大きく補修してもなおらない場合は、契約解除となる場合もあります。 売買契約の定め方にもよりますが、個人が売主の場合は、一般的には売却後2～3ケ月間の期間は瑕疵担保責任を負うことになります（売主が不動産業者の場合は2年間）。 このように、古家を人が住める状態にして中古住宅で売ろうとすると、一定の経費や契約上の責任を負うことになります。中古住宅として売るのは、収益とそれによって生じる支出・責任とを天秤にかけ、採算がとれる場合に検討するのがおすすめです。 「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。建物は売るわけではなく、残置物として土地に残す方法となるため、次のようなメリットがあります。 このように、「古家付き土地として売る」場合は、経費面・契約面で多くのメリットがある一方で、古家の解体に費用がかかることを理由に、買主から値引きを要求される可能性が高いなどのデメリットが挙げられます。 ただし、あらかじめ解体費・廃棄物処分費の見積書をとって準備していれば、その見積もり費用を上限として値引きに応じることができます。仮に、見積もり費用の限度内で値引きするのでは買主が納得しない場合は、自分で解体して値引きなしの更地にしてから引き渡すことについて交渉することも可能です。 一定の資金をかけて補修し、中古住宅として売れば確実に採算がとれる場合には、②「中古住宅として売る」方法について検討するのが良いでしょう。しかし、建物が非常に古く相当な修繕費用がかかるため、中古住宅として売ったのでは採算が見込めない場合には、③「古家付き土地として売る」方法が様々なメリットが見込めので、有力候補となります。 一方、①「更地にして売る」については、更地にして売れば確実に採算がとれる場合以外は、「販売のチャンスを広げておく」「解体費などの費用をかけない」「税金が上がるのを防ぐ」などの点から慎重に検討することが必要です。中古住宅としては採算がとれず、古家付き土地としても売るのが困難な場合に、最終的に選択する方法と言えるでしょう。
芝公園アパートメント賃貸
竣 工 1999年8月 最寄駅 芝公園駅徒歩5分 総戸数 54戸 住 所 東京都港区芝2-26-6 概 要 地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ シバコウエンアパートメント ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと芝2丁目店まで約90m まいばすけっと三田駅東店まで約160m マルエツプチ芝二丁目店まで約10m セブンイレブン港区芝2丁目店まで50m ファミリーマート 第一京浜芝二丁目店まで約110m TSUTAYA田町駅前店まで約640m ドラッグセガミ芝浦店まで約400m ライオン薬局まで約250m みなと芝クリニックまで約90m 芝公園かみやまクリニックまで約130m 金杉濱町緑地まで約210m 芝一郵便局まで約210m タリーズコーヒー 芝二丁目店まで約320m 浜松町交番まで約450m 港区芝浦港南地区総合支所まで約460m 港区役所まで約800m 物件名 芝公園アパートメント賃貸 所在地 東京都港区芝2-26-6 最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 54戸 築年月 1999年8月 ■駐車場 有（機械式）月額48,500円 ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～3LDK（36.78㎡～108.47㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 新築とは、建てられたばかりでまだ誰も居住したことがない物件のことを言います。具体的には「竣工後1年未満かつまだ利用されていないもの」が新築に当たります。そしてこの条件に当てはまらない物件を総じて中古と呼びます。 新築は建物の価値が高く、また物件価格に販売会社の利益が含まれているため、中古と比較して価格帯が高い傾向があります。利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合ですので、物件価格が高いと利回りが低くなります。そのため新築は中古と比較して利回りが低く、キャッシュフローが蓄積されにくいという特徴があります。 それに対し、中古は一般的に新築と比較して価格帯が低いため利回りが良くなります。利回りが良いと得られるキャッシュフローは多くなる傾向にありますので、キャッシュが蓄積されるスピードは新築より早くなる可能性があります。 金融機関が融資を行う際の審査では、契約者の収入や仕事の属性を見るだけでなく、物件の担保評価も行い融資額や金利を決定します。担保評価とは、物件が融資額に見合う価値があり、返済が滞った際に売却することで資金回収ができるかを評価することです。 新築の場合、入居率が高い傾向にあり家賃収入が安定的に入ってくる可能性が高いため、資産価値も高いことから金融機関は競売などで資金が回収できる見込みが高くなります。そのためフルローンが組めたり、中古と比較して金利が低かったりするケースが多くなります。 一方、中古は築年数が多く経過するほど損傷が目立つようになり、空室率が高くなる可能性があるため、売却価格が安くなり資金が回収できないリスクが高まります。そのため中古は新築より担保評価が低いことが多く、融資条件も新築より悪くなる傾向にあります。 また、新築の場合多くの物件で30年や35年ローンが組めますが、中古の場合は法定耐用年数から築年数を引いた期間が、組むことができるローンの目安期間になります。建物の耐用年数は建物の構造により以下のように定められています。 この場合では17年の期間程度でしかローンが組めないことになります。30年ローンを組める場合と17年しかローンを組めない場合で月々の返済額にどれくらい違いがあるかを試算してみましょう。 この条件で比較した場合、期間17年の方が、月々の返済額は約5万円多くなることが確認できます。さらに審査の結果、金利が高かった場合はさらに返済額が大きくなります。 このように中古を購入する際は金融機関の審査が厳しかったり、ローンを組める期間に制限があったりし、その結果収支が悪くなる可能性がありますので、家賃収入と返済のバランスをしっかりシミュレーションして取り組むことが大切です。 新築の場合、中古と比較して長期的に入居者のニーズが高い可能性があることが考えられます。例えば古いタイプのワンルームでは、バスとトイレが一緒になっているものがありますが、時代の変遷とともにバス・トイレは別々のものが好まれる傾向が出てきました。 このように、以前はあまり抵抗がなくても、時代が変わると好まれなくなる造りもあります。不動産会社は日々住みやすさを追求し研究し、マンション建築に活かしていますので、中古より新築の方が入居者にとってニーズは高い可能性が高くなるのです。 新築のワンルームマンションは、広さが同じくらいで設備が同じグレードの物件であればあまり価格帯が変わらない傾向にありますが、中古は新築よりも価格帯や利回りが多種多様です。 中古は築年数の幅が広く様々な物件が存在するため、間取りや広さ、設備、損傷の具合などに違いがあり、価格帯も幅が広くなります。新築の場合の投資スタイルはある程度絞られますが、中古の場合はバリエーションの幅広さから、投資スタイルを絞りにくいデメリットがあります。 都心では新築のマンションを建設する場所が少なくなっているため、希望のエリアで新築ワンルームを購入するのは難しくなっています。しかし、中古であれば希望する立地の良いエリアでも購入できる物件がある可能性が高くなります。 中古の場合は既に運用実績がある状態で購入することになりますので、どのような属性の人が住み、どのようなトラブルがあり、設備はどのような修理が多いかなど、ある程度把握できた状態で所有することができます。 しかし、新築の場合は購入後に始めて入居者を募集し運用がスタートする形ですので、どのような属性の人が多く住み、どのような修理が多いのかがわからない状態で運用をしなければいけません。そのようなことから、中古の場合は修理やクレームの傾向がわかっている分、リスクに備えて運用ができる点でメリットがあると言えます。 新築と中古ワンルームの運用上の特徴について比較しました。ワンルーム投資をする際は、それぞれの特徴を活かした運用をすることでメリットも大きくなります。しっかり把握して取り組みましょう。 新築と中古にはそれぞれ特徴がありますので、特徴を活かしたり、リスクに注意したりすることでより効率的な運用ができます。まずは新築の投資法について見てみましょう。 新築は価格帯が高く、中古と比較して利回りが低いのが特徴です。また、フルローンなど融資が組みやすいこともある一方、キャッシュフローが出にくい点がデメリットと言えます。 利回りが低いということは、返済額に対して家賃収入が少ないケースが多くなるため、その場合蓄積されるキャッシュフローは少なくなります。空室になったり、突発的な修理が発生したりした場合は貯金から費用を支払わなければならないため、資金繰りが苦しくなる可能性も出てきます。 新築の場合、フルローンが組めるケースが少なくありません。フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用をかけたくない方にはメリットになります。しかし、フルローンが組めるということは、頭金を入れる場合よりローンを組む金額が大きくなるということですので、月々の返済額は多くなります。 フルローンを組んで仮に毎月の収支がプラスだったとしても、キャッシュフローがあまり多く蓄積できない場合は突発的な修理や空室になった場合の費用が足りなくなる可能性もあります。そのため、フルローンが組める場合でも、頭金を入れなくても良いかどうかを検討するようにしましょう。 新築の場合は、収支をより良くするためにも、資金に余裕がある時に繰上返済を積極的にしましょう。必ずしなければいけないというものではありませんが、繰上返済は収支の改善につながります。繰上返済をすることで残債の元金を減らすことができますので、毎月の返済額や総支払額を減らす効果があります。 繰上返済には手元資金が必要ですが、長期で見た場合はメリットがあります。特に収支があまり良くない新築物件の場合は検討するようにしましょう。 ワンルーム投資では、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上できます。不動産所得が赤字になった場合、本業の収入から支払った税金を返還してもらえる可能性があります。実際のキャッシュフローがプラスになっても、赤字であれば納税額が安くなるため、不動産投資には節税効果があると言われています。 ただ、ここで注意したいのは節税効果が期待できる期間です。経費の中で大きな割合を占めるのは減価償却費ですが、減価償却費を計上できるのは一定期間だけですので、その後は思ったような節税効果が見込めなくなります。 中古ワンルームは新築と比較して物件の価格帯が低く、利回りが良い傾向があります。しかし、同じ中古ワンルームでも築1年位の築浅の物件から、築数十年の物件までありますので、築年数によって注意点などが異なります。どのような点に注意して投資すればよいのかを見てみましょう。 東京都心の立地の良い場所は新しくマンションを建設する場所が少なくなっていますので、希望のエリアで物件を探すのは難しくなっていますが、中古の場合はすでに建設されたものを探しますので、比較的希望の立地で見つけやすい傾向にあります。 立地はワンルーム投資で成功するにはとても重要な要素になりますので、中古のワンルーム投資をする際は、立地を絞って物件を探すことも必要です。 中古物件には目に見えない瑕疵が隠れている可能性があります。瑕疵とは目視では確認できない欠陥や損傷のことを言います。 瑕疵は購入してしばらく時間が経過して発見されることもあります。売主の責任期間が過ぎていた場合は買主が自分で修理代を負担しなければいけません。修理内容によっては数十万円以上する可能性もありますので、購入する際はきちんと確認してから購入することが大切です。 低金利の日本では、ローンの借り換えをすることで、さらに低い金利でローンが組める可能性があります。うまく借り換えをした場合、毎月の返済額が低くなり、収支も良くなります。しかし、中古の場合は借り換えるタイミングに注意が必要です。 先に触れたように、中古物件のローンの返済期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数しか基本的には組めません。築年数によっては30年間で組んでいたローンが、20年やもっと短い期間でしか組めないという可能性もあります。 利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。家賃が高くなくても、物件価格が低ければ利回りは良くなります。しかし、物件価格が低すぎると、利回りが良くても手残りの額はそれほど多くない可能性があります。 また売却の際に高く売却できないことも考えられます。利回りばかりを追求するあまり、キャッシュフローが確保できないほど安い物件に安易に手を出さないように注意しましょう。 中古ワンルームを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立金の額などに注意しましょう。大規模修繕の際に修繕積立金では修繕費用が足りずに追加で支払わなければならないケースもあります。 また、その時は足りたとしても、その後の積立金が値上げされるということもあります。大規模修繕が貯まっているかどうかや、直近の大規模修繕はいつ行われたかなど、購入前に確認することが大切です。
芝ウエスト賃貸
竣 工 2007年9月 最寄駅 芝公園駅徒歩4分 総戸数 34戸 住 所 東京都港区芝2-5-17 概 要 地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ シバウエスト ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと芝2丁目店まで約120m マルエツプチ芝2丁目店まで約240m マルエツプチ浜松町2丁目店まで約600m ファミリーマート芝2丁目店まで約150m ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約330m セブンイレブン港区芝2丁目店まで約170m ローソン芝公園駅前店まで約190m ドラッグセガミ芝浦店まで約850m 桑山清心堂まで約120m 伯山堂薬局芝店まで約400m 100YEN SHOP FLET’Sまで約240m 物件名 芝ウエスト賃貸 所在地 東京都港区芝2-5-17 最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 34戸 築年月 2007年9月 ■駐車場 有（平置式） ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（26.28㎡～54.05㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 地域銀行の融資に関しては「個人による貸家業向けを中心に、2016年末をピークとして伸び率の低下が続いている」としており、背景の一つとして「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と慎重な融資姿勢についても言及をしています。 一方、将来の物件需要という点については、「足もとの状況から判断することは難しい」としながらも「貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単身世帯の増加等に伴って世帯数が大きく増加している地域が中心であり、相応に実需を反映した動きとなっている」と概観しており、ネガティブな見方をしているわけではないことが分かります。 一方、金融庁のほうでも、昨年からの一連の不動産投資向け融資に関する問題を受けて、金融機関の融資規律の緩みや不動産会社の業務の適切性に関する検証の甘さなどを問題意識として、金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施し、3月28日に調査結果を公表しました。 その調査の中で、銀行における投資用不動産向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していることや、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関が減少し、消極的な態度を取る金融機関が増加していることが明らかになっています。 投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。 融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。 顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。 ポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合には、これまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。 こうした各種の調査結果が示すのは、今後の融資環境が厳しくなっていくという見通しです。融資審査が通りづらくなれば投資家は不動産を購入しづらくなり、不動産価格などにも影響が出てくる可能性があります。 一方で、2020年に控えた東京オリンピックや都心の再開発計画、単身世帯の増加など、不動産の実需が増加する要素も数多く存在することや、将来の年金確保のための資産形成手段として不動産投資を検討している、という方もいるでしょう。 投資家としては、融資が厳しくなったことはデメリットばかりではありません。融資が厳しくなるということは、それだけ物件の収益性や完済できる可能性が金融機関に精査されているということでもあります。 先ほどのレポートでも見た通り、金融機関は今後、業者の業務の適切性、取引スキームのリスク評価、物件の売買価格の妥当性、キャッシュフロー計画の妥当性、顧客の知識・経験・リスクの理解度、財産・収入の状況、ポートフォリオのリスク評価などの広範にわたる項目について慎重な審査を行っていくことが求められています。 つまり、現在の融資環境下で審査を通過できるということは、金融機関から物件の収益性や返済能力などが一定程度認められているということになります。 将来のために長期保有を前提として不動産投資を始める方の場合、まず重要なことはローンが完済できることです。その完済にあたっての様々なリスクを金融のプロが一緒になって考えてくれる、ということは非常に心強いことでもあると言えるでしょう。 融資審査で評価されやすい物件のポイントは？融資審査が厳しくなる状況下では、投資家側も不動産について理解を深めることが必要となってきます。特に、融資審査で金融機関が高く評価する物件の特徴を知っておくことが重要となってきます。 不動産投資において、毎月のローンの返済原資は主に家賃収入となるため、家賃を支払ってくれる入居者からの需要が高い物件かどうかが融資評価に大きく関わってくることになります。入居需要が高いかどうかは、以下のように立地・建物・設備などのそれぞれの観点から見極めることが必要です。 融資の状況は今後も大きく変化していくことが予想されますので、融資を左右する経済・金融情勢や不動産市況などの動向にもキャッチアップをし続けることが重要です。 また、市場全体の状況だけでなく、自分が物件を購入した場合の収支シミュレーションについても把握しておきたいところです。今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、事前に購入時にかかる初期費用や必要な頭金、購入後の管理費用や税金などのランニングコストをしっかりと試算して無理のない返済計画づくりや資金準備を進めておくことが大切です。 こうした融資に関する最新情報の収集やシミュレーション作成を「自分一人だけで行うのは難しい」と感じる方は、不動産投資会社のセミナーなどをうまく活用すると良いでしょう。
N3ユニテ賃貸
竣 工 2003年3月 最寄駅 芝公園駅徒歩4分 総戸数 23戸 住 所 東京都港区芝2-10-2 概 要 地上9階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ エヌスリーユニテ ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ芝二丁目店まで約220m マルエツプチ汐留シオサイト店まで約920m スーパーフェニックス三田店まで約770m まいばすけっと三田駅東店まで約390m セブンイレブン港区芝2丁目店まで約150m ファミリーマート芝二丁目店まで約80m ピザーラ芝公園店まで約100m タリーズコーヒー芝二丁目店まで約150m 港区スポーツセンターまで約620m 芝一郵便局まで約220m 池田歯科医院まで約10m みなと芝クリニックまで約60m 芝公園まで約300m 芝市役所まで約600m トモズ浜松町店まで約600m 物件名 N3ユニテ賃貸 所在地 東京都港区芝2-10-2 最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 SRC造 総戸数 23戸 築年月 2003年3月 ■駐車場 9台（機械式） ■バイク置場 ― ■駐輪場 24台／月額330円 ――――――― ■設 計 横河健 / 横河設計工房 ■施 工 清水建設株式会社 ■管理形式 通勤管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 ピアノ相談可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（30.06㎡～80.10㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。 日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。 大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。 北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。 北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。 大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。 堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。 中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。 大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。 大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。 1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。 中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。 2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。 関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。 大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。 大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。 地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。 大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。 そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。 そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。 しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。 交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。 また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。 1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。 また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。
ズーム芝浦賃貸
竣 工 2016年12月 最寄駅 田町駅徒歩10分 総戸数 54戸 住 所 東京都港区芝浦2-1-5 概 要 地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ズームシバウラ ZOOM芝浦 ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと三田駅東店まで約430m まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m まいばすけっと海岸3丁目店まで約320m 成城石井芝浦シーバンス店まで約400m miniピアゴ芝浦2丁目店まで約170m ローソン芝浦2丁目店まで約510m セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約70m ファミリーマート芝浦2丁目店まで約200m ドラッグセガミ芝浦店まで約400m スマイルドラッグ芝浦3丁目店まで約420m シーバンス・ア・モールまで約630m ムスブ田町まで約650m グランパークまで約730m ケーヨーデイツー三田店まで約1690m やまや芝大門店まで約1790m ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約2270m 埠頭公園まで約810m 芝一郵便局まで約540m 港芝浦郵便局まで約710m 芝浦クリニックまで約350m 三菱東京UFJ銀行ATMコーナー芝浦まで約360m 物件名 ズーム芝浦賃貸 所在地 東京都港区芝浦2-1-5 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩10分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 54戸 築年月 2017年1月 ■駐車場 3台（平置式）月額35,200円～37,400円 ■バイク置場 1台/月額2,200円 ■駐輪場 54台 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（26.50㎡～57.50㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？ しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。 管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。 他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。 管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。 管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。 管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。 管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。 しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。 また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。 2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。 遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。 そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。 また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。 しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。 「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。 管理会社を選ぶ際のポイントは分かったものの、管理会社と言っても数多く存在しているため、その中から選ぶのはなかなか困難です。インターネットなどで調べて雰囲気が良さそうな管理会社を選んでみたものの、委託費が高かったもしくは管理戸数が多すぎて新規を受け付けておらず、時間だけが無駄になったというケースもあります。 では、どうすれば自分に合った管理会社を効率良く見つけられるのでしょうか？効率良く管理会社を見付ける方法について詳しく見ていきましょう。 1社ずつ管理会社を探した場合には、上記のように自分に合った管理会社でないと振り出しに戻ってしまうため、効率が良いとは言えません。また、不動産投資を始めたい物件から遠く離れている管理会社は、物件に足を運ぶ回数が少なくなる可能性があるのであまりおすすめできません。 まずは物件近くにどのような管理会社があるのかをピックアップし、その中から気になる管理会社を絞ることから始めることが重要です。候補をいくつか絞った後は、実際に管理会社に足を運んでヒアリングをします。 ヒアリングでは、管理条件や報酬といった契約に関する内容だけでなく、どのような募集方法なのか、どのような強みのある管理会社なのかなどをしっかりと調査します。「手間がかかる」と感じた方もいるかもしれませんが、最初の管理会社選びがキャッシュフローに大きな影響を与えると考えれば、いかに最初が肝心なのかがわかるでしょう。 管理会社のヒアリングで、どのような募集方法かを確認する必要性について触れましたが、紙媒体での募集しかしていない管理会社はなるべく避けた方が良いと言えます。周辺の管理会社が集まって、自分たちで管理している物件情報を掲載した冊子を駅周辺やコンビニなどに配置しているところもありますが、効果はあまり期待できません。 ほとんどの入居希望者は、スマートフォンやパソコンなどで物件情報を検索しているため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が空室リスクを抑えることが期待できます。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトへの掲載に積極的であるなど、ネット集客を取り入れているかをしっかり確認しておくようにしましょう。 「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。 そのため、現実的なところ、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。そのため、管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。 それらを防ぐためには、業務に支障が出ない範囲でこまめに連絡を取る、管理会社に顔を出すといったように管理委託後も定期的に関わりを持つことが重要です。不動産投資成功の鍵は管理会社選びにかかっていると言えますが、委託後の関係も大切にしましょう。
リーガランド芝公園賃貸
竣 工 2021年6月 最寄駅 芝公園駅徒歩3分 総戸数 8戸 住 所 東京都港区芝2-18-6 概 要 地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ リーガランドシバコウエン LEGALAND芝公園 ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン港区芝2丁目店まで約190m ファミリーマート芝2丁目店まで約260m まいばすけっと芝2丁目まで約140m マルエツプチ芝2丁目店まで約240m なんでも酒やカクヤス芝4丁目店まで約500m 新橋ベーカリー新堀店まで約210m ライオン薬局まで約50m ココカラファイン芝浦店まで約800m 芝一郵便局まで約450m きらぼし銀行浜松町支店まで約500m 芝公園かみやまクリニックまで約50m 東京都済生会中央病院まで約900m 芝公園野球場兼競技場まで約350m 芝公園まで約450m みなと幼稚園まで約260m 港区立芝小学校まで約120m 戸板女子短期大学まで約170m 物件名 リーガランド芝公園賃貸 所在地 東京都港区芝2-18-6 最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 8戸 築年月 2021年6月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 ― ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.42㎡～50.85㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 銀行預金のように元本保証が付いているものの、得られる利益が少ない投資をローリスク・ローリターンと言います。一方、株式投資やFXなどは、得られる利益が多いものの、元本がゼロになるリスクや証拠金取引のように元本以上に損失が生じるリスクがあるといった点から、ハイリスク・ハイリターンの運用手法と呼ばれます。 不動産投資は入居者がいれば長期的な家賃収入が得られたり売却で資金回収ができたりする一方で、様々なリスクもあるため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言うことができます。不動産投資にはどのようなリスクを伴うのでしょうか？主なリスクは以下の5つです。 1つ目のリスクは空室リスクです。不動産投資では、長期的な家賃収入が期待できる一方、空室が生じている場合にはその部分の家賃収入が得られません。アパート投資の場合は、多少の空室が生じても他の部屋の家賃収入があるので0になる可能性は低いですが、区分マンション投資や戸建投資の場合は、空室が生じた時点で家賃収入が0になるので注意が必要です。 銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合は、返済が生じているにもかかわらず返済原資である家賃収入が得られないため、キャッシュフローが悪化します。そうなると、給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。 2点目は家賃滞納リスクです。「入居者さえいれば、安定した収入が得られるので問題ない」と思っている方も多いかもしれませんが、入居者がいても家賃を払ってくれずに滞納している場合は、長期的な家賃収入は得られません。 「そのような入居者は追い出せばいいだけでは？」と思った方もいると思います。しかし、日本では余程の滞納にならない限り「入居者の借りる権利」を保護するため、契約解除を切り出すことは困難と言えます。入居者がいても滞納の常習犯の場合には、空室リスクと同様にキャッシュフローが悪化して給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。 3つ目は家賃下落リスクです。投資用不動産を購入しても、やがて築年数の経過によって他の投資用不動産と差別化を図るために家賃を下げなければならなくなる可能性があります。他にも空室が目立ってきた・築年数が経過した・投資用不動産が近くに新築された、という場合には、家賃を下げて需要を高めなければならない状況となる可能性もあります。 銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合には、投資用不動産を購入した当初の家賃収入で返済計画を立てているのが一般的です。そのため、あまりにも厳しい返済計画を立てていると、家賃が下落した場合にキャッシュフローが悪化して赤字となり、給料や貯金から返済していくことになることも考えられます。 また、借入金の金利変動リスクにも注意が必要です。不動産投資を始める際は、自己資金だけではまず投資用不動産を購入できないため、銀行の融資を受けて投資用不動産を購入するのが一般的です。現在のようにマイナス金利政策の導入で低金利が続いている状況では、比較的返済総額を抑えられる可能性が高いと言えます。 しかし、マイナス金利政策が導入された理由は、積極的な融資を促して経済を回し、景気を良くするためです。将来的に景気が良くなると金利が上昇するため、返済総額が大きくなってしまう可能性があります。現在のような低金利の状況の中、変動金利で融資を受けている場合には、金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性があるので注意しましょう。 不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる、失敗した場合でも現物資産である投資用不動産を売却することで投資額の一部を回収できるなど、ある程度の利益を得ながらリスク管理もできるのが魅力の運用方法です。しかし、これらは投資用不動産がある場合に限って言えることです。 例えば、投資用不動産は火災や地震などで滅失する可能性があります。火災や地震といった災害で建物が滅失した場合には、長期的な家賃収入が得られなくなるだけでなく、売却によって得られる金額も少なくなります。リスクの中では生じた場合の影響力が大きいので十分に注意しましょう。 不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる一方、空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利変動リスク・災害リスクといった様々なリスクを伴います。その中でも、災害リスクは生じた場合に家賃収入が得られなくなる、売却時の価格が下がる可能性が高いため、事前に対策を練っておくことが重要です。災害リスクへの対策は主に以下の4つです。 1つ目の対策は火災保険に加入することです。火災保険と聞くと「火災だけしか補償範囲に含まれていないのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、火災保険の補償範囲には以下のようなトラブルも含まれています。 保険会社ごとに多少の補償範囲の違いはあると言っても、火災保険に加入しているだけで多くのトラブルから投資用不動産を守ることにつながります。地震は補償範囲に含まれていないため、火災保険に付加する形で加入する必要がありますが、地震によるトラブルにも対応可能です。 火災保険の費用は、物件の種類や補償内容によって大きく異なりますが、マンションなどの場合には10年間で10万円程度を見込んでおく必要があります。加入しておけば、幅広いトラブルの補償が受けられるため、費用対効果は高いと言えるでしょう。 2つ目の対策は耐震補強工事をすることです。1981年6月1日以前に建築確認が実施済の不動産には旧耐震基準が適用されています。旧耐震基準では、「震度5強程度の地震に対して倒壊しない」というレベルの耐震強度が合格ラインでした。 新耐震基準では、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」というレベルの耐震強度が要件になっています。そのため、旧耐震基準が適用されている不動産は地震による災害リスクが高いので注意が必要です。 旧耐震基準の不動産の場合には、耐震補強工事をすることで災害リスクを抑えられますが、耐震補強工事は保険よりも大幅に費用がかかります。また、戸建住宅投資やアパート投資は耐震補強工事が可能ですが、マンション投資は入居者全員で補強工事を実施するかどうか決めなければなりません。 費用対効果という点では優れていないだけでなく、自由に補強工事を実施できない可能性を考えると、あまりおすすめの対策とは言えないでしょう。旧耐震基準の物件を購入する際には、あらかじめこのリスクを頭に入れておく必要があります。 また、物件が所在する地域のハザードマップを確認しておくことも重要です。ハザードマップとは、自然災害による被害を予測して、その被害範囲を地図化したものです。地域ごとに地震や洪水・津波などによって生じる恐れがある自然災害の情報が盛り込まれています。 投資用不動産を購入する際に、何も下調べをしないまま不動産を購入すると災害リスクが高くなる可能性があります。しかし、ハザードマップを事前に確認しておけば、どのような災害リスクがあるのかを事前に把握できるだけでなく、災害リスクの低いエリアを選んで不動産投資を始めることもできます。 先程、耐震補強工事について触れましたが、新耐震基準が適用された物件を選ぶことが地震のリスクに対するよりスマートな対策です。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に適用されている耐震基準で、震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないというレベルです。 国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、2016年4月に震度7を2回観測した熊本地震で最も被害が大きかった益城町中心部では、旧耐震基準の建物702棟のうち225棟、新耐震基準の建物1,042棟のうち80棟が崩壊しました。旧耐震基準の建物の32.1％、新耐震基準の建物の7.6％が倒壊したことを考えると、新耐震基準の物件は確かに地震リスクに強いと言えます。 旧耐震基準と新耐震基準の建物の購入費用については、旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、比較的安く抑えられます。 一方、新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件よりも築年数が経過しておらず、購入費用が高くなる可能性が高いため、費用対効果はあまり優れているとは言えません。しかし、耐震補強工事を旧耐震基準の物件に実施することを考えると、新耐震基準の物件の方が無駄な費用を抑えることが可能です。
ハルーワ芝公園賃貸
竣 工 2016年1月 最寄駅 三田駅徒歩6分 総戸数 84戸 住 所 東京都港区芝2-29-8 概 要 地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 （※901号室除く） ■901号室対象／フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ ハルーワシバコウエン Ｈａｌｕｗａ芝公園 ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと三田駅東店まで約90m まいばすけっと芝浦1丁目店まで約340m まいばすけっと芝2丁目店まで約120m マルエツプチ芝2丁目店まで約220m サミットストア三田店まで約1660m ローソン港芝4丁目店まで約110m ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約140m ファミリーマート芝2丁目店まで約150m セブンイレブン港区芝2丁目店まで約180m セブンイレブン港区麻布十番3丁目店まで約1910m ドラッグセガミ芝浦店まで約460m 桑山清心堂まで約120m TABLOIDまで約780m 白金アエルシティまで約2310m 芝一郵便局まで約180m 芝三郵便局まで約310m りそな銀行田町支店まで約490m 金杉濱町緑地まで約190m スターバックスコーヒー白金高輪店まで約2310m 成城石井赤坂アークヒルズ店まで約3060m 物件名 ハルーワ芝公園賃貸 所在地 東京都港区芝2-29-8 最寄駅 都営三田線「三田駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 84戸 築年月 2016年1月 ■駐車場 6台（機械式）月額44,000円 ■バイク置場 2台/月額5,500円 ■駐輪場 82台 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（23.52㎡～53.14㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ローンを組む理由の1つに、不動産投資にはレバレッジという考え方があり、レバレッジ効果を得るためにローンを組むという考え方があります。また、ワンルームマンションは一般的に数百万円～数千万円という価格帯です。その金額まで現金を貯蓄するのには時間がかかりすぎ、投資チャンスを逃す可能性があるという理由もあります。 レバレッジは「テコの原理」という意味です。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かす、という意味で使われますが、ワンルーム投資の場合は「小さな資金で大きな効果を出す」という意味で使います。 借金をして大きな金額で投資をした方が得られるリターンの規模も大きくなることが分かります。ただ、融資を受けた場合は返済をしなければいけませんので、返済分を引くと手元に残るお金は返済額の分減ることになります。 仮に融資を受けた1,800万円の融資条件を、金利2%、返済期間35年として試算してみます。この場合、月々の返済額は5万9,627円、年間で71万5,524円ですので、上記で試算した160万円から年間の返済額を引くと以下のようになります。 最終的な年間実質収益は、200万円投資をした時が16万円、1,800万ローンを組んで2,000万円投資をした時が88万4,476円となります。どれくらいレバレッジ効果があったのかは、以下の方法で試算できます。 融資を受けて投資額を大きくすることで、約5.5倍のレバレッジを効かせたことになります。ワンルーム投資における借金は、収益の規模を増大させることにつながっているのです。（もちろん、マイナスの場合も損失の規模が大きくなるので注意が必要です） 仮に2,000万円貯金をして投資をする場合はどれくらい時間がかかるのでしょうか。人によって月々にできる貯金の額が違うと思いますが、仮に月々3万円、5万円、10万円の3つのパターンで貯金した場合で試算してみましょう。 このように毎月10万円貯金ができるのであれば20年以内には2,000万円の貯金ができることがわかります。しかし、毎月10万円の貯金は誰でもできる金額ではありません。仮に3万円という貯蓄額だとすると、50年かけても2,000万円に届かず、5万円でも30年以上かかることがわかります。 この間、結婚や引っ越し、自宅を購入する、といったイベントがあれば予定通りに貯蓄できない可能性がありますし、数十年後も不動産価格が今のままとは限りません。このようなことから2,000万円貯金ができてからワンルーム投資をするのはハードルが高いということが考えられます。 ローンを組んで投資をした場合の収支がどのようになるかシミュレーションしてみましょう。不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載してある物件を例に試算してみましょう。売りに出ている物件は以下の条件です。 ローンを組んでワンルーム投資をした場合、物件や融資条件によっては毎月数万円のキャッシュフローが貯まり、数十年後には1,000万円を超える可能性があることがわかります。 しかし、ワンルーム投資は個別の取引ですので、物件価格や融資条件が違えば収益が違ってきます。また、空室時や設備の修理代などの支出、固定資産税等の税金の支払いなどは試算に組み込んでいませんので、実際にワンルーム投資をする際は、個別に試算して取り組むようにしましょう。 ローンを組みワンルーム投資をする場合、レバレッジ効果や、キャッシュフローの貯蓄ができることがわかりました。その他にもローンの返済金の金利部分は確定申告をする際、経費として計上できるメリットがあります。 ワンルーム投資で損益が発生すると、確定申告で本業の所得と損益通算することになります。ワンルーム投資で発生する減価償却などの経費を計上することで所得を低くできますので、その分税金が減額されるというメリットがあります。 ローンの返済金の金利の部分は、原則として損失計上できるメリットがあります。しかし、金利は不動産の収益と比較してそれほど大きくありませんので、減価償却費などの他の経費計上分が小さくなると、確定申告をしても税金が減額されるメリットが少なくなりますので注意が必要です。 契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなり、無借金のマンションが遺族に引き継がれるため、遺族は継続して家賃収入を受け取ることができます。これは、ローンを組む際に団信という保険に入り、万が一の時に団信の保険金でローンを完済するからです。 逆に団信に入っていなければ、ローンは完済されません。金融機関によっては団信の加入を個人の判断に任せるケースもありますので、ローンを組む際に必ず確認するようにしましょう。 空室や家賃滞納になった場合、その間は家賃収入が入りませんので、ローンの返済はオーナーが持ち出しで返済をしなければいけません。特に空室が長引くと、長期間ストックしたキャッシュフローも底をつく可能性がありますので注意が必要です。このようなリスクも想定して資金は余裕を持ってシミュレーションするようにすることが大切です。 先に触れた新宿の2,590万円の物件をフルローンで組んだ場合、月々の返済額は月々8万5,797円でした。空室期間が長期化し6ヵ月になった場合を試算してみましょう。 オーナーはこの金額を、ストックしたキャッシュフローや自己資金で支払わなければいけません。上記の物件では、年間にストックできるキャッシュフローは33万8,436円ですので、この金額を支払うと1年間貯蓄したキャッシュフローを全額消費することになります。 このように、ローンを組むと空室が大きなリスクになりますので、リスクヘッジするためには予備資金を準備するなりして、資金に余裕を持って管理することが大切です。 収支にあまり余裕がない状態で運用している場合は、金利上昇や家賃下落には注意が必要です。例えば上記で解説した2,590万円の物件のローンを2%で試算していますが、金利を4%で組んだ場合の月々の返済額などを比較してみましょう。 区分所有の部屋が火災になった場合は、保険金で原状回復を行うことで運用を継続することができます。しかし、もし物件が倒壊し更地化することになった場合には、貸せる物件が無くなっても毎月の返済が続くという状態になります（保険金は入りますが）。このような場合は金融機関と条件の変更などを話し合うことが大切です。 以上のようにローンを組むことで、空室や金利の上昇などがリスクになる可能性があります。しかし、どのリスクもきちんとリスクヘッジすることで小さな損失で済ませることができます。シミュレーションを作る際に、しっかりリスクヘッジしてから投資に取り組むようにしましょう。 ワンルーム投資をする際にローンの申し込みをしても、必ずしも希望通りローンが組めるわけではありません。減額になったり審査で落ちたりすることもあります。審査はどのように行われるのかを見てみましょう。 審査の際は契約者の仕事内容や収入、金融機関の信用情報、現在の他の借り入れ状況などが確認されます。ワンルーム投資のローンは住宅ローンと違い、契約者の収入や仕事内容に制限や条件が設けられています。金融機関によって規定が違いますので、申し込む際は不動産会社の担当者と確認しながら話を進めることが大切です。 また、先に触れたように返済比率というものがあり、他の借り入れが影響してきますので、ローンを申し込む際は、他のローンの残債などを確認して行うようにしましょう。 投資用のマンションの場合、家賃収入が返済の原資になりますので、きちんと家賃が入ってくる物件かどうかの担保能力も審査の対象になります。あまり良くないと判断された場合は減額になることがあります。また、担保能力が高ければフルローンが組めたり、金利が低くなったりすることがあります。 ワンルーム投資のローンと住宅ローンとは、金利と返済の原資に違いがあります。先に触れたようにワンルーム投資ローンの返済は家賃収入から行うことになりますが、住宅ローンは契約者の給与から支払うという認識になります。ワンルーム投資の審査で物件の担保力や収益性が見られるのはそのためです。 住宅ローンは契約者が仕事をしている限りローンの返済はできると考えられますが、ワンルーム投資の場合、空室などで家賃が入らなければ、仕事をしていても返済ができない可能性があるというリスクがあります。そのため、ワンルーム投資のローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定してあります。 繰上返済をすると返済分は元金に充当され、その後の返済方法について月々の返済額を減らす方法と、残りの返済期間を短縮する方法とが選択できるようになっています（参考：三井住友信託銀行）。 これにより繰上返済をすると元金が減り、毎月の返済額を減らしたり、期間を短くしたりできることがわかります。月々の返済額を減らせばキャッシュフローが多く得られますし、期間を短縮すれば完済の時期が早くなるメリットを享受できます。 金利が上昇した場合は収入と支出のバランスが悪化し、経営がうまくいかなくなる可能性があることには触れました。金利が上昇した場合の対策として、なるべく早く繰上返済をして元金を減らす方法があります。 繰上返済をすることで元金が減ると、元金に対する金利分の額も減らすことができますので、収入と支出のバランスを保つことができる可能性があります。しかし、これは一つの例であり、収支については個別の内容になりますので、必ず金融機関に相談してシミュレーションするようにしましょう。 みずほ銀行のホームページに繰上返済のシミュレーションが記載されています。残存元本2,000万円・ボーナス返済の併用なし・元利均等返済・残存期間20年・ご返済全期間の金利を年率3.0%で設定してあるローンの返済において、500万円一部繰上返済をした場合、6年間返済期間を短縮することができます（月々の返済額をほぼ同額とした場合）。 老後の収入が不安でワンルーム投資を始めた場合、資金に余裕がある時に繰上返済をすることで、年金タイプの収入を得られる時期を早めることができます。 何らかの事情でローンの返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。返済が難しくなった場合は放置せずに、すぐに融資を受けている金融機関に相談をすることが大切です。 たとえば金利上昇の際には毎月の返済額を減額してもらうことができるなど、状況や内容によって対策案が異なりますので、金融機関と相談をしながら解決に向かうようにしましょう。 ワンルームマンションを売却する場合のローンの残債には注意が必要です。売却の際、ローンは完済しなければいけませんので、マンションだけ手放して、ローンをそのまま残し毎月支払うということはできません。そのため、売却した利益や自己資金で残債を完済できるかどうか、きちんとシミュレーションして売却活動をすることが大切です。
パークアクシス芝浦キャナル東京都港区海岸3-2-3
竣 工 2022年1月 最寄駅 田町駅徒歩11分 総戸数 109戸 住 所 東京都港区海岸3-2-3 概 要 地上10階 RC造 ■物件名フリガナ パークアクシスシバウラキャナル Park Axis 芝浦キャナル ■近隣周辺施設情報 港区立芝小学校まで約1220m 埠頭公園まで約430m 住居を変更する際、所有物件の売却戦略は極めて重要です。パークアクシス芝浦キャナルのような魅力的な物件を持つ場合、市場での競争力を維持しながら、買い手にとっての価値を最大限に引き出すことが求められます。まず、物件の査定を専門家に依頼し、市場の動向を把握することが成功の鍵です。そして、エリアの特性や物件の強みを効果的にアピールするための広告戦略が重要です。また、売却までのスケジュールを事前にしっかりと立て、タイミングを見極めることで、より良い条件での売却が実現します。売却の際の税制面でのメリットも考慮し、専門家のアドバイスを受けつつ戦略を立てることが肝要です。不動産購入後の管理費を抑えることは、資産運用の成功に直結します。パークアクシス芝浦キャナルでは、効率的な管理運営が可能なため、一定のコスト削減が期待できます。まずは、管理会社の選定がポイントとなります。信頼できる管理会社を選ぶことで、建物の維持費を最小限に抑え、物件価値を維持することができます。また、定期的なメンテナンスや設備のアップデートも重要です。これにより、無駄な修繕費を防ぎ、長期的なコスト削減が可能です。さらに、住民同士のコミュニケーションを活発にすることで、共同でのコスト削減アイデアを共有し、運用効率を高めることができます。これらの取り組みが、投資としての不動産価値をより高め、安心して暮らせる環境を作ります。 物件名 パークアクシス芝浦キャナル賃貸 所在地 東京都港区海岸3-2-3 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩11分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 109戸 築年月 2022年1月 ■駐車場 有 ■バイク置場 有 ■駐輪場 109台(2段式38台・スライド式71台） ステッカー代1,100円 ――――――― ■設 計 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所 ■施 工 矢作建設工業株式会社東日本支社 ■管理形式 通勤管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット ペット相談（敷1積増） ■楽 器 相談 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（25.55㎡～56.41㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 資産運用によって得られる利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2つがあります。キャピタルゲインは不動産を売却した際に得られる利益で、不動産価格が上昇を続けている時期に購入することができれは数百万円～数千万円と大きな金額の利益になることがありますが、逆に下がっている時期に購入すれば大きな損失が出るリスクもあります。 一方、インカムゲインは毎月・毎年の家賃収入などから得られる利益で、賃借人がいる限り安定して得られるものの、一度の利益が少ないのが特徴です。 ワンルームマンション投資では、他の種類の不動産が生むインカムゲインと比較すると利回りが高めなため、効率良く運用することが可能です。とは言っても、ワンルーム投資にもリスクは伴うので、以下の主な5つのリスクをしっかり管理しながら取り組むことが重要です。 代表的なリスクの1つは空室リスクです。ワンルームマンションは、長期的な家賃収入というインカムゲインが得られるのが特徴ですが、それはあくまでも入居者がいる時に限られます。 アパート投資のように複数の部屋を抱えていれば、空室が1室出た程度ではそこまで大きな問題にはなりませんが、ワンルームマンションで1室しか所有していない場合は家賃収入が全くない状態に陥ってしまいます。そのため、空室リスクが他の不動産投資と比較すると高い点には注意が必要と言えるでしょう。 2つ目は家賃滞納リスクです。部屋が埋まっていて入居者がいる状態でも、必ず家賃収入が得られると保証されているわけではありません。例えば、入居者がいる状態でも入居者が家賃を滞納していて支払ってくれない場合には家賃収入が得られません。 「滞納されたら追い出せばいいのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、滞納が1～2ヶ月程度の期間であれば、貸主の権利よりも借主の借りる権利が守られるため、そう簡単なことではありません。入居者が滞納常習犯の場合はキャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。 また、家賃下落のリスクについても考える必要があります。ワンルームマンション投資では、物件購入時の家賃がずっと続くわけではありません。例えば、新築時と比較すると、築10年で5～10％程度、築20年で10～20%下落するという調査結果もあります。（参考：三井住友トラスト基礎研究所調査）。 購入時の家賃収入が続く前提で、その利回りをベースにして返済計画を立てている場合は家賃下落によってキャッシュフローが悪化し、返済計画に支障が生じる可能性があるので注意しましょう。 リスクの4つ目は天災リスクです。ワンルームマンション投資は他の資産運用とは異なり、金などと同様の現物資産への投資なので、最悪の場合は売却すればある程度の投資額を回収できるのがメリットです。しかし、現物資産への投資だけあり、火災や地震といった天災で建物が壊れてしまう可能性もあります。 その場合には、賃貸できる状態ではなくなって長期間家賃収入が得られないだけでなく、現物資産の一部または全部を失うことにもなります。そこからワンルームマンション投資を再開するには、大規模修繕が必要になって大きな出費を伴うことになってしまいます。 ローン金利の上昇も知っておきたいリスクの一つです。ワンルームマンション投資は、現物資産への投資であるほか長期的な家賃収入が期待できるため、他の資産運用手段と異なり融資を受けられる可能性があることが特徴です。そのため自己資金が少なくても運用できる点がメリットとして挙げられます。 しかし、金融機関から融資が受けられても、完済まで同じ金利が続く固定金利の場合はともかく、市況などによって金利が変わる変動金利で融資を受けている場合には注意が必要です。金利が高くなった場合は、返済総額が大きくなって安定したワンルームマンション経営に支障が生じる可能性があるので注意しましょう。 ワンルームマンション投資では、一度マンションを買ってしまうと後戻りは困難なので、これらのリスクをどうやって抑えるか考えてから買った方が良いと言えます。 空室リスクへの対策には「サブリース契約を有効活用する」「立地条件の良い物件を買う」などが挙げられます。1つ目のサブリース契約とは、サブリース契約を手掛けている業者にワンルームマンションを貸して、業者が第三者に転貸するという方法です。 サブリース契約のメリットは、入居者がいない場合でも業者が借り続けてくれるため、家賃収入が安定して得られることです。しかし、一般的にサブリース契約は通常の家賃よりも10％程度低くなるため、直接賃貸するよりも収入が減ってしまうことがデメリットとして挙げられます。 2つ目の立地条件の良い物件とは、駅から徒歩5分以内であったり、ターミナル駅へのアクセスが良かったりするものです。そのような物件は高い賃貸需要が期待できるため、空室が生じにくいことがメリットとして挙げられます。 しかし、そのぶん価格が上がり利回りが低くなる可能性が高いため、本当に需要が期待できるのか、また利益は出せるのかをよく考えてから買うようにしましょう。 なお、都心・駅近・築浅のワンルームマンションであれば、よほど管理や建物などに問題がない限りは入居率は95%以上になることが多いため、サブリースなどを利用しなくても十分に空室リスクに対応することが可能です。不動産投資の基本は入居需要のある物件を選ぶことですので、サブリースに頼った賃貸経営とならないように気をつけたほうが良いでしょう。 家賃滞納リスクへの対策には「入居時のチェックをしっかりとする」「家賃保証をつける」などが挙げられます。例えば、入居時には入居者が過去に金銭問題を抱えていないか、保証人が頼りになるかなどを確認することが必要です。 ワンルームマンションの管理を管理会社に委託している場合、契約書にサインする程度で入居審査をしっかりしていないケースも考えられるため、家賃滞納リスクが高くなる可能性もあります。 2点目の家賃保証とは、入居者が家賃を滞納しても家賃収入が得られるように、保証会社の滞納保障を活用することです。保証会社を活用すれば、入居者が滞納した家賃は保証会社が代わりに払ってくれるのでキャッシュフローが悪化しづらくなります。しかし、保証会社の費用負担は基本的に入居者なので、入居者の負担が大きくなることに注意しましょう。 家賃下落リスクには「中古ワンルームマンションを買う」「立地条件の良い物件を買う」などが対策として考えられます。前述の三井住友トラスト基礎研究所調査によると、家賃の下落率が最も大きいのは、新築マンションを購入してから最初の10年間であるため、築11年を超えるワンルームマンションを選んで購入することで家賃下落率を抑えることが可能です。 また、立地の良い物件を購入することも空室リスクへの対策ポイントです。立地条件の悪い物件の場合には家賃下落が顕著であるものの、立地条件が良い物件の場合には比較的緩やかという特徴があります。立地が良い物件は価格こそ高めなものの、その後の家賃下落リスクを軽減することにつながるでしょう。 火事や地震など天災リスクへの対策には「保険に加入する」「物件がしっかり改修されているか確認する」などが挙げられます。 不動産投資を行うにあたって、火災保険や地震保険への加入は重要です。火災保険は火災だけでなく、落雷・風水害といった様々な災害に対する補償に対応しています。なお、地震や地震に起因する災害を補償する地震保険は単独加入ができないので、火災保険とのセット加入になります。 また、築年数が経過している物件は天災リスクが高くなりますが、建物が適宜改修されていればそのリスクを軽減できます。例えば、1981年5月31日までに建築確認を受けた物件には旧耐震基準が適用されているため、地震による被災のリスクが高いと言えます。しかし、耐震補強されていれば地震のリスクを抑えられるため、保険への加入と改修履歴の確認は必須と言えるでしょう。 「ローンを借り換える」「金融機関に金利引き下げを要求する」といったことで、金利上昇リスクをヘッジすることが必要です。「インベース」のような不動産投資ローンの借り換えサービスを利用すれば、他の金融機関で今よりも低金利なローンに借り換えができないかを無料でシミュレーションできますので、気になる方は利用されてみると良いでしょう。 また、固定金利でローンを契約している場合は、金融機関との交渉によって金利を引き下げてもらうことも必要です。金融機関にとって金利の引き下げは収入の減少につながりますが、高金利のままでは返済不能に陥るまたは借り換えられる可能性があるため、要求に応じてくれる可能性も十分にあると言えます。
プライムガーデン西麻布賃貸
竣 工 2019年2月 最寄駅 乃木坂駅徒歩9分 総戸数 29戸 住 所 東京都港区西麻布2-5-3 概 要 地上11階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ プライムガーデンニシアザブ ■近隣周辺施設情報 成城石井西麻布店まで約740m グルメシティ麻布店まで約1830m ナチュラルローソン西麻布店まで約450m ファミリーマート西麻布1丁目店まで約630m ファミリーマート西麻布霞町店まで約180m 薬 マツモトキヨシ 六本木店まで約1370m COS青山店まで約670m 東京ミッドタウンまで約1440m かおたんラーメンエントツ屋まで約440m コスモス西麻布保育園まで約110m 港区立青南小学校まで約560m 政策研究大学院大学図書館まで約950m オールペットクリニックまで約210m 西麻布郵便局まで約660m 物件名 プライムガーデン西麻布賃貸 所在地 東京都港区西麻布2-5-3 最寄駅 東京メトロ千代田線「乃木坂駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上11階 地下1階 RC造 総戸数 29戸 築年月 2019年2月 ■駐車場 7台（機械式6台・平置式1台）月額44,000円 ■バイク置場 ― ■駐輪場 29台 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 ピアノ相談可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（50.08㎡～78.86㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ワンルーム投資で成功するには立地はとても重要な要素になります。立地の違いでどのような点が違ってくるのかを見てみましょう。 ワンルーム投資では、家賃収入からローンの返済を行い、またその他の経費を支払って手元に残る資金が多いほど、キャッシュフローのストックされる額が多くなり順調に運用ができることに繋がっていきます。 以下は不動産情報サイトSUUMOが、首都圏で引越しをした学生や社会人に対して行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果です。対象は一人暮らしの社会人の男女、一人暮らしの学生の男女、夫婦世帯の計857人に行ったもので、以下の割合は家を探すときに重視する項目のアンケート結果の平均値をグラフに作成しなおしたものです。 家を探すときに重視する項目のアンケートの1位は「家賃」ですが、「最寄駅からの時間」、「通勤・通学エリア」、「路線・駅やエリア」、「立地・周辺環境」といった立地に関する項目の優先順位もそれぞれ高いことがわかります。 このアンケートで分かるように、立地の良い場所に立つマンションは人気があるぶん入居率が高くなる傾向がありますので、家賃が途切れず順調にキャッシュフローがストックされる期待が持てます。 しかし、立地が悪い場所に建つマンションは入居率が落ちる可能性が高くなりますので、そのような状態になると家賃が入らない月が多くなってしまいます。そうなれば手元資金からローンの返済や経費を支払わなければならなくなります。 このように立地の良し悪しは不動産の運用に直接影響してきますし、立地が悪い影響で長期間入居がない状態が続くと大きな損害にもなりかねません。こういったことからワンルーム投資を始める際は立地を慎重に検討することがとても重要だと言えます。 ワンルームマンションが建つ立地の良さは売却価格にも影響してきます。売却の際の査定の仕方にその理由があります。売却の際の売り出し価格を決める流れの中には、簡易査定と訪問査定という2種類の査定方法があります。 簡易査定でおおまかな価格を提示し、売主が価格に問題が無いと判断したのであれば、不動産会社の担当が実際に物件を訪問し査定をする段階に移行するのです。 訪問査定では、駅からの距離や周りの環境などの立地が価格設定に大きく影響してきます。立地が良ければ価格は高く査定されますし、良くなければ価格は低くなります。このように立地の良し悪しが売却価格にも影響してきます。 売却の際に内装や設備はリフォームなどをして変えることができますが、立地は変えることはできません。購入の際に立地を慎重に選択することが、売却までを考慮した対策になることを知っておきましょう。 マンションに入居する人は、コンビニや銀行のATMを日常的に使っているでしょう。またスーパーで買い物をして料理をすることもありますので、スーパーが近隣にあるマンションは好まれる傾向にあります。また大学などの学校が近隣にあれば通いやすいため、そこの学生で入居者が途切れない可能性もあります。 立地を検討する際は決して自分の好みや考えだけではなく、どのような人が住むのかといったことや、どのような人に住んでほしいのか、といった入居者のターゲットを設定して検討すると良いでしょう。 1ヶ月間空室が続いた場合と金利が1%上がった場合の損失額を比較します。まず2,300万円の物件を購入した場合に金利2%と3%では返済額がどれくらい違うかを比較してみたいと思います。 金利が2%の場合と3%の場合、月々の返済額は1万2,325円違うことがわかります。しかし、1ヵ月間空室になった場合には、金利2%の場合7万6,190円を手元資金から支払わなければならなくなります。金利が1%上がった場合に比べ、約6倍の損失になります。 金利上昇リスクの場合、金利は上がったとしても5年間は返済額が増えないルールになっていますので、実質的な収支への影響はすぐにはないことが考えられます。 また、家賃下落リスクをシミュレーションする際は一般的に年間1%として試算しますので、例えば家賃8万円の場合10年間で8,000円の下落という想定になり、家賃下落リスクも空室リスクと比較すると少額だと言える期間が長いと言えます。 もちろん金利上昇も家賃下落も長期化すれば損失が大きくなりますので、リスクヘッジは必要ですが、一度に受ける損失額は空室リスクより少なくて済みます。 このように、空室リスクは他のリスクと比較して一度に受ける損失額が大きくなりますので、立地の良い物件を選んだり、資金に余裕を持たせたりすることでリスクヘッジすることが大切です。また、日頃の管理もしっかりして、長く住みたいと思われる状態にすることも、空室にしないという意味では重要な要素になります。 なお、自然災害を受けた際は、場合により大きく損害を被ることも考えられますが、これは火災保険や地震保険に加入しておくことでリスクを軽減することが可能です。風による飛び石でガラスが割れたり、1階の部屋が床上浸水したりといった場合にも、保険に加入していれば修繕費に加え見舞金なども受け取ることが可能になります。 立地がマンションを売却するときの価格に影響することには触れましたが、同時に購入の時点から出口戦略の検討も始まっていることを意識するようにしましょう。以下では立地以外にも購入の時点から考えておかなければいけない出口戦略についてご紹介します。 時代によって不動産のデザインも流行になるものがあります。ワンルーム投資はデザイナーズ物件が多く、特殊なデザインをしたマンションも少なくありません。しかしワンルーム投資は長期の投資になりますので、今は流行していても数十年後に好まれているかどうかはわかりません。 あまりに凝りすぎていると逆に古く感じるデザインもありますので、将来的には売却をしようとしても買い手がつかない、ということも考えられます。また、そうしたマンションは通常のものより価格が割高な傾向もありますので、デザインは流行っているからといってあまり凝りすぎないようにしましょう。 空室になった場合、早く賃借人を付けるために家賃を下げることがありますが、あまり安易に下げないようにすることが、ゆくゆくの売却を考えると大切な心掛けになります。 売却の際は簡易査定と訪問査定があるということに触れましたが、基本的に簡易査定では家賃をもとに価格を算出しますので、家賃が低いと査定価格も低くなるからです。以下は投資用の不動産価格を机上で算定するときの計算式の一例です。 この計算式を直接還元法と言い、投資用不動産の価格査定の際によく使われる計算方式です。この方式では家賃が低くなるほど物件価格も低くなりますので、家賃をあまり下げない方が良いことがわかります。 空室になった理由が家賃の高さではないこともありますので、安易に家賃をコントロールするのではなく、管理会社と相談して、空室になっている原因をきちんと調べて対応を考えることが大切です。 空室のリスクヘッジの一つとして、資金的に余裕を持って運用することが重要なことには触れましたが、他にも資金が必要な場面についてご紹介しておきましょう。 金利上昇リスクにも資金での対応が必要な場合があります。金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないことには触れました。しかし、この間、金融機関が金利を上げた際の調整をしていますので、返済額は増えない代わりに、返済金の内訳の元金部分が減り利息の部分が増えた状態で返済を行う形になります。 この間は元金の減りが少なくなり、状況によっては元金の返済が進まず、完済後に別途元金を返済しなければならないこともありますので注意が必要です。 金利が上昇した場合や上昇しそうな場合は、借り換えや繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らす工夫をすることが金利上昇に対するリスクヘッジになります。しかし、借り換えも手数料や保証料がかかりますし、繰り上げ返済も手数料がかかる金融機関もありますので、そういったことに対応できるように資金を準備しておくことがとても重要です。 大規模修繕をするために、管理組合では長期修繕計画を立て修繕積立金を積み立てています。以下は国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から引用したグラフです。 長期修繕計画の積み立て方法には積立金の額が一定で増減しない「均等積立方式」と積立金の額が段階的に増加する「段階増額積立方式」の2種類があります。こちらのグラフは「均等積立方式」の一例を国土交通省が作成したものです。 近年、建築資材や工事費の高騰で修繕工事費が積立金の累計額を上回り、当初の計画では資金が不足するマンションが見受けられるようになりました。不足金の補い方は管理組合によって違いますが、修繕積立金を増額しなければいけない場合も想定して資金管理するようにしましょう。 ワンルーム投資では、空室リスクによって一度に受ける損害額が大きいことには触れました。空室になりにくくする対策として、入居者の審査を慎重に行い、長く住んでもらえそうか判断することも一つの方法になります。近隣に大学や大手企業がある場合は、その大学の学生や企業の社員が住むことで安定した賃貸経営が期待できます。 他の物件と同じようにネットや広告で募集するのではなく、そのようなターゲットを想定してチラシを置いてもらうなどの工夫をして顧客を取り込む努力も大切です。実際に自分でチラシをまくことはしなくても、管理会社と相談をしてターゲット層に届く告知をすることで入居率を上げる工夫をするようにしましょう。
クレイシアIDZ三田賃貸
竣 工 2022年1月 最寄駅 三田駅徒歩4分 総戸数 39戸 住 所 東京都港区三田3-2-9 概 要 地上14階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ クレイシアIDZミタ ■近隣周辺施設情報 ドラッグストアスマイル三田店まで約650m 三井住友銀行三田通支店まで約450m 医療法人社団勝優会たまちホームクまで約550m 港区立御田小学校まで約650m ファミリーマート三田3丁目店まで約90m ピーコックストアグランパーク田町店まで約580m ファミリーマート泉岳寺北店まで約660m 高輪郵便局まで約600m まいばすけっと芝5丁目店まで約420m まいばすけっと三田2丁目店まで約490m miniピアゴ芝3丁目店まで約530m 物件名 クレイシアIDZ三田賃貸 所在地 東京都港区三田3-2-9 最寄駅 都営三田線「三田駅」徒歩4分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 39戸 築年月 2022年1月 ■駐車場 ― ■バイク置場 有/月額5,000円 ■駐輪場 有/無料 ――――――― ■設 計 株式会社合田工務店一級建築士事務所 ■施 工 株式会社合田工務店東京本店 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（22.65㎡～25.50㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
マインズ・コム白金賃貸
竣 工 2018年10月 最寄駅 白金高輪駅徒歩4分 総戸数 18戸 住 所 東京都港区白金1-5-9 概 要 地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■物件名フリガナ マインズ・コムシロカネ ■近隣周辺施設情報 クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約350m まいばすけっと南麻布古川橋店まで約410m ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約560m ローソン港白金店まで約190m ナチュラルローソン白金1丁目店まで約290m ファミリーマート港区白金プラザ店まで約370m トモズ白金プラザ店まで約330m 白金アエルシティまで約270m スターバックスコーヒー白金高輪店まで約320m 物件名 マインズ・コム白金賃貸 所在地 東京都港区白金1-5-9 最寄駅 都営三田線「白金高輪駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 18戸 築年月 2018年10月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（27.83㎡～28.12㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産を売却する際は、隣地との境界を明確にするための測量費用がかかることがあります。測量会社に土地を測量してもらい測量図を作成してもらう費用となり、一般的には50坪前後の土地で30～50万円かかります。 なお、私道など公共用地に接している土地の場合、役人の立会いが必要になるため、60～80万円と若干割高になることがあります。 古家や廃屋が建っている土地は、買主が購入後に自費で撤去しなければならないため、買い手が付きにくく、高く売れないことがあります。そのため建物や廃材や不用品を撤去し、更地にするための費用をかけなくてはならない場合があります。 不用品の処分は、解体業者にまとめて依頼することもでき、費用の目安は木造住宅で1坪当たり3～5万円程度です。延べ床面積30坪程度の木造2階建ての場合は、90～150万円かかることがあります。 収益用物件などで賃貸に出している場合に、売却前に入居者に立ち退いてもらうための費用が立ち退き料となります。入居者に直接支払う費用であり、相場の目安は家賃の5～6か月分です。 売却予定の住宅が破損していたり、外壁の塗装が劣化していたり、内装などが古く時代のニーズに合っていないなどの場合に、売却前に修繕やリフォームを行う場合があります。 修繕費用はその内容により異なってきますが、屋根・外壁塗装は、延べ床面積が30坪前後の木造2階建ての場合は、100万円前後かかることもあります。3LDKの間取りでフルリフォームを行う場合は200～300万円が目安となります。特定の箇所だけの簡易リフォーム、またはハウスクリーニングの場合は、数万～数十万円程度になると見積もっておきましょう。 売却予定の物件に返済中の住宅ローンが残っている場合、これを完済する必要があります。自己資金で完済するか、もしくは売却代金を返済に充てることもできますが、それでもなお残債がある場合は、住み替えローンを利用することができます。 住宅ローンが残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、金融機関が付けた抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼するなどして行う必要があります。費用は、登記手続き時に発生する登録免許税と司法書士報酬を合わせて1〜2万円程度かかります。 自宅を売却する場合に必要となる費用であり、一般的に10～20万円程度かかります。なお、引越し業者の繁忙期となる3〜4月に依頼すると費用も割高になるため注意しましょう。 不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して税金が発生します。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、税金の種類は所得税、住民税となります。 不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約書は、売主と買主が1通ずつ保管することになるため、収入印紙も2セット必要になります。記載金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されており、金額は次のようになります。 不動産をできるだけ高く売るには、売却相場の把握や売却金額のアップが見込める不動産会社選びが欠かせません。たとえば次のポイントに留意して売却活動を行うと効果的です。 手取り額を増やすためには、売却にかかる費用を節約し、圧縮することも重要です。以下のことに留意して節約を図ります。 譲渡所得税の計算では、譲渡価格から不動産の取得費や譲渡費用などを差し引いて求めます。そのため、費用となる経費を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。譲渡所得税は前述したとおり、譲渡価額－（①取得費＋②譲渡費用）－特別控除額に税率をかけて算出します。 譲渡所得税を算出する際の税率は、不動産の所有期間により大きく異なるため、特別な事情がない限り不動産は売り急がず、長期譲渡所得の適用を受けられるように売却すると、支払う税金を抑えることができます。 不動産の売却では、節税につながる様々な特例を利用することができるため、該当する場合は最大限活用することがポイントです。 マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。 所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。 個人が、土地・建物などの不動産を譲渡して売却損が生じた場合は、その損失は他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則できません。ただし、マイホームの譲渡損失に限っては、以下のように特例が定められています。 住み替えのためマイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。 住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。 マイホームを売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。 個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。
ミュール白金賃貸
竣 工 2017年1月 最寄駅 白金高輪駅徒歩2分 総戸数 14戸 住 所 東京都港区白金1-13-12 概 要 地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ミュールシロカネ ■近隣周辺施設情報 白金アエルシティまで約120m クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約340m ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約370m スターバックスコーヒー白金高輪店まで約240m 港区立御田小学校まで約590m ナチュラルローソン白金1丁目店まで約80m トモズエクスプレス白金プラザ店まで約240m スマイル麻布十番店まで約1250m りそな銀行麻布支店まで約1260m 広尾ガーデンまで約1480m 100SHOPキャン・ドゥまで約1460m 物件名 ミュール白金賃貸 所在地 東京都港区白金1-13-12 最寄駅 都営三田線「白金高輪駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 14戸 築年月 2017年1月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK（39.06㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 2007年からの住宅価格下落に伴うサブプライムローン問題と、翌年のリーマンブラザーズの破綻によりアメリカの住宅価格は大きく下落しましたが、2010年以降は世界経済の回復とともに上昇に転じました。米スタンダード・アンド・プアーズの発表によると、18年11月時点の全米住宅価格指数は24ヶ月連続で過去最高を更新しています。 アメリカの人口は2017年から2022年までに3.6％増加すると予測されています。また国連世界人口統計によれば、総人口は2050年までに2017年の3.24億人から3.89億人に増加するとされます。 現在のアメリカの不動産市場はこのような人口増加による強い住宅需要によって支えられています。 また市場に出回る住宅数が減少していることも相場を押し上げる要因となっています。2018年第三四半期の住宅着工件数は123万件で、第一四半期から約80万件の減少となりました（米国センサス局より）。 住宅を売却しても価格が上昇しているために、買い手は簡単に見つからないのではという懸念から買い替えを控える動きが出てきており、供給数の減少に拍車をかけています。 海外不動産の魅力のひとつは「為替差益」が得られることです。物件の家賃収入や売却時のお金は現地通貨で得ることになりますが、円に換算した時に円安に振れていれば為替差益を得られることになります。 例えば1ドル100円で1万ドルの現金を持っているとすると、1ドルが120円に上昇すれば120万円で換金することができます。購入時よりもドル高円安が進行していれば利益につながるということです。 為替相場は経済動向や2国間の金利差などで変動しますが、日本とアメリカの場合、金利差がドル高円安を進行させています。2018年11月時点で日本の政策金利は0.10％ですが、アメリカは2.25％となります。 アメリカは好景気によるインフレを抑制するため、FRBが2015年から何度も政策金利を引き上げてきました。インフレが起これば貨幣価値が下落し、景気の過熱にもつながります。そこで銀行の金利を引き上げ、企業の設備投資を抑制し、個人消費も減少へ誘導するわけです。景気の過熱を抑制してバブルの崩壊を回避することにもつながります。 アメリカは2020年には利上げを終了させる見通しを立てていますが、景気の動向によっては高金利が続く可能性もあります。ただし、不動産投資の視点からすれば外貨を得る投資活動としてプラスに働く状況ではあるため、アメリカ不動産投資が活況な理由のひとつとなっています。 日本国内では海外の不動産を担保にお金を貸してくれるところが少ないため、海外の不動産を購入する際に、住宅ローンを組むのは難しくなります。また現地銀行でローンを組む場合でも、現地での収入証明やクレジットヒストリー（返済の履歴）がなければ信用を得るのは難しいのが実情です。 しかしアメリカ不動産の場合、日本国内の銀行でアメリカの不動産を担保に融資をしている金融機関が複数あります。例えば「日本政策金融公庫」はすでに日本国内で法人として不動産投資をしている場合、アメリカの不動産購入時にローンを引くことができます。 基準金利は2018年6月の時点で年率2.06％から2.55％となり、融資限度額は7,200万円です。さらに担保は不要で、借入期間は20年以内と好条件ですが、審査基準は厳しいことで有名です。 次に、東証1部上場企業のオープンハウスもアメリカ不動産への投資に積極的で、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップしているため、融資を活用してアメリカでの不動産投資をスタートすることが可能となっています。アイビーネットの融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用すれば、購入するアメリカ不動産を担保として物件金額の最大70%相当まで融資を受けることが可能です。 他にも、日本国内の不動産を担保にしてアメリカでの不動産購入に対し融資をしている金融機関として「オリックス銀行」もあります。担保の対象は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であることが条件となります。金利は2018年6月時点で変動型が年率3.675％、5年固定が3.500％などとなっています。借入期間は1年以上35年以下です。 海外不動産への投資でも確定申告は日本で行うことになるため、日本のルールに従って建物分の減価償却を行います。節税効果を期待したアメリカの不動産投資で主な対象となるのは中古の木造一戸建てや木造アパートです。 日本の場合、木造住宅は築年数の経過によって資産価値が下落し、20年ほど経過すればその価値はほとんどなくなります。つまり中古で一戸建てを購入すると建物分の価格はごくわずかなので、減価償却費もほとんど計上できません。 一方、アメリカの不動産の場合、日本ほど中古の一戸建てやアパートは資産価値が落ちません。逆に築年数の経過によってその価値を高める物件もあります。メンテナンスをして快適に暮らせる状態であれば、築古物件でも建物の価値はさほど落ちないため、減価償却費も十分に計上することができます。 さらに、アメリカの不動産は土地に対して建物の価格比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。 アメリカ不動産市場の基盤となるのが中古の一戸建て住宅です。投資家にとっては「節税効果が期待できる」「資産価値が落ちにくい」などの魅力があることなどから、アメリカの中古市場は日本よりもはるかに成熟しています。 アメリカの不動産はMLSという日本のレインズに当たる物件情報システムに登録されています。過去の取引履歴から税金、評価額の履歴、近隣の学校の偏差値レベル、近隣の評価額といったものまで、物件情報はかなり詳細に記録されています。 中古物件を売買する際には、売り手と買い手の双方にバイヤーあるいはブローカーがついて価格の交渉などを行い、売買代金の受け渡しは取引の安全性を担保するエスクロー会社を仲介します。 ただし、アメリカは契約主義の社会で、日本よりも訴訟が盛んに行われる文化があります。そのため高額な不動産売買の契約書では細部までフォローする必要があり、信頼できる弁護士への依頼が欠かせません。また自身でもしっかりと現地の法律を勉強しておくことが大切です。 一般的な不動産投資の物件選びでは、資産価値の上昇や賃貸需要の増加が見込めるエリアの選定が重要なポイントとなりますが、アメリカの場合、「学区」に関する知識が必要不可欠となります。アメリカは日本よりもエリアによって治安の良し悪しに差が生じます。そして治安が良いエリアは賃貸需要も高く、不動産の価値は落ちにくくなります。 しかしブローカーやエージェントにおすすめの学区を直接聞いても、明確な回答を得られないでしょう。アメリカではFair Housing Actという規定があり、住宅購入や賃貸取引において人種や宗教、性別や出身国などで差別をしてはならないと定められています。 そして学校の成績というランキング分けには、人種差別につながる可能性があることから、はっきりと学区の良し悪しには言及しないというスタンスが取られています。 そのため物件を選ぶときは不動産情報システムを使って、学区と評価に関する情報収集に努めることをおすすめします。実際、高収入世帯は学区の良いところで家を探しており、その結果、周辺の住宅相場は上昇する傾向があります。 アメリカで不動産を購入する場合、買主と売主が条件について合意してから物件を引き渡すまで30～45日程度かかります。その間、買主はホームインスペクターを雇い、購入物件についての調査を依頼します。 調査内容は室内の設備や建具の不具合、水回りの状態やシロアリの痕跡など多岐にわたります。何らかの不具合が見つかれば、買主は売主に対して修繕を依頼することができます。 売主が修繕などに応じない場合には、買主は取引をキャンセルすることができます。その場合、手付金は全額返却されるのが一般的です。ホームインスペクションが終了するまで違約金を払うことなく取引をキャンセルできるのは、海外投資家にとって嬉しいシステムといえます。 仮に購入後に重大な瑕疵が見つかれば紛争に発展することもあります。トラブルを回避するためにも、アメリカ不動産を購入する際は信頼できるホームインスペクション業者を探しましょう。 前述した通り、アメリカ不動産は築古物件でも適切にメンテナンスすることで資産価値を落とさず、売却することが可能です。 ただしメンテナンスでは、多額のリフォーム費用をかけても売却金額に上乗せできなければ損失につながることもあるため注意が必要です。売却によるキャピタルゲインを狙うためには適切にメンテナンスをすることが重要ですが、リフォームにかけた費用に対するリターンが得られるような工夫が必要となります。 あるいは部屋の増築などするとコストがかさみ、売却金額に転嫁させれば金額もかなり高くなります。買い手がつかない価格になるほど過度にメンテナンスしないようにバランスを考える必要があります。 FRBは2018年12月、政策金利の誘導目標を2.25−2.50％に引き上げることを決定しました。今後もインフレを懸念した金利引き上げが続く可能性があり、現地で住宅ローンを組んでいれば、返済額が増加し、収益率を低下させることになります。そのため金利動向には常に気を配ることが大切です。 また、現在は日本の低金利とアメリカの高金利が円安傾向につながっていますが、日本もいつまで低金利政策を続けるかは不透明です。政策金利を引き上げることになれば日米の金利差も縮まるため、円高に振れる可能性があります。円高になれば外貨資産を持っていると不利になり、円安になるまで待つか、別の資産運用方法を模索する必要が出てきます。 アメリカの中古一戸建ては節税効果が高いことで富裕層を中心に人気があります。築年数の古い物件であれば、最短4年で大きな金額の減価償却費を計上できるのも嬉しいメリットです ただし売却時には、計上した減価償却費の分を購入価格から差し引いて不動産所得を算出することになります。つまり購入金額を大きく減算するため、あまり値上がりしていなくても譲渡所得が高くなります。譲渡所得金額が増加することで相応の税額が課されることに留意が必要です。
白金ウエスト賃貸
竣 工 2014年9月 最寄駅 白金高輪駅徒歩2分 総戸数 10戸 住 所 東京都港区白金1-14-7 概 要 地上8階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■物件名フリガナ シロカネウエスト ■近隣周辺施設情報 クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約220m ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約520m 医療法人社団峰至会西原病院まで約290m 高輪警察署まで約1300m サンクス港区白金プラザ店まで約240m セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約220m 白金アエルシティまで約130m スターバックスコーヒー白金高輪店まで約130m サミットストア三田店まで約560m 肉のハナマサ南麻布店まで約790m 物件名 白金ウエスト賃貸 所在地 東京都港区白金1-14-7 最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上8階 RC造 総戸数 10戸 築年月 2014年9月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（21.08㎡～43.18㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 物件周辺の不動産相場を調べ、似たような不動産がいくらで取引されているかを知りましょう。不動産会社に査定を出す前に相場を把握しておくことで、業者と対等の視点で売却活動を進めることができるようになるからです。なお不動産相場については、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。 不動産市況が好調で、住宅ローン金利が安い時期に売れば、元々相場自体が高い上に、十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってきます。 逆に、経済不況で不動産市況も低調な時期では、売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることが重要です。 不動産の市況を判断するには、地価公示価格の推移を調べたり、不動産会社がインターネット上で公開しているマンションやオフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。ニュースや株価なども不動産市況を掴むのに役立ちます。 売却時期の見極めは簡単というわけではありませんが、たとえば2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすい時期は、売り時のひとつと言えます。 さらに細かく売却スケジュールを立てていきます。たとえば人の移動が集中する春に合わせて売るのも効果的な方法のひとつです。例年、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2～3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。 不動産を高く売るには、このような時期に合わせて売却できるように、前年から売却活動を始めておくのが良いでしょう。 土地や建物を不動産会社に高く売ってもらうために、売主がやっておくべき対策を見ていきます。 土地を高く売るには、買い手がつきやすい土地にしておくことが重要です。ここで言う買い手がつきやすい土地とは、「適切な広さの更地」を指します。 適切な広さとは、「狭過ぎず、広過ぎない」ということです。面積が狭すぎると住宅を建てるにも困難さが伴い、逆に広すぎると1世帯では持て余すうえ価格も高くなるため、買い手がなかなか見つかりません。 そこで、もし可能であれば、狭小地などは隣地を買い増しして合筆を行い、手頃な広さにしておくことで売却時に売りやすくなります。逆に、面積が広すぎる場合には、全体を一括して売ろうとするのではなく、住宅用として適当な面積に分割して売却することも検討しましょう。 ただし、土地を分割して売る際は、土地の分筆（土地を分割して登記しなおすこと）が必要になったり、建築基準法など関係法令の条件を満たす必要があります。これは合筆も同様ですので、隣地の購入や土地の分割を行う前に、必ず土地家屋調査士などのプロに相談しましょう。 更地とは建築物や工作物が建っていない土地のことです。住宅だけでなく、物置やカーポート、外構などもすべて取り払います。買った人が、住宅用地をはじめ自由な用途に使えるため、買い手がつきやすくなります。 たとえば建物や工作物が残存した状態で売ると、購入後に買主が撤去することになります。取り壊し・撤去費用は住宅ローンの融資対象にならないため、買主が自分で工面しなければならなくなるわけです。そのため古屋などが建ったままの土地は更地に比べて買い手が付きにくく、高く売るのが難しくなります。 一方、古い実家を相続してその土地を売るような場合、売却前に老朽化した実家を取り壊して更地にすると、買主が撤去費用を支払わずに済むため高値で売れることが期待できます。 査定は不動産売却において最も重要な手続きのひとつです。売却予定の不動産にどの程度の価値があるかを専門業者に見てもらうことができます。このほか複数業者に依頼するべき理由は次の通りです。 複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に査定してもらうと良いでしょう。査定を受けるときは、不動産業者に個別に依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。『すまいValue』のような不動産一括査定サイトでは、不動産の所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。 ただし、一括査定は業者が物件を見ないで行う机上査定となるため、後で現物を見てもらう実査定（訪問査定）を受けるようにしてください。この場合、一括査定を出してきた業者を比較し、信頼できる業者＝実査定を依頼する業者（複数）を決定します。 不動産売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者を選ぶことが重要です。優良な不動産業者を選ぶための判断基準を「物件の査定額」「情報力」「実績・専門性」「担当者の資質」に分けて示します。 査定額が不自然に高い業者は、売買仲介契約の獲得のため、実際に物件が売れるかどうかを度外視して、高額な提示額で釣ろうとしている可能性があります。そのような業者に仲介を依頼すると、後で高過ぎて売れないことを理由に、すぐに値下げを提案してくる場合があります。こうなると、不必要に売却期間が長期化する可能性があるため、くれぐれも注意しましょう。 不動産の売却においては、仲介を依頼する業者がどれだけ情報を持っているかが重要になります。情報を持っている業者ほど、実際の成約事例から適正な価格を提示してくれる可能性が高くなるほか、既存顧客から見込み客を発掘したり、上手な広告の出し方も分かっていたりするからです。 賃貸部門専門の業者ではなく、売却が得意な業者であることが必要です。また戸建ての売却では戸建て売却が得意な業者、マンションではマンション売却が得意な業者とそれぞれ存在するため、得意分野を把握した上で売却を依頼することが重要です。 また、物件の売却活動を実際に行ってくれるのは、基本的にはあなたと接している担当者になります。そのため、話をする中で担当者の熱意や知識、考え方、態度や返答スピードなどを評価していくことも大切です。 売却物件の破損箇所は、値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切です。 マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、専門の業者を手配しましょう。内装面で手を抜くと買主の住宅に対する印象自体も悪くなり、購入意欲が無くなることもあります。
レジデンス白金コローレ賃貸
竣 工 2007年9月 最寄駅 白金高輪駅徒歩7分 総戸数 58戸 住 所 東京都港区白金3-11-2 概 要 地上5階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■404号室限定 ■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック ■物件名フリガナ レジデンスシロカネコローレ ■近隣周辺施設情報 クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約400m 肉のハナマサ南麻布店まで約360m ローソン港白金店まで約290m ローソン白金三光店まで約290m セブンイレブン港区白金1丁目店まで約10m トモズ白金プラザ店まで約570m トモズエクス白金高輪店まで約600m 港白金三郵便局まで約20m 東京大学 医科学研究所附属病院まで約20m 白金商店街まで約100m 物件名 レジデンス白金コローレ賃貸 所在地 東京都港区白金3-11-2 最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 地下1階 RC造 総戸数 58戸 築年月 2007年9月 ■駐車場 有（機械式）月額27,500円 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（27.86㎡～83.61㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 中古不動産を売却するとき、売主の希望を加味した売出価格を設定して買主を募集することになりますが、値下げする必要があるかどうかは不動産市場の需要と供給の状況に依存するため、全ての物件で必要になるとは限りません。 売出価格の設定の仕方にもよりますが、売却物件に対する需要がある程度以上見込めれば、相場から大きくかけ離れていない限り値下げせずに売却できることもあります。 一方で、最初の売出価格からの値下げは付き物とも言え、実際に値下げされるケースは多くあります。値下げ幅の程度は、売却物件の立地条件、建物のタイプ、付属の設備・機器などでも異なりますが、人気の高い物件や地域の不動産市場が活況である場合には小さくて済みます。 売主は自分の物件をできるだけ高く売却したいため、相場より高めで売出価格を設定する傾向にありますが、買主はできるだけ安く購入しようとします。そこで需給を一致させるために、売主側が相場を含む不動産市場の状況や物件の内容に合わせて、買主が「この価格なら買いたい」と思う水準に値下げする必要があります。 このように値下げは需給の調整手段となるのです。物件がいくらで売れそうかの相場を把握した上で売出価格を設定し、それでも買手が現れないなら値下げで売却を実現させるという方法が不動産売却では取られています。 なお値下げする際は、そのタイミングや適切な値下げ幅にしないと足元を見られることがあります。以下からは正しい値下げの仕方を見ていきましょう。 不動産価格の値下げを適切に行うには、どのような手順で売却が進められ、値下げがどのタイミングで実施されることになるのか、手順を把握することが大切です。 不動産の売却がどのような流れで進められ、その中でいつ値下げが行われるかを見ていきましょう。一般的に不動産会社の仲介による売却は下記の手順で行われます。 売出価格が設定され実際に売出されてから一定期間内に、市場の動向や購入希望者の反応を見極め、値下げするかどうかを検討します。反応が悪ければ後述する方法で値下げ幅を決め、購入希望者が現れた後は、値下げした価格からさらに値引きの要請を受けることも少なくないため、その対応をすることになります。 なお、「値下げ」も「値引き」も売出価格を下げるという意味では同じですが、前者は「購入希望者を呼び込むため」、後者は「購入希望者との契約を決定づけるため」というようにニュアンスが異なります。 物件の売出価格は売出してからの期間によって、次のように分けられ設定・変更されるケースが多く見られます。たとえば、以下のようなケースです。 売り出してから3カ月以内は相場よりも高い強気の希望価格が多く見られます。物件や市況にもよりますが、相場よりも1～2割程度高めに売出価格が設定されます。 3カ月過ぎてから買手側からの問い合わせや内覧希望の数が少なければ、相場の価格帯に値下げします。もしその値下げで購入希望者が現れれば値引き交渉で契約を決めるという流れになります。 しかし、半年近く有力な購入希望者が現れない場合には、売出価格としての最低限度となる価格へ値下げする必要が出てきます。 売出価格を正しく設定するには、相場を意識した購入者側の目線で希望価格を決めるのがポイントです。 例えば一般的な物件情報検索サイトは、物件価格を「2,500万円以下」「3,000万円以下」「3,500万円以下」「4,000万円以下」などの価格帯ごとに希望する物件を探すことができるシステムになっています。購入希望者は価格帯を決めたうえで「築年数」「間取り」「駅徒歩」などの条件から物件を検索します。 仮に売却したい物件の相場が、築年数や間取りなどの条件から2,800万円前後と見られるにもかかわらず、売出価格を「3,400万円」と強気に設定した場合、物件情報サイト上では「3,000万円以下」の価格帯には掲載されないため、検索ヒット数は必然的に少なくなります。また、「3,500万円以下」と検索した場合でも、同じ価格帯の物件に比べて見劣りし敬遠される可能性も高くなります。 このように、売り出してから購入希望者側の反応が悪い原因の一つとして、そもそも希望者が検索する適切な価格帯に引っかかっていない可能性があります。そのため相場に見合う価格を意識した値下げが必要になります。上記物件の例で言えば、相場範囲の「2,900万円前後」に設定すれば、物件の各条件で検索した際にヒットしやすくなるでしょう。 相場に見合った売出価格であっても、買手側の反応が悪ければ値下げを余儀なくされますが、その際の値下げの割合は「5～10％程度」にするのがポイントです。物件の特徴や価格にもよりますが、5％未満の値下げはインパクトが弱く、価格的な魅力が感じられる可能性が低くなるからです。 また、5～10%という値下げ幅の設定は、実際の売出価格と売却できた価格の差がその範囲に収まる傾向があり、「値下げ幅の相場」とも言えるようなレンジなのです。以下の首都圏における中古マンション売却のデータをご覧ください。 値下げを検討する売主が多い「売出後3～5ヶ月」という期間においては、売出価格からの値下げ率が5～10%の範囲にほぼ収まっています。なお、売出後5ヶ月までの事例が集計全体の82.3%を占めていることから、5～10%程度の値下げで成約に至る可能性が高く、妥当な値下げ幅であると考えることができます。 売出価格の設定や値下げ価格の設定では、買い手の心理を考慮した端数価格の設定も効果的です。端数価格の設定は消費者心理をくすぐるために消費財などのマーケティングでよく採用されていますが、不動産売却でも端数価格を利用すると効果が期待できます。 端数価格とは、一般的な販売価格の大台から若干下げ、端数を付けた価格のことを言います。たとえば通常価格1,000円のものを980円、300円のものを298円といった端数付きの価格を指します。不動産売却の場合、相場3,000万円程度のマンションの売出価格を2,980万円といった端数価格に設定することになります。 このように売出価格を設定すると、価格帯を一つ下げることと端数価格による心理的効果が加わり、問い合わせ件数や内覧希望の増加といった効果が期待できます。 購入希望者が現れ、売買契約に向けた最終的な交渉時には、買い手側から値引きを要求されることがあります。物件にもよりますが、内覧前の提示価格から価格の端数の部分が値引きの対象となるケースが多く見られます。たとえば、2,970万円が売出価格となっている場合、値引き交渉で端数の70万円が値引き要求されることになります。 高額物件になると百万円単位の値引きになることもありますが、あらかじめ端数価格をつけておき、端数部分で値引き依頼に応じて売買契約を決めてもらうという方法も効果的です。売出価格の設定段階から最終的な値引きを考慮して、端数価格に設定しておくと良いでしょう。 なお、必ずしも値引きに応じる必要はありませんが、かたくなに拒否すると買い手の購入意欲が失われることがあるため注意してください。 また、売出しから内覧依頼が多いなど反応が良ければ複数の購入希望者が現れる可能性もあるため、すぐに値引き依頼に応じる必要はありません。値引きするタイミングは売り出しからの時期や反応の状況などを踏まえて検討することが重要です。 値下げせずにできるだけ希望の価格で売却するには、需要の高い時期を見極めることがポイントです。需要の高い時期は、国内の経済状況等を反映した「不動産市場の状況」と、年間を通じた「一般的な需要動向」が参考になります。 不動産市場の状況では、GDP、長期金利、日経平均株価、住宅着工件数、住宅等の供給戸数・売れ残り戸数などから需要の強さをある程度計ることができます。一方、一般的な需要動向は、会社員の転勤時期や学生の入学時期など冬から春にかけての時期が参考になります。 購入希望者が多く現れる時期に売り出すと、売出価格の相場も上がり、売却の実現可能性も高まります。需要の高い時期で相場に応じた売出価格に設定すれば、値下げする必要もあまりなく、値下げ幅も小さくなるでしょう。
キャピタルマークタワー賃貸
竣 工 2007年10月 最寄駅 田町駅徒歩8分 総戸数 869戸 住 所 東京都港区芝浦4-10-1 概 要 地上47階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ キャピタルマークタワー CAPITAL MARK TOWER ■近隣周辺施設情報 肉のハナマサ芝浦店まで約340m ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m 物件名 キャピタルマークタワー賃貸 所在地 東京都港区芝浦4-10-1 最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩8分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 地上47階 地下1階 RC造 総戸数 869戸 築年月 2007年10月 ■駐車場 452台（機械式）月額27,500円～33,000円 来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円 ■バイク置場 41台/月額1,100円～1,650円 ■駐輪場 890台/月額220円 レンタサイクル電動アシスト自転車20台 24時間利用可/1回6時間迄 ――――――― ■設 計 株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計 ■施 工 鹿島建設株式会社 ■管理形式 常駐管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡） ――――――― ■共用施設 □１階 防災センター/03-3769-6611 □２階 コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス □２階 セブンイレブン/利用時間6:00～23:00 □２階 ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料 □２階 フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料 □２階 キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料 □２階 AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円 □２階 パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～ □２４階 スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料 □２５階 キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料 □２５階 ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円 □２５階 ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。 計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。 計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。 不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。 その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。 不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。 また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。 訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。 逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。 仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。 それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。 しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。 仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。 できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。 不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。 不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。 この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。 販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。 どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。 長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。 物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。
パークタワー高輪賃貸
竣 工 2013年1月 最寄駅 高輪台駅徒歩1分 総戸数 92戸 住 所 東京都港区高輪3-11-1 概 要 地上21階 地下2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ パークタワータカナワ ■近隣周辺施設情報 高輪台郵便局まで約120m 品川プリンスホテルアネックスタワーまで約840m リンコス高輪店まで約570m マルエツプチ五反田店まで約790m ローソン高輪3丁目店まで約320m ツルハドラッグ高輪台店まで約100m セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m フレッシュランドベジフルまで約100m みずほ銀行高輪台支店まで約180m 物件名 パークタワー高輪賃貸 所在地 東京都港区高輪3-11-1 最寄駅 都営浅草線「高輪台駅」徒歩1分 物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 免震構造 制震構造 地上21階 地下2階 RC造 総戸数 92戸 築年月 2013年1月 ■駐車場 有（機械式）月額37,000円～39,000円 ■バイク置場 有/月額2,000円～3,000円 ■駐輪場 96台/月額200円～300円 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 常駐管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～1SLDK（40.57㎡～58.05㎡） ――――――― ■共用施設 □１階 ラウンジ □１階 コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるインターネットサイトのことです。個人情報や売却対象の不動産情報を1分程度の時間で入力すると、物件の売却に適した5～6社ほどの不動産会社が選出され、物件の査定価格の連絡が受けられます。 一括査定サイトを利用すれば、どの程度の価格で売却できそうかという情報が複数の不動産会社から得られ、最も適切と思われる条件を提示する業者を比較して選べるため、満足できる売却が実現しやくなります。 しかし、不動産会社の中には相場より高い査定額で顧客を釣る業者もいるため、一括査定サイトの利用にはある程度の注意も必要になります。不動産の売却を成功させるために、まずは一括査定サイトの特徴とメリット・デメリットを把握することが重要です。 一括査定サイトを活用しない場合、売手自ら不動産会社を探す、もしくは不動産会社のWEBサイトに問い合わせるかして売買仲介先や売却価格の相場を調べなければならず、調査する範囲が限られるほか多くの時間やコストがかかることになります。 他方、一括査定サイトを活用すれば、早くて当日、遅くても2・3日で、複数の登録不動産会社から売却物件の特徴に沿った査定付きの提案をもらうことができます。自分で探すよりも簡単に不動産会社を探すことができ、短時間で査定価格情報が得られるわけです。 さらに多くの一括査定サイトは無料で利用できます。不動産会社の候補と売却価格の目安を早く掴めれば、彼らとの売買仲介契約の締結や物件の売出しが早まり、売却活動を早めることができます。 不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件に最適な不動産会社が1,000社以上の登録会社から見つかるため、スムーズな売却の実現が期待できます。 自分で不動産会社を探す場合、売買仲介会社を正しく選ぶ知識がないと、間違えて売却物件に合わない会社に依頼する可能性があります。実績が少ない不動産会社に売却を依頼すれば、売却までに余計な時間がかかり、最悪の場合、相場よりも低めの価格で売却する羽目にもなり得ます。 不動産会社は売却物件の特徴によって得意・不得意が明確に分かれています。戸建、マンション、オフィスビル、商業施設、倉庫や工場など種類によって専門に取り扱う物件が違ったり、特定の地域に強い・弱いがあったりします。 一括査定サイトでは売手の物件に最適な不動産会社がわかるため、売却に関する知識が乏しい方でも適切な会社を簡単に探すことができるため安心できます。 一括査定サイトで申し込むと同時に5～6社から査定価格情報が入手できるため、売却の相場を把握できるとともに売買仲介を依頼する不動産会社の絞り込みにも役立ちます。 売出し価格の設定は、実際の取引事例からの情報も参考にする必要がありますが、たとえば、査定価格としてA社3,000万円、B社3,200万円、C社3,500万円、D社3,400万円、E社3,300万円といった情報が得られたとすると、だいたい3,300万円程度が1つの目安になることがわかります。 また、相場が分かれば平均額に近い査定額を提示した不動産会社はある程度信頼できることになるため、本査定を依頼する会社をスムーズに絞り込むことができるようになります。 不動産一括査定サイトには一定の基準に基づき数百社以上の不動産会社が登録されていますが、中には査定価格を相場よりも高めに提示して媒介契約をとり、契約後はまともな売却活動をせず、直ぐに売却価格の値下げを提案するなどの悪徳業者がいることがあります。 一般的な売買仲介業務では、実際に購入や売却に結び付いて初めて仲介料が得られるため、売却価格を下げてでも購入者を見つけたいという理由から、悪徳業者は高い査定価格で客を釣り、手間をかけずに売却価格の値引きで手早く売却しようとするわけです。 一括査定サイトで抽出された不動産会社の中で悪徳会社に遭遇するケースはそれほど多くないですが、登録された会社が全て優良な不動産業者というわけでもないため、売主は依頼する会社を慎重に選ぶ必要があります。 また不動産一括査定サイトの中には、お客さんからの苦情の多い悪徳業者を排除せず、広告料・紹介料を得ることを重視して、不動産会社へ顧客情報を多く流そうする運営者もいるため、一括査定サイト選びでも注意することが大切です。 一括査定サイトは利用者の物件に適した不動産会社を抽出するように設計されていますが、サイトごとにその精度は異なるため、必ずしも適した売買仲介業者だけが選ばれるとは限りません。サイトによって抽出される会社が異なることも珍しくありません。 一括査定サイトでは各々の審査基準に基づき不動産会社が登録され、各々の特徴に沿って売主の不動産に合った会社が抽出される仕組みとなっています。 一方、不動産適正取引推進機構の統計によれば、平成30年3月31日時点における日本の宅地建物取引業者は12万社以上に及びますが、各一括査定サイトの不動産会社登録数は1,000～2,000社程度です。 そのため一括査定サイトに登録されていない不動産会社で、自分の物件を依頼するのに最適な会社がある可能性もあるわけです。物件のタイプや特定の地域によっては、昔ながらの地元密着型で実績豊富な不動産屋のほうが得意とするケースもあり、インターネットにホームページを持たない業者も多数存在します。 一括査定サイトを利用するときは、自分の物件に100％最適な会社が抽出されるとは限らないことを認識しておきましょう。 不動産一括査定サイトを実際に利用すると、抽出された会社から挨拶、説明・PR及び訪問査定の勧めなどを目的とした営業電話・営業メールの連絡が一斉に来ることになります。 不動産会社は、他社よりも早く顧客と売買仲介契約等を結びため、挨拶がてら電話連絡し、訪問査定を打診するのが一般的です。このような営業電話・営業メールが抽出された会社の数だけ来ることになるため、売主にとって負担に感じることもあるでしょう。 むやみに査定依頼を出すと営業攻勢に対応する手間も増えるため、一括査定サイトは適切に利用するよう心がけることがポイントです。 最後にまとめとして上記のメリット・デメリットの内容を踏まえ、不動産一括査定サイトを上手に活用するための方法や注意点をご紹介します。 高い査定価格を提示した不動産会社を選びたい気持ちはわかりますが、根拠に乏しい算出方法で提示してくる業者もいるため、査定価格の高さだけで選ぶのは注意しましょう。 そもそも売買仲介における査定価格とは、あくまで「これくらいで売れそうです」という想定の価格です。一般的な不動産会社が査定価格を算出する際は、物件の種類・状態や立地状況などに加え、実際の取引事例に基づいて計算しますが、契約を取るために相場以上の高めの価格を提示する悪徳業者もいることは前述した通りです。 また、査定価格が高くても売却活動の内容が不十分であれば、売却にかかる時間が長くなり、値下げを迫られることにもなりかねません。そのため売主は、不動産会社の売出戦略の内容がどれだけ充実しているか、営業担当者がどれだけ売却活動に意欲的であるかを確認することも重要です。査定価格の高さだけに囚われず、熱意や売出戦略が妥当で内容が充実しているかどうかを評価しましょう。 不動産一括査定サイトには様々なタイプがあるため、自分の物件の売却に適したサイトを選ぶことが重要です。 たとえば、全国展開している大手不動産会社を中心に登録しているサイトでは、地方の物件や特定の不動産の売却を得意としていないケースがあり、逆に地方の中小不動産屋が中心に登録されているサイトでは、全国的な営業展開は不得意になる傾向があります。 一括査定サイトで登録されている不動産会社の特徴やタイプを考慮せずに利用すると、自分の物件とミスマッチな不動産会社を選ぶことになるため、一括査定サイト選びにも注意しましょう。