戸建売却価格の相場は、築年数と立地の影響を大きく受けます。戸建の建物は木造で耐用年数も短く、築年数の経過によって価格相場が大きく下落します。また、戸建は土地の価格割合が大きく、立地の地価によって価格相場が大きく変わってきます。
ここでは、首都圏の築年数の経過ごとの相場価格データと、主要地域の戸建価格相場データを紹介します。ただし、個別の戸建の売却相場は、上述のような理由から、個別の立地と築年数の情報ごとに大きく異なることになります。近年の戸建の価格相場の動向についてもあわせて見て行きましょう。
築年数の経過につれて、中古戸建の平米単価は床面積・土地面積ともに下落傾向にあります。築25年を超えると、築浅時の半分以下まで落ち込んでいます。
ただし、築25年で木造戸建の建物の再調達価格による評価額が下げ止まることから、25年以降の下落幅は少なくなる傾向にあります。なお、首都圏は比較的土地の価格も高く、築古物件であるほど経年劣化による影響は少ないと考えられます。
東京は、平均土地面積が最低レベルであるのに、平均成約価格が圧倒的に高いのが目立ちます。神奈川も、他地域に比較すると、土地面積の割に価格が高いといえます。
東京、神奈川の地価の高さが戸建売却価格に大きく影響を及ぼしているといえるでしょう。
戸建の価格は立地面積も多く地価上昇の影響を大きく受けることになります。東京など地価が上昇している地域では、戸建価格も上昇するケースも考えられます。
戸建の売却価格相場は、立地する地域や築年数その他の条件によって大きく変わってきます。実際に売却しようとしている戸建の価格相場を知るには、自分で条件が類似した物件の取引事例情報を調べるのがよいでしょう。
まず、レインズマーケットインフォメーションなどの成約事例情報サイトから、類似の戸建事例の価格を調べます。ただし、成約事例の情報は大まかな情報になるため、詳細な情報を得るために、不動産ポータルサイトなどの不動産情報サイトも参考にしてみましょう。以下で詳しく解説していきます。
成約事例情報サイトには、国土交通省運営の「土地総合情報システム」と、前述した不動産流通機構運営の「レインズマーケットインフォメーション」があります。
「土地総合情報システム」は、取引時期、不動産の種類、地域の3ステップで、成約事例情報を検索できるようになっています。
地域は、町名や最寄り駅でも検索対象を絞ることができるようになっており、土地の面積、建物の面積、築年数なども掲載されているため、類似の成約取引事例を細かいところまで調べることが可能です。地図上でみることもできるので、取引事例の比較を直感的に行え、相場を知るには有用です。
「レインズマーケットインフォメーション」は、都道府県、地域の2ステップで検索できるようになっており、それ以上の細かい情報を絞ることもできますが、土地面積・建物面積が「80～100㎡」のように登録されており、正確な情報がわかりません。
スーモ、アットホーム、ホームズなどの実際に売り出されている不動産情報のポータルサイトから、売出事例情報を収集して相場を調べる方法もあります。
地域や最寄り駅、最寄り駅からの距離、土地面積、建物面積、間取り、築年数などの基本的な情報で検索できるほか、設備や土地の特徴などについて細かい条件で設定して検索ができます。
長期優良住宅、リノベーションの有無、駐車場の有無、整形地かどうかなどの条件も指定することができます。
売出事例情報を調べることで、売却しようとしている戸建により近い条件の事例情報を調べることができます。戸建の売却価格は個別性が高いことから、できる限り細かい類似の条件の価格情報を収集して比較したいといえ、このようなサイトも活用するとよいでしょう。
ただし、売出情報は売主の希望価格となるため相場よりも高い値付けがされていることも少なくありません。成約事例と比較しながら参考価格として捉えておくと良いでしょう。
自動で数分のうちに相場価格を割り出してくれるため、大まかな価格をすぐに知りたいという場合に役立ちます。
建物価格は、国税庁の建物の標準的な建築価額をもとに、「今、この建物を再建築したらいくらになるか」を求めて算定します。
このような建物部の価格を算出する方法を「原価法」と言います。なお、木造戸建ての経済的耐用年数は20～25年となります。
土地価格は、国税庁の財産評価基準書・路線価図、あるいは、一般財団・地価評価システム研究センターの全国地価マップから、建物が面する道路の路線価を調べ、その路線価に土地面積（平米数）を乗じて求めます。
相続税路線価は市場価格の80％程度となる傾向にあるため、おおよその市場価格はこれを0.8で割り戻すことによって算定できます。
ただし、戸建の売却価格を左右する土地の価格は、土地の形状・接道状況によって大きく変わってきます。形状は、整形地や高低差のない土地の方が高くなります。
また、接道については、私道より公道である方が、そして、幅が狭いより広い方が価格は高くなるといえます。接道が建築基準法の道路でない場合、建物の再建築ができず、周辺相場の半分以下の価格になることもあるので注意しましょう。
戸建の売却価格相場を知ることで、売却戦略を立てることができ、結果的に高く売ることができるようになるでしょう。また、販売力のある不動産会社に依頼することも高く売るには重要となります。
木造戸建は建物の評価額が経年劣化により下落していきます。また、前述のグラフのように法定耐用年数の築22年前後まで、建物価格の下落スピードが速い傾向があります。
新築・築浅で購入した戸建を売却するのであれば、このような下落傾向から時期を見極めることが大切です。ローンで購入した場合は残債と査定価格のバランスを見ながら、売却タイミングを推し測ってみましょう。
戸建を高く売るには、売出価格をいくらで設定し、価格交渉が入ったときはいくらまで妥協するのか、あるいは、売出価格をいつどのくらい下げるのか、などの売却戦略を立てることが重要です。
そのためには、事前に適切な相場価格を把握することが重要となります。また、戸建は個別性が特に高いことから、建物や土地の個別条件をどのようなターゲットに対してアピールしていくのか、どのように価格に織り込んでいくかが売却戦略の大きなポイントになります。
不動産の売却は、不動産会社によって得意不得意があります。戸建の売却を専門としている、もしくは売却しようとしている戸建と似たような物件の売却実績がある不動産会社に売却を依頼することを検討してみましょう。
不動産会社の販売力を推し測る際は、売却に関する提案力があるかどうかも判断要素とすることも重要です。
竣 工 2022年3月
最寄駅 西新宿五丁目駅徒歩4分
総戸数 25戸
住 所 東京都渋谷区本町3-13-2
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月
■物件名フリガナ
アスティーレニシシンジュク2
ASTILE西新宿Ⅱ
■近隣周辺施設情報
ファミリーマートサンズ西新宿店まで約290m
セブンイレブン十二社店まで約350m
ローソン中野本町2丁目店まで約400m
miniピアゴ渋谷本町3丁目店まで約350m
サミットストア 渋谷本町店まで約550m
マルエツ中野新橋店まで約850m
トモズ西新宿5丁目店まで約290m
どらっぐぱぱす西新宿店まで約500m
東京医科大学病院まで約1400m
西新宿四郵便局まで約400m
中野弥生郵便局まで約600m
渋谷区立二軒家公園まで約50m
新宿区立新宿中央公園まで約550m
十二社熊野神社まで約600m
| 物件名 |
アスティーレ西新宿2賃貸 |
| 所在地 |
東京都渋谷区本町3-13-2 |
| 最寄駅 |
都営大江戸線「西新宿五丁目駅」徒歩4分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、デザイナーズ |
| 構造規模 |
地上4階 RC造 |
| 総戸数 |
25戸 |
築年月 |
2022年3月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 有
■駐輪場 有/無料
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■設 計 ―
■施 工 ―
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～1LDK（18.05㎡～34.03㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。