土地活用の方法は、土地の立地や形状によって選択できる範囲が絞られますが、選択できる範囲から、土地活用の方法を決定する際には、土地をどのような目的で活用したいか、ということが重要になるといえるでしょう。それによって、パートナー業者を選ぶ際の判断ポイントも変わってきます。
また、土地活用の方法を相談するパートナー業者はそれぞれの方法によって異なることが多いため、方法に応じてパートナー業者を選ぶポイントを知っておくことも大切です。
そこで、土地活用の目的という視点から、土地活用の方法を比較し、かつパートナー業者も選ぶ際のポイントについてみていきます。
土地活用は、土地活用の目的や方法によってパートナーの選び方も異なるため、まず、土地活用の目的や方法が定まっていないという場合は、目的や方法を決めるためのアドバイスをもらうとよいでしょう。
初期投資を抑えて土地活用をおこなう場合、特にコインパーキング経営では業者選びに注意が必要といえます。
長期的な土地活用をおこなう場合、賃貸経営では同種類の建物の建築実績、太陽光発電投資では発電設備・システムの施工品質を重視するとよいでしょう。
一方、収益性の高い土地活用を検討している場合、アパート経営などの賃貸経営が選択肢に上がります。建築計画に柔軟性があるかどうか、賃貸需要に明るいかどうか、が判断ポイントとして考えられます。
土地活用の目的や方法が定まっておらず、その土地に適した土地活用の方法を一から総合的に比較検討したい、という場合もあります。
そのような場合は、まず、土地活用を総合的に客観的な視点からアドバイスする土地活用のコンサルティング会社に相談するとよいといえます。
ただし、土地活用のコンサルティング会社は、それぞれに得意分野があり、その分野に偏ったアドバイスになる可能性もあります。ウェブサイトなどで取り扱っている土地活用の分野を確認し、複数の分野のコンサルティングをおこなっている会社を検討するとよいでしょう。また、１社だけではなく、複数社からアドバイスを受けて、比較検討することも大切です。
HOME4Uの土地活用サービスでは、マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することができます。
HOME4Uを運営するNTTデータスマート・ソーシングは、プライバシーマークを取得しており、個人情報を第三者に開示しない管理体制となっています。自分が選んだ企業以外から連絡がくることは一切なく、査定を依頼することが可能です。
貸地や駐車場経営では、建物を建築する必要がありません。不動産会社に、所有地を借りてくれる業者や個人を探し、賃貸借契約の締結を仲介してもらうことになります。
不動産会社がどのような借主との仲介取引の実績があるかがポイントとなるため、事業用や住宅用の定期借地契約、駐車場の賃貸借契約の仲介実績があるかどうかを確認しましょう。
駐車場経営のうち、コインパーキング経営であれば、コインパーキングの専門業者に相談することになります。コインパーキング経営においては、土地のオーナーとの契約に様々な形態があるので注意しましょう。
専門業者に一括貸しをして定額の賃料を受け取り、運営をすべて任せる形態や、コインパーキングの精算機やロック板を購入してオーナーが駐車料を受け取り、専門業者に管理費を支払う形態、あるいはオーナーと専門業者が売上を一定率で分配する形態、などがあります。
一括貸しや精算機などをレンタルするプランがあれば、初期投資を抑えることが可能でしょう。また、コインパーキング経営では、その地域の駐車ニーズの分析が重要になります。駐車ニーズの分析が精緻であるかどうかも、判断指標の一つになるといえるでしょう。
長期的に収益を得ることを目的とした土地活用の場合、土地の上に賃貸アパートや賃貸マンションを建築し、入居者を募集し賃貸経営することによって活用する方法があります。また立地条件によっては、太陽光発電投資も長期的な収益を見込める活用方法といえます。
賃貸経営では賃貸用建物を建設することになるため、どのような種類の建物を建設するかによって選ぶパートナーは変わってきます。比較的小規模の賃貸アパートでは、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などで建築実績がある場合が多いといえます。
他方、比較的規模の大きい賃貸マンションでは、ハウスメーカーやゼネコンなどが考えられます。
長期的な収益を見込むには、家賃収入をシミュレーションして資金計画を練ることが重要になってきます。周辺地域の家賃相場や、経年劣化による家賃下落・空室リスクを考慮した現実的な収支シミュレーションを提示してもらえるかどうか、も業者選びのポイントといえるでしょう。
太陽光発電投資には、土地のオーナーが土地活用の一環として、遊休地に太陽光発電設備を設置して売電をおこない、運営する方法があります。既存の遊休地に太陽光発電設備を設置する場合は、土地の購入資金が不要であり初期費用を抑えることが可能です。
太陽光発電投資の場合は、発電能力によって売電の収益が変わってくるため、業者の発電設備やシステムの施工品質を検証することが大切になります。
土地活用で高収益を得たい場合、賃貸経営で収益性を高める方法や、コンビニ、商業施設、民泊などの大規模施設経営をおこなう方法が考えられます。
賃貸経営では用途地域の変更や賃貸需要のニーズ調査などの細かな作業が必要になります。建築費にアパートローンを利用する場合は、金融機関の融資事情にも詳しい業者選びが重要です。
コンビニや商業施設などの大規模施設経営をおこなう場合、相談先として、ハウスメーカーやゼネコン、デベロッパー、事業運営者などが挙げられます。
大規模施設経営は、テナントや顧客に合わせた設備や仕様、テナントが営業できるような維持管理が必要になります。初心者のオーナーが検討するにはややハードルの高い活用方法と言え、十分なノウハウを持った業者を選ぶことが大切といえるでしょう。
相続税対策として土地活用をする場合、貸家建付地の相続税評価額を減額する取り扱いを利用したり、小規模宅地等の特例による貸付事業用宅地の評価減を利用したりすることが多いといえます。
更地から宅地への用途変更が行われる賃貸経営であれば相続税評価額の減額を受けられる可能性が高いと言えますが、適用には相続税法上の条件があります。
税法の取り扱いは複雑であり、頻繁に改正が行わることもあります。相続税対策として土地活用をおこなう場合には、相続税を専門分野とする税理士などの専門家に相談することを検討しましょう。
竣 工 2011年12月
最寄駅 東新宿駅徒歩2分
住 所 東京都新宿区新宿6-27-29
概 要 免震構造 地上32階 地下1階 RC造
総戸数 761戸
駐車場 234台（機械式）月額46,200円～52,800円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽に
お問い合わせくださいませ。
■内覧ご希望時は、マンションにてお待ち合わせ
駅にて待ち合わせ、お迎えが可能でございます。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のそれぞれにメリット、デメリットがあり、どの契約タイプを選ぶのかは売却物件の条件や売主の売却方針で異なります。
例えば、「購入希望者を可能な限り広い範囲から探したい」「じっくり時間をかけて売却活動をしてくれる不動産会社を探したい」などの場合は一般媒介契約が適しています。
一方で、「なるべく早く売却したい」「すでに懇意にしている不動産会社がある」などの場合は、専任・専属専任媒介契約が検討できます。
次に、売却活動に向けて売り出し価格を設定します。買主からの減額交渉があることを想定して、最終的に売却したい価格よりやや高めの金額を設定することを検討してみましょう。
ただし、相場から乖離しすぎた価格を設定してしまうと売却が長期化してしまう可能性があります。売主の希望だけでなく相場に沿った価格設定ができるよう、不動産会社の担当者と打ち合わせをしておくことが大切です。
売却活動が行われると、不動産会社から進捗状況について報告が行われます。価格の変更や売却スケジュ－ルの相談などがある場合、売主からもこまめに連絡をすると良いでしょう。
購入検討者が現れると、必要に応じて内見対応を行います。その後、購入意思が固まった買主から買付証明書が届きます。
買付証明書には購入希望、ローン利用の有無、決済のスケジュールなどが記載されています。この内容をもとに細かな交渉を行い、不動産会社が不動産売買契約書を作成します。売買契約書に捺印した後は、原則として条件変更ができなくなるため慎重に確認を行いましょう。
前項の不動産売却の流れ・手順でも解説したように、不動産仲介会社は「不動産の査定・売り出し価格の設定・各スケジュール調整・売却活動・売買契約書の作成」と、重要なポイントに密接にかかわることになります。
公平なアドバイスをもらえない不動産会社へ依頼してしまうと、相場よりも安い価格での売却となってしまったり、売却が長期化してスケジュールが希望と合わなかったりなどの弊害がある可能性があります。
このような状況を避けるため、売主側でも積極的に不動産売却に関わることが大切です。以下、不動産会社から公平なアドバイスをもらう5つの方法・手順について見て行きましょう。
売却予定の物件の詳細について、自身でも確認しておきましょう。これは、不動産会社から問い合わせがあった時に売主側で分からないことが多いと、適切なアドバイスが受けられない可能性があるためです。
例えば過去に修繕やリフォームを行った場合は、修繕の内容や行った時期を時系列でまとめておきましょう。その他、所有者でないと気づきにくい物件の欠陥や不具合などもあれば、後のトラブルを防ぐためにしっかり申告することが大切です。
また、売主側が物件の情報を詳しく知ることは、悪徳業者からの理不尽な値下げ交渉や売却への誘導を防ぐことにもつながります。重要なポイントだけでも、押さえておくと良いでしょう。
不動産会社へ査定を依頼する際は、1社だけでなく複数社への依頼を検討してみましょう。1社だけに依頼した場合、その査定額が相場に沿ったものであるか、売主側での判断が難しいためです。
不動産会社によって顧客層が異なることから、得意とする物件タイプにも違いがあります。複数の査定価格を比較することで、より良い条件で売却できる不動産会社を探すことにもつながります。
また、複数社に査定依頼することで、1社からの提案内容に疑問点が出てきた際に、他の不動産会社へ相談できることもメリットとなります。やりとりをする手間はかかりますが、複数社と同時に査定を進めることで公平なアドバイスをもらえる可能性は高まります。
なお、不動産一括査定サイトを利用すれば、物件情報をサイト上に登録することで、複数社への不動産査定依頼の手間をある程度省くことができます。下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。
不動産会社によって、広告費や営業マンの人件費には違いがあります。一方、中小規模の不動産会社であっても地元のネットワークを通じて、売却予定の不動産に適した顧客を抱えていることも少なくありません。
また、不動産会社によっては明確な売却戦略がないままに査定額を提案しているケースがあります。売却戦略がなく、周辺相場を調査していない査定価格であった場合、購入検討者が現れる価格設定ではないために売却が長期化してしまう可能性があります。
売却までのおおよそのスケジュールや売出価格の設定、広告方法など、どのような戦略で売却を行うのか確認をしてみると良いでしょう。
一般媒介契約である場合、複数社と媒介契約を締結することが可能です。複数の不動産会社へ仲介を依頼することで、不動産会社側に有利な条件を提案されづらくなるメリットがあります。
また、査定時にはなかった新しい疑問点が出てきた時に、他社へ確認をとることで不公平なアドバイスをされてしまうことを防ぐことができます。特定の不動産会社に依頼しない場合は、一般媒介契約を検討してみるのも良いでしょう。
ただし、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなかったり、不動産会社側の積極的な売却活動が見込めないなどのデメリットがあります。売却スケジュールが決まっている時や需要が少ない不動産などでは適せないケースもあるため、注意しておきましょう。
不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、不動産会社のみアクセスできる不動産情報のポータルサイトとなっています。
不動産会社はこのレインズに掲載されている物件情報を見て、自社の顧客に販売ができないか調査を行っています。長期間申し込みなどがなければ囲い込みにあっている可能性もあります。どのように売却活動が進んでいるのか、依頼した不動産業者に確認をしましょう。
なお、物件情報がレインズに登録されると、レインズから登録証明書が発行されます。情報未登録の状態を防止するためには、専属専任・専任媒介契約を締結するのであれば、登録証明書を受け取っておくことが重要です。
登録証明書にはID・パスワードが記載されているので、そのログイン情報を使えば、レインズの取引情報管理を確認できます。専属専任・専任媒介契約を締結した物件の売主は自分が売却に出している物件に限り情報を閲覧することが可能です。
不動産会社に売却依頼をする際、疑問点が出てきたら遠慮なく質問・相談を行いましょう。疑問点を先延ばしにしてしまうと、適切なアドバイスが受けられず、望んだ売却結果にならない可能性も出てきてしまうためです。
不動産仲介会社には、売主・買主の双方に対する説明義務があります。疑問や不安があるままに契約書へ捺印してしまわないよう、分からない部分は積極的に確認をすることが大切です。
特に、不動産売買契約書の内容は原則として締結後に修正することができません。契約当日に内容を確認するのではなく、できれば事前にサンプルを送ってもらい、自身でも確認を行いましょう。
なお、相談時に明確な回答が得られない場合には不動産会社の変更も視野に入れて検討してみると良いでしょう。
| 物件名 |
コンフォリア新宿イーストサイドタワー賃貸 |
| 所在地 |
東京都新宿区新宿6-27-29 |
| 最寄駅 |
東京メトロ副都心線「東新宿駅」徒歩2分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 |
| 構造規模 |
免震構造 地上32階 地下1階 RC造 |
| 総戸数 |
761戸 |
築年月 |
2011年12月 |
■駐車場 234台（機械式）月額46,200円～52,800円
■バイク置場 43台/月額5,500円
■駐輪場 778台/月額220～440円
―――――――
■設 計 三井住友建設株式会社
■施 工 三井住友建設株式会社
■管理形式 常駐管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（37.04m²～124.08m²）
―――――――
■共用施設
□地下１階 コートエントランス/車寄せ・バレーサービス
□地下１階 コーチラウンジ
□１階 コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階 フォレストラウンジ
モーニング・ランチ・ティータイム・ディナー
□１階 フォレストギャラリー/WiFi対応
□１階 ボードルームA・B
□３１階 クラブイースト/月曜定休日
入館500円（PASMO決済）
入居者に対しゲスト1名入館可
2LDK以上契約者はゲスト2名入館可
□３１階 屋外テラス（飲食可能貸切可）
□３１階 ゴルフレンジ/利用時間7時～22時50分
□３１階 シュミレーションゴルフ＆カラオケ
利用時間1回50分/1時間/2,000円（飲食可能貸切可）
□３２階 インフィニティエッジプール
利用時間7時～10時・11時～17時・18時～22時45分
□３２階 スパ＆リラクぜーション
利用時間7時～12時・16時～22時45分
□３２階 フィットネスジム/利用時間7時～22時45分
□３２階 クラブラウンジ/ケータリングサービス可
飲食代別途費用
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
分譲マンションを貸し出すかどうかは個人の事情によって異なりますが、いくつかのメリット・デメリットがあります。
つまり、貸すメリットが自分の状況に合致し、デメリットをうまく回避できそうであれば、「分譲マンションを貸す」は十分アリな選択肢だと言えます。
次の項目では実際にマンションを貸している大家さんが貸してどうだったのか？
体験談をご紹介いたします。
マンションを貸すメリット
マンションを貸すことは、収入増加によるキャッシュフローの改善から、資産価値の上昇、将来の住宅確保に至るまで様々なメリットがあります。
まずは、それぞれのメリットについて詳しく確認していきましょう。
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マンションを貸すと家賃収入が得られる
マンションを貸す最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点にあります。
この家賃収入こそが、オーナーにとって将来の選択肢を格段に広げてくれる重要な資金源となります。
賃貸需要が旺盛な地域であれば、家賃収入は長期にわたり安定的に確保できます。
資金に余裕ができれば、ローンの返済を早めたり、他の投資に回したりと様々な選択が可能になります。
特に都心の人気エリアでは、賃料相場が非常に高水準にあるため、高額の家賃収入を期待できます。
物件の立地次第で、家賃収入から大きな利益を得られる可能性があるのです。
マンションを貸した収入でローン返済ができる
住宅ローンを利用してマンションを購入された方にとって、月々のローン返済は大きな負担になっていることでしょう。
しかし、賃貸経営によって得られる家賃収入を月々のローンの返済に充てることで、その負担を軽減することができます。
また、うまく賃料設定ができれば、月々のローン返済額を上回る家賃収入が得られる場合もあり、
ローンの返済を先に進める（繰り上げ返済する）ことも可能になります。
例えば、月々のローン返済額が8万円だったとします。
一方で月々の家賃収入が10万円であれば、月に2万円の利益となりローン返済の負担が実質的になくなります。
ローンの返済額と家賃収入のバランスは極めて重要で、極端にいえば収入超過でマンションが貸せる場合、
「敢えてローン金額を増やしてマンションに投資する」という手段さえも考えられます。
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マンション価値が上がる可能性がある
マンションを長期で賃貸に出し続けている間に、立地の人気が高まれば、それに伴ってマンション自体の資産価値が上昇する可能性があります。
特に都市部の人気エリアでは常に根強い賃貸需要があり、それが地価の上昇を促します。
そして地価が上がれば、マンション自体の価格も上がっていく傾向にあるのです。
具体的には、オリンピックや大規模開発などの影響により、新たな人気スポットが生まれると、その周辺のマンション価格が徐々に上昇していきます。
あるいは景気の回復や雇用環境の改善により、都心への人口流入が増え、都市部への需要が高まれば、それに応じて地価・住宅価格は上がっていくでしょう。
立地の状況次第では10年、20年先を見据えた場合に、買取時の数倍の高値で売却できるチャンスが訪れる可能性もあります。優良な立地であれば、資産価値の上昇余地は大きくなるのです。
つまり、立地が良く将来性がある物件であれば、家賃収入という「インカムゲイン」に加え、マンション価値の上昇分の「キャピタルゲイン」も期待できます。
一旦取得した資産を長期保有することで、二重の資産形成が可能になるわけです。
また住むことができる
マンションの賃貸は、数年から10年程度の一定期間を設けて行うのが一般的です。
この期間が終了すれば、オーナーは自身でまた住むことも可能になります。
例えば、転勤が決まったタイミングで一時的にマンションを貸し出し、転勤が終わった際に再び自宅として使うといった利用法が考えられます。
また、子供が生まれて手狭になったためマンションを貸して一戸建てに引っ越し、子供が独立したら戻るという選択もあります。
このようにライフスタイルの変化に合わせて、「マンション経営」と「自身の住まい」を、柔軟に使い分けられるのは大きなメリットといえます。
マンションを貸すことで節税ができる
マンション経営に係る費用を、経費や減価償却費として計上することで、所得に対する税金を軽減できるというメリットがあります。
節税ができる点は賃貸経営にとって大きなメリットで、税金を節約できれば、その分だけキャッシュフローが改善されます。
収支状況によっては、税金対策だけで数十万円単位の節税が可能な場合もあります。
この節税メリットを考えるだけでも、マンション経営に踏み出す価値は十分にあると言えるでしょう。
では、ここからは「節税のコツ」を具体的に紹介していきます。
節税のコツ①費用を経費計上する
費用として経費計上できるものは積極的にしていきましょう。
以下の項目などが、マンション経営に係る費用として経費計上できます。
管理費・修繕費
マンション管理組合への管理費、部屋の修繕費用など、維持管理に関わる費用全般が経費計上の対象となります。
修繕費の範囲は広く、建物の部分だけでなく、設備の修理費用なども含まれます。
公租公課(固定資産税など)
固定資産税をはじめ、不動産に課される税金は経費として計上が可能です。
特に固定資産税は毎年の支払いが必要なため、確実に計上を続ければ大きな節税効果が見込めます。
管理会社への支払手数料
管理業務を不動産管理会社に委託する場合、入居者募集から契約・入退去手続き、トラブル対応など全ての手数料が経費の対象になります。
ローン支払利息
マンション取得資金のローンについて、支払う利息部分は経費計上が認められています。
広告宣伝費
入居者募集のためのチラシ作成費、web広告費、媒体への掲載料など、様々な宣伝費用が経費対象となります。
その他諸経費
マンション経営に直接関係する費用であれば、経費計上することができます。
経費をしっかり計上すれば、その分だけ課税対象の所得から控除されるため、納める税金を大幅に減らせます。
節税のコツ②減価償却費を計上する
減価償却費とは、建物価格を一定の期間で費用として割り引いていく会計上の手続きです。
マンションなどの建物は、経年により価値が下がっていくものとみなされています。
そこで建物価格を、その耐用年数に応じて一定の割合で費用計上していくことで、それに見合った金額を損金(必要経費)に算入できるのです。
具体的には取得価額に一定の償却率を乗じた金額が、その年の減価償却費となります。
例えば取得価額が1,000万円で、耐用年数が47年の建物の場合、償却率は2.18%となり毎年約22万円を47年間に渡って損金に算入することが可能です。
長期にわたり減価償却費を計上できるため、税金が継続的に軽減されるメリットがあります。
賃貸経営をしている以上、確実に減価償却費を計上すべきでしょう。
節税のコツ③青色申告を行う
所得税の確定申告では、白色申告と青色申告のいずれかを選択できます。
青色申告を選択すると、以下のような大きなメリットがあります。
青色申告特別控除の適用
青色申告を行うと、所得金額から最大65万円を控除できる「青色申告特別控除」の適用を受けられます。
少額減価償却資産の特例
一定の少額減価償却資産については、その年の経費へ全額計上でき、大きな節税効果が得られます。
青色事業専従者給与の支払い
要件を満たせば、家族に支払った給与を経費計上できます。
青色申告には複式簿記による記帳などといった手間はありますが、手間とメリットを比較した場合、メリットが圧倒的に上回るでしょう。
大幅な節税につながるため、マンション経営では青色申告を選択することが賢明です。
節税時の注意点
節税は合法的な範囲内で行う必要があり、経費の水増しなどの不正は絶対にあってはなりません。
不正経理による過剰な経費計上や、実際には発生していない経費の計上は重大な違法行為となり、以下のような厳しい罰則を受ける可能性があります。
架空の請求書を作成し、経費を計上した場合
→文書偽造罪に問われる可能性
経費を過剰に計上した場合
→重加算税(最大50%)が課される可能性
不正経理が発覚すれば、計上した全ての経費が否認される上、重加算税などの重い罰則を受けかねません。
わずかな過剰計上でも同様のリスクがあります。
適正な経費計上のためには、以下の点に十分注意する必要があります。
・経費の発生に合理的な理由があること
・経費の内容を証拠書類(領収書・請求書等)で裏付けられること
・過剰でない適正な金額であること
経理処理や確定申告は、ルールを誤ると大きな被害に繋がる重要な作業です。
自身で行うのは難しいため、税理士などの専門家へ相談、依頼することが賢明でしょう。
伝手がない場合は不動産管理会社に相談し、税理士の紹介を求めるのも一つの方法です。
マンション経営で節税するためには、合法的な範囲での対応が欠かせません。
節税と不正経理の線引きには細心の注意を払う必要があります。
マンションを貸すデメリット
これまではマンションや自宅を賃貸に出すメリットについて解説してきましたが、ここからはデメリットについて解説していきます。
マンションを貸す際には、デメリットとなる以下のリスクをよく理解した上で行いましょう。
空室リスクがある。
空室リスクは常に付きまとうリスクであり、経営を圧迫する可能性があります。
空室期間中は、単に家賃収入がなくなるだけでなく、管理費や修繕費などの経常的な支出も発生し続けることから、空室期間が長引くほど損失が拡大していきます。
例えば、月々の経費が5万円かかるマンションで空室が1年間続いた場合、60万円の損失が出てしまいます。
このように、空室リスクは賃貸経営の成否を大きく左右する極めて重要な要素です。
長期間の空室を回避するためには、適切な賃料設定や、魅力的な物件の供給、また集客に強い不動産管理会社を選ぶなどの対策が必要です。
マンションを貸すには費用が掛かる
マンション賃貸経営には以下のような費用が発生します。
費用面をしっかり見積もらないと、思わぬ出費が発生し収支が赤字に転落する可能性があります。
管理会社への手数料
管理会社への手数料は、募集から契約、入退去の手続き、家賃料回収業務など一連の業務に対する対価です。
物件の広さや立地によって異なりますが、通常は月額家賃の3～5%程度が目安です。
修繕費
修繕費は、定期的な内外装の補修や、設備の修理費用などが含まれます。
マンションの築年数が経つほど大規模修繕の必要性が高まるため、ある程度の修繕費の発生は避けられません。
修繕積立金を活用するケースが一般的ではありますが、不足分においては自己資金で賄う必要があります。
火災保険料
火災保険は、火災だけでなく水漏れや盗難なども補償の対象となるため、マンション経営においては必須と言えます。
一般的に建物の価格により保険料率も変動しますが、最低でも年間数万円の保険料が掛かることを見込んでおきましょう。
広告宣伝費
広告宣伝費は、入居者募集のためのウェブ広告や印刷物の作成費用です。
空室期間を最小限に抑えるため、効果的な広告手段が重要になってきます。
管理会社によっては、月々の管理手数料に広告宣伝費が含まれている場合もあります。
退去時
入居者の退去時にはオーナー負担の原状回復費用が発生する可能性があります。
余計な費用負担を避けるためには、事前に室内の状況写真を撮影するなどの対策が必要不可欠です。
家を貸すのにかかる費用は？契約の種類や貸す前の注意点を解説
不動産を相続したものの使い道がない場合や、自宅を一時的に利用しない場合には、賃貸にすることで有効活用する方法があります。空き家にしておくよりも賃貸にして家賃…
マンションを貸す際の契約内容によっては途中解約ができない
賃貸借契約は、借地借家法による入居者保護の観点から、様々な規定が設けられています。
オーナー側が一方的に契約期間の途中で解約を申し出ることは、原則として認められません。
正当な理由がない限り、契約期間中の解約は「違法」となります。
例えば、定期借家契約で契約期間を2年間と定めている場合、その2年を待たずに途中解約はできません。
また普通借家契約の場合は、入居者から退去の申し出がない限り、賃貸借は半永久的に継続します。
一方で、入居者が期間途中で解約を申し出る場合は、契約に基づき違約金の支払い等が発生する可能性があります。
オーナー側が有利な条件(高い違約金設定等)を契約に盛り込むことは可能ですが、その分入居者の確保が難しくなるデメリットもありますので、
バランスの取れた適正な条件設定が重要です。
このように、賃貸借契約は入居者保護の精神から制定された借地借家法に基づいているため、オーナー側にとって不利な面もあります。
契約内容については十分に理解した上で、専門家に確認を求めることが賢明です。
マンションを貸すと入居者トラブルのリスクがある
マンション経営においては、入居者のトラブルにも十分注意を払わねばなりません。
入居者による部屋の汚損や設備の破損、近隣とのトラブルなどが発生した場合、オーナー側が最終的に責任を問われるリスクがあります。
具体的なリスクとしては、以下のようなケースが考えられます。
・入居者による室内の過度な汚損や器物破損があり、修繕費用の請求を受ける
・入居者の夜間の騒音やマナー違反で、近隣住民から苦情や損害賠償を請求される
・入居者同士の喧嘩などでトラブルになり、あっせん役として関与を求められる
・長期不在や家財の放置などで周辺環境が悪化し、マンション管理組合から是正を求められる
このようなトラブルが発生した場合、当事者間での示談が成立しないと、最終的には訴訟に発展するリスクもあります。
万が一裁判で敗訴した場合、多額の損害賠償請求を受ける可能性があります。
このようなリスクを回避・最小化するには、以下の対策が重要になります。
入居審査を厳格に行い、トラブル発生のリスクの高い人物を除外する
入居時に保証金や敷金の徴収を行い、トラブル時の修繕費用などに備える
定期的な部屋の巡回で状況を確認し、早期に問題を発見する
火災保険などに加入し、万が一の事故への備えを怠らない
マンション経営では、いかに入居者トラブルのリスクを最小化するかが大きな課題となります。
予めリスクを想定し、対策を講じておくことが賢明です。
トラブル対策が不十分であれば、大きな損害を被るリスクがあることを認識しておきましょう。
マンションを貸す際の流れ
ここからはマンションを賃貸に出す流れについて解説していきます。
①契約の期間や管理方法を決める
マンションを貸す際の第一歩は、契約期間と管理方法を決めることです。
この2点は経営の方向性を大きく左右する要因で、将来的なライフプランやマンション活用の目的を踏まえて検討する必要があります。
契約期間
まずは、マンションをどの程度の期間にわたって賃貸するのかを見極める必要があります。
短期的に運用するのか、それとも長期にわたる賃貸経営を目指すのかです。例えば、短期であれば多少のリスクをとってでも収益の最大化にコミットするなどの戦略が考えられますし、
一方の長期であれば、管理コストやトラブルリスクにも注意しつつ、継続的で安定した家賃収入が目指すべきでしょう。
管理方法
次に管理方法ですが、オーナー自身で一手に管理するのか、それとも専門の不動産管理会社に委託するのかです。
自己管理のメリットは管理費用の削減ですが、日常的な対応業務が発生することが最大の欠点です。
逆に管理会社に委託すれば、手間は最小限で済みますが手数料が発生します。
一般的に長期の賃貸経営を見据える場合は、管理会社に委託するのが無難でしょう。
1、2年の短期であれば自己管理でも賄えるかもしれません。
このように、契約期間と管理方法を組み合わせることで、オーナー自身のライフスタイルやスキル、時間的余裕に合った最適な賃貸経営のスタイルを選ぶことができます。
自身に合ったベストな組み合わせを見つけることが重要になります。
②不動産管理会社を探す
賃貸管理を不動産管理会社に任せる場合は、複数社を比較検討した上で、最も信頼できる管理会社を選びます。
管理会社選びの際は、以下のようなポイントに注目しましょう。
・会社の規模や創業年数
・管理手数料の水準
・営業拠点の所在地(近隣がベスト)
・会社のサービスやサポート体制
・口コミ評判(インターネットで検索)
管理会社の営業マンに売り込まれるのではなく、自身で会社を選択することが重要です。
またブランド力のある大手よりも、地元の不動産会社の方が対応が手厚いといった可能性もあります。
その会社のサービスやサポート体制など、事前に確認する必要があります。
複数社の資料を集め、面談の上で総合的に判断して査定の依頼をするのがおすすめです。
③査定を行い家賃など条件を決める
次にマンションを貸すうえで重要な家賃査定です。
近隣の家賃相場を確認し、設備の状況などを勘案していくらで貸せるのか、適正な家賃を設定します。
最寄り駅からの距離や部屋の広さ、築年数などが賃料に大きく影響するため、立地の良し悪しを判断基準としましょう。
相場より高すぎる家賃では入居者が集まらず、低すぎても採算が合わなくなるので注意が必要です。
家賃以外にも、敷金や礼金、契約期間、更新条件、退去時の原状回復費用の負担割合なども決めておく必要があります。
敷金なし・礼金なしにすれば借り手を見つけやすくなりますが、夜逃げなどといったトラブルへのリスク回避が難しくなります。不動産管理会社とよく相談して条件を決めるのが賢明でしょう。
④入居者の募集・審査を行う
賃貸ポータルサイトや不動産管理会社に募集を依頼し、入居希望者を募ります。
申し込みのあった希望者については、支払い能力や生活習慣などの審査を行い、信頼できそうな人物を選定します。
審査を疎かにすると、トラブルのもとになる可能性が高くなります。
必要に応じて、収入(源泉徴収票や課税証明書で確認)や職業、同居人の状況、保証人の有無などを確認しましょう。
さらに、可能であれば面接を行い、人となりを見極めることも重要です。
面接時には喫煙習慣、ペット飼育、夜型生活などの生活パターンも質問事項に加えましょう。
入居後のマナートラブルを避けるためにも、入念な審査が必要不可欠です。
⑤契約の手続き
入居者が決まれば賃貸借契約書の作成、金銭の授受、鍵の受け渡し、退去時の精算方法の確認などの契約手続きを行います。契約時には入居者への説明事項(騒音防止徹底や共有部分の注意点など)をしっかりと伝え、トラブル防止に努めましょう。
賃貸経営は入居者とのコミュニケーションが欠かせません。
マンションを貸す際の注意点
次にマンションを貸す場合の注意点を確認していきましょう。
ローン返済している場合は金融機関に連絡をする
マンションにローンが残っている場合は、必ず金融機関に賃貸を行う旨を連絡し承認を得ましょう。
「住宅ローン」から「アパートローン」への借り換えが必要になる場合もあります。
承認を得ずに勝手に賃貸に出してしまうと、金融機関からローンの一括返済請求を受ける可能性があり、
最悪の場合、担保権を設定された物件は差し押さえられるリスクもあるので注意が必要です。
連絡する際には、賃貸に出す理由(一時的な転勤や留学など)、想定賃料、管理会社選定の有無、
将来の売却予定などの詳細を伝えることで、金融機関の承認が得やすくなります。
収支のシミュレーションをする
賃貸経営に伴う収入と経費を詳細に見積もり、数値に基づいたシミュレーションを行います。
毎月の家賃収入から、管理費・修繕積立金・火災保険料・減価償却費・ローン返済額などを差し引いて、最終的な収支の見通しを立てましょう。
収支シミュレーションは、最低でも10年～15年分の中長期で作成します。
中長期で作成することによって、修繕費がかさむ時期など一時的に収支が赤字となるケースもしっかり想定しておくことができます。
また修繕費は、経費の中でも余裕を持った試算が賢明です。
大規模修繕が必要になった際の費用の捻出方法も、検討課題となります。
リフォームローンの利用や修繕積立金の活用など、複数の選択肢を想定しておきましょう。
そして、もしも収支の見通しが思わしくない場合は、条件の見直しや不動産売却も視野に入れるべきです。
収支が改善されない限りは、経営が破綻に直結するためです。適切なタイミングでマンションを売却し、リスクを最小限に抑えることも賢明な選択肢となり得ます。
禁止事項を定めておく
室内での喫煙やペットの飼育、内装の変更(壁紙の張り替えなど)など、入居者への禁止事項をキチンと定めておきましょう。
その他、深夜の騒音防止、共用部分の適正利用、ゴミ出しルールの厳守、締め出しの禁止、設備の適正使用など、マナーに関する項目も盛り込むと良いでしょう。禁止事項を明確に設けることで、トラブル発生時の対応が円滑になります。
設備や部屋の状態を確認しておく
入居者を募集する前に、部屋の設備や内装面の状態を入念にチェックし、その時点での状況を詳細に記録しておくことが重要です。
この入居前の記録があれば、入居期間中に新たに発生した損傷と、もともとの傷みや劣化部分とを区別することができます。
退去時の原状回復作業で必要な範囲を明確に示せるため、入居者とのトラブル防止につながりスムーズな退去手続きが可能になります。
具体的には、以下の項目について細かくチェックし、記録しておく必要があります。
・水まわり設備(風呂、洗面所、トイレ、キッチン)の老朽度や破損の有無
・照明器具や電気設備の作動状況
・エアコンなどの付帯設備の動作確認
・壁、天井、ドア、窓など建具の傷や劣化具合
・フローリングやクロスの汚れや剥がれ
・カビや結露などの発生状況
・防犯、防災設備の有無と正常動作の確認
入居前の部屋の状態を記録しておけば、入居者が退去する際に「この傷は入居時からあった」といったトラブルを防げます。
明確な証拠があれば、オーナー側にとって不利な立場に立たされることがなくなります。
事前の入念な状況確認と記録は、マンション経営において不可欠な作業です。
これを怠ると、後々大きなトラブルに発展する可能性がありますので、しっかりと対応しましょう。
室内の写真を撮っておく
設備の故障や損傷の確認だけでなく、入居時の室内全体の写真も詳細に撮影しておきましょう。
入居者が退去時に原状回復義務を怠った場合、写真を証拠として提示できれば立証が容易になります。
写真は各部屋の四隅から撮影するなどして、多角的に残すことが大切です。
家電製品の付属品や収納家具の中身、ドア周りの状況なども、できる限り撮影しておくと良いでしょう。
入居時点での室内の状態を詳細に記録することで、退去後のトラブル防止につながります。
デジタルカメラやスマートフォンのカメラで撮影した写真には、撮影日時が自動的に記録されるため、後から証拠として使いやすくなります。
必要に応じて紙の書面にも撮影年月日を記入しておくと、よりトラブルリスクを低減できます。
室内の汚損や破損状況がわかるように、濃淡のコントラストを工夫するなど、明瞭な写真を残すことをおすすめします。
写真とあわせて室内の広さや間取りの図面なども控えておくと、入居時の説明資料としても活用できるでしょう。
賃貸管理手数料の計算方法は、ほとんどの不動産会社が家賃収入の一定割合で設定しており、一般的には以下のような相場があります。家賃収入とは家賃と管理費・共益費を含んだ収入です。
一般的な相場は『家賃の3〜5％』
賃貸住宅の入居者募集から契約管理、入退去時の対応までの基本的な賃貸管理業務を不動産会社に包括的に委託する場合、賃貸管理手数料の相場は家賃の3〜5%程度が一般的です。
例えば、家賃が20万円の物件であれば、一般的な3〜5%の手数料率であれば、毎月6,000円から10,000円程度の賃貸管理手数料の支払いが必要になるということです。
この家賃の3〜5%という相場の水準は、首都圏の東京や横浜、名古屋、大阪などの主要都市部でも概ね変わりません。
しかし一方では、3%を下回る設定や5％を超える不動産会社も存在します。
3～5％はあくまでも目安の範囲であり、不動産会社や物件の状況によってはこの範囲外となる場合もあることに留意が必要です。