竣 工 2003年3月
最寄駅 曙橋駅徒歩4分
総戸数 705戸
住 所 東京都新宿区河田町3-51
概 要 地上41階 地下2階 RC造
駐車場 有/月額41,580円～56,320円
■物件名フリガナ
カワダチョウガーデン
■近隣周辺施設情報
まいばすけっと曙橋駅前店まで約300m
ローソンストア100新宿住吉町店まで約210m
ココカラファイン曙橋店まで約130m
東京女子医科大学病院まで約220m
新宿住吉郵便局まで約350m
東京女子医科大学図書館河田町分室まで約280m
区立牛込仲之小学校まで約310m
私立成城中学校まで約450m
牛込仲之幼稚園まで約250m
①賃料が相場と比べて高い
賃料設定は入居者確保の最重要ポイントです。
適正な賃料設定には、賃貸物件の立地や築年数、間取り、設備水準などを総合的に勘案する必要があります。
例えば、新築で設備が充実していれば、周辺相場より高めの家賃を設定することもできますが、
古い物件で設備が整っていない場合は、地域相場を下回る水準にする必要があるでしょう。
近隣の同種物件の賃料を詳細に調査し、自物件の適正家賃相場を正確に把握することが大切です。
賃料が高すぎると入居者が決まりづらく、また低すぎても収益が低下するので、バランスの取れた賃料設定が欠かせません。
適正な賃料をオーナー1人で判断するのことは難しいため、地域の賃貸事情に詳しい不動産会社や専門の賃貸経営コンサルタントなどに賃貸査定をしてもらうのがおすすめです。
需要と供給のバランスを見極めた上で、最適な賃料を設定することが空室対策の第一歩となります。
②エリアとしての需要が少ない
日本各地においてエリアには、需要が高い人気エリアと、そうではないエリアがあるのが実情です。
需要の高いエリアでは空室リスクは低く、逆に需要が見込めないエリアでは長期に渡り空室が発生しがちです。
エリアの需要度合いは、最寄り駅からの距離、生活施設の充実度、治安の良し悪し、周辺環境によって大きく左右されます。
例えば、徒歩圏内に駅やスーパー、コンビニがあり、住環境も良好であれば需要は高く見込めますが、
不便な立地で生活環境も悪ければ、たとえ物件の設備や間取りが良くても需要は低くなります。
需要の低いエリアの物件は、低家賃でも入居者が集まらず、空室期間が長期化しがちです。
そうなると収支が悪化して、大きな損失に繋がるリスクがあります。
したがって、物件の立地エリアの需要動向をしっかりと把握することが不可欠です。
需要の強弱によって、改修などによる物件の付加価値向上をどの程度図ればよいか、見極める必要があります。
③建物・部屋の状態が悪い
お部屋の状態が良くないと、いくら立地や賃料設定が適切であっても、空室になりがちです。
特に内外装の古さや水回りの劣化は、大きな空室リスクにつながります。
内装で言えば古びた壁紙や汚れた畳、老朽化した建具などが入居者からの評価を下げます。
さらに、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備が旧式で使いづらければ、入居者が望む水準を下回る可能性があります。
また、外観についても建物やエントランスが汚れていたり、各所にメンテナンスの行き届いていなかったりする箇所があると、
ひと目見ただけで選択肢から除外される場合もあります。
一方で、内外装ともに美しく、設備にも管理の手が行き届いているお部屋であれば、
立地や賃料などと並んで、入居者の高評価が得られやすくなります。
つまり、建物や部屋の状態が悪ければ、それ以外の条件が全て整っていても需要が低下する恐れがあります。
定期的なリフォームやリノベーションによる大規模修繕が必要不可欠なのはこのためです。
④付帯設備が不十分
入居者に対して快適な住環境を提供するための付帯設備は、物件の選択基準として非常に重要です。
最低限度の設備さえ備わっていなければ、立地や間取り、家賃が良くてもその物件は選ばれません。
例えば、近年ではエアコンの完備は当たり前になっています。
夏場の暑さ対策だけでなく、冬場の暖房設備としてもエアコンは必須の存在です。
エアコンが未設置の物件は、立地や賃料が適正であっても入居の検討から外される場合があります。
また、セキュリティ面でもオートロックやTVインターホンなどの防犯設備が標準装備されていないと、不安視されがちです。
特に子育て世帯を中心に、入居を控える動きにつながります。
このように、近年のニーズに合った付帯設備が整っていないと選ばれにくくなる傾向があり、設備投資を行わない場合は空室リスクが高まります。
一方で、しっかりと設備を整備していれば需要は確実に高まるため、適切な設備対応が不可欠なのです。
⑤管理会社の宣伝が弱い
管理会社による物件の宣伝力が弱い場合、空室になりやすいデメリットがあります。
宣伝力の低い管理会社には以下のような特徴がみられます。
・ウェブサイトやSNSなどの広告宣伝力が極端に低い
・新規の仲介会社開拓力が乏しく、ネットワークが狭い
・入居者データベースが小規模で、需給マッチング力に乏しい
・担当者のレスポンスが遅い、積極性に欠ける
デジタルプロモーションやネットワーク構築、データベース活用など、様々な面で宣伝力が不足している管理会社では、効果的な募集活動ができず、空室が長期化しがちです。
オーナー個人の力だけでは宣伝範囲が限られてしまうため、広告宣伝のノウハウと幅広いネットワークを持つ専門の管理会社に委託することが不可欠ですが、
宣伝力の低い管理会社に任せていては、募集活動の機会損失が大きく、長期空室による収入機会の喪失にもつながります。
逆に、宣伝力に長けた優良な管理会社を選定することで、確実に効果的な募集活動が可能になり、空室リスクを最小限に抑えられます。
デジタル活用力とリアルなネットワーク力を兼ね備えた管理会社に任せることが、満室経営への近道といえるでしょう。
マンション・アパート・一戸建てで空室を作らないための方法をご紹介！
ここからはマンション、アパート、一戸建てに関わらず、物件に空室を作らないための対策方法をご紹介します。
空室対策には、大きく3つのアプローチが必要不可欠です。
・入居者目線に立った対策
・仲介会社への適切な働きかけ
・管理会社との緊密な連携
物件の種別を問わず、具体的な施策はこの3つの視点から多角的に検討する必要があります。
入居者ニーズを的確に捉え、仲介会社と上手く協力し、さらに管理会社とも緊密に連携を図ることで、より実効性の高い空室対策が可能になるのです。
入居者に対しての効果的な空室対策
まずは、入居者の視点に立った空室対策が重要です。
賃料設定が相場から乖離していたり、内装が古くて汚れている、求められる設備が不十分であれば、入居者から敬遠されがちです。逆にいえば賃料、内装、設備、この3点のブラッシュアップを図れば、空室リスクを最小限に抑えられますので、一つずつ確認していきましょう。
①賃料や初期費用を下げる
空室対策として最も直接的で有効な手段のひとつが、賃料や初期費用の値下げです。
賃料を地域の相場に合わせて適正水準に設定したり、敷金や礼金など初期費用を軽減したりすることで、より多くの入居検討者が集まる可能性が高まります。
賃料については、周辺の同条件物件と比べて割高感があれば、躊躇なく相場並みに下げる必要があります。
賃料が高すぎると入居を諦める人が多数に上るため、十分な需要は見込めません。
一方、相場より若干でも割安感があれば、検討者が増えるメリットがあります。
初期費用の敷金は一般的に家賃の1〜2ヶ月分が相場ですので、1ヶ月分またはそれ以下に抑えれば他物件に見劣りしない水準となります。また、近年は礼金無しの物件も増えてきたため、礼金を撤廃するのも有効な選択肢です。
しかし、賃料や初期費用の値下げは、家賃収入の低下に直結します。
そのため、適正水準を慎重に見極め、中長期的な収支バランスを損なわない範囲内での値下げが賢明です。
一時的な需給ひっ迫状況なのか、構造的な問題なのかを的確に判断し、状況に応じた対応が求められます。
景気変動などに合わせて弾力的に家賃を調整できるよう、契約の自由度を高めておくことも重要なポイントです。
中長期的な視点で賃料設定を行い、時々の需給状況に応じて、機動的に対応できる体制を整備することが必要です。
このように、賃料や初期費用の適正化は、入居者の経済的ニーズに直接的に応えられる有力な空室対策です。
②フリーレントを付ける
空室対策の有力な選択肢として、フリーレントの設定が挙げられます。
フリーレントとは、一定期間の家賃を免除することであり、入居検討者にとって大きな魅力となります。
例えば、2年契約で2ヶ月分のフリーレントが設定されていれば、
入居者は実質1割引きに近い家賃で2年の間物件に住める計算（22カ月÷24カ月＝91.6％）になります。
オーナー側のデメリットとして、収入が一時的に減ることが挙げられますが、
長期間の空室に比べれば、フリーレントによる一時的な収入減は許容範囲と言えるでしょう。
フリーレントの適用期間は、一般的に1〜3ヶ月程度が目安とされています。
長期間に設定しすぎるとコストがかさむ反面、短すぎても効果が薄れてしまいます。
物件の立地や家賃水準を勘案しつつ、適切な期間を設定することが重要になります。
以上のように、フリーレントは比較的簡単に導入でき、入居者にとってわかりやすいメリットがあるため、空室対策として有効な選択肢となります。
③ペット飼育OKにする
ペット可能な物件は、他の物件との明確な差別化ポイントになり得ます。
犬や猫などのペットを飼育している世帯は依然多数存在し、ペット同居可能な物件に対する需要は根強い状況にあります。
特に最近は、単身世帯の増加に伴い、ペットを家族の一員として可愛がる人が増えてきたことから、この層のニーズは高まっている状態です。ペットの飼育を許可することで、これらの顧客層の取り込みが可能になり、確実に入居者候補が広がるメリットがあります。
しかしながら、大型犬など大きなペットの無条件な飼育許可はリスクが高すぎます。
室内の傷つきや臭気、騒音などのトラブルはもちろん、時として危険を伴う事態にもなりかねません。
ペット飼育を許可する際は、賢明なルール設定が欠かせません。
賃貸経営・家を貸す際の一般的なペットルールとしては、小型のペットのみを許可する、多頭飼育は禁止する、共用部分ではゲージに入れた移動に制限するなどが挙げられます。
体重や種類、頭数、飼育場所に一定の制限を設けることで、リスクを最小限に抑えつつ需要に応えることができるでしょう。
入居者へのルール徹底はもちろん、加えて定期的な居住環境チェックを行い、躾の行き届いていないペットの有無も確認する必要があります。
このように、ニーズに応じてペット飼育を許可しつつ、適切なルール策定と運用管理を行えば、新たな顧客層の取り込みと、他の入居者の快適な生活環境の保全を両立できます。
特に一軒家を貸し出す際は、空室解消と満室経営の実現に大きく貢献する有効な手段となり得るでしょう。
ただし、ルール無視のペット飼育者が発生した場合の対処にも留意が必要です。
状況に応じて猶予期間を設けるなどした上で、最終的には退去勧告もあり得る必要があります。
ペット飼育者とのトラブル対策も織り込んだ上で、総合的な判断が求められるでしょう。
④人気の設備を導入する
入居者のニーズに合った設備を整備することは、空室対策において非常に重要なポイントです。
時代とともに設備に求められる水準は変わってきますので、時流を的確に捉え、適宜設備投資を行い、人気の高い設備を導入することが不可欠です。
最近の主な人気設備としては、高速インターネット環境や宅配ボックスなどが挙げられます。
テレワークの普及に伴い、高速インターネット環境への需要が高まっており、
Wi-Fi設備の整備や、光ファイバー回線の導入など、通信インフラの強化が求められます。
また、インターネットショッピングの進展により、宅配ボックスの設置が重要視されるようになってきました。
購入した荷物を確実に受け取れる環境が、入居者からの評価を左右する要因になっています。
その他にも、打ち合わせのための共用スペースの確保や電気自動車の充電設備など、
時代に合わせた新しい設備投資のニーズが次々と生まれています。
しかし、設備投資にはコストがかかるため、収支への影響も考慮しなければなりません。
需要を的確に見極め、プラスアルファの投資効果が期待できるものに限定して、優先順位をつけて投資を行うことが賢明です。
大規模な設備投資ができない場合でも、小規模なリフォームやアメニティの追加などで、入居者の利便性を高めることが重要です。
このように、時代とニーズに合わせた設備対応は不可欠な空室対策です。
過剰投資にならないよう慎重に計画を立て、効率的な設備投資を実現することが求められます。
⑤内装のデザインを変える
賃貸物件の内装デザインは、入居者の心理に大きな影響を与えます。
時代に合わせてデザインを変更することで、物件の魅力が大幅に向上し、空室対策につながります。
典型的な内装変更として、和室の畳をフローリングに変更する手法があげられます。
モダンなインテリアが好まれる昨今、畳よりもフローリングの方が人気が高く、事項で解説する間取りの変更と合わせて行うと、より魅力的な空間になります。
また、壁紙やクロス、扉の色などを落ち着いたナチュラルトーンに変更することも有効です。
その他、照明の種類や配置を工夫して、明るく開放的な雰囲気を演出することも重要で、
間接照明を上手く取り入れたり、ダウンライトの数を増やすなどの工夫で、より居心地の良い空間を実現できます。
このように、内装のリフォームやリノベーションを行うことで、物件の魅力は格段に向上します。
立地や賃料面での改善が難しい場合でも、内装変更は費用対効果が高い空室対策と言えるでしょう。
特に近年は「自分らしさを表現したい」とする、いわゆるＺ世代の入居者が増えており、お洒落でセンスの良いデザインが求められています。
そういった入居者の嗜好に合わせた内装変更は、確実に空室解消につながるはずです。
物件の印象を一新するだけでなく、新規入居者層の開拓にもつながるメリットがある内装デザインの見直しは、
人気設備の導入に並んで、重要な空室対策ポイントと位置付けられるのです。
⑥間取りを変える
空室対策の一環として、間取りの変更を検討するのも有効な手段です。
時代とともに住まいに求められる間取りのニーズは変わってきますので、古くなった間取りを現代的なタイプに改修することで、物件の魅力がアップします。
例えば、昔ながらのワンルームを1Kタイプに変更するケースがみられます。
1Kタイプは居室が区切られているため、調理時の臭いが居室まで広がらないなどの理由から人気があります。
また、1DKを1K+ウォークインクローゼットに変更するケースもあります。
衣服やバッグなど、収納する荷物が多い女性にニーズがあります。
最近では、可動式の間仕切り壁を使うことで、柔軟な間取り変更が可能になってきました。
用途や状況に応じて間取りを変更できるメリットがあり、よりきめ細かいニーズへの対応が可能になるでしょう。
以上のように、時代のニーズに合った間取り作りは、空室対策において重要なファクターです。
コストと需要を見極めた上で、適切な間取り変更計画を立案することが何より重要です。
大がかりな工事になる場合もありますが、間取りが良ければ入居者確保へとつながるため、検討に値する対策と言えるでしょう。
⑦水回りのリフォームをする
古くなったキッチンや浴室、トイレの水回り設備をリフォームすることは、賃貸物件の価値を大きく高める重要な空室対策の一つです。
水回りは住宅の要ともいえる重要な部分であり、特に最近は入居者の衛生面での意識が非常に高くなっており、清潔で使いやすい、新しい水回り空間が強く求められています。
古びて汚れたマイナスイメージの強い水回りは避けられがちで、他の条件が良くても選ばれにくくなる傾向があります。
具体的なリフォーム内容としては、システムキッチンの入替えや、ユニットバスの取替え、温水洗浄便座の設置などあります。
可能であれば老朽化した給排水管の入替えまで行えば、水回り全体が一新されます。
このようなリフォームを済ませれば、部屋の印象は確実に良くなり、清潔感と利便性が格段に向上します。
当然ながら水回りのリフォームには高額な費用がかかるため、物件の立地、家賃相場、築年数などを総合的に勘案し、優先順位を立てる必要があります。
事前に十分な需要調査と費用対効果の検討を行った上で、計画的にリフォームを実施することが賢明です。
特に、高級賃貸やファミリー向け物件などでは、水回りの質は重要な選択基準となる傾向が強く、優先的にリフォームを検討すべきでしょう。一方で、単身者向けの低家賃物件などであれば、あまりコストをかけずに最低限の修繕で済ませるなど、戦略的な対応が求められます。
仲介会社（客付け業者）に対しての効果的な空室対策
仲介会社との円滑な連携は、空室解消において極めて重要です。
信頼関係を構築し、仲介会社のモチベーションを高めることが不可欠となります。
そのためには、以下のような対策が効果的でしょう。
①仲介会社に対して広告料を支払う
入居者募集において、仲介会社の協力を得るための有効な施策として、広告料の支払いが挙げられます。
仲介会社に対して広告費用を支払うことで、より積極的な物件の宣伝活動が期待できます。
通常、仲介会社は物件が成約した際に手数料収入を得ますが、その手数料とは別途に広告料が支払われれば、彼らの空室募集に対してより熱心に取り組むインセンティブになります。
物件の魅力を前面に押し出したPR活動や、ウェブ、チラシ、店頭などでの露出強化が想定されます。
広告費をかけるほどの熱意ある物件だと認識されれば、それだけ手間も惜しまれなくなるでしょう。
広告料の設定額は、客付けの難易度や賃料水準を勘案して決める必要がありますが、
費用対効果を考慮し、適正な金額を算出することが重要です。
このように、広告料の支払いは仲介会社の積極的な協力を得るインセンティブとなり、空室募集の大きな後押しになります。
良好な関係作りと効果的な宣伝活動の両面で、広告料支払いはメリットの大きい施策と言えるでしょう。
②現地に鍵を設置する
空室の早期解消のためには、仲介会社が円滑に内見対応できる環境を整備しておくことが重要です。
具体的には、現地に鍵を設置したり、オーナー自身が随時立ち会えるよう調整したりと、柔軟な対応が求められます。
現地に鍵を常置すれば、仲介会社が日時を選ばずに自由に内見できるようになります。
鍵の管理が難しい場合は、スマートロックなどの遠隔解錠システムを導入するのも一案でしょう。
また、内見がスムーズにできる環境を整備しておくことは、仲介会社との良好な関係作りにもつながります。
空室物件の中でも優先的に内見が行われ、熱心な対応で仲介会社からの信頼も得られやすくなるはずです。
環境整備には多少の手間やコストがかかる場合がありますが、内見対応は成約に直結する重要な過程です。
スムーズな内見で、より良い入居者を見つけられれば、それ以上のメリットが期待できますので、
できる限り内見環境を整備し、仲介会社との円滑な連携を図ることが賢明な空室対策といえるでしょう。
空室対策には管理会社の協力が重要（場合によっては管理会社を変えた方が良い場合も）
賃貸経営・マンションを貸す時の空室対策を効果的に進めるには、管理会社との緊密な連携が極めて重要になります。
管理会社次第では、空室リスクが高まる一方、うまく協力が得られれば確実に空室解消に向かうことができます。
まず、優良な管理会社であれば、専門知識と経験に裏打ちされた適切なアドバイスが期待できます。
物件の立地特性や市場動向を踏まえた上で、賃料設定、内外装の改修計画、効果的な広告宣伝施策などを的確に提案してくれるでしょう。
加えて、管理会社が持つ幅広い仲介会社ネットワークと大規模な入居者データベースを活用できるメリットもあります。
オーナー個人では難しい、様々な空室対策を管理会社が全面的にサポートしてくれます。
逆に、宣伝力や募集活動が不十分な管理会社に任せていては、長期空室に陥る危険性が高くなります。
客付け実績が芳しくない管理会社では、空室案件が放置される可能性も否めません。
そういった場合には、管理会社を変更することを検討する必要があります。
客付け力と実績に長けた優良な管理会社に切り替えれば、空室解消に向けた取り組みが強化され、早期の満室化が期待できるはずです。
管理会社変更には、新たな優良会社を探す手間や、場合によっては管理手数料の値上げなどのデメリットもあるため、
状況を総合的に判断し、タイミングと変更先をよく検討する必要があります。
このように、管理会社の役割は空室対策において極めて重要な位置付けにあります。
優良な管理会社と上手く連携できれば、スピーディーかつ効果的な空室対策が可能になりますが、選定を誤れば空室リスクが高まる恐れもあるのです。
定期的に管理会社の業務をチェックし、機動的な変更も視野に入れた上で、最適な管理体制を常に維持することが何より肝心です。
よくある質問
最後に、皆様からよくある質問について回答していきます。
質問①客付け力がある管理会社の特徴とは？
客付け力がある優良な管理会社には、以下のような特徴があります。
・宣伝広告力が高く、WebやSNS、チラシなど様々な媒体を活用して物件のPRを行う
・多数の仲介会社とのネットワークを構築しており、幅広い斡旋ルートを持つ
・豊富な物件バンクと大規模な入居者データベースを保有し、需要とのマッチング力がある
・管理物件の空室率が低い水準を維持している実績がある
・プロモーション手法の高度化やきめ細かい顧客対応など、サービス力の面で卓越している
以上のような、宣伝力、ネットワーク力、データ力、実績、サービス力の5つの要素が備わっていることが、客付け力のある優良管理会社の大きな特徴と言えます
優良な管理会社を見つける際は、インターネット上の情報だけにとらわれることなく、
実際にオフィスや店舗に足を運び相談することで、担当者の人となりや会社の雰囲気も知ることができるのでオススメです。
質問②既に専任媒介契約を締結している場合でも管理会社の変更は可能？
既に専任媒介契約を締結している場合でも、状況次第では管理会社を変更することが可能です。
具体的な変更のケースとしては、以下が考えられます。
・契約期間の満了時に更新をせずに別の管理会社と新たに契約する
・双方合意の上で、現行契約を中途解約し、新たな管理会社に切り替える
・管理会社側に契約違反があった場合に、オーナー側から解約を求める
専任媒介契約の解約には一定の期間と手続きを要しますが、満室経営実現のために積極的に検討する価値は十分にあります。
新しい管理会社選定に際しては、業界実績や信頼性、管理会社手数料の水準など、様々な条件を比較検討します。
より良い条件を提示してくれる管理会社に切り替えることが賢明でしょう。
管理会社との契約においては、既存契約にとらわれることなく、常に最適な管理体制を維持することが重要になります。
適切な手順を踏んで移行すれば、資質の高い新たな管理会社と契約できますので、柔軟な視点での判断が求められます。
長期空室リスクを回避し、着実な満室経営を実現するためにも、管理会社の切り替えは積極的に検討すべき選択肢のひとつと言えるでしょう。
不動産賃貸において関わる会社は大きく分けて2つの種類があります。物件の管理・運営を担当する「賃貸管理会社」と、契約に関する業務を担当する「賃貸仲介会社」です。それぞれの会社が果たす役割には明確な違いがあります。
まず、「賃貸仲介会社」について説明します。賃貸仲介会社は、物件を探している入居希望者と賃貸オーナーを結びつける役割を担います。具体的には、アパートや戸建て、マンションを貸すために賃貸借契約を結ぶまでの一連の業務を行い、契約成立に伴う仲介手数料を得ています。入居者募集の広告活動や内見の調整、契約手続きなどが主な業務内容です。
一方、「賃貸管理会社」は、賃貸借契約が成立した後の物件管理を主な業務としています。具体的には、入居者からの家賃収受や契約更新手続き、建物の維持管理、入居者からのクレーム対応などが含まれます。また、退去時の原状回復や次の入居者募集に関してもサポートを行います。賃貸管理会社は、継続的な管理手数料を得ることで業務を行っています。
このように、賃貸管理会社と仲介会社は、それぞれ異なる役割を持ち、賃貸経営において重要なサポートを提供しています。次に、それぞれの業務内容について詳しく見ていきましょう。
賃貸管理会社の主な業務内容
賃貸管理会社は、多岐にわたる業務を通じて賃貸物件の管理を行い、賃貸オーナーの負担を軽減します。主に「賃貸管理（入居者管理）」と「建物管理」に分かれます。
賃貸管理（入居者管理）
賃貸管理は、入居者に関連する業務全般を担当し、入居者が快適に暮らせる環境を提供するためのサポートを行います。具体的な業務内容は以下の通りです。
1.入居者募集
賃貸管理会社は、賃料査定から募集に必要な広告媒体の選定、募集条件の設定、物件の魅力を引き出す写真撮影や広告作成、内見の立ち会いなど、入居者募集に関わるすべての業務を担当します。適切なマーケティング戦略を駆使して、迅速に優良な入居者を見つけます。
2.賃貸借契約締結代行
入居希望者の審査を行い、安定した収入があるか、過去に滞納やトラブルがないかなどを確認します。審査に合格した入居者との賃貸借契約の締結手続きを代行し、契約更新や解除手続きも行います。これにより、賃貸オーナーの手間を大幅に削減します。
3.家賃収納
毎月の家賃を集金し、滞納が発生した場合は迅速に督促します。多くの場合、入居者は家賃保証会社に加入しているため、万が一の滞納時には保証会社が家賃を立て替えます。これにより、賃貸オーナーは安定した収入を確保できます。
4.クレーム対応
騒音、水漏れ、異臭、ペットに関する問題など、賃貸物件で発生する様々なクレームに対して迅速に対応します。クレームやトラブルは、入居者の満足度に直結し、放置すると大きな問題に発展する可能性があるため、迅速かつ適切な対応が求められます。
5.退去立会い・原状回復
入居者の退去時に立ち会い、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて敷金の精算を行います。退去後には必要なリフォーム工事を手配し、次の入居に備えます。
建物管理（ハード面の管理）
建物管理は、物件自体の維持管理を担当し、建物の価値を維持し、入居者が安全かつ快適に暮らせる環境を提供します。具体的な業務内容は以下の通りです。
1.清掃業務
共用部分（エントランス、共用廊下、ゴミ置き場など）の清掃を行い、美観を保ちます。日常清掃は週に1〜2回行い、高圧洗浄やワックスがけなどの定期清掃は数ヶ月に一度実施します。また、物件周りの植栽管理も行い、物件の美観を向上させます。
2.設備管理
エレベーター、給排水設備、消防設備、防犯設備などの点検・保守を行います。これには建築基準法や消防法で義務付けられた法定点検と、必要に応じた任意点検が含まれます。共用部分の電球交換も迅速に対応し、入居者の不満を防ぎます。
3.修繕業務
建物の外周りの修繕や設備の修理を行います。経年劣化やその他の理由で発生する問題に対して適切に対応し、建物の耐久性と美観を維持します。雨漏りや水漏れの修理も迅速に対応し、入居者の生活環境を守ります。
4.長期修繕計画の立案・実施
約10〜15年に一度の大規模修繕を計画し、実施します。これには外壁塗装工事や屋上防水工事、給排水管工事が含まれ、住民への通知や説明も行います。長期的な修繕計画を立てることで、計画的な修繕積立金の管理が可能となり、賃貸オーナーの負担を軽減します。
紹介した業務は、すべての賃貸管理会社が提供するわけではありません。各管理会社によって提供されるサービス内容は異なるため、契約前にしっかりと確認することが重要です。
仲介会社の主な業務内容
「部屋を借りたい」と思ったとき、まず不動産会社を訪ねる方が多いでしょう。これらの不動産会社の多くは「仲介会社」と呼ばれています。仲介会社は、賃貸物件を探している人と、借り手を見つけてほしい大家・管理会社との間に入って物件を紹介し、契約に結びつける役割を担っています。
仲介会社には、自社で管理物件を抱えるものもあれば、仲介業務に特化して運営している会社もあります。ここでは、仲介会社の主な業務内容について詳しく解説します。
・広告掲載
現代では、物件を探す多くの人がインターネットを活用しています。SUUMOやアットホームといったWEBサイトであらかじめ物件を検索し、その後不動産会社に問い合わせたり、来店するケースが増えています。
これらの物件情報には、家賃、間取り、室内写真、周辺施設の情報などが掲載されています。こうした広告に掲載するための間取り図の作成や室内の写真撮影を行うのも仲介会社の重要な業務です。質の高い写真や正確な間取り図を提供することで、物件の魅力を引き出し、興味を持ってもらうことができます。
・物件の紹介・案内
仲介会社は、お客様に適した物件を紹介し、現地への内見案内を行います。内見時には、物件の詳細情報を説明し、お客様の質問に答えます。また、大家や管理会社から鍵を借りるなどの手配も行い、スムーズな内見ができるようサポートします。
賃貸物件を探しているのは個人だけではありません。企業の社宅やテナント用の物件を探す法人もあり、仲介会社はそうした法人対応も行います。法人契約には、特有の条件や手続きがあるため、専門的な知識と経験が求められます。
・契約手続き
賃貸物件への入居が決まった後、契約手続きを行います。契約書や重要事項説明書の作成、火災保険の手続き、大家や管理会社との連絡調整など、引渡しまでの一連の手続きを仲介会社が担当します。
契約手続きの中で、重要事項説明を行うのは法的に義務付けられているため、仲介会社が責任を持って実施します。さらに、鍵の引渡しや入居に関するその他の手続きも、仲介会社が間に立ってスムーズに進めることができます。
・その他の業務
場合によっては、管理業務を外部に委託していない大家が、更新契約や退去時の精算などを仲介会社に依頼することもあります。入居者との接点が多い仲介会社は、こうした業務を代行することで、大家の負担を軽減します。
このように、仲介会社は多岐にわたる業務を通じて、賃貸物件の借り手と貸し手の橋渡しを行い、円滑な賃貸契約をサポートします。仲介会社のサービス内容や対応は会社ごとに異なるため、利用する際にはしっかりと確認することが重要です。信頼できる仲介会社を選ぶことで、安心して賃貸物件を探すことができます。
賃貸管理会社に管理を委託するメリット
賃貸管理には、賃貸オーナーが自ら管理業務を行う「自主管理」があります。自主管理は経費削減に繋がりますが、賃貸管理のプロに任せることで多くのメリットを得ることができます。ここでは、賃貸管理会社に管理を委託する利点について詳しく見ていきましょう。
募集や管理の手間が省ける
賃貸管理業務は非常に多岐にわたります。賃貸オーナー1人では限られた時間と労力で対応するのは難しく、日々の雑務に追われて賃貸経営の戦略部分に手が回らなくなることもあります。特に、自宅と賃貸物件の距離が離れている場合、物理的に対応が難しい場面も出てくるでしょう。
経験豊富なプロに任せることで、こうした手間を省くことができます。賃貸管理会社は、募集から契約、日常的な管理まで一括で対応してくれるため、賃貸オーナーは本業に集中しながら効率的に賃貸経営を行うことが可能です。
家賃滞納やトラブル・クレームの対応をしてくれる
賃貸経営において、家賃滞納やトラブル・クレームの対応はオーナーにとって大きな負担です。家賃滞納の督促は特に時間的・精神的に大きな負担となります。賃貸管理会社は、会社として対応することで、個人で対応するよりもスムーズに解決できる場合が多いです。
さらに、法的手段が必要となった場合でも、賃貸管理会社の豊富な経験と知識を活かして迅速かつ適切に対応してくれます。これにより、被害を最小限に抑えることができ、賃貸オーナーは安心して経営を続けることができます。
賃貸経営のノウハウを学べる
不動産管理会社には、賃貸経営の専門家が揃っています。彼らは各種管理に必要な知識を有しており、日常的な対応を通じて賃貸オーナーにとって有益なノウハウを学ぶことができます。
賃貸経営における効果的な戦略やトラブルの回避方法、法的手続きに関する知識など、専門家からのアドバイスを受けることで、賃貸オーナー自身のスキルアップにも繋がります。これにより、将来的にはより効率的で収益性の高い賃貸経営を実現することが可能です。
賃貸管理会社に管理を委託するデメリット
不動産管理会社を利用する際には、以下のようなデメリットも考慮する必要があります。
管理手数料がかかる
不動産管理会社を利用する最大のデメリットは、管理手数料の発生です。管理手数料とは、管理業務を委託した際に賃貸管理会社へ支払う報酬で、一般的に月額料金となります。自主管理では発生しないこの費用が加わることで、オーナーが受け取れる利益が減少することになります。
管理手数料の相場は、会社や提供されるオプション、サービス内容によって異なりますが、一般的には月額家賃の5％前後が目安とされています。したがって、管理手数料が経営に与える影響をしっかりと考慮することが重要です。
賃貸管理会社によってサービスの質が異なる
賃貸管理の業務は多岐にわたり、賃貸管理会社によって提供されるサポート内容には大きな違いがあります。例えば、ある会社では内見の手配や契約手続きに力を入れている一方、別の会社ではトラブル対応やメンテナンスに強みを持っていることがあります。そのため、賃貸管理会社を選ぶ際には、自分が求めるサービス内容を明確にしておくことが重要です。
不動産管理会社のサービスの質は、会社の規模や経験、スタッフの専門知識によっても異なります。信頼できる会社を選ぶためには、複数の会社を比較検討し、過去の実績や評判を確認することが大切です。これにより、期待するサポートを受けられる会社を見つけることができるでしょう。
管理業務の質の違いは、賃貸経営の成否に直結するため、適切な賃貸管理会社を選ぶことは非常に重要です。信頼できる賃貸管理会社を見つけるためには、サービス内容や手数料、サポート体制などを十分に比較検討し、自分に最適なパートナーを選ぶことが求められます。
失敗しない賃貸管理会社の選びかた
賃貸管理会社と一口に言っても、そのサービス内容や賃貸オーナーとの関係性は多種多様です。賃貸管理会社選びに失敗して苦労している賃貸オーナーも少なくありません。不動産管理会社選びを誤ってしまうと、満足な管理をしてもらえないケースもあります。例えばトラブルがあった際の対応がずさんだったり、問い合わせに対する返答が遅かったりする場合、入居者は不満を抱えてしまうでしょう。
クレームへの返事が遅ければ、入居者を余計に怒らせてしまいかねません。オーナー側・入居者側の両方から不信を買うような管理会社を選ばないように、慎重に選定する必要があります。
管理実績
管理戸数が多い不動産管理会社は、それだけ管理業務に関するノウハウが蓄積しているといえます。また、管理戸数が多いということは「規模効果が働き工事単価が安くなる」「実績が豊富なためトラブルへの対応力がある」といったメリットもあります。必ずしも「管理戸数が多ければ良い」というわけではありませんが、目安として1万戸以上の物件を管理しているかどうかを意識して見ると良いでしょう。
インターネットの口コミ
賃貸管理会社を選ぶ際には、インターネットの口コミも参考にすることが重要です。実際にその会社を利用しているオーナーや入居者の声を確認することで、サービスの質や対応の速さ、トラブル解決能力などを把握することができます。
口コミサイトやSNSでの評判を調べることで、会社の実態を知る手助けとなります。また、あまりにも良い口コミばかりの会社には注意が必要です。口コミが偏っている場合は、裏での操作ややらせ投稿の可能性もあるため、信頼性を見極めることが大切です。
賃貸管理会社を選ぶ際には、焦らずに慎重に選定し、自分の物件に最適なパートナーを見つけることが成功の鍵となります。賃貸経営をスムーズに進めるために、信頼できる管理会社を見つけ、長期的な協力関係を築いていくことが重要です。
よくある質問
賃貸管理会社に関するよくある質問とその回答を紹介します。賃貸経営の成功へ導くために参考にしてみてください。
Q.初めての賃貸経営は自主管理と管理委託どちらがいいの？
.初めて賃貸経営を始める際、自主管理と管理委託のどちらを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。どちらにもメリットとデメリットがあるため、自分の状況に応じて選択することが大切です。次に詳しく回答します。
A.知識がないうちは管理委託がおすすめ
アパートやマンションの購入を検討し、特にこれから賃貸経営を始める方には、管理委託をおすすめします。賃貸管理は多くの業務が絡むため、初心者には難易度が高いのが実情です。管理業務には賃貸契約の手続きや入居者対応、修繕手配など多岐にわたる作業が含まれます。
豊富な経験と専門知識を持つ管理会社に委託することで、わからないことがあればすぐに相談できるため、安心して賃貸経営をスタートすることが可能です。また、賃貸経営が初心者の方以外でも以下のような方には管理委託が向いています。
・精神的な負担を軽減したい方
賃貸経営にはさまざまなストレスが伴います。管理委託を利用することで、煩雑な業務から解放され、入居者に対してより満足度の高いサービスを提供することができます。また、トラブル対応や業務のチェックも管理会社が行うため、精神的な負担が軽減されます。
・本業がある方
本業が忙しい方は、アパートやマンションの管理業務に十分な時間を割けないことが多いです。緊急時の対応が難しい場合もあるため、管理会社に委託することで、入居者からの信頼を失うリスクを減らすことができます。
・賃貸用不動産が遠方にある方
賃貸用不動産が自宅から遠方にある場合、頻繁に現地に足を運ぶのは現実的ではありません。管理会社に委託すれば、物理的な距離に関係なく、スムーズに管理業務を進めることができます。交通費や時間のコストを考慮すると、委託管理の方が経済的な選択となることが多いです。
自主管理と管理委託のどちらが良いかは、各オーナーの状況や希望に応じて決定するべきです。自身の条件をよく考慮し、最適な管理方法を選ぶことが、成功する賃貸経営の第一歩です。
| 物件名 |
河田町ガーデン賃貸 |
| 所在地 |
東京都新宿区河田町3-51 |
| 最寄駅 |
都営新宿線「曙橋駅」徒歩4分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ |
| 構造規模 |
地上41階 地下2階 RC造 |
| 総戸数 |
705戸 |
築年月 |
2003年3月 |
■駐車場 有/月額41,580円～56,320円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場 有
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■設 計 ―
■施 工 ―
■管理形式 常駐管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須
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■間取り
□1K～4LDK（43.13㎡～109.15㎡）
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