Author: tokyoapartment

竣　工　2021年7月 最寄駅　東日本橋駅徒歩2分 総戸数　13戸 住　所　東京都中央区東日本橋2-5-5 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ レピュアヒガシニホンバシエキマエレジデンス ■近隣周辺施設情報 デイリーヤマザキ清杉通り店まで約190m ファミリーマート東日本橋2丁目店、まで約260m ミニストップ東日本橋3丁目店まで約290m マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m まいばすけっと日本橋浜町2丁目まで約450m 日本橋中央医院まで約130m 浜町どいクリニックまで約300m 中央浜町一郵便局まで約300m どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約650m 三菱UFJ銀行馬喰町駅前出張所まで約800m 中央区立千代田公園まで約190m 中央区立日本橋中学校まで約40m 明治座まで約700m 物件名 レオーネ東日本橋駅前2賃貸 所在地 東京都中央区東日本橋2-5-5 最寄駅 都営浅草線「東日本橋駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 13戸 築年月 2021年7月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　― ――――――― ■設　計　　　株式会社トーキョー工務店一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社トーキョー工務店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.21㎡～40.07㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年8月 最寄駅　神楽坂駅徒歩1分 総戸数　70戸 住　所　東京都新宿区矢来町120-1 概　要　地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 （※602号室は除く） （※2022年2月末迄の契約開始に限る） ■602号室対象／フリーレント1ヶ月 ■602号室対象／実質フリーレント2ヶ月 （※2022年2月末迄の契約開始に限る） ■物件名フリガナ ケイディエックスレジデンスカグラザカドオリ ■近隣周辺施設情報 よしや神楽坂店まで約320m ファミリーマート升本神楽坂店まで約90m ドラッグストアいわい神楽坂店まで約270m （財）神経研究所附属晴和病院まで約610m 東京厚生年金病院まで約70m 牛込警察署まで約600m キッチンコート神楽坂店まで約120m 業務スーパー新宿榎店まで約440m 丸正食品江戸川橋店まで約650m スワローチェーン矢来店まで約110m 物件名 KDXレジデンス神楽坂通賃貸 所在地 東京都新宿区矢来町120-1 最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 70戸 築年月 2006年8月 ■駐車場　　　有（平置式2台）月額44,000円 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（19.91㎡～50.67㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年9月 最寄駅　神田駅徒歩3分 総戸数　55戸 住　所　東京都千代田区神田多町2-3-7 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■203号室対象／キャンペーンＡ／適用可 ■603号室対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ パークリュクスカンダ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと神田駅北口店まで約80m 業務スーパー神田店まで約150m マルエツプチ神田司町店まで約180m ファミリーマート神田駅北店まで約約80m セブンイレブン神田駅北口店まで約250m スギ薬局神田西口通り店まで約260m マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m 司町交番まで約230m 神田警察署まで約650m 神田税務署まで約850m 神田駅前郵便局まで約150m みずほ銀行神田支店まで約340m 明和病院まで約440m 日本大学病院まで約880m 区立神田保育園まで約560m 区立千代田小学校まで約130m 錦城学園高等学校まで約660m 神田児童公園まで約120m 物件名 パークリュクス神田賃貸 所在地 東京都千代田区神田多町2-3-7 最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩3分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 55戸 築年月 2021年9月 ■駐車場　　　2台（平置式）月額40,000円 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　55台/月額100～300円 ――――――― ■設　計　　　株式会社イチケン ■施　工　　　株式会社イチケン ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～3LDK（25.17㎡～59.85㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ラウンジ ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。 相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。 通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。 また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。 このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。 無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。 空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。 しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。 一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。 不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。 実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。 相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。 しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。 また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80％に及び、非常に高いといえます。 ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。 空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。 その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。 もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。 不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。 路線価は、実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。 このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80％減額されます。 特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。 空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。 空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。 相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。 相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。 また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。 これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

竣　工　2022年3月 最寄駅　尾山台駅徒歩15分 総戸数　46戸 住　所　東京都世田谷区玉堤1-16-23 概　要　地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／2022年5月末迄のフリーレント ■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月 ■物件名フリガナ センチュリーオヤマダイルミナス ■近隣周辺施設情報 ワークマンプラス等々力店まで約1070m まいばすけっと玉堤2丁目店まで約530m ファミリーマート世田谷玉堤店まで約130m ローソン世田谷玉堤1丁目店まで約180m 私立東京都市大学世田谷キャンパスまで約370m 田園調布五郵便局まで約470m セブンイレブン世田谷玉堤1丁目店まで約310m マクドナルド環八等々力店まで約1060m 多摩川玉川公園まで約1590m ｍｉｎｉピアゴ尾山台3丁目店まで約930m 物件名 センチュリー尾山台ルミナス賃貸 所在地 東京都世田谷区玉堤1-16-23 最寄駅 東急大井町線「尾山台駅」徒歩15分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 46戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社谷口建築企画 ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □2LDK～3LDK（55.51㎡～74.33㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパート経営で帳簿を付ける最大の意義は、帳簿から決算書を作成し、確定申告をおこなって適正な税金納付をおこなうことにあります。個人の場合、適正な帳簿を付けて青色申告の要件を満たせば、所得から最大65万円の控除を受けることができます。 その他、帳簿を付けることによってアパート経営の収支管理を行いやすくなります。また、帳簿から作成される決算書は、金融機関から融資を受ける際にも必要となります。 個人が不動産所得について所得税の確定申告をおこなう際、その不動産所得が適正な金額であることの証明書類として、日々の取引を所定の帳簿に記録し、その帳簿を下に所得計算をおこなうことが義務付けられています。 そして、不動産所得のある個人や青色申告による10万円控除の適用を受ける個人については、簡易簿記による帳簿を付けることとされています。簡易簿記による帳簿とは、端的には、現金の入出金と増減を記録していく現金主義による帳簿といえます。 決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。 現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載するとよいでしょう。 収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。 経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。 固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。 不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。 複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。 作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。決算では、これらの帳簿から貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。 仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、現金と資産の増減という二つの側面から記録した帳簿です。左側に資産と費用、右側に負債・資本金と収益を記載します。一取引につき、左側と右側に記載された金額の合計額は常に等しくなるようにしていきます。 総勘定元帳とは、仕訳帳をベースにして、科目ごとに転記して集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目の科目ごとに作成することになります。 集計が大変な作業になるため、簿記の知識がなくても取引明細から自動で読み取り帳簿・仕訳をしてくれる「freee」や、分からないことがあった場合でも専門スタッフがサポートしてくれる「やよいの青色申告」などの会計ソフトを用いて作成することが多いといえます。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。 不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。このような費用として、税金、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。 不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。 その他、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。 青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。 投資用物件の維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は必要経費となり、損害保険料についても、投資用物件にかかる火災保険・地震保険の掛金が必要経費となります。 投資用建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。 これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。法定耐用年数は、木造アパートの建物は22年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。 管理会社に投資用物件の管理を任せている場合の管理費も、必要経費となります。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。維持管理や原状回復費用などの修繕費も、必要経費になります。 大家都合で入居者に立ち退いてもらうときに支払う費用があれば、これも必要経費に計上できます。 投資用物件の運営では、入居者が入れ替わるなどして入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。これらも、不動産所得の必要経費といえます。 投資用物件を購入・建築する際に組んだローンの利息分は、必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地に関する利息分は必要経費として計上できなくなることに注意しましょう。 不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も必要経費になります。確定申告は毎年必要ですので、税理士報酬は年1回最低発生する経費といえます。この他、投資用物件に関連して士業に支払った報酬も必要経費になります。 また、物件の管理を個人に依頼するなどして給料賃金を支払った場合、それも必要経費に計上できます。個人に報酬や給料賃金を支払っている場合、原則として、その支払った分についての源泉所得税を納付する義務もあるので注意しましょう。 不動産所得が事業的規模とみなされる場合、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用なども必要経費に計上できます。 また、事務所家賃や通信費、交際費などの不動産賃貸業の運営費用についても、家事上の経費と明確に分けることで必要経費に計上できる場合があります。家事按分の方法や必要経費の計上にあたっては、税理士などの専門家に相談して慎重に行うことも検討しましょう。 不動産所得が事業的規模とみなされる場合、専従者給与を必要経費に計上することが可能です。専従者給与とは、生計が同一である親族が、不動産賃貸業に従事している場合に支払った給与を必要経費に計上できる制度です。 青色申告の承認を受けていることや青色事業専従者給与の届出を提出していることが条件になります。届出書の提出期限は、適用を受けようとする年の3月15日なので注意しましょう。 青色申告の適用を受けていない場合でも、一定額を実質的に必要経費に計上できる事業専従者控除制度があります。 アパート経営のメリットの一つには、一定規模まで拡大をすると計上できる経費の科目が増えるということがあります。 しかし、どこまで経費として計上できるのか、税法は解釈によって適用が異なるために難しい部分があり、自身で経費仕分けを行う場合、後の税務リスクについても全て自己責任となってしまう点に注意が必要です。

竣　工　2022年3月 最寄駅　小川町駅徒歩1分 総戸数　75戸 住　所　東京都千代田区神田小川町1-7 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■802／803／804／805 ■1102／1103／1104／1105 ■1202／1203／1204／1205号室対象 ■キャンペーンＤＥ／適用可 ■フリーレント1ヶ月 ■実質フリーレント3ヶ月 ■706／806／1106／1206号室対象 ■キャンペーンＢＤ／適用可 ■実質フリーレント1ヶ月 ■上記以外号室対象／キャンペーンＢＤ／適用可 ■上記以外号室対象／フリーレント1ヶ月 ■上記以外号室対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ アーバネックスチヨダアワジチョウ ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート薬ヒグチ淡路町店まで約130m ウエルシア神田小川町2号店まで約150m 小川町駅前郵便局まで約110m マルエツ神田司町店まで約180m ミニストップ神田美土代町店まで約30m くすりの福太郎神田小川町店まで約70m 神尾記念病院まで約320m 千代田区立神田まちかど図書館まで約250m 日本教育大学院大学図書館まで約90 万世橋警察署まで約330m 物件名 アーバネックス千代田淡路町賃貸 所在地 東京都千代田区神田小川町1-7 最寄駅 都営新宿線「小川町駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 75戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有/月額550円 ――――――― ■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　新日本建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（25.13㎡～51.69㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。 不動産投資の収益は、数％の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。 利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。 想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。 表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。 実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。 不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。 実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。 代表的な利回りには3つの種類があることがお分かりいただけたかと思います。それぞれの具体的な計算方法についてみていきましょう。 想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りになるので、次の算式によって計算できます。 集合住宅の場合は、1部屋ごとの家賃収入を算定し、すべての部屋の家賃収入を合算、月数を乗じて年間家賃収入を計算します。 年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。 不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。 2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8％～4.0％、ファミリー向けで4.0～4.1％となっています。 東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8％～5.7％、ファミリー向けで4.9～5.8％となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3％～6％が相場といえるでしょう。 新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。 たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。 また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。 さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。 利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。 相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。 また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。 さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。 投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。 広告などでは、想定利回りや表面利回りが使われることも多くみられますが、実際に購入検討するのであれば、空室状況や経費を考慮した、実質利回りを検討材料に用いるとよいでしょう。 利回りの最低ラインは、築年数や立地などの収益物件の条件によって相場が異なるため、何％以上、などのように定義することができません。投資目的やリスクとリターンのバランス、周辺エリアや築年数の相場と照らし合わせて判断してみましょう。 また、不動産投資ローンの金利との差や自己資金収益率も判断材料となります。利回りは収益物件のリスクに反比例する傾向があり、利回りが低ければリスクも低いことがあるため、多角的な視点から物件に求める利回りを判断すると良いでしょう。

竣　工　2022年3月 最寄駅　戸越公園駅徒歩3分 総戸数　33戸 住　所　東京都品川区戸越5-5-4 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ログトゴシパークサイド Log 戸越 parkside ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと戸越公園店まで約190m ローソン戸越4丁目店まで約230m オーケー戸越店まで約160m ローソンストア100LS戸越公園駅前店まで約190m セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約310m ツルハドラッグ戸越公園店まで約310m 品川区立戸越小学校まで約540m 東京都立大崎高等学校まで約490m 松屋戸越公園店まで約180m 戸越南公園まで約450m 文庫の森まで約750m 物件名 ログ戸越パークサイド賃貸 所在地 東京都品川区戸越5-5-4 最寄駅 東急大井町線「戸越公園駅」徒歩3分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 33戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社スペース・デザイン建築研究所 ■施　工　　　株式会社三木組 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（20.59㎡～41.18㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月 最寄駅　曙橋駅徒歩2分 総戸数　78戸 住　所　東京都新宿区片町2-5 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ リージアアケボノバシ ■近隣周辺施設情報 三徳住吉店まで約250m セブンイレブン新宿曙橋駅東店まで約70m ココカラファイン曙橋店まで約340m スワローチェーン近江屋酒店まで約110m まいばすけっと市谷薬王寺町店まで約400m ローソン新宿荒木町店まで約100m Santoku住吉店まで約330m どらっぐぱぱすFC曙橋店まで約310m ドトールコーヒーショップ曙橋店まで約200m カフェ・ド・クリエ曙橋店まで約270m 松屋曙橋店まで約280m ローソン新宿坂町店まで約190m まいばすけっと曙橋駅前店まで約400m ローソンストア100新宿住吉町店まで約400m アトレ四谷まで約1160m 新宿住吉郵便局まで約390m 物件名 リージア曙橋賃貸 所在地 東京都新宿区片町2-5 最寄駅 都営新宿線「曙橋駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 78戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社佐藤秀 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.90㎡～51.44㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 マンション投資で最も注意すべきリスクの1つは空室リスクです。投資目的が赤字計上による節税であっても、将来的な売却によるキャピタルゲインであっても、入居者が入っていないと不動産投資による損失は膨らんでいきます。 上記の維持管理経費を合計すると年間で数十万円以上の金額になることも多く、入居者が入っていない場合は、物件オーナーが自己負担により支払わなくてはなりません。 長期的な空室は不動産投資が失敗に至る最大の原因にもなり得るため、空室リスクには特に注意が必要です。 マンション投資では投資しているマンションの築年数が経過するにつれて、設定できる家賃は下落していく傾向にあります。立地の良いマンションであり、周辺エリアで再開発があったなどの場合を除いて、家賃を上げることは非常に難しいことです。 不動産サイトのLIFULL HOME’Sが発表している「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」によると、渋谷や池袋など東京都心のエリアであっても、築5年目以降は特に家賃が下がっていきます。 家賃が下がっていく一方で修繕費などは上がっていくため、マンション投資を続けていると、いずれ収支が赤字になる「デッドクロス」に陥るケースもあります。 日本では地震が頻発しているほか、台風や大雨による水害などの災害リスクがあります。地震に関しては、大きな地震が起こる度に耐震基準や品質評価について国による見直しが行われています。 また、大雨や河川の氾濫などによる水害リスクをケアするためには、各自治体が公表しているハザードマップを参照するのも有効です。ハザードマップを見れば、過去に水害が発生したエリアや将来的に水害が発生すると予測されているエリアなどを確認できます。 不動産投資において物件の売却を検討するのであれば、構造ごとの法定耐用年数と築年数との関係に要注意です。マンションであれば築47年に近づくほど、次の購入者の資金調達のハードルが上がり、少しずつ売却が難しくなっていくと言えます。 国税庁は建物の構造及び用途ごとに耐用年数の目安を示しており、これを法定耐用年数と呼びます。金融機関が投資用物件の購入に融資する際には、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた期間を最長の返済期間とすることがあるためです。 投資用マンションを売却するのであれば、築浅物件である方が次の買主の資金調達のハードルが下がり、融資年数などの条件も良くなるため、売却がしやすいというメリットがあります。 ここまで不動産投資で要注意のリスクについて解説しました。続いてハイリスクな物件とは具体的にどのような物件なのか、詳しく解説していきます。 マンションの中でもリスクが高くなる物件は築古物件です。建築確認の取得が1981年5月以前である旧耐震基準の物件は、特に災害リスクと売却に関するリスクが高くなります。 築古物件は空室リスク・災害に関するリスク・売却に関するリスクなど、様々なリスクが高くなるため要注意です。 入居者が賃貸マンションを探す場合には、できる限り築浅の物件に住みたいと考えます。理由は、築浅マンションの方がきれいで設備も整っている印象が強いからです。 その一方で、築古物件には水回りが3点ユニットになっている物件なども多く、この場合は東京都心の駅近など立地が良くない限りは入居者の獲得競争で不利になることもあります。 築古物件が入居者獲得競争の中で入居率を保つためには、リフォームやリノベーションによって見た目と設備を整えるほか、広告に際して住戸内の写真を多めに掲出するなど工夫が必要です。 また、既に解説した通り、築古マンションでは火災保険料に加えてマンションの管理費・修繕積立金など維持管理経費が高くなるため、黒字経営を保つのが難しくなります。 そのほか、築古マンションでは法定耐用年数も残り少なくなっていくため、物件を売却しようとしても買手が好条件でローンを利用できる確率は低くなります。なお、旧耐震基準の物件は地震による倒壊などのリスクがあるとして、銀行の審査もさらに厳しくなります。 旧耐震基準の物件では、キャッシュバイヤーの買手を探すために値下げせざるを得ず、物件を売却しても赤字になってしまうというケースもあります。 築20年以上のマンションに投資する・数十年単位の長期間にわたって物件を運用するなどの場合は、あらかじめ長期的な収支シミュレーションをするとともに、物件の売却に関する出口戦略を立てておくことが重要です。 首都圏もしくは地方都市の双方において、郊外のエリアには築古のマンションも多いものです。郊外の築古マンションは物件価格が安いために表面利回りが高くなります。しかし、郊外の築古マンションでは空室リスクに要注意です。 賃貸マンションを探す入居者は、閑静な住宅街のある郊外よりも利便性の高い都心の物件の方が賃貸ニーズを多く見込めます。また、人口が多いため都心エリアの方が賃貸住宅を探している人も多くなります。 一方、郊外のエリアでは都心と比較して不動産価格が下がるため、郊外のエリアでマンションを探している人には賃貸ではなく分譲マンションを探している人も多くなります。 地方都市の郊外エリアでは特に、人口が少なくなるうえに賃貸住宅のニーズも縮小しているため、入居者を探す難易度が特に高いものです。投資用マンションを選ぶときは、特にエリアと立地にこだわって物件を探すことが重要になります。

竣　工　2019年9月 最寄駅　大塚駅徒歩3分 総戸数　42戸 住　所　東京都豊島区南大塚3-30-10 概　要　地上14階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■502／7階／10階／1103／1202／12階 ■1302／13階対象／キャンペーンＢ／適用可 ■実質フリーレント1ヶ月 ■202号室対象／キャンペーンＣ／適用可 ■上記以外号室対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ガリシアオオツカサウス ガリシア大塚Ｓｏｕｔｈ ■近隣周辺施設情報 スーパーシマダヤ大塚店まで約110m まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m 大塚駅前郵便局まで約460m まいばすけっと向原駅北店まで約140m 成城石井アトレヴィまで約330m よしや大塚店まで約610m サンクス南大塚3丁目店まで約60m ローソン南大塚3丁目店まで約150m 物件名 ガリシア大塚サウス賃貸 所在地 東京都豊島区南大塚3-30-10 最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 42戸 築年月 2019年9月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.65㎡～42.02㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月 最寄駅　神楽坂駅徒歩3分 総戸数　18戸 住　所　東京都新宿区矢来町57-5 概　要　地上5階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ティーズスクエアカグラザカ Ｔ’ｓ　ＳＱＵＡＲＥ　ＫＡＧＵＲＡＺＡＫＡ ■近隣周辺施設情報 業務スーパー新宿榎店まで約430m キッチンコート神楽坂店まで約640m オリジン弁当神楽坂店まで約270m 新宿天神郵便局まで約310m 牛込警察署まで約750m セブンイレブン新宿神楽坂駅西店まで約300m よしや神楽坂店まで約390m ファミリーマート神楽坂上店まで約230m ファミリーマート新宿矢来町店まで約270m ココカラファイン神楽坂上店まで約480m くすりの福太郎神楽坂店まで約510m 物件名 ティーズスクエア神楽坂賃貸 所在地 東京都新宿区矢来町57-5 最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 地下1階 RC造 総戸数 18戸 築年月 2022年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　― ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1DK（22.35㎡～40.65㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパート経営を相続することで、家賃収入を得ることができます。家賃収入は、資産を運用することによって得られる収入であり、アパートの管理業務を管理会社に委託することで管理の手間も省くことができます。 アパート経営を相続することで、資産形成をすることも可能です。アパート経営では、通常アパートローンを借りて行われますが、相続時点でローンの返済が完了しているのであれば、返済リスクのない運用が可能です。 また、ローンが残っている場合でも、アパートローンの返済を家賃収入で補填し、さらに利益を出すことができれば、ローンによって借りた資金を利用して資産形成をおこなうことが可能になります。 現金よりも不動産の方が相続税の財産評価額が低くなる傾向があるため、アパートのまま相続を行うことで、課税される相続税を軽減できることがあります。 また、相続税の財産評価では、一定の条件を満たす土地・建物の財産評価額を最大80％減額する小規模宅地等の特例もあり、このような優遇税制の適用を受けることで、さらに相続税の軽減を受けることが可能です。 相続ではプラスの資産を相続すると同時に負債も相続することになります。つまり、アパートの土地建物などのプラスの資産のみを相続するということはできず、アパートローンの残債があるのであれば、返済義務も相続することになります。 ローンの返済額が家賃収入を上回るようであれば、生計を圧迫することになりかねません。返済が滞った場合、アパートを失うことになる可能性が高いだけでなく、ローンの残債をアパートの売却代金で返済することができなければ、自己破産に追い込まれる可能性もあります。 また、家賃収入がローンの返済額を上回っている場合でも、アパートの売却価格よりローンの返済総額の方が大きい「オーバーローン」の状態である可能性もあります。相続前にはアパートを売却した時の価格査定を行い、ローンの残債と比較しておくことが大切です。 相続人が複数いる場合でアパート経営を相続する際、相続人間の財産分割がトラブルを招くことがあります。 アパートを一人の相続人が相続し、他の相続人には代償金を支払う場合、アパートの資産評価が難しいことから、相続人間で代償金額について意見が食い違う可能性があります。 また、アパートを複数の相続人の共有とした場合、アパートから生じる収益の分割方法や管理費・修繕費の負担方法などでトラブルになる可能性もあります。 このように、収益不動産は公平に分割することが難しく、相続人が複数いる場合は、現物で相続するとトラブルが生じやすいといえるでしょう。 アパートを相続すると経営を引き継ぐことになりますが、アパート経営には、様々なリスクが潜在しています。収入面では、空室の発生や築年数の経過による家賃下落、そして、費用面では、老朽化や災害などによる大規模修繕などのリスクがあります。ローンがある場合、利率の上昇リスクなども存在します。 このようなリスクが顕在化する可能性もあり、アパートを相続することは、そのようなリスクの負担を引き受けることであるといえるでしょう。 アパートの権利関係や担保権など、登記簿謄本を取得して確認しましょう。担保権が設定されている場合は、その金融機関に連絡するなどしてローンの残債、借入状況を確認します。 アパート購入時の資料があれば、その資料一式をみてこれらの情報を収集します。相続税の申告や遺産分割協議に備えて、購入価格や市場価格も調べておくとよいでしょう。管理会社の情報や入居者の状況についても調べておくようにしましょう。 前述したようにアパートの売却価格をローンが上回るオーバーローンの状態である可能性もあり、このような場合にはアパートを相続することが逆に負債となる可能性があります。不動産会社の査定を受け、実勢価格を調査しておきましょう。

竣　工　2022年3月 最寄駅　飯田橋駅徒歩9分 総戸数　52戸 住　所　東京都文京区春日1-9-30 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■6階／8階／1001／1002号室対象 ■キャンペーンＤＥ／適用可 ■フリーレント2ヶ月 ■フリーレント実質3.5ヶ月 ■305／306／505／506号室対象 ■キャンペーンＣ／適用可 ■フリーレント1ヶ月 ■上記以外号室対象／キャンペーンＢＤ／適用可 ■上記以外号室対象／フリーレント1ヶ月 ■上記以外号室対象／フリーレント実質2ヶ月 ■物件名フリガナ アーバネックスコイシカワカスガ ■近隣周辺施設情報 メトロ・エム後楽園まで約690m ラクーアまで約750m セブンイレブン文京春日1丁目店まで約50m ファミリーマート文京後楽2丁目店まで約200m ミニストップ文京後楽店まで約240m まいばすけっと飯田橋駅北店まで約260m いなげや飯田橋店まで約380m 東京都民銀行春日町支店まで約320m 本郷五郵便局まで約750m 巣鴨信用金庫春日町支店約まで610m スギ薬局白山通り店まで約670m 物件名 アーバネックス小石川春日賃貸 所在地 東京都文京区春日1-9-30 最寄駅 都営大江戸線「飯田橋駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 52戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有/月額550円 ――――――― ■設　計　　　株式会社コプラス一級建築士事務所 ■施　工　　　馬淵建設株式会社東京支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（25.00㎡～40.79㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 遺留分とは、一定の相続人に対して、生活の保障を図るなどの観点から、法律上最低限の取り分を確保する制度です。 被相続人は、自分の財産を死後どのようにするか、遺言によって自由に決めることができますが、遺留分については、遺言によっても奪うことができません。 遺留分を有するのは、配偶者、子、直系尊属に限定されており、兄弟姉妹には遺留分はありません。また、遺留分の相続財産に対する割合は、相続人のパターンによって異なります。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、遺留分を法定相続分によって分け合います。 直系尊属のみが相続人の場合、遺留分は相続財産の3分の1です。直系尊属とは、父母、祖父母が該当します。 上記以外の場合、遺留分は相続財産の2分の1です。配偶者や子、孫が相続人の場合が該当します。配偶者と直系尊属が相続人の場合も同様です。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、この2分の1を法定相続分で分割します。以下で具体的なケースを説明します。 遺留分の計算は、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて求めます。相続財産に不動産があるときは、その不動産の評価額を算定することが必要になります。 相続財産のうちに不動産があるなしに関わらず、遺留分は、上述した遺留分割合に基づき、次のように計算します。 遺留分を算定するための財産額は、相続時の被相続人の積極財産の額に、10年以内に相続人に贈与された生前贈与の額と、1年以内に第三者に生前贈与された財産額を加算し、被相続人の債務の額を差し引いた額となります。 遺留分を算定するためには、その基礎となる被相続人の相続財産額を算定する必要があります。このため、相続財産に不動産があるときの遺留分の算定に際しては、その不動産を評価することが必要になります。 遺留分の算定基礎となる不動産を評価するにあたっては、複数の評価方法があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。 公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。公共用地の取得にあたって取得価格算定の基準となるほか、民間の土地取引の指標になります。 また、基準地価は、毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が特定の基準地の価格を判定し、公表するものです。 これらの地価は、市場価格に近く客観的であるため、遺留分の算定基礎となる不動産評価も対象不動産の周辺地の標準地または基準地のこれらの地価を下に概算する方法があります。 国税庁が毎年1月1日時点の価格を基準に公表している土地の価格であり、相続税・贈与税を算出する際の財産評価基準となります。ただし、公示地価の8割程度を目安に評価されており、遺留分の算定基礎として利用すると、遺留分の算出額が過少になる傾向があります。 固定資産税の課税評価額は、市区町村が、毎年1月1日に不動産の所有者に課税決定する固定資産税の算定基礎となる評価額です。国が定めた固定資産評価基準に基づき、土地については、3年ごとに評価換えがおこなわれます。 公示地価、基準地価の7割を目安に評価しています。相続税の路線価と同様、遺留分の算定基礎として利用すると、算出額が過少になるおそれがあります。 不動産鑑定を専門とする国家資格者である不動産鑑定士に、対象不動産の適正な価格の鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国の定めた不動産鑑定基準に基づいて、適正な価格を判定します。 相続人の間でも納得しやすい価格を鑑定してもらうことができますが、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。数十万円の費用がかかることです。相続不動産の資産価値が低い場合には、費用をかけてまで公平性を保つメリットが薄い可能性もあるため、注意しましょう。 不動産会社の査定では、実際に売り出した時に予想される成約価格を算出することができます。実際の売買を想定した価格を算出するために無料で依頼することができ、最も市場価格に近い価格を算出できる方法となります。 しかし、不動産会社によって査定方法や売却ルートが異なるために、査定額にばらつきが出てしまう点はデメリットです。複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較するように注意しましょう。

竣　工　2022年2月 最寄駅　都立大学駅徒歩7分 総戸数　31戸 住　所　東京都目黒区八雲2-5-9 概　要　地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■1R対象／フリーレント2ヶ月 ■1R対象／実質フリーレント3ヶ月 ■2DK／1LDK対象／フリーレント1ヶ月 ■2DK／1LDK対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ リビオメゾントリツダイガク ■近隣周辺施設情報 いなげやまで約190m ナチュラルローソンまで約200m 目黒柿ノ木坂郵便局まで約440m ココカラファインまで約460m ファミリーマートまで約420m まいばすけっと目黒八雲店まで約490m ナチュラルローソン八雲三丁目店まで約220m ツルハドラッグ目黒中根店まで約750m 日扇会第一病院まで約700m 中根ねむの木公園まで約480m 中根交番まで約230m 物件名 リビオメゾン都立大学賃貸 所在地 東京都目黒区八雲2-5-9 最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 31戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2DK（25.02㎡～52.03㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 中国では人口の増加や経済の拡大に伴って、不動産価格が大幅に上昇する現象が起きています。中国系のデベロッパーは、中国国内にとどまらず世界各国に進出しており、東南アジアでは特にその影響が顕著です。 もともと中華系の華僑が一定数存在しているマレーシアや、近年発展が著しいフィリピンなど、多数の国で多くのデベロッパーがプロジェクトを展開しています。例えば、マレーシアとシンガポールとの国境にあたるジョホールバルでは、フォレストシティというエリアで中国系のデベロッパーが大量のコンドミニアムを建設中です。 そのほか、過去にオーストラリアで海外資本向けに不動産取得に関する規制が敷かれたのも、オーストラリアの不動産市場に中国資本が大量流入したことが原因となっています。 恒大ショックと呼ばれる現象のきっかけになったのは、2020年に中国政府が行った不動産業界向けの金融規制です。中国政府はデベロッパーに対して以下3点の基準を提示しました。 具体的には、3つとも基準を満たしている場合は1年間で有利子負債が15%増加しても良い、2つ基準を満たしている場合は10%増加しても良いといった内容です。基準を1つも満たしていない場合は、今後資金調達ができなくなります。 恒大集団は中国最大級のデベロッパーであり、海外でも事業を展開しています。しかし、恒大集団は、昨年中国政府が提示した基準を1つも満たしておらず、今後の資金調達が困難となりました。 さらに、中国政府は2020年末に不動産関連の融資についても規制を新設しています。規制の内容は、各銀行が保有する資産の規模を5段階に分けた上で、総融資額に対する住宅ローンや不動産企業向けの融資残高に制限を設けるというものです。 簡潔に説明すると、金融機関は資産規模に応じて不動産関連の融資額が制限されます。なお、最大手でも総融資額に対する住宅ローンの割合を32.5%までに規制されるため、金融機関は住宅ローンについては引締めざるを得なくなりました。 中国政府の意図は、不動産バブルの崩壊を防止する目的で、不動産業界の膨張と乱開発に歯止めをかけるというものです。しかし、恒大集団にとっては、新たな資金調達ができなくなったうえに、住宅ローンの引締めによって新たな住宅の売上見込みも減ったことになります。 2021年夏以降には、恒大集団が行った中間決算発表にてデフォルトのリスクが示されるなど、投資家の間にも不安が広がっている状況です。日本では2021年9月に混乱の状況が報道されたことで、国際的な経済危機などの不安が広がりました。 恒大集団が経営破綻すると、中国国内と海外とで不動産価格が値崩れを起こし、中国国内の景気や海外不動産の市場に大きな影響があるのではと懸念されています。 すでに解説したように、中国系のデベロッパーは東南アジアで多数のプロジェクトを展開しており、恒大集団も例外ではありません。特に中国系資本の流入が多いマレーシアやオーストラリアなどでは、不動産市場に影響が出ることも懸念されます。 しかしながら、マレーシアの首都クアラルンプールなど、一部のエリアでは中国資本の大量流入によって物件の供給過剰や値上がりが起きていたこともあり、そのようなエリアでは市場の正常化が加速する可能性も否定はできません。 2021年10月時点では、まだ恒大集団が経営破綻に陥ったわけではありません。ここからは、恒大集団が経営破綻した場合に想定される出来事と、過去の金融危機とを比較してみます。 過去の金融危機として代表的なのは、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発したリーマンショックです。経済危機が懸念されているという点では、恒大ショックはリーマンショックと同じですが、その内容には大きな違いがあります。 リーマンショックは投資銀行の破綻が原因であり、アメリカを始めとした世界各国でお金の流れが止まったことで、世界中に不景気が広がりました。また、リーマンブラザーズが経営破綻したきっかけは、低所得者向けの住宅ローンである「サブプライムローン」によって多くの貸し倒れが発生したことです。 恒大集団の負債は大きいため、恒大集団がデフォルトを起こした場合に中国国内の金融機関で貸し倒れが発生し、連鎖的に悪影響が波及する可能性は否定できません。 しかし、恒大集団はリーマンブラザーズと違って不動産業を事業の柱とする企業です。仮に恒大集団が経営破綻を起こしたとしても、その影響はリーマンショックと比較して限定的であると想定できます。 そのほか、経営破綻の影響が大きいと判断された場合には、中国政府によって公的資金が投入される可能性もあり、まだ恒大集団が経営破綻すると確定したわけではありません。 総じて、リーマンショックと比較すると、恒大ショックは経済への影響が小さいと考えられます。ただし、恒大ショックについては、まだ先行き不透明な部分も多く、その後の対応について慎重に検証していくことが重要なポイントとなります。 既に解説した通り、恒大ショックの発端は中国当局による不動産関連金融の引締めであり、影響を受けるのは恒大集団だけではありません。事業規模が大きいために恒大集団がクローズアップされていますが、他にも資金調達が困難になると予測される中国系デベロッパーはあります。 2021年以降で恒大ショックに関するリスクヘッジを講じるのであれば、特に東南アジアの海外不動産投資では、中国系デベロッパーが開発に関わっている物件であれば慎重に検討する、などの対策が考えられるでしょう。中国系デベロッパーが売主の物件では、竣工リスクなどが強くなると考えられるためです。 中国系デベロッパーが売主となっている物件を検討するのであれば、売主は三条紅線の基準を満たしているのか確認するとともに、裏付けを取ることが必要と考えられます。 また、恒大ショックは金融規制が要因となっているため、中国政府による規制の緩和や公的資金の投入によって破綻が回避される可能性もあります。事業者側の対応に加え中国政府の動向についても注視し、多角的な視点で状況を判断することがポイントとなってきます。

竣　工　2009年8月 最寄駅　向原駅徒歩2分 総戸数　43戸 住　所　東京都豊島区東池袋2-1-11 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■物件名フリガナ プラウドフラットオオツカ ■近隣周辺施設情報 サンシャインシティまで約590m 豊島区立西巣鴨中学校まで約520m 豊島区立朋有小学校まで約310m 総合病院一心病院まで約860m 大越外科医院まで約140m 大塚台公園まで約320m まいばすけっと東池袋2丁目店まで約180m セブンイレブン東池袋4丁目春日通り店まで約120m セブンイレブン東池袋2丁目店まで約120m ファミリーマート東池袋春日通り店まで約110m 岡本病院まで約180m 三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約680m くすりの福太郎大塚南口店まで約750m スギ薬局東池袋店まで約160m どらっぐぱぱす東池袋店まで約170m 物件名 プラウドフラット大塚賃貸 所在地 東京都豊島区東池袋2-1-11 最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 43戸 築年月 2009年8月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1DK（20.15㎡～29.00㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月 最寄駅　牛込柳町駅徒歩4分 総戸数　8戸 住　所　東京都新宿区原町1-57 概　要　地上4階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ クラウシゴメヤナギチョウ クラ牛込柳町 ■近隣周辺施設情報 早稲田大学戸山キャンパスまで約800m 東京女子医科大学まで約890m 東洋美術学校まで約1700m ライフ若松河田駅前店まで約700m まいばすけっと新宿原町3丁目店まで約440m クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約580m サイゼリヤ牛込柳町店まで約460m 牛込若松町郵便局まで約490m 東京シティ信用金庫牛込柳町支店まで約470m ファミリーマート牛込柳町駅前店まで約360m 物件名 ＫＵＲＡ牛込柳町賃貸 所在地 東京都新宿区原町1-57 最寄駅 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上4階 地下1階 RC造 総戸数 8戸 築年月 2022年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK（30.34㎡～31.80㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資用の物件を購入する際、多くの人は金融機関の投資用ローンを利用します。金融機関から借りることができる金額のことを「与信枠」といい、与信枠は個人の職業や勤務歴、勤務先の規模や年収等の属性によって異なってきます。 金融機関からの評価が高い場合、年収の10倍程度のローンを組める場合もあります。例えば、借主の年収500万円、与信枠5,000万円の場合、すでに住宅ローンで2,500万円を借りていたとすると、別の金融機関から借りられる金額は、5,000万-2,500万円＝2,500万円程度となります。 与信枠の上限があることから、先に住宅ローンを使って物件を購入していると投資用ローンで借りられる金額が少なくなります。 一方、住宅ローンを借りていない場合には与信枠の上限で融資を受けられるため、与信を最大まで活かした物件を狙うことも可能です。できるだけ幅広い投資物件から検討したい方にとって、住宅ローンよりも先に不動産投資を始めるほうが向いていると言えます。 先ほどの事例で5,000万円の物件を購入し、年間100万円ほどの不動産所得を得ることができた場合、総年収は本業の500万円の収入と合わせて600万円となります。 不動産投資を行う前に貯金として毎年100万円貯めていた場合、不動産所得の100万円と合わせて年間200万円ずつ増やすことも検討できるでしょう。不動産投資を先に行うことで収入を増やし、将来のための貯蓄をしやすくなる可能性があります。 不動産投資用の物件は、ファミリータイプの物件より現金化しやすいのもメリットです。住宅ローンで購入する物件は、家族で住むための一定の広さのあるファミリータイプの物件が多く、単身者用のワンルームマンションなどと比較して流動性の低い物件となります。 一方、投資用物件には都心のワンルームマンションなどが多く、物件価格の低さや賃貸需要の多さから流動性が高い特徴があります。購入希望者を見つかりやすく、ファミリータイプの物件と比較して短期間で売れる可能性が高いと言えるでしょう。 投資用物件の運用が上手く行かなかった場合でも、速やかな現金化が可能であれば、ローンの支払いが難しくなったときでも売却してローンを完済することができます。不動産投資を先に始めることは、リスク対策の意味でも有効な手段と言えます。 金融機関の融資審査では、不動産投資の経験も評価対象としてチェックします。すでに不動産投資をしており、継続的に収益を得ていれば与信枠を増やしてくれることがあります。 また、不動産投資での収入が増えていけば、所得に応じて与信枠も増加しやすくなります。不動産投資の経験が豊富な人ほど与信枠も増えやすく、次の物件購入にも繋げやすい好循環が生まれます。 不動産投資ローンと住宅ローンは、その性質が大きく異なります。住宅ローンは長く住むための家を購入するローンで金利が低く設定されている一方、不動産投資ローンは事業目的の事業用ローンであるため、貸付金利も住宅ローンより少し高くなっています。 しかし、不動産投資ローンを先に利用していると与信限度枠が減るため、マイホームを購入する時の住宅ローンを組みにくくなります。 投資用ローンの借入を行っている場合、すぐに住宅ローンを借りようとしても金融機関は渋る可能性があります。不動産投資で利益を出していなければ、評価はさらに厳しくなります。 賃貸経営では、部屋が埋まらない空室リスク、建物の経年劣化による修繕リスク、賃料の減額リスク、入居者による家賃の滞納リスクなどがあり、毎月の家賃収入をローンの返済金額が上回る可能性もあります。 収入を増やす目的で物件を購入しても利益が出ないだけでなく、毎月支出が増えて赤字経営に陥る可能性もあります。経営状況によっては、マイホームの購入が先延ばしになってしまう可能性もあります。 マイホームの購入を優先する場合、与信枠も上限まで使えるので、住宅ローンを活用することで広めの住宅や新築住宅など自分の理想にあった住宅を購入しやすくなります。 投資用ローンで与信枠を使っていると借り入れ可能な金額が減り、購入できる住宅や立地も制限されます。マイホームの購入で妥協したくない場合、先に住宅購入を行うことで住宅ローンを最大限活用することができるメリットがあります。 住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低いのが特徴です。例えば、35年間固定で借りることができるフラット35の場合、金利は約1.3%〜となっています（2021年4月5日執筆時点）。全期間固定なので返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。 ただし、フラット35には、総返済負担率が年収の30〜35％以下という利用条件があります。総返済負担率とは年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合のことで、「すべての借入れ」にはフラット35以外の住宅ローン、教育ローン、自動車ローンや、不動産投資ローンも含まれます。 不動産投資ローンは基本的に家賃収入で返済しますが、賃貸経営は空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあるため、家賃収入だけでは足りず、本業の収入から補う可能性もあります。 フラット35の利用条件である総返済負担率30〜35％を上回る可能性も出てくるため、不動産投資ローンを先に利用しているとフラット35を利用できない場合もあります。 住宅ローンを使って投資用物件を購入することはできませんが、賃貸併用住宅であれば検討できる可能性があります。 賃貸併用住宅とは、建物の一部の部屋を人に貸し出せる部屋にすることで、自宅に住みながら家賃収入も得られる住宅のことを指します。賃貸部分が住宅総面積の50%未満の場合、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できる可能性があります。 住宅を買うか、投資用物件を買うのか迷った時には、賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得て住宅ローンの返済をしていくという方法も一つの選択肢になります。 ただし、賃貸併用住宅は戸建住宅よりも風呂やキッチンなどの設備が部屋数だけ必要になるので、建築費が高額になるデメリットもあります。そのため、賃貸併用住宅の購入を検討する際は、毎月の家賃収入に対するローン返済金額の割合について、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。 竣　工　2022年4月 最寄駅　赤羽駅徒歩7分 総戸数　118戸 住　所　東京都北区赤羽南2-4-15 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ パークアクシスアカバネミナミ ■近隣周辺施設情報 モスバーガー赤羽南口店まで約660m 陳麻家東十条店まで約860m 清水坂公園まで約650m VISION赤羽店まで約510m まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m 清水坂公園まで約640m ショッピングセンタービビオまで約900m ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m ニトリ赤羽店まで約1390m 赤羽中央総合病院まで約70m 物件名 パークアクシス赤羽南賃貸 所在地 東京都北区赤羽南2-4-15 最寄駅 JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 118戸 築年月 2022年4月 ■駐車場　　　7台 ■バイク置場　9台 ■駐輪場　　　56台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社福田組東京本店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.01㎡～55.01㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 自己資金とは、投資用物件を購入する際に現金で用意するお金です。すべて現金で購入する場合もありますが、金融機関から融資を借りるケースが多く、この場合は物件価格から自己資金を差し引いた分を融資してもらうことになります。自己資金がいくら用意できるのかを把握しておきましょう。 自己資金の割合が多いほど借入金が少なくなりますので、月々のローン返済による負担が小さくなります。目安は物件価格の1割～2割ですが、物件の条件や借主の属性によって異なります。 自己資金が多いほど物件の経営は楽になりますが、すぐに利益が出ないことが想定される場合や突発的な修繕などに備え、自己資金をある程度残しておくことも考えておきましょう。また、投資用物件を購入するには、下記のような初期費用がかかります。 賃貸用物件を取得する際の諸経費は、物件価格の8～10％が目安になります。不動産投資ローンは物件価格に対して融資がなされるため、必ず現金で支払わなければならない費用が出てきます。これらの費用がかかることも念頭に、自己資金を確認するようにしましょう。 金融機関から融資を得る場合の金利には、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、短期プライムレートなどに連動して変わる「変動金利」の2つの種類があります。通常は、固定金利の方が変動金利よりも高めに設定されています。 1％と2％では大きな違いはないようなイメージがありますが、融資の金利の場合は返済が20年や30年など長期間におよぶため総返済額に大きな違いが出てきます。返済期間と金利の組み合わせによって違いがありますので、設定する際は注意しましょう。 返済期間とは、金融機関から融資を得たときに全額を返済するまでの期間のことです。金融機関の判断になりますが、物件の法定耐用年数の残存期間をベースに、担保の価値、申込者の属性などで最大返済期間が決定されます。例えば、法定耐用年数の残存期間が20年あれば、20年が基準になると考えるといいでしょう。 この返済期間は、短い方が総利息額および総返済額は少なくなります。総利息額を抑えたい場合は、金融機関から提示される返済期間よりも短く設定することも可能です。 ただし毎月の返済額が高額になると、長く物件を所有している間に入居率が下がってしまい、返済の負担が重くなることも予想されます。 返済期間が長くなることで毎月の返済額は減りますが、総返済額は35年の方が20年より500万円以上も多くなります。この点も注意しましょう。 シミュレーションをする際に基準となるのが毎月の家賃収入と年間の収入です。しかしどのような物件も満室状態が続くとは限りません。そのため、ある程度空室が出ることを想定して用いるのが想定空室率です。 例えば、10部屋のアパートで1部屋が12カ月間空室になっているとしたら、空室率は（1×12）÷（10×12）×100という計算式で、10％となります。 ただしシミュレーションを行うときは、物件の条件によって異なりますので、慎重に設定する必要があります。通常は10～20％を目安に設定しますが、入居状況に応じて想定空室率を設定することが大切です。例えば、中古物件をオーナーチェンジで購入する場合であれば、直近1年間の空室率を教えてもらうというのでもいいでしょう。 また、空室対策として想定空室率を高めに設定してシミュレーションをすることもありますが、高くしすぎると条件の良い物件を見逃してしまう可能性もあります。このようなバランスに注意しながら、どこまでリスクをとることができるのか、あらかじめ確認しておくのも良いでしょう。 不動産投資における諸経費は、区分所有のマンションと一棟アパートおよび一棟マンションで分けて考えますが、同じようにかかる諸経費には下記のものがあります。 これに、区分所有マンションであれば建物の管理費や共益費、修繕積立金など、一棟アパートや一棟マンションであれば共用部分の清掃費用および水道光熱費、修繕費用などがかかります。 物件の規模が大きくなるほど経費の総額は大きくなりますが、家賃収入に対する諸経費の割合である諸経費率は家賃収入の10～20％を目安に設定します。ただし、築年数が経つほど修繕費用が上昇することが予想されますので、諸経費率の割合を高くして設定するなど柔軟な考え方が必要です。 これまで紹介した項目の数値をシミュレーションの計算式に入れることで算出されるのが、主に下記の4つの項目です。これらの数値を比較することで、物件を検討しやすくなります。詳しく見ていきましょう。 年間収入とは物件を運用することで得られる1年間の収入です。不動産ポータルサイトや物件情報などで表記されていますが、例えば、家賃が50,000円の部屋が4つあるアパートでは下記のような計算で年間収入がはじき出せます。 ただし、これはあくまでも満室状態が1年間続くことを想定して算出した数値です。そのため、前述した想定空室率を設定して計算することで、空室になる可能性を加味した想定年間収入を算出することができます。 一例として想定空室率を10％に設定すれば、上記の物件の場合の想定年間収入は216万円となります。 年間収支は、想定年間収入と年間支出で求めることができます。計算式は下記のようになります。 ただし、年間支出はシミュレーションを行う段階では正確に把握できません。諸経費率を家賃収入の10〜20％として求める場合、これを年間支出に置き換えて計算し、おおよその目安とするのも一つの方法となります。 利回りは、物件価格に対する家賃収入の割合を表した数値です。収入がどのくらい得られるかの指標となり、数値が大きいほど利益が大きくなる可能性があるということです。 ただし、利回りには大きく分けて、表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。表面利回りの計算式は下記のようになります。 不動産ポータルサイトや不動産会社による物件広告は、この表面利回りを表記していることが通常です。ただし、実際に手元に残る収入を正確に把握しづらいため、比較検討する際は次で紹介する実質利回りを用いるようにしましょう。 実質利回りは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りで、物件の収益力をより正しく測れる数値です。例えば、表面利回りが同じ物件でも、管理費や修繕積立金は異なります。そのため、表面利回りだけでは収益力はわかりにくく、より正確に比べられるように実質利回りを用いるのです。 これを実質利回りで比べると、A物件が6％で、B物件が8％となります。このように諸経費まで計算式に組み入れることで、より実態に近い数値で比較することが可能です。購入検討段階で物件比較をする際は、実質利回りを用いることを検討しましょう。 不動産投資のシミュレーションは、物件を比較検討する際にも参考になります。ただし、シミュレーションを用いて購入する物件を検討する際は、できるだけ条件を同じにする必要があります。…

竣　工　2022年2月 最寄駅　森下駅徒歩6分 総戸数　20戸 住　所　東京都墨田区立川1-7 概　要　地上7階 鉄骨造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ ヴァリヴィラージュ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約450m ファミリーマート菊川1丁目店まで約500m ライフ菊川店まで約270m マルエツプチ両国緑1丁目店まで約650m 墨田両国三郵便局まで約800m 東京法務局墨田出張所まで約280m 三菱UFJ銀行本所中央支店まで約550m 森下駅前クリニックまで約450m 墨田区立中和小学校まで約290m 中和公園まで約280m 物件名 ヴァリヴィラージュ賃貸 所在地 東京都墨田区立川1-7 最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上7階 鉄骨造 総戸数 20戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1DK（25.72㎡～37.38㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月 最寄駅　両国駅徒歩9分 総戸数　31戸 住　所　東京都墨田区緑2-4-9 概　要　地上9階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ パーチェリョウゴク ＰＡＣＥ　ＲＹＯＵＧＯＫＵ ■近隣周辺施設情報 ライフ菊川店まで約360m セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約220m アルカキット錦糸町まで約1270m 山田記念病院まで約940m ジョナサン両国店まで約330m 菊川2丁目交番まで約630m 横網町公園まで約1280m 両国国技館まで約1400m 江戸東京博物館まで約850m わらべみどり保育園まで約300m 墨田区役所緑出張所まで約180m 物件名 パーチェ両国賃貸 所在地 東京都墨田区緑2-4-9 最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 地下1階 RC造 総戸数 31戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　スターツCAM株式会社建設技術本部一級建築士事務所 ■施　工　　　スターツCAM株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（26.70㎡～58.44㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月 最寄駅　西新宿五丁目駅徒歩5分 総戸数　14戸 住　所　東京都渋谷区本町4-18-12 概　要　地上4階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月 ■物件名フリガナ パセオニシシンジュクゴチョウメ2 PASEO西新宿五丁目Ⅱ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン渋谷本町4丁目店まで約170m ファミリーマート幡ヶ谷本町店まで約500m サミットストア渋谷本町店まで約280m オリンピック中野弥生町店まで約500m 川島商店街まで約600m 中野弥生郵便局まで約210m スギ薬局 中野南台店まで約350m ハラダ薬局 渋谷本町店まで約190m 武藤医院まで約600m 渋谷区立本町東べんてん橋公園まで約280m 物件名 パセオ西新宿五丁目2賃貸 所在地 東京都渋谷区本町4-18-12 最寄駅 都営大江戸線「西新宿五丁目駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上4階 RC造 総戸数 14戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　― ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（22.94㎡～40.15㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社を介して不動産の売却が成功した場合に売主および買主が不動産会社に支払う手数料のことです。成果報酬型の仕組みになっており、不動産の売買が成立しない限り仲介手数料は発生しません。 なお、不動産会社は不動産の売買を仲介する場合に売主と買主の双方に仲介手数料を請求できます。 不動産の取引では、売主と買主との不動産会社が違う場合と同じ場合とがあります。売主側と買主側とで利用している不動産会社が同じだった場合は、不動産会社は売主と買主との両方に対して仲介手数料を請求可能です。 一方で、売主と買主との不動産会社が違っている場合は、不動産会社は個別に自社の顧客へ仲介手数料を請求します。 不動産の仲介手数料は法律で上限が決められているだけで、実際に請求する仲介手数料は不動産会社が個別に設定可能です。仲介手数料の上限は取扱い取引の金額によって決まっており、以下の表のようになっています。 仲介手数料の上限が決められているだけなので、売主および買主は必ずしも上限額いっぱいの仲介手数料を支払う必要はありません。不動産会社との交渉が成立するのであれば、仲介手数料を値引きすることも可能です。 ただし、仲介手数料の値引きは不動産会社のモチベーションを削ぐことにもつながる可能性があるので、値引き交渉をするかは慎重に決める必要があります。 仲介手数料は、不動産仲介を取扱う会社にとっては主な収入源ともいえるべきものです。なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。不動産会社が仲介手数料を無料にできる理由は、主に以下のようなものです。 1つ目と2つ目の理由については、大手の不動産グループ会社などで実際に提案されている事例です。大手の不動産会社では特に、不動産仲介以外にも収益の柱となる事業を展開している場合や、スケールメリットを活かして自社の顧客の中で取引を完結できる場合などがあります。 一方、仲介手数料以外の費用を請求されている場合には注意が必要です。仲介手数料には法律による上限が定められていますが、悪質な業者の場合、コンサルティング費用など別の名目で仲介手数料の上限を無視し、別途請求が行われる可能性があります。 不動産の仲介手数料は売主にとって純粋な支出と言える経費です。また、取引金額が高ければ仲介手数料は高くなるため、売主にとって負担になります。仲介手数料が無料になれば、売主にとっての負担が軽減されるのは大きなメリットです。 新たにローンを組んで家を買い替えようとしている場合などは特に、売主にとって仲介手数料無料の不動産会社を利用するメリットは大きくなります。 不動産の売却額によっては100万円以上の金額が浮くため、自己資金を増やすことでローン審査を有利に進めることも可能です。自己資金を増やせば借入額が減って毎月の返済額を抑制できるほか、支払金利も減らせます。 仲介手数料無料の不動産会社を利用することは、売主にとって金銭的なメリットがありますが、デメリットを排除するための確認ポイントがあることも事実です。 不動産会社が売主の仲介手数料無料と宣伝していても、どんな不動産を売却する場合でも必ず無料になるとは限りません。不動産会社は、自社顧客の中から買手を探してくる前提で売主の仲介手数料を無料と宣伝していることもあります。 自社顧客の中で買手を見つけられる見込みがない場合は、仲介手数料無料と宣伝していても断られる場合があるので要注意です。 仲介手数料無料の不動産会社を利用するデメリットとして挙げられる2点目のポイントは、不動産会社から囲い込みをされる可能性があるということです。 囲い込みとは、自社の顧客へ優先して売却を行うために、他の不動産会社から購入の問い合わせが入った場合でも案内を行わないような行動のことを指しています。囲い込みをされると、売主側の不動産会社が成約済と虚偽の報告をするケースもあります。 売主側の仲介手数料が無料の場合、不動産会社は自社顧客の中で買手を探そうと囲い込みをする可能性もあるので要注意です。 不動産会社から囲い込みに合うと、売手にとっては不動産の売却時期が遅れる可能性もあります。そのほか、なかなか売れないからという理由で不動産会社から値下げを提案されて、結果的に売却額が下がってしまう可能性も否定できません。 仲介手数料が無料の不動産会社に依頼する場合、なぜ仲介手数料が無料となるのか、結果的に売却価格が低下したり売却期間が長くなってしまう可能性があるかどうか、という点について注意しましょう。 仲介手数料無料の不動産会社を利用する時の注意点について解説します。なかなか不動産が売れないなどの場合は、思い切って不動産会社を変更することも必要です。 仲介手数料無料の不動産会社を選ぶときには、仲介手数料以外に支払う金額について確認することも重要です。例えば「コンサルティング手数料」など内容が不明瞭なものがないか、あらかじめ見積もりをもらうなどしてチェックすることも有効になります。 仲介手数料以外に不動産会社特有の手数料が発生するのであれば、仲介手数料無料の意味が薄れてしまうため要注意です。 例えば不動産会社と入念に話し合って売り出し額を決めたのに、なかなか不動産が売れないなどの場合は囲い込みされている可能性もあります。 不動産の売却を依頼した時に不動産会社と締結する媒介契約は、専任・専属専任媒介契約の場合は最長3ヶ月間が契約期間となります。契約期間の3ヶ月を経過しても問い合わせの数などが極端に少なかった場合は、不動産会社を変更することも検討してみると良いでしょう。 仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。 複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

竣　工　2022年2月 最寄駅　大島駅徒歩3分 総戸数　50戸 住　所　東京都江東区大島8-5-3 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ コンフォリアオオジマDEUX ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと大島駅南店まで約670m ローソン大島5丁目店まで約630m ファミリーマート大島8丁目店まで約300m デイリーヤマザキ江東東砂1丁目店まで約430m ヨークマート東砂店まで約540m ダイエー東大島店まで約350m アリオ北砂まで約2070m ドンキホーテ亀戸駅前店まで約2280m BOOKOFF14号江戸川平井店まで約1960m 江東北砂五郵便局まで約520m 江東病院まで約860m 大島八丁目公園まで約210m 秀林外語専門学校まで約1870m 物件名 コンフォリア大島DEUX賃貸 所在地 東京都江東区大島8-5-3 最寄駅 都営新宿線「大島駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 50戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所 ■施　工　　　株式会社カシワバラ・コーポレーション ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.63㎡～25.67㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資に成功しやすいエリアの特長として最も着目すべきポイントは、人口が増えているかどうかという点です。人口が増えているエリアでは、住宅需要が喚起されるため、住宅の賃貸ニーズを見込めます。賃貸ニーズの有無は空室リスクの大きさを判断する上で重要なポイントです。 2021年時点の日本ではすでに人口が減少する局面に入っていますが、都心などのエリアに限定すれば、転入超過によって人口が増加しているエリアがあります。 なお、コロナウイルス感染症の拡大によってテレワークを取り入れる企業が増えたことで、2020年に都心から郊外へ移る人が例年より増えています。 しかし、東京都全体で見れば人口が減っている時期もあるものの、区別の人口などミクロの視点で見れば、どのエリアでも人口が減っているというわけではありません。賃貸需要という側面で見たとき、未だ東京都内が最も不動産投資の候補として挙がりやすいエリアと言えるでしょう。 一方、人口減少が続く地方都市でも、県全体では人口が減っているものの、主要駅近くに限定してみると人口増加傾向にあるエリアがあります。このようなエリアを投資先とすることで、将来の賃貸需要を見込んだ投資も検討できるでしょう。 投資エリアを選ぶ上では、都道府県別の人口推移だけではなく、範囲を限定してミクロの人口推移を確認することも重要です。 賃貸ニーズの多さを判断する上では、人口増加率とともに、若手の社会人世代がどの程度住んでいるのかについても確認する必要があります。賃貸住宅に住むのは、主に20代～30代などの単身者またはDINKS世帯などです。 人口推移とともに世代別の人口についても、都道府県および市区町村のホームページで調べられます。不動産投資のエリアを絞り込む上では、各自治体のホームページを見ながら比較することも重要です。 人口に関するポイントよりも優先順位は下がりますが、将来的な賃貸需要を検証するうえでは、今後再開発が行われるエリアを選ぶことも有効です。再開発が行われるエリアでは、交通利便性や生活利便性が向上するため、周辺から人口が集まってくる可能性もあります。 人口が集まっているエリアでは地価が上昇しやすいため、不動産投資におけるキャピタルゲインを狙えることもあります。 再開発に関する情報は、都道府県及び市区町村のホームページなどからも収集可能です。しかしながら、再開発の計画が持ち上がっているものの周辺住民の理解を得られないなどの事情により、計画がなかなか進展しないといったことも少なくありません。 そのほか、再開発計画の認可から計画完了までの間に数年かかるなどといったことも多いものです。再開発計画には過度な期待を寄せず、計画が履行されない場合でも問題がないような投資を検討しましょう。 2020年にコロナウイルス感染症が拡大して以降、東京都の人口が転出増加に転じたことは大きなニュースとして報道されました。しかし、年ごとの人口推移では、東京都の人口は増加しています。 ただし、2020年から2021年にかけて人口増加の勢いがかなり弱まったことは事実です。なお、2021年における東京都の統計を見ると、4月や5月など入学・入社・転勤が盛んな時期は人口が増えているエリアも多いものです。しかし、それ以外の時期では対前年同月比で人口が減少しているエリアも目立ちます。 2021年時点では、東京都全体で見れば人口推移は横ばいになっていますが、ミクロの視点で見ると、エリアによって違いがあるため要注意です。 大阪府は東京都の次に大きな都市圏ですが、東京都とは違って人口減少の傾向が強くなっています。2020年から2021年の人口減少は直近の3年間よりも顕著であり、大阪府ではコロナウイルス感染症拡大の影響が東京都よりも大きかったと言えるでしょう。 一方で、大阪の中でも都心6区と呼ばれる中央区・北区・西区・浪速区・天王寺区・福島区における人口推移は以下グラフの通りです。 大阪府全体の人口は減少傾向にありますが、都心6区ではどの区でも人口増加が続いています。コロナの影響が強かった2020年から2021年にかけても、人口の増加傾向は変わっていません。 大阪府内で投資エリアを選ぶ上では、特にミクロの視点で統計を調査することが重要と考えられます。

竣　工　2022年3月 最寄駅　向原駅徒歩1分 総戸数　52戸 住　所　東京都豊島区南大塚3-20-15 概　要　地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月 ■物件名フリガナ パークアクシスオオツカガーデンスクエア ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約50m まいばすけっと向原駅北店まで約130m 巣鴨警察署大塚駅前交番まで約340m 一心病院まで約570m 南大塚保育園まで約150m ファミリーマート南大塚通り店まで約30m ミニストップ南大塚2丁目店まで約40m キッチンオリジン大塚店まで約10m 十九浦医院まで約80m 小池歯科医院まで約80m 物件名 パークアクシス大塚ガーデンスクエア賃貸 所在地 東京都豊島区南大塚3-20-15 最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 52戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　7台/月額5,500円 ■駐輪場　　　19台/ステッカー代100円 ――――――― ■設　計　　　内野建設株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　内野建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1DK（25.23㎡～25.23㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパート経営の場合、物件の取得費に対して1～2％程度のキャッシュフローがおおよその目安になります。ただし、投資規模や金融機関の設定金利、築年数やエリアによって大きく変動するため、目安として押さえておきましょう。 また、月々のキャッシュフローの目安を把握する上で必要なのが経費率です。経費としていくら必要になるのかを知ることで、手元に残る現金の流れを知ることができます。 経費率とは、アパート経営において得られる家賃収入に対して、経費の割合がどれくらいかを表す数値です。目安は15％～20％で、家賃10万円の部屋が6室あるアパートの場合、60万円×0.15～0.2が計算式となり、月の経費は9万円～12万円が目安ということになります。 ただし、アパートの築年数や物件の状態、ローン金利、入居率、構造など、それぞれの物件の条件によって異なり、外壁塗装や入退去の時期などは大幅に変動します。あくまでも目安として覚えておきましょう。 アパート経営で売り上げを増加させるには家賃を高く設定する必要がありますが、周辺相場に合わせた設定を行う必要があるため非常にハードルが高いと言えます。つまりキャッシュフローを増やすには、経費を減らしていくことが大きなポイントになります。次の項目で経費について詳しく見てみましょう。 アパート経営にかかる経費について、どのような種類があるのかをまずは把握しましょう。この項目では、毎月かかる経費と、必要なときにかかる経費について分けて紹介します。 アパートの管理を管理会社に委託した場合は、管理費を支払うことになります。管理費は、ひと部屋◯円や、家賃×◯％など、管理会社によって設定の仕方が異なります。 管理会社の主な業務は、アパートの清掃や外壁工事の提案といった物件管理と、入居者募集や家賃回収といった入居者管理などです。 アパートを経営する上で必要になるインターネット料金、電話料金、切手代（書類郵送料）などは経費として計上することができます。オーナーの仕事として必要になるケースのほか、アパートの設備としてケーブルテレビやWi-Fiなどを設けた場合にも通信費として計上します。 アパートを購入する際に金融機関から融資を受けた場合、ローンの利息は経費として計上します。ローンの残額が大きいと、この利息額も大きくなります。ただし、元本返済の金額は経費にはならないことに注意点が必要です。なお、ローンの保証料が上乗せされている場合は経費に計上します。 蛍光灯など、アパートの玄関や廊下などの共用部でかかる電気代は、オーナーが支払うことになります。その他、暖房費、水道料金などの水道光熱費も経費として計上します。 アパート経営を行うために借りている事務所の家賃は、経費として計上することができます。自宅の一部を事務所として使用している場合も、家賃を按分してその分を経費として計上します。 また、アパートが借地の上に建っている場合、地主に賃料を払う必要があります。この土地の賃料も経費として計上します。 アパート経営に関わる業務を家族や親族に依頼し、賃金を支払う場合は専従者給与として経費に計上することができます。アパート経営では、アパート内の清掃、経理、電話代行、広告作成といった業務が考えられます。 青色申告にしている場合は、専従者給与の上限はありません。ただし、一定額を超えて給与を支払うと、住民税や所得税などの税金が発生することになります。 租税公課とは、国税や地方税などの税金を意味する「租税」と、国や公共団体などに関する会費や交付金といった公的な課金を意味する「公課」を組み合わせた言葉です。 経年劣化や突発的な損傷によって必要になる工事費用のことです。アパートの場合は、外壁や廊下などの共用部分のメンテナンスや工事費用、居室内の内装工事費、設備交換費用などを修繕費として計上します。比較的大きな金額になり、この費用を抑えることで経費率を下げることができます。 アパートには災害リスクがありますので、オーナーとしての負担を軽減する目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際は、アパートの損失を防ぐ目的で必須となるケースもあります。これらの保険料は経費となりますが、契約年数によって1年、5年、10年ごとなどに必要になります。 アパート経営では、アパートに出かけて外壁を確認したり、内装工事の進捗状況を確認することもあります。その際の交通費は経費として計上します。 このほか、管理会社や融資を受けている金融機関、依頼している司法書士事務所、登記のための法務局、確定申告のための税務署などを訪問する際に発生した交通費も同様です。電車代だけではなく、ガソリン代、駐車場料金なども交通費となります。 アパートの玄関にある蛍光灯などを交換した際の費用は、消耗品費として経費にします。そのほか、入居者募集のために広告を作る際に必要な紙やインク代、事務用品代なども消耗品費です。 アパート経営には接待は必要ないと思う人も多いでしょうが、不動産会社や施工会社、管理会社、入居者などと会食した場合の費用は交際接待費として経費に計上できます。 入居者を募集するために不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して広告を出しますが、その際の費用は広告宣伝費として経費となります。 手元に残るお金を増やすには、毎月かかる経費をコツコツ減らしていくことのほかに、大きな費用を抑制することが大切です。代表的な2つの方法を紹介します。 相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。 アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。 なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。 現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。 アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。 アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。 滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。 アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。 表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。 このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。 外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。 アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。 また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。 アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。 アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。 アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。 どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。 空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。 空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。 周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。 アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。 相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。 アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。 財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。 建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。 これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。…

竣　工　2008年5月 最寄駅　東向島駅徒歩1分 総戸数　55戸 住　所　東京都墨田区東向島5-1-14 概　要　地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■物件名フリガナ パークハビオヒガシムコウジマ Parkhabio 東向島 ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと東向島駅北店まで約330m ファミリーマート東向島五丁目店まで約190m セブンイレブン墨田東向島5丁目店まで約140m くすりの福太郎東向島店まで約170m ドイト ウィズ リ・ホーム東向島店まで約660m ホームセンターコーナンドイト東向島店まで約670m グルメシティ東向島駅前店まで約50m マクドナルド 東向島店まで約110m なつめ公園まで約250m 曳舟病院まで約920m 東向島交番まで約250m 物件名 パークハビオ東向島賃貸 所在地 東京都墨田区東向島5-1-14 最寄駅 東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 55戸 築年月 2008年5月 ■駐車場　　　2台（平置式） ■バイク置場　1台 ■駐輪場　　　60台 ――――――― ■設　計　　　松井建設株式会社東京支店 ■施　工　　　松井建設株式会社東京支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　ピアノ相談可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（21.38㎡～46.51㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。