竣 工 2005年8月 最寄駅 白金高輪駅徒歩4分 総戸数 78戸 住 所 東京都港区白金2-3-23 概 要 地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ クロスレジデンスシロガネタカナワ ■近隣周辺施設情報 白金アエルシティまで約870m マルエツプチ白金台店まで約580m クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m リンコス高輪店まで約880m セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約600m ココカラファイン白金台店まで約370m ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約510m ローソン白金高輪駅前店まで約200m トモズ白金プラザ店まで約260m 魚籃坂下の緑地まで約450m 物件名 クロスレジデンス白金高輪賃貸 所在地 東京都港区白金2-3-23 最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 78戸 築年月 2005年8月 ■駐車場 3台(平置式) ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（30.25㎡～45.38㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 積算とは正確には積算価格あるいは積算評価と言い、不動産の評価を表す計算方法のひとつとして広く用いられています。主に銀行などの金融機関が融資を行うときに、この積算価格を基準のひとつにしています。 再調達価格は物件と同じ条件の材料や設備などを新しく購入するための金額を指しており、積算価格を言い換えると、同じ物件を今改めて建て直すのに必要な価格と言えます。 金融機関が融資判断の際に重視する項目のひとつは、融資したお金が回収できることです。もし融資金を返してもらえなければ、その代わりに抵当権をつけた不動産を売却して資金を回収することになります。そのため、現在の資産価値を評価するのに適した積算価格を金融機関は重視する傾向にあります。 例えば、積算価格が5,000万円で、販売価格が4,500万円だった場合で考えてみましょう。4,500万円を融資して返済が滞っても、物件を売却すれば5,000万円が手元に残るため4,500万円を回収できます。 このように販売価格よりも積算価格が高い場合を、積算オーバー物件と言います。例で紹介したように、売却すれば融資したお金を金融機関は回収できるため、融資がおりやすい傾向があります。 反対に積算価格が売買価格よりも低いと、収益性や購入希望者の収入といったそのほかの用件が良好ではないと融資がおりにくくなります。 販売価格は売主が決めることですが、積算オーバー物件にするには理由があります。それは金融機関から融資を引き出しやすくすることで、売却をスムーズに進めたいという意向がある場合などです。 ただし、ひと言で積算オーバー物件と言っても、それぞれに違う理由があります。そこでどのような理由で積算オーバーとするのか、代表的なものを紹介します。 耐用年数を超えている物件は建物自体の評価がほとんどなく、土地価格とあまり変わらない価格で売却されている物件が多くあります。この場合、融資を完済していることも多く、売主が十分に利益を得ているということで積算価格より安く売却することもあるのです。 また建物の評価がほとんどないということは、ほとんど土地価格で購入でき、売却するときも土地価格で売却できるということです。つまり、所有している期間の資産の減少幅が新築物件と比較して非常に少ないという特徴があります。 ただし、築古アパートは入居率が低下していたり、家賃下落が起きている可能性の高い物件です。積算価格だけでなく、アパートの収益性をしっかりと確認し、投資判断をしていくことが重要です。 RC物件が積算オーバーで売り出されている場合は、法定耐用年数とローン返済の関係もあります。RC物件の場合は建物の耐用年数は47年ですが、金融機関からの融資は35年で返済するケースがほとんどです。つまり、建物の価値がなくなるのには47年かかるのに、ローンの返済は35年で終わってしまうということなのです。 そのためローン返済が終わっているなどで売主に利益が出ている場合は、早期の売却のため積算オーバー物件として販売していることがあるのです。 元々持っていた土地に建てた賃貸用物件を売却するときに、積算オーバー物件として販売していることがあります。この場合、土地を取得するのに費用がかかっておらず、すでに利益を得ていることが多いため、販売価格を抑えることができるのです。 例えば、敷地内の一角に賃貸用物件を建てたといったケースでも、土地価格を低く算出して積算オーバーにすることもあります。 このように積算オーバー物件と記載していても、どんな理由で販売価格を低く設定しているのか、それぞれで違います。そのため積算オーバー物件だからと鵜呑みにしないで、不動産会社を通じてどのような理由で積算オーバーになっているのか確認することも大切です。 一見すると、金融機関から融資が得られやすいということで魅力的に思える積算オーバー物件ですが、その一方で注意するべきポイントもあります。この項目では、次の3つの注意点を紹介します。 金融機関が融資の際に判断材料とするのは、積算価格ばかりではありません。物件の価値を算出するには収益還元法などさまざまな手法があり、返済する購入希望者の属性なども加味して融資判断をしていきます。そのため積算オーバー物件だからといっても、金融機関に融資を断られるケースもあるのです。 積算オーバー物件を検討する際は、積算価格だけではなく、物件としての収益性や将来性などもしっかり検討した上で選ぶようにしましょう。 積算オーバー物件として販売されていることの多い築古でさらに木造のアパート物件は、購入後に修繕費用が多くかかるリスクがあります。それは建物の評価が低いからこそ積算オーバーになっているという物件が多いからです。 融資が受けられたとしても、空室が出やすく、入居者も決まりにくいといった物件では賃貸用物件の運営はうまくいきません。建物の状態や入居状況などを丁寧に評価するようにしましょう。 賃貸用物件を購入すると、減価償却を用いた所得税の損益通算を行うことができます。しかし、土地の購入費用は資産に計上し、減価償却はできないことになっています。 そのため積算オーバー物件に多い建物の評価額がほとんどない場合は、減価償却費としてほとんど計上できないということになります。
レオーネ三越前賃貸
竣 工 2003年3月 最寄駅 三越前駅徒歩3分 総戸数 12戸 住 所 東京都中央区日本橋本町1-4-6 概 要 地上6階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■402号室対象／キャンペーンＥ／適用可 ■402号室対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■上記号室以外対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ レオーネミツコシマエ ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ日本橋本町店まで160m ファミリーマート日本橋本町1丁目店まで80m ファミリーマート新日本橋駅前店まで400m ローソン神田駅東口店まで890m スギ薬局日本橋三越前店まで240m なか卯新日本橋駅前店まで40m 日本橋室町郵便局まで160m 芝信用金庫日本橋支店プラザ日本橋出張所まで120m 日本橋三越本店まで300m H&M TOKYO STATIONまで1110m ドコモショップ馬喰町店まで1070m 物件名 レオーネ三越前賃貸 所在地 東京都中央区日本橋本町1-4-6 最寄駅 東京メトロ銀座線「三越前駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上6階 RC造 総戸数 12戸 築年月 2003年3月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有/1住戸1台無料 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 ピアノ相談可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1DK（19.55㎡～43.35㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ルフォンプログレ菊川賃貸
竣 工 2021年3月 最寄駅 菊川駅徒歩4分 総戸数 44戸 住 所 東京都墨田区立川3-9-10 概 要 地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■704／705／804号室対象 ■キャンペーンＥ／適用可 ■フリーレント1ヶ月 ■実質フリーレント3ヶ月 ■804／904／1103号室対象 ■キャンペーンＥ／適用可 ■実質フリーレント2ヶ月 ■301号室対象／キャンペーンＢ／適用可 ■301号室対象／フリーレント2ヶ月 ■301号室対象／実質フリーレント3ヶ月 ■801号室対象／キャンペーンＥ／適用可 ■801号室対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ ルフォンプログレキクカワ ■近隣周辺施設情報 三井住友銀行菊川出張所まで約240ｍ オオゼキ菊川店店まで約420m ライフ菊川店まで約350m ファストジム24菊川店まで約350m 唐澤医院まで約320m 大横川親水公園まで約500m 松本医院まで約80m 本所署菊川二丁目交番まで約80m マルエツ菊川店まで約400m オリナス錦糸町まで約1500m 錦糸町パルコまで約1400m スカイツリーまで約1400m くら寿司フレスポ住吉店まで約800m オーケー住吉店まで約550m 木場公園まで約1300m 清澄庭園まで約1700m 両国国技館まで約1800m 2021年3月に誕生した、墨田区立川3の地上11階建ての高級賃貸マンション。菊川駅徒歩4分、森下駅徒歩10分に位置しています。ルームプランニングは1K～1LDKまで取り揃えており、単身からカップル・ディンクスの方におすすめです。菊川駅周辺には、飲食店が立ち並んでおり、とても便利です。 物件名 ルフォンプログレ菊川賃貸 所在地 東京都墨田区立川3-9-10 最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 44戸 築年月 2021年3月 ■駐車場 ― ■バイク置場 5台/月額3,300円 ■駐輪場 48台/1住戸1台無料 ――――――― ■設 計 株式会社ジャイロアーキテクツ ■施 工 ライト工業株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.31㎡～40.54㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 農地を相続し、そのまま農地として使用又は別の用途に転用する方法です。自身で農業を行わない方は、第三者に貸し賃料を得る、駐車場経営や賃貸住宅の建設・運営など別の用途で活用するという選択も可能です。 農地を相続する際には、通常の土地を相続した場合と同様に法務局に「所有権移転登記」の申請する手続きに加え、農業委員会に届出を行う必要があります。 なお農業委員会では、相続した方が自分では農地の手入れができない場合に、管理に関する相談の受付や、地元で借り手を探すなどの支援を行っています。 相続人全員が農地を引き継ぐ意思の場合には売却することになります。農地の売却には、農地法第3条により所在を管轄する自治体の農業委員会の許可が必要となっています。許可を受けずに行った売買は無効となりますので注意しましょう。 農地売却には「農地のまま売却する」「地目を変更して売却する」という2種類の方法があります。却相手が農家または農業生産法人に限定されるので注意が必要です。 自治体の中には、売却情報をホームページで公開し、農地を売りたい方と買いたい方をマッチングする支援制度を設けている所もあります。状況に応じて活用していきましょう。 相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申し立てを行うことで、農地を含む財産の相続を放棄できます。 相続放棄は「被相続人の全ての財産」を放棄することになり、基本的に取り消すことが出来ません。相続財産の全てを十分に調べた上で慎重に検討し、申し立てを行いましょう。 農地を相続する事で、自身で耕作ができる、相続税・贈与税の猶予措置や固定資産税の軽減などの税制優遇があるというメリットがあります。 第三者に貸し出す、駐車場経営・太陽光発電装置の設置など別の用途で使用する事も検討できます。それぞれのメリットを詳しく見て行きましょう。 ただし、農業は事業形態の一つであり、労力や時間をかける手間があるというデメリットや、想定した収益を生み出せないリスクもあります。農業用機械の購入や設備投資など初期・維持費用がかかりますので慎重に検討した上で農業を行いましょう。 農業用に利用している土地を相続し、引き続き農地として使用する際には、「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税が一定の要件のもとに猶予され、相続人が亡くなった場合に猶予税額が免除されます。 農業投資価格とは国税局長が決定した「農業用の土地として取引がされる際に通常成立すると認められる価格」で、10a当たり20万円～90万円程度です。 贈与税においても、農業に使用している土地の全部及び採草放牧地の3分の2以上などを、推定相続人の1人である農業後継者に贈与した場合には、一定の要件を満たした場合に贈与税が猶予されます。また、贈与した方又は後継者が亡くなった際には税金が免除されます。 農地には、土地の評価額の急激な上昇に伴う税金の負担を軽減するため、負担調整措置が設けられています。農地の種類やエリアによって調整率は異なりますが、農地の評価額が1/3で算定されるケースもあり、所有者の負担が軽減されます。 貸し出す際には農地の所在する市町村の農業委員会に申請書を提出し、許可を受ける事が農地法で定められていますので、必ず届出を行いましょう。 また、農林水産省の事業として各都道府県に1つ「農地集積バンク（農地中間管理機構）」を設置し、所有者から農地を借り受け、使用したい方に貸し付ける取り組みを行っています。 手数料が差し引かれるデメリットがありますが、賃料を得られるメリットがあります。「自身で借り手を探すことが難しい」という方は自治体の窓口やJAなどに問い合わせてみましょう。自治体によっては給付金が支給されるケースもあります。 土地を別の用途に利用する事を「転用」と呼びます。転用によって、住宅を建て貸し出す、太陽光発電設備を設置する、駐車場にするなどの方法で収益化を見込めます。 なお、農地を売却する時と同様に、転用する際には農地法に基づいて都道府県知事等の許可を受ける必要があります。 農地を相続することで、固定資産税、維持費用などのコストや管理の手間が生じるというデメリットがあります。 エリアの地価が下がった際には資産としての価値が落ちてしまう可能性があることや、転用した場合にも事業が上手くいくとは限らないという点にも注意しましょう。 加えて農地の場合は雑草や害虫の駆除などが必要で、維持管理の代行サービスも存在しますが費用がかさんでしまう可能性があります。 ただし、一定の要件を満たした場合には、農林水産省が農村を支援するために給付する「多面的機能支払交付金」を受け取ることができます。相続の前に、農地を所有する事で年間どのくらいのコストがかかるのか試算を行ってみましょう。 農地の管理は草刈りや水路・農道のメンテナンス・補修などが定期的に必要となり手間がかかるため、忙しいサラリーマンには負担となってしまう事例もあります。 結果的に放置され、耕作を行っていないことにより荒廃した「荒廃農地」や、以前耕作を行っていたものの現在は作付けされていない「耕作放棄地」などは、鳥獣の被害があり周辺の農地に悪影響を及ぼします。
アークマーク大森町アジールコート賃貸
竣 工 2022年1月 最寄駅 大森町駅徒歩1分 総戸数 59戸 住 所 東京都大田区大森西5-30-4 概 要 地上14階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月 ■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料 ■物件名フリガナ アークマークオオモリチョウアジールコート ■近隣周辺施設情報 TSUTAYA 大森町駅前店まで約260m クリエイトＳ・Ｄ 大森町駅前店まで約240m なんぶやまで約230m ドラッグストアスマイル 大森町店まで約330m まいばすけっと大森町駅前店まで約190m 大森町駅まで約170m ちよだ鮨大森町店まで約170m 福のから 大森町店まで約120m ファミリーマート 大田大森中一丁目店まで約180m オリジン弁当 大森町店まで約170m 物件名 アークマーク大森町アジールコート賃貸 所在地 東京都大田区大森西5-30-4 最寄駅 京急本線「大森町駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 59戸 築年月 2022年1月 ■駐車場 有 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 佐藤修一級建築士事務所 ■施 工 株式会社小川建設 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.17㎡～41.04㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。 これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。 収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。 還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6％であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。 住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。 投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。 一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。 また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。 事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。 事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。 こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。 不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。 こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。 投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。 譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。 つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。 投資用マンションを売却するときの流れは、通常の物件を売却するときとほとんど変わりません。ただし売却活動の際には不動産会社や購入希望者に入居状況やレントロール（家賃収入表）を提示する必要があります。また、売買が成立した後は賃貸借契約の引き継ぎを行い、入居者にはオーナーが変更した旨を通知します。
レピュア両国本所賃貸
竣 工 2018年2月 最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩10分 総戸数 11戸 住 所 東京都墨田区本所2-3-10 概 要 地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ レピュアリョウゴクホンジョ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約170m セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約210m リカーショップ福助まで約190m Santoku約240m 同愛記念病院まで約770m 賛育会病院まで約1100km 光の園保育学校外手分園まで約160m 若宮公園まで約70m かしわ児童遊園まで約400m ホワイト急便越後屋店まで約60m 墨田区立外手小学校まで約140m 墨田区立二葉小学校まで約390m 墨田区立本所中学校まで約310m 墨田区立錦糸中学校まで約440m 物件名 レピュア両国本所賃貸 所在地 東京都墨田区本所2-3-10 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 11戸 築年月 2018年2月 ■駐車場 ― ■バイク置場 有 ■駐輪場 有/月額330円 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（26.20㎡～43.38㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ライオンズフォーシア浅草橋賃貸
竣 工 2022年3月 最寄駅 浅草橋駅徒歩4分 総戸数 36戸 住 所 東京都台東区浅草橋2-4 概 要 地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ ライオンズフォーシアアサクサバシ ■近隣周辺施設情報 VAN Shop Kuramaeまで約560m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約270m 肉のハナマサ浅草橋店まで約440m まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約510m セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約190m ファミリーマート浅草橋2丁目店まで約250m 御蔵前公園まで約410m 台東区立台東育英小学校まで約70m 台東区立浅草中学校まで約430m 浅草橋保育園まで約250m 柳北公園まで約530m 物件名 ライオンズフォーシア浅草橋賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋2-4 最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 36戸 築年月 2022年3月 ■駐車場 1台（平置式）月額44,000円 ■バイク置場 1台/月額3,300円 ■駐輪場 35台/無料 ――――――― ■設 計 株式会社日企設計一級建築士事務所 ■施 工 大東建託株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～2LDK（27.00㎡～51.70㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 一戸建ては土地と建物がセットになっているケースがほとんどで、マンションの売却とは違う注意点があります。一戸建て売却ならではの注意点をそれぞれ確認していきましょう。 建物は築年数とともに劣化するものですが、特に注意したいのが雨漏りやシロアリなどの被害です。それは建物の価値が下がってしまうだけではなく、売却後のトラブルに発展することもあるからです。 押し入れの奧や収納の天井などに、気づかないうちに雨漏りによるしみができていることもあります。長年、雨漏りが続いていたようであれば腐食が起きているケースもあるので、売却を決めた際は確認しましょう。 一方、シロアリは木材を食べることで知られており、一戸建てを管理するうえで注意しておきたい重大な欠陥の一つです。家の躯体にも被害が及んでいる場合は倒壊の危険もあります。普段の生活で気づかないことも多いので、売却をする前に一度専門家に調べてもらうのもいいでしょう。 シロアリ被害や雨漏りがあるのに知らずに売却してしまうと、契約不適合責任を追及され、損害賠償請求や売買契約のキャンセルといった事態にも発展します。 前項でも触れた契約不適合責任とは、これは2020年4月に民法が改正されたことによって新しくできた売買取引の法律です。不動産売買契約においては、元々は瑕疵担保責任という言葉で知られていましたが、契約時に気づかなかった住宅の欠損に対して売主が負う責任のことを指しています。 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。 瑕疵担保責任から契約不適合責任になって大きく変わった点は、買主が売主に対して行使できる権利の選択肢が増えたことです。瑕疵担保責任では契約の解除や損害賠償請求だけでしたが、契約不適合責任には下記の5つの選択肢があります。 マンションとは違い、土地のある一戸建てでは敷地に関するトラブルもあります。代表的なのが敷地の境界線がはっきりしていないことです。 築年数が浅い物件や区画整理された分譲地などでは起きにくい欠陥トラブルですが、古くから所有している土地の場合は境界杭が土の中に埋まっていたり、隣家との間にブロック塀を設けるなどで境界線が曖昧になっていることがあります。 敷地面積が曖昧なままでは売買できないため、土地家屋調査士に依頼して土地面積や形を明確にしてもらうことが必要になります。 また、屋外にある庭木やエアコンの室外機、雨樋などが越境して隣家に入っていることに気づいていないケースもあります。これらも査定を依頼する前に確認しておき、越境しているようであれば適切に対処しましょう。 一戸建てに限らず、不動産の名義が他人の場合、勝手に売却することができません。例えば、親から相続した場合は名義が親のままになっていることがあり、なりすましなどによる詐欺行為と捉えられる危険性もあります。 不動産会社に不動産の売却を依頼する際には、身分証明書や登記済権利書などを提出することになります。名義と依頼者が違うケースでは委任状が新たに必要になるなどして、すぐに売却活動に移ることができません。そのため売却のタイミングを逸すこともあり得ます。 また、実家の敷地内に住居を建てたケースなどでは、土地と建物で名義が違うこともあります。この場合も売却を開始する前に、土地と建物の所有者を確認する必要があります。売却を決める前にあらかじめ名義を確認し、認識していた名義と違う場合には弁護士や司法書士などの専門家に相談しておくといいでしょう。 一戸建ての売買では、買主が新築時の建築確認通知書・検査済証、設計図面などの引き渡しを求めることがあります。必ず引き渡さなければいけないものではないのですが、買主が購入後にリフォームをしたり、増改築するなどの際に設計図があったほうが的確に行えるからです。 マンションの場合は施工会社が保存しているケースがありますが、一戸建ての場合は所有者が保管しているものです。売却の際には手元に残っているか、確認しましょう。 またリフォームや修繕した履歴もまとめておきましょう。中古住宅を購入する場合、どこかに不具合がないか買主が不安に思っていることも多く、リフォームや修繕の履歴があれば購入に関する不安を取り除くこともできます。また、給湯器やシャワートイレ、ユニットバス、システムキッチンなどの設備に関しては、取扱説明書が残っているか確認しておきましょう。
トーキョー・オーディアム日本橋浜町賃貸
竣 工 2005年7月 最寄駅 浜町駅徒歩3分 総戸数 74戸 住 所 東京都中央区日本橋浜町2-14-5 概 要 地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ トーキョー・オーディアムニホンバシハマチョウ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約150m 成城石井日本橋浜町店まで約400m マルエツプチ人形町駅前店まで約380m 大丸ピーコックトルナーレ日本橋浜町店まで約380m ローソン日本橋浜町2丁目店まで約70m セブンイレブン日本橋浜町店まで約470m ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約160m どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約220m ドラッグオゾン人形町店まで約370m 中央区立久松小学校まで約300m 中央浜町一郵便局まで約380m 朝日生命成人病研究所附属医院まで約1050m ほっともっと人形町2丁目店まで約500m 浜町公園まで約320m 物件名 トーキョー・オーディアム日本橋浜町賃貸 所在地 東京都中央区日本橋浜町2-14-5 最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩3分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 74戸 築年月 2005年7月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK（40.15㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ドゥーエ浅草橋2賃貸
竣 工 2020年6月 最寄駅 浅草橋駅徒歩3分 総戸数 44戸 住 所 東京都台東区浅草橋2-28-6 概 要 地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ドゥーエアサクサバシ2 ドゥーエ浅草橋Ⅱ ■近隣周辺施設情報 佐竹商店街まで約1000m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約120m miniピアゴ柳橋2丁目店まで約470m ファミリーマート浅草橋三丁目店まで約210m マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約300m ココカラファイン浅草橋店まで約230m キッチンオリジン浅草橋店まで約120m 両国郵便局まで約800m 鳥越神社前郵便局まで約400m 蔵前警察署須賀橋交番まで約240m 御蔵前公園まで約400m 永寿総合病院柳橋分院まで約290m 同愛記念病院まで約570m 伊東クリーニングまで約330m 精華公園まで約280m 物件名 ドゥーエ浅草橋2賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋2-28-6 最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 44戸 築年月 2020年6月 ■駐車場 1台（平置式）月額38,500円 ■バイク置場 2台/月額4,400円 ■駐輪場 40台/月額220～440円 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（25.53㎡～40.61㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
浅草橋レジデンス賃貸
竣 工 2007年2月 最寄駅 浅草橋駅徒歩3分 総戸数 36戸 住 所 東京都台東区浅草橋4-12-4 概 要 地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ アサクサバシレジデンス ■近隣周辺施設情報 ライフ神田和泉町店まで約240m まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約300m ファミリーマート浅草二丁目店まで約160m ファミリーマート 浅草橋駅前店まで約120m 浅草橋郵便局まで約200m 三井記念病院まで約290m 永寿総合病院柳橋分院まで約700m 同愛記念病院まで約1200m 柳北公園まで約170m ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1800m 物件名 浅草橋レジデンス賃貸 所在地 東京都台東区浅草橋4-12-4 最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 36戸 築年月 2007年12月 ■駐車場 有（平置式）月額44,000円 ■バイク置場 ― ■駐輪場 有（無料） ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（29.67㎡～30.01㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
レジディア木場賃貸
竣 工 2008年3月 最寄駅 木場駅徒歩4分 総戸数 155戸 住 所 東京都江東区木場6-7-18 概 要 地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■物件名フリガナ レジディアキバ RESIDIA 木場 ■近隣周辺施設情報 イトーヨーカドー木場店まで約250m カクヤス門前仲町まで約880m ローソン江東木場店まで約120m ファミリーマート木場6丁目店まで約250m セブンイレブン江東木場3丁目店まで約1120m くすりの福太郎木場駅前店まで約280m ホームセンターコーナン江東深川店まで約1950m 深川警察署東陽交番まで約690m 三菱東京UFJ銀行木場深川支店まで約1210m 木場親水公園まで約910m くすりの福太郎木場3丁目店まで約1020m 物件名 レジディア木場賃貸 所在地 東京都江東区木場6-7-18 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 155戸 築年月 2008年3月 ■駐車場 有 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（21.00㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
アーデン木場賃貸
竣 工 2006年3月 最寄駅 木場駅徒歩3分 総戸数 34戸 住 所 東京都江東区木場6-10-10 概 要 地上8階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■物件名フリガナ アーデンキバ ADEN KIBA ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと木場駅前店まで約270m セブンイレブン江東木場駅南店まで約220m くすりの福太郎木場駅前店まで約330m 医療法人社団修世会木場病院まで約430m 江東木場郵便局まで約250m 東京東信用金庫深川支店まで約380m イトーヨーカドーまで約390m 赤札堂まで約680m 深川ギャザリアまで約380m 都立木場公園まで約1100m 物件名 アーデン木場賃貸 所在地 東京都江東区木場6-10-10 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上8階 RC造 総戸数 34戸 築年月 2006年3月 ■駐車場 有 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.71㎡～43.47㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
スカイコートグランデ木場賃貸
竣 工 2020年8月 最寄駅 木場駅徒歩1分 総戸数 28戸 住 所 東京都江東区木場2-19-7 概 要 地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ スカイコートグランデキバ ■近隣周辺施設情報 深川ギャザリアまで約340m イトーヨーカドー木場店まで約320m エンゼルファミリー門前仲町店まで約360m まいばすけっと木場駅前店まで約380m ファミリーマート木場五丁目店まで約270m ローソン木場2丁目店まで約290m くすりの福太郎木場駅前店まで約140m ドトールコーヒーショップ木場店まで約440m 白洋舎イトーヨーカドー木場サービス店まで約90m 江東木場郵便局まで約140m 深川警察署まで約440m 洲崎川緑道公園まで約390m 木場親水公園まで約620m 深川北スポーツセンターまで約700m 物件名 スカイコートグランデ木場賃貸 所在地 東京都江東区木場2-19-7 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩1分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 28戸 築年月 2020年8月 ■駐車場 1台（平置式） ■バイク置場 2台 ■駐輪場 26台 ――――――― ■設 計 株式会社アイデック計画研究所 ■施 工 株式会社方山組 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.65㎡～27.22㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ハーモニーフラッツ住吉賃貸
竣 工 2022年3月 最寄駅 住吉駅徒歩10分 総戸数 14戸 住 所 東京都江東区石島24-11 概 要 地上5階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1DK住居対象／キャンペーンＥ／適用可 ■1DK住居対象／実質フリーレント1.5ヶ月 ■1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ハーモニーフラッツスミヨシ ■近隣周辺施設情報 精華楼まで約180m 業務スーパー 石島店まで約170m まいばすけっと 江東扇橋3丁目店まで約560m セブンイレブン 江東扇橋店まで約200m セブンイレブン 江東扇橋2丁目店まで約260m ライフ深川猿江店まで約670m マルエツ清澄白河店まで約700m まいばすけっと江東千石1丁目店まで約780m 扇橋公園まで約300m 物件名 ハーモニーフラッツ住吉賃貸 所在地 東京都江東区石島24-11 最寄駅 都営新宿線「住吉駅」徒歩10分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上5階 RC造 総戸数 14戸 築年月 2022年3月 ■駐車場 ─ ■バイク置場 ─ ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ナミキ都市設計研究所株式会社一級建築士事務所 ■施 工 株式会社ナミキ ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（24.37㎡～48.99㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。 これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。 収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。 還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6％であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。 住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。 投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。 一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。 また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。 事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。 不動産投資におけるデットクロスとは、主に「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指しています。 事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。 こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。 不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。 こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。 投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。 譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。 つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。
コンフォリア木場公園賃貸
竣 工 2007年9月 最寄駅 木場駅徒歩6分 総戸数 60戸 住 所 東京都江東区木場2-17-7 概 要 地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ コンフォリアキバコウエン COMFORIA 木場公園 ■近隣周辺施設情報 北野エースフーズブティック門前仲町店まで約790m まいばすけっと木場駅前店まで約640m 大黒屋門前仲町店まで約450m セブンイレブン江東冬木店まで約380m ファミリーマート木場2丁目店まで約300m ローソン木場公園店まで約190m ローソン木場2丁目店まで約250m くすりの福太郎木場駅前店まで約280m 深川ギャザリアまで約570m TSUTAYA門前仲町店まで約510m 医療法人社団修世会木場病院まで約260m 江東木場郵便局まで約340m 木場病院まで約250m 東京東信用金庫深川支店まで約350m 江東区役所まで約1290m 広大な緑園と共に在る暮らしこそ、先端。常に緑と上手に付き合うことを日常としています。水と緑。美と文化。あらゆるものが身近に揃う広大な緑園の木場公園。そのパークサイド・エリア、しかも都心直通の地だからこそ先進の暮らしが始まります。大手町直通7分。銀座・東京も10分圏内の都心近接立地です。清潔感と開放感を両立した、心地よい住空間。清潔感あふれるエントランスから、内廊下によるアプローチとした深い安らぎを感じられるレジデンス。公園の開放感を身近にした住空間は、ペアガラスを採用するなど居住性に配慮したハイ・クオリティな仕様。 物件名 コンフォリア木場公園賃貸 所在地 東京都江東区木場2-17-7 最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 60戸 築年月 2007年9月 ■駐車場 3台 ■バイク置場 6台 ■駐輪場 54台 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（21.35㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
アーバンプレミア秋葉原賃貸
竣 工 2020年2月 最寄駅 末広駅徒歩2分 総戸数 48戸 住 所 東京都千代田区外神田6-13-1 概 要 地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ アーバンプレミアアキハバラ ■近隣周辺施設情報 秋葉原UDXまで約400m Hanamasa Plus＋湯島店まで約100m ピーコックストア神田妻恋坂店まで約130m 肉のハナマサ秋葉原店まで約340m セブンイレブン外神田2丁目妻恋坂店まで約100m ローソン末広町駅前店まで約130m ファミリーマートファーマライズ薬局末広町店まで約160m マツモトキヨシ末広町店まで約190m Health＆Beauty宝仙堂外神田本店まで約380m マルツ秋葉原本店まで約280m ジョナサン妻恋坂店まで約20m 銀だこハイボール酒場末広町店まで約90m セガフレード・ザネッティ・エスプレッソ末広町店まで約120m 私立日本薬科大学お茶の水キャンパスまで約230m 千代田区立昌平小学校まで約250m 台東区立黒門小学校まで約400m 神田寺幼稚園まで約230m 千代田区立昌平幼稚園まで約250m 小学館アカデミー昌平保育園まで約250m 東都文京病院まで約200m 上野黒門郵便局まで約300m 湯島二郵便局まで約360m 千代田区立昌平まちかど図書館まで約240m 三菱UFJ銀行秋葉原支店まで約140m 新生銀行上野支店まで約260m 興産信用金庫秋葉原支店まで約270m 交通は東京メトロ銀座線末広町駅徒歩2分、東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分、JR山手線御徒町駅徒歩8分、JR中央総武線・東京メトロ日比谷線秋葉原駅徒歩9分。神田エリアの活気溢れる下町感と秋葉原エリアのビッグターミナル感が融合した魅力たっぷりの住環境です。外観はベージュとブラウンのタイル貼りで清潔感と落ち着いた高級感を演出しています。 物件名 アーバンプレミア秋葉原賃貸 所在地 東京都千代田区外神田6-13-1 最寄駅 東京メトロ銀座線「末広町駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 48戸 築年月 2020年3月 ■駐車場 ― ■バイク置場 3台/月額2,200円～3,300円 ■駐輪場 45台/月額220円 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 通勤管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（27.34㎡～44.75㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
パークホームズセントラルシティ中央区湊賃貸
竣 工 2005年2月 最寄駅 新富町駅徒歩6分 総戸数 128戸 住 所 東京都中央区湊3-17-8 概 要 地上12階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ パークホームズセントラルシティチュウオウクミナト ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと新富町駅東店約200m ファミリーマート中央明石町店約200m どらっぐぱぱす明石町店約360m ぽけっとランド明石町保育園約360m 聖路加国際病院約540m 中央湊郵便局約360m 聖路加国際大学学術情報センター図書館約760m 三菱UFJ銀行八重洲通支店約790m あかつき公園約730m サンクス中央明石町店まで約140m 物件名 パークホームズセントラルシティ中央区湊賃貸 所在地 東京都中央区湊3-17-8 最寄駅 東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩6分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上12階 地下1階 RC造 総戸数 128戸 築年月 2005年2月 ■駐車場 有 ■バイク置場 ─ ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 三井不動産株式会社 ■施 工 大豊建設株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（40.16㎡～82.37㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ブエナヴィスタ代々木賃貸
竣 工 2016年1月 最寄駅 南新宿駅徒歩2分 総戸数 28戸 住 所 東京都渋谷区代々木2-27-14 概 要 地上8階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月 （※401号室は除く） ■401号室対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ブエナビスタヨヨギ Ｂｕｅｎａ Ｖｉｓｔａ代々木 ■近隣周辺施設情報 紀伊國屋サザンシアターまで約690m まいばすけっと代々木2丁目店まで約50m マルマンストア南新宿店まで約380m 新宿タカシマヤまで約590m ファミリーマート南新宿駅前店まで約140m セブンイレブン渋谷代々木2丁目店まで約210m 代々木二郵便局まで約340m デニーズ南新宿店まで約70m シティバンク新宿南口支店まで約550m JR東京総合病院まで約320m 新宿中央公園まで約1200m 新宿警察署まで約1200m スターバックスコーヒー新宿マインズタワー店まで約270m 物件名 ブエナヴィスタ代々木賃貸 所在地 東京都渋谷区代々木2-27-14 最寄駅 小田急線「南新宿駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 28戸 築年月 2016年1月 ■駐車場 ― ■バイク置場 3台/月額3,300円 ■駐輪場 29台/1住戸1台無料 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 株式会社藤木工務店 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（22.25㎡～52.40㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
ジェノヴィア南千住4スカイガーデン賃貸
竣 工 2022年4月 最寄駅 南千住駅徒歩9分 総戸数 45戸 住 所 東京都台東区日本堤1-28-9 概 要 地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1LDK住居対象／キャンペーンＢ／適用可 ■1LDK住居対象／実質フリーレント1ヶ月 ■1K住居対象／キャンペーンＡ／適用 ■物件名フリガナ ジェノヴィアミナミセンジュウ4スカイガーデン GENOVIA南千住Ⅳskygarden ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと日本堤1丁目店まで約280m ファミリーマート吉のや日本堤店まで約240m ローソンストア100台東清川店まで約390m ココカラファイン千束通店まで約810m マクドナルド三ノ輪店まで約890m 松屋三ノ輪店まで約910m スーパーシマダヤ日本堤店まで約230m 台東日本堤郵便局まで約110m 東浅草なかよし図書館まで約290m ポプラ清川店まで約370m 物件名 ジェノヴィア南千住4スカイガーデン賃貸 所在地 東京都台東区日本堤1-28-9 最寄駅 つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩9分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 45戸 築年月 2022年4月 ■駐車場 ─ ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.40㎡～40.92㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。 この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。 また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。 前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。 この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。 不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。 2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。 繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。 返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。 融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。 例えば、三井住友信託銀行の「アパートローンの商品概要説明書」では、下記のように手数料の金額も明記しています。 その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。 固定金利選択方式および全期間固定金利方式・・・繰上返済は原則として行えません。当行が繰上返済を認める場合には、別途当行所定の方法により算出した損害金をお支払いいただきます。 繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。 不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率（CCR）が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。 その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。 不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。 不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。 金利の高いものから：金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる 残額の多いものから：同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する 複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。 不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。 抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。
アルテシモクレルトルテ賃貸
竣 工 2022年4月 最寄駅 亀戸駅徒歩5分 総戸数 73戸 住 所 東京都江東区亀戸6-42-7 概 要 地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アルテシモクレルトルテ ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン 亀戸駅東口店まで約350m Maxvalu Expressまで約520m まいばすけっと 江東亀戸6丁目店まで約550m アトレ亀戸まで約630m ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約590m 肉のハナマサまで約820m マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約650m 亀戸南公園まで約130m 亀戸緑道公園まで約340m マクドナルド亀戸店まで約410m 物件名 アルテシモクレルトルテ賃貸 所在地 東京都江東区亀戸6-42-7 最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 73戸 築年月 2022年4月 ■駐車場 ― ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 株式会社ARG一級建築士事務所 ■施 工 住協建設株式会社東京本店 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（25.44㎡～26.43㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 アメリカのハワイは海外のリゾートエリアとして有名なエリアです。ハワイは旅行先としても日本人の人気が高く、海外不動産に投資する際にハワイ不動産を購入したいと考える人も少なくありません。 しかし、投資対象としてみた時、ハワイ不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。それぞれ詳しく見て行きましょう。 ハワイはリゾートエリアとして世界的な知名度を持っているため、世界中の投資家から注目されているエリアです。ハワイでは投資用物件の需要も多くため、ハワイの不動産価格は他のエリアと比較しても堅調な推移をしているのが特徴的です。 アメリカ不動産のポータルサイトであるRedfinの統計によると、値動きが細かいものの、ハワイ州の不動産価格は長期的には右肩上がりで上昇しています。 新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きい2020年以降も、それ以前と比較するとペースが鈍っているものの、値上がりを続けている状況です。ただし、アメリカの不動産価格が上昇している背景には、大規模な金融緩和があったことにも注意が必要と言えるでしょう。 過去の傾向が将来の値動きを保証するとは断言できないものの、市場が大崩れしづらい背景を持っていることは、ハワイ不動産投資のメリットと言えます。 そのほか、ハワイは日本人の人気も高いリゾート地なので、現地で不動産エージェント業を営む日本人もたくさんいます。物件の売買や購入後の賃貸管理について、日本人の不動産エージェントを頼れる点もハワイ不動産投資のメリットとなります。 海外不動産投資においては、日本との時差があるほか言語も違う現地人とのコミュニケーションは投資家にとって負担が大きくなります。しかし、商習慣や言語が同じ日本人とのやり取りであれば負担を軽減可能です。 その一方で、ハワイ不動産投資が持つ代表的な注意点としては、高価格低利回りの物件も多いことや、築古物件では修繕費がかさむことなどが挙げられます。 先に挙げたRedfinの統計によると、2021年6月時点におけるハワイ州の物件価格は$671,000であり、日本円に換算すると約7,000万円です。ハワイ不動産の価格は世界的に見ても高い部類に入ります。 また、高価格の物件は利回りが低くなる点に要注意です。ハワイ不動産の中には表面利回りが2%前後しかないものも少なくありません。ハワイ不動産は利回り狙いの投資には適していないと言えます。 ハワイ不動産に投資するのであれば、長期的なキャピタルゲインや資産性に着目した投資方法が適していると言えるでしょう。 そのほか、ハワイには築50年を超えるような築古物件も多い点にも要注意です。築古物件では修繕費がかさんで思うようにキャッシュフローが出ないこともあります。築古物件を購入するのであれば、購入手続きの前にインスペクションを入れるなどで対策をしておきましょう。 インスペクションとは、専門業者による物件の点検調査を指しています。修繕を要する箇所があればインスペクションで指摘されるため、修繕費用の負担区分について売主と交渉も可能です。ハワイの築古物件投資では、事前に修繕の不安要素をつぶしておくことが重要になります。 フィリピンは、急速な人口増加や経済発展によって不動産投資先としても注目されています。フィリピンのリゾート地としては、セブ島エリアが有名です。セブ島エリアにおける不動産投資についてメリットやリスクなどを解説します。 セブ島エリアの不動産投資が持つメリットの1つは、高所得の外国人入居者がターゲット層となる点です。セブ島はリゾート地でありながら、セブシティエリアと呼ばれる都心部では海外IT企業の拠点も数多く設置されています。 フィリピンではほとんどのエリアで英語が通じるほか、ITアウトソーシング産業が盛んです。また、セブ島は英語やプログラミングなどの留学先として選ばれることも多くなっています。 これらの背景から、フィリピンに進出する海外IT企業も多いものです。都心部には現地に派遣されている外国人駐在員も多く居住しています。 2021年時点におけるフィリピンの首都マニラでは、外資の流入量も多いことなどからコンドミニアム価格の値動きが激しいものの、首都以外のエリアでは順調に不動産価格が上昇中です。セブ島エリアでは、上記のような市場環境を背景としつつ、海外不動産の中でも安価に物件を購入できます。 セブ島エリアの不動産投資では、フィリピンの経済動向や新型コロナウイルスの影響などを受けやすい点がリスクと言えます。セブ島エリアの代表的な産業は、既に解説したIT産業や観光産業などです。 IT産業は海外企業の動向に影響を受けるほか、観光産業は世界的な景気の動向や新型コロナウイルス感染症の状況に影響されます。 例えば、セブ島のコンドミニアム投資では、管理組合の規制がなければ空室期間中にホテル運用することも可能です。しかし、世界的に景気が後退している時期には観光客も減ってしまいます。 また、世界的にコロナウイルス感染症が収束していない2021年8月時点では、観光産業の動向も先行き不透明です。外国人が入居者や宿泊者のメインターゲットとなるセブ島の不動産投資では、外的な要因の影響を受けやすい点に注意を要します。 パタヤの不動産投資が持つメリットは、安価に物件を購入できることとホテル運用も有効な点などです。 2021年時点のタイでは、首都バンコクの不動産価格は直近10年間で大きく値上がりしたものの、地方都市の物件はまだ比較的安価に購入できます。パタヤもハワイ同様に欧米から人気のリゾートエリアですが、ハワイと比較すればパタヤの物件価格はそれほど高くありません。 同じ海外リゾートの物件という観点で比較すると、パタヤの不動産投資は効率的に利益を上げることが可能です。また、周辺諸国からも観光客が集まってくるため、物件のホテル運用でも利益を狙えます。 パタヤの不動産投資では、物件売却の方向性も含む出口戦略に要注意です。タイは東南アジアの中では国として少子高齢化が進んでいる部類に入ります。CIAの統計によると、例えばフィリピンにおける2020年の年齢中央値は24.1歳ですが、タイでは39歳です。特に、タイ人女性の年齢中央値はすでに40.1歳に達しています。 また、国際連合の統計によると、2015年～2020年におけるタイの平均人口増加率は0.3%です。1%を超えているフィリピンやカンボジアなどと比較すると、タイの人口増加率は低くなっています。 パタヤに限らずタイ全体に言えることですが、統計で比較する限りは、タイの不動産は他の国よりもキャピタルゲインの期待などが薄いと言えます。パタヤ不動産に投資する場合は、物件売却も含めた出口戦略について事前の検討が重要です。
ボヌールアラマンダ賃貸
竣 工 2022年4月 最寄駅 都立大学駅徒歩9分 総戸数 22戸 住 所 東京都目黒区中根2-19-16 概 要 地上2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ボヌールアラマンダ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと都立大学駅南店まで約790m セブンイレブン都立大学駅南店まで約570m ツルハドラッグ目黒中根店まで約520m 目黒区立中根小学校まで約350m 中根公園まで約280m 松屋 都立大学店まで約470m まいばすけっと 中根１丁目店まで約590m ココカラファイン 都立大学駅南口店まで約382m みずほ銀行 都立大学駅前支店まで約510m 東急ストア都立大学店まで約690m 物件名 ボヌールアラマンダ賃貸 所在地 東京都目黒区中根2-19-16 最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上2階 RC造 総戸数 22戸 築年月 2022年4月 ■駐車場 ─ ■バイク置場 ─ ■駐輪場 ─ ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK（34.84㎡～38.80㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産投資をするうえで注意しておきたいリスクの一つに「空室リスク」があります。空室リスクとは、保有している物件に入居者が入らず、空室となってしまい、家賃収入が入ってこない状況となるリスクを言います。 不動産投資は、入居者が家賃を支払ってくれれば比較的手間がかからず、「不労所得」というイメージがありますが、そう考えられていた時代は既に過去のものとなっています。 空き家数及び空き家率の推移そして、居住世帯のない住宅のうち、「空き家」は846万戸と、2013年と比較して26万戸の増加となっています。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％であり、2013年から0.1ポイント上昇して、過去最高となっています。 少子高齢化によって、日本は人口の減少が大きな社会問題となっています。その一方で、アパートやマンション等の新築物件は毎年どんどん建設されています。つまり、需要と供給に大きなギャップが生まれているのです。 この供給過剰の状況の中、不動産投資家が自身の保有する物件に空室をつくらず、高い入居率で運営していけるかは、空室が発生する原因を知り、いかに対策をしていくかにかかっています。 前述した国内の人口の減少、国内全体での物件の数そのものの増加といったマクロ的な環境以外に、この記事では特に、不動産投資で空室が発生する主な原因として、次の3つの点を挙げたいと考えます。 私は、賃貸ニーズの高いエリアで、入居者が必要とする設備がある物件を保有して、適切な家賃を設定し、リーシング（入居者募集）に強い管理会社に賃貸管理をお願いできれば、空室リスクを低く抑えることができると考えています。 しかし、私の経験上、不動産投資をするうえでは「投資対象エリア」と「自分が住みたいエリア」は完全に分けて考えた方がうまく行くケースが多いと考えています。 恵比寿駅や吉祥寺駅、中目黒駅は、今後も人気ランキング上位に入り続けると予想していますが、物件価格は獲得できる家賃が高いこととエリアの希少性もあり、相対的に割高になる傾向があります。 この場合、稼働率は高まりますが、キャッシュフローはあまり出ないでしょう。また、融資を活用して物件を購入する場合、ローン返済等でキャッシュフローを気にして設定家賃を間違えると、知名度が高い人気駅であっても賃貸は付かなくなる可能性が高まります。 では、不動産投資をするうえではどのような駅を選べば良いのでしょうか。あまり知られていない狙い目の駅として、例えば、リクルート住まいカンパニーが発表した同調査で、「順位が上昇した街ベスト10」の9位に川口駅があります。川口駅は、ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2021」では1位を獲得しています。 川口駅は、JR京浜東北線が使えて、東京駅や新宿駅、渋谷駅に30分程度でアクセス可能です。再開発も進んでおり、駅前にはタワーマンションも多く建設されています。アリオ等の大型商業施設や商店街も多いので、生活もしやすい環境と言えます。 隣駅の赤羽駅は東京都内ですが、川口駅は埼玉県内となり、都心主要駅のアクセスが便利なうえに賃料相場が相対的に低いのが人気の理由であると考えられます。 居住用エリアで人気の高い物件は価格も高くなりがちです。ただし、物件価格が2倍でも、家賃が2倍取れるかと言えば、必ずしもそうなりません。人気エリアの物件をコレクションしたい、というのであれば話は別です。しかし、空室リスクを抑えた、賃貸ニーズの高いエリアの物件を割安で購入する方が投資効率は高く、キャッシュフローも出やすいと言えます。 首都圏以外の地方で物件を探す場合には、前述した視点に加えて、人口動態や最寄り駅の1日の乗降客数等も参考にして探すことが重要です。 全国賃貸住宅新聞が発表した「人気設備ランキング2020」では、コロナ禍では、人気設備の傾向はコロナ前と比較して少し変動があるように見えます。エントランスのオートロックは変わらず高い人気ですが、TVモニター付きインターフォンの順位が上がっているのはコロナ禍で家に滞在する時間も増えている中、防犯意識が高まっていると読み取れます。 また、ランキングの中で、最も順位を上げたのが、ファミリー物件での宅配ボックスの設置ニーズです。Amazon等のオンラインショッピングのニーズは今後もますます増えてくると見られ、単身者向け物件でも重視されやすいポイントと言えます。最近ではアパート等の1棟物件でも後付けで設置できる宅配ボックスが登場しているので、設置を検討してみると良いでしょう インターネット設備に関しては注意が必要です。コロナ前からインターネット無料はランキングでは上位でした。つまり、あって当たり前になってきた感があります。コロナ禍では、社会人のテレワーク、学生のオンライン授業等で利用頻度が急速に高まってきており、無料であることに加えて、今度は通信速度が課題になってきています。 経験がある方も多いかと思いますが、インターネットは無料であっても通信速度が低すぎると快適に仕事をすることは困難になります。賃貸仲介会社の知人に確認をしてみたところ、実際にどのくらいの通信速度が出るのか問い合わせもあるようで、今後同様の問い合わせは増えてくるだろう、とのことでした。 不動産投資をするうえで、管理会社は重要なパートナーです。物件の家賃収入を1円でも多く上げ、稼働率を少しでも上げるためには、いかに空室を少なくするかを戦略的に考えなくてはいけません。 不動産投資家の中には、修繕計画を綿密に立て、コストを下げることに終始する人をよく見ますが、まずは企業経営で言うところの売上高（＝家賃収入）を確実に確保することが肝要です。 売上高を上げる仕組みとして、リーシングに強い管理会社を見極め、常日頃から関係値を高めていくことができるかが、引きも切らない入居者募集、ひいては高い入居率につながっていきます。 不動産投資、その中でも特に1棟物件投資は、受け身の対応では決してうまくいきません。1棟物件投資は、「賃貸不動産経営」です。その業務内容を理解して、プロの管理会社と強力に連携することが、空室を減らして物件の収益性を高めることにつながります。 不動産投資家の役割は、1棟物件の維持管理に必要な各業務を管理会社に依頼し、満室経営に向けてマネジメントすることです。そこで、ここでは、空室を減らして収益性を高める5つのステップを解説します。 どのような管理会社に管理を委託するか、によって不動産投資の収益は変わってきます。一番に見るべきはやはり管理実績です。1棟物件の管理にしろ、区分マンションの管理にしろ、業界では管理戸数は3,000戸を超えていることが一つの目安になります。業歴も確認するべきですが、実際にどれだけの戸数の物件を管理しているかが重要です。 管理会社はどこも、まずは管理戸数1,000戸を超えることを当面の目標としています。1,000戸までは力技で何とかなることもありますが、私の経験上、3,000戸を超えるとなると組織として機能をしていないと入居者のニーズに応えることはまずできません。 管理業務は、管理戸数が多ければ多いほど、スケールメリットが効いてきます。管理戸数が多い管理会社では、リフォーム工事の発注単価も低くなり、パートナー企業が積極的に良い商品の紹介をしてくれるようになります。そして、管理戸数が5,000戸を超えると業界でも一目置かれ、10,000戸を超えるとそのエリアでも有数の管理会社として認識されます。 会社の経営方針にもよりますが、管理戸数が増えてくると、様々な管理業務（入居者募集・入居者対応・清掃等の建物管理等）等の窓口を1人でこなすことは難しくなってきますので、セクション（課・チーム）を分ける等、明確に役割分担している管理形態を取っている会社もあります。 また、1棟物件の場合には、管理物件の入居率が90％を超えているかどうかが任せて良い管理会社であるかどうかの一つの目安（指標）になります。入居率の計算方法は、その算出の仕方によって異なりますので注意が必要ですが、主に1棟物件を取り扱っている管理会社で管理戸数が3,000戸以上、入居率が95％を超えていたら優秀であると言えます。 そして、管理会社に管理を委託するうえで、重要なポイントがリーシングに力を入れているかどうかです。管理戸数が多い管理会社はたいていリーシングに注力しています。リーシングの実務面で留意するべきポイントは、入居者付け（仲介業務）を自社で行っているかどうかです。 不動産投資家としては、ともすると、管理会社が店舗を持っていて自社で直接入居者付けをした方が効率良いと思いがちです。しかし、管理会社の役割は、仲介手数料を獲得することではなく、不動産オーナーの利益を最大化し、空室をなくすことです。 リーシングで大事なことは、入居者を募集する窓口を幅広く持つことです。管理会社が自社で店舗を持っていると、仲介手数料のノルマ（店舗・個人）獲得の観点から、物件を自社の店舗ネットワークだけで囲い込みしようという意識が働き、結果として募集の窓口が自社だけに狭められてしまうのです。 前述したとおり、全国的にも空室率が高まっており、そして今後は、部屋が大量に余る時代です。そのような時代の中、不動産投資家から預かった部屋を自社の店舗ネットワークの中で囲い込んで、果たして想定どおりの条件で決まるのか疑問があると思います。 私が勤務していた不動産会社はグループに管理会社を持っていましたが、自社では店舗を持っておらず、賃貸営業部のメンバーが毎日50～60件飛び込みで店舗を訪問し、空室となった部屋（商品）の紹介に駆けずり回っていました。実績を出している担当者の携帯電話にはひっきりなしに店舗から連絡が来ており、多い日は1日に30件以上は着信履歴があったほどです。 この管理会社は、自社では店舗を持たず、空室となった部屋を広く賃貸仲介会社に紹介することで、私が在籍時に管理戸数は5,000戸を超えていましたが、入居率も常に95％を超えていました。地方郊外の物件も多く取り扱っており、1棟物件の管理会社で、この実績はエリア内でも屈指であったと記憶しています。 さて、どれほど素敵な物件を保有していても、入居者を見つけることができなければ賃貸経営は成り立ちません。アパートのほか、区分マンションの一室でも、やり方を間違えてしまうと空室は長期（3ヶ月以上）にわたり、収益率が低い物件となってしまいます。 空室が起きている原因を分析すると様々なことがわかってきます。ほとんどの不動産投資家は、空室が発生していることを認識しても、その原因を調査分析して対策までしているケースは少ないものです。 入居者の退去の原因がわかれば、退去を減らして長期的な入居につなげるため、不動産オーナー側から管理会社に提案することもできます。入居者確保に向けた不動産投資家の積極的な姿勢は今後さらに重要になってきます。 部屋が埋まらないのには必ず理由があります。管理会社をとおして、賃貸仲介会社へヒアリングをかけてもらう必要があります。時間があればヒアリングは自身で行うことも可能ですが、要領を得ない質問や偏った質問は大きな先入観を生んでしまうこともあります。自身でヒアリングをする場合には、管理会社から事前にコツを教えてもらうのも良いでしょう。 賃貸仲介営業マンに、「入居者にあの部屋を紹介したいな」、と思ってもらうためにも、入居者が住みたいと思う部屋を作ることは重要です。入居者に気に入ってもらうためには、適度なリフォームを実施して、清潔感のある部屋を作る必要があります。 さて、リフォームには、汚れ等をきれいにする原状回復工事と、部屋の資産価値を向上させるグレードアップ工事があります。物件が古い場合、もしくは、古くなってきた場合には、単に原状回復工事をするだけではなく、入居者が住みたいと思えるような付加価値を付けることも重要です。 実際に私が体験した話をします。コロナ禍では、テレワークが浸透しました。毎日、会社に通勤する必要がない一方、毎日、同じ部屋にいると気が滅入ってくることもあります。ある入居者から管理会社に、「部屋のクロスが真っ白で息がつまりそう。模様変えできないか」、と連絡がありました。 このとき私は管理会社から連絡を受け、管理会社と相談をしたうえで、壁の一部をアクセントクロスにすることを提案しました。入居者は、毎日テレワークをしていたのですが、「一日中、パソコンと白いクロスを目の前にして参ってしまっていた」、とのことでした。私は入居者の生の声になるほど、と思ったものです。 アクセントクロスをうまく使うと、単調になってしまいがちな部屋も一気におしゃれになります。文字どおり、部屋のアクセントになるように、色や柄を選んで、壁の一部分を張り替えれば簡単に完成します。 リフォームに関しては、単に費用をかければ良いというものではありません。家賃収入に応じて、物件価格が決まりますので、将来売却を視野に入れている場合には、投資対効果を考慮してリフォームする必要があります。 管理会社は、業務量が非常に多いので、リフォーム業者に部屋を視察してもらい、見積もりをもらう際、いちいち部屋を見ないケースも多くあります。できれば、投資家自身で部屋を確認して、必要なリフォームを見極めることが重要です。 若干費用がかかっても、物件の付加価値を上げてみたい場合には、システムキッチンの導入を検討してみるのも良いでしょう。前述の「人気設備ランキング2020」では、単身者向け物件でも、コロナ禍で部屋にいる時間も増えるため、システムキッチンのニーズが上がっています。 管理会社にREINSに部屋情報を掲載してもらった後は、マイソクを作成して、管理会社からお付き合いのある賃貸仲介会社に一斉にメールやFAXをしてもらいます。物件が所在する最寄駅はもちろん、ターミナル駅も重要なターゲットになります。 例えば、西武池袋線の江古田駅に物件があった場合、江古田駅の周辺の賃貸仲介会社をはじめ、隣の駅の桜台駅や、都営大江戸線の新江古田駅周辺の賃貸仲介会社にもアプローチをします。実務上は、ターミナル駅である練馬駅や池袋駅からの客付けがメインとなりますので、練馬駅や池袋駅の賃貸仲介会社にも積極的にアプローチをしていきます。 次に、管理会社から、取引実績のある賃貸仲介営業マンに電話で部屋を紹介してもらいます。私も不動産会社勤務時に、部屋の紹介をしたことがあります。メールやFAXだけではなく電話を使うと、営業マンと直接の面識がなくても、話が弾むこともあり、その流れで部屋を紹介してもらえたりします。…