竣　工　2015年10月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　47戸

住　所　東京都中央区月島1-3-12
概　要　地上12階 地下1階 RC造
駐車場　7台（平置式1台・機械式6台）
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
パークアクシスツキシママチュアスタイル
Park Axis 月島マチュアスタイル

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約230m
ローソン月島駅前店まで約190m
セブンイレブン月島駅前店まで約200m
タリーズコーヒー月島駅前店まで約110m
マクドナルド月島駅前店まで約120m
てまりまで約150m
中央区立月島第一幼稚園まで約590m
勝どき保育園まで約860m
中央区立月島第一小学校まで約640m
中央区立佃中学校まで約510m
ジョナサン月島店まで約300m
モスバーガー月島店まで約320m

物件名	パークアクシス月島マチュアスタイル賃貸
所在地	東京都中央区月島1-3-12
最寄駅	東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 地下1階 RC造
総戸数	47戸	築年月	2015年10月

■駐車場　　　7台（平置式1台・機械式150台）
月額46,200円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　56台/登録料1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（RA･CASA･OFI）
大手法人等保証会社未加入の場合、敷金2ヶ月必須
―――――――
■間取り
□Studio～2LDK（40.03㎡～68.86㎡）
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■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
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■サービス
□朝食サービス
□カフェサービス
□レセプションサービス
□ホームエイドサービス
□タニタ健康プログラム

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

今後の住宅地の地価を考えるには、購入者である需要側の有効需要の大きさを決める雇用と所得の今後の動向を予測することが重要である。居住のために戸建てやマンションを購入する際は、購入者は、土地購入額と将来の雇用不安・所得を慎重に秤にかけるし、アパートや賃貸マンションの投資にしても賃借人の所得が家賃負担力を決め、家賃の高低が投資用不動産の収益価格を決定するからだ。このコラムでマクロ的視点から今後の雇用やサラリーマンなど勤労者の所得動向について考えてみよう。

今後の雇用や所得を予測するには、いま国内で起きている労働市場や所得環境の激変に注目すべきである。なぜなら今までの既成観念の枠でこれらを把握することは通用しなくなっているからだ。そのキワードは少子高齢化とITと国内の巨額の財政赤字・公債償還の世代間不公平である。これらのキーワードは複雑に相互関連しているため、将来予測をより不透明なものにしている。

企業収益は景気回復を受け改善しているが、景気回復の割に賃金が伸びていない。その要因としては、企業のリストラはやや一服したものの、依然として人件費の増加に慎重になっており、一般労働者に比べて給与の相対的に低いパートタイム労働者の比率が上昇していることがある。正社員にしても基本給を抑えて、業績の改善は一時金で処理するという姿勢を持つ企業が多い。労働分配率は、生産性と実質賃金の相対的な大きさで決まるが、02年には、生産性が低下するなかで、賃金が名目だけでなく実質でも大幅に引き下げられたことによって、分配率はGDP比で1%程度低下した。03年においても、労働分配率はさらに低下したが、これは労働生産性が2.4%上昇するなかで、実質賃金の伸びがそれを大幅に下回る1%程度に抑制されているためである。景気回復が継続していけば、残業代や一時金という形で雇用者の賃金が徐々に増えていくことが期待されるものの所定内給与は依然として下落ないしは抑制されている。

1,000兆円に膨れ上がった国内の財政赤字という公的債務がもたらす世代間不公平の問題は、将来世代の増税という形で過去世代が負うべき負担が将来世代に転嫁されるため長期的視点で日本経済、さらには地価を考える上で重要な要因となる。将来世代の生産年齢に該当する人口はこれから急激に減少する時代を迎える。特に高齢化が進むなか年金や医療、福祉の給付負担の世代間不均衡は深刻である。国内では年金・医療給付が既に5分の1を超えている。日本経済新聞によると現在、年金給付を100とすると医療給付57、介護給付11を高齢者に払っている。20年後には、年金給付を同様に100とすると医療給付71、介護給付は24になる。つまり高齢者一人に対して支払われる医療給付は年金よりはるかに速いペースで増えることになる。こうした給付を支えるのはほかならぬ現役労働者である。賃金の上昇以上にこれらの負担が増大すると実質的には所得減少をもたらし、将来の地価形成にマイナスの影響を与える。

99年「世代会計の国際比較」という研究報告がなされたが、同報告によると世代間均衡を達成する方法として2つの代替案が示された。1つは所得税を即時かつ恒久的に54%引き上げる。2つめは年金や福祉手当、健康保険給付、失業給付、障害給付などあらゆる移転給付を即時かつ恒久的に29%削減することである。現在、日本政府はこのような政策を取る気配はない。

厚生労働省が25日発表した調査によると世帯ごとの所得のばらつきを示す指標が、02年時点で過去最高を更新した。世帯ごとの所得格差の大きさを表す「ジニ係数」が大きいほど所得格差が大きいが、02年は0.4983と前回調査(99年)より0.0263高くなった。ジニ係数が0.5になると、所得の高い方から4分の1の世帯が全体の所得の4分の3を占める状態とされ、日本はほぼこの状態になっている。

「所得再分配前の不公平等の拡大は所得水準が低下する高齢化の進展が主因と見られるが、労働市場や賃金制度の変化も見逃せない。成績主義の強化により「勝ち組」と「負け組」の二極化が進んでいることや、フリーターな90年代後半から失業率が急速に高まり、低所得層が拡大。能力・実績主義の賃金制度の浸透で、いわゆる「勝ち組」と「負け組み」の所得格差も広がったのであろう」(日本経済新聞)。

家計経済研究所の「消費生活に関するパネル調査」に樋口善美雄慶大教授、財務省財務総合政策研究所が行った分析結果によると所得格差は、90年代後半から拡大し、学歴間、企業規模間、職種間の所得格差は97年から01年にかけ拡大している。さらに所得階層は固定化の兆しを見せている。

雇用状況は02年8月に完全失業率が5.5%と過去最悪を記録した時期から回復に向かい、04年に入ってから4%台で推移している。雇用を伸ばしているのは医療、福祉、サービス業などの一部の第3次産業であるが、卸・小売業、製造業、情報通信などでも雇用はやや改善している。このように失業率は若干低下しているものの失業期間が1年以上に及ぶ長期失業の数は、04年第1四半期で112万人と依然として高い水準が続いており、失業者全体に占める長期失業者の割合は、わずかながら低下したが、約3分の1となっている。長期失業者の年齢別では、25歳から34歳の若年層の長期失業者数が最も多く、かつ全体の長期失業が若干低下するなかでも、この層の長期失業者は依然として増加が続いている。その背景は企業が即戦力の人材を獲得したがるため若年者を雇用する機会が減少し、若年層にしてもフリーターという形で非正規の職に就く者の数が増えており、非正規の職に就いた若年が正規の職に就く確率は低く、フリーターの状態が固定化しているからだ。

企業は人件費抑制のため正社員の雇用は減少し、派遣やパートなどの非正社員の雇用を増加させているがこの傾向は数年は継続するものと思われるが、これから本格的な人口減少時代が到来するため労働力が不足する時代を迎えるという見解もある。総合研究開発機構の神田玲子主任研究員は、07年頃から始まる団塊世代の大量退職により構造的な労働力不足の時代に入ると予測している。

しかし雇用のミスマッチは拡大する懸念がある。企業はバブル崩壊後は中高年の雇用維持のため新規採用を絞り、若年層の失業率は高まっている。企業は即戦力を求めるあまり20歳代の重要な時期に教育は職業訓練の機会や場を与えていない。技術や知識の組織的な伝承システムがすでに崩壊しているからだ。そのことによってさらに若年層は、失業・非正規状態から抜け出すことが困難となる。

住宅地の地価や賃料に国民所得の相関は強いが、今後の国民所得動向は、労働生産性が向上し、労働分配率も向上するので賃金は上昇し、少子化の進行が加速しても経済規模は縮小するが、人口もその分減るので一人当たり国民所得は横ばいで推移するという楽感的な見方や国内財政の危機的赤字は加速し、賃金が仮に上昇しても将来のシナリオとして増税等の負担転嫁のため実質所得は減少し、歴史的低金利からの金利上昇もありなので住宅需要は冷え込むというシビアな将来予測もある。

いずれにせよ少子化と晩婚化、さらには結婚をしないという層の増加は、住宅購入需要の絶対量を減少させる。賃貸住宅の場合、単身者、新婚カップルなどを主なターゲットとしているため需要減は否めない。近年の一人っ子の増加は親の住宅を相続できるため新規に住宅地を購入するという意欲を減少させている。いままでは子育ての期間にそれなりの住居スペースを必要とするため相続タイミングを待てず住宅を購入するというパターンが多かったが、少子化時代ではそのような必要もない。ライフスタイルにあわせ転居が可能な賃貸志向に向かうことも考えられる。政府などによるリバースモーゲージ制度が充実し普及すれば老後の持ち家による年金代わりの所得も期待できるので持ち家志向も増えるだろう。

住宅地の地価水準を形成する需要者の所得という視点で予測すれば、ITなど技術革新が進み企業も雇用労働者も勝ち組負け組みがより鮮明になる。

日本経済新聞社が住宅、マンション大手を対象に調査した結果、回答企業の8割強が03年はこれを下回ると見ており、将来の100万戸割れを予想する企業も6割強に達した。少子高齢化、国内産業の空洞化、減損会計導入などの構造的地価下落要因に加え政府の不良債権処理の実施、低迷する景気、デフレの進行は、長期にわたり地価下落が続くことを不動産周辺業界はすでに織り込んで各事業の再編を図っている。冷え込む住宅需要、ピークを過ぎ陰りが出てきたマンション需要、オフィスの2003年問題、公共事業の予算削減と厳しさを増す環境にハウスメーカー、不動産会社、ゼネコンは危機感が強く、既存事業の差別化や様々な新事業へシフトしている。

ハウスメーカー各社の新事業展開の主要なものは既存住宅の維持・補修や増改築といったリフォーム事業と介護・福祉施設や高齢者向け住宅開発であり、大手デベロッパーは不動産の保有と運営の分離を進めるREITをはじめ提案型ビジネスで手数料を稼ぐビジネスモデル、ゼネコンは技術の外販、デューデリジェンス、土壌汚染など環境分野である。中小不動産業者はニッチ市場へ画期的なコスト低下で事業展開をしている。本コラムで提案型、ニッチ市場型、差別特化型という視点で業界が模索する、なかには意外なものもある事業展開を観てみよう。

スーパーなど大型小売店は、店舗周辺の交通渋滞などに配慮して一定の広さの駐車場を確保する必要がある。従来まではあくまでも来店客へのサービスの一環で、駐車場の最大稼動を引き出し、収益拡大するという発想が乏しかった。しかし不況下で小売店にも、資産の有効活用の推進という動きが強まり広がっている。三井不動産販売はここに目をつけた。同社の駐車場運営のノウハウを生かし、スーパーの来店客用駐車場の稼働率を高める提案型ビジネスの展開を始めた。

同社が駐車場事業に参入したのは94年。10年足らずの新規部門だが、売上高から原価を差し引いた粗利益ベースで全体の約一割を占める。時間貸し駐車場「リパーク」、月決め駐車場「キーパーズ」、大型駐車場「メガリパーク」はいずれも原則として、土地を借り上げて直接運営する事業。そこで培った経営ノウハウを結集した。

既存の駐車場の運営支援を売り物にする「リパークW」事業は99年に開始し、現在、首都圏のスーパーや百貨店の付属駐車場を中心に約20ヶ所の顧客と契約し、稼働率向上を実現させている。顧客から、必要経費のほか、効率が向上した分の一定歩合を得る。

「提案力を支えるのが、駐車場の稼動情報を把握・分析する独自のシステム。駐車場のゲートとコンピュータを連動させ、車両の入出庫や曜日・時間帯別の売り上げをつかむ「インテリジェントゲートシステム」、周辺の駐車場の利用需要などを加味して運営上の問題点を明らかにする診断システム「ドクター・リパーク」だ。駐車場業者が技術開発で手掛けるのは珍しいが、顧客に売り込みをかける時、顧客的なデータを示すことで説得力を高められる。営業エリアも首都圏だけでなく関西、名古屋圏で拡大していく。技術面では、利用者の利便性を高めるキャッシュレス化を検討していく」(日経産業新聞)。

鹿島と応用地質の共同出資会社であるイー・アール・エス(ERS)は企業の保有資産を損なう地震や土壌汚染などのリスクや企業の信頼を損なう要因となる潜在リスクを分析し回避する手段を提案する。民間企業だけでなく、国道脇の斜面の崩壊リスクの調査など、官公庁向けも行う。

応用地質は地質調査最大手。建物の鹿島と土地の応用地質という不動産の二大分野に精通した両社がノウハウを出し合い、地震や土壌汚染対策、資産評価など不動産全般に関するコンサルティング事業の確立を狙い98年11月イー・アール・エスを折半出資で設立した。事業内容を同社サイトから引用すると、

長引く不況による個人破産の増加や不良債権処理の加速で全国の裁判所の競売物件は増加している。購入ローンが可能となり、インターネットのサイトでの公開などで素人の競売参入も増えているが、リスクが高く専門的知識を要求されるため現実には不動産会社などプロが多い。

プロが通常、買いを入れるのは建物の損傷が少ない所謂「築浅」物件で、経年が大きい物件は再販のためのリフォーム費用が高くなるため落札を敬遠する。特に地方は需要も少ないため売却できず、その多くが老朽化し放置状態にあった。住宅販売会社やすらぎ(群馬県桐生市)は、裁判所の競売にかけられた中古戸建住宅を買い取り、リフォームして再販売する事業で急成長している会社だがそうした不人気物件に目をつけた。このビジネスモデルの成否は通常は膨大な額になると見込まれるリフォーム費用をいかに安くするかである。

リフォーム工事の場合、多くの職人が様々な工種を少しずつ工事をすることになる。新築のようにまとめて工事ができないので作業効率が悪く、現場に入る工事の種類が多ければ多いほど工事金額は上がってしまう。特に給排水工事では、1ヶ所トイレを増設しただけで給水と雑排水、汚水と3種類の配管工事が発生して、工事金額を押し上げる。そこで水道、電気、大工、設備(浴室、キッチンの組立てなど)工事をひとりでこなし、かつ優れた技術を持つ「多能工」の採用により人件費、工期を抑える。

やすらぎは全国400社近くの工務店を組織。1人の職人が複数の仕事をこなす「多能工」方式を指導し、工事の効率を向上させ、コストを相場の半分以下に下げ築10年、20年の物件でも利益が出る事業モデルをつくり上げた。営業拠点の大半が地方裁判所のそばに置き今期中に全都道府県に拠点を開設。販売戸数は前期比2割増の1,000戸強を目標にする。

羽田空港に隣接する東京都大田区の工業団地、工場を地方に移転、閉鎖した跡地が目立つが、最近、更地化したあちこちに急に駐車場が出現している。工場跡地を短期契約で借り上げ駐車場にするケースだ。狙いは空港利用客。運営の仕組みには、小規模業者の企業のデフレ下での生き残り策が見えてくる。

「この地区で駐車場を運営する企業の最大手と目されているのが、京浜建設。常勤は社長と事務の女性の二人だけだが、「つばさパーキング」の名称で空港利用客の乗用車を1日に300～500台、年末や夏のピークには1,000台程度を預かつている。工場を閉鎖、縮小した企業から遊休地を3年程度の契約で借り受ける。駐車場への設備費は基本的に地主持ち。羽田から出張したり家族旅行に出かける人たちの車を預ける。客に大田区京浜島や城南島の工業団地内の駐車場まで来てもらい、空港へは専用のレンタカーで送迎する。車は2、3日預けるので用地いっぱいにぎっしり詰め込む。通常の貸し駐車場に比べ、土地の利用効率は極めて高い。客はインターネットで集める。ほとんどの客がネット上で「つばさパーキング」を探して予約。ホームページの地図を見て、駐車場に来てくれる。料金は1泊2日4,300円、2泊3日6,000円と、既存業者よりやや割安に設定した。受付、車の整理、客の空港までの送迎はすべて約40人のアルバイト。年商は今のところ2億円程度だが、経常利益率は30%を突破する」(日経済産業新聞)。

SOHOシンクタンクによるSOHOの定義は「情報通信機器を活用し、自宅または小規模なオフィスで事業を行なうこと」としている。SOHOを行なう者を、「SOHO事業者」としており、個人(被雇用者含む)および法人が含まれる。

情報通信時代の新しい生き方である「ワークスタイルとライフスタイルの融合」が、SOHO事業の基本コンセプトであり、SOHO人口の増加を反映して都心型SOHO賃貸住宅が増加している。入居者は、プログラマー、税理士、建築家、デザイナーなど時間に関係なく仕事する人たちが多く、24時間効率的に仕事ができる機能性と睡眠や食事、シャワーなど住宅に求められる快適な生活環境も重要な要素になる。この要件を備えて従来のワンルームと一線を画し、SOHOマンションとよばれる。

まず、全体的に専有面積が広い。従来のワンルームマンションは、一戸当たりの専有面積が20㎡前後以下というものが大半だった。対してSOHOマンションは、広さが底上げされるとともに、二人程度の小家族でも暮らせるほどの広さを確保したタイプもそろえられている点が特徴だ。具体低には、30㎡前後～50㎡台のものが少なくない。住居部分とワークスペースを扉や段差で仕切り、玄関を2つ設け、住宅用の入り口と別の玄関があり、仕事上の来客は専用のオートロック玄関から訪問できるタイプやメゾネットタイプで、階段を上下することでオフィスと居住空間を切り分け玄関が2つあるので仕事での来客に対応できるものなどがある。また有料で打ち合わせなどができる共有の集会所が使用できるものもある。

さらに設備・共用施設・サポートシステムが充実している。ワンルームは、単に空間を提供するだけで設備も通信関係では電話・テレビ回線程度が多いが、SOHOでは、ブロードバンド対応の回線やマルチメディアコンセントなどを標準装備。通常が30Aの電気容量を最大100Aまで拡大可能であったり、エントランスにミーティングコーナーや二十四時間対応の宅配ボックスを設置するほか、クリーニング集配や生活必需品の宅配などのサポートサービスを行っているケースもある。今後、ブロードバンドの急速な普及、IT化がさらに需要を刺激すると予測される。

全国で65歳以上の高齢者がいる世帯は約1,540万世帯、全世帯の3分の1に達する。またこのうち高齢者夫婦世帯と高齢者単身世帯は、高齢者のいる世帯の約50%を占める。高齢者人口は今後、増加し、15年には総人口の4分の1になる。現在、高齢者は持家が多いが建物設備、構造に高齢者対策がなされている住宅は僅かで高齢者だけの住宅では維持費がかかることから利便性の高い賃貸住宅に住み替えのニーズは高いといわれている。

借家人については、死ぬまで借家に住める「終身建物賃貸借制度」を創設。病気などで家賃を滞納した場合でも半年間は公的機関が債務保証をする。家主には賃貸住宅のバリアフリー化のための工事費を国と自治体が補助を行なう。

などの補助制度を設けて、高齢者向けに賃貸住宅の市場整備拡大を目標に民間支援をしており、一般住宅市場が縮小するなか潜在需要の大きい介護住宅への期待が高まっている。

政府のこうした手当てに反し、現実問題として家主は高齢者の入居を敬遠するため高齢者が入居するのは容易ではない。また高齢者の入居を受け入れる優良賃貸物件も少ない。

高齢者向け集合住宅は、有料老人ホームや老人保健施設に求められる環境・設備は必要でなく、バリアフリー対応と緊急時に対応可能なレベルの機能があり、福祉事業所と連携しての給食・介護・福祉器具貸し出し等のサービス、また医療機関と連携して健康診断、リハビリテーション等をそれぞれ行い、必要なときにこれらの機能を利用できる施設といえる。

長谷工総合研究所の調査によると90年代後半以降、高齢者(50歳以上)のマンション購入が4件に1件の割合まで高まっている。高齢者介護付マンションが今後の市場として注目されるのはその潜在需要にあるため、高齢者市場を狙い全国で高齢者向けのケア付きマンションが建設、計画され始めている。

「不動産管理会社のシンカイは福井市の中心部で、高齢者向けのケア付きマンションを展開している。要介護認定を受けているが、「施設には入りたくないし、自宅だと買い物などが不便」という高齢者に利用してもらう狙いだ。部屋はバリアフリー対応型で、ホームヘルパーの派遣など様々な介護関連のサービスがセットになっている。ヘルパー派遣、介護用品の紹介や食事の宅配、警備会社によるセキュリティーサービスなどだ。病院の予約やタクシーの送り迎えの手配も可能。部屋には警備会社とつながった専用端末を設置。高齢者はボタンを押してコールセンターを呼び出して、利用したいサービスを伝える。センターには警備会社の社員のほか、準看護師と介護サービス団体の職員が常駐。各種サービスを手配するほか、急病や事故にも対応できる体制を整えた。部屋の賃料は2LDKで65,000～71,000円。サービスの基本料が6,000円。利用したサービスごとに別に料金がかかる。平均すると月12万～14万円程度の負担となり、高齢者にも利用しやすい料金設定にしたという。マンションは00年12月に一棟目が完成、18室ある部屋のうち6室を高齢者向けとして入居者の募集を開始。1ヶ月たたずに全室埋まった。プライバシーの守れない施設を嫌がるが、マンションなら納得しやすい。今後は新規の一棟建てだけでなく、リフォームで数部屋ずつこのシステムに対応する物件に取り組みたい」(日経産業新聞)。

介護付マンションの場合、入居率80%以上が損益分岐点と言われているが、この事業の難しさは事業拡大を狙い、介護者の育成に手抜きすれば、人を預かる仕事であるため一挙に信用を失う事態が発生する。事業はその段階で破綻するというリスクを抱える。

現在はケア付き住宅の需要が多いが、介護保険による在宅サービスが充実してくると安価で手軽なケアなし賃貸住宅の需要も増加すると予測される。いずれにせよ今後、本格的な高齢化社会を迎えるため社会的ニーズに合った高齢者住宅の仕組みや商品開発は急務であり、潜在需要も大きい。