■駐車場　　　―
■バイク置場　1台/月額1,650円
■駐輪場　　　33台/月額220円～330円
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■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
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■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～40.44㎡）

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まず、減価償却とは何かを知りましょう。不動産を運用する場合、物件の購入代金は経費として計上できます。しかし、不動産物件というのは長い期間利用するのが前提となっているため、1年目でそのすべてを経費計上はできません。そのため、利用可能な年月に分け、毎年費用として計上することになります。これが減価償却です。そして、その費用のことを減価償却費と言います。

ただし、減価償却できるのはあくまでも“朽ちていく建物”のみ。土地に関してはそもそも朽ちるものではないので、減価償却ができません。なお、実際には建物部分は本体である建物躯体と電気設備や給排水設備といった建物設備に分けられます。

土地は減価償却費の対象になりません。不動産会社が発行した売買契約書や譲渡対価証明書を確認し、建物のみの費用を把握しましょう。なお、設備についてもこれらの書類で確認できます。ただし、中古物件の場合は設備と本体の区分が難しいので、一緒に計算するケースが多いようです。

減価償却費を計算する場合に用いられるのは、定額法と定率法の2種類です。前者は減価償却の対象になる金額を耐用年数で割る方法。毎年一定額が配分される仕組みで、建物本体と設備の両方に用いることができます。

一方、定率法は利用開始初期の減価償却費を多くし、年々減少させていく方法。築年数が経過するほどに、減価償却費が少なくなっていくのが特徴です。こちらは、建物設備のみに用いることができます。なお、平成28年4月1日以降に取得した物件の場合、建物設備の償却は定額法を用いるようになりました。

2015年に厚生労働省が発表した調査によると、女性の平均寿命は86.99歳でした。これは男性の80.75歳に比べて6歳以上長生きという結果であり、いかに女性の寿命が長いかを物語っています。一方で、未だに男女の資金格差は存在し、女性の老後の資金確保問題は切実と言えるでしょう。不動産投資は、こうした女性たちにとって老後の不安を解消するひとつの手段になり得ます。

一般的に、家事や出産、育児などの経験に富む女性というのは、どのような部屋が住みやすいかを理解している傾向にあります。そのため、不動産投資における物件選定の場面でも、女性ならではの視点から部屋の良し悪しが判断できると言えるでしょう。結果として、借り手が見つかりやすい物件の確保につながる可能性が高いです。

不動産オーナーという響きから、日々忙しい毎日を想像される方も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産物件管理の実務というのは外部の業者へと委託するのが一般的になっています。マンション経営に関する知識や経験というのは、そこまで必要ありません。手間のかかりそうな契約や家賃の催促、クレーム処理などについても、まとめて任せることができます。現在、家事や子育て、育児で多忙な方であっても、安心して運営できます。

賃貸経営というのは不動産賃貸事業に分類されます。個人でも可能な事業となるため、日本政策金融公庫の「女性起業支援資金融資」を受けることが可能です。ただし、目的が不動産投資であっても、ビジネスとして行うという前提のもと利用できるローンになり、事業計画書の提出が求められるかもしれません。ポイントは、長期にわたって金利が固定であることと、比較的低金利で借入ができること。年収が高くなくても比較的審査が通りやすい点も魅力です。

女性が不動産投資をはじめるにあたり、不安になるのはやはり融資の問題。先述の女性企業支援資金融資は別にして、銀行等の金融機関から融資を受けるのは、専業主婦やパート勤務の方には難しいでしょう。この場合、まずは旦那様がローンを組む、という方法も考えられます。このようにして奥様主導で不動産投資をはじめ、お二人の老後の資金確保にするのもおすすめです。

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点（BER）の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点（Break Even Point）」とは異なり、「均衡が破られる比率（Break Even Ratio）」、つまり利益率の限界のことを言います。

運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点（BER）は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点（BER）は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点（BER）に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点（BER）を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点（BER）の計算を行いましょう。

また、損益分岐点（BER）を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用（ローン）が運営費（OPEX）に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。