竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区亀沢1-13-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンまで約130m
まいばすけっとまで約80m
ジョナサンまで約10m
meetsまで約900m
クリエイトまで約380m
アルカキットまで約1300m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約200m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約340m
山田記念病院まで約630m
横網交番まで約400m
シモジマ浅草橋本店まで約1670m
横網町公園まで約460m
薬ヒグチ両国店まで約440m

物件名	アイフラット両国賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢1-13-6
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.45㎡～57.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の買い替えでは、今住んでいる住居を先に売る「先行売却」か、新居を先に買う「先行購入」かの２つの方法があります。

先行売却は、新居を購入する前に現住居の売却活動を行う方法です。現住居を先に売却することでまとまった資金を確保できるため、新居購入の資金計画を立てやすいといった特徴があります。

一方、先行購入は、現住居を売却する前に新居の購入活動を行う方法です。先行購入では時間をかけて予算に合う新居を探すことができ、良い物件が見つからなければ買い替えしないというパターンもあります。

住居を買い換える際には、「買い替えローン」という便利な融資制度を利用することができます。制度利用の流れや注意点について見てみましょう。

買い替えローンは、現在の自宅を売却してもローンの残債が完済できない場合に、不足分と新居の購入資金をまとめて融資してくれる制度です。ただし、買い替えローンを利用できるのは、自宅を売却してローンの残債に充当しても、完済することができない場合に限られます。

自宅を売却して完済できる方は、買い替えローンではなく通常の住宅ローンを利用することになります。

買い替えローンを利用するためには、「現住居の売却」と「新居の購入」の決済日を同じ日にする必要があります。以下、売却先行で買い替えローンを利用する流れを見ていきましょう。

買い替えローンの利用も含めた全体の計画を不動産会社に説明して、売買仲介を依頼します。買い替えローンの申し込み手順などは、業者のアドバイスに従うと良いでしょう。

現住居の販売価格を設定し、広告・募集を開始してもらいます。同時に、内覧対策を始めます。

現住居の売却活動を通じた集客具合や、内覧時の買い手の希望などを総合的に勘案し、売却可能額の目途を立て新居購入の資金計画を作成します。

あらかじめ目を付けておいた物件の現地確認と下見を行います。売却先行では、現住居の売却活動に並行して、新居のエリア選定や物件探しを行うことが重要です。

新居購入契約後でも融資を受けられないケースがあるため、買い替えローンの正式な申し込みの前に、融資を受けることができるかを金融機関に事前審査してもらいます。購入ができなくなる事態を防いでおくことが重要です。

新居の購入契約を締結した後は、金融機関に買い替えローンの正式な申し込みを行います。

現住居売却では、買主から手付金を除く売却残金を受け取り、物件を引き渡します。同時に、ローン残債を完済します。新居購入では、売主に手付金を除く購入残金を支払い、引き渡しを受けます。同時に「現住居の抵当権抹消」「新旧住居の所有権移転」「新居の抵当権設定」がされることになります。

このように買い替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同時に合わせる必要があります。売却先行では、現住居の売却可能額を把握した上で新居購入の資金計画を立てることになるため、不動産業者のアドバイスを受けながら、スケジュールに従って売却と購入のステップを手際よく同時に進めていくことが求められます。

先行して新居を購入する先行購入の場合、現住居が思ったとおりに売却できる保証がないため、「買い替え特約」をつけることができます。

買い替え特約とは、新居の購入契約締結時に「現住居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入を白紙撤回できる」という決め事です。「〇月〇日までに」「〇〇円以上で売れなかったら」など売却期限や最低売却価格が満たされなかった場合に、購入契約を無効にすることができます。

通常、一方的な契約解除には違約金が発生し、払い込んだ手付金は返ってきませんが、買い替え特約では、違約金は発生せず手付金も無事に戻ってきます。ただし、買い替え特約を付けるには、売主と買主双方の合意が必要となります。

現在住んでいる住宅が予定通りに売れない場合、資金計画を見直す必要が生じ、新居の購入を進めることが難しくなることから、買い替え特約は、新居を買う側にとってメリットが大きい契約となります。

しかし、売主側からすると売却活動ができなくなるうえ、売買契約が白紙になる恐れがあります。そのため買い替え特約は、最低売却価格も相場より低く設定されるのが一般的ですが、それでも売主の合意を得るのはなかなか難しいといった事情があります。

売主にメリットがないと考えられる買い替え特約で合意してもらうためには、仲介業者の力を借りるのが効果的です。新居の購入を依頼する仲介業者と、現住居の売却も専属で任せる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、全面的にバックアップしてもらうという方法です。

業者にとっては、新居の購入仲介のみならず現住居の売却仲介も契約でき、専任契約をもらえれば現住居の買主からの手数料も入ることになります。そのため新居の売主との交渉においても、特約を付けられるように動いてくれることが期待できます。過度な期待は禁物ですが、検討してみる余地はあるでしょう。

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼する以外に、業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

買取は、不動産を買取業者に買い取ってもらう売却方法です。買い取った業者は、取得した不動産を整地・リフォームなど手を入れ、売りに出します。このような費用がかかることもあり、業者の買取価格は通常の売却相場と比べて1～3割程度安くなります。

一般的には、買取より仲介業者に依頼して売るほうが高い価格で売却できますが、買取には売却までの時間を短縮できるというメリットがあります。仲介方式では、一般の買い手が現れるのを待つ必要があり、売却できるまで一定の時間がかかります。

一方、買取では業者が直接買い取ってくれるため、仲介よりもスピーディーに現金化できます。そのため、先行購入で新居を見つけて購入決定したものの、現住居を売りに出しても買い手がつきそうもないケースなどの場合、売却価格が多少下がっても許せる状況であれば、買取を検討してみても良いでしょう。

自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。ただし、売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

所有期間が10年超の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

自宅を売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。税額が安くなるなどではなく、あくまでも課税の繰り延べになりますが、転居に伴って何かとお金もかかることを考えると、翌年に支払う税額を少なくできるのはメリットと言えます。

買い替えのため自宅を売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例の適用を受けるには、「平成31年12月31日までに売却すること」、また、「売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件とされています。

住宅ローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例は「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、買い換えを行う必要はありませんが、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが要件となっています。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

事業用とは、農業、製造業など様々な用途がありますが、アパート経営や駐車場経営など不動産賃貸も該当します。ただし、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで課税を将来に繰り延べるものであることに留意してください。

不動産の単なる売却や購入と異なり、買い替えは売却・購入両方の連携を図りながら、時間的に近接して行う必要があります。そのため信頼できる不動産会社の力を借りることがとても大切です。

仮に買い替えにあたって十分な資金力があり、新居の購入を先行しても現住居の売却を急ぐ必要がないなどの場合では、新居の購入と現住居の売却は別々の業者に依頼し、じっくりと取り組むほうが有利な場合もあります。

しかし、一般的には現住居の売却資金を新居の購入資金に充てる場合や、借り替えローンを利用するケースが多く、そのためには売却と購入の密接な連携が求められます。そのため、買い換え実績が豊富で信頼ができる業者1社に絞って依頼するほうが良い結果を招くこともあります。

売却を依頼する場合は、複数の業者に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを見て信頼できそうな業者を決めていきます。また、購入の仲介をしてもらう場合は、紹介物件の豊富さや情報提供の内容・質などをみて決めることになります。

一方、現住居の売却と新居の購入両方を任せる買い替えの場合は、買い替え実績が豊富な業者の中で、無理のないスケジュールや有益なアドバイスを提供してくれる業者が候補となります。買い替え時に頼りになる不動産会社の条件には次のものが挙げられます。