竣　工　2022年1月
最寄駅　笹塚駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ケルスコートササヅカ

■近隣周辺施設情報
成城石井幡ヶ谷店まで約310m
ライフ幡ヶ谷店まで約400m
ファミリーマート幡ヶ谷駅南店まで約110m
ファミリーマート幡ヶ谷駅北口店まで約240m
セブンイレブン渋谷幡ヶ谷駅前店まで約290m
ダイエー幡ヶ谷店まで約290m
スワローチェーンクリーニングまで約130m
佐野歯科クリニックまで約110m
幡ヶ谷南郵便局まで約140m
ミネドラッグまで約100m

物件名	ケルスコート笹塚賃貸
所在地	東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
最寄駅	京王線「笹塚駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	41戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（24.65㎡～61.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資の利回りとは、「物件取得でかかった費用に対する年間収益の割合」を指し、物件の儲ける力を計る重要な指標として使用されています。たとえば、ワンルームマンションを購入して賃貸に出した場合、初期投資額（購入にかかった金額）に対して1年間で家賃収入がどれだけ得られるか、ということを表すのが利回りです。

表面利回りとは、「物件価格に対する年間収益の割合」です。利回りの値が大きいほど儲かる可能性の高い物件であることを意味し、物件の利回りを見比べることで収益性の良し悪しを計ることができます。

たとえば、3,000万円の中古ワンルームマンションが2つある場合、1つ目の表面利回りが5％、2つ目が6％だとすると、2つ目の物件のほうが多くの利益が得られると予測することができます。

表面利回りは不動産会社や不動産情報サイトの物件紹介ページの物件情報の1つとして使用されているため、見たことがないという方は一度確認してみると良いでしょう。

実質利回りは年間の収益から年間維持費を差し引いた年間の利益を「物件価格＋購入時の諸費用」で割った指標となります。

収益物件には年間を通じて発生する維持管理費、修繕積立金や火災保険料などのランニングコストのほか、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。このほか物件購入時には不動産仲介手数料、司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税などの費用・税金も必要です。

これらは儲けを減らす費用となるため、物件の正確な収益力を計るためには総合的な年間維持費を含めて計算しなければなりません。さらに不動産経営では空室が発生することもあるため、利回り計算では将来の空室による収益の低下を反映させる必要があります。

表面利回りは、購入価格と年間の家賃収入のみで計算する指標でしたが、実質利回りはランニングコストを差し引いた現実的な収益性を計ることができる指標と言えます。

各地域における物件種類別の利回りの相場をグラフにしたものですが、利回りは3大都市圏の地域よりも地方のほうが高くなっています。大都市圏の物件価格が地方圏よりも高い水準にあるため、利回りの計算式の分母となる物件価格は大都市圏のほうが割高となり、大都市圏の利回りは低くなります。

国内不動産を売却する際は譲渡所得税をはじめとして様々な税金がかかります。一方、海外不動産を売却する場合には、国によって「課税されるもの」と「されないもの」に分かれます。海外での売却は想定以上に税金の負担が大きくなり収益性が落ちることもあるため、事前に理解しておくことが大切です。

日本では所有期間が5年以下であるか、あるいは5年を超えるかによって課税譲渡所得に対する税率が変わります。課税譲渡所得とは、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するものになります。

賃貸収入を得ると確定申告する必要がありますが、このとき経費として計上した減価償却費の合計金額を取得費から引くことになるため、減価償却費が大きいほど取得費が少なくなり、課税譲渡所得も増えます。

譲渡所得税は課税譲渡所得に税率をかけることで、税額を算出します。税率は所有期間によって異なり、譲渡した日の年の1月1日時点で決まりますが、5年以下の場合、税率は39.63％になります。一方、所有期間が5年を超えると税率は20.315％（所得税・復興税15.315％と住民税5％）になり、税額は少なくなります。

海外で不動産を売却した時に、現地で税金が課せられることがあります。海外不動産投資では国によって税制が異なり、例えばマレーシアでは所有期間が5年以内まではキャピタルゲイン税の税率は30％になりますが、6年目からは5％とかなり低くなります。

一方、シンガポールにはキャピタルゲイン税がありません。さらに家賃収入に対するインカムゲイン税もありませんが、その代わりに取得時に支払う税金が高くなっています。不動産投資家にとっては値上がり分が大きいほどお得になる国といえます。

このほかカンボジアもキャピタルゲイン税がありませんが、今後の法改正によって課せられる可能性があります。海外不動産の売却にかかる税金の内容は、購入する前にきちんと把握しておきましょう。

海外不動産投資は家賃収入であるインカムゲインよりも、値上がりなどによる売却益であるキャピタルゲインのほうがメインになります。物件は長く所有しているほうが譲渡所得税は安くなりますが、物件の値上がり具合や為替変動などを総合的に判断して、売り時を見極めることが重要です。

譲渡所得税が安くなっても為替差損でメリットがなくなる場合もあります。売却を検討する際は現地の不動産価格の推移などをチェックしながら、タイミングを探すようにしましょう。

海外不動産を売却する時の税金を把握したら、次は外国税額控除について確認しておきましょう。外国税額控除とは、現地で納めた税金を日本の確定申告の時に還付してもらえる制度です。

外国税額控除は海外でキャピタルゲイン税を支払い、日本でも譲渡課税所得を納めた場合、二重課税となることを防ぐための制度となります。租税条約を結んでいる国同士で適用され、欧米や東南アジアなど国交のある国を中心に外国税額控除を利用できます。

なお国交を結んでいない台湾とは租税条約を締結していませんが、日台租税協定を結んでいるため、実質的に二重課税を回避することができます。

なお海外で支払った税金を必ずしも全て取り戻すことができるわけではないことに注意が必要です。控除金額には上限があるため、例えば日本での課税所得税を上回った税金を海外で支払っていても日本の所得税をゼロにはできません。

日本での所得総額に対して海外不動産を売却した時に得る所得金額の割合が少ないほど、控除できる税額は少なくなります。キャピタルゲイン税が高い国の不動産を短期間の所有で売却するような場合には注意しましょう。

現地で納めた税金が控除限度額を超えていると、確定申告で全てを還付してもらうことができません。しかし控除しきれなかった分の税金は、住民税から控除することができます。道府県民税からは12％まで、市町村民税からは18％まで控除することが可能です。さらに住民税でも控除しきれない場合、翌年以降3年間は繰越控除をすることができます。

海外不動産を売却する時には、値上がりによるキャピタルゲインを期待することができます。しかし購入希望者はできる限り安く購入しようとするため、購入希望者との値下げ交渉に応じる必要が出てきます。

値下げ交渉で大切なことは、売却する物件について熟知しておくことです。交渉自体は売主に代わってエージェントが行いますが、購入希望者からシロアリや水漏れなどの欠陥を指摘されれば値下げ要求に対して強気に応じることも難しくなります。そのため事前に不具合や修繕が必要な箇所を把握して修繕しておくなど、あらかじめ準備をしておくことが大切です。

海外不動産の売却は現地のエージェントに任せるのが一般的ですが、エージェントは会社組織であったり、個人で活動している場合もあったりするなど様々です。いずれにしても実績のあるエージェントを選ぶことが重要です。

特に東南アジアのように中古物件の売買市場が十分に整備されていない土地では、「買い手探し」においてエージェントの力が不可欠です。多くの購入希望者は少しでも安く買おうとするため、希望価格よりも高い金額で売却を決めてもらうには、エージェントに相応のリサーチ力が必要になります。

周辺相場の動きと今後の不動産相場の動向などの情報を常に仕入れることができ、そのうえで売り出す物件にどれだけの価値があるのかを、購入希望者に説明できる能力が求められます。売却実績が豊富で交渉能力の高いエージェントを見つけることが売却を成功させるか否かの分かれ目となるわけです。

エージェントは、知人や投資仲間から実績のある者を紹介してもらえれば良いですが、そのようなコネがない場合は不動産情報サイトでも探すことができます。あるいは日本で活動しているエージェントから探してみるのも良いでしょう。

東南アジアの物件の場合、東南アジア全体で1,600社、10,000名以上のローカル不動産エージェントのネットワークを利用して売却を仲介できる「ビヨンドボーダーズ」のような会社もあります。売却の際は1社だけでなく、複数社のセミナーなどに参加して、各社の現地ネットワークや実績、リサーチ力、情報力などをチェックしてみると良いでしょう。

また、中古不動産の値下がり幅が小さく、建物の価格比率が高いため減価償却による節税効果が高いことから、アメリカ不動産の売買も人気となっています。アメリカ不動産投資であれば、東証1部上場企業のオープンハウスが国内トップクラスの実績を有しています。また、定期的にセミナーも開催しており、アメリカ不動産に関する様々な情報を得ることもできます。

エージェント選びでは、こまめに連絡が取れるかどうかも重要です。国により異なりますが海外のエージェントとのやり取りは日本との時差が障壁になることがあります。現地のエージェントと連絡を取る場合、メールが主となることもあるため、レスポンスの早いエージェントを選ぶと何か問題が発生してもスムーズに解決しやすくなります。

海外の不動産の売却では為替差損益にも注意が必要です。海外不動産を売却すると、現地のお金で代金を受け取るため日本円に換金することになります。その際、購入時よりも円高に進んでいると為替差損が生じます。為替差損とは、日本円を外貨に換えて再び日本円に戻した時に、為替変動により最初の金額よりも得られる日本円が少なくなることです。

例えば1,000万円を米ドルに交換する際にレートが1米ドル100円であった場合、1,000万円は10万米ドルになります。しかし10万米ドルを日本円に戻したときに1米ドル90円と円高へ振れていた場合、受け取れる日本円は900万円になり、100万円の為替差損が生じることになります。

不動産の売買は金額が非常に大きいため、為替が購入時より少しでも円高に振れていると、大きな損失を被ることになります。逆に円安に振れていればその分為替差益が生じ、多くの日本円を受け取ることができます。

現在の為替相場はアメリカ経済が好調であることと日本の政策金利が低く維持されていることから、ドル高円安傾向が続いています。しかしアメリカが景気の減速を観測して利上げを終了させ、逆に日本が低金利政策を終了させて利上げに向かった場合、円高に進む可能性も十分にあります。

ドルが弱くなればほかの国の通貨にも影響を与えるため、海外不動産を購入して売却による出口戦略を立てる際は、為替の動向にも十分に注意することが大切です。