竣　工　2021年3月
最寄駅　大井町駅徒歩6分
総戸数　58戸

住　所　東京都品川区東大井4-12-10
概　要　地上5階 地下1階 RC造
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■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンオオイマチ

■近隣周辺施設情報
オーケー青物横丁店まで約550m
西友大井町店まで約470m
イトーヨーカドー大井町店まで約610m
マルエツプチ鮫洲駅東口店まで約690m
セブンイレブン品川東大井5丁目店まで約520m
ローソン東大井6丁目店まで約550m
ローソン東大井5丁目店まで約370m
阪急百貨店大井食品館まで約770m
アトレ大井町まで約580m
阪急大井町ガーデンまで約660m
ヤマダ電機LABI品川大井町まで約520m
阪急大井町ガーデンまで約770m
品川区役所まで約1140m
品川郵便局まで約470m
三菱東京UFJ銀行大井支店まで約680m
ワッツ大井町駅前店まで約600m

物件名	リビオメゾン大井町賃貸
所在地	東京都品川区東大井4-12-10
最寄駅	JR京浜東北線「大井町駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 地下1階 RC造
総戸数	58戸	築年月	2021年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ユニバーサルトラスト株式会社
■施　工　　　株式会社三浦組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.01㎡～46.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは若年層の人口比率が40％超と高いことで有名です。経済成長は若年層を中心とした労働力の多さが基盤となっており、不動産需要が見込めることでもこれからの市場拡大が期待できます。

マレーシアでは不動産価格は上昇傾向にあります。しかし100万リンギットを超える高額物件が過剰供給状態となっています。

マレーシア中央銀行によるレポートによれば、高級不動産開発の供給が低価格住宅の需要を上回っており、マレーシア政府は、高級不動産開発プロジェクトを一時的に凍結すると発表しました。

その結果、現在は100万リンギット以上の高級コンドミニアムの建設が止められており、高級物件の過剰供給が改善するまで続くとみられています（海外メディアTHE EDGE MARKETSより）。

今回のように規制と聞くとマイナスイメージを持つ方は多くなりますが、今回のマレーシア政府による措置は、不動産相場を上げることを目的に供給数を制限した不動産市場のテコ入れ政策といえます。つまりマレーシアの不動産相場は、政府を後ろ盾に今後の上昇が期待でき、逆に安く購入するチャンスと捉えることができます。

商業用地にはサービスアパート（コンドミニアムのようなもの）と呼ばれる住宅が建設されますが、1ベッドルームの間取りでも40～100㎡とかなり広いのが特徴で、共用施設としてプールやジム、テニスコートを完備している物件もあります。

コンドミニアムの購入では為替レートの相場も重要ですが、マレーシアの通貨リンギットは対円で安く推移しています。

2014年11月に1リンギット35円をつけてから下落し、2016年9月に24.6円をつけてからは徐々に上がり、2018年9月時点では27円台で推移しています。

過去の為替レートからみれば、コンドミニアム購入に有利な安い水準にあるといえるでしょう。

マレーシア政府は外資が安い物件を買い占めるのを回避するため、自国の不動産相場をある程度コントロールしています。

基本的に外国人が購入できる不動産は、100万リンギット以上の物件のみとなります。ただし州によって規制の条件は若干異なり、例えばリゾートアイランドとして人気のペナン島は最低購入価格が200万リンギットですが、同じ観光地でも北部に位置するサバ州では最低50万リンギットとなります。

なお、長期滞在ビザを保有している場合、規制は若干緩和されます。例えばマレー半島の西方にあるペナン島では「最低50万リンギット以上、最大2物件」までの購入が可能となります。ビザ保有により信用力が高まるため、住宅ローンも組みやすくなります。

マレーシアのコンドミニアムを購入してどのように利益を得るかを見ていきましょう。マレーシアでの不動産投資においては現在の経済状況と不動産市場、購入から売却に至るまでの道筋を立ててから購入計画を立てることが重要です。

海外コンドミニアムの不動産投資はおもに売却時での利益を目的とします。あるいは税金対策による利益を確保しつつ売却のタイミングを狙うかのどちらかとなるでしょう。

現在のマレーシアの不動産状況を見ると、すぐに大きなキャピタルゲインを狙うのは難しい状況といえます。Global Property Guideのデータを見ると、上昇は続いているものの前年度比での上昇率は低下しており、大手デベロッパーのプロパティ・グループも2017年第四半期での不動産価格は下落が続いていると指摘しています。

マレーシア政府はこのような状況を踏まえて不動産供給をコントロールしようとしています。経済成長が堅調に続くようであれば、いずれ需要が供給を上回ることで、再び不動産相場が上昇すると予測できます。

そこで、新築のコンドミニアムを購入して完成前に売却する戦略よりも、ある程度賃貸運用を続けて売却の時期を見計らうことになる可能性も考慮すると良いでしょう。もちろんプレビルド物件を購入すれば早期割引により安く購入できますが、外国人が購入できる100万リンギット以上の新規開発が凍結されているため、現在出ている物件以降の販売予定はない点に注意が必要です。

マレーシアのコンドミニアムは中古も購入できますが、管理状態によっては劣化が進んでいる物件もあります。キャピタルゲインが目的であれば新築物件を狙うところですが、価格はかなり高騰しており、さらに100万リンギット以上のコンドミニアム建設は一時的な凍結状態です。

単価価格は安いといえますが、マレーシアで高い利回りが期待できるのは広い間取りの物件となります。例えば首都クアラルンプールのKLCC地区における賃貸利回り平均は次のようになっています（販売価格と賃料の平均も記載しています）。

完成前の転売で利益を出すのが一般的ですが、長期間保有する場合、利回りと減価償却費の効果を考慮した売却価格の設定がポイントになります。課税所得によっては、あまりに高額な物件を購入しても税金の還付が追い付いてこないケースもあります。

築3年の1ベッドルームタイプの中古物件を55万リンギットで購入し、短期の旅行者向けに貸していましたが、2年後に売却を決意するも、購入時を下回る価格でしか売れず、キャピタルゲインを得られないことがあります。

中古物件ではさらに水漏れなどの修理費用がかさみ、収益を圧迫することも珍しくありません。

売却してキャピタルゲインを得るには、エリアごとでどのような条件の物件がいくらで取引されているのかを事前に調査することが大切です。現地不動産会社の言いなりになって相場よりも安い価格で売却しないためにも、自ら調査し、相場感を身につけましょう。

マレーシアでコンドミニアムの多くを建設しているのは、実は中国企業です。シンガポールに近い人工島では大きな開発プロジェクトが進行していますが、これも中国の不動産開発会社カントリー・ガーデン・ホールディングズが手掛けています。

中国企業が手掛ける物件は、当初、中国、インドネシア、ドバイなどの投資家をターゲットにした売却を目的としていましたが、2018年5月の政権交代によりマハティール首相が外国人の購入を禁止しました。

また、中国企業が手掛けたコンドミニアムは品質にも要注意です。コストダウンの一環として人件費の高い日本人技術者の雇用をやめたこと、生産現場を管理する者がいなくなったことが原因で、中国メーカーによる品質管理を問題視する声もあります。

もちろん全ての中国企業に当てはまるわけではありません。しかし中国の経済成長に伴って職業の選択肢が広がり、工場労働を敬遠する中国人が増加したことも品質低下の一端と見られています。