竣　工　2018年3月
最寄駅　月島駅徒歩3分
総戸数　45戸

住　所　東京都中央区月島3-10-10
概　要　地上10階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エスレジデンスツキシマ

■近隣周辺施設情報
中央区立晴海中学校まで約480m
中央区立月島第一小学校まで約320m
月島保育園まで約270m
石川島記念病院まで約830m
聖路加国際病院まで約1420m
月島第一児童公園まで約180m
スーパー文化堂月島店まで約240m
セブンイレブン月島駅前店まで約210m
ローソン月島勝どき店まで約330m
ジョナサン月島店まで約120m
中央勝どき郵便局まで約550m
晴海トリトンまで約850m

物件名	エスレジデンス月島賃貸
所在地	東京都中央区月島3-10-10
最寄駅	東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2018年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　52台/月額330円
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■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.34㎡～45.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは、東南アジアの国々の中でもシンガポールに次いで交通・生活インフラの整備が整っていると言われています。おすすめするマレーシアの不動産投資のポイントやリスクを「利回り」「為替リスク・税制」「人口動態・GDP」の観点から見ていきましょう。

マレーシアは、40年以上の間インフレが続いており、過去５年のインフレ率（物価上昇率）は平均2.858%となっています。家賃はインフレにともなって上昇しますし、将来的に売却するときには大きな売却益が期待できます。上昇する家賃を受け取りながら将来の大きな売却益を期待するというような投資手法に適しているといえます。

しかし、キャピタルゲインを狙う場合は為替リスクを考慮する必要があります。インフレが起きるとその国の通貨価値は一般に下落します。将来マレーシアに移住するのであれば、リンギットのまま持ち続けていれば通貨価値の下落の影響を受けることはありませんので、為替リスクはデメリットとはなりません。

一方、あくまで将来にわたり日本国内に居住して、日本円を利用して生活しようとしている場合、インフレによる家賃・売却益の値上がりと、為替レートによる差損のどちらが大きくなるのか、慎重な検討が必要です。

さらに、不動産譲渡益税（Real Property Gains Tax：RPGT）も考慮しなければなりません。マレーシアでは、外国人が購入した不動産を5年以内に売却して利益を得た場合、売却益に対して30%の不動産譲渡益税が課税されますが、リンギット建てで課税されます。したがって、何らかの理由で5年以内に売却し、そのときにインフレ・円高だった場合、円建てで見ると売却損が発生するリスクがあります。

マレーシアの人口の特徴としては若者が多く、今後も数十年にわたって人口増加が続くとみられています。現在の人口は3200万人ですが、2050年には4300万人にまで増加すると予想されており、不動産需要が増加するポジティブな要因と見られています。

一方で、すでに住宅が過剰供給状態といえる現状についても考慮しなければなりません。特に首都クアラルンプールや大規模都市開発が進むジョホール州イスカンダル地区などの人気エリアでは、コンドミニアムの建設ラッシュが続きましたが、完成後売れ残っている住宅は前年同月比40％増となる約2万戸となります（マレーシア国家不動産情報センターより）。また、建設途中の物件で売り出されたものの売れ残っている個数は前年同月比6.5％増となる6万8245戸となりました（いずれも昨年11月時点）。

人気エリアの物件を購入すれば必ず入居されるという保証はどこにもありません。大規模な都市開発計画があるからといって安易に飛びつかず慎重に判断することが求められます。

マレーシアの一人あたりの名目GDPは9,812ドルと、ASEAN10カ国中３番目となります。また成長率もアジア通貨危機やリーマン・ショックなどの特別な事情がある年を除き、1990年から5%以上を維持しているなど、安定した経済成長をつづけています。

失業率も3%前後と極めて低い水準で、ほぼ完全雇用の状態を維持しています。マレーシアは現在2020年までの先進国入りを目指し、国際競争力強化に向けた規制緩和・自由化政策を積極的に進めており、今後も安定した成長を維持するだろうと見られています。

マレーシアにはMM2Hという長期滞在ビザの制度があります。比較的容易に取得できることもあり、日本人のロングステイ滞在先として12年連続でトップを維持しています。外国人がマレーシアに不動産投資をする場合、このMM2Hを保有しているかどうかによって適用される制度が変わることがあります。本格的にマレーシアでの不動産投資業に参入するならMM2Hを取得しておくと便利でしょう。

また、州により規制が異なりますが、外国人は原則として100万リンギット（約2750万円）以上の物件しか購入できないという最低購入価格制度があります。また、次のような場合で最低購入価格が異なります。

カンボジアは1970年代から長期にわたる大きな内戦が続いたこともあり「危険な紛争国」という印象を持つ方もいます。現地で働く日本人商社マンからは「多くの地雷が埋まっている」というイメージでも恐れられていました。

しかし、91年に内戦が終結すると同時に、政府が積極的な外資誘致をおこない高付加価値産業への構造転換を推進したことで、年平均７％台の経済成長を続けています。

カンボジアの不動産利回りは、日本やマレーシアよりも高い5.3%となります（Global Property Guideより）。これは、アメリカのジャンク債ETFと同程度、つまり投資には適さないような会社の社債に対して投資する金融商品と同じ水準であり、極めて高い利回りといえます。

カンボジアにはリエル（KHR）という独自通貨がありますが、主要通貨としてはアメリカドルが流通しているため、為替リスクが少ないという特徴があります。当然アメリカドルと日本円との交換レートも変動しますが、アジア諸国の通貨のような大きな変動が起こる可能性は少ないといえるでしょう。

また、カンボジアの定期預金の利率は1年で6％前後と高いことから、カンボジアの不動産投資で得た家賃を家賃振り込み先の銀行で定期預金にし、再度運用するといった機動的な投資を狙うことも可能です。

カンボジアの人口分布の特徴として、15歳未満の男女が約500万人と総人口の3分の1を占めます。15-64歳の生産年齢人口も2045年には全体の4分の3を占めると予測されています。

現在の総人口は1,576万人（2016年）ですが、2040年には2,000万人を超え、労働力人口は2070年まで増加すると予想されています（三菱UFJリサーチ&コンサルティングより）。また総人口も2080年まで増加する見込みであることから、不動産投資需要のポジティブな要因と見ることができます。

しかし、外国人からの不動産投資が過熱した結果、住宅の過剰供給が懸念されています。首都プノンペンでコンドミニアム（分譲住宅）市場が転機を迎えている。米不動産大手のCBRECによると、2018年の供給量は前年比2.5倍となる約2万2000戸に拡大するなど供給過剰状態にあり、不動産価格の下落が予測されています（nna asiaより）。今後はただ不動産を購入しても成功することは難しいため、今後大きく伸びるエリアや求められる物件のニーズを慎重に見極めていく必要があります。