竣　工　2007年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区千歳1-5-3
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスモリシタチトセ

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名	KDXレジデンス森下千歳賃貸
所在地	東京都墨田区千歳1-5-3
最寄駅	都営新宿線「森下駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2007年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.28㎡～22.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるため、副業として行っている人も多いだけでなく、脱サラして不動産投資を本業として行い、サラリーマンの年収を軽く超える人も多くいます。

このような成功談を聞くと、不動産投資は簡単で誰でもできる資産運用という印象を抱くかもしれませんが、不動産投資を行う場合には、以下のようなデメリットに注意する必要があります。

株式投資やFX、仮想通貨などは自己資金が数万円でも資産運用を行うことができますが、不動産投資を行う場合は、最低でも数千万円程度の自己資金が必要になってしまいます。

そのため、今までは簡単に不動産投資を行うことができませんでしたが、金融機関が融資を行うようになったため、自己資金が不足していても不動産投資を行うことができるようになりました。

しかし、融資は借金と同じであるため、実際は借金を抱えながら不動産投資を行っているということになります。借金を抱えてしまうということは、毎月の返済義務が生じてしまうというデメリットだけでなく、融資額に利息が上乗せされることで、返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあると言えるでしょう。

株式投資やFX、仮想通貨などはインカムゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、キャピタルゲインを目的とした資産運用がほとんどです。証券取引所などで取引が活発に行われているため、流動性の高い運用方法と言えます。

しかし、不動産投資は、キャピタルゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、インカムゲインを目的とした資産運用がほとんどです。不動産投資は、長期間運用することを前提としているだけでなく、価格が高く売買が成立しにくいことなどから、流動性の低い運用方法と言えます。

流動性が低いということは、何らかの理由によって現金が必要になり売却しようとしても取引が成立するまでに時間がかかるということを意味しています。そのため、現金化したくてもすぐに現金化できないというデメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資には、借金を抱えてしまうというデメリットだけでなく、現金化しにくいというデメリットがありました。さらに不動産投資は、運用を行うにあたりいつどのタイミングで発生するか分からないリスクがいくつかあり、そのリスクに備える必要があります。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室のリスクとは、空室が生じてしまったことによって家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室が発生する原因は、居住者の転勤などによるものが多いのですが、近くに新しい物件ができた場合に移住してしまうケースや近隣トラブルなどがきっかけとなり移住してしまうケースなども考えられます。

特に、マンション経営の場合は、運用しているのが1室であるため、空室期間は家賃収入がありません。そのため、その期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を滞納していることによって、空室が生じてしまっているのと同様に家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室のリスクの場合は、ある程度の対策を練ることによって空室を埋めることができれば問題をすぐに解決することができます。しかし、家賃滞納の場合は、滞納していたとしても借主の権利がある程度は保護されているため、すぐに退去を命じることができません。

家賃滞納は、自己破産などによって滞納分の家賃が回収できない可能性があるだけでなく、退去がうまく進まない場合は次の入居者に提供するまでに時間がかかってしまう可能性もあるため、滞納が発生した場合の影響力は大きいと言えます。

空室の場合と同様、空室期間と滞納期間は似たようなものであるため、期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があります。早期に解決しなければ自身が自己破産に陥ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

修繕のリスクとは、築年数の経過などが原因で設備面が劣化してくることによって、定期的または突発的に修繕が発生し、支出が大きくなることで家賃収入が減少してしまうというリスクです。

修繕は、入居者が退去した際のクロスの張替えや設備面の劣化に伴うキッチンの交換だけでなく、建物の壁面塗装や防水の補強など多岐にわたります。修繕の規模が大きい場合は、それなりの支出が発生するため、家賃収入を大きく減少させてしまうことになります。

マンション経営の場合は、入居者の退去時に発生する室内の修繕等で済みますが、その他の修繕に関しては、実際に修繕を行ったかどうかに関係なく、定期的に修繕積立金や管理費として費用を毎月徴収されることで支出が大きくなってしまうため、注意が必要です。

金利上昇のリスクとは、アパートローンで変動金利を選択していた場合に、社会情勢などの影響によって金利が上昇したことで、返済総額が大きくなってしまうというリスクです。

固定金利と変動金利を比較すると、変動金利の方の金利が低く設定されていることが多く、変動金利でローンを契約する人が多くいます。現在のように低金利であれば変動金利でも問題ありませんが、デフレ脱却に向けてマイナス金利政策が行われていることを考えると、今後金利が上昇する可能性が高いと言えます。

固定金利を選択している場合は、最初のうちは金利が高いというデメリットがありますが、金利が上昇しても契約当初の金利のままなのでリスクを回避できます。しかし、変動金利を選択している場合は、最初のうちは金利が低いというメリットがありますが、金利の上昇に合わせて返済総額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

自然災害のリスクとは、地震や大雨、雷、津波などのように自然災害によって建物が全壊や浸水といった被害にあってしまい、運用を継続できなくなってしまい家賃収入が減少してしまうというリスクです。

火災保険に加入している場合は、ある程度の修繕費用もしくは建て直し費用を補うことができますが、修繕中は運用できなくなります。その間は家賃収入が発生しないため、自身の収入からローンの返済を行っていかなくてはなりません。

火災保険に加入していない場合は、再度運用するのであれば、膨大な修繕費用もしくは建て直し費用を全て負担しなくてはなりません。膨大な修繕費用もしくは建て直し費用に加え、運用を行うことができない間のローンの返済を自身の収入から行っていくことを考えると、かなり負担が大きくなってしまうため、注意が必要です。

マンション経営で失敗しないようにするには、不動産投資が借金を抱えながら行うもので、何らかの理由によって売却したくても流動性が低いためすぐに売却できないということをまずは理解しておく必要があります。

それらのデメリットを理解した上で、それぞれのリスクに対して事前に対策を講じておくことが、マンション経営での失敗を未然に防いでくれることになります。

例えば、空室のリスクに対しては、数ヵ月空室が生じた場合に敷金や礼金を無料にしたり、フリーレントやキャッシュバックなどのキャンペーンを行ったりなどの対策が可能です。

また、家賃滞納のリスクに対しては、滞納者に対する対応をマニュアル化して置き積極的な滞納者へのアプローチを行う、修繕のリスクに対しては、修繕積立金と管理費をあらかじめ考慮した上で家賃設定を行っておくなどの対策が可能です。

金利上昇のリスクに対しては、変動金利ではなく固定金利を選択すればいいという単純なものでもなく、当初は金利の低い変動金利を選択しておいて、金利が上昇した後でローンの借り換えを検討するという対策も考えられます。また、自然災害のリスクに対しては、火災保険に加入したり耐震補強したりすることである程度リスクを抑えることができます。

これらのように事前にどのようなリスクが発生する可能性があるのか事前に把握しておくことができれば、対策を講じておくことができるため、マンション経営で失敗する可能性を大きく下げることが期待できるでしょう。