竣　工　2022年2月
最寄駅　押上駅徒歩8分
総戸数　15戸

住　所　東京都墨田区横川2-14-19
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサオシアゲ
Live Casa 押上

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田太平3丁目店まで約400m
まいばすけっと業平1丁目まで約450m
スーパーイズミ業平店まで約550m
東武ストア業平店まで約700m
オリナス錦糸町まで約700m
賛育会病院まで約350m
墨田横川郵便局まで約270m
警視庁本所警察署まで約450m
東京消防庁本所消防署まで約400m
押上温泉大黒湯まで約270m
業平公園まで約190m
大横川親水公園まで約350m
墨田区立業平小学校まで約280m

物件名	ライブカーサ押上賃貸
所在地	東京都墨田区横川2-14-19
最寄駅	都営浅草線「押上（スカイツリー前）駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	15戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社ハマ建築設計一級建築士事務所
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.34㎡～36.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件と新築物件の定義はどのように異なるのでしょうか。竣工後一年未満で、まだ誰も入居していない物件のことを新築と言います。一方、一年が経過した物件あるいは一度誰かが居住した物件のことを中古住宅と言います。

築浅の物件は見かけや設備などが新築とほとんど変わりませんが、そういった物件でも、竣工後一年以上経過していたり、誰かが住んだ物件であったりすれば中古物件になるのです。

築年数が新しくても、築年が経過するなどで中古物件扱いになると、とたんに売却価格は安くなります。以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは東日本不動産流通機構が2017年に調査した、首都圏における築年数別の不動産価格推移グラフです。

グラフから、新築の状態から築5年にかけて大きく価格が下がっていることが確認できます。このように、築年数が浅い物件でも、新築と比較して安い価格で購入できる点が、中古物件を購入するメリットになるということがわかります。

完成前の新築物件を購入する場合は、基本的に物件の中を見ることはできません。その場合買主は図面やモデルハウスで確認して購入することになります。図面だけを見て購入した場合、完成後に「想像していたものと違う」となる可能性もあります。

その点、一般的に中古物件では建物の中を見ることができますので、現在の状況を目視で確認することができます。購入者にとっては、日当たりや窓からの景色などの図面ではわからないことを自分の目で確認できるため、購入する上での不安材料を一つ解消できることになります。

新築から築5年くらいまでに一気に物件価格が下がることには触れました。そのため、新築の物件を購入してから将来売却するとなった場合、ローンの残債と売却価格を比較した時に売却価格の方が低くなるといった可能性も高くなります。

損をせずに売却するためには、相場価格の下落とローンの残債の減り方を見ながら、慎重に売却のタイミングを伺わなければなりません。

その点、中古物件の場合は購入する時点ですでに新築時より価格が下落していますので、新築物件に比べると短期間で大きく下落する可能性は少ないということが言えます。そのため、新築よりも売却するタイミングがわかりやすく処分しやすいため、より気軽に購入を決断できることが考えられます。

一般的に、新築物件を完成前に購入した場合は完成するまで住むことができませんが、中古物件にはすぐに住むことができます。急いで入居したい方は新築の物件が完成するのを待つわけにはいきませんので、そういった事情がある方はすぐに住める中古物件を探すことになります。

すぐに住むことができるということは、売却の対象になる層が広がるという点で中古物件はメリットがあると言えます。

築年数が古いと、大規模なリフォームをしないと綺麗な状態に戻らない場合もあります。その場合は購入後の工事代が高額になることもあります。また設備もあまり古いタイプのものだと、取り替えないとならない場合も考えられます。

そのような点を考慮して本格的にリフォームをしようとすると費用が高額になることがあり、買主は安く物件を購入できたとしても、結局支払うお金は多くなる可能性もあるため、その点がデメリットになります。

瑕疵とは目視だけでは発見しにくい物件の欠陥や損壊のことを言います。中古物件の場合、年数の経過とともに目に見えない部分の劣化が進行している可能性があります。そのため、買主は瑕疵がないかどうか、あるいは売主の瑕疵担保責任の契約を慎重に確認することとなります。

なお、通常では売却後に瑕疵が発見された場合、一定期間内は売主に瑕疵担保責任があり、修理代だけでなく賠償金などを支払わなければならないこともあります。

1981年6月以降に建築確認が下りた物件であれば、相応の耐震性を持っていると考えられる「新耐震基準」に基づいて建てられている物件に原則としては当てはまりますが、念のため、築年数にかかわらず耐震性の確認をしておきましょう。

日本は地震大国と言われるほど地震が多く、近年も大きな地震で被害を受けている地域もあります。住宅を購入する買主にとって耐震性は気になる点ですので、売却前にあらかじめ耐震性を確認しておくことが大切です。

中古物件を売却する際の買主におけるメリットとデメリットについて確認してきました。では、メリットとデメリットの内容をもとに、中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイントについて見てみましょう。

不動産は売りに出したからといってすぐに売れるものではありません。状況によっては半年以上も売れないということもありますので、売却は期限に迫られてからではなく、余裕をもって計画することが大切です。

また築年数によって物件価格の下落率が違いますので、築年数なども考慮しながら売却を検討することが、なるべく高く売却するコツになります。

また、売却の時期を中古マンションなどが多く流通する時期に合わせて売りに出すのも高く売却するコツです。市場が活性化している方が購入意欲のある買主が多いことが考えられますので、高い価格で売却できる可能性が広がります。

以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは公益財団法人東日本不動産流通機構が作成した2018年1月～3月のサマリーレポートの資料から抜粋したものです。中古マンションの2015年から2018年3月までの四半期ごとの成約件数や新規登録件数が記載されています。

調査結果から、中古マンションの成約件数は毎年1月から3月の期間が年間を通して最も多い時期だということがわかります。この時期に物件を売りに出すことで、他の月に売りに出すより高く売却できる可能性があることが考えられます。

物件を売却する際、最初に不動産会社に査定を依頼し、大体いくらくらいで売却できるかという簡易的な価格を提示してもらいます。その中から話を進めて良いと思われる不動産会社に対して本格的な査定を依頼する形となります。

不動産会社の中には、最初は高い査定価格で契約を引き付けておいて、売却の話が進むにつれて売出価格をどんどん安くするような不誠実な不動産会社もあります。この場合、売却までに不要に時間がかかったり、不動産会社の言いなりになって安く売り払わなければならなくなったりする可能性も０ではありません。そのようなことにならないように、不動産会社を選ぶ際は慎重に検討することが大切です。

不動産一括査定サイトで査定を依頼すると、そのサービスと提携している複数の不動産会社による査定価格を入手することができます。そのため、査定価格や担当者の対応を比較しながら検討することが可能になります。熱心に売却活動を行ってくれる会社を見つける上でも不動産一括査定サイトは役立ちますので、利用を視野に入れて売却活動を進めてみると良いでしょう。

管理状態が良いか悪いかで物件の資産価値は変わってきます。例えば床に傷が入っていたり、ドアの閉まりが悪かったりすると価値が下がりますので、そういった部分は日頃からメンテナンスしておくことが大切です。キッチンなどの水回りの劣化も、最初は小さくても放っておくと劣化が拡大し、直りにくくなったりすることもあります。

そういった場合、売却直前になって慌てて修理しようとしても、工事に時間がかかったり、修復が難しかったりする可能性も出てきます。そのようなことがないように日頃からメンテナンスをして管理状態は良好にしておくことが大切です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-3-3
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1K／1R／1DK／1LDK住居対象
■キャンペーンＢ／適用可

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエプレミア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約220m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約300m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約90m
朝日信用金庫浅草橋支店まで約60m
シモジマ浅草橋本店まで約350m
永寿総合病院柳橋分院まで約350m
三井記念病院まで約850m
浅草橋郵便局まで約650m
鳥越神社まで約180m
台東区立柳北公園まで約400m
台東区立浅草橋保育園まで約260m
台東区立台東育英小学校まで約500m
東京都立忍岡高等学校まで約300m

物件名	ルフォンプログレ蔵前プレミア賃貸
所在地	東京都台東区浅草橋3-3-3
最寄駅	都営浅草線「蔵前駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	98戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　(機械式9台・平置式1台)月額38,800円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　95台/月額2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.30㎡～56.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち不動産取引の仲介をする売却方法です。売主に仲介を依頼された不動産会社は募集広告を出し買主を募集します。仲介を依頼する際に、売主は仲介する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。

仲介では後述の買取に比べ売却価格を高く設定できるメリットがありますが、募集広告を出して買い主からの問い合わせを待つため、長期間売却できないケースもあり、急いで売却をしたい方にとっては売却できない期間が続きかねないことがデメリットになります。

不動産会社が直接物件を買い取る方法を買取と言います。買取の際は重要事項説明書と売買契約書を作成する必要があります。

買取価格は一般的に仲介で売却する際の価格より20%から30%は安くなります。しかし、査定後すぐに買い取ってくれる不動産会社もありますので、現金化を急いでいる方にはその点がメリットになります。

買取では不動産会社と売買契約を締結し、引き渡しが済めば売却は完了します。一方、仲介の場合は不動産会社に依頼する段階でまず媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方法がありますので見てみましょう。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。また、自分で親せきや知り合いなどから買主を探してきた場合、不動産会社を通さずに契約することもできます。

売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができません。買主が自分で探してきた買主とは不動産会社を通さずに契約することができます。依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。

専任媒介契約と同じように1社にしか仲介を依頼することができません。また、売主が自分で探してきた買主との契約も、依頼した不動産会社を仲介して行わなければいけません。専任媒介契約と同じように定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ情報を登録する義務が発生します。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になりますので、優先順位が落ちる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が無駄になる可能性がありませんし、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。

どの契約方法にするかは、個別の対応になってきますので、事前に各契約の特徴と良し悪しを把握した上で決めることが大切です。以下に契約方法の特徴を表にしたものを記載いたしますので確認しましょう。

不動産会社が募集広告を出したことで買主が決まり、売買を行う際には、売買契約書と重要事項説明書を作成します。それぞれどのようなものかを見てみましょう。

売買契約書には、売主がどのような物件を買主に売却し、仲介した不動産会社がどこであるか、などということが謳われています。具体的には以下のようなことや、その他細かい情報などが記載されています。

重要事項説明書には、物件に関する事項や取引条件に関する事項とその他の事項の3つの内容が記載されています。不動産会社は、売買契約締結までに買主に重要事項の説明をしなければならないことが法律で定められています。

重要事項説明書は宅地建物取引士が交付し口頭で説明を行います。買主は重要事項説明書の内容の説明を受け売買を継続するか辞めるかの選択をすることになりますので、とても重要な書類になります。

不動産売買契約には様々な書類が必要になります。大きく分けると本人を確認できる書類、権利を確認できる書類、物件を確認できる書類の3パターンの書類が必要になります。

以下にマンションを売却する場合に必要な書類をまとめてみました。状況によって不要な書類もありますので、契約の際は個別に確認するようにしましょう。

重要事項説明を受け、契約書を作成しても、購入代金の支払いと登記が行われるまでは不動産売買が終わったとは言えません。

引き渡し日には、買主から売主に売買価格から手付金を引いた残金が振り込まれます。その後、一般的に売主は振り込まれた資金からローンの残債を完済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、この時点で引き渡しが完了したことになります。

引き渡し後の物件の所有権は買主にありますので、物件で何か問題が起きても基本的には買主が対応しますが、引き渡しから一定期間内の瑕疵担保責任は原則として売主が負わなければいけません。

瑕疵とは簡単には発見できない欠陥や不具合のことを言います。売主が欠陥部分に対する修繕などの責任を負わなければならない期間は契約によって定められ、一般的には引き渡し後2，3ヵ月以内となっています。主な瑕疵には給排水管の故障や漏水、騒音や臭気などが考えられます。

いざという時に慌てないように、引き渡しが終わった後でも瑕疵担保責任があるということを知っておきましょう。また、瑕疵担保責任が発生した時に支払われる保険がありますので、加入しておくことも検討しましょう。

なお、古い物件を売却する際は、瑕疵が多いことが予想され売主の負担が大きくなってしまうことから、「瑕疵担保責任を負わない」という契約内容にすることが一般的です。不動産会社と話し合い、瑕疵担保の取り扱いを事前に決めておきましょう。

竣　工　2011年11月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　61戸

住　所　東京都墨田区千歳2-14-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクサウス
COMFORIA 両国サウス

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約2140m
マルイ錦糸町店まで約2020m
エンゼルファミリー両国店まで約270m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約470m
スーパー森泉屋まで約490m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約660m
両国国技館まで約750m
同愛記念病院まで約1100m
ライフ菊川店まで約910m
セブンイレブン墨田千歳店まで約220m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約470m
医療法人社団愛恵会両国駅前病院まで約720m
墨田両国三郵便局まで約350m

物件名	コンフォリア両国サウス賃貸
所在地	東京都墨田区千歳2-14-8
最寄駅	都営大江戸線「森下駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	61戸	築年月	2011年11月

■駐車場　　　7台（平置式）月額35,200円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザインネットワークス
■施　工　　　石黒建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.84㎡～47.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社の査定を受ける前に、近隣にある類似した不動産の販売価格相場を自分で調べることが大切です。ネットで検索すれば同じ地域にある不動産の販売価格が閲覧できますし、また新聞折り込みの広告なども参考にすることができます。

ある程度の相場感覚を身に付けておくと、次の手順となる売却査定額を適正に評価できるようになります。

次に、一括査定サイトなどで売却査定を依頼します。このとき各査定を比較検討するため複数の業者に査定してもらうことがポイントですが、査定額次第でローンの残債を完済できそうか、それとも難しそうかを大体把握することができます。代表的なサービスとしては、「すまいValue」「LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス」などがあります。

業者選びでは、複数の業者から査定額の根拠を聞き出し、納得のいく算出方法で計算した信頼できる業者を選ぶのが良いでしょう。ただし、売却予定の不動産にローンの残債があり、抵当権が付いている場合、業者にその事情を説明し、具体的な対応策を提案してくれる業者を選ぶようにします（詳細は後述）。

また、住み替えを予定している場合は、住み替え実績を豊富に持ち、住み替えローンなどを扱った経験が豊富な業者が候補になるでしょう。

売却を依頼する業者が決まったら、次は業者と相談しながら不動産の売り出し価格を決めていきます。実際に市場に出す売り出し価格は相場より若干高めに設定し、購入希望者の反応を見て価格の引き下げなどを検討するなどの戦略を話し合い、適正価格で売れるであろう価格帯に設定することが大切です。

購入希望者が現れたら、内覧対応や値引き交渉に応じることになります。内覧時に不動産業者に任せっきりにするのではなく、売主自らも内覧に立ち会い直接購入希望者と話をすることで、価格交渉や購入にあたっての質疑応答などがスムーズに進みます。

売却価格について購入希望者の同意が得られれば、売買契約手続きに移行します。また、契約と並行して引越し準備なども進めておき、売主、買主、不動産会社の三者立会いのもと、不動産の引き渡しを行います。

不動産の売却はおおよそこのような流れになります。一連の流れを知っておくだけでも、慌てず落ち着いて行動することができるようになります。

不動産を売却するときにローンの残債がある場合、売主はこれを完済し金融機関が不動産に設定している抵当権を抹消しなければなりません。抵当権付き不動産の購入希望者は通常おらず、また融資先の金融機関も売却に同意してくれないことが考えられるからです。

残ったローンを貯金などの自己資金で完済できれば、それが最もスムーズに売却を完了できる手段だと言えるでしょう。ローンを完済することで不動産は問題なく売却でき、新居を購入する場合も新たな住宅ローンをスムーズに組むことができる期待が持てるでしょう。

不動産の売却代金をローン残債に充当する場合は、手順が少し複雑になります。具体的には、不動産売却の決済日にローン残債の支払いと抵当権の抹消を合わせて行う必要があります。

抵当権を抹消しないと不動産を売却できないものの、売却しないと売却代金が入らず抵当権を抹消できないという状況になるため、不動産売却と抵当権抹消を同一の日に合わせて行うことが必要です。

このような一連の手続きを同一日に行う必要があるため、経験豊富な不動産業者のアドバイスに基づき、手続きをスムーズに進めることが重要です。もし売却代金だけを受け取り、抵当権抹消が後日になる場合、買主側が納得しない可能性があるため注意が必要です。

実際は売主、買主、仲介業者が金融機関の窓口前に集合し、入金状況を確認しながら司法書士と連絡を取り合い、手続きを進めることになります。

住み替えローンは、現住居を売って新居に移ろうとする際、現住居の売却額をローン残債に充当しても不足する場合に利用できる融資です。つまり新居の購入費用と現住居のローン未済分の両方を、まとめて貸し付けてくれるため売主にとってメリットの大きい内容となります。

住み替えローンを利用できるのは、売却代金をローン残債に充当しても不足する場合に限られます。売却代金でローンを完済できる場合は、通常の住宅ローンを組めば良いため、住み替えローンは利用できません。

また、住み替えローンでは、金融機関は担保物件価値を超える金額を融資することになるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを利用する際は決済のタイミングがより複雑になります。不動産の売却決済と抵当権抹消のほか、新居購入の決済も同一日に合わせる必要があります。そのため現住居の売却と新居の購入は、住み替え実績が豊富にある慣れた不動産業者に仲介を任せるのが良いでしょう。

その上で、現住居の売却と新居の購入の双方について、お互いに連携を図りながら進めていき、両方の決済日を同一日に合わせることになります。もちろん多少の時間的なズレが生じることもありますが、現住居の売却活動を行いながら、新居探しや購入の交渉も並行して進めていく必要があります。

なお、現住居の売却可能額を把握しなければ、ローンにどの程度充当できるかなど資金計画が立てられないため、現住居の売却活動を先行させるほうが安全でおすすめです。

現住居は、買主から売却代金を受け取り、売却代金と住み替えローンの融資額を使ってローン残債を完済、および抵当権を抹消し、物件を引き渡します。新居は、住み替えローンの融資額を使って売主に購入代金を支払い、引き渡しを受けます。

住み替えローンでは、融資額が膨れるため返済負担も増えることになります。返済計画を立て、返済が家計を圧迫しないか、途中で頓挫するような無理な計画になっていないかなどについて、十分に検討することが大切です。

また、新居の購入契約について、現住居の売却が予定どおりにいかない場合、新居の購入を白紙撤回できるという「住み替え特約」を契約に付けるよう売主に交渉することも可能です。売主側からの同意を得るのは容易ではありませんが、買主側には大きなメリットがあるため検討してみても良いでしょう。

住み替えローンの利用を成功させるためには、現住居の売却と新居の購入、そして融資の申込み・審査など、それぞれの活動や手続きについてお互いに連携を図りながら手順よく進め、最終的にタイミングを合わせていくことが必要です。そのためには、住み替え実績が豊富で信頼できる不動産業者に依頼しましょう。

しかし、もしも住み替えローンの審査が下りず、経済的にローン返済の負担に耐えられないという場合、「競売」もしくは「任意売却」という方法を取らざるを得ない可能性があります。

住宅ローンの返済ができない場合、自宅は「競売」にかけられることになります。ローンの返済が滞ると、債務者は分割返済の権利を失い、お金を貸している金融機関は一括の返済を求めてきます。それに応じることができなければ、金融機関は担保に取っている不動産を換金して残債に充てるため、裁判所に対し競売の申し立てを行います。

なお、競売は債権者が申し立てできる制度であり、ローンを借りている債務者がいくら不動産を売却したいと思っていても債務者側から競売を申し立てることはできません。

自宅が競売に付されると、売却額は相場よりも安くなるのが一般的です。競売代金はローンの残債に充当されますが、不足額は債務者が一括返済しなければなりません。また、物件明け渡しの時期も裁判所が決めるため、その日までに債務者の自己負担で引っ越しを済ませる必要もあります。

このように、競売は債務者側にとってデメリットが大きい方法と言えます。そのため、ローン返済が行き詰まってしまった場合でも、競売に移行する前に「任意売却」などの方法を検討することが大切です。

任意売却とは、金融機関と債務者が話し合った上で競売前に不動産を売却し、ローンの残債に充当する方法です。売主にとって任意売却は次のようなメリットがあります。

任意売却は、債権者である金融機関の同意と協力がないと実現ができないという点に注意しましょう。そのため任意売却の実績豊富な不動産業者の協力を得ながら、金融機関に現状や今後の返済計画を説明し、納得してもらうよう行動する必要があります。金融機関側も、競売に比べて高く売却できる分充当額が増えるメリットがあるため、任意売却の相談には応じてくれるでしょう。

竣　工　2017年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋5-1-26
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
ライフ神田和泉町店まで約250m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約1000m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約1200m
ココスナカムラ鳥越店まで約260m
ファミリーマート浅草橋二丁目店まで約170m
セブンイレブン台東浅草橋３丁目店まで約200m
ミニストップ浅草橋１丁目店まで約300m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約270m
薬マツモトキヨシ岩本町駅前店まで約1200m
鳥越神社前郵便局まで約170m
みずほ銀行浅草橋支店まで約380m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約430m
りそな銀行秋葉原支店まで約480m
社会福祉法人三井記念病院まで約400m
上野恩賜公園まで約1700m

物件名	プレール・ドゥーク浅草橋賃貸
所在地	東京都台東区浅草橋5-1-26
最寄駅	JR中央・総武線「秋葉原駅」徒歩5分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	39戸	築年月	2017年11月

■駐車場　　　有（平置式）月額37,800円
■バイク置場　有/月額3,240円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.83㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家を購入する、というと以前は戸建てや3LDKから4LDKくらいのマンションが多かったのですが、現在ではそうした4～5人のファミリー向けの間取りよりも狭いコンパクトマンションの需要が伸びてきています。

コンパクトマンションは、具体的にはワンルームとファミリータイプの中間くらいの広さと間取りのマンションのことを指します。広さにして30㎡から50㎡くらい、間取りは1DK、1LDK、2LDKタイプのものが多くなります。ファミリータイプのものと比較すると部屋数は減りますが、一部屋当たりの空間が広くなっているのが特徴です。

ワンルームマンションは単身用で、どちらかと言えば仕事から帰って寝るだけという使い方に向いていますが、コンパクトマンションは自宅でゆったりと一人の時間を過ごしたり、知人を招いて食事やパーティをしたりすることができる造りになっています。

ワンルームマンションは、広さや設備の仕様など単身者向けに造られていますが、コンパクトマンションは結婚しても住み続けることができるように設計されています。そのため単身でしか使えないような広さや設備ではなく、結婚しても不自由なく暮らせるように大きめの設備が備え付けられてあったり、周りにスーパーなどが併設されていたりする特徴があります。

また、郊外ではなく都心部に多く建てられているのもコンパクトマンションの特徴です。職住近接の時代の流れに合わせて、都市部での住宅開発の際にマンションや学校、福祉施設などが併設されることも増えてきています。

このような条件を揃えたコンパクトマンションなら、これから結婚を控えていても住み続けられますし、都心の立地の良い場所であれば、通勤にも不自由がなくシングル女性には条件の合ったマンションと言えるでしょう。

都心で暮らすとどうしても家賃が高くなります。コンパクトマンションを購入した場合、同じようなタイプの部屋の家賃と比較して、毎月の支払額はどれくらいになるのでしょうか。

まずは都心で暮らした場合の家賃相場を見てみましょう。今回は東京都新宿区をサンプルとして、不動産・住宅情報サイトで賃貸及び売却マンションの相場調査に基づいたシミュレーションを行いました。

ローンはボーナス払いで組んだ場合で試算していますが、この条件の場合、均等払いにしても月々の支払いは家賃より安くなります。もちろん実際に住宅ローンを借りる場合は金利や返済期間などの条件により返済額が変わるため、事前に必ず計算を行うことが必要になります。

また、購入の場合は上記返済額に加え、毎月15,000円～20,000円程度の管理費・修繕積立金の支出や固定資産税等の支払いが発生することになりますので留意しておきましょう。これらの条件を加味したうえで、賃貸より毎月の支払い額が安くなるかどうかを計算することができます。

賃貸で暮らす場合と、マンションを購入して住む場合ではそれぞれにメリット、デメリットがありますが、月々の支払額だけを見ると購入した方が毎月の支払い額を安く抑えられる可能性もあります。また将来住まなくなった際には売却できることも考えると、マンションを所有するメリットもあるということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

コンパクトマンションは間取りや設備、立地などの条件においてメリットがあることがわかりました。では、女性のマンション購入に対する意識はどれくらい高まっているのでしょうか。以下のグラフを見てみましょう。これはリクルート住まいカンパニー社が2017年10月に公開した、マンション購入に関する相談者のうち女性単身者の割合を示すものです。

30歳前後の女性がマンション購入を考える際は、やはり結婚した時のことを想定されるのではないでしょうか。ワンルームマンションだと2人暮らしには狭く不便ですし、結婚前にファミリーマンションで一人暮らしをするには広すぎます。

その点、コンパクトマンションは30㎡から50㎡の広さで1LDKか2LDKといった間取りが中心になりますので、一人暮らしでも、結婚して二人暮らしになっても問題なく暮らすことができます。結婚をしてもしなくても住み続けることができる点が、コンパクトマンションのメリットと言えるでしょう。

コンパクトマンションは都心に多く建てられていることには触れました。会社から近い都心で暮らせば、通勤に時間はあまりかからなくなります。満員電車や長時間の通勤が原因での疲労やストレスに悩まされることもありませんし、そのぶん仕事にも集中できます。

そのような点を考慮して、会社から2駅以内や、数キロメートル以内に住めば家賃補助を出してくれる企業もあるほどです。仕事をしている30代女性にとって、通勤時間がかからないというのは精神的にも身体的にも負担を減らすことができる点で、大きなメリットになります。

女性の一人暮らしだと、マンションのセキュリティや部屋の設備も気になる点だと思います。

コンパクトマンションは部屋数が少ない代わりに、空間や一部屋当たりの面積が広めにとってあるのが特徴です。そのため狭い部屋だと入りきらないウォークインクローゼットや、独立洗面台を導入できるなど、単身者の女性にとって必要と思われる設備が装備できているという魅力があります。

通勤時間が少ない分、平日でも夕方から習い事や、同僚と食事に行くことができる点もシングル女性にとっては魅力的なのではないでしょうか。仕事でのキャリアアップのために習い事をする方もいらっしゃるでしょう。住居が会社から遠いと平日になかなか時間が取れず、土日にしかできないというケースも少なくありません。

仕事をしながら習い事をするとなると、平日の夕方に時間が取れるのはとても有難いことでしょう。都心で駅から10分以内の場所であれば、平日に習い事へ行くにも便利だと言えます。

さらに、コンパクトマンションはワンルームと違い寝室とリビングが分かれていますので、部屋に友人を呼んで楽しむことにも向いています。コンパクトマンションに住むことで、仕事が充実するだけでなくプライベートも楽しむことができるというメリットがあるのです。

家賃を払って賃貸物件に住んでいるのと異なりマンションを購入した場合は、ローンの返済が終われば無借金の不動産が残ります。ローンの返済を終えることで資産の形成に繋がります。

以下の表を見てみましょう。上記で家賃とローンの返済を比較した際の東京都新宿区の1LDK物件の相場です。この物件の家賃13万5,900円から毎年1%ずつ下落したと仮定して試算すると、35年後は9万7,539円になります。

竣　工　2021年5月
最寄駅　入谷駅徒歩9分
総戸数　100戸

住　所　東京都台東区千束2-7-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■実質フリーレント2ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
メインステージアサクサイリヤ2

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

物件名	メインステージ浅草入谷2賃貸
所在地	東京都台東区千束2-7-7
最寄駅	東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩9分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	100戸	築年月	2021年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、賃貸不動産を経営し、家賃収入や売却により収益を得るビジネスです。株式投資やFXは変動幅が大きく「ハイリスク・ハイリターン」の投資ですが、不動産投資は初期費用が大きいものの、毎月安定した収入を得やすいことや不動産価格の変動も1年で数%程度などの特徴から「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。

不動産投資の主な収入は、投資用物件の家賃収入と、物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）となります。長期的な家賃収入を得るためには「物件の家賃を高い水準でキープすること」、そして売却益を得るためには「良いタイミングで売却すること」が重要になります。

不動産投資の儲けは利回りで判断することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法や利用される場面が違います。

収益物件を見極めるためには実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、経費や税金、空室損などを考慮した指標であり、「表面利回り」よりも計算式が若干複雑になります。しかし、健全な経営を意識した精度の高い計算であるため、物件の収益性を判断する場合は実質利回りでの計算が欠かせません。

経費は実質利回りを算出する上で必要不可欠であるため、経費に関する知識を持っておくことも重要です。経費が発生した際には、利回りの変化を計算できるように、経費と実質利回りの関係をしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の経費には、大きく分けて物件に関するものと税金に関わるものがあります。例えば、物件に関するものでは「修繕費」「設備費」「減価償却費」、税金に関するものでは「固定資産税」「所得税」「消費税」などかあります。

固定資産税と都市計画税は不動産を所有していればそれに応じて課税され、所得税と住民税は収益に応じて納付します。

投資用物件の取得には不動産仲介業者に支払う手数料も発生します。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（＋消費税）と上限が法的に決められています。あくまでも上限が決まっているだけなので、それ以下で取引するのも可能ですが、実務では上限額で取引きされています。

たとえば首都圏は人口が集中しており、中でも東京23区は他県からの流入超過が続いているため、「空室リスクを抑制できる」などのメリットがあります。なお、入居者の入れ替わりが頻繁であるため、「物件の原状回復等の経費負担が大きくなる」などのデメリットがあります。

一方、地方の投資用物件は物件を安く入手でき、ローン負担も抑えられるメリットはありますが、人口が少ないことや将来的に増える見込みも少ないため空室リスクは首都圏よりも高く、投下資本を回収できない可能性が高いというデメリットがあります。

今後の日本の人口動態を考慮すれば、特に初めて不動産投資を行う方などは首都圏や23区の物件を検討するのが良いでしょう。

物件は基本的に新築のほうが人気がありますが、価格が高くなります。一方、中古の場合は人気で劣るものの、価格が安いというメリットがあります。

物件の人気とローン負担のバランスを考えた場合、中古は利回りが高いのは魅力的ですが、空室リスクは高く、大規模修繕が必要になる可能性も高いなど総合的に判断する必要があります。

なお、新築物件が中古扱いになるのは、物件に短い期間でも人が住んだ時点で中古になります。このほか築年数のチェックも大切です。

区分マンションは購入価格が比較的安く、管理がしやすいことから、不動産投資の初心者に向いている投資といえるでしょう。ただ、取得や管理にリスクが少ない反面、大きな収益があまり狙えないのがデメリットになります。

一棟マンションは部屋数が多くなるため、収益が大きくなります。ただ、一棟マンションの場合は、共用スペースの管理やエレベーターなどの施設管理も必要になるため、区分マンションに比べれば不動産管理の難易度が上がります。もちろん初期費用も高額になります。

空室が発生すると家賃収入が減る、もしくは無くなるため、収益率が下がります。しかし、固定資産税などの税金は支払い続けなければなりません。

特に区分マンションを複数戸所有していない場合、空室が出れば家賃収入はゼロになってしまうので、急いで次の入居者を探す必要があります。

しかし、マンションは空室が埋まるまでに期間を要する場合があります。最悪、長期間に渡って家賃収入が無い状態が続く可能性もあるため、不動産経営をするうえで空室対策は最も重要な要素とされています。

空室を作らないためには需要の高い物件を選ぶ必要があります。立地では、駅徒歩10分以内、商業施設や金融機関・医療機関に近いなど生活の利便性の高い場所にする、建物の設備では、セキュリティ面を重視した物件や、水回りや収納が充実した物件、24時間ゴミ出し可能など生活面の快適性で競争力のある物件を選択することなどが挙げられます。

なお、魅力的な物件を購入しようとすると、土地の価格なども高くなるため、相応の取得費用が必要になります。入居者の呼び込みには有利にはなりますが、収益にも影響するため、ローン返済も含めた収支計画をしっかり立てる必要があります。

家賃収入は、入居者の快適な生活の対価です。家賃を高水準でキープするためには管理業務の質が重要になります。管理の質が悪くなると物件の状態も悪くなり、空室が発生したり、家賃の減額も検討する必要が出てきます。

また管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、管理会社の仕事ぶりをきちんとチェックすることが大切です。決して“投げっぱなし”にせず、定期的に現地を視察するなど自分の目でチェックしましょう。

不動産投資では「情報収集」が何より大切です。情報を上手く収集すれば、下記のような事業の各段階で有利に仕事を進めることができます。なお、「情報」はその真偽を確かめることも重要です。誤った情報に惑わされないように情報リテラシーを高く保つ必要があります。

情報収集の際には、情報源を一つに依存しないことが大切です。仕入れた情報が古いケースもありますし、一つの物事に対して偏った見方をしてしまっているケースもあります。

たとえば、書籍やセミナーなどで情報収集をする場合、新築マンション投資2社と中古マンション投資1社のように分散をしておくことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットをそれぞれ聞くことができ、新築マンションのなかでも異なるマンションブランドの強み・弱みや、異なるエリア・物件種類における投資の良し悪しを知ることができます。

不動産投資においてビジネスパートナーと良好な関係を構築することは重要です。例えば不動産屋との良好な関係を保つことで、条件のいい物件の情報を得やすくなりますし、入居希望者も積極的に紹介してくれることなどが期待できます。

また、金融機関との良好な関係も情報取集に有益です。融資では本人の信用力が判断されるため、担当者と良好な関係を長年維持することで、融資を受けやすくなることもあります。

金融機関と不動産屋の両方を味方につけることができれば、資金調達から物件選定までの各段階で、心強いサポートを受けることができます。

資金を管理する場合、キャッシュフローで計算することが大切です。キャッシュフローは、一定期間の資金の収支を意味しますが、これをしっかり把握していないと経営が危険になる場合もあります。特に不動産投資を始めたばかり段階は、キャッシュが出て行くことも多いため、細かい管理が重要になります。

最近はネット上で収支シミュレーションを簡単に行えるようになりました。計画の精度を上げるためにも積極的に利用しましょう。なお、シミュレーションは一度きりで終わらせるのではなく、上記に挙げた賃貸事業の各段階で適宜行うようにしましょう。

竣　工　2017年1月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　14戸

住　所　東京都港区白金1-13-12
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ミュールシロカネ

■近隣周辺施設情報
白金アエルシティまで約120m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約340m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約370m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約240m
港区立御田小学校まで約590m
ナチュラルローソン白金1丁目店まで約80m
トモズエクスプレス白金プラザ店まで約240m
スマイル麻布十番店まで約1250m
りそな銀行麻布支店まで約1260m
広尾ガーデンまで約1480m
100SHOPキャン・ドゥまで約1460m

物件名	ミュール白金賃貸
所在地	東京都港区白金1-13-12
最寄駅	都営三田線「白金高輪駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	14戸	築年月	2017年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（39.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

2007年からの住宅価格下落に伴うサブプライムローン問題と、翌年のリーマンブラザーズの破綻によりアメリカの住宅価格は大きく下落しましたが、2010年以降は世界経済の回復とともに上昇に転じました。米スタンダード・アンド・プアーズの発表によると、18年11月時点の全米住宅価格指数は24ヶ月連続で過去最高を更新しています。

アメリカの人口は2017年から2022年までに3.6％増加すると予測されています。また国連世界人口統計によれば、総人口は2050年までに2017年の3.24億人から3.89億人に増加するとされます。

現在のアメリカの不動産市場はこのような人口増加による強い住宅需要によって支えられています。

また市場に出回る住宅数が減少していることも相場を押し上げる要因となっています。2018年第三四半期の住宅着工件数は123万件で、第一四半期から約80万件の減少となりました（米国センサス局より）。

住宅を売却しても価格が上昇しているために、買い手は簡単に見つからないのではという懸念から買い替えを控える動きが出てきており、供給数の減少に拍車をかけています。

海外不動産の魅力のひとつは「為替差益」が得られることです。物件の家賃収入や売却時のお金は現地通貨で得ることになりますが、円に換算した時に円安に振れていれば為替差益を得られることになります。

例えば1ドル100円で1万ドルの現金を持っているとすると、1ドルが120円に上昇すれば120万円で換金することができます。購入時よりもドル高円安が進行していれば利益につながるということです。

為替相場は経済動向や2国間の金利差などで変動しますが、日本とアメリカの場合、金利差がドル高円安を進行させています。2018年11月時点で日本の政策金利は0.10％ですが、アメリカは2.25％となります。

アメリカは好景気によるインフレを抑制するため、FRBが2015年から何度も政策金利を引き上げてきました。インフレが起これば貨幣価値が下落し、景気の過熱にもつながります。そこで銀行の金利を引き上げ、企業の設備投資を抑制し、個人消費も減少へ誘導するわけです。景気の過熱を抑制してバブルの崩壊を回避することにもつながります。

アメリカは2020年には利上げを終了させる見通しを立てていますが、景気の動向によっては高金利が続く可能性もあります。ただし、不動産投資の視点からすれば外貨を得る投資活動としてプラスに働く状況ではあるため、アメリカ不動産投資が活況な理由のひとつとなっています。

日本国内では海外の不動産を担保にお金を貸してくれるところが少ないため、海外の不動産を購入する際に、住宅ローンを組むのは難しくなります。また現地銀行でローンを組む場合でも、現地での収入証明やクレジットヒストリー（返済の履歴）がなければ信用を得るのは難しいのが実情です。

しかしアメリカ不動産の場合、日本国内の銀行でアメリカの不動産を担保に融資をしている金融機関が複数あります。例えば「日本政策金融公庫」はすでに日本国内で法人として不動産投資をしている場合、アメリカの不動産購入時にローンを引くことができます。

基準金利は2018年6月の時点で年率2.06％から2.55％となり、融資限度額は7,200万円です。さらに担保は不要で、借入期間は20年以内と好条件ですが、審査基準は厳しいことで有名です。

次に、東証1部上場企業のオープンハウスもアメリカ不動産への投資に積極的で、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップしているため、融資を活用してアメリカでの不動産投資をスタートすることが可能となっています。アイビーネットの融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用すれば、購入するアメリカ不動産を担保として物件金額の最大70%相当まで融資を受けることが可能です。

他にも、日本国内の不動産を担保にしてアメリカでの不動産購入に対し融資をしている金融機関として「オリックス銀行」もあります。担保の対象は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であることが条件となります。金利は2018年6月時点で変動型が年率3.675％、5年固定が3.500％などとなっています。借入期間は1年以上35年以下です。

海外不動産への投資でも確定申告は日本で行うことになるため、日本のルールに従って建物分の減価償却を行います。節税効果を期待したアメリカの不動産投資で主な対象となるのは中古の木造一戸建てや木造アパートです。

日本の場合、木造住宅は築年数の経過によって資産価値が下落し、20年ほど経過すればその価値はほとんどなくなります。つまり中古で一戸建てを購入すると建物分の価格はごくわずかなので、減価償却費もほとんど計上できません。

一方、アメリカの不動産の場合、日本ほど中古の一戸建てやアパートは資産価値が落ちません。逆に築年数の経過によってその価値を高める物件もあります。メンテナンスをして快適に暮らせる状態であれば、築古物件でも建物の価値はさほど落ちないため、減価償却費も十分に計上することができます。

さらに、アメリカの不動産は土地に対して建物の価格比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

アメリカ不動産市場の基盤となるのが中古の一戸建て住宅です。投資家にとっては「節税効果が期待できる」「資産価値が落ちにくい」などの魅力があることなどから、アメリカの中古市場は日本よりもはるかに成熟しています。

アメリカの不動産はMLSという日本のレインズに当たる物件情報システムに登録されています。過去の取引履歴から税金、評価額の履歴、近隣の学校の偏差値レベル、近隣の評価額といったものまで、物件情報はかなり詳細に記録されています。

中古物件を売買する際には、売り手と買い手の双方にバイヤーあるいはブローカーがついて価格の交渉などを行い、売買代金の受け渡しは取引の安全性を担保するエスクロー会社を仲介します。

ただし、アメリカは契約主義の社会で、日本よりも訴訟が盛んに行われる文化があります。そのため高額な不動産売買の契約書では細部までフォローする必要があり、信頼できる弁護士への依頼が欠かせません。また自身でもしっかりと現地の法律を勉強しておくことが大切です。

一般的な不動産投資の物件選びでは、資産価値の上昇や賃貸需要の増加が見込めるエリアの選定が重要なポイントとなりますが、アメリカの場合、「学区」に関する知識が必要不可欠となります。アメリカは日本よりもエリアによって治安の良し悪しに差が生じます。そして治安が良いエリアは賃貸需要も高く、不動産の価値は落ちにくくなります。

しかしブローカーやエージェントにおすすめの学区を直接聞いても、明確な回答を得られないでしょう。アメリカではFair Housing Actという規定があり、住宅購入や賃貸取引において人種や宗教、性別や出身国などで差別をしてはならないと定められています。

そして学校の成績というランキング分けには、人種差別につながる可能性があることから、はっきりと学区の良し悪しには言及しないというスタンスが取られています。

そのため物件を選ぶときは不動産情報システムを使って、学区と評価に関する情報収集に努めることをおすすめします。実際、高収入世帯は学区の良いところで家を探しており、その結果、周辺の住宅相場は上昇する傾向があります。

アメリカで不動産を購入する場合、買主と売主が条件について合意してから物件を引き渡すまで30～45日程度かかります。その間、買主はホームインスペクターを雇い、購入物件についての調査を依頼します。

調査内容は室内の設備や建具の不具合、水回りの状態やシロアリの痕跡など多岐にわたります。何らかの不具合が見つかれば、買主は売主に対して修繕を依頼することができます。

売主が修繕などに応じない場合には、買主は取引をキャンセルすることができます。その場合、手付金は全額返却されるのが一般的です。ホームインスペクションが終了するまで違約金を払うことなく取引をキャンセルできるのは、海外投資家にとって嬉しいシステムといえます。

仮に購入後に重大な瑕疵が見つかれば紛争に発展することもあります。トラブルを回避するためにも、アメリカ不動産を購入する際は信頼できるホームインスペクション業者を探しましょう。

前述した通り、アメリカ不動産は築古物件でも適切にメンテナンスすることで資産価値を落とさず、売却することが可能です。

ただしメンテナンスでは、多額のリフォーム費用をかけても売却金額に上乗せできなければ損失につながることもあるため注意が必要です。売却によるキャピタルゲインを狙うためには適切にメンテナンスをすることが重要ですが、リフォームにかけた費用に対するリターンが得られるような工夫が必要となります。

あるいは部屋の増築などするとコストがかさみ、売却金額に転嫁させれば金額もかなり高くなります。買い手がつかない価格になるほど過度にメンテナンスしないようにバランスを考える必要があります。

FRBは2018年12月、政策金利の誘導目標を2.25−2.50％に引き上げることを決定しました。今後もインフレを懸念した金利引き上げが続く可能性があり、現地で住宅ローンを組んでいれば、返済額が増加し、収益率を低下させることになります。そのため金利動向には常に気を配ることが大切です。

また、現在は日本の低金利とアメリカの高金利が円安傾向につながっていますが、日本もいつまで低金利政策を続けるかは不透明です。政策金利を引き上げることになれば日米の金利差も縮まるため、円高に振れる可能性があります。円高になれば外貨資産を持っていると不利になり、円安になるまで待つか、別の資産運用方法を模索する必要が出てきます。

アメリカの中古一戸建ては節税効果が高いことで富裕層を中心に人気があります。築年数の古い物件であれば、最短4年で大きな金額の減価償却費を計上できるのも嬉しいメリットです

ただし売却時には、計上した減価償却費の分を購入価格から差し引いて不動産所得を算出することになります。つまり購入金額を大きく減算するため、あまり値上がりしていなくても譲渡所得が高くなります。譲渡所得金額が増加することで相応の税額が課されることに留意が必要です。