竣　工　2019年9月
最寄駅　九段下駅徒歩9分
総戸数　19戸

住　所　東京都千代田区三番町30-2
概　要　地上11階 RC造
駐車場　―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジオイドサンバンチョウ

■近隣周辺施設情報
九段小学校まで約430m
まいばすけっと九段南3丁目店まで約270m
セブンイレブン新宿市谷田町2丁目店まで約1120m
ファミリーマート市谷田町店まで約1150m
千代田区立九段幼稚園まで約430m
麹町保育園まで約340m
くすりの福太郎九段北店まで約350m
東京逓信病院まで約520m
二松學舍大學附属図書館まで約110m
靖国神社まで約470m

物件名	ジオイド三番町賃貸
所在地	東京都千代田区三番町30-2
最寄駅	東京メトロ南北線「市ケ谷駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	免震構造 制震構造 地上11階 RC造
総戸数	19戸	築年月	2019年9月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社ノバック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□2LDK～3LDK（56.45㎡～112.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資とは簡単に言えばマンションを購入し、それを他人に賃貸することで得る収入（＝インカムゲイン）と、売却して得られる売却収益（＝キャピタルゲイン）を目的とする投資です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

マンション投資の主な収入は、入居者が毎月支払う家賃です。しかし、家賃収入が定期的に得られる一方、建物の階段や室外機といった共用部分の清掃費用や点検費用などの管理費も支出として毎月必要になります。

このほか、外壁の塗装や大規模な修理に備えた修繕積立金、建物を所有することで発生する固定資産税などの各種税金も経費となります。

そのため、マンション投資の総合的な収支（インカムゲイン）は、これらの年間の収入と支出の差額となります。

インカムゲインがプラス（黒字）である場合、それを蓄積することでローンの返済や別の物件への投資資金に充てることができます。

マンション投資のキャピタルゲインとは、所有している物件を売却した時の収益のことです。

マンション価格も株式などのように変動します。購入時よりも売却額が上回るケースもあれば、逆に下回るケースもあります。マンション価格は経済状況や不動産市況により相場が上下しますが、建物は経年劣化するため資産価格は長期的には下落するのが一般的です。そのため売却損が出ることは珍しくありません。

しかし、人口増加が望めて都市開発が進むエリアなどではマンション価格が上昇することもあります。人口減少が進む地方ではなかなか難しいですが、都心の一部では再開発などで土地価格、マンション価格の上昇が見られます。

マンションという建物の性質上その点はやむを得ないため、マンション購入に要した投資額は、売却するまでのインカムゲインとキャピタルゲインの合計で回収することになります

つまり、マンション投資で成功と判断するポイントは、インカムゲインとキャピタルゲインの合計がマンション購入に要した金額を上回ることになります。

もちろんマンションを購入してから資産価格が大幅に上昇した際に売却してキャピタルゲインを狙う方法もありますが、初心者の方が資産価格の高騰を予想するのは難しいため、まずはリスクが低く、かつ安定的な収入が見込める家賃収入を中心としたマンション投資を検討したほうが良いでしょう。

マンション投資の区分（所有）投資とは、マンションを1室単位で購入して賃貸することをいいます。一方、1棟投資はマンションをまるごと1棟購入して賃貸することを指します。

マンションの1室か、マンション全体かという投資単位の違いにより、購入にかかる資金や収入は大きく異なります。

区分投資では数百万円〜数千万円の資金で投資できますが、1棟投資の場合は中古物件でも1億円以上となるケースが一般的です。

では投資初心者は新築と中古のどちらから始めれば良いのでしょうか。物件により価格は異なりますが、一般的には新築のほうが中古よりも高額です。

そのため、サラリーマンが取り組みやすい区分投資で考えた場合、資金的な面では中古投資のほうが始めやすいでしょう。

しかし、実際は中古物件の適正評価は簡単ではありません。なぜなら中古物件には築年数経過による「修繕リスク」「空室リスク」「マンション価格の下落リスク」が新築物件よりも大きくなるからです。詳しくは「3-2　マンション投資のリスク」で後述します。

マンション投資を区分投資で始める場合、中古なら数百万円台、新築なら3,000万円台といった物件から投資することができるため、年収が低くて不安だというサラリーマンの方でも取り組みやすい投資といえます。

自己資金がない方でも不動産会社と提携している金融機関のローンなら、マンション購入にかかる費用の全てを低金利で借り入れること（＝フルローン）も可能です。

株式投資やFXなど他の投資では融資を利用した投資は基本的にできませんが、マンション投資は事業の一環であり、建物自体を担保とすることができるため年収が低いサラリーマンの方でも融資可能となっています。

また、自己資金があればローン資金と合わせて、より高額な物件や複数物件への投資が可能となります。

マンション投資で順調に成果を上げることで、定年退職後には投資で得られる収入を毎月の生活費に充てるなど年金代わりとすることも可能です。

日本生命が行ったアンケート調査によると、定年退職後に夫婦二人がゆとりをもって生活するには月35万円が必要だとされています。しかし、高齢夫婦無職世帯の年金受給額の平均は約19万円です（総務省「平成29年度　家計調査報告　速報版より」）。

そこで、老後の足りない生活資金としてマンション投資が注目されています。また、退職前後などの適切な時期に物件を売却してその売却額を生活費に回すこともできます。ほかにも、売却額と退職金等とを合わせて別の高額物件に投資してより多くの年間収支を得るという方法も考えられます。

マンション投資で貸家業を開始すると、「入居者の募集」「家賃の集金」「共用部の管理」などの管理業務が必要になりますが、本業で忙しいサラリーマンの方が行うのは大変です。そこで、管理業務の一部もしくは全てを不動産管理会社へ委託すれば、多くの時間を割かれることはありません。

また、空室率や家賃滞納率の対処に優れた管理会社に依頼することで、家賃の減収リスクを最大限抑えることも可能です。

マンション投資でローンを利用して団体信用生命保険に加入しておけば、投資家本人が亡くなった際、保険によりローンが返済されます。そのため投資家の家族は借金の返済義務を負うことなく貸家業を継続することができる上、家賃収入が生活費の心強い味方にもなります。

つまり、マンション投資は実質的に生命保険と収入保障保険のような役割を果たすことも可能です。不動産投資を始めるにあたって、現在加入している生命保険を解約して、浮いた保険料でローン返済に充てるという方もいます。

マンションは、現金や有価証券などと異なり、時価評価ではなく別の基準で相続税が決まるため節税効果があります。

マンションの土地は実勢価格よりも低い「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。路線価とは市街地の土地の価値を算定する方法で、固定資産税評価額は建物の価値を算定する方法です。一般的に路線価で評価される場合は実勢価格の7〜8割程度、固定資産税評価額は実勢価格の6〜7割程度の価格になることが多くなります。

例えば土地5000万円、建物5000万円の合計1億円の価値があるマンションを相続する場合、土地の評価額は3500万円程度、建物は3000万程度の計6500円が課税対象となります。一方、現金では1億円全てが課税対象となります。

また、第三者にマンションを賃貸すると、さらに評価が下がるため現金で相続する場合と比べて相続税評価額が3分の1～4分の1程度になることもあります。

マンション投資は貸家業という事業の一種です。投資にかかった経費や減価償却費などは利益から控除できるため、節税効果が期待できます。

なお、減価償却費は“支出しない”費用であるため、所得税等の税率分だけ現金が多く手元に残るというメリットもあります。

また、高額物件などで年間の収益が赤字になる場合などは、サラリーマンの所得と相殺して税金を計算する「損益通算」ができます。その場合、高所得で多くの税金を支払っている方などは多額の還付金を受けることもあります。