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購入希望の物件が決まって申込書を提出した後は、選択した住宅ローン会社に対して事前審査をかけます。住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2回に分かれており、両方とも通過をしないと借りる事ができません。何故かというと、住宅ローンの本審査は売買契約の締結と決済の中間で行われるため、物件の所有権が移転してる最中に審査に落ちてしまったら、融資が受けられなくなり契約自体が進められなくなってしまうからす。売主、買主双方に損害が発生してしまうので、これを防ぐために事前に申込者の返済能力や基準を確認しておく必要があるのです。審査に要する期間は、3～4日ほどです。

売買契約の締結を済ませたら住宅ローン契約の申し込みに入ります。事前審査の情報をもとに本審査を行い、それを通過してから契約となります。事前審査を通過していないと本審査は通過できませんが、事前審査を通過しているからと言って必ずしも本審査も通過するとは限りません。事前審査の申込内容と相違がないか、また提出書類も事前審査より多くなるため、審査結果は1週間ほどかかってきます。

金融機関から融資金が振り込まれる事を融資の実行と言います。融資の実行は、申込人の指定口座に振り込まれるケースと直接不動産会社に振り込まれるケースがありますが、融資の実行と決済は同一日に設定する事がほとんどです。物件の引渡しは、融資実行と残金決済をもって行われます。

ここで金利についての注意点。金利の金額については、ローン契約締結時ではなく融資実行日の金利が適用となります。

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、所得税を一定額下げる住宅借入金特別控除というものを受ける事ができます。ですが、この控除を受けるためには確定申告をしなければなりません。会社員として企業に雇用されている人は、給与から税金を差し引かれる形で納税手続きがされています。その税金に過不足があった場合も年末調整によって会社が調整をしてくれます。しかし、ローン控除を受けるための確定申告は、たとえ会社員でも自分で行わなければなりません。控除されるという事は減税ができるという事。節税対策の1つとなります。必ず確定申告を行いましょう。

中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションをして再度売り出す
買取再販とは、個人や不動産会社から中古物件を安く買い取り、間取りの変更や設備の充実化、省エネ化・バリアフリー化、耐震補強工事などといったリノベーションを行って、新たに購入を考えている人に斡旋する業務形態です。買取再販業者とは、買って、作り変えて、売ることを生業とする不動産会社となります。

不動産会社が直接買主になるのが買取再販業。売主と買主をマッチングさせるのが不動産仲介業。
買取再販業は売主から直接物件を買い取り、リノベーションをして再販します。これに対し、不動産仲介業は売主の代わりに広告活動を行い、購入希望者とのマッチングを行います。不動産仲介業はただ購入希望者を見つけるだけではなく、交渉ごとの折衝や契約手続きのフォローなど、売主と購入希望者双方のさまざまな調整に対応してくれます。
買取再販業は仕入れ値と販売額の差額が収益となる。不動産仲介業は仲介手数料が収益となる。
買取再販業者に売却をする場合、売主からの購入額とリノベーション後の販売価格の差が収益となります。買取に対して手数料などが発生することはありません。一方の不動産仲介業は、売買契約が成立すると仲介手数料という報酬が発生します。

不動産会社が直接買い取ってくれるので、確実に売却が成功します。仲介業者に買い手を探してもらう場合は、買い手が見つかって契約が完了しないと売却金が入って来ないという不確実性があり、買い手が見つかるまでの間も住宅ローンの返済は続いていきます。

買取再販の場合は不動産会社に売却出来ればそれで終わり。その時点で売却金を得られるので、仲介会社に依頼をするよりも早く現金を手に入れることが出来ます。

売買契約が締結されるまで利益を得ることは出来ません。時間をかけて買い手を探すことが出来ますが、確実に売却を成功させたい場合は販売価格を相場より低めに設定するなどの対策が必要になります。しかし、原則は適正価格での売却が可能なため、同じ条件の物件を買取再販業者に売却した場合の金額と仲介業者を介して売却した場合の金額は、仲介業者を介した方が高くなります。

買い手が個人であった場合、売り主は契約不適合責任を負わなければならず、物件を引き渡した後でも物件に欠陥があった時には損害賠償などの責任を負うことがあります。しかし、買取再販のように買い手が不動産会社である場合は、この責任は一切負わなくて良くなるのです。

買主が個人になるため、契約不適合責任という売却した不動産を安全に利用してもらうことを保証しなければなりません。物件を引き渡した後に欠陥などが見つかった場合、設定した契約内容に応じて保証を行なわなければなりません。

買取再販業者に物件を売却する場合の金額は、なんと仲介業者に依頼した時より10～30％も売り値が下がってしまいます。物件によっては50％近く下がってしまう場合も。これには買取再販業者の利益モデルが大きく関わっており、次の2つの理由が挙げられます。

造り変えて売ることを前提としているため、再販時の価格が期待出来ないような物件は仕入れである購入費を下げることでバランスを取ります。従って、リフォームやリノベーションのコストが大きくなるほど、買取金額を低く提示されてしまうのです。

買取再販業者の利益は、リフォームして売却が成功したと時の売却金のみです。つまり、利益を高くするためには仕入れである購入費をいかに安く抑えるかが鍵になってくるのです。

仲介手数料の金額には上限が決められており、売却金額が400万円を超える場合は、売却金額 × 3％ + 6万円 + 消費税となっています。手数料を払うことを億劫に感じる人は多いのですが、数パーセントの手数料を支払うのと初めから利益分が引かれた金額を受け取るのとでは、仲介業者に依頼をする方が損料が少ないでしょう。

手を加えないと買い手がつかない、または生活が出来ないような物件をリフォームやリノベーションにより価値を高めて再販を行うので、ある程度古くなった物件でないと買い取ってもらうのが難しくなることもあります。また、物件の状態によっては多少のリフォームやリノベーションをした方が買い手が見つかりやすい場合があります。その時は、買取再販業者に売却するよりも仲介業者に相談を行った方が、最終的に高値で売却することが出来るでしょう。

不動産の売却がどういう流れで進んでいくのか、売却収入がある一方で必要な支出はどのようなものがあるのかなどをまとめました。売却金額は物件の条件だけでなく、時期や景気、売却方法、査定する不動産会社などの様々な条件をもとに確定していくので、後悔しない売却準備が必要です。
不動産の売却は下記の流れで進んでいきます。初めての売却の場合、最初の相談から査定、媒介契約までの間で1ヶ月ほど見ておくと良いでしょう。売却全体のスケジュールとしては、いつ購入希望者が現れるかが分からないのですが、募集活動の開始から契約の締結に1～3ヶ月、締結から引渡しに1～2ヶ月が目安と言われています。早ければ2～3ヶ月で完結することもありますし、長くて半年近くかかってしまうケースもあります。

方針が固まったら、物件がいくらで売れそうなのかを査定してもらいます。ここでの注意点は、複数社から見積もりを取ることです。不動産流通推進センターという公益社団法人が価格査定のマニュアルを作成しており、多くの不動産会社がこれをもとに査定を行っています。しかし、不動産会社によって査定対象と比較する物件は異なりますし、会社の方針や担当者の戦略によっても査定価格は変わってきます。また、時間がかかっても高めに設定して売りたいのか、短期で売るために安めに設定するのかという売主の方針よっても変わります。必ず査定金額で売却できるとは限りませんが、複数の不動産会社と相談を行い比べていきましょう。査定方法は以下の3つがあります。

戸建の物件に向いている査定方法。査定する物件を取り壊すと仮定し、全く同じ建物を建て直した場合にいくら費用がかかるのかを計算し、築年数などに応じて原価の修正を行って価格を求める。

マンションや土地に向いている査定方法。近隣の類似物件が過去にいくらで取引されたのかという事例を参考に査定します。しかし、物件の条件以外にも立地や時期、当時の情勢などの影響もあるため、その時の状況に応じても変化する。

主に賃貸物件の売買に関して利用される方法。当該不動産が将来得られると想定できる利益と現在の価格から査定価格を算出する。

査定が終了し、売却の意思が確定したら不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主と買主の間に立って募集活動や契約業務を行うことを約束する契約です。この媒介契約は全部で3種類あり、その中から1つを選択します。

複数の不動産会社に媒介を依頼することができず、1社のみでしか窓口を設けられない契約形態です。これに加えて、売主が買い手を自分で見つけても、不動産会社を通さずに直接やり取りすることは認められません。

複数の不動産会社に媒介を依頼できないところまでは専属専任媒介契約と同じですが、売主が買い手を自分で見付けた場合は不動産会社を通さずに直接やり取りすることができます。

媒介契約を結ぶ不動産会社を1社に絞ることがなく、複数の不動産会社と同時に結ぶことができます。
専属選任・選任媒介契約の2つは、国土交通省の指定を受けている不動産流通機構へ物件の情報を登録することが義務付けられており、仲介をする会社はレインズを見て購入希望の方に紹介をします。逆に言うと、一般媒介契約の場合は義務化はされていませんが、登録をしないと広告の窓口が狭くなってしまうので一般媒介契約でも登録をする業者の方が多いです。これらの媒介契約は、契約期間が3ヶ月までと決められているので、それ以上の期間で依頼をする場合は3ヶ月毎に更新が必要になります。依頼をした不動産会社のやり方に不満があったり、売主様に不利な状況になってしまった場合には、契約を見直しやすくするためです。

不動産会社がチラシの作成やインターネット媒体各種に広告を掲載し、営業活動を担当してくれます。

内見の方法は、空家の物件であれば鍵を不動産会社に預けたり、物件敷地内にキーボックスを設置する形で対応をしますが、居住中の場合は在住内見と言って住んでいる状態のままで内見の対応をしていただきます。買主は内見時の印象で買うかどうかを判断するので、掃除や片付けを定期的に行うようにしましょう。退去後の物件は必要に応じて壁紙の張替えや設備のリフォームなども検討すると良いですが、リノベーションができる物件を探している場合もあるので、敢えて綺麗にしすぎない方が良い場合もあります。不動産会社と良く相談をしましょう。

また、売主は希望があれば内見に立会う事ができますが、無理にアピールをしないように気をつけましょう。内見者のペースや距離感を見て、不動産会社の担当者に営業トークは任せて適宜補足を入れる程度がオススメです。

購入の申し込みを貰ったら、買主から提示されている希望条件を検討し双方が納得する形を見つけていきます。買主が住宅ローン事前審査を始めるので、無事通過したら契約手続きに入ります。不動産会社が買主に対して物件や契約内容の詳細をまとめた重要事項説明書の説明を行うので、契約書と併せて内容は確認しておきましょう。その後に契約書面の署名、捺印をして契約手続きは完了です。不動産会社に支払う仲介手数料は、この時点で半額を支払うケースが多いです。残りの半額については、物件の引渡し後になります。

契約の締結が済んだら引渡しの準備を進めていきます。物件購入時に住宅ローンを利用してまだ返済が残っている場合は、全額の繰上返済が必要。金融機関に問合せて対応しましょう。その次は抵当権の抹消。ローン返済が済めば担保にしておく必要もなくなるので、司法書士に依頼をします。買主からの代金の受領と物件の引渡しは基本的に同じ日に設定するため、引渡しまでに引越しや清掃などは必ず済ませておく必要があります。引渡しまでが完了すると、仲介手数料の残額を不動産会社に支払って終了となります。

進学や就職をきっかけに、実家を離れてはじめて一人暮らしを始める方は多いです。
一人暮らしを検討する際、まず最初に気になるのは費用という方が大多数です。
一般的に一人暮らしのお部屋を借りるときの初期費用はおよそ家賃5ヶ月分です。
場合によってはその他に、引っ越し費用や生活用品を揃える費用がかかるため、新生活を始めるためには平均50万円ほどが必要となります。
これから初めて一人暮らしをされる方は、何にいくらかかるのかを知っておくと、自分が一人暮らしを始める時の計算ができると言えます。

お部屋を借りるためには、賃貸契約時にまとまった金額、いわゆる初期費用を支払わなくてはなりません。賃貸契約の内容によって項目や金額は変動しますが、一人暮らしの初期費用の相場は家賃の5ヵ月分ほどです。
一般的に初期費用には以下の項目が含まれます。

これから一人暮らしを始める方は、実家から荷物を運ぶ必要があるかと思います。その際、引っ越し業者に依頼する場合は引っ越し費用が必要になります。

引越し業者を利用する費用は、時期や距離に応じて変動するので覚えておきましょう。学生の入学・卒業や社会人の就職・転勤といった新生活をスタートする方が多い3~4月の依頼が集中する時期は、多くの依頼が来るために比較的料金が高くなっています。同様に世間が休みで引越しをする人が多い土日祝日は引越し料金が高くなりますので、平日の料金の方が安価となります。

初めての一人暮らしでは家具や家電用品をはじめ、カーテンや食器、食品、日用品などの生活に必要ななものを一式用意する必要があります。

実家のものを持っていくことや、家具・家電付きのお部屋に住むといったことも可能ですが、基本的には1から新しいものを買い揃える人が多いでしょう。後ほど改めて一人暮らしに必要なものをご紹介いたしますが、一般的に 家具やインテリア用品で5万円～、家電で15万円～、生活用品で5万円～の購入費を合わせると25万円程度少なくとも必要であると言われています。