プラウドフラット両国サウス東京都墨田区千歳1-2-4

竣　工　2022年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　214戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-4
概　要　地上9階 RC造

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクサウス

■近隣周辺施設情報
日本橋女学館高等学校まで約890m

プラウドフラット両国サウスは、多様なライフスタイルに対応できる不動産として注目されています。まず、選択肢の豊富さが魅力です。単身者向けのコンパクトな部屋から家族で住める広さまで、個別のニーズに応える物件が揃っています。また、居住者の声を反映した設備の充実も見逃せません。最新のセキュリティシステムや快適な居住空間を提供するための設備は、安心感を求める方にも最適です。不動産選びにおいて、個々のライフスタイルに合った物件を見つけることは、新しい生活を豊かにするための重要なステップであり、この物件はそのニーズをしっかりとサポートします。プラウドフラット両国サウスの不動産選びでは、生活の質を高める様々な選択肢が用意されています。まず、物件の立地が持つ利便性は見逃せません。交通アクセスの良さや周辺施設の充実度が、住まいの快適さに直結します。さらに、建物のデザインや設備も重要なポイントです。快適な生活を支えるためには、エネルギー効率の高い設備や防音設計が求められます。また、セキュリティシステムや管理体制が整っていることも安心して暮らすための大切な要素です。これらを総合的に考慮することで、プラウドフラット両国サウスでの新しい生活がより充実したものとなります。

■駐車場　　　29台/月額55,000円～
■バイク置場　23台/月額3,300円～
■駐輪場　　　207台/月額220円～
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■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（40.13㎡～70.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円～1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%～5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円～7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

空室リスクも抑えながら、利回りを狙うことができる不動産投資の例としては、都心までのアクセスが良い立地での新築アパート経営があります。たとえば、シノケンプロデュースという会社の新築アパートは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスが良い好立地に、新築デザイナーズアパートを建てているため、入居者からの人気も高く、築25年の物件も含めた自社管理物件30,000戸以上の入居率が99%を実現しています。

首都圏のアクセスの良い土地であれば月5万円～6万円以上の賃料水準を見込むことができ、中長期で人口増や都市の発展が期待できるので、将来的に土地や物件の資産価値が落ちにくいという特長もあります。このように、リスクに対処できて利回りも狙うことができる物件を選ぶということが大切です。

今回の事例では自己資金のみで不動産投資を行っていますが、自己資金だけでは購入できる物件の価格帯が限られてしまうというデメリットがあります。融資の強い会社をパートナーにすることで、より大きな金額で投資をすることができるため、一度検討してみると良いでしょう。

たとえば、不動産投資会社が提供している無料の個別相談の機会などを活用して、まずは融資を受けることが可能かどうか、可能だとしたらどれくらいの条件で融資を受けることができるのかなどを確認してみると良いでしょう。