竣　工　2020年8月
最寄駅　麻布十番駅徒歩2分
総戸数　16戸

住　所　東京都港区麻布十番2-4-8
概　要　地上9階 RC造
駐車場　―
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■物件名フリガナ
presagio

■近隣周辺施設情報
成城石井麻布十番店まで約300m
ビオセボン麻布十番店まで約370m
ローソン港一の橋店まで約160m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約190m
叙々苑麻布十番店まで約130m
麻布十番郵便局まで約300m
ダイエー麻布十番店まで約80m
ナニワヤまで約460m
セブンイレブン港区麻布十番2丁目店まで約170m
ファミリーマート麻布十番店まで約430m
マツモトキヨシ麻布十番店まで約130m
TSUTAYA　TOKYO　ROPPONGIまで約490m

物件名	プレサジオ賃貸
所在地	東京都港区麻布十番2-4-8
最寄駅	都営大江戸線「麻布十番駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	16戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（40.16㎡～43.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
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賃貸されている不動産は、通常、貸借対照表上の(1)「有形固定資産」の土地、建物、構築物及び建設仮勘定、(2)「無形固定資産」の借地権等の科目に含まれている。

不動産の中には、物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている部分と賃貸等不動産として使用されている部分で構成され不動産があるが、賃貸等不動産として使用される部分については、賃貸等不動産に含める必要がある。ただし、当該割合が低い場合には、賃貸等不動産に含めないことができる。

当該時価開示にいう「時価」とは、公正な評価額をいい、通常は観察可能な市場価格に基づく価格で、市場価格が観察できないときは合理的に算定された価額をいう。この算定は自社による合理的見積もり又は不動産鑑定士による鑑定評価等として行う。契約により取り決められた一定の売却予定価額がある場合には、合理的に算定された価額として当該売却予定価額を用いることとされている。

開示対象となる賃貸等不動産のうち重要性が乏しいものについては、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額等(公示価格、地価調査価格、相続税路線価、固定資産評価額等)を時価とみなすことができる。重要性の判断は賃貸等不動産の貸借対照表日における時価を基礎とした金額と当該時価を基礎とした総資産の金額の比較で行う。

三菱地所と三井不動産が4月30日に10年3月期決算を発表した。その中の注記で、賃貸等不動産の時価が初めて発表された。つまり、新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」に基づいて、保有不動産の含み損益が開示されたわけで、含み益は三菱地所の2兆558億円に対し、三井不動産は7,539億円だった。

余談だが三井不動産は、ららぽーとやアウトレットモールの一部を借地の上に建築しているが、当該物件の将来の撤去費用を期間配分した資産除去債務計上が10年4月以降の事業年度から適用が始まる。これも日本基準と国際財務報告基準(IFRS)とのコンバージェンス(収斂)の一環として設定されたものだ。

現時の不動産市況は、マンション販売は回復基調にあるが、オフィス市場では稼働率・賃料低下が依然として続く厳しい状況で、不動産各社の利益を下押している。さらに不動産価格が高騰した06～07年に不動産を取得して投資した各社について以後の地価下落で発生した保有不動産の評価損が如何ほどかが注目されていた。

今回の時価開示で大手不動産のなかには、なお多くの含み益があることが解った。菱地所や三井不以外でも日経ヴェリタス112号によると、NTTの遊休地を簿価で引き継ぎ、アーバネット大手町ビルなど都心に優良物件を持つNTT都市開発は、野村証券の福島大輔シニアリサーチオフィサーが同社の含み益(税引き前)を約3,000億円と推定。また不動産業界以外の企業でもJR東日本は含み益8,819億円、三菱倉庫は含み益1,849億円となるなど、古くからの土地持ち企業である鉄道や倉庫では時価開示で含み益が発生している。

株式投資家は株価の割安割高を判定する指標としてPBR(株価純資産倍率=株価÷1株当たり純資産額)を使う。三菱地所と三井不の今回の時価注記で見ると、「三菱地所の簿価ベースのPBRは2.0倍で三井不の1.53倍に比べ割高に見えるが、税引き後の含み益を加算した純資産で計算した修正PBRを計算すると地所は0.98倍に下がり、三井不(1.06倍)を下回る」(日経ヴェリタス112号)。

なお、鉄道・倉庫等各社の含み益、修正PBRは次のとおりである。

不動産が企業の財務諸表で占めるウエイトは一般に高い。「法人企業統計調査などからデロイトトーマツFASが推計したところ、販売費・一般管理費に占める不動産関連経費は製造業で34%、非製造業では54%にのぼる。総資産に占める有形固定資産の割合は製造業で24%、非製造業では37%にもなる。会計制度変更はこうした存在感を顕在化しただけとも言える」(日経産業新聞)。

今回の時価開示は、不動産会社をはじめ一般企業の保有不動産の収益力、財務力をより透明化するため、これまで「含み資産」といわれた隠れた不動産価値を炙り出し、公開することになるので不動産業界はもとより不動産保有ウエイトが高い一般企業の株価にも影響を及ぼすと見られている。

賃貸不動産の時価開示は、近年、注目されているCREマネジメント、そこから発生する不動産の有効活用・売却等により不動産市場にも影響が波及するのは必至と見られている。CREとは、企業が保有するビル、工場、店舗、社宅、遊休地などの企業不動産を経営資源と位置づけて企業価値向上の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、有効活用や効率管理して不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという手法である。再開発や証券化、売却、賃貸で収益を上げることも含まれる。

すでに06年3月期に導入された減損会計では、事業収支の悪化で不動産への投資額が回収できない場合に簿価を切り下げる形で減損損失を計上するようになった。今回の時価開示で減損処理に至らなかった投資不動産や遊休不動産、賃貸不動産の時価が発表されると、金融機関や投資家は、従来の財務諸表に不動産の時価を反映させた形で企業価値を見るようになる。

例えば、投資効率が低いビルを抱えていては含み損がかさむため、企業は不動産の有効活用や売却を迫られることになるが、このような背景がCREの追い風になるわけだ。
さらに近年は、不動産を保有するだけで多くのリスクにさらされる。地価下落リスクに加え、土地工作物の所有者責任、耐震、アスベスト、土壌汚染などのリスクにも対応しなければならない。またステークホルダーへの説明責任から保有資産の効率的な利用は企業にとっての重要事項になってきており、企業のプレッシャーも年々大きくなっている。このような観点から保有資産の中でも大きなウエイトを占める企業不動産の売却・賃貸・取得に係る適正配分や、効率的利用は、中長期を見据えた企業戦略の最重要課題となっている。

しかし、CREに対応している企業は、現状で極めて少ない。例えば企業の保有する不動産について、登記簿や取得時の契約書などの基本的情報から、施設の修繕履歴(工事費、CAD化された工事図面)、個別のリスク・遵法性に加え都市計画情報、路線価、時価などが一覧・個別で閲覧・出力可能な状態にデータベース化され、関係部署や関連会社間でデータの共有化がなされているなどということは一部の先端企業を除くとまずない。CRE戦略のステップ1ともいうべき企業保有不動産に関する一元的なデータ管理すらなされていないところが多いのが現状だ。

このような一般企業のCREへの取り組みの遅れをビジネスチャンスと捉え、不動産・建設の各社が蓄積した不動産の再開発や運用ノウハウを生かして、企業に多様な不動産活用を提案し、本業のビジネス拡大を図るという取り組みが目立っている。

06年3月期に保有不動産の時価が簿価を大きく下回った場合に損失計上する「固定資産の減損会計」が義務付けられ、09年3月期に「販売用不動産の低価法」が適用され、そして今回の「賃貸等不動産の時価開示」が始まった。不動産を巡る会計ルールが年々厳格化されていくという一連の流れのなか企業が従来のバラバラの管理体制のままでは対応に限界がある。

不動産の減損処理・評価損益の計上並びに不動産を経営資源として適正に配置、有効活用、売却するなどの戦略的な取り組みが今後、企業に求められるため、CREマネジメントがより注目されていくと思われる。

CREとは、企業が保有するビル、工場、店舗、社宅、遊休地などの企業不動産を経営資源と位置づけて企業価値向上の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、有効活用や効率管理して不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという手法である。再開発や証券化、売却、賃貸で収益を上げることも含まれる。

日本の不動産の資産規模は、約2,300兆円。そのうち企業が所有する不動産は、金額規模では約490兆円、面積規模では国土の約14%を占めるといわれており、CREビジネスの眼下には巨大なマーケットが広がっている。

企業の固定費のなかで人件費に次いで大きな割合を占めている企業不動産だが、オフィスや工場など業務用固定資産・不動産の施設・設備のコストの一元的管理や適正配分、効率化などのマネジメントは、大手企業でもかなり遅れているのが現状だ。

例えば企業の保有する不動産について、登記簿や取得時の契約書などの基本的情報から、施設の修繕履歴(工事費、CAD化された工事図面)、個別のリスク・遵法性に加え都市計画情報、路線価、時価などが一覧・個別で閲覧・出力可能な状態にデータベース化され、関係部署や関連会社間でデータの共有化がなされているなどということは一部の先端企業を除くとまずない。CRE戦略のステップ1ともいうべき企業保有不動産に関する一元的なデータ管理すらなされていないところが多いのが現状だ。

しかしながら、企業は、企業を取り巻く制度インフラ改正への対応が迫られておりCREを避けて通れなくなっている。固定資産の減損会計、M&Aの際のパーチェス法(時価評価)の一部導入、棚卸資産(販売用不動産)の低価法の強制、リース会計基準変更に伴うファイナンス・リース取引のオフバランス化基準の厳格化など今後予定されているものも含め、早急な取り組みが企業の至上命題になってきている。

さらに近年は、不動産を保有するだけで多くのリスクにさらされる。バブル崩壊後の地価動向に見られるような地価下落リスクに加え、土地工作物の所有者責任、耐震、アスベスト、土壌汚染などのリスクにも対応しなければならない。またステークホルダーへの説明責任から保有資産の効率的な利用は企業にとっての重要事項になってきており、企業のプレッシャーも年々大きくなっている。このような観点から保有資産の中でも大きなウェイトを占める企業不動産の売却・賃貸・取得に係る適正配分や、効率的利用は、中長期を見据えた企業戦略の最重要課題といっても過言ではない。

多くの企業では、総務部や管財部といった部署で、企業不動産が取り扱われ、施設・設備のコストダウンとか社屋の改善、遊休地の土地活用などとして個々バラバラに対応し、そこで蓄積された諸データの一元管理すら覚束ない状況だった。しかし不動産や建設を取り巻く法制や社会環境は年々複雑化し、そのための専門スタッフ養成が追いつかず、蓄積された諸データは、脈絡もなく散在し、企業不動産の中長期的な適正管理戦略はおろか目前のリスク管理やコンプライアンス体制構築すら困難な状況になっていた。

このような一般企業のCREへの取り組みの遅れをビジネスチャンスと捉え、不動産・建設の各社が蓄積した不動産の再開発や運用ノウハウを生かして、企業に多様な不動産活用を提案し、本業のビジネス拡大を図るという取り組みが目立っている。

不動産・建設各社のCREビジネスの構成は、各社の専門スタッフが、データベースを駆使し、デューデリジェンスを行って企業不動産の状況を詳細に把握。その結果、当該不動産のリスク要因や収益性を徹底的に洗い出し、各物件について企業価値を極大化させるための戦略を検討するという流れで、そのプロセスから、企業不動産の売却、購入をはじめ、不要資産や低収益不動産については、他用途へのコンバージョンや税制の特例を利用した資産の組み換えなどを提案するといったものだ。このようなマネジメントを可能にするためには、CREの各マネジメントサイクルに対応できるITシステムの支援が欠かせない。

CREを支援するITシステムとしては、各物件の基本情報が一元的に管理され、容易にリサーチができ、リスク要因や収益性、市場データを抽出して、個別・一覧で閲覧・出力可能であること。さらに改善策のシミュレーションや提案が、経理・税務、会計データと連携・統合されて、企業戦略の大局的観点から総合的に判断できることである。

このようなシステムを自社で独自に構築することは、現実には困難なため、ASPサービスによるIT支援を受けている企業が多い。例えば、清水建設の社内ベンチャーであるプロパティデータバンク社の「@プロパティ」サービスは、運用管理の現場に散在する不動産情報を、ASP企業が運営するインターネットデータセンターに一元的に集約し、現場担当者が必要な情報にタイムリーにアクセスできる。セキュリティ対策が施され情報漏えいなどの心配がなく高い安全性が確保されている。既に不動産投資ファンドでの利用率は50%強であり、CRE分野でのデファクトスタンダードを目指している。

日本土地建物のCREビジネスへの参入は早く99年からCREを手掛けている。この事業領域では先進企業で、大企業とのパイプを生かして培ったコンサルティング能力をテコに企業との取引を強化している。08年10月期に40億円だったCREマネジメントの売り上げ高を今後2年間で80億円に倍増させる予定だ。また同社は3年間で担当者数を40人に増員している。

CRE参入企業の特徴は、不動産データの一元管理のため、ITシステムを構築していることだが、同社も独自に開発したITシステムを活用する。「日本土地建物は、08年12月2日、「CREマネジメントシステム CREX」をリリースした。CREXシステムは、企業不動産(CRE)の情報を整備、一元管理するためのソフトで、多様なアセットタイプ、権利情報等の詳細項目にまで対応するほか、工事履歴、リスク情報も付加。登記情報・画面・契約書・画像等を一元管理するほか、表計算ソフトへのデータ出力により、独自の集計や分析が可能という」(不動産流通研究所)。

また日本経済新聞によると自動車販売のヤナセと契約し、同社本社のある敷地(約2万㎡)の再開発構想作りに着手するなど、資産価値を高める支援事業を展開している。

三菱地所もCREビジネスに本格的に参入している。三菱地所の子会社である三菱地所リアルエステートサービスが先に紹介したプロパティデータバンク社の「@プロパティ」の基本機能をベースにしたCRE戦略支援パッケージ「CRE@M」を開発。①CRE戦略立案支援②土地・建物の簡易デューデリジェンス③ファシリティの簡易診断などを軸にしたCREソリューションをワンストップで提供。簿価に合った稼働状況にあるかなど査定し、資産処分や再開発、低地価の不動産との組み換えなどの提案営業を展開する予定で、首都圏の営業担当者を前年度比で約2割増員した。

野村不動産ホールディングスは、11月末に東芝の子会社「東芝不動産」の発行済み株式数の65%を取得すると発表した。東芝不動産は東芝の連結対象から外れ、12月末日までに譲渡を完了。この結果、東芝本社が入居する東芝ビルや梅田スカイビルなど約150物件を野村不動産HDグループが保有することになる。日本経済新聞記事によると、野村HDの狙いは東芝本社とのパイプを作り、将来はオフィスや工場を含めた東芝グループ全体のCREマネジメントを展開することにあるようだ。

以上は、企業用不動産を大量に抱える大手企業をターゲットにしたCRE支援であるが、中小企業を対象としたCRE事業を展開しているのが新日本建物である。同社はもともとマンションデベロッパーだが、08年8月からグループ会社のアスリートを通じてCRE戦略支援事業に参入した。

「先行きの不透明感が増す経済環境のなかで、保有不動産の有効活用策についてのニーズが高まっていると判断。弁護士事務所、税理士事務所、会計事務所のほか金融機関ともタイアップし、中小企業をメーンに展開していく方針。現在、既に数案件の依頼がきているという」(住宅新報社)。

上記の不動産各社のほか清水建設、フジタなどの建設各社もCRE事業に参入しており、IT支援ソフトの開発・リリースや担当人員の増員を行っている。国際会計基準へ企業が対応するには、企業サイドの事業用・投資用などの不動産活用や収益率の細かな開示が必要になるため、不動産・建設の大手各社を中心とするCRE支援部隊の活躍の場が広がることは間違いがないようだ。

CREビジネスを不動産各社が展開していく上での今後の課題は、企業のCREは、あくまで企業価値を増大することを主眼とするのだが、不動産ビジネスとして見た不動産の収益率やコストダウンと、定量的に測れない従業員の満足度とか、企業の定性的価値といった側面をどのように調整し評価するかであろう。