名古屋の不動産市場が持つメリットは、物件や土地の値上がり期待があることと、高所得者層の多さから空室リスクを抑制できることなどです。
2021年時点、名古屋が不動産投資先として注目されている理由の一つには、リニア中央新幹線の開通予定があります。
リニア中央新幹線は、2027年度の開通を目指して工事および調整が続けられており、路線が開通すれば、東京都の品川駅と名古屋駅との間を約40分で移動可能です。
不動産投資においては、オフィス街までの電車移動時間30分を目安としてエリアを評価することもあります。東京へ40分程度でアクセスできることになれば、名古屋の賃貸需要が増加する可能性は高いと言えるでしょう。
また、家賃や住宅価格の差、新型コロナウイルスの影響によるオフィスワークからテレワークへの移行などを考慮すれば、東京都内で勤務する人が名古屋で家を探す可能性もあります。住宅需要が拡大すれば、住宅は値上がりするため、名古屋では物件の値上がりを期待できます。
厚生労働省が発表している労働統計要覧によると、都道府県別現金給与総額にて、愛知県は全国2位です。愛知県の給与は神奈川県や大阪府よりもやや高くなっています。
東京都とは大きな差がありますが、地方都市の中では、愛知県には高所得者が比較的多いと言えます。愛知県の県庁所在地である名古屋では、高所得者の入居も期待可能です。
物件オーナーにとって、高所得者が入居する主なメリットは、家賃の滞納リスクが低いことです。入居者の所得が高いほど、家賃の滞納リスクは下がります。
名古屋市では直近10年間で人口が増加傾向にあります。今後、人口減少局面に入る可能性はありますが、リニア新幹線の開通予定なども考慮すると、他県と比較して減少幅は比較的軽微で済むものと予測されます。
国際連合の統計によると、2015年〜2020年における日本全体の人口増加率は-0.2%です。一方で、同期間における名古屋市の人口増加率は1.42%となっており、名古屋市の人口増加率は日本全体を大きく上回っています。
人口が増加しているエリアでは住宅需要の拡大を見込めます。人口が増加傾向にあり、空室率の低い投資と物件価格の上昇を期待できる点は、名古屋で不動産投資をするメリットと言えます。
日本で最も不動産が高いのは東京です。愛知県は大阪府と並ぶ地方都市ですが、東京・大阪・愛知の比較においては、愛知県の中古マンション成約価格は最安になっています。
愛知県の中古マンション成約価格は、東京都の半額以下で大阪府と比較しても500万円以上低くなっています。成約物件の平均面積を見ても、東京都と大阪府は60㎡台ですが、愛知県は約75㎡と、比較して広いことが分かります。人口増加傾向にある都市で物件を低価格で買えるのは大きなメリットと言えます。
名古屋は大きな都市ですが、交通利便性などはエリアによって異なる点に要注意です。空室リスクを下げるためには、ミクロのエリア分析が重要になります。
名古屋市は、中村区や中区など市の中心部ではJRのほかに地下鉄も整備されているなど、交通利便性が高いと言えます。しかし、市の外縁部では中心部と比較すると利便性が落ちるため、立地の見極めには要注意です。
また、東京と違い電車ではなく車が主要な交通手段になっているエリアもあります。駐車場の有無が入居者募集の成否を左右するケースもあるので要注意です。
名古屋市全体の人口は長期的に増加傾向にあるものの、市の中でもエリアによって人口にバラつきがあります。
例えば、名古屋駅南側の中川区や豊明市に接する緑区などでは人口が20万人を超えています。その一方で、中川区の東に隣接する熱田区は人口が6万6,000人と市の中で最小です。また、中川区の北東に接する中区も人口が9万人弱と少ない部類に入ります。熱田区や中区は都心に近く利便性は高いものの、人口は多くありません。
このように、実際に投資する対象エリアによってどのような人が多く住んでいるのか、どのような賃貸需要が見込まれるのか、同じ名古屋市内でも違いがあることが分かります。
実際に不動産を購入する前に現地調査を行って駅までのルートや近隣の雰囲気を確かめたり、周辺の家賃相場の推移を確認しておくなど、ミクロの視点からも投資判断をすることが重要です。
不動産投資は金融機関の融資を利用し、手元の運用資金以上の物件を取得することができるメリットがあります。
ただし、融資条件は金融機関によって異なります。融資条件の一つには、投資対象の不動産と融資を受ける借主の住所が管轄であるかどうかという点も重視され、管轄外であると融資を受けるハードルが高くなることがあります。
特に、名古屋在住でない方が名古屋の投資物件を購入しようと考えた場合、金融機関の選択肢が限られてきます。東京の不動産投資で利用できた金融機関が使えないケースがあることに注意が必要です。
名古屋の不動産投資を検討しているものの不動産投資ローンが利用できない場合には、不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をするという選択肢もあります。
不動産投資型クラウドファンディングは、複数の投資家が小口出資するファンドを組み、間接的に不動産投資ができる仕組みのことです。実際に不動産を取得することが出来ないデメリットがありますが、1～10万円などの少額資金から投資検討が可能です。
不動産の売買取引は基本的に本人が行いますが、不動産が遠方にある、所有者が高齢であるなど、本人が売却活動を行う事が困難である場合には、代理人に権利を委任することができます。
代理人には「法定代理人」と「任意代理人」があり、法定代理人は法律で定められた成年後見人を指します。任意代理人は法定代理人以外のすべての代理人のことです。
親の不動産を代理で売却する際には、子供が「任意代理人」となり委任状を作成することで、親に代わり売却活動を行う事が出来ます。売却活動までの流れは以下の通りです。
不動産取引では、委任者の意向と受任者の認識にズレが生じると後にトラブルに発展してしまう可能性があります。
例えば、売却代金で両者の認識に差があると金銭トラブルに発展してしまい、引き渡し時期を確認していないと仮住まいが必要になってしまうケースなどがあります。
代理権に関しても「売却活動のみ」であるのか、「物件の手付金や清算など金銭の授受も行う」又は「引き渡し・清算の時のみ代理で立ち会う」など権限の範囲を明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことが出来ます。
話し合いで決まった後は、「委任状」に代理権の範囲を記載しておきましょう。代理で売却活動も行う場合には、売却代金や手付金の額など売却条件に関する項目も記載する必要があります。
委任状には法的に定められた形式はありませんが、上記で話し合った項目について明記しておきます。氏名・住所を自筆で記入、印鑑は実印を用い印鑑証明書を添付しておきましょう。
不動産会社に仲介を依頼します。査定を複数の不動産会社に申し込んだ後に、数社に絞り訪問査定を依頼し、媒介契約を結ぶ業者を決めましょう。
媒介契約を結んだ後は売り出し価格を決定し、売却活動を行います。購入希望者が現れ、内覧対応や契約の交渉などを行い売買契約が成立、場合によっては手付金を受け取ります。
引き渡し・売却代金の清算を行い売却活動は終了ですが、利益が出た場合には確定申告が必要となります。
なお、不動産売買においては「本人の売却意思の確認」、「本人確認」のために親と仲介業者が最低でも1度は顔を合わせる必要があります。
親が認知症又は認知症の疑いがある時には、家庭裁判所に申し立て成年後見人を選任して売却活動を行いましょう。
親に判断能力があるうちに「任意後見制度」を利用し、任意後見人を選任しておくことで、不動産の売却だけではなく入院の手続きや医療に関する契約を結ぶことなどが可能となります。
親が認知症である場合には家庭裁判所に成年後見人を申し立て、成年後見人が代わりに売却を行うことができます。
成年後見人は、判断能力が十分ではない方を保護するための制度で、本人に代わって契約を結ぶ、契約を取り消すなどの行為が可能です。財産管理のために幅広い権限を持ち、親族だけではなく、弁護士や司法書士などの専門家を選任できます。
上記の成年後見制度は判断力が十分でない方のための制度ですが、親に判断能力があるうちに「任意後見契約」を結んでおくことで、代理で財産の管理や必要な契約締結等を行う事が出来ます。
あらかじめ任意後見人を選任しておくことで、親にとって面識があり信頼関係のある人物と契約を行うことが出来ます。
後見人は不動産や預貯金等の管理、税金や公共料金の支払い等の財産管理を始め、要介護認定の申請等に関する諸手続き、医療契約の締結、入院の手続きなどを行います。成年後見人と同様に、親族や専門家を選任するケースがあります。
任意後見契約は戸籍謄本、住民票など所定の書類を準備し、公証役場で公証人が「任意後見契約公正証書」を作成、法務局に登記され「登記事項証明書」が発行されます。登記事項証明書を提示する事によって、代理で手続きを行う事や契約を結ぶ事などが可能となります。
竣 工 2022年12月
最寄駅 白金高輪駅徒歩3分
総戸数 1247戸
住 所 東京都港区白金1
概 要 地上45階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■物件名フリガナ
シロカネザ・スカイ
SHIROKANE The SKY
倒壊等保安上危険のある状態とは、建物が倒壊したり、屋根や外壁が脱落、飛散したりする可能性がある状態です。
建物に大きな傾きや沈下があったり、基礎や土台・柱の破損、腐食などがあったりして、構造上の耐久性に問題があると判断されると、保安上危険であるとされることになります。この他、擁壁（ようへき）の老朽化なども該当します。
アスベスト等が飛散しており住民が吸引してしまうおそれがあったり、排水設備等が故障して排水が流出し臭気が発生したりしている状態などが該当します。ごみの放置、不法投棄により臭気が発生している状態なども衛生上有害とみなされます。
景観法の基づく景観計画が策定されている場合などで、既存の景観計画やルールに著しく適合しない状態が該当します。
ガイドラインで挙げられている具体例としては、汚物や落書きで傷んでいたり、窓ガラスが多数割れたままであったり、立木が建物を覆う程度まで繁っていたりする状態が該当するとされています。
立木が腐朽・倒壊して敷地・道路に散乱していたり、空き家に住み着いた動物が原因で騒音・臭気・羽などが発生して住民の日常生活を妨げていたりする状態などとされています。
空き家のある自治体によって、空き家対策法に沿って手続きを進めるのか、あるいは、独自に定めた条例によって手続きを進めるのか、多少異なります。
基本的には、空き家対策法の手続きに従って、「特定空き家」とされる原因となった状況を改善するように、指導がなされます。
指導に従わない場合、勧告がなされて、それでも状況が改善されないときは、固定資産税の優遇措置がなくなったり、罰金が科されたりするなどの懲罰的措置がとられます。場合によっては、行政代執行手続きによって強制的な措置がなされたりします。
「特定空き家」に指定されたら、まずは行政（市役所など）から、所有者等に対して改善を求める助言、指導がなされます。助言、指導によっても改善がなされないとき、行政は、一定の猶予期間をもうけて勧告を行います。
勧告に従わなかった場合には、固定資産税の優遇措置が解除されます。そして、一定の猶予期間をもうけて、改善措置命令が出されることになります。
命令にも従わなかった場合、一定に履行期限ののちに、行政代執行法に基づいて、代執行の時期、見積額などが通知されます。代執行日に、強制的に改善措置がなされます。強制執行に要した費用は後から徴収されます。
特定空き家に指定されて、行政の改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除されます。
居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大6分の1まで減額されています。都市計画税も住宅用地の特例によって最大3分の1まで減額されていますが、これも解除されます。
「空き家対策法」制定以前の事例ですが、東京都墨田区では「墨田区老朽建物等の適正管理に関する法律」条例に基づき、2014年12月に老朽化して倒壊の危険があった木造2階建ての強制解体処分を行いました。
5年以上前から倒壊の危険があると通報が相次いでいた建物であり、2階部分が崩落し、壁面が傾いて隣家に倒れ掛かっていたものです。同建物には別棟の平屋もあり、こちらは屋根が損壊、柱が傾いて、建築資材の落下事故や火災の可能性が高くなっていました。
2014年1月に改善指導を行ったものの、改善が図られなかったため、学識経験者等で構成される墨田区老朽建物等審議会に諮問のうえ、勧告、命令を経て、行政代執行がおこなわれました。
「特定空き家」に指定されても、すぐに罰則が科され、行政代執行となるわけではありません。行政から改善の助言、指導がなされたから一定期間の猶予があります。その期間内に、改善内容についての対策を講じることが、第一にすべきことと言えます。
倒壊の危険がある場合は解体が主な対策となりますが、構造上の耐久性に問題がないような修繕を行ったり、衛生上の有害性が問題の場合は、問題となっているごみを撤去したりするなどの改善が確認できれば、指定は解除されます。
また、空き家対策法では14条4項において、改善命令の直前の段階で、命令を出そうとする相手に対して下記の3点を通知するものとされています。
空き家の管理が行き届かないことにつき、やむを得ない理由などがあれば、証拠を提示してこのときに申し出るようにしましょう。できれば、行政法に詳しい弁護士を代理人に立てた方がよいでしょう。
その後、命令が決定した後も、通知されてからは不服申し立ての期間が設けられています。その期間内であれば、その市町村町長に対して異議申し立てをすることが可能です。
行政を相手に訴訟を起こす場合は、まずは異議申し立ての手続きを経ることが慣例です。2016年の行政事件訴訟法の改正で、いきなり取消訴訟を起こすことも可能になりましたが、まずは話し合いでの解決を目指して、順序を踏まえた対応が良いでしょう。
「特定空き家」に指定されてしまうのは、空き家の管理が行き届いていないことがそもそもの原因です。空き家を放置すれば、資産価値が低下し、維持管理の手間と費用がかさむ負債となってしまう可能性があります。
しかし、空き家への対処をきちんと行えば、特定空き家には指定されず、収入を生み出す資産となる可能性もあります。空き家を放置せず、しっかりと対策していくことが大切です。
最もスタンダードな空き家の利用方法は、売却することです。地方や郊外の古い不動産で、売却できないと考えて放置しているのであれば、「不動産一括査定サービス」の利用を検討してみましょう。
不動産一括査定サービスでは、物件情報を登録するだけで複数の不動産会社による査定を無料で依頼することが可能です。査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較したうえで実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶことができるため、1社だけに依頼するよりも良い条件で売却できる可能性が高まります。
また、スムーズに不動産を売却するには、買い手のニーズを把握して適正な価格、適切な方法で売り出すことが有効です。まずはどのような価格で売却が可能なのか、空き家の査定をしてみましょう。
| 物件名 | 白金ザ・スカイ | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都港区白金1 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩3分 | ||
| 物件特徴 | タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸 | ||
| 構造規模 | 制震構造 地上45階 地下1階 RC造 | ||
| 総戸数 | 1,247戸 | 築年月 | 2022年12月 |
■駐車場 381台（機械式348台・平置式33台）
月額40,700円～66,000円
■バイク置場 49台/月額7,700円～16,500円
■駐輪場 1353台/330円～880円
―――――――
■設 計 株式会社梓設計
■施 工 大林・長谷工建設共同企業体
■管理形式 常駐管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 各部屋毎に異なる
■楽 器 各部屋毎に異なる
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（49.90㎡～86.37㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
銀行というとその役割は同じですが、実は種類があります。日頃からお金の出し入れや税金の振り込みなどを行う銀行は「普通銀行」と呼ばれていて、下記のように分類されます。
東京や大阪などの大都市に本店を置いて全国各地で銀行業務を行います。取引先は上場企業などの大手企業や、個人の場合は資産家や年収の高い人が中心です。
全国の大都市および中都市に本店を置き、その都道府県内を中心に銀行業務を行っています。取引先は主に地域の企業や個人です。下記の第2地方銀行との混同を避けるため第1地方銀行とも言われます。
地方銀行と同様に、地方都市に本店を置き、地元密着型の銀行業務を行います。もともと相互銀行だったところが多くを占めます。
コンビニや商業施設にATMを構える流通系銀行、店舗を持たないインターネット専業銀行などがあります。ゆうちょ銀行も含まれます。
上記で紹介した通り、地方銀行は全国の都市に本店を置いて、該当地域を中心に営業活動を行っています。該当地域を中心に店舗を展開し、個人や、中堅および中小企業のニーズに応えて金融サービスを展開する地域金融の担い手です。簡単に言うと、地域に根ざし、発展のために金融サービスを行っている銀行です。
2021年1月1日現在、金融庁の「銀行免許一覧」では地方銀行として46都道府県の62行が掲載されています。一方、都市銀行は4行、第2地方銀行は34都道県の38行が記載されています。
地域の企業や個人などを対象に銀行業務を行う地方銀行の不動産投資ローンを利用するには下記のようなメリットがあります。
地域密着型で営業活動を行っているため、該当都道府県に居住している人に対しての融資は積極的に審査をしてくれます。また該当都道府県内に店舗やATMを網羅しているので、何かを相談する際や融資の返却などには利便性がいいでしょう。高額の預金があったり、親戚に関係者がいる場合などはローンを組む際に有利になることもあります。
都市銀行では年収が一定水準に達していない、物件の属性が良くないなどで融資を得られないこともあります。また融資の規模が小さいものも融資は難しくなります。
それに対して地方銀行では、オーナーの属性や年収なども都市銀行より緩く、規模が小さい融資も審査してくれます。
地方銀行は、信用保証協会が保証することで融資が受けられる保証協会つき融資の割合が多いのも特徴です。オーナーにとっては保証料が必要になるため支払う額は多くなりますが、その分融資が下りやすいというメリットもあります。
一般社団法人全国信用保証協会連合会の「令和元年度信用保証利用状況」には、「金融機関別群保証承諾実績」が掲載されています。それによると、その割合は下記のようになっています。
不動産投資ローンの融資は20年や30年など長い付き合いになることがほとんどです。長い付き合いができるということは、その間、滞りなく返済を行い適切な経営をすることで信用を得ることもでき、2棟目や3棟目を購入する際にも力になってくれます。
一概には言えませんが、地方銀行と比べると都市銀行のほうが規模が大きく、資金量および取引量も多いのが特徴です。それに加え、取引先と長い付き合いがあり、さらに融資の規模も大きいことが多いため、金利は低く設定されることが多くなります。それに対し、地方銀行の金利はやや高めに設定される傾向があります。
なお、不動産投資ローンをノンバンクで借りる場合と比較すると、地方銀行は低い金利水準と言えます。ノンバンクは預金の受け入れを行わずにお金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関で、金利も高く設定されています。
地方銀行はあくまでも地域密着が基本になるため、エリアが違うと融資が得られないこともあります。例えば、千葉県内の地方銀行と取り引きがある千葉県在住のオーナーが、東京都内の賃貸用物件を購入しようとした際に対応をしてもらえるかは確認が必要になります。
広いエリアの物件を対象としている都市銀行や公庫、ノンバンクと比較して、地方銀行は対象エリアや融資条件が銀行ごとに大きく異なっています。さらに、支店によっても融資姿勢が異なるため、融資が得られるかどうかの確認に手間と時間を必要とします。
日中は本業のあるサラリーマンの方など、まとまった時間を取りづらい方にとって、一件ずつ問い合わせを行い融資条件を確認することが難しい場合もあるでしょう。
地方銀行で不動産投資ローンを利用する場合、各金融機関で審査の基準が設けられています。審査されるのは利用者の属性や、購入予定の物件の資産価値や事業の将来性などです。また銀行によって融資の条件も違いますので、特徴的な条件も確認しましょう。
不動産投資の場合、まずは不動産投資に用いる賃貸用物件の資産価値が審査されます。各行によって異なりますが、立地や建物の築年数、状態などによって評価は変わります。例えば、古い物件は入居者がつきづらいと判断されて評価が低くなり、最寄駅に近い物件は入居者がつきやすいと判断されて評価が高くなります。
また事業計画書に基づいてその物件の収益性も審査されます。中古物件であればすでに月額の家賃収入なども明らかになっているため、それらを見て物件の判断を行います。
不動産投資ローンを利用する場合はオーナーとなる人も審査の対象になります。主な項目は、勤務先および勤続年数、年収、自己資金、借入金の有無、年齢などです。
この基準も各行で違い、明確にどのように判断するかは明らかになっていません。ただし、都市銀行は資産家や年収の高い人が対象となりますが、地方銀行の場合はサラリーマンなどミドルクラスの人でも融資を受けることが可能です。
不動産投資で購入するべき物件の選び方として、思い浮かびやすいのは、大手不動産ポータルサイトの活用が考えられます。例えば、「楽待」や「健美家」などが挙げられます。
都道府県や、アセットクラス、販売価格や利回り、築年数別に物件を検索しやすく、様々な工夫がされています。
優良物件の場合にはこうした自社の顧客への紹介でその多くが販売できてしまいます。つまり、ポータルサイトへの掲載は、なかなか思うように販売することができない訳アリ物件である可能性もあります。
そこで、初心者の方がはじめに検討しておきたいのはは、ポータルサイトは、掲載されている物件を購入するために活用するのではなく、物件の相場観を養うために活用するということです。
そして、良いなと思える物件があった場合には、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせて、物件を紹介してくれる候補先としてピックアップしておくのです。
ポータルサイトには数多くの物件が掲載されていますが、必ずその物件の掲載元の不動産業者の連絡先が掲載されています。物件情報をとおして、複数の不動産業者とコンタクトを取り、不動産業者の特徴などを整理しておくと良いでしょう。
良い不動産業者かどうかを見極めるコツは、実際にアプローチをして、投資家に寄り添ってくれる提案をしてくれる会社かどうか、という視点で判断してみましょう。
ポイントはいくつかありますが、まずは、投資家の投資目的や自社が勧める物件情報をきちんと把握していること、取り扱う物件のメリットやデメリットを投資家に正確に伝えていること、レスポンスが速くストレスないコミュニケーションを取れること、などは最低限必須であると思います。
私の知人に不動産会社の選定は二の次で、物件情報にのみ着目して物件を購入した投資家がいました。彼は属性が高かったのでスムーズに利回りの高い物件を購入することができました。しかし、物件を管理する管理会社の質が低く、購入後に入居者付けやリフォームなど管理面で苦労をしていました。
私は、最適な物件は人によって違うと考えています。物件を選ぶプロセスはとても楽しいのですが、その前段階として自身の不動産投資の目的や自身の属性に合った不動産投資の手法を一緒に考え、寄り添ってくれる不動産業者を選ぶ必要があります。不動産投資は、物件の購入がゴールではありません。
机上の投資シミュレーション作成などももちろん大事ですが、例えば、物件の見学に同行してくれるなども重要です。最近は、問い合わせ自体が多く、物件の見学は投資家自身で行ってください、という不動産会社も多くなってきています。
効率を重視しているのでしょうが、物件の所在する最寄り駅から一緒に歩くことによって営業担当者の人柄や会社の考え方など、わかることも多くあります。見学は一人でも行けますが、なるべく営業担当者に同行してもらうと良いでしょう。プロならではの物件の見方を知る機会にもなります。
私は、不動産投資を検討するうえで、初心者が最も取り組みやすいのは区分マンションへの投資だと考えます。最近は、多くの金融機関が区分マンションへの融資に積極的で、少額の自己資金で投資が可能です。
私は、自身のペースで少しずつ資産形成をしていきたいと考え、区分マンション投資をメインにしています。物件の所在を分散させることにより、天災（地震）などのリスクを軽減することもできます。
区分マンションは、購入した後、区分所有法の規定により、購入者は管理組合の組合員になります。管理組合が定期的に理事会を開催するなど適正に機能していて、管理組合を支援する管理会社が定期的に適切な修繕の提案をしてくれれば、中長期的な資産形成として手間がほとんどかかりません。
デメリットとしては、築年数によっては、家賃に占める管理費や修繕積立金の割合が20％程度になることもあり、経費率が高く、毎月のキャッシュフローが出づらいことがあります。
また、マンションの総戸数が多すぎると、将来的にオーナーが全国に分散して居所不明などにより連絡が取りづらく、重要な議案があった際に管理組合の合意形成が困難になる可能性があります。
逆に、マンションの総戸数は少なすぎても、大規模修繕の際に修繕積立金が不足して、適切な工事を実施できないなどの支障が生じる可能性もあります。
不動産投資は、株式投資などと比較して流動性が低い投資対象ですが、区分マンションは1棟物件と比較すると価格が低く、現金化しやすいメリットがあります。一方、物件を1部屋ごとに買い足していく必要があるため、資産形成に時間がかかるという点はデメリットと言えるでしょう。
ただし、2018年に明るみになった、シェアハウス「かぼちゃの馬車」・「スルガ銀行」の不正融資問題により、2021年時点、多くの金融機関の融資審査では、購入に必要な自己資金は物件価格の2割程度は必要とされています。別途、諸費用も必要なため、物件によっては綿密な資金計画が必要となります。
1棟物件は戸数が多いため投資規模が大きく、また、区分マンションよりも経費率が低いことから、毎月のキャッシュフローが出やすく、比較的資産形成はしやすいと言えるでしょう。
デメリットとして、区分マンションのメリットはそのまま1棟物件のデメリットになり得ます。例えば、1棟物件は物件の所在を分散させることができないため、天災などが起きた場合には大きな被害を受けることになります。
また、区分マンションと違って、1棟物件のオーナーは物件全体の管理方針を自ら決定できますが、逆に言うと自ら計画的に修繕を見極め実施するスキルが求められます。
私の知人の投資家に、1棟物件を購入後、適切なメンテナンスをほとんど実施せず、数年間保有した後、毎月のキャッシュフローを得ながら、売却益を最大化して見事売り抜けた方がいます。
知人はうまく売り抜けましたが、この物件を購入した次のオーナーは、築年経過ごとに必要とされる修繕がほとんどされないまま、オーナーチェンジで物件を入手しているため、来たる大規模修繕の際、苦労する可能性があります。
1棟物件の客観的な修繕状況はプロでもわかりづらいものです。利回りが高いからといって修繕履歴の調査を怠ると、購入後に多額の修繕費用が必要となるリスクもあります。投資額が大きくなりやすい1棟投資では、物件の選定をより慎重に行うべきです。
なぜなら、前者の物件を取り扱う不動産業者はとても多いのですが、戸建を専門に取り扱う不動産業者は少なく、得られる情報（提案される物件数やノウハウなど）も限られているからです。
築年数を絞らずに検索をしてみると、検索結果には築40～50年の物件が多く目に付きます。この築年数ですと都内でも2,000～3,000万円以内で購入できる物件も出てきます。
戸建賃貸に取り組む投資家の多くは、500～1,000万円以下で、地方郊外のボロボロの戸建てをリフォームして高い利回りを叩き出すことによって家賃を最大化しています。
これは裏返すと、築古のボロボロ物件を見極めて、適切なリフォームをして、上手に入居付けをする専門的なスキルや経験値が必要となります。また、エリアや状態によっては十分な融資が下りずに、現金割合が高くなることも想定されます。
ここまで来ると、セミプロの領域に入ってきます。高い利回りの物件の場合、雨漏りやカビの発生、大量の残置物があるなど劣化状況がひどいこともあるでしょう。リフォーム費用も勘案して購入しないと、万が一、柱など建物の基本構造に不具合があった場合に、当初の想定利回りを大幅に下回る可能性もあり得ます。
戸建賃貸の特徴として、子持ちのファミリー世帯の需要は多く、一度入居付けに成功すれば長期の入居につながり収益が見込みやすい、という特徴が挙げられます。ただし、エリアによっては、家賃の滞納や夜逃げなどのリスクもあります。
戸建賃貸は、前述のとおり市場に出回る物件の供給量が極端に少ないため、競争も激しく、高い利回りで入居付けがしやすいエリアの物件を探すことは困難でしょう。物件価格が低く仲介によって得られる手数料の額も少なくなるため、本腰を入れて事業として注力している不動産業者自体が少ない印象です。
店舗・事業用物件投資は、これまで解説をした投資と比較すると、個人的に初心者にはかなり難易度が高いと思われます。私たちがよく街中で見かける店舗や事務所の入ったオフィス物件、大規模なものでは商業施設や工場、倉庫などが該当します。ここでは個人投資家の検討スコープに入る店舗物件をメインに解説します。
店舗・事業用物件投資では、区分マンションや1棟物件と比較すると投資金額が大きくなる傾向があり、その分賃料も高く、高い利回りが期待できます。
また、店舗・事業用物件では、退去時に賃借人の負担で原状回復工事を実施してオーナーに返還します。通常、オーナーは家賃の6ヶ月～1年分の敷金や保証金を預かりますので、万が一の場合にはこれらの預り金から充当していくことになります。
その一方、区分マンションなどの居住用物件以上に、用途によっては立地条件が厳しく選定され、賃借人の範囲がかなり限定されます。物件周辺の人口動態調査もする必要があり、購入の意思決定をする際にはマーケティングの素養も求められると考えます。
十分なマーケティングの結果、物件を購入し、例えば、飲食業態の賃借人が見つかったとします。テナントは初期の設備投資をしていますし、その地域の人に愛されれば人気店になり得ます。一度地域に根付けば長い入居が見込まれるでしょう。
しかし、景気の変動やテナントの経営状況が悪化した場合には、時期を問わず長期の空室期間が発生する可能性があります。テナントが複数入居している場合、いっせいに退去してしまうリスクもあります。
私が不動産会社勤務時の実務で実感したことですが、店舗・事業用物件で空室がある場合には売却時のタイミングが難しくなります。物件賃料の妥当性の精査が居住用物件と比較すると時間がかかるためです。また、金融機関の融資金額も伸びない傾向があります。
そして居住用物件と違い、店舗・事業用物件で怖いのが賃貸付けです。居住用物件の入居者付けのノウハウがある会社でも、店舗・事業用物件のノウハウがあるとは限りません。
また、独自の業者ネットワークも必要です。店舗・事業用物件の空室は賃料を下げたとしても埋まらないときには本当に埋まらないものです。物件によっては1年ないしは2年以上埋まらないということもざらにあります。
買い手としても、賃借人が付いていない物件、長期間付きそうもない物件には及び腰になりがちです。2021年時点、新型コロナウイルスの影響を受けやすい飲食業態のテナント物件には、特に注意が必要です。
中古の物件であれば、この法定耐用年数から築後の経過年数が引かれることになります。例えば、木造で建てられてから10年が経過している中古の賃貸用アパートであれば、不動産投資ローンの返済期間は12年を基準に考えることになります。
金融機関ではこの法定耐用年数による基準に加え、賃貸用物件の状態や家賃収入、オーナーの属性などを審査して、融資期間や金利、毎月の返済額などを決定していきます。
代表的なのは月々の返済額が少なくなることです。返済期間を長くすると、借入額、金利、返済方法が同じ場合は月々の返済額は少なくなります。
15年間で返済するのであれば毎月の返済額は32万2,000円ですが、35年なら16万6,000円となります。毎月の返済する金額が約半分になるので、それだけ手元に資金が残ることになります。
不動産投資の場合、管理手数料や清掃費用、共用部分の電気代、Wi-Fiといった設備費用などの経費が毎月かかります。また屋根や外壁の塗装工事、水道管工事、さらに原状回復工事など急な出費のために費用を蓄えておく必要があります。そのため手元に資金が残せるのであれば、それは大きなメリットと言えます。
また、退去によって空き部屋が出るとその分の家賃収入はなくなります。このとき、過去に家賃収入で得た金額よりも、毎月の返済額や諸経費が上回ってしまうと経営は赤字になってしまいます。
逆に、返済額が少ないと、空室期間の返済負担が減り、空室が出てしまった時に経営が赤字になるリスクを抑えることができます。
まず紹介するデメリットは返済総額が大きくなってしまうことです。毎月の返済額が少ないということはそれだけ借り入れた元金の返済が遅くなるということです。そのため利息の支払い額が増えて、返済総額が大きくなってしまうのです。
借入時の不動産投資ローンの金利が高い場合、借り換えなどにより不動産投資ローンの金利を下げてキャッシュフローを良化させることを検討してみましょう。金利が下がることで返済総額が少なくなり、投資効率を改善することに繋がります。
例えば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。
低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。
賃貸マンションを新築した当初、毎月の家賃収入が30万円で、融資の返済額が毎月20万円だった場合の20年後を比較してみます。
金融機関から融資を受ける場合、その融資金額に対して保証人を立てない代わりに保証会社に保証金を支払うケースもあります。
保証金は、融資年数が長いほど料率が上がる仕組みになっている金融機関がほとんどです。つまり、融資年数が長くなると保証金を多く用意する必要があるのです。
ただし不動産投資ローンの場合、賃貸用の物件に抵当権をつけて保証の代わりとすることもあります。金融機関によって違いますので、申し込みの際は確認が必要です。
金融機関が融資をする際の審査基準はそれぞれで違い、公表していません。ただし、原則として投資物件の収益性と投資家の属性の両面から、「返済能力があるかどうか」という視点が大きな判断基準となります。条件交渉の際は、下記のことに注意しましょう。
お金の管理がルーズな人は金融機関から信用が得られない可能性があります。例えば、クレジットカードの支払いが遅延したことによって、信用情報に問題がある人は審査に通りにくくなります。また資金不足によって口座引き落としの延滞が何度もあるような人も同様です。
融資を審査してもらう際に必要となる書類はいくつかありますが、そのうちに事業に関わる重要な書類が事業計画書です。物件を購入することでいくら収益を上げることができるか、といったことが丁寧にまとめられていれば、それだけ信用度も高くなります。
また物件の収益性だけではなく、事業計画書を作成することで経営者としての姿勢もアピールすることができます。物件を販売する不動産会社がテンプレートなどを用いて作成することがほとんどですが、一度目を通しておき、疑問に思ったことがある場合はあらかじめ確認および調整しておきましょう。
この際、希望の融資期間に基づいて事業計画書を作成しておくことが肝心です。ただし、融資年数に無理が見られるようであれば、融資自体を断られることにもなりかねません。常識的な範囲で融資年数を設定するようにしましょう。
融資を依頼する金融機関で長年口座を持っていると、資金状況の把握が容易であることから交渉がスムーズに進むことがあります。その他、物件を販売する不動産会社などから金融機関を紹介してもらうのもひとつの方法です。不動産会社の担当者によって、投資物件に適した条件交渉を行ってもらえる可能性もあります。
生前贈与と相続では、受贈または遺贈された財産に対してかかる税金の種類が異なります。生前贈与では贈与税、相続では相続税が課されます。
贈与税は、暦年の一年間のうちに、もらった財産額から控除額を差し引いた額に対して課税されます。
一方で、相続税は、被相続人の正味財産額から控除額を差し引き、相続人どうしが法定相続をしたとした場合の仮の税額を算出します。その後、実際の各相続人取得分に合わせて、それぞれに適用される税額控除を考慮し納付税額を計算していきます。
贈与税、相続税ともに、課税財産の額から差し引くことのできる基礎控除額があります。贈与税は受贈者一人につき暦年一年間で110万円であるのに対し、相続税は被相続人一人につき3,000万円に加えて法定相続人一人につき600万円加算するものとされています。
ただし、贈与税の場合、扶養義務者から生活資金や教育資金を贈与された場合は非課税となり、贈与税はかかりません。また、基礎控除以下の金額の贈与であっても、毎年同額を贈与していると、定期贈与とみなされて、その定期金の合計額の贈与を受けたものとして贈与税がかかることがあります。
このように、相続税の基礎控除額は贈与税に比べて多額であるものの、贈与税では非課税となる範囲が広く、やや曖昧な傾向があるといえるでしょう。
贈与税は相続税と比較して税率が非常に高く、贈与あるいは遺贈した価格帯によっては、贈与では相続に比べて1.5倍～4倍の税金がかかることになります。
贈与税で適用できる非課税の取り扱いは、資金の用途によって教育資金一括贈与・結婚子育て資金一括贈与、住宅取得資金一括贈与があります。いずれも、直系尊属からの贈与が条件となり、教育資金・結婚子育て資金の場合には、金融機関等との管理契約も条件となっています。
直系尊属から30歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、教育資金の贈与を受けた場合、1,500万円までが贈与税非課税となります。
また、20歳以上50歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、結婚子育て資金の贈与を受けた場合、1,000万円までが贈与税非課税となります。
なお、受贈者が教育資金では30歳、結婚子育て資金では50歳に達した場合、資金管理契約は終了し、残額があれば残額は贈与税の課税対象となります。
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与をした場合、贈与税の課税価格の計算の際、基礎控除に加えて2,000万円まで控除されます。
相続税で適用できる軽減税制では、被相続人の配偶者に対して大きな税額軽減制度があります。また、被相続人に直近に支払った相続税がある場合や生前贈与について支払った贈与税がある場合に、二重課税分を控除する制度があります。
相続人が未成年者や障害者である場合にも、税額控除制度が設けられています。相続財産が不動産である場合は、税額計算の対象となる財産評価額について、小規模宅地等の特例があることも特徴的といえるでしょう。
被相続人の配偶者については、遺贈された正味財産額が1億6千万円と法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかからない税額軽減制度があります。
1億6千万円を超えても、配偶者の法定相続分までは相続税がかからないことになります。ただし、この軽減制度は実際に取得した財産を下に計算されるため、分割されていない財産は対象になりません。
相続人が未成年者や障害者であるときは、相続税額から一定の金額を控除できる税額控除制度があります。
相続人が85歳未満の障害者であるときに相続税額から控除できる障害者控除額は、その障害者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円とされています。
相続人が未成年であるときに相続税額から控除できる未成年者控除額は、その未成年者が満20歳になるまでの年数1年につき10万円となります。
贈与税額控除では、相続開始前3年以内に被相続人から贈与された財産について支払った贈与税額を控除することができます。ただし、その贈与財産は相続税の課税財産に加算されます。
相次相続控除では、相続開始前10年以内に被相続人が相続によって財産を取得して相続税を課されていたとき、その相続税額のうち、一定の算式により計算した金額を控除することができます。
一定の条件を満たす小規模宅地等を特定の相続人が相続する場合、相続税の財産評価額を減額する特例の適用を受けられることがあります。
居住用または事業用・貸付用に供されていた小規模の宅地等のうち、特定の親族が相続した分について、相続税の財産評価額が最大80％減額されます。評価額が減額される土地の面積や減額割合は、土地の用途によって区分され決められています。
相続時精算課税は、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子・孫への財産の移転につき、生前贈与と相続を通算して課税する制度です。
相続時精算課税を選択した場合、その者から贈与される財産額から2,500万円までを控除し、超過した額に20％の贈与税額が課されます。2,500万円の控除枠を使い切るまで何回贈与しても利用できますが、相続時精算課税を選択した贈与者については、以降、贈与税の暦年課税は選択できません。
相続時精算課税を選択した贈与者が亡くなったときは、その贈与された財産を相続財産に加算して相続税額を計算し、既に納めた贈与税がある場合は精算されます。
不動産を生前贈与された場合、相続の場合と異なり、不動産取得税が課されます。また、所有権の移転登記をするにあたって、生前贈与と相続では課される登録免許税の金額が異なります。以下で、詳細を説明します。
不動産の所有権の移転登記をする際、登録免許税がかかります。この登録免許税の税率は、贈与と相続を原因とする場合では異なります。贈与では、その不動産の価額の2%、相続では4%が原則となります。
また、相続による所有権移転登記については、相続による土地を取得した個人が登記をせずに死亡した場合、その死亡した個人の登録免許税は免税とする措置や、10万円以下の土地についても免税とする措置があります。
不動産取得税は、不動産を取得した者に都道府県が課す税金ですが、贈与によって取得した場合には課されますが、相続によって取得した場合は課されません。
なお、通常、不動産取得税の税率は課税標準額の4％とされていますが、住宅及び住宅用地については3％の軽減税率が適用されます。税率面以外にも、住宅および住宅用地には、課税標準額や税額の軽減措置があります。
不動産の生前贈与・相続は、相続財産の規模や相続人の数・条件がケースごとに大きく異なります。税の知識が不十分だと、受けられると思った特例が受けられなかったり、余分な課税を招いてしまうケースも少なくありません。
詳細な判断に迷ったときには、税理士などの専門家へ依頼することも検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットとなりますが、適切な税制優遇を受けられたり、追徴課税のリスクを低減させられたりなど、大きなメリットもあります。