フロンティア新宿タワー/事故

竣 工 2018年1月
最寄駅 初台駅徒歩5分
総戸数 297戸

住 所 東京都新宿区西新宿3-9-7
概 要 地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
フロンティアシンジュクタワー

■近隣周辺施設情報
高島屋まで約1400m
バスタ新宿まで約1000m
京王百貨店まで約980m
ヨドバシカメラ新宿西口本店まで約1000m
マルエツプチ西新宿三丁目店まで約350m
セブンイレブン西新宿3丁目店まで約240m
ローソン西新宿3丁目店まで約130m
ヤマダ電機LABI新宿西口館まで約800m
東京オペラシティまで約350m
トモズ東京オペラシティ店まで約750m
内藤病院まで約800m
みずほ銀行新宿新都心支店初台出張所まで約320m
新宿パークタワー内郵便局まで約350m
新宿区立新宿中央公園まで約300m
代々木公園まで約1200m
東京都庁まで約640m
新宿区役所まで約1600m

物件名 フロンティア新宿タワー
所在地 東京都新宿区西新宿3-9-7
最寄駅 京王新線「初台駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ
構造規模 地上24階 地下1階 RC造
総戸数 297戸 築年月 2018年1月
賃料 149,000円 – 335,000円 管理費 10,000円 – 15,000円

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   積水ハウス株式会社東京特建支店一級建築士事務所
■施 工   積水ハウス株式会社東京特建支店
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(30.32㎡~59.29㎡)

※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン/事故

竣 工 2009年3月
最寄駅 豊洲駅より徒歩4分
総戸数 1063戸

住 所 東京都江東区豊洲3-4-1
概 要 地上48階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
シティタワーズトヨスザ・ツイン

■近隣周辺施設情報
文化堂豊洲店まで約230m
ファミリーマートアネックス豊洲店まで約220m
スーパービバホーム豊洲店まで約230m
イオン東雲店まで約1320m
江東豊洲郵便局まで約330m
江東東雲郵便局まで約1820m
ららぽーと豊洲まで約630m
くすりの福太郎 豊洲店まで約520m
スーパー文化堂豊洲店まで約470m
マツモトキヨシ豊洲店まで約470m
はま寿司スーパービバホーム豊洲店まで約380m
昭和大学江東豊洲病院まで約1140m

物件名 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
所在地 東京都江東区豊洲3-4-1
最寄駅 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」徒歩4分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上48階 地下1階 RC造
総戸数 1,063戸 築年月 2009年3月

■駐車場   646台(平置式22台・機械式624台)
月額27,500円~52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場 有/64台
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   鹿島建設株式会社・株式会社日建設計
■施 工   鹿島建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~ 3LDK(40.35m²~153.99m²)
―――――――
■共用施設
□B1階   シアタ・カラオケルーム2室
利用時間10時~22時/3時間1,000円
□B1階   集会室1/1時間100円
□B1階   集会室2/1時間100円
□B1階   集会室3/1時間200円
□1階    車寄せ/洗車場/ペット足洗い場
□3階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-6219-5650
□3階    防災センター/03-5548-2431
□3階    グランドロビー1,000㎡
□3階    レンタサイクル12台/6時間200円
□6階    屋上庭園

□N棟36階 ゲストルーム・ベイスイート/1泊10,000円
□N棟36階 ゲストルーム・ベイスタンダード1/1泊7,000円
□N棟36階 ゲストルーム・ベイスタンダード2/1泊7,000円

□S棟36階 ゲストルーム・シティスイート/1泊10,000円
□S棟36階 ゲストルーム・シティスタンダード1/1泊7,000円
□S棟36階 ゲストルーム・シティスタンダード2/1泊5,000円

※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

白金ザ・スカイ/事故

名古屋の不動産市場が持つメリットは、物件や土地の値上がり期待があることと、高所得者層の多さから空室リスクを抑制できることなどです。

2021年時点、名古屋が不動産投資先として注目されている理由の一つには、リニア中央新幹線の開通予定があります。

リニア中央新幹線は、2027年度の開通を目指して工事および調整が続けられており、路線が開通すれば、東京都の品川駅と名古屋駅との間を約40分で移動可能です。

不動産投資においては、オフィス街までの電車移動時間30分を目安としてエリアを評価することもあります。東京へ40分程度でアクセスできることになれば、名古屋の賃貸需要が増加する可能性は高いと言えるでしょう。

また、家賃や住宅価格の差、新型コロナウイルスの影響によるオフィスワークからテレワークへの移行などを考慮すれば、東京都内で勤務する人が名古屋で家を探す可能性もあります。住宅需要が拡大すれば、住宅は値上がりするため、名古屋では物件の値上がりを期待できます。

厚生労働省が発表している労働統計要覧によると、都道府県別現金給与総額にて、愛知県は全国2位です。愛知県の給与は神奈川県や大阪府よりもやや高くなっています。

東京都とは大きな差がありますが、地方都市の中では、愛知県には高所得者が比較的多いと言えます。愛知県の県庁所在地である名古屋では、高所得者の入居も期待可能です。

物件オーナーにとって、高所得者が入居する主なメリットは、家賃の滞納リスクが低いことです。入居者の所得が高いほど、家賃の滞納リスクは下がります。

名古屋市では直近10年間で人口が増加傾向にあります。今後、人口減少局面に入る可能性はありますが、リニア新幹線の開通予定なども考慮すると、他県と比較して減少幅は比較的軽微で済むものと予測されます。

国際連合の統計によると、2015年〜2020年における日本全体の人口増加率は-0.2%です。一方で、同期間における名古屋市の人口増加率は1.42%となっており、名古屋市の人口増加率は日本全体を大きく上回っています。

人口が増加しているエリアでは住宅需要の拡大を見込めます。人口が増加傾向にあり、空室率の低い投資と物件価格の上昇を期待できる点は、名古屋で不動産投資をするメリットと言えます。

日本で最も不動産が高いのは東京です。愛知県は大阪府と並ぶ地方都市ですが、東京・大阪・愛知の比較においては、愛知県の中古マンション成約価格は最安になっています。

愛知県の中古マンション成約価格は、東京都の半額以下で大阪府と比較しても500万円以上低くなっています。成約物件の平均面積を見ても、東京都と大阪府は60㎡台ですが、愛知県は約75㎡と、比較して広いことが分かります。人口増加傾向にある都市で物件を低価格で買えるのは大きなメリットと言えます。

名古屋は大きな都市ですが、交通利便性などはエリアによって異なる点に要注意です。空室リスクを下げるためには、ミクロのエリア分析が重要になります。

名古屋市は、中村区や中区など市の中心部ではJRのほかに地下鉄も整備されているなど、交通利便性が高いと言えます。しかし、市の外縁部では中心部と比較すると利便性が落ちるため、立地の見極めには要注意です。

また、東京と違い電車ではなく車が主要な交通手段になっているエリアもあります。駐車場の有無が入居者募集の成否を左右するケースもあるので要注意です。

名古屋市全体の人口は長期的に増加傾向にあるものの、市の中でもエリアによって人口にバラつきがあります。

例えば、名古屋駅南側の中川区や豊明市に接する緑区などでは人口が20万人を超えています。その一方で、中川区の東に隣接する熱田区は人口が6万6,000人と市の中で最小です。また、中川区の北東に接する中区も人口が9万人弱と少ない部類に入ります。熱田区や中区は都心に近く利便性は高いものの、人口は多くありません。

このように、実際に投資する対象エリアによってどのような人が多く住んでいるのか、どのような賃貸需要が見込まれるのか、同じ名古屋市内でも違いがあることが分かります。

実際に不動産を購入する前に現地調査を行って駅までのルートや近隣の雰囲気を確かめたり、周辺の家賃相場の推移を確認しておくなど、ミクロの視点からも投資判断をすることが重要です。

不動産投資は金融機関の融資を利用し、手元の運用資金以上の物件を取得することができるメリットがあります。

ただし、融資条件は金融機関によって異なります。融資条件の一つには、投資対象の不動産と融資を受ける借主の住所が管轄であるかどうかという点も重視され、管轄外であると融資を受けるハードルが高くなることがあります。

特に、名古屋在住でない方が名古屋の投資物件を購入しようと考えた場合、金融機関の選択肢が限られてきます。東京の不動産投資で利用できた金融機関が使えないケースがあることに注意が必要です。

名古屋の不動産投資を検討しているものの不動産投資ローンが利用できない場合には、不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をするという選択肢もあります。

不動産投資型クラウドファンディングは、複数の投資家が小口出資するファンドを組み、間接的に不動産投資ができる仕組みのことです。実際に不動産を取得することが出来ないデメリットがありますが、1~10万円などの少額資金から投資検討が可能です。

不動産の売買取引は基本的に本人が行いますが、不動産が遠方にある、所有者が高齢であるなど、本人が売却活動を行う事が困難である場合には、代理人に権利を委任することができます。

代理人には「法定代理人」と「任意代理人」があり、法定代理人は法律で定められた成年後見人を指します。任意代理人は法定代理人以外のすべての代理人のことです。

親の不動産を代理で売却する際には、子供が「任意代理人」となり委任状を作成することで、親に代わり売却活動を行う事が出来ます。売却活動までの流れは以下の通りです。

不動産取引では、委任者の意向と受任者の認識にズレが生じると後にトラブルに発展してしまう可能性があります。

例えば、売却代金で両者の認識に差があると金銭トラブルに発展してしまい、引き渡し時期を確認していないと仮住まいが必要になってしまうケースなどがあります。

代理権に関しても「売却活動のみ」であるのか、「物件の手付金や清算など金銭の授受も行う」又は「引き渡し・清算の時のみ代理で立ち会う」など権限の範囲を明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことが出来ます。

話し合いで決まった後は、「委任状」に代理権の範囲を記載しておきましょう。代理で売却活動も行う場合には、売却代金や手付金の額など売却条件に関する項目も記載する必要があります。

委任状には法的に定められた形式はありませんが、上記で話し合った項目について明記しておきます。氏名・住所を自筆で記入、印鑑は実印を用い印鑑証明書を添付しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼します。査定を複数の不動産会社に申し込んだ後に、数社に絞り訪問査定を依頼し、媒介契約を結ぶ業者を決めましょう。

媒介契約を結んだ後は売り出し価格を決定し、売却活動を行います。購入希望者が現れ、内覧対応や契約の交渉などを行い売買契約が成立、場合によっては手付金を受け取ります。

引き渡し・売却代金の清算を行い売却活動は終了ですが、利益が出た場合には確定申告が必要となります。

なお、不動産売買においては「本人の売却意思の確認」、「本人確認」のために親と仲介業者が最低でも1度は顔を合わせる必要があります。

親が認知症又は認知症の疑いがある時には、家庭裁判所に申し立て成年後見人を選任して売却活動を行いましょう。

親に判断能力があるうちに「任意後見制度」を利用し、任意後見人を選任しておくことで、不動産の売却だけではなく入院の手続きや医療に関する契約を結ぶことなどが可能となります。

親が認知症である場合には家庭裁判所に成年後見人を申し立て、成年後見人が代わりに売却を行うことができます。

成年後見人は、判断能力が十分ではない方を保護するための制度で、本人に代わって契約を結ぶ、契約を取り消すなどの行為が可能です。財産管理のために幅広い権限を持ち、親族だけではなく、弁護士や司法書士などの専門家を選任できます。

上記の成年後見制度は判断力が十分でない方のための制度ですが、親に判断能力があるうちに「任意後見契約」を結んでおくことで、代理で財産の管理や必要な契約締結等を行う事が出来ます。

あらかじめ任意後見人を選任しておくことで、親にとって面識があり信頼関係のある人物と契約を行うことが出来ます。

後見人は不動産や預貯金等の管理、税金や公共料金の支払い等の財産管理を始め、要介護認定の申請等に関する諸手続き、医療契約の締結、入院の手続きなどを行います。成年後見人と同様に、親族や専門家を選任するケースがあります。

任意後見契約は戸籍謄本、住民票など所定の書類を準備し、公証役場で公証人が「任意後見契約公正証書」を作成、法務局に登記され「登記事項証明書」が発行されます。登記事項証明書を提示する事によって、代理で手続きを行う事や契約を結ぶ事などが可能となります。

竣 工 2022年12月
最寄駅 白金高輪駅徒歩3分
総戸数 1247戸

住 所 東京都港区白金1
概 要 地上45階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
白金ザスカイ
SHIROKANE The SKY

倒壊等保安上危険のある状態とは、建物が倒壊したり、屋根や外壁が脱落、飛散したりする可能性がある状態です。

建物に大きな傾きや沈下があったり、基礎や土台・柱の破損、腐食などがあったりして、構造上の耐久性に問題があると判断されると、保安上危険であるとされることになります。この他、擁壁の老朽化なども該当します。

アスベスト等が飛散しており住民が吸引してしまうおそれがあったり、排水設備等が故障して排水が流出し臭気が発生したりしている状態などが該当します。ごみの放置、不法投棄により臭気が発生している状態なども衛生上有害とみなされます。

景観法の基づく景観計画が策定されている場合などで、既存の景観計画やルールに著しく適合しない状態が該当します。

ガイドラインで挙げられている具体例としては、汚物や落書きで傷んでいたり、窓ガラスが多数割れたままであったり、立木が建物を覆う程度まで繁っていたりする状態が該当するとされています。

立木が腐朽・倒壊して敷地・道路に散乱していたり、空き家に住み着いた動物が原因で騒音・臭気・羽などが発生して住民の日常生活を妨げていたりする状態などとされています。

空き家のある自治体によって、空き家対策法に沿って手続きを進めるのか、あるいは、独自に定めた条例によって手続きを進めるのか、多少異なります。

基本的には、空き家対策法の手続きに従って、「特定空き家」とされる原因となった状況を改善するように、指導がなされます。

指導に従わない場合、勧告がなされて、それでも状況が改善されないときは、固定資産税の優遇措置がなくなったり、罰金が科されたりするなどの懲罰的措置がとられます。場合によっては、行政代執行手続きによって強制的な措置がなされたりします。

「特定空き家」に指定されたら、まずは行政から、所有者等に対して改善を求める助言、指導がなされます。助言、指導によっても改善がなされないとき、行政は、一定の猶予期間をもうけて勧告を行います。

勧告に従わなかった場合には、固定資産税の優遇措置が解除されます。そして、一定の猶予期間をもうけて、改善措置命令が出されることになります。

命令にも従わなかった場合、一定に履行期限ののちに、行政代執行法に基づいて、代執行の時期、見積額などが通知されます。代執行日に、強制的に改善措置がなされます。強制執行に要した費用は後から徴収されます。

特定空き家に指定されて、行政の改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除されます。

居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大6分の1まで減額されています。都市計画税も住宅用地の特例によって最大3分の1まで減額されていますが、これも解除されます。

「空き家対策法」制定以前の事例ですが、東京都墨田区では「墨田区老朽建物等の適正管理に関する法律」条例に基づき、2014年12月に老朽化して倒壊の危険があった木造2階建ての強制解体処分を行いました。

5年以上前から倒壊の危険があると通報が相次いでいた建物であり、2階部分が崩落し、壁面が傾いて隣家に倒れ掛かっていたものです。同建物には別棟の平屋もあり、こちらは屋根が損壊、柱が傾いて、建築資材の落下事故や火災の可能性が高くなっていました。

2014年1月に改善指導を行ったものの、改善が図られなかったため、学識経験者等で構成される墨田区老朽建物等審議会に諮問のうえ、勧告、命令を経て、行政代執行がおこなわれました。

「特定空き家」に指定されても、すぐに罰則が科され、行政代執行となるわけではありません。行政から改善の助言、指導がなされたから一定期間の猶予があります。その期間内に、改善内容についての対策を講じることが、第一にすべきことと言えます。

倒壊の危険がある場合は解体が主な対策となりますが、構造上の耐久性に問題がないような修繕を行ったり、衛生上の有害性が問題の場合は、問題となっているごみを撤去したりするなどの改善が確認できれば、指定は解除されます。

また、空き家対策法では14条4項において、改善命令の直前の段階で、命令を出そうとする相手に対して下記の3点を通知するものとされています。

空き家の管理が行き届かないことにつき、やむを得ない理由などがあれば、証拠を提示してこのときに申し出るようにしましょう。できれば、行政法に詳しい弁護士を代理人に立てた方がよいでしょう。

その後、命令が決定した後も、通知されてからは不服申し立ての期間が設けられています。その期間内であれば、その市町村町長に対して異議申し立てをすることが可能です。

行政を相手に訴訟を起こす場合は、まずは異議申し立ての手続きを経ることが慣例です。2016年の行政事件訴訟法の改正で、いきなり取消訴訟を起こすことも可能になりましたが、まずは話し合いでの解決を目指して、順序を踏まえた対応が良いでしょう。

「特定空き家」に指定されてしまうのは、空き家の管理が行き届いていないことがそもそもの原因です。空き家を放置すれば、資産価値が低下し、維持管理の手間と費用がかさむ負債となってしまう可能性があります。

しかし、空き家への対処をきちんと行えば、特定空き家には指定されず、収入を生み出す資産となる可能性もあります。空き家を放置せず、しっかりと対策していくことが大切です。

最もスタンダードな空き家の利用方法は、売却することです。地方や郊外の古い不動産で、売却できないと考えて放置しているのであれば、「不動産一括査定サービス」の利用を検討してみましょう。

不動産一括査定サービスでは、物件情報を登録するだけで複数の不動産会社による査定を無料で依頼することが可能です。査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較したうえで実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶことができるため、1社だけに依頼するよりも良い条件で売却できる可能性が高まります。

また、スムーズに不動産を売却するには、買い手のニーズを把握して適正な価格、適切な方法で売り出すことが有効です。まずはどのような価格で売却が可能なのか、空き家の査定をしてみましょう。

物件名 白金ザ・スカイ
所在地 東京都港区白金1
最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩3分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上45階 地下1階 RC造
総戸数 1,247戸 築年月 2022年12月

■駐車場   381台(機械式348台・平置式33台)
月額40,700円~66,000円
■バイク置場 49台/月額7,700円~16,500円
■駐輪場   1353台/330円~880円
―――――――
■設 計   株式会社梓設計
■施 工   大林・長谷工建設共同企業体
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(49.90㎡~86.37㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

銀行というとその役割は同じですが、実は種類があります。日頃からお金の出し入れや税金の振り込みなどを行う銀行は「普通銀行」と呼ばれていて、下記のように分類されます。

東京や大阪などの大都市に本店を置いて全国各地で銀行業務を行います。取引先は上場企業などの大手企業や、個人の場合は資産家や年収の高い人が中心です。

全国の大都市および中都市に本店を置き、その都道府県内を中心に銀行業務を行っています。取引先は主に地域の企業や個人です。下記の第2地方銀行との混同を避けるため第1地方銀行とも言われます。

地方銀行と同様に、地方都市に本店を置き、地元密着型の銀行業務を行います。もともと相互銀行だったところが多くを占めます。

コンビニや商業施設にATMを構える流通系銀行、店舗を持たないインターネット専業銀行などがあります。ゆうちょ銀行も含まれます。

上記で紹介した通り、地方銀行は全国の都市に本店を置いて、該当地域を中心に営業活動を行っています。該当地域を中心に店舗を展開し、個人や、中堅および中小企業のニーズに応えて金融サービスを展開する地域金融の担い手です。簡単に言うと、地域に根ざし、発展のために金融サービスを行っている銀行です。

2021年1月1日現在、金融庁の「銀行免許一覧」では地方銀行として46都道府県の62行が掲載されています。一方、都市銀行は4行、第2地方銀行は34都道県の38行が記載されています。

地域の企業や個人などを対象に銀行業務を行う地方銀行の不動産投資ローンを利用するには下記のようなメリットがあります。

地域密着型で営業活動を行っているため、該当都道府県に居住している人に対しての融資は積極的に審査をしてくれます。また該当都道府県内に店舗やATMを網羅しているので、何かを相談する際や融資の返却などには利便性がいいでしょう。高額の預金があったり、親戚に関係者がいる場合などはローンを組む際に有利になることもあります。

都市銀行では年収が一定水準に達していない、物件の属性が良くないなどで融資を得られないこともあります。また融資の規模が小さいものも融資は難しくなります。

それに対して地方銀行では、オーナーの属性や年収なども都市銀行より緩く、規模が小さい融資も審査してくれます。

地方銀行は、信用保証協会が保証することで融資が受けられる保証協会つき融資の割合が多いのも特徴です。オーナーにとっては保証料が必要になるため支払う額は多くなりますが、その分融資が下りやすいというメリットもあります。

一般社団法人全国信用保証協会連合会の「令和元年度信用保証利用状況」には、「金融機関別群保証承諾実績」が掲載されています。それによると、その割合は下記のようになっています。

不動産投資ローンの融資は20年や30年など長い付き合いになることがほとんどです。長い付き合いができるということは、その間、滞りなく返済を行い適切な経営をすることで信用を得ることもでき、2棟目や3棟目を購入する際にも力になってくれます。

一概には言えませんが、地方銀行と比べると都市銀行のほうが規模が大きく、資金量および取引量も多いのが特徴です。それに加え、取引先と長い付き合いがあり、さらに融資の規模も大きいことが多いため、金利は低く設定されることが多くなります。それに対し、地方銀行の金利はやや高めに設定される傾向があります。

なお、不動産投資ローンをノンバンクで借りる場合と比較すると、地方銀行は低い金利水準と言えます。ノンバンクは預金の受け入れを行わずにお金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関で、金利も高く設定されています。

地方銀行はあくまでも地域密着が基本になるため、エリアが違うと融資が得られないこともあります。例えば、千葉県内の地方銀行と取り引きがある千葉県在住のオーナーが、東京都内の賃貸用物件を購入しようとした際に対応をしてもらえるかは確認が必要になります。

広いエリアの物件を対象としている都市銀行や公庫、ノンバンクと比較して、地方銀行は対象エリアや融資条件が銀行ごとに大きく異なっています。さらに、支店によっても融資姿勢が異なるため、融資が得られるかどうかの確認に手間と時間を必要とします。

日中は本業のあるサラリーマンの方など、まとまった時間を取りづらい方にとって、一件ずつ問い合わせを行い融資条件を確認することが難しい場合もあるでしょう。

地方銀行で不動産投資ローンを利用する場合、各金融機関で審査の基準が設けられています。審査されるのは利用者の属性や、購入予定の物件の資産価値や事業の将来性などです。また銀行によって融資の条件も違いますので、特徴的な条件も確認しましょう。

不動産投資の場合、まずは不動産投資に用いる賃貸用物件の資産価値が審査されます。各行によって異なりますが、立地や建物の築年数、状態などによって評価は変わります。例えば、古い物件は入居者がつきづらいと判断されて評価が低くなり、最寄駅に近い物件は入居者がつきやすいと判断されて評価が高くなります。

また事業計画書に基づいてその物件の収益性も審査されます。中古物件であればすでに月額の家賃収入なども明らかになっているため、それらを見て物件の判断を行います。

不動産投資ローンを利用する場合はオーナーとなる人も審査の対象になります。主な項目は、勤務先および勤続年数、年収、自己資金、借入金の有無、年齢などです。

この基準も各行で違い、明確にどのように判断するかは明らかになっていません。ただし、都市銀行は資産家や年収の高い人が対象となりますが、地方銀行の場合はサラリーマンなどミドルクラスの人でも融資を受けることが可能です。

不動産投資で購入するべき物件の選び方として、思い浮かびやすいのは、大手不動産ポータルサイトの活用が考えられます。例えば、「楽待」や「健美家」などが挙げられます。

都道府県や、アセットクラス、販売価格や利回り、築年数別に物件を検索しやすく、様々な工夫がされています。

優良物件の場合にはこうした自社の顧客への紹介でその多くが販売できてしまいます。つまり、ポータルサイトへの掲載は、なかなか思うように販売することができない訳アリ物件である可能性もあります。

そこで、初心者の方がはじめに検討しておきたいのはは、ポータルサイトは、掲載されている物件を購入するために活用するのではなく、物件の相場観を養うために活用するということです。

そして、良いなと思える物件があった場合には、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせて、物件を紹介してくれる候補先としてピックアップしておくのです。

ポータルサイトには数多くの物件が掲載されていますが、必ずその物件の掲載元の不動産業者の連絡先が掲載されています。物件情報をとおして、複数の不動産業者とコンタクトを取り、不動産業者の特徴などを整理しておくと良いでしょう。

良い不動産業者かどうかを見極めるコツは、実際にアプローチをして、投資家に寄り添ってくれる提案をしてくれる会社かどうか、という視点で判断してみましょう。

ポイントはいくつかありますが、まずは、投資家の投資目的や自社が勧める物件情報をきちんと把握していること、取り扱う物件のメリットやデメリットを投資家に正確に伝えていること、レスポンスが速くストレスないコミュニケーションを取れること、などは最低限必須であると思います。

私の知人に不動産会社の選定は二の次で、物件情報にのみ着目して物件を購入した投資家がいました。彼は属性が高かったのでスムーズに利回りの高い物件を購入することができました。しかし、物件を管理する管理会社の質が低く、購入後に入居者付けやリフォームなど管理面で苦労をしていました。

私は、最適な物件は人によって違うと考えています。物件を選ぶプロセスはとても楽しいのですが、その前段階として自身の不動産投資の目的や自身の属性に合った不動産投資の手法を一緒に考え、寄り添ってくれる不動産業者を選ぶ必要があります。不動産投資は、物件の購入がゴールではありません。

机上の投資シミュレーション作成などももちろん大事ですが、例えば、物件の見学に同行してくれるなども重要です。最近は、問い合わせ自体が多く、物件の見学は投資家自身で行ってください、という不動産会社も多くなってきています。

効率を重視しているのでしょうが、物件の所在する最寄り駅から一緒に歩くことによって営業担当者の人柄や会社の考え方など、わかることも多くあります。見学は一人でも行けますが、なるべく営業担当者に同行してもらうと良いでしょう。プロならではの物件の見方を知る機会にもなります。

私は、不動産投資を検討するうえで、初心者が最も取り組みやすいのは区分マンションへの投資だと考えます。最近は、多くの金融機関が区分マンションへの融資に積極的で、少額の自己資金で投資が可能です。

私は、自身のペースで少しずつ資産形成をしていきたいと考え、区分マンション投資をメインにしています。物件の所在を分散させることにより、天災(地震)などのリスクを軽減することもできます。

区分マンションは、購入した後、区分所有法の規定により、購入者は管理組合の組合員になります。管理組合が定期的に理事会を開催するなど適正に機能していて、管理組合を支援する管理会社が定期的に適切な修繕の提案をしてくれれば、中長期的な資産形成として手間がほとんどかかりません。

デメリットとしては、築年数によっては、家賃に占める管理費や修繕積立金の割合が20%程度になることもあり、経費率が高く、毎月のキャッシュフローが出づらいことがあります。

また、マンションの総戸数が多すぎると、将来的にオーナーが全国に分散して居所不明などにより連絡が取りづらく、重要な議案があった際に管理組合の合意形成が困難になる可能性があります。

逆に、マンションの総戸数は少なすぎても、大規模修繕の際に修繕積立金が不足して、適切な工事を実施できないなどの支障が生じる可能性もあります。

不動産投資は、株式投資などと比較して流動性が低い投資対象ですが、区分マンションは1棟物件と比較すると価格が低く、現金化しやすいメリットがあります。一方、物件を1部屋ごとに買い足していく必要があるため、資産形成に時間がかかるという点はデメリットと言えるでしょう。

ただし、2018年に明るみになった、シェアハウス「かぼちゃの馬車」・「スルガ銀行」の不正融資問題により、2021年時点、多くの金融機関の融資審査では、購入に必要な自己資金は物件価格の2割程度は必要とされています。別途、諸費用も必要なため、物件によっては綿密な資金計画が必要となります。

1棟物件は戸数が多いため投資規模が大きく、また、区分マンションよりも経費率が低いことから、毎月のキャッシュフローが出やすく、比較的資産形成はしやすいと言えるでしょう。

デメリットとして、区分マンションのメリットはそのまま1棟物件のデメリットになり得ます。例えば、1棟物件は物件の所在を分散させることができないため、天災などが起きた場合には大きな被害を受けることになります。

また、区分マンションと違って、1棟物件のオーナーは物件全体の管理方針を自ら決定できますが、逆に言うと自ら計画的に修繕を見極め実施するスキルが求められます。

私の知人の投資家に、1棟物件を購入後、適切なメンテナンスをほとんど実施せず、数年間保有した後、毎月のキャッシュフローを得ながら、売却益を最大化して見事売り抜けた方がいます。

知人はうまく売り抜けましたが、この物件を購入した次のオーナーは、築年経過ごとに必要とされる修繕がほとんどされないまま、オーナーチェンジで物件を入手しているため、来たる大規模修繕の際、苦労する可能性があります。

1棟物件の客観的な修繕状況はプロでもわかりづらいものです。利回りが高いからといって修繕履歴の調査を怠ると、購入後に多額の修繕費用が必要となるリスクもあります。投資額が大きくなりやすい1棟投資では、物件の選定をより慎重に行うべきです。

なぜなら、前者の物件を取り扱う不動産業者はとても多いのですが、戸建を専門に取り扱う不動産業者は少なく、得られる情報(提案される物件数やノウハウなど)も限られているからです。

築年数を絞らずに検索をしてみると、検索結果には築40~50年の物件が多く目に付きます。この築年数ですと都内でも2,000~3,000万円以内で購入できる物件も出てきます。

戸建賃貸に取り組む投資家の多くは、500~1,000万円以下で、地方郊外のボロボロの戸建てをリフォームして高い利回りを叩き出すことによって家賃を最大化しています。

これは裏返すと、築古のボロボロ物件を見極めて、適切なリフォームをして、上手に入居付けをする専門的なスキルや経験値が必要となります。また、エリアや状態によっては十分な融資が下りずに、現金割合が高くなることも想定されます。

ここまで来ると、セミプロの領域に入ってきます。高い利回りの物件の場合、雨漏りやカビの発生、大量の残置物があるなど劣化状況がひどいこともあるでしょう。リフォーム費用も勘案して購入しないと、万が一、柱など建物の基本構造に不具合があった場合に、当初の想定利回りを大幅に下回る可能性もあり得ます。

戸建賃貸の特徴として、子持ちのファミリー世帯の需要は多く、一度入居付けに成功すれば長期の入居につながり収益が見込みやすい、という特徴が挙げられます。ただし、エリアによっては、家賃の滞納や夜逃げなどのリスクもあります。

戸建賃貸は、前述のとおり市場に出回る物件の供給量が極端に少ないため、競争も激しく、高い利回りで入居付けがしやすいエリアの物件を探すことは困難でしょう。物件価格が低く仲介によって得られる手数料の額も少なくなるため、本腰を入れて事業として注力している不動産業者自体が少ない印象です。

店舗・事業用物件投資は、これまで解説をした投資と比較すると、個人的に初心者にはかなり難易度が高いと思われます。私たちがよく街中で見かける店舗や事務所の入ったオフィス物件、大規模なものでは商業施設や工場、倉庫などが該当します。ここでは個人投資家の検討スコープに入る店舗物件をメインに解説します。

店舗・事業用物件投資では、区分マンションや1棟物件と比較すると投資金額が大きくなる傾向があり、その分賃料も高く、高い利回りが期待できます。

また、店舗・事業用物件では、退去時に賃借人の負担で原状回復工事を実施してオーナーに返還します。通常、オーナーは家賃の6ヶ月~1年分の敷金や保証金を預かりますので、万が一の場合にはこれらの預り金から充当していくことになります。

その一方、区分マンションなどの居住用物件以上に、用途によっては立地条件が厳しく選定され、賃借人の範囲がかなり限定されます。物件周辺の人口動態調査もする必要があり、購入の意思決定をする際にはマーケティングの素養も求められると考えます。

十分なマーケティングの結果、物件を購入し、例えば、飲食業態の賃借人が見つかったとします。テナントは初期の設備投資をしていますし、その地域の人に愛されれば人気店になり得ます。一度地域に根付けば長い入居が見込まれるでしょう。

しかし、景気の変動やテナントの経営状況が悪化した場合には、時期を問わず長期の空室期間が発生する可能性があります。テナントが複数入居している場合、いっせいに退去してしまうリスクもあります。

私が不動産会社勤務時の実務で実感したことですが、店舗・事業用物件で空室がある場合には売却時のタイミングが難しくなります。物件賃料の妥当性の精査が居住用物件と比較すると時間がかかるためです。また、金融機関の融資金額も伸びない傾向があります。

そして居住用物件と違い、店舗・事業用物件で怖いのが賃貸付けです。居住用物件の入居者付けのノウハウがある会社でも、店舗・事業用物件のノウハウがあるとは限りません。

また、独自の業者ネットワークも必要です。店舗・事業用物件の空室は賃料を下げたとしても埋まらないときには本当に埋まらないものです。物件によっては1年ないしは2年以上埋まらないということもざらにあります。

買い手としても、賃借人が付いていない物件、長期間付きそうもない物件には及び腰になりがちです。2021年時点、新型コロナウイルスの影響を受けやすい飲食業態のテナント物件には、特に注意が必要です。

中古の物件であれば、この法定耐用年数から築後の経過年数が引かれることになります。例えば、木造で建てられてから10年が経過している中古の賃貸用アパートであれば、不動産投資ローンの返済期間は12年を基準に考えることになります。

金融機関ではこの法定耐用年数による基準に加え、賃貸用物件の状態や家賃収入、オーナーの属性などを審査して、融資期間や金利、毎月の返済額などを決定していきます。

代表的なのは月々の返済額が少なくなることです。返済期間を長くすると、借入額、金利、返済方法が同じ場合は月々の返済額は少なくなります。

15年間で返済するのであれば毎月の返済額は32万2,000円ですが、35年なら16万6,000円となります。毎月の返済する金額が約半分になるので、それだけ手元に資金が残ることになります。

不動産投資の場合、管理手数料や清掃費用、共用部分の電気代、Wi-Fiといった設備費用などの経費が毎月かかります。また屋根や外壁の塗装工事、水道管工事、さらに原状回復工事など急な出費のために費用を蓄えておく必要があります。そのため手元に資金が残せるのであれば、それは大きなメリットと言えます。

また、退去によって空き部屋が出るとその分の家賃収入はなくなります。このとき、過去に家賃収入で得た金額よりも、毎月の返済額や諸経費が上回ってしまうと経営は赤字になってしまいます。

逆に、返済額が少ないと、空室期間の返済負担が減り、空室が出てしまった時に経営が赤字になるリスクを抑えることができます。

まず紹介するデメリットは返済総額が大きくなってしまうことです。毎月の返済額が少ないということはそれだけ借り入れた元金の返済が遅くなるということです。そのため利息の支払い額が増えて、返済総額が大きくなってしまうのです。

借入時の不動産投資ローンの金利が高い場合、借り換えなどにより不動産投資ローンの金利を下げてキャッシュフローを良化させることを検討してみましょう。金利が下がることで返済総額が少なくなり、投資効率を改善することに繋がります。

例えば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

賃貸マンションを新築した当初、毎月の家賃収入が30万円で、融資の返済額が毎月20万円だった場合の20年後を比較してみます。

金融機関から融資を受ける場合、その融資金額に対して保証人を立てない代わりに保証会社に保証金を支払うケースもあります。

保証金は、融資年数が長いほど料率が上がる仕組みになっている金融機関がほとんどです。つまり、融資年数が長くなると保証金を多く用意する必要があるのです。

ただし不動産投資ローンの場合、賃貸用の物件に抵当権をつけて保証の代わりとすることもあります。金融機関によって違いますので、申し込みの際は確認が必要です。

金融機関が融資をする際の審査基準はそれぞれで違い、公表していません。ただし、原則として投資物件の収益性と投資家の属性の両面から、「返済能力があるかどうか」という視点が大きな判断基準となります。条件交渉の際は、下記のことに注意しましょう。

お金の管理がルーズな人は金融機関から信用が得られない可能性があります。例えば、クレジットカードの支払いが遅延したことによって、信用情報に問題がある人は審査に通りにくくなります。また資金不足によって口座引き落としの延滞が何度もあるような人も同様です。

融資を審査してもらう際に必要となる書類はいくつかありますが、そのうちに事業に関わる重要な書類が事業計画書です。物件を購入することでいくら収益を上げることができるか、といったことが丁寧にまとめられていれば、それだけ信用度も高くなります。

また物件の収益性だけではなく、事業計画書を作成することで経営者としての姿勢もアピールすることができます。物件を販売する不動産会社がテンプレートなどを用いて作成することがほとんどですが、一度目を通しておき、疑問に思ったことがある場合はあらかじめ確認および調整しておきましょう。

この際、希望の融資期間に基づいて事業計画書を作成しておくことが肝心です。ただし、融資年数に無理が見られるようであれば、融資自体を断られることにもなりかねません。常識的な範囲で融資年数を設定するようにしましょう。

融資を依頼する金融機関で長年口座を持っていると、資金状況の把握が容易であることから交渉がスムーズに進むことがあります。その他、物件を販売する不動産会社などから金融機関を紹介してもらうのもひとつの方法です。不動産会社の担当者によって、投資物件に適した条件交渉を行ってもらえる可能性もあります。

生前贈与と相続では、受贈または遺贈された財産に対してかかる税金の種類が異なります。生前贈与では贈与税、相続では相続税が課されます。

贈与税は、暦年の一年間のうちに、もらった財産額から控除額を差し引いた額に対して課税されます。

一方で、相続税は、被相続人の正味財産額から控除額を差し引き、相続人どうしが法定相続をしたとした場合の仮の税額を算出します。その後、実際の各相続人取得分に合わせて、それぞれに適用される税額控除を考慮し納付税額を計算していきます。

贈与税、相続税ともに、課税財産の額から差し引くことのできる基礎控除額があります。贈与税は受贈者一人につき暦年一年間で110万円であるのに対し、相続税は被相続人一人につき3,000万円に加えて法定相続人一人につき600万円加算するものとされています。

ただし、贈与税の場合、扶養義務者から生活資金や教育資金を贈与された場合は非課税となり、贈与税はかかりません。また、基礎控除以下の金額の贈与であっても、毎年同額を贈与していると、定期贈与とみなされて、その定期金の合計額の贈与を受けたものとして贈与税がかかることがあります。

このように、相続税の基礎控除額は贈与税に比べて多額であるものの、贈与税では非課税となる範囲が広く、やや曖昧な傾向があるといえるでしょう。

贈与税は相続税と比較して税率が非常に高く、贈与あるいは遺贈した価格帯によっては、贈与では相続に比べて1.5倍~4倍の税金がかかることになります。

贈与税で適用できる非課税の取り扱いは、資金の用途によって教育資金一括贈与・結婚子育て資金一括贈与、住宅取得資金一括贈与があります。いずれも、直系尊属からの贈与が条件となり、教育資金・結婚子育て資金の場合には、金融機関等との管理契約も条件となっています。

直系尊属から30歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、教育資金の贈与を受けた場合、1,500万円までが贈与税非課税となります。

また、20歳以上50歳未満の人が金融機関等との管理契約に基づいて、結婚子育て資金の贈与を受けた場合、1,000万円までが贈与税非課税となります。

なお、受贈者が教育資金では30歳、結婚子育て資金では50歳に達した場合、資金管理契約は終了し、残額があれば残額は贈与税の課税対象となります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与をした場合、贈与税の課税価格の計算の際、基礎控除に加えて2,000万円まで控除されます。

相続税で適用できる軽減税制では、被相続人の配偶者に対して大きな税額軽減制度があります。また、被相続人に直近に支払った相続税がある場合や生前贈与について支払った贈与税がある場合に、二重課税分を控除する制度があります。

相続人が未成年者や障害者である場合にも、税額控除制度が設けられています。相続財産が不動産である場合は、税額計算の対象となる財産評価額について、小規模宅地等の特例があることも特徴的といえるでしょう。

被相続人の配偶者については、遺贈された正味財産額が1億6千万円と法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかからない税額軽減制度があります。

1億6千万円を超えても、配偶者の法定相続分までは相続税がかからないことになります。ただし、この軽減制度は実際に取得した財産を下に計算されるため、分割されていない財産は対象になりません。

相続人が未成年者や障害者であるときは、相続税額から一定の金額を控除できる税額控除制度があります。

相続人が85歳未満の障害者であるときに相続税額から控除できる障害者控除額は、その障害者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円とされています。

相続人が未成年であるときに相続税額から控除できる未成年者控除額は、その未成年者が満20歳になるまでの年数1年につき10万円となります。

贈与税額控除では、相続開始前3年以内に被相続人から贈与された財産について支払った贈与税額を控除することができます。ただし、その贈与財産は相続税の課税財産に加算されます。

相次相続控除では、相続開始前10年以内に被相続人が相続によって財産を取得して相続税を課されていたとき、その相続税額のうち、一定の算式により計算した金額を控除することができます。

一定の条件を満たす小規模宅地等を特定の相続人が相続する場合、相続税の財産評価額を減額する特例の適用を受けられることがあります。

居住用または事業用・貸付用に供されていた小規模の宅地等のうち、特定の親族が相続した分について、相続税の財産評価額が最大80%減額されます。評価額が減額される土地の面積や減額割合は、土地の用途によって区分され決められています。

相続時精算課税は、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子・孫への財産の移転につき、生前贈与と相続を通算して課税する制度です。

相続時精算課税を選択した場合、その者から贈与される財産額から2,500万円までを控除し、超過した額に20%の贈与税額が課されます。2,500万円の控除枠を使い切るまで何回贈与しても利用できますが、相続時精算課税を選択した贈与者については、以降、贈与税の暦年課税は選択できません。

相続時精算課税を選択した贈与者が亡くなったときは、その贈与された財産を相続財産に加算して相続税額を計算し、既に納めた贈与税がある場合は精算されます。

不動産を生前贈与された場合、相続の場合と異なり、不動産取得税が課されます。また、所有権の移転登記をするにあたって、生前贈与と相続では課される登録免許税の金額が異なります。以下で、詳細を説明します。

不動産の所有権の移転登記をする際、登録免許税がかかります。この登録免許税の税率は、贈与と相続を原因とする場合では異なります。贈与では、その不動産の価額の2%、相続では4%が原則となります。

また、相続による所有権移転登記については、相続による土地を取得した個人が登記をせずに死亡した場合、その死亡した個人の登録免許税は免税とする措置や、10万円以下の土地についても免税とする措置があります。

不動産取得税は、不動産を取得した者に都道府県が課す税金ですが、贈与によって取得した場合には課されますが、相続によって取得した場合は課されません。

なお、通常、不動産取得税の税率は課税標準額の4%とされていますが、住宅及び住宅用地については3%の軽減税率が適用されます。税率面以外にも、住宅および住宅用地には、課税標準額や税額の軽減措置があります。

不動産の生前贈与・相続は、相続財産の規模や相続人の数・条件がケースごとに大きく異なります。税の知識が不十分だと、受けられると思った特例が受けられなかったり、余分な課税を招いてしまうケースも少なくありません。

詳細な判断に迷ったときには、税理士などの専門家へ依頼することも検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットとなりますが、適切な税制優遇を受けられたり、追徴課税のリスクを低減させられたりなど、大きなメリットもあります。

パークコート虎ノ門愛宕タワー/事故

竣 工 2008年6月
最寄駅 神谷町駅徒歩4分
総戸数 231戸

住 所 東京都港区虎ノ門3-14-1
概 要 地上30階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークコートトラノモンアタゴタワー
Park Court 虎ノ門愛宕 Tower

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約570m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約420m
セブンイレブン神谷町駅東店まで約160m
ナチュラルローソン虎ノ門巴町店まで約210m
トモズ神谷町店まで約340m
港区立御成門中学校まで約570m
港区立御成門小学校まで約600m
グローバルキッズ虎ノ門保育園まで約150m
東京慈恵会医科大学附属病院まで約450m
神谷町郵便局まで約460m
東京慈恵会医科大学学術情報センター図書館まで約590m
香川銀行東京支店まで約330m
みずほ銀行神谷町支店まで約340m
愛宕警察署まで約850m
手まり坂緑地まで約430m

物件名 パークコート虎ノ門愛宕タワー
所在地 東京都港区虎ノ門3-14-1
最寄駅 東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩4分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上30階 RC造
総戸数 231戸 築年月 2008年6月

■駐車場   100台(機械式)月額50,600円~58,300円
■バイク置場 4台/月額5,500円
■駐輪場   231台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   清水建設株式会社
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(42.85㎡~131.72㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    コンシェルジュサービス
□3階    エグゼクティブスタディ/8:00~21:00/1時間500円
□3階    ストーンガーデン
□28階   クラブスイート/15:00~翌11:00/1泊8,000円
□28階   プレミアムラウンジ/8:00~21:00/通常無料
貸切時1時間1,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

スカイズタワー&ガーデン/事故

竣 工 2015年2月
最寄駅 新豊洲駅徒歩5分
総戸数 1110戸

住 所 東京都江東区豊洲6-2-31
概 要 地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
スカイズ TOWER&GARDEN

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート豊洲スカイズ店まで約100m
イオンスタイル有明ガーデン店まで約400m
ららぽーと豊洲店まで約1110m
東急ハンズららぽーと豊洲店まで約1110m
昭和大学江東豊洲病院まで約900m
江東東雲郵便局まで約1630m
豊洲公園まで約830m
サカガミグランルパ豊洲店まで約250m
ローソン江東豊洲六丁目店まで約30m
江東区立豊洲図書館まで約300m
ワイルドマジックまで約200m

物件名 スカイズタワー&ガーデン
所在地 東京都江東区豊洲6-2-31
最寄駅 ゆりかもめ「新豊洲駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上44階 地下2階 RC造
総戸数 1,110戸 築年月 2015年2月

■駐車場   656台/月額25,000円~30,000円
来客用駐車場7台
■バイク置場 112台(バイク56台・ミニバイク56台)
月額1,000円~2,000円
■駐輪場   2,220台/月額100円
レンタサイクル20台
―――――――
■設 計   清水建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(43.57㎡~130.92㎡)
―――――――
■共用施設
□地下2階  コーチエントランス
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□1階    フィットネス(ジム・プール・ジェットバス)
□1階    スタディルーム
□1階    ガーデンラウンジ
□1階    コモンラウンジ
□1階    キッズルーム
□1階    バーベキューテラス
□1階    パーティルーム
□1階    カルチャールーム
□43階   ゲストルーム
ノルディックスイート
ジャパニーズスイート
ミランスイート
オリエンタルスイート兼パーティルーム
□44階   ビューラウンジ・サンライズ
□44階   ビューラウンジ・サンセット
□屋上    天体観測ドーム
□屋上    スカイラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ザ六本木東京クラブレジデンス/事故

竣 工 2011年11月
最寄駅 六本木駅徒歩3分
総戸数 611戸

住 所 東京都港区六本木3-7-1
概 要 地上39階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ザロッポンギトウキョウクラブレジデンス
THE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCE

■近隣周辺施設情報
もとまちユニオン六本木店まで約180m
まいばすけっと西麻布3丁目店まで約1050m
マルシェロッポンギまで約280m
デイリーヤマザキ六本木3丁目店まで約70m
セブンイレブン六本木3丁目店まで約180m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約1160m
ファミリーマート六本木東店まで約220m
ローソン東麻布2丁目店まで約1090m
マツモトキヨシ六本木店まで約320m
マツモトキヨシ麻布十番店まで約1140m
トモズ東京ミッドタウン店まで約430m
六本木駅前郵便局まで約350m
全特六本木ビル内郵便局まで約490m
麻布郵便局まで約990m
三菱UFJ銀行六本木支店まで約240m
三河台公園まで約150m
ビックカメラセレクト六本木駅店まで約380m
CoCo壱番屋東京メトロ六本木駅前店まで約280m

ザ・六本木東京クラブレジデンスの分譲時の間取りは1LDK~3LDK、広さは38㎡~177㎡台と多彩な住戸タイプを用意、様々な居住者層に対応します。ゲストスイート、フィットネスルーム、バレーパーキングなどホテル並みのサービスが充実、エレベーターホールを高層階用と中層階用に分離、各フロアに設置したダストステーションなど、日常生活を快適にするための設備も整っています。建物コア部分に、地震の揺れを制御する制震部材を配置しています。地震が起きると、組み込まれた制震部材がエネルギーを吸収し、建物全体の揺れや柱・梁の損害を抑え、住まう方の安全性と大切な財産を守ります。THE ROPPONGI TOKYOでは、鉄筋コンクリート造の杭を現場で造り、建物の重量を支えています。基礎に伝わった荷重を、直径1.5~2.6mの現場造成杭により、強固な地下約15mの支持地盤に伝えています。さらに、杭の先端を広げ、支持地盤に対する設置面積を広めることにより、力強い支持力が得られる3.9mの、拡底杭を採用しています。

物件名 ザ六本木東京クラブレジデンス
所在地 東京都港区六本木3-7-1
最寄駅 都営大江戸線「六本木駅」徒歩3分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上39階 地下1階 RC造
総戸数 611戸 築年月 2011年11月

■駐車場   307台(機械式288台・平置式19台)
月額65,000円~90,000円
■バイク置場 23台/月額3,300円
■駐輪場   588台/月額220円~440円
―――――――
■設 計   株式会社日建設計
■施 工   大成建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~3SLDK(31.12㎡~173.69㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    スーパーもとまちユニオン六本木店/営業時間10時~23時
□1階    バレーパーキングサービス/利用時間7時~23時
□1階    ゲストパーキング5台
利用時間12時間1,000円・24時間2,000円
□2階    フィットネスルーム/24時間利用可(無料)
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
24時間利用可
□3階    ラウンジ
□3階    プライベートラウンジ/利用時間9時~24時/1時間1,000円
□20階   スカイラウンジ/利用時間9時~24時/1時間500円
□21階   ゲストスイート/利用時間15時~翌10時/1泊7,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンス/事故

竣 工 2008年2月
最寄駅 牛込柳町駅徒歩4分
総戸数 165戸

住 所 東京都新宿区原町3-21-1
概 要 地上30階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1LDK対象/キャンペーンE/適用可
■1LDK対象/フリーレント1ヶ月
■1LDK対象/実質フリーレント3ヶ月
(※2022年4月末迄の契約開始に限る)

■1LDK以外対象/キャンペーンB/適用可
■1LDK以外対象/フリーレント1ヶ月
■1LDK以外対象/実質フリーレント2ヶ月
(※2022年4月末迄の契約開始に限る)

■物件名フリガナ
プライムアーバンシンジュクナツメザカタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿原町3丁目店まで約50m
ナチュラルローソン東京女子医大病院店まで約200m
ニュードラッグ若松町店まで約180m
私立東京女子医科大学まで約270m
医療法人社団鉄友会柳町病院まで約400m
よしやセーヌ柳町店まで330m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約230m
柳町病院まで約530m
原町公園まで約30m
牛込若松町郵便局まで約160m

物件名 プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンス
所在地 東京都新宿区原町3-21-1
最寄駅 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上30階 地下1階 RC造
総戸数 165戸 築年月 2008年2月

■駐車場   有/月額38,500円
■バイク置場 有/月額44,000円
■駐輪場   有/月額3,960円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~3LDK(40.33㎡~114.93㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ブランズタワー豊洲/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 豊洲駅徒歩4分
総戸数 1152戸

住 所 東京都江東区豊洲5-1-13
概 要 地上48階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■【→ キャッシュバック / 5大キャンペーン
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ブランズタワートヨス

■近隣周辺施設情報
アーバンドックららぽーと豊洲まで約340m
スーパービバホーム豊洲店まで約450m
ユナイテッド・シネマまで約340m
キッザニア東京まで約340m
クォリティフーズマーケットサカガミまで約350m
豊洲シビックセンターまで約270m
豊洲水上バスのりばまで約340m
くすりの福太郎豊洲店まで約350m
江東豊洲郵便局まで約450m
フードストアあおき東京豊洲店まで約450m
ファミリーマート豊洲5丁目店まで約230m
ローソン江東豊洲五丁目店まで約260m
メディカルモール豊洲まで約370m
昭和大学江東豊洲病院まで約340m
ワイルドマジックまで約550m
豊洲公園まで約140m

物件名 ブランズタワー豊洲
所在地 東京都江東区豊洲5-1-13
最寄駅 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」徒歩4分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上48階 地下1階 RC造
総戸数 1,152戸 築年月 2021年10月

■駐車場   392台
■バイク置場 17台/月額7,700円
■駐輪場   2236台/月額220~880円
―――――――
■設 計   株式会社熊谷組一級建築士事務所
■施 工   株式会社熊谷組首都圏支店
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(43.41㎡~219.44㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ウェルスナビとは、ウェルスナビ株式会社が提供する投資一任型のロボアドバイザーサービスです。資産運用のアドバイスや投資家に代わって運用なども行ってくれるため、運用に手間をかけなくてすむことから働く世代を中心に支持を得ています。

ウェルスナビの大きな特徴は、専門的な投資の知識がない方や忙しくて時間がとれない方でも資産運用を手軽に行える点です。事前の簡単な質問に答えるだけで投資目標に合わせた最適なポートフォリオを提案してくれるので、目標金額を設定して入金すれば運用等をお任せで行ってくれます。

ウェルスナビの投資対象は、国内外の株式や債券、不動産、金です。米国に上場しているETFを通じて提案された最適なポートフォリオになるよう、売買やリバランスなどを行いながら運用を行ってくれます。

運用成績も2016年1月19日のサービス開始以降は高いリターンを生み出しており、2021年12月30日までのリスク許容度に応じた円建てのリターンは32.4%〜62.1%となっています。

NISAとは、少額投資非課税制度の総称で、NISA口座で毎年決まった金額の範囲内で購入した金融商品の売却益や配当金などが、原則、非課税となる制度です。NISAでは主に以下3種類の制度を利用することができます。

上記のNISAは2014年1月1日から開始された一般NISAをはじめ、2016年4月1日にはジュニアNISA、2018年1月1日にはつみたてNISAを利用できるようになっています。

なお、現行の制度は2023年までの予定となっており、2024年からは新しいNISA制度が開始される予定です。現行の一般NISAで2023年に購入した金融商品は最長で2027年まで(5年間)運用することができます。

ウェルスナビの「おまかせNISA」は、日本で初めてNISA口座を利用した投資一任サービスとなっており、ポートフォリオの提案から運用までを全て行ってくれるロボアドバイザーサービスで非課税制度を利用できる点が大きな特徴です。

通常、一般NISAの非課税制度を利用するためには、投資する金融商品の選定や商品ごとの購入金額の決定、商品の発注や購入などの手間がかかる一方、ウェルスナビの「おまかせNISA」では、ロボアドバイザーがこれらの作業を自動で行ってくれるため、時間や労力をかけずに非課税制度を利用した投資が可能です。

ウェルスナビの投資で発生する売却益や分配金は、年間120万円までの一般NISAの投資枠内で購入した商品は全て非課税となるため、効率の良い資産運用を行えます。

通常、ETFを売却した際の売却益とETFを保有している期間に受け取る分配金に対して税金が課されます。具体的には、売却益と分配金に対して20.315%(所得税15.315%、住民税5%)の税金がかかりますが、一般NISAを利用した「おまかせNISA」では年間120万円までの投資に対して税金がかかりません。

例えば、通常口座で100万円を運用して10万円の利益が出た場合、10万円の利益に課される20,315円が税金として引かれるため、運用の結果として手元に残るのは1,079,685円(100万円+10万円-20,315円)です。

一括投資とは、ボーナスなどのまとまった収入があったときに好きなタイミングで買い増しできる方法で、ウェルスナビの口座に買付金額を入金することで自動的に買い付けることができます。

一方、自動積立は毎月1万円から定期的に積み立てることが可能で、自動引落の銀行口座を設定しておくことで毎月決まったタイミングで積立投資ができる方法です。

ウェルスナビの「おまかせNISA」では、自動積立と一括投資を併用しながらNISA口座で取引できるため、非課税投資の枠内であれば予算や収入などに合わせて高い自由度で非課税制度を活用しながら投資できます。

市況の変化や保有資産の状況によって最適なポートフォリオを維持できない場合、リバランスが必要になります。ウェルスナビの「おまかせNISA」では、このリバランスも全てお任せできる点がメリットです。

通常、最適なポートフォリオを維持するためには資産構成を考えながら保有資産の売却や買い増しなどをしてリバランスを行う必要があります。しかし、ウェルスナビの「おまかせNISA」では自動でリバランスしてくれるため、このような手間は一切不要です。

また、自動でリバランスする際もNISA口座からの売却は原則として行わないため、非課税メリットを維持したままポートフォリオを維持できるように調整してくれます。

ウェルスナビ「おまかせNISA」を利用する場合、通常口座からNISA口座に資産移動ができない点はデメリットの一つです。

NISAは制度上、通常口座で保有している資産をNISA口座に移管することができません。そのため、NISA口座に資産を移動したい場合、まずは通常口座の資産を売却し、新たにNISA口座で資産を購入する手続きが必要です。

この際、ウェルスナビの「おまかせNISA」には「買い直し」という機能があり、自動で通常口座の資産を売却してNISA口座で買い直すことも可能ですが、通常の口座で売却する際に利益が発生していれば税金が課せられるため、NISA口座に移動できる資産が税金分だけ減ることになります。

すでに一般口座や特定口座などの通常口座を利用して取引している方は、新たにNISA口座を利用する時や、通常口座とNISA口座を併用して取引をする時、資金移動ができない点に留意しておきましょう。

通常、ウェルスナビで取引するETFから発生した利益は上場株式等に係る譲渡所得または配当所得として申告分離課税で所得税を計算します。

このとき、他の申告分離課税で税額を計算する上場株式の取引などで損失が発生していれば、損益通算が可能です。

例えば、ウェルスナビで10万円の譲渡所得が発生し、他社の日本株の取引で5万円の譲渡損失が発生している場合、確定申告でこれらの損益を通算して10万円-5万円=5万円に対する課税のみで済みます。

しかし、NISA口座では税務上、損益がないものとして扱われるため、ウェルスナビの「おまかせNISA」でも上記の損益通算制度を利用することができません。

おまかせNISAで損失が発生した場合、譲渡損失の繰越控除制度を利用できない点もデメリットです。

譲渡損失の繰越控除制度とは、上場株式等の譲渡損失が発生した場合に確定申告をすることで、損失を3年間繰り越せる制度です。例えば、今年10万円の損失が発生した場合、確定申告をしておくと翌年以降の3年以内に10万円の利益が出ても納税は不要になります。

しかし、NISA口座では繰越控除制度を利用することができないため、ウェルスナビの「おまかせNISA」で発生した損失も翌年以降に繰り越すことができません。

「おまかせNISA」は、非課税枠を利用して資産運用を自動化できる点が高い評価を受けています。手間や時間をかけずにお任せで運用できるため、日中仕事のある方や学生の方にも好評です。

一方、NISAの年間投資枠上限が120万円であることや、2024年からの新しいNISA制度では上限が102万円に引き下げられることを惜しむ声もあります。

また、ウェルスナビは毎月積立で投資を行うこともできますが、最長20年の非課税期間を設けている「つみたてNISA」は利用できません。ウェルスナビの「おまかせNISA」は、一般NISAを利用するため、非課税投資期間は最長5年間となります。

「おまかせNISA」はウェルスナビのトップページから申し込めます。ただし、申込にはウェルスナビの口座も必要となるため、口座開設が済んでいない場合、口座開設手続きを先に行います。

「おまかせNISA」の申込手続きには、本人確認書類として運転免許証またはマイナンバーカードなどの本人確認書類のアップロードが必要なので、事前にこれらの書類を準備しておくとスムーズに手続きを進めることができます。

ただし、他の金融機関でNISA口座を開設したことがある場合、「勘定廃止通知書」または「非課税口座廃止通知書」の発行を申請し、「通知書受付番号」とともにウェルスナビへ郵送しなければならないため、注意しましょう。

ファミール月島グランスイートタワー/事故

竣 工 2002年6月
最寄駅 月島駅徒歩1分
総戸数 242戸

住 所 東京都中央区佃2-19-1
概 要 地上29階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ファミールツキシマグランスイートタワー
Famille Tsukishima Gran Sweet Tower

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約350m
マルエツ佃店まで約560m
リンコスリバーシティ店まで約560m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m
ファミリーマート佃2丁目店まで約200m
ローソン月島駅前店まで250m
石川島記念病院まで約350m
中央区立佃中学校まで約400m
中央区立佃島小学校まで約530m
道輝会みちてる保育園まで約220m
中の島公園まで約410m

物件名 ファミール月島グランスイートタワー
所在地 東京都中央区佃2-19-1
最寄駅 都営大江戸線「月島駅」徒歩1分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上29階 RC造
総戸数 242戸 築年月 2002年6月

■駐車場   96台(機械式95台・身障者用平置平置1台)
月額33,000円~37,000円
■バイク置場 23台
■駐輪場   242台
―――――――
■設 計   前田建設工業株式会社、三平建設株式会社
■施 工   前田建設工業株式会社、三平建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~4LDK(37.91㎡~132.48㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□1階    ラウンジ
□26階   ビューラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

不明な点がある場合には、法務局に事前に電話で予約を取り相談してみましょう。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

クロスエアタワー/事故

竣 工 2013年1月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩5分
総戸数 689戸

住 所 東京都目黒区大橋1-5-1
概 要 地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 クロスエアタワー
所在地 東京都目黒区大橋1-5-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上42階 地下2階 RC造
総戸数 689戸 築年月 2013年1月

■駐車場   243台(機械式)月額36,300円~44,000円
■バイク置場 86台
月額1,100円~1,650円
■駐輪場   622台/月額220円~440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設 計   大成建設一級建築士事務所
■施 工   東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~3LDK(30.07㎡~161.68㎡)
―――――――
■共用施設
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時~20時
□2階    スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時~25時
□2階    ココカラファイン
□2階    サイクルポート32区画/月額2,200円~3,850円
□2階    トランクルーム209区画/月額2,200円~3,300円
□2階    レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□2階    ペット足洗い場
□3階    コミュニティラウンジ/利用時間6時~24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□3階    目黒天空庭園直結通路
□6階    フィットネスジム/利用時間6時~24時
□6階    パーティールーム/利用時間9時~23時/1時間550円~
□6階    キッズルーム/利用時間6時~18時
□6階    ガーデンラウンジ/利用時間9時~22時
□6階    ミーティングルーム/利用時間9時~23時/1時間330円~
□6階    ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊2,000円~
□9階    目黒天空庭園
□9階    目黒区立大橋図書館
□9階    目黒北部地区サービス事務所
□39階   ビューラウンジ/利用時間9時~23時/
□39階   ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊4,000円~

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割~3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万~5,000万程度、中古では1,000万~3,000万程度となります。そのため、100万~1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万(積算評価約3,000万)程度の築浅投資用マンションで、金利2%、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19%となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40%程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円=56.5%となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。