ゼットエックス南大塚/事故

竣 工 2014年7月
最寄駅 向原駅徒歩3分
総戸数 22戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-21-4
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ゼットエックスミナミオオツカ
ZX minami-Otsuka

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約70m
スーパーシマダヤ大塚店まで約150m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約140m
ファミリーマート南大塚三丁目店まで約160m
セブンイレブン東池袋2丁目店まで約200m
くすりの福太郎大塚南口店まで約220m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約390m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約390m
ゲオ大塚駅南口店まで約330m
岡本病院まで約220m
群馬銀行池袋支店まで約240m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約260m
りそな銀行大塚出張所まで約260m

物件名 ゼットエックス南大塚
所在地 東京都豊島区南大塚3-21-4
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2014年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(23.28㎡~30.17㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

スカイコートグランデ大塚/事故

竣 工 2019年3月
最寄駅 大塚駅徒歩5分
総戸数 32戸

住 所 東京都豊島区北大塚3-21-13
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
スカイコートグランデオオツカ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約170m
セブンイレブン豊島北大塚3丁目店まで約210m
フレッシュフーズ伊勢伊まで約160m
まいばすけっと向原駅北店まで約240m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約290m
よしや大塚店まで約400m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約290m
ココカラファイン大塚店まで約340m
アトレヴィ大塚まで約380m
大塚駅前郵便局まで約370m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約410m

物件名 スカイコートグランデ大塚
所在地 東京都豊島区北大塚3-21-1
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 32戸 築年月 2019年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   株式会社竹徳
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.22㎡~25.31㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

パークアクシス駒込/事故

竣 工 2009年11月
最寄駅 駒込駅徒歩2分
総戸数 40戸

住 所 東京都豊島区駒込3-23-13
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスコマゴメ
Park Axis 駒込

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま駒込店まで約190m
マルエツプチ駒込店まで約390m
サカガミ駒込店まで約440m
西友巣鴨店まで約890m
ファミリーマート駒込本郷通り店まで約30m
サンクス駒込駅北店まで約260m
ローソン駒込1丁目まで約660m
どらっぐぱぱす駒込店まで約350m
西ヶ原病院まで約980m
駒込警察署まで約900m
マクドナルド駒込駅南口店まで約440m
滝野川公園まで約1040m
豊島区立駒込小学校まで約350m
豊島区立仰高小学校まで約890m
区立駒込中学校まで約570m
女子栄養大学・駒込校舎まで約100m

物件名 パークアクシス駒込
所在地 東京都豊島区駒込3-23-13
最寄駅 東京メトロ南北線「駒込駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2009年11月

■駐車場   4台
■バイク置場 10台
■駐輪場   30台
―――――――
■設 計   株式会社本間組建築事務所
■施 工   株式会社本間組 東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(24.53㎡~52.62㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ズーム大塚/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 大塚駅徒歩5分
総戸数 78戸

住 所 東京都豊島区北大塚1-34-9
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームオオツカ
ZOOM大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立清和小学校まで約530m
豊島区立巣鴨小学校まで約580m
豊島区立西巣鴨中学校まで約380m
私立巣鴨中学校まで約830m
ファミリーマート大塚駅前店まで約10m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目店まで約100m
デリドアトレヴィ大塚駅店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約120m
総合病院一心病院まで約110m
東京都立大塚病院まで約750m
アップルナースリーまで約60m
巣鴨公園まで約240m
南大塚二丁目児童遊園まで約320m
MAXクリーニング大塚駅前店まで約90m
みずほ銀行大塚支店まで約110m
三菱UFJ銀行大塚支店まで約140m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約150m
巣鴨警察署まで約210m
豊島区立巣鴨図書館まで約380m
豊島南大塚郵便局まで約340m
大塚駅前郵便局まで約190m
アップルナースリー大塚園まで約60m
大塚りとるぱんぷきんずまで約120m
南大塚保育園まで約290m
いきなりステーキ大塚店まで約50m
吉野家大塚店まで約60m
中華食堂日高屋大塚南口店まで約60m
私立十文字中学校まで約380m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約190m
ココカラファイン大塚店まで約190m
くすりの福太郎大塚南口店まで約230m
ゲオ大塚駅南口店まで約170m
ミニストップ北大塚1丁目店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約110m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約150m
アトレヴィ大塚まで約110m
靴下屋アトレヴィ大塚店まで約110m
ユニクロアトレヴィ大塚店まで約120m

物件名 ズーム大塚
所在地 東京都豊島区北大塚1-34-9
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 78戸 築年月 2022年3月

■駐車場   5台/月額29,700円
■バイク置場 1台/月額1,100円
■駐輪場   56台/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社DAN総合設計
■施 工   株式会社福田組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.80㎡~65.46㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

まずは不在者に代わり財産を管理する人を決めます。財産管理人は、不在者のために以下の業務を行います。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の配偶者や相続人が申し立てをする際には戸籍謄本、債権者が申し立てを行う場合には賃貸借契約書・金銭消費貸借契約書の写しを提出する事になります。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8:30~17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が選任されることで、遺産分割協議・相続を行う事が出来るようになります。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。

オルタナ池袋イースト/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 大塚駅徒歩6分
総戸数 34戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-26-14
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナイケブクロイースト
ALTERNA池袋EAST

■近隣周辺施設情報
よしや大塚店まで約550m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約760m
大塚駅前郵便局まで約530m
みずほ銀行大塚支店まで約480m
巣鴨警察署まで約800m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約140m
スギ薬局東池袋店まで約300m
なか卯東池袋向原店まで約320m
豊島郵便局まで約550m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約100m
ゲオ大塚駅南口店まで約710m
まちの保育園東池袋まで約150m

物件名 オルタナ池袋イースト
所在地 東京都豊島区東池袋2-26-14
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   インタープラン一級建築士事務所
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.28㎡~25.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由(不通知・失効 失念・管理支障・取引円滑障害・その他)にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

ブライズ東池袋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 向原駅徒歩6分
総戸数 34戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-24-3
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ブライズヒガシイケブクロ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約120m
ニューヤマザキデイリーストア東池袋大橋店まで約80m
スギ薬局東池袋店まで約270m
豊島郵便局まで約450m
アトレヴィ大塚まで約400m
GEO大塚駅南口店まで約650m
ミニストップ新大塚店まで約210m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで約170m
東池袋五丁目児童遊園まで約40m
大塚警察署大塚六丁目交番まで約390m
東京都立大塚病院まで約850m
池袋PARCOまで約1510m

物件名 ブライズ東池袋
所在地 東京都豊島区東池袋2-24-3
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.40㎡~25.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数%の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8%~4.0%、ファミリー向けで4.0~4.1%となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8%~5.7%、ファミリー向けで4.9~5.8%となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3%~6%が相場といえるでしょう。

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

ガリシア大塚サウス/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 大塚駅徒歩3分
総戸数 42戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-30-10
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■502/7階/10階/1103/1202/12階
■1302/13階対象/キャンペーンB/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■202号室対象/キャンペーンC/適用可

■上記以外号室対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ガリシアオオツカサウス
ガリシア大塚South

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ大塚店まで約110m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m
ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m
大塚駅前郵便局まで約460m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
成城石井アトレヴィまで約330m
よしや大塚店まで約610m
サンクス南大塚3丁目店まで約60m
ローソン南大塚3丁目店まで約150m

物件名 ガリシア大塚サウス
所在地 東京都豊島区南大塚3-30-10
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2019年9月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.65㎡~42.02㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

プラウドフラット大塚/事故

竣 工 2009年8月
最寄駅 向原駅徒歩2分
総戸数 43戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-1-11
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットオオツカ

■近隣周辺施設情報
サンシャインシティまで約590m
豊島区立西巣鴨中学校まで約520m
豊島区立朋有小学校まで約310m
総合病院一心病院まで約860m
大越外科医院まで約140m
大塚台公園まで約320m
まいばすけっと東池袋2丁目店まで約180m
セブンイレブン東池袋4丁目春日通り店まで約120m
セブンイレブン東池袋2丁目店まで約120m
ファミリーマート東池袋春日通り店まで約110m
岡本病院まで約180m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約680m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
スギ薬局東池袋店まで約160m
どらっぐぱぱす東池袋店まで約170m

物件名 プラウドフラット大塚
所在地 東京都豊島区東池袋2-1-11
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2009年8月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(20.15㎡~29.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークアクシス大塚ガーデンスクエア/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 向原駅徒歩1分
総戸数 52戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-20-15
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスオオツカガーデンスクエア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約50m
まいばすけっと向原駅北店まで約130m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約340m
一心病院まで約570m
南大塚保育園まで約150m
ファミリーマート南大塚通り店まで約30m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約40m
キッチンオリジン大塚店まで約10m
十九浦医院まで約80m
小池歯科医院まで約80m

物件名 パークアクシス大塚ガーデンスクエア
所在地 東京都豊島区南大塚3-20-15
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 7台/月額5,500円
■駐輪場   19台/ステッカー代100円
―――――――
■設 計   内野建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   内野建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.23㎡~25.23㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営の場合、物件の取得費に対して1~2%程度のキャッシュフローがおおよその目安になります。ただし、投資規模や金融機関の設定金利、築年数やエリアによって大きく変動するため、目安として押さえておきましょう。

また、月々のキャッシュフローの目安を把握する上で必要なのが経費率です。経費としていくら必要になるのかを知ることで、手元に残る現金の流れを知ることができます。

経費率とは、アパート経営において得られる家賃収入に対して、経費の割合がどれくらいかを表す数値です。目安は15%~20%で、家賃10万円の部屋が6室あるアパートの場合、60万円×0.15~0.2が計算式となり、月の経費は9万円~12万円が目安ということになります。

ただし、アパートの築年数や物件の状態、ローン金利、入居率、構造など、それぞれの物件の条件によって異なり、外壁塗装や入退去の時期などは大幅に変動します。あくまでも目安として覚えておきましょう。

アパート経営で売り上げを増加させるには家賃を高く設定する必要がありますが、周辺相場に合わせた設定を行う必要があるため非常にハードルが高いと言えます。つまりキャッシュフローを増やすには、経費を減らしていくことが大きなポイントになります。次の項目で経費について詳しく見てみましょう。

アパート経営にかかる経費について、どのような種類があるのかをまずは把握しましょう。この項目では、毎月かかる経費と、必要なときにかかる経費について分けて紹介します。

アパートの管理を管理会社に委託した場合は、管理費を支払うことになります。管理費は、ひと部屋◯円や、家賃×◯%など、管理会社によって設定の仕方が異なります。

管理会社の主な業務は、アパートの清掃や外壁工事の提案といった物件管理と、入居者募集や家賃回収といった入居者管理などです。

アパートを経営する上で必要になるインターネット料金、電話料金、切手代(書類郵送料)などは経費として計上することができます。オーナーの仕事として必要になるケースのほか、アパートの設備としてケーブルテレビやWi-Fiなどを設けた場合にも通信費として計上します。

アパートを購入する際に金融機関から融資を受けた場合、ローンの利息は経費として計上します。ローンの残額が大きいと、この利息額も大きくなります。ただし、元本返済の金額は経費にはならないことに注意点が必要です。なお、ローンの保証料が上乗せされている場合は経費に計上します。

蛍光灯など、アパートの玄関や廊下などの共用部でかかる電気代は、オーナーが支払うことになります。その他、暖房費、水道料金などの水道光熱費も経費として計上します。

アパート経営を行うために借りている事務所の家賃は、経費として計上することができます。自宅の一部を事務所として使用している場合も、家賃を按分してその分を経費として計上します。

また、アパートが借地の上に建っている場合、地主に賃料を払う必要があります。この土地の賃料も経費として計上します。

アパート経営に関わる業務を家族や親族に依頼し、賃金を支払う場合は専従者給与として経費に計上することができます。アパート経営では、アパート内の清掃、経理、電話代行、広告作成といった業務が考えられます。

青色申告にしている場合は、専従者給与の上限はありません。ただし、一定額を超えて給与を支払うと、住民税や所得税などの税金が発生することになります。

租税公課とは、国税や地方税などの税金を意味する「租税」と、国や公共団体などに関する会費や交付金といった公的な課金を意味する「公課」を組み合わせた言葉です。

経年劣化や突発的な損傷によって必要になる工事費用のことです。アパートの場合は、外壁や廊下などの共用部分のメンテナンスや工事費用、居室内の内装工事費、設備交換費用などを修繕費として計上します。比較的大きな金額になり、この費用を抑えることで経費率を下げることができます。

アパートには災害リスクがありますので、オーナーとしての負担を軽減する目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際は、アパートの損失を防ぐ目的で必須となるケースもあります。これらの保険料は経費となりますが、契約年数によって1年、5年、10年ごとなどに必要になります。

アパート経営では、アパートに出かけて外壁を確認したり、内装工事の進捗状況を確認することもあります。その際の交通費は経費として計上します。

このほか、管理会社や融資を受けている金融機関、依頼している司法書士事務所、登記のための法務局、確定申告のための税務署などを訪問する際に発生した交通費も同様です。電車代だけではなく、ガソリン代、駐車場料金なども交通費となります。

アパートの玄関にある蛍光灯などを交換した際の費用は、消耗品費として経費にします。そのほか、入居者募集のために広告を作る際に必要な紙やインク代、事務用品代なども消耗品費です。

アパート経営には接待は必要ないと思う人も多いでしょうが、不動産会社や施工会社、管理会社、入居者などと会食した場合の費用は交際接待費として経費に計上できます。

入居者を募集するために不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して広告を出しますが、その際の費用は広告宣伝費として経費となります。

手元に残るお金を増やすには、毎月かかる経費をコツコツ減らしていくことのほかに、大きな費用を抑制することが大切です。代表的な2つの方法を紹介します。

相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。

アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。

なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。

現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。

アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。

アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。

滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。

アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。

表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。

このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。

外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。

アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。

また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。

アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。

アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。

どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。

空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。

空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。

周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。

アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。

相続放棄とは、相続をする方(相続人)が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。

アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。

財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。

建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。

これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。

最初に抑えるべきポイントは、アパートローンの審査は住宅ローンの審査よりも厳しいという点です。審査に違いがある理由は、借り入れたお金の使い道と返済原資にあります。

住宅ローンは自分が住む目的で家を購入するときに利用します。また、住宅ローンの主な返済原資は給与収入です。このため、住宅ローンについては、長期的な収入があることを証明できれば審査を通過できる確率が上がります。

しかし、アパートローンは賃貸経営という事業を営むために利用するローンです。アパートローンの返済原資は、賃貸経営によって入ってくる家賃収入であり、例えばサラリーマンの給与収入などと比較すると不安定性が強くなります。

アパートローンでより確実に審査を通過するためには、自らの収入が一定以上見込める状況であるともに、物件の収益性・担保性が高いことなどの証明も必要です。

空室の見込みが小さい物件とは、例えば賃貸需要の見込める立地条件の良い物件です。不動産投資における好立地とは、駅からの距離が近く、買物できるスーパーなどが近くにあることなど、様々な条件があります。

そのほか、立地が良い物件を可能な限り安く購入することも有効です。好立地で安い物件の情報は、インターネットなどに出回る前に水面下で取引されることも多くなっています。

より良い物件の情報を入手するためには、不動産会社の営業マンと良い関係を作ることが一つの方法です。あらかじめ自身の属性や希望する物件の条件を伝えるなどして、営業マンとの関係ができていれば、良い物件が売り出されたときに最初に案内してもらえる可能性も高まっていきます。

アパートローンの審査では、収益性に加えて物件の担保評価も確認の対象です。担保評価は積算評価と呼ばれることもあります。

担保評価とは、もし契約者が返済を継続できなくなった場合に、購入した物件がいくらで売れそうかという評価のことを指しています。担保評価が高い物件は、売却した時により多くのお金を回収できるため、金融機関から見てリスクの低い物件です。

金融機関の担保評価を予測するためには、土地の相続税路線価や物件の構造・築年数などを確認することが必要です。相続税路線価は国税庁のホームページで確認できます。

アパートの購入にあたっては、木造・軽量鉄骨造よりも重量鉄骨造の物件の方が担保評価は高くなります。また、築年数に関しては新築もしくは築浅物件の方が審査で高い評価を得やすくなります。

アパート経営が赤字になるなど上手くいかない場合には、給与収入などからの返済が必要になります。このため、アパートローンの審査では、物件の収益性や担保評価に加えて申込者の属性も審査の対象となります。

勤務先については、高年収の中小企業の社長や役員などよりも、大手企業のサラリーマンの方が勤務先の経営状況を判定しやすく、高い評価を得られることがあります。そのほか金融機関からの印象が良いのは、公務員や弁護士などの士業に加えて、医師などの職業です。

アパートローンで審査される属性については、年収や勤続年数など簡単に変えられない項目も多いものです。ここからは、転職など以外に有効な属性改善の対策について解説します。

不正融資問題が発覚して以降、コロナによる不景気も重なった2021年11月時点では、物件購入にかかる費用を全額ローンで賄うフルローンを利用できることは少なくなりました。ローンを利用できるとしても、物件価格の1割~3割程度の自己資金を求められることは少なくありません。

借入額を抑制すれば、金融機関から見ると貸し倒れ時のリスクが小さくなるため、審査も比較的通り安くなります。

アパートローンの審査では、毎月の収入と返済額とのバランスも確認の対象です。収入と返済額とのバランスのことを「返済比率」と言います。

なお、ここでいう返済額には、申し込んだアパートローンに加えてマイカーローンやカードローンなど、他のローンの返済額も含まれるため要注意です。

返済比率は低い方が、アパートローンの審査を通過できる確率が上がります。アパートローンの申込をする前に、可能な限り他のローンについては繰上げ返済などをしておくことが重要です。

アパートローンの申込時点で利用していない不要なクレジットカードがある場合は、あらかじめ解約しておくと、審査通過の可能性が上がります。

クレジットカードの利用枠が余っていると、金融機関は申込者が限度額いっぱいまで利用する可能性もあると考えます。クレジットカードの利用額が増えると、返済比率が上がるため、金融機関の貸し倒れリスクが上がります。

返済比率が上がる可能性があると判断されないためには、日頃利用していない余分なクレジットカードを解約することも有効です。

ある程度長期的な対策にはなりますが、アパートローンを申込む以前に、別途不動産投資の実績を作ることも有効です。金融機関から「不動産投資の実績がある人」と判断されて、審査を通過できる可能性が上がります。

ある程度金融機関を絞り込んだうえで、まずは価格もそれほど高くない小さな物件を購入する際にローンを利用し、いずれアパート購入の際にアパートローンを申込むという手順を踏むことも有効になります。

ただし、サラリーマン投資家などが区分所有マンションを数戸購入したのちに、アパート投資へステップアップしようとしても、融資の利用枠を使い切っているため資金調達に行き詰まるというケースも少なくありません。

「アパート経営を始めたいがアパートローンの審査に苦戦したため、区分マンション投資を始める」というような、消極的な理由で検討している場合には注意が必要です。区分マンションを購入することで現状よりさらに融資枠が減ってしまい、今後の与信審査に悪影響を与える可能性が高いためです。

不動産投資の実績を作る際は、不動産の運用によって返済を行い、融資枠が回復したタイミングで新たに融資を申請する、という長期的な戦略が必要になります。出来るだけ収益性の高い物件をはじめに購入するなどの工夫をしてみましょう。

2020年はコロナウイルス感染症が拡大したため、マレーシアでも大幅にGDP成長率が低下しましたが、2019年までの推移を見ると、4%以上の成長率を保っているのが特徴的です。

2010年から2019年までの平均値は5.3%でした。2011年以降は7%に届いた年がありませんが、大崩れもしていないのがマレーシア経済の特徴と考えられます。コロナの影響を除けば、比較的堅調に推移しているのがマレーシア経済の強みです。

なお、同じく2010年から2019年における日本のGDP成長率平均は1.3%です。日本はすでに先進国であり経済が成熟していますが、マレーシアはまだ新興国であり経済成長の余力を残しています。

GDP成長率だけの比較ではありますが、経済的な背景からみたとき、マレーシア不動産は値上がりの余地があると考えられます。

従来、マレーシアの経済をけん引してきたのは、もともとあった天然ゴムなどの農林業や原油産出国であることを強みとした製造業でした。しかし、近年では政府がIT産業に関する外資の誘致などを推進していることもあり、電気機器を中心とした製造業も盛んです。

新興国と先進国との違いを区別するためには、国民総所得という指標が用いられます。1人あたり国民総所得が12,235ドルを超える国は、世界銀行から「高所得国」と判断されるため、OECDによる補助対象外です。

また、OECDの補助対象から外れた国は先進国と判断されます。世界銀行の統計によると、経済発展を続けるマレーシアでは1人当たり国民総所得が2019年に11,230ドルまで上がってきました。

マレーシア政府は2025年までの先進国入りを政策として掲げていることもあり、近年中の先進国入りが期待されています。

比較している5ヶ国の中で平均GDP成長率が最も高いのはカンボジアです。次いでベトナム・フィリピンと続き、マレーシアの平均GDP成長率はベトナムやフィリピンよりも約1%低くなっています。しかし、マレーシアの平均GDP成長率はタイより1.7%高いという状況です。

経済が拡大・成熟へ向かうにつれて、GDP成長率自体は下がっていくので、マレーシアの経済は周辺諸国よりも成熟していると考えられます。

リーマンショックは2008年9月に発生した、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発した経済危機です。不況は全世界に広がっており、翌年2009年には東南アジアの各国もGDP成長率が低下しています。マレーシアも例外ではありませんでした。

マレーシアのGDP成長率は、2008年から2009年にかけて6.3%下がっており、比較している5ヶ国の中では、6.6%のカンボジアに次ぐ下がり幅となっています。金融危機においてマレーシアのGDP成長率が低下したのは、マレーシアの経済規模が拡大しているからとも言えるでしょう。

なお、多くの東南アジア諸国がGDP成長率を下げた中で、ベトナムだけはあまり変化がありません。ベトナムがリーマンショックの影響をあまり受けなかったのは、他国よりも閉鎖的な金融政策によるものです。

ベトナムでは通貨の海外送金について規制が敷かれているほか、短期的な資本移動についても規制されています。金融市場を対外開放しない政策が金融危機におけるリスクヘッジにつながったと言えるでしょう。

各国とも、2021年から2022年にかけてGDP成長率が大幅に回復すると予測されています。ベトナムとカンボジアは2026年まで比較的安定するものの、マレーシア・フィリピン・タイの3ヶ国については、1~2年後にGDP成長率が少し落ち込む様子が見受けられます。

しかし、2025年からはマレーシア・フィリピン・タイでもGDP成長率の変動は少なくなると予想されています。マレーシアのGDP成長率も4%を超えており、今後も先進国入りに向けた経済の拡大と、不動産の値上がりを期待できると言えるでしょう。

ヴァローレ駒込/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 駒込駅徒歩3分
総戸数 40戸

住 所 東京都豊島区駒込3-5-11
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ヴァローレコマゴメ

■近隣周辺施設情報
霜降り銀座商店街まで約420m
駒込駅前郵便局まで約70m
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約340m
ローソン駒込駅前店まで約80m
スギ薬局駒込店まで約100m
医療法人社団金地病院まで約340m
豊島区立駒込図書館まで約140m
マルエツプチ駒込店まで約480m
ファミリーマート駒込3丁目店まで約160m
コクミンドラッグ駒込メトロピア店まで約370m

物件名 ヴァローレ駒込
所在地 東京都豊島区駒込3-5-11
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   TOAライブ株式会社一級建築士事務所
■施 工   新英興業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.50㎡~25.63㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

代償分割とは、相続人のうち1人が代表して財産を相続し、残りの相続人には代償金を支払うという方法です。

例えば相続人が3人で相続人のうち1人が評価額5,000万円の不動産を相続した場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に、1人2,500万円ずつの代償金又は2,500万円相当の財産を譲ることになります。

代償分割のメリットは不動産を処分せずに相続できること、事業用の不動産といった事業の後継者対策としては便利であることです。

一方で、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が無いと分割が難しい点、代償金をめぐってトラブルになる可能性がある事がデメリットとなります。

「不動産を現物のまま相続したいが、現物分割では公平に分割できない」「代表して相続したい人がいる」等の場面で、代償分割を選ぶ方が多く見られます。

相続の際には手続きで登記事項証明書が必要となりますので、取得しておくことを検討しておきましょう。法務局の窓口か、登記・供託オンライン申請システムにより取得できます。

登記事項証明書又は登記情報で抵当権の設定がされている時にはローンが残っているか、ローンを完済したものの抵当権抹消手続きを行っていない可能性があります。

ローンの残債が多く、不動産の評価額を上回ってしまう時には「債務」となり相続人はマイナスの財産を引き継ぐことになってしまいます。遺産分割や相続税の計算にも影響を及ぼしますので、相続放棄も視野に入れて慎重に検討しましょう。

祖父母から相続した不動産の所有権移転登記を行っておらず、親が受け継ぎ亡くなってしまった時には「数次相続」となり登記手続きが通常より複雑になってしまいます。このような不動産の所有者が被相続人ではない時には、登記の際に別の手続きが必要となるため、注意しましょう。

現物分割は現物のまま相続する方法で、例えば相続人が2人、相続不動産にマンションと戸建て物件が1件ずつあった際に1人はマンション、1人は戸建て物件を相続します。その他、土地を分筆して分ける方法もあります。

換価分割は相続不動産を売却した代金を分割する方法です。現金化によって公平な相続となりやすい反面、売却を伴うため不動産を残すことができないというデメリットがあります。

共有分割は各相続人の持ち分割合に応じた共有名義で相続する方法です。公平かつ不動産を残すことができる相続方法ですが、権利関係が複雑となり自由に売却することができなくなったり、次の相続でさらに名義が分かれてしまうなどのデメリットがあります。

代償分割では他の相続人に代償金を支払う必要がありますが、代償金の価額をどのように定めるのかはケースバイケースです。しかし、不動産の場合には原則的に「取引価格」が評価の基準とされています。

財産の評価基準となる国税庁の「財産評価基本通達」によると、相続不動産の評価は基本的に時価でみなされると記載があります。加えて時価は「相続・遺贈により財産を取得した日」が基準とされていますが、「財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。

よって不動産の場合には「取引価格」が時価とみなされることになります。不動産の取引価格を調べる方法を確認しておきましょう。

不動産の取引価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を調査します。不動産一括査定サイトなどを利用して、効率的に査定価格を調査してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、サイト上に物件情報を登録するだけで、提携している不動産会社へ同時に査定依頼をかけることができます。複数社の査定価格や査定の根拠をすぐに確認することができるので、効率的に査定依頼を進めたい時に便利です。

ただし、不動産一括査定サイトによって提携している会社が異なることや、中には悪質な不動産会社が紛れてしまっている可能性もあります。利用前には、提携している不動産会社について確認したり、査定価格だけでなく査定の根拠も合わせて確認することが大切です。

以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。これらのサイトでは、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っており、全国エリアに対応している特徴があります。