ルネサンスコート目黒/事故

竣 工 2021年2月
最寄駅 不動前駅徒歩6分
総戸数 19戸

住 所 東京都目黒区下目黒2-11-6
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ルネサンスコートメグロ

■近隣周辺施設情報
アトレ目黒まで約800m
大黒屋目黒不動店まで約150m
プレッセ目黒店まで約410m
まいばすけっと西五反田3丁目店まで約250m
セブンイレブン不動前駅東店まで約400m
セブンイレブン目黒行人坂店まで約500m
ファミリーマート上大崎店まで約220m
株式会社白洋舎白金サービス店まで約300m
JCHO東京高輪病院まで約1200m
かむろ坂マル薬局まで約200m
国立科学博物館附属自然教育園まで約700m

物件名 ルネサンスコート目黒
所在地 東京都目黒区下目黒2-11-6
最寄駅 東急目黒線「不動前駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 19戸 築年月 2021年2月

■駐車場   1台(平置式)月額44,000円
■バイク置場 3台/月額5,500円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社ビームス・デザイン・コンサルタント
■施 工   河端建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.63㎡~25.86㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ザ・シティレジデンス学芸大学/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 学芸大学駅徒歩7分
総戸数 14戸

住 所 東京都中目黒碑文谷5-3
概 要 地上3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ザ・シティレジデンスガクゲイダイガク

■近隣周辺施設情報
ビオセボン碑文谷店まで約220m
イオンスタイル碑文谷まで約270m
セブンイレブン目黒鷹番1丁目店まで約200m
ローソン目黒碑文谷二丁目店まで約210m
サンドラッグ学芸大学駅前店まで約620m
目黒区立鷹番小学校まで約870m
目黒区立目黒中央中学校まで約1800m
藤田医院まで約220m
三菱UFJ銀行学芸大学駅前支店まで約630m
サークルK碑文谷1丁目店まで約750m

物件名 ザ・シティレジデンス学芸大学
所在地 東京都目黒区碑文谷5-3
最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上3階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   7台/月額200円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.04㎡~40.08㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

2012年以降のデータを見ると、アメリカ不動産は長期的に緩やかな値上がりを続けてきましたが、2020年以降は値上がり幅が大きくなっています。このような値上がり傾向が顕著になったのは、アメリカ政府が景気浮揚の目的で低金利政策を導入したことが大きく影響しています。

長期金利が0%近くまで引き下げられたことにより、アメリカでは住宅ローン金利も低下傾向にあります。住宅ローン金利の低下が住宅需要を喚起した結果、2020年以降のアメリカ不動産は大幅に値上がりしました。

なお、アメリカ不動産は長期的に見ると値上がりを続けています。キャピタルゲインを狙える可能性があるのは、アメリカ不動産投資が持つメリットの1つです。

不動産投資に必要な頭金は、ローンの有無によって大きく変わります。アメリカ不動産投資のローンに関する注意点と、物件購入にかかる諸費用などについて解説します。

アメリカ不動産投資に関する注意点として、フルローンは利用できないことが挙げられます。アメリカ現地の金融機関では、外国人がローンを利用するのは難しいのが実態です。

アメリカ現地の金融機関でローンを利用するためには、アメリカの銀行口座に継続的な収入が入っている証明を求められます。なお、継続的な収入がある証明のことを「クレジットヒストリー」と呼びます。

クレジットヒストリーを作るためには、アメリカに駐在員として赴任するか、まずは1件物件を購入してから一定期間運用を継続することなどが必要です。

なお、ハワイなどエリアが限定されることもあるものの、日本国内にはアメリカ不動産投資に融資している金融機関もあります。しかし、融資限度額は物件評価額の50%など限定されている場合も少なくありません。

アメリカ不動産投資では、フルローンを利用するのは難しいため、物件価格の半額程度は自己資金の用意が必要になります。

インスペクション費用とは、物件購入前の調査点検にかかる費用のことです。アメリカでは契約適合責任という考え方がなく、物件購入後に不具合が見つかっても売主負担による修繕などを求めることができません。

物件の不具合については物件購入前に調査しなかった買主の責任とされます。このため、アメリカ不動産投資では、リスクヘッジのためにインスペクションは必須です。インスペクションの費用は委託先業者によって異なるものの、概ね$1,000〜$1,500が相場となっています。

アメリカでは取引の透明性や公正さを担保するために、不動産の取引にエスクローという第三者が介在します。エスクローの役割は、物件の決済に関する業務や物件所有権の変更登記などです。

よほど特殊な取引を除いて、アメリカ不動産の購入手続きにおいてエスクローを排除することはできません。エスクローに支払うフィーは、取引額の0.1%などに設定されることが多くなっています。

タイトルインシュアランスとは「タイトル保険」とも呼ばれる保険のことです。アメリカでは、物件の所有権登記に売主以前の所有者が入っているなど、権利関係が正常に処理されていないケースが散見されるのも事実です。

そのほか、過去に税金が滞納されたままとなっている場合もあり、過去に発生した瑕疵によって買主が被害を被ることもあります。タイトルインシュアランスは買主が被害を被った場合に被害額を保障する保険です。

アメリカ不動産の購入に利用できるローンには、購入物件を担保に入れられるものもあります。購入物件を担保にするためには、金融機関による抵当権の設定が必要です。

抵当権をアメリカでも登記するため、金融機関が融資することを証明するとともに、抵当権の設定内容について記載した書類へ、買主と金融機関がサインします。アメリカで登記するためには、買主の署名について公証が必要です。

公証は公証役場が対応するため、公証役場に支払う手数料がかかります。手数料は融資額次第で変わるため、予約の段階で確認が必要です。

アメリカ不動産の取引では、買手と売手の双方に別々の不動産エージェントがつくものの、不動産エージェントに仲介手数料は、売主が買主の分まで負担します。このため、不動産の買主は仲介手数料を支払う必要がありません。

しかし、アメリカ不動産の購入手続きを、アメリカの不動産エージェントではなく日本の不動産会社へ委託する場合は、コンサルティングフィーとして物件価格の3%を支払うことが主流となっています。また、日本国内に登記されている不動産会社の場合、このコンサルティングフィーに日本の消費税が課税されることとなります。

ボヌールアラマンダ/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 都立大学駅徒歩9分
総戸数 22戸

住 所 東京都目黒区中根2-19-16
概 要 地上2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ボヌールアラマンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと都立大学駅南店まで約790m
セブンイレブン都立大学駅南店まで約570m
ツルハドラッグ目黒中根店まで約520m
目黒区立中根小学校まで約350m
中根公園まで約280m
松屋 都立大学店まで約470m
まいばすけっと 中根1丁目店まで約590m
ココカラファイン 都立大学駅南口店まで約382m
みずほ銀行 都立大学駅前支店まで約510m
東急ストア都立大学店まで約690m

物件名 ボヌールアラマンダ
所在地 東京都目黒区中根2-19-16
最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上2階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ─
■バイク置場 ─
■駐輪場   ─
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK(34.84㎡~38.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資をするうえで注意しておきたいリスクの一つに「空室リスク」があります。空室リスクとは、保有している物件に入居者が入らず、空室となってしまい、家賃収入が入ってこない状況となるリスクを言います。

不動産投資は、入居者が家賃を支払ってくれれば比較的手間がかからず、「不労所得」というイメージがありますが、そう考えられていた時代は既に過去のものとなっています。

空き家数及び空き家率の推移そして、居住世帯のない住宅のうち、「空き家」は846万戸と、2013年と比較して26万戸の増加となっています。総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6%であり、2013年から0.1ポイント上昇して、過去最高となっています。

少子高齢化によって、日本は人口の減少が大きな社会問題となっています。その一方で、アパートやマンション等の新築物件は毎年どんどん建設されています。つまり、需要と供給に大きなギャップが生まれているのです。

この供給過剰の状況の中、不動産投資家が自身の保有する物件に空室をつくらず、高い入居率で運営していけるかは、空室が発生する原因を知り、いかに対策をしていくかにかかっています。

前述した国内の人口の減少、国内全体での物件の数そのものの増加といったマクロ的な環境以外に、この記事では特に、不動産投資で空室が発生する主な原因として、次の3つの点を挙げたいと考えます。

私は、賃貸ニーズの高いエリアで、入居者が必要とする設備がある物件を保有して、適切な家賃を設定し、リーシング(入居者募集)に強い管理会社に賃貸管理をお願いできれば、空室リスクを低く抑えることができると考えています。

しかし、私の経験上、不動産投資をするうえでは「投資対象エリア」と「自分が住みたいエリア」は完全に分けて考えた方がうまく行くケースが多いと考えています。

恵比寿駅や吉祥寺駅、中目黒駅は、今後も人気ランキング上位に入り続けると予想していますが、物件価格は獲得できる家賃が高いこととエリアの希少性もあり、相対的に割高になる傾向があります。

この場合、稼働率は高まりますが、キャッシュフローはあまり出ないでしょう。また、融資を活用して物件を購入する場合、ローン返済等でキャッシュフローを気にして設定家賃を間違えると、知名度が高い人気駅であっても賃貸は付かなくなる可能性が高まります。

では、不動産投資をするうえではどのような駅を選べば良いのでしょうか。あまり知られていない狙い目の駅として、例えば、リクルート住まいカンパニーが発表した同調査で、「順位が上昇した街ベスト10」の9位に川口駅があります。川口駅は、ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2021」では1位を獲得しています。

川口駅は、JR京浜東北線が使えて、東京駅や新宿駅、渋谷駅に30分程度でアクセス可能です。再開発も進んでおり、駅前にはタワーマンションも多く建設されています。アリオ等の大型商業施設や商店街も多いので、生活もしやすい環境と言えます。

隣駅の赤羽駅は東京都内ですが、川口駅は埼玉県内となり、都心主要駅のアクセスが便利なうえに賃料相場が相対的に低いのが人気の理由であると考えられます。

居住用エリアで人気の高い物件は価格も高くなりがちです。ただし、物件価格が2倍でも、家賃が2倍取れるかと言えば、必ずしもそうなりません。人気エリアの物件をコレクションしたい、というのであれば話は別です。しかし、空室リスクを抑えた、賃貸ニーズの高いエリアの物件を割安で購入する方が投資効率は高く、キャッシュフローも出やすいと言えます。

首都圏以外の地方で物件を探す場合には、前述した視点に加えて、人口動態や最寄り駅の1日の乗降客数等も参考にして探すことが重要です。

全国賃貸住宅新聞が発表した「人気設備ランキング2020」では、コロナ禍では、人気設備の傾向はコロナ前と比較して少し変動があるように見えます。エントランスのオートロックは変わらず高い人気ですが、TVモニター付きインターフォンの順位が上がっているのはコロナ禍で家に滞在する時間も増えている中、防犯意識が高まっていると読み取れます。

また、ランキングの中で、最も順位を上げたのが、ファミリー物件での宅配ボックスの設置ニーズです。Amazon等のオンラインショッピングのニーズは今後もますます増えてくると見られ、単身者向け物件でも重視されやすいポイントと言えます。最近ではアパート等の1棟物件でも後付けで設置できる宅配ボックスが登場しているので、設置を検討してみると良いでしょう

インターネット設備に関しては注意が必要です。コロナ前からインターネット無料はランキングでは上位でした。つまり、あって当たり前になってきた感があります。コロナ禍では、社会人のテレワーク、学生のオンライン授業等で利用頻度が急速に高まってきており、無料であることに加えて、今度は通信速度が課題になってきています。

経験がある方も多いかと思いますが、インターネットは無料であっても通信速度が低すぎると快適に仕事をすることは困難になります。賃貸仲介会社の知人に確認をしてみたところ、実際にどのくらいの通信速度が出るのか問い合わせもあるようで、今後同様の問い合わせは増えてくるだろう、とのことでした。

不動産投資をするうえで、管理会社は重要なパートナーです。物件の家賃収入を1円でも多く上げ、稼働率を少しでも上げるためには、いかに空室を少なくするかを戦略的に考えなくてはいけません。

不動産投資家の中には、修繕計画を綿密に立て、コストを下げることに終始する人をよく見ますが、まずは企業経営で言うところの売上高(=家賃収入)を確実に確保することが肝要です。

売上高を上げる仕組みとして、リーシングに強い管理会社を見極め、常日頃から関係値を高めていくことができるかが、引きも切らない入居者募集、ひいては高い入居率につながっていきます。

不動産投資、その中でも特に1棟物件投資は、受け身の対応では決してうまくいきません。1棟物件投資は、「賃貸不動産経営」です。その業務内容を理解して、プロの管理会社と強力に連携することが、空室を減らして物件の収益性を高めることにつながります。

不動産投資家の役割は、1棟物件の維持管理に必要な各業務を管理会社に依頼し、満室経営に向けてマネジメントすることです。そこで、ここでは、空室を減らして収益性を高める5つのステップを解説します。

どのような管理会社に管理を委託するか、によって不動産投資の収益は変わってきます。一番に見るべきはやはり管理実績です。1棟物件の管理にしろ、区分マンションの管理にしろ、業界では管理戸数は3,000戸を超えていることが一つの目安になります。業歴も確認するべきですが、実際にどれだけの戸数の物件を管理しているかが重要です。

管理会社はどこも、まずは管理戸数1,000戸を超えることを当面の目標としています。1,000戸までは力技で何とかなることもありますが、私の経験上、3,000戸を超えるとなると組織として機能をしていないと入居者のニーズに応えることはまずできません。

管理業務は、管理戸数が多ければ多いほど、スケールメリットが効いてきます。管理戸数が多い管理会社では、リフォーム工事の発注単価も低くなり、パートナー企業が積極的に良い商品の紹介をしてくれるようになります。そして、管理戸数が5,000戸を超えると業界でも一目置かれ、10,000戸を超えるとそのエリアでも有数の管理会社として認識されます。

会社の経営方針にもよりますが、管理戸数が増えてくると、様々な管理業務(入居者募集・入居者対応・清掃等の建物管理等)等の窓口を1人でこなすことは難しくなってきますので、セクション(課・チーム)を分ける等、明確に役割分担している管理形態を取っている会社もあります。

また、1棟物件の場合には、管理物件の入居率が90%を超えているかどうかが任せて良い管理会社であるかどうかの一つの目安(指標)になります。入居率の計算方法は、その算出の仕方によって異なりますので注意が必要ですが、主に1棟物件を取り扱っている管理会社で管理戸数が3,000戸以上、入居率が95%を超えていたら優秀であると言えます。

そして、管理会社に管理を委託するうえで、重要なポイントがリーシングに力を入れているかどうかです。管理戸数が多い管理会社はたいていリーシングに注力しています。リーシングの実務面で留意するべきポイントは、入居者付け(仲介業務)を自社で行っているかどうかです。

不動産投資家としては、ともすると、管理会社が店舗を持っていて自社で直接入居者付けをした方が効率良いと思いがちです。しかし、管理会社の役割は、仲介手数料を獲得することではなく、不動産オーナーの利益を最大化し、空室をなくすことです。

リーシングで大事なことは、入居者を募集する窓口を幅広く持つことです。管理会社が自社で店舗を持っていると、仲介手数料のノルマ(店舗・個人)獲得の観点から、物件を自社の店舗ネットワークだけで囲い込みしようという意識が働き、結果として募集の窓口が自社だけに狭められてしまうのです。

前述したとおり、全国的にも空室率が高まっており、そして今後は、部屋が大量に余る時代です。そのような時代の中、不動産投資家から預かった部屋を自社の店舗ネットワークの中で囲い込んで、果たして想定どおりの条件で決まるのか疑問があると思います。

私が勤務していた不動産会社はグループに管理会社を持っていましたが、自社では店舗を持っておらず、賃貸営業部のメンバーが毎日50~60件飛び込みで店舗を訪問し、空室となった部屋(商品)の紹介に駆けずり回っていました。実績を出している担当者の携帯電話にはひっきりなしに店舗から連絡が来ており、多い日は1日に30件以上は着信履歴があったほどです。

この管理会社は、自社では店舗を持たず、空室となった部屋を広く賃貸仲介会社に紹介することで、私が在籍時に管理戸数は5,000戸を超えていましたが、入居率も常に95%を超えていました。地方郊外の物件も多く取り扱っており、1棟物件の管理会社で、この実績はエリア内でも屈指であったと記憶しています。

さて、どれほど素敵な物件を保有していても、入居者を見つけることができなければ賃貸経営は成り立ちません。アパートのほか、区分マンションの一室でも、やり方を間違えてしまうと空室は長期(3ヶ月以上)にわたり、収益率が低い物件となってしまいます。

空室が起きている原因を分析すると様々なことがわかってきます。ほとんどの不動産投資家は、空室が発生していることを認識しても、その原因を調査分析して対策までしているケースは少ないものです。

入居者の退去の原因がわかれば、退去を減らして長期的な入居につなげるため、不動産オーナー側から管理会社に提案することもできます。入居者確保に向けた不動産投資家の積極的な姿勢は今後さらに重要になってきます。

部屋が埋まらないのには必ず理由があります。管理会社をとおして、賃貸仲介会社へヒアリングをかけてもらう必要があります。時間があればヒアリングは自身で行うことも可能ですが、要領を得ない質問や偏った質問は大きな先入観を生んでしまうこともあります。自身でヒアリングをする場合には、管理会社から事前にコツを教えてもらうのも良いでしょう。

賃貸仲介営業マンに、「入居者にあの部屋を紹介したいな」、と思ってもらうためにも、入居者が住みたいと思う部屋を作ることは重要です。入居者に気に入ってもらうためには、適度なリフォームを実施して、清潔感のある部屋を作る必要があります。

さて、リフォームには、汚れ等をきれいにする原状回復工事と、部屋の資産価値を向上させるグレードアップ工事があります。物件が古い場合、もしくは、古くなってきた場合には、単に原状回復工事をするだけではなく、入居者が住みたいと思えるような付加価値を付けることも重要です。

実際に私が体験した話をします。コロナ禍では、テレワークが浸透しました。毎日、会社に通勤する必要がない一方、毎日、同じ部屋にいると気が滅入ってくることもあります。ある入居者から管理会社に、「部屋のクロスが真っ白で息がつまりそう。模様変えできないか」、と連絡がありました。

このとき私は管理会社から連絡を受け、管理会社と相談をしたうえで、壁の一部をアクセントクロスにすることを提案しました。入居者は、毎日テレワークをしていたのですが、「一日中、パソコンと白いクロスを目の前にして参ってしまっていた」、とのことでした。私は入居者の生の声になるほど、と思ったものです。

アクセントクロスをうまく使うと、単調になってしまいがちな部屋も一気におしゃれになります。文字どおり、部屋のアクセントになるように、色や柄を選んで、壁の一部分を張り替えれば簡単に完成します。

リフォームに関しては、単に費用をかければ良いというものではありません。家賃収入に応じて、物件価格が決まりますので、将来売却を視野に入れている場合には、投資対効果を考慮してリフォームする必要があります。

管理会社は、業務量が非常に多いので、リフォーム業者に部屋を視察してもらい、見積もりをもらう際、いちいち部屋を見ないケースも多くあります。できれば、投資家自身で部屋を確認して、必要なリフォームを見極めることが重要です。

若干費用がかかっても、物件の付加価値を上げてみたい場合には、システムキッチンの導入を検討してみるのも良いでしょう。前述の「人気設備ランキング2020」では、単身者向け物件でも、コロナ禍で部屋にいる時間も増えるため、システムキッチンのニーズが上がっています。

管理会社にREINSに部屋情報を掲載してもらった後は、マイソクを作成して、管理会社からお付き合いのある賃貸仲介会社に一斉にメールやFAXをしてもらいます。物件が所在する最寄駅はもちろん、ターミナル駅も重要なターゲットになります。

例えば、西武池袋線の江古田駅に物件があった場合、江古田駅の周辺の賃貸仲介会社をはじめ、隣の駅の桜台駅や、都営大江戸線の新江古田駅周辺の賃貸仲介会社にもアプローチをします。実務上は、ターミナル駅である練馬駅や池袋駅からの客付けがメインとなりますので、練馬駅や池袋駅の賃貸仲介会社にも積極的にアプローチをしていきます。

次に、管理会社から、取引実績のある賃貸仲介営業マンに電話で部屋を紹介してもらいます。私も不動産会社勤務時に、部屋の紹介をしたことがあります。メールやFAXだけではなく電話を使うと、営業マンと直接の面識がなくても、話が弾むこともあり、その流れで部屋を紹介してもらえたりします。

そして、最も重要なのが賃貸仲介会社への直接訪問です。この手間を惜しんでしまっては、空室は埋まらないと断言できます。私が勤務していた不動産会社の賃貸営業部のメンバーは1日に50~60件店舗訪問をしたと書きましたが、やはりこの効果は絶大で、あっという間に空室が埋まっていったことを鮮明に覚えています。

エリアによっては、毎週、賃貸営業部のメンバーが、名刺や資料を置いていくので、賃貸仲介会社(店舗)の担当者も社名を覚えてくれます。例えば、私が勤務していた不動産会社は、当時北関東(特に、埼玉県や栃木県)で、その社名を知らない不動産会社はないと言えるくらい徹底的な営業活動を展開していました。

このように管理会社が賃貸仲介会社を直接訪問することができれば理想ですが、投資家自身も時間があれば、賃貸仲介会社を訪問してみましょう。空室が埋まらない原因の一つに、賃貸仲介会社に部屋の認知がされていないことにありますが、実際に訪問をすることでそれが良くわかることがあります。また、賃貸仲介会社の担当者と直接話をすることで、自身の部屋の実力値を知るきっかけにもなります。

私が実践している自身で訪問する際のやり方をご紹介します。まず、物件が所在するエリアにある賃貸仲介会社をGoogle Mapで調べて、全てノートに書き出し訪問します。管理会社と事前に確認をして、管理会社と取引実績がない会社を訪問する、エリアの有力会社を中心に訪問する等、優先順位を付けて訪問するとメリハリが出ます。店舗によって定休日もまちまちですので事前に調べてから訪問することを検討してみましょう。

1棟物件は中々入居が決まりづらい部屋があるかと思いますが、訪問時に営業マンに「空室が埋まらないのはなぜか、どのようにしたら空室が埋まるのか」をヒアリングします。家賃が相場と見合わないからなのか、入居者ニーズのある設備が設置されていないからなのか、理由を教えてくれます。

毎日、実際に入居者に部屋を案内している営業マンの意見はとても説得力があります。自身の部屋に問題点があった場合、例えばそれがインターネット環境等の設備の問題であれば、管理会社と早急に相談をして対策を練ることが重要です。

直接訪問をする場合、店舗の店長さんと面識を持つことができれば良いですが、運悪く不在のこともあります。そこで私は、その店舗で一番仲介実績を挙げている営業マン(トップ営業マン)の名前を教えてもらって、後日再度アプローチをする等、顔が見える営業を心掛けていました。やはり、人は電話やメールでのアプローチだけの場合と、実際に直接顔を見てアプローチされる場合では、印象の残り方が大きく違ってきます。空室を1日でも減らしたいときには、不動産投資家が自ら直接訪問をするのも有力な手法であると考えます。

なぜなら、ここまでは、他の不動産投資家も管理会社と連携して実施しているからです。そして、同じような部屋は市場に沢山あります。では、どのようにしたら良いかと言えば、最後は賃貸仲介営業マンから入居者に、自身の部屋(商品)を提案してもらう必要があります。

そしてこれが最も重要なステップです。わかりやすい事例をお話します。私は、電機メーカーに勤務していたことがあります。会社のエンジニアは日々、ユーザーに喜んでもらうために、商品をできるだけ小さくしたり、軽くしたり、様々な機能を付けることに腐心していました。

例えば、デザインも洗練され、新機能が付いたパソコンを作って世に送り出すために、何十人、何百人のエンジニアが血の滲む努力をします。皆、自社の商品が一番優れている、と思うわけです。他社にはない優れた機能が付いたパソコンであったらユーザーは皆、そのパソコンを購入する可能性が高いです。

しかし、実際には自社よりもスペックが劣る競合他社の商品が選ばれることは珍しくありません。家電量販店に行って観察すればわかりますが、ユーザーはショップの店員の提案(意見)によって決めていることがあるためです。パンフレットには魅力的な新機能の説明がされていますが、実際には店員の口頭による説明が購入の決め手になることが少なくありません。

賃貸不動産経営も同様です。数ある同じような部屋の中から、営業マンに自身の部屋を選んでもらい、入居者に提案をしてもらわなければ入居申込みは入りません。

では、営業マンに部屋を提案してもらうにはどのようにすれば良いのでしょう。それは、営業マンになるべく手間がかからないようにすること、そして広告料(業界用語で「AD」と言います)を効果的に活用すること、に尽きます。

営業マンはとにかく時間に追われています。多忙な営業マンに気持ちよく部屋を提案してもらうためには、営業マンにスムーズに動いてもらう環境づくりが重要です。例えば、契約書の作成を管理会社が代行してくれる、鍵が物件にあるので入居者に案内しやすい(鍵を管理会社まで取りに行かなくて良い)、等は基本的な対策です。

また、マイソクに必要な情報がわかりやすく記載されていることもポイントです。仲介手数料や広告料の具体的な記載がなければ、営業マンは案内する気になりません。

また、物件の外観写真や部屋の間取り等が大きく、わかりやすく掲載されていれば営業マンだけでなく、入居者もイメージしやすいでしょう。問い合わせ先に、担当者の携帯電話番号まで記載があれば、チャンスを逃すことも少なくなります。

そして、営業マンが物件を提案し契約に至った場合、どのくらいの売上が立つのかが重要です。それが入居者から支払われる仲介手数料とは別に不動産投資家サイドから支払われる広告料なのです。

宅地建物取引業法では、賃貸仲介会社は入居者の物件成約時に、入居者とオーナーから、合計で家賃1ヶ月分を上限として仲介手数料をもらえる旨が規定されています。

法律で規定されているのですが、実際の賃貸市場では入居者からもらう1ヶ月分の報酬では会社を維持することが難しいのが現状です。そこで実務的には、賃貸仲介会社はオーナーからもらう1ヶ月分の報酬を広告料として収受しているのが現状です。

ここで私自身の部屋探しの体験をお話します。インターネット上で住みたいと思った部屋を見つけ、賃貸仲介会社に問い合わせをして仲介して欲しい旨を伝えましたがはぐらかされ、提案されたのはまったく別の物件だったのです。

私が借りたい部屋はまだ残っていたので、なぜ別の物件を提案するのかと聞いてみたところ、「実入りが少ないので、別の部屋を提案しました。実状をわかって欲しい」とまで言われました。

つまり、私が借りたかった部屋をオーナーから預かっているのは別の管理会社で、この部屋を仲介したところで、仲介手数料は1ヶ月分。それであれば、仲介手数料とは別に広告料をもらえる自社で預かっている部屋を提案して、家賃の2か月分をもらいたかった、ということでした。

このように宅地建物取引業法の仲介手数料の規定は実務上機能していないと言えます。仲介手数料とは別に、「広告料」という名目で対価を得ることができなければ、入居者に部屋を提案しない、と言っているのと同じです。

首都圏では、最寄り駅から距離がある、もしくは差別化が難しい物件では広告料を3ヶ月分支払わないとそもそも提案をしてもらえない、という物件も存在します。物件購入時にレントロール等を確認するだけではわからないことが多く、広告料の相場を熟知していないと空室を避けることはできません。

ほぼ似たようなスペックの部屋で、早期に入居者が決まる部屋とそうではない部屋では、この広告料が影響している可能性が高いと考えられます。特に、オーナーがファンド等の法人の場合、賃貸市場を熟知していますので、広告料を相場以上に支払って早期に空室を埋める傾向があります。このようなときに、広告料の仕組みを知らない不動産投資家は大きく出遅れてしまうリスクがあり、注意を要します。

賃貸仲介営業マンは、給与が歩合制で定められていることが多く、広告料が出ない物件には積極的な営業活動を行わない可能性があります。逆に言うと、あまり差別化ができていない物件でも相場以上の広告料を支払えれば営業マンは積極的に提案してくれるのです。場合によっては、空室期間の大幅な短縮と相場以上の家賃で決まる可能性もあります。

レガリス目黒西小山/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 西小山駅徒歩8分
総戸数 36戸

住 所 東京都目黒区原町1-34-12
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■全部屋対象/保証金1ヶ月

■物件名フリガナ
レガリスメグロニシコヤマ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒本町4丁目店まで約350m
ヤマザキショップ碑文谷1丁目店まで約480m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約420m
さわやか信用金庫碑文谷支店まで約250m
立会川緑道まで約150m
目黒本町郵便局まで約530m
目黒原町郵便局まで約240m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約280m
ヤマザキデイリーストアー目黒本町店まで約340m
miniピアゴ原町1丁目店まで約340m

物件名 レガリス目黒西小山
所在地 東京都目黒区原町1-34-12
最寄駅 東急目黒線「西小山駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2022年3月

■駐車場   5台/月額25,000円
■バイク置場 7台/月額4,000円
■駐輪場   40台/無料
―――――――
■設 計   株式会社アトリエ プラス・ワン一級建築士事務所
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.65㎡~57.67㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

どのタイプの不動産を売却する際にも共通して必要となる書類があります。仲介を担当する不動産会社から用意するように依頼されるのは主に4つです。また状況に応じて必要になる書類もありますので、合わせて紹介します。

売却する不動産の持ち主が本人であることを証明するための書類です。顔写真がついている免許証やマイナンバーカード、パスポートなどがふさわしく、コピーを渡すか、不動産会社でコピーを取ることになります。共有名義者がいる場合は、全員分の身分証明書が必要です。

査定をしてもらう際にも提出しますが、売買契約時に改めて用意するように依頼されることもあります。

押印する印鑑が正しいことを証明するための書類が印鑑証明書です。登記手続きを行う際に必要となります。

市役所や区役所などの窓口で申請し、発行してもらいます。有効期間は3ヵ月ですので、3ヵ月以内に発行されたものを用意しましょう。

土地や建物の登録名義人を証明する書類で、かつては「権利書」「権利証」と呼ばれていました。しかし2007年の法改正後は登記識別情報と呼ばれています。

用意するのは登記済権利書か登記識別情報通知のどちらでも、手元にある書類で構いません。なお、登記識別情報通知に記載されているのは、次の情報です。

通常は、不動産を入手したときに移転登記を行いますので、その際に司法書士から提供されます。万が一、紛失している場合は、法務局で申請すると発行してもらえます。戸建てや一棟アパート・一棟マンションの場合は土地分で1通、建物分で1通となります。

不動産の所有者は、不動産に課せられた固定資産税と都市計画税を納付する義務があります。毎年1月1日に不動産を所有している人に課税され、4月過ぎに各自治体から納税通知書が送られてきます。

この納税通知書には固定資産税評価額が掲載されているので、売却の際に証明書として利用できます。もし納税通知書を紛失した場合は、市役所や区役所などで固定資産税評価証明書を発行してもらうことになります。

不動産を登記している住所と、売主の現住所が異なる場合に必要になります。戸建てで転居を先にしたケースや、収益物件を売却するケースなどに当てはまります。印鑑証明と同じく、有効期間は3ヵ月となっています。

ローンの支払いが残っている売主は、ローン残高証明書を用意する必要があります。不動産会社や買主に、借入金の状況を伝えるためです。ローン返済予定表(償還表)などでも代用できます。

融資を受けている金融機関から定期的に送付されていますが、紛失している場合は再発行してもらうことができます。売却後は、ローンの抵当権を外すことになりますので、抵当権を抹消するための書類も必要になります。心得ておきましょう。

特に性能を示すものがあれば用意しましょう。専門家による住宅の評価になりますので、売却しやすくなる可能性があります。

ここの項目では、売却する物件の種類によって異なる必要書類を紹介します。物件の種類は、マンション、戸建て、収益物件です。

マンションを売却するには下記の書類が必要になる場合があります。必須ではありませんが、仲介する不動産会社や買主の求めに応じて用意しましょう。

マンションの管理規約は、マンションに住むためのルールが記載されている書類です。主に下記のようなことが記されています。

マンションの管理規約は、買主候補にどのようなマンションか知ってもらうために必要になります。通常はマンション所有者に配布されますが、紛失した場合は管理組合に問い合わせて入手しましょう。

1棟のマンションにはたくさんの世帯が居住していますので、明確なルール作りが行われます。それが前項で紹介した管理規約ですが、それ以外にもさまざまなルールがあり、それらの書類も合わせて用意しておきます。具体的には下記について記されている書類が必要です。

前項のマンション管理規約に記載されているケースもありますが、分けているケースもありますので、入居当時にもらった書類を確認して用意しましょう。

戸建ての場合は、必ず提出する書類はありません。ただし、売却しやすくなることもありますので、用意できるものは提供しましょう。

建築確認済証は、対象の戸建てが建築基準法に則っていることを証明する書類になります。また現地で検査を行い、適合が確認されると発行されるのが検査済証です。

通常は、検査の後に施工会社から渡されるものですが、紛失してしまった場合は「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を役所で発行してもらいます。

戸建てを建てる際に作成された建築設計図面や工事記録書があると、どのように設計・施工されたかが分かります。そのため、リフォームや配管の修繕などをする上でも役立つため、買主が求めるケースがあります。

売買契約にかかわる法的な手続きには必要ありませんが、買主側の購買意欲を高めることにもつながるため、用意しておくと良いでしょう。

前述の書類と同様に、戸建てを建てた際に施工会社から渡される書類です。土地測量図は土地の形状や広さを図面に起こしたものです。また境界確認書は隣接地との境界線を明確に示した書類です。

どちらの書類も売却の際に必ず必要な書類ではありませんが、売買成立後にトラブルが起きるのを防ぐために買主が要望することがあります。紛失した場合は、土地測量図は法務局で取得できますが、境界線の確認は新たに測量し直す必要があります。

収益物件の場合、一棟所有物件と区分所有物件がありますが、一棟物件の場合は前述の戸建て、区分所有の場合は前述のマンションの項目を参考にしてください。そのほかに必要になるのが下記の書類です。

賃貸物件の所有者が変わった場合、入居者は同じ住居に住み続けられることが「借地借家法第31条」などの法律で定められています。つまり、退去を希望しない入居者の賃貸借契約は、買主にそのまま引き継がれるのです。そのため入居時に締結した賃貸借契約書を買主に引き継ぎます。

なお、管理会社が預かっているケースもあり、その場合は管理会社が用意してくれます。

ズーム池尻大橋/事故

竣 工 2013年11月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩7分
総戸数 54戸

住 所 東京都目黒区大橋1-7-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ズームイケジリオオハシ
ZOOM池尻大橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 ズーム池尻大橋
所在地 東京都目黒区大橋1-7-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 54戸 築年月 2013年11月

■駐車場   6台(機械式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.5㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リビオメゾン都立大学/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 都立大学駅徒歩7分
総戸数 31戸

住 所 東京都目黒区八雲2-5-9
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可
■1R対象/フリーレント2ヶ月
■1R対象/実質フリーレント3ヶ月

■2DK/1LDK対象/フリーレント1ヶ月
■2DK/1LDK対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾントリツダイガク

■近隣周辺施設情報
いなげやまで約190m
ナチュラルローソンまで約200m
目黒柿ノ木坂郵便局まで約440m
ココカラファインまで約460m
ファミリーマートまで約420m
まいばすけっと目黒八雲店まで約490m
ナチュラルローソン八雲三丁目店まで約220m
ツルハドラッグ目黒中根店まで約750m
日扇会第一病院まで約700m
中根ねむの木公園まで約480m
中根交番まで約230m

物件名 リビオメゾン都立大学
所在地 東京都目黒区八雲2-5-9
最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2DK(25.02㎡~52.03㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では人口の増加や経済の拡大に伴って、不動産価格が大幅に上昇する現象が起きています。中国系のデベロッパーは、中国国内にとどまらず世界各国に進出しており、東南アジアでは特にその影響が顕著です。

もともと中華系の華僑が一定数存在しているマレーシアや、近年発展が著しいフィリピンなど、多数の国で多くのデベロッパーがプロジェクトを展開しています。例えば、マレーシアとシンガポールとの国境にあたるジョホールバルでは、フォレストシティというエリアで中国系のデベロッパーが大量のコンドミニアムを建設中です。

そのほか、過去にオーストラリアで海外資本向けに不動産取得に関する規制が敷かれたのも、オーストラリアの不動産市場に中国資本が大量流入したことが原因となっています。

恒大ショックと呼ばれる現象のきっかけになったのは、2020年に中国政府が行った不動産業界向けの金融規制です。中国政府はデベロッパーに対して以下3点の基準を提示しました。

具体的には、3つとも基準を満たしている場合は1年間で有利子負債が15%増加しても良い、2つ基準を満たしている場合は10%増加しても良いといった内容です。基準を1つも満たしていない場合は、今後資金調達ができなくなります。

恒大集団は中国最大級のデベロッパーであり、海外でも事業を展開しています。しかし、恒大集団は、昨年中国政府が提示した基準を1つも満たしておらず、今後の資金調達が困難となりました。

さらに、中国政府は2020年末に不動産関連の融資についても規制を新設しています。規制の内容は、各銀行が保有する資産の規模を5段階に分けた上で、総融資額に対する住宅ローンや不動産企業向けの融資残高に制限を設けるというものです。

簡潔に説明すると、金融機関は資産規模に応じて不動産関連の融資額が制限されます。なお、最大手でも総融資額に対する住宅ローンの割合を32.5%までに規制されるため、金融機関は住宅ローンについては引締めざるを得なくなりました。

中国政府の意図は、不動産バブルの崩壊を防止する目的で、不動産業界の膨張と乱開発に歯止めをかけるというものです。しかし、恒大集団にとっては、新たな資金調達ができなくなったうえに、住宅ローンの引締めによって新たな住宅の売上見込みも減ったことになります。

2021年夏以降には、恒大集団が行った中間決算発表にてデフォルトのリスクが示されるなど、投資家の間にも不安が広がっている状況です。日本では2021年9月に混乱の状況が報道されたことで、国際的な経済危機などの不安が広がりました。

恒大集団が経営破綻すると、中国国内と海外とで不動産価格が値崩れを起こし、中国国内の景気や海外不動産の市場に大きな影響があるのではと懸念されています。

すでに解説したように、中国系のデベロッパーは東南アジアで多数のプロジェクトを展開しており、恒大集団も例外ではありません。特に中国系資本の流入が多いマレーシアやオーストラリアなどでは、不動産市場に影響が出ることも懸念されます。

しかしながら、マレーシアの首都クアラルンプールなど、一部のエリアでは中国資本の大量流入によって物件の供給過剰や値上がりが起きていたこともあり、そのようなエリアでは市場の正常化が加速する可能性も否定はできません。

2021年10月時点では、まだ恒大集団が経営破綻に陥ったわけではありません。ここからは、恒大集団が経営破綻した場合に想定される出来事と、過去の金融危機とを比較してみます。

過去の金融危機として代表的なのは、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発したリーマンショックです。経済危機が懸念されているという点では、恒大ショックはリーマンショックと同じですが、その内容には大きな違いがあります。

リーマンショックは投資銀行の破綻が原因であり、アメリカを始めとした世界各国でお金の流れが止まったことで、世界中に不景気が広がりました。また、リーマンブラザーズが経営破綻したきっかけは、低所得者向けの住宅ローンである「サブプライムローン」によって多くの貸し倒れが発生したことです。

恒大集団の負債は大きいため、恒大集団がデフォルトを起こした場合に中国国内の金融機関で貸し倒れが発生し、連鎖的に悪影響が波及する可能性は否定できません。

しかし、恒大集団はリーマンブラザーズと違って不動産業を事業の柱とする企業です。仮に恒大集団が経営破綻を起こしたとしても、その影響はリーマンショックと比較して限定的であると想定できます。

そのほか、経営破綻の影響が大きいと判断された場合には、中国政府によって公的資金が投入される可能性もあり、まだ恒大集団が経営破綻すると確定したわけではありません。

総じて、リーマンショックと比較すると、恒大ショックは経済への影響が小さいと考えられます。ただし、恒大ショックについては、まだ先行き不透明な部分も多く、その後の対応について慎重に検証していくことが重要なポイントとなります。

既に解説した通り、恒大ショックの発端は中国当局による不動産関連金融の引締めであり、影響を受けるのは恒大集団だけではありません。事業規模が大きいために恒大集団がクローズアップされていますが、他にも資金調達が困難になると予測される中国系デベロッパーはあります。

2021年以降で恒大ショックに関するリスクヘッジを講じるのであれば、特に東南アジアの海外不動産投資では、中国系デベロッパーが開発に関わっている物件であれば慎重に検討する、などの対策が考えられるでしょう。中国系デベロッパーが売主の物件では、竣工リスクなどが強くなると考えられるためです。

中国系デベロッパーが売主となっている物件を検討するのであれば、売主は三条紅線の基準を満たしているのか確認するとともに、裏付けを取ることが必要と考えられます。

また、恒大ショックは金融規制が要因となっているため、中国政府による規制の緩和や公的資金の投入によって破綻が回避される可能性もあります。事業者側の対応に加え中国政府の動向についても注視し、多角的な視点で状況を判断することがポイントとなってきます。

セリジェ池尻大橋/事故

竣 工 2019年11月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩3分
総戸数 26戸

住 所 東京都目黒区東山3-4-5
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
セリジェイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
成城石井池尻大橋店まで約180m
ライフ目黒大橋店まで約240m
ビオセボン池尻店まで約560m
ファミリーマート東山三丁目店まで約30m
ポプラ池尻大橋店まで約90m
セブンイレブン目黒東山3丁目店まで約100m
ココカラファイン池尻大橋店まで約70m
トモズ池尻大橋店まで約180m
ココカラファイン目黒大橋店まで約240m
オリジン弁当池尻大橋店まで約10m
松屋池尻大橋店まで約130m
焼肉酒家牛角池尻大橋店まで約140m
東京都立駒場高校まで約530m
私立駒場東邦高校まで約560m
国立筑波大学附属駒場高校まで約700m
目黒区立第一中学校まで約490m
目黒区立東山中学校まで約500m
私立駒場東邦中学校まで約550m
小学校 目黒区立東山小学校まで約360m
目黒区立菅刈小学校まで約550m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約230m
アソシエ大橋保育園まで約240m
双葉の園保育園まで約310m
東邦大学医療センター大橋病院まで約360m
古畑病院まで約410m
自衛隊中央病院まで約540m
目黒大橋郵便局まで約130m
目黒東山二郵便局まで約180m
目黒東山一郵便局まで約550m
目黒区立大橋図書館まで約240m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
昭和信用金庫大橋支店まで約220m
世田谷信用金庫池尻支店まで約490m
警視庁第三方面本部まで約410m
目黒区立目黒天空庭園まで約140m
東山公園まで約220m
大坂緑地まで約530m

物件名 セリジェ池尻大橋
所在地 東京都目黒区東山3-4-5
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2019年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社
■施 工   大和ハウス工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(24.63㎡~44.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アーバンプレミア池尻大橋/事故

竣 工 2019年12月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩3分
総戸数 43戸

住 所 東京都目黒区東山3-5-6
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アーバンプレミアイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東山3丁目まで約100m
ポプラ池尻大橋店まで約170m
目黒天空庭園オーパス夢ひろばまで約340m
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約290m
ココカラファイン池尻大橋店まで約60m
目黒大橋郵便局まで約220m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
目黒天空庭園まで約230m
東山貝塚公園まで約150m
世田谷池尻郵便局まで約920m
Tomods池尻大橋店まで約240m
ココカラファイン薬局東邦大学大橋病院前店まで約340m
ヤマグチ薬局池尻店まで約490m

物件名 アーバンプレミア池尻大橋
所在地 東京都目黒区東山3-5-6
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2019年12月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.04㎡~25.60㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クロスエアタワー/事故

竣 工 2013年1月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩5分
総戸数 689戸

住 所 東京都目黒区大橋1-5-1
概 要 地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 クロスエアタワー
所在地 東京都目黒区大橋1-5-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上42階 地下2階 RC造
総戸数 689戸 築年月 2013年1月

■駐車場   243台(機械式)月額36,300円~44,000円
■バイク置場 86台
月額1,100円~1,650円
■駐輪場   622台/月額220円~440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設 計   大成建設一級建築士事務所
■施 工   東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~3LDK(30.07㎡~161.68㎡)
―――――――
■共用施設
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時~20時
□2階    スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時~25時
□2階    ココカラファイン
□2階    サイクルポート32区画/月額2,200円~3,850円
□2階    トランクルーム209区画/月額2,200円~3,300円
□2階    レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□2階    ペット足洗い場
□3階    コミュニティラウンジ/利用時間6時~24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□3階    目黒天空庭園直結通路
□6階    フィットネスジム/利用時間6時~24時
□6階    パーティールーム/利用時間9時~23時/1時間550円~
□6階    キッズルーム/利用時間6時~18時
□6階    ガーデンラウンジ/利用時間9時~22時
□6階    ミーティングルーム/利用時間9時~23時/1時間330円~
□6階    ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊2,000円~
□9階    目黒天空庭園
□9階    目黒区立大橋図書館
□9階    目黒北部地区サービス事務所
□39階   ビューラウンジ/利用時間9時~23時/
□39階   ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊4,000円~

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割~3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万~5,000万程度、中古では1,000万~3,000万程度となります。そのため、100万~1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万(積算評価約3,000万)程度の築浅投資用マンションで、金利2%、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19%となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40%程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円=56.5%となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

リーガランド武蔵小山/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 武蔵小山駅徒歩5分
総戸数 11戸

住 所 東京都目黒区目黒本町3-1-21
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドムサシコヤマ
LEGALAND武蔵小山

■近隣周辺施設情報
無印良品MUJIcomエトモ武蔵小山店まで約460m
miniピアゴ目黒本町3丁目店まで約190m
セブンイレブン武蔵小山西口店まで約180m
キッチンオリジン目黒本町店まで約240m
芝信用金庫小山支店まで約260m
金杉原南緑地公園東急ストア武蔵小山駅ビル店まで約420m
セブンイレブン目黒平和通り店まで約220m
くすりセイジョー目黒本町店まで約300m
三菱東京UFJ銀行小山支店まで約360m
ローソンLAWSON+toks武蔵小山店まで約360m

物件名 リーガランド武蔵小山
所在地 東京都目黒区目黒本町3-1-21
最寄駅 東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 11戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
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■設 計   株式会社建築設計アーキフォルム
■施 工   立建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(24.00㎡~51.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションとは、マイホームのように自分が居住する目的で購入するのではなく、他人への貸付や転売などで利益を得ることを目的としたマンションを指します。専用に作られているものもあれば、通常の住宅用マンションを投資に用いるケースもあります。

キャピタルゲインとは「売買差益」のことを言います。投資用マンションを購入時の価格より高い価格で売却することで、値上がり益を狙う投資手法が、キャピタルゲインの獲得を主としたものです。

不動産投資では、投資用マンションを購入し、一定の期間他人に貸し付けてインカムゲインを得た後、物件価格が上昇したタイミングで売却し、キャピタルゲインを得るなど、2つの方法を上手に組み合わせて利益を上げることが重要になります。

区分所有とはマンション1部屋分の所有権のことを指し、その部屋を投資用に所有することを区分マンション投資などと言います。区分所有マンションは購入資金が比較的安く済み、維持管理の手間や経費も大きくかからないなどのメリットがある一方、一戸を所有するのみだと月々の家賃収入は1部屋分のみで、空室時には収入がゼロとなるのがデメリットです。

単身者用の投資用マンションで、実際にはワンルームだけでなく1DKや1LDKなどの間取りもこの区分に属します。ワンルームマンションは専有面積が狭いため、購入価格が安く済み、また、ファミリー世帯向けに比べると維持管理経費もそれ程かかりません。

さらに単身者用は賃貸需要が高いため、空室になっても比較的短期間で埋まる可能性があります。家賃については、立地にもよりますが専有面積が狭い分だけファミリー世帯向けより低くなります。

ファミリー世帯向けの投資用マンションです。間取りでいえば2LDK以上のタイプが多くなります。単身者用に比べると専有面積が広い分だけ購入価格が高く、維持管理経費もそれなりにかかります。

ファミリー層は、子どもの入学・進学などの関係で入居時期が限られているため、空室になるとなかなか埋まらない場合があります。家賃は専有面積に比例して単身者用より高く設定できます。

マンションをまるごと1棟分、投資用に所有する形態です。投資用マンションを1棟購入するには、かなりのまとまった資金が必要になります。また維持管理面でも、玄関自動ドアやエレベーター、給排水設備などの点検・修繕をはじめ建物全体にわたっての管理が必要となるため、手間や経費は大きくなります。

投資用のマンションを選ぶには、「自分が住みたいか」という主観よりも、マンションの収益性を左右する「立地」「交通利便性」「周辺環境」などの要素を客観的に見極めることが大切です。

例えばエリア選びでは、今後の人口動態が判断材料になります。総務省が公表した「住民基本台帳人口移動報告2018年結果」によると、都道府県別で転入超過となっているのは、東京、埼玉、神奈川、千葉、愛知、福岡、大阪、滋賀の8都府県のみとなっています。

また、「東京都長期ビジョン」における2019年最新の推計では、23区では2030年頃まで人口が増え続けるのに対し、多摩・島しょ地域ではピークが2020年頃と見込まれています。

今後の日本の人口は、「増えつづけるエリア」と「減るエリア」の二極化が進むと明らかになっていることから、人口が増え続ける東京23区や地方の大都市部およびその周辺地域にターゲットを絞って不動産投資を行うのも良いでしょう。

また、世帯数に占めるそれぞれの割合では、2060年には「単独世帯」が48.4%、「夫婦のみの世帯」が18.5%、「夫婦と子供から成る世帯」は20.0%まで低下するとの予測です。今後の投資用マンションの入居ターゲットも、総世帯数に占める割合が最も多い単身者世帯に的を絞るのが堅実と言えるでしょう。

初めて投資用マンションを購入する場合、新築よりも中古の物件を取得するほうが、初期費用もかからずおすすめです。一般的に、新築マンションは販売価格に広告宣伝費などが上乗せされているため割高ですが、比較的手頃な築浅の中古マンションなどを購入すると、利回りが改善できる可能性があります。

利回りとは「投資物件の収益性」を表す指標のことです。例えば、販売価格2,000万円の中古マンションで、年間の想定家賃収入が200万円の場合、利回りは200万÷2000万×100=10%になります。

なお、家賃を設定する際は、周辺相場に合わせることも大切です。一般的な入居者は、月々に負担できる家賃には限度があるため、新築の物件だからといって購入価格に比例した高い家賃を設定すると、入居者は集まりにくくなると考えられます。

投資用マンションを堅実に経営していくには、例えば周辺相場を考慮した家賃を設定しやすい「築浅の中古物件」などが向いているでしょう。

築年数が30〜40年以上経過した物件を購入する際は、耐震性能の確認が欠かせません。1978年に起きた宮城県沖地震の被害を契機として、1981年、建築基準法により新耐震基準が導入されました。新耐震基準では、「震度6強〜7程度の地震が起きても即座に建物が倒壊しないこと」が目安とされています。

投資用マンションで築古を選ぶ際には、新耐震基準に基づき1981年以降に建築されていることが必要な条件となります。そうでない場合、耐震補強工事のためのまとまった負担金の支出が必要になったり、いざ地震が来た際に建物が破損し、収支にも打撃を受けたりするリスクがあります。

区分所有の場合には、投資用物件ではない分譲マンションを購入するという方法もあります。購入後、自分が住むのではなく賃貸物件として貸し出します。分譲マンションは、賃貸用に建てられた投資用マンションより上質のものが多いなど、不動産投資として有利な条件を備えていることもあります。

投資用マンションの入居者は、物件自体の品質や居住環境よりも、職場への通勤距離などの利便性を優先して物件選びを行う傾向があります。そのため、一般的な投資用物件では立地条件を優先し、敷地面積や建築にかかる費用を合理的な範囲内に抑えてあります。

一方、分譲マンションの入居者は、マイホームとして物件自体の質や快適な居住環境を重要視します。そのため、分譲マンションは、ある程度の建築費をかけて質の良い建物として造られているとともに、ゆったりとした敷地や周囲に緑が多いなど快適な居住環境に配慮した物件が多くなります。

はじめから投資用として建てられたマンションは、土地部分の資産価値割合が少なく、また今後どれだけの家賃を生み出せるかという収益還元法の見方で厳しく査定されるケースがほとんどのため、高く売るのが難しくなります。

一方、分譲マンションの売却では、投資用の賃貸物件として限定するのではなく、マイホーム探しの購入希望者にも買ってもらえるよう募集を広くかけることができます。マイホームを探す方は、ゆったりとした敷地やグレードが高い建物など、自分が気に入った物件なら多少高くても購入してくれることがあるからです。

購入物件を転売してキャピタルゲインを得る方法はプロでも難しいため、不動産投資の開始当初は家賃収入であるインカムゲイン狙いで、一定期間保有していく方法が良いでしょう。価格が安い中古物件の区分所有からスタートし、さらに賃貸需要が望める比較的立地の良い単身者用の物件などが候補になります。

東京都内で探すなら、都心からあまり遠くない私鉄沿線の駅から徒歩10分圏内に建っている築浅のワンルームを1部屋購入し、家賃収入を確保しながらしばらくの間、賃貸経営を行ってみることをまずは検討してみて下さい。

以下に都心周辺・駅徒歩10分以内・新築もしくは築浅の物件を扱うマンション投資会社をピックアップしましたので、情報収集も兼ねてセミナーなどに足を運んでみるのも良いでしょう。