エスレジデンス東陽町フェリズ/事故

中古マンション投資は新築時よりも物件の取得費が安くなることから、高利回りが狙いやすくなる特徴があります。

マンション投資における利回りの捉え方として、大まかには下記の2種類に分けられます。

中古マンション投資を検討する際は、表面利回りに加えて実質利回りからシミュレーションを作成し、キャッシュフローを比較することが重要なポイントとなります。

投資用として運用されているマンションが売り出されている場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であることがあります。

オーナーチェンジ物件は、元オーナーの運用実績があることから収益予測が立てやすく、購入してすぐに家賃収入を得られたり、これまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などが確認できます

マンションの売却を検討している場合、物件価格の下落幅が大きい新築マンション投資よりも中古マンション投資の方にメリットがあるケースも少なくありません。

東日本不動産流通機構REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」によると、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向にあります。

マンションを所有し続けるのではなく比較的に短期間での売却を検討しているのであれば、物件価格の下落幅が少ない中古マンションへ投資するメリットは大きいと言えるでしょう。

収益面でのメリットが大きい中古マンション投資ですが、その一方で、新築時には無かった様々なデメリット・リスクを抱えています。デメリットについても詳しくみていきましょう。

マンション投資で注意しておきたいリスクの一つに、経年劣化による修繕リスクがあります。新築時よりも築年数が経過している中古マンションはこの修繕リスクが高まっており、投資開始後すぐに修繕費を必要とするケースもあります。

中古マンション投資を検討する際は、この修繕リスクを加味した投資判断が重要です。物件価格の下落により表面利回りが向上していたとしても、修繕費を差し引いた実質利回りで勘案するとキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。

中古マンションは新築時よりも設備が古くなっており、新築当初に想定していた入居率を保てなくなっている可能性があります。また、近隣に競合となる新築マンションが建設されてしまうなど、周辺環境の変化で受ける影響も少なくありません。

特にオーナーチェンジ物件では、入居率が低下しているかどうかが分かりづらくなっていることがあります。現在入居中の賃貸人が退去してしまった場合、同じ家賃設定で新しい入居者が入るとは限らないためです。

金融機関の融資を利用して行われるマンション投資では、マンションの担保価値は重要な指標となります。担保評価の低いマンションは融資額や融資年数などの融資条件が悪化してしまうため、月々のキャッシュフローを圧迫してしまったり、購入時に多額の自己資金を必要とするケースがあります。

なお、マンションの担保価値の低下は出口戦略においてもネガティブな要因となります。投資開始時のマンションの担保評価が購入価格に対して低すぎた場合、次の購入検討者の融資条件がさらに厳しくなってしまうためです。

次の購入者の融資条件が厳しくなるほど、その中古マンションを購入するメリットが少なくなり、希望価格での売却が難航してしまうことになります。この場合、売却できる価格がオーバーローンとなってしまうなどのリスクがあります。

ここまで解説したように、中古マンション投資は物件価格が安くなることで収益面でのメリットが大きくなる半面、物件の陳腐化による様々なリスクがデメリットとなり得ます。中古マンション投資では、これらのリスクを踏まえた物件の目利きが重要です。

不動産投資は長期に渡って運用していく商品です。そのため、実物資産であるマンションが長期に渡って適切に管理されることは、建物の資産価値を保つ上で大変重要なポイントとなります。

ひとつは、専有部分の管理のことで、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割である「賃貸管理」、もう一つは共用部分の管理のことで、いわゆる「建物管理」というものです。

例えば、オーナーの方が201号室を所有していて、隣の部屋の202号室で火事が起きたとします。燃え広がってしまい、廊下まで被害が発生したとしたら、共有部分についての修繕等迅速な対応が求められる状況になります。

この場合、建物管理部門を構えている販売会社では、原状回復の対応やその他問題が起きた場合のアドバイスを迅速に行えますが、一方で建物管理を行っておらず販売だけをしている会社の場合、建物管理のノウハウを有していないため対応すること自体が難しくなります。

また、エントランス・エレベーター・駐輪場等のお部屋の外の部分に関しては、オーナーの方々が「修繕積立金」と「建物管理費」を毎月出し合って、そのお金によって管理されています。

では、この修繕積立金が十分に積みあがっていなかったらマンションはどうなるのでしょうか。その場合、オーナーひとりひとりから一時金を徴収することになります。一時金と言っても時には何十万円も支払うというケースも少なくありません。

竣 工 2022年3月
最寄駅 東陽町駅徒歩9分
総戸数 34戸

住 所 東京都江東区東陽1-34-12
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンストウヨウチョウフェリズ
S-RESIDENCE東陽町feliz

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東東陽1丁目店まで約200m
ローソンストア100東陽1丁目店まで約230m
まいばすけっと東陽1丁目まで約210m
まいばすけっと木場駅前まで約500m
ゴールドジム東陽町スーパーセンターまで約650m
岡本内科クリニックまで約600m
江東洲崎橋郵便局まで約290m
江東塩浜郵便局まで約650m
みずほ銀行木場駅前出張所まで約600m
京葉銀行東陽町支店まで約450m
木場洲﨑神社まで約750m
江東区保健所まで約350m
江東区立南陽小学校まで約130m
東京都立深川高等学校まで約650m

物件名 エスレジデンス東陽町フェリズ
所在地 東京都江東区東陽1-34-12
最寄駅 東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 2台/月額2,200円
■駐輪場   34台/無料
―――――――
■設 計   株式会社叶アーキテクト
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.47㎡~32.19㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

戸建てには土地が付いているため、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。この際、売出価格を決めるために不動産会社へ査定を依頼します。

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動開始となります。売却活動は、基本的には不動産会社に任せることになりますが、買い手候補者から価格交渉が入った場合や物件について要望事項があった場合などは、売主が対応する必要が生じてきます。

買い手が決まったら、売買契約の締結となります。買い手はローンを利用することが多いといえますので、ローンの承認が下りてからの決済・引渡しとなります。

売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意し、売却戦略を練っておきたいといえます。売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理には注意しましょう。

戸建てを売却する際は、土地の境界を確定あるいは明示する必要があります。隣地の所有者との立ち会いの下、境界の確認や境界標の設置を行いましょう。あらかじめ境界標や確定測量図の有無を確認しておくことも大切です。

また、上下水道などのライフラインの越境が売却価格を低下させることがあります。ライフラインの越境がある場合、買主が引き続き使用できる旨の承諾書を、隣地所有者から取るとよいでしょう。

接道が私道で所有権持分がない場合、私道の通行掘削を拒否されるリスクが値引きの原因となることがあります。各所有権者から通行掘削承諾書を取るようにしましょう。

建物に瑕疵がある場合、戸建の売却価格を引き下げる要因となることがあります。雨漏りやシロアリ被害による柱の腐食などの瑕疵は、あらかじめできる限り確認し、把握しておくようにしましょう。

ただし、建物が古かったり、強度に重大な影響を及ぼす瑕疵があったりして修繕費用が多額になる場合、その修繕費相当額を売却価格に上乗せできないことも考えられます。そのような場合は、修繕を行う前に不動産会社など専門家に相談してみましょう。

売却活動を成功させるためには、相場や戸建ての状態に応じて適切な売却戦略を立てることが大切です。

適正な相場価格で売り出すことは、基本的な売却戦略の一つです。相場価格とかけ離れた価格では、買い手候補の間口を狭めることになってしまうため、不動産会社へ依頼する前に、ポータルサイトや積算法などを利用して自分で売却相場を調べておきましょう。

なお、高く売るためには、相場価格よりも少し高めの価格で売り出すことも検討してみると良いでしょう。販売活動の途中で価格を下げる際には、平均的な販売期間を考慮して一気に価格を下げると、市場における注目度が高まる可能性があるためです。

また、戸建ての相場価格は市場環境のみならず、建物の状態にも影響を受けます。状態が良い場合は、相場価格よりも高めの価格でも買い手が付く可能性もありますが、状態が悪い場合は相場価格で売却できない可能性もあります。

建物に重大な瑕疵がある場合や居住するには大規模なリフォームが必要になる場合は、取り壊して更地として販売することも検討してみましょう。

売却戦略においては、土地の広さや形状も影響してきます。戸建てとして利用しやすい広さや形状の土地であれば売りやすくなりますが、広すぎたり、形状がいびつであったりする場合は分筆して売却することも検討するとよいでしょう。

戸建ての売却に強いかどうかは、査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案、条件の近い物件の売却実績、売却を担当する営業マンの接客態度・印象などによって判断しましょう。

特に、具体的な売却方法の提案は、戸建ての売却戦略に関わる最も重要な部分になります。売出し価格の根拠や買い手候補となるターゲットへのアプローチ方法などの提案に、具体性があるほど戸建ての売却に強い可能性があります。

戸建ての売却は、個別性が高いため、立地や広さ、築年数などの条件が近い物件の売却実績があるかどうか、という点も重要です。これらの視点を基に、依頼する不動産会社を選定してみましょう。

キッチン、バス、トイレの水回り設備は、生活に不可欠な設備です。これらが利用できる状態であるかどうか、清潔感があるかどうかは、買い手候補にとって目に付きやすい部分となります。

例えば、水回り設備を清掃し、壊れている箇所があれば修理しておくのは効果的です。ただし、戸建てには購入後個別にリフォームしたいというニーズもあるため、売却のために全面的なリフォームをするのは慎重に検討するようにしましょう。

買い手候補が現れたら、迅速かつ丁寧に対応することも大切です。内覧の際には、できる限り清掃や整理整頓をおこない、清潔な印象を保つようにしましょう。

また、照明を明るいものに変えたり、換気や消臭剤で臭いを消したりするなど、印象アップを心がけておくと良いでしょう。空き家の場合、モデルルームのような演出をするホームステージングが効果的なこともあります。

買い手候補が買い付けにあたり、要望事項を出してくることがあります。土地や建物の問題解決や測量など、予想できる事項については、あらかじめ対応策を考えておくようにしましょう。

値引きの要望についても、応じられる限度額を決めておき、担当者に伝えておくと交渉がスムーズに進みます。

スカイズタワー&ガーデン/事故

竣 工 2015年2月
最寄駅 新豊洲駅徒歩5分
総戸数 1110戸

住 所 東京都江東区豊洲6-2-31
概 要 地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
スカイズ TOWER&GARDEN

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート豊洲スカイズ店まで約100m
イオンスタイル有明ガーデン店まで約400m
ららぽーと豊洲店まで約1110m
東急ハンズららぽーと豊洲店まで約1110m
昭和大学江東豊洲病院まで約900m
江東東雲郵便局まで約1630m
豊洲公園まで約830m
サカガミグランルパ豊洲店まで約250m
ローソン江東豊洲六丁目店まで約30m
江東区立豊洲図書館まで約300m
ワイルドマジックまで約200m

物件名 スカイズタワー&ガーデン
所在地 東京都江東区豊洲6-2-31
最寄駅 ゆりかもめ「新豊洲駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上44階 地下2階 RC造
総戸数 1,110戸 築年月 2015年2月

■駐車場   656台/月額25,000円~30,000円
来客用駐車場7台
■バイク置場 112台(バイク56台・ミニバイク56台)
月額1,000円~2,000円
■駐輪場   2,220台/月額100円
レンタサイクル20台
―――――――
■設 計   清水建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(43.57㎡~130.92㎡)
―――――――
■共用施設
□地下2階  コーチエントランス
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□1階    フィットネス(ジム・プール・ジェットバス)
□1階    スタディルーム
□1階    ガーデンラウンジ
□1階    コモンラウンジ
□1階    キッズルーム
□1階    バーベキューテラス
□1階    パーティルーム
□1階    カルチャールーム
□43階   ゲストルーム
ノルディックスイート
ジャパニーズスイート
ミランスイート
オリエンタルスイート兼パーティルーム
□44階   ビューラウンジ・サンライズ
□44階   ビューラウンジ・サンセット
□屋上    天体観測ドーム
□屋上    スカイラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アークマーク門前仲町/事故

竣 工 2021年3月
最寄駅 門前仲町駅徒歩5分
総戸数 34戸

住 所 東京都江東区深川1-8-11
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント5.5ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料
(※803号室除く)

■803号室対象/キャンペーンE/適用可
■803号室対象/実質フリーレント4ヶ月
■803号室対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークモンゼンナカチョウ
ARKMARK門前仲町

■近隣周辺施設情報
ホームセンターコーナン江東深川店まで約750m
エアーズバーガーまで約640m
清澄庭園前交番まで約780m
ブルーボトルコーヒー清澄白河フラッグシップカフェまで約940m
清澄公園まで約1040m
YUJI RAMEN TOKYOまで約940m
アブアブ赤札堂深川店まで約340m
ローソンストア100門前仲町店まで約90m
ファミリーマート永代門前仲町店まで約160m
まいばすけっと深川2丁目店まで約660m
セイジョー門前仲町店まで約120m
ドラッグ・オゾン門前仲町店まで約150m

物件名 アークマーク門前仲町
所在地 東京都江東区深川1-8-11
最寄駅 都営大江戸線「門前仲町駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2021年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(26.35㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ジェイステージ南砂町パークサイド/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 南砂町駅徒歩12分
総戸数 32戸

住 所 東京都江東区北砂7-9-1
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ジェイステージミナミスナマチパークサイド

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東北砂7丁目店まで約130m
ローソン南砂5丁目店まで約190m
まいばすけっと東砂7丁目店まで約170m
イオンスタイル南砂まで約600m
砂町銀座商店街まで約750m
神原医院まで約270m
清湘会東砂病院まで約300m
くすりの福太郎南砂店まで約800m
江東南砂北郵便局まで約450m
江東北砂七郵便局まで約500m
三井住友銀行砂町支店まで約200m
東京東信用金庫 江東中央支店まで約700m
東京都立東高等学校まで約400m
砂町魚釣場まで約200m
仙台堀川公園まで約450m

物件名 ジェイステージ南砂町パークサイド
所在地 東京都江東区北砂7-9-1
最寄駅 東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩12分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 32戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額2,000円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(26.91㎡~27.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地の売却や活用を考えるに当たり、まずは、売却か活用かを選択する必要があります。その際、土地の収益性や資産性の観点と、土地のオーナー自身の事情の観点を併せて判断したいといえます。

資産運用の観点から、土地の収益性・資産性を調査し、売却して今キャッシュを得るのが良いのか、あるいは活用して運用収益を得た方が良いのかを判断します。

立地が都市部であるのか、地方であるのかによって収益性や資産性は大きく変わります。例えば、都市部であれば利便性が高く、地価なども高いため、収益性や資産性が高いといえます。なお、立地だけでなく、土地の形状や広さも収益性や資産性に影響を及ぼします。

収益性や資産性の高い土地は売却しやすく、まとまった現金収入が得られる可能性が高いと言えますが、収益性が高い土地は適切に活用してより良い運用収益を得られる可能性もあります。

そのため、マンション経営や駐車場経営など、具体的な活用方法によって得られる収益をシミュレーションし、売却した場合の収入と比較してみると良いでしょう。

一方、地方などで資産性が低く売却が難しい土地は、活用して運用収益を得ることから検討してみましょう。広くて陽当たりの良い土地であれば、太陽光発電投資などの活用法があります。

手元資金に余裕がない場合や、現段階でまとまった資金が必要である場合は、活用よりは売却に重点を置いて検討するとよいでしょう。

また、土地活用を行うと、その土地の転用が難しくなることがあります。近い将来土地を利用する可能性がある場合は、活用するにしても転用可能性の高い方法を検討してみましょう。

土地活用を重視する場合であっても、どのような目的で土地活用を行うかによって活用法の選択肢が異なります。

たとえば、長期的な収入を得たいのであればマンション経営、高収益を狙いたいのであれば商業施設経営など、あるいは転用性を確保しておきたいのであれば駐車場経営が向いているといえるでしょう。

土地の収益性や資産性の観点と、土地のオーナー自身の事情の観点を併せて、売却か活用かを判断します。原則としては、どちらかに決めてから、売却、活用それぞれのプロセスに入っていくようにしてみましょう。

売却と活用では、窓口となる業者も異なるため、実際に業者と契約した後に大きく方向転換をすることは難しくなります。事前にシミュレーションをしっかり行ったうえで、契約を行うようにしましょう。

土地を売却することに決めたら、売却手続きを行うことになります。土地の売却手続きの流れを簡単に説明していきます。

土地を売却する際は、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

また、ポータルサイトや国土交通省の土地総合情報システムなどを利用して、売却しようとする土地の相場価格をつかんでおくことも大切です。

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになりますが、不動産会社は取り扱う物件の種類やエリアによって得意分野が分かれます。

不動産会社に依頼するときには、売出価格を決めるために複数社に査定を依頼し、査定価格の根拠や具体的な売却先・売却計画の提案があるかどうかなどの観点から、不動産会社を比較検討して選ぶようにしましょう。

不動産会社に売却活動を依頼して売却活動を行う際は、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介、の3つの契約方法があります。専属専任や専任では1社のみを窓口としますが、一般では複数社に売却を依頼することが可能です。

なお、必ずしも売出価格で売却できるとは限らず、買主候補から値引きその他の条件交渉が入る可能性があるため、価格戦略や買主対応も怠らないようにしましょう。

土地を活用することに決めた場合には、活用方法を決める必要があります。まずは、活用方法を専門業者に相談しましょう。業者からの提案を比較検討し、活用方法を決めたら、業者と契約して、建物の建設や設備の施工を行います。それらが完成してから活用がスタートします。

土地活用の方法には、アパート・マンション経営、駐車場経営、太陽光発電投資などの様々な方法があります。それぞれの活用方法には、建物の建設や設備の導入が必要になり、専門知識を必要とします。

また、土地活用には、その土地にどのようなニーズがあるかについて市場調査を行う必要があるでしょう。そのため、まずはそれぞれの土地活用を手掛ける専門業者に相談することが重要であるといえます。

レジディア木場/事故

竣 工 2008年3月
最寄駅 木場駅徒歩4分
総戸数 155戸

住 所 東京都江東区木場6-7-18
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
レジディアキバ
RESIDIA 木場

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー木場店まで約250m
カクヤス門前仲町まで約880m
ローソン江東木場店まで約120m
ファミリーマート木場6丁目店まで約250m
セブンイレブン江東木場3丁目店まで約1120m
くすりの福太郎木場駅前店まで約280m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1950m
深川警察署東陽交番まで約690m
三菱東京UFJ銀行木場深川支店まで約1210m
木場親水公園まで約910m
くすりの福太郎木場3丁目店まで約1020m

物件名 レジディア木場
所在地 東京都江東区木場6-7-18
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 155戸 築年月 2008年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(21.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アーデン木場/事故

竣 工 2006年3月
最寄駅 木場駅徒歩3分
総戸数 34戸

住 所 東京都江東区木場6-10-10
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
アーデンキバ
ADEN KIBA

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと木場駅前店まで約270m
セブンイレブン江東木場駅南店まで約220m
くすりの福太郎木場駅前店まで約330m
医療法人社団修世会木場病院まで約430m
江東木場郵便局まで約250m
東京東信用金庫深川支店まで約380m
イトーヨーカドーまで約390m
赤札堂まで約680m
深川ギャザリアまで約380m
都立木場公園まで約1100m

物件名 アーデン木場
所在地 東京都江東区木場6-10-10
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2006年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.71㎡~43.47㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

スカイコートグランデ木場/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 木場駅徒歩1分
総戸数 28戸

住 所 東京都江東区木場2-19-7
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
スカイコートグランデキバ

■近隣周辺施設情報
深川ギャザリアまで約340m
イトーヨーカドー木場店まで約320m
エンゼルファミリー門前仲町店まで約360m
まいばすけっと木場駅前店まで約380m
ファミリーマート木場五丁目店まで約270m
ローソン木場2丁目店まで約290m
くすりの福太郎木場駅前店まで約140m
ドトールコーヒーショップ木場店まで約440m
白洋舎イトーヨーカドー木場サービス店まで約90m
江東木場郵便局まで約140m
深川警察署まで約440m
洲崎川緑道公園まで約390m
木場親水公園まで約620m
深川北スポーツセンターまで約700m

物件名 スカイコートグランデ木場
所在地 東京都江東区木場2-19-7
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩1分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2020年8月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 2台
■駐輪場   26台
―――――――
■設 計   株式会社アイデック計画研究所
■施 工   株式会社方山組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.65㎡~27.22㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ハーモニーフラッツ住吉/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 住吉駅徒歩10分
総戸数 14戸

住 所 東京都江東区石島24-11
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1DK住居対象/キャンペーンE/適用可
■1DK住居対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■1LDK住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ハーモニーフラッツスミヨシ

■近隣周辺施設情報
精華楼まで約180m
業務スーパー 石島店まで約170m
まいばすけっと 江東扇橋3丁目店まで約560m
セブンイレブン 江東扇橋店まで約200m
セブンイレブン 江東扇橋2丁目店まで約260m
ファミリーマート ヤマキ千田店まで約210m
ライフ深川猿江店まで約670m
マルエツ清澄白河店まで約700m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約780m
扇橋公園まで約300m

物件名 ハーモニーフラッツ住吉
所在地 東京都江東区石島24-11
最寄駅 都営新宿線「住吉駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ─
■バイク置場 ─
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ナミキ都市設計研究所株式会社一級建築士事務所
■施 工   株式会社ナミキ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(24.37㎡~48.99㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。

これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。

収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。

還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6%であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。

住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。

投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。

一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。

また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。

事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。

不動産投資におけるデットクロスとは、主に「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指しています。

事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。

こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。

不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。

こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。

投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。

譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。

つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。

コンフォリア木場公園/事故

竣 工 2007年9月
最寄駅 木場駅徒歩6分
総戸数 60戸

住 所 東京都江東区木場2-17-7
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアキバコウエン
COMFORIA 木場公園

■近隣周辺施設情報
北野エースフーズブティック門前仲町店まで約790m
まいばすけっと木場駅前店まで約640m
大黒屋門前仲町店まで約450m
セブンイレブン江東冬木店まで約380m
ファミリーマート木場2丁目店まで約300m
ローソン木場公園店まで約190m
ローソン木場2丁目店まで約250m
くすりの福太郎木場駅前店まで約280m
深川ギャザリアまで約570m
TSUTAYA門前仲町店まで約510m
医療法人社団修世会木場病院まで約260m
江東木場郵便局まで約340m
木場病院まで約250m
東京東信用金庫深川支店まで約350m
江東区役所まで約1290m

広大な緑園と共に在る暮らしこそ、先端。常に緑と上手に付き合うことを日常としています。水と緑。美と文化。あらゆるものが身近に揃う広大な緑園の木場公園。そのパークサイド・エリア、しかも都心直通の地だからこそ先進の暮らしが始まります。大手町直通7分。銀座・東京も10分圏内の都心近接立地です。清潔感と開放感を両立した、心地よい住空間。清潔感あふれるエントランスから、内廊下によるアプローチとした深い安らぎを感じられるレジデンス。公園の開放感を身近にした住空間は、ペアガラスを採用するなど居住性に配慮したハイ・クオリティな仕様。

物件名 コンフォリア木場公園
所在地 東京都江東区木場2-17-7
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 60戸 築年月 2007年9月

■駐車場   3台
■バイク置場 6台
■駐輪場   54台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(21.35㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アルテシモクレルトルテ/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 亀戸駅徒歩5分
総戸数 73戸

住 所 東京都江東区亀戸6-42-7
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アルテシモクレルトルテ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン 亀戸駅東口店まで約350m
Maxvalu Expressまで約520m
まいばすけっと 江東亀戸6丁目店まで約550m
アトレ亀戸まで約630m
ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約590m
肉のハナマサまで約820m
マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約650m
亀戸南公園まで約130m
亀戸緑道公園まで約340m
マクドナルド亀戸店まで約410m

物件名 アルテシモクレルトルテ
所在地 東京都江東区亀戸6-42-7
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 73戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ARG一級建築士事務所
■施 工   住協建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.44㎡~26.43㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アメリカのハワイは海外のリゾートエリアとして有名なエリアです。ハワイは旅行先としても日本人の人気が高く、海外不動産に投資する際にハワイ不動産を購入したいと考える人も少なくありません。

しかし、投資対象としてみた時、ハワイ不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。それぞれ詳しく見て行きましょう。

ハワイはリゾートエリアとして世界的な知名度を持っているため、世界中の投資家から注目されているエリアです。ハワイでは投資用物件の需要も多くため、ハワイの不動産価格は他のエリアと比較しても堅調な推移をしているのが特徴的です。

アメリカ不動産のポータルサイトであるRedfinの統計によると、値動きが細かいものの、ハワイ州の不動産価格は長期的には右肩上がりで上昇しています。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きい2020年以降も、それ以前と比較するとペースが鈍っているものの、値上がりを続けている状況です。ただし、アメリカの不動産価格が上昇している背景には、大規模な金融緩和があったことにも注意が必要と言えるでしょう。

過去の傾向が将来の値動きを保証するとは断言できないものの、市場が大崩れしづらい背景を持っていることは、ハワイ不動産投資のメリットと言えます。

そのほか、ハワイは日本人の人気も高いリゾート地なので、現地で不動産エージェント業を営む日本人もたくさんいます。物件の売買や購入後の賃貸管理について、日本人の不動産エージェントを頼れる点もハワイ不動産投資のメリットとなります。

海外不動産投資においては、日本との時差があるほか言語も違う現地人とのコミュニケーションは投資家にとって負担が大きくなります。しかし、商習慣や言語が同じ日本人とのやり取りであれば負担を軽減可能です。

その一方で、ハワイ不動産投資が持つ代表的な注意点としては、高価格低利回りの物件も多いことや、築古物件では修繕費がかさむことなどが挙げられます。

先に挙げたRedfinの統計によると、2021年6月時点におけるハワイ州の物件価格は$671,000であり、日本円に換算すると約7,000万円です。ハワイ不動産の価格は世界的に見ても高い部類に入ります。

また、高価格の物件は利回りが低くなる点に要注意です。ハワイ不動産の中には表面利回りが2%前後しかないものも少なくありません。ハワイ不動産は利回り狙いの投資には適していないと言えます。

ハワイ不動産に投資するのであれば、長期的なキャピタルゲインや資産性に着目した投資方法が適していると言えるでしょう。

そのほか、ハワイには築50年を超えるような築古物件も多い点にも要注意です。築古物件では修繕費がかさんで思うようにキャッシュフローが出ないこともあります。築古物件を購入するのであれば、購入手続きの前にインスペクションを入れるなどで対策をしておきましょう。

インスペクションとは、専門業者による物件の点検調査を指しています。修繕を要する箇所があればインスペクションで指摘されるため、修繕費用の負担区分について売主と交渉も可能です。ハワイの築古物件投資では、事前に修繕の不安要素をつぶしておくことが重要になります。

フィリピンは、急速な人口増加や経済発展によって不動産投資先としても注目されています。フィリピンのリゾート地としては、セブ島エリアが有名です。セブ島エリアにおける不動産投資についてメリットやリスクなどを解説します。

セブ島エリアの不動産投資が持つメリットの1つは、高所得の外国人入居者がターゲット層となる点です。セブ島はリゾート地でありながら、セブシティエリアと呼ばれる都心部では海外IT企業の拠点も数多く設置されています。

フィリピンではほとんどのエリアで英語が通じるほか、ITアウトソーシング産業が盛んです。また、セブ島は英語やプログラミングなどの留学先として選ばれることも多くなっています。

これらの背景から、フィリピンに進出する海外IT企業も多いものです。都心部には現地に派遣されている外国人駐在員も多く居住しています。

2021年時点におけるフィリピンの首都マニラでは、外資の流入量も多いことなどからコンドミニアム価格の値動きが激しいものの、首都以外のエリアでは順調に不動産価格が上昇中です。セブ島エリアでは、上記のような市場環境を背景としつつ、海外不動産の中でも安価に物件を購入できます。

セブ島エリアの不動産投資では、フィリピンの経済動向や新型コロナウイルスの影響などを受けやすい点がリスクと言えます。セブ島エリアの代表的な産業は、既に解説したIT産業や観光産業などです。

IT産業は海外企業の動向に影響を受けるほか、観光産業は世界的な景気の動向や新型コロナウイルス感染症の状況に影響されます。

例えば、セブ島のコンドミニアム投資では、管理組合の規制がなければ空室期間中にホテル運用することも可能です。しかし、世界的に景気が後退している時期には観光客も減ってしまいます。

また、世界的にコロナウイルス感染症が収束していない2021年8月時点では、観光産業の動向も先行き不透明です。外国人が入居者や宿泊者のメインターゲットとなるセブ島の不動産投資では、外的な要因の影響を受けやすい点に注意を要します。

パタヤの不動産投資が持つメリットは、安価に物件を購入できることとホテル運用も有効な点などです。

2021年時点のタイでは、首都バンコクの不動産価格は直近10年間で大きく値上がりしたものの、地方都市の物件はまだ比較的安価に購入できます。パタヤもハワイ同様に欧米から人気のリゾートエリアですが、ハワイと比較すればパタヤの物件価格はそれほど高くありません。

同じ海外リゾートの物件という観点で比較すると、パタヤの不動産投資は効率的に利益を上げることが可能です。また、周辺諸国からも観光客が集まってくるため、物件のホテル運用でも利益を狙えます。

パタヤの不動産投資では、物件売却の方向性も含む出口戦略に要注意です。タイは東南アジアの中では国として少子高齢化が進んでいる部類に入ります。CIAの統計によると、例えばフィリピンにおける2020年の年齢中央値は24.1歳ですが、タイでは39歳です。特に、タイ人女性の年齢中央値はすでに40.1歳に達しています。

また、国際連合の統計によると、2015年~2020年におけるタイの平均人口増加率は0.3%です。1%を超えているフィリピンやカンボジアなどと比較すると、タイの人口増加率は低くなっています。

パタヤに限らずタイ全体に言えることですが、統計で比較する限りは、タイの不動産は他の国よりもキャピタルゲインの期待などが薄いと言えます。パタヤ不動産に投資する場合は、物件売却も含めた出口戦略について事前の検討が重要です。