アイフラット文京本駒込/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 駒込駅徒歩7分
総戸数 77戸

住 所 東京都文京区本駒込5-31-9
概 要 地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットブンキョウホンコマゴメ
AIFLAT文京本駒込

■近隣周辺施設情報
北田端郵便局まで約180m
東洋大学白山キャンパスまで約1600m
滝野川警察署中里交番まで約370m
駒込東公園まで約540m
トップパルケ田端銀座店まで約270m
文京グリーンコートまで約910m
セブンイレブン田端3丁目店まで約160m
東京都立駒込病院まで約600m
セブンイレブン北区田端3丁目まで約180m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約280m
大戸屋田端アスカタワー店まで約680m

物件名 アイフラット文京本駒込
所在地 東京都文京区本駒込5-31-9
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 地下1階 RC造
総戸数 77戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   株式会社IAO竹田設計東京第一事務所
■施 工   株式会社松村組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.90㎡~51.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

不動産売買契約が締結されると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」によって法定限度額が決められており、下記のようになっています。

通常は、不動産会社があらかじめ請求書を発行して提出します。決済後にそのまま支払うケースや、後日振り込むケースなど不動産会社によって異なりますので、事前に確認しましょう。

売却した物件をローンで返済していた場合、売却して得た資金でローンを完済することになります。この場合、次のような流れで手続きを行います。

不動産売買契約は法律に則った正式なものです。そのため、過ちがあると違約金などのペナルティが課せられることになりますので、注意点を紹介します。今回は「解約による違約金」と「収入印紙不足による過怠税」の代表的な2つのペナルティです。

不動産売買は契約の上で行いますので、自己都合で破棄すると、相手方に迷惑がかかってしまいます。そのため、あらかじめ契約解除に関する事項も決めておきます。

通常は、損害賠償という扱いで違約金を設定し、不動産売買契約書に記載しておきます。違約金は物件代金の10〜20%が目安となります。

ただし、不動産売買に関しては、契約後の一定期間内であれば契約を解除できる手付解除と呼ばれる期間を設けることがあります。例えば、1カ月の手付解除期間を設けていれば、その期間内であれば契約を解除できるというものです。手付解除には下記のようなペナルティが設けられていることがあります。

違約金の支払いや手付解除によって契約を解約することはできますが、手付解除を行うことで仲介会社からの信用にも影響を与えますので、できるだけ契約後の解約とならないよう契約前に慎重に確認しましょう。

ペナルティを避ける方法としては、特約を設定する方法もあります。例えば、ローンの利用ができなかった場合に解約できる「ローン特約」などです。売買交渉の前に、特約について不動産会社に説明してもらうといいでしょう。

前述したように、不動産の売買における契約書は、その成立を証明するために税金を支払いますが、それは収入印紙を貼付することで行います。しかし、収入印紙の金額は契約金額によって異なることに注意が必要です。

アーバネックス小石川春日/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩9分
総戸数 52戸

住 所 東京都文京区春日1-9-30
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■6階/8階/1001/1002号室対象
■キャンペーンDE/適用可
■フリーレント2ヶ月
■フリーレント実質3.5ヶ月

■305/306/505/506号室対象
■キャンペーンC/適用可
■フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンBD/適用可
■上記以外号室対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象/フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスコイシカワカスガ

■近隣周辺施設情報
メトロ・エム後楽園まで約690m
ラクーアまで約750m
セブンイレブン文京春日1丁目店まで約50m
ファミリーマート文京後楽2丁目店まで約200m
ミニストップ文京後楽店まで約240m
まいばすけっと飯田橋駅北店まで約260m
いなげや飯田橋店まで約380m
東京都民銀行春日町支店まで約320m
本郷五郵便局まで約750m
巣鴨信用金庫春日町支店約まで610m
スギ薬局白山通り店まで約670m

物件名 アーバネックス小石川春日
所在地 東京都文京区春日1-9-30
最寄駅 都営大江戸線「飯田橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社コプラス一級建築士事務所
■施 工   馬淵建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.00㎡~40.79㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

遺留分とは、一定の相続人に対して、生活の保障を図るなどの観点から、法律上最低限の取り分を確保する制度です。

被相続人は、自分の財産を死後どのようにするか、遺言によって自由に決めることができますが、遺留分については、遺言によっても奪うことができません。

遺留分を有するのは、配偶者、子、直系尊属に限定されており、兄弟姉妹には遺留分はありません。また、遺留分の相続財産に対する割合は、相続人のパターンによって異なります。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、遺留分を法定相続分によって分け合います。

直系尊属のみが相続人の場合、遺留分は相続財産の3分の1です。直系尊属とは、父母、祖父母が該当します。

上記以外の場合、遺留分は相続財産の2分の1です。配偶者や子、孫が相続人の場合が該当します。配偶者と直系尊属が相続人の場合も同様です。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、この2分の1を法定相続分で分割します。以下で具体的なケースを説明します。

遺留分の計算は、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて求めます。相続財産に不動産があるときは、その不動産の評価額を算定することが必要になります。

相続財産のうちに不動産があるなしに関わらず、遺留分は、上述した遺留分割合に基づき、次のように計算します。

遺留分を算定するための財産額は、相続時の被相続人の積極財産の額に、10年以内に相続人に贈与された生前贈与の額と、1年以内に第三者に生前贈与された財産額を加算し、被相続人の債務の額を差し引いた額となります。

遺留分を算定するためには、その基礎となる被相続人の相続財産額を算定する必要があります。このため、相続財産に不動産があるときの遺留分の算定に際しては、その不動産を評価することが必要になります。

遺留分の算定基礎となる不動産を評価するにあたっては、複数の評価方法があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。

公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。公共用地の取得にあたって取得価格算定の基準となるほか、民間の土地取引の指標になります。

また、基準地価は、毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が特定の基準地の価格を判定し、公表するものです。

これらの地価は、市場価格に近く客観的であるため、遺留分の算定基礎となる不動産評価も対象不動産の周辺地の標準地または基準地のこれらの地価を下に概算する方法があります。

国税庁が毎年1月1日時点の価格を基準に公表している土地の価格であり、相続税・贈与税を算出する際の財産評価基準となります。ただし、公示地価の8割程度を目安に評価されており、遺留分の算定基礎として利用すると、遺留分の算出額が過少になる傾向があります。

固定資産税の課税評価額は、市区町村が、毎年1月1日に不動産の所有者に課税決定する固定資産税の算定基礎となる評価額です。国が定めた固定資産評価基準に基づき、土地については、3年ごとに評価換えがおこなわれます。

公示地価、基準地価の7割を目安に評価しています。相続税の路線価と同様、遺留分の算定基礎として利用すると、算出額が過少になるおそれがあります。

不動産鑑定を専門とする国家資格者である不動産鑑定士に、対象不動産の適正な価格の鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国の定めた不動産鑑定基準に基づいて、適正な価格を判定します。

相続人の間でも納得しやすい価格を鑑定してもらうことができますが、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。数十万円の費用がかかることです。相続不動産の資産価値が低い場合には、費用をかけてまで公平性を保つメリットが薄い可能性もあるため、注意しましょう。

不動産会社の査定では、実際に売り出した時に予想される成約価格を算出することができます。実際の売買を想定した価格を算出するために無料で依頼することができ、最も市場価格に近い価格を算出できる方法となります。

しかし、不動産会社によって査定方法や売却ルートが異なるために、査定額にばらつきが出てしまう点はデメリットです。複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較するように注意しましょう。

グランパセオ茗荷谷/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 茗荷谷駅徒歩6分
総戸数 23戸

住 所 東京都文京区小日向3-9-6
概 要 地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオミョウガダニ

■近隣周辺施設情報
三徳茗荷谷駅前店まで約460m
マルエツプチ茗荷谷店まで約490m
紫山堂薬局本店まで約500m
文京スポーツセンターまで約680m
文京音羽郵便局まで約600m
新大塚公園まで約410m
miniピアゴ音羽1丁目店まで約580m
上田医院まで約450m
ヤマザキショップ小日向三河屋店まで約400m
スギ薬局茗荷谷店まで約930m
文京区立小日向台町幼稚園まで約400m

物件名 グランパセオ茗荷谷
所在地 東京都文京区小日向3-9-6
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 地下1階 RC造
総戸数 23戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   オーバルプランニング株式会社
■施 工   株式会社ナミキ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(26.32㎡~52.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外には日本と違って不動産売買に関する法整備が進んでいない国もあります。また、売買契約書の作成についても、売主が自主的に作成している場合や現地の弁護士が作成している場合など様々です。

特に新興国の投資用物件に多いプレビルドなどは、資金支払の期間が長期間にわたることもあります。

キャンセルしたい場合はいつ申し出ればよいのか、キャンセル料はかかるのか、かかるとすればいくらなのかなど、売買契約のキャンセルに関する内容については、契約書へサインする前に確認しておくことが重要です。

内容を確認するとともに、不明点がある場合は売主へ確認しておくことで、トラブルを予防できます。

過去にはプレビルドの物件で工事が途中で中断されてしまったものもあります。工事が中断されると再開されることはほとんどなく、支払い済の資金も返金されないケースが大半です。

このため、プレビルドの物件を購入する場合は、万一工事が中断された場合について契約書に記載されているか、サインする前に確認することが必要になります。

中古物件を購入する場合に限りますが、物件の状態に関する記載がないか確認することは重要です。売買契約書に「As Is」という記載があった場合は、仮に不具合があったとしても、現状での引渡しが条件となります。

海外では書類が絶対的な効力を持つことも多く、内容を十分に確認しないままサインしてしまうと、後で損失を被ることもあるので要注意です。

物件の引渡し条件については、可能な限り売買契約締結の段階に入る前に売主と交渉しておくのが望ましいと言えます。また、不具合があった場合には売主と交渉できる条件で売買契約を締結する場合は、契約締結後にインスペクションを実施することも検討しておきましょう。

インスペクションとは専門家による物件の点検調査のことです。アメリカの中古不動産を購入する場合などは特に、引渡し前のインスペクションが行われるケースが大半となっています。

インスペクションを依頼すると、建物の構造部分や設備関係について調査したうえで、どこにどんな不具合があるのか報告書が提出されます。早急な修繕を要するような指摘が上がった場合は、報告書をもとに修繕費用の負担区分について売主と交渉することが必要です。

プレビルドの物件を購入する場合には、セラーズローンというローンを利用できる場合があります。通常、ローンは金融機関によって提供されるものです。しかし、外国人投資家は現地の金融機関でローンを利用できないケースも少なくありません。

ローンを利用しないと資金調達ができない投資家のために、売主が用意しているのがセラーズローンです。

セラーズローンはどんな物件でも利用できるというわけではなく、売主が提供している場合に限り利用できます。また、利用できる場合は貸付条件や返済方法などが契約書に記載されるため、内容を確認することが重要です。内容の確認を怠ると、セラーズローンと単なる分割払いと認識してしまうことも起こり得ます。

なお、ローンの場合は、購入決済の手続きが完了した時点で物件の所有権が買主に移ります。しかし、分割払いの場合は、支払が完了するまで所有権を取得できない場合もあるため要注意です。ローンであることを確実に確認しておかないと、後に大きなトラブルとなる可能性もあります。

プレビルドの物件の中には、物件購入後の数年間にわたって、売主によって家賃収入が保証されているものもあります。家賃保証付きの物件を購入する場合には、家賃保証の金額や期間が契約書に明記されているか確認することが重要です。

また、売主からの送金がストップしてしまった場合について記載されているか、記載されているとすればそれはどのような対応となるのか確認できることが望ましいでしょう。

海外不動産投資の失敗例には、家賃保証付きの物件を購入したものの、引渡しを受けてから保証家賃が1度も送金されていないというものもあります。過去の失敗例と同じような失敗をしないためには、売買契約を締結する時点でトラブル時の対応についても確認することが重要です。

日本では、物件引渡し後に建物の不具合が見つかった場合は、売主が費用負担して修繕に対応するなどの法整備が進んでいます。しかし、海外には日本でいうところの契約適合責任の概念が浸透していない国も少なくありません。

また、例えばアメリカでは、引渡し後に不具合が見つかったとしても、物件の引渡し前に不具合の有無を確認しなかった買主に責任があるとされます。このため、アメリカ中古不動産の売買では、多くの場合インスペクションが行われています。

海外不動産の取引においては、アフターサービスの考え方について日本と大きく異なる国もあるのが事実です。このため、引渡し後に不具合が見つかった場合の対応について契約書に記載があるか、売買契約を締結する前に確認を要します。

レジディア御茶ノ水プレイス/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 本郷三丁目駅徒歩7分
総戸数 29戸

住 所 東京都文京区湯島2-11-10
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レジディアオチャノミズプレイス

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ湯島店まで約500m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約410m
マルエツプチ本郷3丁目店まで約400m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約410m
まいばすけっと西片1丁目店まで約1710m
まいばすけっと東大前まで約1970m
赤札堂根津店まで約1770m
セブンイレブン本郷店まで約200m
ローソン文京サッカー通り店まで約220m
ローソン文京本郷3丁目まで約90m
ローソンストア100本郷郵便局店まで約1100m
ファミリーマート東大正門前店まで約1160m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約360m
ソフトバンク本郷3丁目店まで約410m
東京こども保育園まで約140m
文京区立湯島小学校まで約310m
文京区立本郷台中学校まで約770m
春木町公園まで約270m
私立桜蔭高校まで約940m
東大春日門まで約320m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約490m
本富士警察署まで約450m
本富士警察署本郷交番まで約760m
文京区役所まで約1660m
寿司処しゅん湯島店まで約430m

物件名 レジディア御茶ノ水プレイス
所在地 東京都文京区湯島2-11-10
最寄駅 都営大江戸線「本郷三丁目駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 29戸 築年月 2022年2月

■駐車場   有/月額55,000円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   松尾建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   松尾建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK~2DK(40.45㎡~41.15㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンションを購入し賃貸用物件として貸し出す場合、家賃回収や入居者からのクレーム処理といった管理業務を行う必要があります。この際、管理業務の大部分を委託することができる管理会社などに、管理業務を委託するのが通例になっています。

管理委託費用は、管理会社によって異なりますが、家賃の◯%や1部屋◯円などと設定されています。管理契約の内容によって大きく異なってきますが、目安となるのは、家賃の5~10%、部屋ごとの設定であれば1部屋1,500円〜2,500円です。

管理会社によって対応する業務が異なっています。基本的な業務としては家賃回収、問い合わせ窓口業務、入居者募集などがあります。その他、備品交換などがセットになっていたり、家賃保証がついている契約内容の場合などでは、やや相場よりも高い管理費用に設定されているケースがあります。そのため、契約する前に管理会社には価格だけでなく管理内容についても確認し、サービス内容と価格をセットで比較するようにしましょう。

売主が不動産投資会社ではなく、個人のオーナーから中古マンションを購入するような場合には、管理会社を引き継ぐのか、選定から自身で行うのか、様々な判断が必要となってきます。不動産運用のパフォーマンスに大きく影響を与える部分であるため、慎重に検討しましょう。

分譲マンションでは、入居者で組織する管理組合が共用部分の清掃などの管理を行う仕組みになっています。ただし管理組合が管理業務を行うのではなく、窓口となって管理会社に委託することが通常です。そのため管理組合では各入居者から管理費を集め、管理会社と契約しているのです。

管理費の設定はマンションの管理組合によって異なりますが、概ね5,000円~15,000円前後が目安となります。

このように料金の幅が広いのは、管理費の設定がマンションの状態などによるからです。例えば、マンションの戸数が少ないと管理費用は高くなり、戸数が多いと管理費用は低く抑えられる傾向があります。

中古マンションを購入して不動産投資を始める場合は、物件を購入する前に管理費の確認も忘れないようにしましょう。

マンションは資産価値を守るために、15年ごとなどの適切な時期に大規模修繕工事をすることが、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」にて示されています。この大規模修繕工事では、外観や屋根の改修工事、塗装工事、水道管工事、玄関や廊下などの共用部分の改修工事、エレベーターの補修工事などが検討されます。

この時の工事代金となるのが、マンションに居住する区分所有者から毎月集める修繕積立金です。修繕工事を行う際に費用を集めると入居者の負担が大きくなるため、毎月集めておき、それを原資として大規模修繕工事を行う仕組みにしているのです。

この修繕積立金もマンションの規模や築年数などで異なりますが、主に築年数が経っていると修繕工事が大掛かりになりやすいため、積立金の費用が高額になる傾向があります。

また注意する点としては、管理費も修繕積立金も区分所有者に支払い義務があります。そのため、所有する部屋に入居者がいなくても、オーナーが支払うことになります。

厳密には経費ではありませんが、マンション投資のキャッシュフローで意識しておきたいのがローンの返済額です。中古マンションを購入した際に金融機関でローンを組んだ場合、毎月ローン残金を返済していきます。毎月のローン返済額は、契約時の金利や融資額、借入期間などによって計算されます。

通常は、元本の返済分と利息を合わせて支払うことになります。またローン保証が上乗せされるタイプであれば、毎月の返済額とローン保証料を合わせて支払うことになります。

個人事業主が行う事業を家族や親族が継続的に手伝う場合、支払う給与は専従者給与という形を取ることができます。配偶者控除などができなくなりますが、専従者給与を経費として計上することができるからです。

不動産投資であれば、物件内の清掃や電話代行、経理、広告制作といった業務が考えられます。

ただし、確定申告を青色申告でしている場合は、管轄する税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

管理業務を委託した管理会社では、入居者から預かった家賃を諸経費などを差し引いてからオーナーに振り込みを行います。この時の振り込み手数料は、通常オーナーが負担することになります。

管理会社によっては負担してくれるところがあったり、同一の金融機関であれば無料となるケースもあります。

マンションで不動産投資を行う場合の月々で支払うランニングコストを紹介しました。しかし、一年を通してみると毎月決まった時ではなく必要な時に支払う費用もあります。この項目では、それらの定期的に発生するコストについて解説していきます。

管理組合に毎月支払う修繕積立金とは異なり、修繕費とは所有するマンションが経年劣化や突発的な損傷によって必要になる修繕工事のための費用です。マンション投資の場合であれば、室内の内装工事費、設備費用などが対象になります。

ただし入居者の故意または過失によって居室内の設備などに損耗や毀損が生じた場合は、入居者に復旧の義務が生じるケースがあります。

また、入居者が退去した際に原状回復工事を行いますが、この時の工事費用も、「経年劣化による損耗や毀損」と見られる場合はオーナー負担、「故意または過失による損耗や毀損」と見られる場合は入居者負担と判断されることになります。

個々の事案で異なりますので、管理会社あるいは入居者との調整が必要になります。

不動産投資を行う場合、対象の不動産を守る目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際に、融資対象となる不動産の損失を防ぐために損害保険への加入が必須となるケースもあります。

マンション投資の場合は、オーナーが加入する場合と入居者が加入する場合の両方のパターンがあります。どちらを選ぶか選択権はオーナーにありますが、地域や入居対象者によっても異なりますので、管理会社などに相談してみましょう。

損害保険料は、契約年数が1年、2年、5年、10年などがあり、加入時および更新時に保険料を支払う形になります。

通常、入居者が決まった際には仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料は宅地建物取引業法で「家賃の1か月分」が上限と決められています。

しかし近年では、広告料という形の費用が発生するようになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告、新聞広告などを利用して入居者を募集するからです。

この広告料は、仲介を依頼する不動産会社との間で媒介契約を締結する際に、「家賃の◯か月分」といったような契約を交わします。

この広告料は必須ではないため、広告料を支払わない契約を結ぶことができる不動産会社もあります。しかし、競合の強いエリアの場合には案内の優先度が下がり、入居者募集活動に力を入れてもらえないことも想定されますので、慎重に検討したいポイントと言えます。

レガリス文京大塚/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 新大塚駅徒歩6分
総戸数 47戸

住 所 東京都文京区大塚4-19-13
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
レガリスブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設
まいばすけっと千石2丁目店まで約350m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約190m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約450m
文京大塚三郵便局まで約450m
東京健生病院まで約230m
東京都立大塚病院まで約500m
大空と大地のなーさりぃ茗荷谷園まで約130m
文京区立大塚小学校まで約130m
筑波大学附属小学校まで約300m
東邦音楽短期大学まで約500m
文京区立大塚窪町公園まで約180m
文京区立大塚公園まで約300m

物件名 レガリス文京大塚
所在地 東京都文京区大塚4-19-13
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「新大塚駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 47戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.46㎡~31.06㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

株式投資など他の投資との違いの一つに、収入を確定する方法が挙げられます。株式投資の場合は購入した株の株価が上下し、決済をすることで損益が確定します。その点ではワンルームマンションを売却した時点で損益が確定することと同じです。

しかし、ワンルームマンション投資の場合、賃借人がいれば家賃収入が入りますので、売却しなくても利益を得ることができます。賃借人がいる限りは定期的な収入が約束されている点で大きなメリットがあると言えます。

しかし、毎月家賃収入を得ることができても、入ってきた家賃が全額手元に残るわけではありません。一般的にマンションはローンを組んで購入しますので、家賃収入からローンの返済や管理費などを支払った残りが手元に残る純利益になります。その差額が大きいほど、手元にストックされていく資金が増えることになります。

差額が大きいかどうかは、物件の価格や頭金の額、ローンの金利など、様々な条件が影響して変わってきます。そのため、専用のソフトウェアなどでシミュレーションを作成し、毎月の収支や、数年後のローンの残債、物件の予想価格などを見て投資判断をします。

オリンピックなどの特別なイベントや再開発計画などがなければ、ワンルームマンションの価格や家賃は通常、時間の経過とともに緩やかに下落していきます。家賃の相場や下落率、空室率はある程度事例として平均化されていますので、そのような変動を含めて、数十年先までのシミュレーションを作成することが可能です。

新築マンションの物件価格には販売会社の利益が含まれていますので、中古マンションと比較すると物件の価格は高い水準となります。一方、家賃は物件価格が高いからといって上げることは難しいため、新築の物件は中古物件と比較すると一般的に利回りは低くなります。

しかし、新築マンションの場合は設備が最新のものであったり、エントランスに高級感があったり、近年の賃借人のニーズに合わせた間取りや広さになっていたりして、将来的に人気が落ちにくい可能性があります。

そのような物件は利回りが悪くても資産価値があり、価格が落ちない可能性も高くなります。新築・中古のどちらにするかは、シミュレーションをして自分に合ったものを選ぶことが大切です。

ワンルームマンション投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収入があり、主に家賃収入をインカムゲインと言います。またキャピタルゲインは売却して得られる利益のことを指します。

賃貸経営をした後にマンションを売却することで、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を得ることができます。ただし必ず利益が出るわけではありませんので、売却の際もシミュレーションをした上で取り組むことが大切です。

利回りが良いだけで必ずしも投資効率が良いというわけではありません。家賃収入が変わらない場合、物件価格が低くなると利回りが良くなることには触れました。同じエリアで利回りが高い物件があったとしても、物件価格が安すぎる場合は賃料収入の額も少なくなるため、運営にかかる費用を計算するとあまり儲からない、という可能性も考えられます。

また価格が安いとニーズが低いとも考えられるため、売却の際の査定価格も想定以上に低くなる可能性もあります。利回りは物件価格と家賃とのバランスを見て判断することが大切です。

金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことを言います。金利が上昇して返済額が増えることで経営が悪化する可能性が高くなることが考えられます。

金利が上昇すると返済額がいくら違ってくるのかを見てみましょう。事例として2,000万円のワンルームマンションを購入して、返済期間35年で金利2%のローンを組んだ場合と金利3.5%のローンを組んだ場合とを比較します。

上記の条件の場合、月々の返済額で2万円近く違うことがわかります。また総支払額は700万円程度も違いがあることがわかります。このように金利が高くなることで、月々の返済額や総支払額が大きく違ってきますので、金利上昇は大きなリスクと言えるでしょう。

空室や家賃滞納が発生した場合は家賃が入ってきませんので、その場合ローンの返済と管理費を預金から支払わなければなりません。家賃が長期間入らない場合はその月数分の支払いをしなくてはいけませんので、数十万円くらいの損失にのぼる可能性もあります。そのため空室リスクと家賃滞納リスクは他のリスクと比較してもより慎重にリスクヘッジすることが大切です。

家賃下落リスクは、家賃が下落することで収入が減り収支が悪化することや、家賃が下落したことで利回りが低下し、売却時の価格が下がってしまうことを指します。

家賃下落リスクは、築年ごとの価格下落率が平均化された統計も存在しますので、あらかじめシミュレーションすることが可能です。しかし、事故など突発的な要因で家賃が下がる可能性もありますので、資金には余裕を持って対策することが大切です。

火災や地震などに遭遇し物件が被災する場合を災害リスクを言います。火災や地震は、火災保険や火災保険に付帯されている地震保険に入ることが対策になります。近年では集中豪雨による被害が増加しています。保険に入る際は水害や土砂災害などでどれくらい保証を受けられるのかをしっかり確認するようにしましょう。

建物は築年数が経過すると劣化しますので、劣化によるリスクの対策が必要です。一般的に区分マンションの場合は自室内だけの管理になりますので、入居者が退去した際などに細かな点までしっかりチェックし、修繕などを手配しましょう。

また、区分マンションでは外壁などの大規模修繕に用いる修繕費用は毎月積み立てを行います。しかし場合によっては修繕積立金だけでは足りず、追加で積み立てをしなければならないこともありますので、資金には余裕を持って管理するようにしましょう。

ワンルームマンションで賃貸経営をする場合のリスクについて見てみました。このようなリスクを念頭に置いて、以下では経営という視点からどのように運用すれば良いかを見てみたいと思います。

賃貸経営をするに当たっては、事前に空室や金利上昇、家賃下落といったリスクを鑑みてシミュレーションを行い、収支を計算します。そのため正確にシミュレーションができていれば、金利が少し上がったり、家賃が下落したりするくらいではそれほど大きな影響を感じることはないでしょう。

しかし、金利上昇と家賃下落が同時に発生したり、突発的な修理が発生したりすると、一気に手元資金が減少してしまうことも考えられます。支払う費用が収入より大きくなると赤字経営になり預金が減ってしまいますので、常にリスクヘッジしながら運用することが大切です。

物件に入居者が付きにくい場合、家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げることは避けなければいけません。ローンの返済額が変わらなくても、家賃が低下すれば収支は以前より減ることになりますので、家賃設定は競合物件と比較するなどして十分検討した上で行うことが大切です。

ワンルームマンションの賃貸経営を成功させるためには、立地が大きな要因の一つになります。立地は主に都心からの距離や駅からの距離や、周辺の環境によって良し悪しが決まります。都心から電車で30分圏内、駅から徒歩10分圏内、周辺に病院やスーパー、コンビニなどがあったりするなど、住んでいる人が快適に過ごせる条件が揃っているほど立地が良いと判断されます。

立地が良い物件は入居率が上がる傾向にあります。空室になる確率が低くなることでキャッシュフローが多く得られ、その資金を管理や修繕に充当することができますので、マンションの品質を保つことにも繋がります。以下では、立地にこだわっているマンション投資会社をリストアップしていますのでご参考になさって下さい。

ライブフラット文京大塚/事故

竣 工 2021年3月
最寄駅 新大塚駅徒歩8分
総戸数 20戸

住 所 東京都文京区大塚4-3-5
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■E-302/E-303号室対象/フリーレント2ヶ月
■E-302/E-303号室対象/実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

物件名 ライブフラット文京大塚
所在地 東京都文京区大塚4-3-5
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「新大塚駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2021年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.75㎡~54.58㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

プロスパー小石川/事故

竣 工 2021年6月
最寄駅 後楽園駅徒歩8分
総戸数 14戸

住 所 東京都文京区小石川1-27-8
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
プロスパーコイシガワ

■近隣周辺施設情報
エキュート日暮里まで約3100m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約470m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約290m
慈愛病院まで約1140m
スギ薬局小石川1丁目店まで約330m
東洋大学白山キャンパスまで約1430m
セブンイレブン文京西片1丁目店まで約50m
スギ薬局白山通り店まで約230m
マクドナルド春日駅前店まで約160m
春日クリニックまで約230m
マルエツ春日駅前店まで約220m
文京区役所まで約670m

物件名 プロスパー小石川
所在地 東京都文京区小石川1-27-8
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「後楽園駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2021年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社嶋工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社嶋工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(26.10㎡~43.50㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低金利政策が続く今の日本では、不動産投資ローンの借り換えをするとメリットが生じる可能性が高い状況です。今の金利はどのような位置に推移しているのでしょうか。

以下は住宅支援機構が主要都市銀行の金利の中央値の推移をグラフ化したものです。このグラフから、昭和59年から平成31年までの変動金利、固定金利期間選択型(10年)、固定金利期間選択型(3年)の金利の推移がわかります。

平成8年くらいからどの金利タイプも一定の範囲内で推移していることがわかります。特に変動金利は平成20年前後に少し変動はしましたが、その後は一定金利で変動がほとんどありません。平成7年以前と比較して非常に低い金利の状態が続いていると言えます。

各金融機関が提供するローンには優遇措置というものがあります。優遇措置とは融資条件に頭金の額など一定のラインを設定して、それをクリアすればより低い金利でローンを組めるというものです。そういった優遇措置を利用して借り換えをすれば、今のローンからさらに月々の返済額や総返済額を減らすことができるメリットがあります。

基準金利が高いと金利の下限も高くなりますので、借り換えても低い金利でローンを組める可能性は少なくなります。今の金利状況であれば低金利で融資を受けられる優遇措置を設けている金融機関も多くあるため、借り換えをするには良いタイミングだと言えます。

金利の低い今の日本では、ローンの借り換えをするには良いタイミングだということがわかりました。では次に不動産投資ローンを成功させる4つのポイントをご紹介します。

借り換えのタイミングは早い方がメリットがあります。低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができますので、そのメリットを多く享受するには、早い時期に借り換えをして長期間その恩恵を受けることが大切です。

借り換えは早い方が良い理由はそれだけではありません。借り換えを早く行っておくことで金利上昇リスクに対応する余裕ができるということも言えます。

現在は歴史的な低金利水準ですので、今後は時間が経てば経つほど金利が上がる可能性も増えてきます。金利が上がってから借り換えを考える場合、上昇後の金利でローンを組むことになってしまいますので、金利上昇前に得られたであろうメリットを失うことになります。

金利が上がっても、早めに低い金利でローンを組んでおけば、低金利の期間分はメリットを受けられることになりますので、最初から高い金利でローンを組むよりも月々の負担が少なくて済むメリットがあります。借り換えはなるべく早い段階で検討することが成功するコツになります。

借り換えをする場合は、最初にローンを組む時と同じように、借り入れをする金融機関により審査が行われます。審査は収入や仕事内容、他の借り入れ状況、借り入れの返済状況などをもとに行われますので、借り換えを予定している場合はそうした審査事項をあらかじめ把握したうえ、なるべく審査に通る状態にしておくことが必要です。

審査に通る状態とは、あまり多くの借り入れをしていないとか返済を延滞していないといったように、融資を受ける際に差しさわりのない状態にしておくということです。

不動産投資ローンを組んでいる間に車などの大きなローンが増えたり、今の借り入れの返済を延滞したりしている場合などは、審査が通らないこともあります。また、勤務年数も一定期間以上ないと審査が通らないことがありますので、借り換えが終わるまでは転職を控える、などの注意が必要です。

借り換えをする際は残債や残りの返済期間に注意しましょう。借り換えをするタイミングは残債が1,000万円以上あり、残りの返済期間が10年以上あることが目安となります。

借り換えをする際には手数料などの諸費用がかかりますので、あまり残債が少なかったり残りの返済期間が短かったりすると、諸費用の支払いが削減できる支払い額を消化してしまいメリットが少なくなるからです。

そのような点を見越して、残債やローンの返済期間が減り過ぎないうちに借り換えを検討することが大切です。現在の状況でローンの借り換えを行うべきかどうかを判断するには、借り換えシミュレーションを利用すると良いでしょう。オンライン上でシミュレーションから借り換え代行まで依頼できる『インベース』を活用すると便利です。

不動産投資と収益物件の情報サイトがまとめた、2008年から2018年までの区分マンション、一棟マンション、一棟アパートの価格と利回りの推移をあらわしたものです。

現在は物件価格が非常に高い時期にありますので、ローンを受ける際に審査される物件の評価額も相応に高くなります。そのため、物件価格が安い時期に比べると、担保評価が出やすくいためローンの借り換えがしやすかったり、良い条件でローンを借りられる可能性も高くなったりする可能性が高いと言えます。

物件価格が高いうちに借り換えをするのも、より多くメリットを享受できる一つのコツだと言えます。

エプル/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 早稲田駅徒歩4分
総戸数 45戸

住 所 東京都文京区関口1-38-1
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
エプル
Apru

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン西早稲田1丁目店まで約220m
ローソン西早稲田1丁目店まで約50m
まいばすけっと西早稲田1丁目店まで約170m
miniピアゴ関口1丁目店まで約290m
コープみらい目白台店まで約650m
本庄病院まで約500m
岡崎医院まで約650m
西早稲田一郵便局まで約350m
戸塚警察署戸塚1丁目交番まで約350m
肥後細川庭園まで約220m
早稲田大学まで約450m
関口台町小学校まで約710m

物件名 エプル
所在地 東京都文京区関口1-38-1
最寄駅 都電荒川線「早稲田駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2SLDK(29.41㎡~70.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローン借り換えのシミュレーションをする前に、まず借り換えをする目的を整理することが大切です。借り換えは人によって目的が違いますし、その目的によって組むローンも変わってきます。目的が明確になっていないと、シミュレーションを見ても何が良くて何が悪いのか正確な判断がつきません。

また、借り換えをしても目的が明確になっていないばかりにあまり状況が変わらない、ということでは借り換えをする意味がありません。では、借り換えはどのような目的で行うものなのかを参考に見てみましょう。

借り換えをする目的で最も多いのが月々の返済額や総返済額を減らす、ということではないでしょうか。金利が低いローンに借り換えをすることで、月々の返済額と総返済額を減らす効果があります。

こちらの調査では借り換えをした方の64.7%の方が毎月の返済額が減ったと回答していることがわかります。一方で返済額が変化しなかったという回答や、逆に返済額が増加したという回答も合わせて35.3%あることが読み取れます。

必ずしも毎月の返済や返済総額を少なくできるというわけではありませんが、実際に月々の返済額を減らす目的でローンを借り換え、成功している人も多いということが言えます。

また、将来の金利変動リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをしたり、固定期間を増やしたりすることや、固定金利から変動金利に変えて金利を削減するといったことも住宅ローン借り換えの大きな目的となります。以下のグラフは同じく住宅支援機構が調査した、借り換えによる金利タイプの変化をまとめたグラフになります。

金利タイプ別に借り換え後の人数の増減がわかるようになっています。この結果から、借り換え後は変動型の金利タイプに移行している件数が最も多いことがわかります。また全期間固定型のフラット35の割合は大幅に低下しており、金利削減ニーズがあることが分かります。

しかし、固定金利への借り換えもないわけではありません。5年や10年の固定期間選択型の件数は増えており、現状の金利と将来の金利変動リスクを天秤にかけつつ借り換えを行っているということが言えます。

ローン返済期間はそのままに借り換えを行って金利が下がれば、月々の返済額は減少します。その際、月々の返済額を変えず、代わりに残りの返済期間を短期化するという方もいます。以下のグラフは上記と同じく住宅支援機構が調査した借り換え後の返済期間の変化をまとめたグラフです。

この調査結果から72.1%の方が借り換え後に返済期間を短期化していることがわかります。返済期間を短くすると毎月の返済負担は大きくなりますが、返済総額の削減分を考慮してうまく調整を行うことで、月々の返済額を上げないようにすることも可能です。

返済期間を短くし、65歳くらいのタイミングで住宅ローンの返済を終わらせることでメリットを享受することができます。会社員の方は60~65歳で定年退職をしますので、ローンの完済時期をその時期に合わせることで、退職後の住宅ローンの返済が無くなります。

住宅ローンは生活費の中でも大きな割合を占めますので、仕事を辞めた後の住宅ローンの支払いは生活費を圧迫する原因になります。返済期間を短期化して住宅ローンを早期に完済することができれば、退職後も生活費に余裕を持つことができます。

借り換えの目的には返済額を減らすだけでなく、ローンを早めに終わらせるなどの目的があることがわかりました。次にシミュレーション方法と注意すべきポイントについて見てみましょう。

住宅ローンの借り換えは無料でできるわけではありません。借り換え先の金融機関は最初にローンを組む時と同じように審査を行い、また抵当権の設定なども行いますので、事務手数料や登記費用などがかかります。以下に諸費用の一覧を記載します。

金額は金融機関によって違いますので一律ではありませんが、数十万円から100万円を超えることもありますので、諸費用を入れずにシミュレーションを作成していると、借り換えをしても返済額が減らないということにもなりかねません。シミュレーションを見る際は諸費用まで含まれて試算してあるかを確認することが大切です。

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡した際にローンが完済される保険のことを言います。団体信用生命保険は、ローン契約をする際に金融機関が保険会社を指定して付けているケースと、自分で加入しなければならないケースがあります。

シミュレーションを見る際は団体信用生命保険が付いているかだけでなく、どういった保障になっているかにも注目しましょう。団体信用生命保険の掛け金には数十万円のものや数百万円するものがあります。最近では掛け金がかからないものや、保障範囲が死亡だけでなくガンなどの大きな疾病と診断されただけで保険金が支払われるものもあります。

このように掛け金や保障内容が保険会社によって異なりますので、自分で入る際はなるべく条件の良いものを探して入りましょう。もし金融機関が指定の保険をローンに付けていたとしても、もっと良いものがあれば変更できないか確認することも大切です。

借り換えの際は、シミュレーション上で金利が1%以上低くなっているかを確認しましょう。1%以上低くなっていない場合、諸費用の支払いを含めると毎月の返済額があまり変わらず借り換えをしても意味がないという場合があります。

また、借り換えをした直後は返済額が減ったとしても、少しの金利上昇ですぐに返済額がもとの返済額を上回るという可能性もあります。このような点から借り換えの場合は金利の下げ幅が1%以上あるかどうかを確認するようにしましょう。

住宅ローンは1,000種類以上あると言われていますので、自分で金融機関をあたり借り換えのシミュレーションを行うには、かなりの時間や手間がかかります。そこで借り換えを検討する際は、借り換え用のシミュレーションサイトを利用すると便利です。

クレヴィアリグゼ小石川/事故

竣 工 2016年9月
最寄駅 後楽園駅徒歩5分
総戸数 43戸

住 所 東京都文京区小石川3-26-3
概 要 地上15階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
クレヴィアリグゼコイシカワ

■近隣周辺施設情報
ダイエー小石川店まで約170m
Olympic白山店まで約430m
まいばすけっと小石川2丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約390m
ローソン小石川1丁目店まで約270m
セブンイレブン文京小石川1丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす小石川1丁目店まで約240m
Can★Doエルアージュ小石川店まで約390m
東京ドームシティまで約710m
ラクーアまで約710m
小石川後楽園まで約970m
文京区小石川運動場まで約1300m
小石川一郵便局まで約430m
三井住友銀行小石川支店まで約250m
巣鴨信用金庫春日町支店まで約320m
ワイズデンタルオフィスまで約30m
一般財団法人慈愛病院まで約930m
文京区役所まで約590m

物件名 クレヴィアリグゼ小石川
所在地 東京都文京区小石川3-26-3
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「後楽園駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2016年9月

■駐車場   1台(身障者専用・貸出不可)
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   43台/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.06㎡~53.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外で不動産投資する場合、その国の政治・経済の状況と不動産市場の動向を把握することがとても大切です。まずは、カンボジアの政治的・経済的な国内事情から見ていきましょう。

カンボジアは1970年から約20年間に渡り内戦が続いていました。特に75年〜79年のポル・ポト政権時代には多くのカンボジア人が犠牲になったことで極端に国力が低下し、農業以外の産業はほぼ壊滅状態となりました。91年のパリ和平協定で内戦は終結し、93年に国連カンボジア暫定統治機構の監視のもと選挙が実施され、新憲法の下で新たな政権が発足しました。

カンボジアの経済成長力が高い理由の一つに平均年齢が若いことが挙げられます。2016年時点で、日本45.9歳に対して、カンボジアは24.4歳となります(PopulationPyramid.netより)。若い労働力は2070年まで増え続けると推測されていて、日本企業はその労働生産力を見込んで積極的にカンボジアへ進出、2016年時点でのカンボジアへの投資額は約930億円と前年の14倍を記録しました(NNA ASIAより)。

高級住宅街が続々と誕生する首都プノンペンは、不動産開発ブームによりコンドミニアムの建設ラッシュとなっています。地価は平均で前年同期比+6.6%を記録し(CBREリサーチ、2017年第4四半期データより)、マレーシアなど周辺国の海外投資家がコンドミニアムをさかんに買い上げた結果、コンドミニアム価格の上昇に拍車がかかりました。

プノンペンポスト紙によれば、今年中にはコンドミニアム1万3000ユニットが市場に追加投入される予定で、地元の賃貸市場はさらに拡大すると見られています。またオフィスリースの需要も好調で、国際的なショッピングモールが2018年に2棟オープンする予定です。

現在、プノンペンの高級コンドミニアムのほとんどは外国人が購入しています。カンボジア人の1人あたりGDPは、1140ドルとASEAN内では最低レベルですが、現在の成長力を加味すれば、カンボジア人も投資目的で賃貸収入が見込める住宅用ユニットを購入するようになるだろうと考えられます

ただし、このほかの多くの中古コンドミニアムは、品質的には決して満足度が高いとは言えず、カンボジア駐在の日本人や外国人は居住中の物件に不満を持つ人もいます。逆に言えば、外国人を満足させることができる高品質な新築コンドミニアムを建築・購入することで、そのような賃貸需要も取り込めると言えます。

プノンペンの一等地では、1000万円台からコンドミニアムを購入することが可能です。外国人駐在員や富裕層が多いエリアは賃貸相場も高く、高利回りが期待できます。カンボジア不動産の売買サポートを手がけるビヨンドボーダーズによれば、高級賃貸住宅の年間利回りは8%となります。

不動産投資で狙い目のエリアとして、プノンペン国際空港周辺が挙げられます。プノンペン国際空港はプノンペン都市部から車で1時間ほどの距離ですが、日系企業が集まる経済特区からも近いエリアです。プノンペン中心部の半額ほどで物件を購入することも可能です。なお、経済特区とは、カンボジア経済発展のために法的・行政的に特例が設けられた地域のことで、特区開発業者、特区内投資家または外国人従業員に対して、特区における全ての投資収益や特区内で受領する給与を国外の銀行へ送金できるなどの優遇措置が図られています。

またプノンペンのダイアモンドアイランドと呼ばれるコーピッチ地区も、コンドミニアム建設で注目されています。今年6月、台湾の投資家が40階建てのビルを1億ドル(約109億円)で建設すると発表しました。また、南部シアヌークビル州ではスカイ・マウンテン・ビュー・インベストメントが約1億900万米ドル(約115億円)で商業ビルの着工を開始したと発表するなど、積極的な投資が続いています(NNA ASIAより)。

カンボジアにはリエル(KHR)という独自通貨があります。しかしリエルは、1970年に始まった内戦で廃止された旧通貨の代わりに1980年に新たに導入されたもので、当時は国民からの信頼を得られていませんでした。

そこで国連によって持ち込まれた米ドルが広く使われるようになりました。カンボジア政府としては自国通貨を流通させたいようですが、海外からの企業誘致には世界の基準通貨である米ドルを使ってもらった方が都合が良いという事情もあります。

このような背景から投資用不動産もドルで購入できますし、売却後もドルで決済されます。家賃収入もドル建てで保有し、銀行に預ける、投資家の自国に持ち出す、なども自由です。なおカンボジアの銀行に預けておけば、高い金利で運用することも可能です。このように、ドル建てで不動産投資が行える点がカンボジア不動産の大きな魅力となっています。

東南アジア諸国で不動産を購入する場合、通常は日本円を現地通貨に換金して支払いをします。その後の運用では現地通貨で現金を受け取り、税金の納付などを行って最終的に売却したら手元に現地通貨が残ります。

しかし、現地通貨を日本円に換金して日本に送金するさい、購入時と売却時の為替に注意が必要です。仮に購入時よりも売却時の通貨為替レートが下落すれば、日本円に換金する際には為替差損が発生するからです。

経済成長と高い金利で上昇する新興国通貨は、下落するリスクを抱えています。実際、2018年のアジア新興国通貨は米ドルに対して下落を始めています。インドネシアやインド、フィリピンなどは年初から5月にかけて3%ほど下落しています。

ドル高の背景もありますが、すでに金利の高いこれらの国では、さらなる利上げも難しくなっています。外国からの投資資金流入に依存し、そのドルを売ることによって市場介入せざるを得ない状況といえます。

一方、米ドルで不動産を決済できれば、そのような急激な為替変動リスクを回避することができます。円ドルは新興国に比べると大きな変動がありません。もちろん米ドルに対して円高となれば、同じドルを保有していても日本円に換金する際には目減りしますが、逆に円安となれば、保有していたドルを日本円に換金することで為替差益を得られます。

例えば、2013年にプレビルド物件を購入した人は、当時の為替レート1ドル=97円台で契約したことになります。仮に全額をドルで支払ったとして、2015年に物件が完成したとすれば、その当時の為替レートは1ドル=120円台なので、23%の為替差益が発生することになります。購入時と同じ価格で売却したとしても、すでに23%の利益を得られていた計算です。

もし今後、日銀がゼロ金利を解除すれば、ドルに対して円高が進行する可能性もあります。円高に動けば、購入するドル建ての金額が変わらなくても支払う日本円は少なくてすみます。つまり、カンボジアの不動産を安く購入できるチャンスと捉えることもできます。

プレビルド物件は支払いを段階的に行うので、円高が進行する中でその都度円を米ドルに換金すれば、少ない円で米ドルに換金することもできます。

また米ドルは現地の銀行に預けることも可能です。定期金利も日本に比べるとかなり高いので、高利回りで運用することもできます。たとえば、プノンペン商業銀行の定期金利は、1年定期で6%となります。またカナディア銀行は1年定期で4.75%です。得られた家賃収入をこのような利回りで定期預金しておくこともできます。

パークキューブ本郷/事故

竣 工 2005年9月
最寄駅 水道橋駅徒歩2分
総戸数 61戸

住 所 東京都文京区本郷1-32-14
概 要 地上13階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークキューブホンゴウ
Park Cube 本郷

■近隣周辺施設情報
ユニクロ東京ドームシティラクーア店まで約460m
成城石井東京ドームラクーア店まで約460m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約570m
ダイエー小石川店まで約1120m
ローソン本郷1丁目春日通店まで約200m
セブンイレブン文京本郷1丁目店まで約270m
サンクス小石川店まで約1100m
マツモトキヨシ東京ドームシティラクーア店まで約460m
スギ薬局白山通店まで860m
本郷小学校まで約320m
礫川小学校まで約900m
湯島小学校まで約950m
本郷台中学校まで約290m
第三中学校まで約890m
文京区第三中学校まで約900m
白洋舎春日店まで約1310m
ヤマダ電機LABI秋葉原パソコン館まで約1970m

物件名 パークキューブ本郷
所在地 東京都文京区本郷1-32-14
最寄駅 都営三田線「水道橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 61戸 築年月 2005年9月

■駐車場   4台(平置式)
■バイク置場 5台
■駐輪場   62台/登録料2,200円
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■設 計   有限会社AUS都市・住宅設計研究所
■施 工   丸彦渡辺建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1DK/35.92㎡~36.28㎡(14戸)
□1LDK/34.68㎡~38.05㎡(46戸)
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■共用施設
□1階    ラウンジ

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不労所得は、労働の対価として所得を得るということではなく、所有している資本が所得を生むという仕組みです。つまり、資本をもっていなければ不労所得は発生しません。資本がないという方は、どこからか調達をしてくる必要があります。

資本の調達方法には、主に以下のような手段が挙げられますが、身内同士でのお金の貸し借りはトラブルの種になりやすいこと、「ハイリスクな投資で増やす」のは失敗した時に大きな負担を強いられることになるということで、現実的には「貯蓄をして貯める」もしくは「金融機関から借りる」ということが現実的です。

不労所得を生む手段については、副業のようなものまで含めるといくつもありますが、「資本から収益を得る」という観点から代表的なものとしては、株式の配当や不動産収入などとなります。

働かずに不労所得で生活していくということを考えた場合に、いくらの資本が必要となるでしょうか? たとえば、毎月40万円を不労所得で得ることを考えてみましょう。

株式の配当の場合、東証1部上場企業の配当が年間1.5%前後の利回りですので、この利回りで40万円の所得を得るための計算をしてみると、以下のような金額となります。

株式の配当だけで生活をしていくには、3.2億円の資本が必要となります。株式取引には、自己資金の3.3倍まで取引ができる「信用取引」という仕組みがありますが、信用取引を利用したとしても1億円は自己資金で用意をしなければいけません。たとえば、「株式投資をしたいから1億円を貸して欲しい」と金融機関に頼んでも、ほとんどの場合は門前払いとなってしまいますので、1億円を自己資金で用意するというのはなかなかハードルが高いと言える条件と言えるでしょう。

一方、不動産収入の場合はどうでしょうか? 不動産収入の場合は、マンションとアパートの2つが考えられますので、それぞれ考えてみましょう。ここでは、マンションの平均の年利回りはおおよそ4%~5%(満室時)、アパートの利回りは6%~7%(満室時)を想定します。この利回りで得られる家賃収入から、空室が発生した場合の収入源や、毎月の諸費用(管理費、修繕費など)、ローンを利用する場合の融資の利息などが差し引かれることになりますので、仮にマンションの利回り4%、アパートの利回り6%の半分が手元に残ると仮定して、所得の計算をしてみましょう。

諸費用やローンの利息を考慮したマンションやアパートの利回り(2%~3%)は、株式の配当(1.5%)よりも少し高い程度ですので、必要な資本はマンションで2.4億円、アパートで1.6億円とやはり億単位の金額となりました。

ただ、ここで株式投資と状況が異なるのは、マンションやアパートなどの不動産投資であれば金融機関がお金を貸してくれるという点です。不動産は株式よりも価格の変動が少ないため、資産としての価値が高く、融資の際にも担保として活用されてきたという経緯があります。

また、収入面でも年1回~2回しか配当されない株式と比べると、不動産は家賃収入という形で毎月の収入が見込むことができます。その収入で毎月のローンを返済してもらい、仮に返済が滞れば資産価値のある不動産を差し押さえれば良い、ということで不動産投資であれば金融機関としてもリスクを抑えて融資ができるというわけです。

加えて、会社員は毎月安定した収入が入ってくる職業のため、金融機関にとってはローンの滞納リスクが少ない有望な貸し先として考えられており、「不動産投資をしたい会社員」には金融機関が積極的にローンを検討してくれるという追い風があります。

不労所得を作る手段として、マンションではなくアパートが選ばれることが多いのはなぜでしょうか? それは、1億円単位の資本の調達のしやすさ(融資の引きやすさ)に影響しています。

マンションのなかでも投資効率が良いワンルームマンションの場合、新築でも2000万円~2500万円程度で高額な不動産投資の中では始めやすい価格帯となります。この価格を前提とすると、前述の2.4億円分の投資をマンションでまかなうには10戸以上を買い進める必要がありますが、マンションはアパートに比べると資産に占める土地の比率が低い上に、個々のオーナーに土地の処分に関する裁量がありません。

そのため、金融機関が担保としてマンションを差し押さえたとしても、物件を売却する以外に出口戦略がないということになります。売却価格は時価となってしまうため、担保主義の金融機関からすると、マンションの資産価値はかなり低めに見積もられてしまうことになります。しかも、建物は土地と違って老朽化すると資産価値が失われてしまうため、年々担保としての価値も失われていくこととなります。

このような背景から、マンションは2戸目・3戸目までであれば比較的容易に融資がつくものの、5戸目・6戸目になってくると、段々と融資がつきにくくなっていくのです。

アパートの場合は、都内で新築一棟を購入する場合は5000万円~1億円前後の価格帯となります。このとき、マンションと比べると不動産の購入価格に占める土地の比率が40%~60%と高くオーナーに土地の裁量があるため、マンションと比べて担保価値が高く、高い入居率を維持できればマンションより収益性も高くなるため、高い融資評価を獲得しやすいという特徴があります。これにより、きちんと収益が見込めるアパートであれば、2棟・3棟と買い進めやすいため、まとまった金額の不労所得を作るのに向いていると考えられています。