リビオメゾン本駒込/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 本駒込駅徒歩3分
総戸数 46戸

住 所 東京都文京区本駒込1-6-8
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1R/1K/1DK/2K
■311/403/411/508/605号室対象
■キャンペーンE/適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月
(※202/306号室は除く)

■1LDK/2DK/2LDK/3K住居対象
■キャンペーンB/適用可
■フリーレント2ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月
(※311/403/411/508/605号室は除く)

■202/306号室対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リビオメゾンホンコマゴメ

■近隣周辺施設情報
Santoku白山店まで約160m
コープみらいコープ白山店まで約840m
まいばすけっと本駒込3丁目店まで約520m
ファミリーマート白山5丁目店まで約100m
ファミリーマート本駒込1丁目店まで約110m
サンクス白山5丁目店まで約70m
ミニストップ白山駅店まで約320m
マツモトキヨシ白山5丁目店まで約40m
ポニークリーニング白山1丁目店まで約460m
三井住友銀行白山支店まで約160m
文京白山上郵便局まで約210m
明化小学校まで約710m
オリジン弁当白山店まで約370m
白山上郵便局まで約320m

物件名 リビオメゾン本駒込
所在地 東京都文京区本駒込1-6-8
最寄駅 東京メトロ南北線「本駒込駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ユニバーサルトラスト株式会社
■施 工   株式会社三浦組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~3K(25.01㎡~63.09㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地又は建物の譲渡によって譲渡益が生じた場合、同じ年に生じた、土地又は建物の譲渡による譲渡損と損益通算することが可能です。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて3,000万円の物件を5,000万円で売却し、2,000万円の譲渡益が生じたとします。

同じ年に別の物件を売却して、1,500万円の譲渡損が生じている場合、その年の土地又は建物の譲渡所得は、2,000万円―1,500万円=500万円と計算されます。

ただし、土地又は建物の譲渡による譲渡損との損益通算に限定され、他の分離課税の所得(株式譲渡など)や総合課税の所得(給与、事業など)と損益通算することはできません。

特定のマイホームを譲渡した譲渡益を利用して、再びマイホームに買換えた場合、その買換えたマイホームを売却するまでその譲渡益を繰り延べる特例があります。

税制上、厳密には損益通算ではありませんが、実際のキャッシュフローの観点からは、マイホームの売却収入を買換え時の購入支出と相殺できることになります。

たとえば、1,000万円で取得したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買換えた場合、4,000万円の譲渡益は買換えたマイホームの取得資金に充てたものとされ、その時点では課税されません。

その代わり、買換えたマイホームを売却するときの取得価格は、買換え前のマイホームの取得価格1,000万円と買換え時の上乗せ支出額2,000万円の合計額として譲渡益が計算されます。

なお、譲渡収入をマイホームの購入の際に使い切っている場合、譲渡益はなかったものとみなされます。なお、適用には、主に次のような要件があります。

特定の事業用資産を譲渡した譲渡益を利用して、一定の事業用資産に買換えた場合、買換えた事業用資産を売却するまでその譲渡益の80%を繰り延べる特例があります。この特例も、マイホームの買換え特例と同様、特定の事業用資産の売却収入のうち80%までを買換え時の購入支出と相殺できます。

たとえば、1,000万円で取得した事業用資産を5,000万円で売却し、7,000万円の事業用資産に買換えた場合、4,000万円×0.2=800万円が譲渡所得として売却時に課税されます。

譲渡益の残額4,000万円×0.8=3,200万円は、買換え資産の取得価格となり、買換え資産の売却まで課税が繰り延べられます。なお、主な適用条件は次のようになっています。

土地又は建物の譲渡によって譲渡損が生じた場合、同じ年に生じた、土地又は建物の譲渡による譲渡益と損益通算することが可能です。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて5,000万円の物件を3,000万円で売却し、2,000万円の譲渡損が生じたとします。同じ年に別の物件を売却して、2,500万円の譲渡益が生じている場合、その年の土地又は建物の譲渡所得は、2,500万円―2,000万円=500万円と計算されます。

ただし、他の分離課税の所得や総合課税の所得との損益通算には特例を活用する必要があります。こちらについては項目「2-3.マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」で解説します。

住宅ローンの残っているマイホームを、住宅ローン残高を下回る価格で売却して譲渡損が生じたとき、その譲渡損を給与所得や事業所得などと損益通算することができます。その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間、繰越控除して損益通算することができます。

たとえば、取得費・譲渡費用併せて5,000万円のマイホームを3,000万円で売却し、住宅ローン残高が4,000万円だったとします。ローン残高と売却価格の差額4,000万円―3,000万円=1,000万円が、この特例の損益通算及び繰越控除の対象となります。

売却年の給与所得が600万円だったとすると、売却年の課税所得は、600万円<1,000万円であり、ゼロとなります。1,000万円―600万円=400万円の損失が翌年以降に繰越されます。売却の翌年の課税所得も600万円であるとすると、翌年の課税所得は、600万円―400万円=200万円と計算されます。

マイホームを売却して、新たなマイホームに買換えた場合、元のマイホームの売却によって譲渡損が生じたときは、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できる特例があります。その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間、繰越控除して損益通算することができます。

たとえば、5,000万円で取得したマイホームを4,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買換えたとします。売却年の給与所得が600万円であるとすると、1,000万円の譲渡損との損益通算により、売却年の課税所得はゼロとなります。

1,000万円―600万円=400万円の損失が翌年以降に繰り越されます。売却年の翌年の給与所得も600万円であるとすると、繰越控除により、翌年の課税所得は、600万円―400万円=200万円と計算されます。

土地又は建物等の譲渡による譲渡所得は、所得税制では分離課税とされており、給与所得が事業所得、不動産所得などの総合課税の所得と損益通算できず、株式等の譲渡所得などの他の分離課税の所得とも損益通算できないものとされています。

また、土地又は建物の譲渡による譲渡所得であっても、過去の年分の損失を翌年以降の利益と損益通算することは原則できません。マイホームを売却あるいは買換えた場合の損益通算や繰越控除、課税の繰延べなどの優遇税制は、例外的な制度であることに注意しましょう。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除する優遇税制もあります。いずれか一方の特例適用を受けた場合、他方の特例の適用を受けることができなくなります。買換え特例と3,000万円控除の特例とを比較してどちらの適用を受けるかを判断するようにしましょう。

3,000万円控除の特例は、譲渡所得税を繰り延べるのではなく軽減することができます。譲渡益が3,000万円以下であれば利用することを検討してみましょう。

譲渡益が3,000万円を超えており、買換え後のマイホームを長期的に保有する見込みである場合は、買換え特例を選択するメリットも大きいといえるでしょう。

不動産を売却した場合、譲渡所得税の確定申告を行います。マイホームを売却あるいは買換えた場合の損益通算及び繰越控除の特例などの適用を受けるときは、通常の確定申告書に加えて、所定の明細書や計算書、添付書類を付けることが必要になります。

添付書類は、マイホームに関する登記事項証明書や売買契約書の写し、借入金の残高証明書などを添付することが必要になります。適用を受ける特例によって添付すべき書類が異なるので、確定申告の前に確認し、準備しておくようにしましょう。

不動産売却における損益通算を行うには、高度な税の知識を必要とし、特例の適用条件の確認や、確定申告の手間など様々な作業が発生します。これらの作業は自身でも行うことが可能ですが、不動産売却の手続きと並行して行うには大きな手間と時間を要します。

例えば、マイホームの買換え特例と3,000万円控除の特例は同時に適用できず、どちらからを選択すると一方の適用が出来なくなります。税制改正も頻繁に行われるため、特例の適用条件を誤ってしまうケースも考えられます。

これらの手間やリスクを排除したい方は、税理士への相談も検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットですが、確定申告を代行してもらえたり、的確な税関連のアドバイスをもらうことが可能になる点は大きなメリットです。

プライムブリス文京春日/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 春日駅歩8分
総戸数 13戸

住 所 東京都文京区白山1-2-1
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プライムブリスブンキョウカスガ

■近隣周辺施設情報
グルメシティ小石川店まで約520m
コープ白山店まで約870m
どらっぐぱぱす小石川駅前店まで約420m
くすりセイジョー白山店まで約570m
カクヤス白山店まで約610m
マクドナルド白山駅前店まで約850m
文京区役所まで約1050m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約190m
スギ薬局小石川1丁目店まで約240m
まいばすけっと白山1丁目店まで約240m

物件名 プライムブリス文京春日
所在地 東京都文京区白山1-2-1
最寄駅 都営三田線「春日駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 13戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 2台/月額3,300円
■駐輪場   13台/月額330円
―――――――
■設 計   ユービーエム株式会社一級建築士事務所
■施 工   ユービーエム株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.32㎡~34.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

コンシェリア後楽園ヒルトップスクエア/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 茗荷谷駅徒歩9分
総戸数 52戸

住 所 東京都文京区小石川4ー3ー5
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアコウラクエンヒルトップスクエア
コンシェリア後楽園HILLTOP SQUARE

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと 春日2丁目店まで約320m
三徳茗荷谷店まで約250m
ミニストップ 茗荷谷店まで約70m
セブンイレブン 文京小石川4丁目店まで約420m
小石川郵便局まで約20m
富坂警察署まで約580m
伝通院まで約670m
まいばすけっと西五軒町店まで約1030m
セブン-イレブン 小石川白山通り店まで約1420m
ファミリーマート神楽坂下店まで約1520m

物件名 コンシェリア後楽園ヒルトップスクエア
所在地 東京都文京区小石川4ー3ー5
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷駅」徒歩9分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   長岡建築設計事務所
■施 工   塩田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.46㎡~27.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ハワイの中でも州都のホノルルに着目して、東京やその他アメリカの都市と利回りを比較します。

アメリカの国勢調査に該当するUS Census Bureauによると、2019年のホノルルにおける住宅価格の中央値は$678,200です。その一方で、賃貸住宅の家賃中央値は$1,745となっています。

住宅価格と家賃の中央値に基づいて計算すると、ホノルルの物件の表面利回りは約3.08%です。例えば東京23区内の区分所有マンションなどは、想定利回りが4%〜5%台となっているため、ホノルルの物件の利回りは東京23区の区分所有マンションよりも低いと考えられます。

US Census Bureauを参照してアメリカのエリア別に2019年の物件価格や利回りを比較すると、以下の表のようになります。

ホノルルのほかにも、ロサンゼルスやニューヨークなど世界的な大都市では物件価格が高く、利回りは低くなります。その一方で、テキサス州の州都ダラスでは、物件価格が低めで利回りが高くなっています。

なお、ホノルルの家賃中央値は$1,745ですが、ニューヨークの家賃中央値も$1,740であり、両都市の家賃中央値はほぼ同じです。この2都市の比較では、物件価格の差がそのまま利回りの差になっています。

ホノルル・ロサンゼルス・ニューヨークなどの都市は、人口が多いため空室などのリスクは低くなりますが、利回りはそれほど高くない点に要注意です。

ハワイ不動産投資には、現地に高所得者も多い特性から、空室や家賃回収に関する心配が少ないなどのメリットがあります。そのほか、投資先として世界的な人気が高いことから経験豊富な不動産エージェントが多いことも大きなメリットです。

US Census Bureauによると、ホノルルの持ち家比率は約56.1%であり、約44%の世帯は賃貸住宅で生活しています。賃貸住宅で生活している人の比率が比較的高いため、ホノルルでは空室率の低い投資を期待できます。

また、ホノルルでは2019年時点の世帯年収中央値が$85,857と比較的高めです。高収入世帯が多いため、入居者のスクリーニングができれば家賃の回収リスクも低いと言えます。

そのほか、ハワイは世界的な観光地なので、観光産業に従事する人が多いイメージもありますが、ホノルルで業種別の就業者数を見ると、最多割合を占めているのは教育産業です。ホノルルでは就業者のうちの約22%が教育産業に従事しています。

宿泊業や飲食業などに従事する人の割合は14.4%で、産業別の従業者数としては教育産業に次ぐ2番目になっています。

観光業や飲食業は景気動向に左右される要素も多いものです。一方で、教育産業は観光業や飲食業と比較すると景気動向の影響を受けにくいと考えられます。

ハワイは世界的な観光地であり、不動産投資の投資先としても、世界中の投資家が投資対象として注目しています。投資用不動産の取引も活発で、投資家から見て良い物件はすぐに売れてしまう特徴があります。

エリア全体の取引量が多い分、個々の不動産エージェントが取り扱う取引数も多くなります。投資用不動産取引のノウハウに長けた不動産エージェントが多いのは、ハワイ不動産投資のメリットです。ハワイでは、専門的な知識や経験に富んだ不動産エージェントからアドバイスを受けやすいと考えられます。

そのほか、ハワイには長期間在住している日本人が多く、日本人の不動産エージェントも見つけやすい点もハワイ不動産投資のメリットです。

ハワイでは不動産の取引が多いこともあり、例えばテキサス州などと比較すると取引に関連する書類が多くなります。アメリカでは、州ごとに不動産投資に関連する取引書類が違うためです。

法律も関連する専門文書は英語で書かれていると読解が難しいものですが、日本人の不動産エージェントと契約できればこのような言語の問題も解決しやすいと言えるでしょう。

海外不動産投資では、ローンを利用できる金融機関を探すことも1つの課題になります。海外現地の住宅ローンなどは、現地での継続的な収入がないと利用できないことも多いものです。

しかし、ハワイ不動産投資では、日本国内でローンを利用できる金融機関も複数あります。また、ハワイは日本人に馴染みが深いことから、日本人デスクを設けている現地の金融機関もあるので、資金調達について相談してみるのも1つの方法です。

ただし、海外不動産投資では、物件評価額の満額を借り入れられることはほとんどなく、日本国内の不動産投資よりも自己資金割合が多くなる点に注意を要します。

すでに解説したように、ホノルルの物件は利回りが約3%と高利回りとは言えません。また、テキサス州ダラスなど他の都市と比較すると、利回りは低い点に要注意です。利回り狙いの投資を考えるのであれば、ハワイの物件はあまり適していないと言えます。

そのほか、2019年末に発表された税制改正大綱にて、2022年に実施する確定申告の分から、海外不動産投資の減価償却費を利用した個人の損益通算はできなくなりました。

ハワイ不動産投資は、家賃収入を多く獲得するインカムゲイン型の投資にはあまり向いていません。どちらかというと、物件の売却益を狙った投資に加え、資産性重視の投資や物件の自己利用も視野に入れた投資などに向いています。

ハワイ不動産投資では、日本との時差が大きい点に注意を要します。東京とホノルルの時差は19時間です。東京とホノルルとでは昼夜が逆転するため、不動産エージェントや管理会社とリアルタイムでコミュニケーションを取るのが難しくなります。

また、物件選びから賃貸管理まで日本人のエージェントに一任せず、現地人のエージェントと取引する場合は、言語の問題にも要注意です。細かな意思疎通に苦労することもあるので、コミュニケーションは慎重に進める必要があります。

ハワイ不動産投資は、時差と言語の面で国内不動産投資よりも賃貸管理の難易度が上がる点に要注意です。

シーズンフラッツ文京東大前/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 東大前駅徒歩2分
総戸数 29戸

住 所 東京都文京区西片2-25-9
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツブンキョウトウダイマエ

■近隣周辺施設情報
Olympic白山店まで約600m
miniピアゴ西片2丁目店まで約330m
慈愛病院まで約240m
セブンイレブン文京向丘1丁目店まで約350m
慈愛会保育園まで約240m
スギ薬局白山通り店まで約800m
くすりセイジョー白山店まで約910m
西片クリニックまで約240m
本富士警察署 弥生町交番まで約470m
まいばすけっと文京東大前店まで約350m

物件名 シーズンフラッツ文京東大前
所在地 東京都文京区西片2-25-9
最寄駅 東京メトロ南北線「東大前駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 29戸 築年月 2022年5月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社野村設計
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.18㎡~53.13㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金利とは、金融機関などからお金を借りたときに、そのお金に追加して支払う利子の割合のことです。この金利は物価や景気、為替などに影響を受けて上下しますが、不動産投資ローンを契約する際に初回の金利が定められます。

このときの金利のタイプが「変動金利」「固定金利」「固定期間選択金利」の3つあります。その違いは、返済期間中に金利が変動するのが「変動金利」で、変わらないのが「固定金利」です。また固定金利のうち、金利が固定される期間を選べるのが「固定期間選択金利」ということになります。

変動金利で不動産投資ローンを借りた場合、ほとんどの金融機関が半年ごとに金利の見直しを行っています。それは金利は物価や為替相場、景気などによって上下しているからです。

上記で紹介したように返済期間中に金利の見直しが行われますが、返済額の見直しは5年間は行われません。つまり金利が上昇した場合は返済額の中で金利分の支払いが増えることになります。

変動金利は金利が上下しますが、不動産投資ローンを契約したときより金利が下がれば、返済総額がそれに合わせて減ることになります。

また、不動産投資ローンを提供する金融機関にもよりますが、ローンの契約時の金利は固定金利よりも変動金利の方が低くなっている金融機関がほとんどです。そのため返済期間中に固定金利以上に金利が上がらなければ、固定金利を選択するよりも返済総額が少なくなります。

金利が下がれば返済総額が減りますが、反対に金利が上がれば返済総額が増えることになります。半年ごとに金利が変わるので、返済額が見通せないこともデメリットのひとつです。特に不動産投資を専門に行っているケースでは、世帯の収入が家賃収入のみのため、返済額が増えることで世帯の収入が減ることになります。

不動産投資では賃貸物件の外壁や屋根などの修繕工事、あるいは原状回復工事が必要です。その際に返済総額が見通せなければ、支出を抑える必要があることもあり、十分な修繕工事を行えない可能性もあります。

不動産投資ローンの場合、毎月の返済額は不動産投資による家賃収入を加味して設定されます。しかし、金利が上昇し毎月の返済額が増えると、毎月の返済額がその家賃収入を上回ることもあります。そのため借入金の返済が滞ったり、預金や本業の収入から捻出しなければならないこともあります。

毎月の返済額は125%ルールで上限が設けられますが、上限を超えた分は消滅する訳ではなく、次回の見直しの際に上乗せされることになります。そのため万が一、最終返済日までに未払いの利子が残ってしまった場合はその分を一括請求されることもあります。

変動金利のメリットとデメリットを紹介しました。主なメリットとしては総返済額が低くなることですが、反対にデメリットは総返済額が高り、それによって毎月の生活や賃貸物件の経営に影響が出てしまうケースがあることです。

しかし、このようなデメリットの影響を受けないための対策方法もあります。下記にまとめましたので参考にしてください。

変動金利の標準金利が上下するのは「短期プライムレート」と連動していることをまずは把握しましょう。短期プライムレートとは金融機関が財務状況が良い企業に対して1年未満の融資を行う際に適用される金利です。

お借入後の金利の見直しは短期プライムレート連動長期貸出金利を基準として変更日の2週間後以降の最初に到来する約定返済日の翌日より行います。その場合、短期プライムレート連動長期貸出金利の変更幅と同じだけ引き上げ、または引き下げます。

みずほ銀行では「金利・手数料」のページに「短期プライムレート」が掲示されていますが、2021年6月4日時点での「短期プライムレート」は「年1.475%」となっています。

変動金利を利用する場合、デメリットの多くは金利の上昇によるものです。そのため金利の上昇が続き、返済総額が今後も上がると予想できる状況であれば固定金利に切り替えることも考えましょう。

ほとんどの金融機関の変動金利商品は固定金利への切り替えができますが、申請日から適用になるまでの日数など微妙に違います。また金利の切り替えを申請する際には手数料が発生します。この金額も把握しておきましょう。

変動金利は金利の変動をダイレクトに受けるため、長期間または高額の融資には向いていません。不動産投資ローンを利用する場合、新築の物件では返済期間が35年間など長期にわたるケースもありますが、こうした長期間の融資を受けるときには特に熟考が必要になります。

またローンの返済中に変動金利のデメリットを受けやすいと判断した場合は、物件を売却するという選択肢もあります。いつでも売却できるように物件のメンテナンスを常に行っておく、空室期間を長くしないなど管理体制を強化しておくことも変動金利によるリスク対策につながります。

賃貸物件は年数が経つごとに経年劣化も進み、収益力が下落していきます。家賃収入が徐々に減少していくことは避けられないものなのです。そのため家賃収入が減少したあとで、変動金利が上昇してしまい毎月の返済額が上昇すると手元に残る資金が一気に目減りすることになってしまいます。

こうした事態を避けるためには借入金の元金を早めに減らしておくことです。資金に余裕があるときはできるだけ繰上げ返済をして、借入金の元金を減らしておきましょう。こうすることで、想定外の金利の上昇にも備えることができます。

どのような対策を行っても、金利上昇のリスクを完全に避けることはできません。金利が上昇して投資のキャッシュフローを圧迫してしまうのであれば、他行への借り換えを検討することも大切です。

借り換えとは、物件購入時の銀行とは異なる金融機関から融資を受け、抵当権を移すことです。借り換えには新規ローンの事務手数料などもかかりますが、借り換え先で設定される金利次第で、投資効率を上げられる可能性があります。

レジディア文京本郷2 /事故

竣 工 2006年3月
最寄駅 本郷三丁目駅徒歩2分
総戸数 70戸

住 所 東京都文京区本郷3-17-6
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
レジディアブンキョウホンゴウ2
RESIDIA 文京本郷Ⅱ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ本郷2丁目店まで約110m
マルエツプチ本郷3丁目店まで約220m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約100m
まいばすけっと小石川2丁目店まで約1190m
カエデ本郷店まで約100m
セブンイレブン本郷店まで約200m
セブンイレブン文京本郷3丁目店まで約190m
ローソン本郷1丁目春日通店まで約650m
ローソン本郷1丁目店まで約560m
ローソンストア100本郷郵便局店まで約760m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約100m
ファミリーマート東大正門前店まで約820m
くすりの福太郎本郷店まで約400m
マツモトキヨシ御茶ノ水駿河台店まで約960m
順天堂大学医学部附属順天堂医院まで約450m
本郷小学校まで約400m
東京大学本郷キャンパスまで約520m
本郷三郵便局まで約140m
三菱東京UFJ銀行本郷支店まで約220m
丸善お茶の水店まで約740m
株式会社イチカワランドリーまで約240m
ほっともっと東大前まで約860m

物件名 レジディア文京本郷2
所在地 東京都文京区本郷3-17-6
最寄駅 都営大江戸線「本郷三丁目駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2006年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.20㎡~43.20㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

グランパセオ本駒込/事故

竣 工 2018年7月
最寄駅 駒込駅徒歩7分
総戸数 22戸

住 所 東京都文京区本駒込5-69-7
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
グランパセオホンコマゴメ
GRAN PASEO本駒込

■近隣周辺施設情報
トップパルケ田端銀座店まで約410m
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約500m
ローソン本駒込5丁目店まで約180m
ファミリーマート六義園店まで約320m
文京グリーンコートまで約660m
本駒込二郵便局まで約300m
東京都立駒込病院まで約630m
駒込警察署上富士前交番まで約310m
六義園まで約360m
駒込東公園まで約410m
ジョナサン本駒込店まで約140m
餃子の王将駒込店まで約410m

物件名 グランパセオ本駒込
所在地 東京都文京区本駒込5-69-7
最寄駅 東京メトロ南北線「駒込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2018年7月

■駐車場   有
■バイク置場 有/月額4,400円
■駐輪場   有/月額440円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(26.50㎡~43.59㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

RBM本郷レジデンス/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 本郷三丁目駅徒歩2分
総戸数 23戸

住 所 東京都文京区本郷2-25-9
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
RBMホンゴウレジデンス

■近隣周辺施設情報
区立本郷保育園まで約280m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約70m
文京区立湯島小学校まで約610m
元町公園まで約380m
成城石井東京ドームラクーア店まで約620m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約700m
ローソン本郷3丁目メトロピア店まで約260m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約280m
本郷四郵便局まで約260m
りそな銀行本郷支店まで約170m
三菱東京UFJ銀行本郷支店茗荷谷出張所まで約300m

物件名 RBM本郷レジデンス
所在地 東京都文京区本郷2-25-9
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 23戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   レジデンス・ビルディングマネジメント株式会社一級建築士事務所
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(27.51㎡~42.09㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資は不動産を購入して他者へ貸し出し、賃料収入を得たり、不動産価格の値上がりを狙って売却益を得たりする投資方法です。賃料収入の部分をインカムゲイン、売却益の方をキャピタルゲインと言います。

居住用の物件を貸し出す不動産投資には、大きく分けて区分投資と一棟投資の2つのパターンがありますが、どちらの投資方法でも主にこの2つの収益の獲得を目指すことになります。

区分投資はマンションの1戸ごとを所有して貸し出す投資方法で、1室ずつ購入することから取得費が安く、投資資金があまり多くない方やローンの与信が少ない方でも参入しやすい特徴があります。

区分マンション投資は共同住宅の中の1戸単位で購入していく投資方法であるため、物件取得にかかる初期費用が安く、不動産投資ローンを活用しやすいメリットがあります。

また、新築マンションや築年数が浅い物件であれば、建物の法定耐用年数が長く、融資期間も長く設定されやすくなるのが特徴です。融資期間を長く設定できるため、月々の設定家賃が少額でもキャッシュフローを生み出しやすい点も特徴となっています。

不動産投資では、賃貸ニーズが多く空室率の低いエリアの物件の価格が上昇していく特徴があります。例えば、東京23区内の物件であれば空室リスクの低い運用が期待できますが、不動産価格は国内で最も高く、一棟マンション・アパートの取得には多額の資金を必要とします。

一方、1戸単位で取得していく区分マンション投資であれば価格も安価となり、空室率の低い都心部の物件であっても取得しやすいメリットがあります。長期的な運用となる不動産投資において、空室率が低い都心部の物件を取得しやすいという点は区分マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

ただし、新型コロナウイルスの感染拡大の影響によりテレワークが推奨され、2020年には例年よりも東京から地方への転出者が増加した月も見られました。今後の生活様式の変化によって、必ずしも将来的に賃貸ニーズが見込めるというわけではない点に注意を要します。

前項で解説したように、東京など都心部の物件価格は値上がり傾向にあるため、エリアや物件のグレードによっては売却益を得られる可能性があります。以下、国土交通省が発表した不動産価格推移のグラフを確認してみましょう。

不動産価格指数のグラフ推移をみると、都市部に建設されやすいマンション価格が突出して上昇していることがわかります。上記の期間において都市部のマンションへ投資を行っていた場合、キャピタルゲインを得られたケースも少なくありません。

不動産投資のパフォーマンスは月々の家賃だけでなく、売却した時の売却差益との総和で推し量ることが重要となります。将来的な値上がり・値下がりのリスクがどの程度あるのか、という視点を持って運用を行うことが大切です。

都心部の物件を取得しやすい区分マンション投資においては、郊外の物件が主となる一棟マンション・アパート投資と比較して、「売却益を得やすい」「不動産価格の値下がりリスクが低い」というメリットがあると言えます。

不動産投資では、「年間の想定家賃収入÷物件の取得費」で割りだした表面利回りでおおよその物件の収益性を比較し、検証します。郊外の住宅地や地方都市が主な投資エリアになる一棟投資では、収益性に対する物件の取得費が安くなり、高い利回りを狙いやすくなります。

一方、土地値の高い都心部の区分マンションでは、収益性に対して物件価格が高く、この表面利回りが低くなってしまうデメリットがあります。

物件によっては家賃でローン返済を相殺できず、月々のキャッシュフローがマイナスとなるケースも少なくありません。区分マンションを取得する際は、家賃下落リスク・空室リスクもふまえ、月々の資金状況についてしっかりとシミュレーションを行うことが重要です。

区分マンションのように一つの物件に対し複数のオーナーがいる場合、管理組合の設置が義務付けられています。エレベーター外壁など共用部分の管理は、この管理組合によって意見が統合され、方針が決まることになります。

例えば、建物管理を行う事業会社の対応が悪い場合でも、オーナー1人の意見を通すことができないため、管理組合を通してでしか会社変更ができません。また、外壁工事などの大型修繕計画や月々の修繕積立金の額なども予め決められており、スケジュールの変更や予算の調整なども原則的には不可能となります。

一棟を所有した場合、これらの経営判断はオーナー1人で行うことが可能です。経営判断を自ら行っていきたい方にとって、区分マンション投資ではオーナーが管理・工夫できる範囲は非常に狭いというデメリットがあります。

不動産投資では1つの物件だけでなく、所有する物件を徐々に複数戸に増やしていき、事業拡大を目指す運用方法があります。事業拡大を行うことで全体的な投資リスクは増加しますが、1戸あたりのリスクを分散させつつ、大きなリターンを狙うことが可能になります。

しかし、区分マンション投資では物件の収益性が低く、長期の融資年数を設定するためにローンの返済スピードが非常に緩やかになります。このため、融資可能枠がなかなか回復せず、事業拡大を行うことが難しくなります。

早期に融資枠を使い切ってしまうと、次の物件取得の難易度が非常に高くなり、投資戦略の幅が狭まります。事業拡大を行う予定があるのであれば、「1戸目にどのような物件を取得するのか」という視点を持ち、慎重な判断が大切です。

1棟の部屋をすべて貸し出す一棟投資では、複数戸を同時に運用することになります。複数戸を運用するために1戸あたりの空室リスクが分散されるメリットがあります。

例えば、設定家賃が10万円の区分マンション2戸と、家賃5万円×4戸の一棟アパートを比較した時、満室であればどちらも収入は同じですが、2戸空きが出ただけで全空になってしまう区分マンションの方が空室リスクは高いと言えます。

このように、一棟投資は一回の物件取得で複数戸をまとめて取得することができるため、一物件あたりの空室リスクを抑えることが可能です。

投資規模が大きくなりやすい一棟投資では、複数戸を所有するスケールメリットにより、高利回りを狙いやすい特徴があります。また、投資エリアが比較的に郊外寄りとなることも、一棟投資の利回りが高くなりやすい要因です。

また、リフォームのタイミングや業者選びも自身の裁量で設定できるため、経費コントロールもしやすいという点もメリットです。

収益性の高い一棟投資では、区分と比較して規模拡大を狙いやすいメリットがあります。一棟マンション・アパートは月々の家賃収入が多く、ローンの返済スピードが区分マンションと比較して早くなるためです。

また、金融機関からの評価においても「不動産賃貸業」という事業として認識されやすく、長期間にわたってキャッシュフローを生み出せていれば、不動産事業の実績があるとみなされ、次の融資審査においてもプラスに働きます。

ただし、一棟投資であれば無条件に規模拡大ができるというわけではありません。適切な判断を行ったうえで不動産収入を得ていないと、金融機関からの評価が低くなり、規模拡大は難しくなります。

区分・一棟どちらの場合でも、返済比率が適切な状態になるように調整することが重要になります。規模拡大を焦ってしまい、借入を増やしすぎてしまうと、思ったように拡大していくことができないケースもあるため注意しましょう。

投資規模が大きくなる一棟投資では、都心部の物件を取得するハードルが非常に高くなります。例えば、郊外の数千万円~数億円の物件と同スペックであっても、東京23区内となれば数億~十数億円の資金が必要となります。

不動産投資ローンを活用した資金調達では、年収の7~12倍程度がおおよその目安となります。数億~十数億円の物件を購入できる方は非常に少なく、実質的に多くの個人投資家にとって投資対象となり得ません。

このような事情から、一棟投資を検討する際は都心部ではなく、郊外の住宅地や地方都市の中心部などが主な投資エリアとなります。区分マンションと比較して物件の流動性が低く、売却時に時間がかかりやすいこともデメリットとなります。

郊外の受託地や地方都市が主な投資エリアとなる一棟投資は、長期的に見たときの空室リスクが高いというデメリットがあります。これは都心部に人口が集中することによって、郊外の賃貸ニーズが大幅に減少してしまう懸念が背景としてあります。

プライムメゾン湯島/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 湯島駅徒歩2分
総戸数 139戸

住 所 東京都文京区湯島3-20-12
概 要 地上14階 地下3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可

■物件名フリガナ
プライムメゾンユシマ

■近隣周辺施設情報
サミットストア湯島天神南店まで約10m
Hanamasa Plus+湯島店まで約350m
ローソン湯島駅前店まで約290m
セブンイレブン文京湯島3丁目店まで約350m
湯島二郵便局まで約200m
本郷三郵便局まで約500m
東都文京病院まで約220m
順天堂大学医学部附属順天堂医院まで約850m
三菱UFJ銀行秋葉原支店まで約750m
みずほ銀行上野支店まで約550m
文京区立湯島小学校まで約120m
湯島天満宮まで約160m
文京区立切通公園まで約350m

物件名 プライムメゾン湯島
所在地 東京都文京区湯島3-20-12
最寄駅 東京メトロ千代田線「湯島駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 地下3階 RC造
総戸数 139戸 築年月 2022年2月

■駐車場   29台(機械式)月額56,100~66,000円
■バイク置場 14台/月額8,800円
■駐輪場   有/6,600円(2年間分)
―――――――
■設 計   株式会社坂倉建築研究所
■施 工   株式会社鴻池組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.09㎡~54.47㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

日本銀行は2016年2月からマイナス金利政策の導入を始めており、2021年9月現在まで低金利政策は維持されています。

このため、2021年9月までの直近5年間では、いずれも10年国債の金利は低めです。また、マイナス金利の政策宣言直後や2019年2月以降など、一部の時期では実際に国債の金利がマイナスになっています。

周期的には3年ごとにマイナス金利の時期が到来しており、今後も低金利政策が維持される場合は、同様の周期を繰り返す可能性があります。

なお、日本銀行は2021年9月22日に開催された金融政策決定会合にて金融緩和の維持を決めており、低金利の状況はまだ続く見通しです。

新型新型コロナウイルスウイルスの感染拡大の影響によってアメリカを含む海外各国では利下げが行われていますが、2021年9月時点では、経済回復に伴い利上げの時期を探る動きも出てきています。

しかし、アメリカの連邦準備制度理事会では、利上げも含む量的緩和の縮小について2021年中に開始するのが適当との意見があり、海外では2021年中に利上げに踏み切る国も増える可能性が出てきています。

日本では3年ごとにマイナス金利の時期に入る傾向が見受けられますが、日本銀行がアメリカの量的緩和縮小に従って金融引締めの方向に舵を切った場合、日本でも利上げが始まる可能性があるでしょう。

貸出約定平均金利の推移と、不動産投資家向けのアンケート結果から、銀行の貸出金利について実態を考証します。

実際に銀行の貸出金利はどう変化しているのか、都市銀行・地方銀行などの銀行種別に、貸出金利の推移を見てみます。

銀行の貸出約定金利を見ると、細かな上下動はあるものの、5年間の長期スパンで見ると概ね横ばいです。なお、全体的にはメガバンクを含む都市銀行が最も低金利であり、事業規模が小さい信用金庫は最も金利が高くなっています。

目立った動きを見出すとすれば、新型コロナウイルスによって最初の緊急事態宣言が発令された2020年4月以降、信用金庫の金利が低い時期が続いた点です。

信用金庫は地域密着型の金融機関として営業しており、地方都市の中小企業などに向けて融資することも多いため、このような動きになったと予測されます。信用金庫よりも営業範囲が広がるものの、地方銀行にも似たような動きが出たと考えられます。

10年国債の金利はそれなりに動きがあるように見えますが、概ね-0.25%~0.15%の間で上下動しており、プラスマイナスの幅についてはそれほど大きくありません。10年国債金利の変動の小ささが、そのまま銀行の金利推移に表れているとの見方もできます。

これまでの推移を検証する限りでは、少なくとも日本銀行による低金利政策が続く間は、各金融機関による金利も大きな変化がないと予測されます。

ただし、今後また新型コロナウイルスの新型種が流行するなどして感染者数がこれまで以上に増える場合などは、また金利が下がる可能性もあります。

一方で、各銀行が不動産投資ローンに関する貸し出し戦略・方針などを変更した場合などは貸出金利が上昇する可能性があるため、各行の貸し出し動向を注視しておきたいところです。

2018年10月以降の推移で見ると、1%台の金利でローンを利用している投資家が最多であることがわかります。

2020年10月には3%台・4%台の利用者が減って1%未満の利用者が増えたものの、2021年4月には1%未満の利用者が半減して1%台・2%台の利用者が増えました。

多くの時期で1%台の利用者が約半数を占めていることから、不動産投資ローンの金利は1%台になることが多いものと推測されます。少なくとも低金利政策が続く限りは、それほど大きな変化は出にくいと言えるでしょう。

アイフラット文京本駒込/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 駒込駅徒歩7分
総戸数 77戸

住 所 東京都文京区本駒込5-31-9
概 要 地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットブンキョウホンコマゴメ
AIFLAT文京本駒込

■近隣周辺施設情報
北田端郵便局まで約180m
東洋大学白山キャンパスまで約1600m
滝野川警察署中里交番まで約370m
駒込東公園まで約540m
トップパルケ田端銀座店まで約270m
文京グリーンコートまで約910m
セブンイレブン田端3丁目店まで約160m
東京都立駒込病院まで約600m
セブンイレブン北区田端3丁目まで約180m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約280m
大戸屋田端アスカタワー店まで約680m

物件名 アイフラット文京本駒込
所在地 東京都文京区本駒込5-31-9
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 地下1階 RC造
総戸数 77戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   株式会社IAO竹田設計東京第一事務所
■施 工   株式会社松村組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.90㎡~51.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

不動産売買契約が締結されると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」によって法定限度額が決められており、下記のようになっています。

通常は、不動産会社があらかじめ請求書を発行して提出します。決済後にそのまま支払うケースや、後日振り込むケースなど不動産会社によって異なりますので、事前に確認しましょう。

売却した物件をローンで返済していた場合、売却して得た資金でローンを完済することになります。この場合、次のような流れで手続きを行います。

不動産売買契約は法律に則った正式なものです。そのため、過ちがあると違約金などのペナルティが課せられることになりますので、注意点を紹介します。今回は「解約による違約金」と「収入印紙不足による過怠税」の代表的な2つのペナルティです。

不動産売買は契約の上で行いますので、自己都合で破棄すると、相手方に迷惑がかかってしまいます。そのため、あらかじめ契約解除に関する事項も決めておきます。

通常は、損害賠償という扱いで違約金を設定し、不動産売買契約書に記載しておきます。違約金は物件代金の10〜20%が目安となります。

ただし、不動産売買に関しては、契約後の一定期間内であれば契約を解除できる手付解除と呼ばれる期間を設けることがあります。例えば、1カ月の手付解除期間を設けていれば、その期間内であれば契約を解除できるというものです。手付解除には下記のようなペナルティが設けられていることがあります。

違約金の支払いや手付解除によって契約を解約することはできますが、手付解除を行うことで仲介会社からの信用にも影響を与えますので、できるだけ契約後の解約とならないよう契約前に慎重に確認しましょう。

ペナルティを避ける方法としては、特約を設定する方法もあります。例えば、ローンの利用ができなかった場合に解約できる「ローン特約」などです。売買交渉の前に、特約について不動産会社に説明してもらうといいでしょう。

前述したように、不動産の売買における契約書は、その成立を証明するために税金を支払いますが、それは収入印紙を貼付することで行います。しかし、収入印紙の金額は契約金額によって異なることに注意が必要です。

アーバネックス小石川春日/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩9分
総戸数 52戸

住 所 東京都文京区春日1-9-30
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■6階/8階/1001/1002号室対象
■キャンペーンDE/適用可
■フリーレント2ヶ月
■フリーレント実質3.5ヶ月

■305/306/505/506号室対象
■キャンペーンC/適用可
■フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンBD/適用可
■上記以外号室対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象/フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスコイシカワカスガ

■近隣周辺施設情報
メトロ・エム後楽園まで約690m
ラクーアまで約750m
セブンイレブン文京春日1丁目店まで約50m
ファミリーマート文京後楽2丁目店まで約200m
ミニストップ文京後楽店まで約240m
まいばすけっと飯田橋駅北店まで約260m
いなげや飯田橋店まで約380m
東京都民銀行春日町支店まで約320m
本郷五郵便局まで約750m
巣鴨信用金庫春日町支店約まで610m
スギ薬局白山通り店まで約670m

物件名 アーバネックス小石川春日
所在地 東京都文京区春日1-9-30
最寄駅 都営大江戸線「飯田橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社コプラス一級建築士事務所
■施 工   馬淵建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.00㎡~40.79㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

遺留分とは、一定の相続人に対して、生活の保障を図るなどの観点から、法律上最低限の取り分を確保する制度です。

被相続人は、自分の財産を死後どのようにするか、遺言によって自由に決めることができますが、遺留分については、遺言によっても奪うことができません。

遺留分を有するのは、配偶者、子、直系尊属に限定されており、兄弟姉妹には遺留分はありません。また、遺留分の相続財産に対する割合は、相続人のパターンによって異なります。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、遺留分を法定相続分によって分け合います。

直系尊属のみが相続人の場合、遺留分は相続財産の3分の1です。直系尊属とは、父母、祖父母が該当します。

上記以外の場合、遺留分は相続財産の2分の1です。配偶者や子、孫が相続人の場合が該当します。配偶者と直系尊属が相続人の場合も同様です。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、この2分の1を法定相続分で分割します。以下で具体的なケースを説明します。

遺留分の計算は、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて求めます。相続財産に不動産があるときは、その不動産の評価額を算定することが必要になります。

相続財産のうちに不動産があるなしに関わらず、遺留分は、上述した遺留分割合に基づき、次のように計算します。

遺留分を算定するための財産額は、相続時の被相続人の積極財産の額に、10年以内に相続人に贈与された生前贈与の額と、1年以内に第三者に生前贈与された財産額を加算し、被相続人の債務の額を差し引いた額となります。

遺留分を算定するためには、その基礎となる被相続人の相続財産額を算定する必要があります。このため、相続財産に不動産があるときの遺留分の算定に際しては、その不動産を評価することが必要になります。

遺留分の算定基礎となる不動産を評価するにあたっては、複数の評価方法があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。

公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。公共用地の取得にあたって取得価格算定の基準となるほか、民間の土地取引の指標になります。

また、基準地価は、毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が特定の基準地の価格を判定し、公表するものです。

これらの地価は、市場価格に近く客観的であるため、遺留分の算定基礎となる不動産評価も対象不動産の周辺地の標準地または基準地のこれらの地価を下に概算する方法があります。

国税庁が毎年1月1日時点の価格を基準に公表している土地の価格であり、相続税・贈与税を算出する際の財産評価基準となります。ただし、公示地価の8割程度を目安に評価されており、遺留分の算定基礎として利用すると、遺留分の算出額が過少になる傾向があります。

固定資産税の課税評価額は、市区町村が、毎年1月1日に不動産の所有者に課税決定する固定資産税の算定基礎となる評価額です。国が定めた固定資産評価基準に基づき、土地については、3年ごとに評価換えがおこなわれます。

公示地価、基準地価の7割を目安に評価しています。相続税の路線価と同様、遺留分の算定基礎として利用すると、算出額が過少になるおそれがあります。

不動産鑑定を専門とする国家資格者である不動産鑑定士に、対象不動産の適正な価格の鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国の定めた不動産鑑定基準に基づいて、適正な価格を判定します。

相続人の間でも納得しやすい価格を鑑定してもらうことができますが、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。数十万円の費用がかかることです。相続不動産の資産価値が低い場合には、費用をかけてまで公平性を保つメリットが薄い可能性もあるため、注意しましょう。

不動産会社の査定では、実際に売り出した時に予想される成約価格を算出することができます。実際の売買を想定した価格を算出するために無料で依頼することができ、最も市場価格に近い価格を算出できる方法となります。

しかし、不動産会社によって査定方法や売却ルートが異なるために、査定額にばらつきが出てしまう点はデメリットです。複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較するように注意しましょう。