ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン/事故

竣 工 2021年6月
最寄駅 京急蒲田駅徒歩7分
総戸数 34戸

住 所 東京都大田区南蒲田2-11-23
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象/引越代賃料1ヶ月分迄無料
(※2022年2月末の契約開始に限る)

■物件名フリガナ
ジェノヴィアカマタツースカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ライフ西蒲田店まで約900m
まいばすけっと環八蒲田4丁目まで約300m
セブンイレブン京急蒲田駅前店まで約500m
ファミリーマート蒲田駅前店まで約550m
ローソンテクノポートカマタ店まで約100m
ローソン南蒲田二丁目店まで約150m
蒲田駅前郵便局まで約700m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約700m
セリアサンライズ蒲田店まで約600m
ユザワヤ蒲田店まで約600m
ファッションセンターしまむら蒲田店まで約550m
ホットヨガスタジオLAVA蒲田東口店まで約550m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約800m
糀谷病院まで約550m

物件名 ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン
所在地 東京都大田区南蒲田2-11-23
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2021年6月

■駐車場   2台(平置式)月額25,300円
■バイク置場 3台/月額2,200円~3,300円
■駐輪場   34台/無料
―――――――
■設 計   株式会社松永建設一級建築士事務所
■施 工   株式会社松永建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増・犬猫2匹迄・体重15キロ迄)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.45㎡~40.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンシェリア蒲田CROSSIA/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 蒲田駅徒歩6分
総戸数 42戸

住 所 東京都大田区蒲田5-50-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアカマタクロッシア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区蒲田5丁目店まで約150m
ファミリーマート蒲田4丁目店まで約150m
まいばすけっと環八蒲田5丁目店まで約50m
マルエツかまた店まで約230m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約600m
蒲田郵便局まで約20m
警視庁蒲田警察署まで約200m
大田区民ホール・アプリコまで約190m
本蒲田公園まで約90m
大田区立新宿小学校まで約280m
東京都立蒲田高等学校まで約350m

物件名 コンシェリア蒲田CROSSIA
所在地 東京都大田区蒲田5-50-4
最寄駅 JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社瑠建築設計事務所
■施 工   中央建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(25.55㎡~26.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であるといえるでしょう。

バランスシート(貸借対照表)は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債+純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債+純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費+借入金元金返済」がプラスである必要があります。

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。

ルネサンスコート蒲田リバーテラス/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 京急蒲田駅徒歩5分
総戸数 20戸

住 所 東京都大田区東蒲田2-37
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネサンスコートカマタリバーテラス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南蒲田1丁目店まで約200m
マルエツ西糀谷店まで約350m
セブンイレブン大田区西糀谷1丁目店まで約330m
大戸屋ごはん処ウィングキッチン京急蒲田店まで約490m
ツルハドラッグ西糀谷店まで約330m
くまざわ書店ウィングキッチン京急蒲田店まで約480m
Can★Do糀谷店まで約550m
東蒲田二郵便局まで約420m
東蒲田保育園まで約180m
大田区立南蒲小学校まで約300m
大田区立東蒲中学校まで約130m
南蒲公園まで約300m

物件名 ルネサンスコート蒲田リバーテラス
所在地 東京都大田区東蒲田2-37
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   PCMC・アーキテクト・サポート株式会社一級建築士事務所
■施 工   薩摩建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2K(25.27㎡~25.83㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これから不動産投資を始める初心者は、取得までに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、といくつかのハードルを乗り越えることになります。

この時、不動産の取得に焦ってしまい失敗したということにならないよう、ここでは初心者がまず気を付けるべき不動産投資の7つのポイントを挙げています。

大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2~3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信(ローンの借り入れ枠)が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。

購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。

これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。

将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。

信用できる不動産投資会社を選ぶには、2~3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。

複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か?」ということを判断しておくと良いでしょう。

昨今、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になっています。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。

しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正をしていることが判明し、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。

一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。

購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。

不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千~何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。

このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。

きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。

物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。

不動産投資は家賃収入と経費(管理費用や諸税金など)、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。

なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない!」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。

不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。

不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身です。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。

不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにせず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。

どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。

そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切りが出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。

返済原資や何かあった場合の担保、余剰資産がない状態でキャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用が下がってしまう可能性もあり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。

不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。

例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。

不動産投資では、建物の経過年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費を経費として計上することで、給与所得と損益通算し、会計上の所得を圧縮することができるメリットがあります。

不動産を売却する際、不動産の取得費と売却価格の差額が売却益と見なされます。ただし、取得費は購入金額から減価償却分を差し引いて行われるため、減価償却によって損益通算していた部分については売却時に譲渡益と見なされることになります。譲渡所得における取得費は、次のように計算します。

この年数を超えると減価償却費の計上は出来なくなります。中古物件を購入していた場合には残りの耐用年数が短くなっているために、より注意が必要となります。

減価償却のデメリットや注意点について知らずにシミュレーションを行っていると、将来的に収支が合わなくなる事例が見られています。減価償却費に重きをおいた収支シミュレーションを行ってしまっている場合には注意が必要です。

不動産投資に関する全体的な情報収集を行います。不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーの言い分をすべて信じることになってしまいますので、物件を高値づかみしてしまったり、問題のある物件を見分けられずに購入してしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊から3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者が販促ツールとして書籍やセミナーを利用していることが多いためです。

スタイリオ蒲田2/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 蓮沼駅徒歩4分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区西蒲田7-41-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年4月末迄フリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント6ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
スタイリオカマタ2
スタイリオ蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ御園店まで約60m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約70m
ライフ西蒲田店まで約80m
すき家サンライズ蒲田店まで約170m
東武ストア東矢口店まで約230m
Seriaサンライズ蒲田店まで約210m
東京工科大学蒲田キャンパスまで約730m
グランデュオ蒲田まで約560m
肉のハナマサ蒲田店まで約220m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約600m

物件名 スタイリオ蒲田2
所在地 東京都大田区西蒲田7-41-10
最寄駅 東急池上線「蓮沼駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年2月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.27㎡~45.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1つ目のメリットは購入希望者の増加が期待できることです。一昔前までは、不動産会社に足を運んで、売りに出されている物件の写真を確認する必要がありました。しかし、現在はインターネット環境が整っているため、家にいながら簡単に物件の写真を確認できます。そのため、写真が良い物件かどうかの重要な判断材料の1つとなっています。

売却前にクリーニングしているマンションは、実施していないマンションに比べて見た目が変わります。見た目がきれいなマンションの場合には、清潔感のある快適な空間になり、また購入してからきれいにするまでの時間や手間・費用を抑えられることによって印象が良くなるため、購入希望者の増加が期待できるでしょう。

また、クリーニングをすることで不動産会社にも良い印象を与えられれば、査定額のアップも期待できます。不動産会社のマンション査定は、周辺相場や築年数からおおよその価格を算定して、最後に内装の劣化状況などを確認してから結果を出すのが一般的です。

ほとんどのマンションは、築年数の経過に見合った程度の内装の劣化状況であるため、現地確認で査定結果に大きなマイナスの影響が出るケースは少ないと言えます。しかし、たばこを吸う・ペットを飼っているなど、特殊な使い方をしているケースでは、それによる汚れによって現地確認時に査定結果が下がる可能性があります。

一方で、クリーニング済みの内装がきれいな状況であれば、不動産会社は「きれい」という点をセールスポイントにできるため、むしろ査定結果がアップする可能性もあります。査定結果には様々な要素が含まれているため、「必ず上がる」とは言えませんが、きれいなマンションの方が査定結果に良い影響を与えることに変わりはないでしょう。

クリーニングを行えば、リフォームよりも手軽に部屋をきれいにできます。リフォームでは劣化した設備・内装を新品に交換するため、完了まで時間がかかるだけでなく費用も大きく膨らむ可能性が高いと言えます。特に水回りは劣化しやすく、リフォームした場合の費用の目安は以下のようになります。

もし、全ての水回りのリフォームを実施した場合には、200万円程度の費用がかかることになります。それらを全て実施しても、200万円上乗せして売れるとは限りません。しかし、クリーニングであれば、色々なメニューを組み合わせても10万円以内に収まるのが一般的です。そのため、必ずしもリフォームが必要ない場合には、クリーニングのみで手軽に済ませることができます。

また、クリーニングを行うことで売却後のトラブル防止も期待できます。マンションの売却では、売り手は瑕疵担保責任という責任を負わなくてはなりません。瑕疵担保責任とは、売却したマンションで何かしらの不具合が見つかった場合に、その修繕費用などを売主が負担しなければならないというものです。

この修繕費用が大きくなれば、いくら物件を高く売却できても後からまとまった支出が生じることになるので注意が必要です。しかし、クリーニングを実施していれば、清掃業者が瑕疵を発見してトラブルを未然に防ぐことができる可能性があります。

また、売買契約時に瑕疵があることをあらかじめ告知していれば、告知した部分の瑕疵担保責任を負わずに済むため、売却後のトラブル防止が期待できるでしょう。

クリーニングにはどのくらいの費用を想定しておけばいいのでしょうか?クリーニング費用の目安は以下の通りです(広さや作業内容、依頼する業者によって価格は変わるため、あくまで参考となります)。

マンションを売却する前にクリーニングすると、購入希望者の増加が期待できる・査定額のアップが期待できるなどのメリットがありましたが、クリーニングを依頼する際には依頼する時期を考慮する必要がある点には注意が必要です。引越し業者の引越し料金が繁忙期に高くなるのと同様、クリーニング業者次第では繁忙期に料金が高くなる可能性があります。

クリーニング業者の繁忙期は、物件の取引が盛んな1~3月に集中しやすいため、引越し業者の繁忙期とほぼ同じように考えても問題ありません。繁忙期を避ければ、費用を抑えられるほか日程調整をしやすい可能性があるため、依頼時期を考慮することも重要と言えるでしょう。

トヨタ自動車の豊田社長や経団連の中西会長が「終身雇用を維持するのは難しい」という内容の発言をしたことが報道されたり、老後には2,000万円が必要になるという金融庁のレポートが大々的に取り上げられたりするなど、サラリーマンを不安にさせるニュースが多くなっています。

高齢化にあたって政府も70歳まで働けるような法整備を進めています。しかし、一方でリーマンショックの2008年頃から正社員の解雇規制を緩和するべきではないかというようなトピックも議論・検討がされています。

政府が副業やiDeCoなどを推進していることなども含めて考えると、おそらく「これからは自分のことは自分で守って下さい」というメッセージがあるのかと考えさせられます。サラリーマンの方にとっても、他人事ではいられない状況と言えるでしょう。

皆さんが思い描いたそういう人は、もともと生家が資産家で裕福だった人やビジネスで成功した人などが長らく主流でしたが、現在は株やFX、仮想通貨や不動産で資産形成し、サラリーマンでも若くしてハッピリタイアに至った人も少なくありません。

ハッピーリタイアするには、資産形成を通じて永続的なキャッシュフローを構築することはもちろん、家族構成、家族の理解、親の介護など複雑な要因が影響するため、資産形成ができても、なかなか実行に移すことは簡単ではありません。

そのため、ハッピーリタイアしている人自体が少なく、ハッピーリタイアについての正しい情報は少ないというのが現状ですし、昔ながらのステレオタイプ的なハッピーリタイア像を持っている方も少なくありません。

ハッピーリタイアして、毎日TVを見てゴロゴロしているようなことをする人はまずいないと思いますし、不動産賃貸業の方であれば物件の管理、デイトレーダーの人であれば毎日が取引となります。

時間を自分自身で配分できますから、自分のビジネスを起こして働く、企業の顧問やプロボノとして働く、趣味に没頭するなど選択肢は広がります。

特に自分自身でビジネスを起こす場合は、他者に影響されることなく自分自身で働きかたや仕事内容を決めることもできます。

ビジネスや投資で、ある程度の経済的自由を獲得したうえで、自分で仕事を創り出し、より生産的なビジネスを生み出す人たち、これこそが現代の新しいハッピーリタイア像と言えるかもしれません。

私が27年間サラリーマンをしてきて 本当に楽しいと思えたのは営業マンだった1年間だけです。上司に恵まれ、仲間に恵まれ、営業成績は飛ぶ鳥を落とす勢いと本当に楽しい1年でしたが、サラリーマンの宿命で人事異動によりチームは解散してしまいました。

人事異動や転勤はサラリーマンの宿命ですが、この時ほど自分の好きな仲間と好きな仕事ができた幸せを感じたことはありません。

ハッピーリタイアした今は、サラリーマン時代とは異なり、①好きな時に②好きな場所で③好きな人としか仕事をしない自由があります。これはサラリーマン時代にはとても考えられなかったことですし、煩わしい人間関係ほどストレスフルなことはありません。

自分の意志にそぐわない人事異動などで、家から往復2時間の通勤や嫌な上司と仕事しなければならないことをもう経験しなくて良いと思うだけで、ハッピーリタイアすることは十分意義があることだと思います。

「ハッピーリタイアすること」は、仕事を完全に引退することではなく、永続的なキャッシュフローを維持しつつ、自身の裁量で好きな時に、好きな場所で、好きな仲間と生産的な仕事をすることも選択することが可能な状況を指す言葉だと考えています。

ハッピーリタイアした今、私が一番重要だと思うのは、「時間」が自由になることです。時間はどんな人にも平等です。小さなお子様がいらっしゃる方はお子さんが小さい時は子供のそばにいてあげたいでしょう。

また70歳で定年しても、あの時こうすれば良かったと思ってももうその時間は戻ってきません。平凡な日常に流されることなく、自分の時間は有限だという意識を常にもち、その時間を有意義に使えるよう意識することが最も大切なことだと思います。

まずは 月の給与のうち4分の1を積み立てるようにしてください。これは「私の財産告白」でも有名な本多静六さんが提唱した手法です。

積み立てる商品はここでは割愛しますが、私は入社直後から住宅財形と社内持ち株を積み立てていました。今はネット証券でいろいろな商品も選べるでしょうから、インデックスファンド等を積み立てていくと良いと思います。

そういった金融商品を積み立てる一方、現物の不動産もポートフォリオに加えて欲しいと思います。REITの利回りも魅力的で、現在は株価も堅調ですが、大きくレバレッジを利かせることができる現物不動産はハッピーリタイアを目指すのであれば検討したい選択肢の一つです。

ただし気をつけなければならないのは、不動産投資は短期で成果が出ないこと、かつ長期戦だからこそ不動産の物件選定には十分に気をつけなければならないことです。30年後、日本、首都圏、東京はどのような姿になっているか想像力を働かせることが重要です。

少子高齢化や、晩婚化、リモートワークなどが今後どうなっていくのか?晩婚化はより一層進むので単身世帯が今まで以上に増えるのではないか、立地面ではたとえば国道16号線沿線は団塊の世代が住宅を一時所得した戸建てが多いので、今後は益々空き家が増えるのではないか、など様々な想像力を働かせましょう。そこは、短期的な指標である利回りよりもはるかに重要な部分となります。

私は38歳から不動産投資を始めましたが、「もう少し早く始めたら良かった」と少し後悔しています。若いうちから資産運用しつつ、その一部として現物不動産をポートフォリオに加える。それを長期間続けることで永続的にお金が入るベースを若いうちに作ることが可能になります。

上記の現物の不動産投資を加えた資産運用に加え、会社の給料以外の収入を確保する努力もしてみて下さい。Uber EatsやAmazonの転売でもなんでも構いません。稼ぐことが出来たら、今度はそれが永続的に得られそうな収入かどうかを考えてみましょう。

ヤフオクやメルカリ、Amazonなどプラットフォームを利用して収入を確保する方も多いと思いますが、プラットフォーマーは規約変更等を突然することがありますので、ある日一気に収入が減ることにもなりかねません。Youtubeでもこれまで稼げた手法が禁止されたり、視聴回数あたりの広告収入などのレートが下がったりするなど、それまでと同じようには稼げなくなってしまうリスクがあります。

3C分析を行った上で、単一のプラットフォームだけに頼らないビジネスで収入を確保することが大切です。

たとえば、自分で興味のある商品を輸入してみるなど、いろいろなチャレンジをすることが大切です。100発100中のビジネスなどありえませんので多くの打席に立つことが重要ですし、それが出来ればハッピーリタイア後の仕事や収入源も確保できるので一石二鳥になります。

私はハッピーリタイア後の生活をエンジョイしていますが、もちろん楽しいことばかりではありません。ハッピーリタイア後の経験や実生活を知る機会はあまり多くないと思いますので、これからセミリタイアを考えていらっしゃる方はぜひ参考にしていただければと思います

サラリーマンは会社に行くと職場に同僚がいますので、コミュニケーションを取る機会も多いのですが、ハッピーリタイア後は自分から積極的に関わらない限りは誰かと話す機会もなく孤独です。「1人でいるのはつらい」という孤独耐性のない人はハッピーリタイアには向かないでしょう。

ハッピーリタイアをするにあたり、その後にまったく稼がなくて良いケースは非常に稀です。多くの場合、会社員時代に築いた数千万円の資産を老後まで減らさずに、あるいは増やしていくことを目指すことになるため、ハッピーリタイア後も何かしらの収入源が必要となってきます。

私の場合、ハッピーリタイア後1年半になりますが、所有する不動産にほとんど空室がありません。空室になってもすぐ入居者が決まるため、今のところは安定的な収入があります。

これが、入退去が繰り返される状態となると、毎月安定的な収入が得られない状態となり、また多額の借入がある場合は返済が迫ってきます。給与収入のような安定的な収入がないということほど恐怖はありませんし、それが原因で鬱になる人もいます。

今はコワーキングスペースやカフェ等で仕事をしている人が増えているようですが、それがご自身に合うかどうかはハッピーリタイア前に試しておくことをお勧めします。

サラリーマンを長くやっていると、仕事のミスを上司にカバーしてもらった経験をしたことがあるという人も多いでしょう。上司がフォローをしてくれるサラリーマン時代のミスと比べ、ハッピーリタイア後のすべての意思決定とミスは誰も責任を取ってくれません。

あらゆる意思決定がすべて自己責任になりますので、ハッピーリタイア後の意思決定には相当の覚悟が必要となります。

このように、孤独に耐えることができない方、安定的な収入がないと不安な方、自己責任を取ることに抵抗がある方などは、ハッピーリタイアについては再考したほうが良いでしょう。

ガーラ・グランディ大森西/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 平和島駅徒歩6分
総戸数 88戸

住 所 東京都大田区大森西2-3-4
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ガーラグランディオオモリニシ

■近隣周辺施設情報
栄屋まで約140m
ミニストップ平和島店まで約180m
まいばすけっと平和島駅西店まで約120m
まいばすけっと大森北6丁目店まで約380m
クリエイトエス・ディー大森店まで約460m
ワークマン大森環七店まで約360m
大森西二郵便局まで約400m
古川医院まで約300m
千葉医院まで約450m
グローバルキッズ大森西園まで約160m
大田区立開桜小学校まで約350m
大田区立大森第二中学校まで約220m

物件名 ガーラ・グランディ大森西
所在地 東京都大田区大森西2-3-4
最寄駅 京急本線「平和島駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 88戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社シティ一級建築士事務所
■施 工   株式会社フジタ東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2K(25.51㎡~)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

少子高齢化問題とは若い年代の人口が減り、高齢者人口が増えることを言います。日本では少子高齢化が進行していますが、どれくらい進んでいるのでしょうか。

2017年の日本の総人口は約1億2,671万人ですが、2065年には8,808万人まで減少することが予想されています。1950年の人口が8,411万人ですので、ほぼ同じくらいの人口になります。しかし、1950年の65歳以上の人口が合計416万人だったのに対し、2065年には3,381万人と約10倍近くにまで増えることが予想されています。

2017年から2065年まで65歳以上の層の人口はあまり変化が見られませんが、64歳未満の層の人口は明らかに減少しています。このグラフから少子高齢化は着々と進行していることが確認できます。

日本は少子高齢化が進行していて、人口がこれから減っていくことが予想されていることが確認できました。この状況の中でどのような対策をすれば良いのかを考えてみましょう。

SUUMOが一人暮らしの学生・社会人の男女、夫婦世帯の計857人に行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果によると、家を探す際には家賃が最も重要視されていて、その次に最寄駅からの時間や通勤・通学時間、路線・駅やエリアといった立地、その次に間取りや面積、築年数といった物件に関することが重要視されています。

設備や内装は購入後に変更できますが、立地や部屋の広さは変更できませんので、物件を購入する前に、需要が見込めるエリアで探すことが重要になります。購入前にどのような点に注意して立地を選べば良いのかを見てみましょう。

物件の周辺に住む人口が多ければそのぶん賃貸需要も期待できますので、基本的には人口が集中するエリアを選ぶことが大切です。まずは人口が多いエリアを見てみましょう。以下のグラフは東京都総務局が作成した「東京都の人口(推計)の概要」(平成31年1月1日現在)から引用したものです。

東京都の中でも人口が増加している地域と減少している地域があることがわかります。特に23区内はどの区も増加していることが確認できます。毎年このような傾向になるとは限りませんが、2019年現在の状況であれば都心に近いエリアで物件を探すことで、空室率の低い物件が見つかることが考えられます。

東京都内ではワンルームなどのマンションに住む単身者が通勤や通学に車を使うことはあまり考えられません。特殊な業種や職種を除いて、一般的に電車で通勤や通学をしますので、駅から近いところに建つ物件は空室になる確率が低いことが考えられます。

駅から徒歩10分圏内であればよりニーズが継続することが予想できますので、なるべくその圏内で物件を探すようにしましょう。また、駅から近ければいいかというとそこは難しいところで、人気駅の徒歩1分となれば物件価格が高騰しますが、物件価格ほどに賃料は上昇しないため収益性が低下してしまうことになります。駅からの徒歩分数は、物件価格と賃料のバランスを見て判断することが大切です。

都心の23区内では人口が増加していることに触れました。国も職住近接の施策を推進していますので、その後押しもあって企業が集中する都心に住む人が増えています。職住近接の都心エリアであれば、物件が駅から近くに建ち、周辺にはコンビニやスーパー、銀行など、生活に必要な施設なども併設されている利便性から、長期的にニーズがあることが考えられます。

しかし、都心のエリアでは築浅の物件が多い上に、近年では東京オリンピックが開催されるということ等もあり物件価格が高騰しています。そのため、利回りが極端に悪くならないように慎重にシミュレーションして物件を選ぶことが大切です。

上記の「家を探すときに重視する項目」のアンケートでは「通勤・通学時間」が上位にランキングされています。通勤・通学時間は何分くらいであれば、ストレスを感じないのでしょうか。アットホーム株式会社が2018年6月に行った「都内勤務 20~30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査」では、「29分が理想の平均」だという結果が出ています。

このアンケート結果から、都心ではなくても電車で30分位の場所であれば、通勤や通学にストレスはない距離だということが考えられます。都心で条件の合う物件が見つからなかった場合は、都心から電車30分以内の距離で、複数の路線が通っている駅などの近くの物件も視野に入れて探すと良いでしょう。

マンションは物件により様々な違いがあります。例えば、一口にワンルームマンションと言っても、専有面積は18㎡くらいのものから30㎡近いものまでありますし、古い物件だと、今ではあまり見られなくなったバスとトイレが一緒になっているものもあります。

以下の表は不動産・住宅情報サイトライフルホームズが集計した、物件を探す際に検索された設備条件のランキングです。

検索に含まれた設備条件では「バス・トイレ別」が最も多かったことが確認できます。この結果から、物件を探す際は、できればバス・トイレは別になっている物件を選んだ方が良いということが考えられます。

また、2位には「2階以上」という項目がランキングされています。4位は「室内洗濯機置き場」になっています。このような物件の設備面については、女性の視点から考えると良いでしょう。

バスとトイレが別々になっているという点もそうですが、洗面所独立やオートロックなども特に女性が気にする点です。以下はマイナビ賃貸が女性300人に取った「女性専用マンションで完備している嬉しい設備はどれですか?」というアンケートによれば、「オートロック完備」や「モニター付きインターフォン」など、女性はセキュリティ面で充実しているマンションを評価していることが確認できます。

このように女性が嬉しいと思われる設備は、男女問わず重視する項目と重なる点が多く、女性が嬉しいと思われる設備があるマンションを選ぶことでニーズが高くなることが考えられます。このようなニーズを参考に物件を探すようにしましょう。

ここまでは空室にならないためのエリアの探し方や、好まれる物件の設備などについて見てきました。では、普段の管理や入居者を募集する際などは、どのような点に注意して活動すれば良いのでしょうか。運用中の空室対策について見てみましょう。

空室になった場合、賃借人が付かないと家賃が入らなくなります。そのためすぐに次の賃借人を募集することが必要になります。賃借人が付きやすくするためのコツとして、入居者のターゲットを絞るという方法があります。

一人暮らしの学生、ビジネスマン、キャリアウーマンといったように仕事や年齢などが違えば、興味を引く内容も異なります。そのため、募集広告もターゲットに合わせて作成することが大切です。

効果的な広告を作成するには、近隣にどのような施設があるのかといったことや、他のマンションにどのような人が住んでいるかなどのエリアに住む人の傾向を知ることは重要です。自分では調べることが難しいと思いますので、不動産会社と相談をしながら話を進めるようにしましょう。

賃借人が退去して空室になった際に、次の入居者がすぐに決まるように家賃を下げることがありますが、家賃は一度下げると上げにくくなりますので、慎重な対応が必要です。

しかし、空室期間が長期化すると運用に影響があることが懸念されます。その場合は周りの家賃相場を参考にして家賃を検討しましょう。すでに周りが下がっている場合もありますし、下がっていない場合もあります。もし周りの同じような物件の家賃が下がっているようであれば、下げることを検討しなければいけません。

家を探す人が重視する項目の1位が家賃でしたので、相場に伴わない家賃設定は空室期間の長期化を招くリスクがあると言えます。ただ、家賃競争に巻き込まれてしまうと、収支は悪くなる一方ですので、そうならない工夫を同時にしていきましょう。

募集の際に賃料と共益費を分けると、違った効果が期待できます。例えば元の家賃が8万円だった場合、家賃を7万8,000円にして共益費を2,000円に設定します。このように設定すると、不動産ポータルサイトで物件を検索するときに、家賃8万円未満といった検索条件でもヒットさせることができます。

結果的に合計の金額は同じですが、多くの人の目につきやすいという点で、告知できる範囲が広がります。必ずしもこの方法で賃借人が付くということではありませんが、広告を見られる範囲が広がりますので、賃借人が決まる可能性は高まります。

クリスタルパレス蒲西/事故

竣 工 2021年7月
最寄駅 蓮沼駅徒歩4分
総戸数 18戸

住 所 東京都大田区西蒲田6-33-7
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
クリスタルパレスカバニシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン蒲田7丁目店まで約230m
ファミリーマート西蒲田大城通り入口店まで約290m
デイリーヤマザキ御園店まで約310m
ライフ西蒲田店まで約290m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約420m
ツルハドラッグ蒲田店まで約340m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約550m
東京蒲田病院まで約110m
りそな銀行蒲田支店まで約350m
大田区区役所まで約800m

物件名 クリスタルパレス蒲西
所在地 東京都大田区西蒲田6-33-7
最寄駅 東急池上線「蓮沼駅」徒歩4分
物件特徴 ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2021年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,500円(平置き)
■駐輪場   18台/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬限定敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~1LDK(39.99㎡~39.99㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

会社勤めにおいて「副業は原則禁止」という印象がある方も多いかもしれませんが、実際には禁止されていないというケースも珍しくありません。憲法22条には、「何人も、公共の福祉に反しない限り、住居、移転及び職業選択の自由を有する」と記載されています。

つまり、憲法22条では職業を自由に選択できることについては触れているものの、「副業禁止」ということについては触れていないため、原則禁止されているものではありません。では、なぜ「副業は原則禁止」というイメージが生まれたのでしょうか?

憲法22条では、職業選択の自由については触れていますが、「公共の福祉に反しない限り」という条件付きです。公共の福祉とは一体どんなものなのかと言うと、「社会全体における共通の利益」と言うことができます。

例えば、憲法では様々な権利が記載されていますが、その権利を各人が主張すると他の人の権利との衝突が生じます。公共の福祉とは、権利の衝突を防いで社会全体を良くすることを意味しています。

会社勤めのサラリーマンが収入を増やす目的で全員副業している状況では、会社の業務が疎かになってうまく回らないことが考えられます。そのため、そのような事態を防ぐために、就業規則というルールの中で副業禁止の規定を設けている会社があるのです。

そのため、就業規則で副業が禁止されていれば副業はできません。「副業=ルール違反」となって、最悪の場合には解雇される可能性があるので注意しましょう。

会社勤めのサラリーマンは、就業規則で副業が禁止されていなければ、副業が理由で業務に支障が出ていない限り基本的には問題になりません。しかし、公務員はサラリーマンとは異なっていて、そもそも副業が禁止されています。以下の国家公務員法と地方公務員法の3つの条文にその旨が明記されています。

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法104条では、103条が営利企業に関する副業の禁止であるのに対し、それ以外の報酬を得る兼業を禁止しているため、国家公務員は全ての副業が禁止されていると言えます。しかし、単発的に発生する講演や雑誌等への執筆で報酬が発生する場合には、定期的または継続的なものと判断されないため、許可があれば報酬を貰っても問題ないと言えます。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

つまり、地方公務員法38条では、任命権者の許可があれば副業を行うことは問題ありません。地方公務員の場合は、実際に副業や不動産投資の許可が下りるかどうかが重要になると言えるでしょう。

「副業が禁止されていても、不動産投資は管理会社に管理を依頼していれば、自身で何かをするわけではないのでバレないのでは?」と思う方もいるのではないでしょうか?しかし、副業が勤務先から指摘されるのは、不動産投資をしている現場を目撃されるケースよりも、給与天引きの住民税が原因となるケースの方が多いのです。

会社や行政に勤めている場合は、所得税や住民税、社会保険料などを控除してから給与が支払われます。不動産投資で給料以外の所得が増えると、前年の総所得に基づいて計算される住民税額に変動が出るため、利益が出ても損失が出ても、翌年には勤務先に不動産投資をしていることが分かってしまいます。

実は、不動産投資には5棟10室という言葉があります。これが何を示すかというと、「事業的規模としてみなすかどうかの基準」です。要するに、所有・賃貸している不動産が5棟以上あるいは10室以上であれば業とみなし、それ未満であれば業ではない、とする判断基準です。また一年間の収入が500万円以上かどうかも基準になります。

そのため、不動産投資の規模を5棟10室未満かつ不動産収入500万円未満に抑えていれば、副業禁止のサラリーマンも公務員も、特に許可を受けることなく合法的に不動産投資を行うことが可能です。

ただし、賃貸する不動産が娯楽や集会、遊戯目的の設備を持つものであったり、宿泊施設などとして利用させたりするものの場合はこの限りではありませんので、就業規則や法律を事前に確認しておく必要があります。

例えば、副業として株式投資をしている場合は、それが勤務中だと職務に支障が生じるので禁止されるケースがほとんどだと言えます。しかし、勤務時間外に行っているだけの話であれば、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性も高いと言えるでしょう。

同様に、不動産投資で物件の管理を自分でしている場合は、勤務中の問い合わせやクレーム対応が発生した場合に職務に支障が生じるので、禁止されることになります。しかし、管理会社に物件の管理を委託している場合は、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性が高いと言えます。

会社などに副業の所得を知られたくないという場合には、確定申告時に住民税の徴収方法を、自身で住民税を納付するという「普通徴収」に切り替えれば、給与所得以外の所得を他の人に見られる可能性は少なくなります。

しかし、不動産投資で赤字が出た場合は、徴収方法を変更する以前に総所得額が低くなってしまうため、翌年の住民税が安くなり勤務先にも知られることになります。普通徴収を用いることで勤務先に不動産投資をしていることや所得を伏せることはできますが、完璧というわけではありませんので、注意が必要なポイントです。

いずれにせよ、許可が出ていない状態で本業に支障が出るような規模で副業を行っているとみなされると、注意や処分、最悪解雇などに発展する可能性もあります。できる限り許可を取ってから不動産投資を始めるようにしましょう。

ラクラス蒲田2/事故

竣 工 2020年12月
最寄駅 蒲田駅徒歩3分
総戸数 44戸

住 所 東京都大田区西蒲田8-24-7
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年3月末迄フリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ラクラスカマタ2
ラクラス蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ドトールコーヒーショップサンライズ蒲田店まで約260m
ファミリーマート小浦蒲田駅西店まで約100m
しんぱち食堂蒲田西口はなれまで約240m
肉のハナマサ蒲田店まで約210m
あおぞら歯科クリニックまで約180m
蒲田プラザ東急ストアまで約190m
ローソン西鉄イン蒲田店まで約280m
ツルハドラッグ蒲田店まで約230m
蒲田東急ストアまで約230m
大田区役所まで約650m

物件名 ラクラス蒲田2
所在地 東京都大田区西蒲田8-24-7
最寄駅 JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2020年12月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.09㎡~25.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回りが低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

メディフィス大森町/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 大森町駅徒歩11分
総戸数 58戸

住 所 東京都大田区大森東2-34-7
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
メディフィスオオモリマチ

■近隣周辺施設情報
マルエツ大森町店まで約540m
ライフ大森中店まで約800m
ファミリーマート大田大森東2丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区美原通り南店まで約280m
スギ薬局大森町店まで約550m
クリエイトエス・ディー大森町駅前店まで約900m
和敬幼稚園まで約250m
大田区立大森東小学校まで約270m
サンクス大田大森東2丁目店まで約310m
COCOS大森東店まで約310m
大森東一郵便局まで約340m
セブンイレブン大田区大森中1丁目店まで約360m

物件名 メディフィス大森町
所在地 東京都大田区大森東2-34-7
最寄駅 京急本線「大森町駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 58戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   叶デザイン株式会社
■施 工   株式会社松尾工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.86㎡~41.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそもオリンピック開催が不動産市場にとってなぜプラスに働くのかを考えてみたいと思います。

オリンピックが開催される国では、道路や鉄道などの交通網が整備されたり、訪日外国人のための宿泊施設や商業施設などが用意されるなど、都市そのものが再開発されます。

再開発された都市には人が集まりますので、住む人が増えて不動産の需要が高まり、不動産価格が上がるという流れになります。

ただ、それらの再開発はオリンピックに向けて行われることになりますので、オリンピック開催前と比べると開催後は不動産などの需要も落ち込んでしまう可能性がある、ということが考えられます。

2020年以降に考えられる問題の一つはマンションの供給数と人口の関係です。不動産価格は需要が高ければ上がりますし、需要が低ければ下がります。

国土交通省が発表しているマンションのストック数推移グラフを見てみましょう。新規のマンション供給数は平成19年の20数万戸をピークにその後は10万戸前後に落ちついていますが、ストック総数は毎年増え続けています。

国土交通省・分譲マンションストック戸数*国土交通省「分譲マンションストック戸数」から引用

供給数が増えているということは、不動産価格は下がることが予想されます。さらに人口の減少が今の日本では大きな問題になっています。総務省統計局の将来人口予想数では日本の人口は2020年以降も減り続けていくことが予想されています。

マンションのストック数が増え、人口は減少していきますので、この2つの関係だけを見ると、2020年以降、不動産価格は下がっていくことが考えられます。

しかし、不動産取引は個別取引になるので、総数では供給数が多くても、需要の大きい物件というものが存在します。そのため、ストック総数と人口の関係だけで不動産価格が下がるとは判断しにくい面もあります。あくまで参考材料にして、他の要因も見て総合的に判断することが重要です。

需要と供給の関係だけであれば2020年以降の不動産価格は下がる可能性が予想されます。需要と供給の関係以外に不動産価格に影響する材料として、2020年以降、日本では大きな問題を抱えていることが知られています。

特に2022年、2025年、2035年には不動産市場に影響のある問題が起こると想定されています。これらの3つの問題について見てみましょう。

2022年問題とは生産緑地法という制度が解除され、農地が住宅地として使用できるようになることで住宅の供給が急増することが懸念されている問題のことを言います。

生産緑地法とは1974年に公布され、1992年に改正された農地に関する制度です。この制度は、急激に進む土地不足と地価の上昇を緩和するために施行されたものです。緑地のままで農業を継続することで、所有者は税制面で優遇を受けられるようになったのです。

その期限は30年となっていて2022年で満期を迎えます。制度が解除されると所有者が負担する固定資産税の額が大きく跳ね上がるため、多くの土地が市場に出てくるのではないかと予想されています。

生産緑地法に指定されている土地は全国で約1万3,653ヘクタール、東京ドームで2,968個分になります。もともと市街化区域が指定されている土地のため、住宅を建てることは問題ない土地です。

相続税対策のためにアパートを建てる人もいるでしょうし、売りに出される土地は大手のディベロッパーがまとめて購入し、大型マンションなどが建設されることが予想されます。

人口が減り、マンションのストックが増え続けている中、さらにアパートやマンションが増えるということであれば、不動産価格が下がる材料が増えることになります。

2022年の次に2025年問題が不動産市場に影響してくると考えられています。2025年問題とはどういったものなのでしょうか。2025年問題を理解するためにまず下のグラフを見てみましょう。

2025年の日本の人口ピラミッド*国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像(2025年の画像)から引用

このグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測する2025年の日本の人口ピラミッドです。縦の数字が年齢、横の数字が人口です。右側が女性、左側に男性の人口が棒グラフで表してあります。

このグラフの75歳から78歳くらいまでの突出している部分が団塊の世代と言われている年代です。次に突出している51歳から54歳くらいの層が団塊ジュニア世代と言われている年代です。

2025年問題とは、団塊の世代の全ての人が後期高齢者に当たる75歳を迎えることから、介護や医療費などの社会保障費が急増することが懸念されている問題のことを指します。高齢者が多くなると、年金や社会保障費などを主に担っている若い世代の家計が圧迫されることになります。

社会的にそのような問題が懸念されている中で、不動産投資業界においても投資機会の減少が懸念されています。若い世代の家計から社会保障にかける割合が増え、投資に回す資金が減ることが考えられるからです。

2025年問題の後に2035年問題という事象が、さらに若者の家計を圧迫するのではないかと心配されています。

2035年には先ほど触れた団塊の世代が85歳になり、医療費用や介護費用の負担が本格化します。下のグラフが2035年の人口ピラミッドの予測グラフです。

2035年の日本の人口ピラミッドの予測グラフ*国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像(2035年の画像)から引用

2035年に心配されることはそのことだけではありません。さらなる懸念材料として、団塊ジュニア世代と言われる年代が65歳となり、年金受給の時期を迎えることが挙げられます。

65歳以上の人口の割合は5人に1人となり、若い世代への社会保障費の負担は2025年以上に重くのしかかってくることになります。このことから、2035年問題では2025年以上に不動産投資へ向けられる資金が減少することが予想されます。

世界的に、オリンピック開催国ではオリンピック開催後の不動産価格が下がっていることがわかっています。また日本でもオリンピック開催年の2020年以降はマンションの供給数は少なからず増加傾向にあり、人口は減少することがわかりました。いくつかの問題が重なり、不動産価格が下がる材料が多い中、上がる材料もいくつかあります。

日本全体では人口は減少傾向にありますが、東京都とその近隣では世帯数の増加が予測されるエリアがあります。下のグラフを見てみましょう。これは国立社会保障・人口問題研究所がまとめた都道府県別の一般世帯数の推移を表したグラフです。

このグラフでは2010年から2035年までの5年ごとの都道府県の人口推移を見ることができます。2010年から2035年までの世帯数の増加率と、5年ごとの増加率も試算されています。

ベルファース馬込/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 馬込駅徒歩1分
総戸数 74戸

住 所 東京都大田区東馬込1-22-15
概 要 地上9階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ベルファースマゴメ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと馬込駅東店まで約100m
ローソン北馬込松原橋店まで約250m
ツルハドラッグ荏原町駅前店まで約1060m
ホームセンターケンマートA館まで約300m
COCO’S東京イン店まで約190m
まいばすけっと大田北馬込店まで約430m
ファミリーマート東馬込店まで約220m
すき屋荏原町駅前店まで約880m
品川中延五郵便局まで約890m
芝信用金庫荏原町支店まで約740m

物件名 ベルファース馬込
所在地 東京都大田区東馬込1-22-15
最寄駅 都営浅草線「馬込駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 74戸 築年月 2021年12月

■駐車場   2台(平置式)月額28,600円
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   81台/1住戸1台
―――――――
■設 計   株式会社エル設計事務所
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.00㎡~40.55㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円~1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%~5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円~7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

iDeCoは、公的年金にプラスして、60歳以降に給付を受け取ることができる個人年金の一つです。60歳になるまで毎月の掛金を拠出して運用方法を選択し、将来の年金として積立をすることができます。これまでは、自営業の方や会社員の方だけに加入者が限られていましたが、2017年1月から主婦(夫)や公務員の方でも加入することができるようになり、公的年金制度に加入している60歳未満の方であれば誰でも加入をすることができるようになりました。

iDeCoの運用資産から生じた運用益(配当所得や売却益など)については非課税となり、再投資することができるというメリットがあります。そのため、マーケットの状況に応じて運用のポートフォリオ(運用資産の内訳)を再構成するといったことも柔軟に行うことができます。

iDeCoを受け取る際には、60歳~70歳までの間に「一時金」「年金」「一時金と年金の両方」の3ついずれかを選択できるのですが、いずれにしても税金の優遇が受けられます。一時金として受け取れば「退職所得控除」、年金として受け取る場合は「公的年金控除」が受けられるため、所得税が安くなります。

このように、iDeCoは掛金が所得控除になる、運用益が非課税になる、受給時にも控除を受けることができる、ということで加入から受給まで節税メリットが大きいのですが、毎月の掛金には月額5,000円から気軽に始められる以外に、以下のように上限額があります。

iDeCoと併用して所得税や住民税の控除を受けられるのが「ふるさと納税」です。ふるさと納税は自治体を選んで寄附ができる制度で、多くの自治体で寄附に対する返礼品(各地の名産品や日用品など)が用意されています。ふるさと納税で納めた金額は、自己負担分の2,000円以上の金額が「寄附金控除」という扱いになるため、iDeCoとは別に控除を受けることが可能となります。

寄附金控除の上限額は、所得や配偶者の有無などに応じて異なりますが、たとえば年収500万円で配偶者がいない方であれば、年間6.1万円まで控除を受けることができます。(総務省「ふるさと納税」ポータルサイトより)なお、iDeCoの掛金分は所得からの控除となるので、iDeCo加入者は寄附金の控除額もやや少なくなります。ご自分がいくらまで控除を受けることができるかについては、税理士に確認をされてみると良いでしょう。

ドゥーエ大鳥居ウエスト/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 大鳥居駅徒歩9分
総戸数 51戸

住 所 東京都大田区西糀谷2
概 要 地上5階 RC造
駐車場 有
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ドゥーエオオドリイウエスト

■近隣周辺施設情報
グルメシティ糀谷店まで約310m
ライフ 大森南店まで約660m
まいばすけっと西糀谷店まで約430m
サミットストア大田大鳥居店まで約500m
ファミリーマート野口大鳥居店まで約530m
セブンイレブン大田区大森南2丁目店まで約760m
セブンイレブン大田区西糀谷児童公園前店まで約150m
マツモトキヨシ大田大鳥居店まで約450m
ニトリ大田大鳥居店まで約640m
大田西糀谷二郵便局まで約250m
ニトリ大田大鳥居店まで約520m
すき家大鳥居店まで約500m

物件名 ドゥーエ大鳥居ウエスト
所在地 東京都大田区西糀谷2
最寄駅 京急空港線「大鳥居駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 51戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□2K~2DK(25.61㎡~41.13㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

初めての一人暮らしであれば、何を用意すべきか迷う人も多いでしょう。新生活に必要なものを一からそろえるときのポイントは、「最低限必要なもの」と「あると便利なもの」に分けてリストを作ることです。

最低限必要なもの
日常生活を送る上で、入居時までに用意しておきたい「最低限必要なもの」は以下のとおりです。一旦これらをそろえ、生活が落ち着いてから必要に応じて、他のものを買い足していくのがオススメ。一度に多くのものをそろえると出費になるだけでなく、必要ないものまで買ってしまうリスクがあります。

一人暮らしでは、ワンルームや1Kの間取りの物件を選択する人も多くいるのではないでしょうか。これらの間取りの場合は、居室が寝室だけでなく、リビングとダイニングの役割も果たします。どんなシーンでも使い勝手の良いローテーブルは、必須アイテムの1つです。

部屋が広くない場合や部屋数が少ない場合は、掃除は掃除機ではなくフローリングワイパーで事足りることも。掃除機は場所を取るだけでなく、一人暮らしでは思いのほか使わないという意見もあります。音が出る心配もなく、時間を問わず掃除ができるのもフローリングワイパーを使用するメリットです。

あると便利なもの
日常生活で絶対に必要というわけではないものの、あると便利なものの一例は以下のとおり。自分自身の生活スタイルを考えながら、「より生活が豊かになるか」という観点で選ぶのがオススメです。

コンロのグリルや電子レンジでもトースターの代用は可能ですが、使用頻度が高い人はトースターそのものを用意した方が便利。洗濯物を部屋干しすることが多い人は、物干しスタンドがあると便利です。最近はテレビを見ない人も増えていますが、全く見ないという人でなければ、1台用意しても良いでしょう。

空気中のウイルスやほこり、花粉を除去してくれる空気清浄機。小型モデルを選べば、一人暮らしの部屋でもあまり場所を取りません。料理の匂いが服や寝具につきやすいワンルームの間取りであればなおさら、脱臭や消臭機能がついた空気清浄機の活躍が期待できます。

さっとお湯が沸かせる電気ケトルは、あったら便利な一人暮らしグッズの代表例です。T-falの公式サイトによると、電気ケトルはやかんに比べて、沸騰スピードが速く、光熱費も安くて経済的。シンプルな機能のものであれば、価格も手頃です。

賃貸物件の中には、以下のものが備え付けられていない場合があります。内見時によく確認の上、必要に応じて用意しておきましょう。

なお、冷暖房機器は必ずしもエアコンである必要はありません。冷風扇やガスファンヒーターなど、地域性や体質、予算に合わせて選ぶのがオススメです。中には、エアコンの取り付けが不可となっている賃貸物件もあります。

必要なのに忘れがちなもの
必要なのに忘れがちなものの代表例は、以下の2点。生活に最低限必要なものをそろえたり、引っ越しに追われたりしているとついつい忘れてしまいますが、一人暮らしだからこそ、自分自身で気をつけて備えておく必要があります。

一人暮らしでは、病気やケガをしてもすぐ近くに頼れる人がいない可能性が高いです。急に具合が悪くなったときやケガをしたときに備えて、市販薬や応急手当グッズを用意しておきましょう。

最近では、日本全国どこに住んでいても身近に感じる自然災害。ライフラインが止まってしまったときに備えて、防災グッズは早めに用意しましょう。非常食や水など、毎日必要になるものは「最低でも3日分」あるのが望ましいとされています。

なお、女性の一人暮らしでは、防犯グッズの用意もオススメします。特に、オートロックでない物件は補助錠をつけたり、低層階の物件は防犯フィルムを窓に貼ったりするなどの対策が有効です。

新生活に必要なもの~二人暮らし(夫婦・カップル)編~
結婚や同棲をきっかけに新たに始まる二人暮らし。どちらも元々実家住まいだった場合もあれば、どちらか、または二人とも一人暮らしをしていた場合もあります。新生活を始めるにあたって何をどのように用意すれば良いのか、ケースごとに確認してみましょう。

どちらも実家暮らしだった場合
二人とも実家住まいであれば、家具や家電は一から用意する必要があります。最低限必要なものやあると便利なものは、一人暮らし編に記載されているものと大差はありません。ただし、洗濯機や冷蔵庫、ベッドは二人暮らしに見合った大きさのものを選びましょう。

炊飯器のサイズは3合炊きでも問題ありません。しかし、一度の食事量が多い場合や一回の炊飯で複数食分をストックするような場合は、5.5合炊きの方が安心です。

どちらか一方でも一人暮らしをしていた場合
どちらか一方でも一人暮らしをしていた場合には、そのときに使っていたものを使用する、という人も多くいます。新生活を始めるときは、家具や家電を新調したいと考える人もいるかもしれません。しかし、全てを買い替えるのにはそれなりの出費がともないます。

ただでさえ、賃貸物件を借りる際の初期費用や引越し費用で出費がかさむ時期です。流用できるものは一時的であってもそのまま使い、それらが使えなくなったり、二人暮らしでは使いにくいと感じたりしたときに新調する方がお財布にも優しいでしょう。生活が落ち着いてから、二人の生活スタイルや居住している部屋に合うものを二人で選ぶ方が、良い買い物ができるという側面もあります。

部屋の広さに余裕がある場合
部屋の広さに余裕がある場合は、以下の家具をそろえると、より快適に暮らせます。二人暮らしでは、1LDKや2DK、2LDKのように、一人暮らしのときよりも広い間取りの部屋を選ぶ人もいるでしょう。食事スペースとくつろぐスペース、寝室を分けられる場合は、それに応じて家具を増やすと空間にメリハリがつきます。

ソファーやダイニングセットは部屋の広さに合わせて2人用のものを選んだり、将来的に家族が増えることを見越して大きめのものを選んだりしても良いでしょう。本棚やラックといった収納家具があれば、部屋の中の整理整頓もしやすくなります。

新生活に必要なもの~ファミリー編~
最後はファミリー編です。子どもが生まれたり増えたりするのに合わせて、引越しをする人も多いのではないでしょうか。家族構成が変わるタイミングで引っ越したり、3人以上の家族で新生活を始めたりする際に、必要なものやあると便利なものについて、確認してみましょう。

一緒に生活する人数に見合った容量の家電
家族の増加にともなって、一部の家電は買い替えが必要になります。二人暮らしまでは、一人暮らし用のものを流用できましたが、3人以上の場合は現実的ではありません。多くの人が買い替えるのは、以下の3点です。

あらかじめ買い替える予定がある大型家電は、引越しのタイミングに合わせて買い替えるのがオススメ。特に、遠方への引越しは料金が高くなります。少しでも荷物を減らす方が、家計の負担軽減にも繋がるのです。

部屋の広さに限りがあるときは、フローリングワイパーで掃除をしていた人も、部屋が広くなったり家族が増えたりすれば、掃除機が必要になります。小さい子どもがいる場合は掃除頻度も高くなりがち。フローリングワイパーでは取りきれないゴミや、カーペットや畳の掃除用としても掃除機は欲しいところです。

共働き世帯には時短家電が便利
共働き世帯や一緒に暮らす人数が多い世帯では、時短家電があると便利。特に時短に繋がりやすいのは、以下の3点です。やや値段は張りますが、値段相応、またはそれ以上の価値を感じる人も多いでしょう。

ビルトインタイプの食洗機が備え付けられていなくても、卓上タイプのものを購入すれば、食器洗いの時短が実現。大きさは大小様々なので、生活人数に合わせたサイズを選べます。ルンバに代表されるロボット掃除機や電気圧力鍋も、忙しい人たちに支持される時短家電です。

新生活に合わせて家具や家電を購入するときのポイント
せっかく新生活に合わせて家具や家電を購入したのに、「部屋に入らなかった」「サイズを間違えた」という展開は避けたいところ。何かとお金がかかる時期だからこそ、無駄な出費は極力抑えたいと考える人も多いのではないでしょうか。スムーズかつ無駄なく必要なものがそろえられるように、以下のポイントを押さえておきましょう。

内見時に部屋の広さや窓の大きさを採寸しておく
購入する家具や家電の大きさと配置を考える上では、内見時の採寸が不可欠です。採寸をしておくべき箇所は以下のとおり。オンライン内見の場合は、現地にいる不動産屋さんが代わりに採寸してくれるので、漏れなく採寸してもらえるよう依頼しましょう。

ある程度大きさのある家具や家電の場合、「問題なく室内に運び込めるか」は重要なポイント。設置場所の広さに問題がなくても、玄関や廊下などの幅が足りなければ、運び込むことはできません。

なお、ドラム式洗濯乾燥機は扉が左開きのものと右開きのものがあります。物件の造り上、どちらかのタイプしか置けない場合も…。購入を検討している場合は、洗濯機を置く向きや周囲の造りもよく確認しておきましょう。

あらかじめ予算を決めておく
想定以上の出費や無駄な出費を防ぐためには、あらかじめ予算を決めておくことが大切です。住む部屋が決まれば、契約時の初期費用や引越し費用が明らかになります。その上で、家具や家電の購入にあてられる予算を決めると良いでしょう。

せっかく新生活を始めるのだからと、あれもこれもそろえるのはオススメできません。本当に必要なものを明確にし、予算の範囲内でそろえましょう。インターネット上で価格比較をしたり、新品であっても型落ちモデルを選んだり、フリマアプリで中古品を購入するなど、工夫さえすれば購入費は安く済ませられます。

「新生活セット」でそろえるのもオススメ
家具や家電を1つ1つそろえるよりもお得であることが多い、「新生活セット」。主に、新たに一人暮らしを始める人向けに、新生活で必要になる家具や家電がセットで販売されています。冷蔵庫と洗濯機だけのものもあれば、それらに加えて電子レンジや炊飯器など、日常生活を送る上で最低限必要な複数の商品がセットになっているものまで、ラインナップは様々です。

セット購入をすると、商品を1つ1つ選ぶ手間がはぶけるほか、デザインが統一されているので「部屋全体に統一感をもたせられる」というメリットもあります。ただし、いくらお得であっても、自分にとって必要なものだけが入っているセットを選びましょう。