イプセ馬込/事故

不動産投資は、銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けて物件を購入し、物件を賃貸に出すことで賃料収入を得る投資方法です。1棟マンションやアパートなど大きなものから、マンション1室を貸し出す区分マンション投資や、一軒家を貸し出す戸建投資など様々な物件が対象となります。

金融機関から融資を受けて購入すると、毎月ローンの返済をする必要があります。この返済金を家賃収入で支払い、長期間運用することでローンの残債が減っていきます。こうして、徐々に不動産を自身の純資産へと変換しつつ、手残り金を獲得していくのが不動産投資の主な流れとなります。

不動産投資では、金融機関からの属性評価が高いほど良い条件での借入が可能で、融資年数や融資額、金利などの様々な条件が優遇される傾向があります。平均給与の高い医師は属性評価が高く、他の職業と比較しても融資審査でのアドバンテージがあると言えます。

不動産投資は物件購入後の運用を管理会社に委託することができるため、他の投資と比較して手間のかからない資産運用方法の一つです。医師としての職務に大きな支障をきたさないことは、大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、物件の売却戦略や賃料の見直しなど、不動産オーナーが自ら投資判断しなければならない場面があります。管理会社へ任せっきりの運用とならないよう、運用状況の報告を受けたり、定期的なチェックを行うことが重要です。

不動産投資で重要なポイントの一つにキャッシュフローという指標があります。キャッシュフローとは資金の流れのことで、不動産投資では、得られる収入から支出を引いて手元に残る資金の流れを指しています。

キャッシュフローの数値が良いと毎月の手残り金が増え、投資効率が高いことを表しています。突発的なトラブルによる損害金や、空室率が長くなってしまった時の損失を手残り金でカバーすることにも繋がり、「キャッシュフローを良好に保つ」ということは、不動産投資の基本的な戦略の一つとなります。

医師は高条件で不動産投資ローンを受けやすく、融資年数を長く設定できたり、貸付金利が低くなることがあります。融資年数が長くなると毎月の返済金が減り、金利が低くなると返済総額が減るため、毎月のキャッシュフローも良化していきます。

不動産投資は1棟や1戸だけの物件を所有していると、エリア単位の環境変化の影響を受けやすく、リスクが高まる特徴があります。対象物件のエリアで人口減少が起きたり、災害による大きな被害が起きた場合、1つの物件だけを所有しているとその他の物件でカバーすることができないためです。

このような不動産投資特有のリスクに対し、複数の物件を所有する分散投資は有効な対策の一つとなります。複数所有することで、災害や人口減少などエリアのリスクを分散し、空室が出た際にも他の物件の家賃収入でカバーできる可能性があります。

医師は金融機関から高い評価を受けやすく、高属性であることを活かして比較的容易に複数物件の所有を検討することが可能です。規模拡大による分散投資の戦略の幅が広いことは、高属性である医師のメリットと言えます。

ただし、複数の不動産を所有すると投資総額が増え、借入総額も増額していきます。運用資金が増えることにより全体的なリスクも増すため、規模拡大をする際は返済比率を再確認したり、エリアや物件選びを慎重に検討することが大切です。

これから不動産投資を始めるのであれば、1社だけでなく複数の不動産投資会社へ問い合わせることを検討してみましょう。不動産投資会社の中には、投資家の利益よりも自社の売上を優先している悪徳業者が紛れていることがあるためです。

不動産投資をこれから始める初心者の方にとって、不動産のプロである不動産投資会社の言う事が正しいことかどうか、判断することは非常に難しいことと言えます。そのため、複数の不動産投資会社の話を聞き、それぞれの内容を比較することが大切です。

複数の不動産投資会社とつながりを持つことで、1社の案内に疑問点や不安点があれば、他の不動産投資会社に相談することも可能です。各社で取り扱う物件の特徴も異なるため、自身の投資目的と照らし合わせながら比較検討してみましょう。

購入した投資用不動産の運用や管理は管理会社へ委託することが可能ですが、自身でも不動産投資の基礎知識や流れについて理解しておくことが大切です。

不動産投資は1つの投資案件に対して数千万円~数億円の規模を持つ投資方法であり、元本を毀損するリスクがあります。このようなリスクに対して最終的な投資判断を下すのは不動産オーナーであるため、自身でも知識を蓄えておくことが重要となります。

不動産投資の基礎知識や流れについて勉強を進めるのであれば、書籍の購入や不動産投資会社が開催する不動産投資セミナーへの参加を検討してみましょう。2021年3月時点、コロナウイルスの影響により無料の不動産投資オンラインセミナーも開催されており、PCやスマートフォンで手軽に参加可能となっています。

医師は金融機関からの属性評価が高く、不動産投資ローンで多額の借入ができる可能性が高い職業です。しかし、借入が増えることで不動産投資の運用総額も増加し、リターンだけでなくリスクも大きくなっていきます。

5,000万円と1億円の運用を比較した場合、運用利益率が1%変わると50万円と100万円の違いとなります。投資規模が拡大すると大きな収益を上げられる可能性も増える反面、損失が出た場合のスピードも早まるため注意が必要です。

不動産投資会社の中には、自社の利益を優先してやや強引に規模拡大を促すケースがあります。自身の投資目的を再確認しつつ、どの程度の規模拡大を行うのか戦略をたて、いたずらに借入額を増やさないように注意しておきましょう。

竣 工 2022年5月
最寄駅 馬込駅徒歩7分
総戸数 28戸

住 所 東京都大田区中馬込1-13-6
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
イプセマゴメ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大田中馬込店まで約240m
ローソン北馬込松原橋店まで約500m
マルエツプチ馬込駅前店まで約650m
まいばすけっと北馬込まで約650m
ライフ上池台店まで約700m
ウエルシア大田上池台店まで約550m
ガーデニングセンターケンマートまで約700m
中馬込郵便局まで約140m
城南信用金庫馬込支店まで約850m
馬込特別出張所まで約450m
馬込中央診療所まで約270m
大田区立馬込図書館まで約400m
区立馬込第三小学校まで約450m
区立貝塚中学校まで約300m
都立大田桜台高等学校まで約450m

物件名 イプセ馬込
所在地 東京都大田区中馬込1-13-6
最寄駅 都営浅草線「馬込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社三木組一級建築士事務所
■施 工   株式会社三木組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.10㎡~29.26㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アイルグランデ大田/事故

竣 工 2021年4月
最寄駅 馬込駅徒歩8分
総戸数 34戸

住 所 東京都大田区中馬込1-19-13
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■203/204/304号室住居対象
■フリーレント実質2ヶ月

■203/204/304号室以外住居対象
■フリーレント2ヶ月
■実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
アイルグランデオオタ

■近隣周辺施設情報
ライフ上池台店まで約620m
まいばすけっと馬込駅前まで約900m
ファミリーマート大田中馬込店まで約400m
ファミリーマート上池台夫婦坂店まで約900m
ウエルシア大田上池台店まで約650m
デニーズ上池台店まで約740m
すき家 上池台3丁目店まで約690m
大田中馬込郵便局まで約180m
池上警察署三本松交番まで約750m
中馬込貝塚公園まで約190m
馬込ここわ保育園まで約950m

物件名 アイルグランデ大田
所在地 東京都大田区中馬込1-19-13
最寄駅 都営浅草線「馬込駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2021年4月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社コモン・リンク一級建築士事務所
■施 工   新三平建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2K(36.07㎡~38.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アークマーク大森町アジールコート/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 大森町駅徒歩1分
総戸数 59戸

住 所 東京都大田区大森西5-30-4
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークオオモリチョウアジールコート

■近隣周辺施設情報
TSUTAYA 大森町駅前店まで約260m
クリエイトS・D 大森町駅前店まで約240m
なんぶやまで約230m
ドラッグストアスマイル 大森町店まで約330m
まいばすけっと大森町駅前店まで約190m
大森町駅まで約170m
ちよだ鮨大森町店まで約170m
福のから 大森町店まで約120m
ファミリーマート 大田大森中一丁目店まで約180m
オリジン弁当 大森町店まで約170m

物件名 アークマーク大森町アジールコート
所在地 東京都大田区大森西5-30-4
最寄駅 京急本線「大森町駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 59戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   佐藤修一級建築士事務所
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.17㎡~41.04㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。

これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。

収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。

還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6%であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。

住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。

投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。

一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。

また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。

事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。

事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。

こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。

不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。

こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。

投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。

譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。

つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。

投資用マンションを売却するときの流れは、通常の物件を売却するときとほとんど変わりません。ただし売却活動の際には不動産会社や購入希望者に入居状況やレントロール(家賃収入表)を提示する必要があります。また、売買が成立した後は賃貸借契約の引き継ぎを行い、入居者にはオーナーが変更した旨を通知します。

シーズンフラッツ池上/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 池上駅徒歩2分
総戸数 49戸

住 所 東京都大田区池上7-10-10
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツイケガミ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと池上駅前店まで約10m
まいばすけっと池上7丁目店まで約240m
マックスバリュエクスプレス池上店まで約250m
キャンドゥ池上店まで約50m
ミニストップ池上駅前店まで約110m
かつや池上駅前店まで約50m
ローソン池上駅前店まで約160m
セブンイレブン大田区池上3丁目店まで約200m
ミニストップ池上6丁目店まで約370m
ファミリーマート大田池上3丁目店まで約480m

物件名 シーズンフラッツ池上
所在地 東京都大田区池上7-10-10
最寄駅 東急池上線「池上駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社野村設計
■施 工   株式会社片山組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.05㎡~40.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

都市計画道路は、各市町村内の道路利用状況を改善することなどを目的に作られます。通常は、住民の利便性を向上させるために、幅員20~30メートル程度の幹線道路になります。

都市計画道路の整備を進める上で、道路となることが決まった土地を都市計画道路予定地と言います。ただし同じ都市計画道路予定地でも「計画決定」と「事業決定」という2つの段階があり、その段階によって売却の可否が異なります。

都市計画道路には段階によって予定地を売却できる場合と、売却できない場合があります。そこで都市計画道路の段階について紹介し、売却の可否についても解説していきます。

「計画決定」段階は、都市計画道路を作る計画が決定したという進捗状況です。ただし事業をいつから行うかをはじめ、具体的にどのように行うかも決定していません。主に下記の内容で、調査を行っている状況です。

計画が行われることが決まっていますが、実際に工事が始まるまでに数十年かかったケースや、そのまま放置されてしまっているような事例もあります。ただし、公的に計画が遂行されることが決まっているため、以下の条件を除いて、建築物を建てるには都道府県知事の許可が必要になります。

この「計画決定」の段階では土地の売却はできますが、予定される売買金額や買主について都道府県知事に届出をする必要があります。これに対して、都道府県知事は「都市計画法第57条」に基づいてその土地を優先的に先買いすることもできます。

「計画決定」の段階で計画をどのように行うか決定した後に、事業として進めることが決定されます。この段階を「事業決定」と言います。計画決定に基づいて調査し、下記のように工事期間や計画などの具体的な内容が決定された状況です。

こうして事業決定された段階では、都市計画道路予定地はやがて分筆されて自治体に収用されてしまいます。そのため売却することができません。

なお、都市計画施設の事業決定には地権者との合意が必要なため、損失を受けないように事業者が補償する仕組みになっています。

前述したように、都市計画道路予定地になった土地を売却するには、事業決定される前の計画決定の段階で行う必要があります。

しかし計画決定の段階でも建物を建設するには制限が設けられるため、買主にとっては購入しづらい物件でもあります。そのため下記のような方法を考えてみましょう。

都市計画道路予定地には買主にとってメリットもありますが、そのことを知らないケースがあります。そのため積極的にメリットを伝えるようにしましょう。

都市計画道路予定地には一定の補正率が適用される軽減措置があるため、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金が通常の宅地と比べて安くなる可能性があります。

幹線道路が完成すれば接道条件がよくなり、周辺に商業施設などが建設されることも考えられ、地価が上昇する可能性があります。ただしこの場合、都市計画道路予定地の部分は収用されてしまうので、都市計画道路予定地に含まれない広い土地である必要があります。

建物を建築するには制限がありますが、木造2階建ての住宅を改築・移転するなどであれば問題ありません。

不動産会社では不動産の買取を行っているケースもあります。一般客が買主となる仲介と違って、買取は不動産会社に購入してもらう方法です。

不動産買取では、仲介では時間のかかる特殊な物件でもスムーズに売却ができる可能性があります。ただし、仲介時の売却価格よりも価格が3割程度安くなってしまう点に注意しましょう。

アジールコート西馬込2/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 西馬込駅徒歩7分
総戸数 52戸

住 所 東京都大田区南馬込6-10-9
概 要 地上005階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アジールコートニシマゴメ2
アジールコート西馬込Ⅱ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局南馬込店まで約350m
ジョナサン西馬込店まで約560m
セブンイレブン馬込桜並木通り店まで約230m
ファミリーマート大田南馬込6丁目店まで約300m
スーパー文化堂西馬込店まで約600m
大田中央四郵便局まで約690m
桐里児童公園まで約330m
久保山医院まで約170m
医療法人社団松井病院まで約920m
コジマ×ビックカメラ池上店まで約1010m

物件名 アジールコート西馬込2
所在地 東京都大田区南馬込6-10-9
最寄駅 都営浅草線「西馬込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社設計工房イー・ディー
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.28㎡~41.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ラグゼ京急蒲田/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 糀谷駅徒歩5分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区南蒲田1-26-2
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ラグゼケイキュウカマタ
L’axe京急蒲田

■近隣周辺施設情報
ピザーラ蒲田店まで約70m
ローソン南蒲田2丁目店まで約50m
セブンイレブン大田区南蒲田1丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区西糀谷4丁目店まで約290m
すき家糀谷店まで約330m
キッチンオリジン糀谷店まで約380m
ファミリーマート糀谷駅南口店まで約290m
セブンイレブン大田区南蒲田2丁目店まで約460m
マルエツ西糀谷店まで約580m
ウィングキッチン京急蒲田店まで約650m
ドラッグストア・スマイル西糀谷店まで約450m
つけ麺らーめん大新まで約490m

物件名 ラグゼ京急蒲田
所在地 東京都大田区南蒲田1-26-2
最寄駅 京急空港線「糀谷駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工   生和コーポレーション株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.18㎡~40.43㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

みなし贈与とは、法律的には贈与によって取得したとはいえない状態でも、課税の公平の観点から贈与によって取得したものとみなされ、贈与税の課税対象となる行為のことを言います。

税法独特の規定であり、贈与と言えないような行為であっても、みなし贈与とされる行為に該当すると、贈与税がかかることになるため注意が必要です。

みなし贈与に該当する行為はいくつかありますが、不動産の相続でみなし贈与に該当する可能性があると考えられるのは、低額譲渡と債務免除等による利益の2つの類型が挙げられます。以下で、それぞれの内容を詳しくみていきましょう。

みなし贈与に該当する行為の一つに、低額譲渡があります。低額譲渡を受けた場合、譲り受けた側では、その財産の時価との差額に相当する金額につき、譲渡した者から贈与されたものとみなされます。

具体的に、不動産の相続でどのようなケースがみなし贈与に該当する可能性があるか、というと、被相続人の生前に、被相続人の不動産を、相続人に対し安すぎる価格で譲渡したようなケースが該当します。

このようなケースでは、その不動産の時価とその譲渡した価格との差額につき、贈与税が課税されることになります。みなし贈与に該当する低額の譲渡の判断基準は個別の事案によって異なるものの、判例では時価の80%程度までが許容範囲と考えられています。

みなし贈与に該当する行為に、債務免除等による利益があります。債務免除、引き受け、弁済によって利益を受けた者は、その債務の免除、引き受け、弁済にかかる債務の金額を、債務の免除、引き受け、弁済をした者から贈与によって取得したものとみなされます。

不動産の相続でみなし贈与に該当するケースは、たとえば、共有名義の不動産のローンを共有者の一人が他方の共有者に支払っているような場合です。

共有者が支払ったローンの金額のうち、他の共有者の共有持分に当たる金額については、その他の共有者の財産が増えたものと考えられ、贈与税の課税対象となります。

そこで、具体的なみなし贈与の事例において贈与税の計算をしてみましょう。贈与税の税率には、一般税率と特例税率があり、直系尊属から20歳以上の子・孫などへの贈与について適用される特例税率は、下表のようになっています。

親が時価3,000万円の土地を、生前、子に1,000万円で譲渡したとします。この場合、子は、時価との差額3,000万円-1,000万円=2,000万円について、贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

親が生前に2,000万円の土地を全額ローンで購入し、親と子の2分の1ずつの共有名義としました。親は、2,000万円のローンを完済しました。

この場合、子の共有持分2分の1にかかるローン2,000万円×1/2=1,000万円について、子は贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

また、一定の条件をみたす夫婦間の贈与にしか当てはまりませんが、贈与税の配偶者控除の特例を利用する方法もあります。以下で、詳細をみていきましょう。

みなし贈与の回避方法として、相続時精算課税制度を選択するという方法があります。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合、2,500万円までの贈与税を非課税とするものです。2,500万円を超えた部分については、20%の税率で贈与税がかかります。

また、相続時精算課税制度を選択して非課税とされた財産は、贈与者からの相続時に、相続財産に加算されて相続税の課税対象となります。この時、制度を利用して納めた贈与税があれば、相続税から控除されて精算されます。

ただし、いったん相続時精算課税制度を選択した財産については、暦年課税に変更することはできません。

ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン/事故

竣 工 2021年6月
最寄駅 京急蒲田駅徒歩7分
総戸数 34戸

住 所 東京都大田区南蒲田2-11-23
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象/引越代賃料1ヶ月分迄無料
(※2022年2月末の契約開始に限る)

■物件名フリガナ
ジェノヴィアカマタツースカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ライフ西蒲田店まで約900m
まいばすけっと環八蒲田4丁目まで約300m
セブンイレブン京急蒲田駅前店まで約500m
ファミリーマート蒲田駅前店まで約550m
ローソンテクノポートカマタ店まで約100m
ローソン南蒲田二丁目店まで約150m
蒲田駅前郵便局まで約700m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約700m
セリアサンライズ蒲田店まで約600m
ユザワヤ蒲田店まで約600m
ファッションセンターしまむら蒲田店まで約550m
ホットヨガスタジオLAVA蒲田東口店まで約550m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約800m
糀谷病院まで約550m

物件名 ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン
所在地 東京都大田区南蒲田2-11-23
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2021年6月

■駐車場   2台(平置式)月額25,300円
■バイク置場 3台/月額2,200円~3,300円
■駐輪場   34台/無料
―――――――
■設 計   株式会社松永建設一級建築士事務所
■施 工   株式会社松永建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増・犬猫2匹迄・体重15キロ迄)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.45㎡~40.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンシェリア蒲田CROSSIA/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 蒲田駅徒歩6分
総戸数 42戸

住 所 東京都大田区蒲田5-50-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアカマタクロッシア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区蒲田5丁目店まで約150m
ファミリーマート蒲田4丁目店まで約150m
まいばすけっと環八蒲田5丁目店まで約50m
マルエツかまた店まで約230m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約600m
蒲田郵便局まで約20m
警視庁蒲田警察署まで約200m
大田区民ホール・アプリコまで約190m
本蒲田公園まで約90m
大田区立新宿小学校まで約280m
東京都立蒲田高等学校まで約350m

物件名 コンシェリア蒲田CROSSIA
所在地 東京都大田区蒲田5-50-4
最寄駅 JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社瑠建築設計事務所
■施 工   中央建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(25.55㎡~26.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であるといえるでしょう。

バランスシート(貸借対照表)は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債+純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債+純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費+借入金元金返済」がプラスである必要があります。

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。

ルネサンスコート蒲田リバーテラス/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 京急蒲田駅徒歩5分
総戸数 20戸

住 所 東京都大田区東蒲田2-37
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネサンスコートカマタリバーテラス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南蒲田1丁目店まで約200m
マルエツ西糀谷店まで約350m
セブンイレブン大田区西糀谷1丁目店まで約330m
大戸屋ごはん処ウィングキッチン京急蒲田店まで約490m
ツルハドラッグ西糀谷店まで約330m
くまざわ書店ウィングキッチン京急蒲田店まで約480m
Can★Do糀谷店まで約550m
東蒲田二郵便局まで約420m
東蒲田保育園まで約180m
大田区立南蒲小学校まで約300m
大田区立東蒲中学校まで約130m
南蒲公園まで約300m

物件名 ルネサンスコート蒲田リバーテラス
所在地 東京都大田区東蒲田2-37
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   PCMC・アーキテクト・サポート株式会社一級建築士事務所
■施 工   薩摩建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2K(25.27㎡~25.83㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これから不動産投資を始める初心者は、取得までに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、といくつかのハードルを乗り越えることになります。

この時、不動産の取得に焦ってしまい失敗したということにならないよう、ここでは初心者がまず気を付けるべき不動産投資の7つのポイントを挙げています。

大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2~3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信(ローンの借り入れ枠)が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。

購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。

これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。

将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。

信用できる不動産投資会社を選ぶには、2~3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。

複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か?」ということを判断しておくと良いでしょう。

昨今、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になっています。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。

しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正をしていることが判明し、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。

一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。

購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。

不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千~何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。

このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。

きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。

物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。

不動産投資は家賃収入と経費(管理費用や諸税金など)、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。

なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない!」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。

不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。

不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身です。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。

不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにせず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。

どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。

そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切りが出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。

返済原資や何かあった場合の担保、余剰資産がない状態でキャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用が下がってしまう可能性もあり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。

不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。

例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。

不動産投資では、建物の経過年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費を経費として計上することで、給与所得と損益通算し、会計上の所得を圧縮することができるメリットがあります。

不動産を売却する際、不動産の取得費と売却価格の差額が売却益と見なされます。ただし、取得費は購入金額から減価償却分を差し引いて行われるため、減価償却によって損益通算していた部分については売却時に譲渡益と見なされることになります。譲渡所得における取得費は、次のように計算します。

この年数を超えると減価償却費の計上は出来なくなります。中古物件を購入していた場合には残りの耐用年数が短くなっているために、より注意が必要となります。

減価償却のデメリットや注意点について知らずにシミュレーションを行っていると、将来的に収支が合わなくなる事例が見られています。減価償却費に重きをおいた収支シミュレーションを行ってしまっている場合には注意が必要です。

不動産投資に関する全体的な情報収集を行います。不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーの言い分をすべて信じることになってしまいますので、物件を高値づかみしてしまったり、問題のある物件を見分けられずに購入してしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊から3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者が販促ツールとして書籍やセミナーを利用していることが多いためです。

スタイリオ蒲田2/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 蓮沼駅徒歩4分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区西蒲田7-41-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年4月末迄フリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント6ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
スタイリオカマタ2
スタイリオ蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ御園店まで約60m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約70m
ライフ西蒲田店まで約80m
すき家サンライズ蒲田店まで約170m
東武ストア東矢口店まで約230m
Seriaサンライズ蒲田店まで約210m
東京工科大学蒲田キャンパスまで約730m
グランデュオ蒲田まで約560m
肉のハナマサ蒲田店まで約220m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約600m

物件名 スタイリオ蒲田2
所在地 東京都大田区西蒲田7-41-10
最寄駅 東急池上線「蓮沼駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年2月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.27㎡~45.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1つ目のメリットは購入希望者の増加が期待できることです。一昔前までは、不動産会社に足を運んで、売りに出されている物件の写真を確認する必要がありました。しかし、現在はインターネット環境が整っているため、家にいながら簡単に物件の写真を確認できます。そのため、写真が良い物件かどうかの重要な判断材料の1つとなっています。

売却前にクリーニングしているマンションは、実施していないマンションに比べて見た目が変わります。見た目がきれいなマンションの場合には、清潔感のある快適な空間になり、また購入してからきれいにするまでの時間や手間・費用を抑えられることによって印象が良くなるため、購入希望者の増加が期待できるでしょう。

また、クリーニングをすることで不動産会社にも良い印象を与えられれば、査定額のアップも期待できます。不動産会社のマンション査定は、周辺相場や築年数からおおよその価格を算定して、最後に内装の劣化状況などを確認してから結果を出すのが一般的です。

ほとんどのマンションは、築年数の経過に見合った程度の内装の劣化状況であるため、現地確認で査定結果に大きなマイナスの影響が出るケースは少ないと言えます。しかし、たばこを吸う・ペットを飼っているなど、特殊な使い方をしているケースでは、それによる汚れによって現地確認時に査定結果が下がる可能性があります。

一方で、クリーニング済みの内装がきれいな状況であれば、不動産会社は「きれい」という点をセールスポイントにできるため、むしろ査定結果がアップする可能性もあります。査定結果には様々な要素が含まれているため、「必ず上がる」とは言えませんが、きれいなマンションの方が査定結果に良い影響を与えることに変わりはないでしょう。

クリーニングを行えば、リフォームよりも手軽に部屋をきれいにできます。リフォームでは劣化した設備・内装を新品に交換するため、完了まで時間がかかるだけでなく費用も大きく膨らむ可能性が高いと言えます。特に水回りは劣化しやすく、リフォームした場合の費用の目安は以下のようになります。

もし、全ての水回りのリフォームを実施した場合には、200万円程度の費用がかかることになります。それらを全て実施しても、200万円上乗せして売れるとは限りません。しかし、クリーニングであれば、色々なメニューを組み合わせても10万円以内に収まるのが一般的です。そのため、必ずしもリフォームが必要ない場合には、クリーニングのみで手軽に済ませることができます。

また、クリーニングを行うことで売却後のトラブル防止も期待できます。マンションの売却では、売り手は瑕疵担保責任という責任を負わなくてはなりません。瑕疵担保責任とは、売却したマンションで何かしらの不具合が見つかった場合に、その修繕費用などを売主が負担しなければならないというものです。

この修繕費用が大きくなれば、いくら物件を高く売却できても後からまとまった支出が生じることになるので注意が必要です。しかし、クリーニングを実施していれば、清掃業者が瑕疵を発見してトラブルを未然に防ぐことができる可能性があります。

また、売買契約時に瑕疵があることをあらかじめ告知していれば、告知した部分の瑕疵担保責任を負わずに済むため、売却後のトラブル防止が期待できるでしょう。

クリーニングにはどのくらいの費用を想定しておけばいいのでしょうか?クリーニング費用の目安は以下の通りです(広さや作業内容、依頼する業者によって価格は変わるため、あくまで参考となります)。

マンションを売却する前にクリーニングすると、購入希望者の増加が期待できる・査定額のアップが期待できるなどのメリットがありましたが、クリーニングを依頼する際には依頼する時期を考慮する必要がある点には注意が必要です。引越し業者の引越し料金が繁忙期に高くなるのと同様、クリーニング業者次第では繁忙期に料金が高くなる可能性があります。

クリーニング業者の繁忙期は、物件の取引が盛んな1~3月に集中しやすいため、引越し業者の繁忙期とほぼ同じように考えても問題ありません。繁忙期を避ければ、費用を抑えられるほか日程調整をしやすい可能性があるため、依頼時期を考慮することも重要と言えるでしょう。

トヨタ自動車の豊田社長や経団連の中西会長が「終身雇用を維持するのは難しい」という内容の発言をしたことが報道されたり、老後には2,000万円が必要になるという金融庁のレポートが大々的に取り上げられたりするなど、サラリーマンを不安にさせるニュースが多くなっています。

高齢化にあたって政府も70歳まで働けるような法整備を進めています。しかし、一方でリーマンショックの2008年頃から正社員の解雇規制を緩和するべきではないかというようなトピックも議論・検討がされています。

政府が副業やiDeCoなどを推進していることなども含めて考えると、おそらく「これからは自分のことは自分で守って下さい」というメッセージがあるのかと考えさせられます。サラリーマンの方にとっても、他人事ではいられない状況と言えるでしょう。

皆さんが思い描いたそういう人は、もともと生家が資産家で裕福だった人やビジネスで成功した人などが長らく主流でしたが、現在は株やFX、仮想通貨や不動産で資産形成し、サラリーマンでも若くしてハッピリタイアに至った人も少なくありません。

ハッピーリタイアするには、資産形成を通じて永続的なキャッシュフローを構築することはもちろん、家族構成、家族の理解、親の介護など複雑な要因が影響するため、資産形成ができても、なかなか実行に移すことは簡単ではありません。

そのため、ハッピーリタイアしている人自体が少なく、ハッピーリタイアについての正しい情報は少ないというのが現状ですし、昔ながらのステレオタイプ的なハッピーリタイア像を持っている方も少なくありません。

ハッピーリタイアして、毎日TVを見てゴロゴロしているようなことをする人はまずいないと思いますし、不動産賃貸業の方であれば物件の管理、デイトレーダーの人であれば毎日が取引となります。

時間を自分自身で配分できますから、自分のビジネスを起こして働く、企業の顧問やプロボノとして働く、趣味に没頭するなど選択肢は広がります。

特に自分自身でビジネスを起こす場合は、他者に影響されることなく自分自身で働きかたや仕事内容を決めることもできます。

ビジネスや投資で、ある程度の経済的自由を獲得したうえで、自分で仕事を創り出し、より生産的なビジネスを生み出す人たち、これこそが現代の新しいハッピーリタイア像と言えるかもしれません。

私が27年間サラリーマンをしてきて 本当に楽しいと思えたのは営業マンだった1年間だけです。上司に恵まれ、仲間に恵まれ、営業成績は飛ぶ鳥を落とす勢いと本当に楽しい1年でしたが、サラリーマンの宿命で人事異動によりチームは解散してしまいました。

人事異動や転勤はサラリーマンの宿命ですが、この時ほど自分の好きな仲間と好きな仕事ができた幸せを感じたことはありません。

ハッピーリタイアした今は、サラリーマン時代とは異なり、①好きな時に②好きな場所で③好きな人としか仕事をしない自由があります。これはサラリーマン時代にはとても考えられなかったことですし、煩わしい人間関係ほどストレスフルなことはありません。

自分の意志にそぐわない人事異動などで、家から往復2時間の通勤や嫌な上司と仕事しなければならないことをもう経験しなくて良いと思うだけで、ハッピーリタイアすることは十分意義があることだと思います。

「ハッピーリタイアすること」は、仕事を完全に引退することではなく、永続的なキャッシュフローを維持しつつ、自身の裁量で好きな時に、好きな場所で、好きな仲間と生産的な仕事をすることも選択することが可能な状況を指す言葉だと考えています。

ハッピーリタイアした今、私が一番重要だと思うのは、「時間」が自由になることです。時間はどんな人にも平等です。小さなお子様がいらっしゃる方はお子さんが小さい時は子供のそばにいてあげたいでしょう。

また70歳で定年しても、あの時こうすれば良かったと思ってももうその時間は戻ってきません。平凡な日常に流されることなく、自分の時間は有限だという意識を常にもち、その時間を有意義に使えるよう意識することが最も大切なことだと思います。

まずは 月の給与のうち4分の1を積み立てるようにしてください。これは「私の財産告白」でも有名な本多静六さんが提唱した手法です。

積み立てる商品はここでは割愛しますが、私は入社直後から住宅財形と社内持ち株を積み立てていました。今はネット証券でいろいろな商品も選べるでしょうから、インデックスファンド等を積み立てていくと良いと思います。

そういった金融商品を積み立てる一方、現物の不動産もポートフォリオに加えて欲しいと思います。REITの利回りも魅力的で、現在は株価も堅調ですが、大きくレバレッジを利かせることができる現物不動産はハッピーリタイアを目指すのであれば検討したい選択肢の一つです。

ただし気をつけなければならないのは、不動産投資は短期で成果が出ないこと、かつ長期戦だからこそ不動産の物件選定には十分に気をつけなければならないことです。30年後、日本、首都圏、東京はどのような姿になっているか想像力を働かせることが重要です。

少子高齢化や、晩婚化、リモートワークなどが今後どうなっていくのか?晩婚化はより一層進むので単身世帯が今まで以上に増えるのではないか、立地面ではたとえば国道16号線沿線は団塊の世代が住宅を一時所得した戸建てが多いので、今後は益々空き家が増えるのではないか、など様々な想像力を働かせましょう。そこは、短期的な指標である利回りよりもはるかに重要な部分となります。

私は38歳から不動産投資を始めましたが、「もう少し早く始めたら良かった」と少し後悔しています。若いうちから資産運用しつつ、その一部として現物不動産をポートフォリオに加える。それを長期間続けることで永続的にお金が入るベースを若いうちに作ることが可能になります。

上記の現物の不動産投資を加えた資産運用に加え、会社の給料以外の収入を確保する努力もしてみて下さい。Uber EatsやAmazonの転売でもなんでも構いません。稼ぐことが出来たら、今度はそれが永続的に得られそうな収入かどうかを考えてみましょう。

ヤフオクやメルカリ、Amazonなどプラットフォームを利用して収入を確保する方も多いと思いますが、プラットフォーマーは規約変更等を突然することがありますので、ある日一気に収入が減ることにもなりかねません。Youtubeでもこれまで稼げた手法が禁止されたり、視聴回数あたりの広告収入などのレートが下がったりするなど、それまでと同じようには稼げなくなってしまうリスクがあります。

3C分析を行った上で、単一のプラットフォームだけに頼らないビジネスで収入を確保することが大切です。

たとえば、自分で興味のある商品を輸入してみるなど、いろいろなチャレンジをすることが大切です。100発100中のビジネスなどありえませんので多くの打席に立つことが重要ですし、それが出来ればハッピーリタイア後の仕事や収入源も確保できるので一石二鳥になります。

私はハッピーリタイア後の生活をエンジョイしていますが、もちろん楽しいことばかりではありません。ハッピーリタイア後の経験や実生活を知る機会はあまり多くないと思いますので、これからセミリタイアを考えていらっしゃる方はぜひ参考にしていただければと思います

サラリーマンは会社に行くと職場に同僚がいますので、コミュニケーションを取る機会も多いのですが、ハッピーリタイア後は自分から積極的に関わらない限りは誰かと話す機会もなく孤独です。「1人でいるのはつらい」という孤独耐性のない人はハッピーリタイアには向かないでしょう。

ハッピーリタイアをするにあたり、その後にまったく稼がなくて良いケースは非常に稀です。多くの場合、会社員時代に築いた数千万円の資産を老後まで減らさずに、あるいは増やしていくことを目指すことになるため、ハッピーリタイア後も何かしらの収入源が必要となってきます。

私の場合、ハッピーリタイア後1年半になりますが、所有する不動産にほとんど空室がありません。空室になってもすぐ入居者が決まるため、今のところは安定的な収入があります。

これが、入退去が繰り返される状態となると、毎月安定的な収入が得られない状態となり、また多額の借入がある場合は返済が迫ってきます。給与収入のような安定的な収入がないということほど恐怖はありませんし、それが原因で鬱になる人もいます。

今はコワーキングスペースやカフェ等で仕事をしている人が増えているようですが、それがご自身に合うかどうかはハッピーリタイア前に試しておくことをお勧めします。

サラリーマンを長くやっていると、仕事のミスを上司にカバーしてもらった経験をしたことがあるという人も多いでしょう。上司がフォローをしてくれるサラリーマン時代のミスと比べ、ハッピーリタイア後のすべての意思決定とミスは誰も責任を取ってくれません。

あらゆる意思決定がすべて自己責任になりますので、ハッピーリタイア後の意思決定には相当の覚悟が必要となります。

このように、孤独に耐えることができない方、安定的な収入がないと不安な方、自己責任を取ることに抵抗がある方などは、ハッピーリタイアについては再考したほうが良いでしょう。