パークアクシス錦糸町ウエスト/事故

竣 工 2019年3月
最寄駅 菊川駅徒歩8分
総戸数 76戸

住 所 東京都墨田区緑4-4-5
概 要 地上9階 RC造

駐車場 有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
パークアクシスキンシチョウウエスト
Park Axis 錦糸町 WEST

■近隣周辺施設情報
ローソン緑四丁目店まで約90m
スーパーオオゼキ菊川店まで約580m
あそか病院まで約780m
江東橋交番まで約270m
丸井錦糸町店まで約740m
大横川親水公園まで約930m
サンクス緑3丁目店まで約340m
ファミリーマート本所立川三丁目店まで約330m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約430m
マルエツ両国亀沢店まで約540m
どらっぐぱぱす両国店まで約610m
北斎通りまで約800m

大型商業施設や大規模公園が揃う錦糸町エリア。充実した日常をサポートします。東京駅直線約5km圏に位置する錦糸町。この街は、テルミナや丸井、アルカキット錦糸町、オリナスといった大型商業施設や飲食店が駅周辺に揃い、スーパー・コンビニエンスストアのほか、桜も植樹されている錦糸公園や大横川親水公園など多彩な都市機能が揃っています。快適な日々を支え、東京を謳歌するロケーションが揃っています。丸の内、新橋、大手町、三越前など主要ビジネスエリアへダイレクトアクセス。JR総武快速線・総武本線・東京メトロ半蔵門線錦糸町駅徒歩11分、都営新宿線菊川駅徒歩8分。大型商業施設や大規模公園が揃う錦糸町エリア。シングルからファミリーまで幅広い層の快適な生活を支え、東京を満喫するロケーションが揃っています。エントランスは住まう人々を優雅に迎える、ラウンジをご用意。内廊下設計でホテルのような空間を演出します。1K~2DKのルームプランニングは各部屋にゆとりと独立感をもたせた間取り。収納力に優れたウォークインクローゼットや、キッチンはフラットな対面カウンターを採用したお部屋もございます。東京の主要ターミナル品川駅・新宿駅・渋谷駅も30分圏内で、ビジネスにもプライベートにもとても利便性の良い立地です。錦糸町駅前には丸井やオリナスなどの大型商業施設も複数あり、休日に限らずお仕事帰りのショッピングも楽しめます。また、物件近隣にはスーパーマーケットやコンビニ、飲食店などの施設も充実しており、生活必需品のお買い物やお食事にとても便利です。ホテルライクな内廊下設計を配したプライバシー性の高い快適な住空間となっております。ルームプランニングは、南向きを中心にワンルームから2DKまで幅広くご用意しており、追い炊き機能付きバスやウォークインクローゼット、シューズインクローゼットなど充実した設備を完備したお部屋もございます。またペット飼育相談可能。楽器使用相談可能です。周辺はテルミナや丸井・アルカキット錦糸町など大規模商業施設に加え、緑豊かな錦糸公園や大横川親水公園なども点在する自然も享受した魅力的なロケーションとなっております。本物件の間取りは1Rから2DKのシングル・ディンクスの方に最適な広さの住戸プランをご用意しており、室内にはガスシステムキッチン、エアコン、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などの充実した設備を完備、ペットの飼育が相談可能でございます。パークアクシス錦糸町ウエストは菊川駅徒歩8分、錦糸町駅徒歩11分、両国駅徒歩15分が最寄り駅の立地、大変良好な住環境となっております。

物件名 パークアクシス錦糸町ウエスト
所在地 東京都墨田区緑4-4-5
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 76戸 築年月 2019年3月

■駐車場   6台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 9台/月額6,600円
■駐輪場   88台/ステッカー代1,100円
―――――――
■設 計   東レ建設株式会社東京一級建築士事務所
■施 工   東レ建設株式会社
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(RA・CASA・OFI)
大手法人等保証会社未加入の場合、敷金2ヶ月必須
―――――――
■間取り
□Studio~1K(25.24㎡~26.19㎡)
□1DK~1LDK(27.04㎡~42.35㎡)
□2DK(45.08㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

アーバネックス浅草/事故

竣 工 2019年2月
最寄駅 浅草駅徒歩4分
総戸数 38戸

住 所 東京都墨田区吾妻橋1-11-9
概 要 地上11階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
アーバネックスアサクサ
Urbanex 浅草

■近隣周辺施設情報
墨田区立本所中学校まで約620m
台東区立田原小学校まで約730m
浅草寺病院まで約1120m
安達クリニックまで約230m
吾妻橋公園まで約140m
田原公園まで約610m
東京トータルライフクリニックまで約400m
墨田区立横川小学校まで約750m
吾妻橋交番まで約350m

物件名 アーバネックス浅草
所在地 東京都墨田区吾妻橋1-11-9
最寄駅 都営浅草線「浅草駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 38戸 築年月 2019年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 4台
■駐輪場   44台
―――――――
■設 計   株式会社ジー・ワイ設計
■施 工   株式会社竹徳
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.95㎡~44.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

ライトテラス錦糸町/事故

竣 工 2020年9月
最寄駅 錦糸町駅徒歩9分
総戸数 45戸

住 所 東京都墨田区太平4-5-12
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ライトテラスキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田横川5丁目店まで約340m
カスミフードスクエアオリナス錦糸町店まで約270m
墨田区立柳島小学校まで約310m
賛育会病院まで520m
マミーズエンジェル亀戸保育園まで約380m
城東警察署天神橋交番まで約70m

物件名 ライトテラス錦糸町
所在地 東京都墨田区太平4-5-12
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2020年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.26㎡~40.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

ライトテラス押上/事故

竣 工 2020年10月
最寄駅 押上駅徒歩8分
総戸数 39戸

住 所 東京都墨田区横川4-5-10
概 要 地上7階 RC造
駐車場 有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ライトテラスオシア

■近隣周辺施設情報
ジーンズメイト錦糸町店まで約810m
マツモトキヨシ東京スカイツリータウン・ソラマチ店まで約1000m
キッチンオリジン錦糸町店まで約710m
医療法人社団恵信会友仁病院まで約1000m
まいばすけっと押上1丁目店まで約850m
セブンイレブン墨田業平4丁目店まで約590m

物件名 ライトテラス押上
所在地 東京都墨田区横川4-5-10
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2020年10月

■駐車場   1台/月額33,000円
■バイク置場 4台/月額3,300円
■駐輪場   45台/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.10㎡~40.16㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

パークアクシス押上サウス/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 押上駅徒歩5分
総戸数 84戸

住 所 東京都墨田区横川3-11-17
概 要 地上11階 RC造
駐車場 7台(平置式)月額38,500円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
パークアクシスオシアゲサウス
Park Axis 押上サウス

■近隣周辺施設情報
スーパーイズミまで約650m
オリナスまで約680m
ローソン墨田横川二丁目まで約190m
ファミリーマート墨田太平四丁目店まで約220m
コインランドリーさくらゆまで約630m
本所警察署まで約390m

東京駅直線約5km圏に位置する押上・錦糸町エリア。人気のショップやレストランなど約300の店舗が集まる東京ソラマチ、スーパーや映画館も入るオリナス錦糸町などの大型商業施設が徒歩圏に。また、桜も植樹されている錦糸公園や、緑と水の潤いが感じられる大横川親水公園など、高い利便性に加えて豊かな自然も揃っています。快適な日々を支え、東京を謳歌できる、魅力あふれる暮らしやすいロケーションです。1Kから2LDKの幅広い住戸プランをご用意しており、シングル・ディンクス・ファミリー様々なライフスタイルに対応。室内にはガスシステムキッチン、エアコン、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などの充実した設備を完備、ペットの飼育が相談可能でございます。押上駅徒歩5分、錦糸町駅徒歩9分~12分が最寄り駅の好立地、大変良好な住環境となっております。新しい下町の賑わいを感じさせる街!として東京スカイツリータウンには水族館、プラネタリウム、東京ソラマチがあり休日も楽しめる住環境です。312の多彩な店舗が入っていますON・OFF問わず便利な住環境です。お部屋は1K・1DK・1LDK・2LDKの多彩な間取りプランを用意しています。単身者から2人入居、ファミリーまで対応しています。大切なペットもOK!小型犬または猫のどちらか1匹まで。地上11階建て全84戸、1階にはコンビニエンスストアが入居予定。住戸は1K~2LDKまでの豊富なラインナップで様々なライフスタイルに応えます。会話が弾むカウンターキッチンやすっきりとした暮らしを叶えるウォークインクローゼットやシューズインクローゼットが備えられたプランも用意されております。

物件名 パークアクシス押上サウス
所在地 東京都墨田区横川3-11-17
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 84戸 築年月 2019年9月

■駐車場   7台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 9台/月額6,600円
■駐輪場   102台/ステッカー代1,100円
―――――――
■設 計   東レ建設株式会社東京一級建築士事務所
■施 工   東レ建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(RA・CASA・OFI)
大手法人等保証会社未加入の場合、敷金2ヶ月必須
―――――――
■間取り
□1K(25.24㎡~25.60㎡)
□1DK・1LDK(25.24㎡~45.36㎡)
□2LDK(45.12㎡~52.93㎡)
―――――――
■共用施設
□2階    サウンドルーム

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

プライマル菊川/事故

竣 工 2020年2月
最寄駅 菊川駅徒歩7分
総戸数 18戸

住 所 東京都墨田区立川4-14-9
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルキクカワ

■近隣周辺施設情報
オーケー住吉店まで約410m
肉のハナマサ住吉店まで約350m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
ファミリーマート立川四丁目店まで約270m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
マルイ錦糸町店まで約870m
アルカキットまで約1010m
オリナスまで約1600m
オオゼキ菊川店まで約310m
鈴福食品まで約620m

物件名 プライマル菊川
所在地 東京都墨田区立川4-14-9
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2020年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,000円
■駐輪場   有/月額200円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R(25.28㎡~31.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

東京を除く、主要地方都市の空室率は2ケタ台。漸く底入れの兆しも見えてきた東京と違い、いつになったら空室や賃料の調整が終わるのか、需要の落ち込みが深刻なだけに不透明だ。このような背景でオフィスビルオーナーの空室対策が模索されている。本コラムでは、最近、ビル内の空室等の有効活用として注目を集めている「貸し会議室」について書いてみよう。

貸し会議室は空室対策としてだけでなく、売却予定物件を暫定的に活用して売却期間でリターンを上げたり、自社で使用していない時間帯の会議室・教室等を有効活用する方策などで利用されている。

オフィスビルの空室対策等として貸し会議室は、近年になって大手不動産をはじめ、ビルオーナーに積極的に活用される事例が増えている。ITを絡めた付帯業務の充実などで付加価値を高めたり、広域的に貸し会議室をエンドユーザーに提供したり、スケールメリットを生かしてコストダウンを図るなどで高い成果を上げているケースも多い。

住友不動産は大手不動産のなかでも貸し会議室ビジネスへの取り組みは積極的だ。不況下の各企業の業績悪化で、リストラ策の一環としてオフィス床の無駄節減が加速しており、会議室などのスペースをなくし、必要なときだけレンタルする動きが強まっている。

同社は、この分野の今後の需要拡大に期待を高めており、同社が開発するオフィスビルなどにフロアを確保、拠点数を4年間で現在の約2倍の27とし、年間売上高を3倍の100億円に拡大する計画だ。

「08年に専門会社を設立、自社の開発物件で会議室用などに貸しフロア約14,000㎡を確保、事業を展開してきた。平均稼働率80%を維持、今後も需要拡大が見込めるため運用フロア面積も3倍強の46,000㎡に増やす」(日本経済新聞)。

そして08年4月に住友不動産株式会社より分離独立した住友不動産ベルサール(株)は、都心三区を中心に16ヶ所21会場(イベントホール:11会場、貸し会議室:10会場)を管理運営しており、一社単独で管理運営する物件の床面積は業界トップクラスを誇っている。

新宿中央公園に隣接する「新宿セントラルパークシティ」内に、300坪を超える大型イベントホール「ベルサール新宿」を3月1日よりオープン。1フロア302坪の大型イベントホールで、セミナー使用時は最大でスクール形式756名、シアター形式1,320名まで収容可能。天井高6m(一部5.4m)の整形無柱空間で、床荷重は大型車両などの展示も可能な1平方メートル当たり1t。使用料金は、基本(8時間)プランで94万5,000円、延長30分ごとに6万3,000円。なお、1フロアを分割した使用も可能となっている。

森トラストは、JR東京駅に隣接する複合施設「丸の内トラストシティ」に貸し会議室を設置し、09年12月1日開業した。立地の良さを生かし、国際会議や採用説明会などに利用してもらう。同社は仙台市で開発中の「仙台トラストシティ」にも貸し会議室を10年8月に設置予定。自前で会議室を持たないテナントの満足度を高め、オフィス市況の低迷に対応。丸の内トラストシティの施設運営は、ラフォーレT&Sに委託する。

「丸の内トラストシティの貸し会議室は大小10室を用意し、合計面積は約880平方メートル。1部屋あたりの面積は最大約200平方メートルで、室内に机とイスを置く場合、約140人を収容できる。最も会議などが多い午後1~5時の時間帯に100平方メートルの部屋を借りる場合、利用料金は13万9,000円。施設に入居するテナントには、一般よりも安く利用できるようにする。森トラストが本格的な貸し会議室を設置するのは今回が初めてになる」(日経産業新聞)。

貸し会議室事業を全国展開する注目企業がTKPだ。05年に設立後、僅か数年で札幌、仙台、福岡など全国の大都市圏で主要駅から5分以内の立地で収容人員4人の小会議室から390人を収容できる大ホールまで貸し会議室約500室を運営するに至った。

同社のビジネスモデルの特徴は、物件オーナーとの契約・運営受託方式の形態や貸し会議室事業の付帯業務の拡充・充実に見られる。「物件オーナーとの契約は、マスターリース方式と運営受託方式の2つに分けられ、テナントニーズが高い物件は固定費項目が高いマスターリース方式とし、エンドテナントニーズの需要が弱いと判断される物件は、ベース賃料を低くしたうえで売上連動とするなど変動比率を高く設定するケースが多い」(月刊プロパティマネジメント)。

貸会議室事業の付帯業務では、インターネット回線からテレビ会議システムの構築、ケータリング備品手配、研修プログラム用意、講師や宿泊施設の手配まで幅広く行っている。

また、同社は、「特定の顧客を対象に、会議室の予約の手間を省くための専用サイトを設けた。会議室の予約を中核にして、一括手配で引き受けることでコストを削減するもので、第一弾として東京海上日動火災保険の専用サイトを設けた。東京海上はグループ関連企業をはじめとして、セミナーや会議などでTKPの会議室を頻繁に利用している。専用サイトの開設により、全国の適切な会場を一括して手配できるうえに、費用の請求も一本化が可能になるなど管理部門の業務が大幅に軽減される」(フジサンケイビジネスアイ)。

貸し会議室は、ビルオーナーの空室対策等で導入されているが、一方、テナント側にしても、ここにきての不況とデフレで企業業績が低下しているところから、会議室を恒常的に賃貸・保有するより、必要に応じてレンタルするという方向が強くなっているという背景がある。

貸し会議室自体は、昔からある業態で目新しいものではないが、折からの不況とオフィスビルの空室の増加で注目されてきたものである。いわばこのビジネスモデルには需給の双方向から追い風が吹いているわけだ。

大手不動産や専業の運営会社では、前に書いたようにカバーするエリアの広域化や貸し会議室の多様なメニュー構成・量でスケールメリットを出したり、ウェブサイトからの申し込みなど情報通信技術を活用してワンストップサービス的な付帯業務の付加価値を高めているが、中小ビルなどが単体での貸し会議室ビジネスを展開する場合、どのような事業構造になるのだろうか、概観してみよう。

オフィスに対する企業の意識が変わってきている。産業構造が付加価値型の知的産業へシフトしているため、オフィスを単なる容れ物でなく知的創造物を生産する空間投資というような捉え方をする企業が増えている。

企業が知的生産空間の投資という視点でオフィスを考える場合、オフィスに求められる条件は、近年になって大きく様変わりしている。まず大企業を中心に1フロアの面積が大きな大規模オフィスビルを選好する傾向が強い。分散した企業機能を集約するため、1フロアが400坪以上の無柱一体空間のオフィスビルの人気が高いからだ。

六本木ヒルズ森タワーに入居する楽天の三木谷社長は「入居するビルは1フロアがものすごく大きいことがポイント、フロアを1周すれば社内を見渡せるし、ドーンと大きなオフィスで、できるだけ壁をなくしてやっていることで企業の一体感がでる。会議室も各部門ごとに配置していたのを1ヶ所に集めて効率も上がる」と語る(日経産業新聞)。

ちなみに森タワーの1フロアのオフィス面積は4,500㎡、約400人のオフィスワーカーが一同に働くことが可能だ。

企業サイドでは、オフィスワーカーの視点を中心にした満足度や、意思疎通、サポート施設の充実といった要因をオフィス選定で重視するようになってきているが、そのような要件を備えるAクラスオフィスビルであるためには、一般に以下のようなスペックが求められる。

急速に技術革新が進み、ビル内で多くの時間にわたり執務するワーカーの関心が特に高い空調について言及する。

オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことは取りも直さず24時間執務可能な態勢を提供できるオフィス空間が求められている証でもある。

新築ビルのみならず既存ビルの競争力強化をするためのリニューアル工事でも重視されているのが空調設備の改修、取替えで、リニューアル時にも空調機能を停止させずにテナント居ながら工事ができる技術も登場している。

従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。

オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や証明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。

オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調と清掃に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。

一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50cm単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようだ。

既存ビルの空調リニューアルの場合、15~20年周期といわれている。ゼネコンや空調会社により改修計画が立ち上げられ、空調診断が行われる。

診断結果に基づきリニューアル案が提示され、ワーカー意見を反映するため複数のテナント社員で構成される「リニューアル委員会」が組織されるのが近年の傾向だ。リニューアル工事中にダクト廃材など廃棄物を減らすプレス装置やリニューアル後に空調の快適性を維持するためのメンテナンス体制も必要データの電子管理化で機器台帳、履歴台帳を高速で検索し、機器や故障ごとに不具合の原因、対策、寿命予測を行えるように進化している。

レオーネ東向島駅前/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 東向島駅徒歩2分
総戸数 27戸

住 所 東京都墨田区東向島5-1-1
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レオーネヒガシムコウジマエキ

■近隣周辺施設情報
イーストコア曳舟三番館まで約930m
アコレ東向島店まで約280m
カズン八広店まで約500m
セブンイレブン墨田堤通1丁目店まで約830m
どらっぐぱぱす東向島店まで約470m
アコレ八広5丁目店まで約380m
まいばすけっと八広6丁目店まで約700m
ビッグエー墨田八広まで約720m
ローソンストア100墨田八広五丁目店まで約550m
くすりの福太郎まで約420m

物件名 レオーネ東向島駅前
所在地 東京都墨田区東向島5-1-1
最寄駅 東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2020年8月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台/月額1,650円
■駐輪場   33台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.44㎡~40.44㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

まず、減価償却とは何かを知りましょう。不動産を運用する場合、物件の購入代金は経費として計上できます。しかし、不動産物件というのは長い期間利用するのが前提となっているため、1年目でそのすべてを経費計上はできません。そのため、利用可能な年月に分け、毎年費用として計上することになります。これが減価償却です。そして、その費用のことを減価償却費と言います。

ただし、減価償却できるのはあくまでも“朽ちていく建物”のみ。土地に関してはそもそも朽ちるものではないので、減価償却ができません。なお、実際には建物部分は本体である建物躯体と電気設備や給排水設備といった建物設備に分けられます。

土地は減価償却費の対象になりません。不動産会社が発行した売買契約書や譲渡対価証明書を確認し、建物のみの費用を把握しましょう。なお、設備についてもこれらの書類で確認できます。ただし、中古物件の場合は設備と本体の区分が難しいので、一緒に計算するケースが多いようです。

減価償却費を計算する場合に用いられるのは、定額法と定率法の2種類です。前者は減価償却の対象になる金額を耐用年数で割る方法。毎年一定額が配分される仕組みで、建物本体と設備の両方に用いることができます。

一方、定率法は利用開始初期の減価償却費を多くし、年々減少させていく方法。築年数が経過するほどに、減価償却費が少なくなっていくのが特徴です。こちらは、建物設備のみに用いることができます。なお、平成28年4月1日以降に取得した物件の場合、建物設備の償却は定額法を用いるようになりました。

2015年に厚生労働省が発表した調査によると、女性の平均寿命は86.99歳でした。これは男性の80.75歳に比べて6歳以上長生きという結果であり、いかに女性の寿命が長いかを物語っています。一方で、未だに男女の資金格差は存在し、女性の老後の資金確保問題は切実と言えるでしょう。不動産投資は、こうした女性たちにとって老後の不安を解消するひとつの手段になり得ます。

一般的に、家事や出産、育児などの経験に富む女性というのは、どのような部屋が住みやすいかを理解している傾向にあります。そのため、不動産投資における物件選定の場面でも、女性ならではの視点から部屋の良し悪しが判断できると言えるでしょう。結果として、借り手が見つかりやすい物件の確保につながる可能性が高いです。

不動産オーナーという響きから、日々忙しい毎日を想像される方も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産物件管理の実務というのは外部の業者へと委託するのが一般的になっています。マンション経営に関する知識や経験というのは、そこまで必要ありません。手間のかかりそうな契約や家賃の催促、クレーム処理などについても、まとめて任せることができます。現在、家事や子育て、育児で多忙な方であっても、安心して運営できます。

賃貸経営というのは不動産賃貸事業に分類されます。個人でも可能な事業となるため、日本政策金融公庫の「女性起業支援資金融資」を受けることが可能です。ただし、目的が不動産投資であっても、ビジネスとして行うという前提のもと利用できるローンになり、事業計画書の提出が求められるかもしれません。ポイントは、長期にわたって金利が固定であることと、比較的低金利で借入ができること。年収が高くなくても比較的審査が通りやすい点も魅力です。

女性が不動産投資をはじめるにあたり、不安になるのはやはり融資の問題。先述の女性企業支援資金融資は別にして、銀行等の金融機関から融資を受けるのは、専業主婦やパート勤務の方には難しいでしょう。この場合、まずは旦那様がローンを組む、という方法も考えられます。このようにして奥様主導で不動産投資をはじめ、お二人の老後の資金確保にするのもおすすめです。

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点(BER)の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点(Break Even Point)」とは異なり、「均衡が破られる比率(Break Even Ratio)」、つまり利益率の限界のことを言います。

運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点(BER)は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点(BER)は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点(BER)に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点(BER)を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点(BER)の計算を行いましょう。

また、損益分岐点(BER)を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用(ローン)が運営費(OPEX)に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。

プライマル両国イースト/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 両国駅徒歩8分
総戸数 22戸

住 所 東京都墨田区亀沢3-11-9
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルリョウゴクイースト
プライマル両国EAST

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田亀沢3丁目店まで約90m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約390m
どらっぐぱぱす両国店まで約330m
福助石原店まで約430m
山田記念病院まで約500m
ファミリーマート墨田亀沢二丁目店まで約280m
マルエツ両国亀沢店まで約170m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約210m

物件名 プライマル両国イースト
所在地 東京都墨田区亀沢3-11-9
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台
■駐輪場   有/月額220円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.20㎡~53.11㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション投資を行うと、納める税額を節約できます。大きく影響を受けるものとしてあげられるものが、相続税、所得税、住民税の3つです。

なぜ納める税額が変わってくるのでしょうか。ここでは各税金の解説と、マンション投資により納税額が節約できる理由について解説します。

相続税とは、一定額以上の遺産を受け取った場合に発生する税金です。税率は相続する遺産の金額によって異なります。

同じ遺産金額を相続する場合、現金で相続するのと不動産として相続するのとでは税額に大きく差が出ます。建物に対する相続税評価額(相続税の対象となる金額)は建物建築費の約50%〜60%となるためです。この建物を賃貸用にする場合は、さらに30%の割引が可能です。

現金での相続の場合は、金額に対して100%課税対象となるのと比べて、節税効果はとても大きいといえるでしょう。

所得税とは所得に対し課せられる税金を指します。また、住民税は都道府県民税と市区町村税を合わせたものを指します。

マンション投資で得た収入も税金の対象となりますが、投資初期の段階では経費が多くかかり不動産所得が赤字になるケースは多く見受けられます。その際、給与所得と不動産収入は損益通算することが可能です。確定申告することで、給与所得で天引きされた税金の還付を受けられます。

またマンション投資として法人化することにより、さらなる税金の節約も可能です。累進課税制度のため、個人の所得税は最大55%まで上がります。所得が800万円を超える段階で個人と法人では税率が逆転するので、計画的に法人へと切り替えることを検討しましょう。

投資開始当初は支出が特に大きいことが予測されるため、経費に該当するものを把握しておく必要があります。余分な税金を支払わなくてすむように、もれなく計上できるようにしておきましょう。

管理費とは、投資したマンションが問題なく機能するための管理にかかる費用です。清掃を含む日常メンテナンスなどが該当します。

また、マンションの購入者になると同時に「マンション管理組合」の一員となります。マンション管理組合はマンションの維持・管理業務を円滑に行うために設けられており、法律上必ず加入することになっています。管理組合を運営するための費用も、管理費に該当します。

修繕積立費とは、定期的な修繕工事のために毎月入居者から徴収し積み立てておくお金を指します。マンションの維持のためには、外観や廊下、エントランス、エレベーター、配管関係など共有スペースの定期的な修繕が必要です。

マンション一棟でも区分でも、実際に修繕が必要となったときはオーナーが支払います。修繕が発生したときに速やかに対応できるよう、積み立てておく必要があるでしょう。

損害保険には各種ありますが、主に火災保険料が該当します。火災保険は実際に火事が起きたとき以外にもカバー範囲が広く、さまざまな事例に対応可能です。

たとえば、入居者が泥棒に入られてしまった場合も火災保険の対象です。入居者の家財などは入居者の火災保険で対応ができますが、壊れた玄関のドアや傷ついた壁などはオーナーの火災保険が適用されます。

マンション運営を円滑に進めるためには、細かな管理業務が数多くあります。この業務はオーナー自身が1人で請け負うのではなく、管理会社に代行してもらう「管理委託方式」をとることが一般的です。

管理委託方式をとる場合、管理会社に管理料として手数料を支払います。管理の内容は会社によって異なりますが、入居者の募集、賃貸の集金、共用部の管理、ゴミや騒音に対するクレーム対応などを行ってくれます。管理手数料は、毎月の家賃収入の約5%前後が一般的な金額です。

所有していたマンションを売却する際に生じた損失のことを譲渡損、利益のことを譲渡益といいます。これらは一見マンション投資に関わる費用なので、経費計上できるように感じるかもしれません。

しかし不動産所得としての扱いではなく、譲渡所得として処理されます。マンション投資の必要経費とは所得区分が異なるため、経費計上はできません。

ただし、売却にともない生じる仲介手数料や建物を売るために要した費用、測量費、立ち退き料などは経費計上することが可能です。

マンション購入時の元金は、まさにマンション投資に必要不可欠な費用です。そのため経費計上できると思われがちですが、経費計上の対象外となります。

マンションを購入した時点で、購入総額を経費として計上しているためです。ローンの返済はあくまでも一度計上した費用内のものとなるので、経費にすると二重計上になってしまいます。なおローン返済にともなう利息に関しては経費計上の対象です。

投資したマンションのうち1室を自宅として使用しているという場合もあるでしょう。しかしこの場合、自宅で使用している1室に関しては経費計上の対象外です。

経費計上できる対象の支出とは、あくまでも「マンション投資で収入を得るためのもの」とされています。自らが住んでいる場合、「収入を得るためのもの」とは考えにくいと判断されます。私生活にかかる費用なのか、不動産に関わる費用なのか線引きがしづらいという問題点もあります。

マンション投資で節税効果が大きいのは、マンション投資の所得が赤字であるときです。投資初期時は諸経費が大きくかかるため赤字になりやすいですが、減価償却費の減少やローン返済にともなう利息の減少により、年数を経るにつれ経費は減少していきます。

そのため、いずれ時期が来れば黒字へと転換するケースが多いでしょう。黒字になると同時に節税効果のある期間は終了です。計画的に収入を生み出せるように、マンション投資を考える必要があります。

ローン返済の場合は、ローン元本は経費計上ができないため会計上は黒字になっているケースもあるでしょう。しかし、キャッシュフローは赤字となってしまい黒字倒産という事態にもなりかねません。これでは本末転倒です。あくまでも収入を得るためにマンション投資をすることを目的としましょう。

あまりにも赤字経営が長期化した場合、銀行の審査が厳しくなり融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

購入時だけでなく、マンションを維持管理していく中で定期的な修繕や固定資産税の支払いなど多額の費用が必要になるタイミングがあります。赤字経営が続いていると銀行からの信頼がなくなり、追加融資を断られてしまう可能性が出てきます。

融資を受けられないと、予定していた修繕などができなくなってしまうかもしれません。修繕の施されていない物件には人が集まらず、より赤字が深刻化してしまうというケースも考えられるでしょう。また、ほかの物件を購入したい場合にも同じ理由で融資が受けづらくなってしまいます。

プラウドフラット両国/事故

竣 工 2019年11月
最寄駅 両国駅徒歩4分
総戸数 90戸

住 所 東京都墨田区緑1-2-2
概 要 地上14階 RC造
駐車場 6台(平置式)月額37,400円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
ショッピングセンター
ジーンズメイト両国店まで約310m
スーパー
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約180m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約400m
まいばすけっと両国駅東店まで約430m
コンビニ
ローソンストア100両国店まで約70m
ローソン墨田緑1丁目店まで約180m
ファミリーマート両国四丁目店まで約270m
ドラッグストア
薬ヒグチ両国店まで約370m
クリエイトエス・ディーJR両国駅東口店まで約430m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約470m
飲食店
キッチンオリジン両国店まで約310m
ジョナサン両国店まで約360m
モスバーガー両国店まで約380m
高校・高専
私立日本大学第一高校まで約500m
中学校
私立日本大学第一中学校まで約500m
墨田区立両国中学校まで約530m
小学校
墨田区立両国小学校まで約260m
墨田区立緑小学校まで約320m
墨田区立中和小学校まで約500m
幼稚園・保育園
両国すきっぷ保育園まで約190m
立川保育園まで約280m
オウトピア保育園まで約280m
郵便局
墨田緑町郵便局まで約250m
墨田両国三郵便局まで約350m
森下町郵便局まで約530m
図書館
墨田区立緑図書館まで約390m
銀行
りそな銀行本所支店まで約150m
三菱UFJ銀行本所中央支店まで約160m
三菱UFJ銀行本所支店まで約160m

物件名 プラウドフラット両国
所在地 東京都墨田区緑1-2-2
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 90戸 築年月 2019年11月

■駐車場   6台(平置式)月額37,400円
■バイク置場 9台/月額3,300円
■駐輪場   104台/無料
―――――――
■設 計   株式会社ケプラー都市建築設計
■施 工   株式会社守谷商会
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.20㎡~50.40㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

エスリオトリコ/事故

竣 工 2020年5月
最寄駅 菊川駅徒歩7分
総戸数 35戸

住 所 東京都墨田区緑4-5-15
概 要 地上11階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
アルテシモトリコ

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約800m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約440m
ファミリーマート本所立川三丁目店まで約270m
くすりの福太郎菊川店まで約590m
ジョナサン菊川店まで約740m
墨田江東橋郵便局まで約620m

物件名 エスリオトリコ
所在地 東京都墨田区緑4-5-15
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 35戸 築年月 2020年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1k~1LDK(26.76㎡~50.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。