パトリス26/事故

竣 工 2005年5月
最寄駅 神保町駅徒歩5分
総戸数 25戸

住 所 東京都千代田区西神田1-1-2
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パトリスニジュウロク

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田神保町店まで約270m
成城石井神保町店まで約690m
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約100m
ポプラ三崎町1丁目店まで約120m
西神田郵便局まで約330m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約400m
薬マツモトキヨシ神保町店まで約230m
ガスト水道橋店まで約150m
東京歯科大学水道橋病院まで約430m
公益社団法人東京都教職員互助会三楽病院まで約660m
神田警察署まで約900m
文京区小石川運動場まで約1300m
お茶の水公園まで約1200m
千代田区役所まで約800m

物件名 パトリス26
所在地 東京都千代田区西神田1-1-2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「神保町駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 25戸 築年月 2005年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(37.69㎡~52.30㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

カスタリアお茶の水/事故

竣 工 2002年8月
最寄駅 新御茶ノ水駅徒歩5分
総戸数 44戸

住 所 東京都千代田区神田小川町3-24-1
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
カスタリアオチャノミズ
CASTALIA お茶の水

■近隣周辺施設情報
成城石井御茶ノ水ソラシティ店まで約740m
オーガニックスーパーマザーズ小学館すずらん通りビル店まで約330m
オリンピック淡路町店まで約700m
ファミリーマート千代田小川町店まで約130m
ファミリーマート神田駿河台3丁目店まで約230m
ローソン神田駿河台1丁目店まで約220m
セブンイレブン・文京神田明神下店まで約870m
くすりの福太郎神田小川町店まで約300m
ツルハドラッグ神田神保町店まで約260m
スターバックスコーヒー神田小川町2丁目店まで約220m
千代田区立お茶の水幼稚園まで約400m
千代田区立お茶の水小学校まで約420m
千代田区立神田一橋中学校まで約660m
小川町郵便局まで約120m
朝日信用金庫神田小川町店まで約250m
三井住友銀行神保町支店まで約260m
錦華公園まで約380m
神田警察署まで約430m
日本大学病院まで約190m
日本大学歯学部附属歯科病院まで約360m
杏雲堂病院まで約380m

物件名 カスタリアお茶の水
所在地 東京都千代田区神田小川町3-24-1
最寄駅 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2002年8月

■駐車場   有/月額47,300円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(31.82㎡~79.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークリュクス神田/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 55戸

住 所 東京都千代田区神田多町2-3-7
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203号室対象/キャンペーンA/適用可

■603号室対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークリュクスカンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅北口店まで約80m
業務スーパー神田店まで約150m
マルエツプチ神田司町店まで約180m
ファミリーマート神田駅北店まで約約80m
セブンイレブン神田駅北口店まで約250m
スギ薬局神田西口通り店まで約260m
マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m
司町交番まで約230m
神田警察署まで約650m
神田税務署まで約850m
神田駅前郵便局まで約150m
三菱UFJ銀行神田駅前支店まで約300m
みずほ銀行神田支店まで約340m
明和病院まで約440m
日本大学病院まで約880m
区立神田保育園まで約560m
区立千代田小学校まで約130m
錦城学園高等学校まで約660m
神田児童公園まで約120m

物件名 パークリュクス神田
所在地 東京都千代田区神田多町2-3-7
最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2021年9月

■駐車場   2台(平置式)月額40,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   55台/月額100~300円
―――――――
■設 計   株式会社イチケン
■施 工   株式会社イチケン
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~3LDK(25.17㎡~59.85㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80%に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80%、固定資産税評価額は実勢価格の約70%が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80%減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

アーバネックス千代田淡路町/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 小川町駅徒歩1分
総戸数 75戸

住 所 東京都千代田区神田小川町1-7
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■802/803/804/805
■1102/1103/1104/1105
■1202/1203/1204/1205号室対象
■キャンペーンDE/適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月

■706/806/1106/1206号室対象
■キャンペーンBD/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンBD/適用可
■上記以外号室対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスチヨダアワジチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート薬ヒグチ淡路町店まで約130m
ウエルシア神田小川町2号店まで約150m
小川町駅前郵便局まで約110m
マルエツ神田司町店まで約180m
ミニストップ神田美土代町店まで約30m
くすりの福太郎神田小川町店まで約70m
神尾記念病院まで約320m
千代田区立神田まちかど図書館まで約250m
日本教育大学院大学図書館まで約90
万世橋警察署まで約330m

物件名 アーバネックス千代田淡路町
所在地 東京都千代田区神田小川町1-7
最寄駅 都営新宿線「小川町駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 75戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   新日本建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.13㎡~51.69㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数%の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

代表的な利回りには3つの種類があることがお分かりいただけたかと思います。それぞれの具体的な計算方法についてみていきましょう。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りになるので、次の算式によって計算できます。

集合住宅の場合は、1部屋ごとの家賃収入を算定し、すべての部屋の家賃収入を合算、月数を乗じて年間家賃収入を計算します。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8%~4.0%、ファミリー向けで4.0~4.1%となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8%~5.7%、ファミリー向けで4.9~5.8%となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3%~6%が相場といえるでしょう。

新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

広告などでは、想定利回りや表面利回りが使われることも多くみられますが、実際に購入検討するのであれば、空室状況や経費を考慮した、実質利回りを検討材料に用いるとよいでしょう。

利回りの最低ラインは、築年数や立地などの収益物件の条件によって相場が異なるため、何%以上、などのように定義することができません。投資目的やリスクとリターンのバランス、周辺エリアや築年数の相場と照らし合わせて判断してみましょう。

また、不動産投資ローンの金利との差や自己資金収益率も判断材料となります。利回りは収益物件のリスクに反比例する傾向があり、利回りが低ければリスクも低いことがあるため、多角的な視点から物件に求める利回りを判断すると良いでしょう。

ルフォンプログレ千代田御茶ノ水/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 御茶ノ水駅徒歩6分
総戸数 39戸

住 所 東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレチヨダオチャノミズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約240m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約350m
まいばすけっと神田神保町まで約400m
マツモトキヨシ神保町店まで約350m
三井住友銀行神保町支店まで約500m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約550m
ゆうちょ銀行明治大学駿河台校舎内出張所まで約550m
西神田郵便局まで約190m
東京歯科大学水道橋病院まで約400m
三楽病院まで約450m
神田女学園中学校高等学校まで約40m
千代田区立錦華公園まで約270m
東京ドームシティまで約600m

物件名 ルフォンプログレ千代田御茶ノ水
所在地 東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
最寄駅 JR中央・総武線「御茶ノ水駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ジャイロアーキテクツ
■施 工   株式会社佐藤秀
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.12㎡~40.87㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート・マンション経営が、会社で禁止されている副業に該当する可能性はどれぐらいあるのでしょうか。また、アパート・マンション経営はそもそも副業という位置づけになるのでしょうか。

厚生労働省が平成30年1月に公表した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、原則として、副業・兼業を認めるべきであるものの、例外的に、次のような場合には副業・兼業を制限することもできるとしています。

会社員の場合、アパート・マンション経営が副業にあたるとされた場合であっても、このような例外的に副業・兼業が制限されるケースに該当しない限り、問題は生じないといえます。自社の就業規則では、副業・兼業制限規程がどのように定められているか、確認してみましょう。

公務員は、国民に奉仕する立場にあり職務専念義務があることから、営利企業との兼業や自ら営利企業を営むことを法律によって禁止されています。

兼業が厳しく禁止されている公務員ですが、例外的に、その営利企業との間に特別な利害関係がなく、職務の遂行に支障がない範囲内であれば、副業をおこなうことも認められています。

公務員の兼業禁止基準は、民間の会社員よりも厳しいといえるため、公務員の基準で許容範囲であれば民間であっても許容範囲である可能性が高いでしょう。

国家公務員が例外的におこなうことのできる副業の範囲については、人事院規則14―8の運用についてにおいて定められており、その具体的な運用についても通達が発せられています。

国家公務員の兼業禁止を定める通達によると、禁止される兼業に該当しない不動産賃貸業の基準は、主に次のような条件を満たすケースになります。

国家公務員の禁止される兼業基準に該当するものとして、家屋・建物であれば5棟10室以上、土地であれば10件以上という条件があります。

駐車場の場合は、建物内もしくは機械式のもの、あるいは10台以上という条件になります。また、太陽光発電投資の場合、太陽光発電設備の出力10キロワット以上が条件になっています。

4棟9室以下の規模のアパートあるいはマンション経営、9台以下の駐車場経営、10キロワット未満の太陽光発電投資であれば、国家公務員であっても兼業・副業とみなされません。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準では、賃貸料収入の額も年500万円以上という条件を示しています。500万円という基準は、家賃のみならず、駐車場の賃貸料などのすべての不動産収入の金額を合計した金額で判断します。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準に反しない場合として、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職務の遂行に支障が生じないこと」が条件とされています。

いわゆる自主管理をしていると、この条件を満たさないことになり、兼業・副業基準に抵触する可能性が高いといえます。

国家公務員は、禁止される兼業基準に該当するアパート・マンション経営はできないのが原則です。

しかし、法令では、職務との間に特別の利害関係がなく、職務の遂行に支障がない場合は、兼業の許可の申請を許可することができることも定められています。

国家公務員の場合、自営兼業承認申請書という許可申請様式があり、これに賃貸する不動産の数、所在地、予定賃貸料などを記載して申請することになっています。申請して許可を受けることができれば、禁止されている基準以上の規模のアパート・マンション経営も、おこなうことができる可能性はあります。

公務員でない会社員の人は、公務員の兼業・副業禁止基準ほど厳しく制限されないと考えられますが、アパート・マンション経営が副業に該当しそうであると判明した段階で、上司に許可申請の相談をすることを検討してみましょう。

会社員の場合、アパート・マンション経営が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」に抵触するようなものでない限り、会社から禁止される副業に当たる可能性は低いといえます。

アパート・マンション経営が副業に当たるのか、という判断基準として、公務員の兼業禁止基準を参考にすることができます。4棟9室以下、賃貸料収入500万円未満の規模であれば、副業に該当しない可能性が高いでしょう。これらの規模を超えて、なおかつ自主管理をしている場合は、副業に該当する可能性が高くなります。

副業に該当しそうな場合は、会社の就業規則を確認し、上司にアパート・マンション経営をおこなうことの許可を求めることを検討してみましょう。

サニバス飯田橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩6分
総戸数 45戸

住 所 東京都新宿区新小川町3-26
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
サニバスイイダバシ
SUNIVAS飯田橋

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東五軒町店まで約290m
いなげや飯田橋店まで約250m
THE100STORES100円ショップまで約590m
ローソン新小川町店まで約100m
BOOKOFF飯田橋駅東口店まで約520m
小石川後楽園まで約710m
セントラルプラザRAMLAまで約670m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約520m
みずほ銀行飯田橋支店まで約600m
飯田橋駅東口郵便局まで約550m

物件名 サニバス飯田橋
所在地 東京都新宿区新小川町3-26
最寄駅 JR中央・総武線「飯田橋駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.60㎡~42.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が融資の際の評価につながります。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、民間企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています(もちろん、非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります)。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。

また、家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍~20倍程度と言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁の発表データによると、2018年の30代男性サラリーマンの平均年収は30~34歳で469.5万円、35~39歳で527.6万円となっています。仮に年収が500万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみましょう。

融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年~35年のローンを組むことが可能と考えられます。

なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍~20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円~700万円程度と言われてます。こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、アイケンジャパンというアパート経営会社では、個別相談で、自分がいくらまで・どんな金利条件で融資を受けられるか、実際にどんな物件が購入できるのかといったことを教えてもらうことも可能です。

なお、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることも可能で、たとえば、エイマックスという中古マンション投資の会社は、目安として年収500万円以上・勤続年数1年以上などであれば頭金10万円以内でスタートすることができ、金利も1.6%~の条件でローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。また、エイマックスの物件は都内23区の駅徒歩10分以内という立地でありながら他の不動産投資会社よりも10%近く価格が割安で、購入後に黒字収支で運用できるという点も投資家から評価されています。

融資に強い不動産会社としては、東京23区・横浜に集中してマンション開発・販売を行うプロパティエージェントも特徴的です。プロパティエージェントの新築マンションは、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富で、購入後の借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。

他にも、首都圏屈指の豊富な投資用マンション開発実績と大手銀行・信販会社含めて10社以上の提携金融機関を持つインヴァランスという会社は、多様な金融機関のコーディーネートにより有利な融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができ、頭金も10万円からと始めやすくなっています。

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。

もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、年齢による制限もあるため(定年など)、早めにスタートするのが良いとされています。

融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

例えば年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンの場合、個人の金融資産がなくても遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。

また、銀行によっては、上場企業勤務の場合に年収に対する融資額を1割増加させるところもあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するというのが基本方針の銀行の場合、「年収400万円の単身者が限度額4,000万円」であるケースも、「属性が高い妻帯者は限度額6,300万円」になるということです。

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも属性改善に有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善する可能性があります。

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、よほど規模が大きくない限りほとんど属性の改善にはつながりません。本業よりも副業の収入が増えたからといって独立してしまうと、属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。むしろ、属性改善のためにそういったことをしているとみなされると、評価が下がる可能性がありますので、あまりテクニカルな方向に走りすぎないように注意が必要です。

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、定期的な家賃収入が見込める投資用不動産を保有している場合は話が変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まるケースがあります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、その後にキャッシュフローがプラスにできている場合は、そのプラス分が評価されて次の物件購入に役立ちます。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。30代のうちに収益性の高い物件を購入し、数年後に物件を買い増していくというプランを立ててみるのも良いでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある方は、ローンの見直しをすることで属性が高まるケースがあります。ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断や借り換えの提案をしてくれるオンラインサービスもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

エスレジデンス神田アバンス/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 馬喰横山駅徒歩4分
総戸数 40戸

住 所 東京都千代田区岩本町1-13-8
概 要 地上14階 RC造
駐車場 有/月額38,500円
■物件名フリガナ
エスレジデンスカンダアバンス
S-RESIDENCE神田avance

■近隣周辺施設情報
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約330m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約180m
小伝馬町ドラッグまで約350m
すき家日本橋小伝馬町店まで約250m
にじいろ保育園小伝馬町まで約300m
小伝馬町郵便局まで約290m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約350m
マルエツプチ東日本橋三丁目店まで約650m
丸の内オアゾまで約1910m
ドン・キホーテ秋葉原店まで約1520m
セブンイレブン日本橋馬喰町店まで約500m
ファミリーマート神田岩本町一丁目店まで約440m

物件名 エスレジデンス神田アバンス
所在地 東京都千代田区岩本町1-13-8
最寄駅 都営新宿線「馬喰横山駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2021年10月

■駐車場   有/月額38,500円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社叶設計
■施 工   野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(26.06㎡~42.89㎡)

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ピアース千代田東神田/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 浅草橋駅徒歩4分
総戸数 32戸

住 所 東京都千代田区東神田3-4-8
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ピアースチヨダヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報
中央区立日本橋中学校まで約950m
台東区立蔵前小学校まで約280m
三井記念病院まで約540m
左衛門橋南児童遊園まで約200m
美倉橋東児童遊園まで約270m
美倉橋北児童遊園まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約180m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約210m
スギ薬局岩本町店まで約560m
なか卯秋葉原昭和通り口店まで約330m
東神田郵便局まで約310m
ゆうちょ銀行浅草橋郵便局近江屋ビルATMまで約420m

物件名 ピアース千代田東神田
所在地 東京都千代田区東神田3-4-8
最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 32戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   33台
―――――――
■設 計   株式会社ケプラー都市建築設計
■施 工   奈良建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1LDK(31.16㎡~40.63㎡)

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低金利の状況が続いているとはいっても、自分の自宅ローンを借り換えるメリットがあるのかどうかは、実際に検証してみないとわかりません。まずは借り換えのシミュレーションサイトなどで、借り換えた場合のシミュレーションをしてみることがローン借り換えへの第一歩です。

様々な銀行のホームページや、借り換え代行サービスの「モゲチェック」などで借り換えのシミュレーションができます。今の金利や残債の額、希望の金利など借り換えに必要な情報を入力するだけで、毎月の支払額がいくらになるかがわかります。

シミュレーションを見るポイントは、借り換え時に発生する諸費用や手数料を引いても総支払額を減らすことができるかどうかです。もし諸費用を支払っても支払額が減るのであれば、借り換えた時にメリットがあると判断できます。以下に借り換えにかかる費用項目を記載しておきます。

残債やローンの支払期間が一定以上残っていることが、借り換えがうまくいくタイミングの判断基準になります。目安としては残債が1,000万円以上、ローンの支払期間が10年以上ある場合に借り換えのメリットが得やすい傾向にあります。

逆にそうでない場合は、諸費用などを支払うと総支払額があまり変わらず、借り換えによるメリットを得にくいのです。借り換えの手間暇が無駄にならないように、残債や残り期間などを見て借り換えをするかどうかの判断をするようにしましょう。

最初に借り入れた際の金利タイプが固定金利の場合は、借り換えのメリットが大きい可能性があります。一般的に固定金利は変動金利より高く設定されていますので、その場合は変動金利に借り換えをすれば金利を抑えることができ、月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

グラフから固定金利期間選択型は常に変動金利を上回っていることがわかります。平成20年以降は固定金利期間選択型の3年、10年とも変動金利を上回っていますので、そういった時期に固定金利でローンを組んでいる方は、変動金利に借り換えをすることで大きく支払額を減らせる可能性があります。

金利推移では、変動金利は平成21年くらいから年利2.475%で横ばいに推移しています。しかし、表示されている金利は店頭表示の金利で、実際に借りる際には優遇金利が適用され、0.625%~1.075%程度の金利でローンを組むことができます。優遇金利が適用されるには、頭金の金額など金融機関によってクリアすべき条件があり、審査によって判断されます。

優遇金利によって低金利で借り換えをすることで、大きな借り換えメリットを得ることができます。一つ例を挙げてみます。以下の表はみずほ銀行の住宅ローンのページにまとめられている基準金利と適用金利に関する表です。

借り換え前のローンの優遇金利期間が終了していたり、今の優遇金利より高い金利で組んでいたりする場合、借り換えをすることで月々の返済額や総支払額が少なくなる可能性があります。借り換えの際は優遇金利も確認のうえ、メリットが発生するかどうかを判断すると良いでしょう。

日本では低金利の状態が長期間続いていますので、そろそろ金利が上がるのではないか、という心配もあります。そのため、今のうちに固定金利に借り換えをした方が安心だと思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金利が上がってから固定金利に借り換えをした場合、すでに固定金利も高くなっている可能性もあります。逆に変動金利では返済額を一度に上げる上限が決まっているため、固定金利より金利上昇の影響が少ない場合もあります。これがどのような仕組みになっているのかを見てみましょう。

変動金利の見直しは半年ごとに行われるのが一般的ですが、金利が上がった場合でも返済額は変わらないように調整されます。返済額の金利の部分が増え、元金部分を減らし返済額が5年間は上がらない仕組みになっています。その間に金利タイプを変えるべきかどうかの判断をすることができると思ってもらえばいいでしょう。

返済額は5年に一度のみの見直しになることに加えて、一度に1.25倍までしか上がらないようになっていることも覚えておく必要があります。例えば毎月7万円返済をしていた場合は、8万7,500円までしか上がらないということです。

この場合も実際に返済額が上がるまでには5年間ありますので、その間に借り換えをした方が良いかどうかを検討すると良いでしょう。

アークマーク三軒茶屋/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 西太子堂駅徒歩9分
総戸数 31戸

住 所 東京都世田谷区上馬2-19-10
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アークマークサンゲンヂャヤ

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ野沢店まで約230m
成城石井柿の木坂店まで約1520m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約240m
ファミリーマート上馬交差点前店まで約180m
ローソン上馬4丁目店まで約320m
ナチュラルローソン世田谷弦巻3丁目店まで約1680m
ナチュラルローソン上馬3丁目店まで約200m
トモズ上馬店まで約200m
駒沢病院まで約580m
まつした歯科まで約1600m
深沢クリニックまで約1730m
世田谷上馬郵便局まで約280m
世田谷弦巻郵便局まで約1590m
城南信用金庫駒沢支店まで約240m
ゲオ駒沢大学店まで約620m
オリジン弁当上馬店まで約100m
ドトールコーヒーショップ駒沢大学駅前店まで約500m

物件名 アークマーク三軒茶屋
所在地 東京都世田谷区上馬2-19-10
最寄駅 東急世田谷線「西太子堂駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社グローバン企画
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.65㎡~26.07㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上でほとんど完結するのが、インターネットを利用した物件調査と、一括査定サイトを利用した査定依頼です。こちらは自分で不動産情報サイトから売却相場を調べたり、自分の物件情報を入力して査定価格を確認したりするものです。

不動産会社での情報収集、不動産会社が主催するセミナーへの参加は、不動産会社やセミナー会場に直接赴く必要があります。しかし、不動産会社の営業マンやセミナー講師などに、自分の疑問や不安を直接聞くことができるメリットがあります。

時間をあまりかけずに売却価格の情報収集をできるのがインターネット、時間をかけてじっくりと話を聞き、疑問を解消できるのが直接訪問での情報収集だと言えます。

不動産情報サイトでは、立地や築年数、面積といった不動産の査定に関わる条件を入力することで、その条件に応じた物件情報を確認することができます。自分が所有する物件と似たような物件を検索してみましょう。

スマートフォンでの閲覧がしやすいサイトも増えていますので、パソコンがなくてもどこでも手軽に物件情報を知ることができるのがメリットです。また、検索結果をソートしたり、検索結果に応じて気になった物件の内覧予約を、その場で取ったりできることからも利便性が高いと言えます。手軽に多数の情報をチェックできる点が、不動産情報サイトのメリットです。

不動産一括査定サイトは、自分が所有する物件の築年数、住所、面積、その他構造などの情報を入力すると、物件近くで営業している不動産会社から、「その物件はいくらで売れるのか」という査定のメールや、電話がもらえるサービスです。

不動産情報サイトに載っている物件価格は値付けの方法が様々であり、物件によっては相場に近い数字ではない可能性もあります。しかし、一括査定サービスで提示される売却価格は、不動産のプロである不動産会社の担当者が査定した数字です。複数の業者からの査定額を比較検討することで、より実際の売買相場に近い数字を把握できるでしょう。

そして、複数の不動産会社の中から売却を任せたい会社が見つかれば、実際に物件に招き、より精密な査定を受けることができます。手軽さと正確さの両方を兼ね備えているのが、一括査定サイトのメリットです。

直接不動産会社に赴き、自宅などの所有物件の売却について相談しても良いでしょう。対面で不動産会社の担当者と話しながら、自分の希望や目的を伝えていきます。面積、築年数という数字だけではなく、数字だけでは伝えられない建物の状態、周辺環境なども査定に加えてもらうことができます。

実勢価格に近い数字を出してくれることが期待できるのは、その物件のあるエリアで長年営業している不動産会社です。「あなたが売ろうとしている物件のエリアにはどのような住人がいて、どういった物件が売れやすいのか」というエリアに関する情報は、長年その地域に腰を据えている業者ならではの信頼性があると言えるでしょう。

また、不動産会社に直接相談を行うことで、「これから先の見通しとしては、もしかしたら少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」など、単に査定に関する話だけではなく、不動産市場全体の話まで聞くこともできます。そして、その場で担当者の人柄を知り、「この人であれば信頼できそうだ」と思えば、不動産売却の契約を結ぶことを考えても良いでしょう。

不動産の売却は、基本的に不動産仲介会社の手を借りることになります。インターネットや一括査定サイトを経由して不動産会社にたどり着くのか、それとも不動産仲介会社に直接赴くかの違いとも言えます。

不動産売却についてのセミナーを積極的に開催している不動産会社があります。今の不動産市場を見ながら、「上がり目の相場なので不動産を売るべきだ」「不動産を高く売るにはどうしたらいいのか」といったノウハウを聞くことができます。

また、大抵のセミナーでは、終了後に個別相談の時間などを設けています。セミナーで聞いた内容の中から、不安な点や疑問点など、解消したい部分を詳しく聞くことができます。

セミナーは不動産会社のスタッフだけではなく、外部の宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、税理士や資産形成アドバイザーなどの専門家が主催することもあります。不動産投資や資産運用に詳しい方から、様々な情報を聞くことができるのです。

インターネットで売りに出されている物件は、玉石混交で様々です。先に書いたとおり、不動産情報サイトでの掲載価格は必ずしも適正というわけではなく、値下げをしてようやく売れたというケースもあります。

また、自分が所有する物件の相場を調べようと思っても、似た条件の物件が常に売りに出されているとは限りません。さらに、建物の状態まで詳しく記載された物件はあまり多くなく、必要情報が全て揃っているとは言えません。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定をもらうことができます。時々ですが、その中で群を抜いて高額な査定価格を持ちかける不動産会社もあります。他社が3,000万円や3,100万円などと査定額を提示しているのに対し、1社だけ4,500万円の値をつけたら、ついついその会社に任せたくなる気持ちが出るかもしれません。

しかし、それほど他社とはかけ離れた高値をつける会社は、専任媒介・専属専任媒介契約を狙っているだけと考えることもできます。不動産会社にとって専任媒介契約や専属専任媒介契約を結べることはメリットになるので、売り主の注目を引くために飛び抜けた高値をつけてくるのです。

そこで、実際に契約を結んでみると、売却活動に入った途端、「この査定は高すぎた。売れないのでもうちょっと値下げしましょう」と、他の会社と同等の査定額に値下げをさせるケースもありえます。

高い査定価格を提示すること自体が必ずしも悪いわけではありません。その会社が富裕層の顧客を抱えており、顧客の要望とあなたの物件が一致したため、高値がつくケースも0ではありません。

しかし、相場からかけ離れた高い売却価格を設定しているうちは、問い合わせすら来ないという可能性が高くなり、結果として売却が完了するまでの期間が長くなってしまうリスクがあると言えます。

例えば、あなたが売ろうとしている物件が戸建て物件だとします。そこで、マンションの売買を得意とする会社に話を持ちかけても、戸建てを欲しがっている得意先が少ないことが考えられます。

そのようなミスマッチが起こってしまうと、時間をかけてもなかなか物件が売れない可能性が高くなりますし、営業マンもいまいち頼りなさげに見えてしまい、心理的に今後の提案をフラットに受け入れられなくなってしまうこともあります。

また、担当者の能力で売却までの時間や価格が左右されることもあります。いきなり決め打ちのように「この不動産会社に売却を任せよう」とするのではなく、複数の不動産会社を訪れ、比較しながら一番良さそうな会社をじっくりと決めましょう。不動産会社経由の情報収集は時間がかかりますし、当たり外れが起こり得るのが難点かもしれません。

ジオイド三番町/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 九段下駅徒歩9分
総戸数 19戸

住 所 東京都千代田区三番町30-2
概 要 地上11階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジオイドサンバンチョウ

■近隣周辺施設情報
九段小学校まで約430m
まいばすけっと九段南3丁目店まで約270m
セブンイレブン新宿市谷田町2丁目店まで約1120m
ファミリーマート市谷田町店まで約1150m
千代田区立九段幼稚園まで約430m
麹町保育園まで約340m
くすりの福太郎九段北店まで約350m
東京逓信病院まで約520m
二松學舍大學附属図書館まで約110m
靖国神社まで約470m

物件名 ジオイド三番町
所在地 東京都千代田区三番町30-2
最寄駅 東京メトロ南北線「市ケ谷駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 免震構造 制震構造 地上11階 RC造
総戸数 19戸 築年月 2019年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   株式会社ノバック
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK~3LDK(56.45㎡~112.91㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資とは簡単に言えばマンションを購入し、それを他人に賃貸することで得る収入(=インカムゲイン)と、売却して得られる売却収益(=キャピタルゲイン)を目的とする投資です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

マンション投資の主な収入は、入居者が毎月支払う家賃です。しかし、家賃収入が定期的に得られる一方、建物の階段や室外機といった共用部分の清掃費用や点検費用などの管理費も支出として毎月必要になります。

このほか、外壁の塗装や大規模な修理に備えた修繕積立金、建物を所有することで発生する固定資産税などの各種税金も経費となります。

そのため、マンション投資の総合的な収支(インカムゲイン)は、これらの年間の収入と支出の差額となります。

インカムゲインがプラス(黒字)である場合、それを蓄積することでローンの返済や別の物件への投資資金に充てることができます。

マンション投資のキャピタルゲインとは、所有している物件を売却した時の収益のことです。

マンション価格も株式などのように変動します。購入時よりも売却額が上回るケースもあれば、逆に下回るケースもあります。マンション価格は経済状況や不動産市況により相場が上下しますが、建物は経年劣化するため資産価格は長期的には下落するのが一般的です。そのため売却損が出ることは珍しくありません。

しかし、人口増加が望めて都市開発が進むエリアなどではマンション価格が上昇することもあります。人口減少が進む地方ではなかなか難しいですが、都心の一部では再開発などで土地価格、マンション価格の上昇が見られます。

マンションという建物の性質上その点はやむを得ないため、マンション購入に要した投資額は、売却するまでのインカムゲインとキャピタルゲインの合計で回収することになります

つまり、マンション投資で成功と判断するポイントは、インカムゲインとキャピタルゲインの合計がマンション購入に要した金額を上回ることになります。

もちろんマンションを購入してから資産価格が大幅に上昇した際に売却してキャピタルゲインを狙う方法もありますが、初心者の方が資産価格の高騰を予想するのは難しいため、まずはリスクが低く、かつ安定的な収入が見込める家賃収入を中心としたマンション投資を検討したほうが良いでしょう。

マンション投資の区分(所有)投資とは、マンションを1室単位で購入して賃貸することをいいます。一方、1棟投資はマンションをまるごと1棟購入して賃貸することを指します。

マンションの1室か、マンション全体かという投資単位の違いにより、購入にかかる資金や収入は大きく異なります。

区分投資では数百万円〜数千万円の資金で投資できますが、1棟投資の場合は中古物件でも1億円以上となるケースが一般的です。

では投資初心者は新築と中古のどちらから始めれば良いのでしょうか。物件により価格は異なりますが、一般的には新築のほうが中古よりも高額です。

そのため、サラリーマンが取り組みやすい区分投資で考えた場合、資金的な面では中古投資のほうが始めやすいでしょう。

しかし、実際は中古物件の適正評価は簡単ではありません。なぜなら中古物件には築年数経過による「修繕リスク」「空室リスク」「マンション価格の下落リスク」が新築物件よりも大きくなるからです。詳しくは「3-2 マンション投資のリスク」で後述します。

マンション投資を区分投資で始める場合、中古なら数百万円台、新築なら3,000万円台といった物件から投資することができるため、年収が低くて不安だというサラリーマンの方でも取り組みやすい投資といえます。

自己資金がない方でも不動産会社と提携している金融機関のローンなら、マンション購入にかかる費用の全てを低金利で借り入れること(=フルローン)も可能です。

株式投資やFXなど他の投資では融資を利用した投資は基本的にできませんが、マンション投資は事業の一環であり、建物自体を担保とすることができるため年収が低いサラリーマンの方でも融資可能となっています。

また、自己資金があればローン資金と合わせて、より高額な物件や複数物件への投資が可能となります。

マンション投資で順調に成果を上げることで、定年退職後には投資で得られる収入を毎月の生活費に充てるなど年金代わりとすることも可能です。

日本生命が行ったアンケート調査によると、定年退職後に夫婦二人がゆとりをもって生活するには月35万円が必要だとされています。しかし、高齢夫婦無職世帯の年金受給額の平均は約19万円です(総務省「平成29年度 家計調査報告 速報版より」)。

そこで、老後の足りない生活資金としてマンション投資が注目されています。また、退職前後などの適切な時期に物件を売却してその売却額を生活費に回すこともできます。ほかにも、売却額と退職金等とを合わせて別の高額物件に投資してより多くの年間収支を得るという方法も考えられます。

マンション投資で貸家業を開始すると、「入居者の募集」「家賃の集金」「共用部の管理」などの管理業務が必要になりますが、本業で忙しいサラリーマンの方が行うのは大変です。そこで、管理業務の一部もしくは全てを不動産管理会社へ委託すれば、多くの時間を割かれることはありません。

また、空室率や家賃滞納率の対処に優れた管理会社に依頼することで、家賃の減収リスクを最大限抑えることも可能です。

マンション投資でローンを利用して団体信用生命保険に加入しておけば、投資家本人が亡くなった際、保険によりローンが返済されます。そのため投資家の家族は借金の返済義務を負うことなく貸家業を継続することができる上、家賃収入が生活費の心強い味方にもなります。

つまり、マンション投資は実質的に生命保険と収入保障保険のような役割を果たすことも可能です。不動産投資を始めるにあたって、現在加入している生命保険を解約して、浮いた保険料でローン返済に充てるという方もいます。

マンションは、現金や有価証券などと異なり、時価評価ではなく別の基準で相続税が決まるため節税効果があります。

マンションの土地は実勢価格よりも低い「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。路線価とは市街地の土地の価値を算定する方法で、固定資産税評価額は建物の価値を算定する方法です。一般的に路線価で評価される場合は実勢価格の7〜8割程度、固定資産税評価額は実勢価格の6〜7割程度の価格になることが多くなります。

例えば土地5000万円、建物5000万円の合計1億円の価値があるマンションを相続する場合、土地の評価額は3500万円程度、建物は3000万程度の計6500円が課税対象となります。一方、現金では1億円全てが課税対象となります。

また、第三者にマンションを賃貸すると、さらに評価が下がるため現金で相続する場合と比べて相続税評価額が3分の1~4分の1程度になることもあります。

マンション投資は貸家業という事業の一種です。投資にかかった経費や減価償却費などは利益から控除できるため、節税効果が期待できます。

なお、減価償却費は“支出しない”費用であるため、所得税等の税率分だけ現金が多く手元に残るというメリットもあります。

また、高額物件などで年間の収益が赤字になる場合などは、サラリーマンの所得と相殺して税金を計算する「損益通算」ができます。その場合、高所得で多くの税金を支払っている方などは多額の還付金を受けることもあります。