アークマーク王子/事故

アパート経営は複数の部屋を保有しますが、区分マンション投資は一部屋だけの保有になります。戸数が多いアパートの方が収益性は高くなり、ひとつの物件あたりで得られる家賃収入が大きくなります。

赤字リスクはアパート経営とマンション投資のどちらにもありますが、規模が大きいアパート経営の方が赤字が大きくなるリスクは高いと言えるでしょう。その理由は主に以下2点です。

エリアや規模によるものの、複数の部屋を保有するアパートの方が物件価格は高くなりやすいと言えます。物件価格が高額になることで、金融機関の融資条件も厳しくなり資金調達に苦戦してしまう可能性が高まります。

また、物件価格が高いと総投資額が大きくなります。災害リスクや空室リスクなど、想定外の損失が出た時の売上減少割合も大きくなることになります。

不動産投資での利益は、売上から経費や金融機関への返済金を引いた手残り金となります。経費の中でも物件の修繕費用は高額になりやすいため注意が必要です。

マンション投資の場合、共用部の修繕費用はマンションの入居者全員で案分します。管理会社側で修繕計画をあらかじめ設定し、投資シミュレーションの中に修繕積立金を加えているケースも少なくありません。

しかし、アパート経営では外壁塗装などの大掛かりな修繕工事もオーナーが一人で対応することになります。その他、災害による破損や劣化による雨漏りなど、様々な修繕リスクに対応することとなります。

アパート経営を検討するのであれば、このような修繕計画も考慮し、慎重にシミュレーションを作成することが重要となります。

家賃収入を得られる戸数が増える分、アパート経営の方がリスク分散されます。アパート経営は戸数が多いため、仮に一部屋が空室になっても、ほかの部屋の家賃収入でカバーすることが出来ます。

一方、マンション投資は一部屋しか保有していないため、その部屋が空室になると家賃収入を得ることができません。

このように、ひとつの物件として比較した時、赤字が大きくなるリスクはアパート経営の方が大きいものの、リスク分散はアパート経営の方がしやすいと言えます

アパートと比較してマンションの方が取引事例も多く流動性が高いと言えます。アパートは資産運用など投資目的での所有が主になりますが、マンションは実需目的での購入検討者も多く、いざという時に売却しやすい特徴があります。

また、規模が大きいアパートよりも一部屋のマンションの方が価格は安価となり、金融機関から融資を受ける際にも資金調達がしやすい傾向にあります。流動性が高いと、別の投資に乗り換えたり、現金化しやすかったりというメリットにつながります。

入居者とのトラブルは賃貸契約を結ぶ母数が少ないマンションの方が少ないと言えます。不動産投資における入居者とのトラブルとは、以下のような事例です。

これらのトラブル対応は管理会社がおこなうことが多いものの、最終的な判断や責任はオーナーが負うことになります。例えば退去時の原状回復費用について賃借人が異議を申し立てた場合、最終的にオーナーが支払う可能性もあります。

アパート経営とマンション投資の違いを踏まえた上で、自分と相性の良い投資はどちらかを判断することが大切です。以下より、アパート経営とマンション投資、どちらかを検討するうえでの判断のポイントを解説していきます。

アパート経営は、大きく収益を上げたい人や共用部を自分でコントールしたい人に適していると言えるでしょう。

アパート経営は規模が大きいため、投資に成功すれば収益は大きくなります。また共用部の修繕や管理についても、自分主導でコントロールできます。管理会社の選定や清掃の回数などは、オーナーが自ら判断して決定することが可能です。

ただし、投資額の大きいアパート経営は赤字リスクが高くなります。将来的な空室リスクを加味したシミュレーションが重要です。

少額で小さくはじめたい人にとってマンション投資は検討しやすいと言えます。ワンルームマンションであれば比較して物件価格が安価のため、初期費用も少額から検討することが可能です。

また、都心など人口増が見込める立地であれば流動性も高く、現金が必要になったときは売りやすいと言えます。

ただし、空室が出ると家賃収入はゼロになり、収益性が一気に悪化してしまうリスクがあります。賃貸ニーズが豊富で一定の入居率が見込めるエリアを選定したり、複数戸所有してリスクを分散させるなどの対策が重要なポイントとなります。

竣 工 2022年3月
最寄駅 王子駅徒歩6分
総戸数 46戸

住 所 東京都北区王子本町1ー28ー13
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークオウジ

■近隣周辺施設情報
サミットストア滝野川紅葉橋店まで約510m
ミニストップ王子本町店まで約100m
どらっぐぱぱす王子本町店まで約580m
医療法人社団貴友会王子病院まで約610m
王子本町郵便局まで約380m
王子駅まで約630m
北区立 王子小学校まで約790m
北区立王子桜中学校まで約880m
東武ストア王子店まで約800m
セブンイレブン北区岸町1丁目店まで約330m

物件名 アークマーク王子
所在地 東京都北区王子本町1ー28ー13
最寄駅 JR京浜東北線「王子駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社アトリエティープラス
■施 工   株式会社アセット建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.34㎡~55.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アイル王子ノルド/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 王子駅徒歩7分
総戸数 49戸

住 所 東京都北区王子1-30-7
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
(※1001/1002/1101号室は除く)

■1001/1002/1101号室対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アイルオウジノルド

■近隣周辺施設情報
サンスクエアまで約690m
イトーヨーカドー食品館王子店まで約390m
セブンイレブン王子1丁目店まで約330m
マツモトキヨシ王子店まで約400m
医療法人社団貴友会王子病院まで約620m
北豊島二郵便局まで約120m
王子銀座商店街まで約490m
餃子の王将王子店まで約220m
東武ストア王子店まで約620m
ホームセンターコーナン王子堀船店まで約610m

物件名 アイル王子ノルド
所在地 東京都北区王子1-30-7
最寄駅 JR京浜東北線「王子駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(26.06㎡~42.08㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アメリカではコロナによって落ち込んだ経済を浮揚する目的で、量的緩和政策が導入されています。量的緩和とその後に実行されるテーパリングとはどういうことなのか、具体的に解説します。

量的緩和とは、景気が後退期に入った場合に中央銀行が金利を引き下げることで、各企業に設備投資などを促す施策のことです。金利を引き下げても、一定以上の効果を得られなかった場合は、中央銀行による国債や証券の大量購入が行われることもあります。

政策金利が引き下げられると、各金融機関が融資金利を引き下げるため、法人向けの融資や住宅ローンなどの金利も下がるのが最大の特徴です。

法人は運転資金を調達することによって事業の立て直しを図ったり、新たな設備投資をできたりするようになります。また、住宅ローン金利が下がれば、住宅需要を喚起することも可能です。

法人による設備投資や消費者による消費を喚起することなどにより、資金を市場に循環させて経済を一定以上の規模に保つのが量的緩和の主な目的です。

「テーパリング」とは英語では「Tapering」と表記します。テーパリングの意味は「徐々に減らしていく」ということです。量的緩和に対するテーパリングとは、量的緩和の規模を徐々に縮小していくことを指します。

具体的には、政策金利の引き上げや中央銀行による国債の買い入れ額を減らすことなどです。量的緩和によって景気が上向いてきたと判断された場合は、金利を引き上げることなどによって、中央銀行は市場への介入から撤退します。

なお、テーパリングが「徐々に」という意味を持つ通り、突然金利が大幅に引き上げられるなどのことはありません。市場の混乱を防ぐため、少しずつ通常時の運用に戻す施策が採用されます。

アメリカの連邦準備制度理事会は、コロナウイルス感染症拡大による経済落ち込みに対する対策として、2020年3月に政策金利をほぼ0%まで引き下げたほか、7000億ドル分の株式や国債購入を決定しました。

2020年2月には1.58%だった政策金利は3月に0.65%まで引き下げられ、4月以降は0.05%~0.1%の間で推移しています。なお、直近で最も政策金利が高かったのは2019年4月で、金利は2.42%でした。

新型コロナウイルスの影響によって1年の間に約35分の1まで金利が引き下げられたことになります。

なお、リーマンショックが起きた2008年秋以降にも同様の施策が採用されており、2008年12月以降は0.2%前後まで金利が引き下げられていました。

大規模な金利の引き下げが行われたのは、リーマンショックが発生した2008年以降では初めてのこととなります。リーマンショックの時は2016年12月から徐々に金利が引き上げられており、低金利政策は約8年間継続されたことになります。

量的緩和政策によって政策金利が引き下げられると、金融機関は住宅ローンを含む各種融資の金利を引き下げます。住宅ローン金利が引き下げられると、アメリカ国民は住宅を購入しやすくなるため、住宅需要が拡大します。

アメリカの不動産価格推移は、緩和政策が行われる前から上昇傾向にありましたが、2020年の第2四半期以降は値上がりの勢いが強くなっています。政策金利が引き下げられたのは2020年3月なので、住宅市場が金利の引き下げに敏感に反応した結果とも言えます。

結果的に、アメリカでは住宅価格の上昇率が過去最高水準まで上がっており、経済の落ち込みとは相反して住宅市場は活発な状況です。

ただし、アメリカであればどこでも住宅価格が上昇しているというわけではありません。アメリカでも日本と同様に大都市から郊外への人口移動が起きているエリアもあり、一部の大都市ではニーズの減少から住宅価格が下落しています。

2021年以降も、アメリカ不動産投資を検討するのであれば、物件購入前に住宅価格の推移を確認しておくことが重要と言えるでしょう。

新型コロナウイルスの収束とともにテーパリングが始まることは予測されています。テーパリングが始まった場合のアメリカ不動産投資への影響について、予測される事態を解説します。

テーパリングによって発生する事態を予測するにあたり重要なポイントは、テーパリングがいつのタイミングになるのかということです。

テーパリングのタイミングについては、ワクチン接種の進捗とコロナの患者数にも影響されます。アメリカにおけるコロナの患者数推移は以下グラフの通りです。

アメリカではコロナに対応するワクチンの接種が進んでいることもあってか、ピーク時と比較すると、2021年6月時点の患者数はかなり少ないことがわかります。なお、2021年7月時点では、FRBはテーパリングの開始時期を明言していません。

テーパリングとアメリカの住宅市場については、政策金利の引き上げがポイントになります。2020年に政策金利が引き下げられた直後から住宅価格の上昇ペースが上がったためです。

金利の引き上げによって住宅ローン金利が引き上げられると、住宅需要は落ち着きを取り戻し、住宅需要の落ち着きとともに住宅価格の上昇ペースも下がると想定されます。

金利が段階的に引き上げられるのであれば、住宅価格も突然暴落する可能性は低いと考えられます。ただし、金利の上昇幅によっては資金調達の難易度が上がり、住宅価格に大きな影響を与える可能性も少なくありません。

新型コロナウイルス感染症が拡大して以降、アメリカで導入されている量的緩和政策とは、具体的に政策金利の引き下げや連邦準備制度理事会による国債の購入などのことを指しています。

また、量的緩和政策の規模を段階的に縮小していくことをテーパリングと言います。アメリカにおけるテーパリングの実施時期は、コロナの感染者数推移によって変動すると考えられます。なお、2021年7月時点の感染者数はピーク時より大きく減少している状況です。

アメリカ国内での感染者数やワクチンの接種率、雇用統計などの経済指標の回復状況によってテーパリングが始まるものと予測されるほか、テーパリングに伴ってアメリカ不動産の価格は上昇ペースが落ち着くと考えられます。

アメリカ不動産を運用している、または、今後アメリカ不動産投資を検討しているという場合は、特に金利の引き上げ時期に注意しておきましょう。

アンビエンテ駒込/事故

竣 工 2016年2月
最寄駅 駒込駅徒歩5分
総戸数 104戸

住 所 東京都北区西ケ原1-2-3
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アンビエンテコマゴメ

■近隣周辺施設情報
区立滝野川小学校まで約380m
私立聖学院中学校まで約340m
聖学院幼稚園まで約130m
妙義児童遊園まで約500m
ファミリーマート駒込霜降橋店まで約250m
たけし整形外科内科医院まで約530m
滝野川警察署西ヶ原交番まで約240m
エネルギースーパーたじま駒込店まで約310m
アトレヴィ巣鴨まで約1430m
東京福祉大学・王子キャンパスまで約1550m

物件名 アンビエンテ駒込
所在地 東京都北区西ケ原1-2-3
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 104戸 築年月 2016年2月

■駐車場   18台
■バイク置場 5台
■駐輪場   126台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(27.04㎡~58.82㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ログ駒込/事故

竣 工 2018年3月
最寄駅 駒込駅徒歩5分
総戸数 37戸

住 所 東京都北区西ヶ原1-3-3
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ログコマゴメ
Log駒込

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート駒込霜降橋店まで約40m
エネルギースーパーたじま駒込店まで約90m
スターフルーツ駒込店まで約140m
いきなりステーキ駒込店まで約150m
どらっぐぱぱす駒込店まで約240m
マルエツプチ駒込店まで約330m
100円ショップキャンドゥ駒込さつき通り店まで約330m
千鳥屋総本家駒込本店まで約330m
サンドラッグ染井銀座店まで約330m
サカガミ駒込店まで約340m
おぎはら内科クリニックまで約170m
城北信用金庫駒込支店まで約240m
みずほ銀行駒込駅東口出張所まで約250m
三菱東京UFJ銀行駒込支店まで約350m
中里郵便局まで約390m
滝野川消防署まで約600m
旧古河庭園まで約370m
大谷美術館まで約410m
駒込図書館まで約430m
六義園まで約640m
滝野川公園まで約700m
滝野川体育館まで約720m

物件名 ログ駒込
所在地 東京都北区西ケ原1-3-3
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 37戸 築年月 2018年3月

■駐車場   2台(平置式)月額22,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   36台/月額200円~300円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.93㎡~57.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ブリリアイスト駒込/事故

竣 工 2020年2月
最寄駅 駒込駅徒歩5分
総戸数 75戸

住 所 東京都北区西ケ原1-3-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1103号室対象/キャンペーンB/適用可
■1103号室対象/フリーレント1ヶ月
■1103号室対象/実質フリーレント2ヶ月

■上記以外住居対象/キャンペーンA/適用可
■上記以外住居対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ブリリアイストコマゴメ
Brilliaist 駒込

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま駒込店まで約190m
金地病院まで約540m
ファミリーマート 駒込霜降橋店まで約60m
駒込あおば内科まで約600m
滝野川警察署 西ヶ原交番まで約280m
旧古河庭園まで約350m
アトレヴィ巣鴨まで約1230m
サンキ田端店まで約740m
ファミリーマート駒込霜降橋店まで約90m
どらっぐぱぱす駒込店まで約280m
オリジン弁当駒込霜降橋店まで約160m
CoCo壱番屋豊島区駒込店まで約200m

物件名 ブリリアイスト駒込
所在地 東京都北区西ケ原1-3-4
最寄駅 JR山手線「駒込駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 75戸 築年月 2020年2月

■駐車場   12台/月額27,500円~33,000円
■バイク置場 4台/月額3,300円
■駐輪場   75台/月額330円~220円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2DK(25.56㎡~41.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ザ・パークハビオ赤羽/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 赤羽駅徒歩2分
総戸数 39戸

住 所 東京都北区赤羽南1-5-12
概 要 地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1R対象/キャンペーンB/適用可
■1R対象/フリーレント3ヶ月
■1R対象/実質フリーレント4ヶ月

■1LDK対象/キャンペーンC/適用可
■1LDK対象/キャンペーンD/適用可
■1LDK対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオアカバネ
The Parkhabio AKABANE

■近隣周辺施設情報
西友赤羽店まで260m
ダイエー赤羽店まで420m
イトーヨーカドー赤羽店まで410m
スーパーバリュー志茂店まで710m
プロマート赤羽店まで440m
アミカ赤羽西口店まで310m
ファミリーマート赤羽南店まで60m
マツモトキヨシ赤羽東口駅前店まで320m
赤羽一番街商店街まで460m
ビーンズ赤羽まで350m
ザ・ダイソー赤羽店まで450m
赤羽ビビオまで530m
赤羽公園まで270m
三井住友銀行赤羽支店まで330m
赤羽駅前交番まで270m
赤羽警察署志茂地域安全センターまで380m
赤羽中央総合病院まで460m

物件名 ザ・パークハビオ赤羽
所在地 東京都北区赤羽南1-5-12
最寄駅 JR京浜東北線「赤羽駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 地下1階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2019年9月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 1台
■駐輪場   38台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.34㎡~41.19㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークアクシス赤羽南/事故

不動産投資用の物件を購入する際、多くの人は金融機関の投資用ローンを利用します。金融機関から借りることができる金額のことを「与信枠」といい、与信枠は個人の職業や勤務歴、勤務先の規模や年収等の属性によって異なってきます。

金融機関からの評価が高い場合、年収の10倍程度のローンを組める場合もあります。例えば、借主の年収500万円、与信枠5,000万円の場合、すでに住宅ローンで2,500万円を借りていたとすると、別の金融機関から借りられる金額は、5,000万-2,500万円=2,500万円程度となります。

与信枠の上限があることから、先に住宅ローンを使って物件を購入していると投資用ローンで借りられる金額が少なくなります。

一方、住宅ローンを借りていない場合には与信枠の上限で融資を受けられるため、与信を最大まで活かした物件を狙うことも可能です。できるだけ幅広い投資物件から検討したい方にとって、住宅ローンよりも先に不動産投資を始めるほうが向いていると言えます。

先ほどの事例で5,000万円の物件を購入し、年間100万円ほどの不動産所得を得ることができた場合、総年収は本業の500万円の収入と合わせて600万円となります。

不動産投資を行う前に貯金として毎年100万円貯めていた場合、不動産所得の100万円と合わせて年間200万円ずつ増やすことも検討できるでしょう。不動産投資を先に行うことで収入を増やし、将来のための貯蓄をしやすくなる可能性があります。

不動産投資用の物件は、ファミリータイプの物件より現金化しやすいのもメリットです。住宅ローンで購入する物件は、家族で住むための一定の広さのあるファミリータイプの物件が多く、単身者用のワンルームマンションなどと比較して流動性の低い物件となります。

一方、投資用物件には都心のワンルームマンションなどが多く、物件価格の低さや賃貸需要の多さから流動性が高い特徴があります。購入希望者を見つかりやすく、ファミリータイプの物件と比較して短期間で売れる可能性が高いと言えるでしょう。

投資用物件の運用が上手く行かなかった場合でも、速やかな現金化が可能であれば、ローンの支払いが難しくなったときでも売却してローンを完済することができます。不動産投資を先に始めることは、リスク対策の意味でも有効な手段と言えます。

金融機関の融資審査では、不動産投資の経験も評価対象としてチェックします。すでに不動産投資をしており、継続的に収益を得ていれば与信枠を増やしてくれることがあります。

また、不動産投資での収入が増えていけば、所得に応じて与信枠も増加しやすくなります。不動産投資の経験が豊富な人ほど与信枠も増えやすく、次の物件購入にも繋げやすい好循環が生まれます。

不動産投資ローンと住宅ローンは、その性質が大きく異なります。住宅ローンは長く住むための家を購入するローンで金利が低く設定されている一方、不動産投資ローンは事業目的の事業用ローンであるため、貸付金利も住宅ローンより少し高くなっています。

しかし、不動産投資ローンを先に利用していると与信限度枠が減るため、マイホームを購入する時の住宅ローンを組みにくくなります。

投資用ローンの借入を行っている場合、すぐに住宅ローンを借りようとしても金融機関は渋る可能性があります。不動産投資で利益を出していなければ、評価はさらに厳しくなります。

賃貸経営では、部屋が埋まらない空室リスク、建物の経年劣化による修繕リスク、賃料の減額リスク、入居者による家賃の滞納リスクなどがあり、毎月の家賃収入をローンの返済金額が上回る可能性もあります。

収入を増やす目的で物件を購入しても利益が出ないだけでなく、毎月支出が増えて赤字経営に陥る可能性もあります。経営状況によっては、マイホームの購入が先延ばしになってしまう可能性もあります。

マイホームの購入を優先する場合、与信枠も上限まで使えるので、住宅ローンを活用することで広めの住宅や新築住宅など自分の理想にあった住宅を購入しやすくなります。

投資用ローンで与信枠を使っていると借り入れ可能な金額が減り、購入できる住宅や立地も制限されます。マイホームの購入で妥協したくない場合、先に住宅購入を行うことで住宅ローンを最大限活用することができるメリットがあります。

住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低いのが特徴です。例えば、35年間固定で借りることができるフラット35の場合、金利は約1.3%〜となっています(2021年4月5日執筆時点)。全期間固定なので返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。

ただし、フラット35には、総返済負担率が年収の30〜35%以下という利用条件があります。総返済負担率とは年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合のことで、「すべての借入れ」にはフラット35以外の住宅ローン、教育ローン、自動車ローンや、不動産投資ローンも含まれます。

不動産投資ローンは基本的に家賃収入で返済しますが、賃貸経営は空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあるため、家賃収入だけでは足りず、本業の収入から補う可能性もあります。

フラット35の利用条件である総返済負担率30〜35%を上回る可能性も出てくるため、不動産投資ローンを先に利用しているとフラット35を利用できない場合もあります。

住宅ローンを使って投資用物件を購入することはできませんが、賃貸併用住宅であれば検討できる可能性があります。

賃貸併用住宅とは、建物の一部の部屋を人に貸し出せる部屋にすることで、自宅に住みながら家賃収入も得られる住宅のことを指します。賃貸部分が住宅総面積の50%未満の場合、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できる可能性があります。

住宅を買うか、投資用物件を買うのか迷った時には、賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得て住宅ローンの返済をしていくという方法も一つの選択肢になります。

ただし、賃貸併用住宅は戸建住宅よりも風呂やキッチンなどの設備が部屋数だけ必要になるので、建築費が高額になるデメリットもあります。そのため、賃貸併用住宅の購入を検討する際は、毎月の家賃収入に対するローン返済金額の割合について、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

竣 工 2022年4月
最寄駅 赤羽駅徒歩7分
総戸数 118戸

住 所 東京都北区赤羽南2-4-15
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークアクシスアカバネミナミ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

物件名 パークアクシス赤羽南
所在地 東京都北区赤羽南2-4-15
最寄駅 JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 118戸 築年月 2022年4月

■駐車場   7台
■バイク置場 9台
■駐輪場   56台/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   株式会社福田組東京本社一級建築士事務所
■施 工   株式会社福田組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.01㎡~55.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自己資金とは、投資用物件を購入する際に現金で用意するお金です。すべて現金で購入する場合もありますが、金融機関から融資を借りるケースが多く、この場合は物件価格から自己資金を差し引いた分を融資してもらうことになります。自己資金がいくら用意できるのかを把握しておきましょう。

自己資金の割合が多いほど借入金が少なくなりますので、月々のローン返済による負担が小さくなります。目安は物件価格の1割~2割ですが、物件の条件や借主の属性によって異なります。

自己資金が多いほど物件の経営は楽になりますが、すぐに利益が出ないことが想定される場合や突発的な修繕などに備え、自己資金をある程度残しておくことも考えておきましょう。また、投資用物件を購入するには、下記のような初期費用がかかります。

賃貸用物件を取得する際の諸経費は、物件価格の8~10%が目安になります。不動産投資ローンは物件価格に対して融資がなされるため、必ず現金で支払わなければならない費用が出てきます。これらの費用がかかることも念頭に、自己資金を確認するようにしましょう。

金融機関から融資を得る場合の金利には、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、短期プライムレートなどに連動して変わる「変動金利」の2つの種類があります。通常は、固定金利の方が変動金利よりも高めに設定されています。

1%と2%では大きな違いはないようなイメージがありますが、融資の金利の場合は返済が20年や30年など長期間におよぶため総返済額に大きな違いが出てきます。返済期間と金利の組み合わせによって違いがありますので、設定する際は注意しましょう。

返済期間とは、金融機関から融資を得たときに全額を返済するまでの期間のことです。金融機関の判断になりますが、物件の法定耐用年数の残存期間をベースに、担保の価値、申込者の属性などで最大返済期間が決定されます。例えば、法定耐用年数の残存期間が20年あれば、20年が基準になると考えるといいでしょう。

この返済期間は、短い方が総利息額および総返済額は少なくなります。総利息額を抑えたい場合は、金融機関から提示される返済期間よりも短く設定することも可能です。

ただし毎月の返済額が高額になると、長く物件を所有している間に入居率が下がってしまい、返済の負担が重くなることも予想されます。

返済期間が長くなることで毎月の返済額は減りますが、総返済額は35年の方が20年より500万円以上も多くなります。この点も注意しましょう。

シミュレーションをする際に基準となるのが毎月の家賃収入と年間の収入です。しかしどのような物件も満室状態が続くとは限りません。そのため、ある程度空室が出ることを想定して用いるのが想定空室率です。

例えば、10部屋のアパートで1部屋が12カ月間空室になっているとしたら、空室率は(1×12)÷(10×12)×100という計算式で、10%となります。

ただしシミュレーションを行うときは、物件の条件によって異なりますので、慎重に設定する必要があります。通常は10~20%を目安に設定しますが、入居状況に応じて想定空室率を設定することが大切です。例えば、中古物件をオーナーチェンジで購入する場合であれば、直近1年間の空室率を教えてもらうというのでもいいでしょう。

また、空室対策として想定空室率を高めに設定してシミュレーションをすることもありますが、高くしすぎると条件の良い物件を見逃してしまう可能性もあります。このようなバランスに注意しながら、どこまでリスクをとることができるのか、あらかじめ確認しておくのも良いでしょう。

不動産投資における諸経費は、区分所有のマンションと一棟アパートおよび一棟マンションで分けて考えますが、同じようにかかる諸経費には下記のものがあります。

これに、区分所有マンションであれば建物の管理費や共益費、修繕積立金など、一棟アパートや一棟マンションであれば共用部分の清掃費用および水道光熱費、修繕費用などがかかります。

物件の規模が大きくなるほど経費の総額は大きくなりますが、家賃収入に対する諸経費の割合である諸経費率は家賃収入の10~20%を目安に設定します。ただし、築年数が経つほど修繕費用が上昇することが予想されますので、諸経費率の割合を高くして設定するなど柔軟な考え方が必要です。

これまで紹介した項目の数値をシミュレーションの計算式に入れることで算出されるのが、主に下記の4つの項目です。これらの数値を比較することで、物件を検討しやすくなります。詳しく見ていきましょう。

年間収入とは物件を運用することで得られる1年間の収入です。不動産ポータルサイトや物件情報などで表記されていますが、例えば、家賃が50,000円の部屋が4つあるアパートでは下記のような計算で年間収入がはじき出せます。

ただし、これはあくまでも満室状態が1年間続くことを想定して算出した数値です。そのため、前述した想定空室率を設定して計算することで、空室になる可能性を加味した想定年間収入を算出することができます。

一例として想定空室率を10%に設定すれば、上記の物件の場合の想定年間収入は216万円となります。

年間収支は、想定年間収入と年間支出で求めることができます。計算式は下記のようになります。

ただし、年間支出はシミュレーションを行う段階では正確に把握できません。諸経費率を家賃収入の10〜20%として求める場合、これを年間支出に置き換えて計算し、おおよその目安とするのも一つの方法となります。

利回りは、物件価格に対する家賃収入の割合を表した数値です。収入がどのくらい得られるかの指標となり、数値が大きいほど利益が大きくなる可能性があるということです。

ただし、利回りには大きく分けて、表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。表面利回りの計算式は下記のようになります。

不動産ポータルサイトや不動産会社による物件広告は、この表面利回りを表記していることが通常です。ただし、実際に手元に残る収入を正確に把握しづらいため、比較検討する際は次で紹介する実質利回りを用いるようにしましょう。

実質利回りは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りで、物件の収益力をより正しく測れる数値です。例えば、表面利回りが同じ物件でも、管理費や修繕積立金は異なります。そのため、表面利回りだけでは収益力はわかりにくく、より正確に比べられるように実質利回りを用いるのです。

これを実質利回りで比べると、A物件が6%で、B物件が8%となります。このように諸経費まで計算式に組み入れることで、より実態に近い数値で比較することが可能です。購入検討段階で物件比較をする際は、実質利回りを用いることを検討しましょう。

不動産投資のシミュレーションは、物件を比較検討する際にも参考になります。ただし、シミュレーションを用いて購入する物件を検討する際は、できるだけ条件を同じにする必要があります。

例えば、A物件の際は金利が2%で、B物件の時は2.5%の金利でシミュレーションをすると、実際の収益力を比較することは難しくなってしまいます。この点も注意点として覚えておきましょう。

アルファコート王子2/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 王子駅徒歩8分
総戸数 36戸

住 所 東京都北区王子3-21-1
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
アルファコートオウジ2
アルファコート王子Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと王子駅北口店まで約860m
タジマ王子店まで約510m
サミットストア王子店まで約610m
コープみらいミニコープ豊島店まで約860m
東武ストア王子店まで約940m
SUPERMARKETTajima王子店まで約600m
セブンイレブン北区王子4丁目店まで約190m
ローソン王子2丁目店まで約210m
王子銀座商店街まで約440m
マツモトキヨシ王子店まで約600m
マクドナルド王子店まで約860m
みずほ銀行王子支店まで約570m
王子病院まで約460m
王子警察署まで約120m
名主の滝公園まで約850m

物件名 アルファコート王子2
所在地 東京都北区王子3-21-1
最寄駅 東京メトロ南北線「王子駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2021年9月

■駐車場   2台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.66㎡~57.48㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接赴いて物件を査定することをいいます。専門のスタッフが依頼者と直接面談しながら住宅の内外を実地調査するため、提供したデータ情報のみで行う「机上査定」よりも査定結果の精度が向上するのが特徴です。

不動産の売却活動は、自分の不動産がいくらで売れるかについて知ることから始まります。一般の方では正確に把握するのが難しい不動産の価値について、査定のプロが専門的な知識に基づいて査定額を算出してくれます。

査定額を知ることで、売却活動における売出し価格設定の根拠にもなるだけでなく、資金計画や売却計画・住み替え計画などの目処なども立てやすくなります。

訪問査定の現地確認にかかる時間は、不動産会社で異なりますが約1~2時間で終了します。なお、査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

訪問査定は、売却を実際に依頼する不動産会社を選ぶ根拠にもなります。不動産を売却するためには、不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があり、通常は訪問査定の結果や応対の状況をみて、査定額が最も高い会社や依頼しやすい会社を選ぶことになります。

訪問査定は、その後の売却活動を支えてくれる会社を決める貴重な判断材料となるため、真摯に対応しましょう。

不動産会社に不動産を売却する理由を理解してもらうためには、わかりやすく説明するのがベターですが、注意したいポイントもあります。例えば、売り急いでいる姿勢を強く見せすぎると、査定額に影響しかねません。

「急にまとまった資金が必要になった」「急な転勤のためすぐに転居先を探さなければならない」「なるべく早く売却資金が欲しい」などと伝えることで、早く売るために査定額を低めに見積もられる可能性もあり、売出し価格にも影響することがあります。

相当の事情がない限り、仮に売り急いでいたとしても余裕を感じさせる態度で臨むのが良いでしょう。

査定額が出る前に聞かれる質問です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認したり、統計データを調査したりなどして自分なりに調べた近隣相場を参考に、希望価格を伝えると良いでしょう。

転居先の確保との関係があるため、この段階で住まいを退居できる時期について具体的に示すことは難しい部分もありますが、自身の状況も考慮して大体の目安を伝えておきます。

住宅ローン残債の状況は正直に伝えます。不動産の売却資金でローン残債を支払う必要があり、住み替えなどの場合は新しい住居の取得資金も必要です。全体の資金計画を立てそれを着実に実行していくには、不動産会社のアドバイスを受けることも必要になります。

ズーム王子神谷/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 王子神谷駅徒歩7分
総戸数 58戸

住 所 東京都北区神谷3-44-19
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ズームオウジカミヤ
ZOOM王子神谷

■近隣周辺施設情報
赤羽警察署宮堀交番まで約70m
神谷堀公園まで約570m
東十条商店街まで約1070m
明理会中央総合病院まで約1160m
三晃堂環七薬局まで約370m
セブンイレブン北区神谷1丁目店まで約300m
ローソン足立新田1丁目店まで約470m
まいばすけっと神谷2丁目店まで約510m
セブンイレブン北区神谷3丁目店まで約500m
イオン赤羽北本通り店まで約610m

物件名 ズーム王子神谷
所在地 東京都北区神谷3-44-19
最寄駅 東京メトロ南北線「王子神谷駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 58戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額500円
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社東日本中高層技術センター一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社城東支社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.58㎡~56.09㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高所得者の多くが抱える悩みは、どんなに頑張って稼いでも手元にお金が残らないというものです。所得税は毎年のように上がり続けており、高所得者であればあるほど割を食うという状況です。下表のように、課税所得が2000万円を超える方は、社会保険や厚生年金も合わせれば給与の半分以上を国に持って行かれていることになります。給与明細や確定申告を見て、「なぜこんなに税金を納めなければならないんだ」と愕然とした方も多いのではないでしょうか。

この高額納税者たちの深刻な悩みにつけ込もうとする不動産投資のセールスマンも少なくありません。「税金、高くありませんか? 節税にご興味ありませんか?」と、あの手この手ですり寄ってくる彼らを避け続けることができず、何度か話を聞くうちに良い気がしてきて、節税目的の不動産を購入してしまったというのもよく聞く話です。

ですが、節税目的の不動産投資は、本来の不動産投資のあり方からすると不健全ですので、後々大きな問題を抱えることになってしまうのです。

そもそも、なぜ不動産投資を始めることが節税につながるのでしょうか? まず、所得税についてですが、不動産投資から得られる収益は、「家賃収入(インカムゲイン)」と「不動産の売却益(キャピタルゲイン)」の2つに分けることができます。このうち、不動産売却益のほうは、株式投資など他の投資と同様に「譲渡所得」という区分になり、「給与所得」とは別の税金(譲渡税/キャピタルゲイン税)が課せられますので、現状の所得税に対する節税にはつながりません。

節税に使われるのは、家賃収入(インカムゲイン)と賃貸経営に関わる費用の収支となります。こちらは雑所得という区分になりますので、年間の不動産投資の収支を給与所得に合算できるというわけです。つまり、不動産投資で節税を、という言葉の意味は、簡単に言えば「年間の賃貸経営を赤字にして、給与所得を減らしましょう」ということになります。

年間の賃貸経営を赤字にするのに用いられるのが、「減価償却費」という名目上の費用です。不動産は現物資産なので、年を経るごとに価値が下落していきます。この資産価値の目減りのスピードを、会計上で定めたものが減価償却費となります。たとえば、RC造のマンションであれば47年、木造アパートであれば22年という期間で資産価値がゼロ円になるように費用を計上していきますので、5000万円のマンションを購入すれば5000万円÷47年=毎年106.4万円を毎年費用として計上できることになり、この金額を給与所得から控除できることになります。

減価償却費は名目上の費用で、実際のお金が動くわけではないので、不動産投資を始めることで減価償却の節税効果の恩恵を受けて毎年数十万円のお金が手元に残ることになりますよ、というのが不動産投資による所得税の節税スキームです。

また、相続税に関しては、不動産は資産として評価される時に価値が圧縮されるので、現金で保有しているよりも課税額が少なくなりやすいという特徴があります。たとえば、不動産は土地が路線価の80%程度、建物はケースにもよりますがおよそ50%前後の評価となり、さらに投資用不動産(収益性不動産)の場合はさらに建物に対して30%の控除が受けられます。これにより、5,000万円で購入した不動産が3分の1から5分の1程度の相続評価額となることが多く、現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くするという節税スキームが成立するというわけです。

ここまでの情報だけですと、不動産投資で所得税も相続税も節税できるんだからいいじゃないかということになりますが、もちろん気をつけなければいけない点がいくつもあります。

まず、減価償却費で所得を減少させることができるという話をご紹介しましたが、減価償却費の元々の意味は「資産価値の目減り額」を意味していますので、減価償却費を計上するたびに、不動産の価値は減少していくことになります。これがどこで問題になってくるかというと、不動産を売却するタイミングです。

不動産を売却する時は、本来の資産価値を上回る金額で売れた時に、その差額に譲渡所得が課せられます。この「本来の資産価値」というのが減価償却を行うたびに毎年下がっていくので、たとえば数年後に購入時の価格で売却ができたとしても、減価償却費として計上した金額分が譲渡所得となり、課税対象となってしまうわけです。

しかも、不動産投資は投機的な売買を抑制するために、購入してから5年以内の「短期譲渡」という売却に関しては、通常の譲渡税(20.315%)の倍に近い税率(39.63%)が課せられます。せっかく所得税の節税にと考えて、減価償却費で毎年の給与所得を圧縮したとしても、不動産購入から5年以内に売却をすると40%弱の短期譲渡税が発生するため、不動産の取得費用や固定資産税、売却手数料などを考慮すると最終的に大赤字になってしまうということが考えられます。

また、外資系企業や経営者の方など、毎年の所得が安定しない方にも、減価償却による節税スキームはおすすめできません。不動産投資の収支は給与所得との合算になりますので、もし所得の少ない年があると、その年は減価償却による恩恵を十分に受けられないためです。

相続税の節税については、現金を不動産に変えたいと考える方が多く、不動産の購入までがゴールとなってしまうケースが多いのですが、これは手段が目的化してしまっている典型例です。

相続税対策でよくあるのが、地方や郊外にアパートを建てましょうという話なのですが、賃貸需要のないエリアにアパートを建ててしまうと、その後に空室が発生してしまい、将来の負債になってしまう可能性があります。アパートを建てることで相続税対策にはなるかもしれませんが、相続後に節税以上の赤字を生み出す危険性があるため、どこにどんな不動産を買うかについては、慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

所得税の節税メリットをもっと高めようと、減価償却費だけでなく、家賃収入とローン返済のキャッシュフロー収支までマイナスにさせている方もいらっしゃいますが、こちらも2つの点からおすすめできない節税スキームとなります。

1点目は、毎月のキャッシュフローが赤字なので、事故や病気、勤務先の倒産などで所得が急減した際に、生活を圧迫する恐れがあるという理由です。ローンは30年~35年という長期に渡って組みますが、その期間中にリーマンショックのような経済危機が起こる可能性もありますし、高ストレスな環境で残業も多い方は、普通の方よりも健康面でのリスクも抱えることになりがちです。そういったリスクマネジメントの観点から考えると、キャッシュフローがマイナスの状況にはしないほうが懸命です。

また、おすすめできない理由の2点目は、不動産投資は「不動産賃貸事業」であり、ローンという事業融資を受けるものだという点です。ローンを貸し出す金融機関は、不動産の評価額とともに不動産収支を非常に気にしていますので、赤字を出し続ける不動産資産を抱えている方の評価はどうしても低くなってしまいます。金融機関からの与信が低くなってしまうと、金利面でのマイナスや、不動産投資をいざ拡大しようとする際にも新規融資を受けにくくなるというデメリットがあるため、不動産投資を今後本格的に取り組んでみたいという方は、毎月の収支をマイナスにすることは避けたほうがよいでしょう。

ここまで節税目的での不動産投資はおすすめできないということをお話してきましたが、高所得者の方と不動産投資自体は非常に相性がよいというお話もしておきたいと思います。

不動産投資では、職業や年収、資産状況など「属性」が良いほど、金融機関や不動産投資会社からの評価が高くなり、大きな融資枠や金利優遇、良い物件の紹介などに結びつきやすくなります。

それを踏まえると、節税目的で不動産投資を始めるのではなく、本業とは別の収入源をつくったり、将来のための安定的な収益源を確保するために不動産投資を始めるというスタンスが良いでしょう。しかも、高所得の方であれば、不動産投資で多少マイナスが出たとしても、給与所得との合算で一般の方よりも金銭的に被るダメージを少なくできるというメリットがあります。色々と試行錯誤をしながら、自分に合った投資スタイルを探っていくという形であれば、興味をもって楽しんで取り組んでいけるかと思います。

コムレジ赤羽/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 赤羽駅徒歩8分
総戸数 340戸

住 所 東京都北区赤羽南2-2-9
概 要 地上8階 RC造
駐車場 26台
■物件名フリガナ
コムレジアカバネ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

物件名 コムレジ赤羽
所在地 東京都北区赤羽南2-2-9
最寄駅 JR京浜東北線「赤羽駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 340戸 築年月 2022年2月

■駐車場   26台
■バイク置場 11台
■駐輪場   191台
―――――――
■設 計   株式会社長谷工コーポレーション
■施 工   株式会社長谷工コーポレーション
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(29.20㎡~58.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新生活を始めるときは、限られた時間の中で賃貸物件を探して契約をし、引っ越しをしなければなりません。そうした中でもあらかじめこれらのポイントが分かっていれば、スムーズにエリア選びができます。

就職や進学のタイミングで上京して一人暮らしをする場合、多くの人は都内の居住エリアについての土地勘がありません。「職場へのアクセスが良くて、家賃が予算以内」というように、大まかな考えでエリアを選ぶ人も多いでしょう。これは決して誤りではありませんが、「暮らしやすさ」を考える上では十分とは言えません。

エリア選びのポイント①アクセスの良さ
エリアを選ぶ際に多くの人がまず考えるのが、交通アクセスの良さです。特に、都心へ通勤や通学をする場合は移動手段の中心が電車であることがほとんど。そのため、路線選びやその沿線のどのエリアに住むのかが重要になるのです。

職場や学校までのアクセス
毎日のように通う場所だからこそ、職場や学校までのアクセスは良いに越したことはありません。しかし、都心は家賃が高く、部屋の広さも限られているため、多くの人は都心からやや離れたところに部屋を借ります。そうした中でも、所要時間と乗り換え回数ができるだけ抑えられるエリアを選ぶのがポイントです。

まずは、職場や学校の最寄り駅とその駅に乗り入れている路線を確認。その沿線エリア、または1回程度の乗り換えで行けるエリアの中から、自分が許容できる所要時間で行き来でき、かつ家賃相場が予算に合いそうな場所を候補として複数選びます。その上で、後述するその他のポイントに照らし合わせながら候補を絞っていきましょう。

主要駅や都心までのアクセス
通勤や通学時のアクセスの良さ以外にも、主要駅や都心までのアクアスの良さを重視する人もいます。仕事上、出張の頻度が高い場合は、主要駅や都心まで出やすいと何か便利。頻繁に帰省や旅行をする人にとっても、それらへのアクセスの良さはエリア選びのポイントになるでしょう。

主要駅とは、複数の路線が乗り入れていて、乗降者数が特に多い駅のこと。都内では、東京駅や新宿駅、渋谷駅、池袋駅などを指します。これらの主要駅へ乗り換えなし、または1回の乗り換えで30分以内の所要時間で行けると、あらゆる方面への移動が便利になるでしょう。

最寄り駅が始発駅
通勤や通学時の混雑を避けたい場合や確実に座りたい場合は、最寄り駅が各路線の始発駅であるエリアを選ぶのがオススメです。始発駅は決して利用者が少ないわけではありません。しかし、朝の早い時間帯は座りやすかったり、たとえ目の前の電車は座れそうになくても、1本見送れば次の電車に座れたりします。

都心へ程良い距離で始発電車がある駅としては、JR京浜東北線及び東急池上線蒲田駅、東京メトロ丸の内線荻窪駅、JR中央・総武線(中央本線)三鷹駅などが挙げられます。家賃の安さを重視するときは、東京メトロ日比谷線北千住駅や同千代田線北綾瀬駅周辺エリアも候補になるでしょう。

始発駅のほか、特急や快速、急行が止まらない駅も乗降者数が少ない傾向にあります。乗車時間が多少長くなっても満員電車を避けたいという人は、京王線上北沢駅や小田急小田原線喜多見駅のように、あえて特急などが止まらない駅を選ぶのもポイントです。

エリア選びのポイント②治安の良さ
「治安の良さ」は、暮らしやすさに直結する要素の1つ。しかし、エリア選びや物件探しのときに「そこまで意識していなかった」という人も多くいます。特に、土地勘がない場所ではその良し悪しは分かりにくいため、意識的に自分で確認するようにしましょう。

犯罪情報マップを確認する
治安の良さを調べる手段の1つが、「犯罪情報マップ」の確認です。犯罪情報マップとは、東京都内で起こった強盗や窃盗、ひったくり、公然わいせつなどの犯罪の発生状況を地図上で示しているもの。警視庁が作成し、2週間ごとに情報を更新しながら公開しています。

犯罪情報マップでは、各エリアの中でも比較的詳細に犯罪の発生場所を確認することが可能です。これによって、同じエリア内であっても犯罪発生率は、詳細なエリアごとに偏りがあることが分かります。同マップでは、以下の4つの期間ごとに犯罪件数を確認することが可能。

治安の良し悪しや街灯の多さについては、問い合わせや内見のタイミングで不動産屋さんに尋ねておくと安心です。特に、毎日のように通る可能性がある駅周辺の治安や騒音、暴力団事務所の有無については、あらかじめ確認することをオススメします。

街灯が少ない地域ほど高まると言われるのが、犯罪リスク。自治体によっては、夜間の歩行者の安全確保を目的に、積極的に街灯を設置しているところもあります。特に、女性の一人暮らしの場合は必ず確認しておきましょう。

なお、不動産屋さんには治安の良し悪しについての説明義務はありません。不用意にマイナスな情報を言うと契約を取り損なうリスクもあるため、積極的な発言は避けるでしょう。そのため、治安については入居希望者から不動産屋さんに尋ねることが大切です。

周辺を歩いてみる
治安の良さを確認するために、実際に自分で歩いてみるのもオススメ。内見に合わせて、最寄り駅から物件までの道路や物件周囲の雰囲気を確認してみましょう。日中だけでなく、日が暮れてから行ってみると、街灯の設置状況や道路の明るさを始め、夜間の雰囲気がよく分かります。

エリア選びのポイント③家賃の安さ
お金に余裕がある人を除けば、生活費で大きな割合を占める家賃を「なるべく安く抑えたい」と思うのは自然なこと。予算内の家賃で物件を効率よく探すには、エリア選びも重要です。

なお、家賃は手取りの30%を目安にするのが一般的。家賃設定の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事:家賃の目安は手取りの30%!目安設定の重要性や注意点を解説

家賃相場はエリアごとに異なる
家賃相場はエリアごとに異なります。そのためエリア選択を間違えると、「いくら探しても、希望条件に当てはまる物件が出てこない」という展開にもなりかねません。

大手不動産ポータルサイトでは、エリア別や各路線における駅別の家賃相場を調べることが可能。これらは現在、または直近1ヶ月程度で掲載されている賃貸募集物件の家賃の平均値です。効率よく、より希望に近い物件を探すためにも、家賃相場を確認した上でエリアを選ぶようにしましょう。

隣接エリアでも家賃相場が異なることも
隣り合うエリアであっても、家賃相場は異なります。ほとんど商業圏が同じようなところであっても、エリアが変わるだけで家賃に数千円以上の差が出ることも珍しくはありません。なかなか希望に近い物件が見つからないときは、隣接エリアで探してみるのもオススメです。

エリア選びのポイント④生活利便性の高さ
生活をする上で欠かせないのがスーパーやコンビニなど、食品が買えるお店の存在。自炊ができないときや気分転換に行ける飲食店も最寄り駅や自宅の周りに一定数欲しいところ。ドラッグストアや病院も近くにあると安心です。

スーパーの選択肢は複数あると安心
スーパーは近くに少なくとも1軒あれば、生活には困りません。しかし、選択肢が複数ある方が何かと便利で安心です。インターネット上に掲載されている賃貸物件情報には、徒歩圏内にあるスーパーやコンビニの情報が載っています。1軒しか載っていない場合は、他の選択肢の有無を地図アプリで探してみましょう。

スーパーは、運営会社や店舗ごとに商品のラインナップが異なります。選択肢が複数あれば、欲しい商品が見つかる可能性が高くなるだけでなく、価格面でも比較ができるようになります。欲しいものによってお店の使い分けも可能です。仕事で帰りが遅くなりがちな人は、近くに24時間営業や深夜営業をしているスーパーがあると重宝します。

一人でも入りやすい飲食店の充実
一人でも入りやすい飲食店があると、仕事帰りや休日に気軽に立ち寄れて便利です。数はそれ程多くなくても、異なるジャンルで手頃な価格のお店が複数あれば、飲食店選びには困らないでしょう。

新しい生活に慣れるまでは自炊をするのも一苦労。仕事や勉強が落ち着くまでは、外食をしたりテイクアウトをしたりすることが多くなるかもしれません。そんなとき、元々外食派の人はもちろん、自炊派の人にとっても飲食店が充実していることは嬉しいポイントです。

ドラッグストアや病院があること
医薬品はもちろん、洗剤やシャンプーなどの日用品が一通り揃うドラッグストアはスーパー同様、生活に欠かせません。一部の食品を取り扱っている店舗も多いため、ドラッグストアだけで用が足りることもあります。

意外と見落としがちなのが病院やクリニックの存在。具合が悪くなって初めて探す、という人もいるのではないでしょうか。持病がある人はもちろん、そうでない人も、近くに病院やクリニックがあることを確認しておくと安心です。

近くにあったら嬉しい!一人暮らしにオススメの周辺施設
慣れない土地で一人暮らしをする上で、近くにあったら嬉しいのが、商店街や公園、複合商業施設などの施設です。エリアや物件選びに迷ったときは、これらの有無も判断要素に含めてみてはいかがでしょうか。

地域や人との繋がりを感じられる商店街
青果店や精肉店、鮮魚店などの食品や日用品の専門店、飲食店が立ち並ぶ商店街。職場や学校以外で人と話す機会があまりない一人暮らしの人にとって、地域や人との繋がりが感じられる商店街を魅力的に感じる人も多くいるでしょう。

東休みの日にのんびりと過ごせる公園も、近くにあったら嬉しい施設の1つ。都内には緑が少ないと思われがちですが、都立水元公園(葛飾区)や葛西臨海公園(江戸川区)をはじめ、23区内であっても広大な面積を誇る緑豊かな公園はいくつもあります。そんな公園で散歩をしたり、芝生の上にレジャーシートを広げてのんびり過ごしたりすることは、心身のリフレッシュを図るのに最適です。

欲しいものがそろう複合商業施設
ショッピングセンターやモールとも呼ばれる複合商業施設には、食品から日用品、衣料品、電化製品など様々な商品を取り扱うお店が入っています。生活に必要なものが一箇所で全て揃うため、車を持っていなくても不便さを感じません。特に、限られた時間で効率良く買い物をしたい人、買い物のためにわざわざ遠出したくない人にとっては、近くにあると嬉しい施設です。