コンフォリア北沢/事故

土地活用とは、利用していない土地を活用して利益を生み出す活動のことを指します。土地活用では、アパート・マンション経営や駐車場経営、トランクルームや賃貸など様々な方法が行われています。

土地活用について知識がある方を除けば、まずは専門家に相談することから始めてみましょう。土地活用における専門家とは、土地活用のコンサルタントや不動産会社などです。

また、税制や資産の有効利用という側面から、税理士やファイナンシャルプランナーに相談することも可能です。

専門家に相談することで、土地が持っている資産価値や専門的な知見に基づいた活用方法について知ることができます。なお、相談相手によって強い分野や持っている事例は異なるため、複数の専門家に相談すると、異なる立場から専門的な情報を得ることができます。

土地活用を行う場合にしっかりと行っておいたほうが良いのが市場調査です。市場調査は不動産会社や建設業者、建設コンサルタントに依頼します。立地や周辺情報、土地の大きさなどから、重要と考えられる情報を提供してもらえます。

市場調査を行うことで、その土地に対してどのようなニーズが考えられるのかが見えてきます。逆にニーズがなく、土地活用が難しいといった判断ができる場合もあります。

土地活用の方向性や方法についての計画を立てます。この段階では、業者から土地活用プランについて提案を受けることになります。提案内容をベースにして、自身の希望とすり合わせながら計画をブラッシュアップしていきます。

計画を立てる中で、おおよその費用や、必要になる資金調達の方法、回収期間などの資金面も見えてくるので、収支シミュレーションを重ねて現実的な形を模索します。また、複数の専門家から提案を受けることで様々な方向性を検討することができます。

相談してきた専門家と工事費用や様々な条件面で合意できれば、施工を行う業者と契約を行います。契約には専門家に間へ入ってもらい、初心者でもスムーズに話を進められるようにすることが大切です。

建物や設備の建築・施工を専門業者が行う段階です。このとき、オーナーも自ら足を運んで工事スタッフや近隣住民とコミュニケーションを取っておくことも重要です。周囲との良好な関係作りは、トラブル防止にもつながります。

また、アパートやマンションなどの賃貸事業を行う場合、ある程度建物ができてきたら入居者の募集を先に行っておきます。不動産業者などと事前によく計画を相談しておきましょう。

土地の工事が終わったら引き渡しを済ませて土地活用のスタートです。このとき、管理業務を自身で行うのか、専門業者に委託するのかも決めておきます。管理会社を利用する場合でも、オーナーとして土地の管理・運用に関わる姿勢が大切です。

土地活用は土地の形状や場所、広さなど様々な要素が関連するので、成功事例や失敗事例を知り、よく研究しておくことで土地に合った使い方を考えることが重要です。

この事例では、平日と休日の車や人の往来、日中と夜間の違いなどを測定し、「コインパーキングのほうがニーズを見込める」と確信できた結果、実際の運営に乗り出すことができました。

また、周辺のコインパーキングを調べ、競争力のある価格設定にしたことで、多くの利用者を得ることができました。自販機の設置や看板での注意呼びかけなど、同様の事例についても事前によく研究していたことでトラブルも少なく、高収益な駐車場運営になっています。

土地活用の中でも駐車場経営を選ぶケースは多いですが、駐車場を作ればどこでも収益化できるとは限りません。駐車場経営では、大きく分けて月極駐車場を運営するかコインパーキングを運営するかを考えることになります。

住宅地では月極駐車場のニーズが見込め、オフィス街ではコインパーキングが有利と言えますが、立地により収益性が大きく異なることもあります。周辺の相場を調べ、期待する収益が得られるかどうか慎重に調査してみましょう。

トランクルームの運営で成功したケースでは、5年内にオーナーが別の土地に家を建てることが決まっており、それまでに土地を処分したいというニーズがありました。そのため、土地活用の中でも特に初期投資の費用が少なく、資金の回収期間が短いトランクルームを運営することになりました。

駐車場を作るには不便な地域でしたが、トランクルームの需要はまずまずで、3年で投資額を回収し、4年目にトランクルームごと土地を売却して売却益まで得ることに成功しました。

不動産業は初期費用が高くなることが多いため、時間をかけて投資を回収することになります。

しかし、様々な事情により、初期投資を抑えたい場合や、資金の回収を早めに行いたいこともあります。その場合には期間を限定し、期間内での投資回収を考えることが大切です。

土地活用では年々の利回りや収益額も大事ですが、最終的に土地の処分をどうするかという出口戦略も考えることが大切です。「いつか」と考えているうちに土地や建物の評価額が落ちて高コストになることもあるため、しっかりと期限を決めて考えるのがポイントです。

アパート・マンション経営や駐車場経営などの土地活用は難しい土地もあります。例えば、地方では需要がほとんどない遊休地の活用に悩むケースです。こうした場合、様々な土地活用の方法を検討してみる必要があります。

相続により、親族から田舎の広い土地を管理することになった事例では、地元の不動産会社の担当者からは土地活用が難しいと言われました。

しかし、偶然見かけた太陽光発電事業の広告から着想を得て、業者と太陽光発電の方向で相談したところ、収益化が可能との見込みが立ちました。天候次第な面もありましたが、売電によって設備投資のローン支払や固定資産税をまかなうことができています。

このように、立地条件や求める収益性によって土地活用の方法は様々となります。当初自分が考えていた方法に縛られず、多角的な視点から検討してみることが大切です。

次に、土地活用で見られる失敗事例をご紹介します。どのようなケースで失敗するかを先に知っておくことで防げることもあるので、参考にしてみましょう。

「投資をした後は手放しで儲かる」といった考えを持って土地活用に取り組むと失敗することがあります。特に、計画段階で収支シミュレーションを行っていても、シミュレーション通りにいかない場合があります。

例えば、土地活用を始めたものの、「思ったように入居者がつかなかった」「修繕費が多くかかった」「家賃の滞納があった」などの様々なトラブルが発生することがあります。また、管理を委託したことで収支シミュレーションとは異なる結果になることもあります。

収支のシミュレーションは一度行って終わりではありません。事業のオーナーとして収支状況には常に気を配り、定期的にシミュレーションを行い、適切な対応を行っていくことが大切です。

土地活用では、市場のニーズに合わず期待していた利回りにならないこともあります。この場合、事前の市場調査を怠り、先入観や営業マンのセールストークにそのまま乗って土地活用の方法を決めるケースが見られます。

しかし、地域によって需要は違う上、家賃相場も異なります。社会人向け・学生向けで土地活用に求められる設備やグレードも違ってきます。周辺地域の人口や年齢・年収等の属性をよく把握しておかないと、需要を適切に分析するのは難しくなります。

最近は都心部を除いて土地は余ってきているため、市場のニーズをしっかりと把握し、利用者にメリットを提案できるような土地活用が求められています。

竣 工 2022年6月
最寄駅 東北沢駅徒歩5分
総戸数 76戸

住 所 東京都世田谷区北沢1-24-1
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレン2ヶ月

■物件名フリガナ
コンフォリアキタザワ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート 池ノ上駅北口店まで約320m
まいばすけっと 池ノ上駅前店まで約330m
ローソン・スリーエフ 池ノ上店まで約380m
ローソン 東北沢駅前店まで約510m
セブンイレブン 世田谷池ノ上駅南店まで約520m
オオゼキ 下北沢店まで約740m
フレンテ笹塚まで約1730m
ウエルシア世田谷下北沢店まで約840m
ニトリ渋谷公園通り店まで約3090m
ピーコックストア 下北澤店まで約970m

物件名 コンフォリア北沢
所在地 東京都世田谷区北沢1-24-1
最寄駅 小田急線「東北沢駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 76戸 築年月 2022年6月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社千葉設計
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(27.79㎡~43.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ベルファース池尻/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 池ノ上駅徒歩9分
総戸数 50戸

住 所 東京都世田谷区池尻4-34-14
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ベルファースイケジリ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと世田谷淡島店まで約30m
まいばすけっと池尻3丁目店まで約500m
サミットストア代沢十字路店まで約720m
スーパーオオゼキ池尻店まで約550m
オーケー池尻大橋店まで約640m
ローソンストア100池尻店まで約350m
サンクス池尻2丁目店まで約740m
セブンイレブン世田谷池尻3丁目店まで約660m
トモズ代沢店まで約700m
サンドラッグ池尻店まで約580m
ドラッグストアスマイル世田谷太子堂店まで約1140m
ユニクロ下北沢店まで約1190m
カフェ・ベローチェ池尻大橋店まで約830m
タリーズコーヒー池尻大橋店まで約730m

物件名 ベルファース池尻
所在地 東京都世田谷区池尻4-34-14
最寄駅 京王井の頭線「池ノ上駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 50戸 築年月 2022年4月

■駐車場   有/月額35,000円
■バイク置場 有/月額5,000円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社現代綜合設計
■施 工   京成建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.30㎡~59.77㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資会社では、不動産投資家に対して投資用物件を紹介するほか、物件購入のアドバイスをしたり、物件の運営をサポートしたりしてくれます。不動産投資会社がワンルームマンションやアパート、リノベーション物件などの投資用物件の開発を独自で行っているケースもあります。

詳細なサポート内容は会社ごとに異なりますが、主には下記のようなことを行っています。

特に、初めて不動産投資に挑戦する方にとって、プロの立場から提案やアドバイスをしてくれるので頼りになる存在です。

しかし一方で、自社の販売利益を優先して投資家に十分なリスクやデメリットの説明をしなかったり、甘いシミュレーションを提案して運用開始後のサポートを行わない事業者も存在します。

不動産投資をこれから始める際は、複数の不動産会社を比較しながら、自身に合った不動産会社と取引を進めることが大切なポイントとなります。

不動産投資会社を見極める際のポイントについて、ここでは「会社規模」「実績」「提携金融機関」「営業力」「サポート体制」の5つを紹介していきます。

不動産投資会社を見極める際に、会社の規模を確認します。一概には言えませんが、会社規模が大きい方が金融機関からの融資も得やすく、高額物件の取り扱いもしやすくなります。

そこで会社の規模を見極めるポイントとして、「資本金」「従業員数」の2つについて解説していきます。

不動産投資会社の資本金の大きさを確認することで、おおよその事業規模をうかがい知ることができます。

事業規模が大きいと経営における体制が充実していたり、アフターフォローや管理体制など、投資家向けのサービスが充実していることにも期待が持てます。

従業員が多い方が売上も上げやすく、企業規模も大きいと推測することができます。

不動産業はサービス業に分類されますので、中小企業基本法での定義は以下のようになります。

実績が豊富な不動産投資会社は、それだけ経験を積んでおり、不動産投資に関するノウハウを持っていると考えられます。ノウハウが豊富であれば、幅広いアドバイスや提案がもらえることが期待できます。

このような実績の数値を知っておくと、不動産投資会社を検討する際に客観的な視点で比較することができます。

ただし件数の多少だけではなく、不動産投資を行う際の自身の投資目的に合うかどうかも重要です。デザインやターゲット層、取引実績エリアなどが自身の考える投資目的と合わなければ、どれだけ実績数が多くても他の不動産投資会社を検討したほうが良いでしょう。

そのため、さらに絞り込む際には、取引実績の内容やデザインの方向性、得意なターゲット、取引エリアなどをより細かく分析してみることも大切です。

不動産を購入するには金融機関から融資を受けるケースが多く、属性評価が乏しい方にとっては、融資が得られるのか不安に感じることも少なくありません。

そのため融資に強い不動産投資会社を選ぶと良いのですが、その見極めポイントとなるのが連携数や連携プランの有無などです。これらが明記されていることで、金融機関から信頼を得ている不動産投資会社であることが期待できます。

融資判断は、投資家自身の属性だけでなく物件の担保評価も重要な指標となります。不動産投資会社や提供されている物件の信頼が厚ければ、融資が得やすくなると考えられます。

不動産投資は融資によるレバレッジ効果をうまく活用することによって、用意した自己資金に対して高い投資効率を得られる可能性があります。より良い金利・融資年数の条件で融資を受けられる不動産投資会社は、不動産投資を継続的に行うには重要な存在です。2件目3件目といったように、複数の物件保有を検討している場合には重視しておきたいポイントの一つです。

不動産投資を始める際および投資用物件の運用に不可欠なのが営業担当者の能力です。会社としての実力がどれだけあっても、それを活かすのは営業担当者だからです。

営業担当者としての能力がないと、必要なときに適切なサポートが受けられない可能性もあります。そこで下記のポイントを参考にして、営業担当者を見極めてみましょう。

不動産投資会社の営業担当者は、インセンティブが設定されていることがあり、歩合制によって報酬がもらえると営業活動により力を入れてくれます。

ただし、給与の割合に対してインセンティブが高すぎる不動産投資会社は、無理な営業手法によって売上を創出している可能性もあります。不動産投資会社の人材募集欄を確認するなどして、インセンティブに関する情報があるかも確認しておきましょう。

なお、営業的な会話が多かったり、しつこく勧誘してくるなどの営業担当者には注意が必要です。メリットだけしか伝えず、こちらの質問に適切に答えずにはぐらかしたりするような担当者も信頼できるとは言えません。

不動産投資は大きな金額が動きますので、ご自身で信頼できると思えるかどうか適切に判断することが大切です。

不動産投資は賃貸用物件を購入することがゴールではありません。購入する前には分からないことがありますし、経営し始めても不安やトラブルがつきものです。

不動産投資は、物件の取得から運用に至るまでに多彩な業務があります。そのため幅広いサポート体制を整えていると、何かあったときに気軽に相談することができます。

購入前から購入後まで、あらゆる角度からサポートできる体制が整っている不動産投資会社はとても頼りになるのです。

センチュリー尾山台ルミナス/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 尾山台駅徒歩15分
総戸数 46戸

住 所 東京都世田谷区玉堤1-16-23
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年5月末迄のフリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
センチュリーオヤマダイルミナス

■近隣周辺施設情報
ワークマンプラス等々力店まで約1070m
まいばすけっと玉堤2丁目店まで約530m
ファミリーマート世田谷玉堤店まで約130m
ローソン世田谷玉堤1丁目店まで約180m
私立東京都市大学世田谷キャンパスまで約370m
田園調布五郵便局まで約470m
セブンイレブン世田谷玉堤1丁目店まで約310m
マクドナルド環八等々力店まで約1060m
多摩川玉川公園まで約1590m
miniピアゴ尾山台3丁目店まで約930m

物件名 センチュリー尾山台ルミナス
所在地 東京都世田谷区玉堤1-16-23
最寄駅 東急大井町線「尾山台駅」徒歩15分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社谷口建築企画
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK~3LDK(55.51㎡~74.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営で帳簿を付ける最大の意義は、帳簿から決算書を作成し、確定申告をおこなって適正な税金納付をおこなうことにあります。個人の場合、適正な帳簿を付けて青色申告の要件を満たせば、所得から最大65万円の控除を受けることができます。

その他、帳簿を付けることによってアパート経営の収支管理を行いやすくなります。また、帳簿から作成される決算書は、金融機関から融資を受ける際にも必要となります。

個人が不動産所得について所得税の確定申告をおこなう際、その不動産所得が適正な金額であることの証明書類として、日々の取引を所定の帳簿に記録し、その帳簿を下に所得計算をおこなうことが義務付けられています。

そして、不動産所得のある個人や青色申告による10万円控除の適用を受ける個人については、簡易簿記による帳簿を付けることとされています。簡易簿記による帳簿とは、端的には、現金の入出金と増減を記録していく現金主義による帳簿といえます。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載するとよいでしょう。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。決算では、これらの帳簿から貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。

仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、現金と資産の増減という二つの側面から記録した帳簿です。左側に資産と費用、右側に負債・資本金と収益を記載します。一取引につき、左側と右側に記載された金額の合計額は常に等しくなるようにしていきます。

総勘定元帳とは、仕訳帳をベースにして、科目ごとに転記して集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目の科目ごとに作成することになります。

集計が大変な作業になるため、簿記の知識がなくても取引明細から自動で読み取り帳簿・仕訳をしてくれる「freee」や、分からないことがあった場合でも専門スタッフがサポートしてくれる「やよいの青色申告」などの会計ソフトを用いて作成することが多いといえます。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。このような費用として、税金、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

その他、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

投資用物件の維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は必要経費となり、損害保険料についても、投資用物件にかかる火災保険・地震保険の掛金が必要経費となります。

投資用建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。

これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。法定耐用年数は、木造アパートの建物は22年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。

管理会社に投資用物件の管理を任せている場合の管理費も、必要経費となります。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。維持管理や原状回復費用などの修繕費も、必要経費になります。

大家都合で入居者に立ち退いてもらうときに支払う費用があれば、これも必要経費に計上できます。

投資用物件の運営では、入居者が入れ替わるなどして入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。これらも、不動産所得の必要経費といえます。

投資用物件を購入・建築する際に組んだローンの利息分は、必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地に関する利息分は必要経費として計上できなくなることに注意しましょう。

不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も必要経費になります。確定申告は毎年必要ですので、税理士報酬は年1回最低発生する経費といえます。この他、投資用物件に関連して士業に支払った報酬も必要経費になります。

また、物件の管理を個人に依頼するなどして給料賃金を支払った場合、それも必要経費に計上できます。個人に報酬や給料賃金を支払っている場合、原則として、その支払った分についての源泉所得税を納付する義務もあるので注意しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用なども必要経費に計上できます。

また、事務所家賃や通信費、交際費などの不動産賃貸業の運営費用についても、家事上の経費と明確に分けることで必要経費に計上できる場合があります。家事按分の方法や必要経費の計上にあたっては、税理士などの専門家に相談して慎重に行うことも検討しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、専従者給与を必要経費に計上することが可能です。専従者給与とは、生計が同一である親族が、不動産賃貸業に従事している場合に支払った給与を必要経費に計上できる制度です。

青色申告の承認を受けていることや青色事業専従者給与の届出を提出していることが条件になります。届出書の提出期限は、適用を受けようとする年の3月15日なので注意しましょう。

青色申告の適用を受けていない場合でも、一定額を実質的に必要経費に計上できる事業専従者控除制度があります。

アパート経営のメリットの一つには、一定規模まで拡大をすると計上できる経費の科目が増えるということがあります。

しかし、どこまで経費として計上できるのか、税法は解釈によって適用が異なるために難しい部分があり、自身で経費仕分けを行う場合、後の税務リスクについても全て自己責任となってしまう点に注意が必要です。

プライマルイプセ池尻大橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩2分
総戸数 84戸

住 所 東京都世田谷区池尻2-31-5
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
プライマルイプセイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
私立昭和女子大学まで約1020m
まいばすけっと三軒茶屋駅北口店まで約1160m
肉のハナマサ三軒茶屋店まで約1510m
まいばすけっと三軒茶屋2丁目店まで約1520m
セブンイレブン池尻大橋店まで約70m
まいばすけっと池尻3丁目店まで約460m
スーパーオオゼキ池尻店まで約520m
古畑病院まで約220m
ココカラファイン池尻大橋店まで約300m
スターバックスコーヒー池尻2丁目店まで約100m

物件名 プライマルイプセ池尻大橋
所在地 東京都世田谷区池尻2-31-5
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 84戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有/月額37,400円~
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社長谷建築設計事務所
■施 工   風越建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.08㎡~50.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地を売却したときにかかる税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4種類があります。

納税のタイミングは、売買契約時に、売買代金に応じた印紙税を納付することになります。この時、登記手続きが必要になれば、登録免許税の納付も必要です。

売却について利益が出た場合、翌年以降、譲渡所得税と住民税を納付することになります。

土地を売却し、売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。不動産の売買価格によって印紙税の金額は下表のようになっています。

売却予定の土地にローンが残っていて、設定されている抵当権を抹消しなければならないなどの登記が必要な場合は、規定の登録免許税がかかります。

土地の売却をして利益が出た場合、売却した年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこない、その利益につき譲渡所得税を納付することになります。

不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。

住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。住民税の納付時期は、自分で納める普通徴収と、会社の給与から天引きして納めてもらう特別徴収とで異なります。

一方、特別徴収の場合、6月から5月までの給与から天引するように分割した金額を、会社がそれぞれの月の翌月10日までに納付します。譲渡所得税・住民税の税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。

建物の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、短期譲渡所得は所得税と住民税を足して39.63%、長期譲渡所得は20.315%の税金が課されます。

譲渡価格は売却した価格です。取得費は土地を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用と考えることができますが、それぞれ、含めることができる費用はある程度決められています。

購入時の売買契約書を紛失してしまったり、相続によって取得した先祖伝来の土地であったりして、購入時の取得費が不明な場合もあります。この場合、売却価格の5%を取得費とできる概算取得費の制度があります。

しかし、概算取得費の制度をそのまま適用すると譲渡所得がかなり大きくなってしまい、実態にそぐわないということも考えられます。このようなケースでは、合理的な計算方法によって推計された取得費であれば、認められる可能性もあります。

国税不服審判所の判断では、土地取得価格について市街地価格指数を認めたケースもあります。ただし、これは一事例であり税務慣行とまでは言えません。取得費が不明な場合は、税理士に相談するなどして慎重に計算するようにしましょう。

土地の売却のために直接要した費用であり、維持または管理のための費用は含まれないので注意が必要です。

マイホームの敷地を売却した場合、譲渡所得の計算において特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税を軽減できる場合があります。

その他、土地の買い換えをおこなった際の特例と売却して損をしたときの損益通算・繰越控除の特例があります。

マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。

マイホームの敷地の売却も対象になります。売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないことが条件となり、実質、3年に1度しか利用できません。

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円までは所得税率10.21%・住民税率4%に軽減され、6,000万円をこえた部分については、長期譲渡所得の通常税率が適用されます。

なお、この特例はマイホームの3,000万円特別控除と併用することが可能ですが、3年以内に新たにマイホームをローンによって取得するときは、住宅ローン控除の適用が受けられないので注意しましょう。

パークアクシス学芸大学/事故

竣 工 2004年11月
最寄駅 学芸大学駅徒歩14分
総戸数 64戸

住 所 東京都世田谷区野沢3-5-16
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスガクゲイダイガク
Park Axis 学芸大学

■近隣周辺施設情報
サミットストア野沢龍雲寺店まで約360m
東急ストア野沢店まで約410m
セブンイレブン世田谷野沢2丁目店まで約560m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約540m
東が丘クリニックまで約660m
学芸大学前郵便局まで約680m
柿の木坂交番まで約690m
野沢公園まで約490m
コルモピア野沢店まで約470m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約310m
ゆうちょ銀行本店東京医療センター内出張所まで約890m

物件名 パークアクシス学芸大学
所在地 東京都世田谷区野沢3-5-16
最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩14分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 64戸 築年月 2004年11月

■駐車場   17台(機械式)月額33,000円~36,300円
■バイク置場 5台
■駐輪場   64台/登録料2,200円
―――――――
■設 計   株式会社協立建築設計
■施 工   東急建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/28.54㎡~35.65㎡(37戸)
□1LDK/38.62㎡~51.54㎡(19戸)
□2LDK/57.15㎡~63.03㎡(7戸)
□3LDK/65.06㎡(1戸)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フレシア経堂/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 経堂駅徒歩5分
総戸数 38戸

住 所 東京都世田谷区経堂2-9-6
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
フレシアキョウドウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン世田谷経堂すずらん通り店まで約160m
ファミリーマートサンズ経堂すずらん通り店まで約300m
まいばすけっと経堂すずらん通りまで約130m
オオゼキ経堂駅前店まで約200m
経堂コルティまで約350m
ダイソー経堂店まで約450m
千歳郵便局まで約500m
昭和信用金庫経堂支店まで約280m
みずほ銀行経堂支店まで約400m
本田クリニックまで約270m
児玉経堂病院まで約300m
世田谷区立石仏公園まで約450m

物件名 フレシア経堂
所在地 東京都世田谷区経堂2-9-6
最寄駅 小田急線「経堂駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 38戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社SPACE-CREW
■施 工   日広建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2K(25.41㎡~26.02㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家賃保証は保証会社との契約によって家賃が保証されるシステムですが、物件を管理する管理会社や仲介事業を行っている不動産会社、アパートを建設するアパートメーカーなどで行っているケースもあります。

契約内容により異なりますが、例えば家賃収入の80%まで補填される契約の場合、稼働率が70%まで落ち込んだ際に家賃収入の10%分が補填されるといった仕組みになります。空室が発生しても損失は最大20%で済むため、収入がゼロになるリスクを回避できるということになります。

サブリースとの違いは、物件の管理や入居者の募集などは自ら行う必要があることです。また、敷金や更新料、家賃、修繕費用などはオーナーの収支となります。サブリースの場合は、管理業務などアパート経営に関するすべてを含めて1部屋◯◯円あるいは家賃×◯%というような契約になります。

家賃保証の特徴は、空室になっても契約内容に応じて家賃相当額をオーナーが得られることです。これによってどのようなメリットがあるのか、解説していきましょう。

一棟アパート経営などと比べ、マンション投資は空室リスクが大きくなります。アパートの場合は複数の部屋があるため1部屋が空室になっても収入がゼロになることはありませんが、マンション投資を1つの部屋で運用している場合には収入がゼロになってしまうリスクが高くなります。

家賃保証を活用していると空室になっても家賃を補填してくれます。まだ運用している戸数が少ない場合にも、家賃保証は収益が大きく減少してしまうリスクを低減する効果が高いと言えます。

マンションを所有していると管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払う義務があります。また、投資用マンションを金融機関から融資を得て購入した場合は、毎月ローンの返済をすることになります。

つまり、マンション投資によって収入が得られない場合は管理費や修繕積立金、ローン返済を貯蓄などから捻出しなければならず、キャッシュフローがうまく回らない場面が出てくることがあるのです。

さらに、一年を通して固定資産税や都市計画税などの税金を納める義務もあります。家賃収入が得られなければこれらの税金も蓄えから捻出しなければならず、マンション投資の収支は赤字になってしまいます。

一方、家賃保証によって家賃を補填していると、このような赤字リスクを避けることができます。投資のリスクを低減し、できるだけシミュレーションに近い運用を行いたい場合に、家賃保証のメリットは大きいと言えるでしょう。

家賃保証を受けるためには、満室状態でも毎月保証料を負担することになります。つまり、家賃保証をつけることで支払う経費が増え、本来の利益が得られないことにもなります。

保証料の負担額は、保証会社の契約プランによって異なりますが、通常は家賃の◯%という形で毎月支払います。そのため稼働率を想定して、保証料の負担とのバランスを考慮しながら判断する必要があります。

家賃保証は、オーナーが希望すればどのマンションでも契約できる訳ではありません。それはマンションの状態がそれぞれで異なるからです。例えば、築年数が経っていて入居率の悪いマンションの家賃保証をした場合、保証会社は家賃を補填し続けるリスクがあるからです。

そのため通常、家賃保証の契約は数年ごとに見直しされます。その際のマンションの状態や入居率によって、保証料が上昇したり、補填額が減少したりすることになります。さらにマンションの状態に不備があれば、契約自体を断られるケースもあります。

契約内容によりますが、家賃保証では家賃の満額が補填される訳ではありません。通常は家賃収入の80%~90%が保証範囲になっています。90%以上の稼働率があれば、家賃保証のための保証料が無駄になる可能性があると言えるでしょう。

入居者がいるオーナーチェンジ物件として売却する場合、家賃保証がついていることで買主候補に敬遠されることもあります。

家賃保証がついていると、退去しても家賃が保証される可能性があるため買主候補が早期に現れることもあります。しかしその一方で、入居者がいる状態で家賃保証がついていると保証料が無駄に感じるオーナーもいるためです。

ひと口に家賃保証といっても、基準にばらつきがあるためサービスを提供する保証会社や不動産会社などによって契約プランが異なります。家賃を保証してくれるものだと思って契約しても、実際には「免責期間がある」「保証期間が限定されている」など、想定していた内容と異なることもあります。

そのため、安易に契約するのではなく、提案されている家賃保証の条件や契約内容をしっかり確認することが大切です。契約書を読んでもわからない点は、そのままにしないで担当者に聞くようにしましょう。

JMFレジデンス学芸大学/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 学芸大学駅徒歩10分
総戸数 41戸

住 所 東京都世田谷区野沢3-9-13
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
JMFレジデンス学芸大学
JMFResidence学芸大学

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン野沢店まで約360m
ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m
駒沢通り野沢東急ストアまで約260m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m
サミット野沢龍雲寺店まで約670m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m
ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m
トモズ野沢店まで約780m
コルモピア野沢店まで約680m

物件名 JMFレジデンス学芸大学
所在地 東京都世田谷区野沢3-9-13
最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 41戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社福子工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社福子工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.14㎡~27.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。

不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。

売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。

また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。

売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。

売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。

土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。

また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。

引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。

売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。

譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。

不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。

弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。

また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。

土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。

なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。

売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。

不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。

レガリス池尻大橋/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩9分
総戸数 34戸

住 所 東京都世田谷区三宿2-1-13
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
(※403号室除く)

■物件名フリガナ
レガリスイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
世田谷区立多聞小学校まで約530m
スーパーオオゼキ池尻店まで約280m
まいばすけっと世田谷淡島店まで約670m
成城石井池尻大橋店まで約740m
まいばすけっと駒場東大前駅前店まで約1150m
ローソン世田谷三宿1丁目店まで約740m
私立昭和女子大学まで約1080m
オーケー池尻大橋店まで約250m
セブンイレブン池尻大橋店まで約710m
ヤマグチ薬局池尻店まで約620m

物件名 レガリス池尻大橋
所在地 東京都世田谷区三宿2-1-13
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2020年7月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.66㎡~32.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを損してでも売却してしまう最も多い理由として、売り急いでしまうことが考えられます。なるべく早く売ろうとする行為は悪いことではありません。しかし、売りたいという気持ちだけが先走り、損をするとわかっていても売却してしまうのは避けた方が良いでしょう。

その時には損をしていても「売却できた」という満足感があるかもしれませんが、後で後悔する可能性がありますので、急いでいても損をしないように売却することが大切です。そのためには事前にしっかり売却計画を立てて取り組むようにしましょう。

値下げをして売却する理由として、「これより高い価格だと売れない」と思っているケースがあります。そう思ってしまう原因の一つとして、相場価格を知らないことが考えられます。

売却しようとしているマンションの本来の相場価格を知らなければ、不動産会社の言いなりになる可能性も大きくなります。また、買主との交渉の際も、相場を知らなければ安易に値下げに応じることにもなりかねません。

物件の相場を知った上で売却活動に取り組むことはとても大切ですので、自分だけで売却価格を決めつけずに、きちんと相場を調べて取り組むことが大切です。

また、売却を失敗する理由として、査定を1社の不動産会社にしか依頼していないことも考えられます。複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格には幅があることに気付くはずです。これにより最高値と最安値を確認でき、大まかでも自分の物件の相場価格が把握できます。

もし1社にしか依頼していない場合は、その不動産会社の言い値になってしまいますので、その価格が相場に比べて高いのか低いのかが分かりにくくなります。不動産会社によっては、すぐに売却するためだけに相場より低い価格を提示することもあります。そういったことにならないように、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション自体に価格を下げなければならない理由がある場合があります。例えば、どうしても取れない傷などが床や壁などに残っている場合や、日照状態が悪かったり、騒音がひどかったりした場合です。

その場合、例えば思い切ってリノベーションをしたり、売却までの期間にローンの繰上返済などをしたりして、低い価格で売却しても利益が得られるようにしておく、などの工夫が必要です。

買主はなるべく低い価格で購入したいと考えていますので、色々な理由をつけて価格を下げる交渉をしてくる可能性があります。その際、安易に値下げ交渉に応じてしまうと損をすることもあります。

買主との交渉は自分で直接行う必要はありません。仲介を行う不動産会社を挟んでの交渉になることが一般的ですので、担当とよく相談しながら話を進めてもらうことがポイントです。また売却を計画する際に最低価格を決めておけば、値下げをしすぎて損をする可能性は減るでしょう。戦略をきちんと立てて売却活動をすることが大切です。

マンション売却で損をしてしまう理由について確認をしました。安易に価格を下げないよう、あらかじめ注意するようにしましょう。では売却価格をなるべく下げずに早く売却するために、売却活動の際にどのような点に注意すれば良いかを以下で見ていきましょう。

先に触れたように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社の査定だけでは本来の相場価格かどうかが判断できませんし、不動産会社が手っ取り早く手数料を欲しいがために低い価格で売却しようとする可能性もあるからです。

査定を依頼する際には、査定には簡易査定と訪問査定の2種類あるということを把握しておくことが必要です。簡易査定は机上で計算をして価格を算出する査定方法で、訪問査定は実際に物件を見て査定する方法です。簡易査定を行った後に、売主がその査定価格で話を進めても良いと判断した場合に訪問査定を行います。

査定の際に注意したいのは、訪問査定が終了するまでは1社に絞り込みをしないことです。簡易査定において、一番高くかつ相場に照らして妥当な価格を提示した不動産会社に訪問査定も依頼するのは間違いではありません。しかし、簡易査定で高い査定価格を出した不動産会社が訪問査定でも高い価格を提示するとは限りません。

簡易査定では低くても訪問査定で高い価格を出す不動産会社もありますので、訪問査定で最終的な査定価格が出るまでは複数の不動産会社に継続して依頼をすることが大切です。

価格の査定が終わると、売却活動に移行します。売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらを選択するかは売主が決めますが、それぞれの特徴をきちんと把握して選択することが大切です。仲介と買取の特徴について見てみましょう。

仲介は不動産会社が広告を出し、買主を募集して売却する方法です。仲介の場合の不動産会社の収入は仲介手数料になります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介はしませんので、不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたりしてから売却します。売却価格と買取価格の差が不動産会社の利益になります。

仲介は買主が現れるまで売却が完了しませんが、買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、買主が現れるのを待つ必要がありません。早ければ売りに出して4日~5日で売却できることもあります。しかし、買取の場合は一般的に通常の相場価格より20%~30%は価格が低くなりますので、どちらの方法で売却するかは慎重に検討するようにしましょう。

価格が低くなる理由や売却手続きの際に注意すべき点を確認しました。その点を抑えながら、価格をなるべく下げずに早く売却する出口戦略の立て方について見てみましょう。

相場をきちんと調べていないことが原因で、値下げしてしまうなどの不利な状況になる可能性があることには触れました。逆に相場を把握しておけば、損をしてまで売却をする可能性が減りますし、交渉も有利に運べる可能性が高くなります。

相場価格は大手の不動産情報サイトで類似物件の価格から調べることができますし、複数の不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格の平均値を相場価格として検討しても良いでしょう。

相場を把握しておけば、万が一売却に時間がかかりそうなときでも、相場より少し低い価格で売りに出すなど、買主の心理を考えて工夫をすることもできます。相場を把握することはとても大切だということを知っておきましょう。

マンションだけでなく不動産全体を通して成約件数が多い時期があります。以下は公益財団法人不動産流通推進センターが公開している「2018不動産業統計集」から抜粋したグラフです。こちらのグラフでは平成29年3月から平成30年2月間の各月の成約件数が確認できます。

こちらのグラフから、2月と3月はマンションに加え不動産全体でも成約件数が多いことが確認できます。毎年この傾向があるとは限りませんが、1年の切り替えの時期であるその時期には引っ越しが多いことから、不動産の売買件数も多いことが考えられます。売却をする際は、できるだけこの時期を外さないことが、すぐに売却できる可能性を高めるコツでもあります。

仲介で買主を募集する場合は広告を何パターンか準備するようにしましょう。その際に大切なのはデザインや価格を変更するということです。マンションの売却は生ものとも言われます。価格が高すぎると感じた買主は、同じ広告を見ても興味を惹かれる可能性は低くなります。

スケジュールはいつまでに売却するかという最終的な期限の意味もありますが、査定をいつまでに終わらせて、広告をいつ出して、物件の価格をどのタイミングで下げるかといったような細かなスケジュールのことを指します。

価格をあまり落とさずになるべく早く売却をするには、広告の変更と価格を変えるタイミングが特に重要になります。査定期間から始まり売却が完了するまでの細かなスケジュールを立てて、自分の物件が市場で飽きられないように、計画的に売却活動をするようにしましょう。

広告を出しても反応があまり無い場合は、不動産会社との契約方法を変えることも検討しましょう。不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約方法によって、不動産会社は1社だけにしか仲介を依頼できなかったり、自分で探してきた買主とは自由に契約できなかったり、といったようなルールがあり、それぞれ異なります。長期化しそうな場合は契約方法を変えることも必要です。募集した際の反応を見ながら検討するようにしましょう。

いつまでに最低いくらで売却したいかといった、時期と価格の希望は必ず不動産会社の担当者に伝えておきましょう。不動産会社も売却のノウハウがありますので、それに合わせて計画を立ててくれます。

最低価格を決めたら、売却のタイミングを逃さないように、ある程度値引きの範囲も共有しておくことが大切です。買主の中には値引額によってはすぐに契約をするという方もいます。そのような時に時間をかけて売却のタイミングを逃すのはもったいないので、金額によっては値引きの権限を委任することも早く売却する上での一つのコツと言えるでしょう。そのためには、不動産会社の担当者とこまめに連絡を取り合いながら信頼関係を築いておくことが大切です。

買取は仲介より売却価格が低くなることには触れました。そのため、価格をどうしても下げたくない場合は仲介で売却した方がメリットはありますが、価格よりスピードを優先したい場合は買取も検討が必要です。

その際にもなるべく損をしないためには、総収入と手数料や経費を含めた総支出との差がポイントになります。総収入が総支出を上回れば、運用はプラスだということができますし、差が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。

セジョリ明大前/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 明大前駅徒歩2分
総戸数 60戸

住 所 東京都世田谷区松原2-22-11
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
セジョリメイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと松原2丁目店まで約10m
京王ストアエクスプレス明大前店まで約230m
生鮮食品館AZUMA明大前店まで約240m
ローソン明大前駅南店まで約40m
ファミリーマート 明大前北店まで約240m
くすりセイジョー明大前店まで約70m
世田谷明大前郵便局まで約280m
北沢警察署明大前駅前交番まで約190m
いつこデンタルクリニックまで約120m
くろだ明大前クリニックまで約130m
三菱UFJ銀行東松原支店まで約610m
東日本銀行代田橋支店まで約890m
公文式明大前まで約60m
日能研明大前校まで約80m
松原まちづくりセンターまで約170m
松原北保育園まで約350m
日本学園中学校・高等学校まで約300m
日本女子体育大学附属二階堂高等学校まで約210m
玉川上水公園まで約460m

物件名 セジョリ明大前
所在地 東京都世田谷区松原2-22-11
最寄駅 京王線「明大前駅」徒歩2分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 60戸 築年月 2022年2月

■駐車場   (機械式5台・平置式1台)月額33,000円
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   69台/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社創建築設計事務所
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(29.58㎡~72.60㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建などの不動産を購入して賃貸することで家賃収入を得るという資産運用の手段の1つです。最近では運用を業者に委託する民泊やシェアハウスの経営も、不動産投資の一環として取り扱う事例が見られるようになっています。

不動産投資は毎月の家賃収入が期待できるほか、金融機関の融資を受けられるため、自己資金が少なくても始められる可能性があります。また、年単位で継続して家賃収入が期待できるため、給料に加えた副収入の確保や私的年金の代わりとしての資産運用としても注目されています。

多くの場合、入居者からの家賃収入で毎月の融資の返済をしていくことになるので、購入後すぐは返済負担を感じづらいですが、もし入居者がいなくなり空室が生じてしまった場合は、自分の給与や貯蓄の中から支払いをしていく必要があります。

「出費を伴わずに不動産投資を行える」「他人のお金で資産形成ができる」という表現は一面としては正しいのですが、「金融機関からお金を借りている」という意識を忘れずに、どんな状況になっても返済の支払いが滞らないように空室などに備えて余裕資金の準備をしておくことが大切です。

不動産投資は節税効果が期待できるという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?不動産投資で得られる家賃収入などにより生じる不動産所得は、給与所得などと合算する総合課税の対象です。つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得などの他の所得と合算することで所得税や住民税を抑えられます。

「不動産所得が赤字ということは、不動産投資が失敗したのでは?」と思った方もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入から経費を差し引きますが、経費には減価償却費が含まれます。

減価償却とは、資産価値の目減りを数年にわたって経費として計上する会計制度のことです。減価償却が適用できるのは建物のみで、物件取得時の建物価額に対して、鉄筋コンクリート造の場合は47年、重量鉄骨造の場合は34年、木造の場合は22年かけて、1年ごとに経費を分けて計上していく減価償却を行います。

また、中古物件を購入した場合には、築年数に応じて償却期間が短くなり、そのぶん毎年計上する費用が大きくなります。ただ、減価償却によって費用を計上できる期間には限りがありますので、節税効果だけでなく、毎月の収支や5年後・10年後の資産価値についてもしっかりと検討祖をすることが大切です。

不動産の購入価格を抑えることで、金融機関からの融資を少なくできるため、毎月の返済負担を抑えることができます。

購入価格を抑える方法としては、新築よりも安価な中古物件を購入するというものがあります。しかし、中古物件の場合には、新築物件に比べて修繕などの大きな支出を伴う可能性が増えることとなります。

価格が安く売りに出されている物件には、何かしらのリスクが潜んでいる可能性があります。例えば、立地条件が悪い、建物に欠陥がある・事故物件に該当しているなどです。そのような物件を購入すると、後で思わぬ支出が発生してしまう可能性があります。安いからと言ってすぐに飛びつかず、内覧時には慎重に物件を確認するようにしましょう。

不動産投資のリスクの1つに空室リスクがあります。空室リスクとは、入居者が入らない空室期間によって、期間中家賃収入を得られなくなるというものです。この空室リスクは不動産投資には必ず伴うものですが、このリスクを軽減する方法としてサブリース契約があります。

サブリース契約とは、不動産会社などが所有者から不動産を一括で借りて転貸することで利益を出すという内容のものです。不動産の所有者にとっては、空室があっても長期的な家賃収入が得られる「家賃保証」が付いているというメリットがあります。

この家賃保証については、不動産会社との契約内容により保証される期間が決まります。しかし、契約当初の家賃をその期間中保証してくれるというわけではありません。家賃は2年に1回など定期的に見直しが行われるため、その後の運用結果次第では大きく家賃設定が下がる可能性があります。

また、サブリース契約を行っていた業者が破綻した場合には、契約期間が残っていても保証がされなくなるほか、未収家賃を回収できないリスクも生じてしまいます。このように、サブリース契約は完全なものではないため、信じすぎないように注意しましょう。

不動産投資には、空室リスクだけでなく家賃滞納リスクもあります。家賃滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず、入居者が家賃を滞納して家賃収入が得られないというものです。

「滞納しているのであれば、さっさと追い出してしまうか、訴訟すればいいのに」と思う方もいるかもしれませんが、そう簡単なものではありません。借主が家賃を滞納していても、滞納が数ヶ月に達しない限りは借主の借りる権利が尊重されます。

そのため、滞納に対する督促はできても、滞納期間が1ヶ月や2ヶ月程度では訴訟しても勝てる可能性は低いと言えます。賃貸借契約時に定めた契約解除事由になる滞納期間を迎える前に、滞納分の家賃の一部のみを入金するといった滞納の常習犯も存在します。

中古物件を購入する際、入居者が家賃を滞納しているかどうかは重要な情報となりますので、各入居者に家賃滞納があるか無いかと、家賃保証会社の契約がなされているかを確認する必要があります。滞納があったり、家賃保証に加入していなかったりする場合は、家賃滞納リスクの影響を大きく受けることになるので注意しましょう。

投資用物件の購入時に渡される資料には、想定利回りや表面利回りが記載されているのが一般的です。想定利回りはその物件が満室時に得られる家賃収入をもとに設定されることが一般的です。例えば、区分マンションや戸建の場合には入居者がいる場合、アパートの場合は満室時の利回りが記載されています。

表面利回りは、年間で得られる家賃収入から計算される利回りのことを指します。例えば、マンションや戸建で入居者がいる場合は表面利回りと想定利回りが同じ数値になりますが、入居者がいない場合、表面利回りは0%になります。アパートの場合も満室であれば想定利回りと同じ数値になりますが、空室があればそれを反映した現状の利回りが表面利回りとして記載されます。

想定利回りや表面利回りは、収入を反映していても支出は反映していません。不動産会社の中には、収入から支出を引いた利益の額を用いて計算する実質利回りを公開せずに、想定利回りや表面利回りだけをアピールして「利回りが高い良い物件があります」と勧めてくる所もあります。

実際に詳細を確認してみると、電気代や水道代、修繕費用といったランニングコストが高い物件の可能性があります。想定利回りや表面利回りの高さだけで物件を勧めてくる場合は注意しましょう。

物件を長期間運用し続けるのも1つの手段ですが、地価の上昇などで購入時よりも物件を高く売却できるのであれば、売却して新しい物件を購入するのもまた1つの手段です。ただし、物件の売却で利益が生じた場合には、所有期間が売却した年の1月1日において5年以下の物件であれば利益の39.63%、5年を超える物件であれば利益の20.315%が所得税や住民税として徴収されることとなります。

また、仲介手数料として「(売買価格×3%+6万円)+消費税」が発生することを考えると、頻繁な物件の買い替えは無駄な支出を生みかねないということに注意しましょう。

不動産の売却や購入は大きなお金が動くうえに手間も費用もかかります。そのため、「今後値上がりが期待できるから、その時に売れば儲かる」というような誘い文句を見た時にも鵜呑みにしないようにする必要があります。

ロイジェント世田谷野沢/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 駒澤大学駅徒歩14分
総戸数 21戸

住 所 東京都世田谷区野沢3-31-7
概 要 地上8階 RC造
駐車場 有
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ロイジェントセタガヤノザワ

■近隣周辺施設情報
サミットストア野沢龍雲寺店まで約70m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約540m
駒沢通り野沢東急ストアまで約620m
セブンイレブン世田谷野沢2丁目店まで約280m
ローソン世田谷野沢2丁目店まで約430m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約480m
林内科外科医院まで約210m
世田谷警察署まで約90m
野沢地区会館まで約430m
城南信用金庫駒沢支店まで約870m
きらぼし銀行世田谷支店まで約910m
東根公園まで約460m
東が丘学童保育クラブまで140m
世田谷区立中丸小学校まで約260m
目黒区立第十中学校まで約750m

物件名 ロイジェント世田谷野沢
所在地 東京都世田谷区駒沢3‐31‐7
最寄駅 東急田園都市線「駒沢大学駅」徒歩14分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 21戸 築年月 2021年10月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料(各戸1台限定)
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■設 計   大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~2LDK(25.63㎡~54.11㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

長引く新型コロナ禍は、日本経済に大きなダメージを与えている。2020年のGDP(国内総生産)は、新型コロナ禍以前の2019年と比べて名目値で約22兆円も減少。さらに2021年1-3月期も前期比、前年同期比ともマイナスが続いている状況だ。

いきなり暗い話から入って恐縮だが、しかし日本経済の低迷には利点がないわけではない。それは住宅ローンの超低金利化とその長期化だ。経済の立て直しが容易にはいかない、そんな時代だからこそ検討したい住宅ローン戦略について考えてみよう。

経済指標は低調な日本経済だが、マンション市場は堅調に推移している。2020年の新築平均価格は、首都圏、近畿圏とも2019年を上回り(図1)、2021年に入っても概ね2020年の年間平均を上回る水準にある。中古マンションも同様で、首都圏では2021年1~4月の全ての月で成約件数、成約価格とも2020年の年間平均を上回っている(図2)。

マンション価格は高値で推移しているのに、経済低迷で所得の増加を期待しにくい状況だけに、マンション購入にかかるコストは極限まで減らしたいところだ。そこで検討したいのが超低金利の変動型ローンの積極利用だ。

住宅ローンには、返済期間の全期間で金利が固定される「固定型」、選択した当初の一定期間だけ金利が固定される「固定金利期間選択型」、一般に半年ごとに金利が見直される「変動型」の主に3タイプがある。このうち「変動型」は当初の金利が最も低いのが最大の魅力で、現在はなんと0.3%台から選べる史上空前の超低金利状態だ(2021年6月時点)。

ただし、「変動型」は適用金利が半年ごとに変動する可能性がある。つまり将来の金利上昇リスクを常に自分でとることになるわけだ。対して「固定型」や「固定期間選択型」は金利が固定される間の金利上昇リスクを金融機関がとるため、その分、金利が高めに設定されるのだ。

一般に、最長35年という長期借り入れとなる住宅ローンでは、変動型は「ハイリスク」と見なされることが多い。しかし、ここで言う「ハイリスク」という表現はあくまで固定型との相対的な見方にすぎない。重要なのは、変動型のリスクの程度を具体的な数字で知っておくことだ。

もし、変動型のリスクが自身の経済力に照らして十分に許容できる範囲であれば、過度に怖れる必要はないし、逆に固定型と比べて利息負担を大きく減らせる可能性もある。むしろその可能性は、新型コロナ禍の発生によって以前よりも高まっていると考えられる。

新型コロナ禍と変動型住宅ローンに、何の因果関係があるのか。一見遠すぎてピンとこない人もいるだろうから、順を追って説明していこう。

変動型住宅ローンの金利は、概ね日銀の政策金利に連動する。2000年代はほとんどの期間、日銀がゼロ金利政策や現在のマイナス金利政策をとってきたため、この20年間ほど変動型の基準金利は「変動型」とは名ばかりで、ほぼ過去最低水準が続いてきた。

日銀が政策金利を超低金利に維持しているのは、長引くデフレが最大の要因だろう。デフレ下では需要が供給を下回るため、企業は投資(=供給を増やすこと)に消極的になりやすい。その結果、資金需要が低迷することになる。

しかし、企業が資金を借りて投資することは経済を回すエンジンである。このため日銀は企業が資金を借りやすくするため政策金利を極限まで下げているわけだ。

加えて、企業の資金需要の低迷によって、多くの民間金融機関は従来の儲け口が減ったことで、個人向け住宅ローン融資に活路を求めるようになった。これが銀行間の住宅ローン金利の引き下げ(基準金利から金利を割り引く)競争につながったのだ。

新型コロナ禍の発生で、金利上昇時期が遠のいた
将来的に、変動型の金利が上がる時がきたら、上で述べた超低金利化の逆の現象が起きているはずだ。すなわち、日本経済が好景気に沸いて、デフレからインフレに転じ、投資資金を借りたい企業が次々現れるような状況になる、ということだ。もちろん、個人の所得も増えているだろう。

そこまでくれば、マイナス金利やゼロ金利政策は解除されるだろうし、金融機関の住宅ローン獲得競争も下火になり、住宅ローン金利は全般的に上がることになるだろう。

しかし、現実を見れば日本がそのような経済状況に転じるのは数年程度では難しいと誰もが思うはずだ。実際に近年の日本で比較的景気が良かったとされる、いわゆる「アベノミクス」の初期(2013年頃)においてすら、当時のゼロ金利政策は解除されなかった。それどころかデフレを脱しきれず、2016年にはマイナス金利政策まで踏み込んで現在に至っているのだ。

こうした過去の経緯だけを見ても、変動型の金利はそう簡単には上昇しなさそうだが、ここにきてさらに経済の浮揚を阻害する事象が起きた。それが新型コロナ禍である。つまり、新型コロナ禍の発生によって、変動型の金利が将来的に上がる(かもしれない)時期が、いっそう遠のいたと考えられるのだ。

今、「変動型」を選ぶことが有利な、2つの理由
住宅ローンの仕組み上、金利上昇時期が遠のくことは、変動型住宅ローンにとって大きな意味をもつ。そのポイントは大きく2つある。

一つは、住宅ローンの金利はその時々のローン残高にかかるため、返済期間が進むほど残高が減って金利変動の影響が小さくなる点だ。図3で、返済開始から3年後と10年後、それぞれ0.5%金利が上昇する場合を比較したところ、金利上昇時期が7年ずれることで、返済額アップのリスクが2割以上小さくなった。

住宅ローンは30年以上の長丁場のため、変動型の金利上昇リスクを不安視する人は少なくない。しかし、そのリスクは返済期間を通して一様ではなく、返済が進むほど小さくなっていくという性質があるのだ。また、5,000万円の借入で金利上昇幅が0.5%程度の場合で、返済負担の増額リスクは月額1万円程度の範囲ということも知っておくべきだろう。

二つ目は、住宅ローンで一般的な元利均等返済では、当初の金利が低いほど「月々の返済額が少なくなる」と同時に、「ローン残高が早く減る」という点だ。前者の特徴は容易に想像がつくだろうが、ローン残高が減る早さの違いに気づいている人は案外少ないのではないだろうか。図4を見れば、月々の返済額の差ほどではないが、残高の減り方にも決して少なくない差が生まれることがよくわかるだろう。

ローン残高は金利がかかる元なので、これが早く減ることは金利上昇リスクの軽減に直結する。たとえば、図4の10年後に、変動型の金利が1%上がって、適用金利が1.4%と固定型の1.35%を上回ったとする。その場合、変動型の月々の返済額は約144,000円に増えるが、それでも固定型より5,000円以上少なく済むのだ。なぜそうなるのかと言えば、変動型の10年後の残高が固定型より約161万円多く減っているからだ。
見出しには「新・住宅ローン戦略」と書いたが、実はこの戦略自体は決して新しいわけではない。けれど、この戦略が利息負担を最少化できる可能性が、今まさに高まっているという意味で、新しいと感じたわけだ。リスクのある変動型を、新型コロナ禍以前と比べてより確信をもって選択できることが重要だと思うのだ。

また、仮に将来、金利が上がる時がきたら、それは決してネガティブなことではなく、前述した通り、好景気に沸き国民の所得が増えて、金利上昇への対応力も上がっているはずだ。その観点からも、金利上昇リスクを過度に不安視する必要はないというのが筆者の見方だ。

もちろん、金利上昇リスクの許容度は人それぞれであり、人によって貯蓄の得手不得手もあるだろう。したがって全ての人に変動型を勧めるわけではない。歴史的に見れば、固定型も十分に低金利な水準なので、固定型を選ぶことを決して否定はしない。

大切なことは「変動型はリスクが大きい」という抽象的な捉え方をせず、リスクを具体的な数字で測ることだ。そのうえで、自身の所得や貯蓄、リスク許容度に照らして、確信をもって判断することをお勧めする。