ステージグランデ日本橋人形町/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 水天宮前駅徒歩3分
総戸数 65戸

住 所 東京都中央区日本橋人形町2-17-2
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージグランデニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約270m
大成堂薬局まで約150m
浜町センタービルクリニックまで約320m
興産信用金庫人形町支店まで約260m
中央人形町二郵便局まで約210m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1780m
中央区立日本橋中学校まで約980m
中央区立有馬小学校まで約430m
人形町保育園まで約220m
浜町公園まで約140m

物件名 ステージグランデ日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町2-17-2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 65戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(25.47㎡~42.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパートの家賃収入に対しては、毎年所得税と住民税がかかります。また、アパートを所有していると、その土地・建物に対しては、固定資産税と都市計画税が毎年課せられます。さらに、アパートを相続したり、贈与したりすると、相続税や贈与税がかかることになります。

所得税は累進課税のため、所得が増えるほど税率が上がる仕組みになっています。課税所得が減って税率が下がると納税額も大きく減り、さらに住民税は所得税の課税所得を下に算定されるため、所得税が軽減されると連動して住民税も軽減されることになります。

不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。この不動産収入に関連する必要経費を漏らさずに計上することで、不動産所得を軽減し、所得税を抑えることができます。

例えば、木造アパート経営では、アパートの耐用年数が22年と鉄筋コンクリートのマンションと比較して短いため、1年あたりの建物の減価償却費が大きくなり、キャッシュフローがプラスでも不動産所得がマイナスになることがあります。

サラリーマンの方など不動産所得以外の所得がある人は、給与所得と不動産所得を合算して所得税を算出します。不動産所得がマイナスになる場合は、給与所得と損益通算をおこなって所得税のかかる課税所得が減る可能性があります。

元々土地を所有している人は、固定資産税や都市計画税を各市町村に対して納めています。通常、固定資産税は課税標準額と呼ばれる評価額に対して1.4%、都市計画税は0.3%かかります。

しかし、その土地の上にアパートを建ててアパート経営をおこなうと、住宅用地の特例により、固定資産税や都市計画税が軽減されることがあります。

具体的には、固定資産税の場合、その土地の評価額が、一般住宅用地の場合3分の1、小規模住宅用地の場合6分の1になります。都市計画税の場合は、同様に、一般住宅用地の場合3分の2、小規模住宅用地の場合3分の1になります。

アパート経営には、相続税や贈与税を軽減する効果もあります。相続税や贈与税の算定基礎となる土地の財産評価額は、アパートを建てることにより「貸家建付地」という扱いになり、更地よりも2割程度下がります。

また、小規模宅地等の特例により、200㎡までは50%まで財産評価額が減額されることになります。建物の財産評価額も、固定資産税評価額に借家権割合を乗じた価額とされることから、市場価格よりも6割程度下がる可能性があります。

次に、不動産所得の所得税の確定申告において、税金の控除を受けるときに注意したい点について説明します。税金の控除が受けられるかどうかの分かれ目となるポイントと、不動産所得を赤字にして損益通算を受ける場合の注意点、税制改正の影響、についてそれぞれ詳しく見て行きましょう。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。

また、青色申告制度というのがあり、所定の手続きを経て所定の帳簿を作成して所得金額などの計算をおこなうと、青色申告特別控除を適用したり、親族に支払う給与、賃貸料が回収できなかった場合の貸倒損失を経費に計上したりできるという特典があります。

ただし、購入時の建物の減価償却費が家賃収入を上回っているような状況は、建物の取得価格に対して家賃収入が少なすぎる可能性があります。長期運用する間に空室率が上昇すると、投資した資金を回収できないおそれがあります。

アパートの売却まで見据えて最終的な収支がマイナスにならないか注意しましょう。アパートローンで購入している場合は、変動金利が上昇して月々の返済金が増額する可能性もあります。

金利が高いと感じる場合は、借り換えによりアパートローンの金利を下げることで月々の返済金をおさえて、収支を改善することができます。

たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記の事例を見てみましょう。

残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、ローンの借り換えを行うことで、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円の削減メリットがあります。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

このように、アパート経営では「税制面だけでなく、実質的な利益がアパート経営で生み出せているか」「日常的なキャッシュフローがマイナスになっていないか」という視点が重要です。

2020年度の確定申告から適用される税制改正で、特にアパート経営をおこなっている不動産投資家に影響があるのは、青色申告特別控除制度の改正です。

2020年度の青色申告特別控除制度の改正により、今までの65万円の控除が、原則55万円になります。ただし、電子帳簿の保存あるいは電子申告をおこなう場合に限って、65万円の控除が適用されます。

その他、基礎控除が38万円から48万円に引き上げられるなど、本年度の確定申告は税制改正が多い年になっています。

所得税を含め、税制は毎年改正されます。アパート経営に関連する税金の仕組みの詳細や最新の情報を知りたい場合、あるいは確定申告をおこなう場合は、税理士などの専門家に相談することも検討してみましょう。

確定申告に必要な書類を整えます。家賃収入があって確定申告をおこなう不動産投資家であれば、確定申告書(B様式)と収支内訳書もしくは青色申告決算書の提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成するには、売上帳や預金出納帳などの帳簿が必要です。そして、これらの帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や家賃明細、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。

確定申告書の作成には、給与所得の源泉徴収票などの不動産所得以外の収入明細、医療費控除を受けるのであれば医療費の領収書などが必要になります。

帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必要です。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する書類まで一通り作成することが可能です。

ただし、簿記や所得税などの知識が必要になるため、税理士などの専門家に任せることも検討しておきましょう。青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、ネット環境のほか、マイナンバーカードとカードリーダーが必要になります。

必要書類・環境を整えたら、確定申告書(B様式)の作成前に、不動産所得の収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成する必要があります。

そのために、不動産所得の売上帳や預金出納帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成する作業を「決算」と呼びます。

実際の手続きとしては、家賃の入金されている通帳や各種領収書の一年分の情報を仕訳として会計ソフトに入力していき、帳簿を作成するという流れになります。

確定申告書とは、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を集計して、所得税の計算をおこなう書類になります。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の3月15日になっています。

現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。正社員であれば、特別徴収により勤務先企業に納付書を送ってもらい、12回に分割して給与所得から天引きして企業に納めてもらいます。

この時、確定申告時に住民税を普通徴収にすることで、住所に納付書を送ってもらい自分で納めることも可能です。普通徴収であれば、通常は4回の分割払いになります。

ウェルスクエアイズム駒込/事故

竣 工 2022年7月
最寄駅 駒込駅徒歩2分
総戸数 29戸

住 所 東京都豊島区駒込2-5-9
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全住居対象/キャンペーンA/適用可
(※2LDK住居は除く)

■2LDK住居対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ウェルスクエアイズムコマゴメ

■近隣周辺施設情報
中里郵便局まで約400m
東洋大学白山キャンパスまで約2200m
東京大学本郷キャンパスまで約3400m
妙義児童遊園まで約510m
マルエツ駒込店まで約320m
ファミリーマート駒込駅北店まで約60m
スギ薬局駒込店まで約150m
駒込駅前郵便局まで約210m
三菱UFJ銀行駒込支店まで約60m
さつき通り商店街まで約360m
旧古河庭園まで約620m

物件名 ウェルスクエアイズム駒込
所在地 東京都豊島区駒込2-5-9
最寄駅 東京メトロ南北線「駒込駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 29戸 築年月 2022年7月

■駐車場   1台(平置式)月額25,300円
■バイク置場 ―
■駐輪場   27台/無料
―――――――
■設 計   株式会社オーエーシー設計
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.77㎡~40.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産価格が上がる要因には、様々なものが考えられますが、大きく分けて経済的要因と、社会的要因、その不動産個別の要因があるといえます。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。(※国土交通省「不動産価格指数(令和2年10月・令和2年第3四半期分)」を参照)

公益財団東日本不動産流通機構の「首都圏不動産市場の動向)」による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6%減にとどまっています。

このようなデータからすると、不動産市場では需要が大きく減少しているということもなく、供給量と比較しても需要量は堅調であるといえます。

新築マンションの初月契約率は70%程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移※国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」より引用

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移をみてみると、2013年頃から増加を続け、2018年末には1.2倍程度にまでなっています。

また、不動産業向けの金融機関の貸出態度判断の推移も2013年から2018年までに10%~20%程度改善しています。これらは、前述の不動産価格指数の推移と相関関係がみられます。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

不動産価格が上がる要因を解説してきました。不動産を高く売却するには、これらの要因の性質に応じた対応が有効であるといえます。

以下、経済的・社会的要因、物件の個別要因、そして、これらの要因以外に価格に影響を与えうる要素、に区別して、不動産を高く売却する方法について説明します。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

不動産査定を受ける際は、インターネット上で複数の不動産会社へ査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトは「まずは価格を知って売却検討したい」という場合にも便利に活用することができます。

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較することができます。不動産会社によって査定額が大きく変わることも少なくないため、複数の不動産会社の見比べてみましょう。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴を持っています。

なお、付加価値をつけることについては、リノベーション工事などの支出する金額以上の付加価値が見込めそうであれば、売却するタイミングで検討してみましょう。

ただし、このようなリノベーションで必ずしも支出額以上の金額を売却価格に上乗せできるとは限りません。売却依頼を検討している不動産会社の担当者へ相談するなど、リノベーションによる価格上昇が見込めるのかどうか、慎重に検討していきましょう。

不動産の価格は、周辺相場にどのような需要があるか、その不動産に特定の需要を満たすアピールポイントがあるか、によって変わってきます。

たとえば、特定の学区の学校に子どもを通わせたいという需要が多い地域であれば、子ども部屋を含めた部屋数の多いファミリータイプの物件を求める需要があると考えられます。

その他、郊外で駅から遠い地域であれば、複数台駐車できるような広めの駐車場が付いている物件に需要がある場合もあります。

このように、自分の所有している不動産が、エリアの需要にマッチした特定の需要を満たしているようであれば、他の物件と差別化できる可能性があります。このように、周辺の細かい需要と物件の特徴に合わせた売却戦略を練ることも、不動産を高く売却する方法の一つといえるでしょう。

トラディス南大井3/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 大森海岸駅徒歩6分
総戸数 36戸

住 所 東京都品川区南大井3-13-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスミナミオオイ3
トラディス南大井Ⅲ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大森ベルポート前店まで約640m
ファミリーマートいすゞ本社前店まで約630m
ファミリーマート山王大森駅前店まで約700m
TSUTAYA大森駅東口店まで約720m
イトーヨーカドー大森店まで約770m
西友大森店まで約820m
鈴ケ森公園まで約320m
南大井交番まで約340m
ゆうちょ銀行本店イトーヨーカ堂大森店内出張所まで約850m
日本芸術専門学校大森校まで約1260m
品川区立鈴ケ森小学校まで約480m
品川区立鈴ケ森中学校まで約440m

物件名 トラディス南大井3
所在地 東京都品川区南大井3-13-4
最寄駅 京急本線「大森海岸駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   21台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施 工   坪井工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(21.42㎡~41.11㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地活用について知識がある方を除けば、まずは専門家に相談することから始めてみましょう。土地活用における専門家とは、土地活用のコンサルタントや不動産会社などです。

また、税制や資産の有効利用という側面から、税理士やファイナンシャルプランナーに相談することも可能です。

専門家に相談することで、土地が持っている資産価値や専門的な知見に基づいた活用方法について知ることができます。なお、相談相手によって強い分野や持っている事例は異なるため、複数の専門家に相談すると、異なる立場から専門的な情報を得ることができます。

土地活用を行う場合にしっかりと行っておいたほうが良いのが市場調査です。市場調査は不動産会社や建設業者、建設コンサルタントに依頼します。立地や周辺情報、土地の大きさなどから、重要と考えられる情報を提供してもらえます。

市場調査を行うことで、その土地に対してどのようなニーズが考えられるのかが見えてきます。逆にニーズがなく、土地活用が難しいといった判断ができる場合もあります。

土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

土地活用の方向性や方法についての計画を立てます。この段階では、業者から土地活用プランについて提案を受けることになります。提案内容をベースにして、自身の希望とすり合わせながら計画をブラッシュアップしていきます。

計画を立てる中で、おおよその費用や、必要になる資金調達の方法、回収期間などの資金面も見えてくるので、収支シミュレーションを重ねて現実的な形を模索します。また、複数の専門家から提案を受けることで様々な方向性を検討することができます。

相談してきた専門家と工事費用や様々な条件面で合意できれば、施工を行う業者と契約を行います。契約には専門家に間へ入ってもらい、初心者でもスムーズに話を進められるようにすることが大切です。

建物や設備の建築・施工を専門業者が行う段階です。このとき、オーナーも自ら足を運んで工事スタッフや近隣住民とコミュニケーションを取っておくことも重要です。周囲との良好な関係作りは、トラブル防止にもつながります。

また、アパートやマンションなどの賃貸事業を行う場合、ある程度建物ができてきたら入居者の募集を先に行っておきます。不動産業者などと事前によく計画を相談しておきましょう。

土地の工事が終わったら引き渡しを済ませて土地活用のスタートです。このとき、管理業務を自身で行うのか、専門業者に委託するのかも決めておきます。管理会社を利用する場合でも、オーナーとして土地の管理・運用に関わる姿勢が大切です。

土地活用は土地の形状や場所、広さなど様々な要素が関連するので、成功事例や失敗事例を知り、よく研究しておくことで土地に合った使い方を考えることが重要です。

事前調査で付近の人の流れや属性をよく把握し、徹底的なシミュレーションを行ったケースがあります。

この事例では、平日と休日の車や人の往来、日中と夜間の違いなどを測定し、「コインパーキングのほうがニーズを見込める」と確信できた結果、実際の運営に乗り出すことができました。

また、周辺のコインパーキングを調べ、競争力のある価格設定にしたことで、多くの利用者を得ることができました。自販機の設置や看板での注意呼びかけなど、同様の事例についても事前によく研究していたことでトラブルも少なく、高収益な駐車場運営になっています。

土地活用の中でも駐車場経営を選ぶケースは多いですが、駐車場を作ればどこでも収益化できるとは限りません。駐車場経営では、大きく分けて月極駐車場を運営するかコインパーキングを運営するかを考えることになります。

住宅地では月極駐車場のニーズが見込め、オフィス街ではコインパーキングが有利と言えますが、立地により収益性が大きく異なることもあります。周辺の相場を調べ、期待する収益が得られるかどうか慎重に調査してみましょう。

トランクルームの運営で成功したケースでは、5年内にオーナーが別の土地に家を建てることが決まっており、それまでに土地を処分したいというニーズがありました。そのため、土地活用の中でも特に初期投資の費用が少なく、資金の回収期間が短いトランクルームを運営することになりました。

駐車場を作るには不便な地域でしたが、トランクルームの需要はまずまずで、3年で投資額を回収し、4年目にトランクルームごと土地を売却して売却益まで得ることに成功しました。

不動産業は初期費用が高くなることが多いため、時間をかけて投資を回収することになります。

しかし、様々な事情により、初期投資を抑えたい場合や、資金の回収を早めに行いたいこともあります。その場合には期間を限定し、期間内での投資回収を考えることが大切です。

土地活用では年々の利回りや収益額も大事ですが、最終的に土地の処分をどうするかという出口戦略も考えることが大切です。「いつか」と考えているうちに土地や建物の評価額が落ちて高コストになることもあるため、しっかりと期限を決めて考えるのがポイントです。

アパート・マンション経営や駐車場経営などの土地活用は難しい土地もあります。例えば、地方では需要がほとんどない遊休地の活用に悩むケースです。こうした場合、様々な土地活用の方法を検討してみる必要があります。

相続により、親族から田舎の広い土地を管理することになった事例では、地元の不動産会社の担当者からは土地活用が難しいと言われました。

しかし、偶然見かけた太陽光発電事業の広告から着想を得て、業者と太陽光発電の方向で相談したところ、収益化が可能との見込みが立ちました。天候次第な面もありましたが、売電によって設備投資のローン支払や固定資産税をまかなうことができています。

このように、立地条件や求める収益性によって土地活用の方法は様々となります。当初自分が考えていた方法に縛られず、多角的な視点から検討してみることが大切です。

「投資をした後は手放しで儲かる」といった考えを持って土地活用に取り組むと失敗することがあります。特に、計画段階で収支シミュレーションを行っていても、シミュレーション通りにいかない場合があります。

例えば、土地活用を始めたものの、「思ったように入居者がつかなかった」「修繕費が多くかかった」「家賃の滞納があった」などの様々なトラブルが発生することがあります。また、管理を委託したことで収支シミュレーションとは異なる結果になることもあります。

収支のシミュレーションは一度行って終わりではありません。事業のオーナーとして収支状況には常に気を配り、定期的にシミュレーションを行い、適切な対応を行っていくことが大切です。

土地活用では、市場のニーズに合わず期待していた利回りにならないこともあります。この場合、事前の市場調査を怠り、先入観や営業マンのセールストークにそのまま乗って土地活用の方法を決めるケースが見られます。

しかし、地域によって需要は違う上、家賃相場も異なります。社会人向け・学生向けで土地活用に求められる設備やグレードも違ってきます。周辺地域の人口や年齢・年収等の属性をよく把握しておかないと、需要を適切に分析するのは難しくなります。

最近は都心部を除いて土地は余ってきているため、市場のニーズをしっかりと把握し、利用者にメリットを提案できるような土地活用が求められています。

土地活用の方法について最初から決めつけていたために、より良い活用方法が見出せないケースもあります。

この事例では、オーナーが「オシャレなデザイナーズマンションのオーナーになるのが夢だった」という理由から、業者の反対を押し切って変形地にマンションを建築しました。近代的な外観で建築当初は注目を集めましたが、入居者が長続きしない状況が続き、年を追うごとに家賃は下がり、修繕費が上がっていきました。

その結果、初期の建築費用も高額だったために回収ができず、変形地であることから売ることも難しい状況になりました。

オーナーの意向も大切ですが、土地活用は土地の特性や地域性などによって様々な方法があります。希望はあっても決めつけず、様々な提案やアイデアを柔軟に取り入れることも失敗しないためのポイントです。

土地活用とは、おもに未活用の土地を収益化させる目的で行う事業の一つなので、オーナーには経営に取り組むという覚悟が求められます。

経営責任を担い、利益確保や周囲との関係作りなどを主体的に行います。業者に依頼する場合でも、業者任せにせず、業者のマネジメントを行う姿勢が大切です。

土地活用の専門家は土地や建物の知識だけでなく、土地活用の様々な成功・失敗の事例を知っているので、疑問があれば積極的に相談してみましょう。

また、すでに土地活用を行っている経験者の話も役立つことがあります。話の中にはオーナー目線でしかわからない苦労や、成功のポイントが含まれている場合もあります。土地を扱う事業は地域と密接に関係するので、周囲とのコミュニケーションも重要です。

クオリタス両国/事故

現金買いで中古物件を取得し不動産投資を行うことで、融資に関するリスクや支出を抑えることを可能にさせ、高利回りの物件取得にも役立ちます。

現金買いと中古物件を組み合わせることで、投資の失敗リスクの回避や、中古物件のリスクの抑制につながります。それぞれのメリットについて詳しく見て行きましょう。

元金の返済や利息の支払いがないため、その分、月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。金利上昇リスクも考慮する必要がありません。

また、購入不動産に抵当権を設定され、返済が滞ると金融機関に差し押さえられてしまうというリスクも無くなります。

現金買いでは、不動産投資物件の購入にあたって、融資を受けることができるかどうかを考慮することなく、購入したいと考えた物件を手持ち現金の範囲内で購入することができます。

すなわち、「利回りが高いが担保評価が低く、融資を受けることができない」というような物件も購入することが可能になります。

築古の物件や再建築不可の物件など、利回りが高い物件のなかには融資を受けることが難しい物件も多くあります。現金買いのメリットの一つとして、高利回り物件を狙うことができるという点が挙げられるでしょう。

新築物件は、中古物件よりも資産価値の下落幅が大きくなります。東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、区分マンションでは新築時から築20年ぐらいまでに約半分まで市場価値が下落する傾向が見られています。

中古物件を購入することで、資産価値の大きな下落を防ぐことができるのは、メリットといえるでしょう。

現金買いをする場合、レバレッジが利かないため、購入不動産の価値が下落すると、投資としての利益に大きな影響が生じてきます。価値下落リスクの低い中古物件を現金買いすることで、資産価値の下落による投資の失敗を回避することが可能になると言えます。

いざという時に売却しやすいのも、現金買いのメリットです。中古物件では購入前には分からなかった建物の瑕疵などが見つかって、修繕費が予想よりも大きくなるリスクがあります。

しかし、融資を受けて抵当権を設定されていると、残債を一括返済できる売却価格に設定する必要があります。売却価格が残債よりも低いオーバーローン物件である場合、差額を現金で支払わなければ売却することができません。

オーバーローンで差額分の現金もない場合は、「修繕できず家賃収入が入らない状態で、売却もできず、融資の返済が積み重なっていく」ということになりかねないリスクがあります。

一方、現金買いであれば自由に売却することが可能となります。抵当権の設定もなく、中古物件のリスクを抑えることができるといえるでしょう。

現金買いで中古物件を購入すると、金融機関の物件評価を知ることができず、客観的なリスク判断が難しくなるというデメリットがあります。修繕リスクに備える手元資金が減ってしまうのもデメリットです。

それらのリスクは、販売価格にもある程度反映されます。しかし、賃貸需要の多い好立地である場合などでは、他のプラス要因が働いて価格を押し上げ、物件の持つリスクが価格からは判断しにくくなっていることがあります。

金融機関から融資を受けて購入する場合、金融機関の融資審査を通じて、購入物件のリスクがどのように評価されるのか、客観的に知ることができます。

現金買いの場合は、このような金融機関の評価を知ることができず、不動産会社の情報や自分で調べた情報などからリスクを判断しなければならないのはデメリットといえます。

現金買いをすることで、手元資金が減ってしまうこともデメリットです。特に、中古物件の不動産投資では大きなリフォームが必要となる場合もあり、修繕費の支出が多額になる傾向にあります。

現金買いをしていれば、売却という選択肢もあるものの、賃貸収入を得ていくには運営を継続していく必要があります。運営を続けていくためには、修繕費などの大きな支出に備え、手元資金に余裕を持っておくことが重要です。

現金買いをすることで手元資金が減り、様々なリスクへ対処する資金が乏しくなってしまします。手元の資金を全て投資してしまわないよう、資金バランスを調整することが重要です。

現金買いで中古物件を購入し、不動産投資をおこなう際には、これまで述べてきたデメリットを踏まえたうえで、それらのリスクをできる限り軽減するように注意したいといえるでしょう。

中古物件はリスクが高いうえに、現金買いの場合、金融機関による物件の資産性の評価を知ることができません。購入者自身が、物件の資産性について慎重に調査をおこなう必要があります。

特に、建物に致命的な欠陥がないかどうか、建ぺい率・容積率を超過していないかどうか、再建築不可でないかどうか、私道道路に接している場合持分があるかどうか、などには注意したいといえます。

中古物件を現金買いする際には、手元資金が減ってしまうのに、大きな修繕費用が発生する可能性がある点に注意が必要です。

空室のある物件を購入して、家賃収入が発生する前に多額の修繕費用を支出する場合には、周辺地域の賃貸需要と家賃相場を調べて、想定家賃収入との収支バランスに気を付けましょう。

また、入居者が退去して再募集する場合、同じ家賃で入居者が付くとは限りません。再募集の前にリノベーションなどを検討するときも、収支シミュレーションをおこなうようにしましょう。

手元資金は、日常生活でトラブルがあった場合や人生設計における大きな出費の予定などに備えて、余裕を持っておくようにしましょう。

現金買いで不動産投資をおこなう際は、投資効率が良くないため、売却を意識した収支シミュレーションを行うことを検討してみるとよいでしょう。

竣 工 2022年5月
最寄駅 両国駅徒歩7分
総戸数 27戸

住 所 東京都墨田区両国1-7-12
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
クオリタスリョウゴク
QUALITAS両国

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約490m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約500m
エンゼルファミリー両国店まで約320m
本所松坂町公園まで約570m
墨田区立両国小学校まで約750m
墨田区立両国中学校まで約1160m
サンマルクカフェ両国西口店まで約570m
ロイヤルパークホテルまで約1250m
成城石井日本橋浜町店まで約690m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約800m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約920m

物件名 クオリタス両国
所在地 東京都墨田区両国1-7-12
最寄駅 JR中央・総武線「両国駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社谷口工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社谷口工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.45㎡~41.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

クオリタス日本橋浜町/事故

建築基準法の接道義務を満たさない無道路地の不動産は、新築不可、再建築不可といった条件が付いています。そのため、売却したくても買い手が見つかりにくく、希望条件での売却が長期化してしまうケースも少なくありません。

無道路地の売却では、これらの条件を踏まえたうえで対策を練り、様々な角度からアプローチすることが重要になります。

無道路地とは、建築基準法上の「建築基準法に定められている道路に2m以上接している」という接道義務の条件を満たせていない土地のことを指しています。

接道義務を満たしていない無道路地は、建物を新たに立てることができません。また、既に建物が建っている場合には、リフォームやリノベーションを行うことは可能ですが、増築や建て替えができません。

このように、無道路地は土地の使用が制限される、建物の増築や建て替えができないなどの条件付きの不動産となるため、希望条件での売却は長期化してしまう可能性があります。

隣地の所有者に売却するという方法です。無道路地を取得しても建物を新築できない、増築や建て直しができないため、新築を予定している人や建て直しを視野に入れつつ長く住みたいと考えている人の需要は期待できない特徴があります。

しかし、隣地の所有者にとっては、隣接している所有地が接道義務を満たしていれば、無道路地の様々な用途への活用が検討できます。隣地の所有者の中には、将来的に敷地を広げたいと考えていたり、横並びの二世帯を検討しているケースもあります。

このような場合、一般の購入検討者よりも良い条件で売却できる可能性があります。隣地所有者で購入検討してもらえる可能性が無いか、確認してみましょう。

ただし、不動産売買は売主と買主の利益が相反する交渉内容が少なくありません。直接話をしてしまうとトラブルに発展する可能性もあるため、不動産仲介会社を介した隣地の所有者との交渉を行いましょう。

建築基準法に定められている道路に2m以上接すれば、接道義務を満たすことができます。例えば、隣地が接道義務を満たした土地の場合、隣地が空き家や空き地であれば、交渉して売ってもらうことによって接道義務を満たせるようになります。

袋地のように周囲を家に囲まれている場合、隣地に相談して土地の一部を売ってもらって接道義務を満たすことも可能です。接道義務を満たすことによって資産価値が向上し、無道路地として売却するよりも好条件での売却が期待できる可能性があります。

ただし、隣地所有者へ売却する場合と同様、こちらも直接の交渉は避け、不動産仲介会社を介した交渉を進めるようにしましょう。

無道路地に建っている建物の場合、増築や建て替えはできませんが、面積の変更を伴わないリフォームやリノベーションは可能です。リフォームやリノベーションを行ってきれいな物件という印象を強めれば、手を加えない場合よりも高く売却できる可能性が高まります。

ただし、リフォーム費用の上乗せが出来ず、新たな損失になる可能性もあるため注意が必要です。仲介を依頼している不動産会社に手を加えるべきか、事前に相談してから取り組みましょう。

無道路地は、建物を一度解体すると接道義務を満たすまで再建築できなくなる可能性が高い不動産です。建物が古く解体を考えていても、売却前に解体をしてしまうと資産価値を大きく低下させてしまう恐れがあります。

隣地の購入を進める場合も、「相場に沿った価格であるか」「購入することで費用以上の付加価値を得られるか」という視点で慎重に検討することが大切です。

隣地購入には、仲介手数料や不動産登記の費用が掛かります。これらの諸費用や手間をかけて資産価値の向上が望めないのであれば、隣地を取得するメリットが少ないと言えるでしょう。

また、隣地との交渉により接道状況が解消されていたとしても、解体費用の分だけ売値に上乗せできる保証がないため、まずは不動産会社に建物を解体すべきかを相談してから取りかかることを検討してみましょう。

不動産会社に仲介を依頼する場合も、買取を依頼する場合も、無道路地のような条件付きの物件を得意としているかどうかを確認することが重要です。

無道路地は様々な条件の付いた不動産であることから、不動産会社によっては取り扱いをしてくれなかったり、相場よりも安い価格で売出して決済を急いでしまう可能性があります。

このような状況を避けるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。特に仲介の査定価格を提示してもらう場合は、価格だけでなく査定の根拠や、仲介担当者の対応力なども比較しておきましょう。

竣 工 2022年5月
最寄駅 浜町駅徒歩6分
総戸数 55戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町3-43-9
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
クオリタスニホンバシハマチョウ
QUALITAS日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン日本橋浜町店まで約500m
ローソン新大橋1丁目店まで約550m
成城石井日本橋浜町店まで約300m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約400m
トモズ トルナーレ浜町店まで約400m
薬マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約700m
日本橋清洲クリニックまで約190m
トルナーレ内科外科まで約400m
日本橋浜町郵便局まで約240m
中央人形町二郵便局まで約650m
みずほ銀行日本橋浜町Fタワー出張所まで約270m
明治座まで約600m
江東区芭蕉記念館まで約600m
中央区立浜町公園まで約350m
浜町保育園まで約130m
中央区立有馬小学校まで約550m
中央区立日本橋中学校まで約950m

物件名 クオリタス日本橋浜町
所在地 東京都中央区日本橋浜町3-43-9
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2022年5月

■駐車場   1台(平置式)月額55,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   60台/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社岡田総合計画一級建築士事務所
■施 工   住協建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.40㎡~57.87㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。